REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS.
Maturín, 20 de Enero de 2015.
204° y 155°
I
PARTES:
DEMANDANTE:
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE:
DEMANDADOS:
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA:
ASUNTO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
EXPEDIENTE NRO:
II
NARRATIVA
El presente procedimiento se inició mediante demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO interpuesta por la abogada SUSANNE CAROLINA DRESCHER REQUENA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 101.324 en su carácter de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil PROMOTORA AGUA VIVA C.A., inscrita ante el registro mercantil de la circunscripción judicial del Estado Monagas en fecha 16 de marzo de 1998, anotado bajo el Nº 39, libro 8-A, representación que ejerce según poder autenticado ante la Notaria Pública Primera del Municipio Maturín del Estado Monagas el 24 de abril de 2012, anotado bajo el Nº- 18, tomo 166, el cual se presento en original y copia para su certificación y a la vez fuere devuelto el original, arguye a su favor que en fecha 17 de noviembre de 2012, su representada suscribió un contrato de promesa bilateral de compra venta, con el ciudadano ALEJANDRO ALFONZO DAVILA MARTINEZ, quien es venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº- 16.174.770, el cual acompaño con la demanda en original, cuyo objeto era la compra de un inmueble constituido por una parcela de terreno y la vivienda sobre ella construida, distinguida con el Nº-04, ubicada en el conjunto residencial CANTACLARO B, urbanización Palma Real II, en el sitio denominado Tipuro, Parroquia Boquerón, Municipio Maturín, Estado Monagas. Dicho inmueble posee un área total aproximada de terreno de ciento cuatro metros cuadrados (104 m2) y sesenta metros cuadrados (60m2) de construcción distribuido así: sala comedor, cocina, dos dormitorios, y dos baños, alinderado así: Norte: línea recta de 16 mts, con parcela 5; Sur: línea recta de 16 mts, con parcela 3; Este: línea recta de 6,55 mts. con calle A y Oeste: línea recta de 6,55 mts., con conjunto residencial canta claro A. continua alegando que dicho inmueble le pertenece a su representada según documento de propiedad debidamente protocolizado ante la oficina subalterna del segundo circuito de Registro Público del Municipio Maturín del Estado Monagas, en fecha 8 de Junio de 2010, bajo el Nº 50, Protocolo Tercero, Tomo 1. En el mismo contrato se estableció un plazo de ciento veinte (120) días contados a partir de su firma, ciento veinte días para la firma definitiva de la venta, es decir para el día 19-03-2013, así mismo se establecieron el precio de venta en la cantidad de cuatrocientos cincuenta y nueve mil novecientos bolívares (459.900,00) los cuales debía cancelar el comprador de la siguiente manera: la inicial fijada en la cantidad de ciento noventa y nueve mil novecientos bolívares, cantidad que debía cancelar antes del día 31 de diciembre de 2012, cancelando su primer pago el día 13 de febrero de 2013, por ciento ochenta mil bolívares (180,000,00), un segundo abono el día 19-02-13 por la cantidad de diez mil bolívares (10.000,00) y un tercer y último pago el 30-04-13 por diez mil bolívares (Bs. 10.000,00)
Ahora bien, el saldo restante, es decir la cantidad de ciento noventa y nueve mil quinientos cuarenta y un bolívares (199.541,00) debía cancelarse el día de la protocolización definitiva del documento de compra venta, la cual fue fijada para el día diecinueve (19) de marzo de 2013.
En atención a lo antes expuesto, es evidente que a la fecha de hoy, 19 de julio de 2013, han transcurrido un total de ciento veintidós días (122 días) desde la fecha fijada para el cumplimiento de lo pactado han pasado doscientos cuarenta y cuatro días (244 días) desde la firma del contrato, es decir, el doble del lapso fijado.
De lo anterior se desprende que el comprador no cumplió con el pago señalado, ni con el lapso fijado, ello a pesar de las múltiples llamadas, siendo infructuosas todas las gestiones a fin de que el demandado cumpliera con su obligación. Invocó las cláusulas sexta y décima del contrato de promesa de compra venta.
Como consecuencia de lo anterior y en virtud de que su cliente depósito al comprador en la cuenta pactada para tal fin según la cláusula sexta de dicho contrato anteriormente invocada, es que solicita a este tribunal declare resuelto el contrato y como consecuencia de ello condene el pago a titulo de indemnización en la cantidad de 4.299 unidades tributarias. Consigno con el libelo los documentos siguientes: contrato de opción de compra venta, poder que acredita su condición, copia de la documentación de la empresa PROMOTORA AGUA VIVA., C.A., en fecha 23-07-2013 se admitió la demanda.
En fecha 10-12 13, el demandado otorgo poder apud-acta a los abogados en ejercicio GIUSEPPE GIOVANNI TOMASICCHIO NORIEGA y JORGE LUIS MONTAÑO MORENO, dando contestación a la demanda en fecha 05-02-2014, en los términos siguientes: negó en forma general los hechos y el derecho invocado; negó la pretensión del demandante de declarar el contrato de promesa bilateral de compra venta resuelto, por cuanto no existe incumplimiento por parte del demandado, por cuanto como lo afirmó la contraparte se realizaron los pagos, en mismo orden cronológico alegado por el demandante; monto que asciende a la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00) y que representa la inicial solicitada por la parte demandante, y el mismo fue aceptado por la contraparte, además que se consignaron todos los documentos requeridos para la tramitación del crédito, destaca que el incumplimiento del pago final no se le puede atribuírsele a nuestro demandado por cuanto se acordó con la demandante que este pago se iba a tramitar a través de crédito y subsidio del FONDO DE AHORRO OBLIGATORIO DE VIVIENDA (BANAVIH), dicho crédito y subsidio fueron aprobados en fecha 27 de marzo de 2013, como consta en documento anexo a la presente contestación, y en fecha 19 de julio de 2013 ya notificados y pasados que fueron ciento catorce días, es que se demanda alegando el incumplimiento. Invoco a su favor la resolución Nº- 11 de fecha 05 de febrero de 2013, publicada en gaceta oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 40.115 de fecha 21 de febrero de 2013.
Concluido el lapso de ley para dar contestación se abrió ope-legis el lapso para promover y evacuar pruebas, siendo que la parte demandada no promovió pruebas, solo la parte demandante promovió pruebas; estas pruebas fueron admitidas en fecha 19 de Marzo de 2014, evacuadas las mismas se abrió el lapso para la presentación de los informes los cuales fueron presentados por las partes tal como consta a los folios 77 al 83 ambos inclusive; se les garantizo el derecho de presentar observaciones y vencido como se encuentro el lapso de observaciones el tribunal dijo vistos y se reservo el lapso legal para decidir. Estando la presente causa en etapa de sentencia la misma se produce en forma tardía debido al gran volumen de expedientes que maneja este tribunal, por lo cual se ordenará su notificación.
III
MOTIVA
Siendo la oportunidad legal, solo la parte demandante presento sus pruebas. Las cuales se valoran de la siguiente forma.
PRUEBAS PRODUCIDAS POR LA PARTE DEMANDANTE:
Invocan el mérito favorable a los autos, el cual constituye el resultado de la valoración producto del análisis que hace el sentenciador de todas las pruebas traídas al proceso, las cuales pueden favorecer o no a cualquiera de las partes.
PRUEBAS DOCUMENTALES
CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA debidamente reconocido en el escrito de contestación de la demanda, contrato suscrito en fecha 17 de Noviembre de 2012, por la demandante con el demandado, cuyo objeto era la opción de compra de un inmueble constituido por una parcela de terreno y la vivienda sobre ella construida, ya identificada en la demanda y en al contestación.
El objeto de esta prueba es demostrar que dicho contrato no estaba condicionado a la aprobación ni tramitación de crédito alguno, y en el mismo se establecen todas las condiciones de la promesa de compra venta, entre ellas, un plazo de ciento veinte días continuos, contados a partir de la firma, la fecha cierta y lugar de firma de la venta definitiva 19/03/2013, así como el precio fijado en la cantidad de cuatrocientos setenta y nueve mil novecientos bolívares (Bs.479.900,00), los cuales debería cancelar la compradora de la siguiente manera: la inicial fijada en la cantidad de ciento noventa y nueve mil novecientos bolívares (Bs.199.900,00), que debía cancelar antes del 13 de diciembre de 2012 y el saldo restante el día de protocolización del documento de venta definitiva.
Valoración: Se trata de documento reconocido por la demandada en su contestación, en el cual se establecen todas las condiciones en las cuales suscribieron dicho contrato, en el mismo no consta que el contrato estuviere sometido a la aprobación ni tramitación de crédito alguno, se le otorga pleno valor probatorio en cuanto a su contenido y en conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara
- se promovio en original depósito bancario Nro.568110936 del banco exterior por la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES en la cuenta corriente Nro.01150107931001799723 de la cual es titular DAVILA MARTINEZ ALFONSINA. C.I. 14.940.412.
- El objeto de la prueba es demostrar que mediante dicho documento, se cumplió con lo previsto en la cláusula sexta del contrato, en el cual el demandado autoriza a la constructora a reintegrar las cantidades de dinero
- abonadas por concepto de inicial en la cuenta Nro.011501107931001799723 del banco exterior.
Valoración: Se trata de un documento privado, siendo que no fue impugnado por la contraparte, se tiene como fidedigno de conformidad con lo dispuesto en el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
- se promovieron copias simples de partidas de nacimiento del demandado, así como de la ciudadana ALFONSINA MARTINEZ DAVILA, la primera Nro. 218, cursante al libro 10, tomo01, folios 274 al 275, expedida por la primera autoridad del Municipio Maturín y la segunda Nro. 115 expedida en fecha 20 de mayo de 1983 por la primera autoridad civil de la parroquia catedral del Municipio Barinas, respectivamente.
- El objeto de esta prueba es demostrar que el demandado es hermano de la titular de la cuenta señalada por este en el documento de promesa de venta, a los fines de que se le reintegraran las cantidades de dinero en caso de incumplimiento, según lo convenido. Dichas copias fueron acompañadas por el demandado y su hermana junto a una carta de traspaso de fondos de una negociación anterior de dicha ciudadana con la demandante, la cual se anexa en original.
Valoración: documentos públicos que en conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tienen como fidedignos. Y así se declara.
-se promovió Gaceta Oficial Nro. 40.115 de fecha 21 de febrero de 2013, mediante la cual se demuestra que la disposición invocada en la contestación a la demanda, respecto a la supuesta responsabilidad de BANAVIH en el incumplimiento de lo pactado.
El objeto de esta prueba es demostrar que dicha resolución emanada del Ministerio de la Vivienda y Hábitat fue dictada con posterioridad a la firma del contrato en cuestión, el cual fue suscrito el 17 de noviembre de 2012, invocando el artículo 24 de la CONSTITUCIÓN DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA., ARTÍCULO 9 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL Y ARTÍCULO 3 DEL CÓDIGO CIVIL; en relación a que la ley no tiene efecto retroactivo.
PRUEBA DE INFORMES
.solicita al banco exterior, oficina av. Luis del Valle Garcia, de esta ciudad de Maturín, a los fines de que informe sobre lo siguiente: certifique si en fecha 04 de julio de 2013, existe depósito bancario Nro. 568110936 del banco exterior por la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES, en la cuenta corriente Nro. 01150107931001799723 de la cual es titular DAVILA MARTINEZ ALFONSINA, c.i. 14.940.412
.
INFORMES:
Se oficio al BANCO DE VENEZUELA oficina 611, del estado Monagas ubicada en la avenida juncal al lado de la sede de los tribunales Civiles de esta ciudad, Maturín estado Monagas, a los fines que informe a este despacho sobre los siguientes particulares:
Ahora bien, disponen los artículos 1.167 y 1.264 del Código lo siguiente:
Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
Encontrándose este Tribunal en la oportunidad de dictar sentencia, lo hace teniendo las siguientes consideraciones:
En el caso que nos ocupa, se pretende el cumplimiento de contrato, ahora bien a los fines de determinar la procedencia de la pretensión, de acuerdo con lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, a cada parte corresponde una carga probatoria dentro del proceso. Así conforme a dicha norma, el demandante que pretenda la ejecución de una obligación debe probarla, mientras que el demandado que pretenda haberse liberado de ella, debe probar el pago o hecho extintivo de la obligación.
Desde el momento que existe prueba de la existencia de un contrato, el juez no puede rehusar su aplicación bajo el pretexto de oscuridad, ambigüedad, o deficiencia pues incurrirá en denegación de justicia, el deberá desentrañar el verdadero contenido jurídicamente relevante del contrato en cuestión, para precisar sus efectos y decidir. Interpretar un contrato es hacer claro lo que es oscuro, dudoso o contradictorio.
PUNTO PREVIO
El demandado alego el incumplimiento de las obligaciones que le impone la ley al actor para lograr la citación del demandado, por existir un lapso mayor a los tres días que le concede la norma para realizar la publicaciones para hacer efectiva la citación, argumentando que uno de las publicaciones se efectúo el fecha 29-04-2013 y el siguiente en fecha 03-05-2013 existiendo entre uno y otro mas de tres días y en consecuencia alego la perención de la instancia. Es decir alego la perención breve.
Ahora bien, observa este sentenciador que el demandado contesto la demanda estando a derecho, se le garantizo el derecho a la defensa y el debido proceso y por ende la tutela judicial efectiva, el demandante impulso el proceso y puso a disposición del tribunal los medios y recursos necesarios para lograr citación del demandado, tal como consta en diligencia que riela inserta al folio 18 del presente expediente, es decir lo realizo en fecha 14 de febrero de 2013; aunado al hecho cierto de haberse efectuado la contestación en tiempo oportuno, por lo tanto en consideración a lo anterior se declara sin lugar la perención de la instancia alegada. Y así se declara.
Ahora bien, la controversia quedo enmarcada en que el actor reclama el cumplimiento de la venta pactada entre las partes, en el cual establecieron un monto de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,00) de los cuales el actor pago la cantidad de ciento cinco mil bolívares (Bs. 105.000,00) de la siguiente manera, la cantidad de veinte mil bolívares, pagados en el contrato que denominaron de oferta de compra del inmueble; mas la cantidad de ochenta y cinco mil bolívares mediante cheque de gerencia a su entera y cabal satisfacción, el dinero restante es decir la cantidad de doscientos cuarenta y cinco mil bolívares (245.000,00) serian pagados al momento de protocolización, dicha cantidad seria obtenida a través de la tramitación de crédito bancario, tal como fue convenido en los contratos suscritos, tanto con el corredor inmobiliario quien actúo plenamente facultado para ello; alegando el actor que el supuesto retardo invocado por la demandada solo es imputable al vendedor; lo cual logro demostrar el comprador y no logro desvirtuar el vendedor; quedo plenamente comprobado y reconocido que entre las partes se suscribieron los contratos que denominaron de la forma siguiente: contrato de servicios; el que se acompaño con el libelo y que riela inserto al folio 10, en el mismo se estableció que todas las gestiones inherentes a la negociación serían única y exclusivamente a través de City Invest Bienes Raices,C.A., y el acompañado con la demanda marcado con la letra “A” , el cual riela inserto a los folios 4 al 8; la parte demandada alego que los contratos se extinguieron por haberse dado paso a un nuevo contrato; en este contrato donde se autoriza con carácter de exclusividad a la empresa CITY INVEST BIENES RAICES, C.A., para promover la venta del inmueble de marras, contrato que rige durante noventa días continuos contados a partir de la fecha de suscripción prorrogable automáticamente por periodos de 30 días, siempre y cuando las partes no manifestaren por escrito al menos con dos días de anticipación al vencimiento del plazo original o de su prorroga su deseo de darlo por terminado; el demandado alego que ese lapso se cumplió y por ende se extinguio para dar paso a un nuevo contrato el de OFERTA DE COMPRA. Este sentenciador observa con absoluta claridad que el demandado no trajo prueba alguna donde constara por escrito el deseo de no prorrogarlo o darlo por terminado. En consecuencia quedo plenamente comprobado la existencia de la relación contractual; es de resaltar que los contratos no se extinguen por el solo hecho de haber suscrito otros contratos; la obligación del vendedor de hacer los tramites para la tramitación del crédito bancario, así como el retardo del banco en otorgarlo no debe imputársele al comprador; quedo plenamente comprobado sin lugar a dudas que el comprador ciudadano Manuel Elías Camacho Lara, parte accionante se le aprobó el crédito y el mismo fue aprobado en fecha 17 de diciembre de 20123, tal como consta en documento consignado en la oportunidad procesal correspondiente y el mismo riela inserto a los folios 107 y 108; al mismo se le dio pleno valor probatorio. Así mismo es de resaltar que el actor entrego los recaudos necesarios para tramitar el crédito ante la entidad bancaria.
Es de resaltar que en fecha 22 de marzo de dos mil trece, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia de la Magistrada Yraima Zapata Lara, dejo sentado que los contratos denominados opción de compra venta donde se establezcan los requisitos de consentimiento, objeto y causa constituyen una verdadera venta. Criterio que comparte este sentenciador, aunado al hecho cierto que el actor viene realizando mejoras al inmueble; siendo que el objeto puede ser materia de contrato, que existe el consentimiento legalmente manifestado, considera quien decide que dicha venta constituye una verdadera venta; en conformidad con el artículo 1141 de código civil, que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley, esto en conformidad con el artículo 1160 eiusdem. Siendo en el caso en particular que nos ocupa donde existe la aprobación del crédito bancario, del pago de la inicial, solo falta la debida protocolización de la venta realizada, y el pago del restante el cual debe ser recibido por el demandado; razones contundentes para concluir que la presente demanda de cumplimiento de contrato de compra venta debe prosperar. Y así se decide.
IV
DISPOSITIVA
Por todos los razonamientos de hecho y de derecho expuestos y con base en los artículos 2, 26, y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y en los artículos 1159, 1160, 1161 y siguientes del Código Civil, en criterio sostenido por la Sala Civil de nuestro máximo Tribunal, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Monagas en nombre de la república Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara CON LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato intentara el ciudadano MANUEL ELIAS CAMACHO LARA, ya identificado en el cuerpo de la presente decisión, contra los ciudadanos LUIS ALEJANDRO GUEVARA y RAQUEL QUAGLIA DE GUEVARA, ya identificados; en consecuencia: Primero: la parte demandada debe realizar a favor del demandado la venta definitiva del inmueble ubicado en el conjunto residencial tipuro suites, edificio “A”, planta alta, apartamento “A-8”, situado en el sitio conocido como colinas del norte, sector tipuro, en jurisdicción del municipio Maturín, estado Monagas, el cual tiene una superficie aproximada de cincuenta y un metros cuadrados (51,00 m2), comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: Norte: con la fachada trasera del edificio; Sur: con su propia fachada; Este: con la fachada lateral del edificio; y Oeste: con apartamento A-7, según documento protocolizado ante la oficina de registro inmobiliario del segundo circuito del municipio maturín del estado Monagas en fecha 17 de diciembre de 1999, anotado bajo el Nº- 36, tomo 03, protocolo primero del año 1999, objeto de la presente acción, su tradición legal y el demandante debe continuar en posesión del inmueble. Segundo: Se le concede al demandante un plazo de treinta días continuos contados a partir de la notificación que de la presente sentencia se haga, para que cancele el saldo restante, es decir la cantidad de Doscientos Cuarenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 245.000,00). Tercero: Por haber salido totalmente vencido se condena en costas a la parte demandada.
PUBLIQUESE, REGISTRESE, DEJESE COPIA, y NOTIFIQUESE
Dado, Sellado y Firmado en la Sala de audiencia del Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, a los veinte (20) días del Mes de Enero del año 2015. Años 204º de la Independencia y 155º de la Federación.
El Juez
Abg. Gustavo Posada La Secretaria,
Abg. Milagro Palma
En esta misma fecha se dictó y publico la anterior decisión, siendo las 10:30 a.m. Conste.
La Secretaria,
Abg. Milagro Palma
GP/Exp. 14.866
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS.
Maturín, 20 de Enero de 2015.
204° y 155°
I
PARTES:
DEMANDANTE:
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE:
DEMANDADOS:
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA:
ASUNTO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
EXPEDIENTE NRO:
II
NARRATIVA
El presente procedimiento se inició mediante demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO interpuesta por la abogada SUSANNE CAROLINA DRESCHER REQUENA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 101.324 en su carácter de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil PROMOTORA AGUA VIVA C.A., inscrita ante el registro mercantil de la circunscripción judicial del Estado Monagas en fecha 16 de marzo de 1998, anotado bajo el Nº 39, libro 8-A, representación que ejerce según poder autenticado ante la Notaria Pública Primera del Municipio Maturín del Estado Monagas el 24 de abril de 2012, anotado bajo el Nº- 18, tomo 166, el cual se presento en original y copia para su certificación y a la vez fuere devuelto el original, arguye a su favor que en fecha 17 de noviembre de 2012, su representada suscribió un contrato de promesa bilateral de compra venta, con el ciudadano ALEJANDRO ALFONZO DAVILA MARTINEZ, quien es venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº- 16.174.770, el cual acompaño con la demanda en original, cuyo objeto era la compra de un inmueble constituido por una parcela de terreno y la vivienda sobre ella construida, distinguida con el Nº-04, ubicada en el conjunto residencial CANTACLARO B, urbanización Palma Real II, en el sitio denominado Tipuro, Parroquia Boquerón, Municipio Maturín, Estado Monagas. Dicho inmueble posee un área total aproximada de terreno de ciento cuatro metros cuadrados (104 m2) y sesenta metros cuadrados (60m2) de construcción distribuido así: sala comedor, cocina, dos dormitorios, y dos baños, alinderado así: Norte: línea recta de 16 mts, con parcela 5; Sur: línea recta de 16 mts, con parcela 3; Este: línea recta de 6,55 mts. con calle A y Oeste: línea recta de 6,55 mts., con conjunto residencial canta claro A. continua alegando que dicho inmueble le pertenece a su representada según documento de propiedad debidamente protocolizado ante la oficina subalterna del segundo circuito de Registro Público del Municipio Maturín del Estado Monagas, en fecha 8 de Junio de 2010, bajo el Nº 50, Protocolo Tercero, Tomo 1. En el mismo contrato se estableció un plazo de ciento veinte (120) días contados a partir de su firma, ciento veinte días para la firma definitiva de la venta, es decir para el día 19-03-2013, así mismo se establecieron el precio de venta en la cantidad de cuatrocientos cincuenta y nueve mil novecientos bolívares (459.900,00) los cuales debía cancelar el comprador de la siguiente manera: la inicial fijada en la cantidad de ciento noventa y nueve mil novecientos bolívares, cantidad que debía cancelar antes del día 31 de diciembre de 2012, cancelando su primer pago el día 13 de febrero de 2013, por ciento ochenta mil bolívares (180,000,00), un segundo abono el día 19-02-13 por la cantidad de diez mil bolívares (10.000,00) y un tercer y último pago el 30-04-13 por diez mil bolívares (Bs. 10.000,00)
Ahora bien, el saldo restante, es decir la cantidad de ciento noventa y nueve mil quinientos cuarenta y un bolívares (199.541,00) debía cancelarse el día de la protocolización definitiva del documento de compra venta, la cual fue fijada para el día diecinueve (19) de marzo de 2013.
En atención a lo antes expuesto, es evidente que a la fecha de hoy, 19 de julio de 2013, han transcurrido un total de ciento veintidós días (122 días) desde la fecha fijada para el cumplimiento de lo pactado han pasado doscientos cuarenta y cuatro días (244 días) desde la firma del contrato, es decir, el doble del lapso fijado.
De lo anterior se desprende que el comprador no cumplió con el pago señalado, ni con el lapso fijado, ello a pesar de las múltiples llamadas, siendo infructuosas todas las gestiones a fin de que el demandado cumpliera con su obligación. Invocó las cláusulas sexta y décima del contrato de promesa de compra venta.
Como consecuencia de lo anterior y en virtud de que su cliente depósito al comprador en la cuenta pactada para tal fin según la cláusula sexta de dicho contrato anteriormente invocada, es que solicita a este tribunal declare resuelto el contrato y como consecuencia de ello condene el pago a titulo de indemnización en la cantidad de 4.299 unidades tributarias. Consigno con el libelo los documentos siguientes: contrato de opción de compra venta, poder que acredita su condición, copia de la documentación de la empresa PROMOTORA AGUA VIVA., C.A., en fecha 23-07-2013 se admitió la demanda.
En fecha 10-12 13, el demandado otorgo poder apud-acta a los abogados en ejercicio GIUSEPPE GIOVANNI TOMASICCHIO NORIEGA y JORGE LUIS MONTAÑO MORENO, dando contestación a la demanda en fecha 05-02-2014, en los términos siguientes: negó en forma general los hechos y el derecho invocado; negó la pretensión del demandante de declarar el contrato de promesa bilateral de compra venta resuelto, por cuanto no existe incumplimiento por parte del demandado, por cuanto como lo afirmó la contraparte se realizaron los pagos, en mismo orden cronológico alegado por el demandante; monto que asciende a la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00) y que representa la inicial solicitada por la parte demandante, y el mismo fue aceptado por la contraparte, además que se consignaron todos los documentos requeridos para la tramitación del crédito, destaca que el incumplimiento del pago final no se le puede atribuírsele a nuestro demandado por cuanto se acordó con la demandante que este pago se iba a tramitar a través de crédito y subsidio del FONDO DE AHORRO OBLIGATORIO DE VIVIENDA (BANAVIH), dicho crédito y subsidio fueron aprobados en fecha 27 de marzo de 2013, como consta en documento anexo a la presente contestación, y en fecha 19 de julio de 2013 ya notificados y pasados que fueron ciento catorce días, es que se demanda alegando el incumplimiento. Invoco a su favor la resolución Nº- 11 de fecha 05 de febrero de 2013, publicada en gaceta oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 40.115 de fecha 21 de febrero de 2013.
Concluido el lapso de ley para dar contestación se abrió ope-legis el lapso para promover y evacuar pruebas, siendo que la parte demandada no promovió pruebas, solo la parte demandante promovió pruebas; estas pruebas fueron admitidas en fecha 19 de Marzo de 2014, evacuadas las mismas se abrió el lapso para la presentación de los informes los cuales fueron presentados por las partes tal como consta a los folios 77 al 83 ambos inclusive; se les garantizo el derecho de presentar observaciones y vencido como se encuentro el lapso de observaciones el tribunal dijo vistos y se reservo el lapso legal para decidir. Estando la presente causa en etapa de sentencia la misma se produce en forma tardía debido al gran volumen de expedientes que maneja este tribunal, por lo cual se ordenará su notificación.
III
MOTIVA
Siendo la oportunidad legal, solo la parte demandante presento sus pruebas. Las cuales se valoran de la siguiente forma.
PRUEBAS PRODUCIDAS POR LA PARTE DEMANDANTE:
Invocan el mérito favorable a los autos, el cual constituye el resultado de la valoración producto del análisis que hace el sentenciador de todas las pruebas traídas al proceso, las cuales pueden favorecer o no a cualquiera de las partes.
PRUEBAS DOCUMENTALES
CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA debidamente reconocido en el escrito de contestación de la demanda, contrato suscrito en fecha 17 de Noviembre de 2012, por la demandante con el demandado, cuyo objeto era la opción de compra de un inmueble constituido por una parcela de terreno y la vivienda sobre ella construida, ya identificada en la demanda y en al contestación.
El objeto de esta prueba es demostrar que dicho contrato no estaba condicionado a la aprobación ni tramitación de crédito alguno, y en el mismo se establecen todas las condiciones de la promesa de compra venta, entre ellas, un plazo de ciento veinte días continuos, contados a partir de la firma, la fecha cierta y lugar de firma de la venta definitiva 19/03/2013, así como el precio fijado en la cantidad de cuatrocientos setenta y nueve mil novecientos bolívares (Bs.479.900,00), los cuales debería cancelar la compradora de la siguiente manera: la inicial fijada en la cantidad de ciento noventa y nueve mil novecientos bolívares (Bs.199.900,00), que debía cancelar antes del 13 de diciembre de 2012 y el saldo restante el día de protocolización del documento de venta definitiva.
Valoración: Se trata de documento reconocido por la demandada en su contestación, en el cual se establecen todas las condiciones en las cuales suscribieron dicho contrato, en el mismo no consta que el contrato estuviere sometido a la aprobación ni tramitación de crédito alguno, se le otorga pleno valor probatorio en cuanto a su contenido y en conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara
- se promovio en original depósito bancario Nro.568110936 del banco exterior por la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES en la cuenta corriente Nro.01150107931001799723 de la cual es titular DAVILA MARTINEZ ALFONSINA. C.I. 14.940.412.
- El objeto de la prueba es demostrar que mediante dicho documento, se cumplió con lo previsto en la cláusula sexta del contrato, en el cual el demandado autoriza a la constructora a reintegrar las cantidades de dinero
- abonadas por concepto de inicial en la cuenta Nro.011501107931001799723 del banco exterior.
Valoración: Se trata de un documento privado, siendo que no fue impugnado por la contraparte, se tiene como fidedigno de conformidad con lo dispuesto en el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
- se promovieron copias simples de partidas de nacimiento del demandado, así como de la ciudadana ALFONSINA MARTINEZ DAVILA, la primera Nro. 218, cursante al libro 10, tomo01, folios 274 al 275, expedida por la primera autoridad del Municipio Maturín y la segunda Nro. 115 expedida en fecha 20 de mayo de 1983 por la primera autoridad civil de la parroquia catedral del Municipio Barinas, respectivamente.
- El objeto de esta prueba es demostrar que el demandado es hermano de la titular de la cuenta señalada por este en el documento de promesa de venta, a los fines de que se le reintegraran las cantidades de dinero en caso de incumplimiento, según lo convenido. Dichas copias fueron acompañadas por el demandado y su hermana junto a una carta de traspaso de fondos de una negociación anterior de dicha ciudadana con la demandante, la cual se anexa en original.
Valoración: documentos públicos que en conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tienen como fidedignos. Y así se declara.
-se promovió Gaceta Oficial Nro. 40.115 de fecha 21 de febrero de 2013, mediante la cual se demuestra que la disposición invocada en la contestación a la demanda, respecto a la supuesta responsabilidad de BANAVIH en el incumplimiento de lo pactado.
El objeto de esta prueba es demostrar que dicha resolución emanada del Ministerio de la Vivienda y Hábitat fue dictada con posterioridad a la firma del contrato en cuestión, el cual fue suscrito el 17 de noviembre de 2012, invocando el artículo 24 de la CONSTITUCIÓN DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA., ARTÍCULO 9 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL Y ARTÍCULO 3 DEL CÓDIGO CIVIL; en relación a que la ley no tiene efecto retroactivo.
PRUEBA DE INFORMES
.solicita al banco exterior, oficina av. Luis del Valle Garcia, de esta ciudad de Maturín, a los fines de que informe sobre lo siguiente: certifique si en fecha 04 de julio de 2013, existe depósito bancario Nro. 568110936 del banco exterior por la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES, en la cuenta corriente Nro. 01150107931001799723 de la cual es titular DAVILA MARTINEZ ALFONSINA, c.i. 14.940.412
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INFORMES:
Se oficio al BANCO DE VENEZUELA oficina 611, del estado Monagas ubicada en la avenida juncal al lado de la sede de los tribunales Civiles de esta ciudad, Maturín estado Monagas, a los fines que informe a este despacho sobre los siguientes particulares:
Ahora bien, disponen los artículos 1.167 y 1.264 del Código lo siguiente:
Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
Encontrándose este Tribunal en la oportunidad de dictar sentencia, lo hace teniendo las siguientes consideraciones:
En el caso que nos ocupa, se pretende el cumplimiento de contrato, ahora bien a los fines de determinar la procedencia de la pretensión, de acuerdo con lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, a cada parte corresponde una carga probatoria dentro del proceso. Así conforme a dicha norma, el demandante que pretenda la ejecución de una obligación debe probarla, mientras que el demandado que pretenda haberse liberado de ella, debe probar el pago o hecho extintivo de la obligación.
Desde el momento que existe prueba de la existencia de un contrato, el juez no puede rehusar su aplicación bajo el pretexto de oscuridad, ambigüedad, o deficiencia pues incurrirá en denegación de justicia, el deberá desentrañar el verdadero contenido jurídicamente relevante del contrato en cuestión, para precisar sus efectos y decidir. Interpretar un contrato es hacer claro lo que es oscuro, dudoso o contradictorio.
PUNTO PREVIO
El demandado alego el incumplimiento de las obligaciones que le impone la ley al actor para lograr la citación del demandado, por existir un lapso mayor a los tres días que le concede la norma para realizar la publicaciones para hacer efectiva la citación, argumentando que uno de las publicaciones se efectúo el fecha 29-04-2013 y el siguiente en fecha 03-05-2013 existiendo entre uno y otro mas de tres días y en consecuencia alego la perención de la instancia. Es decir alego la perención breve.
Ahora bien, observa este sentenciador que el demandado contesto la demanda estando a derecho, se le garantizo el derecho a la defensa y el debido proceso y por ende la tutela judicial efectiva, el demandante impulso el proceso y puso a disposición del tribunal los medios y recursos necesarios para lograr citación del demandado, tal como consta en diligencia que riela inserta al folio 18 del presente expediente, es decir lo realizo en fecha 14 de febrero de 2013; aunado al hecho cierto de haberse efectuado la contestación en tiempo oportuno, por lo tanto en consideración a lo anterior se declara sin lugar la perención de la instancia alegada. Y así se declara.
Ahora bien, la controversia quedo enmarcada en que el actor reclama el cumplimiento de la venta pactada entre las partes, en el cual establecieron un monto de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,00) de los cuales el actor pago la cantidad de ciento cinco mil bolívares (Bs. 105.000,00) de la siguiente manera, la cantidad de veinte mil bolívares, pagados en el contrato que denominaron de oferta de compra del inmueble; mas la cantidad de ochenta y cinco mil bolívares mediante cheque de gerencia a su entera y cabal satisfacción, el dinero restante es decir la cantidad de doscientos cuarenta y cinco mil bolívares (245.000,00) serian pagados al momento de protocolización, dicha cantidad seria obtenida a través de la tramitación de crédito bancario, tal como fue convenido en los contratos suscritos, tanto con el corredor inmobiliario quien actúo plenamente facultado para ello; alegando el actor que el supuesto retardo invocado por la demandada solo es imputable al vendedor; lo cual logro demostrar el comprador y no logro desvirtuar el vendedor; quedo plenamente comprobado y reconocido que entre las partes se suscribieron los contratos que denominaron de la forma siguiente: contrato de servicios; el que se acompaño con el libelo y que riela inserto al folio 10, en el mismo se estableció que todas las gestiones inherentes a la negociación serían única y exclusivamente a través de City Invest Bienes Raices,C.A., y el acompañado con la demanda marcado con la letra “A” , el cual riela inserto a los folios 4 al 8; la parte demandada alego que los contratos se extinguieron por haberse dado paso a un nuevo contrato; en este contrato donde se autoriza con carácter de exclusividad a la empresa CITY INVEST BIENES RAICES, C.A., para promover la venta del inmueble de marras, contrato que rige durante noventa días continuos contados a partir de la fecha de suscripción prorrogable automáticamente por periodos de 30 días, siempre y cuando las partes no manifestaren por escrito al menos con dos días de anticipación al vencimiento del plazo original o de su prorroga su deseo de darlo por terminado; el demandado alego que ese lapso se cumplió y por ende se extinguio para dar paso a un nuevo contrato el de OFERTA DE COMPRA. Este sentenciador observa con absoluta claridad que el demandado no trajo prueba alguna donde constara por escrito el deseo de no prorrogarlo o darlo por terminado. En consecuencia quedo plenamente comprobado la existencia de la relación contractual; es de resaltar que los contratos no se extinguen por el solo hecho de haber suscrito otros contratos; la obligación del vendedor de hacer los tramites para la tramitación del crédito bancario, así como el retardo del banco en otorgarlo no debe imputársele al comprador; quedo plenamente comprobado sin lugar a dudas que el comprador ciudadano Manuel Elías Camacho Lara, parte accionante se le aprobó el crédito y el mismo fue aprobado en fecha 17 de diciembre de 20123, tal como consta en documento consignado en la oportunidad procesal correspondiente y el mismo riela inserto a los folios 107 y 108; al mismo se le dio pleno valor probatorio. Así mismo es de resaltar que el actor entrego los recaudos necesarios para tramitar el crédito ante la entidad bancaria.
Es de resaltar que en fecha 22 de marzo de dos mil trece, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia de la Magistrada Yraima Zapata Lara, dejo sentado que los contratos denominados opción de compra venta donde se establezcan los requisitos de consentimiento, objeto y causa constituyen una verdadera venta. Criterio que comparte este sentenciador, aunado al hecho cierto que el actor viene realizando mejoras al inmueble; siendo que el objeto puede ser materia de contrato, que existe el consentimiento legalmente manifestado, considera quien decide que dicha venta constituye una verdadera venta; en conformidad con el artículo 1141 de código civil, que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley, esto en conformidad con el artículo 1160 eiusdem. Siendo en el caso en particular que nos ocupa donde existe la aprobación del crédito bancario, del pago de la inicial, solo falta la debida protocolización de la venta realizada, y el pago del restante el cual debe ser recibido por el demandado; razones contundentes para concluir que la presente demanda de cumplimiento de contrato de compra venta debe prosperar. Y así se decide.
IV
DISPOSITIVA
Por todos los razonamientos de hecho y de derecho expuestos y con base en los artículos 2, 26, y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y en los artículos 1159, 1160, 1161 y siguientes del Código Civil, en criterio sostenido por la Sala Civil de nuestro máximo Tribunal, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Monagas en nombre de la república Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara CON LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato intentara el ciudadano MANUEL ELIAS CAMACHO LARA, ya identificado en el cuerpo de la presente decisión, contra los ciudadanos LUIS ALEJANDRO GUEVARA y RAQUEL QUAGLIA DE GUEVARA, ya identificados; en consecuencia: Primero: la parte demandada debe realizar a favor del demandado la venta definitiva del inmueble ubicado en el conjunto residencial tipuro suites, edificio “A”, planta alta, apartamento “A-8”, situado en el sitio conocido como colinas del norte, sector tipuro, en jurisdicción del municipio Maturín, estado Monagas, el cual tiene una superficie aproximada de cincuenta y un metros cuadrados (51,00 m2), comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: Norte: con la fachada trasera del edificio; Sur: con su propia fachada; Este: con la fachada lateral del edificio; y Oeste: con apartamento A-7, según documento protocolizado ante la oficina de registro inmobiliario del segundo circuito del municipio maturín del estado Monagas en fecha 17 de diciembre de 1999, anotado bajo el Nº- 36, tomo 03, protocolo primero del año 1999, objeto de la presente acción, su tradición legal y el demandante debe continuar en posesión del inmueble. Segundo: Se le concede al demandante un plazo de treinta días continuos contados a partir de la notificación que de la presente sentencia se haga, para que cancele el saldo restante, es decir la cantidad de Doscientos Cuarenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 245.000,00). Tercero: Por haber salido totalmente vencido se condena en costas a la parte demandada.
PUBLIQUESE, REGISTRESE, DEJESE COPIA, y NOTIFIQUESE
Dado, Sellado y Firmado en la Sala de audiencia del Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, a los veinte (20) días del Mes de Enero del año 2015. Años 204º de la Independencia y 155º de la Federación.
El Juez
Abg. Gustavo Posada La Secretaria,
Abg. Milagro Palma
En esta misma fecha se dictó y publico la anterior decisión, siendo las 10:30 a.m. Conste.
La Secretaria,
Abg. Milagro Palma
GP/Exp. 14.866
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