TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO DECIMOTERCERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Expediente no. AP31-V-2014-000076
(Sentencia Definitiva)

I

DEMANDANTE: La ciudadana MARIA DE JESUS DA COSTA GOMES, venezolana, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad V-6.285.643.-

DEMANDADO: la ciudadana MARIA RAQUEL GIL, venezolana, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad V-11.613.872.-

APODERADOS: ninguna e las partes constituyo apoderado judicial en autos ; la parte actora, estuvo asistida en este juicio por los Abogados PEDRO BELTRAN y SORANGE MENDOZA, inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 46.048 y 42.996.- La parte demandada, estuvo representada en este juicio, por el abogado OSCAR DAMASO, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 170.206, en su carácter de Defensor Público Segundo con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria de esta Circunscripción Judicial.-

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO.-

II

Se dio inicio al presente juicio mediante libelo de demanda presentado por la ciudadana MARIA DE JESUS DA COSTA GOMES, venezolana, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad V-6.285.643, debidamente asistida en este acto por el Abogado PEDRO BELTRAN, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 46.048.

Como hechos constitutivos de la pretensión procesal sometida a la consideración de este Tribunal se alegaron los siguientes acontecimientos:

Que ha cumplido con el procedimiento Administrativo Previo a la demanda previsto en los artículos 94,95 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas, y del Decreto ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, Gaceta Oficial Nº 8.190 de fecha 05 de mayo de 2011, y dando cumplimiento al Decreto 8190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, como se evidencia de la Resolución Nº 00508 de fecha 16 de Julio de año 2013, emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, por medio de la cual se habilitó la vía judicial.

Que en fecha 01 de Julio de 2010 las partes suscribieron Contrato de Arrendamiento , el cual se encuentra debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 08 de Septiembre de 2010, bajo el Nº 29, Tomo 74, Folio 124 al 127 de los Libros respectivos llevados por esa Notaria, y que tiene por objeto el bien inmueble ubicado en la Calle Principal de Monterrey, apartamento Nº 1, Casa Nº 4, en jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda,

Que en ese contrato se estableció como canon de arrendamiento la cantidad de NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 900,00), y que la duración del referido contrato seria de un (1) año fijo contado a partir del 10 de agosto de 2010.

Aduce la accionante, que la arrendataria hoy demandada, ha incumplido la clausura sexta del contrato de arrendamiento, ya que tiene más de cuatro (04) mensualidades vencidas ;

Que en fecha 07 de Julio de 2011, le envió a la arrendataria carta privada expresándole que no se le renovaría el contrato, por el incumplimiento en el pago de los alquileres; que esa carta fue firmada por la arrendataria pero que hizo caso omiso de la misma y continuó sin cancelar las mensualidades vencidas. Que en fecha 05 de octubre de 2011 la arrendadora le notifico a la arrendataria, mediante documento autenticado ante la Notaria Publica Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, nuevamente el incumplimiento de la cláusula sexta, y la misma en ningún momento mostró el deseo de ponerse al día con los alquileres.

Que con ocasión de una denuncia interpuesta por la arrendataria, por ante la Dirección de Inquilinato, en fecha 09 de Noviembre de 2011 tuvo conocimiento que la arrendataria había consignado por ante el Juzgado Vigésimo quinto (25º) de Municipio del Área Metropolitana de Caracas en el expediente Nº 2011-1266; que en ese expediente constan las consignaciones efectuadas por la arrendataria de la siguiente manera el día 30 de Septiembre de 2011, SEISCIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs. 660, 00), correspondiente a los meses de Julio, Agosto y Septiembre a razón de DOSCIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 220,00), mensuales, en fecha 16 de Noviembre de 2011, consignó la cantidad de OCHOCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 880,00), correspondiente a los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre y Enero de 2012. Adujo, que esos depósitos son extemporáneos y que no corresponden con el último contrato suscrito entre las partes sino de acuerdo al contrato suscrito en fecha 15 de agosto de 2003, bajo el Nº 36, tomo Nº 26 de la Notaria Publica del Municipio Baruta del Estado Miranda.; que igualmente, con esas consignaciones “… queda demostrado la mala fe y el incumplimiento de la arrendataria cuando ella misma expresa en el expediente de la denuncia en inquilinato que “VENIA PAGANDO LOS ALQUILERES POR UN MONTO DE NOVECIENTOS BOLÍVARES MENSUALES (Bs. 900,00), Y QUE DE ESTO TENIA O TIENE TESTIGOS OCULARES PERO QUE SUPUESTAMENTE EN MINFRA DE LA LEY DE INQUILINATO DE DIJERON QUE CANCELARA DOSCIENTOS VEINTE MIL”; que ella misma está admitiendo que el canon real era novecientos bolívares que correspondía al contrato de agosto de 2010.

Que es por todo lo antes expuesto, que acude ante este Tribunal, para demandar la Resolución del Contrato de arrendamiento por falta de pago acogiéndose al amparo del artículo 91 ordinal 1º. de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, así como, en los artículos 1.579, 1.133, 1.167 y 1264 del Código Civil, y 6 del Decreto no. 8190 con fuerza de Ley Contra la Desocupación Arbitraria de Viviendas, peticionándose se decrete “la desocupación y el secuestro correspondiente de dicho inmueble”.-
III

Admitida la demanda por este Tribunal, en fecha 17 de Febrero de 2014, de conformidad con el artículo 101 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se fijó oportunidad para la celebración de la audiencia de mediación y se ordenó emplazar a la parte demandada a fin que diera contestación a la demanda dentro de los diez días a la verificación de ese evento, en el caso que no se hubiese logrado acuerdo alguno entre las partes.

Citada la parte demandada en la forma que consta de autos, en fecha 01 de Abril de 2014, tuvo lugar la Audiencia de Mediación , oportunidad en la cual, el tribunal dejo constancia de la falta de comparecencia de la parte demandada.

En la oportunidad de la litis contestación, la ciudadana María Raquel Gil, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V- 11.613.872, concurrió al juicio debidamente asistida por el abogado Oscar Damaso, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 170.206, en su condición de Defensor Segundo Público con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y Para la Defensa del Derecho a la Vivienda, y consignó escrito en el cual, negó, rechazó y contradijo los efectos legales que pretenden los demandantes en el presente juicio; adujo,

“… que mi representada siempre ha cancelado el canon de arrendamiento, debo señalar ciudadana Juez que mi representada decide cancelar por ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial en fecha 30 de septiembre de 2011, igualmente debo señalar ciudadana Juez, que sí hubo una confusión con el pago del canon de arrendamiento, tal y como la señala la parte la parte actora en su libelo de demanda, por lo que al darse cuenta mi representada de tal error decide cancelar nuevamente el canon de arrendamiento mediante deposito bancario Nº 24497458, de fecha 10 de febrero de 2012 a la cuenta bancaria del Banco de Venezuela Nº 0102-0552-230000034393, a nombre del Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por un monto de UN MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.800,00), realizó otro depósito bajo el Nº 24501163, en fecha 24 de febrero de 2014, por un monto de un monto de UN MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.800,00), y un último depósito bajo el Nº 35063387, de fecha 12 de abril de 2012, por un monto de DOS MIL SETECIENTOS BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 2.700,00), por lo que se puede evidenciar que mi representada ha cumplido con su obligación y no como lo señala la parte actora de haber incumplido con su obligación, consigno recibos originales del Banco de Venezuela, marcado con la letra “A” .
Asimismo ciudadana Juez, debo señalar, que mi representada es una madre soltera y habita el inmueble con sus dos hijos y su nieto, y es el sostén de dicha familia”

Habiéndose promovido pruebas en el juicio sin que se hubiere efectuado por el tribunal la respectiva fijación de los hechos ordenada por el artículo 112 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el tribunal mediante auto de fecha 09 de Junio de 2014, repuso la causa al estado de hacer esa fijación, la cual efectuó mediante auto de esa misma fecha, el cual fue notificado a las partes en la forma que consta de autos.

Durante el lapso probatorio, ambas partes promovieron pruebas. Así mediante escrito de fecha 06 de mayo de 2014, la ciudadana MARIA DE JESUS DA COSTA GOMES, con asistencia de abogada promovió las siguientes pruebas:

En el capítulo identificado II, promovió, el Expediente Nº S. 15017/11.12 de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, en donde se probó y se prueba lo EXTEMPORANEOO de los pagos, así como, promovió la confesión de la parte en su escrito de contestación que en el 2011 pago el canon de arrendamiento supuestamente errado, y después cinco meses deposita el resto igualmente extemporáneamente.-

Al respecto, el tribunal se observa, que el expediente promovido fue acompañado por el promovente conjuntamente a su escrito libelar en copias certificadas por la Superintendente Nacional de Arrendamiento de Vivienda, copias que al no haber sido impugnadas en la forma que dispone el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se consideran fidedignas de sus originales, motivo por el cual, las aludidas copias merecen pleno valor probatorio respecto del hecho material que las mismas contienen. Así se decide.

Con respecto a la confesión, en que según la parte actora incurrió la demandada en su escrito de contestación, el tribunal en tal sentido observa que, la contestación de la demanda, por definición, solamente contiene la exposición de aquellos motivos con los que la parte demandada pretende oponerse a las pretensiones de la parte actora y con ello desvirtuar la presunción de buen derecho que ha hecho valer con la demanda, lo que implica considerar que, con ese tipo de actuaciones, solamente se persigue la fijación o establecimiento de específicos hechos que, pueden propiciar una determinada sentencia a su favor, de allí que, nuestra casación ha indicado reiteradamente, que “las exposiciones de las partes en el transcurso del proceso, especialmente aquellas que formulan para apoyar sus defensas, no constituyen una “confesión como medio de prueba”, pues en estos casos lo que se trata es de fijar el alcance y límite de la relación procesal, (Sent. 21/6/84, reiterado en Sent. 11/8/04, Pablo Antonio Contreras Navarrete contra Neyra Aracely Rivas).

Por tales motivos, sobre la base del citado antecedente jurisprudencial que este Tribunal comparte y aplica en conformidad a lo establecido en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, se juzga que el medio de prueba que nos ocupa deviene en improcedente, lo cual se hace extensivo a la prueba de confesión promovida en el capítulo III, literal D, de ese mismo escrito, y, por ende, deben ser excluidas del presente debate procesal. Así se decide.

En el capitulo identificado III, la parte actora promovió inspección practicada por Ingeniería Municipal, “…y en donde se prueba el problema de filtración que se está presentado y la cual es casi imposible arrendar con personas viviendo en donde surge el problema, además consignó en un (1) folio útil, recibo de luz donde se prueba la morosidad y la irresponsabilidad de la arrendataria en el pago del servicio de la luz eléctrica”.

Sobre el anotado particular, se inclina quien aquí decide por desechar la tarea probatoria desplegada por la parte demandante, pues los medios probatorios que ella invocó se refieren a circunstancias de orden fáctico totalmente ajenas al tema a decidir.

En efecto, al examinar detenidamente el libelo, se aprecia que el objeto de la pretensión procesal deducida por la actora centra su atención en exigir un pronunciamiento judicial destinado a que se considere la terminación del contrato de arrendamiento que le vincula con la hoy demandada, por hechos sobrevenidos durante la vigencia de ese nexo contractual, alegándose, para tal fin, la insolvencia de la arrendataria en ciertas pensiones locativas. Luego, entonces, el fundamento de pedir esbozado por la actora no está circunscrito a ninguna otra reclamación derivada de la relación contractual arrendaticia que le vincula con su inquilina, hoy demandada, pues bajo ninguna circunstancia se advierte en autos que en la demanda se hubiere invocado en tal sentido, algún deterioro sufrido por el inmueble, que éste requiera de realizar las mejoras indicadas en este particular del escrito de pruebas, o que se hubiere alegado insolvencia en el pago de algún servicio.

En función de lo expuesto, el medio de prueba ofrecido por la representación judicial de la parte demandante, deviene en improcedente y, por lo tanto, debe ser excluido de este debate procesal. Así se decide.

En el siguiente particular, identificado igualmente III , promovió la parte actora e hizo valer, “… todos los recaudos que se acompañan en el expediente Nº S. 15017/11.12, entre ellos: A) Carta privada el día 07 de Julio de 2011, en la cual se le notificó, que no se le renovaría el contrato por el incumplimiento de los pagos de los alquileres, siendo esta carta firmada por la arrendataria, pero hizo caso omiso de esta advertencia, y consiguió con su aptitud de no cancelar los meses vencidos.- B) El día 05 de Octubre de 2011 le realice notificación Publica por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, por el incumplimiento de la cláusula sexta y la misma en ningún momento mostró el deseo de ponerse al día con los alquileres.- C) El Contrato de Arrendamiento suscrito entre Nosotras con la Fecha estipulada en el Libelo de la Demanda.”

Al respecto, se observa que los medios de prueba ofrecidos por la parte demandante, no fueron objetados en la forma de ley por la parte actora, lo que obliga a este Tribunal a apreciar esos documentos con el carácter de plena prueba, pero solamente en lo que atañe al hecho material en ellos contenido. Así se declara.

En fecha 16 de Julio de 2014, la ciudadana María Raquel Gil, venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nº V- 11.613.872, debidamente asistida por el abogado Oscar Damaso, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 170.206, en su condición de Defensor Segundo Público con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y Para la Defensa del Derecho a la Vivienda, consignó escrito identificado “ ESCRITO DE PRUEBAS, pero siendo que el mismo contiene una integra reproducción del escrito de contestación a la demanda sin que contenga indicación de medio probatorio alguno tendiente a demostrar algún hecho controvertido, el tribunal lo desecha por impertinente. Así se decide.

En fecha 25 de julio de 2014, este tribunal fijó oportunidad para la celebración de la audiencia de Juicio, a tenor de los dispuesto en el artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la cual fue efectivamente celebrada el 24 de septiembre de 104, oportunidad en la cual se dictó el Dispositivo del Fallo, declarándose con lugar la demanda.

En consecuencia, siendo esta la oportunidad para que conforme el artículo 121 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, este tribunal proceda a extender el fallo completo el Tribunal pasa a emitir su pronunciamiento, previa las siguientes consideraciones:

IV

La pretensión de la parte actora persigue la resolución del contrato de arrendamiento suscrito con la hoy accionada, autenticado por ante la Notaria Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 08 de Septiembre de 2010, bajo el Nº 29, Tomo 74, Folio 124 al 127 de los Libros respectivos llevados por esa Notaria, y que tiene por objeto el inmueble ubicado en la Calle Principal de Monterrey, apartamento Nº 1, Casa Nº 4, en jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, resolución que se peticiona por hechos de carácter culposo que se le imputan a la hoy demandada relacionados con la falta de pago de más de cuatro (04) mensualidades vencidas correspondiente a los meses de julio, agosto y septiembre, octubre , noviembre, diciembre de 2011, y enero de 2012.

Como fundamento de esa pretensión resolutoria, además del contenido de los artículos 1579, 1133, 1167, y 1264 del Código Civil, la parte actora ha invocado la causal de desalojo contenida en el ordinal 1 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, solicitándose en la parte petitoria del libelo, la desocupación y secuestro del inmueble, todo lo cual impone considerar, en principio, la existencia de diversas pretensiones que responden a supuesto de hecho distintos, pues, la causal de desalojo invocada no se compagina con la exégesis propia del artículo 1.167 del Código Civil. En efecto, la acción de desocupación prevista en el artículo 91 de la citada ley solamente permite la implementación de ese mecanismo legal en aquellos casos de contratos de arrendamiento verbales o escritos sin determinación de tiempo, siendo de considerar que por el contrario, la acción resolutoria es la acción apropiada en los casos de existencia de contrato de arrendamiento a tiempo determinado, todo lo que trae como consecuencia, la coexistencia de pretensiones (resolución, desalojo) diametralmente opuestas y que acarrean efectos procesales distintos, lo que en definitiva tiene incidencia en el dispositivo del fallo, dado que el artículo 243, ordinal quinto, del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 12 del mismo Código adjetivo, obliga a los jueces a dictar una decisión fundada en derecho, con arreglo a la pretensión deducida y a lo expresamente alegado y probado en los autos del expediente, en lo cual radica precisamente el principio de la congruencia procesal. Sin embargo, considera el tribunal, que tal situación puede atemperarse en aplicación del aforismo iura novirt curia, pues, la calificación de la acción no pertenece al pleno dominio de las partes, ni pueden ellas “atar de manos” al juez para que de esa manera se imponga una tesis determinada al momento de dictar sentencia sino que por el contrario, es al juez a quien corresponde verificar la correcta aplicación del derecho.

En el sentido expuesto, observa el Tribunal, luego de analizar los pormenores contenidos en la exposición de motivos reseñada en el libelo, que la cláusula segunda del contrato de arrendamiento accionado contiene la regulación dada por las partes contratantes referente a la duración del lapso de duración estipulado para esa convención locativa, indicándose para ello que la vigencia de ese nexo contractual sería por espacio equivalente a “un año fijo contado a partir del 10 de agosto del 2010”, acordándose en la misma cláusula, que “…para el caso de que alguna de ellas no deseare prorrogar por un nuevo periodo el presente contrato, deberá comunicarlo la otra, por escrito por lo menos con treinta (30) días de anticipación a su vencimiento”. Al respecto, la parte actora expone, que la hoy demandada fue notificada de su voluntad de no renovar a su vencimiento la duración de ese contrato de arrendamiento en virtud de la insolvencia que presentaba la inquilina hoy demandada, lo que dice inferirse de la notificación efectuada por carta privada dirigida a la inquilina el 07 de julio de 2011, carta que acompañada a los autos conjuntamente con las actuaciones certificadas por la Superintendente Nacional de Arrendamiento de Viviendas, en el procedimiento contenidas en el expediente no. S-15017/11-12, no fue cuestionada en ninguna forma de derecho por la parte demandada, por lo que la misma merece pleno valor probatorio de esa voluntad. En consecuencia, a partir del vencimiento del lapso natural del contrato debía entenderse, que comenzaba a transcurrir el lapso de prorroga legal que preveía la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ley vigente para esa época y que regulaba las relaciones arrendaticias como la de autos, con lo cual, si el contrato venció el 10 de agosto de 2011, a partir de esa fecha comenzaba a transcurrir el lapso de prórroga legal a que aludía el artículo 38, y para determinar ese lapso es necesario observar, que de acuerdo al contrato acompañado por la parte actora en las aludidas copias certificadas, autenticado por ante la Notaria Pública Sexta del Municipio Baruta el 15 de agosto de 2003, esa relación tenía más de cinco años y menos de diez de vigencia, con lo cual, de acuerdo al literal c) del aludido articulo 38, la inquilina tenía el derecho a disfrutar de una prórroga de dos (2) años, los cuales vencieron el 10 de agosto de 2013.

De lo expuesto se colige, que estamos en presencia de una situación de hecho en la que se afirma que el contrato de arrendamiento de autos concluyó en la forma que las mismas partes estipularon, habiendo transcurrido invariablemente tanto el lapso de su duración convencional, como el término de la prórroga legal que le fue reconocida a la demandada por mandato de lo establecido en el artículo 38, literal c), del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que, si el contrato y su prorroga legal vencieron el 10 de agosto de 2013, y se le mantuvo a la arrendataria en el goce pacifico de la cosa arrendada sin oposición del propietario con posterioridad a esa fecha, ese contrato se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, a tenor del artículo 1.600 del Código Civil, por lo que en realidad, cuando la parte actora fundamenta su demanda resolutoria en la causal contenida en ordinal 1 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, lo que estaba era ejerciendo la acción de desalojo que prevé la citada ley, y no la acción resolutoria propiamente dicha, pues, es aquella acción la que permite la implementación de ese mecanismo legal en aquellos casos de contratos de arrendamiento verbales o escritos sin determinación de tiempo, como resulta ser el contrato de autos. En consecuencia, téngase la acción desalojo para todos los efectos derivados de este proceso. Así se decide.

V

Aclarado lo anterior tenemos, que la parte demandada no acudió al juicio por si ni por medio de apoderado judicial alguno a pesar de encontrarse debidamente citada, razón por la cual y previa las formalidades de Ley el Tribunal le designó defensor con quien se entendería la citación y demás formalidades del juicio, designación que recayó en la persona del abogado OSCAR DAMASO GONELLA, inscrito en el inpreabogado bajo el no. 170.206, en su condición de Defensor Público Segundo con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquinaría y para la Defensa del Derecho a la Vivienda. Ahora bien, según consta de la contestación ofrecida por el aludido defensor en fecha 11 de abril de 2014 , este rechazó y contradijo tanto los hechos narrados como el derecho alegado que sustenta la pretensión actora, aduciendo que no es cierto que su defendida haya dejado de pagar los cánones locativos que se menciona en el libelo como insatisfechos, y rechaza que la misma deba acceder a los requerimientos de la parte actora, ya que a su consideración, no se verifica incumplimiento contractual alguno, pues, explica, que lo que en realidad ocurrió con los pagos de los cánones de arrendamiento fue una confusión; que al darse cuenta su representada de tal error procedió a cancelar nuevamente el canon de arrendamiento mediante depósito bancario no. 24497458 de fecha 10 de febrero de 2012 en la cuenta del Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, por un monto de UN MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.800,00), y que realizó otro depósito bajo el Nº 24501163, en fecha 24 de febrero de 2014, por un monto de un monto de UN MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.800,00), y un último deposito bajo el Nº 35063387, de fecha 12 de abril de 2012, por un monto de DOS MIL SETECIENTOS BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 2.700,00).

Para decidir se observa, que en cláusula ‘tercera´’, del contrato de arrendamiento accionado, las partes integrantes de la presente relación jurídica litigiosa estipularon las circunstancias de tiempo, modo y lugar en que la arrendataria honraría su obligación de pago frente a la arrendadora, destacándose que el canon de arrendamiento mensual seria por la cantidad de NOVECIENTOS BOLIVARES (Bs. 900,oo) que la ARRENDATARIA se obligó a pagarlos bajo la modalidad de mensualidades adelantadas, dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes arrendaticio. Ello significa que, si se tiene presente que el contrato de arrendamiento accionado empezó a regir el día 10 de agosto de 2.010 (cláusula ‘cuarta’), la arrendataria disponía de los días 11,12,13,14 y 15, de cada mes, para satisfacer el precio del canon de arrendamiento de cada mes anterior y por el monto convenido, y, de no ser así, bien por negativa expresa o tácita de su arrendador en recibirle el pago, la arrendataria podía acudir al auxilio que le dispensaba la especial legislación inquilinaria en función de efectuar el pago ante la competente autoridad judicial, dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento de cada mes que, tomando en consideración las reglas de cálculo anteriormente indicadas, empezaría desde el día 16 hasta el día 31, ambos inclusive, de cada mes adelantado, pues:

(omissis) “…Es de entender, que la consignación arrendaticia tiene su fundamento en el derecho de todo arrendatario a libertarse o solventarse de la obligación impuesta por el artículo 1.592 numeral 2 del Código Civil, el cual establece que el arrendatario “debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”, por lo que se estima que al no reconocérsele al accionante las consignaciones efectuadas, igualmente se le restringen sus derechos en una posible causa contenciosa que instaure a efectos de liberarse de esa obligación arrendaticia exigida, dejándose en un estado de absoluta indefensión, por cuanto la sentencia proferida hace suponer preliminarmente la insolvencia del actor…” (Sentencia nº 869, de fecha 3 de julio de 2.009, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, recaída en el caso de CAMILO GUILLERMO DONGO GONZÁLEZ DEL VALLE).

Ahora bien, ya se dijo en renglones anteriores que la parte demandada, en su descargo, alegó haber pagado todas y cada una de las pensiones de arrendamiento que se describen como insolutas en el libelo, lo que comporta considerar que se ha invertido la carga de la prueba y, en los términos expresados por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, corresponde al destinatario de la pretensión demostrar la alegación de sus dichos.

En ese sentido, efectuado un exhaustivo análisis, de las consignaciones efectuadas por la hoy demandada por ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, que aparecen incorporadas a las copias certificadas expedidas por la Superintendencia de Arrendamientos de Vivienda, promovidas por la parte actora, se desprende, que la arrendataria hoy accionada consignó por ante el aludido tribunal de Consignaciones, en fecha 30 de septiembre de 2011, en forma acumulativa, las mensualidades correspondientes a los meses de julio, agosto y septiembre de 2011, cada una por la cantidad de doscientos veinte bolívares (Bs. 220), siendo que esas mensualidades debió consignarlas por la cantidad mensual de Novecientos Bolívares (Bs. 900,oo) y en las siguientes fechas, la del mes de julio de 2011, entre el 16 y el 31 de junio de 2011; la mensualidad del mes de agosto de 2011, entre el 16 y el 31 de julio de 2011; la mensualidad del mes de septiembre de 2011, entre el 16 y el 31 de agosto de 2011; así mismo, se desprende, que mediante consignación de fecha 16 de noviembre de 2011, la arrendataria depositó los cánones de arrendamiento correspondientes a las mensualidades de octubre de 2011 a enero de 2012, a razón de los mismos Doscientos Veinte (Bs. 220,oo) Bolívares indicados en la consignación anterior, siendo que esas mensualidades debió consignarlas por la cantidad mensual de Novecientos Bolívares (Bs. 900,oo) en las siguientes fechas: la del mes de octubre de 2011, entre el 16 y el 31 de septiembre de 2011. Con respecto a las mensualidades correspondientes a los meses de octubre, noviembre, diciembre de 2011, y enero de 2012, en virtud de haber entrado en vigencia para esa fecha la nueva ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, de acuerdo a lo dispuesto en los artículo 67 y 68 de la aludida ley, el arrendador no podrá exigir el pago anticipado de cánones de arrendamiento, y el pago de esos cánones deberán ser efectuados , “en una cuenta corriente, en una institución bancaria que debe abrir el arrendador para tal fin” , en consecuencia, esas mensualidades debieron ser depositadas los primeros cinco días del mes de arrendamiento en curso, esto es, el mes de octubre de 2011, entre los días 11, 12, 13, 14, y 15 del mes de octubre, el mes de noviembre de 2011, entre los días 11, 12, 13, 14, y 15 del mes de noviembre de 2011; el mes de diciembre de 2011, entre los días 11, 12, 13, 14, y 15 del mes de diciembre de 2011; y el mes de enero de 2012 , los días 11, 12, 13, 14, y 15 del mes de enero de 2012. Se desprende así mismo, de las planillas de depósito traídas por la parte demandada en la oportunidad de la contestación a la demanda, que la demandada depositó en la cuenta que mantiene el Tribunal 25º. de Consignaciones de esta Circunscripción Judicial en el Banco de Venezuela, los días, 10 de febrero de 2012 y el 24 de febrero de 2012, la cantidad de un Mil Ochocientos Bolívares (1.800,oo) cada deposito, así como, el 12 de abril de 2012, la cantidad de Bolívares Dos Mil Setecientos (Bs. 2700,oo). Ahora bien, de acuerdo a la contestación ofrecida por el Defensor Público de autos, esos depósitos se efectuaron, en virtud que , “…sí hubo una confusión con el pago del canon de arrendamiento, tal y como lo señala la parte actora en su libelo de demanda, por lo que al darse cuenta mi representada de tal error decide cancelar nuevamente el canon de arrendamiento…” con lo cual, a consideración del tribunal, la parte demandada lo que pretendió fue complementar los pagos efectuados de forma parcial en las consignaciones efectuadas por ella ante el Tribunal de Consignaciones por la cantidad de doscientos veinte bolívares (Bs. 220) cada mensualidad. Ello implica un expreso reconocimiento de la accionada respecto de su situación de insolvencia frente a su arrendadora por la falta de pago de las mensualidades debidas de acuerdo al contrato celebrado con ella en fecha 08 de septiembre de 2010, las cuales no podían ser complementadas en la forma en que lo pretendió con una consignación posterior, pues, cuando ese pago posterior se realizó ya se había consumado la insolvencia por la falta de pago de los montos acordados como canon de arrendamiento y por la falta de oportuno pago de esas mensualidades en las oportunidades convenidas. En consecuencia, considera el tribunal, que al evidenciarse que los cánones de arrendamiento denunciados como insolutos por la parte actora fueron consignados en forma acumulativa y por montos inferiores a las cantidades acordadas entre ellas como canon mensual que debía devengar el inmueble arrendado según el contrato accionado, y siendo que esas mensualidades equivalen a más de cuatro cánones de arrendamiento dejados de pagar sin causa justificada y en las oportunidades convenidas, resulta forzoso considerar la procedencia en derecho de la demanda. Así se decide.

En consecuencia, no existiendo en autos ningún elemento que enerve las pretensiones de la parte actora, y habida cuenta de la plena prueba de los hechos por ella alegados, es de concluir que los méritos procesales se encuentran a su favor, siendo procedente declarar con lugar la presente demanda. Así se decide de conformidad con lo previsto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil.

VI

En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR la demanda incoada por la ciudadana MARIA DE JESUS DA COSTA GOMES, en contra de la ciudadana MARIA RAQUEL GIL, ambas partes suficientemente identificadas en el encabezamiento de esta sentencia. En consecuencia, se condena a la parte demandada a Desalojar, y hacer entrega a la parte actora del inmueble ubicado en la Calle Principal de Monterrey, apartamento Nº 1, Casa Nº 4, en jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda.

Se condena en las costas del presente juicio a la parte demandada de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Decimotercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Veinticinco días del mes de Septiembre de 2014 .- Años 204° de la Independencia y 155° de la Federación.
LA JUEZ

Dra. MARIA A. GUTIERREZ C.

LA SECRETARIA Acc,

Abg. LUISANA MARTINEZ

En esta misma fecha, siendo las 11 a.m. se registró y publicó la anterior decisión y se dejó copia en el copiador de sentencias definitivas de este Juzgado de conformidad con los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.

LA SECRETARIA Acc,

MAGC/DM/Enny
Exp. AP31-V-2014-000076