TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SUCRE Y JOSÉ ANGEL LAMAS DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA
Cagua, dos (02) de diciembre de Dos Mil Quince (2.015).-
205° y 156°

EXPEDIENTE: 5677-2013.-
PARTE ACTORA: NELLY JANETH PARRA MONTEZUMA, Venezolana, soltera, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-8.728.531.-
PARTE DEMANDADA: ROGELIO GASPAR OPORTO RONDON, nacionalizado, Divorciado, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-24.815.045.-
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.-

SENTENCIA DEFINITIVA.-

I
Se inicia el presente procedimiento en virtud de la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, interpuesta en fecha 03 de Diciembre de 2013, por la ciudadana: NELLY JANETH PARRA MONTEZUMA, Venezolana, soltera, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-8.728.531, debidamente asistida por la Abogada: JHOANNA SILVA, Inscrita en el Inpreabogado bajo el N°8.6876, contra ROGELIO GASPAR OPORTO RONDON, Nacionalizado, Divorciado, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-24.815.045.-
En Fecha 03 de Diciembre de 2013, se procedió a introducir la demanda, en contra del Ciudadano ROGELIO GASPAR RONDON; supra identificado en autos; ante este Tribunal, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
En fecha 09 de Enero de 2014, se procedió a admitir la demanda, cuanto ha lugar en derecho y se ordena emplazar al demandado, antes identificado, para que comparezca dentro de los veinte Días de despacho siguiente.-
En fecha 26 de marzo de 2014, Compareció la Alguacil de este Tribunal, RAUL EDUARDO NUÑEZ y consignó boleta de citación recibida y firmada por la ciudadana ROGELIO GASPAR OPORTO RONDON, C.I: V-24.815.045.-
En Fecha 26 de Marzo de 2014, compareció la ciudadana NELLY PARRA, Titular de la Cedula de Identidad V- 8.728.591 y solicitó copias simples del expediente, Folio Nº42.-
En Fecha 26 de Marzo de 2014, Compareció la ciudadana NELLY PARRA MONTEZUMA, Asistida por la abogada JHOANNA SILVA OVALLES inscrita en el Inpreabogado Nº 86.876 y confirió el Poder Apud-Acta, a la Abogada que la asiste.-
En Fecha 31 de Marzo de 2014, Compareció el ciudadano ROGELIO GASPAR OPORTO RONDO, Titular de la Cedula de Identidad V-Nº24.815.045, y Solicito la copia simple del Expediente Nº5677, Folios: TODO EL EXPEDIENTE.-
En fecha 24 de Abril de 2014, compareció la Abogada, GIANINNA ANDREA OPORTO DURANDEAU, Inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 207.464, actuando en carácter de Apoderada Judicial de la parte del ciudadano ROGELIO GASPAR OPORTO RONDON, Titular de la Cedula de Identidad Nº V-24.815.045 y presentó escrito de contestación.-
En fecha 28 de Abril de 2014, Compareció la Abogado JHOANNA SILVA, Titula de la Cedula de Identidad Nº V-12.609.919 y Solicito copia simple del Expediente Nº5677, Folios: 1, 2, 50, 51, 52, 07, 08,18 al 26.-
En Fecha 30 de Mayo de 2014, Compareció la Abogada JHOANNA SILVA, inscrita en el Inpreabogado Nº86.876, Titular de la Cedula de Identidad Nº V-12.609.919, actuando como apodera de la Ciudadana NELLY JANETH PARRA MONTEZUMA, consigno escrito de pruebas.-
En Fecha 30 de Mayo de 2014, Compareció la Abogada JHOANNA SILVA, inscrita en el Inpreabogado Nº86.876, Titular de la Cedula de Identidad Nº V-12.609.919, actuando como apodera de la Ciudadana NELLY JANETH PARRA MONTEZUMA, solicitando la Medida de prohibición de enajenar y gravar sobre él inmueble propiedad del demandado, Debidamente protocolizado bajo el Nº42, Folio, 263 al 270, protocolo I, Tomo 3 de Fecha 29 de abril de 1999.-
En Fecha 3 de Junio de 2014, Comparece el Ciudadano ROGELIO OPORTO, Titular de la Cedula de Identidad Nº V-24.815.045, solicito Copia simple del Expediente Nº5677, Folios: 58 y 59.-
En la Fecha 03 Junio de 2014, Este Tribunal, mediante auto separado, ordeno apertura de la medida solicitada.-
En Fecha 08 de Junio de 2014, Este Tribunal, mediante auto, se admiten las pruebas y anexos presentados, por la abogada JHOANNA SILVA, inscrita en el Inpreabogado Nº86.876, Titular de la Cedula de Identidad Nº V-12.609.919, actuando como apodera de la Ciudadana NELLY JANETH PARRA MONTEZUMA.-
En Fecha 08 de Julio de 2014, Este Tribunal, mediante auto, admite la solicitud de PRUEBAS DE INFORME, a tal efecto se libró de oficio Nº478.
En Fecha 31 de Julio de 2014, Este Tribunal, mediante auto, advierte a las partes que una vez que conste en autos la misma, se fijara por auto expreso la oportunidad para que presenten sus respectivos informes.-
En Fecha 13 de Agosto de 2014, Compareció, ante este Tribunal, el Ciudadano ROGELIO OPORTO, Titular de la Cedula de Identidad Nº 24.815.045, solicitando una copia sencilla del Expediente Nº 5677, Folio 109.-
En Fecha 14 de Agosto de 2014, Comparece ante este Tribunal, el Ciudadano, RAUL EDUARDO NUÑEZ, alguacil del mismo, Informo que se trasladó a la NOTARIA PUBLICA DE CAGUA, DEL MUNICIPIO SUCRE, UBICADA EN EL C.C STAR CENTER, CAGUA, ESTADO ARAGUA, e hizo la entrega del Oficio Nº14-478, el cual se encuentra Firmado y Sellado.-
En Fecha 08 de Junio de 2015, este Tribunal, mediante auto, ordeno notificar a las partes de conformidad con lo previsto en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, en esta misma fecha se libró dicha boleta.-
En Fecha 08 de Julio de 2015, la alguacil suplente de este Tribunal, deja constancia que hizo entrega de la boleta de notificación ordenada, al ciudadano ROGELIO GASPAR, Titular de la Cedula de Identidad Nº V-24.815.045. La cual se encuentra Firmado y Sellado.-
En Fecha 09 de Julio de 2015, Comparece ante este Tribunal, la Abogada JHOANNA SILVA inscrita en el Inpreabogado Nº86.876, Titular de la Cedula de Identidad Nº V-12.609.919, actuando como apodera de la Ciudadana NELLY JANETH PARRA MONTEZUMA, con el fin de darse por notificada.-
En Fecha 12 de Agosto de 2015, Comparece la Abogada GIANINNA ANDREA OPORTO DURANDEAU, Inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 207.464, actuando en carácter de Apoderada Judicial de la parte del ciudadano ROGELIO GASPAR OPORTO RONDON, Titular de la Cedula de Identidad Nº V-24.815.045, solicito copia simple del expediente Nº5677, Folio: TODO EL EXPEDIENTE.-
En Fecha 17 de Septiembre de 2015, Comparece la Abogada JHOANNA SILVA inscrita en el Inpreabogado Nº86.876, Titular de la Cedula de Identidad Nº V-12.609.919, presento el escrito de Informes.-
En Fecha 17 de Septiembre de 2015, Comparece la Abogada GIANINNA ANDREA OPORTO DURANDEAU, Inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 207.464, presento el escrito de Informes, y su vez solicito ante este tribunal copia fotostática del expediente Nº5677, del Folio 134.-
En Fecha 30 de Septiembre de 2015, Comparece la Abogada GIANINNA ANDREA OPORTO DURANDEAU, Inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 207.464, presento un escrito de Observaciones de Informes de la contraparte, conformidad con lo establecido en el artículo 513 del Código Procedimiento Civil Venezolano.
II
DE LA PRETENSIÓN DEDUCIDA Y DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS
Del análisis del Libelo de la demanda se concluye que la pretensión de la parte demandante consiste en el cumplimiento de contrato de opción compra-venta celebrado en fecha 17 de agosto de 2012 por ante la Notaría Pública de Cagua, el cual quedó anotado bajo el número 53, Tomo 135 de los libros de autenticaciones respectivos, el objeto de dicha convención corresponde a un inmueble ubicado en la Urbanización Ciudad Jardín constituido por un lote de terreno distinguido con el número 7-2-14, en la Avenida Don Marcos Beracasa, calle 2, número catastral 04-06-01-31-10-15 de la ciudad de Cagua Estado Aragua, siendo sus linderos y medidas; NORTE: con parcela N° 7-2-16; SUR: Con parcela N° 7-2-12, ESTE: Con Parcela N° 7-3-13 y OESTE: Con calle 7-2, con un área aproximada de setenta y seis metros cuadrados con sesenta y nueve centímetros (76,69m2), Alega la demandante lo siguiente:
Que: “(…) después de introducir mis recaudos para la compra por recursos de FAOV (…) (…) en la segunda revisión sugieren del Registro Inmobiliario de cambiar el Documento en El Banco de Venezuela porque había un error y fui directamente a que lo subsanaran en Caracas directamente a Departamento legal (…)”.
Que: “(…) me piden datos filiatorios del VENDEDOR; al informarle esta situación al Ciudadano: ROGELIO GASPAR OPORTO RONDON (Vendedor) este en vía telefónica me informo su voluntad de NO VENDER; porque había pasado el lapso y todo había aumentado (…)”.
Que: “(…) solo tenía la intención de regresar (50.000) bolívares de los Cien Mil (100.000°°) Bolívares que le había dado en arras para el momento que se firmó la opción compra-venta (…)”.
Que: “(…) de allí comenzó toda esta situación que me ha producido estrés y daño Psicológico; ya que bien sabía que esta negociación tardaría ya que era por crédito FAOV, y no posee recursos para comprar de contado mucho menos para demandar (…)”.
Que: “(…) solo alega que se me venció el plazo y no aportaría más documentación ni mucho menos extendería Prorroga porque ya NO VENDERIA su casa (…)”.
Por lo tanto, se vio en la obligación de demandar el cumplimiento del contrato fundamentándose en la Gaceta Oficial N° 41.115, decreto N° 11 dictado por BANAVIH, los artículos 1133, 1159, 1160 y 1167 del Código Civil para que el vendedor cumpla con el contrato de opción compra- venta y haga entrega de la documentación solicitada por el Registro Inmobiliario a los fines de lograr la venta definitiva del inmueble. Así como también, los hechos controvertidos se establecen, en virtud de los alegatos esgrimidos por la parte demandada en su escrito de contestación donde expresa lo siguiente:
Que: “(…) Rechazo, niego y contradigo en representación de mi mandante, por no ser ciertos, quemi representado se haya negado a la entrega de los Datos Filiatorios, toda vez que, los mismos fueron entregados por mi mandante, antes de la fecha de autenticación del documento contentivo del acuerdo (…)”.
Que: “(…) Rechazo, niego y contradigo en representación de mi mandante, por no ser cierto, que mi representado conocía de la solicitud de crédito a través del Fondo de Ahorro Obligatorio de Vivienda (…)”.
Que: “(…) Rechazo, niego y contradigo en representación de mi mandante, por no ser cierto, que se haya agotado la vía administrativa, por ante el BANAVIT, en fecha 23 de mayo de 2013 (…)”.
Que: “(…) Rechazo, niego y contradigo en representación de mi mandante, por no ser cierto, que la demandante en autos, ciudadana NELLY JANETH PARRA MONTEZUMA, plenamente identificada en autos, se encuentre amparada por la Gaceta N° 41.115, N° 11, artículo 1; por cuanto en nuestro ordenamiento jurídico, es principio rector, LA IRRETROACTIVIDAD DE LA LEY; ya que para el día cinco (5) de febrero de 2013, había transcurrido íntegramente el lapso establecido en el contrato respectivo(…)”.
Que “(…) Rechazo, Niego y Contradigo en representación de mi mandante, por no ser cierto, que mi representado, haya incumplido con sus obligaciones contractuales y legales, y mucho menos violado flagrantemente, las regulaciones establecidas en el acuerdo firmado en fecha Diecisiete (17) de Agosto del 2012 (…)”.
Que: “(…) el documento de fecha Diecisiete (17) de Agosto de 2012, suscrito entre mi poderdante y la ciudadana NELLY JANETH PARRA MONTEZUMA, plenamente identificado en autos, quedó RESUELTO DE PLENO DERECHO Y SIN INTERVENCION JUDICIAL, tal como lo establece la CLÁSULA SEPTIMA del Contrato(…)”.
Que: “(…) Rechazo, niego y contradigo en representación de mi mandante, por no ser cierto, que mi mandante, deba cumplir con el tanto citado documento Opción a Compra; toda vez que, quien incumplió con lo en el pactado fue la ciudadana NELLY JANETH PARRA MONTEZUMA (…)”.
Que: “(…) Rechazo, niego y contradigo en representación de mi mandante, por no ser cierto (…) (…) deba entregar recaudo alguno después de haber transcurrido casi un año de la firma del referido y tanto citado documento de Opción a Compra (…)”.
III
DEL ANALISIS DEL MATERIAL PROBATORIO

Cursa al folio (04) del expediente, copias fotostáticas de la cédula de identidad de la ciudadana NELLY JANETH PARRA MONTEZUMA, Venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-8.728.531, expedida el día 03-08-2010, donde se evidencia el estado civil de SOLTERA, así como Registro de Información Fiscal con el número V-08728531-2 de la antes mencionada ciudadana, las cuales se valoran como fidedignas de documentos públicos administrativos.-
Cursa al folio (04) del expediente, copias fotostáticas de la cédula de identidad del ciudadano ROGELIO GASPAR OPORTO RONDON, Venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-24.815.045, expedida el día 30-06-2005, donde se evidencia el estado civil de DIVORCIADO, así como Registro de Información Fiscal con el número V-24815045-5 del antes mencionado ciudadano, las cuales se valoran como fidedignas de documentos públicos administrativos.-
Cursa a los folios (06) al (09) y (116) al (121) del presente expediente, copia fotostática certificada de documento configurado como un contrato de opción compra- venta autenticado por ante la Notaria Publica de Cagua, Municipio Sucre del Estado Aragua, quedando anotado bajo el N° 53, tomo 135 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaría, en fecha 17 de agosto de 2012, el cual se valora como fidedigno de documento público, de conformidad con lo establecido en el Artículo 1357 y 1359 del Código Civil en concordancia, con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y en el cual se pactó entre otras cosas el compromiso por parte del vendedor ciudadano ROGELIO GASPAR OPORTO RONDON de la futura venta de un inmueble de su propiedad a la ciudadana NELLY JANETH PARRA MONTEZUMA ubicado en la Urbanización Ciudad Jardín constituido por un lote de terreno distinguido con el número 7-2-14, en la Avenida Don Marcos Beracasa, calle 2, número catastral 04-06-01-31-10-15 de la ciudad de Cagua Estado Aragua, siendo sus linderos y medidas; NORTE: con parcela N° 7-2-16; SUR: Con parcela N° 7-2-12, ESTE: Con Parcela N° 7-3-13 y OESTE: Con calle 7-2, con un área aproximada de setenta y seis metros cuadrados con sesenta y nueve centímetros (76,69m2), fijando la futura venta en un precio de Cuatrocientos Cincuenta mil Bolívares (Bs. 450.000°°), desglosando el monto definitivo en una reserva por Cien mil Bolívares (Bs. 100.000°°) donde el restante sería pagado de la siguiente manera: un monto de trescientos mil Bolívares (Bs. 300.000°°) que sería pagado con un crédito hipotecario que debía ser gestionado en un plazo de noventa días hábiles más una prórroga de treinta días hábiles y el último monto de cincuenta mil Bolívares (Bs. 50.000°°) sería pagado al momento de protocolizar la venta definitiva, igualmente se fijó una cláusula penal por sobre el monto entregado en calidad de reserva, de igual forma, se observa que en la cláusula Octava del contrato en referencia se pactó: “(…) “EL VENDEDOR”, se compromete a consignar a “LA COMPRADORA” toda la documentación requerida para el procesamiento del crédito hipotecario: Documento de propiedad, ficha catastral, solvencia municipal vigente y certificación de gravamen, antes de la firma del presente documento (…)”. Lo que prueba que el vendedor se había comprometido de manera expresa a entregar a la vendedora toda la documentación requerida para tramitar el crédito hipotecario antes de celebrar el contrato de opción compra venta, sin embargo, en dicho contrato no se verificó efectivamente el cumplimiento de dicha cláusula. Y así se valora.-
Cursa a los folios (10) al (15) y del (63) al (68) del presente expediente copias fotostáticas de documento de propiedad del inmueble en litigio, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Sucre y Lamas del Estado Aragua en fecha 29 de abril de 1.999, quedando Registrado bajo el N° 42, folios 263 al 270, Protocolo Primero, tomo 3°, correspondiente al segundo trimestre del año y en donde se evidencia que mediante dicho documento se constituyó hipoteca legal por sobre el inmueble en beneficio de FIVENEZ BANCO HIPOTECARIO, S.A. y BANCO FIVENEZ , SACA, Banco Universal hasta por la cantidad de Veintiún Millones de Bolívares Sin Céntimos (Bs. 21.000.000°°); el presente documento se valora como fidedigno de documento público.- Y así se valora.-
Cursa al folio (16) del presente expediente copia fotostática simple de cheque identificado con el número 69317421 emanado del Banco Mercantil en fecha 30 de enero de 2013, sobre este respecto se evidencia que al ser un documento privado emanado de un tercero debía ser ratificado mediante la prueba de informes establecida en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil situación que no se verificó, por lo tanto debe ser desechada. Y así se desecha.-
Cursa a los folios (17) al (26) y del (69) al (77) del presente expediente copia fotostática del borrador de liberación de hipoteca que gravaba sobre el inmueble constituido por un lote de terreno distinguido con el N° 7-2-14 y la casa sobre él construida ubicado en la urbanización Ciudad Jardín en la Avenida Don Marcos Beracasa, de la ciudad de Cagua, Estado Aragua, suscrito por el Ciudadano Cesar Augusto Méndez Pérez, en su condición de apoderado del Banco de Venezuela, S.A., Banco Universal, donde se declara canceladas todas las obligaciones a cargo del ciudadano ROGELIO GASPAR OPORTO RONDON y por lo tanto extinguida la hipoteca de primer grado que grava sobre dicho inmueble, el cual no fue protocolizado por ante el Registro Público correspondiente, por lo tanto se trata de un documento privado emanado de un tercero debía ser ratificado mediante la prueba de informes establecida en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil situación que no se verificó, por lo tanto debe ser desechada. Y así se desecha.-
Cursa al folio (27) del presente expediente copia fotostática de cheque de gerencia número 10098629 emanado por Corp Banca, C.A., Banco Universal girado en fecha 14 de agosto de dos mil doce (2012) a nombre del ciudadano Rogelio Gaspar Oporto Rondón, por un monto de cien mil bolívares (Bs. 100.000°°), el cual debe ser adminiculado con el contrato de opción compra venta presente a los folios (06) al (09) del presente expediente y prueba que efectivamente se utilizó dicho instrumento para pagar la reserva a la que refiere la Cláusula Quinta del mencionado pacto. Y así se valora.-
Cursa a los folio (28) al (30) del presente expediente, copia fotostática de Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela de fecha veinte y uno (21) de febrero de dos mil trece (2.013) donde se encuentra publicada Resolución N° 11, emanada por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat el día cinco (05) de febrero de dos mil trece (2.013), lo cual se evidencia, no es susceptible a ser evaluado en virtud que las disposiciones legales son elementos de conocimiento general que no constituyen elementos probatorios a ser promovidos por las partes, por lo esté Juzgador se abstiene de valorar la misma.-
Cursa al folio (31) del presente expediente, copia fotostática de comunicación emitida por la ciudadana Nelly Janeth Parra Montezuma dirigida al Banco Nacional de Vivienda y Hábitat con motivo de la venta del inmueble objeto de la presente demanda, el cual se observa que es un documento privado emanado de una de las partes y dirigido a una entidad bancaria el cual por su naturaleza debía ser ratificado en el juicio mediante la prueba de informes establecida en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil situación que no se verificó, por lo tanto debe ser desechada. Y así se desecha.-
Cursa al folio (32) del presente expediente, copia fotostática de escrito recibido por la Fiscalía 32° de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha el cual fue redactado por la ciudadana Nelly Janeth Parra mediante el cual expone situaciones relativas a la opción compra venta de la casa en cuestión de las cuales se observa que no se aportó a los autos actuación alguna por parte del Ministerio Público por lo tanto dicho documento no representa relevancia para la resolución de la presente demanda, en consecuencia debe ser desechada. Y así se desecha.-
Cursa a los folios (33) al (37) y (122) al (127) del presente expediente documento autenticado por ante la Notaría Pública de Cagua Estado Aragua en fecha 29 de junio de 2011 quedando anotado bajo el número 47, Tomo 230 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría mediante dicho documento se celebra opción de compra venta entre el ciudadano ROGELIO GASPAR OPORTO RONDON, en su carácter de vendedor y la ciudadana YOALI MARÍA AGRAZ DE MARQUEZ siendo el objeto del contrato el mismo inmueble que se debate en esta causa, sin embargo se evidencia que no corresponde a la pretensión incoada por la parte demandante y en consecuencia, debe ser desechada. Y así se desecha.-
Cursa a los folios (104) al (107) del presente expediente, recibo emitido por “Yraima Rodríguez Bienes Raíces, C.A.,” el cual aparentemente guarda relación con la transacción realizada en el contrato de opción compra- venta que genera la presente demanda, el cual se observa que es un documento privado emanado de una de las partes el cual debía ser ratificado en juicio mediante la prueba de informes establecida en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil situación que no se verificó, por lo tanto debe ser desechada. Y así se desecha.-
IV
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
De la revisión y análisis del material probatorio este juzgador observa que los hechos se suscitaron y de seguida se establecen de la siguiente manera: el ciudadano ROGELIO GASPAR OPORTO RONDON, celebró contrato de opción compra- venta con la ciudadana NELLY JANETH PARRA MONTEZUMA, dicho documento fue autenticado por ante la Notaría Pública de Cagua en fecha 17 de agosto de 2012 y se encuentra asentado en los libros de Autenticaciones bajo el N° 53, tomo 135, donde se acordó que el ciudadano ROGELIO GASPAR OPORTO RONDON le vendería un inmueble a la ciudadana NELLY JANETH PARRA MONTEZUMA, ubicado en la Urbanización Ciudad Jardín constituido por un lote de terreno distinguido con el número 7-2-14, en la Avenida Don Marcos Beracasa, calle 2, número catastral 04-06-01-31-10-15 de la ciudad de Cagua Estado Aragua, siendo sus linderos y medidas; NORTE: con parcela N° 7-2-16; SUR: Con parcela N° 7-2-12, ESTE: Con Parcela N° 7-3-13 y OESTE: Con calle 7-2, con un área aproximada de setenta y seis metros cuadrados con sesenta y nueve centímetros (76,69m2); según consta de documento Protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Sucre y Lamas del Estado Aragua, quedando anotado bajo el N° 42, folios 263 al 270 del tomo 3° protocolo 1° correspondiente al segundo trimestre del año 2012.- El precio de dicha venta fue estipulado en la cantidad de Cuatrocientos Cincuenta mil Bolívares (Bs. 450.000°°), desglosando el monto definitivo en una reserva por Cien mil Bolívares (Bs. 100.000°°) donde el restante sería pagado de la siguiente manera: un monto de trescientos mil Bolívares (Bs. 300.000°°) que sería pagado con un crédito hipotecario que debía ser gestionado en un plazo de noventa días hábiles más una prórroga de treinta días hábiles y el último monto de cincuenta mil Bolívares (Bs. 50.000°°) sería pagado al momento de protocolizar la venta definitiva, estableciendo un lapso de noventa (90) días continuos, más treinta (30) días continuos de adición en caso de ser necesario, todo eso para el cumplimiento de dicha opción; además, en la en la cláusula Octava del contrato en referencia se pactó: “(…) “EL VENDEDOR”, se compromete a consignar a “LA COMPRADORA” toda la documentación requerida para el procesamiento del crédito hipotecario: Documento de propiedad, ficha catastral, solvencia municipal vigente y certificación de gravamen, antes de la firma del presente documento (…)”.-
Ahora bien, alega la parte demandante que tras suscribir el contrato de opción compra venta efectuó los trámites respectivos para acceder a un crédito por el Fondo de Ahorro Obligatorio de Vivienda a los fines de pagar el restante de la deuda contraída a causa de lo pactado, así mismo, expresa que pese a participarle al vendedor que necesitaba una serie de recaudos requeridos para tramitar dicho crédito, el vendedor se negó a entregar dichos documentos y ahora se niega a vender el inmueble.-
Por otra parte, en su escrito de contestación la parte demandada reconoce que suscribió contrato de opción compra venta con la parte actora pero niega que le fue solicitado documento alguno antes de la fecha acordada para que tuviera lugar la venta definitiva.-
Siendo el contrato una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico (Art. 1.133 Código Civil). Se debe enfatizar la voluntad de las partes al realizar dicha convención, es decir, ambas partes están de acuerdo en los términos pactados y conocen el límite de sus disposiciones, destacando el principio de la autonomía de la voluntad, a tal respecto es importante citar lo esgrimido por el Doctor Eloy Maduro Luyando (Curso de Obligaciones, tomo II, derecho civil III, página 520 y 521, tema 847).
“El principio de la autonomía de la voluntad consiste en considerar que toda persona sólo puede obligarse en virtud de su propio querer libremente manifestado. Solo la voluntad de un sujeto de derecho es apta para producir obligaciones. (…)”
Tomando en cuenta lo anteriormente expuesto, cada ciudadano tiene la libertad de contratar, pero debe considerar las consecuencias de lo que está pactando, además de limitarse a lo convenido.
La doctrina venezolana, ha sostenido que la opción de compraventa es un contrato consensual, en el cual se encuentra involucrada la libre voluntad de las partes; siendo atípico, pues no está expresamente regulado en el Código Civil, sino por vía jurisprudencial. Constituyendo entonces, citando al autor Vegas Rolando (2002), “el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”. Igualmente, los autores Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre expresaron en su obra Curso de Obligaciones, tomo II, derecho civil III, página 565 y 566, tema 889B.). lo siguiente: “(…) consideramos que la promesa bilateral de compra venta es perfectamente válida en el derecho venezolano. El promitente se obliga a vender y el otro contratante se obliga a comprar una cosa determinada por un precio. Este contrato es muy común y a veces necesario en materia de compra venta de inmuebles, por el cual las partes se obligan a contratar, a celebrar una futura compra venta ante la Oficina Pública de Registro competente. Esto tiene la ventaja de que las prestaciones de ambas partes se pueden cumplir coetáneamente (…) (…) Para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades (Solvencias de impuestos municipales, pago de anticipo de impuesto sobre la renta o presentación del comprobante de vivienda principal); además, generalmente el comprador requiere financiamiento de un tercero quien exigirá hipoteca en garantía del préstamo que otorgue (…)”.
Entonces se tiene que, la opción de compraventa, es aquel acuerdo mediante el cual las partes tienen la potestad de decidir sobre la celebración un contrato de compraventa definitivo, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. De lo cual coligen ciertos elementos, a saber: a) la concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente respecto a la realización de la compra; b) la determinación del objeto; c) el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición; y d) la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción; siendo fundamental, por muy breve que sea éste; y su finalidad tiene que ver con la naturaleza propia del contrato, pues mediante a él, la vinculación del concedente no es temporalmente ilimitada, pues sería el tiempo hábil durante el cual se puede ejercitar el derecho de opción.
Así las cosas, dispone el artículo 1.159 del Código Civil. “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.”
El artículo previamente descrito, expresa la intención del legislador de otorgar a los suscribientes de un contrato la potestad de pactar las prestaciones que deseen siempre que no violen el orden público o contradigan las buenas costumbres, al ser un acto consentido, las partes son libres de regular el mismo a su criterio y al cumplir con los requisitos antes enunciados adquieren carácter y fuerza de ley entre los obligados, esto se refiere al debido cumplimiento de los mismos sin intenciones ocultas.
Siguiendo el orden de ideas, el doctrinario Dr. Eloy Maduro Luyando antes reseñado (Curso de Obligaciones, tomo II, derecho civil III, páginas 525- 528) indica los caracteres del contrato, entre ellos es importante resaltar lo siguiente:
“(…) 3° El contrato produce efectos obligatorios entre las partes
Siendo el contrato el resultado de la libre manifestación de voluntad de las partes contratantes e imperando en el Derecho Moderno el principio consensualista, es obvio que sea de obligatorio cumplimiento para las partes, quienes así lo han querido y consentido en limitar sus respectivas voluntades. (…)” (Subrayado y negritas de este juzgado).
Así que, se tiene que ambas partes, coincidieron en definir la negociación celebrada entre ellas como una promesa bilateral de venta, la cual implica un contrato que precede a una venta definitiva, mediante la cual se establecen las condiciones que regulan la negociación, y que, cumplidas en la forma pactada conducen a su terminación, con el otorgamiento de la escritura definitiva y la entrega del inmueble pre-vendido. En el caso bajo análisis, se observa que en el referido contrato, hubo acuerdo de voluntades en el objeto de la venta, en el precio y finalmente en la oportunidad de la tradición o entrega de lo vendido, asimismo, no se observa ninguna infracción a la ley, buenas costumbres o el orden público en el contenido de dicho contrato.
Analizando lo anteriormente expuesto, el demandado tenía la obligación de entregar una serie de documentos necesarios para el trámite del futuro crédito hipotecario tal y como se pactó en la cláusula octava del contrato de opción compra- venta, sin embargo de la revisión realizada al presente expediente pudo verificarse que no consta en autos la entrega de dichos recaudos por parte del optante vendedor.
En tal sentido, cuando las partes celebran un contrato sinalagmático como es la promesa bilateral de compra-venta, pueden regular el orden en que cumplirán sus prestaciones recíprocas. Pero si los contratantes, no han determinado el orden del cumplimiento de sus obligaciones, este cumplimiento debe ser recíproco y simultáneo. Esta simultaneidad es, en efecto, conforme a la naturaleza misma del contrato sinalagmático. Cada contratante, como solo consciente en obligarse para obtener la prestación con que cuenta, vería burlada sus esperanzas si estuviese obligado a entregar lo que ha prometido, sin recibir al mismo tiempo aquello que se le prometió a cambio.
Tras haber examinado minuciosamente lo alegado y probado en el caso en arras, este juzgador resalta que era estrictamente necesaria la entrega de los recaudos exigidos por el banco para la tramitación del crédito hipotecario que serviría para honrar el pago de la deuda contraída y obtener la venta definitiva del inmueble objeto del presente procedimiento, siendo que este requisito era fundamental para la consecución del resto de las obligaciones pactadas.
En este mismo orden de ideas, el objetivo principal del contrato de opción es preparar la vía necesaria para realizar la venta final del inmueble pero el hecho de que se trate de un precontrato, no excusa a las partes de incumplirlo y librarse de sus obligaciones sin consecuencia alguna ya que continua siendo un pacto de naturaleza contractual que genera obligaciones para los contratantes, igualmente, es bien sabido que el proceso de transferencia de propiedad de un inmueble es tedioso por la cantidad de documentos que se deben recopilar por ello tales contratos disponen de un plazo largo para su cumplimiento, normalmente mayor o igual a cuatro meses y por lo tanto el vendedor debía tener dichos documentos listos antes de finalizar el lapso otorgado de ciento veinte días continuos (noventa días inicialmente más treinta días de prórroga), ahora bien, la incongruencia radica en que el vendedor no pudo probar que tenía disponible los documentos necesarios para completar la venta en el lapso estipulado, condición que trabó las gestiones tendientes a completar la compra venta definitiva del inmueble, es por ello que se cree necesario traer a colación lo establecido en el artículo 1.160 de nuestro código civil que establece: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”; este Artículo se refiere que los contratos no solo deben ser interpretados en su sentido estricto o el literal, sino que también debe verificarse la intención de los contratantes al momentos de suscribir el mismo y la actitud que han demostrado su cumplimiento, imperando siempre la buena fe.-
Dado que los criterios anteriormente expuestos solo llevan a una evidente conclusión y es que la demanda deba declararse Con Lugar, también es necesario recalcar que al encontrar fundamento los alegatos de la parte demandante, esta probó su intención de honrar el contrato pactado y por lo tanto este Juzgado condena al demandados a cumplir con la venta a la ciudadana Nelly Janeth Parra Montezuma del inmueble objeto de demanda en las mismas condiciones y términos del contrato consignado como instrumento fundamental de la presente causa, fijando para ello un lapso de noventa días continuos contados a partir que la decisión quede definitivamente firme. Y así se decide.-
V
DISPOSITIVA
Por las razones anteriormente expuestas este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y José Ángel Lamas de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley Declara; PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoado en fecha 03 de Diciembre de 2013, por la ciudadana: NELLY JANETH PARRA MONTEZUMA, Venezolana, soltera, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-8.728.531, debidamente asistida por la Abogada: JHOANNA SILVA, Inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 86.876, contra el ciudadano ROGELIO GASPAR OPORTO RONDON, Venezolano, Divorciado, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-24.815.045. SEGUNDO: Se ordena a la parte demandada, representada por el ciudadano ROGELIO GASPAR OPORTO RONDON, Venezolano, Divorciado, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-24.815.045 que cumpla con lo pactado en la cláusula octava del contrato opción compra venta autenticado por ante la Notaría Pública de Cagua en fecha 17 de agosto de 2012 y se encuentra asentado en los libros de Autenticaciones bajo el N° 53, tomo 135, y reúna los documentos necesarios para la completa y definitiva venta del inmueble ubicado en la Urbanización Ciudad Jardín constituido por un lote de terreno distinguido con el número 7-2-14, en la Avenida Don Marcos Beracasa, calle 2, número catastral 04-06-01-31-10-15 de la ciudad de Cagua Estado Aragua, siendo sus linderos y medidas; NORTE: con parcela N° 7-2-16; SUR: Con parcela N° 7-2-12, ESTE: Con Parcela N° 7-3-13 y OESTE: Con calle 7-2, con un área aproximada de setenta y seis metros cuadrados con sesenta y nueve centímetros (76,69m2); según consta de documento Protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Sucre y Lamas del Estado Aragua, quedando anotado bajo el N° 42, folios 263 al 270 del tomo 3° protocolo 1° correspondiente al segundo trimestre del año 2012 a la ciudadana NELLY JANETH PARRA MONTEZUMA, Venezolana, soltera, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-8.728.531 en las mismas condiciones pactadas en el contrato ut supra mencionado. TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada, por resultar totalmente vencida en el presente de conformidad con lo establecido con el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y José Ángel Lamas de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua. En Cagua, a los dos (02) días del mes de diciembre de Dos Mil Quince (2.015). Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación.-
EL JUEZ PROVISORIO,

ABG. WUILLIE GONCALVES.-
LA SECRETARIA,
ABG. BERLIX ARIAS.-
En esta misma fecha, siendo la 03:00 p.m., se publicó y registró la anterior Sentencia.
LA SECRETARIA.

Expediente. N° 5677-2013.-
WGG/BA/Sb.-