TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO ARAGUA
Maracay, 09 de Abril de 2015.
204° y 155°
Expediente Nº: 669.-
PARTE DEMANDANTE: ADRIANA MARIA FABRA PEÑA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-11.142.971.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogados. JOSE HERMES ARAUJO y WILFRESO JOSE DAVILA, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº. 28.031, y 94.081 respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: RAIZA SUBAIL ORTIZ, titular de la cedula de identidad Nº V-12.024.119.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados. MARIA MATAS LIMA, MARIA LIMA, RAFAEL GUANCHE y ROSMANIA GARATE inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 120.027, 72.360, 70.462 y 218.527, respectivamente.-
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO OPCION DE COMPRA VENTA.-

I.- ANTECEDENTES
Suben las presentes actuaciones al conocimiento de esta Instancia Superior procedentes del Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y José Ángel Lamas de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, y las mismas se relacionan con el recurso de apelación interpuesto por el apoderado judicial de la parte actora abogado José Hermes Araujo Franco, I.P.S.A. Nº 28.031, contra la sentencia dictada en fecha 12 de Enero de 2015, por el citado Juzgado mediante el cual declaro sin lugar la demanda de Resolución de Contrato de Opción de Venta y Parcialmente con Lugar la reconvención propuesta por la ciudadana Raiza Subail Ortiz identificada en los autos.-
II.- DE LA DECISIÓN APELADA
Cursa a los folios 231 al 256 del presente expediente, decisión de fecha 12 de Enero de 2015, dictada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y José Ángel Lamas de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en la cual señaló:
“(…) Ahora bien, una vez señalado los hechos controvertidos en la reconvención propuesta, y analizados, los alegatos y los elementos probatorios traídos a los autos por las partes litigantes en este proceso, quien decide considera que la parte demandada reconviniente en el presente juicio logro demostrar que el incumplimiento de la protocolización por ante el Registro respectivo del documento de compra venta definitivo, dentro plazo previsto en el contrato de opción a compra venta, se debió a una causa extraña no imputable a la parte demandada reconviniente, vale decir , al hecho de que una vez aprobado el crédito solicitado por la parte demandada reconviniente en fecha 11 de abril de 2012 por el Banco Mercantil, el documento de crédito tuvo que ser remitido al BANCO NACIONAL DE VIVIENDA Y HABITAT para su aprobación, debido a la existencia de una hipoteca primer grado a favor de dicho ente, sobre el inmueble objeto de resolución, tal y como quedo asentado en líneas anteriores, configurándose de esta manera un hecho no imputable a la parte demandada reconviniente, es por lo que, siendo esto así, esta Juzgadora considera que la reconvención interpuesta debe prosperar. Por lo tanto, debe esta Juzgadora condenar a la parte demandante reconvenida que cumpla con el contrato de opción de venta celebrado con la parte demandada reconviniente, otorgando el documento definitivo de venta en la Oficina Inmobiliaria de Registro correspondiente, y así lo hará en el dispositivo de este fallo. Y así se decide.
Ahora bien, con relación al pedimento realizado por la parte demandada reconviniente, en su particular primero referido a: Otorgar por ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Sucre y José Ángel Lamas en la fecha que este determine el documento de venta pura y simple elaborado por el Banco Mercantil sobre el inmueble (...) previa recepción en dicho Registro del Pago del Saldo restante del precio del inmueble por la cantidad de Bolívares DOSCIENTOS SETENTA MIL (Bs.270.000.00) a través de cheque emanado del Banco Mercantil, previa deducción a su Acreedor Hipotecario BANAVIH y previa recepción en dicho acto de la Diferencia del monto adeudado como complemento de la inicial pactada extracontractualmente pactada por las partes ... (...)”.
De lo peticionado por la parte demandada reconviniente se evidencia que la misma solicita que se otorgue por ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Sucre y José Ángel Lamas documento de venta pura y simple previa recepción en dicho Registro del Pago del Saldo restante del precio del Inmueble por la cantidad de Bolívares DOSCIENTOS SETENTA MIL (Bs.270.000.00) a través de cheque emanado del Banco Mercantil, previa deducción a su Acreedor Hipotecario BANAVIH y previa recepción en dicho acto de la Diferencia del monto adeudado como complemento de la inicial pactada extracontractual pactada por las partes.
Sin embargo de la revisión del contrato de opción de compra venta celebrado por las partes y autenticado ante la Notaria Publica de Cagua del Municipio Sucre del Estado Aragua, en fecha 30 de enero de 2012, inserto bajo el Nº 41, Tomo 10, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria señala lo siguiente: “...SEGUNDA: para garantizar las obligaciones asumidas por la PROMITENTE COMPRADORA en el presente contrato esta entregara en este acto a LA PRIMITENTE VENDEDORA, la cantidad de SESENTA MIL BOLIBARES EXACTOS (Bs.60.000,00) mediante cheque Nº 54330011del Banco Bicentenario, esta cantidad será imputable al precio de la venta total del inmueble en el momento de la protocolización del documento de COMPRA-VENTA definitivo, quedando pendiente la cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES EXACTOS (310.000.00), mediante un Crédito Hipotecario de FAO del Banco Mercantil y cancelados al momento de la protocolización del documento definitivo por ante las oficinas de registro respectiva.
En este sentido, tomando en consideración que en el referido contrato se señala que el saldo restante del precio del inmueble es de TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs.310.000.00), mediante un Crédito Hipotecario de FAO del Banco Mercantil el cual deberá ser cancelado al momento de la protocolización del documento definitivo por ante las oficinas de registro respectiva y al no evidenciarse durante el curso de presente juicio prueba alguna en la cual se demuestre las deducciones a las cuales hace referencia en su petitorio del saldo restante del precio señalado en el referido contrato, esta Juzgadora declara improcedente su pedimento en cuanto al monto solicitado, debiendo en consecuencia pagar a la parte actora reconvenida en dicho acto, el saldo restante del precio del inmueble conforme a lo estipulado en la clausula sexta del contrato de opción de compra venta celebrado por las partes, es decir, la cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs.310.000.00). Y asi se decide.
En base a los fundamentos de Hecho, de Derecho y Jurisprudenciales señalados con anterioridad, esta Juzgadora debe declarar: SIN LUGAR la impugnación de la cuantía, realizada por la parte demandada reconviniente, SIN LUGAR la demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA incoado por la ciudadana ADRIANA MARIA FABRA PEÑA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-11.142.971, debidamente asistida por los Abogados JOSE HERMES ARAUJO, WILFREDO JOSE DAVILA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 28.031, 94.081 respectivamente, contra la ciudadana, RAIZA SUBAIL ORTIZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº 12.024.119 y, PARCIALMENTE CON LUGAR, la reconvención propuesta por la ciudadana, RAIZA SUBAIL ORTIZ, antes identificada, asistida por la Abogada MARIA LIMA, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro 72.360 en contra de la ciudadana ADRIANA MARIA FABRA PEÑA, antes identificada. Así se decide.(...)”
III. DE LA APELACIÓN
Cursa al folio 266 de las presentes actuaciones, diligencia de fecha 16 de Enero de 2015, por medio de la cual fue interpuesto recurso de apelación por el apoderado judicial de la parte actora en el presente juicio abogado José Hermes Araujo Franco identificado en los autos, contra la sentencia dictada en fecha 12 de Enero de 2015 por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y José Ángel Lamas de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, y en el cual expresa lo siguiente:
“(…) de conformidad con el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil interpongo recurso Ordinario de Apelación contra la mencionada sentencia y me reservo el derecho de promover las pruebas en Segunda Instancia; igualmente me reservo el derecho de denunciar por ante la segunda Instancia los errores de forma y Errores de Juicio que presenta la cuestionada sentencia por inmotivación; falsa aplicación de norma Jurídica y falta de aplicación de norma jurídica (…)”

IV DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS
El demandante en su libelo alego:
Que “(...) CAPITULO I LOS HECHOS... en fecha 30 de Enero de 2012... celebre un CONTRATO DE OPOCION DE COMPRA-VENTA con la ciudadana RAIZA SUBAIL ORTIZ, venezolana, mayor de edad, soltera, cedula de identidad Nº 12.024.119... se comprueba de documento que la PRIMITENTE COMPRADORA, según la Clausula PRIMERA se obliga a COMPRAR, UN INMUEBLE constituido por una parcela de terreno y la vivienda sobre ella construida distinguida con el Nº 42-C, Modulo 42, que forma parte de la segunda Etapa del CONJUNTO RESIDENCIAL LOS LIRIOS, ubicado en la Urbanización CORINSA... el inmueble objeto de esta venta tiene una superficie de NOVENTA METROS CUADRADOS (90,00 Mts2) aproximadamente de los cuales CUARENTA Y DOS METROS CUADRADOS (42,00 Mts2) son de vivienda... y los restantes CUARENTA Y OCHO METROS CUADRADOS (48,00 Mts2) son de terreno... consta de las Siguientes dependencias: jardín de entrada, sala comedor, dos (02) habitaciones, un (01) baño y jardín trasero. Le pertenece en uso exclusivo y privativo un (01) puesto de estacionamiento distinguido con el mismo número y letra de la vivienda... dicho inmueble se encuentra comprendido dentro los siguientes linderos y medidas: Norte: Fachada Norte; SUR: Fachada Sur; Este: Casa 42-D y OESTE: Casa 42-B. El inmueble me pertenece según documento debidamente Registrado por ante el registro inmobiliario de los Municipios Sucre y Lamas del Estado Aragua en fecha 09 de Febrero de 2006, bajo el Nº15, folio 122 al 130, tomo 6, PROTOCOLO Primero... el precio del indicado inmueble ha sido convenido en la cantidad de TRECIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 370.000,00.oo)... el mencionado contrato... según la clausula TERCERA tiene una duración de NOVENTA DIAS (90) CONTINUOS MAS TREINTA (30) DIAS CONTINUOS DE PRORROGA, contados a partir de la fecha de autenticación del documento de COMPRA-VENTA (30 DE ENERO DE 2012) y venció en fecha 29 de Mayo de 2012... para garantizar las obligaciones asumidas la PROMITENTE COMPRADORA... entrega en este acto a LA PROMITENTE VENDEDORA, la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 60.000,oo) mediante cheque Nº54330011 del Banco Bicentenario, esta cantidad será imputable del precio total del inmueble... quedando pendiente la suma de TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 310.000,oo). Los cuales serán tramitados mediante un crédito hipotecario... La clausula SEPTIMA, denominada CLAUSULA PENAL. LA citada clausula señala: “ En caso que la operación de COMPRA-VENTA definitiva no llegare a realizarse dentro del plazo de vigencia de este opción de compra-venta por causa imputables a la PROMITENTE COMPRADORA quedara a beneficio de la PROMITENTE VENDEDORA el TREINTA POR CIENTO (30%) del depósito en garantía... en caso contrario si... no llegare a realizarse... por causas imputables a la PROMITENTE VENDEDORA, ESTA DEBERA devolver a la PROMITENTE COMPRADORA la totalidad del depósito en garantía recibido, mas una cantidad equivalente al TREINTA POR CIENTO (30%) del deposito en garantía... Es el caso que la PROMITENTE COMPRADORA... incumplió con la obligación de Comprar el inmueble antes determinado, por cuanto la PROMITENTE COMPRADORA no logro la aprobación del crédito para la adquisición de vivienda sino hasta el mes de Agosto de 2012 (aprobado por el banco mercantil), con recursos del Banco nacional de la Vivienda (BANAVI), luego el documento presento un error y una vez corregido el mismo; no fue sino hasta Enero de 2013, que el documento estaba listo para firmar en el Registro Inmobiliario, pero BANAVI, no bajo los recursos... la PROMITENTE COMPRADORA me solicito que firmara el documento de traspaso de mi propiedad sin tener el cheque elaborado a mi nombre... a lo cual yo me negué rotundamente y le manifesté mi deseo de no vender... en vista del incumplimiento del contrato y en vista del vencimiento del lapso preestablecido entre las partes... la citada ciudadana antes identificada me cancela una mensualidad, paga por concepto de uso del inmueble la suma de MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 1500,oo)... la ocupante en contra de mi voluntad y durante la ejecución del contrato de Opción de Compraventa realizo sin mi autorización una serie de, reformas y modificaciones al inmueble... incumpliendo de esta con lo acordado en el contrato, que si bien la autoriza para el uso de la vivienda durante su vigencia del contrato no esta autorizada para realizar modificaciones en el inmueble menos reformar el mismo... he agotado el PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO PREVIO establecido, en el articulo 5 y siguientes de la LEY CONTRA EL DESALOJO Y LA DESOCUPACION ARBITRARIA DE VIVIENDAS... a los fines de que las partes indicadas puedan dirimir su conflicto por ante los tribunales competentes de la república (...)”

El demandado en su escrito de contestación alego:

Que “(...) PUNTO PREVIO... Objeto e impugno la estimación de la demanda por ser esta exagerada... de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, ya que en la demanda interpuesta se solicita la Resolución de un Contrato de Opción de Compra venta y no se señalo los puntos o elementos que se ponderaron para arribar al monto estimado a tenor de lo dispuesto en los artículos 30, 31, 32 y 33 del Código de Procedimiento Civil... DE LOS HECHOS ADMITIDOS... Admito como cierto, que celebre Contratro de Opción de Compra venta... con la demandante Ciudadana: ADRIANA MARIA FABRA PEÑA... sobre un Inmueble de su propiedad, constituida por una parcela de terreno y la unidad de vivienda sobre ella construida, distinguida con el Numero y letra; Cuarenta y Dos Raya C (42-C), del modulo 42, que forma parte de la segunda etapa del Conjunto Residencial los Lirios, Ubicado en la Urbanización Prados de la Encrucijada, en la Jurisdicción del Municipio Sucre de la población de Cagua... admito como ciertas las condiciones... contempladas en dicho contrato... El precio de la venta fue convenido en la cantidad de bolívares Trescientos Setenta mil (Bs. 370.000,00) y bajo el plazo de Noventa días continuos, mas 30 días adicionales... Que como PROMITENTE COMPRADORA, iniciaría el disfrute y goce del inmueble, objeto de la compra cancelando la cantidad de Bolívares Un Mil Quinientos Bolívares exactos... durante la vigencia del ya identificado documento de Opción de Compra Venta... actualmente soy arrendataria del inmueble y que me encuentro solvente con los cánones de Arrendamiento... admito que le hice entrega durante el otorgamiento del Contrato de la cantidad de Bolívares Sesenta Mil (Bs. 60.000,00), para garantizar las obligaciones asumidas... dicho monto seria imputable al precio de Venta definitiva... quedando pendiente de pago la cantidad de Bolívares Trescientos Diez Mil (Bs. 310.000,00), los cuales serian tramitados mediante un crédito Hipotecario de FAOV del Banco Mercantil... en la parte infine de la cláusula Primera de dicho Contrato la OPTANTE VENDEDORA afirmo lo siguiente: “Sobre dicho inmueble no pesa gravamen de ninguna especie nada adeuda por concepto de impuestos Nacionales ni Municipales”... Salvo los hechos aquí expresamente admitidos y convenidos, niego rechazo y contradigo tanto en los hechos como en sus fundamentos de derecho la demanda incoada en mi contra y muy especialmente lo siguiente: 1. Niego, rechazo y Contradigo el hecho afirmado en la demanda de que incumplí con la obligación de comprar el inmueble antes del vencimiento de la fecha estipulada en el contrato porque no logre la aprobación del crédito... sino hasta el mes de agosto de 2.012, aprobado por el Banco Mercantil con Recursos del Banco Nacional de Vivienda... mi crédito fue aprobado antes del Vencimiento del Contrato y el documento de Compra Venta para la aprobación de Banavih... también fue entregado antes del lapso de los Ciento Veinte Días establecidos en el Contrato... 2. Niego, rechazo y Contradigo el hecho afirmado en la demanda de que incumplí el contrato porque no hice la compra del inmueble en el plazo de noventa días, mas treinta días de prórroga, por causa imputable a mi persona, ya que el retardo en la redacción final del documento definitivo se dio porque el mismo requería ser aprobado por BANAVIH... quien luego de su revisión solicito correcciones... 3. Niego, rechazo y Contradigo el hecho afirmado de que el documento un error y que una vez corregido el mismo fue sino hasta Enero de 2013, que el documento estaba listo... la Promitente Vendedora se negó a firmar el documento... por el tiempo transcurrido, su inmueble, según su criterio se había revalorizado y no lo iba a vender en el precio acordado... 4. Niego, rechazo y Contradigo el hecho afirmado en la demanda de que el Banavih no bajo los recursos... del saldo restante del precio del inmueble... este ente hizo cambio de fecha de otorgamiento del documento del 12 de Diciembre del 2012 al 2 de Febrero de 2013 y luego al 1 de Abril de 2013... 5. Niego, rechazo y Contradigo el hecho afirmado en la demanda de que yo como Promitente compradora le haya solicitado que firmara el documento de traspaso sin que tuviera el cheque elaborado a su nombre y que esperara luego de la firma... 6. Niego, rechazo y Contradigo... que yo en contra de la voluntad de la propietaria realice modificaciones en el inmueble... solo se realizaron pequeños cambios en la parte del jardín... 7. Niego, rechazo y Contradigo... de que le negué el acceso a la promitente Vendedora al inmueble, cuando quiso ir a verificar la información sobre las reformas hechas al inmueble y que yo haya alegado que dicha ciudadana no tenía nada que buscar allí, pues mi condición en el inmueble es de arrendataria y de promitente compradora... nunca la Promitente Vendedora me participo que requería inspeccionar el inmueble... en los autos riela una acta de Inspección judicial... la cual dejo constancia de que del llamado a las puertas no fue atendido por persona alguna, ya que yo me encontraba laborando a esa hora... 8. Niego, rechazo y Contradigo... de que tenia la obligación de entregar el inmueble en el plazo alguno, pues media un contrato de opción de compra venta y mi condición de arrendataria a tiempo indeterminado, continua en vigencia... 9. Niego, rechazo y Contradigo de que haya incumplido Clausula Tercera y Séptima del Contrato de opción de Compra venta del inmueble, ni ninguna otra clausula y en consecuencia no me es aplicable, el articulo1167 del Código Civil... 10. Niego, rechazo y Contradigo la solicitud hecha en el petitorio de la demanda de que deba pagar la cantidad de Bolívares Dieciocho Mil (Bs. 18.000,00) equivalentes al 30 por ciento de la cantidad dada en garantía por indemnización de daños y perjuicios y como clausula penal... por cuanto la operación de compra venta definitiva no se llevo a efecto en el plazo indicado por causas extrañas o imputables a mi persona... existe una inepta acumulación de peticiones, pues no puede pedir el Demandante, conjuntamente la obligación y la pena, si esta se pacto para asegurar el cumplimento de la obligación, pero ella sería posible si la pena convencional solo aseguraba la mora a determinada clausula contractual, lo cual no es mi caso de acuerdo a lo establecido en la cláusula séptima del contrato... 11. Niego, rechazo y Contradigo la solicitud hecha en el petitorio de la demanda de que yo deba pagar Costas y costos del presente juicio, pues no he dado lugar al mismo... DEFENSAS DE FONDO... De conformidad con el contenido de los considerandos y los artículos 3 y 4 de esta resolución supra transcrita, no se podrá rescindir el contrato de opción de compra venta, ni aumentar el precio del inmueble cuando el retardo en la protocolización del crédito hipotecario no sea imputable al comprador. En el presente caso el retardo en la protocolización del crédito no me fue imputable porque el desembolso de los recursos y elaboración del documento definitivo de venta se encontraba en manos del Banco Mercantil y de BANAVIH y dependieron de gran medida de la conformidad que debía emitir BANAVIH, pues liberaría una hipoteca y constituiría otra por otorgamiento de un nuevo subsidio para mí. No obstante lo anterior, la Promitente Vendedora hoy me demanda por resolución de contrato de compra venta, señalando como causal el vencimiento del lapso del contrato, a pesar de conocer que el retardo en la elaboración del documento como ya dije no fue imputable a mí, sino a los entes que intervinieron... alego a mi favor la existencia de la causa extraña no imputable por el hecho de que el documento definitivo de Venta haya sido emitido con retardo... En el caso que nos ocupa esta imposibilidad fue sobrevenida, mas no absoluta ni definitiva, ya que el crédito fue aprobado antes del vencimiento del lapso y el documento fue elaborado luego de las correcciones solicitadas por BANAVIH e introducido ante el Registro Inmobiliario competente todo lo cual era de estricto conocimiento de la PROMITENTE VENDEDORA, ya que como se señalo supra, ella misma fue quien realizo las diligencias de BANAVIH. La conceptualizaciones, antes transcritas me son aplicables, ya que no incumplí en ningún momento el contrato de Opción de Compra Venta, ni el vencimiento del lapso del Contrato de Opción de Compra Venta, me fue imputable, sino que una causa extraña a mí, me impidió obtener documento definitivo de venta en forma expedita como ya se ha narrado y en consecuencia sin este documento no se podía protocolizar la venta... He señalado ciudadana Jueza... que en ningún momento el vencimiento del lapso establecido en el Documento de Compra Venta ha sido el motivo por el cual no se firmo el documento de Compra Venta, como pretende hacer ver la solicitante, pues en todo momento estuvo al tanto todos los tramites que se estaban realizando... para producir el Documento de Venta definitivo y los lapsos que permaneció el documento en estos entes, pues ella misma se encargo de hacer estos tramites... La única causa que impidió la firma u otorgamiento de dicho documento fue la exigencia que hizo la optante vendedora de que se le pagara una cantidad adicional de CIENTO TREINTA MIL Bs. 130.000,000 en forma ilegal y contraviniendo toda la normativa de la materia producida en Resoluciones emanadas por este mismo ente (...)”

Así mismo, en el acto de la contestación la parte demandada reconvino en los siguientes términos:

“(...) DE LOS HECHOS... Es aquí Ciudadana Juez, donde se inicia el conflicto con la PROMITENTE VENDDORA, (pero no por vencimiento de lapso), si no porque en el mes de Diciembre del año 2012, fui notificada que se había suspendido la firma para el sábado dos (02) de febrero de 2013, por una jornada especial que realizaría BANAVIH, cosa que notifique a la vendedora y ella en ese momento me hizo saber que debía pagarle adicional a lo pactado la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,00), caso contrario ella no firmaría y no me vendería la casa para esta fecha costaba más de lo establecido en el contrato firmado por ambas partes, tal como ella, misma afirmo en el Acto de Conciliación, celebrado en SUNAVI en fecha 7-05-14... Dada la situación, la aquí demandante molesta porque no le pague el aumento del precio que le hizo al inmueble, definitivamente no firmo el documento y comenzó un acoso en forma de llamadas, mensajes telefónicos y visitas a la casa, y a través de diferentes abogados requiriéndome que le entregara la casa, pues ya no haría la venta, a lo cual me negué... No obstante lo anterior, la Promitente Vendedora hoy me demanda por resolución de contrato de compra venta, señalando como causal el vencimiento del lapso del contrato, a pesar de conocer que el retardo en la elaboración del documento como ya dije no fue imputable a mí, sino a los entes que intervinieron... En virtud de las consideraciones anteriormente expuestas, es por lo que procedo a RECONVENIR como en efecto lo hago a ADRIANA MARIA FABRA PEÑA... PRIMERO: Otorgar por ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Sucre y José Ángel Lamas, en la fecha que este determine, el documento de venta pura y simple elaborado por el Banco Mercantil sobre el Inmueble de su propiedad, constituido por una parcela de terreno y la unidad de vivienda sobre ella construida, distinguida con el Numero y letra; Cuarenta y Dos Raya C (42-C), del modulo 42, que forma parte de la segunda etapa del conjunto Residencial los Lirios, ubicado en la Urbanización Prados de la Encrucijada, en Jurisdicción del Municipio Sucre de la población de Cagua, Estado Aragua, e inscrito bajo el numero catastral No. 04-03-01-29-22-23, previa recepción en dicho Registro del Pago del saldo restante del precio del inmueble por la cantidad de Bolívares DOSCIENTOS SETENTA MIL (Bs. 270.000,00) a través de cheque emanado del Banco Mercantil, previa deducción del monto debido a su acreedor hipotecario BANAVIH y previa recepción en dicho acto de la diferencia del monto adeudado como complemento de la inicial pactada extracontractualmente por las partes. SEGUNDO: Que sea condenado al pago de HONORARIOS PROFECIONALES y costas procesales tanto por la Demanda como por la reconvención (...)”

Ahora bien la parte actora reconvenida en fecha 29 de Octubre de 2014, procedió a dar contestación a la reconvención propuesta por el demandado reconviniente en los siguientes términos:
“(...) PRIMERO: CONTESTACION AL FONDO: rechazo, contradigo y niego en todas y cada una de sus partes la Reconvención planteada en mi contra por la demandada reconviniente... que no incumplió clausula alguna del contrato de opción compra venta... RECHAZO Y NIEGO QUE EL RETARDO en la protocolización del documento definitivo fue imputable a las necesarias revisiones y verificaciones que deben realizar los entes financieros intervinientes... Rechazo, contradigo y niego la información errada de la parte demandada reconviniente, que el contrato de opción compra-venta fue notariado en fecha 31 de enero de 2012. SEGUNDO: Rechazo, contradigo y niego todos los hechos afirmados por la parte demandada reconviniente, especialmente lo expuesto y afirmado que cumplió de su parte con todos los requisitos exigidos por el operador financiero, y niego que el día 06 de febrero de 2012, el Banco Mercantil preaprobo el crédito hipotecario... Con respecto a este documento que la parte demandada reconviniente quiere hacer valer en juicio impugno este documento... por tratase de un documento emanado de un tercero y ser una copia simple, que no tiene valor probatorio alguno... Rechazo y niego lo aserverado por la parte reconviniente de que en fecha posterior el Banco Mercantil le notifico por teléfono que ya se encontraba aprobado el crédito y que debía a pasar a retirarlo para la aprobación de Banavih. Rechazo y niego que la compradora desconocía el gravamen que pesa sobre el inmueble... Rechazo, contradigo y niego que el tiempo que tomo la revisión del documento por Banavih... se debió al hecho de tener ella una hipoteca sobre el mismo inmueble a favor de Banavih... Rechazo y niego lo afirmado por la parte reconviniente, que el día 01-04-14, se comunico conmigo para tratar de llegar a un acuerdo y pagar... (Bs. 60.000,oo) adicionales que le estaba solicitando para firmar el documento de compra venta... Rechazo y niego... que yo me haya negado a vender la casa... es falso y temerario que yo la haya exigido la cantidad de SETENTA MIL BOLIVARES... adicionales a los SESENTA MIL BOLIVARES... RECHAZO Y NIEGO QUE LO QUE YO LE ESTABA AUMENTANDO el inmueble en CIENTO TREINTA MIL BOLIVARES... Rechazo, contradigo y niego, que mi persona haya infringido la resolución dictada por el Ministerio del poder popular para la vivienda y habitat... Quiero señalar a titulo descargo que esta resolución no aplica para este contrato, por cuanto fue dictada en fecha 05 de febrero de 2013, cuando el contrato estaba vencido y la parte reconviniente ya había incumplido con el contrato... Rechazo y niego que mi persona haya llevado el contrato de aprobado por el Banco Mercantil, para su revisión en el Banavih... TERCERO: Rechazo, contradigo y niego las razones de derecho alegadas por la parte demandada para fundamentar la reconvención planteada... Rechazo y niego lo señalado en el petitorio por la parte demandada reconviniente que mi persona deba otorgar por ante el registro Inmobiliario el documento de venta pura y simple. Rechazo y niego que mi persona se condenada al pago de honorarios profesionales y costas procesales y niego que este tribunal dicte prohibición de Enajenar y gravar, Rechazo y niego la estimación de la reconvención y que en la definitiva se declare con lugar (...)”

V PUNTO PREVIO
La parte demandada en su escrito de contestación rechazó e impugnó la estimación de la demanda por considerarla exorbitante, sin embargo, no aportó medio de prueba alguno ni señaló específicamente sobre qué monto debería estar estimada la demanda.

Respecto a la impugnación de la cuantía se ha pronunciado nuestro Máximo Tribunal de la República, estableciendo lo siguiente:

“(…) En relación a la impugnación de la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigua o exagerada, esta Sala, en sentencia N° 352, de fecha 15 de noviembre de 2004, caso: Jesús Manuel Ruiz Estrada y otros, contra Pablo Segundo Bencomo y otros, estableció lo siguiente:
Se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.
Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.
En atención al anterior criterio jurisprudencial, y en vista de que en el presente caso el demandado impugnó la cuantía de manera pura y simple por considerarla exagerada, sin haber aportado elementos de prueba que fundamenten su rechazo, no es obligatorio para el Juez de Alzada resolver sobre la misma, razón por la cual la recurrida no incurre en el vicio de incongruencia negativa delatado.
Por las razones anteriormente expuestas, se declara improcedente la presente denuncia. Así se decide… (Sentencia Nº 00631, del 03/08/2007, caso: SANTO MORRONE FABBRICATORE Vs. ADA BONNIE FUENMAYOR VIANA, Sala de Casación Civil).(...)”

De manera que, de acuerdo al criterio anteriormente precitado, en el presente caso no sólo el demandado rechazó pura y simplemente la estimación de la demanda, por cuanto la consideró exorbitante sin aportar medio de prueba alguno que evidenciara sus argumentos, ni señaló concretamente en la contestación de la demandada, el monto específico que a su juicio como estimación le correspondía a la presente causa.
De ahí que, el demandado no señaló qué monto específicamente consideraba como estimación de la pretensión, sino que simplemente se limitó a señalar en forma genérica que rechazaba e impugnaba la cuantía, no produciendo medio de prueba alguno que así lo evidenciara y que determinara el quantum de la pretensión.
Siendo así, dado que al demandado al rechazar la estimación de la demanda, introduce un hecho nuevo modificativo de la pretensión, sobre el cual asume la carga de la prueba, al no cumplir con tal imperativo procesal, debe sucumbir en su petición; resultando forzoso en derecho declarar sin lugar la impugnación de la cuantía propuesta por la parte demandada, aunado a que de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, en los casos en que la pretensión sea apreciable en dinero, el demandante deberá estimar la misma, como en efecto lo realizó la actora en el presente caso, quedando así dicha estimación en la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,oo). Así se decide.
Quien aquí sentencia, no puede dejar pasar por alto la alegación de una supuesta inepta acumulación de peticiones, traída por el demandante reconviniente al momento de contestar por lo cual se transcribe lo alegado: “(...) Por otra parte existe una inepta acumulación de peticiones, pues no puede pedir el Demandante, conjuntamente la obligación (resolución de contrato) y la pena, si esta se pacto para asegurar el cumplimiento de la obligación, pero ella será posible si la pena convencional solo aseguraba la mora a determinada clausula contractual, lo cual no es mi caso de acuerdo a lo establecido en la clausula séptima del contrato(...)”, de lo supra transcrito se puede apreciar que el demandado reconviniente, hace ver ante el tribunal que hay dos pretensiones las cuales quiera hacer valer el actor reconvenido, pero es el caso que es de muy clara observancia y raciocinio, que solo existe una sola pretensión la cual es la resolución de contrato y la petición es realiza por lo pactado entre ellos al celebrar el contrato de fecha 30 de enero de 2012, solicitud esta que nace subsidiaria por haber quedado esta estipulada y acordada entre las partes, en el caso de marras fue alegada la causa extraña no imputable por parte del demandado reconviniente, razón está por la cual esta juzgadora resolverá mas adelante este punto controvertido. Así se decide

VI DE LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS
Seguidamente y siendo la oportunidad procesal para presentar pruebas, de una exhausta revisión del expediente se puede constatar que ambas partes hicieron uso de su derecho.-

LA PARTE ACTORA y RECONVENIDA PROMOVIO LAS SIGUIENTES PRUEBAS:

Anexo al libelo los siguientes documentos:
• Copia fotostática simple, del contrato de opción compra venta, del inmueble objeto del presente litigio el cual se encuentra identificado en los autos, celebrado entre los ciudadanos ADRIANA MARIA FABRA PEÑA y RAIZA SUBAIL ORTIZ, ambas identificadas en autos, autenticado por ante la Notaria Publica de Cagua en fecha 30 de enero de 2012, quedando asentado bajo el Nº 41, Tomo 10, de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, con la presente documental se comprueba la existencia del referido contrato celebrado entre las partes y del mismo se desprenden una serie de clausulas, aceptadas por las partes tal como puede evidenciarse de las firmas estampadas por ellos en el presente contrato, así mismo se observa que la presente documental no fue tachado por su contra parte en su momento procesal correspondiente es por lo que quien aquí Juzga le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil concatenados con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se valora.-
• Original de la Resolución emitida por la dirección Ministerial del Ministerio del Poder Popular para la vivienda y Habitat del Estado Aragua, de fecha 08 de mayo de 2014, de la presente documental se puede apreciar que la parte actora reconvenida cumplió con el procedimiento establecido por la ley especial en materia inquilina ría de viviendas para poder ir a juicio, es decir agoto la vía administrativa, así mismo esta alzada deja claro que la presente prueba es de la llamadas documentos administrativo, en virtud de ella aporta presunciones al presente litigio, siendo de igual forma que no fue atacado por el adversario y es por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 510 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil . Así se valora.-
• Original de expediente Nº 023-14, contentivo de solicitud de Inspección Judicial extra litem, evacuada en fecha 25 de junio de 2014, por el Tribunal Segundo Ordinario y ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y Lamas del Estado Aragua, ahora bien de la referida documental aportada al proceso esta Sentenciadora trae a colación los siguientes criterios de la Sala Civil: “ (...) Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, fecha 7 de julio de 1993, Expediente 89-626, reiterada en fecha 14 de agosto de 1996, Expediente Nº 94-0387: “No tiene el promovente que demostrar ante el Juez a quien se le pide su evacuación, la urgencia o el perjuicio por retardo: tan sólo se ha de jurar su urgencia, y con ello basta para que el Juez la acuerde. (…)”; “(...) Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, fecha 20 de octubre de 2004, Expediente Nº AA20-C-2003-000563: Nuestra doctrina ha expresado en torno a la procedencia de la inspección judicial preconstituida, que la misma es válida sólo cuando se pretenda demostrar el estado o las circunstancias de hechos que podrían desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Entonces, el solicitante debe demostrar ante el órgano jurisdiccional la urgencia o perjuicio por el retardo que pudiera ocasionar su no evacuación inmediata.(...), de lo anteriormente citado se desprende el procedimiento o requisito para que la inspección ocular extra litem surta efecto en el proceso y es de notar que la presente prueba traída al proceso por la parte actora reconviniente, no cumple con lo establecido en los criterios supra transcritos, es decir se puede apreciar de la lectura de la solicitud que la parte quien la solicita no declara la urgencia del caso ni mucho menos el porqué realiza de manera anticipada la referida inspección, visto que la presente documental no cumple con lo establecido anteriormente esta operadora de justicia desecha la presente prueba. Y así se valora.-
• Copia fotostática simple de documento de venta pura y simple, del inmueble hoy objeto de litigio, celebrado entre los ciudadanos Aquiles Javier Bandres Arias, titular de la cedula de identidad Nº V-11.919.137 y Adriana María Fabra Peña, titular de la cedula de identidad Nº V-11.142.971, siendo este registrado por ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Sucre y Lamas del Estado Aragua, bajo el Nº 15, Folio 122 al 131, Tomo 6º, Protocolo Primero, de la presente documental esta sentenciadora puede apreciar que la hoy demandante es propietaria del inmueble hoy objeto de controversia entre las partes y siendo que la mencionada prueba no fue atacada por la contra parte y aun cuando es copia simple esta operadora de justicia le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se valora.-

EN EL LAPSO DE PROMOCIÓN DE PRUEBAS EL ACTOR RECONVENIDO PROMOVIÓ:

“(...) PRIMERO: Invoco el valor y merito favorable de las actas procesales, en cuanto favorezcan a mi patrocinado... ratifico el contenido documento OPCION DE COMPRAVENTA autenticado de fecha 30 de enero de 2012, bajo el Nº 41, Tomo 10 acompañado en copia simple junto al libelo. Ratifico el contenido del documento Original acompañado con el libelo... RESOLUCION ADMINISTRATIVA DICATADA POR LA DIRECCION MINISTERIAL DEL MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA VIVIENDA Y HABITAT DEL ESTADO ARAGUA DE FECHA 08 DE MAYO DE 2014 (...)”
Al respecto, debe señalar que el mérito favorable no es un medio de pruebas, sino que es el deber del Juez aplicarlo en razón del principio de exhaustividad probatoria, contenido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, en tal sentido, debe el Juez analizar todas las pruebas aportadas a los autos aún cuando estas no sean idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, este principio debe ser concatenado con el principio de comunidad probatoria, esto es, que las pruebas una vez consignadas por las partes, arrojarán el merito correspondiente, independientemente que las mismas favorezcan a quien las aporta. Y así se establece.
Ahora bien, con respecto a los documentos relacionados al documento de opción compra venta y la resolución administrativa supra transcritas, esta operadora de justicia observa que la mismas ya fueron valoradas de conformidad con la tarifa legal correspondiente en líneas anteriores. Y así se valora.-

.- “(...) SEGUNDO: INSPECION JUDICIAL. Solicito la ratificación de la INSPECCION JUDICIAL, evacuada por ante este tribunal como prueba preconstituida en fecha 25 de Junio de 2014 (...)”
Al respecto de esta prueba enunciadas y ratificada por la parte actora reconvenida, esta jurisdicente observa que dicha documental fue debidamente valorada de conformidad con la tarifa legal correspondiente en líneas anteriores. Y así se valora.-

.- “(...) TERCERO: TESTIMONIAL. 1.- YERITZA COROMOTO GIMENEZ ZAÑARTU... titular de la cedula de identidad Nº V-11.195.042, domiciliada en la Urbanización Prados de la Encrucijada, Sector Los Lirios, casa Nº 43D, Cagua, Municipio Sucre del Estado Aragua; 2.- MILAGROS ARELIS BORGES ESPEJO... titular de la cedula de identidad Nº V-3.808.256, domiciliada en la Urbanización Corinsa, Calle Cuyuni, casa NºK35, Cagua, Municipio Sucre del Estado Aragua... 3.- ROSA AMALIA ZAÑARTU BABOLONIA... titular de la cedula de identidad Nº V-4.850.813, domiciliada en Urbanización Prados de la Encrucijada, Sector Los Lirios, casa Nº 43D, Cagua, Municipio Sucre del Estado Aragua (...)”

Respecto a la declaración de la ciudadana YERITZA COROMOTO GIMENEZ ZAÑARTU... titular de la cedula de identidad Nº V-11.195.042, contenidas en los folios 111 al 114, esta Alzada estima pertinente resaltar lo respondido por dicha ciudadana a las preguntas SEXTA, OCTAVA, NOVENA realizadas por el promovente y CUARTA realizadas en el interrogatorio realizado por la apoderada de la parte demandada:

“(...) SEXTA PREGUNTA: Diga la testigo si sabe y le consta que el día 12 de Diciembre del año 2012 el contrato de Venta definitivo no se firmo en el Registro inmobiliario por que no llegaron las personas que deberían otorgar el documento? CONTESTO: si me consta... OCTAVA PREGUNTA: Diga la testigo porque sabe y le consta todo lo que se le acaba de preguntar? CONTESTO: Porque la señora Adriana me notifico. NOVENA PREGUNTA: Diga la testigo si usted vio y presencio con sus propios sentidos todos los hechos que se le acaban de preguntar? Contesto: Si me consta... la Abogada María Lima Apoderada judicial de la parte demandada pasa a formular el siguiente interrogatorio.... CUARTA PREGUNTA: Diga la testigo donde se encontraba el día 12 de diciembre de 2012? En este estado el Apoderado Judicial de la parte Actora solicita al Tribunal releve a la testigo a dar respuesta de la pregunta por cuanto no se está discutiendo en este Juicio donde se encontraba la testigo el día 12 de Diciembre de 2012, por lo que considera irrelevante saber donde se encontraba la testigo en la mencionada fecha en la repregunta. En este estado La Abogado María Lima, apoderada judicial de la parte demandada Insiste en la pregunta por cuanto en las preguntas 6, 7 y 9 formuladas a las testigos ella deja constancia que vio y presencio todos los hechos ocurridos ante el Registro en esa fecha. Seguidamente la Juez ordena a la Testigo a que conteste la Pregunta. CONTESTO: Con la señora Adriana la estaba acompañando (...)”

Respecto a la declaración de la ciudadana MILAGROS ARELIS BORGES ESPEJO... titular de la cedula de identidad Nº V-3.808.256, contenidas en los folios 118 al 121, esta Alzada estima pertinente resaltar lo respondido por dicha ciudadana a las preguntas QUINTA, OCTAVA, realizadas por el promovente y TERCERA y OCTAVA realizadas en el interrogatorio por la apoderada de la parte demandada:
“(...) QUINTA PREGUNTA: Diga la testigo, si sabe y le consta que la señora Raíza Ortiz incumplió con el Contrato de Opción de Compra Venta en el termino estipulado de ciento veinte días? CONTESTO: si, no por causa de ella... OCTAVA PREGUNTA: Diga la testigo porque sabe que el día 12 de Diciembre de 2012 no había firma y si puede señalar al Tribunal el motivo por el cual no había firma? CONTESTO: yo fui al registro y nos dijeron que no había firma, incluso yo me encontré a la señora Raíza allá. Por que el Banco Mercantil no había emitido cheque a la señora Adriana... la Abogada María Lima Apoderada judicial de la parte demandada pasa a formular el siguiente interrogatorio.... TERCERA PREGUNTA: señale la testigo como obtuvo conocimiento de que el día 12 de Diciembre de 2012 no hubo firma en el registro inmobiliario y el motivo de ello? Contesto: Yo fui al registro y pregunte y me dijeron que no había firma... OCTAVA PREGUNTA: Diga la testigo quien le manifestó en el registro que los Banco no habían traído los Cheques y que no había firma?. CONTESTO: Un Funcionario del Registro, la señora Raíza estaba presente allí(...)”

Respecto a la declaración de la ciudadana ROSA AMALIA ZAÑARTU BABILONIA... titular de la cedula de identidad Nº V-4.850.813, contenidas en los folios 122 al 124, esta Alzada estima pertinente resaltar lo respondido por dicha ciudadana a las preguntas SEXTA, OCTAVA, realizadas por el promovente y TERCERA y OCTAVA realizadas en el interrogatorio por la apoderada de la parte demandada:
“(...) QUINTA PREGUNTA: Diga la testigo, si sabe y le consta que la señora Raíza Ortiz incumplió con el Contrato de Opción de Compra Venta en el termino estipulado de ciento veinte días? CONTESTO: si, no por causa de ella... OCTAVA PREGUNTA: Diga la testigo porque sabe que el día 12 de Diciembre de 2012 no había firma y si puede señalar al Tribunal el motivo por el cual no había firma? CONTESTO: yo fui al registro y nos dijeron que no había firma, incluso yo me encontré a la señora Raíza allá. Por que el Banco Mercantil no había emitido cheque a la señora Adriana... la Abogada María Lima Apoderada judicial de la parte demandada pasa a formular el siguiente interrogatorio.... TERCERA PREGUNTA: señale la testigo como obtuvo conocimiento de que el día 12 de Diciembre de 2012 no hubo firma en el registro inmobiliario y el motivo de ello? Contesto: Yo fui al registro y pregunte y me dijeron que no había firma... OCTAVA PREGUNTA: Diga la testigo quien le manifestó en el registro que los Banco no habían traído los Cheques y que no había firma?. CONTESTO: Un Funcionario del Registro, la señora Raíza estaba presente allí(...)”

Ahora bien, de las referidas testimoniales y sus extractos supra transcritos esta operadora de justicia antes de valorarlas debe hacer las siguientes acotaciones: 1.- con respecto a las declaraciones rendidas por la ciudadana YERITZA COROMOTO GIMENEZ ZAÑARTU, identificada en los autos, se puede apreciar que las mencionada testigo es referencial por cuanto solo conoce de los hechos ocurridos, en virtud de que la parte actora reconvenida le notifico, en consecuencia de lo anteriormente transcrito quien aquí juzga es del criterio que la testimonial no aporta hechos que con los que pueda esclarecer y convencer al sentenciador es por lo que no se le otorga valor probatorio; 2.- de la testimonial de la ciudadana MILAGROS ARELIS BORGES ESPEJO, supra identificada, esta juzgadora observa que de estas declaraciones la ciudadana antes mencionada deja asentado que si existe el incumplimiento del contrato hoy objeto de controversia pero tal incumplimiento no son por causas imputables a la hoy demandada reconvenida tales circunstancias ayudan a quien aquí sentencia a tener más claridad en la presente controversia es por lo que esta operadora de justicia le otorga credibilidad y le otorga pleno valor probatorio y 3.- por ultimo de la testimonial rendida por la ciudadana ROSA AMALIA ZAÑARTU BABILONIA, identificada en los autos, se puede apreciar de la misma que solamente es una testigo referencial que solo conoce de las circunstancias por medio de una llamada telefónica que recibió de la parte actora reconvenida mediante la cual le informa lo ocurrido para quien aquí sentencia tal testimonial no aporta hechos de convicción es por lo que no se le otorga valor probatorio, ahora bien tales testimoniales son valoradas por esta juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 508 de nuestro Código de Procedimiento Civil. Así se valoran.-

“(...) CUARTO: Documental... promuevo la copia simple del CERTIFICADO DE REGISTRO DE VIVIENDA PRINCIPAL, Registro Nº 202104000-70-12-00248410, expedido por la Jefe del sector de Tributos internos Cagua, en fecha 18 de Octubre de 2012, a nombre de la propietaria ADRIANA MARIA FABRA PEÑA (...)”

Con respecto a esta documental se puede observar que la misma no aporta nada sobre los hechos discutidos en la controversia es por lo que esta operadora de justicia la desecha del proceso. Así se valora.-
“(...) promuevo Constancia de recepción expedida por el Registro Público de los Municipios Sucre y José Ángel Lamas del Estado Aragua, de fecha 07 de Diciembre de 2012, tramite Nº 278.2012.4.819, y recibido por el MERCANTIL C.A., BANCO UNIVERSAL (...)”

De la referida documental, esta operadora de justicia puede apreciar que la misma es un documento emanado por un Registro Publico Inmobiliario, el cual se encuentra ubicado en el Municipio Sucre del Estado Aragua, el cual especifica que la ciudadana Raíza Subail Ortiz, titular de la cedula de identidad Nº V-12.024.119, ha presentado un documento de cancelación de hipoteca de 1er grado, y venta y hipoteca de 1er grado, la cual será otorgado el día miércoles 12 de diciembre de 2012, pero es el caso que la referida documental no tiene sello húmedo de la institución emisora de la constancia ni mucho menos firma de funcionario alguno, sino por el contrario solo se observa un sello húmedo del Banco Mercantil y sobre la misma una firma y el mismo no es parte en el juicio es por lo que debió ser promovida de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, es por lo que la presente documental se desecha del proceso. Así se desecha.-
“(...) QUINTO: INFORMES... promuevo la prueba de informes... solicito se oficie al GERENTE de MERCANTIL C.A., BANCO UNIVERSAL de la Agencia Principal Ubicada en la Calle Santos Michelena con Calle Sánchez Carrero de la ciudad de Maracay... para que informe si en esa Agencia curso en el año 2012 UNA SOLICITUD DE CREDITO HIPOTECARIO a nombre de RAIZA SUBAIL ORTIZ, titular de la cedula de Identidad Nº V-12.024.119... informe al Tribunal la fecha en que la solicitante del Crédito, recibió del BANCO el contrato para su Presentación y Protocolización... informe si existe el comprobante suscrito a esos efectos, y acompañar copia del comprobante (...)”

De la referida prueba solicitada por la actora reconvenida se puede notar que tal prueba fue acordada por el Tribunal A Quo, en fecha 05 de Noviembre de 2014 (folio 103); obteniendo la resulta en fecha 28 de Noviembre de 2014 (folio 150), en la que se puede observar que efectivamente la ciudadana Raíza Subail Ortiz identificada en líneas anteriores, realizo una solicitud de crédito hipotecario en el año 2012, para la adquisición de vivienda por la oficina Maracay y que en fecha 02 de Octubre de 2012, obtuvo el documento definitivo a fin de que lo presentara ante el registro y efectuara los trámites correspondientes, por las razones antes transcritas esta operadora de justicia le otorga pleno valor probatorio. Así se valora.-

LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE EN SU OPORTUNIDAD PROCESAL PROMOVIO:
Anexo a la contestación de la demanda:
• Copia fotostática simple de documento de préstamo hipotecario, de la presente documental traída por la parte demandada reconviniente se puede apreciar que la misma es una proyeccion de cuota para solicitudes ldh con subsidio, emitido por la entidad financiera Banco Mercantil de fecha 06/02/2012, a la cliente identificada V-0012024119 Ortiz Raíza Subail es decir la hoy demandada, pero la presente documental fue impugnada por la contra parte de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual esta operadora de justicia debe desecharla del proceso de conformidad con lo establecido en los articulo 429 y 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se valora.-
• Copia fotostática simple de documento de constancia de recepción emitida por el Registro Inmobiliario de los Municipios Sucre y Lamas del Estado Aragua, de la cual se desprende que la ciudadana Raíza Ortiz quien se encuentra plenamente identificada en los autos, le será otorgado un documento referente a una cancelación de hipoteca de primer grado, venta y hipoteca de 1er grado el día miércoles 12 de Diciembre de 2012, la presente documental no tiene sello húmedo ni mucho menos firma de algún funcionario del ente emisor por lo que no se le otorga ningún valor probatorio sino más bien lo desecha del proceso. Así se decide.-
• Original de documento de constancia de recepción emitida por el Registro Inmobiliario de los Municipios Sucre y Lamas del Estado Aragua, de la cual se desprende que la ciudadana Raíza Ortiz quien se encuentra plenamente identificada en los autos, le será otorgado un documento referente a una cancelación de hipoteca de primer grado, venta y hipoteca de 1er grado el día Lunes 01 de Abril de 2013, la presente documental no tiene sello húmedo ni mucho menos firma de algún funcionario del ente emisor por lo que no se le otorga ningún valor probatorio sino más bien se desecha del proceso. Así se decide.-
• Copia fotostática simple de documento proveniente del Registro Civil del Municipio Sucre del Estado Aragua, contentivo de partida de nacimiento de la ciudadana Génesis Sarai Bolívar Ortiz, presentada por el ciudadano Carlos Alberto Bolívar Peña, pero es el caso que la presente documental no aporta nada a los hechos controvertidos por lo que la desecha del proceso. Así se decide.-

En la oportunidad procesal correspondiente para la promoción de pruebas el demandado consigno y promovió:

.- “(...) CAPITULO I... Invoco el principio de Comunidad de la Prueba en todo aquello que beneficie el buen derecho que se deduce para mi en los documentos y acervo probatorio... Invoco el Principio Iuri novit curia (...)”

Con relación al principio de comunidad de la prueba, tal principio no es susceptible de promoción alguna por las partes, ello por cuanto comporta en sí mismo una regla que establece que una vez evacuadas las pruebas, las resultas de las mismas pertenecen al proceso como un todo y deberán ser valoradas por el Juez de manera holística sin importar que parte las haya promovido y a quién beneficia. Visto lo improponible de tal principio como fuente de prueba, esta Juzgadora debe forzosamente desestimar tal promoción. Así se decide.

“(...) II DOCUMENTALES... Reproduzco el merito favorable del documento de opción de Compra- Venta autenticado por ante la Notaria Publica de Cagua en fecha 30-01-2012, promovido por la parte autora marcado “A” (...)”
Al respecto, debe señalar que el mérito favorable no es un medio de pruebas, sino que es el deber del Juez aplicarlo en razón del principio de exhaustividad probatoria, contenido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, en tal sentido, debe el Juez analizar todas las pruebas aportadas a los autos aún cuando estas no sean idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, este principio debe ser concatenado con el principio de comunidad probatoria, esto es, que las pruebas una vez consignadas por las partes, arrojarán el merito correspondiente, independientemente que las mismas favorezcan a quien las aporta.
Ahora bien del documento Notariado por ante la Notaria Publica de Cagua en fecha 30-01-2012 esta operadora de justicia observa que tal documental fue valorado en líneas anteriores de conformidad con la tarifa legal correspondiente. Así se valora.-

.- “(...) Marcado “A” PRESTAMOS HIPOTECARIOS, de fecha 06-02-2012, constante de un folio útil, emitido por el Banco Mercantil (...)”
Respecto a esta prueba documental promovido por la parte demandada reconviniente ya fuero valorada con la tarifa legal correspondiente en líneas anteriores. Así se valora.-

“(...) Marcado “B” Constancia de Recepción (Ar 49), emitida por el Registro Público de los Municipios Sucre y José Ángel Lamas, fechada el 07-12-12 (...)”
Respecto a esta prueba documental promovida por la parte demandada reconviniente ya fuero valorada con la tarifa legal correspondiente en líneas anteriores. Así se valora.-

“(...) Marcado “C” Constancia de Recepción (art 49), emitida por el Registro público de los Municipios Sucre y José Ángel Lamas, fechada el 25-03-2012 (...)”
Respecto a esta prueba documental promovida por la parte demandada reconviniente ya fuero valorada con la tarifa legal correspondiente en líneas anteriores. Así se valora.-

“(...) Marcado “D” copia simple de Partida de Nacimiento de mi hija, nacida el 14-08-12 (...)”
Respecto a esta prueba documental promovida por la parte demandada reconviniente ya fuero valorada con la tarifa legal correspondiente en líneas anteriores. Así se valora.-
“(...) Marcado “I” Acta de audiencia Conciliatoria, levantada en fecha 7 de Mayo de 2014 en la dirección Ministerial de Vivienda y Habitat del Estado Aragua con motivo del Procedimiento previo a las Demandas de Desalojo (...)”
De la presente documental se puede apreciar que las partes acudieron a un acto conciliatorio celebrado por ante la Dirección Ministerial de Vivienda y Habitat del Estado Aragua, en la cual no llegaron a ningún acuerdo, y en virtud de esto se remitió todas las actas procesales que conforman el expediente administrativo, a los fines de que se emita resolución que habilite la vía judicial, ahora bien dicha prueba es un documento publico administrativo el cual no fue atacada por la contraparte y es por lo que esta operadora de justicia le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil y 510 del Código de Procedimiento Civil. Así se valora.-

“(...) PRUEBA DE INFORME I...promuevo la prueba de informes sobre hechos litigiosos de la causa, por lo que solicito a este tribunal que requiera información a: Departamento de Crédito Hipotecario del Banco Mercantil en su sede Central, ubicado en avenida Andrés Bello Nro. 1, Edificio Mercantil, Caracas, Distrito Capital(...)”
De la referida prueba es de notar que el Tribunal A Quo en fecha 05 de Noviembre de 2014 libro oficio solicitando la información correspondiente, de la cual se obtuvo respuesta el 16 de Diciembre de 2014 por el ente bancario anteriormente transcrito específicamente del departamento de Banca Hipotecaria a cargo de la Ciudadana Lina Baltodano, de la cual esta operadora de justicia pudo notar que la ciudadana demandada reconviniente consigno ante tal institución financiera la documentación exigida para la tramitación de un crédito hipotecario; que dicho crédito le fue aprobado en fecha 11 de abril de 2012; que el ente financiero elaboro un primer documento de crédito definitivo el cual fue entregado a la optante compradora; que el documento fue remitido al BANAVI, para que esta institución otorgue el visto bueno ya que el inmueble concerniente a la negociación presenta una hipoteca a favor de BANAVI; que el mencionado documento fue devuelto al departamento de crédito hipotecario para realizar correcciones y luego de su corrección fue devuelto al cliente para la debida gestión por ante BANAVI, es decir obtener el visto bueno y por último que el documento no fue devuelto al departamento de crédito hipotecario de la institución bancaria Mercantil, en virtud que la hipoteca que posee el inmueble es con Banesco Banco Universal que fue el operador financiero que constituyo a favor del BANAVI, por todo lo antes transcrito quien aquí juzga le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se valora.-

“(...) PRUEBA DE INFORMACION II... promuevo la prueba de informes sobre los hechos litigiosos de la causa, por lo que solicito a este Ente Administrativo que requiera información a: departamento de aprobación de créditos del Banco Nacional de Vivienda y Habitat ubicada en la avenida Venezuela, El Rosal, Municipio Chacao, Edo. Miranda(...)”
En este sentido, es importante acotar que el artículo 433 de la norma adjetiva civil, consagra lo siguiente: “(...) Cuando se trate de hechos que consten en documentos, libros, archivos u otros papeles que se hallen en oficinas públicas, bancos, asociaciones gremiales, sociedades civiles o mercantiles e instituciones similares, aunque éstas no sean parte en el juicio, el Tribunal, a solicitud de parte, requerirá de ella informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan de dichos instrumentos, o copia de los mismos (…)”
De la norma antes trascrita, esta sentenciadora constata que a pesar que la referida prueba fue admitida y se ordenó librar el oficio correspondiente, no es menos cierto, que las resultas de la misma no constan en autos, toda vez que la parte promovente, era quien tenía la carga realizar todas la diligencia necesaria a los fines de que los referidos informes fuesen evacuados por el departamento de aprobación de créditos del Banco Nacional de Vivienda y Habitat ubicada en la avenida Venezuela, El Rosal, Municipio Chacao, Edo. Miranda; por lo tanto, no es posible realizar la valoración de la misma, por cuanto no consta en las actas del proceso. Y así se establece.
“(...) PRUEBA DE INFORME III... al registro Inmobiliario de los Municipios Sucre y José Ángel Lamas del Estado Aragua, ubicado en: Avenida Miranda, Centro Comercial Forum Plaza, Piso 4, Cagua, Edo. Aragua (...)”

De la referida prueba es de notar que el Tribunal A Quo en fecha 05 de Noviembre de 2014, libro oficio solicitando la información correspondiente, de la cual se obtuvo respuesta el día 24 de Noviembre de 2014, por la Oficina de Registro Inmobiliario antes mencionada en la cual remiten copia certificada de documento de cancelación, venta y constitución de hipoteca, del inmueble hoy objeto de la controversia, de fecha 09 de Febrero de 2006, registrado bajo el Nº 15, Folios 122 al 131, Tomo 6º, Protocolo Primero, y de la misma documental se puede apreciar que la demandante reconvenida constituye una hipoteca de primer grado a favor del Banco Nacional de Vivienda y Habitat, ahora bien la referida prueba es valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento civil. Así se valora.-

VII
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Siendo la oportunidad para decidir la presente causa, este Tribunal Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Transito de la Circunscripción judicial del Estado Aragua lo hace, con fundamento en las siguientes consideraciones:
El presente caso, surge a través de la demanda de Resolución de Opción Compra Venta, interpuesta el 21 de Julio de 2014, ante el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y José Ángel Lamas de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en función de distribuidor, incoada por la ciudadana ADRIANA MARIA FABRA PEÑA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-11.142.971, asistida por los abogados JOSE HERMES ARAUJO FRANCO y WILFREDO JOSE DAVILA, I.P.S.A. Nros. 28.031 y 94.081, respectivamente en su orden, en contra de la ciudadana RAIZA SUBAIL ORTIZ, titular de la cedula de identidad Nº V-12.024.119.-
Ahora bien, el Juzgado de la causa, en fecha 14 de Octubre de 2014, admite la presente demanda ordenando emplazar a la demandada identificada en autos (folio 64); posteriormente en fecha 23 de octubre de 2014 el Alguacil de Tribunal a Quo consigna boleta de citacion debidamente firmada por la ciudadana Raíza Subail Ortiz (demandada) (folio 69).-
En fecha 27 de Octubre de 2014 la parte demandada asistido por abogado consigno escrito de contestación a la demanda y a su vez reconviene (folio 70 al 81) en esta misma fecha se admite la reconvención propuesta (folio 87), y en fecha 29 de Octubre de 2014 la parte actora reconvenida consigna escrito de contestación a la reconvención y otorga poder Apud Acta a los abogados JOSE HERMES ARAUJO FRANCO y WILFREDO JOSE DAVILA, I.P.S.A. Nros. 28.031 y 94.081, respectivamente en su orden (folio 90).-
En fecha 04 de Noviembre de 2014, la parte demandada reconviniente consiga escrito de promoción de pruebas (folios 91 al 95), seguidamente en fecha 05 de Noviembre de 2014 La ciudadana Raíza Ortiz (demandada reconviniente) confiere poder Apud Acta a los abogados María Matas Lima, María Lima, Rafael Guanche y Rosmania Garate, inscritos en los Inpreabogados Nros. 120.027, 72.360, 70.462 y 218.527, respectivamente en su orden (folio 97) y en fecha 05 de Noviembre de 2014 el apoderado judicial de la parte actora reconvenida consigna escrito de promoción de pruebas (folios 98 al 99), siendo estas admitidas por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y José Ángel Lamas de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 05 de Noviembre 2014 ordenando y librando en esa misma fecha oficios a los entes solicitados por las partes (folios 103 al 104).-
En fecha 07 de Noviembre de 2014, se llevo acabó el acto de las declaraciones de los testigos Yeritza Coromoto Gimenez Zañartu (folios 111 al 114), Milagros Arelis Borges Espejo (folios 118 al 121) y Rosa Amalia Zañartu Babilonia (folios 122 al 124) promovidos por la parte demandante reconviniente.-
En fecha 11 de Noviembre de 2014, el alguacil del tribunal de la causa consigna comprobantes de entrega de los oficios librados al departamento de crédito hipotecario del Banco Mercantil con domicilio en el Distrito Capital y al departamento de aprobación de crédito del banco Nacional de Vivienda y Habitat con domicilio en El Estado Mirando de la empresa de envíos y encomiendas MRW, Nros. 186310752-3 y 186310753-3, y de igual forma consigno comprobante de recibido del oficio librado al Registro Inmobiliario de Sucre y Lamas (folios 125 al 130), y en fecha 12 de noviembre de 2014 consigno oficio librado al Banco Mercantil C.A. Banco Universal agencia principal ubicada en Maracay debidamente firmado y sellado como recibido por el ente bancario antes mencionado (folio 132 al 133).-
En fecha 13 de Noviembre de 2014, el Tribunal de la causa en virtud de encontrarse vencido el lapso de promoción y evacuación de pruebas y de no obtener las resultas de la prueba de informes solicitada por las partes fija un lapso de 15 días de despacho para que las respectivas instituciones den respuestas y remitan a ese Tribunal lo solicitado (folio 134).-
En fecha 24 de Noviembre de 2014, el Tribunal de la causa mediante auto da por recibidas y agregada al expediente la resulta del Registro Público de los Municipios Sucre y Lamas del Estado Aragua (folio 135).-
En fecha 27 de Noviembre de 2014, la apoderada judicial de la parte demandada reconviniente solicita al tribuna de la causa extensión de 15 días de despacho adicionales para la espera de las resultas de la prueba de informes solicitado por ellos (folio 148).-
En fecha 28 de Noviembre de 2014, el Tribunal de la causa mediante auto deja constancia de haber recibido las resultas de Mercantil Banco Universal las cuales son agregadas en la misma fecha (folio 149).-
En fecha 02 de Diciembre de 2014, la apoderada judicial de la parte demandada reconviniente solicita al tribunal de la causa a que inste al Registro Público de Sucre y Lamas a dar respuesta a lo solicitado en la prueba de informes y se sirva remitir el histórico de las diferentes fases o incidencias del documento ante esa institución y reintera la solicitud hecha en su escrito de promoción de pruebas (folio151).-
En fecha 09 de Diciembre de 2014, fue designada por comisión judicial en fecha 27 de noviembre de 2014 Juez temporal a la abogada Faranaz Ali siendo esta juramentada por ante la Rectoría de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 08 de Diciembre de 2014, la cual en esta misma fecha se aboca al conocimiento de la presente causa (folio 152).-
En fecha 16 de Diciembre de 2014, el tribunal mediante auto deja sentado de haber recibido y agregado las resultas del Departamento de Crédito Hipotecario del Banco Mercantil (folio 153) y en esta misma fecha el tribunal niega la solicitud realizada por la parte demandada reconviniente de ampliación del lapso para las resultas de la prueba de informe y del mismo modo niega lo solicitado por la parte demandada reconviniente en fecha 02 de Diciembre de 2014 (folio 220 al 221).-
En fecha 09 de Enero de 2015, la Apoderada judicial de la parte demandada reconviniente abogada María Lima I.P.S.A Nº 72.360 solicita la reposición de la causa (folio 223 al 227), siendo esta resuelta mediante auto de fecha 12 de Enero de 2015 en la cual el Tribuna niega lo solicitado (folio 228 al 230).-
En fecha 12 de Enero de 2015, el Tribunal de la causa procedió a dictar sentencia (folio 231 al 256), siendo esta objeto de apelación por parte del abogado José Hermes Araujo coapoderado judicial de la parte actora (folio 266), y en fecha 22 de Enero de 2015 el Tribunal de la causa oye la apelación en ambos efectos (folio 268).-
En este sentido, esta Juzgadora evidenció que el núcleo de la presente apelación se circunscribe en verificar, si la sentencia dictada por el Juzgado de la causa, en fecha 12 de Enero de 2015, se encuentra o no ajustada a derecho, en virtud que la parte apelante en su diligencia realiza su anuncio de apelación de forma genérica, por lo tanto, quien decide considera oportuno hacer una exhaustiva revisión de todas las actuaciones, que contemplan el presente expediente para verificar si procede o no declarar con o sin lugar la presente demanda por Resolución de Contrato de Opción Compra Venta, por lo que, pasa a realizar las siguientes consideraciones:
Ahora bien, examinado por completo el presente expediente y valorado las pruebas aportadas en el proceso por las partes, esta operadora de justicia pudo constatar que la presente acción versa sobre la existencia de un contrato de opción compra venta celebrado entre ADRIANA MARIA FABRA PEÑA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-11.142.971 (demandante reconvenida) y RAIZA SUBAIL ORTIZ, titular de la cedula de identidad Nº V-12.024.119 (demandada reconviniente) y del mismo se desprenden unas clausulas por la cual se deben regirse los contrayentes del contrato las cuales las partes aceptaron, y las cuales son del tenor siguiente: “(...) QUINTA, El arrendatario concede al sub arrendatario la bienhechuría realizada, el derecho de preferencia ante la Alcaldía, el derecho para trabajar en los locales, a cambio del pago de cien mil bolívares fuertes (100.000 BF) pagaderos en un (1) año y seis meses, a razón de CINCO MIL QUINIENTOSCINCUENTA Y CINCO CON CINCUENTA Y CINCO (5.555,55) MENSUAL. SEXTA, El sub arrendatario conviene firmar dieciocho (18) letras de cambio con numeración del (1) al dieciocho (18) las cuales la poseerá el arrendatario y las entregara según el cumplimiento de la obligación. SEPTIMA, Las letras serán pagadas a su vencimiento en efectivo (los 30 del mes) un cobrador debidamente autorizado, se presentara en los locales N- 4 y 6, lugar de domicilio fijado por el arrendatario, a fin de hacer el canje del pago en efectivo por la letra de cambio respectiva, de no constatarse el pago el sub arrendatario tendrá tres (3) días para hacerlo en la dirección siguiente: BARRIO LA LIBERTAD CALLE 5 DE JULIO Nº 113 del Municipio Girardot Maracay- Aragua, pasado los tres (3) días se tomara insolvente, dando pasos a los intereses moratorios que comenzaran a correr al día siguiente de la fecha de vencimiento indicada en la letra de cambio. OCTAVA, El arrendatario deberá conservar las letras de cambio ya canceladas, pues el último pago no hace presumir la cancelación de los meses anteriores, la acumulación de dos insolvencias o pagos de las letras de cambio, dará, al arrendatario la potestad y el derecho de implementar las medidas judiciales adecuadas y correspondientes de la ley a fin de retomar la bienhechuría y los derechos cedidos al sub arrendatario (...)”de lo anteriormente transcrito se puede apreciar el compromiso pactado entre el demandado y el demandante, mediante un contrato, así como las consecuencias al no cumplir con lo pactado.-
Transcrito lo anterior quien aquí juzga considera oportuno realizar las siguientes consideraciones: se ventila aquí una acción de Resolución de Contrato de Opción de Compra-Venta suscrito entre las ciudadanas: ADRIANA MARIA FABRA PEÑA y RAIZA SUBAIL ORTIZ, ambas identificadas anteriormente, por un inmueble constituido por una parcela de terreno identificada y la vivienda sobre ella construida distinguida con el Nº 42-C, Modulo Nº 42, segunda parte del Conjunto Residencial Los Lirios, ubicado en la Urbanización Corinsa, Cagua Estado Aragua, la parcela tiene un área aproximada de noventa metros cuadrados (90,00 Mts2), y sus linderos son los siguientes: NORTE: Fachada norte, SUR: Fachada sur, ESTE: Casa 42-D y OESTE: Casa 42-B, el descrito inmueble le pertenece a la vendedora según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Servicios Autónomos de los Municipios Sucre y Lamas del Estado Aragua, en fecha 09 de Febrero de 2006, bajo el Nº 15, folios 112 al 131, Protocolo 1º, Tomo 06, por la cantidad de TREISCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (BS. 370.000,00), de los cuales consta que la parte demandante- reconvenida entrego la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES ( Bs.60.000,00), en cheque Nº54330011 del Banco Mercantil, lo cual fue aceptado por ambas partes.
A tal efecto, es de señalar que el Código Civil, en su artículo 1.133 y siguientes, regula las disposiciones preliminares acerca de los contratos, siendo determinante expresar que el artículo in comento establece:
“(...) Artículo 1.133: El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico (...)”

Conforme a la reproducción ut supra realizada, la concepción legal del contrato se configura por un acuerdo, pacto, convenio entre 2 o más personas, es decir, tiene que existir un consentimiento para lograr un fin específico.
Ahora bien, vista la concepción del vocablo contrato, es menester advertir que el Código Civil venezolano, a los efectos de establecer el momento en que estos se constituyen, dispone en su artículo 1.137:
“(...) El contrato se forma tan pronto como el autor de la oferta tiene conocimiento de la aceptación de la otra parte.
La aceptación debe ser recibida por el autor de la oferta en el plazo fijado por ésta o en el plazo normal exigido por la naturaleza del negocio.
El autor de la oferta puede tener por válida la aceptación tardía y considerar el contrato como perfecto siempre que él lo haga saber inmediatamente a la otra parte.
El autor de la oferta puede revocarla mientras la aceptación no haya llegado a su conocimiento. La aceptación puede ser revocada entre tanto que ella no haya llegado a conocimiento del autor de la oferta.
Si el autor de la oferta se ha obligado a mantenerla durante cierto plazo, o si esta obligación resulta de la naturaleza del negocio, la revocación antes de la expiración del plazo no es obstáculo para la formación del contrato (...)”
Así pues, y vista la transcripción de la norma que antecede, es preciso orientar que a los efectos de que se forme un contrato, específicamente de compra venta que es el que interesa a los fines de resolver el asunto de autos, se hace necesaria una oferta u ofrecimiento por parte del posible vendedor al posible comprador o viceversa y una aceptación por parte de la persona que recibe la oferta.
Por último, es importante destacar que el artículo 1.141 del ya citado Código Civil, preceptúa:
“(...) Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:
1) Consentimiento de las partes;
2) Objeto que pueda ser materia de contrato; y
3) Causa lícita (…)”

El artículo 1.134 y siguientes del Código Civil Venezolano, establecen:
“(...) Artículo 1.134: El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente.

Artículo 1.159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Artículo: 1.160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.(...)”
Observa este Tribunal que la norma rectora de la acción de resolución de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente:
“(...) Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello (...)”
Del texto de la norma precedente, se evidencian claramente los dos elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción resolutoria, a saber:
1. La existencia de un contrato bilateral; y,
2. El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.

Ahora bien, la doctrina distingue diversas condiciones para la procedencia de la acción, a saber:
Es necesario que se trate de un contrato bilateral; es necesario el incumplimiento culposo de la obligación, ello es evidente, porque de lo contrario, si el incumplimiento es debido a una causa extraña no imputable a las partes, se aplicarán las normas de la teoría de los riesgos y no las relativas a la resolución.
Dicho esto, se hace necesario precisar, que el contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes; esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en las correspondientes responsabilidades civiles por su incumplimiento y en diversas consecuencias que acarrean para las partes las variadas situaciones que pueden presentarse con motivo de dicho cumplimiento, esto lo consagra nuestro Código Civil en su articulado 1159.
Los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir con la Ley. Es uno de los principios de mayor abolengo en el campo del Derecho, su origen se remonta a ARISTÓTELES, quien definía el contrato como ley particular que liga a las partes, y se ha reforzado a través de la Edad Media, con motivo de la influencia cada vez más creciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordenaba que “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas, así lo establece el Artículo 1264 del Código Civil, lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma acentuada. Así se decide.-
En el caso de marras, la pretensión del actor se deduce al cumplimiento del tantas veces mencionado contrato, quedando demostrada esta obligación en el referido contrato celebrado entres las partes, pero es el caso que se evidencia que la parte demandada reconviniente en su defensa es decir la contestación de la demanda, realiza la misma en base a la teoría de una causa extraña no imputable a su persona, arguyendo que el retardo fue dado por parte de los entes financieros, en razón de no entregarle antes del vencimiento del lapso y la prorroga establecido en el contrato celebrado entre las partes, el documento definitivo para su debida protocolización por ante el Registro competente.-
Ahora bien, en sintonía con lo expresado por la parte demandada que alegó como excepción la Teoría de Imprevisión, observa esta sentenciadora que la figura doctrinal denominada “causa extraña no imputable”, está inserta conforme a reiterada doctrina y jurisprudencia emanada de nuestro Máximo Tribunal, en la teoría de la imprevisión en el derecho de los contratos, constituyendo la misma una eximente en el cumplimiento de las obligaciones contractuales cuando no se han previsto ciertos supuestos impedientes del cumplimiento de las obligaciones, y éstos se configuran. Así se tiene que para la procedencia de una causa extraña no imputable, tanto la doctrina como la jurisprudencia están contestes en exigir la comprobación de haber mediado una fuerza externa desvinculada de la voluntad del obligado que sea imprevisible e irresistible, para que opere como eximente de responsabilidad contractual.
Para el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra La Resolución del Contrato pagina 480, trae a mención en incumplimiento voluntario o mejor conocido como causa extraña no imputable:
“(...) Incumplimiento Involuntario. El incumplimiento involuntario se refiere a la no ejecución de la obligación asumida por el deudor y por causa que sobrevienen a la celebración del contrato, que son independientes de la voluntad de aquel, por lo que le son imputables; que son denominadas por la doctrina como causa extraña no imputable; correspondiendo al deudor la carga de la prueba de este tipo de causa. Cuando el incumplimiento se produce como consecuencia de una causa extraña no imputable, se aplican las disposiciones relativas a la teoría de los riesgos (cfr. III, infra) y no las correspondientes a la resolución del contrato.(...)”

Es por ello, que en este caso, en atención al planteamiento de la parte demandada reconviniente, relativo al retardo por parte de los entes financieros, como un hecho imprevisible y extraordinario es menester que se pase de seguidas a analizar si se verifican en el presente asunto, las circunstancias que dan lugar a la teoría de la imprevisión, a los fines de decidir conforme a las soluciones que ella aporta, de ser ese el caso.-
Así tenemos que la teoría de la imprevisión nace en el campo del derecho civil ante la necesidad de equilibrar las cargas de una de las partes contratantes cuando por efecto de circunstancias extraordinarias e imprevisibles acaecidas con posterioridad a la celebración del contrato y previo a su terminación, resulta modificada la extensión de una de las prestaciones, al punto de traducirse en una excesiva onerosidad en cabeza de esa parte contratante.
Esta teoría no precisa ser expresamente acordada y requiere para su procedencia, de la concurrencia de los siguientes requisitos:
a.- El acaecimiento de un hecho extraordinario y no previsible que modifique las circunstancias originales bajo las cuales se pactaron las prestaciones respectivas.
b.- Que ese hecho imprevisto provoque un trastorno significativo en la prestación de una de las partes que haga excesivamente onerosa su obligación.
c.- Que las partes hayan convenido prestaciones de ejecución periódica o de tracto sucesivo.
d.- El hecho referido debe verificarse con posterioridad a la celebración del contrato y antes de su culminación.

Así tenemos, que nuestra normativa adjetiva civil en su artículo 1271 nos establece lo siguiente:
“(...) El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios, tanto por inejecución de la obligación, como por retardo en la ejecución, si no prueba que la inejecución o el retardo proviene de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe (...)”

De la norma precedente se puede apreciar como nuestra legislación prevé la causa extraña no imputable, y al ser esta alegada debe ser probada para así ser considerada como situación no imputable al deudor, por lo que es necesario realizar una revisión de las pruebas traídas por la parte demandada reconviniente, y así verificar si esta enerva tal alegación.-
Así pues, tenemos que del contrato celebrado entre las partes en litigio se puede observar en la clausula primera lo siguiente: “(...) Sobre dicho inmueble no pesa gravamen de ninguna especie, nada adeuda por concepto de Impuestos nacionales ni municipales (...)” y en su clausula tercera puede observarse que el mencionado contrato tiene un plazo de noventa días continuos, mas treinta días continuos para su prórroga, los cuales serian contados a partir de la autenticación del referido contrato, es decir para un mejor entendimiento el lapso se computaría desde el 30 de Enero de 2012 hasta 29 de Mayo de 2012, fecha está en la cual terminaría la prorroga establecida en su contrato, de igual forma puede notarse que de las resultas de la prueba de informes solicitadas por la parte demandada reconviniente las cuales corren insertas al los folios 154 al 155, estas arrojaron que efectivamente a la ciudadana Raíza Subail Ortiz identificada en los autos, le fue aprobado una solicitud de crédito hipotecario por la institución financiera Banco Mercantil Banco Universal, en fecha 11 de Abril de 2012, de igual forma de la misma se evidencia que posteriormente el documento fue enviado al Banco Nacional de Vivienda y Habitat en virtud de ser este instituto financiero quien daría el visto bueno ya que el inmueble objeto de la negociación, presentara una hipoteca vigente a favor del este instituto financiero supra mencionado, siendo devuelto el documento de crédito en fecha 17 de Julio de 2012 al departamento de crédito hipotecario para ser corregido, luego en fecha 31 de Agosto de 2012 es devuelto al Banco Nacional de Vivienda y Habitat para que este diera su visto bueno y así proceder con el debido proceso del crédito, por ultimo puede apreciarse que dicho documento de crédito no fue devuelto al ente financiero Mercantil Banco Universal en virtud el inmueble objeto de negociación y litigio presentara hipoteca de primer grado con Banesco Banco Universal, siendo este operador financiero quien constituyó la hipoteca a favor del Banco Nacional de Vivienda y habitat.-
Para seguir en sintonía con lo expuesto, se evidencia de las copias certificadas de documento compra venta, protocolizado por ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Sucre y Lamas del Estado Aragua en fecha 09 de febrero de 2006, inserto bajo el Nº 15, folios 122 al 131, Protocolo 1º, la cual corre en los folios 136 al 147 del presente expediente que la parte demandante reconvenida, para la fecha supra mencionada adquirió el inmueble objeto del presente litigio constituyendo sobre el mismo una hipoteca de primer grado a favor del Banco Nacional de Vivienda y Habitat, en las cuales establecieron una serie de clausulas por las cuales deben regirse evidenciándose que en su clausula decima segunda parágrafo único dejaron sentado que: “(...) no podrá ser enajenado sin autorización previa de “EL BANAVIH” dada por escrito mientras el préstamo a interés otorgado no haya sido cancelado(...)” .-
Ahora bien, es de muy clara observancia pues que antes del vencimiento del contrato celebrado entre las partes, ya la ciudadana Raíza Subail Ortiz ya contaba con la aprobación del crédito hipotecario, solicitado ante la entidad financiera Mercantil Banco Universal es decir para la fecha 11 de abril de 2012, pero es el caso que el referido documento aun con su aprobación por el ente financiero mencionado en líneas anteriores, debía ser remitido al Banco Nacional de Vivienda y Habitat, en virtud de la existencia de una hipoteca de primer grado a favor de este ultimo ente financiero mencionado, siendo entonces así que el documento final para su debida protocolización fue entregado a la hoy demandada reconviniente en fecha 02 de Octubre de 2012, cinco meses después de vencido el lapso estipulado en el contrato celebrado entre las partes, pero en el caso de marras puede constatarse que ya para la fecha 11 de abril de 2012, existía la aprobación del crédito por parte de la entidad financiera Mercantil Banco Universal y que este debía remitir el documento de venta a otro ente financiero por la existencia de una hipoteca de primer grado, el cual tuvo que se corregido nuevamente y devuelto al ente financiero BANAVIH para este así dar su visto bueno y otorgar así el documento definitivo para su debida protocolización por ante el Registro respectivo, por lo que quien aquí decide concluye que efectivamente estamos en presencia de una causa extraña no imputable al demandado, enmarcado en el artículo 1271 del Código Civil, y que el incumplimiento señalado por la parte actora no fue por parte de la ciudadana Raíza Subail Ortiz, si no por parte de los entes financieros los cuales trajeron retraso para su debida protocolización antes del vencimiento del contrato celebrado entre las partes, siendo esta así una razón de causa extraña a la cual no puede ser vinculada directamente a la hoy demandada reconviniente. Así se decide.-
Por otra parte, esta juzgadora luego de la revisión del presente expediente se pudo evidenciar que la parta actora no logro desvirtuar lo alegado por la contraparte y mucho menos logro enervar sus alegaciones en la presente acción, razón por la cual esta jurisdicente debe declarar sin lugar la presente acción de resolución de contrato incoada por la parte demandante reconvenida. Así se decide.-
En cuanto, a la reconvención propuestas esta superioridad trae a colación una conceptualización y procedimiento de la referida reconvención.-
La reconvención constituye otra de las pretensiones que puede surgir en un proceso como un medio de defensa del Demandado. En este sentido, es la petición por medio de la cual el Demandado reclama a su vez alguna cosa al actor, fundamentándose en la misma o en distinta causa que aquel, o como sostiene el Doctor RICARDO HENRIQUEZ LA ROCHE, en su obra “Comentarios al Código de Procedimiento Civil”: “La Reconvención, antes que un medio de defensa, es una contra ofensiva explicita del Demandado”. Lo que significa que la reconvención viene a ser una nueva Demanda interpuesta en el curso de un Juicio, por el Demandado contra el Demandante con el objeto de obtener el reconocimiento de un Derecho o el resarcimiento de un daño, que atenuará o excluirá la acción principal.
Ahora bien, de la revisión exhaustiva del expediente en especial la reconvención propuesta, es de notar que quien propone la mutua petición lo hace versando sobre una serie de determinaciones, propuestas esta el demandante reconvenido procede a dar la contestación, las cuales fueron supra transcritas por este tribunal en líneas anteriores, por lo que se puede denotar que la parte actora reconvenida no logro desvirtuar ni probar lo alegado por el demandado reconviniente, pero es el caso que el reconviniente si logro demostrar y enervar tales alegaciones propuestas logrando así demostrar el incumplimiento por causa extraña no imputable a su representado, ya que de las actas se pudo constatar que efectivamente tal incumplimiento no fue cometido por una razón imputable al demandado reconviniente, es decir se desprende de las resultas de la pruebas de informes que en fecha 11 de abril de 2012, el Banco Mercantil ya existía la aprobación del crédito por parte de esta entidad financiera, pero en virtud de existir una hipoteca sobre el inmueble objeto de litigio y negociación, a favor del Banco Nacional de Vivienda y Habitat, para lo cual, este debía recibir el documento para dar el visto bueno del tantas veces ya mencionado documento, siendo así tales tramites entre los entes financieros tuvieron demora, que afectaba los días para la autenticación del documento definitivo de venta, como efectivamente fue y procediendo así de esta manera una causa extraña no imputable al demandado reconviniente, razón por la cual quien aquí sentencia tiene el deber de condenar a la parte demandante reconvenida a realizar el otorgamiento del documento definitivo de venta del inmueble objeto de litigio y negociación, por ante el Registro Inmobiliario correspondiente. Así se decide.-
Por último, con relación a lo solicitado por la demandada reconviniente referente a: “(...) Otorgar por ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Sucre y José Ángel Lamas... el documento de venta pura y simple elaborado por el Banco Mercantil... previa recepción en dicho Registro del pago del Saldo restante del precio del inmueble por la cantidad de Bolívares DOSCIENTOS SETENTA MIL (Bs. 270.000,00) a través de cheque emanado del Banco Mercantil, previa deducción del monto adeudado como complemento de la inicial pactada extracontractualmente por las partes (...)” .
De lo antes transcrito se puede apreciar que la demandada reconviniente solicita que se lleve a cabo con la protocolización del documento de venta definitivo por ante el Registro competente, así como también se reciba por ante tal Registro la cantidad de doscientos setenta mil (Bs. 270.000,00), siendo esta el restante para el pago total del inmueble, y previa la deducción de acreedor hipotecario BANAVIH.-
Quien aquí sentencia, luego de realizar una revisión del contrato de opción de compra venta celebrado entre las partes, el cual fue autenticado ante la Notaria Publica de Cagua, en fecha 30 de Enero de 2012, anotado bajo el Nº 41, Tomo 10, de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, pudo observar que en las clausulas segunda y sexta del referido contrato establecen: “(...) SEGUNDA: El precio del indicado inmueble ha sido convenido en la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 370.000,00)... SEXTA: Para garantizar las obligaciones asumidas por LA PROMITENTE COMPRADORA en el presente contrato esta entrega en este acto a la PROMITENTE VENDEDORA, la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 60.000,00), mediante cheque Nº 54330011 del Banco Bicentenario, esta cantidad será imputable al precio total del inmueble en el momento de la protocolización del documento de COMPRA-VENTA definitivo, quedando pendiente la cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 310.000,00). Los cuales serán tramitados mediante un Crédito Hipotecario de FAOV del Banco Mercantil y cancelados al momento de la protocolización del documento de compra venta definitivo por ante las oficinas de registro respectiva. (....)”.
Es de muy clara observancia que en el contrato quedo pactado que el restante adeudado por parte de la promitente compradora es la cantidad de trescientos diez mil bolívares exactos, el cual debe ser cancelado por medio de un crédito hipotecario del FAOV del Banco Mercantil, el cual será otorgado el día de la protocolización del documento definitivo ante el registro competente, pero es el caso que la demandada reconvenida trae a colación que lo adeudado es la cantidad de doscientos setenta mil bolívares exactos, sin traer elemento alguno en el devenir del proceso que demuestre y enerva tal alegato razón por la cual esta jurisdicente debe negar tal pedimento por no existir ningún elemento que demuestre lo alegado, quedando entonces que la deuda restante es la pactada en el documento supra señalado es decir la cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES EXACTO (Bs. 310.000,00). Así se decide.-
Por último esta sentenciadora tiene el deber de realizar su pronunciamiento con respecto a la supuesta inepta acumulación de peticiones, alegada esta por la parte demandada reconviniente, siendo tal alegación de orden público, luego de la valoración de las pruebas y de la totalidad del expediente se puede observar que tal alegación no puede prosperar en virtud de haber sido constatado en el expediente, el motivo del impedimento por el cual no se llevo a cabo la protocolización del documento definitivo de venta del inmueble objeto de la controversia, es decir la causa extraña no imputable a la promitente compradora, siendo esto así como se dijo en líneas anteriores tal incumplimiento fue por parte de las entidades financieras motivo por el cual la clausula penal establecido en el contrato celebrado entre las partes no puede ser aplicable, ya que el incumplimiento fue dado por un tercero mas no por parte de alguno de los firmantes en el ya tantas veces mencionado contrato, por todo lo antes expuesto quien aquí sentencia es de la convicción que la inepta acumulación propuestas no debe prosperar y ser negada tal solicitud por los motivos antes expuestos. Así se decide.-
Por todos los razonamientos antes expuestos quien aquí Juzga debe declarar sin lugar el recurso de apelación ejercido por el apoderado judicial de la parte actora reconvenida, abogado José Hermes Araujo Franco y confirmar la sentencia proferida por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y ejecutor de Medidas de los Municipios sucre y José Ángel Lamas de esta misma Circunscripción Judicial. Así se decide.-
VI. DISPOSITIVA
Con fundamento en las consideraciones de hecho, de derecho, este Tribunal Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado JOSE HERMES ARAUJO FRANCO, inscrito en el instituto de previsión social del abogado bajo el Nº 28.031, actuando en su condición de apoderado judicial de la ciudadana ADRIANA MARIA FABRA PEÑA, venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nº V-11.142.971, contra la decisión, dictada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y ejecutor de Medidas de los Municipios sucre y José Ángel Lamas de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 12 de enero de 2015.-
SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia dictada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y ejecutor de Medidas de los Municipios sucre y José Ángel Lamas de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 12 de enero de 2015.-
TERCERO: SE ORDENA a la parte actora reconvenida otorgar por ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Sucre y Lamas del Estado Aragua, el documento de compra venta definitivo del inmueble constituida por una parcela de terreno y la vivienda sobre ella construida, distinguida con el Nº 42-C, Modulo Nº 42, que forma parte de la segunda etapa del Conjunto Residencial los Lirios, ubicado en la Urbanización Corinsa, Municipio Sucre del Estado Aragua, con el numero catastral 04-06-01-29-22-33, alinderado de la siguiente manera: Norte: Fachada norte; Sur: Fachada sur; Este: Casa 42-D y Oeste: 42-B, previa recepción en el mencionado Registro el pago a la ciudadana ADRIANA MARIA FABRA PEÑA, venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nº V-11.142.971, del saldo restante del precio del inmueble supra identificado, dicha deuda es por la cantidad de trescientos diez mil bolívares exactos (Bs.310.000,00), a través de cheque emanado del Banco Mercantil, C.A., Banco Universal.-
CUARTO: SE CONDENA en costas a la parte actora reconvenida de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.-
QUINTO: SE ORDENA, la notificación de las partes de la presente decisión de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de procedimiento Civil.-
SEXTO: SE ORDENA remitir el presente expediente una vez vencido el lapso establecido en ley.-
Publíquese, Regístrese, Notifíquese y déjese copia.-
Dado firmado y sellado en la sala de este Despacho Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Transito Y Bancario De La Circunscripción Judicial del estado Aragua. Maracay, a los nueve (09) días del mes de Abril de Dos Mil Quince (2015).-
LA JUEZ SUPERIOR,
DRA. MAIRA ZIEMS.-
LA SECRETARIA,
ABG. JHEYSA ALFONZO.-
En la misma fecha, se dio cumplimiento a la anterior decisión siendo las 3:15 de la tarde.-
LA SECRETARIA.-
Exp. 669.-
MZ/JA