TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA
Maracay, 22 de abril de 2015
205° y 156°

Expediente Nº 17.944-15

PARTE ACTORA: Ciudadano CARLOS ALBERTO PRADO ROJAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 12.261.249.

APODERADA JUDICIAL: Abogada LISETH ZARRAMERA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 179.033.

PARTE DEMANDADA: Ciudadana DAMARIS PEÑA ACOSTA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-10.503.999.

DEFENSORA PÚBLICA: ADRIANA OJEDA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 136.986.

MOTIVO: DESALOJO (VIVIENDA)

I. ANTECEDENTES
Suben las presentes actuaciones provenientes del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Santiago Mariño de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, con sede en Turmero y las mismas se relacionan con el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada en fecha 11 de febrero de 2015, contra la sentencia dictada por el Tribunal anteriormente identificado, en fecha 04 de febrero de 2015, mediante la cual declaró procedente la pretensión de desalojo.
La presente pretensión corresponde conocerla, efectuada la distribución a esta Alzada, tal y como consta al folio ochenta y tres (83) de la segunda pieza del presente expediente, por lo que, se procedió a darle entrada en fecha 11 de marzo de 2015, según nota suscrita por la secretaria del despacho, constante de dos (02) piezas, la primera constante de doscientos ocho (208) folios útiles y la segunda pieza constante de ochenta y tres (83) folios útiles (folio 84). Posteriormente, este Tribunal mediante auto dictado el día 16 de marzo de 2015, fijó la oportunidad para celebrar la audiencia oral y pública en la presente causa una vez que constara en autos la última de las notificaciones de las partes (Folios 85).

II. DE LA DECISIÓN APELADA
Cursa a los folios sesenta y tres (63) al setenta y tres (73) de la segunda pieza del presente expediente, decisión recurrida de fecha 04 de febrero de 2015, dictada por el Juzgado de la causa, en donde expresó, entre otras cosas, lo siguiente:
“(…) En el presente caso se está en presencia de la referida causal de desalojo por falta de pago, debido a que la parte demandada dejó de cancelar el canon de arrendamiento por más de cuatro meses de forma continua y consecutiva, por tal circunstancia se encuentra incumpliendo con lo pactado en el contrato de arrendamiento en su cláusula segunda, contraviniendo además las disposiciones legales que en ese sentido señala la ley. Por lo que la demanda de desalojo incoada por el ciudadano CARLOS PRADO ya identificado contra la ciudadana DAMARIS PEÑA, ya identificada debe ser declarada procedente con vista a que; si bien es cierto el pago se realizó en fecha acordada en la audiencia conciliatoria que tuvo lugar en la Superintendencia de Vivienda no es menos cierto que para esa fecha es decir, para el 20 de junio de 2012, ya se había configurado la causal de la norma por falta de pago, y por cuanto los acuerdos celebrados en la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda no constituyen cosa juzgada ni formal ni mucho menos material, es por lo que quedó configurado el supuesto de ley que da lugar al desalojo por la causal contenida en el numeral 1° del artículo 91 de la Ley para la Regularización y (sic) Control de Arrendamientos de Viviendas pues como en efecto se declara. Así se decide. (…)

III. DE LA APELACIÓN DE LA PARTE DEMANDADA
Cursa al folio setenta y ocho (78) del presente expediente, escrito de fecha 11 de febrero de 2015, relativa al recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, plenamente identificada en autos, donde señaló, entre otras cosas, lo siguiente:
“(…) ASISTIENDO EN ESTE ACTO A LA CIUDADANA DAMARIS PEÑA, AMPLIAMENTE IDENTIFICADA EN EL EXPEDIENTE N° 021-14, ESTANDO DENTRO DEL LAPSO LEGAL HÁBIL PARA APELAR A LA DECISIÓN DE ESTE TRIBUNAL (…) DICHA APELACIÓN SE FORMALIZRÁ (sic) EN SU OPORTUNIDAD PROCESAL ANTE EL TRIBUNAL AL CUAL CORRESPONDA OIR LA APELACIÓN. ES TODO.(…)”

IV. DE LA AUDIENCIA ORAL Y PÚBLICA
En fecha veintidós de abril de 2015 fue celebrada audiencia oral y pública en la presente causa, la cual se transcribe a continuación:
“En horas de Despacho del día de hoy, veintidós (22) de abril de Dos Mil quince (2.015), siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.), oportunidad fijada por este Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, para que tenga lugar el acto de AUDIENCIA ORAL en el juicio por Desalojo signado con el Nº C-17.944-15. Se anunció dicho acto a las puertas del Tribunal por el Alguacil del mismo y se deja expresa constancia de la comparecencia de la parte demandante ciudadano CARLOS ALBERTO PRADO ROJAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 12.261.249, representado por la abogada LISETH ZARRAMERA, inscrita en el inpreabogado bajo el Nro. 179.033, igualmente se deja constancia de la comparecencia de la parte demandada ciudadana DAMARIS PEÑA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-10.503.999, debidamente asistida por la Defensora Judicial ADRIANA OJEDA, inscrita en el inpreabogado bajo el Nro. 136.986. Se inició el acto y la Juez Superior Primero Temporal en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, Fanny Rodríguez, dictó las pautas del proceso, concediendo un lapso de diez (10) minutos para que la parte asistente realice la exposición respectiva, dejándose constancia que no hubo promoción de prueba alguna en la oportunidad legal correspondiente. Acto seguido, la Juez Temporal de esta Superioridad, le concede el derecho de palabra por diez (10) minutos a la parte recurrente, quien señaló: “ buen día ciudadana juez todos los presentes, en este momento se ratifica la apelación interpuesta por esta defensa publica, en aras de garantizar el derecho a la defensa el debido proceso, la tutela judicial efectiva de la ciudadana Damaris Peña, se ratifica la apelación interpuesta en virtud de que la decisión referente a la causal referente a la causal primera del articulo 91 sobre el cual se realizo la decisión por parte del de primera instancia, toda vez que esta defensa considera que la decisión fue tomada de manera ultrapetita, por cuanto, se agota la vía administrativa ante la superintendencia de arrendamientos de vivienda solo por la necesidad del inmueble y así consta en autos, ambas partes acordaron el monto de la deuda para ese momento era de doce mil bolívares, lo cual en esa misma acta quedo especificado y así lo suscribieron ambas partes que la deuda era de doce mil bolívares por las razones que la parte demandada admitió i hubo daños los cuales fueron aceptados por las partes y se llegaron a acuerdos en la oportunidad determinada, siendo así la ciudadana Damaris realizo el pago de eso doce mil bolívares y así consta en autos, tanto que en la audiencia de juicio fue aceptado por ambas partes. A la parte demandante le habilitaron la vía judicial y así consta en la resolución que consta en autos solo por la necesidad de habitar el inmueble, tal necesidad no fue demostrada de conformidad con lo establecido en el Art. 91 causal 2 y que remite la condición al parágrafo único por lo que el tribunal en ese caso se expresa en sentencia de que no fue demostrada tal condición, siendo así se pronuncia con relación al numeral primero es decir la falta de pago del canon de arrendamiento. Ahora bien si nos vamos a la ley en su segundo aparte el cual indica que los acuerdos llegados en sede administrativos los pagos no se tendrán como extemporáneos es por ello q la defensa considera que hubo un pronunciamiento no ajustado a derecho por una causal que no estuvo ni en el hecho ni el derecho en el petitorio, y hasta fue condenada en costas y por ello mi demandada como fue condenada como débil jurídico de una manera no ajustada a derecho, por lo que considero y por la única razón por la cual apele es por el pronunciamiento de la falta de pago, visto que no se demostró la necesidad , la sentencia debería ser declarada sin lugar y por ende no declarar el desalojo y que surtan todos lo efectos legales .Es todo”. En este estado la Juez Temporal de esta Superioridad, le concede el derecho de palabra de diez (10) minutos, a la parte actora, supra identificada, quien señaló: “en esta representación de la parte actora, en el folio dos (02) consta que la demanda se inicio por falta de pago de canon y por la necesidad del bien, tal y como consta en exp. Folio dos (02). La demanda administrativa fue por falta de pago, porque debía nueve (09) meses de canon tal como lo establece el art. 91 la falta de pago por cuatro (04) meses consecutivos siendo una causal de resolución de contrato, como lo expresa el Código Civil. 1559 y 1560 y el cual establece, primero que el contrato se establece de buena fe y por ello se debe cumplir con lo que señale el mismo y el no cumplimiento se vera expresado en su terminación, en tal sentido la consecuencia que hasta hoy vemos, ahora bien, la parte demandada no puede expresar que no coloqué en el petitorio, muy bien esta establecido en el libelo en el folio dos (02) y bien como esta expresado en el código civil artículo 1169 y 1160 la falta que expresan , es una causal de desalojo y en el petitorio esta resumido lo que esta solicitando la pare actora que es la entrega del inmueble, ahora bien ciudadano Juez del folio 167 al 189 esta los Vouchers las copia de la libreta de donde se evidencia que la parte demandada no pago el canon correspondiente al año 2013, lo cual la misma sigue estando insolvente y como repito en el folio dos (02) consta la necesidad del bien y la necesidad. La defensa publica expresa que solo la parte demandada debía pagar doce mil bolívares (Bs. 12.000,00) siendo la deuda de veintisiete mil bolívares (Bs. 27.000,00) porque ella misma se quería descontar el deposito, siendo que en la cláusula nueve (09) el mismo expresa que el canon que el deposito no seria imputable al canon, por ello la misma sigue estando insolvente ya que no cancelo ningún canon de 2013 como lo expresa el articulo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela donde la justicia choca con la ley debe prevalecer la justicia. Consta al folio 164 del expediente que la misma ha llegado a adeudar el monto de setenta y un mil bolívares (Bs. 71.000,00). La demanda se inicio por la necesidad del bien y la falta de pago, el Juez de Primera Instancia me declaró que no existe necesidad del bien pero si la falta de pago, por lo cual solicito me sea ratificada la medida que muy minuciosamente el juez de Primera Instancia dictó, es decir, la medida de desalojo tanto de personas como de enseres de la sra. Damaris Peña, por eso solicito respetuosamente la entrega del inmueble a la parte actora todo establecido en la ley.. Es todo.”- En este estado la Juez Temporal de esta Superioridad, considera oportuno realizar las siguientes preguntas: Pregunta realizada a la Parte actora; ¿A que meses y años se corresponde el monto de veintisiete mil bolívares demandados? Respondió: Junio de 2011 a marzo de 2012, son 9 meses. Pregunta realizada a la parte demandada: ¿Del pago efectuado por la cantidad doce mil bolívares (Bs. 12.000,00)) a que meses y año corresponde? Respondió: Desde Marzo hasta junio 2012. Se cierra la audiencia a las diez y seis de la mañana (10:26 a.m.), y se concede un lapso de sesenta (60) minutos para reanudarla. Concluido el lapso señalado, el Tribunal procede a reanudar la audiencia oral y dictar el fallo correspondiente siendo las once y veintiséis (11:26 a.m), a cuyo efecto se solicita su lectura por la secretaria en los términos siguientes: DISPOSITIVA: Por los motivos que se detallan ampliamente en la parte motiva de la decisión que inmediatamente se publicará íntegramente, este Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara PRIMERO: SIN LUGAR, el recurso de apelación interpuesto por la ciudadana DAMARIS PEÑA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-10.503.999, debidamente asistida por la Defensora Pública la abogada ADRIANA OJEDA, inscrita en el inpreabogado bajo el Nro. 136.986, contra la Sentencia, dictada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Santiago Mariño de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, con sede en Turmero en fecha 04 de febrero de 2015. SEGUNDO: SE CONFIRMA en los términos expuestos por esta Alzada la decisión, dictada por Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Santiago Mariño de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, sede Turmero en fecha 04 de febrero de 2015. En consecuencia: TERCERO: CON LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por el ciudadano CARLOS ALBERTO PRADO ROJAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 12.261.249, contra la ciudadana DAMARIS PEÑA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-10.503.999. CUARTO: SE ORDENA a la parte demandada, ciudadana DAMARIS PEÑA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-10.503.999 a entregar a la parte actora ciudadano CARLOS ALBERTO PRADO ROJAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 12.261.249, el inmueble dado en arrendamiento constituido por una parcela de terreno y la casa-quinta sobre ella construida destinada a vivienda principal, identificada como parcela 8-F de la manzana F, que forma parte del desarrollo urbanístico conocido con el nombre de “PARQUE RESIDENCIAL ARAGUANEY”, y que se encuentra en la población de Turmero, municipio autónomo Santiago Mariño del estado Aragua, la mencionada parcela tiene una superficie de ciento cuarenta y cuatro metros cuadrados (144,00 M2) y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: con avenida 2 del mismo parcelamiento, en una distancia de nueve metros (9,00 MTS). SUR: CON PARCELA 21-F de la misma terraza, en una distancia de nueve metros (9,00 mts). ESTE: con parcela 7-F, en una distancia de dieciséis metros (16 mts), respecto al lindero OESTE, no consta especificación en el documento de propiedad debidamente protocolizado ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Santiago Mariño, Libertador y francisco Linares Alcantara del estado Aragua el cual se encuentra registrado bajo el Nro. 19, folios del 154 al 164, Protocolo Primero, Tomo 14, de fecha 22 de agosto de 2005. El prenombrado inmueble debe ser entregado totalmente libre de personas y cosas, en el mismo estado en que lo recibió, de conformidad con las formalidades establecidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Vivienda. QUINTO: Se condena en costas en el juicio principal a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. SEXTO: Se condena en costas a la parte demandada por la interposición del recurso, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. SEPTIMO: En esta misma fecha se publicará el fallo integro correspondiente a la presente causa OCTAVO: Se deja constancia de la imposibilidad de grabar la audiencia oral y pública por no contar este Juzgado Superior Primero con los medios audiovisuales requeridos para ello. Así se decide, es todo, se leyó y conformes firman. (…)”
V. CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Ahora bien, analizadas todas y cada una de las actuaciones que integran el presente expediente, siendo la oportunidad legal para decidir la apelación, este Tribunal lo hace con base a las siguientes consideraciones:
El presente caso, surge a través de la demanda interpuesta en fecha 15 de abril de 2014, por la abogada LISETH ZARRAMERA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 179.033, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano CARLOS ALBERTO PRADO ROJAS, antes identificado, contra la ciudadana DAMARIS PEÑA ACOSTA, antes identificada. (Folios 02 al 04 con sus vueltos de la primera pieza)
En fecha 15 de mayo de 2014 el Juzgado a quo fijó audiencia de la presente causa. (Folio 41 de la primera pieza)
En fecha 02 de junio de 2014, el Tribunal A Quo, se celebró la audiencia de mediación la cual fue prolongada y concluida en fecha 09 de junio de 2014, de la cual no se observa que las partes hayan llegado a conciliación alguna. (Folio 46, 47 y 49 de la primera pieza)
En fecha 01 de agosto de 2014, la parte demandada consignó escrito de contestación de la demanda. (folio 61 al 65 de la primera pieza)
En fecha 03 de octubre de 2014 el Tribunal de la causa fijó los hechos controvertidos. (folio 71)
En fecha 09 de octubre de 2014, la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas (Folios 72 al 76 de la primera pieza).
En fecha 14 de octubre de 2014, la parte demandante consignó escrito de promoción de pruebas (Folios 64 con su vuelto de la primera pieza).
En fecha 28 de enero de 2015, se llevó acabo la audiencia de juicio, declarándose con lugar la pretensión de desalojo. (Folios 07 al 14 de la segunda pieza)
En fecha 04 de febrero de 2015, el Tribunal de causa publicó el fallo integro de la sentencia, en la cual declaró con lugar la pretensión de desalojo. (Folios 63 al 73 de la segunda pieza).
En fecha 11 de febrero de 2015, la parte demandada apeló de la sentencia dictada por el Tribunal a quo. (folio 78)
En este sentido, esta Superioridad evidenció que el núcleo de la presente apelación, se circunscribe a verificar si la decisión dictada por el Tribunal A Quo, mediante la cual declaró con lugar la pretensión de desalojo, en fecha 04 de octubre de 2014, se encuentra o no ajustada a derecho.
En este sentido una vez descrito el núcleo de la presente apelación y así como cada uno de los hechos acaecidos en el Tribunal de la causa, quien decide, pasa a delimitar los hechos controvertidos en el presente juicio.
DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA
La parte actora en su escrito de demanda alegó:
- Que “(…) Es importante resaltar que la arrendataria dejo(sic) de cancelar los cánones de arrendamiento llegando a adeudar la cantidad de VEINTISIETE MIL BOLIVARES (Bs. 27.000,00) (…)”

- Que “(…)que mi representado seguía manifestándole tanto de manera escrita como verbal a la arrendataria que no se le iba a renovar el contrato debido a que necesitaba establecerse con sus hijos en la vivienda que le había arrendado, ya que el anexo el cual habito con mis hijos, no es el adecuado para convivir con ellos
” (…)”
- Que “(…) Visto que ya la situación había llegado a términos insostenibles, debido a la morosidad en el pago de los cánones de arrendamiento, a loa situación de deterioro en que la arrendataria mantiene actualmente la vivienda, se vio en la imperiosa necesidad de iniciar en fecha veinticuatro de mayo de 2012, el respectivo PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO (…)”
De igual forma, la parte demandada al momento de contestar la demanda señalo:
- Que “(…) es cierto que mi mandante (…) es inquilina de un inmueble tipo casa-quinta, ubicada en el Conjunto Residencial Araguaney, calle 02, Manzana F, Parcela N° F-8, Parroquia Saman de Guere, Municipio Santiago Mariño del Estado (sic) Aragua (…)”

- Que “(…) es cierto que deje de cancelar los cánones de arrendamiento, llegando adeudar la cantidad de bs. 12.000,00 en el año 2012 y no la cantidad de 27.000,00, ya que está incluyendo en ese monto cuatro meses de depósito y un mes de adelantado(…)”

- Que “(…) es cierto que efectivamente el ciudadano arrendador nos ha comunicado la necesidad de ocupar la vivienda, pero actualmente no tengo donde mudarme junto a mi hijo que se encuentra en condición especial. (…)”

- Que “(…) Alega el arrendador la necesidad que tiene de ocupar el bien inmueble, siendo totalmente falso por cuanto en una oportunidad se mudo (sic) para la casa en la parte alta de la vivienda y posteriormente se muda a otra vivienda que tiene en valencia y realiza el arrendamiento de esa parte alta (…)

- Que “(…) Alega el demandante el estado de deterioro en que se encuentra la vivienda que tengo arrendada, siendo totalmente falso ya que se puede evidenciar del informe realizo en la inspección judicial de fecha 23-05-2014, el estado habitabilidad en que se encuentra la vivienda (…)

Ahora bien, quien Juzga determina que las partes en el presente juicio son contestes al admitir que:
.- En efecto estamos en presencia de una relación arrendaticia; y que el Ciudadano CARLOS ALBERTO PRADO ROJAS, parte actora es el propietario del inmueble objeto del presente litigio.
.- La parte demandada ha incurrido en insolvencia respecto a los cánones de arrendamiento.
Por su parte, se evidencia que el hecho controvertido en el presente juicio se circunscribe a determinar
.- Si la parte demandada incumplió con las obligaciones como arrendataria, vale decir, con el pago de los cánones de arrendamiento, por la cantidad de doce mil bolívares (Bs. 12.000,00) o por la cantidad de veintisiete mil bolívares (Bs. 27.000,00)
.- Si la parte actora conforme a lo establecido en el numeral dos del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de vivienda, tiene la necesidad justificada de que el inmueble sea ocupado por su persona.
.- Si la parte demandada conforme a lo establecido en el numeral cuatro del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de vivienda ha ocasionado deterioros mayores al inmueble.
En este sentido, una vez descritos los hechos controvertidos y así como cada uno de las circunstancias acaecidas en el Tribunal de la causa, quien decide, pasa explanar los fundamentos de derecho aplicables en el presente juicio, en tal sentido tenemos:
El Artículo 50 de la Ley para la Regularización y control de los arrendamientos Inmobiliarios de Viviendas, el cual nos define el contrato de arrendamiento como: “El contrato de arrendamiento, es aquel mediante el cual el arrendador se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de un inmueble a un arrendatario o arrendataria, de manera pacífica, quien a su vez se obliga a pagar un canon, el cual deberá cumplir con las formalidades establecidas en la presente Ley”.
Ahora bien, con relación a los contratos de arrendamientos el autor Gilberto Guerrero Quintero en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario señala que: “la relación arrendaticia inmobiliaria es el vínculo que se establece entre el arrendador y el arrendatario y que, teniendo como objeto un determinado inmueble, da lugar a una pluralidad de trascendencias en el orden jurídico concreto y especial que regula ese vínculo, y sus efectos o consecuencias, dentro de un privilegio o tutela de protección limitada, especialmente en beneficio del arrendatario”.
En este mismo orden de ideas esta Superioridad debe señalar que, el contrato de arrendamiento puede presentarse bajo dos modalidades, vale decir, a tiempo determinado, en el cual se fija un lapso para su culminación por tiempo indeterminado situación esta que se presenta cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use sin indicar por cuanto tiempo, o que habiéndose fijado inicialmente un lapso temporal mediante contrato escrito, se le dejó después de vencido el plazo la posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio, sin que pueda conocerse anticipadamente el momento de su conclusión temporal, quedando asimismo entendido que, el mismo se regirá bajo las condiciones establecidas en el contrato aun cuando el plazo ha quedado indeterminado.
En el caso de marras, conforme a lo expuesto por ambas partes, la relación contractual se volvió a tiempo indeterminado pues aún culminado el lapso por el cual fue fijado el contrato la parte demandada, vale decir, la arrendataria quedó en posesión del mismo, ahora bien, a los efectos de poner término a la relación arrendaticia el legislador ha establecido la pretensión de desalojo a los fines de obtener la devolución del inmueble arrendado, en este orden de ideas la normativa legal aplicable es la contenida en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que establece lo siguiente: “ solo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes casuales: 1.- en inmuebles destinados a viviendas, que el arrendataria o arrendataria haya dejado de pagar cuatro (4) cánones de arrendamiento sin causa justificada , de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento, para tal fin. (Negrilla nuestra). 2.- la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o algunos de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado (omissis). 4.- Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. (negrilla de este tribunal)
Ahora bien, en atención a la norma citada ut supra, se desprende del primer numeral que el arrendatario podrá demandar el desalojo cuando el arrendatario se encuentre insolvente en el pago de cuatro (04) cánones de arrendamientos sin causa justificada, respecto del segundo numeral se observa que se puede demandar el desalojo cuando se trate de la necesidad justificada que tenga el propietario de ocupar el inmueble arrendado y finalmente el último numeral referido a los deterioros que causara el arrendatario.
Señalado lo anterior esta Juzgadora considera pertinente señalar que, conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; por lo que, quien pide la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretende haber sido liberado del cumplimiento de la misma debe, por su parte, probar el pago o el hecho que la ha extinguido.
Este principio evidencia que la prueba constituye una necesidad práctica, o como comúnmente se le llama también, una carga. El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil establece que el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera del proceso, ni suplir excepciones o argumentos de hecho que no hayan sido alegados ni probados. Asimismo, el encabezamiento del artículo 254 eiusdem, señala que el Juez no podrá declarar con lugar la demanda sino cuando a su juicio exista plena prueba de la acción deducida y que en caso de duda sentenciará a favor del demandado. O sea, que en nuestra legislación no hay lugar a la absolución de la instancia por la insuficiencia de las pruebas presentadas, por lo que resulta de capital importancia determinar a quién le incumbe probar.
En ese mismo orden de ideas, se afirma que la distribución de la carga de la prueba se basa en el principio de la igualdad de las partes ante la Ley en el proceso, consagrado en el artículo 15 eiusdem, por lo que puede decirse, en general, que la carga de la prueba corresponde a quien de una información propia pretenda hacer derivar consecuencias favorables para él. Por ello, y aplicando este principio, resulta que cualquiera que afirme tener un derecho (por vía de acción o de excepción) debe probar el hecho jurídico del cual deriva ese derecho.
En este sentido, una vez explicado lo anterior, esta Superioridad debe pasar analizar el acervo probatorio presentado por las partes con el objeto de dirimir la presente causa, y a tal efecto observa:
Pruebas presentada por la parte actora:
1. Copia simple de documento de compra venta debidamente protocolizado por ante el registro inmobiliario de los municipios Libertador y Francisco Linares Alcántara del estado Aragua, en fecha 22 de agosto de 2005, inserto bajo el N° 19, folio 154 al folio 164, protocolo primero, tomo 14, de los libros de autenticaciones llevados por ese Registro, suscrito entre la Sociedad Mercantil “Inversiones Araguaney 7027, C.A. (vendedora) y el ciudadano Carlos Alberto Prado Rojas, (comprador), sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa-quinta sobre ella construida destinada a vivienda principal, identificada como parcela 8-F de la manzana F, que forma parte del desarrollo urbanístico conocido con el nombre de “PARQUE RESIDENCIAL ARAGUANEY”, y que se encuentra en la población de Turmero, municipio autónomo Santiago Mariño del estado Aragua, la mencionada parcela tiene una superficie de ciento cuarenta y cuatro metros cuadrados (144,00 M2) y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: con avenida 2 del mismo parcelamiento, en una distancia de nueve metros (9,00 MTS). SUR: CON PARCELA 21-F de la misma terraza, en una distancia de nueve metros (9,00 mts). ESTE: con parcela 7-F, en una distancia de dieciséis metros (16 mts). (folio 06 al 15)
Ahora bien, observa esta Alzada que la instrumental antes descrita, constituye un instrumento público, del cual se demuestra la propiedad que tiene el ciudadano Carlos Alberto Prado Rojas (parte actora), plenamente identificado, sobre el bien inmueble objeto de esta causa, hecho este reconocido por la parte demandada, por lo tanto el mismo esta exento de prueba. Así se declara.
2. Original de Contrato de arrendamiento, debidamente notariado ante la Notaria Segunda Interina de Maracay celebrado entre los ciudadanos Carlos Alberto Prado Rojas, antes identificado, el arrendador y la ciudadana Damaris Peña, antes identificada, arrendataria sobre el inmueble objeto de este juicio, suscrito en fecha 08 de julio de 2011. (folios 16 al 20)
Respecto de la prueba identificado ut supra, visto que la relación arrendaticia fue un hecho admitido por las partes, por ende tal situación está exenta de pruebas; no obstante en la cláusula segunda se fijó el canon de arrendamiento por la cantidad de tres mil bolívares (Bs. 3000,00), los cuales debían ser pagados los días quince de cada mes y depositados en la Cuenta de ahorro N° 01080124910200520119, del Banco Provincial. Así se establece.-
3. Copia Simple de Resolución Administrativa de fecha 09 de agosto de 2012, dictada por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda del estado Aragua, Asunto: 0807-12. (folios 32 y 33 con sus vueltos de la primera pieza).
En este orden de ideas, la prueba ut supra identificada es un documento público administrativo, en este sentido, la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los once (11) días del mes de julio del año dos mil siete (2007), estableció lo siguiente:
“(…) Respecto al valor probatorio del expediente administrativo, esta Sala ha establecido que:
El expediente administrativo está constituido por el conjunto de actuaciones previas que están dirigidas a formar la voluntad administrativa, y deviene en la prueba documental que sustenta la decisión de la Administración.
Así, conforme al criterio sostenido por la doctrina nacional mayoritaria, con el cual coincide esta Sala, el expediente administrativo (rectius: documento administrativo) se asemeja a los documentos privados reconocidos o tenidos por reconocidos (artículo 1.363 eiusdem), pero sólo en lo que concierne a su valor probatorio, dado que en ambos casos, se tiene por cierto su contenido, en tanto que las declaraciones efectuadas en dichos instrumentos no sean objeto de impugnación a través de cualquier género de prueba capaz de desvirtuar su veracidad. (Sentencia de esta Sala No. 00692 de fecha 21 de mayo de 2002) (Negrillas de la decisión)
Del fallo parcialmente transcrito, se desprende con meridiana claridad que las copias certificadas del expediente administrativo remitidas por el ente público que corresponda, constituyen una tercera categoría de prueba documental, asimilándose en lo que atañe a su valor probatorio a los instrumentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, en los términos consagrados en el artículo 1.363 del Código Civil, toda vez que hacen fe del hecho material de las declaraciones en ellos contenidas, hasta prueba en contrario. (Negrillas y subrayado por esta Alzada) (…)”

De conformidad con lo antes expuesto, el artículo 1363 del Código Civil señala lo siguiente:
“El instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, tiene entre las partes y respecto de tercero, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones”

En sintonía con ello, el autor Arístides Rengel Romberg considera que la función del documento administrativo, no es otra que la de documentar los actos de la administración que versan sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe o sobre manifestaciones de certeza jurídica. (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Tomo IV, p. 152).
Al respecto, es importante acortar que los documentos administrativos por emanar de funcionarios de la Administración Pública, en el ejercicio de sus funciones, los cuales persiguen documentar las manifestaciones de voluntad o de certeza jurídica del órgano administrativo que la emite, al igual que el documento público ambos gozan de autenticidad, desde que se forma, por cuanto emana del funcionario público que interviene en la formación del acto, quien cumpliendo las formalidades exigidas por la ley, otorga al instrumento una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad. Por tanto, se considera que todo documento administrativo, por emanar de funcionario o empleado público facultado por la ley, goza de autenticidad y veracidad, salvo prueba en contrario, en este punto es importante señalar que la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda, esgrimió que tal acto administrativo es nulo, sin embargo, no se observa de actas que la parte haya consignado decisión judicial que anule ese acto administrativo, tal como lo establece la ley.
En atención a lo analizado este Juzgador verificó que dicha documental es ciertamente un documento público administrativo, emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, Dirección de Coordinación del Estado Aragua, y de la misma quedó demostrado que la parte actora agotó por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas del estado Aragua, el procedimiento administrativo signando bajo el número. 0807, donde se dio por concluida la vía administrativa y se habilitó la vía judicial en los términos siguientes: “CONSIDERACIONES: Planteados los hechos que generan la presente solicitud y luego de haberse efectuado el estudio pormenorizado de las actas que conforman el presente expediente, esta Unidad de Asesoria Legal y Conciliación pasa a decidir con base a las siguientes consideraciones: Debido a la insolvencia del pago del canon de arrendamiento por parte del arrendatario y su negativa de la arrendataria de desocupar el inmueble. DECISION: Por todos los razonamientos anteriormente expuestos esta Unidad de Asesoria Legal y Conciliación de la Dirección Regional de Inquilinato actuando en sede administrativa decide así: PUNTO UNICO: No existe conciliación alguna, remitiendo el presente expediente a las autoridades correspondientes. Concluyendo así con la vía administrativa y habilitando la vía Judicial para el solicitante. Según lo establecen los artículos 9 y 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas”. Y así
4. Marcada “A”, Copia Certificada del Acta de Nacimiento del ciudadano Axel Gabriel, la cual consta en los libros de nacimientos de Registro de la Alcaldía de Girardot, Oficina de Registro Civil, inserto bajo el Acta N° 173, Tomo XXXV año 2008 (folio 165).
Ahora bien, esta Superioridad constata que la referida documental constituye instrumento público, y por cuanto el mismo no fue tachado por el adversario, en la oportunidad legal correspondiente, esta sentenciadora le otorgue valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1357, 1359 del Código Civil, quedando evidenciado que, el ciudadano Carlos Alberto, antes identificado, tiene una hijo cuyo nombre es Axel Gabriel. Así se decide.
5. Marcado “E”, Copia simple de documento de compra venta debidamente protocolizado por ante el registro inmobiliario de los municipios Mariño Libertador y Francisco Linares Alcántara del estado Aragua, en fecha 29 de diciembre de 2006, inserto bajo el N° 10, folio 39 al folio 42, protocolo primero, tomo 64, de los libros de autenticaciones llevados por ese Registro, suscrito entre el ciudadano Carlos Alberto Prado Rojas, antes identificado (vendedor) y la ciudadana María Concepción Rojas, (compradora), sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa-quinta sobre ella construida destinada a vivienda principal, identificada como parcela 15-J de la manzana J, que forma parte del desarrollo urbanístico conocido con el nombre de “PARQUE RESIDENCIAL ARAGUANEY”, y que se encuentra en la población de Turmero, municipio autónomo Santiago Mariño del estado Aragua, la mencionada parcela tiene una superficie de ciento cuarenta y cuatro metros cuadrados (144,00 M2) y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: CON PARCELA 10-j de la misma terraza, en una distancia de nueve metros (9,00 MTS). SUR: Con avenida 4 del mismo parcelamiento, en una distancia de nueve metros (9,00 mts). ESTE: con parcela 16-J, de la misma terraza, en una distancia de dieciséis metros (16 mts) OESTE: con parcela 14-J, en una distancia de dieciséis metros (16,00 mts). (folio 196 al 198)
Ahora bien, observa esta Alzada que la instrumental antes descrita, constituye un instrumento público, y por cuanto el mismo no tachado por el adversario, en la oportunidad legal correspondiente, es motivo suficiente para que esta sentenciadora le otorgar valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1357, 1359 del Código Civil, quedando evidenciado que el ciudadano Carlos Alberto Prado Rojas, antes identificado, dio en venta pura y simple a la ciudadana María Concepción Rojas, antes identificada, el bien inmueble ante descrito el cual era de su propiedad. Así se decide
Ahora bien respecto a las siguiente documentales presentada por la parte actora:
1. Copia certificada de contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos Carlos Alberto Prado Rojas, antes identificado, el arrendador y la ciudadana Damaris Peña, antes identificado, sobre el inmueble objeto de este juicio, celebrado en fecha 06 de agosto de 2009. (folios 22 al 27), respeto de esta documental se encuentra exenta de prueba toda vez que las partes involucradas en el presente asunto admitieron la relación arrendaticia. Así se declara.-
2. Copia Simple de Cédula de identidad de la ciudadana Mayerling Prado. (folio166): En cuanto a esta documental la misma no es conducente a los efectos de dirimir el hecho controvertido por lo que debe ser desechada. Así se decide
3. Copias simples de presunta Libreta de ahorro del ciudadano Carlos Alberto Prado, antes identificado, correspondiente la entidad bancaria BBVA Banco Provincial. (folios 167 al 189)
Con relación al referido legajo de copias, ha de señalar esta Superioridad que las mismas no son de las permitidas conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, es por lo que, las mismas deben ser desechadas. Así se decide.
4. Marcada “D”, Conjunto de Fotografías, las cuales rielan a los folios ciento noventa (190) al ciento noventa y cinco (195).
Con relación a éste medio probatorio, éste Tribunal Superior advierte; que las fotografías son documentos representativos que sirven para probar el estado de hecho que existía para el momento de ser tomadas, de acuerdo con la libre crítica que de ellas haga el juez. Ahora bien no se observa de las actas procesales que conforman el expediente que el promovente haya aportado datos tales como la identificación de la cámara u otro dato de donde se pueda verificar el objeto del cual fueron hechas, tampoco promovió testigos a los efectos de otorgar deposición de las circunstancias de las referidas fotografías y de igual forma la persona que las realizó, es por lo que, esta Juzgadora debe desecharlas. Así se decide.
5. Copia Simple de Resolución Administrativa de fecha 09 de agosto de 2012, dictada por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos estado Aragua, Asunto: 0807-142. (Folios 199 y 200 con sus vueltos de la primera pieza).
Respecto a la referida documental la misma ya fue valorada en líneas anteriores. Así se decide.
Pruebas presentada por la parte demandada:
1. Copia simple de Acto conciliatorio de fecha 20 de junio de 2012, EXP. N° 807-12, realizada ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos del estado Aragua y copia simple de Acto de inicio de fecha 25 de julio de 2013. (folios 77 al 79).
En atención a lo analizado este Juzgador verificó que dichas documentales ciertamente son un documento público administrativo, emanada por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos del estado Aragua, y de la misma quedó demostrado que la partes acudieron ante la sede administrativa y celebraron acto conciliatorio a los efectos de dirimir el conflicto comprometiéndose las partes a llevar una relación arrendaticia en armonía y de igual forma se verificó inició procedimiento administrativo sancionatorio. Así decide.
2. Marcado “B”, planilla de depósito en original procedentes del Banco BBVA Provincial, N°. Mov: 000001041, de los cuales se desprende un pago efectuado en la Cuenta de ahorro Nro: 0108-0124-91-0200520119, en fecha 27 de junio de 2012, por la cantidad de Ocho Mil Bolívares (Bs. 8.000,00) , cuya titular es el ciudadano Carlos Alberto Prado Rojas, parte actora, siendo este realizado por la ciudadana Damaris Peña, titular de la cédula de identidad Nro. V-10.503.999, parte accionada. (folio 80)
Con relación a dicha planilla de depósito bancario realizado a favor de la demandante, el Tribunal trae a colación la decisión dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 20 de diciembre de 2.005, en la que se señaló lo siguiente: “…resulta necesario en primer término conocer cuál es la naturaleza de los depósitos bancarios y que tipo de prueba constituyen, pues dependiendo de esta calificación que se efectúe, sabremos que tratamiento deberá dar el jurisdicente a este tipo de pruebas y particularmente, que reglas deberán cumplirse en el establecimiento o incorporación de este tipo de pruebas al proceso (…)”.
Ahora bien, el Dr. Valmore Acevedo Amaya, en su libro Los Depósitos Bancarios, nos indica lo siguiente: “se entiende por depósito bancario, el acto por el cual una persona entrega a un banco una suma de dinero con la obligación para el banco de restituirla a la primera solicitud o en la fecha que se hubiere convenido”. (Valmore Acevedo Amaya, Los Depósitos Bancarios, Universidad Central de Venezuela, Sección de Publicaciones, Caracas 1955). Las operaciones bancarias, no siempre se encuentran respaldadas por una sola figura jurídica, pues en reiterados casos convergen en una misma operación, distintas figuras jurídicas que se entrelazan unas a otras y así resulta, o nacen determinadas operaciones bajo la regulación de distintas figuras jurídicas.
Tal es el caso de la operación de depósito bancario, en la cual emergen características propias de los contratos de mandato, depósito y prestación de servicio, no cabe duda, que la banca privada presta un servicio a sus clientes, de ahí que nace entre el banco y la persona que apertura una cuenta, por ejemplo: Un contrato de servicio, donde a su vez, se materializará la figura del mandato, por cuanto el cliente bien sea cuenta de ahorro o cuenta corriente, por ejemplo, le permite al banco como mandatario, recibir en su nombre determinados bienes, títulos valores, moneda, cantidades de dinero, etc.
Por ello, cuando las entidades bancarias reciben el dinero de terceras personas, para ser depositado en una determinada cuenta, el banco no actúa en nombre propio, lo recibe en nombre de su cliente, vale decir, mandante y, la planilla de depósito bancario, por consiguiente, no puede considerarse como un documento emanado propiamente de un tercero, sino que representa un documento que certifica un tercero y que en su formación han intervenido dos (2) personas, por un lado el banco que certifica la operación y recibe el dinero (mandatario) en nombre del titular de la cuenta (mandante); y el depositante quien puede ser un tercero o el mismo titular de la cuenta.
En efecto, como consecuencia de esta relación de mandato e intermediación por la prestación de un servicio, el dinero al ingresar en la cuenta es recibido por el propio titular no por el banco.
Esto permite concluir, considerando que la parte actora es titular de la cuenta y, el depositante el demandado, que el depósito bancario que cursa en autos no son documentales propiamente emanadas de un tercero. Por el contrario, éste Tribunal estima, que los mismos encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, los cuales por encontrarse incluidos en el capítulo V, Sección I, del Código Civil, en su artículo 1.383, encuadran en el género de prueba documental.
En este sentido, las tarjas se encuentran previstas en nuestro Código Civil en su artículo 1383, que textualmente dispone lo siguiente: “Las tarjas que corresponden con sus patrones hacen fe entre las personas que acostumbran comprobar con ellas las provisiones que hacen o reciben en detal”. Al respecto, el Dr. Jesús Eduardo Cabrera Romero, expone el significado de las tarjas de los siguientes términos: “…las tarjas en su versión más primitiva, consisten en dos listones o pedazos separados de madera, cuero u otro material, los cuales reposan en poder de cada parte, y que en materia de ventas a crédito, cada vez que el vendedor entrega mercancías al comprador, juntan los dos listones o pedazos y sobre ellos, a su vez en el mismo instante y con un mismo movimiento, se efectúa una marca que abarca a ambos. Cada muesca corresponde a una entrega, y la coincidencia de las muescas en ambos listones, prueba el número de entregas. Si tomamos en cuenta que el CC contempló a las tarjas dentro de la pruebas por escrito, debemos rechazar que dicho Código se esté refiriendo con exclusividad a la forma primitiva expuesta, y por ello, pensamos que los documentos-tarjas (escritos) siempre ha sido posible emitirlos conforme al CC, quien además, no los prohíbe. Esto sin que importe si las tarjas escritas emanan de máquinas, o son suscritas…”. (Jesús Eduardo Cabrera Romero, Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre, Tomo II, Pág. 92).
Por otro lado, en un valioso trabajo contenido en la Revista de Derecho Probatorio, dirigida por el Dr. Jesús Eduardo Cabrera, elaborado por la Dra. Maribel Lucrecia Toro Rojas, sostiene igualmente, que las planillas de depósitos bancarios constituyen documentos asimilables a las tarjas, y en ese sentido, se puntualiza lo siguiente: “… Hoy día hay una serie de documentos escritos o impresos que pueden asimilarse a las tarjas, tales como los vouchers de las tarjetas de crédito, las planillas de depósito de los bancos y por qué no incluir aquí, las notas de consumo de servicios públicos. En el caso de los documentos escritos tipo tarjas, cada parte conserva un original idéntico, que debe guardar coincidencia con el otro original, el elemento característico de estos instrumentos es la coincidencia, lo cual se evidencia del artículo 1383 del CC. Anteriormente transcrito; de acuerdo con él, para que las tarjas hagan fe entre las partes, es requisito indispensable que éstas se correspondan entre sí, no siendo importante, y hasta irrelevante, la firma de los ejemplares…” En orden a lo antes expuesto, este Tribunal le asigna al depósito consignado en original, el valor probatorio que se desprende del artículo 1.383 del Código Civil, sin embargo, en líneas siguientes se determinará si ese pago corresponde a los cánones insolutos demandados por la parte actora. Así se decide.
3. Marcado “D”, 4, Copia simple de documento de compra venta debidamente protocolizado por ante el registro inmobiliario de los municipios Mariño Libertador y Francisco Linares Alcántara del estado Aragua, en fecha 26 de junio de 2006, inserto bajo el N° 24, folio 170 al folio 174, protocolo primero, tomo 47, de los libros de autenticaciones llevados por ese Registro, suscrito entre la Sociedad Mercantil Inversiones Araguaney 7027, C.A., (vendedor) y el ciudadano Carlos Alberto Prado Rojas, antes identificado, (comprador), sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa-quinta sobre ella construida destinada a vivienda principal, identificada como parcela 15-J de la terraza J, que forma parte del desarrollo urbanístico conocido con el nombre de “PARQUE RESIDENCIAL ARAGUANEY”, y que se encuentra en la población de Turmero, municipio autónomo Santiago Mariño del estado Aragua, la mencionada parcela tiene una superficie de ciento cuarenta y cuatro metros cuadrados (144,00 mts2) y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: con parcela 10-j de la misma terraza, en una distancia de nueve metros (9,00 MTS). SUR: Con avenida 4 del mismo parcelamiento, en una distancia de nueve metros (9,00 mts). ESTE: con parcela 16-J, de la misma terraza, en una distancia de dieciséis metros (16 mts) y OESTE: con parcela 14-J, en una distancia de dieciséis metros (16,00 mts). (folio 196 al 198 de la primera pieza)
La instrumental antes descrita, constituye un instrumento público, del cual que quedo evidenciado que el ciudadano Carlos Alberto Prado Rojas, antes identificado, compró en fecha 26 de junio de 2006 el inmueble descrito ut supra, sin embargo esta Juzgadora debe señalar que la parte actora promovió copia simple de documento publico de venta marcado “E”, del cual quedó demostrado que el ciudadano Carlos Alberto Prado Rojas, antes identificado, dio en venta pura y simple a la ciudadana María Concepción Rojas, antes identificada, el bien inmueble ante descrito, por lo que actualmente la parte actora no es el propietario del referido bien inmueble. Así se declara.
3. Inspección Judicial, practicada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Santiago Mariño de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 01 de diciembre de 2014. (folios 04 y 05 con sus vueltos de la segunda pieza), mediante la cual quedó evidenciado conforme al artículo 472 del Código de Procedimiento Civil que en el referido inmueble se encuentran dos ciudadanos identificados como Karlhos Luis Hernández, titular de la cédula de identidad Nro.V- 9.891.110 y Herlía Lobos, titular de la cédula de identidad Nro. V- 12.564.097, y conforme a lo esgrimido por ellos se encuentran en condición de vigilante- cuidador desde el mes de noviembre de 2013. Así se decide
Ahora bien respecto a las siguiente documentales presentada por la parte demandada:
1. Dos Originales de Comprobante de Transacción, Cajero automático (folio 80)
Respecto de las documentales antes descritas, no se evidencia de actas informe del Banco emisor a los efectos de verificar su autenticidad, todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia los mismos deben ser desechados por esta Alzada. Así se decide
2. Legajo de copias simples cursante a los folios ochenta y uno (81) al ciento once (111) de la primera pieza.
Con relación al referido legajo de copias, ha de señalar esta Superioridad que las mismas no son de las permitidas conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ende , las mismas deben ser desechadas. Así se decide.
3. Promovió Inspección extra litem, realizada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Santiago Mariño de esta Circunscripción Judicial, en la Urbanización Araguaney, calle 02, manzana F, parcela Nro. F8, sector Los Overos, la encrucijada, Municipio Santiago Mariño del estado Aragua en fecha 23 de mayo de 2014. (folio 115 al 132 de la primera pieza)
Ahora bien, en virtud de la prueba presentada esta Juzgadora considera pertinente citar lo señalado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en la Sentencia Nro. 1.244, de fecha 20 de octubre de 2.004, con relación a este tipo de pruebas:
"Nuestra doctrina ha expresado en torno a la procedencia de la inspección judicial preconstituida, que la misma es válida sólo cuando se pretenda demostrar el estado o las circunstancias de hechos que podrían desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Entonces, el solicitante debe demostrar ante el órgano jurisdiccional la urgencia o perjuicio por el retardo que pudiera ocasionar su no evacuación inmediata. Esta condición de procedencia debe ser alegada y probada ante el juez, para que éste, previo análisis de las circunstancias, así lo acuerde…".

Ahora bien, en relación a la prueba de Inspección Extrajudicial, realizada por el Tribunal Segundo de los Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Santiago Mariño de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, observa esta Alzada que del escrito de la solicitud de Inspección que riela al folio ciento sesenta y ocho y ciento sesenta y nueve (168 y 169), de ninguna manera el hoy accionante motivó la misma, circunstancialmente como para que se desprendan de su solicitud las condiciones de urgencia y necesidad en que se fundó para pedir la intervención del Tribunal actuante, y que dicha actuación extralitem fuera para hacer constar el estado y circunstancias que puedan desaparecer o manifestarse con el transcurso del tiempo, es por lo que, por cuanto la parte actora no justificó tal urgencia de anticipar la promoción y evacuación de la presente prueba, es razón suficiente para que esta Juzgadora concluya que dicha inspección no cumplió con los requisitos de procedencia para su tramitación, razón por la cual misma debe ser desechada. Así se decide.
4. Marcado “F”, Copia Simple de decisión de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, de fecha 29 de noviembre de 2005 (folios 133 al 163 de la primera pieza)
Respecto a la copia simple de la referida sentencia, quien Juzga observa que la misma no guarda relación, ni aporta nada al hecho controvertido en la presente causa, por lo que la misma se desecha del presente juicio. Así se decide.
Así las cosas, una vez valorado todo el material probatorio promovido por las partes en el caso de marras, en la oportunidad legal correspondiente, esta Juzgadora observa lo siguiente:
La parte actora alega que la parte demandada ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a la cantidad de Bolívares veintisiete mil (Bs. 27.000,00), los cuales según declaración efectuada en la Audiencia celebrada en esta Instancia se corresponden a los meses desde Julio 2011 hasta Marzo de 2012; por su parte la demandada en su escrito de contestación admite, que sí dejó de pagar los cánones de arrendamientos, pero por la cantidad de doce mil bolívares (Bs. 12.000,00), y que posteriormente ella los canceló en virtud del acto conciliatorio realizado en fecha 20-06-2012, por ante la Superintendencia, pago este que se corresponde conforme a lo indicado por la mencionada parte en el acta de Audiencia celebrada en esta Superioridad a los meses desde Marzo a Junio 2012.
Conforme a lo antes señalado, se verifica claramente como hechos admitidos por las partes tanto en el escrito de demanda como en el escrito de contestación la existencia de una relación arrendaticia que se convirtió a tiempo indeterminada; ahora bien se hace necesario determinar si tal y como lo alego la parte demandada en la Audiencia Oral y publica que consta a los folios 99 al 102 de la segunda pieza, si solo se aperturó la vía judicial para demandar por la necesidad de ocupar el inmueble, y no por la falta de pago de los cánones de arrendamiento; es por lo que en tal sentido quiere traer a colación quien decide lo señalado por la Administración en su Resolución Numero 0807-12 de fecha 09 de Agosto de 2012; la cual quedo en los términos siguientes: “CONSIDERACIONES: Planteados los hechos que generan la presente solicitud y luego de haberse efectuado el estudio pormenorizado de las actas que conforman el presente expediente, esta Unidad de Asesoria Legal y Conciliación pasa a decidir con base a las siguientes consideraciones: Debido a la insolvencia del pago del canon de arrendamiento por parte del arrendatario y su negativa de la arrendataria de desocupar el inmueble. DECISION: Por todos los razonamientos anteriormente expuestos esta Unidad de Asesoria Legal y Conciliación de la Dirección Regional de Inquilinato actuando en sede administrativa decide así: PUNTO UNICO: No existe conciliación alguna, remitiendo el presente expediente a las autoridades correspondientes. Concluyendo así con la vía administrativa y habilitando la vía Judicial para el solicitante. Según lo establecen los artículos 9 y 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas”.
Del texto de la Resolución parcialmente transcrito se desprende que la Administración dio por concluida la vía administrativa, abriendo la vía judicial por falta de conciliación, tanto por la causal de insolvencia en el pago de los cánones, así como por la necesidad de ocupar el inmueble, por lo que es determinante pasar a pronunciarse con relación a la primera, relativa a la insolvencia en el pago.
En atención a lo anterior observa esta Juzgadora de las actas procesales que en fecha 20 de junio de 2012 se llevó acabo por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos Inmobiliarios, con sede en el estado Aragua, un acto conciliatorio entre los Ciudadanos CARLOS ALBERTO PRADO y DAMARIS PEÑA ACOSTA, hoy contendientes en el presente asunto, mediante el cual la hoy demandada se comprometió a cancelar en fecha 26 de junio de 2012 los cánones de arrendamientos atrasados hasta la fecha, por un monto de doce mil bolívares (Bs. 12.000,oo). (folio 77 de la primera pieza.)
Ahora bien, del acervo probatorio se observa depósito bancario emitido por el Banco BBVA Provincial, el cual fue debidamente valorado en líneas anteriores, quedando demostrado que la hoy demandada efectúo un deposito por la cantidad de ocho mil bolívares (Bs. 8.000,00), en fecha 27 de junio de 2012, a favor del demandante, no obstante este no fue realizado en la fecha convenida, vale decir, 26 de junio de 2012, ni por la cantidad acordada en el acto conciliatorio, (Bs. 12.000,oo).-
En tal sentido quien juzga considera que en el caso de autos no es aplicable lo previsto en el segundo parágrafo del artículo 92 de la Ley Para La Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, tal como fue alegado en la Audiencia Oral y Publica celebrada por ante esta Superioridad, toda vez que la parte demandada no cumplió con lo acordado en el acto conciliatorio, siendo el pago efectuado extemporáneo.
Para concluir quiere significar esta Alzada que la accionada no demostró haber pagado acorde a lo establecido en el contrato de arrendamiento, es decir, los 15 de cada mes; ni de conformidad con lo pactado en el acto conciliatorio, en el que se estipuló un pago por la cantidad de doce mil bolívares (Bs. 12.000,00); verificándose en tal sentido una insolvencia de al menos cuatro (4) cánones de arrendamientos.
Por otro lado la demandada tampoco demostró estar solvente con los restantes quince mil bolívares (Bs. 15.000,00) con los cuales se suma la insolvencia de cinco (05) meses de arrendamientos. Así se declara.
Con fundamento en todo lo ante expuesto, esta Superioridad considera que la parte demandada incurrió en la causal número 1 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, al no cancelar el canon de arrendamiento por más de cuatro meses de forma consecutiva y sin causa justificada, es por ello que lo correcto en derecho es declarar procedente la pretensión de desalojo. Así se decide.
Visto lo anterior, resulta inoficioso para esta Juzgadora pasar a conocer sobre las demás causales de desalojos alegadas por la parte demandante, fundamentada en la necesidad justificada de ocupar el inmueble y el deterioro del mismo. Así se decide.
Finalmente quien juzga considera, conforme a los hechos y el derecho señalados ut supra, que el recurso de Apelación interpuesto por la ciudadana DAMARIS PEÑA, antes identificada, debidamente asistida por la Defensora Pública abogada ADRIANA OJEDA, inscrita en el inpreabogado bajo el Nro. 136.986, contra la Sentencia, dictada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Santiago Mariño de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, con sede Turmero en fecha 04 de febrero de 2015, debe ser declarado SIN LUGAR y en consecuencia, se CONFIRMA en los términos expuestos la sentencia dictada por el A Quo. Así se declara.
Debe señalarse que la anterior decisión fue tomada con fundamento al criterio sostenido por el máximo Tribunal de la República y compartido por esta Superioridad, el cual se desarrolla en el marco de un Estado “democrático y social de derecho y de justicia”, contenido en el artículo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Asimismo, por considerar nuestra Carta Magna al Estado de Venezolano como de derecho y de justicia, debe garantizar ésta por encima de la legalidad formal, lo que le lleva a regular expresamente el principio de la tutela judicial efectiva y el acceso a la justicia; garantías que todos los jueces deben proteger.
En relación al Estado de Justicia que debe prevalecer en nuestra República, ésta Superioridad resalta la importancia de este principio, pues el mismo es considerado como columna vertebral del Sistema Judicial en Venezuela, pues con fundamento a este principio debe erigirse la administración de justicia, tratando de cumplir con los preceptos constitucionales existentes máxime cuando alguna norma procedimental contrarié la normativa establecida en nuestra carta magna, en tal caso, es deber del operador de justicia aplicar de manera imperativa los principios constitucionales, los cuales constituyen el fundamento de todo el ordenamiento jurídico venezolano. Así se decide
VI. DISPOSITIVA
Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho ut supra, este Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR, el recurso de apelación interpuesto por la ciudadana DAMARIS PEÑA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-10.503.999, debidamente asistida por la Defensora Pública la abogada ADRIANA OJEDA, inscrita en el inpreabogado bajo el Nro. 136.986, contra la Sentencia, dictada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Santiago Mariño de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, con sede en Turmero en fecha 04 de febrero de 2015.
SEGUNDO: SE CONFIRMA en los términos expuestos por esta Alzada la decisión, dictada por Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Santiago Mariño de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, sede Turmero en fecha 04 de febrero de 2015. En consecuencia: TERCERO: CON LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por el ciudadano CARLOS ALBERTO PRADO ROJAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 12.261.249, contra la ciudadana DAMARIS PEÑA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-10.503.999. CUARTO: SE ORDENA a la parte demandada, ciudadana DAMARIS PEÑA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-10.503.999 a entregar a la parte actora ciudadano CARLOS ALBERTO PRADO ROJAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 12.261.249, el inmueble dado en arrendamiento constituido por una parcela de terreno y la casa-quinta sobre ella construida destinada a vivienda principal, identificada como parcela 8-F de la manzana F, que forma parte del desarrollo urbanístico conocido con el nombre de “PARQUE RESIDENCIAL ARAGUANEY”, y que se encuentra en la población de Turmero, municipio autónomo Santiago Mariño del estado Aragua, la mencionada parcela tiene una superficie de ciento cuarenta y cuatro metros cuadrados (144,00 M2) y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: con avenida 2 del mismo parcelamiento, en una distancia de nueve metros (9,00 MTS). SUR: CON PARCELA 21-F de la misma terraza, en una distancia de nueve metros (9,00 mts). ESTE: con parcela 7-F, en una distancia de dieciséis metros (16 mts), respecto al lindero OESTE, no consta especificación en el documento de propiedad debidamente protocolizado ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Santiago Mariño, Libertador y francisco Linares Alcantara del estado Aragua el cual se encuentra registrado bajo el Nro. 19, folios del 154 al 164, Protocolo Primero, Tomo 14, de fecha 22 de agosto de 2005. El prenombrado inmueble debe ser entregado totalmente libre de personas y cosas, en el mismo estado en que lo recibió, de conformidad con las formalidades establecidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Vivienda.
QUINTO: Se condena en costas en el juicio principal a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
SEXTO: Se condena en costas a la parte demandada por la interposición del recurso, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
SEPTIMO: En esta misma fecha se publicará el fallo integro correspondiente a la presente causa.
OCTAVO: Se deja constancia de la imposibilidad de grabar la audiencia oral y pública por no contar este Juzgado Superior Primero con los medios audiovisuales requeridos para ello.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia certificada, conforme al artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay, a los veintidós (22) días del mes de abril de 2015. Años: 205º de la Independencia y 156º de la Federación.
LA JUEZ SUPERIOR TEMPORAL,
FANNY RODRÍGUEZ LA SECRETARIA,
ABG. LISENKA CASTILLO
En la misma fecha, se dio cumplimiento a la anterior decisión siendo las 11:26 a.m.
LA SECRETARIA,
ABG. LISENKA CASTILLO
FR/LC/
Exp. C-17.944-15