TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

TRIBUNAL VIGÉSIMO QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Caracas, 16 de diciembre de 2015
Años 205° y 156°

PARTE ACTORA: JULIO FERMÌN MAYAUDON, titular de la Cédula de Identidad Nº V-3.769.514, abogado, actuando en su propio nombre y representación, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 81.717.

PARTE DEMANDADA: COMUNIDAD DE COPROPIETARIOS, JUNTA DE CONDOMINIO Y ADMINISTRADORA DE CONDOMINIO DEL “CONJUNTO PARQUE RESIDENCIAL LOS CAOBOS”, ubicado en la avenida este 2 entre las calles sur 17 y sur 19 de la parroquia la Candelaria, Municipio Libertador, Caracas.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: NILVES SULBARAN y YOLANDA BORGES CASTILLO, inscritas en el Inpre abogado bajo los Nos 72.370 y 121.931.

OBJETO DE LA DEMANDA: NULIDAD DE ACTA DE ASAMBLEA.

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE: AP31-V-2015-000972

I
NARRATIVA

La presente causa se inicia con libelo de demanda introducido por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipios Ordinarios y Ejecutores de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y en virtud del sorteo correspondiente de fecha 17 de septiembre de 2015, fue asignado su conocimiento, sustanciación y decisión ante este Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, quien lo recibe en 21 de noviembre de 2015. Junto al libelo de la demanda la parte actora consigna documentos anexos que cursan del folio ocho (8) al cuarenta y nueve (49) del presente expediente.

En fecha veinticuatro (24) de septiembre de 2015, fue admitida la demanda por los trámites del procedimiento breve y el Tribunal ordenó la citación de la parte demandada de la Junta de Condominio del edificio comunidad de propietarios de la torre “B” etapa 4 del Conjunto Parque Residencial Los Caobos, a la Junta de condominio o de Copropietarios y a la Administración o Administrador del condominio, todas representadas en la persona de los ciudadanos LUIS CONTRERAS en su carácter de Presidente, NILIBETH DE WEFER en su carácter de VICEPRESIDENTA y MARÌA DE PAREDES en su carácter de SECRETARIA.

Por diligencia de fecha 5 de octubre de 2015, la parte actora consignó escrito de reforma de la demanda, en virtud de que no se había accionado la citación de la parte demandada, ni se habían elaborado las compulsas para rectificar un error involuntario en el que se coloco el nombre de NILIBETH DE WEFER siendo el correcto el de NILVES SULBARAN, tal y como se evidencia de los folios cincuenta y dos (52) al cincuenta y ocho (58). El Tribunal en fecha 8 de octubre de 2015, la admite y ordena la citación de la parte demandada.

Asimismo en fecha 15 de octubre de 2015 la parte actora mediante diligencia consignó fotostatos a los fines de que se libere la compulsa para la citación, en esta misma fecha se dejo constancia de haber cancelado los emolumentos al alguacil para la práctica de la citación, posteriormente en fecha 18 de noviembre de 2015 compareció el alguacil y mediante diligencia consigno recibo de citación debidamente firmado a nombre de la Junta de Condominio del Conjunto Residencial Los Caobos, cumplida la actividad citatoria:

Llegada la oportunidad de la contestación de la demanda, en fecha 20 de noviembre de 2015, compareció la abogada NILVES SULBARAN miembro de la Junta de Condominio y en representación de la parte demandada, y mediante escrito da contestación a la demanda; en fecha 26 de noviembre del mismo año, consignó escrito de Promoción de Pruebas, y en fecha 27 de noviembre de 2015 el Tribunal las admite y en consecuencia procede a fijar los días para que comparezcan los testigos promovidos, asimismo se ordenó aperturar cuaderno contentivo de las pruebas documentales de la parte demandada visto su volumen.

En fecha 1° de diciembre de 2015, se dio inicio al acto de declaración de testigos de los ciudadanos: ARMANDO JOSÈ RODRIGUEZ, cedula de identidad Nº V-9.488.195, JASMIN BLANCO cédula de identidad Nº V-5.421.189, LEXYS MOLINA cédula de identidad Nº V-4.612.637, YULITZA PALACIOS cédula de identidad Nº V-10.487.580, JIMMY VILORIA cédula de identidad Nº V-10.914.722, dejando constancia el Tribunal que no comparecieron, dejando desierto el acto.

En fecha 4 de diciembre de 2015, se dio inicio al acto de declaración de testigos a los ciudadanos NANCY RODRIGUEZ cédula de identidad Nº V-5.428.005, ELIDES ERMINIA GOMEZ SILVA cédula de identidad Nº V-3.802.734, MAGALY COROMOTO ESCALONA, cédula de identidad Nº V-13.864.595, DEIVIS ECHEVERRIA cédula de identidad Nº V-8.618.297, FRANCYS CABRERA cédula de identidad Nº V-16.657.887, no compareciendo al acto la ciudadana NANCY RODRIGUEZ, y siendo debidamente evacuados los ciudadanos anteriormente mencionados.

Mediante diligencia de fecha 4 de diciembre de 2015, comparecieron los ciudadanos LUIS CONTRERAS, NILVES SULBARAN y LIGIA SIERRA quienes otorgaron poder apud acta a las abogadas YOLANDA BORGES CASTILLO y NILVES MERCEDES SULBARAN.

En fecha 04.12.2015, la parte actora consigna escrito de promoción de pruebas constante de seis (6) folios útiles y once (11) anexos, el cual fue proveído por auto de esa misma fecha en el cual se admitieron las pruebas documentales, negándose la prueba de informe y la prueba de exhibición de documento.

En fecha 4 de diciembre de 2015 la parte demandada consigna diligencias mediante la cual solicita nueva oportunidad para la declaración de los testigos que quedaron desiertos, así como la omisión de la admisión de la prueba de exhibición, las cuales fueron proveídos por este Tribunal mediante auto de esta misma fecha, procediendo a fijar nueva oportunidad y negándose la prueba de exhibición.

En fecha 7 de diciembre de 2015, se dio inicio al acto de declaración de testigos a los ciudadanos MAGALY ANDRADE cédula de identidad Nº V-3.766.253, DAIVINSON COFFI cédula de identidad Nº V-13.747.067 siendo debidamente evacuados dichos ciudadanos. Asimismo se dejo constancia de la no comparecencia de los ciudadanos ZULAIMA GUZMAN, ROMER PACHECO Y JAHN POOL CHARMELO.

En fecha 8 de diciembre de 2015, se dio inicio al acto de declaración de testigos a los ciudadanos NANCY RODRIGUEZ, cédula de identidad N° V-5.428.005, LEXIS AURORA MOLINA, cedula de identidad N° V- 4.612.637 y YULEITZA DEL CARMEN PALACIOS cédula de identidad N° V-10.487.586. Asimismo se dejo constancia de la no comparecencia de los ciudadanos ARMANDO RODRÍGUEZ y JAZMÍN BLANCO.

En fecha 9 de diciembre de 2015 la parte actora consignó escrito de observaciones constante de seis (6) folios útiles.

II
DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES

La parte actora en su escrito de demanda y de reforma aduce ser propietario del apartamento N° 124 ubicado en el piso 12 de la torre “B” del Conjunto Parque Residencial Los Caobos. Señala que desde hace varios años ejerce la Junta de Condominio los ciudadanos LUIS CONTRERAS, NILVES SULBARAN y MARIA VARELA DE PAREDES quienes han venido violando la ley de propiedad horizontal, el documento de condominio y su reglamento, aduce igualmente que la Junta hace caso omiso a sus objeciones advertencias, alertas y reclamos, hechos de manera verbal, telefónica y escrito. Señala que se han presentado irregularidades desde finales del año 2014 en cuanto al tema de las bombas de agua del edificio y la reparación de las mismas, siendo que el 18 de agosto de 2015 colocan un aviso de convocatoria para una Asamblea de copropietarios el día 19 de agosto sin dar cumplimiento a lo previsto en el documento de condominio para tratar el problema del agua en el edificio y la situación de las mismas, en la cual se llevo a cabo sin el quórum reglamentario que exige la ley de propiedad horizontal, el documento de condominio y su reglamento. Aduce que en el recibo de condominio de agosto de 2015 aparece facturado en el REGLON DE GASTOS NO COMUNES un cobro signado con código N° 906 por concepto de CUOTA MTTO PREVENTIVO BOMBAS por un monto de 100 bs sin ninguna justificación ni explicación. En consecuencia de sus alegatos procede a demandar la nulidad de la asamblea de copropietarios realizada en fecha 19 de agosto de 2015 subsidiariamente demanda la nulidad de todo lo acordado en esa asamblea, así como la nulidad parcial del recibo de condominio de su apartamento del mes de agosto del año 2015.

Por su parte, la demandada en su escrito de contestación a la demanda, niega, rechaza y contradice la demanda intentada por JULIO FERMIN MAYAUDON tanto en los hechos como en el derecho. Asimismo rechaza, niega y contradice que la asamblea de copropietarios de agosto de 2015 se haya celebrado de forma ilegal alegando que es cierto que la misma no fue convocada por la prensa sino publicitada mediante escritos de convocatorias en las áreas comunes del edificio, niega rechaza y contradice que en la asamblea de copropietarios no se haya cumplido con el quórum reglamentario para su celebración y por ultimo niega, rechaza y contradice que se haya hecho caso omiso a las omisiones alertas del actor.

III
DEL ANALISIS PROBATORIO

De la revisión de los hechos alegados por las partes se evidencia que se encuentran debidamente reconocidos que el ciudadano Julio Fermín Mayaudon, parte actora en el presente juicio es propietario del apartamento N° 124, ubicado en la Torre B piso 12 del Conjunto Parque Residencial Los Caobos; que fue celebrada la Asamblea Extraordinaria de Propietarios el día 19 de agosto de 2015 a consecuencia del corte del servicio de agua por el daño de las bombas; que fue aprobado el pago de una cuota especial para la reparación y el cobro de Bs. 100,00 para el mantenimiento de las bombas; que los ciudadanos LUIS CONTRERAS; NILVES SULBARAN y MARIA VALERA DE PAREDES, son los miembros de la junta de condominio y administración; por último, se tiene como no controvertido el hecho de la convocatoria por prensa ya que fue reconocido por las partes que no se dio cumplimiento a dicha obligación legal.

Por su parte, este tribunal observa que los hechos controvertidos en la presente causa son el incumplimiento de los requisitos para la convocatoria de las Asambleas Extraordinarias conforme al Documento de Condominio y su Reglamento, así como lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, y el indebido cobro de una cuota de mantenimiento como gasto no común. Y así se establece.

Ahora bien, trabada la litis en los términos expuestos observa esta sentenciadora que nuestra Ley sustantiva prevista en la Ley de Propiedad Horizontal, en su Artículo 25 establece:

Artículo 25: “Los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a los artículos precedentes serán obligatorios para todos los propietarios. Cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría por violación de la Ley o del documento de condominio o por abuso de derecho. El recurso deberá intentarse dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha de la asamblea correspondiente o de la comunicación de la decisión hecha por el administrador si el acuerdo hubiere sido tomado fuera de asamblea”

Cónsono con lo anterior, establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.

En ese sentido, en la oportunidad para promover pruebas en el presente juicio, comparecen ambas partes a los fines de promover sus medios probatorios haciendo uso de éste derecho, las cuales serán analizadas conforme a lo establecido en los artículos 506, 507, 508, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil.

Ahora bien, la parte actora promueve documentales que acompaña a su libelo de la demanda y su escrito de contestación identificadas en su escrito de promoción de pruebas con las letras “A, B, C D, E, F, G, H, I, J, K, L, M y N”, las cuales se pasan analizar de seguida:

Marcada A, consigna copia simple del documento de propiedad debidamente registrado ante la oficina de Registro Público, con el cual pretende demostrar su cualidad de propietario del inmueble distinguido con el N° 124, piso 12, de la Torre B del Conjunto Residencial Los Caobos, observando quien sentencia que el antes descrito instrumento, conforma dada su condición de estar debidamente protocolizado, un documento público que fue opuesto en copia simple a la parte demandada de conformidad con lo previsto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quien a tenor de la misma tenía la carga de impugnar dicha copia en la oportunidad legal, el cual no fue impugnado y por tanto se tiene por reconocido al no estar controvertido el hecho de la cualidad de propietario que ostenta el actor, y así se establece.

Marcado B, consigna copia simple del documento de condominio y su reglamento debidamente registrado ante la oficina de Registro Público, con el cual pretende demostrar la normativa que regula los gastos que deben ser aprobados por la Asamblea de Propietarios, observando quien sentencia que el antes descrito instrumento, conforma dada su condición de estar debidamente protocolizado, constituye un documento público reconocido por las partes y se le otorga pleno valor probatorio.

Marcado C, consigna copia simple del recibo de condominio del mes de agosto de 2015, correspondiente al apartamento de su propiedad N° 124, con el cual se pretende demostrar el reglón con Código 906, por concepto de “CUOTA MTTO PREVENTIVO BOMBAS”, por un monto de Bs. 100,00 facturado como gastos no comunes, con lo cual se evade el contenido del artículo 3 ordinal g) del Reglamento del Documento de Condominio, siendo lo correcto la facturación como gastos comunes, se observa que el recibo no fue impugnado por la parte demandada siendo que el mismo ha sido reconocido en los hechos alegados en el presente juicio, se le otorga valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.

Marcado D, E, F y G, consigna originales de comunicaciones que le fueron entregadas y recibidas por la Junta de Condominio Parque Residencial Los Caobos, Torre B, en las cuales se dirige a la Junta de Condominio y ratifica su contenido solicitando explicación sobre la facturación del Cobro de gastos no comunes y rechazo del mismo, asimismo solicito el presupuesto y el contrato de reparación de las bombas, dichas documentales no fueron impugnadas por la parte demandada, por lo que se les otorga valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo, quien sentencia observa que dichas comunicaciones no arrojan ningún elemento de convicción a los fines de demostrar los hechos controvertidos como lo son la nulidad de asamblea y recibo de condominio, por lo que este Tribunal desecha dichas documentales, y así se establece.

Marcado con las letras H, J, K, L y M, consigna y hace valer recibos de condominio en original correspondiente a los meses junio 2014, septiembre 2014, octubre 2014, febrero 2015 y junio 2015, a los fines de demostrar el cobro efectuado por reparación de bombas de agua, hecho no controvertido en la presente demanda, razón por la cual éste tribunal desecha las documentales, y así se establece.

Consigna marcado I y N, en copia simple recibo de pago por concepto de cuota especial para la reparación, mantenimiento y modernización del cuarto de bombas, pertenecientes al apartamento N° 118, observando quien sentencia que aún cuando dichas copias no fueron impugnadas por la parte demandada, no guardan relación con el apartamento del cual es propietario el demandante, razón por la cual son desechados, y así se establece.

Por su parte la parte demandada, mediante escrito de promoción de pruebas promueve las siguientes documentales:

Marcada como anexo I al VI Actas de Asambleas y Actas de Reuniones de Junta de Condominio signadas con los Nros 163, 170, 7, 9, 10 y 175, según sus dichos en copias certificadas, las cuales una vez verificadas se evidencia que fueron certificadas con nota al adverso por el presidente de la Junta de Condominio, quien no tiene cualidad para dar fe pública de la certificación de un documento, por lo que las mismas son copias simples de las actas que cursan a los libros de Asambleas y Libro de Actas de Junta de Condominio, y así son tomadas por el Tribunal. Ahora bien en cuanto a su valoración quien sentencia observa que dichas actas no fueron impugnadas por la parte demandada siendo que las mismas merecen valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo, este tribunal observa lo siguiente:
Del ACTA DE ASAMBLEA N° 163 y 170, de fecha 15-05-2013 y 01-07-2014, se evidencia que no se encuentra controvertido el hecho de que los ciudadanos LUIS CONTRERAS, MARIA VALERA y NILVES SULBARAN, son los miembros de la Junta de Condominio de la Torre B del Conjunto Parque Residencial Los Caobos, por lo cual nada aporta dicha acta al proceso a los hechos controvertidos en la presente demanda, y así se establece.

Del ACTA DE REUNIÓN DE LA JUNTA DE CONDOMINIO N° 7, de fecha 21-10-2014, solicitada por el ciudadano JULIO MAYAUDON, en su carácter de propietario, hoy parte actora en el presente juicio, de la cual se evidencia que se llevo a cabo reunión con representantes de la empresa Multiservicios SLS Y & SDO2021 C.A, con la Junta de Condominio acompañada de algunos propietarios, sin la comparecencia del solicitante, razón por la cual nada aporta dicha acta a los hechos controvertidos en el proceso, en vista que la Nulidad versa sobre el acta de fecha 19 de agosto de 2015, y así se decide.

Del ACTA DE REUNIÓN DE LA JUNTA DE CONDOMINIO N° 9, de fecha 13-08-2015, se evidencia que la misma tenía como objeto dar respuesta a las comunicaciones dirigidas la Junta de Condominio de parte del actor, valoradas anteriormente por éste tribunal, referidas a las quejas en cuanto al trabajo de mantenimiento de las Bombas, en consecuencia, observa quien decide que dicha acta nada aporta a los hechos controvertidos referidos a la nulidad de la Asamblea Extraordinaria celebrada en fecha 19-08-2015, razón por la cual la misma es desechada, y así se establece.

Del ACTA DE REUNIÓN DE LA JUNTA DE CONDOMINIO N° 10, de fecha 14-08-2015, se observa que la misma se llevo a cabo a los fines de decidir con carácter de urgencia la celebración de una Asamblea Extraordinaria de Propietarios en fecha 19-08-15, en razón de la suspensión en toda la Torre B del Conjunto Parque Residencial Los Caobos, del servicio de agua por daño de las tres bombas del mismo, en consecuencia, este tribunal observa que de dicha acta se evidencia el cumplimiento de las facultades otorgadas por ley y el Documento de Condominio a la Junta de Condominio, de celebrar Asambleas Extraordinarias, por lo que la misma se le otorga valor probatorio conforme al 429 del CPC, sin embargo no es relevante para los hechos controvertidos en el proceso, siendo que el hecho de la falta de agua no se encuentra discutido sino reconocido por ambas partes, y así se decide.

Consigna ACTA DE ASAMBLEA N° 175, de fecha 19-08-2015, en copia simple la cual se encuentra reconocida por ambas partes, ya que se trata del ACTA objeto del contradictorio de la presente demanda, siendo que de la misma se solicita su Nulidad, es por lo que este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del CPC, quedando evidenciada de la misma la asistencia de un quórum superior al previsto en el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, así como del artículo cuarto del capítulo VI referido a la Administración del Edificio; así como el cobro acordado de una cuota única para el arreglo de las tres (3) bombas del edificio por la empresa Multi-Servicios SLS & SDO 2021, C.A., el cobro de una cuota preventiva para el mantenimiento de las mismas y la aprobación del presupuesto, y así se decide.

Consigna marcada como ANEXO 7, ciento setenta y cinco (175) recibos de pago en copia simples, de los cuales se evidencia el pago de la cuota especial acordada en el acta de Asamblea Extraordinaria de fecha 19-08-2015, anteriormente valorada, a los cuales se les otorga valor probatorio al no ser impugnados por la parte actora sino reconocidos en su escrito de pruebas, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de los cuales queda evidenciado el hecho de que la comunidad tal y como fue acordado en Asamblea procedió a pagar la cuota especial para el arreglo de las bombas y restitución del servicio, y así se establece.

Consigna marcado ANEXO VIII, presupuestos originales presentados por la empresa MULTISERVICIOS SLS & SDO 2021, C.A., a los cuales se les otorga valor probatorio en virtud que los mismo fueron aprobados por la comunidad de propietarios en el Acta de Asamblea antes valorada, y siendo que los mismos no fueron impugnados, de los cuales se evidencia el trabajo de reparación de las bombas de agua, y la presentación por parte de la Junta de Condominio de los presupuestos, y así se establece.

Promueve ANEXO IX, contentivo de la relación de gastos no comunes llevado por la oficina de condominio, donde se refleja el hecho no controvertido y reconocido por ambas partes del cobro de Bs. 100,00 como cuota de mantenimiento preventivo de las bombas de agua, cobrado mediante condominio en el recibo del mes agosto de 2015, a la cual se le otorga valor probatorio al no ser impugnada conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.

Promovió ANEXO X, recibos de condominio y nota explicativa correspondientes al mes de septiembre, donde se evidencia el reverso de la cuota de gastos no comunes cobrada en el mes de agosto por un monto de Bs. 100,00, hecho que se encuentra controvertido en el presente juicio, razón por la cual al no ser impugnado dicho documento, se le otorga valor probatorio, así se establece.

Promueve marcado ANEXO XI y ANEXO 12, recibo de pago del recibo de condominio del apartamento N° 124 donde figura como propietario el actor, del cual se evidencia un hecho no controvertido como lo es el pago al día de las obligaciones del ciudadano JULIO MAYAUDON, razón por la cual éste tribunal le otorga valor probatorio, y así se establece.

Por su parte, la parte actora promovió prueba testimonial de los ciudadanos ARMANDO JOSÉ RODRÍGUEZ CARABALLO, JAZMÍN BLANCO, LEXYS MOLINA, YULEITZA PALACIOS, JIMMY VILORIA, NANCY RODRÍGUEZ, ELIDE GÓMEZ, MAGALY ESCALONA, DEIVIS ECHEVERRÍA, FRANCYS CABRERA, MAGALY ANDRADE, DAIVINSON COFFI, ZULAIMA GUZMÁN, ROMER PACHECO y JAHN POOL CHARMELO, titulares de las Cédulas de Identidad Nos V-9.488.195, V-5.421.189, V-4.612.637, V-10.487.580, V-10.914.722, V-5.428.005, V-3.802.734, V-13.864.595, V-8.618.297, V-16.657.887, V-3.766.253, V-13.747.067, V-5.466.711, V-19.187.563 y V-6.308.954, compareciendo a rendir testimonio los ciudadanos ELIDE GÓMEZ, MAGALY ESCALONA, DEIVIS ECHEVERRÍA, FRANCYS CABRERA, MAGALY ANDRADE, DAIVINSON COFFI, NANCY RODRÍGUEZ, LEXYS MOLINA, YULEITZA PALACIOS, evidenciándose de sus dichos que los mismos fueron contestes en cuanto al hecho de que se celebro Asamblea Extraordinaria de Propietarios en fecha 19 de agosto de 2015; que el motivo de la Asamblea fue el corte por más de cinco (5) días del servicio de agua en la residencia; que la convocatoria fue de carácter urgente y que fue convocada con avisos en distintas áreas de la residencia; que se llego al acuerdo del cobro de una cuota extra para cubrir el gasto, así como el pago de una cuota por Bs. 100,00 para el mantenimiento de las bombas; que se encontraban presente mas de cien (100) personas en la reunión; que se firmo el libro de Actas; que no fue convocada por prensa la Asamblea; que se cobro en el recibo del mes de agosto el monto de Bs. 100,00 y que fue reversado en el mes de septiembre de 2015. Ahora bien, observa esta sentenciadora que con la declaración de los testigos adminiculada con las pruebas documentales antes valoradas conforme a los artículos 507 y 508 del Código de Procedimiento Civil, se les otorga pleno valor probatorio, siendo que los mismos merecen confianza, razón por la cual son apreciados quedando como ciertos sus dichos, y así se establece.

IV
DE LAS MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Una vez analizado el acervo probatorio, es de observarse que la presente demanda se fundamenta en el régimen de propiedad horizontal, al cual se encuentra sometido el Conjunto Parque Residencial Los Caobos, en el cual se celebró la Asamblea de Copropietarios que se pretende anular, la asamblea se considerará válidamente constituida, de acuerdo a las normas que al respecto establezcan, el documento de condominio y la Ley de Propiedad Horizontal.

En lo que respecta a las asambleas, el documento de condominio debidamente valorado por este Despacho al estudiar los instrumentos producidos con el libelo, establece:

“CUARTO: De las Asambleas: (…) Las Asambleas Extraordinarias serán convocadas por el Administrador por propia iniciativa o a solicitud de un número de propietarios cuyos porcentajes en los bienes comunes sea igual o superior a una tercera (1/3) parte del valor total asignado a la Torre, y en los casos previstos en la Ley por la Junta de Condominio. Las convocatorias serán efectuadas conforme a lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal. No obstante lo anterior, la Asamblea de Propietarios se considera legítimamente constituida sin necesidad de convocatoria, cuando estuvieren presentes en ella la totalidad de los propietarios del edificio y el representante legal del Administrador. (…)”. (negrillas del tribunal).

Y respecto a ello, el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, establece:

“Artículo 24.- No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, el administrador puede, si lo estima conveniente convocar a una asamblea de los propietarios interesados para deliberar sobre asuntos a que se refiere el artículo 22, y debe hacerlo cuando se lo exijan los propietarios que representen por lo menos, un tercio del valor básico del inmueble o de los apartamentos correspondientes. Los propietarios interesados pueden ocurrir al Juez de Distrito o Departamento de la respectiva jurisdicción para que convoque la asamblea cuando el administrador por cualquier causa deje de convocarla. Las asambleas se celebrarán con preferencia en el inmueble y serán presididas por el Presidente de la Junta de Condominio o la persona que designe la asamblea en caso de su ausencia. La asamblea de los propietarios no puede deliberar sin la presencia de todos los interesados, a menos que conste en forma fehaciente que todos han sido invitados a la reunión con tres (3) días de anticipación, por lo menos.
La asamblea se tendrá por válidamente constituida cuando haya sido convocada por un periódico que circule en la localidad, con la anticipación predicha, y un ejemplar de la convocatoria haya sido fijado en la entrada o entradas del edificio. El administrador dejará con la misma anticipación, en cada apartamento, una convocatoria, sin que el incumplimiento de este requisito conlleve la nulidad de la asamblea,
Si a la asamblea no concurriere un número de propietarios suficiente como para tomar el acuerdo correspondiente, se procederá a realizar una nueva consulta por los medios indicados en el artículo anterior y la decisión se tomará por la mayoría establecida (…).”.(negrillas del tribunal)

Establecido lo consagrado tanto en el documento de condominio como lo previsto en la Ley de Propiedad Horizontal, debe precisarse que de forma concreta, los vicios que el accionante le atribuye a la asamblea cuya nulidad pretende, es que la misma no cumplió con la publicación por prensa, así como tampoco se realizó con la antelación de ley. Hechos no solo rechazados, negados y contradichos por la demandada, si no que, se afirmó el cabal cumplimiento con los requisitos legales para su convocatoria, señalando que aún cuando la misma no fue convocada por prensa, sí fue fijada por más de tres (3) días en la cartelera, en los ascensores, en la entrada y pasillos del edificio para la mayor publicidad de la misma.

Se concreta entonces, que la nulidad de la asamblea de copropietarios se contrae a los supuestos vicios cometidos en su convocatoria.

De las pruebas producidas en juicio, determina este Juzgado que efectivamente quedó probado en juicio que, en fecha 19 de agosto de 2015, se celebró una asamblea de copropietarios del edificio CONJUNTO PARQUE RESIDENCIAL LOS CAOBOS; más no quedó así, plenamente probado, que la convocatoria para la misma, haya sido realizada de conformidad con lo previsto en el documento condominial ni en la Ley de Propiedad Horizontal.

Por otra parte, resulta necesario para la validez de una asamblea, que se haya no solo convocados a todos los interesados, con por lo menos tres días de anticipación; sino que por mandato expreso del citado artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, se tiene válidamente constituida, cuando tal convocatoria haya sido publicada en un periódico de la localidad, con la misma antelación, y como requisito de forma concurrente con el anterior, que dicho ejemplar de prensa, haya sido fijado en la entrada del edificio.

Es el caso, que el cumplimiento de la exigencia relativa a la publicación por prensa de la convocatoria en estudio, así como tampoco el otro elemento que debe concurrir con tal publicación, como lo es, la fijación de dicho ejemplar en la entrada del edificio, no fue en modo alguno probado en autos. Pues si bien, la parte demandada adujo haber efectuado la fijación de la convocatoria en la cartelera del edificio y demás áreas del mismo, lo cual quedo demostrado con las declaraciones de los testigos que fueron debidamente valoradas por esta sentenciadora, sin embargo, fue reconocido por la parte demandada el hecho de la no publicación de la convocatoria en un periódico de la localidad, por lo que conforme a lo previsto en la Ley de Propiedad Horizontal, así como en el Documento de Condominio la nulidad sí se produce cuando no se verifican los extremos legales exigidos aludidos con antelación, como son, la publicación por prensa y la fijación del ejemplar de la publicación en las entradas del edificio, salvo la existencia de asamblea totalitaria; es decir, cuando se encuentren presentes la totalidad de los copropietarios, (supuesto que no es el caso), ya que se encontraban presente un número mayor al previsto en la norma pero no la totalidad como lo prevé la norma del documento de condominio cuando establece que “(…) la Asamblea de Propietarios se considera legítimamente constituida sin necesidad de convocatoria, cuando estuvieren presentes en ella la totalidad de los propietarios del edificio y el representante legal del Administrador”.-
De modo pues, que habiéndose demostrado en autos que al realizar la convocatoria que dio lugar a la asamblea de copropietarios del Conjunto Parque Residencial Los Caobos, de fecha 19 de agosto de 2015, no se cumplieron con los extremos legales para su realización, de conformidad con lo previsto en el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, se concluye que tal incumplimiento necesariamente conlleva a la declaratoria con lugar de la Nulidad de Asamblea en cuanto a éste particular, y así se establece.
Cabe señalar, que la forma de hacer la convocatoria es muy importante, pues la Ley quiere dar las máximas facilidades para que todos los propietarios sepan que va a haber una asamblea, ya que los acuerdos una vez tomados válidamente, obligan a todos los copropietarios, hayan votado a favor o no, hayan o no estado presentes en la asamblea.

Efectivamente, considera este Tribunal que ante la violación de los preceptos legales, relacionados con la convocatoria, resulta procedente la NULIDAD solicitada. Y ASI SE DECIDE.-

Ahora bien, en cuanto al punto referido la Nulidad parcial del recibo de condominio del mes de agosto de 2015, por el cobro indebido de Bs. 100,00 como gasto no común, esta sentenciadora observa que al ser decretada la Nulidad de la Asamblea de copropietarias queda sin efecto el cobro de esa cuota allí acordada, sin embargo este tribunal declara sin lugar dicha solicitud de nulidad en vista que quedo plenamente probado en autos el reverso del dinero descontado en el recibo cuya nulidad parcial se solicita en el mes posterior al mismo, razón por la cual se declara improcedente la nulidad solicitada en cuanto a éste particular, y así se decide.

V
DISPOSITIVO

En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite los pronunciamientos siguientes: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de Nulidad, interpuesta por el ciudadano JULIO FERMIN MAYAUDON, contra la Junta de Condominio y Administradora del CONJUNTO PARQUE RESIDENCIAL LOS CAOBOS, ya identificados. SEGUNDO: Se DECLARA NULA la Asamblea de copropietarios del CONJUNTO PARQUE RESIDENCIAL LOS CAOBOS, realizada en fecha 19 de agosto de 2015. TERCERO: Se DECLARA IMPROCEDENTE la nulidad parcial solicitada del recibo de condominio del mes de agosto de 2015. CUARTO: Dada la naturaleza del fallo no hay especial condenatoria en costas.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los dieciséis (16) días del mes de diciembre del año dos mil quince (2015). AÑOS 205° de la INDEPENDENCIA y 156º de la FEDERACIÓN.
LA JUEZ PROVISORIO,
Dra. MONICA HERNÁNDEZ LEÓN.
SECRETARIA ACC

En esta misma fecha se registró y publicó la anterior decisión, siendo las 2:00 p.m.
SECRETARIA ACC

EXP Nº.AP31- V-2015-000972
MHL/JjP