TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR CUARTO, EN LO CIVIL, MERCANTIL DE TRASITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

-I -
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE ACTORA: ciudadano JESÚS MANUEL IDROGO BARBERRI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 3.046.622.-
REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ciudadana LOURDES NIETO FERRO, abogada en ejercicio, de este domicilio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo el Nº 35.416.-
PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil CENTRO MÉDICO ODONTOLÓGICO GS TEATROS, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Tercero del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha diez (10) de diciembre de dos mil trece (2013), bajo el Nº 31, Tomo 152-A.-
REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadana DORIS COROMOTO DA COSTA CORDERO, abogada en ejercicio, de este domicilio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo el Nº 80.649 respectivamente.-
Motivo: DESALOJO Y DAÑOS Y PERJUICIOS MATERIALES.-
Expediente: 14.516.
-II-

En fecha veintiuno (21) de septiembre de dos mil quince (2015), este Tribunal Superior recibió las actuaciones provenientes del Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, relacionados con la apelación ejercida en diligencias de fechas treinta (30) de julio y doce (12) de agosto de dos mil quince (2015), por la abogado LOURDES NIETO FERRO, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano JESUS MIGUEL IDROGO BARBERRI, parte actora en la presente causa, contra la sentencia dictada en fecha veintiocho (28) de julio de dos mil quince (2015), por el referido Juzgado con motivo del juicio que por DESALOJO y DAÑOS Y PERJUICIOS, sigue el ciudadano JÉSUS MIGUEL IDROGO BARBERRI, contra la sociedad mercantil CENTRO MÉDICO ODONTOLOGICO GS TEATROS, C.A., todos anteriormente identificados.
El día veinticuatro (24) de septiembre de dos mil quince (2015), se fijo el (20º) día despacho para que las partes presentaran sus informes por escrito, conforme a lo previsto en el artículo 517 de Código de Procedimiento Civil; el día veintinueve (29) de octubre de dos mil quince (2015) solo la parte actora presento informes, que serán analizados mas adelante.
En fecha veinte (20) de octubre de dos mil quince (2015), la abogada DORIS COROMOTO DA COSTA CORDERO, consignó instrumento poder que le acreditaba la representación judicial de la parte demandada, sociedad mercantil CENTRO MÉDICO ODONTOLÓGICO GS TEATROS, C.A., y, en nombre de su representada, se adhirió al recurso de apelación ejercido por la actora en contra de la decisión que pronunció el a-quo, el día veintiocho (28) de julio de dos mi quince (2015).
Encontrándose este Tribunal dentro del lapso legal establecido para ello, pasa a dictar el correspondiente pronunciamiento en los términos siguientes:
-III-
ALEGATOS DE LAS PARTES
En fecha diecinueve (19) de febrero de dos mil quince (2015), el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la acción que por DESALOJO y DAÑOS Y PERJUICIOS, incoara el ciudadano JESÚS MIGUEL IDROGO BARBERRI, en contra de la sociedad mercantil CENTRO MÉDICO ODONTOLÓGICO GS TEATROS, C.A., ya plenamente identificados.-
Adujo la representación judicial de la parte accionante en su escrito libelar, lo siguiente:
Que su representado era propietario de un inmueble ubicado en el Edificio SUR 2, ubicado en la calle sur, entres las Esquinas de Miracielos a Hospital, Parroquia Santa Teresa, del Distrito Capital, constituido por un Local Comercial distinguido con el Nº 8. Ubicado en la planta baja del Edificio Sur 2; conforme se evidenciaba de documento protocolizado por ante la oficina subalterna del Tercer Circuito de 1.983, anotado bajo el Nº 47, Tomo 15, Protocolo Primero, que al efecto anexaba.-
Que dicho inmueble, había sido dado en arrendamiento por su representado en el año 2012, al CENTRO MEDICO GALENOSERVICE 2010. C.A., y el contrato había tenido una duración de un año fijo, desde el veintitrés (23) de noviembre de dos mil doce (2012) hasta el veintitrés (23) de noviembre de dos mil trece (2013).
Que en el mes de noviembre de dos mil trece (2013), fecha en la cual se tenía previsto la renovación del contrato de arrendamiento en mención, el ciudadano JUAN FRANCISCO CABELLO CARREÑO, en su condición de Director de la mencionada empresa, le había informado, que por logística y asuntos tributarios, habían decidido constituir una nueva empresa; y, le había pedido, que para la renovación del mismo, esperara su constitución, que se llevaría a efecto, en el mes de diciembre de dos mil trece (2013).
Que la nueva empresa que habían constituido, lo había sido la sociedad mercantil CENTRO MÉDICO ODONTOLÓGICO GS TEATROS, C.A., la cual se encontraba representada por su Director Principal, ciudadano JUAN FRANCISCO CABELLO CARREÑO; y, que previamente a la suscripción del contrato se había establecido, que para la realización del mismo, la arrendataria no podía estar en mora en el pago de los servicios públicos, tal como lo establecía el contrato de arrendamiento (electricidad, aseo urbano); siéndole informado, que se encontraban al día en sus pagos, hecho que era falso.
Que su representado actuando de buena fe y confiando en el ciudadano JUAN FRANCISCO CABELLO, procedió a suscribir un nuevo contrato de arrendamiento con la empresa CENTRO MÉDICO ODONTOLÓGICO GS TEATROS, C.A., ante la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 23 de diciembre de 2013, bajo el Nº 29 Tomo 253, cuya duración era de un año fijo, desde el veintitrés (23) de noviembre de dos mil trece (2013) has el veintitrés (23) de noviembre de dos mil catorce (2014).
Que en agosto de dos mil catorce (2014), su representado necesitaba realizar unos tramites, en cuanto al inmueble objeto del contrato de arrendamiento, entre los cuales, se encontraba, el cambio de nombre que se encontraba el contrato de energía eléctrica, ya que estaba a nombre de un antiguo arrendatario.-
Que Corpoelec le había informado, que el inmueble de su propiedad se encontraba insolvente con el pago del aseo urbano y relleno sanitario, desde el mes de noviembre de dos mil doce (2012) hasta agosto de dos mil catorce (2014), que debía cancelar el monto completo de la deuda con el fin de tramitar el cambio del titular del contrato; y que además, el servicio de energía eléctrica había sido suspendido en varias oportunidades por retraso en el pago.
Que su representado le había informado de la situación al ciudadano JUAN FRANCISCO CABELLO; y éste le había señalado que procederían a cancelar la deuda de aseo y relleno sanitario, tanto la del arrendatario actual (CENTRO MÉDICO ODONTOLÓGICO GS TEATROS, C.A.) como el anterior (CENTRO MEDICO GALENOSERVICE, 2012, C.A.) que también correspondía.-
Que igualmente le había sido informado al arrendatario, que para la celebración del nuevo contrato de arrendamiento, conforme a la nueva ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, éste debía entregar previamente las facturas canceladas de los servicios públicos, incluyendo la de aseo urbano; pedimento al cual éste había accedido.
Que en el mes de octubre del año dos mil catorce (2014), su representado había informado a la arrendataria, que el nuevo canon de arrendamiento seria la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 50.000,00) y que, debían suscribir el nuevo contrato ajustado a la nueva Ley de Arrendamiento.
Que posteriormente, su representado se había reunido con los ciudadanos JUAN FRANCISCO CABELLO e IDOLFREDO HERNANDEZ, este último siempre señalado como “socio”; y, habían acordado, que el canon arrendaticio quedaría en CUARENTA MIL BOLIVARES FUERTES; que el término de duración del nuevo contrato sería de seis (06) meses, el cual se suscribiría, el día veinticinco (25) de noviembre de dos mil catorce (2014), a las 10:00 de la mañana, en la oficina que tiene su representado en el mismo Edificio Sur; y que en la aludida fecha, el ciudadano JUAN FRANCISCO CABELLO debía asistir a la oficina para revisar el contrato, presentar la solvencia de los servicios públicos; para luego presentar el documento en la Notaría, que se encontraba ubicada en el mismo Edificio Sur 2.
Que el día veinticinco (25) de noviembre de dos mil catorce (2014), a la hora que había sido acordada, no se había presentado el ciudadano JUAN FRANCISCO CABELLO, su representado procedió a llamarlo; y, este le había indicado, que sólo llevaba el cheque por la cantidad del canon de arrendamiento anterior; y, que no llevaba los recibos de pago de la electricidad y aseo urbano, a lo que su representado manifestó que no era lo acordado, planteamiento que no respondió y no apareció para la firma del contrato. Que asimismo se había comunicado con al ciudadano IDOLFREDO HERNANDEZ y éste dijo que no se acordaba de nada. Ese mismo día su representado consulto por la página Web de CORPOELEC el saldo de la deuda de electricidad y de aseo del inmueble arrendado y constató que seguían insolvente.
Que el veintiséis (26) de noviembre de dos mil catorce (2014), su representado se dirigió al local arrendado donde funcionaba la sede de la arrendataria, a fin de entregarle una comunicación, señalándole que ante la insolvencia del aseo urbano, ante la negativa de firmar un nuevo contrato y ante el vencimiento del término del contrato de arrendamiento debían hacer entrega del local y debía firmarse un finiquito; y un empleado de la empresa se había negado a recibir la comunicación, señalándole, que los “Doctores le dieron la instrucciones de no recibir nada”
Que el mismo veintiséis (26) de noviembre de dos mil catorce (2014) su representado se había dirigido a las oficinas de CORPOELEC, con el fin de que le hicieran entrega de los montos adeudados y le habían informado que no se podían imprimir mes a mes los mismos ya que, esos recibos se entregaban en el inmueble. Asimismo, le señalaron que podía revisar la deuda global consultando el saldo del contrato de energía eléctrica a través de la página Web de CORPOELEC.
Que el contrato de arrendamiento suscrito con la sociedad mercantil CENTRO MÉDICO ODONTOLÓGICO GS TEATROS, 2010, C.A., era un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, el cual había comenzado a regir desde el veintitrés (23) de noviembre de dos mil trece (2013) hasta el veintitrés (23) de noviembre de dos mil catorce (2014), fecha en la cual había terminado el contrato ya que, el arrendatario no tenía si quiera el derecho a la prórroga legal en tanto que se encontraba INSOLVENTE con el pago del servicio de aseo urbano y relleno sanitario, desde hace mas de un (01) año, obligación que tenía de conformidad con las Cláusula Novena del Contrato de Arrendamiento.
Que el arrendatario del inmueble había incumplido de manera flagrante con lo establecido en la Cláusula Novena del contrato de arrendamiento ya que desde noviembre del año dos mil trece (2013) fecha desde la cual, ocupaba el inmueble como arrendatario, hasta la presente fecha, inexplicablemente no cancelaba el servicio del aseo y relleno sanitario que se cobraba conjuntamente con el recibo de electricidad, a pesar de la obligación contractual que tenían.
Que la negativa del arrendatario a desocupar el inmueble, a pesar del vencimiento del plazo y del incumplimiento de las obligaciones legales y contractuales, además de que la arrendataria no se presentó a la firma del nuevo contrato de arrendamiento con los recibos de pago del aseo y relleno sanitario, ni existió un finiquito entre las partes por las obligaciones insolutas que tenía la arrendataria, generaba la aplicación de lo establecido en el numeral 3) del artículo 22 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; e implicaba, que éste debía cancelar tanto el precio diario del arrendamiento, más la cantidad adicional equivalente al cincuenta por ciento (50%) de dicho monto, hasta la restitución definitiva del inmueble.
Que en nombre de su representado, demandaba a la sociedad mercantil CENTRO MÉDICO ODONTOLÓGICO GS TEATROS C.A.., por desalojo del inmueble arrendado, constituido por un local comercial distinguido con el Nº 8, ubicado en la Planta Baja del Edificio Sur 2, el cual se encuentra en la Calle Sur, entre las Esquinas de Miracielos a Hospital, Parroquia Santa Teresa, del Distrito Capital, por violación a la Cláusula Novena del Contrato (falta de pago del servicio de aseo urbano), en concordancia con el literal i) del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Que además del incumplimiento antes mencionado, era procedente el desalojo del inmueble arrendado por el vencimiento del término del contrato de arrendamiento y por la falta de acuerdo para la renovación del contrato de conformidad con lo establecido en el literal g) del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo cual también demandaba el desalojo con base a dicha causal.
Que de conformidad con el numeral 3º del artículo 22 de la Ley de regulación de Arrendamientos Inmobiliarios, demandaba a la sociedad mercantil CENTRO MÉDICO ODONTOLÓGICO GS TEATROS. C.A., al pago de la cantidad de MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y NUEVE BOLIVARES FUERTES CON NOVENTA Y NUEVE CENTIMOS, por cada día transcurrido desde el veinticuatro (24) de noviembre de dos mil catorce (2014) hasta la restitución definitiva del inmueble, monto que debería calcularse mediante experticia complementaria del fallo.
Que asimismo, la falta de pago del servicio de aseo y relleno sanitario, durante más de un año, había producido unos daños materiales a su representado ya que, para la realización del cambio de titular del contrato de energía eléctrica ante la empresa CORPOELEC, debía cancelar previamente la cantidad adeudada, lo cual incluiría el monto del aseo y relleno sanitario desde noviembre de dos mil doce (2012).
Que el incumplimiento de las obligaciones contractuales y legales por parte del arrendatario, le habían producido daños y perjuicios materiales a su representado, los cuales serían igualmente procedentes de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil.
Que en nombre de su representado, demandaba por concepto de daños y perjuicios materiales, derivados de la falta de pago de aseo y relleno sanitario, desde noviembre de dos mil trece (2013) a diciembre de dos mil catorce (2014) la cantidad de Nueve Mil Quinientos Setenta y cinco Bolívares con Sesenta y Nueve Céntimos (Bsf.9.575, 69), habida cuenta que la acción había sido propuesta solo en contra de la sociedad mercantil CENTRO MÉDICO ODONTOLÓGICO GS TEATROS. C.A.
Que el monto total de los daños y perjuicios materiales, derivados de la falta de pago de aseo y relleno sanitario, demandados en la pretensión principal, ascendían a la cantidad de CIENTO DOS MIL SETENTA Y CUATRO BOLÍVARES FUERTES CON NOVENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 102.074,95).-
Pidió que las cantidades demandadas por concepto de daños materiales fuesen indexadas, en base al principio de reparación integral; y, a los mayores daños, calculada por el Banco Central de Venezuela, desde la fecha de la admisión de la demanda, hasta la sentencia definitivamente firme.
Por otra parte arguyó, que en el supuesto negado que el Tribunal considerará que el arrendatario tuviese derecho a prórroga legal desde el veintitrés (23) de noviembre de dos mil catorce (2014), fecha de terminación del contrato, demandaba por pretensión subsidiaria, el desalojo por la falta de pago de aseo urbano y relleno sanitario y por la falta de pago de tres (03) cánones de arrendamiento, discriminado en lo siguiente :
De conformidad con el literal i del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, demandaba a la sociedad mercantil CENTRO MÉDICO ODONTOLÓGICO GS TEATROS, C.A., por desalojo del inmueble arrendado, constituido por un Local Comercial distinguido con el Nº 8, ubicado en la Planta Baja del Edificio Sur 2, el cual se encuentra en la Calle Sur, entre las Esquinas de Miracielos a Hospital, Parroquia Santa Teresa, del Distrito Capital, por violación de la Cláusula Novena del contrato (falta de pago del servicio de aseo y relleno sanitario durante mas de 01 año)
De conformidad con el literal i del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, demandaba a la sociedad mercantil CENTRO MÉDICO ODONTOLÓGICO GS TEATROS, C.A., por desalojo del inmueble arrendado, constituido por un Local Comercial distinguido con el Nº 8, ubicado en la Planta Baja del Edificio Sur 2, el cual se encuentra en la Calle Sur, entre las Esquinas de Miracielos a Hospital, Parroquia Santa Teresa, del Distrito Capital, por la violación de la Cláusula Quinta del contrato, esto es, la falta de pago de 03 cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2014 y enero de 2015.
Como consecuencia del desalojo, solicitaba la entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, libre de bienes y personas.
Igualmente, demandó por concepto de daños y perjuicios materiales, derivados de la falta de pago de aseo y relleno sanitario, desde noviembre de 2013 a diciembre de 2014, la cantidad de Nueve Mil Quinientos Setenta Y Cinco Bolívares con Sesenta y Nueve Céntimos (Bs. F 9.575,69).
Asimismo señaló, que la falta de pago de los cánones de arrendamiento por parte de la arrendataria, le habían producido daños y perjuicios materiales a su representado, derivados de los cánones insolutos de los meses de noviembre y diciembre de 2014 y enero de 2015, por lo cual demandaba por concepto de daños y perjuicios materiales, las cánones de arrendamiento de los meses de noviembre y diciembre de 2014 y enero de 2015, por la cantidad de Veinticinco Mil Bolívares Fuertes (Bs. F 25.000,00), cada mes, lo cual arroja un total de Setenta y Cinco Mil Bolívares Fuertes (Bs. F 75.000,00)
Pidió que el monto total de los daños y perjuicios materiales fuese indexado, en base al principio de reparación integral, y a los mayores daños, calculado por el Banco Central de Venezuela, desde la fecha de la admisión de la demanda hasta la sentencia definitivamente firme.
Fundamentó su demanda en el artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; y, la estimó en la cantidad de CIENTO DOS MIL SETENTA Y CUATRO BOLÍVARES FUERTES CON NOVENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. F 102.074,95), la cual equivale a Ochocientos Tres Mil coma Setenta y Tres Unidades Tributarias (UT 803,73).
Por otro lado se observa, que la representación judicial de la parte demandada, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, señalo lo siguiente:
Negó, rechazó y contradijo el contenido de la demanda, en todos sus extremos por ser falsos los hechos expuestos por la actora.
Manifestó que era cierto, que su representada, había celebrado con la actora un contrato de arrendamiento con fecha veintitrés (23) de noviembre de dos mil trece (2013) por el alquiler del inmueble constituido por un local comercial distinguido con el número (8) ubicado en la Planta Baja del Edificio Sur 2, el cual se encuentra en la Calle Sur, entre las Esquinas de Miracielos a Hospital, Parroquia Santa Teresa, del Distrito Capital.
Que la totalidad de la deuda no era imputable a su representado, sociedad mercantil Centro Médico Odontológico GS teatros, C. A., puesto que el contrato de servicio se encontraba a nombre de NOTARIA PÚBLICA VIGESIMA PRIMERA DEL MUNICIPIO LIBERTADOR; y, para el momento en que se había celebrado el primer contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil CENTRO MÉDICO GALENOSERVICE 2010, C.A., ya existía una deuda por concepto de aseo y relleno sanitario, a nombre de la Notaria Pública Vigésimo Primera del Municipio Libertador.
Que dicha deuda al momento de suscribir el contrato de arrendamiento no les había sido notificado por el arrendador; más sin embargo, no podían cancelar la deuda, sin que existiera la previa autorización de la Notaria al nuevo arrendador, ya que al ser un ente público mal podían pagar un pasivo imputable al mismo sin su consentimiento.
Que en la reunión que había sostenido con los abogados Alexis Garrido Soto, Daniel Zabaleta, Hilarión López y Milagros Hernández de Sojo, miembros de la junta directiva del condominio del edificio sur 2, se le había notificado a su representado, la morosidad que existía en torno a los pagos del condominio correspondientes a los meses desde julio del dos mil (2000) hasta la fecha; y que debido a la morosidad del arrendador, éste se había visto afectado con los servicios del Edificio.-
Adujo además, que los pagos por concepto de arrendamiento habían sido realizados en cheque y a nombre de la hija del demandante, lo cual resultaba violatorio a la disposición contenida en el artículo 27 de la Ley De Regulación de Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial; y, que su representado no se había opuesto a pagar el canon de arrendamiento, sino que había sido el demandante el que se había rehusado a recibir el mismo
Que no se había procedido a extinguir la vía administrativa, ya que habían diligenciado y logrado una citación ante el Frente Nacional de Desalojos Arbitrarios asistido por su presidente el ciudadano Marco García, en fecha diez (10) de marzo del presente año, donde habían acudido a exponer su negativa en cuanto al comunicado del incremento del canon de arrendamiento; y, a su vez solicitado, una inspección cumpliendo con los requisitos de la ley de acuerdo al artículo 32 numeral 3 párrafo último, de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, con el objeto de que fuese tasado el valor real del canon de arrendamiento; pedimento que había sido objeto por la representante judicial de la actora en dicha oportunidad, bajo el señalamiento que su representado ya había demandado; y, que el acuerdo no sería por ese medio.
Solicitó además, que en caso de ser admitida dicha demanda se le concediera el año de prórroga que preveía el artículo 26 de la citada Ley.-
-IV-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
PUNTO PREVIOS
Este Sentenciador, antes de proceder a pronunciarse sobre el fondo de lo debatido; y valorar, las pruebas producidas en el proceso, pasa a examinar los puntos previos, que se indica a continuación:
-A-
DE LA ADHESIÓN A LA APELACIÓN
Como ya fue señalado, la abogado DORIS COROMOTO DA COSTA CORDERO, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, en diligencia presentada ante este Juzgado Superior, en fecha veinte (20) de octubre de dos mil quince (2015), respectivamente, se adhirió al recurso de apelación que interpuso la parte actora, ciudadano JESÚS MIGUEL IDROGO BARBERRI, contra la sentencia dictada por el Tribunal Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha veintiocho (28) de julio de dos mil quince (2015); y, señaló como objeto de dicha adhesión, lo siguiente:
Que la sentencia proferida por el a-quo, era violatoria al debido proceso, a la tutela judicial efectiva, seguridad jurídica y al orden público, primeramente, por cuanto se había admitido la demanda, sin haber exigido a la parte accionante el agotamiento de la vía administrativa establecida en la Ley de Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, publicada en la Gaceta oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 6.053 Extraordinaria de fecha doce (12) del mes de noviembre del año dos mil once (2011); y, por cuanto la decisión, no había sido el resultado de un juicio lógico fundado en el derecho y en las circunstancias de hecho comprobadas en la causa, ni en un análisis y valoración de los alegatos del proceso, ya que antes de dictar la respectiva sentencia, ha debido el Tribunal revisar todas las violaciones a la aludida Ley, que establecía una serie de requisitos para la validez de los contratos; y, la cual se encontraba vigente para la fecha de suscripción de los contratos de arrendamiento objeto de los autos.
Al respecto, el Tribunal observa:
La institución de la adhesión a la apelación se encuentra regulada en los artículos 299 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. En ese sentido, los artículos 299, 300 y 301 de dicho cuerpo legal, disponen:
“Artículo 299. Cada parte puede adherirse a la apelación interpuesta por la contraria.”
“Artículo 300. La adhesión puede tener por objeto la misma cuestión objeto de la apelación, o una diferente o aún opuesta de aquella”.
“Artículo 301. La adhesión a la apelación deberá formularse ante el Tribunal de alzada, desde el día en que éste reciba el expediente, hasta el acto de informes.”
Conforme fue indicado en la parte narrativa de esta decisión, el día veinticuatro (24) de septiembre de dos mil quince (2015), este Juzgado Superior, fijó el lapso de veinte (20) días para que las partes presentaran escrito de informes; y el veinte (20) de octubre de dos mil trece (2015), la representación judicial de la parte demandada se adhirió a la apelación interpuesta por la representación de la parte actora, ciudadana LOURDES NIETO FERRO contra la sentencia dictada por el Juzgado de la causa de fecha veintiocho (28) de julio de dos mil quince (2015); y como se dijo, señaló el objeto de dicha adhesión.
De manera pues, en vista de que ha sido expresado el objeto de la adhesión; y, como quiera que la referida adhesión fue formulada tempestivamente, en acatamiento de las normas citadas que regulan la materia; se admite la referida adhesión a la apelación; y, pasa entonces este Juzgado Superior a pronunciarse sobre la apelación interpuesta por la parte actora contra el fallo de la primera instancia; y, sobre la adhesión a la apelación formulada por la demandada, en lo términos en que fue presentada.- Así se declara.
- B –
DE LA VIA ADMINISTRATIVA
Adujo la parte demandada, en escrito que presentó ante este Juzgado Superior, que el tribunal a-quo, había admitido la demanda y sentenciado la causa, sin haber exigido a ka parte accionante, el agotamiento de la vía administrativa que preveía la Ley de Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 6.053, Extraordinaria, de fecha doce (12) de noviembre del año dos mil once (2011).-
Igualmente se observa, que la representación judicial de la parte accionante, pidió que se desestimara tal alegato, toda vez, que el presente juicio de desalojo tenía por objeto un local comercial; y en virtud de ello, no resultaba aplicable la Ley de Regulación y Control de Arrendamiento de Vivienda, si no la Ley de Regulación y Control de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, que no establecía agotamiento de ninguna vía administrativa para demandar el desalojo.
Con relación a ello, se observa:
Mediante el ejercicio de la presente acción, la parte accionante, ha pedido el desalojo del inmueble constituido por un local comercial distinguido con el Nº 8, ubicado en la Planta Baja del Edificio Sur 2, el cual se encuentra en la Calle Sur, entre las Esquinas de Miracielos a Hospital, Parroquia Santa Teresa, del Distrito Capital, el cual señaló, le había dado en arrendamiento a la sociedad mercantil CENTRO MÉDICO ODONTOLÓGICO GS TEATROS C.A., ya plenamente identificados.-
Ahora bien, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en modo alguno prevé, el agotamiento del procedimiento administrativo previo, para acceder a la vía jurisdiccional; por el contrario, el artículo 43, atribuye a los tribunales de Municipio la competencia especial Contencioso Administrativo en materia de arrendamientos comerciales, para conocer de la impugnación de actos administrativos en materia de arrendamientos comerciales, fuera del área metropolitana de Caracas; y, en su único aparte, establece la jurisdicción civil ordinaria por el procedimiento oral, para el resto de los procedimientos jurisdiccionales, que son el resultado del incumplimiento de una de las partes arrendaticias de las condiciones de los contratos regulados por el Decreto Ley.
En consecuencia, siendo que la Ley que rige la materia arrendaticia referente a los inmuebles que han sido destinado para el uso comercial , no supedita la acción jurisdiccional al agotamiento de procedimiento administrativo alguno, salvo los casos expresamente indicados en la misma, debe desecharse la solicitud formulada por la representación judicial de la parte demandada; y como consecuencia de ello, declararse sin lugar la adhesión que hizo al recurso de apelación, que propuso la accionante.-Así se establece.-
-C-
DEL FONDO DE LO DEBATIDO
Decididos los puntos previos de la forma anteriormente indicada; y, circunscrita como quedó la controversia en este juicio, a los hechos antes señalados, pasa este sentenciador a decidir el fondo de lo debatido, en los siguientes términos:
Tal como señaló, en la parte narrativa de esta decisión, el día veintiocho (28) de julio de dos mil quince (2015), el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó decisión en la presente causa, en los siguientes términos:
“…Revisados exhaustivamente los alegatos de la parte actora en su libelo de la demanda, así como de la parte demandada en su contestación al fondo de la demanda, y las pruebas aportadas al proceso por ambas partes, se desprende que la parte actora con su acción principal pretende el DESALOJO del inmueble distinguido como: “Local distinguido con el N° 8, ubicado en la Planta Baja del EDIFICIO SUR 2, ubicado en la calle Sur, entre las esquinas de Miracielos a Hospital, Parroquia Santa Teresa, del Distrito Capital”, el cual le fue arrendado en el año 2012 a la Sociedad Mercantil CENTRO MEDICO GALENOSERVICE, 2010, C.A., con una duración de un (1) año fijo, desde el 23 de noviembre de 2012 hasta el 23 de noviembre de 2013 y que posteriormente por razones de la arrendataria suscribió contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil CENTRO MÉDICO ODONTOLÓGICO GS TEATROS C.A., el cual fue debidamente autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 29, Tomo 253, de fecha 23 de diciembre de 2013, con una duración de un (1) año fijo, desde el 23 de noviembre de 2013 hasta el 23 de noviembre de 2014, que intentan la acción toda vez que la arrendataria incumplió con su obligación de pago de los servicios de aseo y relleno sanitario desde noviembre de 2013 hasta noviembre de 2014, tal como quedó establecido en la cláusula novena del contrato de arrendamiento, ascendiendo la deuda a Bs. 9.575,69, desde noviembre de 2013 a diciembre de 2014, fundamentando su acción en el literal I del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para El Uso Comercial, demostrando sus alegatos con el contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes, valorado por este Tribunal , Relación de deuda y Saldos expedidos por Corpoelec , así como recibo emitido por Corpoelec de saldo vencido de fecha 23 d febrero de 2015, de la deuda vencida del local de marras por Bs.15.119,39 por concepto de aseo y relleno sanitario, entre otras pruebas. Demanda demás los daños y perjuicios derivados de la falta de pago de aseo y relleno sanitario, desde noviembre de 2013 a diciembre de 2014, la cantidad de NUEVE MIL QUINIENTOS SETENTA Y CINCO BOLIVARES CON 69/100 CENTIMOS (Bs. 9.575,69, dando así cumplimiento a su carga probatoria establecida en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil que señalan: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”, así como lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil vigente que señala: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”. Por su parte la demandada admitió la relación arrendaticia, señalando que el contrato de servicio CORPOELEC N° 100000198576.4, se encuentra a nombre de NOTARIA PUBLICA VIGESIMA PRIMERA DEL MUNICIPIO LIBERTADOR, y que al momento de suscribirse el nuevo contrato ya existía una deuda anterior por concepto de aseo y relleno sanitario perteneciente al arrendatario anterior, por lo que les era imposible cancelar dichos conceptos, puesto que al ser un ente público mal podían pagar un pasivo imputable a la Notaría sin previa autorización y que los pagos de arrendamiento se hacían mediante cheques a nombre de la hija del demandante, violando así el arrendador el artículo 27 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y que jamás se han negado a pagar los cánones de arrendamiento, el demandante se ha negado a recibir los mismos, empero no trajo a los autos prueba alguna que enervara la acción de actora traducido en la prueba del pago de las deudas que se le imputan, siendo procedente en derecho la acción principal intentada de Desalojo conforme al literal I del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para El Uso Comercial y, los Daños y Perjuicios reclamados. Asimismo y, con respecto al pedimento de indexación de las cantidades demandadas por daños y perjuicios, se niega, toda vez que acordarlo sería condenar una doble indemnización a la parte demandada, y así se establece.
Siendo que es procedente en derecho la acción intentada, resulta innecesario pronunciarse este Tribunal en lo que respecta a las demás pretensiones…”

Ahora bien, se aprecia que la representación judicial de la parte actora en el escrito de informes que presentó ante este Alzada, adujo lo siguiente:
Que la sentencia recurrida había declarado con lugar la acción por vía principal, pero, no se había pronunciado sobre todas las causales de desalojo y sobre todos los daños y perjuicios demandados por vía principal.-
Que el tribunal había mencionado en la parte narrativa todos los petitorios demandados, pero, a la hora de decidir había guardado absoluto silencio sobre la otra causal de desalojo demandada por vía principal; y, sobre la otra causal de daños y perjuicios que también habían sido demandada por vía principal.
Que de acuerdo con el Principio de Exhaustividad de la sentencia, el sentenciador estaba obligado a resolver lo alegado por las partes y, en consecuencia, no podía omitir decisión sobre ninguno de los pedimentos formulados por las partes
Que si bien en la narrativa de la recurrida, se habían señalado los alegatos y petitorios expuestos en el libelo de la demanda, en la motivación del fallo recurrido se había omitido totalmente el análisis de todas las pretensiones demandas por vía principal, las cuales eran fundamentales, lo cual ocasionaba que el fallo recurrido fuese incongruente por no haberse pronunciado en relación a todos lo petitorios demandados por su representado, los cuales eran fundamentales.
Que el a-quo, había debido pronunciarse sobre todos los daños y perjuicios demandados en la pretensión principal, ya que los mismos eran totalmente procedentes, por cuanto habían quedado totalmente probado el incumplimiento contractual y legal; hecho éste que también había sido admitido por la parte demandada.-
Que al no hacerlo, la sentencia recurrida había violado de manera flagrante el derecho a la defensa y el debido proceso de su representando además habiendo violado el principio de Exhaustividad de la sentencia.
Que al haber infringido la recurrida, el artículo 243 ordinal 5º y el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, porque no resuelto todas la cuestiones controvertidas en la pretensión principal: y, quebrantado el principio de exhaustividad con el que debía cumplir toda sentencia; solicitaba la nulidad del citado fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 244 del mismo Código; y se declarara Con Lugar la demanda, como había sido propuesta en la pretensión principal.
Con relación a ello, tenemos:
Tal como se señaló, la parte actora, ciudadano JESÚS MIGUEL IDROGO BARBERRY, ha pedido a través del ejercicio de la presente acción, como pretensión principal, que la sociedad mercantil CENTRO MÉDICO ODONTOLÓGICO GS TEATROS, desaloje el inmueble que le dio en arrendamiento, constituido por un local comercial distinguido con el Nº 8, ubicado en la Planta Baja del Edificio Sur 2, el cual se encuentra en la Calle Sur, entre las Esquinas de Miracielos a Hospital, Parroquia Santa Teresa, del Distrito Capital, ante el incumplimiento en que había incurrido en el pago del servicio de aseo urbano y relleno sanitario, durante el período comprendido entre los meses de noviembre de dos mil trece (2013) a diciembre de dos mil catorce (2014); y, por el vencimiento del término del contrato de arrendamiento que había sido suscrito, por la falta de acuerdo entre las partes para la renovación del mismo; y, como pretensión subsidiaria, el desalojo por falta de pago del servicio de aseo urbano y relleno sanitario; y ante la falta de pago de tres (3) cánones de arrendamiento.
Igualmente se observa, que en la oportunidad de dar contestación a la demanda, la representación de la parte demanda, admitió la relación contractual arrendaticia que mantenía con el actor; y, a su vez se excepcionó, alegando para ello lo siguiente:
Que no había dado cumplimiento con el pago del aseo urbano y relleno sanitario que había generado el inmueble de autos por cuanto existía una deuda anterior a nombre de la Notaría Pública Vigésima Primera del Municipio Libertador, que impedía el cumplimiento del pago de la deuda generada.-
Que los cánones de arrendamiento reclamados, habían sido cancelados a nombre de la ciudadana CLEMENTINA IDROGO VEZGA, quien era hija del demandante.-
Ahora bien, dispone, el artículo 40 del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario Para el uso Comercial, lo siguiente:
“ Artículo 40: Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana.
c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio.
e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado.
f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo.
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes,
h. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros.
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”.

De modo pues, que la norma en mención permite concretamente, en los literales “a”, “g” e, “i”, el desalojo de los inmuebles destinados para el uso comercial por las causales que invocadas por el accionante.
El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil Venezolano dispone que: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”, por lo tanto, según la teoría de la carga de la prueba, corresponderá al actor probar los hechos constitutivos de su pretensión; y, a la parte demandada, probar los hechos modificativos, impeditivos o de extinción de la obligación demandada.
Igualmente estatuye el Artículo 1.354 del Código Civil Venezolano:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

La noción de carga de la prueba, se encuentra vinculada a los principios mencionados, la cual tiene su justificación filosófica en la necesidad práctica ante la cual se encuentra una parte para poder obtener el efecto jurídico deseado y evitar el daño de perderlo, de probar el nacimiento del derecho reclamado si quiere que le sea reconocido por el Juez, o su extinción, si se defiende alegándola, más no tiene la obligación de llevar esa prueba al proceso, ya que, esta necesidad no posee efectos coercitivos significativos de las obligaciones sino que constituyen cargas procesales.
Por lo que pasa el Tribunal a examinar si las partes probaron en el proceso sus respectivas afirmaciones; y a ese respecto, observa:
En el presente caso se aprecia que la demandante, a los efectos de fundamentar sus alegatos, acompañó a su libelo, los siguientes documentos:
1.- Copia simple de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Capital, en fecha veintiocho (28) de julio de mil novecientos noventa y tres (1993), bajo 47, tomo 15, folio 259, protocolo primero, a los efectos de demostrar la titularidad que ostentaba sobre el inmueble objeto de autos.
Ha de destacarse, que el medio de prueba señalado, no fue impugnado por la contraparte en la oportunidad correspondiente, por lo que este Tribunal la considera fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil; y, le atribuye valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en cuanto se refiere que el ciudadano JESÚS MIGUEL IDROGO BARBERRI, es el propietario del inmueble cuyo desalojo se pide. Así se decide.
2º) Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano JESUS MIGUEL IDROGO BARBERRI y la Sociedad Mercantil CENTRO MÉDICO GALENOSERVICE, 2010, de fecha 23 de noviembre de 2012; en lo que se refiere a dicho medio de prueba este Tribunal lo desecha por cuanto no guarda relación con lo controvertido.- Así se establece.
3º) Copia simple del Acta Constitutiva de la Sociedad Mercantil CENTRO MÉDICO ODONTOLÓGICO GS TEATROS C.A.; siendo que el referido medio de prueba no fue impugnado por la contraparte en la oportunidad correspondiente, este Tribunal la considera fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil; y, le atribuye valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil.- Así se decide.-
4º) Copia certificada de contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano JESUS MIGUEL IDROGO BARBERRI y la Sociedad Mercantil CENTRO MÉDICO ODONTOLÓGICO GS TEATROS C.A., debidamente autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 29, Tomo 253, de fecha 23 de diciembre de 2013. El tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, en cuanto se refiere:
Que las partes contratantes acordaron en la cláusula tercera, que el contrato tendría el plazo de duración de un (1) año, contado a partir del día veintitrés (23) de noviembre de dos mil trece (2013) hasta el día veinticuatro (24) de noviembre de dos mil catorce (2014); que asimismo, en la cláusula cuarta estipularon, que el canon de arrendamiento lo sería por la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 25.000,oo) mensuales.-
Que aunado a ello en la cláusula novena, acordaron lo siguiente:
“…Novena: Serán por cuenta del ARRENDATARIO los pagos de los servicios públicos que utilice, energía eléctrica, aseo urbano y aseo interno, así como también el pago del servicio telefónico. Al término de este contrato por cualquier causa, el ARRENDATARIO deberá presentar al ARRENDADOR, los comprobantes que evidencien que hasta la fecha de entrega del INMUEBLE los servicios públicos a su cargo fueron debidamente cancelados. Queda expresamente entendido que el ARRENDADOR, no asume responsabilidad alguna por la interrupción parcial o total de los mencionados servicios, ni por algún rechazo que pueda efectuar cualquier autoridad con motivo de la solicitud de cualquier perisología para el funcionamiento de las actividades del ARRENDATARIO en el inmueble. El ARRENDADOR no se hace responsable de la perisología que requiera el ARRENDATARIO, para su funcionamiento…” Así se decide.
5º) Original de comunicación que señaló la representación judicial del actor, había dirigido el ciudadano JESUS MIGUEL IDROGO BARBERRI, a la sociedad mercantil CENTRO MÉDICO ODONTOLÓGICO GS TEATROS C.A, en fecha veinticuatro (24) de octubre de dos mil catorce (2014); donde le informaba, que el nuevo canon de arrendamiento que empezaría a regir a partir del veintitrés (23) de noviembre de dos mil catorce (2014) hasta el veintitrés (23) de noviembre de dos mil catorce (2014), sería por la cantidad de BOLIVARES CINCUENTA MIL (Bs.50.000,oo); siendo que dicha documental no fue desconocida por la parte a quien se le opuso, el Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.364 del Código Civil; y lo dá por reconocido de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
6º) Relación que señaló, demostraba la deuda por concepto de aseo y relleno sanitario del Local 8, desde el año 2012 hasta noviembre de 2014, expedida por CORPOELEC; y, donde se especificaba la deuda que se había generado de forma detallada mes a mes.
7º) Impresiones de saldos expedidos en fechas 15/01/2015, 19/01/2015, 23/01/2015, 26/01/2015, 28/01/2015 y 02/02/2015, de la página web de CORPOELEC
8º) Recibo de pago expedido por CORPOELEC, de fecha 20/11/2012, a los efectos de demostrar la cancelación de la deuda hasta el 15 de noviembre de 2012.
9º) Factura expedida por CORPOELEC, emitida en fecha 23 de febrero de 2015, del local objeto de desalojo, por un monto de saldo vencido de Bs.15.119,39 .-
En lo que se refiere ha dichos medios probatorios, este Tribunal observa, que los mismos encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, los cuales por encontrarse incluidos en el capítulo V, Sección I, del Código Civil, en su artículo 1.383, deben considerarse como prueba documental; y se apreciados respecto de su contenido.-
Así lo ha dicho Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, el 20 de diciembre del 2005, donde se estableció lo siguiente:
“..En relación con lo anteriormente expuesto, las notas de consumo de los servicios de energía eléctrica y teléfono, poseen un símbolo probatorio, representado, a través de un logotipo en el primer caso y de las siglas identificadoras al segundo caso, los cuales son reconocidos comúnmente por todas las personas por cuanto el mismo se ha incorporado a nuestro quehacer diario, lo que quiere decir que no hace falta demostrar su autoría por medio de la firma, sino la misma la vamos a demostrar con la autenticidad que emana de un hecho público y notorio como lo son los símbolos representativos característicos de estas empresas..”.-

De modo pues, que en base a ello, se aprecian los referidos medios de prueba en cuanto, se refiere a que de su contenido claramente se desprende, la deuda que presenta el inmueble de autos por concepto de aseo urbano y relleno sanitario entre los meses comprendidos entre noviembre de dos mil trece (2013) a Diciembre de dos mil catorce (2014), ambos con inclusión.- Así se decide.
10º) Copia de comunicación que señaló había sido dirigida por el FRENTE NACIONAL DE RESISTENCIA CONTRA LOS DESALOJOS ARBITRARIOS LA ESPECULACIÓN Y LA USURA, al ciudadano JESÚS MIGUEL IDROGO BARBERRI, en fecha tres (3) de noviembre de dos mil catorce (2014).- Siendo, que la misma no fue ratificada mediante el testimonio la misma no fue ratificada en juicio a través de la prueba testimonial de los ciudadanos que allí intervinieron, no le atribuye valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.- Así se decide.
.11º) Copia certificada de sentencia dictada en fecha 05 de diciembre de 2014, por el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el juicio que por NULIDAD DE ACUERDOS SOMETIDOS EN CARTAS CONSULTAS, incoara JESUS MIGUEL IDROGO BARBERRI contra la JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO SUR 2; en lo que se refiere al referido medio de prueba este Tribunal lo desecha por cuanto no guarda relación con los hechos controvertidos en la presente causa.- Así se establece.-
Igualmente se aprecia, que la parte demandada a los efectos de sustentar sus alegatos, como medio de prueba acompañó:
1º) Copia certificada de contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano JESUS MIGUEL IDROGO BARBERRI y la Sociedad Mercantil CENTRO MÉDICO ODONTOLÓGICO GS TEATROS C.A., debidamente autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 29, Tomo 253, de fecha 23 de diciembre de 2013. El tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, en cuanto se refiere, a los hechos que ya fueron señalados en la oportunidad de ser valorado el mismo medio de prueba que aportó la actora en el juicio.
2º) Copia simple de orden de servicio de desconexión del servicio de electricidad, expedida por CORPOELEC, en fecha veintiocho (28) de febrero de dos mil trece (2013) de la cuenta contrato N° 100000198576. La parte actora impugnó la copia, razón por la cual tratándose de copia simple, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la desecha como medio de prueba en el proceso.- Así se establece.-
3º) Comunicación que señaló había sido suscrita por los ciudadanos Alexis Garrido, Milagros Hernández de Sojo, Daniel Zabaleta e Hilarión López, miembros de la Junta de Condominio del Edificio Sur 2; con el fin de demostrar la deuda que por concepto de condominio mantenía el inmueble de autos.
4º) Copia simple de cheque N° 00000996, a nombre de Clementina Idrogo Vezga, de la cuenta perteneciente a Idolfredo José Hernández García, por un monto de Bs. 52.000,00, contra el Banco BBVA Provincial y, recibo de depósito del Banco Mercantil, nombre de Clementina Idrogo Vezga, realizado por Idolfredo José Hernández García, por un monto de Bs. 52.000,00.
6º) Copia simple de cheque N° 44469014, a nombre de Clementina Idrogo Vezga, de la cuenta perteneciente al CENTRO MÉDICO GALENOSERVICE, por un monto de Bs. 16.000,00, contra el Banco Banesco, Banco Universal. 429 del Código de Procedimiento Civil.
En lo que se refiere a los referidos medios de prueba, este Tribunal, dado que no aportan elementos probatorios alguno pertinentes con la presente causa, los desecha del proceso. Así se declara.
7º) Copia simple de comunicación que señaló había dirigido el ciudadano JESUS MIGUEL IDROGO BARBERRI, a la sociedad mercantil CENTRO MÉDICO ODONTOLÓGICO GS TEATROS C.A, en fecha veinticuatro (24) de octubre de dos mil catorce (2014); donde le informaba, que el nuevo cánon de arrendamiento que empezaría a regir a partir del veintitrés (23) de noviembre de dos mil catorce (2014) hasta el veintitrés (23) de noviembre de dos mil catorce (2014), sería por la cantidad de BOLIVARES CINCUENTA MIL (Bs.50.000,oo); siendo que dicha documental no fue desconocida por la parte a quien se le opuso, el Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.364 del Código Civil; y lo dá por reconocido de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
8º) Comunicación que señaló había sido remitida por el ciudadano JUAN CABELLO, al FRENTE NACIONAL CONTRA DESALOJOS ARBITRARIOS, en fecha seis (6) de marzo de dos mil quince (2015); en lo que se refiere al aludido medio de prueba, este Tribunal como quiera que se trata de un documento privado, que no le es oponible a la demandada, por cuanto no aparece emanado de ella, no le atribuye valor probatorio y lo desecha del proceso.- Así se decide.-
Analizados los medios probatorios aportados a los autos por las partes intervinientes, este Juzgador observa:
El artículo 1.159 del Código Civil vigente establece que: “Los contratos tiene fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causales autorizadas por la Ley”. Este artículo es; y, constituye el eje de la fuerza obligatoria del contrato.
En este orden de ideas, se mantiene que los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la Ley, vale decir, es el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones. En efecto, ordena el artículo 1.264 del Código Civil: “…Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”; lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma muy acentuada. El Juez, en caso de controversia condenará ineludiblemente al deudor a ejecutar la prestación, prescindiendo de criterios subjetivos que atemperen o mediaticen la ejecución de la obligación.
Ahora bien, observa este Sentenciador, que no existe controversia entre las partes, que el ciudadano JESUS MIGUEL IDROGO BARBERRI dio en arrendamiento a la Sociedad Mercantil CENTRO MÉDICO ODONTOLÓGICO GS TEATROS C.A., mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 29, Tomo 253, de fecha 23 de diciembre de 2013, un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el Nº 8, ubicado en la Planta Baja del Edificio Sur 2, el cual se encuentra en la Calle Sur, entre las Esquinas de Miracielos a Hospital, Parroquia Santa Teresa, del Distrito Capital.-
Que en la cláusula tercera del contrato las partes acordaron, que el mismo, tendría el plazo de duración de un (1) año fijo, contado a partir del día veintitrés (23) de noviembre de dos mil trece (2013) hasta el día veinticuatro (24) de noviembre de dos mil catorce (2014); y, que el canon de arrendamiento lo sería por la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 25.000,oo) mensuales.-
Que aunado a ello en la cláusula novena, también pactaron, que serían por cuenta del ARRENDATARIO los pagos de los servicios públicos que utilizara, como lo constituían, el servicio de energía eléctrica, aseo urbano, aseo interno, y servicio telefónico; y, que al término de dicho contrato por cualquier causa, debía presentar al arrendador, los comprobantes que evidenciaran que hasta la fecha de entrega del Inmueble los servicios públicos a su cargo habían sido debidamente cancelados.
Que en el presente caso, no consta de los autos, medio de prueba alguno que demuestre el cumplimiento de la parte demandada en el pago que por concepto de aseo urbano y relleno sanitario generó el inmueble entre los meses de noviembre de dos mil trece (2013) a diciembre de dos mil catorce (2014), ambos con inclusión; ni que demuestre lo alegado por éste, que se le había hecho imposible honrar dichos pagos, por cuanto existía una deuda anterior que debía ser cancelada; por lo cual ante el incumplimiento de las obligaciones que asumió resulta procedente en derecho la pretensión principal de Desalojo con base en el literal “I”, del artículo 40 del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial.- Así se establece.-
Que asímismo, como quiera que tampoco demostró el demandado que entre las partes contratantes, hubiese habido un acuerdo de prórroga o renovación del contrato, luego que venció el mismo, esto es en fecha veinticuatro (24) de noviembre de dos mil catorce (2014), también debe prosperar la pretensión de desalojo con base a la causal prevista en el literal “g” del citado artículo 40 del Decreto en mención.- Así se decide.
-D-
DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS
En ese sentido, se aprecia que la parte actora solicitó en su escrito libelar, que la parte demandada le cancelara la suma de CIENTO DOS MIL SETENTA Y CUATRO BOLÍVARES FUERTES CON NOVENTA Y CINCO CENTIMOS (BS. 102, 074,95,oo), por concepto de daños y perjuicios materiales discriminados de la siguiente manera:
A) La cantidad de BOLÍVARES NOVENTA Y DOS MIL CUATROCIENTOS NOVENTA CON VEINTISEIS (Bs 92.499,26), monto que alegó le adeudaba la arrendataria por cada día que había trascurrido desde el veinticuatro (24) de noviembre de dos mil catorce (2014) hasta el cinco (5) de febrero de dos mil quince (2015), a razón del canon de arrendamiento diario que estipuló en la suma MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y NUEVE BOLÍVARES FUERTES CON CUARENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs.1.249,99); más la suma resultante por los días que habían transcurridos desde el día seis (6) de febrero de dos mil quince (2015) hasta que se produjera la restitución definitiva del inmueble, a razón del citado canon diario, que pidió fuese calculado mediante experticia complementaria del fallo.
B) La suma de BOLÍVARES NUEVE MIL QUINIENTOS SETENTA Y CINCO CON SESENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 9.575,69) por concepto de la falta de pago del aseo urbano y relleno sanitario desde el mes de noviembre de dos mil trece (2013), a diciembre de dos mil catorce (2014), ambos meses con inclusión.
Ahora bien, dispone el artículo 1.167 del Código Civil, lo siguiente:
“…Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Del mismo modo, dispone el artículo 1.271 del Código en mención:
“…Artículo 1.271: “El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios, tanto por inejecución de la obligación como retardo en la ejecución, si no prueba que la inejecución o el retardo provienen de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe”.
Así como el artículo 1.273 del Código en comento:
“…Artículo 1.273: “Los daños y perjuicios se deben generalmente al acreedor, por la pérdida que haya sufrido y por la utilidad de que se le haya privado, salvo las modificaciones y excepciones establecidas a continuación”.

De manera pues, que solo basta con que el acreedor demuestre la inejecución de la obligación o el retardo, para que haya lugar a la indemnización por daños y perjuicios, siendo responsabilidad del obligado demostrar la causa extraña no imputable, el caso fortuito o de fuerza mayor, que lo exima de dicha responsabilidad,
En el caso que nos ocupa, habiendo quedado demostrado a los autos, el incumplimiento de la parte demandada, de las obligaciones contenidas en las cláusulas novena del contrato, como lo era el pago del servicio de aseo urbano y relleno sanitario, entre los meses de de noviembre de dos mil trece (2013), a diciembre de dos mil catorce (2014), ambos meses con inclusión; y, por cada día que ha trascurrido desde el veinticuatro (24) de noviembre de dos mil catorce (2014) hasta el cinco (5) de febrero de dos mil quince (2015), a razón del canon de arrendamiento diario que se estipuló en la suma MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y NUEVE BOLÍVARES FUERTES CON CUARENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs.1.249,99); resulta procedente el derecho que tiene la actora de que se le indemnice la suma de CIENTO DOS MIL SETENTA Y CUATRO BOLÍVARES FUERTES CON NOVENTA Y CINCO CENTIMOS (BS. 102, 074,95,oo), por concepto de daños y perjuicios materiales, ante la falta de pago de tales conceptos.- Así se decide.-
Igualmente resulta procedente el derecho que tiene la actora de que la parte demandada le indemnice por concepto de daños y perjuicios materiales, la suma de MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y NUEVE BOLÍVARES FUERTES CON CUARENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs.1.249,99), que corresponden al monto del canon diario, por cada día transcurrido desde el día seis (6) de febrero de dos mil quince (2015) y hasta que se produzca la restitución definitiva del inmueble, suma ésta que deberá ser calculada mediante experticia complementaria del fallo, que se ordena realizar a tenor de lo preceptuado en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.- Así se decide.-
Asimismo ha solicitado la actora, la indexación de la suma de CIENTO DOS MIL SETENTA Y CUATRO BOLÍVARES FUERTES CON NOVENTA Y CINCO CENTIMOS (BS. 102, 074,95,oo), que por concepto de daños y perjuicios materiales demandó, con base al principio de reparación integral y a los mayores daños, calculada por el Banco Central de Venezuela, desde la fecha de la admisión de la demanda hasta la fecha en que se produjera la sentencia definitivamente firme.-
Con relación a ello, se observa:
La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha veinte (20) de febrero de dos mil catorce (2014), en el recurso de revisión intentado por Promotora Bellagio, C.A., expresó lo siguiente:
“…Por tanto, al resultar los daños y perjuicios producto de la indemnización que le corresponde al demandante derivado del incumplimiento del obligado, no resulta procedente acordar la indexación judicial, sobre la cantidad que obedece a ese concepto, por cuanto ello implicaría un doble pago por el incumplimiento de la obligación…”. (Negritas de la Sala).

Conforme al criterio jurisprudencial antes transcrito, no resulta procedente acordar la indexación judicial sobre la cantidad que obedece al concepto por pago de daños y perjuicios, generados ante el incumplimiento de las obligaciones contractuales, ya que ello implica un doble pago, que genera la ruptura del equilibrio procesal, al crear una desigualdad de las partes; y, por cuanto violenta el derecho a la defensa de aquellos quienes, en virtud de los postulados constitucionales contenidos en los artículos 26 y 257 Constitucionales acuden ante los órganos jurisdiccionales para obtener de estos un pronunciamiento que resuelva la controversia en la cual son partes.
De manera pues, que ante lo señalado, no resulta procedente la corrección monetaria sobre la suma de CIENTO DOS MIL SETENTA Y CUATRO BOLÍVARES FUERTES CON NOVENTA Y CINCO CENTIMOS (BS.102.074,95,oo), que por daños y perjuicios materiales solicitó el accionante. Así se decide.-
Ante la procedencia de la pretensión principal propuesta, resulta innecesario pronunciarse esta alzada en torno a la pretensión subsidiaria que también fue planteada por el actor en su escrito libelar.- Así se establece.-
Como consecuencia de lo anterior, considera este Tribunal, que la sentencia recurrida debe ser objeto de modificación; y que por tanto debe declararse parcialmente con lugar el recurso de apelación que interpuso la parte accionante contra dicha decisión.-
DISPOSITIVO
Por las razones y consideraciones antes expuestas, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la adhesión a la apelación que en fecha veinte (20) de octubre del presente año, formuló la abogada DORIS COROMOTO DA COSTA CORDERO, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, en diligencia presentada ante este Juzgado Superior, en fecha veinte (20) de octubre de dos mil quince (2015), respectivamente, en contra de la sentencia dictada por el Tribunal Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas,
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR, el recurso de apelación interpuesto en diligencias de fechas treinta (30) de julio y doce (12) de agosto de dos mil quince (2015), por la abogado LOURDES NIETO FERRO, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano JESUS MIGUEL IDROGO BARBERRI, parte actora en la presente causa, contra la sentencia dictada en fecha veintiocho (28) de julio de dos mil quince (2015), por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en el juicio que por DESALOJO y DAÑOS Y PERJUICIOS, sigue el ciudadano JÉSUS MIGUEL IDROGO BARBERRI, contra la sociedad mercantil CENTRO MÉDICO ODONTOLOGICO GS TEATROS, C.A., todos anteriormente identificados. En consecuencia QUEDA MODIFICADA la sentencia apelada, en todas y cada una de sus partes.
TERCERO: Se ordena a la parte demandada sociedad mercantil CENTRO MÉDICO ODONTOLOGICO GS TEATROS, C.A., a hacer entrega a la parte actora del inmueble arrendado, constituido por un local comercial distinguido con el Nº 8, ubicado en la Planta Baja del Edificio Sur 2, el cual se encuentra en la Calle Sur, entre las Esquinas de Miracielos a Hospital, Parroquia Santa Teresa, del Distrito Capital.-
CUARTO: PROCEDENTE la indemnización de daños y perjuicios solicitada por la parte actora, en los términos acordados en este fallo, en consecuencia:
a) Se condena a la parte demandada sociedad mercantil CENTRO MÉDICO ODONTOLOGICO GS TEATROS, C.A., a pagar a la parte actora la suma de CIENTO DOS MIL SETENTA Y CUATRO BOLÍVARES FUERTES CON NOVENTA Y CINCO CENTIMOS (BS.102.074,95,oo), por daños y perjuicios materiales generados ante el incumplimiento de la parte demandada, de las obligaciones contenidas en las cláusulas novena del contrato, como lo era el pago del servicio de aseo urbano y relleno sanitario, entre los meses de de noviembre de dos mil trece (2013), a diciembre de dos mil catorce (2014), ambos meses con inclusión; y, por cada día que ha trascurrido desde el veinticuatro (24) de noviembre de dos mil catorce (2014) hasta el cinco (5) de febrero de dos mil quince (2015), a razón del canon de arrendamiento diario que se estipuló en la suma MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y NUEVE BOLÍVARES FUERTES CON CUARENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs.1.249,99).-
b) Se condena a la parte demandada sociedad mercantil CENTRO MÉDICO ODONTOLOGICO GS TEATROS, C.A., a pagar a la parte actora por concepto de daños y perjuicios materiales, la cantidad de MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y NUEVE BOLÍVARES FUERTES CON CUARENTA Y NUEVE CÉNTIMOS, (Bs.1.249,99), que corresponden al monto del canon diario, por cada día transcurrido desde el día seis (6) de febrero de dos mil quince (2015), hasta que se produzca la restitución definitiva del inmueble, suma ésta deberá ser calculada mediante experticia complementaria del fallo, que se ordena realizar a tenor de lo preceptuado en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.-
QUINTO: Se NIEGA, la indexación que sobre dicho monto solicitó la parte actora, por cuanto ello implicaría un doble pago por el incumplimiento de la obligación.-
SEXTO: Dada la naturaleza del presente fallo no hay condenatoria en costas.-
Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias de este Tribunal.
Remítase el presente expediente en su oportunidad legal al Tribunal de origen.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dieciséis (16) días del mes de diciembre de dos mil quince (2015). AÑOS: 204º de la Independencia y 155° de la Federación.-
EL JUEZ.

Dr. OMAR ANTONIO RODRÍGUEZ AGÜERO.
LA SECRETARIA TEMPORAL,

PATRICIA LEÓN VALLÉE

En esta misma fecha, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.), se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA,

PATRICIA LEÓN VALLÉE