TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, BANCARIO Y DE PROTECCIÓN DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS

205° y 156°

A los fines de dar cumplimiento con lo establecido en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, se establece que en el presente juicio intervienen como partes y apoderados las siguientes personas:

PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil “MERCERIA Y MANUALIDADES ARTE CREATIVO C.A.”, domiciliada en Maturín, estado Monagas, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, el día 10 de marzo de 2.009 , bajo el Nro. 26, Tomo 11-A. RIF. Nº J-297311246, representada por la presidenta de la Junta Directiva ciudadana ADRIANA ANTONIETA DEL CASTILLO HERNANDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-12.147.996 y de este domicilio.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: ciudadanos SIMON VELASQUEZ BARRETO y NEPTALI NATKING BELLO FRANCO, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-2.773.860 y V-8.368.984 e inscritos por ante el Inpreabogado bajo los Nros. 1.335 y 32.782, respectivamente, carácter que se desprende de poder apud-acta cursante al folio treinta y tres (33) del presente expediente.-

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil “SIGO VENEZUELA, S.A.”, domiciliada en Maracay, estado Aragua, inicialmente inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, en fecha 11 de abril de 2007, anotada bajo el No 9, Tomo A-1, y posteriormente trasladada al Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 19 de mayo de 2.011, bajo el No. 48, Tomo 55-A, RIF Nº J-29430577-6, representada por su Director principal ciudadano MILTON MARTINEZ GONZALEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-8.390.540.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadanos ALEXI HAYEK y MAIVELIS BRAVO, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.611.009 y V-13.814.057 e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 43.756 y 146.211, respectivamente, carácter que se desprende de instrumento poder cursante del folio cuarenta y uno (41) al cuarenta y tres (43) y su vuelto del presente expediente.-

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

EXPEDIENTE Nº 012317.-

Conoce este Tribunal con motivo de la apelación ejercida en fecha 16 de octubre de 2015, por el abogado en ejercicio ALEXI HAYEK, en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandada en el presente juicio, contra la sentencia de fecha 17 de marzo de 2015, dictada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, inserta del folio ciento dieciocho (118) al ciento veintiséis (126) del presente expediente y la cual de seguidas se copia en extracto textual:

“Omisis… III. Resueltos como han sido las cuestiones previas opuestos por la demandada, el Tribunal pasa a decidir el fondo del asunto planteado por la demandante en su escrito de demanda que podemos resumir en los siguientes puntos: a) PRIMERO: Nulidad de las cláusulas Sexta y Trigésima del Contrato de Arrendamiento suscrito por ambas partes por prohibir la tácita reconducción inquilinaría y b) SEGUNDO: Renovación del contrato por tácita reconducción del mismo- Para ello hace las siguientes consideraciones: 1.- En relación a la nulidad de las cláusulas Sexta y Trigésima del Contrato, relativas a la no aplicación de la Tácita Reconducción, es criterio del Tribunal que las mismas son contrarias a la ley por ende nula en forma absoluta.- En efecto, el artículo 1.600 de Código Civil estableció los supuestos de hecho que hacían procedente la institución de la tácita reconducción, exigiendo que se tratara de un contrato a tiempo determinado, que el tiempo fijado en el mismo para su vencimiento, había expirado, pero el arrendatario se había quedado ocupando la cosa arrendada y el arrendador lo había dejado en posesión de ella.- Siendo una institución establecida por la Ley y no habiendo esta creado la figura de su renuncia o inaplicación, mal podía una de las partes del contrato, impedir su aplicación mediante el subterfugio de cláusulas contractuales en las que hacia nugatoria tal institución legal, pues de ello permitirse se estaría admitiendo que la ley puede derogarse o suspenderse por convenios particulares, lo cual está expresamente prohibido en los artículos 7 y 8 del Código Civil.-Por lo antes expuesto se declaran nulas las mencionadas cláusulas Sexta y Trigésima en lo relativo a la inaplicabilidad de la tácita reconducción y por ende en dicho Contrato de Arrendamiento era perfectamente aplicable la institución legal de la tácita reconducción y así se declara.- 2.- En relación a la pretensión de la demandante de que en su caso se opero la tácita reconducción del contrato por cuanto a su vencimiento ella había quedado en posesión del inmueble arrendado, sin oposición del arrendador, el Tribunal observa lo siguiente: La Tácita reconducción es una institución propia de los contratos a tiempo determinado, como es el contrato de arrendamiento de autos y consiste en que la ley presume renovado el contrato, cuando a su vencimiento el arrendatario continua en posesión del objeto arrendado, sin oposición del arrendador.- En el caso que nos, ocupa, el arrendador ha señalado que no hubo tal Tácita Reconducción sino la Prorroga Legal que le correspondía al inquilino en relación del tiempo de la relación arrendaticia, y consigno al efecto original de los Contratos de Arrendamientos debidamente autenticado por ambas partes, para demostrar el tiempo que el demandante tenia de relación arrendaticia y por ende el tiempo que le correspondería de prórroga legal.- En criterio del Tribunal, conviene analizar el concepto de prorroga legal, a través de la legislación que la ha contemplado.- Es en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que aparece contemplada en sus artículos 38 al 41, estableciendo el primero de ellos que al vencimiento del contrato a plazo fijo, este se prorrogaría obligatoriamente para el propietario y potestativamente para el arrendatario; pero sujetando tal prorroga a que este (el arrendatario) estuviera solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales (referidas dichas obligaciones al arrendamiento).- Estas normas son aplicables al caso de autos, por mandato de articulo 9 de Código de Procedimiento Civil, pues al vencimiento de contrato de arrendamiento en comento (14 de abril de 2.014), eran las vigentes para esa fecha.- Es cierto que el articulo 39 de esa Ley decía que la prorroga legal “opera de pleno derecho” pero ello no significa que en el presente caso operara automáticamente. De “pleno derecho” significa en criterio de éste Tribunal que ocurre o se aplica aun cuando las partes no la hayan mencionado en su contrato o la hayan prohibido, siempre que el inquilino la solicite (pues era potestativo para el) y esté solvente en sus obligaciones contractuales o legales, por mandato expreso del artículo 40 de la Ley.- En el caso de los autos, el Contrato de Arrendamiento apreciado con pleno valor, por tratarse de un documento autenticado legalmente y reconocido como cierto por ambas partes, en su CLAUSULA TRIGESIMA, estableció como una obligación para el arrendatario que con sesenta (60) días por lo menos, antes del vencimiento del Contrato, debía de notificar al arrendador de que haría uso de la prorroga legal que lo beneficiaba, por lo cual, no existiendo en autos prueba alguna de tal notificación, tanto por no haberlo alegado la demandada, como por tampoco haberlo hecho el demandante, es forzoso concluir que el arrendatario no hizo uso potestativamente de tal derecho y así lo declara este Tribual.- Es por esta razón que la penalidad establecida en la misma Cláusula Trigésima resulta improcedente, pues el arrendatario no hizo uso de la prorroga legal a la que tenia perfecto derecho.- En el artículo 26 de la nueva Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, vigente para el momento en que se dicta el presente fallo el Legislador aclaró aun más que la prorroga legal era una OPCION que tenía el arrendatario, la cual podía solicitar o no ya que era OPTATIVA para el y no la sujetó a solvencia alguna, como si lo hizo en el caso del artículo anterior (el 25) para el caso del derecho preferente arrendaticio, pues en este caso el inquilino que desee hacer uso de tal derecho deberá estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, así como en sus demás obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento y de las leyes.- Entonces tenemos que en el caso de autos, no se han comprobado en forma alguna que el demandante hubiese solicitado prorroga legal del contrato, como lo exigía el contrato que es de ley entre las partes, por lo cual el propietario demandado no puede invocarla ya que no estamos en presencia de ella.- En efecto, al no haberla solicitado el inquilino demandante y no proceder en forma automática como lo ha expresado este Tribunal, el arrendador no puede invocar la figura de la prorroga legal ya que para el es obligatoria siempre que él inquilino la hubiese solicitado, lo que no se comprobó en autos.- Y así se declara.- Por tanto, la situación de hecho consiste en que el inquilino demandante, al vencimiento del contrato de arrendamiento suscrito con SIGO VENEZUELA S.A., sobre el Local Comercial identificado con el No. L- 14 del Centro Comercial Sigo de la Ciudad de Maturín, en fecha 14 de Abril de 2.014, continuo ocupándolo en la misma condición de arrendatario, sin mediar oposición de parte del arrendador, indudablemente que se operó la tácita reconducción del mencionado contrato, pues como ya se dijo el inquilino no hizo uso de la prorroga legal.- El Tribunal en inspección judicial realizada en dicho local en fecha 27 de Octubre de 2.014, prueba que se aprecia en todo su valor, pudo constatar que la empresa demandante funcionaba en el mismo Local Comercial L-14 en forma pacífica y publica, realizando su actividad mercantil normalmente, lo que evidencia claramente que luego del 14 de Abril del 2.014 a continuado en posesión del Local arrendado, por lo que necesariamente el contrato de arrendamiento se ha renovado y así se decide, con los efecto que señala el artículo 1.600 del código Civil.- En relación a dicha inspección judicial, este Tribunal precia hacer algunas consideraciones a las Conclusiones presentadas por el apoderado de la parte demandada, recibida el 28 de Octubre del año 2.014: la inspección judicial es una prueba previsto en el procedimiento ordinario de la cual puede hacer uso el Tribunal de la causa, conformen lo permite el artículo 860 del Código de Procedimiento Civil, aplicable al caso por mandato de artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial., por lo cual mal puede la parte demandada atribuir a este operador de justicia una parcialidad hacia la parte actora, por haber considerado necesaria la evacuación de tal inspección.- Es posible que el Tribunal haya incurrido en algún lamentable error al declarar desierto un acto que era suyo al atribuirlo erróneamente a una de las partes, pero tal error no lesionó el derecho a la defensa de la demandada cuyo apoderado estuvo presente durante toda la evacuación de tal prueba y pudo impugnarla.- De modo que en ningún momento la parte demandada estuvo indefensa durante la evacuación de tal prueba.- Y si bien el Tribunal hizo constar en el Acta que se elaboró al efecto lo que manifestó la ciudadana presente en el acto a quien el Tribunal notificó de su misión, tales menciones no invalidan dicha acta por cuanto la ley así lo permite conforme lo establecen los artículos 475 y 189 del Código de Procedimiento Civil.- En este sentido el Tribunal es fiel garante del debido proceso y del derecho a la defensa de las partes contendientes por cuanto siempre a tenido por norte de sus actos el contenido de los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela relativos a tutela efectiva de los derechos e intereses de las partes, sin formalismo que los haga nugatorios y a la realización de la Justicia, como objetivo final del proceso aun cuando haya omisión de formalismos no esenciales.- Determinados suficientemente en todos los términos en que fuere planteada la controversia bajo estudio, constata este Juzgador la plena verificación del cumplimiento de las distintas etapas previstas en este procedimiento breve, a cuyo efecto este Tribunal obrando según su prudente arbitrio, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas de derecho y al tener como límites de actuación y juzgamiento lo que hubiese sido alegado y probado en autos, forzosamente debe declarar CON LUGAR LA PRESENTE DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO con todos sus pronunciamientos de Ley, conforme los lineamientos determinados ut supra; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en el dispositivo de este fallo, con arreglo a lo pauta en el Ordinal 5° del Artículo 243 ejusdem, y así finalmente se decide.- (…)”.-

Llegado el expediente a esta instancia, por auto de fecha 16 de noviembre de 2015, se fijó el lapso de diez (10) días de despacho para dictar sentencia de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, estando en la oportunidad legal correspondiente procede a hacerlo en base a los siguientes fundamentos:

NARRATIVA

La ciudadana ADRIANA ANTONIETA DEL CASTILLO HERNANDEZ, en su carácter de administradora de la sociedad mercantil “MERCERIA Y MANUALIDADES ARTE CREATIVO C.A”, debidamente asistido por el abogado NEPTALI NATKING BELLO, interpuso la presente acción con motivo de cumplimiento de contrato de arrendamiento, exponiendo al efecto en su escrito libelar lo que a continuación se sintetiza:

“(…) 1.- Consta de documento autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de la ciudad de Maturín, en fecha 22 de Mayo de 2.013, anotado bajo el No. 27, Tomo 93, folios 94 al 102 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, que adjunto marcado con la letra “B”, que mi representada celebró contrato de arrendamiento por adhesión, a tiempo determinado, con la sociedad mercantil “SIGO VENEZUELA S.A.”, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 19 de Mayo de 2011, bajo el No. 48, Tomo 55-A, RIF No. J-29430577-6.- Dicho contrato tuvo por objeto el local comercial L-14, ubicado en el Centro Comercial Sigo situado en la Prolongación Avenida Raúl Leoni, Carretera del Sur, Frente al Pedagógico en la ciudad de Maturín, Municipio Maturín del Estado Monagas, con duración de un (1) año, a partir del 15 de Abril de 2.013, hasta el 14 de Abril del 2.014, por lo cual estuvo vigente hasta esta última fecha, es decir, hasta el 14 de Abril del 2.014, debiendo destinarse el referido local a la venta de productos y/o servicios que comercializara mi representada.- 2.- En la CLAUSULA TERCERA del referido Contrato, se estableció que mi representada pagaría un canon mensual de arrendamiento equivalente a un DIEZ POR CIENTO (10%) SOBRE EL MONTO TOTAL QUE FACTURARA POR SUS VENTA DEL MISMO PERIODO, pero debiendo garantizarle en todo caso, un PAGO MINIMO MENSUAL de SIETE MIL OCHOCIENTOS VEINTIUN BOLIVARES CON CUARENTA Y OCHO CENTIMOS ( Bs. 7.821.48), para lo cual mi representada debía entregarle semanalmente a la Arrendadora, los “ REPORTES Z” emitidos por la Máquina Fiscal de Facturación.- En la cláusulas SEXTA y TRIGESIMA del Contrato, El Arrendador estableció que en ningún caso aplicaría la tácita reconducción, por ser el contrato a tiempo determinado”.(…) 3-. Vencido el referido contrato en la fecha indicada, del 14 de Abril del 2014, mi representada continuó ocupando el local arrendado en forma pacífica y normal, es decir, continuó en posesión de la cosa arrendada, pagando el canon de arrendamiento correspondiente, por lo cual, conforme a lo establecido en el artículo 1600 del Código Civil, se presume que el contrato se ha renovado, pero sus efectos se reglan conforme a los arrendamiento a tiempo indeterminado, operándose lo que la doctrina ha denominado “tacita reconducción”, pese a que en la Cláusula Sexta del Contrato se estableció que” por cuanto la relación arrendaticia se había pactado por un plazo fijo, no aplicaba la tácita reconducción, lo que se repitió en la Cláusula Trigésima del mismo.- (…) Este es el caso de mi representado, en el que habiendo vencido el tiempo fijado en el Contrato de Arrendamiento marcado “B", el día 14 de Abril de 2014, ella continuó ocupando como inquilina el Local Comercial arrendado, dejándola el Arrendador en posesión del mismo, por lo cual, se operó lo que la doctrina denomina “Tácita Reconducción”, es decir, se renovó el contrato de arrendamiento vencido, pero sus efectos se regulan como si fuera un contrato sin determinación del tiempo, conforme al artículo 1.600 del Código Civil.- Y si bien es cierto que las Cláusulas6 y 30 del referido contrato, señalaban que no aplicaba la tácita reconducción, dichas cláusulas, para ese momento, eran nulas, por ser violatorias de las normas contempladas en la Ley del Indepabis, y por contradecirse ellas mismas, pues habiendo vencido el contrato de arrendamiento el 14 de Abril de 2.014, sus cláusulas no podían regir una situación futura, como lo es la tácita reconducción.- Además, eran violatorias del artículo 1600 del Código Civil, por lo cual sus efectos quedaban anulados conforme lo establecían los artículos 6 y 7 del citado Código Civil, pues el primero señala que las leyes en cuya observancia están interesados el orden público o las buenas costumbres no pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares. mientras que el segundo dispone que las leyes sólo pueden derogarse por otra leyes, y no por disposiciones particulares.- De manera que al establecer el Contrato que no se aplicaría la Tacita Reconducción, tales normas, se deben entender como no escritas por ser nulas, conforme a la ley por pretender derogarlas.- Además de todo lo expuesto, el reciente Decreto con rango de Ley, No. 623, de fecha 29 de Noviembre de 2.013, publicado en G.O de esa misma fecha, en su articulo 4 numeral e) deja sin efecto, toda cláusula contractual que establezca una penalidad en el Contrato de Arrendamiento, y ésta es una de ellas, al declarar inaplicable una disposición de la Ley, que favorece al arrendatario.- (…) III. Por todos los razonamientos anteriormente expuestos es por lo que mi representada acude ante su competente Autoridad, en su carácter de Arrendataria, para demandar a la sociedad mercantil “SIGO VENEZUELA S.A.”, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en fecha 19 de Mayo de 2011, bajo el No. 48, Tomo 55-A, RIF No. J-29430577-6, en su carácter de Arrendadora del Local Comercial L-14, para que convenga o a ello sea condenada por este Tribunal, en que: a) en que las Cláusulas Sexta y Trigésima del referido contrato de arrendamiento eran nulas por prohibir que se opere la tácita reconducción, cuando ella proceda conforme a la ley, y sabido es que no puede haber contrato contra la Ley ( contra legem); b) que el contrato de arrendamiento marcado con la letra “B”, venció en fecha 14 de Abril del año 2.014, y por haber continuado mi representada en posesión del inmueble arrendado, se operó la renovación del arrendamiento, reglándose sus efectos conforme a los arrendamientos por tiempo indeterminado; c) en pagar las costas de este proceso si así fuere condenado por el Tribunal.(…) Conforme lo exige el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, valoro la presente demanda, en la cantidad de noventa y tres mil ochocientos cincuenta y ocho Bolívares (Bs. 93.858,oo), equivalentes a setecientas treinta y nueve unidades tributarias (739.oo U.T.), al valor actual de ciento veintisiete bolívares (Bs. 127.oo) por unidad …” (Folio 02 al 07).-

En fecha 21 de mayo de 2.014, el Tribunal de la causa admitió la presente acción y ordenó la citación de la sociedad mercantil SIGO, VENEZUELA, S.A., quien se dio por citada mediante su apoderado judicial abogado ALEXI HAYEK, el cual entre otras cosas realizó la consignación de poder que lo acredita como co-apoderado de la aludida empresa, en fecha 23 de abril de 2014. (Folios 40 al 43 del presente expediente).

En fecha 25 de septiembre de 2014, el abogado ALEXI HAYEK, en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandada, procedió a contestar la demanda tal como se evidencia del folio cuarenta y seis (46) al cincuenta y cuatro (54) del presente expediente manifestando lo siguiente:

“(…) CAPITULO III. CONTESTACIÓN AL FONDO. 1.- Rechazo de la demanda: Niego, rechazo y contradigo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en cuanto al derecho, la demanda propuesta por la parte demandante contra mi representado. Resulta prudente advertir que la parte demandante hace valer y de hecho cita, las normas contenidas en la Ley Para la defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios, publicada en la Gaceta Oficinal de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39.165 de fecha 24 de Abril de 2009, que fue derogada por la Ley Para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios, publicada en la Gaceta Oficinal de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39.358 de fecha 1° de febrero de 2010; de manera que no puede pretender la aplicación de normas contenidas en una ley derogada. 2.- Acerca de la improcedencia de la tácita reconducción del contrato. El demandante alega, fundamentalmente, que el contrato de arrendamiento fue autenticado en fecha 22 de Mayo de 2013 y que se pactó para una duración de un (1) año, contado desde el 15 de Abril de 2013 hasta el 14 de Abril de 2014, y que por esa razón venció el 14 de abril de 2014. Y agrega que continúo en posesión del inmueble después de esa fecha, operándose la tácita reconducción del contrato conforme a lo previsto en el Artículo 1.600 del Código Civil. Pero en realidad, a nuestro juicio, no se ha producido la tácita reconducción invocada por el demandante; veamos: Entre ambas partes existe un contrato de arrendamiento cuyo objeto es el LOCAL COMERCIAL L-14, que forma parte del Centro Comercial Sigo situado en esta ciudad de Maturín. (…) Pero en nuestro caso la prorroga legal aún se encontraba vigente, y vence, en principio el día 15 de Octubre de 2014, salvo que el arrendatario demuestre haber detentado el inmueble como arrendatario por un periodo mayor al de un (1) año. Ello se debe al hecho de que el contrato de arrendamiento que nos ocupa y en el cual el demandante sustenta su pretensión, tiene una duración de un (1) año, y siendo ello así, le corresponde una prórroga legal arrendaticia de seis (6) meses tal como se prevé en el literal “a” del Articulo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, señalada anteriormente, ya que esa Ley se encontraba vigente cuando el arrendatario comenzó a disfrutar de la prorroga legal el día 15 de Abril de 2014, inclusive. Pero en el caso que nos ocupa, el arrendatario tuvo DOS (2) contratos de arrendamientos anteriores a los identificados anteriormente, para ese mismo LOCAL COMERCIAL Nº 14. Esos contratos los identifico a continuación: a) contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaria Pública Primera de Maturín, Estado Monagas, el día 14 de abril de 2009, bajo el Nº 40, Tomo 116, cuya duración fue de DOS (2) AÑOS, contados a partir de la firma del contrato (ver Cláusula Cuarta), lo cual significa que comenzó el 14 de Abril de 2009 y terminó el 14 de Abril de 2011; b) Contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaria Pública Segunda de Maturín, Estado Monagas, el día 10 de Mayo de 2011, bajo el Nº 44, Tomo 67, cuya duración fue de DOS (2) AÑOS, contados desde el 15 de Abril de 2011 hasta el 15 de Abril de 2013 (ver Cláusula Séptima). Ello significa que el arrendatario ocupa el mismo local comercial como arrendatario, desde el día 14 de Abril de 2009, fecha en la cual comenzó la relación arrendaticia, y el último de los contratos (el que sirve de fundamento para la demanda) venció el día 14 de Abril de 2014. De manera que el arrendatario tiene una antigüedad de CINCO (5) AÑOS ocupando el mismo local comercial como arrendatario, razón esa por la cual le corresponde una prórroga legal arrendaticia que es obligatoria para el arrendador, de UN (1) AÑO, conforme a lo previsto en el literal “b” del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 36845 de fecha 07 de Diciembre de 1999, que se encontraba vigente el día 15 de Abril de 2014, cuando el arrendatario comenzó a disfrutar, de pleno derecho y en forma automática, de la prórroga legal arrendaticia. Dicha prórroga legal comenzó a correr el día 15 de Abril de 2014 y vence el día 14 de Abril de 2015. Es decir que para el momento en que se introdujo la demanda la prórroga legal arrendaticia estaba vigente, y aún lo está el día de hoy, razón por la cual el contrato debe considerarse a tiempo determinado. Sobre la base de lo expuesto anteriormente resulta improcedente, en derecho, la pretensión del demandante de que se declare la tácita reconducción del contrato, puesto que aún se encuentra vigente la prórroga legal arrendaticia, y así pido al Tribunal que lo declare. 3.- Acerca de la nulidad de cláusulas de las cláusulas “sexta” y “trigésima” del contrato. En cuanto a la pretensión, del demandante, de que se anulen las cláusulas “Sexta” y “Trigésima” del contrato de arrendamiento identificado anteriormente, observo lo siguiente: Independientemente del contenido de las cláusulas cuya nulidad pide el demandante, el Artículo 1.600 del Código Civil prevé una serie de requisitos que en caso de cumplirse deben producir los efectos contemplados en la Ley. (…) Y es precisamente ese el contexto en el cual deben ser interpretadas las referidas cláusulas contractuales, puesto que su interpretación no debe realizarse en forma aislada sino que, por el contrario, deben interpretarse en el contexto íntegro del contrato de arrendamiento, bajo el entendido que la tácita reconducción del contrato no procede mientras esté vigente el tiempo del contrato o el de su prórroga legal. Por las razones antes expuestas pido sea declarada improcedente esa pretensión.- Sobre la base de todo lo expuesto anteriormente pido sea declarada sin lugar la demanda y se condene a la parte actora al pago de las costas procesales correspondientes.- (…)”

De autos consta, que durante el lapso probatorio, tanto la parte demandada como la parte demandada hicieron uso de su derecho a promover las pruebas que consideraron pertinentes a los fines de demostrar sus afirmaciones de hecho en la presente causa, tal y como consta del folio cincuenta y cinco (55) al cincuenta y nueve (59) los de la parte accionada, y al folio ochenta y ocho (88) del presente expediente las de la parte accionante. En ese orden de ideas, este Juzgador en estricto acatamiento al Principio de Exhaustividad preceptuado en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil pasa a analizar el caudal probatorio cursante en autos en el orden en que fueron promovidos:

A).- Pruebas aportadas por la parte Demandada:

1).- Conforme al principio de comunidad de la prueba promovió e hizo valer el mérito probatorio de los documentos que la parte demandante anexó al libelo de demanda tales como: a) Copia del documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Maturín, Estado Monagas, el día 22 de Mayo de 2013, bajo el Nº 27, Tomo 93 de los Libros de Autenticaciones, posteriormente autenticado ante la Notaria Pública de Juan Griego, Estado Nueva Esparta, el día 03 de Julio de 2013, bajo el Nº 36, Tomo 77 de los Libros de Autenticaciones, la cual reconoce como fidedigna, perteneciendo dicho documento al contrato de arrendamiento suscrito entre SIGO VENEZUELA, S.A., como arrendador, con la sociedad mercantil “MERCERIA Y MANUALIDADES ARTE CREATIVO C.A”, como arrendatario, adjunto al libelo de demanda marcado con la letra “B”; Valoración: Dado el hecho de que el documento bajo análisis no fue desconocido ni impugnado de falso por la contraparte, en consecuencia y de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo se tiene como fidedigno y así lo aprecia esta Superioridad, aunado al hecho que el mismo instrumento fue aportado en original por la parte demandada, no siendo este tachado, lo cual adquiere pleno valor de prueba. Y así se declara.-

2).- Original del documento autenticado ante la Notaria Pública Segunda de Maturín, Estado Monagas el día 10 de Mayo de 2011, bajo el Nº 44, Tomo 67, de los libros de autenticaciones el cual anexó marcado con el Nº 3 al escrito de promoción de prueba, inserto del folio 71 al 78 del presente expediente. Valoración: Dado el hecho de que el documento bajo análisis no fue tachado de falso ni desvirtuado por la contraparte, en consecuencia y de entre las partes y así lo aprecia esta Superioridad. Y así se declara.-
3).- Original del documento autenticado ante la Notaria Pública Primera de Maturín, Estado Monagas el día 14 de abril de 2009, bajo el Nº 40, Tomo 116, de los libros de autenticaciones el cual anexó marcado con el Nº 4 al escrito de contestación de la demanda inserto del folio 79 al 86 y su vuelto del presente expediente. Valoración: Dado el hecho de que el documento bajo análisis no fue tachado de falso ni desvirtuado por la contraparte, en consecuencia y de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil, el mismo hace plena fe entre las partes y así lo aprecia esta Superioridad. Y así se declara.-

B).- Pruebas aportadas por la parte Demandante:

1).- Promovió el merito favorable de autos que emerge del contrato de arrendamiento adjunto al libelo de demanda marcado con la letra “B”. Dichos instrumento consiste en copia fotostática de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Maturín, Estado Monagas, el día 22 de mayo de 2013, bajo el Nº 27, Tomo 93 de los Libros de Autenticaciones, posteriormente autenticado ante la Notaria Pública de Juan Griego, Estado Nueva Esparta, el día 03 de Julio de 2013, bajo el Nº 36, Tomo 77 de los Libros de Autenticaciones. Valoración: Al respecto, observa este Tribunal que de tales instrumentos se desprende lo siguiente: a) Que ambas partes aquí contendientes suscribieron contrato de arrendamiento sobre el local comercial que nos ocupa. b) Que el canon de arrendamiento mensual es de un diez por ciento (10%) sobre el monto que facture la arrendataria por concepto de las ventas que realice, debiendo garantizar un pago mínimo mensual de SIETE MIL OCHOCIENTOS VEINTIUN BOLIVARES CON CUARENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. 7.821,48). C) Que el tiempo de duración de dicho contrato fue por un (1) año fijo, contado a partir del 15 de abril de 2013, hasta el 14 de abril de 2014, pudiendo renovarse mediante documento suscrito por las partes. d) Que por haberse pactado la relación arrendaticia a plazo fijo y no aplicar la tácita reconducción, se dará por terminada la relación arrendaticia a partir del tiempo estipulado. e) Que por ser un contrato a plazo fijo, vencido el término del mismo quedará extinguido de pleno derecho y en ningún caso operará la tácita reconducción, aún cuando se hubiere pagado alguna cantidad con posterioridad se tomara como indemnización y no como canon de arrendamiento. Ahora bien, tal y como fue precedentemente establecido en las pruebas aportadas por la accionada respecto a su valoración dado el hecho de que el documento bajo análisis no fue desconocido ni impugnado de falso por la contraparte, en consecuencia y de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo se tiene como fidedigno y así lo aprecia esta Superioridad. Y así se declara.-

2).- Promovió Inspección Judicial en la sede que ocupa actualmente su representada en el Centro Comercial Sigo en la Ciudad de Maturín, Estado Monagas, identificado como local L-14. El objeto de esta prueba conforme a lo expresado por la parte demandada es “…que mi representada ocupa actualmente el local comercial arrendado a la demandada en dicho centro comercial; que tal ocupación es pública y pacífica, sin perturbación alguna; y se dedica a ejercer una actividad comercial en el mismo local.- Con esta prueba pretendo comprobar que su representada continua ocupando pacíficamente el local comercial arrendado a la demandada, pese a que el contrato de arrendamiento venció en fecha 14 de abril de 2014, por lo cual sin duda alguna opero la tacita reconducción del referido contrato…” Valoración: Respecto al objeto para el cual fue promovida esta inspección, este sentenciador debe precisar que el argumento de la parte accionante la cual manifiesta que viene ocupando el local comercial no es un punto controvertido, por el contrario ha sido admitido por la parte contraria, en ese sentido es de indicar que los puntos admitidos no son objetos de prueba, de igual forma debe aclarar que de la misma, es decir, del acta realizada al momento de practicar dicha inspección, en modo alguno quedó demostrado como lo alega la parte promovente, que haya operado la tácita reconducción del contrato, por cuanto de la relación arrendaticia deben llenarse varios extremos, vale decir, no sólo se requiere que el arrendatario este ocupando el inmueble, por tal motivo, si bien es cierto que la sociedad mercantil demandante esta en posesión del inmueble de marras, no es suficiente a los fines de demostrar la tácita reconducción alegada por la accionante, pudiendo inferirse de ésta, que la ciudadana ADRIANA ANTONIETA DEL CASTILLO HERNANDEZ, manifestó ser ocupante del local desde el 15 de abril de 2009, según contrato que consta en el expediente, que el canon de arrendamiento es de siete mil ochocientos veintiún bolívares con cuarenta y ocho céntimos (Bs.7.821.48), igualmente se denota que el Tribunal tuvo a la vista una factura en original Nº 00005193 por un monto de quince mil seiscientos cuarenta y dos bolívares con noventa y seis céntimos (Bs.15.642,96) de la cual se lee una nota al reverso que dice prórroga legal que no cancela sino por el monto original, pudiendo constatar a su vez que la actividad comercial de dicha empresa es de mercería y materiales de manualidades, en tal sentido se le otorga valor probatorio solo en cuanto a dichos particulares. Y así se decide.-

Una vez valoradas como han sido todas y cada una de las pruebas aportadas por ambas partes al proceso, este Tribunal Superior considera menester antes de decidir el fondo de la controversia, pasar a precisar de manera prioritaria cual fue la duración de la relación arrendaticia, para posteriormente poder determinar si hubo o no prórroga y en caso de haberla, cuanto tiempo le correspondía conforme a la Ley que rige la materia aplicable para el momento de interposición y admisión de la presente demanda. En tal sentido, es de precisar que tal y como se dejo constancia en la inspección judicial que la accionante ocupa el local arrendado desde abril del 2009, quedando tal afirmación demostrada mediante el contrato de arrendamiento aportado por la parte demandada marcado con el Nº 4 inserto de los folios 79 al 86 del presente expediente, y que este Tribunal toma como fecha de inicio de la relación arrendaticia, es por ello, que en atención a lo probado en autos, se toma como fecha de inicio de la relación arrendaticia entre la sociedad mercantil “MERCERIA Y MANUALIDADES ARTE CREATIVO C.A”, y la sociedad mercantil SIGO VENEZUELA, S.A., el 14 de abril de 2009, fecha esta que se desprende del contrato arrendaticio en mención, el cual fue valorado oportunamente por esta Alzada. Y así se decide.

Así las cosas, constata esta Superioridad que la relación arrendaticia se inicio desde el 14 de abril de 2009 hasta el 14 de abril de 2014, equivalente a cinco (05) años correspondiéndole una prórroga legal de dos (02) años de conformidad con el literal “c” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (vigente para la interposición de la presente demanda), pues no debemos confundir la duración de la relación arrendaticia con la duración del contrato. Y así se decide.-

Aclarado lo anterior, corresponde a este Tribunal pronunciarse sobre la tácita reconducción invocada por la parte demandante y la prórroga legal alegada por la parte demandada. En ese orden de ideas, señala la cláusula sexta del contrato de arrendamiento bajo estudio que: “La duración del presente contrato será de un (1) año fijo, contados a partir del 15 de abril de 2013, hasta el 14 de abril de 2014…”. En tal sentido, estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado o de plazo fijo a tenor del artículo 1.599 del Código Civil, que reza: “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”.

Ahora bien, arguye el demandante que vencido el referido contrato en la fecha indicada, su representada continuó ocupando el local arrendado en forma pacífica y continua pagando el canon de arrendamiento correspondiente, por lo cual conforme a lo establecido en el artículo 1600 del Código Civil, operó la tácita reconducción; por su parte el demandado alegó que vencido el contrato opero de pleno derecho la prórroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que por ello el mismo debe considerarse vigente y reputarse a tiempo determinado. Al respecto, observa esta Alzada que el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se persigue es por tiempo determinado, vale decir, que contempla fecha de vencimiento, al llegar esta opera la prórroga legal, siempre que no haya causal de incumplimiento, la cual es obligatoria para el arrendador y facultativa para el arrendatario, y si bien es cierto que el aludido contrato estipula que el arrendatario debe manifestar con anticipación si hará uso o no de ella, existiendo un silencio por parte de la arrendataria, toda vez que la misma no manifestó si se acoge o no a la prórroga legal y siendo que este es un beneficio creado por la ley a favor del arrendatario, este Tribunal infiere que finalizado el contrato opero de pleno derecho la prórroga legal tal como lo prevé el artículo 39 de la Ley especial que rige la materia, la cual corresponde a dos (2) años tal como se indicó up supra aunado al hecho que de la inspección judicial se dejo constancia que la accionante cancelo factura por concepto de prórroga legal. Y así se decide.-

Aduce la demandante que vencido el contrato y estando aún el inmueble de marras ocupado por la sociedad mercantil “MERCERIA Y MANUALIDADES ARTE CREATIVO C.A”, operó la tácita reconducción. En torno a ello, la reconducción, en términos forenses, es prorrogar expresa o tácitamente un arrendamiento. En consecuencia, cuando esa prórroga no ha sido expresamente establecida sino que se produce automáticamente, sin determinación previa, se origina una prórroga tácita o sea una tácita reconducción, originada por el simple hecho de que el locatario continué en el disfrute de la cosa arrendada, después de vencido el plazo de la locación, sin que el locador se oponga. También puede definirse como la renovación operada en un contrato mediando el consentimiento tácito de las partes contratantes, lo cual puede interpretarse a través de ciertos hechos o actitudes asumidas por las cuales se manifiesta la voluntad de los contratantes sin mediar el uso de la palabra oral o escrita.-

En este mismo contexto, los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil prevén:

Artículo 1.600: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”

Artículo 1.614: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.”

Para significar que cuando la norma dice: “y se le deja” ó “sin oposición del propietario”, implica que sin la venia del arrendador no se da la renovación per se; o que su rechazo ya es suficiente para truncarla. Dicho lo anterior, en el sub iudice de entrada y a todas luces de las cláusulas sexta y trigésima del contrato se evidencia la voluntad del arrendador de no querer bajo ninguna circunstancias que el contrato pase a ser a tiempo indeterminado a consecuencia de la tácita reconducción y si bien es cierto que aún cuando la sociedad mercantil demandante se encuentra ocupando el inmueble tal como se evidenció de la inspección judicial suficientemente valorada, no es por la tácita reconducción sino por estar aún en vigencia la prórroga de ley, en atención a lo expuesto supra resulta forzoso para esta Alzada concluir que en el presente caso no operó la reconducción tácita alegada por la actora a tenor de los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, por no mediar el consentimiento de la arrendadora y por estar la parte accionante haciendo uso de la prorroga legal la cual operó de pleno derecho. Y así se decide.-

En atención a lo supra mencionado, y luego de una revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente, así como la valoración íntegra del caudal probatorio aportado por las partes aquí contendientes, esta Superioridad observó que el contrato de arrendamiento bajo estudio para el momento de la interposición de la demanda se encontraba en prórroga legal, en consecuencia, por aplicación de la norma contenida en el artículo 41 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios que reza lo siguiente: “Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término…”; este Juzgador considera que la presente acción resulta improcedente y por ende el recurso intentado debe declararse con lugar tal y como se hará de manera expresa y positiva en la parte dispositiva del presente fallo . Y así se declara.-

Finalmente, en relación a los puntos restantes este Tribunal considera inoficioso pronunciarse por haberse declarado improcedente la presente acción. Y así se decide.-

DISPOSITIVA

Por los razonamientos que anteceden, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas en estricto acatamiento del artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 16 de octubre de 2015, por el abogado en ejercicio ALEXI HAYEK, en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandada en el presente juicio, contra la sentencia de fecha 24 de febrero de 2015, dictada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. En consecuencia se declara IMPROCEDENTE la presente demanda con motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por la sociedad mercantil “MERCERIA Y MANUALIDADES ARTE CREATIVO C.A.”, contra de la sociedad mercantil SIGO VENEZUELA, S.A., de conformidad con el articulo 41 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por encontrarse vigente la prorroga legal al momento de la interposición de dicha demanda. Se REVOCA en todas sus partes la sentencia recurrida en los términos aquí expuestos.-

Se condena en costas a la parte accionante de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado vencida totalmente en el presente proceso.-

Publíquese, regístrese, déjese copia y cúmplase.-

Dado, firmado y sellado en la sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. Año 205° de la Independencia y 156° de la Federación. Maturín, a los dos (02) días del mes de diciembre del año dos mil quince (2015).-
EL JUEZ,

ABG. PEDRO JIMÉNEZ FLORES.-
LA SECRETARIA,

ABG. NEYBIS RAMONCINI RUIZ.-

En esta misma fecha siendo las 02:40 P.M. se publicó la anterior decisión. Conste:

LA SECRETARIA,

ABG. NEYBIS RAMONCINI RUIZ.-

PJF/NRR/ “---“/###
Exp. Nº 012317.