TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA
Maracay, 03 de Agosto de 2015
205° y 156°

EXPEDIENTE Nº: 605-2014

PARTE DEMANDANTE: Ciudadanas IBERAI DE LAS MERCEDES MACHADO GUERRA, titular de la cédula de identidad N° V-8.823.703.
ABOGADO ASISTENTE: Abogado MIGUEL ANTONIO GUERRA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 70.608.

PARTE DEMANDADA: Ciudadano MARCOS ANTONIO CELIS PARRA, titular de la cédula de identidad N° V-14.578.287.
ABOGADOS ASISTENTES: Abogados FLORANGEL PARRA y CARLO CUTICCHIA BARBERA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 83.604 y 24.205, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

I.- ANTECEDENTES
Subieron las presentes actuaciones relacionadas con el Recurso de Apelación interpuesto por la abogada FLORANGEL PARRA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 83.604, apoderada judicial del ciudadano MARCOS ANTONIO CELIS PARRA, titular de la cédula de identidad N° V-14.578.287, parte demandada, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 30 de Junio de 2014 por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua.
Dichas actuaciones fueron recibidas en éste despacho previa distribución en fecha 20 de Octubre de 2014, contentiva de Una (01) Pieza Principal, constante de ciento cuarenta (140) folios útiles, tal como se evidencia de la nota estampada por la secretaria, cursante al folio ciento cuarenta y uno (141).
Mediante auto expreso de fecha 23 de Octubre de 2014, se le dio entrada al expediente y el curso de ley correspondiente, se fijó el vigésimo (20) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus escritos de informes de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil y vencido este lapso la causa sería decidida dentro de los sesenta (60) días continuos, como lo establece el artículo 521 ejusdem (folio 142).
En fecha 26 de Noviembre de 2014, ambas parte, supra identificadas, consignaron sendos escritos de informes (folios 144 al 152).
En fecha 05 de Marzo de 201, mediante auto se difiere la oportunidad de dictar Sentencia, de conformidad con lo establecido en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil (folio 153).
Ahora bien, previo a dictar Sentencia esta Superioridad hace las siguientes consideraciones:
II. DE LA SENTENCIA RECURRIDA
En fecha en fecha 30 de Junio de 2014, el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua (folios 123 al 133), dictó decisión donde declaró lo siguiente:
“[…]DECISION
En razón de todas las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara PRIMERO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentada por la ciudadana IBERAI DE LAS MERCEDES MACHADO GUERRA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula contra el ciudadano MARCOS ANTONIO CELIS PARRA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 14.578.287. SEGUNDO: SIN LUGAR la Reconvención propuesta por el demandado MARCOS ANTONIO CELIS PARRA, antes identificado.
TERCERA: Como consecuencia de lo precedentemente explanado y en base a las obligaciones de hacer y de dar, se condena a la parte demandada, ciudadano MARCOS ANTONIO CELIS PARRA a otorgar por ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente el documento definitivo de compra-venta traído a los autos, según se evidencia del folio 19 al 20 del expediente y que constituye el objeto de la acción recaída sobre el Inmueble constituido por una vivienda unifamiliar sobre ella construida con una superficie en 72 Mts2, el cual forma parte del Conjunto de viviendas denominadas LAS FLANBOYAN del lote 13-II el cual conforma el lote “B” del desarrollo habitacional denominado Urbanización ARAGUAMA COUNTRY (IV etapa) código catastral N° 01-05-03-05-0-027-048-025-000-000-000, alinderado de la siguiente manera: NORTE: En 18,00 Mts. En línea recta con la parcela 26 de Villa Flanboyan; SUR: En 18,00 Mts., en línea recta con la parcela 24 de Villa Flanboyan; ESTE: En 10,40 Mts., en una línea recta Con calle Interna de Villa Flanboyan y OESTE: En 10,40 Mts., con una línea recta Con Avenida Principal Los Cocos; y en base del cumplimiento de la obligación de dar la compradora, ciudadana IBERAI DE LAS MERCEDES MACHADO GUERRA, debe terminar de pagar la cantidad dineraria acordada en el documento por concepto de la compra del referido inmueble. En caso de negativa por parte del demandado a otorgar por ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente el respectivo documento, la presente sentencia servirá como título de propiedad del deslindado inmueble y así queda establecido.
CUARTA: Se condena en costas a la parte demandada en conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. […]”.

III. DE LA APELACIÓN
Cursa al folio 135, de las presentes actuaciones, diligencia presentada por la abogada FLORANGEL PARRA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 83.604, apoderada judicial del ciudadano MARCOS ANTONIO CELIS PARRA, titular de la cédula de identidad N° V-14.578.287, parte demandada, contentiva de recurso de apelación, en los siguientes términos:
“[…] “APELO” de la sentencia dictada por éste Tribunal en fecha 30-06-2014. Es todo termino se leyó y conformes firman.- […]”.

IV. INFORMES DE LA PARTE ACTORA
En fecha 26 de Noviembre de 2014, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de informes constante de tres (03) folios útiles (folios 144 al 146) en el cual señaló lo siguiente:
“… De lo antes expuesto considera el tribunal que al quedar demostrado que el incumplimiento del contrato fue por causa imputable al demandado reconviniente; en virtud que no asistió a la firma de la protocolización del documento, y fue quien sin haberse resuelto dicho contrato dio en pago el inmueble objeto del presente juicio, demostrándose con ello que ya no tenía la intención de cumplir con lo acordado con la pacte actora es por lo que considera este Tribunal que es procedente declarar CON LUGAR la demanda”(…). Con base a los fundamentos de hecho y de derecho antes alegados, solicitó de este digno Tribunal, se sirva a declarar sin lugar el presente recurso de apelación y ratifique la sentencia con todos los pronunciamientos de ley…” (Sic).

V. INFORMES DE LA PARTE DEMANDADA (APELANTE)
En fecha 26 de Noviembre de 2014, la parte demandada debidamente asistida mediante diligencia (folio 147) presentó escrito de informes constante de cinco (05) folios útiles (folios 148 al 152) mediante el cual señaló lo siguiente:
“… Fundamento mi escrito de Informe en la aplicación de los artículos 1.159 1.167 y 1.168 del Código Civil.
En tal sentido, tal y como lo establece el artículo 1.159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, por lo tanto son de obligatorio cumplimiento para las partes que lo suscriben y en este caso, la demandante-reconvenida no cumplió con el contrato de venta del inmueble, en el plazo que se había convenido en la cláusula tercera del contrato.
Asimismo, el articulo 1.167 consagra la posibilidad de solicitar la resolución de contrato, si una de las partes no ejecuta su obligación. Y en el presente caso, procedí a presentar, en forma oportuna y dentro del lapso legal, RECONVENCION contra la ciudadana IBERAI DE LAS MERCEDES MACHADO GUERRA, por Resolución del Contrato de Opción de Compra-Venta del inmueble objeto de este juicio, a cual no fue tomada en cuenta ni analizada por la Juez de la Causa.
Finalmente, el artículo 1.168 del CODIGO Civil establece “en los contratos bilateral, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya” y en tal sentido, mal puede obligárseme a cumplir el contrato de compra-venta, si la persona que incumplió justamente es la que me está demandando, tal y como ha sido suficientemente alegado y probado en autos y debidamente sustentado en el presente escrito.
Por todos los razonamientos y fundamentos tanto de hecho como de derecho, solicito, muy respetuosamente se declare sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato incoada en mi contra y con lugar la reconvención interpuesta contra la parte actora en el presente juicio, con todos los pronunciamientos de Ley…” (Sic).

VI. CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Cumplidos con los trámites en este Tribunal de Alzada, visto y revisadas las presentes actuaciones y cada uno de los recaudos que la sustentan, este Tribunal pasa a decidir la apelación interpuesta y lo hace en base a los siguientes términos:
En fecha 05 de Junio de 2013, la ciudadana IBERAI DE LAS MERCEDES MACHADO GUERRA, titular de la cédula de identidad N° V-8.823.703, asistida por el abogado MIGUEL ANTONIO GUERRA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 70.608, interpuso demanda por Cumplimiento de Contrato en contra del ciudadano MARCOS ANTONIO CELIS PARRA, titular de la cédula de identidad N° V-14.578.287 (folios 01 al 05) y anexos (folios 08 al 39).
En fecha 18 de Junio de 2013, el Tribunal A Quo admitió la demanda, ordenando el emplazamiento del Demandado para que diera contestación dentro de los 20 días de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación (folio 40). Luego, en fecha 13 de Agosto de 2013, la parte Demandada, debidamente asistido por la abogada FLORANGEL PARRA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 83.604, mediante escrito dio contestación a la Demanda y planteó Reconvención o Mutua Petición (folios 46 al 53) y anexos (folios 54 al 63).
En fecha 03 de Octubre de 2013, la parte Actora, consignó escrito de contestación a la Reconvención planteada (folios 66 y 67 con sus vto).
Posteriormente, en fecha 28 de Octubre de 2013, la parte Demandada mediante diligencia (folio 69) presentó su escrito de promoción de pruebas (folios 74 al 76). Asimismo, en fecha 29 de Octubre de 2013, la parte Actora mediante diligencia (folio 730) presentó su escrito de promoción de pruebas (folios 77 al 80) y sus anexos (folios 81 al 112).
Siendo así, el Tribunal de la causa mediante auto de fecha 11 de Noviembre de 2013, admitió las pruebas promovidas por ambas parte con excepción de la prueba de informe promovida por la parte actora en el capítulo II, particular 3, por ser impertinente (folio 114).
En fecha 19 de Marzo de 2014, la parte Demandada presentó su escrito de Informes (folios 116 al 121).
Ahora bien, en fecha 30 de Junio de 2014, el Tribunal A Quo dictó sentencia en el presente juicio, declarando Con Lugar la demanda por Cumplimiento de Contrato (folios 123 al 133).
En razón de lo anterior, la parte Demandada interpuso recurso de apelación mediante diligencia de fecha 24 de Septiembre de 2014 (folio 135), señalando lo siguiente: “[…] “APELO” de la sentencia dictada por éste Tribunal en fecha 30-06-2014. Es todo termino se leyó y conformes firman.- […]”.
De lo anterior, se evidencia que la presente apelación fue formulada de forma genérica, por lo que, este Tribunal Superior entrará a revisar la legalidad del fallo recurrido, razón por la cual esta Superioridad entrará a pronunciarse sobre el fondo del asunto. Así se decide.
FONDO DE LA CONTROVERSIA
La parte actora en su libelo de demanda alegó (folios 01 al 05):
-Que “[…] acudí ante la Ciudadana LUCRECIA RAMOS en su carácter de representante de la Inmobiliaria Lucreinversiones, C.A. […] ya que tenía la intención de adquirir alguna que estuviera a su alcance y la nombrada ciudadana me informa que en la urbanización denominada CONJUNTO RESIDENCIAL ARAGUAMA COUNTRY específicamente LA VILLA CAOBA FLANBOYÁN signada bajo el número 26 de esta ciudad de Maracay municipio Girardot se estaban ofertando dicha vivienda y que ella por ese conocimiento que tenía me podía poner en contacto con el Ciudadano MARCOS ANTONIO CELIS PARRA, […]”.
-Que “[…] se efectuaron dos opciones de compra por intermedio de la Inmobiliaria Lucreinversiones, C.A. marcadas con las letras “B” y ”C” de fecha 14 de Enero del 2011 y 26 Agosto del 2011 […]se suscribe una tercera opción de compraventa la cual fue debidamente autenticada por ante la notaria publica quinta de Maracay que consignamos marcado “D” en copia certificada dicha opción se firmó el 14 de febrero del 2012[…]”.
-Que “[…] posteriormente se le informa en el mes de marzo del 2013 que los recursos provenientes del BANAVIH atraves de Banesco están disponibles para así cerrar la negociación y protocolizar el documento de compra venta definitiva ante el registro respectivo se le comunica al ciudadano MARCOS ANTONIO CELISA PARRA de la aprobación señalada y su reacción fue de indicar de manera agresiva y violenta que el no vendería […]”.
-Que “[…] con el fin de buscar una solución o un entendimiento amistoso lo cual ha sido infructuoso hasta la presente fecha, no quedándome otra alternativa que accionar judicialmente para exigir el cumplimiento de la referida obligación en ese sentido de que se me otorgue el respectivo documento definitivo de Compra Venta por ante la Oficina de Registro respectivo, por parte del vendedor MARCOS ANTONIO CELIS PARRA ya identificado. […]”.
Por su parte, el apoderado judicial de la parte demandada en el acto de contestación formuló Reconvención a la demanda intentada en su contra (folios 40 al 42), alegó lo siguiente:
- “[…] Niego, rechazo y contradigo que haya dejado de cumplir con la promesa de venta que se celebró en principio a través de un contrato privado firmado entre mi persona y la ciudadana IBERAI DE LAS MERCEDES MACHADO GUERRA, identificada a los autos, siendo el primero firmado en fecha 14 de enero de 2011, el cual se renovó en fecha 26 de agosto de 2011, dichos contratos se encuentran a los autos marcados con las letras “B” y ”C”. Ahora bien advierto al Tribunal que dicha promesa de venta por mi parte y promesa de compra por parte de la demandante, fue suscrita posteriormente por ante la Notaria Publica Quinta de Maracay del Estado Aragua, quedando inscrita bajo el N° 71, Tomo 41, en fecha 14 de febrero de 2012, la cual anexo al presente escrito en copia certificada marcada con la letra “A”, […]”.
- “[…] En la opción de compra-venta, se estableció en su cláusula tercera el tiempo de duración de dicho contrato de la cual se desprende el siguiente contenido:-
“… TERCERA: El plazo estimado para esta opción de compra-venta es de noventa (90) días hábiles, mas treinta (30) días hábiles de prórroga, contados a partir de la firma del presente documento…” […]”.
-“[…] Por lo tanto si la opción de compra se venció el 07 de agosto de 2012, no podría ya tener intenciones de vender para el día 11 de abril de 2013, pues ya legalmente la opción de compra se encontraba totalmente vencida y la parte actora antes del vencimiento de la misma no tenía los recursos a su disposición para pagar el precio de la cosa. […]”.
- “[…] DE LA RECONVENCION O MUTUA PETICION
Por cuanto el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, establece la posibilidad de ejercer el derecho de además de contestar la demanda de hacer uso de un medio de ataque por razones de economía procesal, esto a través de otra demanda, es por lo que en este acto RECONVENGO a la ciudadana IBERAI DE LAS MERCEDES MACHADO GUERRA, […], en la RESOLUCION DEL CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA, otorgado por ante la Notaria Publica Quinta de Maracay Estado Aragua, quedando inscrita bajo el N° 71, Tomo 41, en fecha 14 de febrero de 2012, lo cual hago en los términos siguientes: […]”.
- “[…] En fecha 14 de febrero de 2012, suscribí un contrato de OPCION DE COMPRA VENTA con la ciudadana IBERAI DE LAS MERCEDES MACHADO GUERRA […]”.
- “[…] Pero es el caso ciudadana Juez, que en la cláusula TERCERA, del ya antes señalado contrato se pacto, que la duración del contrato de opción de compra fue por noventa (90) días hábiles prorrogable por treinta (30) días más que dan un total de ciento veinte (120) días hábiles que computados desde el día “14 de febrero de 2012” (exclusive) vencieron el “07 d agosto de 2012”, fecha esta que ni antes ni después la parte actora –reconvenida dio cumplimiento con el pago del precio de la cosa ni manifestó que le habían aprobado los créditos hipotecarios solicitados para protocolizar la venta definitiva del inmueble pretendiendo que la venta fuese protocolizada en este año 2013 (…) es por ello que interpongo la presente demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA, todo ello en virtud de un acto extra judicial. […]”.
- “[…]que se declare SIN LUGAR la demanda principal intentada en mi contra con su respectiva condenatoria en costa.- Asimismo interpongo formalmente RECONVENCION O MUTUA PETICION contra la ciudadana IBERAI DE LAS MERCEDEZ MACHADO GUERRA, (…) por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA (…) 1).- Dar por resuelto el contrato (…) 2).- Dar cumplimiento a la cláusula penal (…) 4).- Al pago de los daños y perjuicios que estimado en la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 3000.000,00)[…]”
Asimismo, en la oportunidad para la contestación a la reconvención propuesta, la parte accionante reconvenida, lo hizo señalando lo siguiente:
-Que “[…] Niego y Rechazo por ser totalmente falso que haya incumplido con las obligaciones suscritas con el Ciudadano MARCOS ANTONIO CELIS PARRA previamente identificado derivadas de los contratos de opción de compra- venta privados de fecha 14 de enero de 2011 y 26 de agosto del mismo año así como el que se celebró ante la Notaria Publica Quinta de Maracay del Estado Aragua en fecha 14 de febrero del 2012 quedando el mismo inserto bajo el número 71, tomo 41 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria suscrito con la parte reconviniente. Que, en todo caso, quien incumplió dicho contrato fue la propia parte reconviniente. […]”.
-Que “[…]Niego y rechazo, por ser totalmente falso que no se haya cumplido con lo establecido en el contrato debido a que los créditos solicitados para la cancelación de monto restante fueron debidamente aprobados por BANAVIH a través de BANESCO y el IPASME en el lapso establecido en el contrato de opción de compra venta con lo cual el dinero a pagar estaba plenamente garantizado y así fue debidamente informado a la parte accionante en la presente reconvención lo cual será demostrado suficientemente en el debate probatorio. […]”.
-Que “[…] Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, es por lo que solicito a este digno Tribunal, se sirva declarar SIN LUGAR la reconvención interpuesta por el Ciudadano MARCOS ANTONIO CELIS PARRA.[…]”.
De esta forma, los hechos controvertidos quedaron limitados a demostrar la procedencia o no de la acción por cumplimiento de contrato de opción compra venta propuesta por la parte actora, asimismo, la parte demandada deberá demostrar los alegatos de la reconvención intentada, así como los daños y perjuicios solicitados en la reconvención propuesta, por lo que se considera oportuno realizar una exhaustiva revisión de todas las actuaciones que contempla el presente juicio y valorar todas las documentales y pruebas promovidas por ambas partes.
Pruebas consignadas por la parte accionante conjuntamente con el libelo de la demanda (folios 09 al 39):
- Marcados “B” y “C” Documentos Privados de Promesa de Compraventa, de fechas 14 de Enero de 2011, 26 de Agosto de 2011 y Documento de Compromiso de Pago del 13 de Febrero de 2012, mediante los cuales el ciudadano MARCO ANTONIO CELIS PARRA, titular de la cédula de identidad Nº V- 14.578.287, da en Promesa de venta a la ciudadana IBERAI DE LAS MERCEDES MACHADO GUERRA, titular de la cédula de identidad N° V-8.823.703, un inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con el N° 25 y la vivienda unifamiliar construida ella, la cual forma parte del conjunto de viviendas denominadas “Villa Flanboya” del desarrollo habitacional “URBANIZACION ARAGUAMA COUNTRY”, ubicado en el lote “A”, el cual a su vez forma parte del lote N° 2, letra C, de la posesión de tierras conocida con el nombre de “Mata Redonda”, Municipio Girardot del Estado Aragua (folios 09 al 15).
Con relación a dichas instrumentales, observa quien decide que las mismas no fueron tachada por su adversario en la oportunidad legal correspondiente, tal como lo señala el artículo 438 del Código de Procedimiento Civil, por lo que, conforme a lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con el articulo 429 de Código de Procedimiento Civil, se le otorga valor probatorio quedando demostrada las promesas de Compra Venta celebradas entre los ciudadanos MARCO ANTONIO CELIS PARRA (EL PROMITENTE VENDEDOR) y IBERAI DE LAS MERCEDES MACHADO GUERRA (LA PROMITENTE COMPRADORA), sobre el bien inmueble constituido por una casa habitacional unifamiliar, supra identificada, en fechas 14 de Enero de 2011, 26 de Agosto de 2011 y 13 de Febrero de 2012. Así se establece.
- Marcado “D” Copia Certificada de Documento de CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA autenticado en fecha 14 de Febrero de 2012, por ante la Notaría Pública Quinta de Maracay Estado Aragua, anotado bajo el Nº 71, Tomo 41 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría; celebrado entre el ciudadano MARCO ANTONIO CELIS PARRA, titular de la cédula de identidad Nº V- 14.578.287 y la ciudadana IBERAI DE LAS MERCEDES MACHADO GUERRA, titular de la cédula de identidad N° V-8.823.703, mediante el cual convienen en celebrar un contrato de Opcion a Compra Venta sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con el N° 25 y la vivienda unifamiliar construida ella, la cual forma parte del conjunto de viviendas denominadas “Villa Flanboya” del lote B-II, el cual conforma el lote “B”. del desarrollo habitacional “URBANIZACION ARAGUAMA COUNTRY IV ETAPA”, el cual a su vez forma parte del lote N° 2, letra C, de la posesión de tierras conocida con el nombre de “Mata Redonda”, Municipio Girardot del Estado Aragua (folios 16 al 22).
Se observó que la referida documental, es un instrumento público, por cuanto el mismo no fue tachado en la oportunidad legal correspondiente, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que la parte actora y la parte demandada celebraron contrato de opción de compra venta sobre el inmueble objeto del presente litigio. Así se decide.
-Marcado “E” Copia simple de planilla de recepción de documentos de constitución de hipoteca a favor del IPASME, de fecha 06 de Septiembre de 2012 (folio 23), Copia simple de listado de beneficiarios de la aprobación del crédito emanado del Banco Nacional de la Vivienda, Marzo 2013 (folio 26). Marcado “H” Copia simple de Acta suscrita por el funcionario de IPASME, de fecha 11 de Abril de 2013, mediante la cual se deja constancia de la no asistencia del vendedor, ante el Registro del Primer Circuito del Municipio Girardot (folio 29), Copia simple de cédula de viaje de la funcionario del IPASME (folio 30), Copia simple de Comprobante de Pago del IPASME Maracay, por un monto de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000,00), de fecha 20 de Febrero de 2013 a nombre del ciudadano Marco Celis (folio 31)
Con relación a las documentales anteriormente señaladas, observó esta Juzgadora, que las mismas constituyen documentos públicos administrativos y por cuanto no constan pruebas en contrario que las desvirtúen, es por lo que se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, quedando evidenciado que la parte actora realizo trámites para la constitución de hipoteca a favor del IPASME, en fecha 06 de Septiembre de 2012, igualmente se evidencia el número de cédula de la actora en el listado de beneficiarios de la aprobación del crédito emanado del Banco Nacional de la Vivienda, en Marzo 2013, asimismo se observa según Acta suscrita por el funcionario de IPASME, de fecha 11 de Abril de 2013, que el ciudadano Marco Celis no asistió ante el Registro del Primer Circuito del Municipio Girardot. Así se establece.
-Copia simple de Carta de notificación de firmas de crédito hipotecario, del Banco Banesco, de fecha 27 de Septiembre de 2012 (folio 24); Impresión de correo electrónico enviado de Banesco, en el cual se informa sobre la solicitud de crédito hipotecario a la ciudadana Iberai de las Mercedes Machado Guerra, en fecha 21 de Marzo de 2012 (folio 25), Recibo de cancelación del condominio Marcado “F” cursante al (folio 27). Cheque del Banco de Venezuela, por un monto de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000,00), de fecha 20 de Febrero de 2013 a nombre del ciudadano Marco Celis (folio 31).
De las documentales antes descritas, se observa que las mismas constituyen instrumentos privados consignados en copia simple junto al libelo de demanda y por cuanto las mismas no fueron impugnadas, ni tachadas en la oportunidad procesal correspondiente por su adversario quien aquí suscribe le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se valoran.
-Marcado “I” Copia certificada de Contrato de compra venta, celebrado entre Amarilis del Carmen Sanchez de Almeida, Hector Enrique Conde Mansilla y Veronica Baez y la parte demandada de autos, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Libertador, Distrito Capital, en fecha 14 de Abril de 2011, anotado bajo el N° 46, Tomo 61 de los Libros respectivos (folios 32 al 39) y por cuanto no fue tachado en la oportunidad legal correspondiente, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrada la propiedad del ciudadano MARCO CELIS, parte demandada, sobre el inmueble objeto de la litis, constituido por la parcela de terreno distinguida con las siglas Parcela N° 25, Numero Catastral 01-05-03-05-0-027-048-025-000-000-000, la cual tiene una superficie aproximada de Ciento Ochenta y Siete Metros Cuadrados con Veinte decímetros cuadrados (187,20 M2) y la vivienda unifamiliar sobre ella construida, situada en la Villa Flanboyan, del lote B-II, el cual conforma el Lote B, del desarrollo habitacional denominado “URBANIZACION ARAGUAMA COUTRY (IV ETAPA)”, que a su vez forma parte de mayor extensión denominado lote N° 2, Letra C, de la posesión de tierras conocida con el nombre de “Mata Redonda” en Jurisdicción del Municipio Girardot. Así se decide.
Pruebas Promovidas por la parte actora durante el lapso probatorio (folios 77 al 80) y anexos (folios 81 al 112):
Asimismo la parte actora en el escrito de promoción de pruebas, promovió el Mérito favorable de los autos respecto a: Capitulo I, Capitulo II en los puntos 4 y 5; (folios 77 y su vto), en tal sentido debe resaltar esta Juzgadora, que el mérito favorable no es un medio de pruebas, sino que es el deber del Juez aplicarlo en razón del principio de exhaustividad probatoria, contenido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, en tal sentido, debe el Juez analizar todas las pruebas aportadas a los autos aun cuando estas no sean idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, este principio debe ser concatenado con el principio de comunidad probatoria, esto es, que las pruebas una vez consignadas por las partes, arrojarán el mérito correspondiente, independientemente que las mismas favorezcan a quien las aporta. Así se establece.
En el Capítulo II señaló:
- “[…] Ratifico en todas y cada una de sus partes la pruebas introducidas junto con el libelo de la demanda y el escrito de contestación de la reconvención 1.- Promuevo a mi favor, dos opciones de compra por intermedio d la Inmobiliaria Lucreimversiones, C.A. marcadas con las letras “B” y “C” (…) 2) Igualmente invoco a mi favor y pido se le de el valor probatorio que se desprende del tercera opción de compraventa (…) que consignamos marcado “D” (…) 3) Así mismo promuevo a mi favor el valor que se desprende de las documentales marcadas “E” […]”.
En este sentido, observa quien aquí decide que las referidas documentales fueron apreciadas por esta Superioridad en líneas anteriores otorgándosele valor probatorio. Así se establece.
DE LAS PRUEBAS DOCUMENTALES:
-Marcado “M” Copia simple (Ilegible) de declaración de Impuestos sobre transacciones Inmobiliaria, de fecha 09 de Enero de 2013 (folio 81) quien Juzga considera que la prueba antes promovida no es idónea a los efectos de demostrar los hechos alegados por la parte actora, por ende debe ser desechada. Así se decide.
-Marcado “N” Copia simple de Autorización de constitución de Hipoteca de Segundo Grado, emanada de la consultoría jurídica del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), dirigida al Instituto de Prevención y Asistencia Social Para el Personal del Ministerio de Educación (IPASME), de fecha 27 de Marzo de 2012 (folio 82). Comunicado de fecha 16 de Enero de 2012, suscrito por el Director de la Gerencia de Créditos del Instituto de Prevención y Asistencia Social Para el Personal del Ministerio de Educación (IPASME), dirigida al Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), mediante la cual se deja constancia la procedencia de otorgar crédito para adquisición de vivienda (folio 83). Requisitos para la tramitación de documentos emitidos por la consultoría jurídica del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), de fecha 14 de Febrero de 2012 (folio 84). Marcada “V” Impresión de Gaceta de la República Bolivariana de Venezuela de fecha 21 de Febrero de 2013 (folios 109 al 112).
En este orden de ideas, las prueba ut supra identificadas son documentos públicos administrativos, en este sentido, la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 16 de mayo 2003, con Ponencia del Magistrado Franklin Arrieche, en el caso: Henry José Parra Velásquez c/ Rubén Gilberto Ruiz Bermúdez, estableció lo siguiente:
“...son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, etc.), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.), y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario...”.

En sintonía con ello, el autor Arístides Rengel Romberg considera que la función del documento público administrativo, no es otra que la de documentar los actos de la administración que versan sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe o sobre manifestaciones de certeza jurídica. (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Tomo IV, p. 152).
Ahora bien, de lo antes analizado este Juzgador verificó que dichos instrumentos públicos administrativos, no fueron desvirtuados por el adversario mediante prueba en contrario, es por lo que, esta Alzada le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil y el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Así se establece.
Marcada “Q” Constancia de recepción de documentos por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Girardot de fecha 27 de Septiembre de 2012 y 21 de Enero de 2013 (folios 86 al 88). Marcada “S” Copia Certificada de Documento de Dación de pago realizada por el ciudadano MARCO ANTONIO CELIS PARRA parte demandada, a favor de la ciudadana ANDREA DANIELA D ALESSANDRI DUGARTE, el inmueble objeto de la presente demanda, en fecha 26 de Marzo de 2013 por ante la Notaría Cuarta de Maracay, bajo el N° 32, Tomo 97 (folios 94 al 101). Marcada “T” Copia Certificada de Documento autenticado por ante la Notaría Cuarta de Maracay, bajo el N° 07, Tomo 102, de fecha 16 de Octubre de 2013, mediante el cual dejan sin efecto el documento firmado en fecha 26 de Marzo de 2013, por ante la Notaría Cuarta de Maracay, bajo el N° 32, Tomo 97 (folios 102 al 108).
De las referidas instrumentales se observa que son documentos públicos y visto que los mismos no fueron tachados por el adversario en su oportunidad legal correspondiente, conforme al artículo 438 del CPC, los mismos merecen fe, otorgándole valor probatorio conforme a lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
-Marcado “P” Impresión de correo electrónico enviado de Banesco, en el cual se informa sobre la solicitud de crédito hipotecario a la ciudadana Iberai de las Mercedes Machado Guerra, en fecha 21 de Marzo de 2012 (folio 85), al respecto verifica quien decide que la referida prueba fue acompañada junto al libelo de la demanda por la parte actora, en este sentido, esta Superioridad ya analizo su valor probatorio en líneas anteriores de conformidad con lo establecido en la ley. Así se decide
-Marcada “R” Impresiones de Comunicación vía de correo electrónico de Banesco en su división de crédito hipotecario, de fechas 06 de Febrero de 2013, 26 de Febrero de 2013 (folios 89 al 93)
Dichas impresiones, constituyen instrumentos privados y por cuanto las mismas no fueron impugnadas, ni tachadas en la oportunidad procesal correspondiente por su adversario quien aquí suscribe le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se valoran.
La parte demandada promovió junto con la contestación de la demanda lo siguiente (folios 54 al 62):
- Marcado “A” Copia Certificada de Documento de CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA autenticado en fecha 14 de Febrero de 2012, por ante la Notaría Pública Quinta de Maracay Estado Aragua, anotado bajo el Nº 71, Tomo 41 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría; celebrado entre el ciudadano MARCO ANTONIO CELIS PARRA, titular de la cédula de identidad Nº V- 14.578.287 y la ciudadana IBERAI DE LAS MERCEDES MACHADO GUERRA, titular de la cédula de identidad N° V-8.823.703, mediante el cual convienen en celebrar un contrato de Opcion a Compra Venta sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con el N° 25 y la vivienda unifamiliar construida ella, la cual forma parte del conjunto de viviendas denominadas “Villa Flanboya” del lote B-II, el cual conforma el lote “B”. del desarrollo habitacional “URBANIZACION ARAGUAMA COUNTRY IV ETAPA”, el cual a su vez forma parte del lote N° 2, letra C, de la posesión de tierras conocida con el nombre de “Mata Redonda”, Municipio Girardot del Estado Aragua (folios 54 al 62).
En este sentido, observa quien aquí decide que la referida documental fue apreciada por esta Superioridad en líneas anteriores otorgándosele valor probatorio. Así se establece.
Pruebas Promovidas por la parte demandada durante el lapso probatorio:
CAPITULO I “INVOCACIÓN DEL PRINCIPIO DE LA COMUNIDAD PROBATORIO”, en tal sentido debe resaltar esta Juzgadora, que el mérito favorable y/o el principio de la comunidad de la prueba, no es un medio de pruebas, sino que es el deber del Juez aplicarlo en razón del principio de exhaustividad probatoria, contenido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, en tal sentido, debe el Juez analizar todas las pruebas aportadas a los autos aun cuando estas no sean idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, este principio debe ser concatenado con el principio de comunidad probatoria, esto es, que las pruebas una vez consignadas por las partes, arrojarán el mérito correspondiente, independientemente que las mismas favorezcan a quien las aporta. Así se establece.
CAPITULO II
- “[…] Promuevo e invoco el valor probatorio del contrato privado firmado entre mi representado ciudadano MARCO ANTONIO CELIS PARRA y la ciudadana IBERAI DE LAS MERCEDES MACHADO GUERRA, identificada a los autos, siendo el primero firmado en fecha 14 de enero de 2011, el cual se renovó en fecha 26 de agosto de 2011, dichos contratos se encuentran a los autos marcados con las letras “B” y “C” […] Promuevo e invoco el valor probatorio del contrato de opción de compra suscrito por ante la Notaria Publica Quinta de Maracay del Estado Aragua, quedando inscrita bajo el N° 71, Tomo 41, en fecha 14 de febrero de 2012, el cual se anexo al escrito de contestación en copia certificada marcada con la letra “A”[…] Promuevo e invoco el valor probatorio del documento marcado con la letra H, folio 29 del presente expediente […]”. En este orden de ideas con relación a las mencionadas documentales observa quien decide que las mismas ya fueron debidamente apreciadas en líneas anteriores otorgándole valor probatorio. Así se decide.
CAPITULO III
- “[…] Promuevo e invoco el valor probatorio de la confesión espontanea hecha por la parte actora-reconvenida, en su escrito libelar lo siguiente: “… Se le informa en el mes de marzo de 2013, que los recursos provenientes del BANAVIH a través de BANESCO están disponibles…”[…]”. Sobre este particular, se desprende que dichos alegatos no constituye medio probatorio alguno, por lo cual no se le otorga valor probatorio. Así se Decide.
Efectuada la valoración de las pruebas promovidas por las partes, éste Juzgado Superior, considera necesario hacer las siguientes argumentaciones:
Se entiende por contrato: “Una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellas un vinculo jurídico”, así lo señala el mencionado artículo 1.133 del Código Civil (Subrayado y negrillas de la Alzada).
En el artículo antes trascrito, se establece que el contrato es: 1) Una convención, 2) Regula las relaciones de carácter patrimonial entre las partes, 3) Produce efectos entre las partes y 4) Es fuente de Obligaciones.
Asimismo, la doctrina distingue los diferentes puntos antes mencionados, el cual es definido por el autor Eloy Maduro Luyando (1993), en el texto titulado Curso de Obligaciones Derecho Civil III de la siguiente manera: “[…] El contrato constituye una especie de convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o mas personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que puede consistir en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vinculo jurídico. Siendo una convención, no hay duda de que el contrato pertenece a los negocios jurídicos bilaterales, caracterizados por la concurrencia de dos o mas manifestaciones de voluntad que al conjugarse producen determinados efectos para todas las partes”. “Dentro del negocio jurídico, el contrato es el instrumento mas apto y frecuente utilizado por las personas para reglamentar sus relaciones económicas y pecuniarias.” “Es obvio que sea de obligatorio cumplimiento para las partes, quienes así lo han querido y consentido en limitar sus respectivas voluntades”. “El contrato genera obligaciones y la doctrina admite que en algunas situaciones y en determinados aspectos, se superponen ambas nociones […]”.
Igualmente, de manera expresa el artículo 1.160 del Código Civil, señala: “[…] Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley […]”, tal y como se puede observar, éste dispositivo legal determina, que las partes están en la obligación de cumplir y acatar lo contenido en dicho contrato, así como asumir las consecuencias jurídicas que se deriven del mismo.
Asimismo, el artículo 1.159 del Código Civil señala:
Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley. (Subrayado y negrillas de la Alzada).

También, es importante resaltar que los artículos 1.264 y 1.269 del Código Civil, disponen lo siguiente:
Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención
Artículo 1.269.- Si la obligación es de dar o de hacer, el deudor se constituye en mora por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención… (Subrayado y negrillas de la Alzada).

Siguiendo este orden de ideas, observa esta Alzada que la norma rectora de la acción de resolución de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que dispone:
“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

De la norma precedente, se evidencia claramente los dos (2) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción resolutoria, a saber:
1. La existencia de un contrato bilateral; donde ambas partes asumen obligaciones reciprocas y,
2. El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.
Razón por la cual, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato incoada por la parte demandante, debe esta Alzada pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente determinados.
En cuanto al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que la parte demandante, ha traído a los autos, Original del contrato de opción de compra, autenticado en fecha 14 de Febrero de 2012, por ante la Notaría Pública Quinta de Maracay Estado Aragua, anotado bajo el Nº 71, Tomo 41, el cual no fue tachado en la oportunidad legal, por lo que, esta Alzada le otorgó todo el valor probatorio en líneas anteriores. En este sentido se observa del contrato arriba descrito lo siguiente:
“[…] TERCERA: El plazo estimado para esta Opción a compra-venta es de noventa (90) días hábiles, más treinta (30) días hábiles de prórroga, contados a partir de la firma del presente documento. Se conviene que si LA OPCIONADA-COMPRADORA presentara, por causa imputable a ella como; a) Si no pagara la diferencia del precio de venta estipulado en el presente documento o desistiera de la negociación; deberá dejar en poder de EL OPCIONANTE-VENDEDOR un porcentaje del diez por ciento (10%) del dinero recibido en este acto como reserva, o sea la cantidad de DIECINUEVE MIL BOLIVARES (19.000,oo) por daños y perjuicios ocasionados; si por el contrario fuesen EL OPCIONANTE-VENDEDOR que por motivo justificado o injustificado se negase a realizar la venta, deberán regresar a LA OPCIONADA-COMPRADORA la cantidad recibida más el diez (10%), o sea la cantidad de DOSCIENTOS NUEVE MIL BOLIVARES (209.000,oo) en un lapso no mayor de sesenta (60) días continuos, contados a partir del incumplimiento [ …]”.

Ahora bien, es entendido por la doctrina que el contrato de opción de compraventa es un contrato bilateral, toda vez que, el vendedor y el comprador asumen obligaciones reciprocas. En consecuencia: a) si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede reclamar judicialmente, a su elección, la ejecución del contrato o la resolución del mismo, tal como lo establece el articulo 1.167 del Código Civil
Del contenido del contrato de opción de compraventa autenticado en fecha 14 de Febrero de 2012 y que consta en autos a los folios 16 al 22, sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con el N° 25 y la vivienda unifamiliar construida ella, la cual forma parte del conjunto de viviendas denominadas “Villa Flanboya” del lote B-II, el cual conforma el lote “B”. del desarrollo habitacional “URBANIZACION ARAGUAMA COUNTRY IV ETAPA”, el cual a su vez forma parte del lote N° 2, letra C, de la posesión de tierras conocida con el nombre de “Mata Redonda”, Municipio Girardot del Estado Aragua, del cual se desprende la naturaleza bilateral, la cual es determinada por la existencia de prestaciones recíprocas en la cabeza del vendedor y comprador.
En consecuencia, este Juzgado Superior tiene por demostrado el primero de los requisitos necesarios para declarar la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, es decir, la existencia de un contrato bilateral, representado en la presente causa bajo la forma de un contrato de opción de venta. Así se decide.
En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, es decir, el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones, observa este Tribunal que efectivamente las partes intervinientes en el presente litigio, celebraron un Contrato de Opción de Compra, quedando obligada la parte hoy demandante a pagar la diferencia del precio de venta estipulado en el presente documento y en caso de que desistiera de la negociación pagar al vendedor (parte demanda de autos) el diez por ciento (10%) de lo dado como reserva por daños y perjuicios; y la parte demandada obligada a realizar la venta.
Siendo así, se observa con meridiana claridad de la revisión exhaustiva de las actas procesales que, la parte actora dio cabal cumplimiento a su obligación como lo era la tramitación de los créditos para el pago de la suma restante del contrato de opción de compra venta, caso de marras, lo cual se verificó de las actuaciones cursantes en el presente expediente de las cuales se desprende: comunicación enviada, en fecha 21 de Marzo de 2012, por la Institución bancaria Banco Banesco via correo electrónico a la ciudadana IBERAI DE LAS MERCEDES MACHADO GUERRA, parte actora, informándole que le fue aprobado el crédito por la cantidad de 221.238,oo y que calificaba para un subsidio de Bs. 48.762,oo; además consta planilla de recepción de documentos para la constitución de hipoteca de segundo grado a favor de IPASME para la aprobación del crédito solicitado, asimismo consta oficio emitido por el banco nacional de Vivienda y habita (BANABIH), de fecha 27 de Marzo de 2012, donde se autoriza a IPASME constituir hipoteca de segundo Grado sobre el inmueble objeto del contrato, aunado a ello consta en actas copia del comprobante de pago y cheque de fecha 26 de febrero de 2013,del Ministerio Popular para la Educación IPASME, por la cantidad de Ciento Veinte mil Bolívares (Bs. 120.000,oo), monto del crédito solicitado; por la parte demandante; igualmente se verifico la efectiva comparecencia del representante del Instituto de Protección y Asistencia social para el Personal del Ministerio de Educación (IPASME), ante el Registro del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua a la protocolización de la Hipoteca a favor de IPASME, en fecha 11 de Abril de 2013, a la protocolización de la Hipoteca a favor de IPASME; acto este al cual la parte demandada de autos no hizo acto de presencia, incumpliendo así el ciudadano MARCOS ANTONIO CELIS PARRA, con su obligación.
Si bien es cierto, existió demora en bajar los recursos por parte del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV) , esto a causa sobrevenida en el País y el Estado junto con el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitat y en virtud de ello en aras de garantizar el derecho a la adquisición de vivienda a todas aquellas personas que han realizado contratos de opción a compra, dictó una resolución mediante Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 40115 de fecha 21/02/2013 que resuelve en el artículo 1 lo siguiente:
“… En los contratos que tengan por objeto, bajo cualquier forma o modalidad, la adquisición de vivienda principal en el mercado secundario, en construcción o ya construidas, suscritos o a suscribirse por los sujetos comprendidos en el Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, solo se permitirá la retención, cobro o descuento de cuotas, alícuotas, porcentajes y/o sumas de dinero, basados en la aplicación de cláusulas penales o penalidades excesivas, cuando exista responsabilidad comprobada de alguna de las partes, en el retardo de la protocolización del respectivo documento de propiedad, en ningún caso se considerará responsabilidad de las partes cuando el desembolso de los recursos para protocolizar la venta del inmueble dependa de un tercero en la relación…” (Subrayado y Negrilla de esta Alzada).

No es menos cierto, y de conformidad con lo supra transcrito que dicho atraso no es imputable a la parte actora de autos, sino al ente encargado de la aprobación del crédito.
Ahora bien, quien juzga considera traer a colación lo establecido por las partes en la cláusula cuarta del contrato de opción de compra venta, caso de marras:
“[…] CUARTA: La presente opción se entiende rigurosamente celebrada entre las partes contratantes, por tal motivo, no podrá ser traspasada ni cedida a ninguna otra persona. […]”.

Siendo así, se observa que la parte demandada de autos ciudadano MARCO ANTONIO CELIS, mediante contrato autenticado ante la Notaría Cuarta de Maracay, bajo el N° 32, Tomo 97, dio en pago a la ciudadana ANDREA DANIELA ALESSSANDRI DUGARTE en fecha 26 de Marzo de 2013, el inmueble objeto del presente juicio, dicho contrato a petición de los referidos ciudadanos fue dejado sin efecto según documento autenticado por ante la misma Notaría en fecha 02 de Abril de 2013, bajo el N° 007, Tomo 102 de los libros de autenticaciones, observándose con meridiana claridad, que la parte demandada incumplió lo dispuesto en la cláusula con las obligaciones suscritas en el contrato de opción a compra venta.
Siendo que, la parte actora ciudadanas IBERAI DE LAS MERCEDES MACHADO GUERRA, titular de la cédula de identidad N° V-8.823.703, logro demostrar su cabal cumplimiento de las obligaciones contraídas en el CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA autenticado en fecha 14 de Febrero de 2012, por ante la Notaría Pública Quinta de Maracay Estado Aragua, anotado bajo el Nº 71, Tomo 41 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría y a su vez logró demostrar el incumplimiento por parte del demandado de autos ciudadano MARCOS ANTONIO CELIS PARRA, titular de la cédula de identidad N° V-14.578.287, es por lo que le resulta forzoso a esta Alzada declarar SIN LUGAR el recurso de apelación que fuere interpuesto por la abogada FLORANGEL PARRA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 83.604, apoderada judicial del ciudadano MARCOS ANTONIO CELIS PARRA, titular de la cédula de identidad N° V-14.578.287, parte demandada, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 30 de Junio de 2014 por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua. En consecuencia, se CONFIRMA en los términos de esta Alzada la decisión dictada por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 30 de Junio de 2014.
Ahora bien, respecto a la reconvención planteada por la parte demandada de autos ciudadano MARCOS ANTONIO CELIS PARRA, titular de la cédula de identidad N° V-14.578.287, por considerar que existe incumplimiento por parte de la ciudadanas IBERAI DE LAS MERCEDES MACHADO GUERRA, titular de la cédula de identidad N° V-8.823.703, parte actora, al no haberle pagado el precio establecido, demandando la resolución de contrato de opción de compra-venta y el pago de daños y perjuicios.
Siendo así, quien juzga observa que al haber quedado plenamente demostrado en líneas anteriores que la parte demandada de autos, fue quien incurrió en incumplimiento al no asistir a la firma de la protocolización del documento a los fines de finalizar lo dispuesto en el contrato objeto de este juicio; aunado a ello la parte actora reconvenida demostró haber gestionado todas las diligencias necesarias a fin dar cumplimiento a sus obligaciones, considera quien decide ajustado a derecho declarar sin lugar la reconvención propuesta. Así se decide.
VII. DISPOSITIVA.
Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho ut supra, este Tribunal Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR, el recurso de Apelación interpuesto por la abogada FLORANGEL PARRA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 83.604, apoderada judicial del ciudadano MARCOS ANTONIO CELIS PARRA, titular de la cédula de identidad N° V-14.578.287, parte demandada, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 30 de Junio de 2014 por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua. SEGUNDO: SE CONFIRMA, en los términos de esta alzada la decisión dictada por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 30 de Junio de 2014. En consecuencia
TERCERO: CON LUGAR la demanda por Cumplimiento de Contrato interpuesta por la ciudadana IBERAI DE LAS MERCEDES MACHADO GUERRA, titular de la cédula de identidad N° V-8.823.703, asistida por el abogado MIGUEL ANTONIO GUERRA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 70.608, en contra del ciudadano MARCOS ANTONIO CELIS PARRA, titular de la cédula de identidad N° V-14.578.287.
CUARTO: SIN LUGAR la reconvención por resolución de contrato de opción compra de venta y daños y perjuicios, incoada por el ciudadano MARCOS ANTONIO CELIS PARRA, titular de la cédula de identidad N° V-14.578.287, debidamente asistido por la abogada FLORANGEL PARRA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 83.604, parte demandada reconviniente, de la demanda intentada en su contra por la parte demandante reconvenida, IBERAI DE LAS MERCEDES MACHADO GUERRA, titular de la cédula de identidad N° V-8.823.703.
QUINTO: SE ORDENA al ciudadano MARCOS ANTONIO CELIS PARRA, titular de la cédula de identidad N° V-14.578.287, parte demandada a otorgar por ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente el documento definitivo de compra-venta traído a los autos, el cual corre inserto a los folios 16 al 22 del expediente y que constituye el objeto de la acción recaída sobre el Inmueble constituido por una vivienda unifamiliar sobre ella construida con una superficie de SETENTA Y DOS METROS CUADRADOS (72 Mts2), el cual forma parte del Conjunto de Viviendas denominadas VILLAS FLANBOYAN del lote B-II el cual conforma el lote “B” del desarrollo habitacional denominado Urbanización ARAGUAMA COUNTRY (IV etapa) código catastral N° 01-05-03-05-0-027-048-025-000-000-000, alinderado de la siguiente manera: NORTE: En 18,00 Mts. En línea recta con la parcela 26 de Villa Flanboyan; SUR: En 18,00 Mts., en línea recta con la parcela 24 de Villa Flanboyan; ESTE: En 10,40 Mts., en una línea recta con calle Interna de Villa Flanboyan y OESTE: En 10,40 Mts., con una línea recta con Avenida Principal Los Cocos; y en base del cumplimiento de la obligación de dar la compradora parte actora, ciudadana IBERAI DE LAS MERCEDES MACHADO GUERRA, titular de la cédula de identidad N° V-8.823.703, debe terminar de pagar la cantidad dineraria acordada en el documento por concepto de la compra del referido inmueble. En caso de negativa por parte del demandado a otorgar por ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente el respectivo documento, la presente sentencia servirá como título de propiedad del deslindado inmueble y así queda establecido.
SEXTO: SE CONDENA en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
SEPTIMO: SE CONDENA en costa a la parte apelante, por la interposición del presente recurso, conforme al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese Copia. Publíquese, Notifíquese y Regístrese.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay, a los Tres (03) días del mes de Agosto de 2015. Años: 205º de la Independencia y 156º de la Federación.
LA JUEZ SUPERIOR,
DRA. MAIRA ZIEMS.
LA SECRETARIA,
ABG. JHEYSA ALFONZO.
En la misma fecha, se dio cumplimiento a la anterior decisión siendo las 10:33 de las mañana.-

LA SECRETARIA,
ABG. JHEYSA ALFONZO.

Exp. 605-2014.-
MZ/JA