TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
-I-
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
Parte actora: ciudadano LIBARDO RODRÍGUEZ GUZMAN, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad V- 14.199.215.
Apoderada judicial de la parte actora: Ciudadana ESTEFANY LISBETH RODRÍGUEZ RAMOS, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo el Nº 212.215.
Parte demandada: Ciudadanos EDGARDO JOSÉ SAEZ RIVAS Y DAILYS YEKSENIA SAEZ BECERRA, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de Identidad Nº V-4.747.734 y V-14.277.195.
Defensora Judicial auxiliar en materia de Vivienda con competencia en el Área Metropolitana de Caracas de la parte demandada: Ciudadana RAIZA ISABEL GONZALEZ, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo el Nº 120.776.
MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.
EXPEDIENTE Nº 14.346.-
- II –
RESUMEN DEL PROCESO
Correspondió a este Juzgado Superior, en virtud de la distribución de causas efectuada, el conocimiento y la decisión del recurso de apelación interpuesto a través de diligencia suscrita en fecha veintinueve (29) de julio de dos mil catorce (2014), por la abogada ESTEFANY RODRÍGUEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, en contra de la sentencia dictada el veinticinco (25) de julio de dos mil catorce (2014), por el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual declaró LA FALTA DE CUALIDAD PASIVA ex officio del ciudadano EDGAR JOSÉ SAEZ RIVAS, en consecuencia desechó la demanda que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO interpusiera el ciudadano LIBARDO RODRÍGUEZ GUZMAN contra los ciudadanos EDGAR JOSÉ SAEZ RIVAS; y, condenó en costas, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil a la parte demandante.
Se inició la presente acción por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, mediante libelo de demanda presentado por el ciudadano LIBARDO RODRÍGUEZ GUZMAN, en su nombre y representación, en fecha diecisiete (17) de septiembre de dos mil diez trece (2013), por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Municipio (U.R.D.D.), del Circuito Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Asignado como fue su conocimiento al Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en auto del veinte (20) de septiembre de dos mil trece (2013), admitió la demanda; y, en consecuencia, ordenó el emplazamiento de la parte demandada, para que, en la oportunidad fijada, compareciera ante el Juzgado de la causa, a los fines de dar contestación a la demanda interpuesta en su contra.
En diligencia de fecha treinta (30) de septiembre de dos mil trece (2013), la parte actora, consignó los fotostatos necesarios a los efectos de la elaboración de la compulsa de la parte demandada.
El día doce (12) de noviembre de dos mil trece (2013), el ciudadano ANTONIO GUILLEN, alguacil adscrito al circuito judicial de los Juzgado de Municipio, consignó las compulsas libradas a la parte demandada; y dejó constancia de no haber podido dar cumplimiento a su misión.
En diligencia del catorce (14) de noviembre de dos mil trece (2013), la parte actora solicitó la citación de la parte demandada, mediante carteles; lo cual fue acordado por el a-quo en auto del veinticinco (25) del mismo mes y año.
Publicado, consignado; y, fijado el cartel de citación; el día veintidós (22) de enero de dos mil catorce (2014), la parte actora solicitó al a-quo, le designara defensor judicial a la parte demandada; en auto del veintitrés (23) de enero del mismo año, el a-quo ordenó librar oficio al defensor general a los efecto de que fuese designado un defensor judicial en materia de vivienda a la parte demandada. Dicho nombramiento recayó en la persona de la ciudadana RAIZA ISABEL GONZÁLEZ PÉREZ, quien posteriormente, el día treinta y uno (31) de marzo de dos mil catorce (2014), aceptó el cargo y prestó el juramento de ley correspondiente.
Notificada la defensora judicial a los efectos de que diera contestación a la demanda, en fecha veintitrés (23) de abril de dos mil catorce (2014), se llevó a efecto la audiencia preliminar el Tribunal dejó constancia de la comparencia de ciudadano LIBARDO RODRÍGUEZ GUZMAN, parte actora y la defensora judicial de la parte demandada RAIZA ISABEL GONZALEZ PÉREZ, así mismo que las partes no había llegado a ningún acuerdo.
El día siete (7) de mayo de dos mil catorce (2014), la defensora designada presentó escrito de contestación al fondo de la demanda.
Mediante acta de fecha diecinueve (19) de mayo de dos mil catorce (2014), el a-quo fijo los hechos y abrió articulación probatoria de ocho (8) días.
En fecha nueve (9) de junio de dos mil catorce (2014), la parte demandante presentó escrito de pruebas.
En auto del once (11) de julio de dos mil catorce (2014), el a-quo fijó oportunidad para que se llevara a efecto la audiencia de juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 114 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
El día veintiuno (21) de julio de dos mil catorce (2014), se llevó a efecto la audiencia de juicio, el Tribunal dejó constancia de la comparecencia de la parte actora ciudadano LIBARDO RODRÍGUEZ GUZMAN, asistido por la abogada ESTEFANY LISBETH RODRÍGUEZ RAMOS; y la defensora judicial RAIZA ISABEL GONZALEZ PÉREZ, representante de la parte demandada, habiendo realizado tanto la actora como la demandada, sus exposiciones orales; el a quo, dictó el dispositivo del fallo en el cual declaró LA FALTA DE CUALIDAD PASIVA ex officio del ciudadano EDGARDO JOSÉ SAEZ RIVAS; desechó la demanda que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, interpusiera el ciudadano LIBARDO RODRÍGUEZ GUZMAN contra los ciudadanos EDGARDO JOSÉ SAEZ RIVAS Y DAILYS YEKSENÍA SAEZ; y, lo condenó en costas de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
El veinticinco (25) de julio de dos mil catorce (2014), el Juzgado de la causa publicó su fallo complementario; el cual fue apelado por el representante judicial de la parte demandante, en diligencia de fecha veintinueve (29) de julio de dos mil catorce (2014); y, oída dicha apelación en ambos efectos, en auto del cuatro (4) de agosto de dos mil catorce (2014).
Recibidos los autos ante este Juzgado Superior, luego del sorteo respectivo, por auto de fecha doce (12) de agosto de dos mil catorce (2014), este Tribunal ordenó la notificación de las partes, haciéndoles saber que una vez que constara en autos la última de las notificaciones, el Tribunal mediante auto fijaría la oportunidad para que tuviera lugar la celebración de la audiencia oral, según lo establecido en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Notificadas las partes, en auto de fecha siete (7) de enero de dos mil quince (2015), se fijó oportunidad para la celebración de la audiencia oral.
El día y la hora fijados, tuvo lugar la audiencia prevista en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, a la cual compareció por una parte, el ciudadano LIBARDO GUZMÁN RODRÍGUEZ, en su carácter de parte actora, representado judicialmente por la abogada ESTEFANY LISBETH RODRÍGUEZ RAMOS, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo el Nº 212.215; y por la otra los abogados NINFA MARIELA HERNÁNDEZ MOGOLLÓN y JOSÉ ARGENIS VÁSQUEZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los Nos. 116.397 y 163.497, respectivamente, en su condición de defensores públicos de la parte demandada, quienes efectuaron sus respectivas exposiciones, que serán analizadas más adelante.
Siendo la oportunidad para dictar sentencia, el Tribunal pasa a hacerlo, con base en las siguientes consideraciones:
-III-
DE LOS TÉRMINOS DE LA CONTROVERSIA
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE EN SU LIBELO DE DEMANDA
La parte actora, alegó en su libelo de demanda, lo siguiente:
Que en fecha dieciocho (18) de diciembre de dos mil tres (2003), había celebrado un contrato de arrendamiento con el ciudadano EDGARDO JOSÉ SAEZ RIVAS, en su carácter de apoderado de apoderado judicial del verdadero sueño del inmueble, ciudadano ANTONIO JESÚS TRUJILLO MARTÍN, quien nunca había tenido contacto y desconocía su paradero.
Indicó que el ciudadano EDGARDO JOSÉ SAEZ RIVAS, había suscrito contrato de arrendamiento con su persona y en virtud de ese contrato de arrendamiento se encontraba habitando en condición de arrendatario de manera ininterrumpida, desde hacía aproximadamente diez (10) años, el inmueble ubicado en la calle Sur Cinco, entre las esquinas Viento a Curamichate, edificio Residencias Lecuna, Torre A, piso 5, apartamento 51-A, del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital.
Que en la cláusula tercera del referido contrato de arrendamiento se había establecido como plazo de duración un (1) año fijo contado a partir del diecisiete (17) de diciembre del año dos mil tres (2003), terminado el diecisiete (17) de diciembre de dos mil cuatro (2004), pero que pesé a la expiración del contrato, había continuado habitando el inmueble como arrendatario, con aceptación del arrendador, operando por consiguiente la tácita reconducción, era decir, el contrato se había convertido a tiempo indeterminado.
Manifestó que de igual manera, en el mes de marzo del año 2005, había comenzado a cancelar los respectivos cánones de arrendamiento ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, bajo el expediente Nº 2005/8077, dejando constancia con ello, del cumplimiento progresivo de su principal obligación como arrendatario del pago de los cánones de arrendamientos.
Que el arrendatario había aceptado el pago y la relación arrendaticia sostenida con su persona, en todo momento tal como se evidenciaba del auto de egreso de consignaciones emitido por el Juzgado de consignaciones, en fecha veintiséis (26) de abril de dos mil diez (2010), vista la solicitud de retiro de consignaciones arrendaticia realizada por el ciudadano EGARDO JOSÉ SAEZ RIVAS.
Alegó que posteriormente con la creación de la Superintendencia Nacional de Vivienda, y la creación del sistema automatizado para el pago de los cánones de arrendamiento denominado SAVIL, de igual manera había continuado cancelado los respectivos cánones de arrendamiento por ante ese sistema.
Que era el caso, que encontrándose en el fiel cumplimiento de su deber principal como arrendatario, era decir, estando solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y en posesión ininterrumpida del inmueble descrito, desde aproximadamente diez (10) años, por una comunicación colocada por debajo de la puerta del inmueble arrendado, se le había avisado de un procedimiento administrativo ante la Superintendencia.
Invocó que en vista de tal procedimiento había acudido a la Oficina de Registro Subalterno para verificar el estado de la propiedad del inmueble arrendado que habitaba, y de esa manera había podido constatar que el día catorce (14) de agosto del año dos mil trece (2013), le habían sido vulnerado flagrantemente su derecho a la preferencia ofertiva, por parte del arrendador del inmueble que habitaba.
Que el ciudadano EDGARDO JOSÉ SAEZ RIVAS, había dado en venta el inmueble objeto de la relación contractual, a su hija la ciudadana DAILYS YEKSENIA SAEZ BECERRA, por lo tanto, era a partir del día catorce (14) de agosto de dos mil trece (2013), que había tenido conocimiento cierto y por su cuenta de la enajenación del inmueble que habitaba como arrendatario, ya que en ninguna oportunidad anterior a la venta celebrada, había sido notificado por ningún medio y de ninguna forma su proyecto de vender el inmueble del cual era arrendatario, desconociendo de ese modo, su derecho a la preferencia ofertiva he incumpliendo flagrantemente su obligación de manifestarle su voluntad de venderle el inmueble consagrada en el artículo 132 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas.
Señaló que de igual manera la ciudadana DAILYS YEKSENIA SAEZ BECERRA, compradora del inmueble arrendado, en ningún momento le había notificado por ningún medio de la venta ni de su condición de adquiriente del inmueble arrendado, pues se había enterado de la misma por sus propios medios, incumpliendo de igual manera su obligación legal.
Que era evidente la clara violación de sus derechos consagrados legalmente, pues, habiendo silenciado la referida operación comercial tanto el arrendador vendedor ciudadano EDGARDO JOSÉ SAEZ RIVAS, como su hija la ciudadana DAILYS YEKSENIA BECERRA, compradora del inmueble arrendado, los mismo habían actuado de mala fe en detrimento de sus derechos, siendo que por disposiciones expresas de la ley, debieron haberlo notificado antes y después de la operación de venta del inmueble que habitaba.
Argumentó que estando en la oportunidad legal para interponer la presente acción, al no haber transcurrido los ciento ochenta (180), días hábiles contemplados por la ley para el ejercicio de esa acción, y estando en el cumplimiento de sus obligaciones como arrendatario, al encontrarse solvente en el pago de los cánones de arrendamientos respectivos, era justo y notorio que le correspondía un derecho de preferencia el cual le había sido vulnerado por parte del arrendador del inmueble, así como vulnerado su derecho de notificación de la negociación por parte de la compradora.
Que en virtud del derecho que por ley tenía de subrogarse en los mismos derechos adquiridos por la compradora reflejado en el documento contentivo de la negociación, era que demandaba el retracto legal arrendaticio, puesto que él siempre se había encontrado dispuesto a comprar el inmueble que habitaba; y nunca le había sido ofrecido.
Citó varias jurisprudencias del Tribunal Supremo de Justicia relacionadas con el tema; y con el lapso para ejercer el retracto legal arrendaticio.
Por último señaló en su petitorio de demanda que formalmente demandaba por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, a los ciudadanos EDGARDO JOSÉ SAEZ RIVAS en su carácter de arrendador vendedor, y la ciudadana DAILYS YEKSENIA SAEZ BECERRA, en su carácter de compradora del inmueble arrendado, por la venta del inmueble, identificado en los autos, para que conviniera o en su defecto fuese condenada por el Tribunal en los siguientes conceptos:
“…PRIMERO: En virtud de la falta de las notificaciones que se encontraban obligados los demandados, vulnerando el derecho de Preferencia Ofertiva y originando por consiguiente el derecho a Retracto Legal Arrendaticio, y aceptadas las circunstancias que se constituye como requisitos indispensables para ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio, el mismo sea DECLARADO CON LUGAR, y de esta manera ser subrogado en la compra el inmueble que ocupo hasta la presente fecha, en mi condición de arrendatario, en las mismas condiciones pactadas entre el vendedor y la compradora, todo lo cual se deduce del negocio jurídico de compra venta protocolizado ante la Oficina Subalterna del Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 24 de octubre de 2012, bajo el Nº 2012-3567, asiento Registral 1, matricula 216.1.1.8.3160, folio real: 2012.
SEGUNDO: Para el caso en que los demandados no convengan en el petitorio anterior, solicito que una vez sea firmada la decisión que ha de recaer a mi favor en este asunto, se declarada como constitutiva del derecho de propiedad, y se ordene su protocolización para que surjan así los efectos traslativos de propiedad del fallo, mediante su inscripción en la Oficina de Registro Subalterno competente, siendo el monto de la cantidad a rembolsar a la demandada, el precio de venta convenido entre las partes, cuyo monto fue fijado por la suma de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 200.000,00).
TERCERO: Que en relación a las consideraciones expresadas en el capítulo VI del presente libelo, disponga y decrete medida preventiva de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el precitado inmueble y se le notifique de la misma a la oficina de registro competente.
CUARTO: Que se condene al pago de las costas y costos del presente proceso a la parte perdidosa, cuya estimación dejo al mejor criterio del Tribunal…”

Estimó su demanda en la suma de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 200.000,00), y la basó en los artículos 26, 253, 257, del la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; artículos 12, 15, del Código de Procedimiento Civil, artículo 1600 del Código Civil, y artículos 131, 132, 138 y 140 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
EN LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
La abogada RAIZA ISABEL GONZALÉZ PÉREZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 120.776, en su carácter de defensora pública auxiliar con competencia en materia Civil, Administrativo Especial Inquilinaria y para la defensa del derecho a la Vivienda, en representación judicial de los codemandados EDGARDO JOSÉ SAEZ VAS Y DAILYS YEKSENIA SAEZ BECERRA, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, señaló lo siguiente:
Que había realizado todas las diligencias posibles a los fines de localizar a sus representados, y nadie le había sabido dar respuesta de su paradero.
En cuanto al libelo de demanda, negó, rechazó y contradijo la demanda interpuesta en contra de su representados, en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos narrados como en el derecho invocado, como asidero legal a la acción ejercida, se reservó el derecho de probar en cado de que aparecieran sus defendidos y suministran pruebas necesarias.
Solicitó se declarar sin lugar la demanda, una vez cumplido los requisitos legales exigidos en la normativa jurídica venezolana.
-IV-
ALEGATOS DE LAS PARTES EN LA OPORTUNIDAD DE LA CELEBRACIÓN DE LA AUDIENCIA ORAL
Como fue indicado, en la fecha y hora fijadas para la celebración de la audiencia oral de conformidad con el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la partes, afirmaron lo siguiente:
La apoderada judicial de la parte demandante, fundamentó su apelación así:
“…En primer lugar debo destacar que el presente recurso se inicia en virtud de un recurso que dicto el Juzgado Sexto de Primera Instancia, el cual desecha la demanda por retracto legal arrendaticio, intentada por la parte actora, dicha demanda fue intentada por los ciudadanos Daylis Sáez y Edgardo Sáez, que son los demandados, en este caso, el poder que consta del apoderado Edgardo Saez se consigno con la apelación, el cual es un poder de administración y general, el cual promuevo en esta instancia, de conformidad con el articulo 520 del Código de Procedimiento Civil, que sirve para demostrar que tiene facultad para disponer del inmueble y representar a los propietarios. La sentencia recurrida dice que en caso de ser real el derecho alegado por mi representado, en este caso el retracto legal, debió ser exigido igualmente a los propietarios del inmueble, Antonio Trujillo y Libia Gomez. En este caso al emitir el pronunciamiento la Juez Sexto de Municipio admite que hay un litis consorcio pasivo necesario, por lo que no debió decidir que no había falta de cualidad del ciudadano Edgardo Saez, decidir sobre el propio litis consorcio pasivo necesario. Sobre esta materia existe una Sala de la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, del 12 de diciembre de dos mil doce (2012), con ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez, la cual es material fundamental en este caso, la cual consagra el derecho a la defensa y la tutela judicial efectiva, y el principio pro actione, por lo que debe preservar tales derechos fundamentales. Cita textualmente tal criterio. Dicho criterio tenia plena vigencia cuando se admitió la presente causa, por lo que debió la Juez de la causa al observar que había un Litis consorcio pasivo necesario, debieron ser llamadas las demás partes al juicio, y asi así reponer la causa al estado en que determinare conveniente. Por ello, en base a que fueron vulnerados derechos fundamentales de mi representado, en base el derecho a la defensa y el principio pro actione, solicito se declare con lugar la presente apelación, se reponga la causa al estado en que un nuevo Juez por distribución conozca de la misma y resuelva el litis consorcio pasivo necesario detectado por la Juez de la recurrida. Asimismo solicito la nulidad de la sentencia recurrida. Es todo…”

Asimismo, la Defensora Pública de la parte demandada, en la oportunidad fijada para celebración de audiencia oral, arguyó lo siguiente:
“…Si bien es cierto que no he tenido contacto alguno con mis asistidos, como son los ciudadanos Edgar José Said y Eska Yesenia Saez, esta defensa, en diversas oportunidades, ha tratado de comunicarse con ellos, se puede establecer hace saber al Tribunal que ratifica en cada una de sus partes todo lo alegado y probado, en el expediente, la sentencia de fecha 25 de julio del 2014, emitida por el Juzgado Sexto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, esta defensa hace saber además al Tribunal, que si bien es cierto que existe una falta de cualidad pasiva, sabiendo que la legitimación o cualidad guarda relación con el sujeto o interés jurídico controvertido, por cuanto se debió demandar al ciudadano Antonio José Trujillo Martín, y apresar de que la ciudadana no se encontraba como apoderada, Ligia Josefina Gómez, ya existiría una falta de legitimación allí, as{i mismo, la venta que se realizo que antes de que fuera promulgada o entrada en vigencia de la Ley para la Regularización y control de arrendamientos de vivienda, e fecha noviembre de 2012, que fue anterior a ello, es allí que no cabe una preferencia ofertiva en cuanto a una venta de un inmueble, existe una sentencia emanada de la Sala de Casación Civil en torno a la materia, es por tanto que esta defensa solicita al Tribunal que se declare sin lugar la apelación realizada por la parte actora y se confirme la sentencia del Juzgado Sexto. Es todo...”
-V-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Planteada como quedó la controversia, en los términos antes señalados, esta Sentenciadora, antes de proceder a pronunciarse sobre el fondo de lo debatido; y, a valorar las pruebas producidas en el proceso, pasa a examinar los siguientes puntos previos invocados por la parte demandada.
PUNTO PREVIO
DE LA FALTA DE CUALIDAD PARA SOSTENER EL JUICIO
CODEMANDADO CIUDADANO EDGARDO JOSÉ SAEZ RIVAS.
Tal como fue señalado en el cuerpo de esta decisión, el Juzgado de la causa, al momento de dictar decisión en la causa declaró LA FALTA DE CUALIDAD PASIVA ex officio del ciudadano EDGARDO JOSÉ SAEZ RIVAS; desechó la demanda que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, interpusiera el ciudadano LIBARDO RODRÍGUEZ GUZMAN contra los ciudadanos EDGARDO JOSÉ SAEZ RIVAS Y DAILYS YEKSENÍA SAEZ; y, lo condenó en costas de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Fundamento su decisión en los siguientes términos:
“…CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Esta Juzgadora antes de emitir algún pronunciamiento con respecto al fallo recurrido, debe quien aquí suscribe advertir que es facultad del juez, como director del proceso, analizar no sólo lo alegado y probado por las partes durante el iter procesal, puesto que su labor no se limita a los hechos y al derecho por ellos invocados, debiendo en todo caso, en virtud del principio iura novit curia, revisar minuciosamente los denominados presupuestos procesales, unos de orden formal y otros de orden material o de fondo, los cuales son requisitos indispensables para que un proceso se considere válidamente constituido, y cuya inobservancia acarrearía una transgresión al artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, siendo desacertado iniciar un procedimiento en el cual se cause indefensión a alguna de las partes, y el cual conlleve a la declaratoria de una sentencia meramente inhibitoria, por haberse incurrido en algunos de los supuestos que la jurisprudencia ha establecido para que el juez pueda apartarse del tema debatido en resguardo del orden público.-
En efecto, con relación a la labor del juez para controlar la válida instauración del proceso, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia expreso en sentencia No. 779, del 10 de abril de 2002, que “(…) la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta (…)”.
Ahora bien, el presente juicio se refiere a un Retracto legal arrendaticio que es la facultad establecida en la normativa especial en materia de arrendamiento, mediante la cual se le concede al arrendatario que reúnas ciertas cualidades, el derecho a subrogarse en un contrato de enajenación en lugar del comprador del inmueble, en la mismas condiciones estipuladas en el contrato de venta inicial.
La pretensión de retracto legal arrendaticio, se encuentra dirigida tanto a la vendedora como a la compradora del inmueble arrendado en forma directa, por ser ellos quienes verán amenazados los derechos de propiedad en disputa, ya que la venta es acusada de ser realizada violando el derecho de preferencia ofertiva del arrendatario, es consecuencia uno de los requisitos para que proceda la acción de retracto legal arrendaticio es que el propietario del inmueble arrendado, haya celebrado una operación de venta del mismo con el un tercero.-
El Jurista Venezolano, LUIS LORETTO, ha definido la cualidad o interés procesal como la relación de identidad lógica entre la persona que se presenta como actora y la que efectivamente lo es, y la persona contra quien se demanda y la que efectivamente esta obligada. La cualidad o interés procesal existe solo entre las partes intervinientes de una relación jurídica de la cual se desprenden los derechos y obligaciones accionadas en juicio. Solo tendrán cualidad o interés aquellas personas, naturales o jurídicas, que hayan formado parte de la relación de derecho sustantivo de la cual se desprende la acción. Esta regla, pacíficamente aceptada en nuestra doctrina procesal y por nuestra jurisprudencia, impone la obligación del juez de verificar si quienes accionan un proceso y quienes se defienden en el mismo se encuentra sujetos entre si por algún vinculo de derecho sustantivo de donde se derivan las obligaciones demandadas.
En el caso de marras la parte actora ciudadano LIBARDO RODRIGUEZ GUZMAN, ha establecido que el ciudadano EGARDO JOSE SAEZ RIVAS, tiene cualidad por ser apoderado del ciudadano ANTONIO JESUS TRUJILLO MARTIN, quien es propietario del inmueble, sin embargo señala quien aquí decide que este debió demandar expresamente al ciudadano ANTONIO JESUS TRUJILLO MARTIN, como co-demandado, aunado al hecho que del documento de traslativo de propiedad, cursante a los folios 46 y 47 del expediente, señala que los propietario del inmueble son ANTONIO JESUS TRUJILLO MARTIN y LIVIA JOSEFINA GOMEZ DE TRUJILLO, (casados) en dichos documento ciertamente actuó el ciudadano Egardo José Sáez Rivas, como apoderado de los mencionados ciudadanos, si embargo no consta en autos el poder otorgado por la ciudadana LIVIA JOSEFINA GOMEZ DE TRUJILLO, que debió igualmente ser demandada en el presente juicio.-
En tal sentido es criterio de este juzgadora, que las obligaciones violentadas en el caso de la venta realizada, debían ser exigidos a los propietarios del inmueble, pues son los que efectivamente, tienen la facultad para tomar las decisiones tendientes a la enajenación del bien de su propiedad y por lo tanto los obligados a notificar la venta o de presentar la oferta preferente de venta a los arrendatarios del inmueble, por lo que en caso de ser procedente el derecho alegado por el actor, lo cual no corresponde a este Juzgadora en este caso establecer, solo pueden serles exigidos a los ciudadanos ANTONIO JESÚS TRUJILLO MARTIN Y LIVIA JOSEFINA GOMEZ DE TRUJILLO, como vendedores del inmueble y a la ciudadana DAILYS YEKSENIA SAEZ, como compradora del mismo, quienes pueden ser responsables de los hechos u obligaciones referentes al mencionado bien, de modo que Egardo José Sáez Rivas, carece de cualidad para ser demandado por tales conceptos, ya que entre él y el propietario del inmueble, no existe una relación de identidad lógica y así se declara. Así lo establece el artículo 140 del Código de Procedimiento Civil que no se puede hacer valer en juicio en nombre propio un derecho ajeno.
Igualmente mente funciona la norma en los casos en donde se pretende demandar en nombre de un tercero un derecho propio.-
Por lo tanto, la legitimación o cualidad, guarda relación con el sujeto y el interés jurídico controvertido, de forma tal que por regla general, la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación o cualidad activa), y la persona contra quien se afirma, la cualidad pasiva para sostener el juicio, (legitimación o cualidad pasiva), por lo que la falta de legitimación produce el efecto de desechar la demanda.
Asimismo, esta sentenciadora señala que a pesar de que la falta de cualidad pasiva de la demandada no fue un alegato por parte de la defensa de los demandados, resulta necesario acoger el criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 20 de junio del 2011, que consideró que la falta de cualidad o legitimación ad causam es una institución procesal que representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia, por estar estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y defensa, materia esta de orden público que deber ser atendida y subsanada incluso de oficio por los jueces.- Por consiguiente, se declara la FALTA DE CUALIDAD PASIVA Ex Officio del ciudadano EDGARDO JOSE SAEZ RIVAS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-4.747.734, en consecuencia se desecha la demanda que por Retracto Legal Arrendaticio, interpusiera el ciudadano LIBARDO RODRIGUEZ GUZMAN, venezolano mayor de edad de este domicilio titular de la cédula de identidad Nº V-14.199.215 contra los ciudadanos EGARDO JOSE SAEZ RIVAS y DAILYS YEKSENIA SAEZ BECERRA.- Y ASI SE DECIDE.-
PARTE DISPOSITIVA
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara la FALTA DE CUALIDAD PASIVA Ex Officio del ciudadano EDGARDO JOSE SAEZ RIVAS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-4.747.734, en consecuencia se desecha la demanda que por Retracto Legal Arrendaticio, interpusiera el ciudadano LIBARDO RODRIGUEZ GUZMAN, venezolano mayor de edad de este domicilio titular de la cédula de identidad Nº V-14.199.215 contra los ciudadanos EGARDO JOSE SAEZ RIVAS.- Se condena en costa a la parte actora por resultar totalmente vencido, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

Ante ello, el Tribunal observa:
En el presente caso, estima esta Juzgadora pertinente hacer referencia al criterio del procesalita Chiovenda, quien considera a la cualidad como una relación de identidad; y, en este sentido, establece la diferencia que existe entre la legitimación para obrar o cualidad y legitimación para proceder o capacidad para estar en juicio por sí o por otros.
Por otro lado, el autor LUIS LORETO, en relación a la cualidad señala lo siguiente:
“…El problema de la cualidad entendida de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presente ejerciendo concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto, se trata en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la Ley concede el derecho o poder jurídico, o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejerciéndolo como titular efectivo, o contra quien se ejercita de tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado…omissis… este fenómeno de legitimación se presenta particularmente interesante y complejo en el campo del proceso civil y asume el nombre específico de cualidad de obrar y de contradecir. La cualidad, en este sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción…”

Ahora bien, consta de las actas procesales que la parte actora ciudadano LIBARDO RODRIGUEZ GUZMAN, demandó por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, a los ciudadanos EDGARDO JOSÉ SAEZ RIVAS, en su carácter de arrendador vendedor y a la ciudadana DAILYS YEKSENIA SAEZ BECERRA, en su condición de compradora del inmueble arrendado, con fundamento en un contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano EDGARDO JOSÉ SAEZ RIVAS, como apoderado del propietario del inmueble ciudadano ANTONIO JESÚS TRUJILLO MARTÍN.
En este orden de ideas, se hace menester analizar los siguientes medios probatorios cursante a los autos:
1.- Copia fotostática de instrumento poder general de administración y disposición, otorgado por el ciudadano ANTONIO JESÚS TRUJILLO MARTIN, al ciudadano EDGARDO JOSÉ SAEZ RIVAS, autenticado ante la Notaría Pública Vigésima de Caracas, en fecha doce (12) de noviembre de mil novecientos noventa y tres (1993), bajo el Nº 8, Tomo 66; y, copia fotostática de documento de compra venta suscrito por el ciudadano EDGARDO JOSÉ SAEZ RIVAS en representación judicial de los ciudadanos ANTONIO JESÑUS TRUJILLO MARTIN Y LIVIA JOSEFINA GOMEZ DE TRUJILLO, con la ciudadana DAILYS YEKSENIA SAEZ BECERRA, protocolizado ante el Registro Público del Tercer Circuito Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha veinticuatro (24) de octubre de dos mil doce (2012), bajo el No. 2012-3567, asiento registral 1.
Las referidas copias simples no fueron impugnadas por la parte demandada, en la oportunidad respectiva, razón por la cual, este Tribunal, por tratarse de las copias simples de instrumentos públicos, las considera fidedignas de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, les atribuye valor probatorio conforme a los artículo 1357, 1359 y 1360 del Código Civil. Así se declara.
De dichos medios probatorios, se puede apreciar que el ciudadano ANTONIO JESÚS TRUJILLO MARTIN, otorgó al ciudadano EDGARDO JOSÉ SAEZ RIVAS, poder de administración general; y que al momento de dar en venta el inmueble identificado en los autos, el último de los ciudadanos mencionado, actuó en representación tanto del ciudadano ANTONIO JESÚS TRUJILLO MARTIN, como de la ciudadana LIVIA JOSEFINA GOMEZ DE TRUJILLO, quienes aparecían como propietarios de dicho inmueble. Así se decide.
En vista de lo anterior, considera quien aquí decide, de las pruebas anteriormente analizada, que si bien es cierto, que consta la existencia de un poder conferido al codemandado EDGARDO JOSÉ RIVAS SAEZ RIVAS, por uno de los propietarios del inmueble; no es menos cierto, que se puede constar del documento de compra venta antes analizado la existencia de una segunda propietaria como lo es la ciudadana LIVIA JOSEFINA GOMEZ DE TRUJILLO, quien de acuerdo con el documento señalado otorgó también poder especial al mencionado ciudadano, sin que conste en autos el mismo; por lo que, el hecho de que el codemandado EDGARDO JOSÉ RIVAS SAEZ RIVAS, tuviera un poder general de administración para actuar en nombre de uno de los propietarios, no implica que este deba asumir las consecuencias directas de las operaciones realizada por su representado, a través de un mandato. Así establece.
En el caso de autos, como ya se dijo, el demandante pretende subrogarse en las mismas condiciones establecidas en el instrumento traslativo de propiedad, suscrito con la ciudadana DAILYS YEKSENIA SAEZ BECERRA, quien adquirió la propiedad del inmueble arrendado, por compra que le hicieran al ciudadano EDGARDO JOSÉ SAEZ RIVAS, en representación de los ciudadanos ANTONIO JESÚS TRUJILLO MARTIN Y LIVIA JOSEFINA GOMEZ DE TRUJILLO, propietario del inmueble arrendado.
En materia de retracto legal arrendaticio ha sido criterio jurisprudencia de Nuestra más alto Tribunal, que la acción debe ser dirigida contra los compradores y vendedores, lo cual haría la conformación de un litisconsorcio pasivo necesario, pues el negocio jurídico en el cual se pretende subrogar el actor, generó derechos y obligaciones tanto para el comprador como para el vendedor y de allí la necesidad de llamarlos al proceso a ambos, pues la decisión que se adopte los afectaría por igual.
En este sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 00776, en el expediente Nº AA20-C-2009-000385, del quince (15) de diciembre de dos mil nueve (2009), con ponencia de la Magistrada YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA, estableció lo siguiente:
“…Sin embargo, en el sub iudice, el juzgador de alzada sí determinó con base a la normativa jurídica que regula el retracto legal arrendaticio, que efectivamente en la presente causa existe una defectuosa constitución de la relación jurídico procesal; ya que el demandante que pretenda subrogarse en el retracto legal arrendaticio debe interponer la demanda contra el propietario del inmueble que es su arrendador y funge como vendedor, así como también contra el comprador del mismo, por constituir un típico litisconsorcio pasivo necesario e impropio, ya que dicha negociación contractual genera obligaciones y derechos que pueden afectar a todos los integrantes del negocio jurídico subyacente”.

Siendo así, habiendo quedado demostrado en autos, que el ciudadano EDGARDO JOSÉ SAEZ RIVAS realizó la compra venta sobre la cual, el demandante pretende subrogar de acuerdo con poder otorgado por los ciudadanos ANTONIO JESÚS TRUJILLO MARTIN Y LIVIA JOSEFINA GOMEZ DE TRUJILLO, el demandante arrendatario, ha debido dirigir su pretensión de forma directa contra los ciudadanos antes mencionados en su carácter vendedores del inmueble; y contra la ciudadana DAILYS YEKSENIA SAEZ en su carácter de compradora, por ser estos partes en el negocio jurídico traslativo de propiedad del inmueble arrendado, y no sobre el ciudadano EDGARDO JOSÉ SAEZ RIVAS, quien actuó por mandato expreso de los propietarios del bien, por lo que siendo así es forzoso para esta sentenciadora declarar la falta de cualidad pasiva del codemandado EDGARDO JOSÉ SAEZ RIVAS. Así se establece.
Ahora bien, también ha dicho la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal, en la sentencia invocada por los demandantes, en la audiencia constitucional, celebrada en esta misma fecha, que cuando el Juez detecte un defecto en la integración del litis consorcio necesario, esta en la obligación de ordenar de oficio su integración; y que, los principios constitucionales de economía procesal, seguridad jurídica, pro accione; y por último, el derecho a la tutela jurídica efectiva, lo autorizan a corregir en cualquier estado y grado de la causa, una indebida constitución del proceso, en aquellos casos en que ese control no hubiese sido efectuado ab initio, en el auto de admisión de la demanda.
En efecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha doce (12) de diciembre de dos mil doce (2012), textualmente, dejó sentado el siguiente criterio:
“…Ergo, la legitimación debe ser entendida unívocamente como un juicio puramente lógico de relación, limitadamente dirigido a establecer quiénes son las personas que deben estar en juicio como integrantes de la relación procesal, y, por consiguiente, ese juicio debe aparecer y ser establecido por el juez, pues si hay un titular o titulares efectivos o verdaderos de los derechos en juicio, esos son los que debe determinar el juzgador con tal carácter para la relación procesal, y de ello no puede prescindir el juzgador. De tal manera que, una vez determinado tal extremo y verificado por el juez, en cualquier estado de la causa, que existe un defecto en la integración del litis-consorcio necesario, el juez está en la obligación de ordenar de oficio su integración.
Por lo tanto, el juez respectivo al advertir un litisconsorcio pasivo necesario en la causa debe estar atento a resguardar en primer orden los principios: pro actione, de economía procesal, seguridad jurídica, así como en definitiva del derecho a la tutela judicial efectiva, pues el sentenciador en ejercicio de su función correctiva y saneadora del proceso tiene la facultad de integrar de oficio la relación jurídico procesal. En efecto, los principios constitucionales lo autorizan para corregir en cualquier estado y grado de la causa una indebida constitución del proceso, en caso de que ese control no se hubiese realizado a priori en el auto de admisión de la demanda, por consiguiente queda facultado para tomar decisiones de reposición con el fin de ordenar y procurar el equilibrio de las partes en el proceso.
Ahora bien, en relación con la aplicación temporal del criterio anteriormente desarrollado, esta Sala establece que el mismo comenzará a regir para aquellas causas que sean admitidas luego de la publicación del presente fallo. Así se establece, todo ello en virtud de la expectativa plausible desarrollado por la Sala Constitucional. Asimismo, deja establecido la Sala que de ser incumplido el llamado al tercero en el auto de admisión, ello no dará lugar a la reposición autómata durante la tramitación en el juicio, pues lo procedente será llamar al tercero, y solo si este solicitase la reposición es que la misma seria acordada, todo ello en aras de evitar reposiciones inútiles, en cumplimiento del mandato constitucional contenido en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela…”

Con vista en el anterior criterio, que este Tribunal acoge; toda vez, que le es aplicable a este caso, en virtud de lo establecido en el propio fallo citado, ya que, la causa que nos ocupa, fue admitida con posterioridad a la publicación del mismo, y a los efectos de garantizar la tutela jurídica efectiva, del demandante, considera este Juzgado, que en este caso concreto, le es también aplicable la doctrina antes establecida, en el sentido que, como se trata de una demanda por retracto legal arrendaticio, el litis consorcio pasivo necesario, debe quedar integrado por los ciudadanos ANTONIO JESÚS TRUJILLO MARTIN y LIVIA JOSEFINA GOMEZ DE TRUJILLO, propietarios del inmueble; y, la ciudadana DAILYS YEKSENIA SAEZ BECERRA, en su condición de compradora. En consecuencia, el ciudadano EDGARDO JOSÉ SAEZ RIVAS, como antes se determinó, no tiene cualidad para sostener este juicio, como lo estableció la recurrida, y queda excluido de este proceso.
A los fines de ordenar el proceso, se repone la causa, al estado de que se emplace y cite a los propietarios del inmueble, antes mencionados, para que de esa manera quede integrado el litis consorcio pasivo necesario y deben declararse nulas, las actuaciones que se especifican en el dispositivo del fallo.
En razón de anterior, la apelación ejercida por la parte demandante, debe ser declarada parcialmente con lugar; declarada la falta de cualidad del ciudadano EDGARDO JOSÉ SAEZ RIVAS, para sostener este juicio, conforme a la declaratoria de oficio efectuada por el a quo, con lo cual, queda modificado el fallo apelado.

DISPOSITIVO
Por las razones y consideraciones antes expuestas, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación interpuesta en fecha veintinueve (29) de julio de dos mil catorce (2014), por la abogada ESTEFANY RODRÍGUEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, en contra de la sentencia dictada el veinticinco (25) de julio de dos mil catorce (2014), por el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Queda MODIFICADO el fallo apelado.
SEGUNDO: SE DECLARA, LA FALTA DE CUALIDAD PASIVA del ciudadano EDGARDO JOSÉ SAEZ RIVAS, para sostener el juicio, quien queda excluido del proceso.
TERCERO: A los fines de ordenar el proceso, se repone la causa, al estado de que se emplace y cite a los propietarios del inmueble, ciudadanos ANTONIO JESÚS TRUJILLO MARTIN y LIVIA JOSEFINA GOMEZ DE TRUJILLO, para que de esa manera quede integrado el litis consorcio pasivo necesario.
CUARTO: NULAS las siguientes actuaciones:
1. Audiencia preliminar celebrada ante el Juzgado de la causa, en fecha veintitrés (23) de abril de dos mil catorce (2014), que cursa al folio ciento cuarenta y ocho (148), de la pieza número 1 del presente expediente.
2. Escrito de contestación a la demanda, presentado el día siete (7) de mayo de dos mil catorce (2014), por la abogada RAIZA GONZÁLEZ PÉREZ, en su condición de Defensora Pública Auxiliar con competencia en materia Civil, Administrativo Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda, el cual cursa a los folios del ciento cincuenta y cinco (155) al ciento cincuenta y siete (157), ambos inclusive, de la pieza número 1 del presente expediente.
3. Escrito de promoción de pruebas presentado en fecha nueve (9) de junio de dos mil catorce (2014), por la abogada ESTEFANY RODRÍGUEZ, en su condición de apoderada judicial de la parte actora, el cual cursa a los folios ciento sesenta y cinco (165) al ciento sesenta y siete (167), ambos inclusive, de la pieza número 1 del presente expediente.
4. Audiencia de juicio, celebrada ante Tribunal de la causa, el veintiuno (21) de julio de dos mil catorce (2014), la cual cursa a los folios del doscientos veinte (220) al doscientos veintidós (222), ambos inclusive, de la pieza número 1 del presente expediente.
QUINTO: Dada la naturaleza del presente fallo no hay condenatoria en costas.
Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias de este Tribunal.
Remítase el presente expediente en su oportunidad legal al Tribunal de origen.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dieciséis (16) días del mes de enero de dos mil quince (2015). Años 204º de la Independencia y 155º de la Federación.
LA JUEZ,
LA SECRETARIA,

DRA. EVELYNA D´APOLLO ABRAHAM.
MARÍA CORINA CASTILLO PEREZ

En esta misma fecha, a las diez de la mañana (10:00 a.m.), se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA,

MARÍA CORINA CASTILLO PEREZ