REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA En Su Nombre JUZGADO SUPERIOR QUINTO DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE LA REGIÓN CAPITAL En fecha 14 de agosto de 2013, se recibió en este Tribunal, previa distribución, el presente recurso de nulidad interpuesto conjuntamente con medida cautelar de suspensión de efectos por las abogadas, Teresa Borges García y Nora Rojas Jiménez, Inpreabogado Nros. 22.629 y 104.901, respectivamente, en su condición de apoderadas judiciales de la Sociedad Mercantil, SPA AND RACQUETBALL CLUB, C.A., contra el acto administrativo contenido en la Resolución Nº 00015392, dictada en fecha 26 de abril de 2013, por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat. En fecha 23 de septiembre de 2013, se admitió el recurso de nulidad, se ordenó notificar a la Directora General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, al ciudadano Procurador General de la República, a la ciudadana Fiscal General de la República y al Condominio Centro Seguros La Paz, quién es propietario del inmueble objeto de regulación. Igualmente se ordenó abrir cuaderno separado a los fines de decidir la suspensión de efectos solicitada. En fecha 02 de octubre de 2013, por cuanto se reincorporó el abogado Gary Joseph Coa León, al cargo de Juez Provisorio del Juzgado Superior Quinto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, luego de haber hecho uso de sus vacaciones legales correspondientes, éste se abocó al conocimiento de la presente causa y ordenó la continuación de la misma en el estado en que se encontraba. Asimismo, se abrió el cuaderno separado a fin de decidir la suspensión de efectos solicitada. En fecha 04 de octubre de 2013, se dictó decisión interlocutoria, mediante la cual se declaró procedente la medida cautelar de suspensión de efectos solicitada. En fecha 05 de noviembre de 2013, el abogado Antonio José Tauil Musso, Inpreabogado Nº 33.131, en su condición de apoderado judicial del Condominio del Edificio “Centro Seguros la Paz”, actuando de conformidad con lo dispuesto en los ordinales 5º y 6º del artículo 42 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, interpuso recusación contra el ciudadano Abg. Gary Joseph Coa León, en su condición de Juez de este Tribunal. En fecha 06 de noviembre de 2013, el Abg. Gary Joseph Coa León, en su condición de Juez de este Tribunal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 49 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, en concordancia con lo estipulado en el artículo 92 del Código de Procedimiento Civil, consignó el informe correspondiente a la recusación planteada. En fecha 25 de noviembre de 2013, la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, dictó sentencia mediante la cual declaro improcedente la recusación interpuesta. En fecha 10 de enero de 2014, se ordenó la continuación del juicio, en el estado de fijar la audiencia de juicio, una vez constase en autos la última de las notificaciones de las partes. En fecha 16 de junio de 2015, se ordenó nuevamente la continuación del juicio, en el estado de fijar la audiencia de juicio, una vez constase en autos la última de las notificaciones de las partes. En fecha 05 de agosto de 2015, la abogada Carmen Carvalho, Inpreabogado Nº 130.993, en su condición de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil, SPA AND RACQUETBALL CLUB, C.A., consignó contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre en fecha 27 de julio de 2015, quedando anotado bajo el Nº 13, Tomo 247, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, en el cual las partes en la Cláusula Décima Novena convinieron en el desistimiento del presente recurso de nulidad, en consecuencia solicita la homologación del mismo. I DEL RECURSO DE NULIDAD Las apoderadas judiciales de la parte recurrente denuncian “…como infringidos los artículos 9 y 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativo, por falta de aplicación de los mismos, por cuanto a pesar de que en el Resuelto No. 00015392 de fecha 26 de abril de 2013, se le atribuye un valor total al inmueble, al distribuirlo no señala cuales fueron los factores o razones que llevaron a tal determinación de los valores asignados, el Resuelto, viola varios de los requisitos formales del acto administrativo…”. Que, “El resuelto en cuestión tampoco menciona la persona a que va dirigido, todo lo cual se exige según el artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Todo acto administrativo debe tener una causa determinada, es decir el motivo que provoca la actuación administrativa, lo debe hacer tomando en cuenta las circunstancias de hecho que se correspondan con la base legal que la autorizan para actuar, esto conforme los principios administrativos en beneficio del administrado, como son los de ser notificados, que el acto debe ser motivado, celeridad en el procedimiento, información, acceso al expediente. Ahora bien, el resuelto sólo indica quien solicita la actuación administrativa y el objeto sujeto a la decisión, en este caso el inmueble, luego de lo cual pasa de inmediato a fijar un valor total del inmueble, pero sin explicar. Mejor aún SIN MOTIVAR de donde se concluyen los valores que ahí se determinan, por lo que el administrado queda totalmente menoscabado en su derecho de impugnación y de defensa por no saber cuales fueron los argumentos de hecho y de derecho aplicados por la Administración para la determinación de la renta máxima mensual del inmueble de su interés y por ende el resuelto en cuestión está viciado. Pareciera entonces que arbitrariamente la Administración fija los valores rentables de los inmuebles siendo que la Ley determina muy claramente los patrones que se deben seguir a los fines de la fijación, es decir, se excede en su poder discrecional y el procedimiento seguido para la determinación del valor, así como los factores considerados para ello, deben constar en el contenido del acto definitivo. En ausencia de norma legal todo acto administrativo a excepción del de trámite tiene que ser motivado, la ausencia de motivación o la simple deficiencia vicia los actos administrativos…” Que, “…el acto administrativo que se impugna tiene su origen en otro de trámite, el cual es fundamental para la toma de decisión por parte de la Administración, como ya antes se ha señalado, este es el Informe Técnico, el cual prepara la propia Administración a los efectos de corroborar o averiguar las condiciones, valores y demás datos del inmueble que se pretende regular según los parámetros exigidos por la Ley especial, pero estos actos administrativos se encuentran totalmente viciados de ilegalidad, representada ésta en vicios flagrantes de disposiciones legales. Vemos que en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 30, se dispone los elementos que debe considerar la Administración para determinar el valor del inmueble a los fines de fijar el canon máximo mensual del inmueble sujeto a regulación. Si analizamos detenidamente el Informe Técnico presentado podemos observar que no se determina el uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar su justo valor, las cuales no se especifican razonadamente; no se consideró el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario ni el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por los menos seis (6) meses antes de la fecha de la solicitud de regulación, ni los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años, no se tomó en cuenta la contribución que hace (su) mandante para el pago de los gastos comunes causados por la Administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes. Al carecer el informe técnico de la valoración de tales factores, de lo cual ni siquiera se hace mención de muchos de los factores exigidos en la Ley en parte alguna del expediente y menos aún en el acto mismo, infringe la norma invocada y la causa o motivo del acto resulta inexistente”. Que, “…de los propios autos el informe técnico presentado no cumple con los extremos que señala el legislador se deben cumplir para realizar el cálculo del valor del inmueble. No se demuestra al administrador el mecanismo para calcular el valor a su inmueble, sea cual fuere su interés en el mismo, es decir, tan solo se mencionan las cifras sin interrelacionarlas para utilizar así algún sistema económico matemático a los efectos de fijación de valores, no suple el funcionario que suscribe este acto administrativo los elementos que lo llevaron a fijar un valor determinado, entonces como puede dar un valor tal o cual y además, como puede un administrado refutar un argumento sin que éste haya sido fundamentado ni probado, violando así el principio de motivación de los actos administrativos. El fiscal se limitó a plasmar meras observaciones visuales y superficiales sin entrar a detallar y determinar como profesional las características físicas, topográficas, económicas del inmueble dentro del mercado actual, violando así disposiciones legales vitales, ya que de dichos informes deriva el acto administrativo que tutela los intereses legítimos de los propietarios e inquilinos. En orden a las anteriores consideraciones denuncia(n) como infringidos por falta de aplicación el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por falta de aplicación”. Denuncian “…como infringido el artículo 12 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, en razón de que la recurrida no se atiene a lo alegado y probado en autos, al dar por probado un hecho con pruebas que no aparecen en autos. En efecto, la Resolución 000015392, da por probado los valores del inmueble que a su vez sirven para la fijación del canon de arrendamiento, en una valoración fiscal arbitraria la cual no se ajusta a lo establecido en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual señalamos como infringido por falta de aplicación, y concatenado con las disposiciones del Código Civil y de Procedimiento Civil en lo relativo a las experticias”. Que, “no existe ninguna prueba en los autos que acredite el valor unitario del metro de terreno de los inmuebles circunvecinos al cual se dijo avaluar. No hay tampoco ninguna prueba que acredite el precio unitario del metro de construcción, en su virtud, ni del valor fiscal declarado, de la clase, calidad, valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad por lo menos 6 meses antes de la fecha de la solicitud de regulación, ni de los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos 2 años, la contribución que se hace para el pago de los gastos comunes causados por la Administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes, se basó en un falso supuesto al estimar el valor del inmueble con vista a un valor de la unidad tributaria que ya no era aplicable”. Que, “al dictarse la resolución sin prueba clara y determinante de dichos valores unitarios, se ha decidido dando por probado un hecho con pruebas que no aparezcan en autos, conducta está tipificada como falso supuesto en la doctrina y jurisprudencia administrativa, lo cual pecha de nulidad a la decisión conforme al artículo 12 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativo, por no ajustarse la misma a lo probado en autos”. Que, “…al fijar el canon de arrendamiento con vista al avalúo realizado, la Administración DESCONOCIO que el inmueble no tiene el mismo valor comercial que otro similar, pues es un inmueble QUE NO PUEDE ESTAR EN EL MERCADO PARA LA VENTA, NUNCA, SALVO QUE HUBIERA LUGAR A UNA MODIFICACIÓN DEL CONDOMINIO, ESTO AFECTA SIGNIFICATIVAMENTE EL VALOR DEL MISMO, y es un factor que castiga el valor total del inmueble, lo que no se valoró o se valoró erradamente, incurriendo también por ello en el vicio denunciado…”. II DE LA SOLICITUD DE SUSPENSIÓN DE EFECTOS Las apoderadas judiciales de la parte recurrente solicitan la suspensión de los efectos del acto administrativo impugnado, para evitar perjuicios irreparables o de difícil reparación en la definitiva. Alegan al efecto que, “…la tutela jurisdiccional cautelar, puede definirse, como aquella que va dirigida a hacer cesar el peligro de un daño en potencia, impidiendo la comisión o continuación de un acto perjudicial al interesado, o facilitando la actuación futura del derecho mismo…”. Que, “…ha quedado evidenciada la relación arrendaticia de vieja data; que aún sin estar fijado el canon de arrendamiento, y estando vigente una resolución que establecía un monto del canon menor, la parte arrendadora exigió un canon mayor, y que (su) mandante tuvo que aceptar para no perjudicar a los usuarios y trabajadores; que en el contrato se estipuló una modalidad de aumento que dado el acto que se recurre, no resulta contrario al orden público que protege la legislación inquilinaria; el hecho público y notorio de la imposibilidad de consignar el canon de arrendamiento haciendo uso de lo dispuesto en el artículo 51 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por estar cerrado dicho tribunal; que (su) mandante ha evidenciado su voluntad de pago”. Que, “todo lo anterior, consta de documentos fehacientes, y hechos públicos y notorios, todo lo cual configura la apariencia de buen derecho, que no es más que un juicio de verosimilitud y probabilidad del derecho reclamado y de la seriedad y probabilidad de éxito de la demanda”. Que, “en cuanto al peligro en la demora, amén de que hay la posibilidad cierta de un reintegro de sobrealquileres a favor de la recurrente, que podría incluso ser compensado con cánones presentes o futuros, la misma deviene que el incremento totalmente irrazonable y fuera de los usos del mercado que se pretende, pues como se dijo antes el aumento implicó un aumento de 860,52 % respecto a la última regulación y de 391,22% respecto al canon que convencionalmente pactaron las partes, que es el que debe regir, resulta MUCHISIMO MAS QUE EL IPC O INFLACION, esto tratándose de un contrato bilateral conlleva a una desocupación forzosa, haciendo uso de un acto posiblemente ilegal, y aun cuando no resultare ilegal, rompe el equilibrio contractual, máxime cuando las mismas partes, en su cláusula cuarta estipularon la modalidad de aumento”. Que, “el incremento del canon resultado de la resolución administrativa que se recurre, y contraria a los principios contractuales, implicaría económicamente para nuestra representada, como se explica a continuación: Canon mensual Bs. 469.479,30 total al año: Bs. 5.633.715,60 Ingreso Ejercicio año 2011 Bs. 5.350.209,00 incluyendo el alquiler Bs. 85.000,00 por mes. Utilidad” Ejercicio 2011: Bs. 774.048,99 ESTO SIN INCLUIR GASTOS DE SERVICIOS, PAGOS A TRABAJADORES Y RETENCIONES CORRESPONDIENTE A ÉSTA AREA, CONTRATOS PROFESIONALES, MANTENIMIENTO EQUIPOS, IMPUESTOS MUNICIPALES, ENTRE OTROS, POR LO QUE NO PODEMOS LLAMARLA VERDADERAMENTE UTILIDAD, POR ELLO LAS COMILLAS. Lo que daría mensualmente para todo lo anterior Bs. 64.504,00, QUE RESULTA A TODAS LUCES INSOSTENIBLE. Para el año 2012 tenemos: Ingreso ejercicio año 2012: Bs. 6.623.222,00 Egreso ejercicio año 2012 alquiler Bs. 120.000,00 por mes Total Bs. 5.681.397,00 Utilidad Ejercicio 2012: Bs. 941.825,00, que al igual que lo señalado anteriormente no incluye los restantes gastos que hay que descontar”. Que, “de lo anterior tenemos, que el incremento neto de alquiler para el año 2013, sería de Bs. 349.470,30 mensual, (actualmente se paga Bs. 120.000,00 mensuales como se ha dicho a lo largo de este escrito), anualizado sería Bs. 4.193.643,60 lo que representa MAS DEL 60% DEL INGRESO BRUTO (SIN DESCONTAR OTRAS PARTIDAS) SOLO EN INCREMENTO DE ALQUILER DEL LOCAL, SUMADOS A LOS GASTOS OPERACIONALES, ANUALES, ADMINISTRATIVOS Y FINANCIEROS PRODUCIRÍAN UNA PÉRDIDA ESTIMADA EN Bs. 2.900.000,00 en este ejercicio y POSIBLE CIERRE DE LA ACTIVIDAD DEL SPA AND RACQUETBALL, C.A., aunado a la pérdida de otro espacio dentro de la ciudad dedicado a la salud, el esparcimiento sano de los ciudadanos, en beneficio de la comunidad”. Que, “estando establecido la modalidad de aumento del canon de arrendamiento y estando vigente el contrato, NO PUEDE APLICAR o ejecutarse el acto administrativo bien sea declarado legal o no, ya que el contrato de arrendamiento continua siendo bilateral y consensual, y ya las partes ESTABLECIERON como serían los aumentos en el canon de arrendamiento, siendo que lo que la Ley prohíbe es cobrar o percibir por canon un monto superior al legalmente establecido, pudiendo pactarse un monto inferior, como en efecto resultó del contrato que los vincula. Por tanto al haber las partes previsto la forma de los aumentos y un canon convencional que queda dentro de los parámetros de ley, NO PUEDE PRETENDERSE LA EJECUCIÓN DEL ACTO, independientemente que sea legal o no, lo cual está sujeto a las resultas de este procedimiento…”. Que, “el hecho de ejecutar el acto, quebraría la línea presupuestaria de la empresa arrendataria, quien contrató bajo ciertos parámetros que fue los que consideró para el giro de sus negocios en su planificación, lo que conllevaría a un desequilibrio administrativo en su contra, sus dependientes y usuarios, que estaría sujeto a repetición, debiendo para ello intentar una nueva acción independiente en contra de la propietaria con el costo que ello le causaría y la demora en la restitución de los pagos perfeccionados en demasía”. Que, “de disponer el Tribunal que se deba caucionar para ello, pedimos que se establezca pueda prestarse dicha caución mediante la constitución de una fianza de seguros, bancarias o empresa de conocida reputación, aplicando supletoriamente lo previsto en el Código de Procedimiento Civil”. Por lo antes expuesto, solicitan “…la nulidad por ilegalidad de la Resolución No. 00015392, dictada en fecha 26 de abril de 2013, por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular de Vivienda y Hábitat y solicita(n) se suspenda los efectos del acto recurrido”. III MOTIVACIÓN Para decidir al respecto este Juzgado debe hacer referencia a lo previsto en los artículos 263, 264 y 265 del Código de Procedimiento Civil, que señalan textualmente lo siguiente: “Artículo 263: En cualquier estado y grado de la causa puede el demandante desistir de la demanda y el demandado convenir en ella. El Juez dará por consumado el acto, y se procederá como en sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada, sin necesidad del consentimiento de la parte contraria. El acto por el cual desiste el demandante o conviene el demandado en la demanda, es irrevocable, aun antes de la homologación del Tribunal. Artículo 264: Para desistir de la demanda y convenir en ella se necesita tener capacidad para disponer del objeto sobre que verse la controversia y que se trate de materias en las cuales no estén prohibidas las transacciones. Artículo 265: El demandante podrá limitarse a desistir del procedimiento; pero si el desistimiento se efectuare después del acto de la contestación de la demanda, no tendrá validez sin el consentimiento de la parte contraria.” Ahora bien, concatenando el contenido de los artículos transcritos parcialmente con lo expuesto por la abogada Carmen Carvalho, Inpreabogado Nº 130.993, en su condición de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil, SPA AND RACQUETBALL CLUB, C.A., mediante diligencia consignada en fecha 05 de agosto de 2015, en el cual solicitó la homologación del desistimiento del presente recurso, y una vez constatado en el contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre en fecha 27 de julio de 2015, quedando anotado bajo el Nº 13, Tomo 247, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, en el cual las partes en la Cláusula Décima Novena convinieron en el desistimiento del presente recurso de nulidad, asimismo se constató en el poder que riela a los folios Nros. 22 al 26, del expediente judicial, que la ya mencionada abogada tiene facultad para desistir, este Juzgado luego de constatar que no existe violación de orden público, declara la HOMOLOGACIÓN DEL DESISTIMIENTO DEL RECURSO, planteado conjuntamente con medida cautelar de suspensión de efectos por las abogadas, Teresa Borges García y Nora Rojas Jiménez, Inpreabogado Nros. 22.629 y 104.901, respectivamente, en su condición de apoderadas judiciales de la Sociedad Mercantil, SPA AND RACQUETBALL CLUB, C.A., contra el acto administrativo contenido en la Resolución Nº 00015392, dictada en fecha 26 de abril de 2013, por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, y así se decide. Se REVOCA la medida cautelar de suspensión de efectos acordada por este Tribunal en fecha 04 de octubre de 2013. IV DECISIÓN Por las razones antes expuestas este Juzgado Superior Quinto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: La HOMOLOGACIÓN DEL DESISTIMIENTO DEL RECURSO, planteado conjuntamente con medida cautelar de suspensión de efectos por las abogadas, Teresa Borges García y Nora Rojas Jiménez, en su condición de apoderadas judiciales de la Sociedad Mercantil, SPA AND RACQUETBALL CLUB, C.A., contra el acto administrativo contenido en la Resolución Nº 00015392, dictada en fecha 26 de abril de 2013, por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat. SEGUNDO: Se REVOCA la medida cautelar de suspensión de efectos acordada por este Tribunal en fecha 04 de octubre de 2013. Publíquese y regístrese. Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, en Caracas a los diez (10) días del mes de agosto del año dos mil quince (2015). Años 205º de la Independencia y 156º de la Federación. EL JUEZ, Abg. GARY JOSEPH COA LEÓN LA SECRETARIA, Abg. DESSIREE MERCHAN En esta misma fecha diez (10) de agosto de 2015, siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m.), se publicó y registró la anterior decisión. LA SECRETARIA, Abg. DESSIREE MERCHAN Exp: 13-3415/Msi.