TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas.

204° y 155°

A los fines de dar cumplimiento con lo establecido en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, se establece que en el presente juicio intervienen como partes y apoderados las siguientes personas:

PARTE DEMANDANTE: Ciudadano JOSE COELHO DA SILVA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-8.532.465, y de este domicilio.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos SULIMA BEYLOINE, RAFAEL DOMINGUEZ, CARLOS MARTÍNEZ, MERCEDES RUIZ, CARLOS BETHENCORT, ANA CECILIA SILVA y JOSÉ JESÚS ORSINI JIMÉNEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-8.377.841, V- 12.013.250, V-10.107.754, V- 9.286.993, V- 9.456.743, V- 8.978.068 y V-15.323.486, respectivamente, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 30.067, 71.191, 57.926, 33.027, 87.652, 36.068 y 108.594, respectivamente, carácter que se desprende de instrumento poder cursante del folio veintiuno (21) al veintitrés (23) de la primera pieza del presente expediente.-

PARTE DEMANDADA: FONDO DE COMERCIO BAR RESTAURANT POLLO EN BRASA EL PREFERIDO, DA SILVA, debidamente inscrito por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, en fecha 02 de Agosto del año 2002, anotado bajo el Nº 35, Tomo B, representada por su Propietario, ciudadano JOSÉ BENEDITO DA SILVA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-14.875.181 y de este domicilio.-

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadana NORMA TINEO NAVARRO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 9.299.713, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 32.879, carácter que se desprende de instrumento poder apud acta, cursante al folio ocho (08) de la tercera pieza del presente expediente.-

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO E INDEMNIZACION DE DAÑOS Y PERJUICIOS.-

EXP. Nº 011005.-

Las actuaciones que conforman el presente expediente, fueron remitidas nuevamente a esta Alzada, en virtud de haberse declarado Con Lugar el Recurso de Casación anunciado y formalizado en contra de la Sentencia de Fecha 21 de Enero de 2014, dictada por este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario, de Protección de Niños, Niñas y el Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas; por la Abogada NORMA TINEO NAVARRO, actuando en su carácter de apoderada judicial del FONDO DE COMERCIO BAR RESTAURANT POLLO EN BRASA EL PREFERIDO, DA SILVA, parte demandada en la presente causa que versa sobre el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO que riela bajo el Nº 011005 de la nomenclatura interna de este Tribunal, interpuesta por el ciudadano JOSE COELHO DA SILVA, todos up supra identificados, decretando en consecuencia el Tribunal Supremo de Justicia en su Sala de Casación Civil mediante Sentencia de fecha 05 de Agosto de 2014, la nulidad del fallo recurrido y ordenando a su vez se dicte nueva sentencia corrigiendo el vicio delatado (Inmotivación), razón por la cual conoce de manera reiterada esta Alzada.

En fecha veintiocho de Octubre del año dos mil Catorce (28-10-2014), este Tribunal le dio el reingreso al presente expediente reservándose en esta misma fecha el lapso de (45) cinco días para dictar el fallo correspondiente. Cabe destacar que en fecha 12 de Diciembre de 2014, fue diferida la oportunidad para dictar dicha decisión, por un lapso de 30 días, una vez concluido el mismo, la causa entra en estado de Sentencia, la cual este Tribunal pasa a realizar en base a las siguientes consideraciones:

NARRATIVA

La presente acción fue interpuesta ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, el cual la admite junto con las pruebas acompañadas al libelo en fecha 01 de Agosto de 2012 (Folio 471 de la primera pieza del presente expediente), siendo dicha demanda posteriormente reformada, admitiéndose ésta el 09 de agosto de 2012, tal y como se infiere del folio 21 de la segunda pieza del presente expediente. Seguidamente en fecha 14 de Agosto del 2013, la misma fue declarada Con Lugar, siendo está apelada por la parte accionada, razón por la cual se remitió el expediente a este Tribunal, emitiéndose la decisión respectiva en fecha 21 del mes de Enero del 2014, interponiendo posteriormente la parte demandada recurso de casación en fecha 05 de Febrero de 2014, en virtud de ello, conoció el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, siendo casada la citada decisión emitida por este Juzgado, y por vía de consecuencia remitida nuevamente dicha causa a esta Alzada, a los fines de que se dicte nueva sentencia, mediante la cual se corrija el referido vicio por inmotivación.

En este orden de idea, es de traer a colación la Sentencia de fecha 05 de Agosto del 2014, emitida por nuestro máximo Tribunal en Sala de Casación Civil, en la cual expresó (Folios 82 al 93 de la tercera pieza del presente expediente):

“Omisis… La Sala para decidir, observa: De la denuncia antes transcrita se desprende, que la formalizante le imputa a la recurrida la infracción del ordinal 4° del artículo 243 Código de Procedimiento Civil, por inmotivación por contradicción, al considerar que el juez estableció primeramente, la duración de la relación arrendaticia por un período de siete (7) años, y posteriormente afirmó que era de un (1) año, aplicando la prórroga legal de un (1) año. Al respecto de la inmotivación del fallo, la Sala Constitucional de este Tribunal Supremo de Justicia, en su sentencia N° 1619, del 24 de octubre de 2008, expediente N° 2008-774, caso: Agencia de Festejos San Antonio C.A., en revisión constitucional, estableció lo siguiente: “...El requisito de la motivación del fallo se fundamenta en el principio de legalidad de los actos jurisdiccionales. La tutela judicial eficaz requiere respuestas de los órganos de administración de justicia, que estén afincadas en motivos razonables, por lo que es necesario que toda sentencia contenga los motivos de hecho y de derecho en que apoye su dispositivo para el conocimiento y la comprensión de los litigantes, como condición y presupuesto para el control de la legalidad del pronunciamiento, mediante la proposición de los recursos ordinarios y extraordinarios que la ley otorgue a las partes que tengan legitimación para oponerlos. Si no consta en el acto jurisdiccional la motivación sobre los supuestos de hecho o la cuestión de derecho, se configura el vicio de inmotivación o falta de fundamentos, cuya consecuencia es, se insiste, la obstaculización para la verificación del control de la legalidad del dispositivo de la sentencia. El procesalista Leopoldo Márquez Añez explicó que el requisito de la motivación se incorporó en nuestra legislación desde la promulgación del Código de Procedimiento Judicial de 12 de mayo de 1836 (Código de Aranda). Asimismo, aludió al hecho de que en nuestras primeras constituciones existió una norma de carácter procesal. Sobre el particular comentó que: El requisito de la motivación se consagró por primera vez en la Constitución de 15 de agosto de 1819, cuyo artículo 12, Sección Tercera, exigía que “Todo tribunal debe fundar sus sentencias con expresión de la ley aplicable al caso”. Esta consagración constitucional de la motivación representó un hito en la historia de las instituciones procesales en Venezuela, tanto más destacado y relevante, cuanto que ello significó la ruptura radical con el derecho español, que había eliminado el requisito de motivación de las sentencias desde 1778. En efecto, por Real Cédula de 23 de junio de 1778, Carlos III mandó derogar la práctica de motivar las sentencias, con la siguiente justificación: "Para evitar los perjuicios que resultan con la práctica… de motivar sus sentencias, dando lugar a cavilaciones de los litigantes, consumiendo mucho tiempo en la extensión de las sentencias, que vienen a ser un resumen del proceso, y las costas que las partes se siguen; mando, cese en dicha práctica de motivar las sentencias, ateniéndose a las palabras decisorias...”. (Motivos y Efectos del Recurso de Forma en la Casación Civil Venezolana, Colección de Estudios Jurídicos n.° 25, págs., 31-33) Igualmente, esta Sala Constitucional en reciente decisión n.° 889/2008 del 30 de mayo, y que hoy se reitera, señaló respecto a la necesidad de motivación de la sentencia lo siguiente: ...la motivación del fallo debe estar constituida por las razones de hecho y de derecho que expresan los jueces como fundamento de su dispositivo; las primeras están formadas por el establecimiento de los hechos con ajustamiento a las pruebas que los demuestran y, las segundas, por la aplicación a éstos de los preceptos y los principios doctrinarios atinentes; por tanto, el vicio de inmotivación en el acto jurisdiccional consiste en la falta absoluta de afincamientos, que es distinto de que los mismos sean escasos o exiguos, lo cual no debe confundirse con la falta absoluta de motivación, que puede asumir varias modalidades: a) que la sentencia no presente materialmente ningún razonamiento; b) que las razones que haya dado el sentenciador no guarden relación alguna con la pretensión o la excepción, de modo que deben tenerse por inexistentes jurídicamente; c) que los motivos se destruyan los unos a los otros por contradicciones graves e irreconciliables y; d) que todos los motivos sean falsos. También ha sostenido esta Sala de Casación Civil, atenida a los diuturnos, pacíficos y consolidados criterios doctrinales y jurisprudenciales reiterados en la transcripción que, ad exemplum, se vierten a continuación, que la falta absoluta de motivos puede asumir varias modalidades, a saber:a) Que la sentencia no contenga materialmente ningún razonamiento que la apoye. Vale decir, no contenga materialmente ningún razonamiento, de hecho o de derecho que pueda sustentar el dispositivo. b) Que las razones expresadas por el sentenciador no guardan relación alguna con la pretensión deducida o las excepciones o defensas opuestas. Caso en el cual los motivos aducidos, a causa de su manifiesta incongruencia con los términos en que quedó circunscrita la litis, deben tenerse jurídicamente como inexistentes. c) Que los motivos se destruyen los unos a los otros por contradicciones graves e inconciliables. Generando una situación equiparable a la falta de fundamentación; y d) Que todos los motivos son falsos. Caso en que los motivos sean tan vagos, generales, inocuos, ilógicos o absurdos que impiden a la alzada o a la casación conocer el criterio jurídico que siguió el juez para dictar su decisión, caso éste también que se equipara a la falta de motivación. (Véase sentencia Nº 83 del 23/3/92, caso: Juan Nazario Perozo, contra Freddy Victorio Escalona Cortez y otros, reiterada mediante fallo Nº RC-182 del 9/4/08, Exp. 2007-876, entre otras, caso: Marlene Evarista Revete Abreu y otros, contra la Asociación Civil Unión de Conductores del Oeste). Así las cosas, respecto al supuesto c) antes citado se observa, que la contradicción en los motivos envuelve en el fondo inmotivación, cuando los motivos se destruyen los unos a los otros por contradicciones graves, generando así la falta absoluta de fundamentos sobre el punto de que trate, siempre que, naturalmente, la contradicción verse sobre un mismo considerando, lo cual conducirá irremediablemente, a la destrucción recíproca de los mismos, e impedirá con ello el control de la legalidad del fallo, y en este sentido se ha pronunciado esta Sala en su fallo N° RC-704 del 27 de noviembre de 2009, expediente N° 2009-242, caso: Manuel Alfredo Padra Rivodó contra Giacoma Cuius Cortesía y otro, reiterado mediante sentencia N° RC-121 del 29 de febrero de 2012, expediente N° 2011-581, caso: Carla Giannina Cantalupo Landaeta contra Gia Nicola Flores Di Lorenzo, de la siguiente forma: “...siendo que la contradicción en los motivos envuelve en el fondo inmotivación, cuando los motivos se destruyen los unos a los otros por contradicciones graves, generando así la falta absoluta de fundamentos sobre el punto de que trate, siempre que, naturalmente, la contradicción verse sobre un mismo considerando, lo cual conducirá, irremediablemente, a la destrucción recíproca de los mismos, e impedirá con ello el control de la legalidad el fallo...” (Destacado del fallo citado). La motivación debe estar constituida por las razones de hecho y de derecho que dan los jueces como fundamento del dispositivo. Las primeras están formadas por el establecimiento de los hechos con ajustamiento a las pruebas que las demuestran; y las segundas, la aplicación a éstos de los preceptos y los principios doctrinarios atinentes. Para la Sala en constante y pacífica doctrina, por lo menos a partir de 1906, está claro, que el vicio de inmotivación en el fallo consiste en la falta absoluta de fundamentos y no cuando los mismos son escasos o exiguos con lo cual no debe confundirse. Ahora bien, el fallo recurrido señala lo siguiente: “En este orden de ideas, este Juzgado considera menester transcribir las cláusulas de cada uno de los contratos que vincularon a las partes, en lo que respecta al tiempo de duración de los mismos, a los fines de indagar el tipo de contrato. Primer Contrato: Celebrado el día 07-01-2002, cláusula “TERCERA: El presente contrato de arrendamiento tendrá una duración de DOS (2) AÑOS, contados a partir del 01 DE ENERO DEL 2002”. Segundo Contrato: Celebrado el día 25-02-2004, cláusula “TERCERA: El presente contrato de arrendamiento tendrá una duración de DOS (2) AÑOS, contados a partir del 01 DE ENERO DEL 2004”. Tercer Contrato: Celebrado el día 22-02-2006, cláusula “SEGUNDA: El presente contrato de arrendamiento tendrá una duración de DOS (2) AÑOS, contados a partir del 01 DE ENERO DEL 2006”. Cuarto y último Contrato: Celebrado el día 13-12-2007, cláusula “SEGUNDA: El presente contrato de arrendamiento tendrá una duración de UN (1) AÑO, contado a partir del 01 DE ENERO DEL 2008 hasta el 01 de ENERO DEL 2009…” En el presente caso, tal como se señaló en las citadas cláusulas, quedó demostrado en el juicio, que la relación arrendaticia nace a través de un primer contrato, desde el 07 (sic) de enero del año 2002, hasta el 01 (sic) de enero del año 2009, ahora bien, de las pruebas traídas al proceso se evidencia que por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara y Ezequiel Zamora de esta Circunscripción Judicial se introdujo una demanda con motivo de Resolución de Contrato intentada por el ciudadano JOSÉ COHELO (sic) DA SILVA, en contra de la Sociedad Mercantil FONDO DE COMERCIO BAR RESTAURANT POLLO EN BRASA EL PREFERIDO, DA SILVA, en el cual se declaro (sic) como FALSO el documento de prorroga legal que intento (sic) hacer valer el ciudadano JOSÉ COHELO (sic) DA SILVA en dicho juicio. En virtud de ello, observa este Sentenciador que al ser declarado falso tal documento, ha quedado vigente el último contrato de fecha 13 de diciembre de 2007, el cual terminó el día preestablecido, es decir el 01 (sic) de enero de 2009, por lo que a partir de allí, comenzó a transcurrir de pleno derecho y sin necesidad de notificación alguna, el lapso de prorroga legal que le correspondía al arrendatario, que dado el tiempo estipulado en el contrato, era de seis meses, el cual expiró el 01 (sic) de julio del año 2009, todo ello de conformidad al artículo 38 literal “A” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses…”. (Destacados de la Sala).Todo lo antes transcrito, evidentemente prueba la inmotivación de la recurrida, pues sin sustento alguno el juez señala que para él es válido sólo el último contrato, al haberse declarado en otro juicio “como FALSO el documento de prorroga legal que intento (sic) hacer valer el ciudadano JOSÉ COHELO (sic) DA SILVA”. Y que en consecuencia la prórroga legal es de 6 meses, siempre que la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, cuando previamente había afirmado “que la relación arrendaticia nace a través de un primer contrato, desde el 07 (sic) de enero del año 2002, hasta el 01 (sic) de enero del año 2009”, lo cual para esta Sala, mediante un simple cálculo aritmético, demuestra palmariamente y sin lugar a dudas, que entre el año 2002 y el año 2009, que la relación arrendaticia no tuvo una duración hasta de un (1) año o menos. Lo anterior, incide claramente sobre la decisión de fondo a dictarse en este caso, donde el juez debe calificar de manera clara, si la relación arrendaticia era a tiempo determinado o indeterminado y el lapso de duración de dicha relación arrendaticia, pues de dicha calificación depende la resolución del fondo de este asunto, en cuanto a la aplicación o no de la prórroga legal y en cuanto a la procedencia o no de la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento. Cuestión sobre la cual, esta Sala no hace pronunciamiento alguno, más que lo antes señalado, referido a la inmotivación del fallo recurrido, pues dicha calificación del contrato y de los hechos alegados, aceptados, negados y probados en juicio, corresponde a los jueces de instancia, más no a esta Sala que es un Tribunal de Derecho, que sólo de forma excepcional, puede descender al estudio de los hechos y su calificación. Así se decide. En consecuencia, es procedente la presente denuncia por infracción del ordinal 4° del artículo 243 Código de Procedimiento Civil, por inmotivación por contradicción. Así se decide. Habiendo prosperado una denuncia por defecto de actividad por falta de cumplimiento de uno de los requisitos intrínsecos de la sentencia, de conformidad con lo estatuido en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, la Sala se abstiene de conocer y decidir las restantes denuncias por infracción de ley contenidas en el escrito de formalización. Así se declara. D E C I S I ÓN. Por todos los fundamentos precedentemente expuestos, este Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara: CON LUGAR el recurso extraordinario de casación, anunciado y formalizado por la parte demandada, contra la sentencia dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, en fecha 21 de enero de 2014. En consecuencia se declara LA NULIDAD de la sentencia recurrida y SE ORDENA al juez superior que resulte competente, dicte nueva sentencia corrigiendo el vicio referido. Queda de esta manera CASADA la sentencia impugnada…”

Con base a lo expuesto, este Tribunal Superior pasa a dar cumplimiento a la decisión antes transcrita, motivo por el cual procede a conocer el fondo de la causa en los términos que a continuación se circunscriben:

Los demandantes, en su libelo de reforma de la demanda exponen (Folios 02 al 20 de la segunda pieza del presente expediente):

“Omisis… Consta de documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maturín, Estado Monagas, en fecha 13 de Diciembre del 2007, bajo el No 12, Tomo 442, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría (…) que mi representado, el ciudadano JOSÉ COHELO DA SILVA… suscribió con el Fondo de Comercio BAR RESTAURANT POLLO EN BRASA EL PREFERIDO, DA SILVA… representada por su propietario, el ciudadano JOSÉ MARÍA BENEDITO DA SILVA… un contrato de arrendamiento sobre un local comercial, ubicado en la Avenida El Ejército, distinguido con el Nº. 16, de esta ciudad de Maturín, Estado Monagas… Se desprende de documento Autenticado por ante el Registro Público con Funciones Notariales del Municipio Cedeño del Estado Monagas, en fecha 05 de Diciembre del año 2.008, bajo el No. 30, Tomo 71, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Oficina, que las partes anteriormente identificadas, suscribimos contrato de prórroga legal. Ahora bien, consta de las copias certificadas del expediente Nº 2432 contentivo del Juicio que por Resolución de contrato de Prórroga Legal, que se acompañan a la presente demanda, marcadas con el No. 3, intentó mi representado JOSE COHELO DA SILVA,antes identificado contra el Fondo de Comercio, BAR RESTAURANT POLLO EN BRASA EL PREFERIDO, DA SILVA, (…) representada por su propietario, el ciudadano JOSÉ MARÍA BENEDITO DA SILVA, (…) dicho contrato de prórroga legal fue declarado Falso, a través de decisión dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara, y Ezequiel Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, de fecha 09 de Abril del año 2.012, ello en atención a la declaratoria con lugar de la incidencia de tacha propuesta por el fondo de Comercio, BAR RESTAURANT POLLO EN BRASA, EL PREFERIDO DA SILVA… (…Omissis…) Ahora bien, así las cosas, tenemos que al ser declarado falso el documento de prórroga legal suscrito entre las partes antes identificadas, el mismo queda sin efecto alguno, por lo que no existe, pero teniendo suscrito un contrato de arrendamiento por tiempo determinado ( En el presente caso de un año fijo desde el 01 de Enero de 2.008 al 01 de Enero del 2.009) antes identificado, la prórroga legal en el presente caso, es de SEIS (6) meses, de conformidad con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo que la misma opera de pleno derecho (…) Ahora bien, y no obstante que EL ARRENDATARIO, anteriormente identificado, incumplió con el pago de la prórroga legal, por cuanto y para la fecha, se encontraba vigente y válido el contrato de prórroga legal, el ciudadano JOSÉ MARÍA BENEDITO DA SILVA; presentó escrito en fecha 19 de Marzo del 2.009, por ante el Juzgado Primero de los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara y Ezequiel Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, consignando la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,oo), por concepto del canon de arrendamiento correspondiente al mes de Febrero del 2.009, y en fecha 07 de Abril del 2.009, igualmente consignó ante el mismo Juzgado cheque de gerencia por la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,oo), por concepto de canon de arrendamiento correspondiente al mes de marzo del 2.009. Dichas consignaciones son totalmente extemporáneas e incompletas, y carecen de valor probatorio alguno, a saber: En primer término ambos pagos debió realizarlos el arrendatario, es decir, BAR RESTAURANT POLLO EN BRASA EL PREFERIDO, DA SILVA, y no el ciudadano JOSÉ MARÍA BENEDITO DA SILVA, dentro de los cinco días de cada mes, y en caso de negarse el arrendador a recibirlos, la consignación debió hacerse dentro de los quince días continuos siguientes, esto significa que el plazo de para consignar venció el día 20 de Febrero del 2009, para el canon de arrendamiento del mes de Febrero de 2.009 (…), y el 20 de Marzo para el canon correspondiente al mes de marzo de 2,009 (…) y en segundo término, la precitada consignación es incompleta, pues la misma no incluye, en ninguna de ellas, el Impuesto al Valor Agregado (IVA). Pero además y lo que resulta más grave aún, en que dichas consignaciones las viene realizando el ciudadano JOSÉ MARIA BENEDITO DA SILVA, quien no es el arrendatario, como se desprende del contrato de arrendamiento que nos ocupa, sino por el contrario, el BAR RESTAURANT POLLO EN BRASA EL PREFERIDO, DA SILVA, antes identificada, por lo que dichas consignaciones carecen de valor probatorio alguno, y se tienen como no hechas, al no ser efectuadas por quien tiene la condición de arrendatario (…) Ahora bien, producto de la decisión de tacha emitida en el expediente No 2432, contentivo del Juicio por resolución de contrato de prórroga legal, intentado por mi representado JOSÉ COHELO DA SILVA, antes identificado contra el Fondo de Comercio, BAR RESTAURANT POLLO EN BRASA EL PREFERIDO, DA SILVA, (…) dicho contrato de prórroga legal Autenticado por ante el Registro Público con Funciones Notariales del Municipio Cedeño del Estado Monagas en fecha 05 de Diciembre de 2008, bajo el N° 30, Tomo 71, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Oficina, fue declarado falso, con lo que el mismo queda totalmente desechado, siendo aplicable al presente caso, la prórroga legal prevista, en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que es nuestro caso de seis (6) meses contados a partir del vencimiento del contrato de arrendamiento por tiempo determinado sucrito entre las partes.- El contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, tenía como término fijo de duración un año. Que se inició el 01 DE ENERO DEL 2008 hasta el 01 DE ENERO DE 2.009, de tal modo que –repetimos-, al ser declarado falso el contrato de prórroga legal, y aplicar por ende la prórroga legal que opera de pleno derecho, de conformidad con los artículo 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que en el presente caso es de seis meses, la misma venció de manera definitiva, en fecha 01 de Julio del 2009. Por tanto, vencida como está la prórroga legal, sin que haya existido tácita reconducción en el presente caso, y de conformidad con el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, y demás normas que regulan la materia, es por lo que mi representado está facultado para demandar el cumplimiento del contrato, y en tal sentido, y de conformidad con la precitada norma legal, el arrendatario cumpla con la obligación de devolver el inmueble objeto del contrato de arrendamiento (Al estar vencido tanto el término del contrato, como la prórroga legal) a mi representado en las mismas condiciones en que lo recibió. Igualmente y aunada a la presión de cumplimiento de contrato de arrendamiento en los términos supra descritos, igualmente es pertinente reclamar la cláusula penal prevista en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, concretamente en la cláusula Segunda, es decir, la cantidad de MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,oo) diarios, por cada día de retraso en la entrega del inmueble, todo ello independiente del canon de arrendamiento (...) En virtud de todo lo expuesto, y de conformidad con los artículos 1.167, 1594 y 1595 del Código Civil, en concordancia con los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, debidamente Autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maturín, Estado Monagas, en fecha 13 de Diciembre del año 2.007, bajo el No 12, Tomo 442, de los Libros de Autenticaciones; es por lo que en mi antes expresado carácter procedo a demandar como formalmente lo hago en el presente acto, al Fondo de Comercio, BAR RESTAURANT POLLO EN BRASA EL PREFERIDO, DA SILVA (…), representada por su propietario, el ciudadano JOSÉ MARÍA BENEDITO DA SILVA (…), por CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, SUSCRITO ENTRE LAS PARTES, Y EL CUAL FUE DEBIDAMENTE AUTENTICADO POR ANTE LA NOTARÍA PÚBLICA PRIMERA DE MATURÍN, ESTADO MONAGAS, EN FECHA 13 DE DICIEMBRE DEL 2.007, BAJO EL NO 12, TOMO 442, DE LOS LIBROS DE AUTENTICACIONES, DAÑOS Y PERJUICIOS, o en su defecto , a ello sea condenado por este Tribunal, y en consecuencia, se condene al demandado a lo siguiente: PRIMERO: En cumplir el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes debidamente Autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maturín, Estado Monagas, en fecha 13 de Diciembre del 2007, bajo el No 12, Tomo 442, de los Libros de Autenticaciones, y en tal sentido (…), el demandado el Fondo de Comercio, BAR RESTAURANT POLLO EN BRASA EL PREFERIDO, DA SILVA ,(…) sin plazo alguno, libre de personas y de bienes, y el mismo buen estado en que lo recibió, el inmueble arrendado, objeto del precitado contrato de arrendamiento, constituido por un local comercial, ubicado en la Avenida el Ejército, distinguido con el No 16, de esta ciudad de Maturín, Estado Monagas. SEGUNDO: En cancelar la cantidad de UN MILLÓN CIENTO DIECISIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 1.117.000,oo), por concepto de daños y perjuicios, correspondientes a la cláusula penal, prevista en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes, cuyo cumplimiento se demanda, la cual impone que en caso de demora en la entrega del inmueble totalmente desocupado y solvente, dará lugar vía cláusula penal, al pago por parte del arrendatario de la suma de UN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,oo) diarios, por cada día de demora. En tal sentido, y por cuanto la prórroga legal en el presente caso finalizó el 01 de Julio del 2009, desde el día 02 de Julio del 2009, hasta el día 02 de Julio del 2012, ambos inclusive son MIL NOVENTA Y CINCO DÍAS (1.095) más 22 días del mes de Julio de 2012, suman un total de MIL CIENTO DIECISIETE (1.117) días de demora, (Es decir, desde el 02 de Julio del 2009 hasta el 24 de Julio del 2012 ambos inclusive) que multiplicados por la cantidad de UN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,oo) por cada día de retraso o demora, totalizan la cantidad de UN MILLÓN CIENTO DIECISIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 1.117.000,oo). TERCERO: Igualmente demando el pago de las costas y costos que genere el presente Juicio, incluyendo los honorarios profesionales de abogados (…) A todo evento estimo la presente demanda en la cantidad de UN MILLÓN CIENTO DIECISIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 1.117.000,oo) que a los fines de la determinación de la competencia por la cuantía, estableciendo que la misma equivale a la cantidad de DOCE MIL CUATROCIENTAS ONCE COMA ONCE (UT 12.411,11) Unidad Tributarias, a razón de Bs. 90, cada Unidad Tributaria (…). Solicito de este digno Tribunal, en concordancia con las normas legales antes señaladas Decrete las siguientes medidas preventivas: PRIMERO: SECUESTRO SOBRE un local comercial, ubicado en la Avenida el Ejercito, distinguido con el No 16, de esta ciudad de Maturín, Estado Monagas, ordenados que el depósito de dicho local sea acordado en la persona de mi representado como propietario del inmueble antes identificado. SEGUNDO: EMBARGO PREVENTIVO sobre bienes muebles propiedad de la demandada, de autos (...)”

En fecha 30 de Enero de 2.013, en virtud de la presente demanda la parte accionada pasó a contestar la demanda, tal como se infiere de los Folios Nros 61 al 65 y su vuelto de la segunda pieza del presente expediente, manifestando al respecto lo siguiente:

“Omisis…DE LO QUE CONVENGO. PRIMERO: Convengo en que efectivamente en nombre de mi representada suscribí sucesivos contratos de arrendamientos, anuales desde el año 2.002, con el ciudadano JOSÉ COHELO DA SILVA,(…) sobre un local comercial, ubicado en la Avenida El Ejército, distinguido con el N° 16, de esta ciudad de Maturín, Jurisdicción del Municipio Maturín del Estado Monagas, donde funcionaba un fondo de comercio de mi propiedad denominado BAR RESTAURANT POLLO EN BRASA EL PREFERIDO, DA SILVA, siendo el último contrato debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maturín del Estado Monagas, en fecha 13 de Diciembre del año 2.007, quedando anotado bajo el N° 12, Tomo 442 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante dicha Notaría, con vencimiento en Enero del año 2.009. SEGUNDO: Convengo en que es cierto que el ciudadano JOSÉ COHELO DA SILVA,(…) intentó en contra de mi representada un Juicio por Resolución de contrato de Prórroga Legal, por ante el Juzgado Tercero de los Municipios, Maturín, Aguasay, Santa Bárbara y Ezequiel Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, en fecha 09 de Abril del año 2.012, cuya sentencia Definitiva DECLARO FALSO EL CONTRATO DE PRÓRROGA LEGAL, PRESENTADO COMO DOCUMENTO FUNDAMENTAL DE LA ACCIÓN INCOADA EN MI CONTRA, por ello convengo en concluir que dicha sentencia deja sin efecto el presunto contrato de prórroga legal, POR SER FALSO, y mantiene en toda su vigencia el último contrato de fecha 13 de Diciembre del año 2.007, con vencimiento en fecha Primero de Enero del año 2.009, siendo que para (SIC) ya fecha de interposición de esta acción, aún me encontraba en posesión del inmueble, presumiéndose el citado contrato renovado, y, su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos SIN DETERMINACIÓN DE TIEMPO (…) DE LO QUE RECHAZO. Rechazo, niego, contradigo y digo que es falso de toda falsedad que en el presente caso rija la prórroga legal, por cuanto después de declarada con lugar, la tacha de falsedad del documento de Prórroga legal, intentada por el accionante, el contrato de arrendamiento firmado en fecha 13 de Diciembre del año 2.007, el mismo se recondujo, manteniendo su vigencia, por cuanto la cláusula SEGUNDA, establece como un lapso de vigencia un año, desde el 1° de enero de 2008 hasta el 1° de enero de 2.009, y NO se participo al arrendatario que debía desocupar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, a través de los medios establecidos en la CLÁUSULA DÉCIMA PRIMERA de dicho contrato, es decir, no hubo desahucio, en consecuencia, al ser reconducido automáticamente, se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado. Además, para la fecha de la interposición de la demanda, dicho contrato estaba aún vigente, por tanto la prórroga legal correspondiente es de tres (03) años, contados a partir del Primero de Enero del año 2.013, fecha en la cual se vencía el contrato reconducido (…) Rechazo, niego, contradigo y digo que es falso de toda falsedad, que haya vencimiento de prórroga legal alguna, porque en el presente caso como se explicó en el primer punto, hubo reconducción del contrato de arrendamiento de marras, y siendo que la fecha de supuesto vencimiento del último contrato reconducido fue en fecha Primero de Enero del año 2.012 y transcurridos que fueron 7 meses y nueve días hasta la fecha que fue admitida la demanda, y no constando en las actas procesales ninguna prueba de haber la parte actora actuado en su beneficio para interrumpir el lapso de tácita reconducción, estando el contrato vigente por estar reconducido, tenía el arrendatario el derecho a tres (3) años de prórroga legal, entonces mal puede la parte actora intentar una acción sin que se hayan cumplido los tres (3) años por cuanto no existe evidencia alguna de que se le haya dado al arrendatario la prórroga legal correspondiente(…) Rechazo, niego y contradigo y digo que es falso de toda falsedad, que en el presente caso, la prórroga legal sea de Seis (6) meses como lo pretende hacer ver la actora en su libelo, aun tomando como cierta la culminación de la relación arrendaticia, la fecha del último contrato 09 de enero del año 2.009, hay que señalar al respecto que desde esa fecha, hasta la fecha de admisión de la demanda (09 de Agosto 2.012), habían transcurrido Tres (03) años y siete (7) meses, por tanto, según la Jurisprudencia patria habían transcurrido con creces el tiempo para intentar cualquier acción contra el arrendatario, por tal razón, la legislación que rige la materia, expresa el tiempo que en derecho corresponde al arrendatario en base al tiempo que ha permanecido en la condición de arrendatario y no esta dado a la parte actora modificar a su a su conveniencia la Ley de arrendamiento inmobiliario aún vigente, en todo caso, el arrendatario tenía derecho a tres años de prórroga legal, contados a partir del 09 de Enero de 2.013, puesto que desde la fecha del último contrato, cursante a las actas procesales, la parte actora no manifestó de ninguna forma, su intención de que en dicho contrato no operara la reconducción, como en efecto ocurrió y en consecuencia rechazo, niego y contradigo que el arrendatario se encontrara fuera de los limites de la Ley para que prosperada la presente acción, lo que si se evidenció con la presente acción y consta en las actas procesales fue una violación flagrante de la constitución y las leyes al violarme la tutela judicial efectiva (…) Rechazo, niego, contradigo y digo que en el presente caso, el arrendatario hubiere tenido cánones de arrendamiento vencidos y sin pagar, por cuanto consta de expediente de consignación identificado con el N° 167 de la nomenclatura interna llevados por ante el Juzgado Primero de los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara y Ezequiel Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas (…), en donde se evidencia que el arrendatario cumplió con todas y cada una de las obligaciones establecidas en el contrato(…) Rechazo, niego, contradigo que en el presente caso, las consignaciones efectuadas sean totalmente extemporáneas e incompletas, por cuanto se evidencia del expediente que las consignaciones se inician con la presentación del escrito de fecha 18 de Marzo del año 2.009, junto con el pago del mes de febrero del año 2.009 (…) Por todo lo antes expresado, es por lo que rechazo niego y contradigo que deba pagar cláusula penal por daños y perjuicio alguno, por cuanto el ciudadano José Cohelo, accionó en contra del arrendatario por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara y Ezequiel Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, demanda por resolución de contrato de arrendamiento identificado con el N° 9686 (…) y donde se evidencia que se le dio entrada el 05 de Julio del año 2.012 (…) Rechazo, niego y contradigo que las consignaciones hayan sido realizadas por el ciudadano JOSÉ MARÍA BENEDITO DA SILVA de manera personal, como lo hizo ver en el libelo de reforma de la demanda el apoderado del al parte acto (sic), por cuanto por tratarse de una firma personal, las consignaciones fueron realizadas tempestivamente por el ciudadano JOSÉ MARIA BENEDITO DA SILVA en representación del fondo de comercio BAR RESTAURANT POLLO EN BRASA EL PREFERIDO, DA SILVA (…) Rechazo, niego y contradigo que deba pagar cantidad de dinero alguno por concepto de cláusula penal por demora adicional al canon de arrendamiento, por cuanto al momento de practicar la medida de secuestro me encontraba totalmente solvente y el contrato de arrendamiento de marras estaba también totalmente vigente, razón por la cual no debo pagar ninguna cantidad de Mil Bolívares (Bs. 1.000,00) diarios por la demora en la entrega del inmueble, ya que, no me correspondía entregar el inmueble todavía como ya lo he explicado en reiteradas ocasiones (…)”

En este orden de ideas, pasa este Juzgador a indicar que de las actas procesales se evidencia que durante el lapso probatorio, tanto la parte demandante como la parte demandada hicieron uso de su derecho a promover las pruebas que consideraron pertinentes a los fines de demostrar sus afirmaciones de hecho en la presente causa, tal y como se infiere de los folios Nros 24 al 469 de la primera pieza y de los folios 66 al 363 de la segunda pieza del presente expediente.

Considera este sentenciador necesario traer a colación la decisión recurrida de fecha 14 de agosto de 2013, emitida por el Juez de la causa (folios 23 al 41 de la tercera pieza del presente expediente), la cual expresó:

“Omisis…. II- Nuestra jurisprudencia patria ha dejado claramente establecido que nuestro ordenamiento constitucional propone que el proceso es un instrumento para realizar la justicia y por ello debemos asumir que lo jurídico es social y que lo social no deja de ser jurídico. En ese sentido, la finalidad última del proceso es la realización de mandatos jurídicos controvertidos en formas procesales establecidas en las leyes, para dar satisfacción a la demanda social, quedando por tanto el proceso subordinado a la justicia. Desde esta óptica deviene una verdadera obligación del Poder Judicial de la búsqueda de los medios para pretender armonizar en el marco de un debido proceso, los distintos componentes que conforman la sociedad, a los fines de lograr un justo equilibrio entre los intereses que se debaten en un determinado caso. Es importante traer acotación que nuestra Constitución Bolivariana establece en su artículo 2: “Venezuela se constituye en un Estado democrático y social de Derecho y de Justicia, que propugna como valores superiores de su ordenamiento jurídico y de su actuación, la vida, la libertad, la justicia, la igualdad, la solidaridad, la democracia, la responsabilidad social y, en general, la preeminencia de los derechos humanos, la ética y el pluralismo político”.Asimismo consagra en su artículo 26, que: “Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de Justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso colectivos o difusos; a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente. El Estado garantizara una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismo o reposiciones inútiles.” En este sentido, se observa que los principios constitucionales antes señalados además de insistir en la naturaleza instrumental, simple, uniforme y eficaz, con sentido social que debe observar todo proceso judicial llevado ante los Tribunales de la República deben establecer que el fin primordial de éste, no es más que garantizar que las decisiones que se dicten a los efectos de resolver las controversias entre las partes no sólo estén fundadas en derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterio de Justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legitima pretensión en el asunto a resolver. En este sentido, el Tribunal para entrar a decidir el fondo de la demanda observa, que en todo proceso se debe revisar los hechos alegados en autos con las pruebas consignadas por las partes, en este sentido hay que destacar que en el proceso civil las partes persiguen un fin determinado, que no es otro que la sentencia le sea favorable. Pero en el sistema dispositivo que lo rige, el Juez no puede llegar a la convicción sobre el asunto litigioso por sus propios medios, sino que debe atenerse a lo alegado y probado en autos, tal como lo establece el Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente, en su artículo 12. De ahí que las partes tengan la obligación, desde el punto de vista de sus intereses, de no solo afirmar los hechos en que se fundan sus pretensiones, sino también probarlos para no correr el riesgo de que por no haber convencido al Juez de la verdad por ellas sostenidas, sus hechos alegados no sean tenidos como verdaderos en la sentencia y sufran el perjuicio de ser declarados perdedores. Esta necesidad de probar para vencer es lo que se llama la carga de las pruebas. Así las cosas, este Operador de Justicia, pasa a valorar las pruebas aportadas por las partes de la siguiente manera: Valoración de las pruebas de la parte Demandada: • Contrato firmado en fecha 7 de Enero del año 2.002, con vencimiento en el año 2.004, del cual se desprende la relación arrendaticia existente entre las partes intervinientes en la presente acción, dándole este Tribunal valor probatorio al mismo y así se declara.- • Contrato firmado en fecha 25 de Febrero del año 2.004 con vencimiento en fecha 01 de Enero del año 2.006; del cual se desprende la relación arrendaticia existente entre las partes intervinientes en la presente acción, dándole este Tribunal valor probatorio al mismo y así se declara.- • Contrato firmado en fecha 22 de Marzo del año 2.006, con vencimiento en fecha 01 de Enero del año 2.007, del cual se desprende la relación arrendaticia existente entre las partes intervinientes en la presente acción, dándole este Tribunal valor probatorio al mismo y así se declara. - • Contrato firmado en fecha 13 de Diciembre del año 2.007 con vencimiento en fecha 01 de Enero del año 2.009; del cual se desprende la relación arrendaticia existente entre las partes intervinientes en la presente acción, dándole este Tribunal valor probatorio al mismo y así se declara.- • Copias Certificadas del Expediente signado con el N° 9686 (Cuaderno de Tacha) de la nomenclatura interna llevados por ante el Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Del Niño, Niñas y Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, las cuales se encuentra debidamente certificadas, y fueron expedidas por un funcionario autorizado para tal fin, otorgándole este Tribunal pleno valor probatorio y así se declara.- • Copias Certificadas del Expediente signado con el N° 9686 (Cuaderno Principal), de la nomenclatura interna llevados por ante el Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Del Niño, Niñas y Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas; las cuales se encuentra debidamente certificadas, y fueron expedidas por un funcionario autorizado para tal fin, otorgándole este Tribunal pleno valor probatorio y así se declara.- • Copias Certificadas del Expediente de consignación identificado con el N° 167; las cuales se encuentra debidamente certificadas, y fueron expedidas por un funcionario autorizado para tal fin, otorgándole este Tribunal pleno valor probatorio y así se declara.- De la parte Demandante: • Documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maturín, Estado Monagas, en fecha 13 de Diciembre del 2.007, bajo el N° 12, Tomo 442, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, del cual se desprende las relación arrendaticia existente entre las partes intervinientes en la presente acción, siendo otorgado el mismo por un funcionario autorizado para tal fin, otorgándole este Tribunal valor de plena prueba al referido documento y así se declara.- • Copias Certificadas del expediente N° 2432, el cual cursó por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara y Ezequiel Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, contentivo del Juicio que por Resolución de Contrato de Prórroga Legal; a las cuales este Tribunal le otorga pleno valor probatorio y así se declara.- En este orden de ideas, se precisa plasmar que, como bien es sabido el contrato es el instrumento por excelencia para que el hombre en sociedad pueda satisfacer sus necesidades. Constituye el acto jurídico de mayor aplicación hasta el punto de que sin su uso no se podría concebir la realización de la vida económica en las comunidades organizadas. Es por ello que el contrato es el acto jurídico de contenido más diverso, constituyendo así una de las principales fuentes de obligaciones, quizás la que engendra mayor número de relaciones obligatorias. No hay duda de que es una figura desencadenante de derechos y deberes, de comportamientos y conductas. El artículo 1.159 del Código Civil reza: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley” De igual manera el artículo 1.160 ejusdem, establece: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”. Artículo 506 Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. Así pues, una vez que las pruebas son incorporadas al proceso, dejan de pertenecer a la parte que la produjo y son adquiridas para el proceso. Cada parte puede aprovecharse de ellas. Entonces, una vez evacuada la prueba de cada litigante, su resultado no pertenece ya a la parte que la ha promovió, sino al proceso mismo, por virtud del principio de adquisición procesal, y corresponde por tanto al Juez tenerlas en cuenta a fin de determinar la existencia del hecho a que se refieren, independientemente de cuál de ellas haya sido la promovente de la prueba. El artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente: “Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto a ellas.” Es por tal motivo que la ley impone al Juez el deber de sentenciar conforme a lo alegado y probado por las partes y le prohíbe actuar de oficio, a menos que la propia ley lo autorice, y le impide, también, sacar elementos de convicción fuera del proceso. La prórroga legal es uno de los derechos, que presenta las mayores discusiones en el ámbito arrendaticio, fundamentalmente con ocasión a interpretar el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que regula el derecho del arrendador a solicitar al arrendatario la devolución del inmueble al vencimiento de la prórroga legal.- La prórroga legal es el beneficio acordado por el Legislador al arrendaticio que celebre contrato de arrendamiento por tiempo determinado, la finalidad de que al vencerse el mismo continúe ocupando como tal, determinado inmueble regulado por la Ley, durante cierto tiempo máximo, con fundamento en la duración del contrato, y siempre que al vencimiento del contrato el arrendatario se encuentre cumpliendo todas las obligaciones a su cargo establecidas en el contrato y en la Ley.- En este sentido, valoradas como fueron las pruebas aportadas al proceso, observa este sentenciador lo siguiente: La parte demandada manifiesta en su escrito de contestación que en el presente caso no rige la prórroga legal correspondiente, por cuanto al ser declarada con lugar la Tacha de Falsedad del documento de Prórroga Legal, por cuanto sostiene que el mismo se recondujo.- De lo expresado por la parte accionada, observa quien aquí decide, que tal y como se desprende de autos, la tacha de Falsedad intentada en contra del Contrato de Prórroga Legal, fue declarada Con Lugar, por lo tanto fue desechado el instrumento y consecuencialmente este queda sin efecto alguno, prestando total atención quien aquí decide, que la parte accionada convino en su escrito de contestación lo que de seguidas este Tribunal transcribe: (…Omissis…) Por ello convengo en concluir que dicha sentencia deja sin efecto el presunto contrato de prórroga legal, POR SER FALSO, y mantiene en toda su vigencia el último contrato de fecha 13 de Diciembre del año 2.013 con vencimiento en fecha Primero de Enero del año 2.009 (…) Es decir, la parte demandada, reconoce de manera expresa, que en efecto al quedar tachado el contrato de prórroga legal, el mismo no tenía efecto jurídico, razón por la cual se mantenía en toda su vigencia el tantas veces señalado contrato, siendo así y por cuanto a confesión de parte relevo de pruebas, el mismo estaba en total conocimiento que debía operar de pleno derecho, el lapso establecido como prórroga legal.- En virtud de lo anteriormente señalado, este operador de justicia, presta total atención al contrato de arrendamiento suscrito entre ambas partes, evidenciándose del mismo lo siguiente: Cláusula Segunda: (…omissis…) El presente contrato de arrendamiento tendrá una duración de UN (1) (SIC), contado a partir del 01 DE ENERO DEL 2.008 hasta el 01 DE ENERO DEL 2.009, fecha en que EL ARRENDATARIO entregará el inmueble totalmente desocupado en las mismas buenas condiciones en que lo recibió y solvente con todos los servicios públicos y condominio. La demora de la entrega del inmueble totalmente desocupado y solvente dará lugar, vía cláusula penal, al pago de la cantidad de UN MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 1.000,oo), por cada día de demora adicional al canon de arrendamiento.- La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 38 establece lo siguiente: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del plazo estipulado, este se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.- Es decir, tal y como consta del contrato que corre inserto a los autos del presente expediente, el mismo es por tiempo determinado, por cuanto se desprende del contenido del mismo que tiene como fecha de inicio el 01 de Enero del año 2.008 y culminó en fecha 01 de Enero del año 2.009, por lo tanto, al quedar anulado el Contrato de prorroga Legal suscrito entre las partes intervinientes en la presente acción, opera de pleno derecho la prórroga legal de seis (6) meses, razón por la cual, resulta evidente que el mismo se encuentra completamente vencido desde el día 01 de julio del año 2.009 y así se declara.- En cuanto a los daños y perjuicios alegados por la accionante, observa este Juzgador que la responsabilidad por hecho propio es aquella originada por un hecho del hombre, ya sea mediante acción o abstención, inmediata o mediata, intencional o no, que causa un daño a otra persona. También existe la responsabilidad compleja o simple que se produce cuando hay la intervención directa del demandado en la realización del daño o por hecho ajeno, o por hecho de las cosas, donde lo hace personalmente responsable, ya sea por falta de vigilancia, control y dirección que configura el guardián de la cosa. Los elementos de responsabilidad son el daño, la culpa y el vínculo de causalidad. La teoría de responsabilidad civil se fundamenta en la obligación que tiene una persona de reparar el daño causado a otra por su hecho o por el hecho de las personas o de las cosas que dependan de ella, y el daño es el elemento que da interés al acreedor para ejercer la acción por responsabilidad civil. El daño es la alteración perjudicial entre el sujeto que experimenta y la persona que lo causa, éste puede ser material, emergente o lucro cesante o también moral, el daño emergente es el que se produce en el patrimonio de la víctima en el instante del acto ilícito y recae sobre el patrimonio de la víctima y el lucro cesante tiene por objeto un interés futuro, es decir, relativo a un bien que todavía no pertenecía a la víctima en el momento del acto ilícito. Para los Doctores Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, autores de la obra “Curso de Obligaciones” Derecho Civil III, Tomo I, páginas 201 a la 205, el objeto fundamental que rige la responsabilidad civil está constituido por la reparación del daño causado. Que por reparación se entiende la satisfacción otorgada a la victima que la compense del daño experimentado y no la eliminación del daño del terreno de la realidad y que, si así fuera, entonces habría daños imposibles de reparar, por cuanto no pueden eliminarse una vez ocurridos, ya que reparar no significa reponer a la victima a la misma situación en que se encontraba antes de experimentar el daño, sino procurarle una situación equivalente que la compense del daño sufrido, y que generalmente esa satisfacción compensatoria que constituye la reparación consiste en una suma de dinero que el causante del daño se ve obligado a entregar a la víctima, convirtiéndose la reparación en una indemnización de tipo pecuniaria aplicable tanto a los daños materiales o patrimoniales como a los morales. Así mismo sostienen que existen un conjunto de principios que regulan la reparación a saber: a) El daño debe ser demostrado por la víctima, ya que no basta con la existencia del daño ni con la circunstancia de que reúna las condiciones referidas, sino que es necesario que la víctima las demuestre conforme lo dispone el ordinal 7° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, para lo cual se servirá de los medios probatorios determinados en el Código Civil y en el Código de Procedimiento Civil; b) La extensión de la reparación depende de la naturaleza del daño y la extensión del mismo, pero no de la gravedad o grado de culpa, en el sentido de que solo se extiende a los llamados daños directos y c) La reparación no depende del grado de culpa del agente, por cuanto el agente puede actuar con dolo o con culpa, pues afirman que ello no influye en la reparación por que en materia civil la reparación será la misma.” Dispone la Cláusula Segunda del contrato suscrito entre las partes lo que de seguidas se transcribe: “SEGUNDA: El presente contrato de arrendamiento tendrá una duración de UN (1) contado a partir del 01 DE ENERO del año 2.008 hasta el día 01 DE ENERO DEL 2.009, fecha en la que EL ARRENDATARIO, entregará el inmueble totalmente desocupado en las mismas buenas condiciones que lo recibió y solvente en todos los servicios públicos y condominio. La demora en la entrega del inmueble totalmente desocupado y solvente dará lugar, vía cláusula penal, el pago de la cantidad de UN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,oo) por cada día de demora adicional al canon de arrendamiento.” Así pues, conforme a lo supra señalado, es evidente que la parte demandada incurrió en mora, por cuanto debió entregar el inmueble libre de bienes y personas, desde el momento en que se venció la prórroga legal, es decir, razón por la cual aplica la cláusula penal establecida en el tantas veces señalado contrato, amén de que la acción intentada no es contraria al orden público, a las buenas costumbres ni a ninguna disposición expresa de la Ley, y vista que la parte accionada no trajo a juicio elementos de convicción que desvirtuaran lo alegado por la parte demandante, razón por la cual es concluyente para este Operador de Justicia que la presente acción debe prosperar. Y así se decide.- -III- En mérito a las anteriores consideraciones, este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPUBLICA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, de conformidad con el artículo 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil 1.167 del Código Civil, declara CON LUGAR, la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS; ha intentado el Ciudadano JOSE COHELO DA SILVA en contra de la Sociedad Mercantil BAR RESTAURANT POLLO EN BRASA EL PREFERIDO, DA SILVA, .En consecuencia se condena a la parte demandada: • PRIMERO: Deberá la Sociedad Mercantil POLLO EN BRASA EL PREFERIDO DA SILVA, representada por su propietario, ciudadano JOSÉ MARIA BENEDITO DA SILVA, plenamente identificados en autos, cumplir el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maturín, Estado Monagas, en fecha 13 de Diciembre del 2.007, bajo el N° 12, Tomo 442, de los Libros de Autenticaciones, y en tal sentido, el demandado el Fondo de Comercio, BAR RESTAURANT POLLO EN BRASA EL PREFERIDO, DA SILVA, sin plazo alguno, libre de personas y de bienes, y el mismo buen estado en que lo recibió, el inmueble arrendado, objeto del precitado contrato de arrendamiento, constituido por un local comercial, ubicado en la Avenida El Ejército, distinguido con el N° 16, de esta Ciudad de Maturín, Estado Monagas.- • SEGUNDO: En cancelar la cantidad de UN MILLÓN CIENTO DIECISIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 1.117.000,00), por concepto de daños y perjuicios, correspondientes a la cláusula penal, prevista en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes, cuyo cumplimiento se demanda, la cual que en caso de demora en la entrega del inmueble totalmente desocupado y solvente, dará lugar vía cláusula penal, al pago por parte del arrendatario de la suma de UN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,oo) diarios, por cada día de demora. En tal sentido, y por cuanto la prórroga legal en el presente caso finalizó el 01 de Julio del 2.009, desde el día 02 de Julio del 2.009, hasta el día 02 de Julio del 2.012, ambos inclusive son MIL NOVENTA Y CINCO DÍAS (1.095), más 22 días del mes de Julio de 2.012, suman un total de MIL CIENTO DIECISIETE (1.117) días de demora, (Es decir, desde el 02 de Julio del 2.009 hasta el 24 de Julio del 2.012 ambos inclusive) que multiplicados por la cantidad de UN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,oo) por cada día de retraso o demora, totalizan la cantidad de UN MILLÓN CIENTO DIECISIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 1.117.000,oo).- TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada, en el equivalente al 25% del monto total del valor estimado de la demanda.- CUARTO: Se ordena la notificación de las partes, en virtud de haberse dictado el presente fallo fuera del lapso legal establecido… ”

MOTIVA

Una vez narrados como han sido los hechos esta alzada pasa a valorar las pruebas aportadas en el proceso en los siguientes términos:

De las pruebas aportadas por las partes y su valoración:

Prueba aportadas por las partes accionantes:

1. Promueven el valor probatorio del documento debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Maturín, Estado Monagas, en fecha 13 de diciembre del 2007, Bajo el No. 12, Tomo 442, de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, cursante del folio 24 al 28 de la primera pieza del presente expediente. Valoración: Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio a la presente prueba por ser un documento público el cual no fue tachado, ni desconocido por la parte contraria. Y así se declara.-
2. Promueven el valor probatorio de las copias certificadas del expediente No. 2432, del Juzgado Tercero de los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara y Ezequiel Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, contentivo del juicio que por Resolución de Contrato de Arrendamiento, cursante del folio 107 al 469 de la primera pieza del presente expediente. Valoración: Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio a las referidas copias por estar revestidas de carácter público y al estar emitidas por el órgano competente para ello, razón por la cual le merece plena fe a este sentenciador. Y así se declara.-

Pruebas promovidas por la parte accionada por ante esta segunda Instancia:

1. Contratos de arrendamiento, marcados con las letras “A”, “B”, “C” y “D”, cursante del folio 66 al 78 de la segunda pieza del presente expediente, siendo los mismos suscritos en las siguientes fechas: El primero: El 07-01-2002. El Segundo: El 25-02-2004. El Tercero: El 22-02-2006 y el Cuarto: El 13-12-2007, teniendo todos como objeto el inmueble de marras. Valoración: Este Tribunal les otorga pleno valor probatorio a los referidos contratos, por ser éstos documentos públicos los cuales no fueron tachados, ni desconocido por la parte contraria, razón por la cual le merecen fe a este Juzgador. Y así se declara.-

2. Copias Certificadas del expediente Nº 9686 de la nomenclatura interna llevados por ante este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. (cuaderno de tacha), marcada con la letra “F”, cursante del folio 200 al 363 de la segunda pieza del presente expediente. Valoración: Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio a las referidas copias por estar revestidas de carácter público y al estar emitidas por el órgano competente para ello, razón por la cual le merece plena fe a este sentenciador. Y así se declara.-
3. Expediente Nº 9686 (cuaderno principal), de la nomenclatura interna llevados por ante este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, cursante del folio 36 al 51 de la primera pieza del presente expediente y copias certificadas del expediente de consignación Nº 167 nomenclatura interna del Juzgado Primero de los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara y Ezequiel Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas (consignaciones), marcada con la letra “E”, cursante del folio setenta y nueve (79) al ciento noventa y nueve (199) de la segunda pieza del presente expediente. Valoración: cabe destacar que a través de las referidas pruebas la parte promovente pretende hacer constar que la Sociedad Mercantil FONDO DE COMERCIO BAR RESTAURANT POLLO EN BRASA EL PREFERIDO, DA SILVA, se encuentra solvente por medio de las consignaciones de cánones de arrendamiento realizadas por ante el Juzgado Primero de los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara y Ezequiel Zamora de esta Circunscripción Judicial, a favor del ciudadano JOSE COELHO DA SILVA. Con forme a lo expuesto estima quien aquí decide, que si bien es cierto, que constan en actas dichas consignaciones, no es menos cierto, que las mismas deben tenerse como no realizadas, debido a que de los referidos expedientes se denota claramente que el documento de prórroga legal aportado al juicio en mención y a las señaladas consignaciones, fue declarado como falso en la incidencia de tacha, por tales motivos al ser tal decisión vinculante en todo proceso futuro conforme a lo dispuesto en el articulo 273 del Código Civil, mal pudiese otorgársele valor probatorio alguno, aunado al hecho que tal como lo estipula el articulo 1359 los documentos públicos hace plena fe entre las partes y respecto a terceros mientras no sea declarado falso, debiendo concluir este sentenciador que no fue demostrada a través de dichas pruebas la supuesta solvencia de la parte demandada. Y así se decide.-

Motivación para decidir:

Valoradas como han sido todas y cada una de las pruebas aportadas al proceso, esta Alzada considera, que antes de emitir la dispositiva es necesario destacar los siguientes puntos:

“La acción es un presupuesto lógico de todo derecho, dado su carácter de medio o instrumento jurídico para lograr, por intermedio de los Órganos Jurisdiccionales, el goce y ejercicio pleno de todos los demás derechos. Siendo esta noción de medio a fin, la que permite deslindar al derecho de la acción, implícito en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, del derecho al libre acceso a los órganos de justicia, bajo el entendido que la acción persiste y debe persistir hasta el momento en el que sea dictada la sentencia correspondiente y la misma sea ejecutada, y como tal representa la misma un elemento de carácter instrumental mediante el cual el ciudadano accede al aparato jurisdiccional para obtener la satisfacción de una pretensión en ella inmersa”. (Tendencias Actuales del Derecho Procesal, con presentación de los coordinadores JESÚS MARIA CASAL y MARIANA ZERPA MORLOY. Pág. 20).

En este sentido, pasa este Sentenciador a pronunciarse sobre la procedencia o no de la acción propuesta, así como de la tacita reconducción alegada por la parte demandada y al respecto observa:

En el caso sub lite, es necesario en aras de determinar la procedencia de la presente acción, establecer la naturaleza jurídica de los contratos de arrendamientos que nos ocupan, es decir, si tales se realizaron a tiempo determinado o no, pues de ser a tiempo indeterminado no tendría aplicación el cumplimiento contractual y la acción degeneraría en ilegal.

Las normas contenidas en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dirigidas a proteger y beneficiar a los arrendatarios, son de estricto orden público y, por ende, no pueden las partes ni el Órgano Jurisdiccional relajar el cumplimiento de las mismas, ni disminuir o menoscabar los derechos protegidos, a tenor del artículo 7 del mencionado Decreto Ley. En este sentido, tanto las disposiciones procedimentales como las acciones concedidas a los arrendadores deben estar sujetas al cumplimiento estricto de las disposiciones inquilinarias, sin que puedan éstos optar por un procedimiento distinto al que le atribuye la legislación especial inquilinaria.

También es preciso señalar, que la prórroga legal constituye una de las innovaciones más resaltantes de la Ley Especial de la materia, ya que ella brinda la certeza para las partes de la terminación de la relación arrendaticia cuando el mismo ha sido establecido por tiempo determinado, estableciendo el Legislador patrio en el Artículo 38 dicha prórroga legal como potestativa para el arrendatario y de obligatorio cumplimiento para el arrendador y la misma opera de pleno derecho.-

La importancia de determinar si el transcurso de la prórroga convencional comprende la legal, es que de ser así, el lapso que debe entenderse como correspondiente a la duración de la relación arrendaticia será únicamente el de la duración originaria del contrato y en caso contrario la prórroga legal será aplicada en atención a la duración de la relación arrendaticia incluyendo la prórroga convencional.-

Señala RICARDO ENRIQUE LA ROCHE y JORGE C. KIRIAKIDIS LONGHI en su obra Nuevo Régimen Jurídico sobre Arrendamientos inmobiliarios que:

El Artículo 7° del Decreto Ley Inmobiliario declara irrenunciables los derechos que a Ley reconoce “al arrendatario” y que la Ley no declara de orden público todas sus normas. Solo << Los derechos que establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios>> y que la antigüedad en la condición de arrendatario tiene importancia, no sólo para establecer la duración de la prórroga legal, sino también para ejercer la preferencia ofertiva, esto es, que el tiempo de la prórroga dependerá del hecho real de la duración del contrato y no de los tractos sucesivos de su renovación, en el mismo sentido se pronuncia JOEL BRACHO FRANCO, en su ponencia del curso de Derecho Inquilinario ponencias (UCAB 2000).-

Para MISSINEO, citado por GILBERTO GUERRERO, y traído a colación por ARQUÍMEDES ENRIQUE GONZÁLEZ FERNÁNDEZ en su obra Ley de Arrendamientos Inmobiliarios comentada y concordada Tercera Edición, se cita lo siguiente: … De la misma manera, en caso del término final, no es que el contrato deje de ser válido y perfecto; simplemente, sus efectos cesan, es decir, se extinguen. Esta valorización de MESSINEO, entendemos que, vale como principio general, porque este autor hace la anotación para cualquier contrato, pero no resulta aplicable al contrato de arrendamiento en el cual las partes, habiendo establecido claramente los términos inicial y final, al poco tiempo de que al vencerse el término final o fijo, el contrato continuará por otro lapso igual la misma longitud o distancia temporal porque, entonces, allí los efectos no cesan ya que el contrato continuará vigente, esto es, no se extingue.
Esa prolongación del lapso temporal, hace automáticamente que el contrato continúe produciendo los efectos, esto naciendo y existiendo, dando lugar y vida a las obligaciones correspectivas de los sujetos intervinientes en esa relación arrendaticia.-

Entre tanto, IRAIDA ESTHER ORTEGA CARVAJAL en su obra “Problemática de los Juicios de Resolución, Cumplimiento y Desalojo en los Contratos Arrendaticios”, señaló trayendo a colación sentencia del Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, lo siguiente: “Las normas inquilinarias son de orden público, por lo cual el Juez que conoce de un Juicio de Resolución o Cumplimiento de Contrato debe analizar con preferencia la naturaleza del mismo…”

El artículo Nº 7 de la Ley Especial de la materia señala que: Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menos cabo de estos derechos.

La acción por desalojo es típica de los contratos a tiempo indeterminado y la de resolución para los contratos a tiempo determinado, esta clasificación influye de manera directa en las causales para pedir la desocupación de un inmueble y el tiempo que otorga la Ley, como es el caso de la prórroga legal propia de los contratos a tiempo determinado.

En este sentido, las partes pueden dar distintos tratamientos a la relación arrendaticia con el devenir del tiempo, sin embargo, para efectos de la norma aplicable es elemental determinar si la convención es a tiempo determinado o a tiempo indeterminado, por ello, la Ley y la doctrina establecen varios supuestos que permiten fijar posiciones: Debido a que en los contratos a tiempo determinado debe evidenciarse de manera específica e irrefutable la fecha en que ha de entregarse el bien, no puede descansar la misma en la palabra de las partes, por lo tanto, los contratos verbales de arrendamientos deben presumirse a tiempo indeterminado, como bien lo señala la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios en su Artículo 34; SI UN CONTRATO EN PRINCIPIO ES A TIEMPO INDETERMINADO Y LAS PARTES SUSCRIBEN POSTERIORMENTE UN CONTRATO PARA FIJAR LA FECHA DE DESOCUPACIÓN DEL INMUEBLE, LA RELACIÓN ARRENDATICIA COMPRENDERÁ AMBOS PERÍODOS, SIN EMBARGO, PARA EFECTOS JUDICIALES SERÁ CONSIDERADA A TIEMPO DETERMINADO, POR LA VOLUNTAD DE LA ÚLTIMA CONVENCIÓN; caso contrario, si se acuerdan prórrogas consecutivas, la relación tendrá tanto tiempo como prórrogas se den, pero siempre a tiempo determinado, pues cada año es manifiesta la voluntad de desocupar el inmueble; como último ejemplo, sin que ello signifique el agotamiento de todos los supuestos legales.

Dentro de este contexto, se puede concluir que cuando una relación arrendaticia, en su redacción, tiene un término inicial (Dies A-Quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, un término final (Dies A-Quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo, se está en presencia de un contrato a término determinado. Dichos contratos a tiempo determinado, llegan a su conclusión por el sólo vencimiento del término sin que exista necesidad de desahucio, pues existe, - conocido para ambos contratantes -, un “término cierto”, denominado también: “certus ets, certus cuando”. El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado.

Según el derecho común, si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio (Artículo 1.599 del Código Civil); pero, si a la expiración del término fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por los artículos relativos a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo (Artículo 1.600 eiusdem). Por expiración del tiempo fijado en el arrendamiento debe entenderse la terminación del lapso de prórroga legal.

Ahora bien conforme a lo expuesto, este sentenciador estima necesario hacer mención de las cláusulas de los diferentes contratos celebrados entre las partes contendientes, en lo atinente al tiempo de duración de los mismos, a los fines de de determinar el tipo de contrato que pertenecen, así como también precisar la duración de la relación arrendaticia a los fines de establecer la prorroga legal, al respecto se señala:

La relación arrendaticia se inicio con un Primer Contrato: Celebrado el día 07-01-2002, dentro del cual se estableció en su cláusula TERCERA que: “El presente contrato de arrendamiento tendrá una duración de DOS (2) AÑOS, contados a partir del 01 DE ENERO DEL 2002”.

Pasando las partes a realizar de manera consecutiva un Segundo Contrato: Celebrado el día 25-02-2004, dentro del cual se estableció en su cláusula TERCERA que: “El presente contrato de arrendamiento tendrá una duración de DOS (2) AÑOS, contados a partir del 01 DE ENERO DEL 2004”.

Asimismo se verifica un Tercer Contrato: Celebrado el día 22-02-2006, en el cual se estipuló en su cláusula SEGUNDA que: “El presente contrato de arrendamiento tendrá una duración de DOS (2) AÑOS, contados a partir del 01 DE ENERO DEL 2006”.

Estipulando dichas partes en el Cuarto y último Contrato: Celebrado el día 13-12-2007, cláusula SEGUNDA que: “El presente contrato de arrendamiento tendrá una duración de UN (1) AÑO, contado a partir del 01 DE ENERO DEL 2008, hasta el 01 de ENERO DEL 2009…”

En consecuencia, al haber las partes suscrito los aludidos contratos con una previsión o lapso de duración fijo, que además dicho lapso fijo puede ser prorrogado por las partes, bien por acuerdo en el mismo contrato inicial o por acuerdo posterior, como en el caso de marras al celebrarse varios contratos en forma consecutiva, se concretiza la voluntad de las mismas en mantener la vinculación arrendaticia como se originó en el año 2002, esto es, a tiempo determinado, por lo tanto, la NATURALEZA JURÍDICA DE LA VINCULACIÓN ARRENDATICIA QUE OCUPA NUESTRA ATENCIÓN ES LA DE SER UN CONTRATO A TIEMPO DETERMINADO. Y así se declara.-

Así pues, conforme a lo anteriormente expuesto, se infiere que el contrato a tiempo determinado se mantuvo por voluntad de las partes a tiempo determinado, desde el 01 de Enero de 2002, fecha en la cual empezó a regir el primer contrato celebrado por las partes, hasta la duración del cuarto y ultimo contrato, es decir, hasta el día 01 de enero de 2009, existiendo una duración de la relación contractual arrendaticia de siete (07) años, lo cual por efecto del artículo 38, literal “C”, generó una prórroga legal de dos (02) años, la cual venció el 01 de Enero de 2011. Ello tomando en cuenta que si bien es cierto, que posterior a la celebración del señalado cuarto contrato, las partes suscribieron nuevo contrato de prorroga legal, no es menos cierto, que el mismo fue declarado falso en un juicio previo, mediante decisión de 09 de abril de 2012, inserta a los folios 268 al 281 de la primera pieza del presente expediente, emitida por el Juzgado Tercero de los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara y Ezequiel Zamora de esta Circunscripción Judicial, tal y como fue señalado por ambas partes tanto en la reforma de la demanda como en la contestación, no pudiendo surtir los efectos legales consiguientes. Y así se declara.-

Una vez determinada tanto la naturaleza jurídica de los contratos de marras, como la duración de la relación arrendaticia y su correspondiente prorroga legal, este sentenciador pasa a pronunciarse sobre lo relacionado a la tacita reconducción alegada por la parte demandada tomando en consideración las siguientes disquisiciones:

Reconducir: significa, en términos forenses, prorrogar expresa o tácitamente un arrendamiento. En consecuencia, cuando esa prórroga no ha sido expresamente establecida, sino que se produce automáticamente, sin determinación previa, se origina una prórroga tácita, o sea una tácita reconducción, originada por el simple hecho de que el locatario continúe en el disfrute de la cosa arrendada, después de vencido el plazo de la locación, sin que el locador se oponga.

De acuerdo al autor GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en su obra TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO, Volumen I, página 294-296, para que se produzca dicha figura, se deben cumplir los siguientes requisitos:

a) Existencia del contrato escriturado a plazo fijo.
b) Conclusión de la prórroga legal, por el sólo vencimiento del término fijado en el artículo 38 de LAI.
c) Ocupación del arrendatario sin oposición del arrendador.
d) Que el contrato no exista expresa estipulación que permita o autorice la prórroga automática del contrato a plazo fijo
e) Capacidad para contratar
En este sentido, tenemos que, de conformidad con el anterior análisis y la valoración probatoria, los requisitos a), b), d) y e) se tienen como cumplidos, no obstante, con respecto al requisito c), el autor antes referido señaló:
“c. Ocupación del arrendatario sin oposición del arrendador, es decir, que el arrendatario continúe ocupando el inmueble arrendado, sin oposición del arrendador y mediante el pago del precio que resulte, según las previsiones del contrato cuya duración ha concluido por el vencimiento de la prórroga legal… La ocupación o posesión precaria continuativa por el arrendatario es importante para que pueda hablarse con propiedad de “renovación”; pero resulta obvia la presencia –además del consentimiento recíproco- del pago del arrendamiento bajo tal carácter, es decir, con ánimo arrendaticio.”

Ahora bien, evidencia este sentenciador con base a lo expuesto y así como del análisis del material probatorio traído a juicio que en el caso de autos -, el arrendador – propietario, vencido el plazo del último contrato de arrendamiento celebrado, es decir, el 01 de Enero de 2009, y antes de vencida su prorroga legal, la cual fenecía el día 01 de Enero de 2011, desplegó una actividad efectiva e inmediata a dicho vencimiento que permite comprobar fehacientemente, a partir de esa fecha, que su voluntad era la de dar fin a la relación arrendaticia, pues la demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento, es admitida en fecha 09 de Junio de 2009, por el Juzgado Tercero de los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara y Ezequiel Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, circunstancia ésta que permite evidenciar que sí existió (Folio 107 de la primera pieza del presente expediente), y sí se desplegó una actividad efectiva para delatar y solicitar la entrega del inmueble por vencimiento del término del contrato, al manifestar su voluntad de dar por terminado el contrato y de no continuar la relación arrendaticia, a partir del vencimiento del mismo y que se corresponde con la no renovación del contrato y el comienzo de la prórroga legal la cual se interrumpió con la interposición de la demanda, tal cual fue establecido por ambas partes, recordando siempre que, por efecto del artículo 1.159 del Código Civil, el contrato es Ley entre las partes. Y así se decide.-

Dado lo expuesto, es de precisar lo dispuesto en el artículo 41 de la Ley de Arrendamiento inmobiliarios el cual estipula:

Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.

De conformidad con la norma transcrita, así como del análisis del material probatorio traído a juicio, se evidencia que la parte demandada se encontraba en el uso de la prorroga legal, por cuanto aún no estaba vencida el lapso legal correspondiente de dos (02) años, no obstante a ello, la parte demandante podía intentar la acción de resolución de contrato como ocurrió en el caso de marras, tomando en cuenta que de auto no se denota prueba alguna que permita demostrar que el arrendatario demandado ha venido cumpliendo, después de vencido el contrato y estando en curso la prorroga, con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes al inmueble arrendado, puesto que si bien es cierto, consta en actas solicitud de consignaciones de cánones de arrendamiento de su parte, no consta que lo haya hecho de forma consecutiva y ajustado a lo pactado en el contrato, por lo que no puede pretenderse la tácita reconducción prevista en el artículo 1600 del Código Civil, en virtud de la violación de uno de los requisitos de su procedencia como es la que el arrendatario continúe ocupando el inmueble arrendado, sin oposición del arrendador y mediante el pago del precio que resulte, pues los mismos son a todas luces taxativos. Y así se declara.-

Para mayor abundamiento, es de precisar, que uno de los principales inconvenientes surgidos en cuanto a la clasificación de los contratos, es en cuanto a su duración, pues ocurre que, cuando un contrato es a tiempo determinado, y las partes no hubiesen pactado alguna prórroga, o si luego de dichas prorrogas el arrendatario permanecía ocupando el inmueble, operaba la tácita reconducción en las mismas condiciones que regían al contrato, pero con respecto a su duración se tendría como a tiempo indeterminado, que no es el caso de autos, pues no se previó contractualmente la posibilidad de prorrogar la duración del mismo y se desplegó una actividad efectiva para evitar que, vencida la prórroga legal, el arrendatario continuara ocupando el inmueble. En efecto, una cosa es la “duración del contrato” y otra, totalmente distinta es la “duración de la relación arrendaticia” y que el escudriñamiento de ésta diferencia hace depender la extensión de la prórroga legal y las limitaciones de los contratos de arrendamiento.

Con base a ello, debe entenderse que no necesariamente el tiempo de la duración del contrato, es similar, ni debe identificarse al tiempo de la relación arrendaticia, ya que si las partes celebran un contrato por determinado tiempo y a su vencimiento es prorrogado el mismo, o celebrado uno nuevo, la duración de la relación arrendaticia será distinta a la duración del contrato de arrendamiento en curso.

En el caso de autos, los elementos contractuales vertidos por el actor nos llevan a establecer que existió una relación contractual arrendaticia entre las partes, desde el año 2002, hasta la terminación del último contrato de arrendamiento a tiempo determinado, en fecha 01 de Enero 2009. Por ello, si bien es cierto, existió una “relación arrendaticia” desde el año 2002, en la cual se suscribieron diversos contratos, no es menos cierto que esa “relación arrendaticia” de siete años, es distinta, a la duración de tiempo del último contrato, que era de un (01) año y que es un contrato a tiempo determinado, con una fecha exacta de terminación fijada por el consentimiento de las partes y que concluyó tal y como se expreso el día 01 de Enero 2009.

En el caso de autos, la excepcionada confunde: “la relación arrendaticia” con la “duración del contrato”. Como puede observarse el último contrato de arrendamiento suscrito por las partes, supra identificado, fijó una duración de un (01) año, vale decir, que dicha duración corresponde a la pactada por las partes respecto a la vigencia del ultimo contrato suscrito, y en curso para la fecha del posterior nacimiento de la prórroga legal, cosa distinta es la duración de la relación arrendaticia que se representa como todo el tiempo transcurrido ininterrumpidamente, mientras el arrendatario esté en posesión del inmueble en esa condición de inquilino, que, se repite, no es el mismo tiempo del contrato de arrendamiento en curso o vigente para la oportunidad del desahucio y el nacimiento posterior de la prórroga legal.

Hecha la aclaratoria anterior, debe establecerse que la relación arrendaticia fue de siete años (07) años, mientras la duración del último contrato lo fue de un (01) año, lo cual, no permite interpretar que por cuanto la relación arrendaticia fue de 07 años, el último contrato celebrado entre las partes sea a tiempo indeterminado; por el contrario, al vencimiento del contrato de un año a tiempo fijo, sin prórrogas por parte de la arrendadora, nació la prórroga legal de 2 años de conformidad con lo dispuesto en el articulo 38 de la Ley de arrendamiento Inmobiliario en su ordinal “C” y luego el ejercicio debido de la acción de cumplimiento contractual. Y así se decide.-

El derecho arrendaticio debe ser interpretado bajo el criterio de un orden público de protección; generándose la protección del inquilino existiendo así una aplicación obligatoria del artículo 38 de la Ley supra citado en relación a la prorroga legal, por ello, el artículo 1.559 del Código Civil, consagra que el solo vencimiento del término fijo del contrato da a éste por extinguido, concluido o terminado, sin embargo no es así, pues según el artículo 38 supra descrito, establece que los contratos celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario. Así pues, se observa la opinión del tratadista GILBERTO GUERRERO QUINTERO (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Tomo I. Editorial Mobil Libros año 2.000, Pág. 127 y 128), donde expresó: “Llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, según las reglas a que se refiere esa norma… porque al vencerse el plazo pre fijado tiene derecho a la prorroga legal, en cuyo caso no ha incumplido con la entrega por fuerza de la misma, y tampoco por retardo puesto que todavía no está obligado a la devolución del inmueble, dado que está ejerciendo la prorroga legal a la cual tiene derecho…”.

De lo que puede concluirse, que la prorroga legal tiene características que le son propias, y las cuales describe el jurista JOSE LUIS VARELA (Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Caracas. 2.004, Pág. 139), y las cuales son: 1° Es obligatorio para el arrendador y potestativo para el arrendatario. 2°.- la duración de la prorroga legal se establece en función de la duración que haya tenido la relación arrendaticia; 3°.- Durante el lapso de duración de la prorroga legal la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado; 4°.- Durante la prorroga legal permanecen vigentes las cláusulas contractuales, 5°.- Opera de pleno derecho, por mandato de la ley y, 6°.- La prorroga legal hace inmune al arrendatario contra las demandas por incumplimiento de contrato por vencimiento del término.

DE LA PROCEDENCIA DE LA CLAUSULA PENAL:

En cuanto a la pretensión de la parte actora, referente al pago de lo estipulado por cláusula penal, estimada en la suma de UN MIL BOLIVARES (Bs. 1.000,oo), diarios por cada día de demora, debiéndose cancelar de acuerdo a lo solicitado la cantidad de UN MILLON CIENTO DIECISIETE MIL BOLIVARES (BS.1.117.000,oo), por concepto de daños y perjuicios tal y como fue previsto en la cláusula segunda del contrato bajo estudio.

Al respecto, estima este operador de justicia traer a colación lo dispuesto en el artículo 28 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual textualmente establece lo siguiente: “Las partes podrán establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario referida a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo”, y asimismo, el Dr. JOSÉ LUIS VARELA PÉREZ, en su obra: Análisis a la Nueva Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, señaló que para la aplicación de esta disposición, se debe tener en cuenta lo siguiente:

“...para el caso de que el inmueble se encuentre dentro del ámbito de aplicación del Decreto- Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (artículo 1), para que la estipulación de una cláusula penal referida a la entrega del inmueble pueda hacerse efectiva no basta el mero vencimiento del plazo estipulado en el contrato de arrendamiento; pues será necesario que también se haya cumplido el plazo de prórroga legal estipulado en el artículo 38 ejusdem...”;

Aspectos estos que no se cumplen en la presente causa, como quedó establecido precedentemente, en virtud de que cuando se intento la acción de resolución de contrato, por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara y Ezequiel Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, estaba aún vigente el plazo prorroga legal, por lo que no es procedente el cobro que por concepto de cláusula penal solicitada por la parte actora, que se estableció en el contrato de arrendamiento objeto de la acción. Y así se decide.-

De las caracterizaciones anteriores puede observarse que, la presente demanda debe ser declarada parcialmente con lugar, al no haberse acordado todo lo peticionado en relación a los daños y perjuicios por concepto de la cláusula penal, pero en definitiva, encontrando este juzgador la existencia de plena prueba de los hechos invocados en la demanda con respecto a la acción propiamente dicha, se hace operativa la norma contenida en el artículo 1167 del Código Civil, para hacer efectivo el cumplimiento de las obligaciones arrendaticias insertas en el artículo 1592 ejusdem, por lo que la apelación interpuesta por la parte demandada, debe ser declarada igualmente parcialmente con lugar, y por consiguiente debe ser modificada la decisión recurrida, solo en lo correspondiente a la condena de los conceptos pretendidos tanto por daños y perjuicios establecidos específicamente en su parte dispositiva en el particular segundo y en el particular tercero, en virtud de que no puede haber condenatoria en costa dada la naturaleza del fallo, es decir al declararse parcialmente con lugar la demanda no existe un vencimiento total. Y así se decide.

TERCERA
Por los razonamientos que anteceden este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, administrando justicia en Nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, y con apego a los artículos 12 y 242 del Código de Procedimiento Civil, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación ejercida por la abogada NORMA TINEO NAVARRO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada en el presente juicio, contra la decisión de fecha 14 de Agosto de 2.013, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en la Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, en consecuencia se declara igualmente PARCIAMENTE CON LUGAR, La presente demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO E INDEMNIZACION DE DAÑOS Y PERJUICIOS interpuesta por el ciudadano JOSE COELHO DA SILVA, llevado en contra de la Sociedad Mercantil FONDO DE COMERCIO BAR RESTAURANT POLLO EN BRASA EL PREFERIDO, DA SILVA, representada por su propietario, ciudadano JOSÉ BENEDITO DA SILVA. En los términos expresados se MODIFICA, la sentencia apelada en los términos up supra señalados.
Dada la naturaleza del fallo no hay expresa condenatoria en costa.

En virtud de la referida decisión, se ordena al Juzgado de la causa darle cumplimiento a la presente decisión.
Publíquese, Regístrese y cúmplase.

Dado, firmado y sellado en la sala de despacho de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas; en Maturín, el cinco (05) del mes de febrero del año dos mil quince (2015). Años 204° de la Independencia y 155° de la Federación.
El Juez,

Abg, CESAR ERNESTO NATERA ARRIOJA.

La Secretaria,

Abg. NEYBIS RAMONCINI RUIZ.

En la misma fecha, siendo las 2:30 de la tarde se dictó y publico la anterior decisión. Conste.
La secretaria.
CENA/ nrr/.-
Exp. N° 011005.-