TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, BANCARIO Y DE PROTECCIÓN DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS

205° y 156°

A los fines de dar cumplimiento con lo establecido en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, se establece que en el presente juicio intervienen como partes y apoderados las siguientes personas:

PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil BAMBOO SALOON UNISEX C.A., domiciliada en Maturín, estado Monagas, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, el día 30 de Octubre de 2.008 , bajo el Nro. 26, Tomo 15-A. RIF. Nº J-29677122-7, representada por la Administradora y representante legal de la Junta Directiva ciudadana LILY CHAN WANG, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-15.035.848 y de este domicilio.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: ciudadanos SIMON VELASQUEZ BARRETO y NEPTALI NATKING BELLO FRANCO, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-2.773.860 y V-8.368.984 e inscritos por ante el Inpreabogado bajo los Nros. 1.335 y 32.782, respectivamente, carácter que se desprende de poder apud-acta cursante al folio treinta (30) del presente expediente.-

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil “SIGO VENEZUELA, S.A.”, domiciliada en Maracay, estado Aragua, inicialmente inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, en fecha 11 de abril de 2007, anotada bajo el No 9, Tomo A-1, y posteriormente trasladada al Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 19 de Mayo de 2.011, bajo el No. 48, Tomo 55-A, RIF Nº J-29430577-6, representada por su Director principal ciudadano MILTON MARTINEZ GONZALEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-8.390.540.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadanos ALEXI HAYEK y MAIVELIS BRAVO, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.611.009 y V-13.814.057 e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 43.756 y 146.211, respectivamente, carácter que se desprende de instrumento poder cursante del folio treinta y nueve (39) al cuarenta y uno (41) y sus vueltos del presente expediente.-

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

EXPEDIENTE Nº 012316.-

Conoce este Tribunal con motivo de la apelación ejercida en fecha 16 de octubre de 2015, por el abogado en ejercicio ALEXI HAYEK, en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandada en el presente juicio, contra la sentencia de fecha 24 de febrero de 2015, dictada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, inserta del folio ciento trece (113) al ciento veintitrés (123) del presente expediente y la cual de seguidas se copia en extracto textual:

“Omisis… III. Resueltos como han sido tanto el punto previo como las cuestiones previas opuestos por la demandada, el Tribunal pasa a decidir el fondo del asunto planteado por la demandante en su escrito de demanda, que podemos resumir en los siguientes puntos: a) PRIMERO: Nulidad de las cláusulas Sexta y Trigésima por prohibir la tácita reconducción inquilinaría y SEGUNDO: Renovación Tácita del contrato por tácita reconducción del mismo- Para ello hace las siguientes consideraciones: 1.- En relación a la nulidad de las cláusulas Sexta y Trigésima del Contrato, relativas a la no aplicación de la Tacita Reconducción, es criterio del Tribunal que las mismas son contrarias a la ley y por ende nulas en forma absoluta.-En efecto, el articulo 1.600 de Código Civil estableció que los supuestos de hecho que hacían procedente la institución de la tácita reconducción, exigiendo que se tratara de un contrato a tiempo determinado, en el que el tiempo fijado había expirado, pero el arrendatario se había quedado ocupando la cosa arrendada y el arrendador lo había dejado en posesión de ella.-Siendo una institución establecida por la Ley y no habiendo esta creado la figura de su renuncia o inaplicación, mal podía una de las partes del contrato, impedir su aplicación, pues de ello permitirse se estaría admitiendo que la ley puede derogarse o suspenderse por convenios particulares lo cual esta expresamente prohibido en los artículos 7 y 8 del Código Civil.- Por lo antes expuesto se declaran nulas las mencionadas cláusulas Sexta y Trigésima en lo relativo a la inaplicabilidad de la tácita reconducción y por ende en dicho Contrato de Arrendamiento era perfectamente aplicable la institución legal de la tácita reconducción y así se declara.- 2.- En relación a la pretensión de la demandante de que en su caso se operó la tácita reconducción del contrato por cuanto a su vencimiento ella había quedado en posesión del inmueble arrendado, sin oposición del arrendador, el Tribunal observa lo siguiente: La Tácita reconducción es una institución propia de los contratos a tiempo determinado, como es el contrato de arrendamiento de autos y consiste en que la ley presume renovado el contrato, cuando a su vencimiento el arrendatario continua en posesión del objeto arrendado, sin oposición del arrendador.- En el caso que nos, ocupa, el arrendador se señalado que no hubo tal Tácita Reconducción sino la Prorroga Legal que le correspondía al inquilino en razón del tiempo de la relación arrendaticia, y consignó al efecto original del Contrato de Arrendamiento debidamente autenticado, para demostrar que el demandante tenia un (1) años de relación arrendaticia, por lo cual le correspondían seis (6) meses de prorroga legal automáticamente que concluiría según la demandada o el 4 de Agosto de 2.014.- En criterio del Tribunal, conviene analizar el concepto de prorroga legal, a través de la legislación que la ha contemplado.- Es en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que aparece contemplada en sus artículos 38 al 41, estableciendo el primero de ellos que al vencimiento del contrato a plazo fijo, este se prorrogaría obligatoriamente para el propietario y potestativamente para el arrendatario; pero sujetando tal prorroga a que este (el arrendatario) estuviera solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales (referidas dichas obligaciones al arrendamiento).- Estas normas son aplicables al caso de autos, por mandato de articulo 9 de Código de Procedimiento Civil, pues al vencimiento de contrato de arrendamiento en comento, eran las vigentes para las fecha.- Es cierto que el articulo 39 de esa ley decía que la prorroga legal “opera de pleno derecho” pero ello no significa que en el presente caso operara automáticamente. De “pleno derecho” significa que ocurre o se aplica aun cuando las partes no la hayan mencionado en su contrato o la hayan prohibido, siempre que el inquilino la solicite (pues era potestativo para el) y este solvente de sus obligaciones contractuales o legales, por mandato expreso del articulo 40 de la ley.- En el caso de autos, el Contrato de Arrendamiento apreciado con pleno valor, por tratarse de un documento autenticado legalmente y reconocido como cierto por ambas partes, en su CLAUSULA TRIGESIMA PRIMERA, estableció como una obligación para el arrendatario que con sesenta (60) días por lo menos, antes del vencimiento del Contrato, debía de notificar al arrendador de que haría uso de la prorroga legal que lo beneficiaba, por lo cual, no existiendo en autos prueba alguna de tal notificación, tanto por no haberlo alegado la demandada, como por tampoco haberlo hecho el demandante, es forzoso concluir que el arrendatario no hizo uso potestativamente de tal derecho y así lo declara este Tribunal.- Es por esta razón que la penalidad establecida en la misma Cláusula Trigésima Primera resulta improcedente, pues el arrendatario no hizo uso de la prorroga legal a la que tenia perfecto derecho.- En el artículo 26 de la nueva Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial el Legislador aclaró aún más que la prorroga legal era una OPCION que tenia el arrendatario, la cual podía solicitar o no ya que era OPTATIVA para él y no la sujetó a solvencia alguna, como si lo hizo en el caso del articulo anterior (art. 25) para el caso del derecho preferente arrendaticio, pues en este caso el inquilino que desee hacer uso de tal derecho preferente deberá estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, así como en sus demás obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento y de las leyes.- Entonces tenemos que en el caso de autos, no se han comprobado en forma alguna que el demandante hubiese solicitado prorroga legal del contrato, como lo exigía el contrato que es de ley entre las partes, por lo cual el propietario demandado no puede invocarla ya que no estamos en presencia de ella.- En efecto, al no haberla solicitado el inquilino demandante y no proceder en forma automática como lo ha expresado este Tribunal el arrendador no puede invocar la figura de la prorroga legal ya que para el es obligatoria siempre que el inquilino la hubiese solicitado, lo que no se comprobó en autos.- Y así se declara.- Por tanto, la situación de hecho consiste en que el inquilino demandante, al vencimiento del contrato de arrendamiento suscrito con SIGO VENEZUELA S.A., sobre el LOCAL COMERCIAL identificado con el No. 18 del Centro Comercial Sigo de la Ciudad de Maturín en fecha 3 de Febrero de 2.014, continuo ocupándolo en la misma condición de arrendatario, sin mediar oposición de parte del arrendador, indudablemente que se operó la tácita reconducción del mencionado contrato, pues como ya se dijo el inquilino no hizo uso de la prorroga legal.- El Tribunal en inspección judicial realizada en dicho local en fecha 27 de Octubre de 2.014, prueba que se aprecia en todo su valor, pudo constatar que la empresa demandante funcionaba en el mismo Stand en forma pacífica y publica realizando su actividad mercantil normalmente, lo que evidencia claramente que luego del 26 de Enero de 2.014, ha continuado en posesión del Local arrendado, por lo que necesariamente el contrato de arrendamiento se ha renovado y así se decide, con los efecto que señala el artículo 1.600 del Código Civil.- En cuanto a la oposición formulada por el apoderado de la demandada, en el acto de realizarse la mencionada inspección judicial, por considerarla que la misma era violatoria al debido proceso y a su derecho a la defensa, el Tribunal desestima dicha oposición, por cuanto el auto del Tribunal que acordó realizar dicha inspección judicial, se basó en el contenido del artículo 401 del Código de Procedimiento Civil, aplicable a este procedimiento tramitada conforme a las normas del juicio oral, por remisión que hace el artículo 860 ejusdem al disponer que “Son aplicables supletoriamente en el procedimiento oral las disposiciones del ordinario en todo aquello no previsto expresamente en este Titulo…” de modo que el auto para mejor proveer que ordenó la inspección judicial se aplicó al procedimiento oral en forma supletoria conforme a la norma antes citada, por lo cual, dicha prueba, que contó con la presencia del apoderado de la demandada, es perfectamente válida y así se declara.- Determinados suficientemente en todos los términos en que fuera planteada la controversia bajo estudio, constata este Juzgador la plena verificación del cumplimiento de las distintas etapas previstas en este procedimiento breve, a cuyo efecto este Tribunal obrando según su prudente arbitrio, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas de derecho y al tener como límites de actuación y juzgamiento lo que hubiese sido alegado y probado en autos, forzosamente debe declarar CON LUGAR LA PRESENTE DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DECONTRATO DE ARRENDAMIENTO con todos sus pronunciamientos de Ley, conforme los lineamientos determinados ut supra; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en el dispositivo de este fallo, con arreglo a lo pautado en el Ordinal 5° del Artículo 243 ejusdem, y así finalmente se decide.- DISPOSITIVA. En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Segundo de los Municipios Ordinarios y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de esta Circunscripción Judicial del Estado Monagas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoado por la sociedad mercantil “BAMBOO SALOON UNISEX C.A” domiciliada en Maturín, Estado Monagas, (…) encontra de la Sociedad Mercantil “SIGO VENEZUELA S.A.”(…) y en consecuencia de ello, se DECLARA: PRIMERO: La Nulidad de las Cláusulas Sexta y Trigésima del Contrato de Arrendamiento sobre el mencionado LOCAL COMERCIAL identificado con el No. 18, en el Centro Comercial SIGO de la ciudad de Maturín, del Estado Monagas, por prohibir la tácita reconducción inquilinaría.- SEGUNDO: Se declara renovado el mencionado Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes, que tuvo por objeto al LOCAL COMERCIAL identificado con el No. 18en el Centro Comercial Sigo de la ciudad de Maturín, reglándose sus efectos conforme lo dispone el artículo 1.600 del Código Civil .- TERCERO: Se condena expresamente en costa a la parte demandada SIGO VENEZUELA S.A., antes identificada, por haber sido vencida totalmente en el proceso.- Por cuanto la presente decisión se publica fuera de la oportunidad legal prevista para ello, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil se ordena notificar a las partes en virtud de que loa presente sentencia se dictó fuera del lapso (…)”.-

Llegado el expediente a esta instancia, por auto de fecha 16 de Noviembre de 2015, se fijó el lapso de diez (10) días de despacho para dictar sentencia de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, estando en la oportunidad legal correspondiente procede a hacerlo en base a los siguientes fundamentos:

NARRATIVA
La ciudadana LILY CHAN WANG, en su carácter de administradora de la sociedad mercantil “BAMBOO SALOON UNISEX C.A”, debidamente asistido por el abogado SIMON VELASQUEZ BARRETO, interpuso la presente acción con motivo de cumplimiento de contrato de arrendamiento, .exponiendo al efecto en su escrito libelar lo que a continuación se sintetiza:

“(…) 1.- Consta de documento autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de la ciudad de Maturín, en fecha 21 de Marzo de 2.013, anotado bajo el No. 06, Tomo 50, folios 17 al 25 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, que adjunto marcado con la letra “B”, que mi representada celebró contrato de arrendamiento por adhesión, a tiempo determinado, con la sociedad mercantil “SIGO VENEZUELA C.A.”, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo del Estado Aragua, en fecha 19 de Mayo de 2011, bajo el No. 48, Tomo 55-A, RIF No. J-29430577-6, que tuvo por objeto un Local Comercial No. 18, ubicado en el Centro Comercial Sigo situado en la Prolongación Avenida Raúl Leoni, Carretera del Sur, Frente al Pedagógico en la ciudad de Maturín, Municipio Maturín del Estado Monagas, con duración de un (1) año, a partir del 04 de Febrero de 2.013, hasta el 03 de Febrero del 2.014, debiendo destinarse el referido local a la venta de productos y/o servicios que comercializara mi especial, exclusión de cualquier otra, a la Ciudad de Maturín, para todo lo relacionado con el contrato y sus derivados.- 2.- Vencido el referido contrato en la fecha indicada, mi representada continuó ocupando el local arrendado en forma pacífica y normal, es decir, continuó en posesión de la cosa arrendada, pagando el canon de arrendamiento correspondiente, por lo cual, conforme a lo establecido en el artículo 1600 del Código Civil, se presume que el contrato se ha renovado, pero sus efectos se reglan conforme a los arrendamiento a tiempo indeterminado, operándose lo que la doctrina ha denominado “tacita reconducción”, pese a que en la Clausula Sexta del Contrato se estableció que” por cuanto la relación arrendaticia se había pactado por un plazo fijo, no aplicaba la tácita reconducción, lo que se repitió en la Cláusula Trigésima del mismo.- (…) Este es el caso de mi representada, en el que habiendo vencido el tiempo fijado en el Contrato de Arrendamiento marcado “B, el día 03 de Febrero de 2014, ella continuó ocupando como inquilina el Local Comercial arrendado, dejándola el Arrendador en posesión del mismo, por lo cual, se operó lo que la doctrina denomina “Tácita Reconducción”, es decir, se renovó el contrato de arrendamiento vencido, pero sus efectos se regulan como si fuera un contrato sin determinación del tiempo, conforme al artículo 1.600 del Código Civil.- Y si bien es cierto que las Cláusulas 6 y 28 del referido contrato, señalaban que no aplicaba la tácita reconducción, dichas cláusulas, para ese momento, eran nulas, por ser violatorias de las normas contempladas en la Ley del Indepabis, y por contradecirse ellas mismas, pues si el contrato de arrendamiento había vencido, sus cláusulas no podían regir una situación futura.- Además, eran violatorias del artículo 1600 del Código Civil, por lo cual sus efectos quedaban anulados conforme lo establecían los artículos 6 y 7 del citado Código Civil, pues el primero señala que las leyes en cuya observancia están interesados el orden público o las buenas costumbres no pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares. mientras que el segundo dispone que las leyes sólo pueden derogarse por otra leyes, y no por disposiciones particulares.- De manera que al establecer el Contrato que no se aplicaría la Tácita Reconducción, tales normas, se deben entender como no escritas por ser nulas, conforme a la ley.- Además de todo lo expuesto, el reciente Decreto con rango de Ley, No. 623, de fecha 29 de Noviembre de 2.013, publicado en G.O de esa misma fecha, en su articulo 4 numeral e) deja sin efecto, toda cláusula contractual que establezca una penalidad en el Contrato de Arrendamiento, y ésta es una de ellas, al declarar inaplicable una disposición de la Ley, que favorece al arrendatario.- (…) III. Por todos los razonamientos anteriormente expuestos es por lo que mi representada acude ante su competente Autoridad, en su carácter de Arrendataria, para demandar a la sociedad mercantil “SIGO VENEZUELA C.A.”, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo del estado Aragua, en fecha 19 de Mayo de 2011, bajo el No. 48, Tomo 55-A, RIF No. J-29430577-6, en su carácter de Arrendadora del Local Comercial No.22, para que convenga o a ello sea condenada por este Tribunal, en que: a) las Cláusulas Sexta y Trigésima son nulas por prohibir que se opere la tácita reconducción cuando ella proceda conforme a la ley, y a la ley sólo puede derogarlo otra ley y no convenios particulares; b) que el contrato de arrendamiento marcado con la letra “B”, venció en fecha 03 de Febrero del año 2.014, y por haber continuado mi representada en posesión del inmueble arrendado, se operó la renovación del arrendamiento, reglándose sus efectos conforme a los arrendamientos por tiempo indeterminado.- (…) Conforme lo exige el artículo 38 del código de Procedimiento Civil, valoro la presente demanda, en la cantidad de noventa mil ochocientos sesenta y cuatro bolívares (Bs. 90.864.oo), equivalentes a setecientas quince con cuarenta y seis unidades tributarias (715.46 U.T.), al valor actual de ciento siete veintisiete bolívares (Bs. 127.oo) por unidad …” (Folio 02 al 06).-

En fecha 25 de junio de 2.014, el Tribunal de la causa admitió la presente acción y ordenó la citación de la sociedad mercantil SIGO, VENEZUELA, S.A., quien se dio por citada a través de su apoderado judicial abogado ALEXI HAYEK, en fecha 29 de septiembre de 2014. (Folios 35 al 38).

En fecha 01 de octubre de 2014, el abogado ALEXI HAYEK, en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandada procedió a contestar la demanda tal como se evidencia del folio cuarenta y cinco (45) al cincuenta y ocho (58) del presente expediente manifestando lo siguiente:

“(…) CAPITULO IV. CONTESTACIÓN AL FONDO. 1.- Rechazo de la demanda: Niego, rechazo y contradigo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en cuanto al derecho, la demanda propuesta por la parte demandante contra mi representada. Niego, igualmente, que el contrato de arrendamiento que vincula a ambas partes sea de adhesión. Niego, rechazo y contradigo que el demandante sea o haya sido arrendatario del local comercial Nº 22 del Centro Comercial Sigo situado en esta Ciudad de Maturín, como erróneamente lo afirmó en el capítulo “III” que contiene el petitorio de su libelo de demanda. En cuanto al derecho, resulta prudente advertir que la parte demandante hace valer, y de hecho cita, las normas contenidas en la Ley Para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios, publicada en Gaceta Oficinal de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39.165 de fecha 24 de Abril de 2009, que fue derogada por la Ley Para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios, publicada en la Gaceta Oficinal de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39.358 de fecha 1° de Febrero de 2010; de manera que no puede pretender la aplicación de normas contenidas en una ley derogada, y que por esa razón no estaba vigente para el momento de la celebración del contrato. 2.- Acerca de la improcedencia tácita reconducción del contrato por estar vigente la prorroga legal arrendaticia. El demandante alega, fundamentalmente, que el contrato de arrendamiento se pactó por UN (1) AÑO, que venció el día 03 de Febrero de 2014, y que continuó en posesión del inmueble después de esa fecha, operándose así la tácita reconducción del contrato conforme a lo previsto en el Artículo 1.600 del Código Civil. Pero en realidad, a nuestro juicio, no se ha producido la tácita reconducción invocada por el demandante; veamos: Ciertamente que, entre ambas partes existe un contrato de arrendamiento cuyo objeto es el LOCAL COMERCIAL distinguido con el Nº 18, que forma parte del Centro Comercial Sigo situado en esta ciudad de Maturín. (…) Pero en nuestro caso la prorroga legal aun se encontraba vigente ya que el arrendatario “BAMBOO SALOON UNISEX C.A”, tiene un contrato locativo que tubo una vigencia de UN (1) AÑO, razón por la cual, conforme a lo previsto en el literal “a” del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le corresponde una prórroga legal arrendaticia (que operó de pleno derecho y automáticamente) de SEIS (6) MESES que vencen el día 03 de Agosto de 2014, es decir, que para la fecha en que se introdujo la demanda aún estaba vigente la prórroga legal arrendaticia y ello impide que se produzca la tácita reconduccion del contrato . (…) En conclusión, en uno u otro caso sea que se aplique la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, sea que se aplique el novísimo Decretó con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, los efectos son los mismo en el sentido de que no procede la tácita reconduccion del contrato, invocado por el demandante ya que esta vigente la prórroga legal arrendaticia durante cuyo lapso el contrato se considera a tiempo determinado, y así pido al Tribunal que lo declare. 3.- Acerca de la improcedencia de la nulidad de cláusulas de las cláusulas “sexta” y “trigésima” del contrato. En cuanto a la pretensión, del demandante, de que se anulen las cláusulas “sexta” y “trigésima” del contrato de arrendamiento, observo lo siguiente: Independientemente del contenido de las cláusulas cuya nulidad pide el demandante, el Artículo 1.600 del Código Civil prevé una serie de requisitos que en caso de cumplirse deben producir los efectos contemplados en la Ley. (…) Y es precisamente ese el contexto en el cual deben ser interpretadas las referidas cláusulas contractuales, puesto que su interpretación no debe realizarse en forma aislada sino que, por el contrario, deben interpretarse en el contexto íntegro del contrato de arrendamiento, bajo el entendido que la tácita reconducción del contrato no procede mientras esté vigente el tiempo del contrato o el de su prórroga legal. Es decir, que las “Cláusulas Sexta y Trigésima” del contrato de arrendamiento solo prohíben la tácita reconducción del contrato durante la vigencia del mismo así como durante la vigencia de la prórroga legal, lo cual es absolutamente congruente y cónsono con el contenido del último aparte del Artículo 38 del decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como el Artículo 26 del Novísimo Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial conforme a los cuales durante el periodo de la prórroga legal arrendaticia el contrato se considerará a tiempo determinado; y es ese precisamente el propósito de las cláusulas cuya nulidad se pretende. Por las razones antes expuestas, pido sea declarada improcedente esa pretensión.- (…)”

De autos consta, que durante el lapso probatorio, tanto la parte demandada como la parte demandada hicieron uso de su derecho a promover las pruebas que consideraron pertinentes a los fines de demostrar sus afirmaciones de hecho en la presente causa, tal y como consta del folio setenta y ocho (78) al ochenta (80) los de la parte accionada, y al folio ochenta y dos (82) del presente expediente las de la parte accionante. En ese orden de ideas, este Juzgador en estricto acatamiento al Principio de Exhaustividad preceptuado en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil pasa a analizar el caudal probatorio cursante en autos en el orden en que fueron promovidos:

A).- Pruebas aportadas por la parte Demandada:
1).- Conforme al principio de comunidad de la prueba promovió e hizo valer el mérito probatorio de los documentos que la parte demandante anexó al libelo de demanda tales como: a) Copia del documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Maturín, Estado Monagas, el día 21 de Marzo de 2013, bajo el N° 06, Tomo 50 de los Libros de Autenticaciones, posteriormente autenticado ante la Notaria Pública de Pampatar, Estado Nueva Esparta, el día 28 de Mayo de 2013, bajo el N° 27, Tomo 72 de los Libros de Autenticaciones, la cual reconoce como fidedigna, perteneciendo dicho documento al contrato de arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil “BAMBOO SALOON UNISEX C.A, como arrendatario, adjunto al libelo de demanda marcado con la letra “B”. Valoración: Dado el hecho de que el documento bajo análisis no fue desconocido ni impugnado de falso por la contraparte, en consecuencia y de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo se tiene como fidedigno y así lo aprecia esta Superioridad, aunado al hecho que el mismo instrumento fue aportado en original por la parte demandada, no siendo este tachado, lo cual adquiere pleno valor de prueba. Y así se declara.-

2).- Marcado con el Nº “3” promovió original del documento autenticado ante la Notaria Pública de Maturín, Estado Monagas el día 30 de Mayo de 2011, bajo el Nº 33, Tomo 103, el cual anexo al escrito de contestación de la demanda. Valoración: Dado el hecho de que el documento bajo análisis no fue tachado de falso ni desvirtuado por la contraparte, en consecuencia y de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil, el mismo hace plena fe entre las partes y así lo aprecia esta Superioridad. Y así se declara.-

B).- Pruebas aportadas por la parte Demandante:

1).- Promovió el merito favorable de autos que emerge del contrato de arrendamiento adjunto al libelo de demanda marcado con la letra “B”. Dichos instrumento consiste en copia fotostática de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Maturín, Estado Monagas, el día 21 de Marzo de 2013, bajo el Nº 06, Tomo 50 de los Libros de Autenticaciones, posteriormente autenticado ante la Notaria Pública de Pampatar, Estado Nueva Esparta, el día 28 de Mayo de 2013, bajo el Nº 27, Tomo 72 de los Libros de Autenticaciones,. Valoración: Al respecto, observa este Tribunal que de tales instrumentos se desprende lo siguiente: a) Que ambas partes aquí contendientes suscribieron contrato de arrendamiento sobre el local comercial que nos ocupa. b) Que el canon de arrendamiento mensual es de un diez por ciento (10%) sobre el monto que facture la arrendataria por concepto de las ventas que realice, debiendo garantizar un pago mínimo mensual de SIETE MIL QUINIENTOS SETENTA Y UN BOLIVARES CON VEINTITRES CENTIMOS (Bs. 7.571,23). C) Que el tiempo de duración de dicho contrato fue por un (1) año fijo, contado a partir del 04 de febrero de 2013, hasta el 03 de febrero de 2014, pudiendo renovarse mediante documento suscrito por las partes. d) Que por haberse pactado la relación arrendaticia a plazo fijo y no aplicar la tácita reconducción, se dará por terminada la relación arrendaticia a partir del tiempo estipulado. e) Que por ser un contrato a plazo fijo, vencido el término del mismo quedará extinguido de pleno derecho y en ningún caso operará la tácita reconducción, aún cuando se hubiere pagado alguna cantidad con posterioridad se tomara como indemnización y no como canon de arrendamiento. Ahora bien, tal y como fue precedentemente establecido en las pruebas aportadas por la accionada respecto a su valoración dado el hecho de que el documento bajo análisis no fue desconocido ni impugnado de falso por la contraparte, en consecuencia y de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo se tiene como fidedigno y así lo aprecia esta Superioridad. Y así se declara.-

2).- Promovió Inspección Judicial en la sede que ocupa actualmente su representada en el Centro Comercial Sigo en la Ciudad de Maturín, Estado Monagas, identificado como local L-18. El objeto de esta prueba conforme a lo expresado por la parte demandada es “…que mi representada continua ocupando pacíficamente el local comercial arrendado a la demanda, pese que el contrato de arrendamiento venció en fecha 03 de Febrero del 2014, por lo cual sin duda alguna operó la tácita reconducción del referido contrato…” Valoración: Respecto al objeto para el cual fue promovida esta inspección, este Sentenciador debe precisar que el argumento de la parte accionante en la cual manifiesta que sigue ocupando el local comercial no es un punto controvertido, por el contrario ha sido admitido por la parte contraria, en ese sentido es de indicar que los puntos admitidos no son objetos de prueba, de igual forma debe aclarar que de la misma, es decir, del acta realizada al momento de practicar dicha inspección, en modo alguno quedó demostrado como lo alega la parte promovente, que haya operado la tácita reconducción del contrato, por cuanto de la relación arrendaticia deben llenarse varios extremos, vale decir, no sólo se requiere que el arrendatario este ocupando el inmueble, por tal motivo, si bien es cierto que la sociedad mercantil demandante esta en posesión del inmueble de marras, no es suficiente a los fines de demostrar la tácita reconducción alegada por la accionante, pudiendo inferirse de ésta que el canon de arrendamiento es de (8.479,78), según consta en el contrato existente en el expediente, igualmente se denota que su actividad comercial es de una peluquería, en tal sentido se le otorga valor probatorio solo en cuanto a dichos particulares. En cuanto al particular referente a que el tiempo de ocupación del inmueble es de febrero 2009 ( 5 años y ocho meses), este Tribunal no lo estima siendo el caso que no se dejo constancia a través de que medio de prueba se llegó a tal afirmación, no constando en auto prueba alguna que demuestre tal hecho. Y así se decide.

Una vez valoradas como han sido todas y cada una de las pruebas aportadas por ambas partes al proceso, este Tribunal Superior considera menester antes de decidir el fondo de la controversia, pasar a precisar de manera prioritaria cual fue la duración de la relación arrendaticia, para posteriormente poder determinar si hubo o no prórroga y en caso de haberla, cuanto tiempo le correspondía conforme a la Ley que rige la materia aplicable para el momento de interposición y admisión de la presente demanda. En tal sentido, es de precisar que aún cuando se dejo constancia en la inspección judicial que la accionante ocupa el local arrendado desde febrero 2009, con una duración cinco (5) años y ocho (8) meses, tal afirmación no quedo demostrado mediante elemento probatorio alguno por cuanto no consta en auto el documento que lo acredite, y siendo el caso que el abogado ALEXI HAYEK, en su carácter de co-apoderado judicial de la sociedad mercantil demandada, promovió durante el lapso probatorio original del contrato de arrendamiento marcado con el Nº “3”, autenticado ante la Notaria Publica de Maturín, Estado Monagas el día 30 de Mayo de 2011, bajo el Nº 33, Tomo 103, y que este Tribunal toma como fecha de inicio de la relación arrendaticia, es por ello, que en atención a lo probado en autos, se toma como fecha de inicio de la relación arrendaticia entre la sociedad mercantil “BAMBOO SALOON UNISEX C.A.”, y la sociedad mercantil SIGO VENEZUELA, S.A., el 04 de febrero de 2011, fecha esta que se desprende del contrato arrendaticio en mención inserto del folio setenta (70) al setenta y siete (77) del presente expediente y el cual fue valorado oportunamente por esta Alzada.-

Así las cosas, constata esta Superioridad que la relación arrendaticia se inicio desde el 04 de febrero de 2011 hasta el 03 de febrero de 2014, equivalente a tres (03) años correspondiéndole una prórroga legal de un (01) año de conformidad con el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (vigente para la interposición de la presente demanda), pues no debemos confundir la duración de la relación arrendaticia con la duración del contrato. Y así se decide.-

Aclarado lo anterior, corresponde a este Tribunal pronunciarse sobre la tácita reconducción invocada por la parte demandante y la prórroga legal alegada por la parte demandada. En ese orden de ideas, señala la cláusula sexta del contrato de arrendamiento bajo estudio que: “La duración del presente contrato será de un (1) año fijo, contados a partir del 04 de febrero de 2013, hasta el 03 de febrero de 2014…”. En tal sentido, estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado o de plazo fijo a tenor del artículo 1.599 del Código Civil, que reza: “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”.

Ahora bien, arguye el demandante que vencido el referido contrato en la fecha indicada, su representada continuó ocupando el local arrendado en forma pacífica y continua pagando el canon de arrendamiento correspondiente, por lo cual conforme a lo establecido en el artículo 1600 del Código Civil, operó la tácita reconducción; por su parte el demandado alegó que vencido el contrato opero de pleno derecho la prórroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que por ello el mismo debe considerarse vigente y reputarse a tiempo determinado. Al respecto, observa esta Alzada que el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se persigue es por tiempo determinado, vale decir, que contempla fecha de vencimiento, al llegar esta opera la prórroga legal, siempre que no haya causal de incumplimiento, la cual es obligatoria para el arrendador y facultativa para el arrendatario, y si bien es cierto que el aludido contrato estipula que el arrendatario debe manifestar con anticipación si hará uso o no de ella, existiendo un silencio por parte de la arrendataria, toda vez que la misma no manifestó si se acoge o no a la prórroga legal y siendo que este es un beneficio creado por la ley a favor del arrendatario, este Tribunal infiere que finalizado el contrato opero de pleno derecho la prórroga legal tal como lo prevé el artículo 39 de la Ley especial que rige la materia, la cual corresponde a un (1) año tal como se indicó up supra. Y así se decide.-

Aduce la demandante que vencido el contrato y estando aún el inmueble de marras ocupado por la sociedad mercantil “BAMBOO SALOON UNISEX C.A.”, operó la tácita reconducción. En torno a ello, la reconducción, en términos forenses, es prorrogar expresa o tácitamente un arrendamiento. En consecuencia, cuando esa prórroga no ha sido expresamente establecida sino que se produce automáticamente, sin determinación previa, se origina una prórroga tácita o sea una tácita reconducción, originada por el simple hecho de que el locatario continué en el disfrute de la cosa arrendada, después de vencido el plazo de la locación, sin que el locador se oponga. También puede definirse como la renovación operada en un contrato mediando el consentimiento tácito de las partes contratantes, lo cual puede interpretarse a través de ciertos hechos o actitudes asumidas por las cuales se manifiesta la voluntad de los contratantes sin mediar el uso de la palabra oral o escrita.-

En este mismo contexto, los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil prevén:
Artículo 1.600: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”

Artículo 1.614: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.”

Para significar que cuando la norma dice: “y se le deja” ó “sin oposición del propietario”, implica que sin la venia del arrendador no se da la renovación per se; o que su rechazo ya es suficiente para truncarla. Dicho lo anterior, en el sub iudice de entrada y a todas luces de las cláusulas sexta y trigésima del contrato se evidencia la voluntad del arrendador de no querer bajo ninguna circunstancias que el contrato pase a ser a tiempo indeterminado a consecuencia de la tácita reconducción y si bien es cierto que aún cuando la sociedad mercantil demandante se encuentra ocupando el inmueble tal como se evidenció de la inspección judicial suficientemente valorada, no es por la tácita reconducción sino por estar aún en vigencia la prórroga de ley, en atención a lo expuesto supra resulta forzoso para esta Alzada concluir que en el presente caso no operó la reconducción tácita alegada por la actora a tenor de los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, por no mediar el consentimiento de la arrendadora y por estar la parte accionante haciendo uso de la prorroga legal la cual operó de pleno derecho. Y así se decide.-

En atención a lo supra mencionado, y luego de una revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente, así como la valoración íntegra del caudal probatorio aportado por las partes aquí contendientes, esta Superioridad observó que el contrato de arrendamiento bajo estudio para el momento de la interposición de la demanda se encontraba en prórroga legal, en consecuencia, por aplicación de la norma contenida en el artículo 41 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios que reza lo siguiente: “Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término…”; este Juzgador considera que la presente acción resulta improcedente y por ende el recurso intentado debe declararse con lugar tal y como se hará de manera expresa y positiva en la parte dispositiva del presente fallo . Y así se declara.-

Finalmente, en relación a los puntos restantes este Tribunal considera inoficioso pronunciarse por haberse declarado improcedente la presente acción. Y así se decide.-

DISPOSITIVA

Por los razonamientos que anteceden, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas en estricto acatamiento del artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 16 de octubre de 2015, por el abogado en ejercicio ALEXI HAYEK, en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandada en el presente juicio, contra la sentencia de fecha 24 de febrero de 2015, dictada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. En consecuencia se declara IMPROCEDENTE la presente demanda con motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por la sociedad mercantil “BAMBOO SALOON UNISEX C.A.”, contra de la sociedad mercantil SIGO VENEZUELA, S.A., de conformidad con el articulo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por encontrarse vigente la prorroga legal al momento de la interposición de dicha demanda. Se REVOCA en todas sus partes la sentencia recurrida en los términos aquí expuestos.-

Se condena en costas a la parte accionante de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado vencida totalmente en el presente proceso.-

Publíquese, regístrese, déjese copia y cúmplase.-

Dado, firmado y sellado en la sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. Año 205° de la Independencia y 156° de la Federación. Maturín, a los cuatro (04) días del mes de diciembre del año dos mil quince (2015).-
EL JUEZ,

ABG. PEDRO JIMÉNEZ FLORES.-
LA SECRETARIA,

ABG. NEYBIS RAMONCINI RUIZ.-

En esta misma fecha siendo las 02:30 P.M. se publicó la anterior decisión. Conste:

LA SECRETARIA,

ABG. NEYBIS RAMONCINI RUIZ.-

PJF/NRR/ “---“/###
Exp. Nº 012316.