TSJ Regiones - Decisión

VENEZUELA / PODER JUDICIAL
JUZGADO 26° DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

Caracas, 07 de octubre de 2014
204° y 155°

ASUNTO: AP31-V-2014-000216 / DESALOJO.
MOTIVO: SENTENCIA DEFINITIVA.
DEMANDANTE: AGENCIA DE VIAJES Y TURISMO XANADU, C.A. Y OTROS.
SOLICITADA: ASTRID VIRGINIA LEPAGE.
NARRATIVA
• Comienza el presente juicio con Demanda (Folios 02-08), recibida por el Circuito de Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (AMC), en fecha 24/09/2013, correspondiéndole su conocimiento al Juzgado 7° de Municipio de la Circunscripción Judicial del AMC, órgano que admite la Demanda en fecha 02/10/2013 (Folio 94), para ser tramitada por el Procedimiento Breve del CPC; y ordena la Citación de la parte demandada.
• En fecha 18/11/2013, el Alguacil designado informa al juzgado de la causa, que se trasladó en dos oportunidades a la dirección señalada en el Libelo de la Demanda, y le fue imposible ubicar al ciudadano representante de la demandada. (Folio 101).
• CITACIÓN: En fecha 02/12/2013, el juzgado de la causa ordena la Citación por Carteles, la cual se realiza según lo estipulado en el Artículo 223 del Código de Procedimiento Civil (CPC), materializándose totalmente. (Ver folios 125, 131, 132 y 135).
• Por razones de inhibición, es recibida la totalidad del expediente en este Tribunal 26° de Municipio Ordinario y (Primero) Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del AMC, por lo cual según Auto de fecha 07/03/2014, se continua el trámite en tal estado.
• En fecha 20/05/2014, este juzgado por cuanto observó que había transcurrido el lapso para que la parte demandada se diera por citada, da inicio al trámite de designación, notificación, aceptación, juramentación y citación de un Defensor Judicial, por cuanto la parte demandada hasta ese momento, no se ha hecho presente en el expediente respectivo, lo cual se cumple. (Ver folios 148, 149, 150, 151, 153, 155 y 156).
• En fecha 25/06/2014, la Defensora Judicial consigna en el expediente, demostraciones de sus diligencias de contacto con la parte demandada. (Folios 157-158)
• En fecha 27/06/2014, la Defensora Judicial, estando en la oportunidad legal (2° día de despacho luego de citada), procede a dar contestación a la Demanda incoada en contra de su representada. (Folios 159-160).
• En fecha 30/06/2014, según el Artículo 889 CPC, y al cómputo de despacho, comienza el lapso probatorio de 10 días, el cual finalizó en fecha 11 de julio de 2014.
• En fecha 10/07/2014, la parte demandante consigna su Escrito de Pruebas, mientras que la parte demandada no consignó Escrito de Pruebas alguno. En fecha 11/07/2014, este juzgado procede a admitir las pruebas presentadas por la parte demandante.
• En fecha 14/07/2014, comenzó el lapso de 5 días para que este juzgado proceda a dictar sentencia, lo cual subsiguientemente se realiza.

HECHOS ALEGADOS:
DEMANDANTE:
1- Que la demandante es propietaria de un inmueble identificado como el Local N° 2, Planta Baja del Edificio “URDANETA A”, entre la esquinas de Llaguno a Bolero, Avenida Urdaneta, Parroquia Catedral del Municipio Libertador de Caracas, objeto de esta demanda.
2- Que existe una relación arrendaticia entre la demandante MARIA ESPERANZA DE JESUS GINER BARRETO y la Sociedad Mercantil CONEXIONES TELL EXPRESS BOLERO, C.A., a tiempo indeterminado.
3- Que la demandada violó los términos del contrato cuando cambió el uso del inmueble arrendado.
4- Que la demandada violó los términos del contrato cuando incumplió con la obligación de pagar el canon mensual de Bs 900.
5- Que la demandada ha deteriorado el inmueble arrendado, incumpliendo su obligación derivada de la naturaleza del contrato.

DEMANDADO:
1- Que la demandada nada debe por concepto de cánones de arrendamiento, ni por servicios públicos inherentes al contrato de arrendamiento.
2- Que la demandada no ha cambiado el uso del inmueble.
3- Que la demandada no ha contravenido la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales.
4- Que la demandada no está incursa en las causales de desalojo previstas en la ley.
5- Que no existe el derecho para reclamar el desalojo ni el pago de costas y gastos del juicio.
MOTIVA
Por cuanto a criterio de este juzgado, sólo los hechos controvertidos o contradichos, son objeto de debate y fundamento de la decisión, se tiene que:

HECHOS CONTROVERTIDOS:
1- La solvencia de la demandada con respecto al pago de los cánones de arrendamiento.
2- El deterioro del Inmueble arrendado por parte de la demandada.
3- El cambio de uso contractual del inmueble, por parte de la demandada.

PRUEBA DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS:
A FAVOR DEL DEMANDANTE:
1- A tenor de lo prescrito por el Artículo 1579 del Código Civil, y del desarrollo doctrinario sobre los elementos del Contrato de Arrendamiento, una de las obligaciones que surgen del mismo para el arrendatario, es el pago del precio o del canon cuyo monto se ha convenido, como contraprestación al uso o goce del bien. El Artículo 1592 eiusdem, plantea como una de las dos principales obligaciones del arrendatario: “…pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos…”. En el presente caso, la parte demandante alega que existe una relación arrendaticia o contrato, hecho que no quedo contradicho, por lo tanto se establece como cierto, y alega además la reclamante, que el arrendatario no ha pagado dicho canon debida y regularmente. Por tal razón, al ser este último un hecho negativo indefinido en tiempo y espacio, traslada la carga de la prueba al demandante, quien tiene la imposición de evidenciar que entregó, consignó o pagó debidamente (Lapso, oportunidad y monto) la obligación dineraria correspondiente. Ahora bien, observando los Autos, se nota que la parte demandada no consignó Escrito de Pruebas, y mucho menos produjo o promovió evidencia alguna de haber cumplido o pagado con su obligación numeraria, lo cual la coloca en una situación de extrema desventaja, por cuanto, ese pago es necesario para estimar que la relación arrendaticia es regular, caso contrario, se coloca en una posición de contravención a: 1- El carácter natural del Contrato de Arrendamiento. 2- La segunda (2°) obligación esencial del Contrato de Arrendamiento: 3- La obligación expresa contenida en el texto contractual alegado y probado.

2- La 1° obligación del arrendatario es servirse de la cosa como un buen padre de familia, lo cual le produce la carga de mantener la cosa en buen estado de conservación y mantenimiento. Además, a tenor de lo prescrito por el Artículo 1594 del Código Civil, el arrendador debe devolver la cosa tal como la recibió. En este caso específico, lo que prevalece es la evidencia presentada por la parte demandante, contenida en la Inspección Judicial realizada en fecha 02/08/2013 (Folios 57 al 93), en la cual se lee: “…el tribunal deja constancia que el local se encuentra en mal estado de conservación y mantenimiento…”. De igual forma, en dicha Inspección, se observaron gráficas que dejan claro para este juzgado, la contravención de la conducta cuidadosa a la cual está obligado el arrendatario. Ahora bien, observando los Autos, se nota que la parte demandada no consignó Escrito de Pruebas, y mucho menos produjo o promovió evidencia alguna de haber cumplido con la obligación de conservar y mantener el inmueble arrendado, lo cual la coloca en una situación de extrema desventaja, por cuanto, esa obligación es imprescindible y per se causa de exigir la resolución del contrato.

3- Con relación al cambio de uso alegado por el demandante, este juzgado observa que las dos precedentes alegaciones y pruebas, son suficiente para determinar la irregularidad de la reclamada relación arrendaticia, en tal sentido, no se estima necesario dicho análisis.

A FAVOR DEL DEMANDADO:
La parte demandada nada probó que lo favorezca en el presente juicio, toda vez que en el lapso de pruebas, no hizo actuación relacionada con evidenciar algún hecho alegado. Es importante resaltar que a la parte demandada se le ha garantizado en todo momento el derecho a la defensa, por cuanto:
 El Alguacil dejó constancia que se trasladó en dos oportunidades a la sede de la empresa e informó sobre su misión.
 La Citación por Carteles acredita dos publicaciones en diarios de circulación nacional, más el traslado del Secretario del juzgado a fijar el Cartel de Citación en la sede del Local objeto del contrato.
 La Defensora Judicial envió un telegrama a la sede de la demandada, que es el local objeto del litigio.

APLICACIÓN NORMATIVA:
Como se planteó anteriormente, el Contrato de Arrendamiento está regido por un marco conceptual-histórico, que lo determina y condiciona específicamente. Además de eso, el Código Civil en sus artículos 1579 y 1592, claramente esboza el hecho que el arrendatario para protegerse de un reclamo de su arrendador, debe pagar regularmente tal como se contrató la obligación, y además, conservar la evidencia para mostrarla a cualquier autoridad competente que lo solicite para establecer y decidir sobre la solvencia debida. El Artículo 1579 del Código Civil, reza: “…El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado…”, mientras que el Artículo 1592 del mismo instrumento normativo, establece que: “…El arrendatario tiene dos obligaciones principales: …2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”. En cuanto a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999, el Artículo 34 permite la reclamación judicial que busca el desalojo, cuando el arrendatario ha dejado de pagar dos (02) mensualidades consecutivas.
Adicionalmente, la 1° obligación del arrendatario es servirse de la cosa como un buen padre de familia, lo cual le produce la carga a esa parte de mantener la cosa en buen estado de conservación y mantenimiento. En este caso específico, la evidencia presentada por la parte demandante, contenida en la Inspección Judicial realizada en fecha 02/08/2013 (Folios 57 al 93), en la cual se lee: “…el tribunal deja constancia que el local se encuentra en mal estado de conservación y mantenimiento…”. De igual forma, en dicha Inspección, se observaron gráficas (Fotografías) que dejan claro para este juzgado, la contravención de la conducta cuidadosa a la cual está obligado el arrendatario.

SOLUCIÓN:
En este estado decisorio, este juzgado observa que el cumplimiento de las dos principales obligaciones conceptuales-históricas, naturales, doctrinarias, legales y contractuales, no fueron evidenciadas por el arrendatario, por lo cual es imperativo para este juzgado, proceder a establecer que existe suficiente material probatorio para fundamentar las alegaciones libelares, y que dan razón a la Resolución del Contrato de Arrendamiento entre MARIA ESPERANZA DE JESUS GENER BARRETO y CONEXIONES TELL EXPRESS BOLERO, C.A., y a su consecuente orden de entrega material del local y al pago de las cantidades reclamadas derivadas del incumplimiento de tales obligaciones y de los accesorios provenidos del conflicto.
DISPOSITIVO
Por todas las razones anteriormente analizadas, este Tribunal, resolviendo conflictos en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR las pretensiones contenidas en el Libelo de la Demanda y en tal sentido condena y ordena:
1- La parte demandada debe entregar a la parte demandante, el Local N° 2, Planta Baja del Edificio “URDANETA A”, entre la esquinas de Llaguno a Bolero, Avenida Urdaneta, Parroquia Catedral del Municipio Libertador de Caracas, libre de bienes y personas, en el mismo estado de conservación en que lo recibió, y solvente en el pago de los servicios públicos a que se obligó.
2- La parte demandada debe pagar a la parte demandante, la cantidad de Bs 15.482,20, por concepto de deuda por cánones impagos.
3° La parte demandada debe pagar a la parte demandante, la cantidad de Bs 4.644,66, por concepto de Costas del juicio.
Cúmplase.
EL JUEZ,

Pedro Aponte

El Secretario,

Iuxtzabut Andrés Laydera

Exp.N° AP31-V-2014-000216.
PRA