TSJ Regiones - Decisión

EXP. 012326

En horas de despacho del día de hoy, diez (10) de diciembre de 2015, siendo las 2:30 de la tarde, día y hora fijado para que tenga lugar el acto oral y público a que se contrae el artículo 123 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se abrió el acto previo anuncio dado a las puertas del Tribunal por el alguacil del mismo, dejándose constancia de la comparecencia del abogado en ejercicio ciudadano JESUS ALBERTO GÓMEZ CECILIANO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 183.774, en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos TERESA JESUS HERNANDEZ y GIANCARLOS JOSÉ RIVERO HERNANDEZ, parte demandante, igualmente se deja constancia de la presencia de los abogados en ejercicio RAUL OROZCO y LUIS RIVAS MOROCOIMA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 9.354 y 28.740, apoderados judiciales de la ciudadana CARMEN CELINA NORIEGA RATIA, parte demandada. De seguidas pasa este Tribunal Superior a dejar constancia que no se cuenta con los medios de reproducción audiovisual para la presente audiencia, y en consecuencia de ello, se procederá a suscribir la presente acta, todo de conformidad con lo preceptuado en el artículo 122 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda en concordancia con lo previsto en el artículo 189 del Código de Procedimiento Civil. De la misma manera el ciudadano Juez le hace saber a las partes que se le concederá un lapso de quince (15) minutos para que formulen sus alegatos y defensas oralmente. En consecuencia a ello, el abogado JESUS ALBERTO GÓMEZ CECILIANO, arriba identificado, expone: "El motivo de la apelación radica en que la Juez de la sentencia recurrida incurrió en falta de aplicación del artículo 1.585 del Código Civil, ya que el contrato de arrendamiento que se le da una duración de más de 15 años es nulo, y para la fecha en que entra en vigencia la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ya habían transcurridos más de 15 años, de igual manera erró la Juez de la sentencia recurrida en la distribución de la carga de la prueba ya que la parte demandada en su contestación, niega rechaza y contradice de manera pura y simple, el alegato por nosotros dados en referencia que nuestro representado no ostenta una vivienda digna para la convivencia con su familia, de igual manera quebranta la Juez de la recurrida la protección que el Estado le brinda a la familia al padre, la madre o a quien haga las veces de jefe de la familia, siendo la familia la base fundamental de la sociedad ha debido brindarle la protección constitucional anteriormente mencionada, de igual manera a los fines de ampliar el alegato de la necesidad de ocupación basada en ostentar un grupo familiar queremos hacer mención que la parte demandada no atacó de manera eficaz y oportuna las partidas de nacimientos consignadas de manera oportuna e incorporadas al proceso de manera legal, lo que hace plena prueba en su contra, de igual manera quebranta la Juez de la recurrida un principio general de derecho, que es que los interese colectivos están por encima del interés individual tratándose mas aun de un grupo familiar en contra de una individualidad, ya que la parte demandada no logró demostrar que ostenta de un grupo familiar. Es todo." De seguidas se le concede la palabra al abogado RAUL OROZCO, ut supra identificado, quien actúa en representación de la parte demandada, el cual expone: "Nuestra mandante ciudadana CARMEN CELINA NORIEGA RATIA, celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana TERESA JESUS HERNANDEZ en fecha 18 de octubre de 1988, es decir, que tiene ocupando el inmueble objeto del presente litigio más de 27 años, siendo fiel cumplidor del contrato de arrendamiento, las obligaciones contenidas en el mismo, tales como: las pensiones de arrendamientos como se evidencia de los folios 60 al 66 del presente expediente, 124, 125, 128, 143 y 175, la cual se demuestra que se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamientos, el Tribunal de la causa fijó como punto controvertido la solvencia o insolvencia del arrendatario el cual está demostrado la solvencia, otro punto es la necesidad que tenía el co-demandante de ocupar el inmueble cosa que en ningún momento ha sido demostrado, razón por la cual se sirva este Tribunal declarar sin lugar la apelación interpuesta por la parte demandante con declaratoria en costa. Es Todo. Asimismo, toma la palabra el abogado LUIS RIVAS MOROCOIMA, en su condición de co-apoderado judicial de la parte demandada, exponiendo: "Ciudadano Magistrado en virtud de la demanda de resolución de contrato y subsidiaria de entrega material de inmueble objeto del juicio, la parte demandante alegó en su demanda dos causales como fueron las establecidas en el articulo 91 numerales 1 y 2 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y además de ello baso su demanda en el artículo 98 de la misma ley, mal podría la parte demandante alegar aquí que el Tribunal de la causa debía sentenciar en funciona a lo establecido en el artículo 1.585 del Código Civil, porque aun cuando es cierto que para la fecha de la suscripción del contrato de arrendamiento objeto del juicio como fue el 18 de octubre del año 1988, no estaba vigente la ley que regula la materia; pero para el momento del establecimiento del presente juicio, por ser una ley orgánica está por encima de lo preceptuado en lo establecido en el Código Civil, asimismo señaló que las pruebas documentales suministradas por la parte demandante, fueron hechas en copias simples y fueron impugnadas en su oportunidad correspondiente, asimismo señalo que el Tribunal de la causa en fecha 19 de julio de 2015, específicamente en el folio 78 señalando los puntos controvertidos sobre los cuales se celebraría la audiencia de juicio, ahora bien en cuanto al primer punto que era insolvencia de la parte demandada quedo totalmente demostrado la solvencia e inclusive hago valer en este momento como prueba sobrevenida el último recibo consignado que consta en el folio 175 correspondiente al mes de noviembre de 2015, el segundo punto como fue la necesidad que tenía el co-demandante de utilizar el inmueble jamás lo pudo realizar ya que se limitó a evacuar pruebas testificales de la misma parte como era el co-demandante cuestión que en esta materia no es posible y no habiéndola promovido como posesiones juradas, y en segundo lugar la parte demandante tal como alego la co-propietaria del inmueble jamás vino al proceso el co-propietario para así autorizar al demandante a que ocupara dicho inmueble, son todas estas razones por las cuales se declare primero sin lugar la demanda, en segundo lugar sea condenado en costa a la parte recurrente y en tercer lugar, en función a lo establecido en el artículo 88 de Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se inste a la parte demandante para que oferte en venta a la arrendataria el presente inmueble en virtud de que jamás lo ha hecho y es un derecho que le corresponde. En este estado interviene el ciudadano Juez e informa que el Tribunal se retira por un tiempo de prudencial, a los fines de dictar el fallo correspondiente y deja constancia que el acto concluyó a las 3:00 p.m. Es todo. Término, se leyó y conformes firman
EL JUEZ,

ABG. PEDRO JIMÉNEZ FLORES

EL APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE

LOS APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA

LA SECRETARIA,

ABG. NEYBIS RAMONCINI RUIZ

EXP. 012326

De vueltas el Tribunal, siendo las 3:30 de la tarde, estando presente los abogados intervinientes en audiencia, apoderado judicial JESUS ALBERTO GÓMEZ CECILIANO, parte demandante, y los abogados en ejercicio RAUL OROZCO y LUIS RIVAS MOROCOIMA, de la parte demandada, se reanuda la audiencia, procediendo el Juez a dictar el fallo correspondiente en los términos que a continuación se circunscriben: Se recibieron en esta Alzada las presentes actuaciones provenientes del Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, en virtud del recurso de apelación interpuesto mediante escrito de fecha 11 de noviembre de 2015, por el abogado JESUS ALBERTO GÓMEZ CECILIANO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 183.774, en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos TERESA JESUS HERNANDEZ y GIANCARLOS JOSÉ RIVERO HERNANDEZ, parte demandante en el presente juicio, contra la decisión proferida por el precitado Tribunal en la oportunidad de la audiencia oral de fecha 09 de octubre de 2015, cuyo extenso fue publicado en fecha 29 de octubre de 2015, que declaró sin lugar la demanda.

Ahora bien, por auto de fecha 01 de diciembre de 2015, este Tribunal le dio entrada al asunto y fijó el tercer (3er) día de despacho siguiente, a las 2:30 p.m., siendo la misma diferida para el día siguiente a la misma hora, a los fines efectuar la audiencia oral prevista en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

La presente acción versa sobre un juicio de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesto por el abogado en ejercicio JESUS ALBERTO GÓMEZ CECILIANO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 183.774, en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos TERESA JESUS HERNANDEZ y GIANCARLOS JOSÉ RIVERO HERNANDEZ, en contra de la ciudadana CARMEN CELINA NORIEGA RATIA, y con vista al escrito libelar, el escrito de la contestación de la demanda y las pruebas promovidas por ambas partes en la oportunidad legal, pasa este Tribunal a realizar el análisis de las actas procesales, evidenciándose que de conformidad con lo establecido en los artículos 94, 95 y 96 de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se agotó previamente de la vía administrativa por la parte accionante de autos, acudiendo a la misma a los órganos de administración de justicia para demandar la RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO de conformidad con lo preceptuado en el artículo 98 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de vivienda.
Señalando en su escrito libelar que su representada es propietaria del inmueble objeto del contrato y que hace más de quince (15) años, celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana CARMEN CECILIA RATIA NORIEGA, sobre el apartamento ubicado en el Bloque 04 Letra C de la Urbanización Cúcuta, Sector los Bloques de la ciudad de Maturín del estado Monagas; que en varias oportunidades le solicito a la ciudadana CARMEN CELINA NORIEGA RATIA, la entrega formal y material del referido inmueble, siendo infructuosa tal petición. Además de invocar la necesidad de ocupación del inmueble para que su hijo ciudadano GIANCARLOS JOSE RIVERO HERNANDEZ, lo ocupará con su grupo familiar.

Observando esta Alzada que la presente pretensión está circunscrita a los numerales “1” y “2” del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, relativo el primero de ello a la insolvencia por falta de pago y el segundo presupuesto a la necesidad justificada que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado. Razón por la cual solicitó la resolución del contrato y posterior desocupación del inmueble antes descrito.

Por otra parte, la representación de la parte demandada estando dentro del lapso de Ley, dio contestación a la demanda, la cual negó, rechazó y contradijo todos y cada uno de los términos expresados en la demanda; cuestionó la naturaleza e inicio de la relación arrendaticia; e incorporó planillas de pago de los cánones de arrendamiento que demuestran su solvencia, así como el contrato de arrendamiento privado que suscribieron las partes contendientes en su referida oportunidad.

La actora junto con el escrito libelar consignó copia certificada del expediente administrativo que cursó ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del estado Monagas, el cual riela de los folios 12 al 14 del expediente, a fin de demostrar que en fecha 29 de octubre de 2014, emite providencia administrativa N° 0027-14, mediante la cual HABILITA LA VIA JUDICIAL, a los fines de que las partes puedan dirimir su conflicto por ante los Tribunales de la República. Esta prueba no fue tachada por la parte demandada, razón por la cual este Tribunal le otorga valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil, concatenado con el artículo 1.359 eiusdem, por cuanto fue expedida por un funcionario competente con arreglo a las leyes, y se tiene como cierto que, la actora agotó la vía administrativa previa a la demanda y que la inquilina estaba a derecho de la providencia administrativa. Y así se decide.

Asimismo, la parte actora consigno copia del acta de nacimiento No. 620, que se encuentra inserta en los libros que lleva el Registro Civil del Municipio Maturín del Estado Monagas, la cual riela a los folios 92 al 93 del expediente, a los fines de demostrar el parentesco o vínculo maternal existente entre los ciudadanos TERESA JESUS HERNANDEZ y GIANCARLOS JOSE RIVERO HERNANDEZ. En este sentido, esta Superioridad le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil, concatenado con el artículo 1.359 del citado Código, y tiene como cierto que la parte actora logró demostrar en el transcurso del proceso la filiación que tiene con el ciudadano antes citado. Asimismo, consignó partidas de nacimientos de sus menores hijos y acta de la unión estable de hecho que demuestran la carga familiar que posee el ciudadano GIANCARLOS JOSE RIVERO HERNANDEZ, y en vista a este hecho solicita la restitución del inmueble para alojar a su grupo familiar.

De igual forma quedó demostrado en autos que, el inmueble arrendado es propiedad de la arrendadora TERESA JESUS HERNANDEZ quien actuó en representación de sus hijos JAVIER JOSE RIVERO HERNANDEZ y GIANCARLOS RIVERO HERNANDEZ, en su condición de copropietario, según documento autenticado por ante la Notaria Pública del Maturín del Estado Monagas, de fecha 21 de mayo del año 1981, anotado bajo el No. 103, Tomo 14, del cual se desprende que el referido inmueble le fue cedido a los ciudadanos JAVIER JOSE RIVERO HERNANDEZ y GIANCARLOS RIVERO HERNANDEZ. Dicho instrumento no fue cuestionado por la parte demandada, por lo que este Juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil, teniéndose como cierto que la actora es propietaria del inmueble objeto de la relación arrendaticia invocada en el escrito libelar, Y así se declara.

Consta a los folios 57 al 59 del expediente, contrato de arrendamiento privado suscrito entre la ciudadana TERESA JESUS HERNANDEZ y la ciudadana CARMEN CELINA NORIEGA RATIA, fechado del 18 de octubre de 1988, el cual no fue impugnado en la oportunidad correspondiente por su adversario adquiriendo para este Sentenciador valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.361 del Código Civil, aunado al hecho fue consignado en original en el lapso probatorio por la parte demandante. Y así se declara.-

Por otra parte, en el lapso de la contestación de la demanda, la parte demandada promovió además diversas planillas de pago que justifican la solvencia de la arrendataria, las cuales desestiman la insolvencia alegada por la parte actora, fundamentada en el numeral 1 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Y así se decide.

Es de precisar, que en esta audiencia de apelación el apoderado judicial de la parte demandante ratificó la necesidad de ocupación del inmueble por parte del ciudadano GIANCARLOS RIVERO HERNANDEZ, pues cuenta con su grupo familiar.

Ahora bien, analizadas y valoradas las pruebas de las partes, y con vista a los alegatos efectuados en el presente proceso, es evidente que la actora según el contenido del escrito libelar demanda la resolución de contrato de arrendamiento y posterior desocupación del inmueble con fundamento a los numerales 1 y 2 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, quedando demostrado de autos que la pretensión formulada por el numeral 1 del artículo 91 ejusdem, se encuentra desestimada por cuanto la parte demandada logro demostrar la solvencia en los pagos de los cánones de arrendamientos. Y así se decide.

De esta manera, le corresponde a esta Superioridad determinar la procedencia o no de la causal 2 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, referente a la necesidad de ocupar el inmueble. En relación a esta causal, observa este Operador de Justicia, que según la doctrina debe la actora cumplir tres (3) requisitos concurrentes a saber: 1) La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido, 2) La cualidad de propietario del inmueble por parte del arrendador y 3) Comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifique el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo. Aunado a ello, y con la novísima legislación arrendaticia, la actora no podrá arrendar el citado inmueble por un periodo de tres (3) años.

Cabe destacar que con respeto a la pretensión de la accionante es necesario precisar que la ley exige como presupuestos procesales para interponer la acción, es que: i) exista la indeterminación del tiempo de la relación contractual y ii) que el actor haya agotado la vía administrativa. En el entendido que, la causal deberá sobrevivir en el contradictorio.

De las actas procesales se evidencia que la relación arrendaticia celebrada entre las partes se inició en fecha 18 de octubre de 1988, por un lapso de duración de un (01) año prorrogable, contado a partir del otorgamiento del citado documento, no infiriéndose de actas la renovación del precitado contrato, quedando comprobado en el presente juicio que la relación arrendaticia se volvió a tiempo indeterminado ya que la arrendataria continuo ocupando el inmueble y la arrendadora siguió aceptando el pago de los cánones de arrendamiento, por lo que el contrato de arrendamiento que se originó con determinación de duración, se indeterminó en el transcurso del tiempo tal como lo alegó la parte demandada en el acto de la contestación. Y así se decide.

Que en fecha 29 de octubre de 2014, la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Estado Monagas, HABILITA LA VIA JUDICIAL, a los fines de que las partes puedan dirimir su conflicto por ante los Tribunales de la República.

Hecho el análisis anterior, infiere el Tribunal obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de la presente acción que, de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al Juez, pues, tiene por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas del derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos; y precisado como ha sido el instrumento fundamental de la acción, determina quien aquí suscribe que, en razón de la propia naturaleza del contrato de arrendamiento de autos, es evidente que la actora según el contenido del escrito libelar demanda la resolución contrato de arrendamiento y posterior desocupación con fundamento a la necesidad justificada que tiene la propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado, conforme al numeral 2 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, pudo en el transcurso del proceso probar la causal invocada y los presupuestos procesales pautados en dicha norma.

Así las cosas, quedó demostrado que la actora es propietaria del inmueble; que su hijo necesita ocupar el mismo para sí y su grupo familiar y que también es copropietario del referido inmueble; que la relación arrendaticia se convirtió en el transcurso del tiempo sin determinación y cumplió previamente con el agotamiento de la vía administrativa establecida en la ley, antes de interponer la acción, por lo que este Tribunal forzosamente concluye que la acción intentada es procedente en derecho y así quedará establecido en forma expresa en la parte dispositiva del presente fallo.

Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, BANCARIO Y DE PROTECCIÓN DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 242 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado JESUS ALBERTO GOMEZ CECILIANO en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos TERESA JESUS HERNANDEZ y GIANCARLOS JOSÉ RIVERO HERNANDEZ. En consecuencia de ello, se declara CON LUGAR la demanda en el juicio que por motivo de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARENDAMIENTO, incoarán los ciudadanos TERESA JESUS HERNANDEZ y GIANCARLOS JOSÉ RIVERO HERNANDEZ, contra la ciudadana CARMEN CELINA NORIEGA RATIA, por haber comprobado la causal 2 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, de esta manera queda resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 18 de octubre de 1988, suscritos por la ciudadana TERESA JESUS HERNANDEZ y ciudadana CARMEN CELINA NORIEGA RATIA. Como consecuencia de dicha declaratoria, se condena a la parte demandada hacer entrega a la parte actora del inmueble constituido por un apartamento ubicado en el Bloque 04 Letra C de la Urbanización Cúcuta, Sector los Bloques de la ciudad de Maturín del estado Monagas. Se REVOCA la sentencia recurrida en todas y cada una de sus partes.

Se condena en costa a la parte demandada de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida en el proceso.

Publíquese, regístrese, déjese copia y cúmplase.-

Dado, firmado y sellado en la sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. Año 205° de la Independencia y 156° de la Federación. Maturín, diez (10) de diciembre del año dos mil quince (2015).
EL JUEZ PROVISORIO,

ABG. PEDRO JIMÉNEZ FLORES.
LA SECRETARIA,

ABG. NEYBIS RAMONICINI RUÍZ.

En esta misma fecha siendo las 03:30 p.m., se publicó la anterior decisión. Conste:

LA SECRETARIA

ABG. NEYBIS RAMONICINI RUÍZ

PJF/NRR/ c",)
Exp. Nº 012326