TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS.
Maturín, 25 de Febrero de 2015.
204° y 155°

I
PARTES:
DEMANDANTE: Promotora Agua Viva C.A., Sociedad Mercantil, inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas en fecha 16 de Marzo de 1998, anotado bajo el Nº 39, libro 8-A.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: SUSANNE CAROLINA DRESCHER REQUENA, Venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 14.338.390, abogada en ejercicio, inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 101.324 y de este domicilio.

DEMANDADA: TIBISAY MENDOZA, Venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 9.288.976 y de este domicilio.

AGOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: JAVIER PEREZ, Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 10.830.404, abogado en ejercicio, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 139.745 y de este domicilio

ASUNTO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

EXPEDIENTE NRO: 15.013

II
NARRATIVA
El presente procedimiento se inició mediante demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO interpuesta por la abogada SUSANNE CAROLINA DRESCHER REQUENA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 101.324 en su carácter de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil PROMOTORA AGUA VIVA C.A., inscrita ante el registro mercantil de la circunscripción judicial del Estado Monagas en fecha 16 de marzo de 1998, anotado bajo el Nº 39, libro 8-A, representación que ejerce según poder autenticado ante la Notaria Pública Primera del Municipio Maturín del Estado Monagas el 24 de abril de 2012, anotado bajo el Nº- 18, tomo 166, el cual se presento en original y copia para su certificación y a la vez fuere devuelto el original, arguye a su favor que en fecha 12 de septiembre de 2012, las partes suscribieron un contrato de promesa bilateral de compra venta, el mismo se acompaño a la presente acción, contrato suscrito con la ciudadano TIBISAY MENDOZA, quien es venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº- 9.288.976 y su representada, cuyo objeto era la compra de un inmueble constituido por una parcela de terreno y la vivienda sobre ella construida, distinguida con el Nº-10, ubicada en el conjunto residencial CANTACLARO C, urbanización Palma Real II, en el sitio denominado Tipuro, Parroquia Boquerón, Municipio Maturín, Estado Monagas. Dicho inmueble posee un área total aproximada de terreno de ciento cuatro metros cuadrados con ochenta decímetros (104,80 m2) y sesenta metros cuadrados (60m2) de construcción distribuido así: sala comedor, cocina, dos dormitorios, y dos baños, alinderado así: Norte: línea recta de 6,55 mts, calle 4; Sur: línea recta de 6,55 mts, con calle interna de la urbanización Palma Real; Este: línea recta de 16 mts. con parcela Nº 11 y Oeste: línea recta de 16 mts con parcela Nº 9. continua alegando que dicho inmueble le pertenece a su representada según documento de propiedad debidamente protocolizado ante la oficina subalterna del segundo circuito de Registro Público del Municipio Maturín del Estado Monagas, en fecha 8 de Junio de 2010, bajo el Nº 50, Protocolo Tercero, Tomo 1. En el mismo contrato se estableció un plazo de ciento veinte (120) días contados a partir de su firma, ciento veinte días para la firma definitiva de la venta, es decir para el día 12-01-2013, así mismo establecieron el precio de venta en la cantidad de cuatrocientos setenta y nueve mil novecientos bolívares (479.900,00) los cuales debía cancelar el comprador de la siguiente manera: la inicial fijada en la cantidad de ciento noventa y nueve mil novecientos bolívares, cantidad que debía cancelar antes del día 15 de diciembre de 2012, fraccionada en cuotas, de los cuales solo cancelo la cantidad de ciento veintinueve mil novecientos bolívares (Bs.129.900,00); siendo importante señalar que el primer pago se realizo en cheque el cual fue devuelto; es decir que no se cumplió con lo pactado.
Ahora bien, siendo que la fecha fijada 12 de enero de 2013, para cancelar el saldo restante tampoco se cumplió, siendo que para la fecha del 19 de julio de 2013 han transcurrido ciento ochenta y ocho días (188 días) de atraso, contado desde la fecha en que debía efectuarse; y trescientos nueve días (309 días) desde la firma del contrato. De lo anterior se desprende claramente que la compradora no cumplió con el pago acordado, ni con el tiempo estipulado para el pago, ello a pesar de las múltiples llamadas, siendo infructuosas todas las gestiones a fin de que el comprador cumpliera con lo estipulado en dicho contrato. En la cláusula sexta se estableció que si la compra venta no se realiza por causa imputable al comprador, la propietaria tendrá derecho a retener a titulo de indemnización por concepto de daños y perjuicios el treinta por ciento del monto pagado por concepto de inicial, sin ningún tipo de interés y sin que se estipule esto como limite de dichos daños y a depositar la cantidad restante en cuenta Nº- 01020453480100100987 del Banco de Venezuela o en cualquier otra cuenta de la que sea titular el comprador; de la misma forma en la cláusula décima el comprador acepta que todos los gastos que genere esta operación son al exclusivo cargo del comprador; incluyendo entre otros, los derechos de arancel, los derechos de registro, las habilitaciones, traslados, fotocopias, estampillas, honorarios profesionales por redacción y tramitación de documentos.
Ahora bien, como consecuencia de lo antes explanado y visto que su representada depositó a la compradora, en la referida cuenta, la totalidad de lo recibido es que solicita al tribunal declare resuelto el contrato de promesa de compra venta y en consecuencia condene el pago a titulo de indemnización por concepto de daños y perjuicios, de la penalización pactada, es decir, el treinta por ciento (30%) del monto pagado por concepto de inicial, es decir la cantidad de treinta y ocho mil novecientos setenta bolívares (Bs. 38.970,00), estimando la demanda en la cantidad de cuatrocientos setenta y nueve mil novecientos bolívares (479.900,00) equivalente a 4.485 UT.
En fecha 25 de Julio de 2013 se admitió la demanda para ser tramitada por el procedimiento ordinario. En fecha 05 de agosto de 2013, la apoderada judicial de la demandante puso a disposición del alguacil del tribunal los medios de transporte necesarios para lograr la citación del la parte demandante. En fecha 09 de agosto el alguacil del tribunal consignó boleta de citación debidamente firmada por la parte demandada.
La parte demandada dio contestación a la demanda en los términos siguientes: convino que en fecha 12 de septiembre de 2012, celebro con la demandante el contrato de opción de compra venta, el cual tuvo por objeto el inmueble que en el mismo se describe, cuyas características y demás determinaciones, las da por reproducidas y que dicho contrato se acompaño con el libelo y el mismo riela inserto a los folios 7 al 9 del expediente.
Negó, rechazo y contradijo tanto los hechos como el derecho en que pretende fundarse el demandante; entre ellos que deba cancelar el 30% del monto dado como inicial por concepto de daños y perjuicios. Alegó que el monto pactado fue de Bs. 479.900,00 y que cancelo la inicial de la siguiente manera: Bs. 50.400 el día 11 de septiembre de 2012; Bs. 26.500 el 30 de septiembre de 2012; 26.500 el 30 de octubre de 2012; Bs.26.500 el 30 de noviembre de 2012 y la cantidad de Bs. 70.000, el 15 de diciembre de 2012. La suma de estas cantidades es 199.900 que correspondían a la cuota inicial, y el saldo restante, esto es, la cantidad de doscientos ochenta mil bolívares, se cancelarían al momento de la protocolización del documento definitivo de venta. Invoca a su favor la cláusula sexta del contrato de marras; así como que la cantidad de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,00) fueron cancelados por Instituto de la Vivienda del Estado Monagas (IVIM), conforme consta de documento público autenticado por ante la notaria pública Segunda del Estado Monagas, en fecha 18 de diciembre de 2012, inserto bajo el Nº 30, Tomo 590, celebrado entre la hoy demandante Promotora Agua Viva C.A., y el Instituto de la Vivienda del Estado Monagas; en efecto en el mencionado contrato se señalo lo siguiente: “TERCERA: El Instituto como contraprestación por los servicios prestados por la constructora, cancela en este acto la cantidad de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,00)…”, en sus alegatos establece que si se suman las cantidades tendríamos la cancelación total de la inicial establecida en el contrato, razón por la cual niega rechaza y contradice que no haya dado cumplimiento con el pago de la inicial pactada en el contrato. Acompaño copia del referido contrato. Con la intención de cancelar el saldo restante acudió al financiamiento bancario y solicito un préstamo bancario al banco de Venezuela por el monto de doscientos ochenta mil bolívares (Bs. 280.000,00), con cargo a los recursos provenientes del fondo de ahorro habitacional, cuyo crédito fue aprobado en tiempo oportuno,, pero no pudo ser liquidado por la referida institución financiera, en el tiempo fijado en el contrato, toda vez como es sabido, actualmente para que los bancos que conforman el sistema financiero nacional, puedan liquidar un préstamo con recursos provenientes de la política habitacional, tienen que esperar que el Banco Nacional de Vivienda y Habitat bajen dichos recursos a los respectivos bancos, por lo cual, no puede alegar el demandante que el documento definitivo de venta, no se firmo en el plazo establecido en el contrato por causas imputables al demando. Resalta que estando en curso el presente juicio, la demandante y el demandado fueron notificados por el Banco de Venezuela, que los recursos asignados a dicho crédito habían sido bajados por el banco nacional de vivienda y hábitat, y que en consecuencia podían acudir a la oficina de registro público correspondiente, para la protocolización del documento definitivo de venta, reservándose probar dicho alegato en la oportunidad procesal correspondiente. Que el incumplimiento constituye un hecho ajeno a su voluntad, que solo es imputable a un tercero, en este caso al Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, que no había bajado los recursos para la liquidación del crédito.
En este orden de ideas, arguye a su favor que el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, en fecha 5 de febrero de 2013, publicada en Gaceta Oficial Numero 40.115, de fecha 21 de febrero de 2013, dicto resolución Nº 11, la cual en su artículo 4 estableció lo siguiente: “A partir de la entrada en vigencia de la presente resolución, solo se podrá aumentar el precio, ejecutar cláusulas penales o ejercer cualquier otra medida que pueda conllevar la perdida de la adquisición de la vivienda o el desembolso excesivo de dinero a los adquirientes, cuando el retardo en la protocolización del crédito hipotecario sea imputable a su persona”. Por último pide a este tribunal declare sin lugar la presente demanda con todas sus consecuencias legales, incluyendo la condenatoria en costas.
Trabada en estos términos la litis la causa entro en etapa de pruebas, las partes promovieron sus respectivas pruebas, la causa entro en etapa de informes y ambas partes los presentaron en tiempo oportuno, ratificando sus alegatos esgrimidos tanto en la demanda como en la contestación; por su parte el demandado insiste en el cumplimiento del pago de la inicial, que el incumplimiento es imputable a un tercero y consigna resolución Nº 11 emanada del Ministerio del Poder Popular para la vivienda y hábitat de fecha 5 de febrero de 2013 y además, negó que debiera cancelar la penalidad del 30% del monto de la inicial pactado en el contrato cuya nulidad nos ocupa; por su parte; la demandante insiste en el incumplimiento alegado y arguye a su favor que la resolución invocada por el demandado es de fecha posterior a la fecha en que suscribieron el contrato, invocando a su favor la irretroactividad de la ley estipulada en los artículos 24 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela y al artículo 9 del código de procedimiento civil. Estando la presente causa en etapa de sentencia y debido al cúmulo de causas que maneja este tribunal la misma se produce en forma tardía por lo cual se ordena notificar a las partes; y lo hace se la forma siguiente:

III
MOTIVA
Siendo la oportunidad legal, las partes presentaron sus pruebas. Las cuales se valoran de la siguiente forma.
PRUEBAS PRODUCIDAS POR LA PARTE DEMANDANTE:
- promovió el mérito favorable de los autos.
VALORACION: El mérito favorable de los autos no constituye prueba alguna de las estipuladas en el ordenamiento jurídico venezolano vigente; pudiendo favorecer o no a la parte que lo invoca. Y así se declara.
PRUEBAS DOCUMENTALES
- Contrato bilateral de opción de compra venta, debidamente reconocido en el escrito de contestación de la demanda, contrato este suscrito en fecha 12 de septiembre de 2012, por la demandante con la ciudadana Tibisay Mendoza, cuyo objeto era la opción de compra del inmueble ya descrito y el objeto del mismo es demostrar las condiciones en las cuales se suscribió dicho contrato
Valoración: La parte demandada en la contestación de la demanda convino en que celebro con la demandante un contrato de opción de compra venta, dicho contrato fue acompañado con el escrito de demanda y riela inserto a los folios 7 al 9 del presente expediente, por lo tanto el mismo se tiene como fidedigno en conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia de ello se le otorga pleno valor probatorio. Y así se declara.
- Se promovió solicitud de reserva suscrita por la compradora, en fecha 11-09-12
El objeto de esta prueba es demostrar que mediante dicho documento se aportan los datos a los fines de elaborar la documentación respectiva y la compradora acepta que la constructora no tendrá ningún tipo de responsabilidad en el cumplimiento de las obligaciones de pago pactadas, y en caso de incurrir en atraso autoriza de forma expresa a la constructora a reintegrar las cantidades abonadas por concepto de inicial en la cuenta Nº 0102-0453-48-01-00100987 del banco de Venezuela.
VALORACION: Se trata de documento privado suscrito por la parte demandada, es decir se trata de instrumento privado proveniente de la parte contraria, el cual no fue tachado ni desconocido por la demandada, en conformidad con los artículos 429 y 430 del código de procedimiento civil se tiene como fidedigno. Y así se declara.
- se promovió copia simple de cheque Nº 82003730 emitido por la compradora en fecha 12-09-13 por la cantidad de Bs. 50.400,00 contra la cuenta corriente Nº 0102-0624-33-0000055547, del banco de Venezuela, así como hoja de devolución del mismo emitida por Banesco Nº 03785275.
El fin de esta prueba es demostrar la conducta informal desde los primeros pagos, asumida por la compradora, quien durante la negociación incumplió con sus compromisos de varias maneras, entre ellas, cancelar con un cheque que giraba sobre fondos no disponibles.
VALORACION: Se trata de titulo valor cheque, consignado en copia simple el cual no fue desconocido ni tachado por la contraparte en ninguna forma de derecho, en conformidad con los artículos 429 y 430 del código de procedimiento civil se tiene como fidedigno. Y así se declara
- Se promovió formato suscrito por la demandada en fecha 11-09-12 denominado, PARA CANCELAR OPCION A COMPRA Y GIROS, emitido por la constructora PROMOTORA AGUA VIVA C.A., en el mismo se señala textualmente: NOTA: “Existen dos formas de pago, la primera con cheque, cancelando por la oficina de crédito y cobranzas y la otra por transferencia o depósito realizado por el cliente…”
El objeto de esta prueba es demostrar que la compradora tenía pleno conocimiento de las dos únicas formas de pago establecidas por la constructora.
VALORACION: Dicho documento no fue impugnado por la contraparte en consecuencia se tiene como fidedigno en conformidad con los artículos 429 y 430 del código de procedimiento civil. Y así se declara.
- Documento denominado convenio, suscrito por ante la notaria pública primera del municipio maturín del estado Monagas, anotado bajo el Nº 30, tomo 590, acompañado al escrito de contestación, en el mismo si bien se señala el monto que el instituto de la vivienda del estado Monagas aportaría, dicho monto jamás fue cancelado, a través de ningún medio.
El objeto de esta prueba es demostrar que en dicho instrumento no se describe forma de pago alguna, por tratarse de una promesa de pago que jamás cumplió dicha institución.
VALORACION: Se trata de documento autenticado ante la notaria pública primera de Maturín Estado Monagas, inserto bajo el Nº. 30, Tomo 590 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria. En conformidad con el artículo 429 del código de procedimiento civil, se tiene como fidedigno: y así se declara.
En cuanto al pago de la cantidad de setenta mil bolívares no existe en autos prueba alguna donde conste que efectivamente la empresa constructora haya recibido dicho pago. Y así se declara.
- Se promovió la prueba de informes a los fines de que el banco de Venezuela informe a este tribunal si en la cuenta corriente Nº 0102-0453-48-0100100987, de la cual es titular la ciudadana TIBISAY MENDOZA, C.I. 9.288.976, existe deposito por la cantidad de bolívares ciento veintinueve mil novecientos (Bs. 129.900,00), en el mes de julio de 2013, a los fines de demostrar devolución de dinero recibido como parte del precio, entrega de la totalidad de lo recibido.
VALORACION: En fecha 16-09-14, se recibió respuesta del banco de Venezuela, tal como consta al folio 100 del presente expediente, en los términos siguientes: “Les informamos que en revisión efectuada en nuestro sistema efectivamente se evidencia el deposito Nº 29845158, por el monto de Bs. 129.900,00, en fecha 04-07-2013, cargado a la cuenta de ahorro identificada con el Nº 0102-0453-48-01-00100987, registrada a nombre de la ciudadana TIBISAY MENDOZA, titular de la cédula de identidad V-9.288.976.
Información que suministramos por cuanto guarda relación con el expediente signado con el Nº 15.013.”
Resulta comprobado sin lugar a dudas que la demandante hizo la devolución del dinero entregado por la parte demandada. Y así se declara.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
- Invocó y reprodujo el mérito favorable de los autos, en tanto y cuanto lo favorezcan.
VALORACION: El mérito favorable de los autos no constituye prueba alguna de las estipuladas en el ordenamiento jurídico venezolano vigente. Y así de declara

DOCUMENTALES
- Promovió e hizo valer todo el valor probatorio, que se desprende del documento público, debidamente autenticado por ante la notaria pública segunda de Maturín Estado Monagas, en fecha 18 de diciembre de 2012, inserto bajo el Nº- 30, Tomo 590, celebrado entre Promotora AGUA VIVA C.A., y el INSTITUTO DE LA VIVIENDA DEL ESTADO MONAGAS, y que fue acompañado con el escrito de contestación a la demanda, y que riela a los folios 40 al 43; del referido documento se evidencia claramente lo siguiente:
Que la empresa Promotora Agua Viva C.A., recibió del Instituto de la Vivienda del Estado Monagas, la cantidad de setenta mil bolívares, por concepto de complemento de la cuota inicial del inmueble objeto del contrato de opción de compra venta, dicho monto sumado a la cantidad de ciento veintinueve mil novecientos bolívares, que le había cancelado con dinero de mi propio peculio a la demandante; con lo cual totalizan la suma de Bs. 199.900,00, que corresponde a la totalidad de la inicial que se había comprometido a cancelar en el contrato de opción de compra venta.
VALORACION: este documento fue promovido también por la parte demandante, el mismo se tiene como fidedigno; es evidente y así se desprende del instrumento que por concepto de complemento de la cuota inicial del inmueble objeto del contrato de opción de compra venta, no se recibió dicha cantidad, no consta en autos que se haya recibido complemento de inicial alguno proveniente del Instituto de la Vivienda del Estado Monagas (IVIM); solo consta en la cláusula tercera de dicho contrato que como contraprestación por los servicios prestados, dicha cantidad seria imputada a la partida presupuestaria correspondiente. Y así se declara

De conformidad con el artículo 433 del código de procedimiento civil, promovió la prueba de informe, y en tal sentido pido al tribunal oficie al Banco de Venezuela, sucursal centro comercial fundemos, a los fines de que informe al tribunal lo siguiente:
a) Si a la ciudadana Tibisay Mendoza, titular de la cédula de identidad Nº 9.288.976, le fue aprobado un crédito hipotecario, para adquirir un inmueble constituido por una parcela de terreno y la vivienda sobre ella construida, distinguida con el Nº- 10 ubicado en el conjunto residencial Canta Claro C, situado en la urbanización Palma Real II, en el sitio denominado Tipuro, parroquia Boquerón, Municipio Maturín del Estado Monagas.
b) De ser positiva la respuesta anterior, informe al tribunal, cuanto fue el monto del crédito aprobado, y cuanto fue el monto del subsidio aprobado.
c) Informe al tribunal, en que fecha el banco notifico tanto a la vendedora Promotora Agua Viva C.A., como a la compradora Tibisay Mendoza, para firmar el respectivo documento de compra venta en la oficina Subalterna de Registro Público correspondiente.
d) informe en que fecha fue aprobado el crédito.
e) informe que tiempo transcurrió desde que se aprobó el crédito hasta que BANAVIH asigno los recursos para su liquidación.

VALORACION: Al folio 84 riela inserta respuesta solicitada al Banco de Venezuela la cual se trascribe en los términos siguientes:
“En respuesta a su oficio Nº 17-660, de fecha 12 de febrero de 2014, recibido por esta unidad en fecha 11 de marzo de 2014, a continuación detallamos la información suministrada por el Departamento de Créditos Hipotecarios Recursos Propios y FAOV, relacionado con la ciudadana Tibisay Mendoza, titular de la C.I. V-9.288.976, respecto a créditos para adquirir inmueble constituido en la parcela de terreno y vivienda sobre ella construida, distinguida con el Nº 10, ubicado en el conjunto Residencial Campo Claro C, situado en la Urbanización Palma Real II, en el sitio denominado Tipuro, Parroquia Boquerón, Municipio Maturín, Estado Monagas.
. Les informamos que a la ciudadana antes mencionada, le fue registrada su solicitud de Crédito en sistema en fecha 21/01/2013.
. Fue aprobada en comité de Riesgo de fecha 31/01/2013 Crédito con recursos FAOV, por Bs. 175.483,00 más un subsidio por Bs. 104.517,00.
. El documento de crédito fue redactado y despachado al promotor en fecha 13/02/2013.
Cabe destacar que en fecha 06//08/2013, se revoca la solicitud. Se registra en sistema, las siguientes observaciones:
Se revoca solicitud del sistema por cuanto el promotor alega incumplimiento de Opción “A” compra por parte del cliente, se envía expediente al Promotor bajo el precinto Nº 712684(I.B)
Información que suministramos en relación a expediente signado con el Nº 15013.
Se tiene como debidamente evacuada dicha prueba, y cierta la información suministrada. Y así se decide.

- Promovió con todo su valor probatorio, la resolución Nº 11, emanada del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitat, de fecha 5 de febrero de 2013, y publicada en gaceta oficial Nº. 40.115 de fecha 21 de febrero de 2013, en la cual se señala, que solo es posible resolver un contrato que implique la pérdida de una vivienda, solo cuando la causa de ello sea imputable a una de las partes contratantes. Como puede darse cuenta en el presente caso la causa no es imputable a su persona, en consecuencia en el presente caso no debe proceder la resolución del contrato de opción de compra venta.
- Se trata de resolución del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitat, si bien es cierto que fue consignada en copia simple y en forma incompleta por faltarle una pagina donde la que contiene el articulo 8 y la disposición en relación con la entrada en vigencia de la presente resolución.
En base al principio IURA NOVIT CURIA, este juzgador le otorga valor probatorio. Y así se decide.

Ahora bien, disponen los artículos 1.167 y 1.264 del Código lo siguiente:
Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de los daños y perjuicios en caso de contravención.”
La Doctrina Contractual a dejado sentado lo siguiente: “como es sabido, ante el incumplimiento de una obligación contractual el acreedor podrá exigir el cumplimiento forzoso de la misma; si se trata de un contrato bilateral, podrá demandar además la resolución del contrato…” (Academia de Ciencias Políticas y Sociales. El Código Civil Venezolano en los inicios del siglo XXI. Rodríguez Matos, Gonzalo. Notas de una controversia sobre la naturaleza de la responsabilidad contractual, coordinadora Irene Valera, 2005; pag. 454).
Ahora bien, el asunto que nos ocupa esta en determinar si existió incumplimiento y si existió, de quien es la culpa si es del demandante o es del demandado.
Ahora bien, el demandado alegó que el incumplimiento en el plazo pactado se debió a causas imputables a un tercero (banco), toda vez como es sabido, actualmente para cancelar con recursos provenientes de la política habitacional, tienen que esperar que el banco nacional de la vivienda y hábitat bajen dichos recursos a los respectivos bancos. Por su parte el demandante arguye a su favor que la obligación de cancelar en el tiempo convenido jamás se condicionó a la aprobación de crédito ni financiamiento alguno, y por lo tanto, debió cancelarse dentro de los ciento veinte días siguientes a la firma y a la fecha de interposición de la demanda, han transcurrido ciento ochenta y ocho días de atraso y han transcurrido trescientos nueve días desde la firma del contrato. Para este tribunal resulta evidente el atraso de ciento ochenta y ocho días desde la fecha fijada para el cumplimiento del pago, en el tiempo estipulado en el contrato suscrito entre las partes y así lo acepto el demandado, argumentando a su favor que el motivo para el incumplimiento se debió a un hecho de un tercero, específicamente a la institución financiera (banco); ahora bien del contrato de marras no se desprende que se haya condicionado a la aprobación de crédito alguno, tal como fue alegado y probado por la parte demandante.
Ahora bien, en cuanto al incumplimiento por el hecho de no haber pagado la totalidad de la inicial, no consta en autos prueba alguna del pago alegado de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,00), que supuestamente recibió la empresa Promotora Agua Viva C.A., del Instituto de la Vivienda del Estado Monagas. Correspondía al demandado probar el pago alegado por el tercero y no lo hizo. Pretendió hacer ver al tribunal que el pago como parte de la inicial y que no probó lo cancelaría el INSTITUTO DE LA VIVIENDA DEL ESTADO MONAGAS. Lo que hace concluir a este sentenciador que efectivamente no existió dicho pago, y si existe el incumplimiento de la obligación por parte de la demandada.
Otro hecho importante es la aplicación de la ley; pues alega la parte demandada que deba aplicarse la resolución emanada del MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA VIVIENDA Y HABITAT, de fecha 5 de febrero de 2013, y la resolución fue dictada con posterioridad a la firma del contrato, el cual se realizo en fecha 12 de septiembre de 2012. Es bien sabido que ninguna disposición legislativa tiene efecto retroactivo, y la ley procesal se aplicará desde que entre en vigencia, aun en los procesos que se encuentren en curso, es decir la ley no tiene efecto retroactivo. En consecuencia la nueva norma no puede aplicarse al caso que nos ocupa.
Existe la devolución del dinero por parte de la empresa AGUA VIVA, mediante depósito en cuenta de ahorro, registrada a nombre de la ciudadana TIBISAY MENDOZA, parte demandada, tal como consta al folio 100, en respuesta dada por El Banco de Venezuela, tal como fue acordado en contrato suscrito por las partes.
Ahora bien, la doctrina patria ampliando lo establecido en el artículo 1474 del Código Civil, ha establecido que “la venta es un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio (sic) el dinero (…)”. Derecho Civil IV Contratos y Garantías, José Aguilar Gorrondona, Décima Edición, Universidad Católica.
Tal como lo prescribe el precitado autor, la vena es la reciproca obligación tanto de transferir y de garantizar la propiedad, como la de pagar el precio estipulado por ella. Es decir, entonces, que la venta es un contrato bilateral, oneroso, consensual. Y translativo de la propiedad.
En tal sentido, la sala civil del Tribunal Supremo de Justicia establece que habrá contrato de venta lato sensu, cuando el mismo no este sujeto a ninguna condición que de alguna forma impida que se garantice la translación de la propiedad y por ende el pago del precio establecido.
Ahora bien, la doctrina ha admitido otra modalidad de contrato relacionado con la venta, como es la promesa bilateral de venta o pre contrato de venta que según el autor supra citado, los define como “El contrato por medio del cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta.
Por su parte LUCIANO BIANCHI, en la separata de la revista del colegio de abogados del Distrito Federal, de los meses julio y diciembre de 1991, indica: “(…) los contratos preliminares constituyen verdaderos contratos, que surten efectos obligatorios y en caso de inejecución, abren la posibilidad de pedir su cumplimiento forzoso o su resolución (…)”.
Comprobado como ha sido el incumplimiento del demandado en el pago estipulado en el tiempo establecido, y comprobado como quedo el incumplimiento en pagar la inicial completa estipulada en el contrato, y siendo que la culpa no puede imputarse a tercera persona por no haberse establecido en el contrato. En consideración a todos los argumentos de hecho y de derecho expuestos es imprescindible concluir que la presente acción debe prosperar. Y así se decide

DISPOSITIVA

Por todos los razonamientos de hecho y de derecho expuestos y con base en los artículos 2, 26, y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y en los artículos 1159, 1160, 1264, 1161 y siguientes del Código Civil, en criterio sostenido por la Sala Civil de nuestro máximo Tribunal, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Monagas en nombre de la república Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara CON LUGAR la demanda que por resolución de contrato intentara la ciudadana SUSANNE CAROLINA DRESCHER REQUENA ya identificado en el cuerpo de la presente decisión, en su carácter de apoderada judicial de la sociedad Mercantil PROMOTORA AGUA VIVA, ya identificada, contra la ciudadana TIBISAY MENDOZA, ya identificada; en consecuencia: Primero: Se declara resuelto el contrato de promesa de compra venta, del inmueble constituido por una parcela de terreno y la vivienda sobre ella construida, distinguida con el Nº 10, ubicada en el Conjunto Residencial Cantaclaro C, situado en la urbanización Palma Real II, en el sitio denominado Tipuro, Parroquia Boquerón, Municipio Maturín, Estado Monagas. Dicho inmueble posee un área total aproximada de terreno de ciento cuatro metros cuadrados con ochenta centímetros (104,80 mts2) y sesenta metros cuadrados de construcción (60 mts2) distribuido así: Sala-comedor-cocina, dos (2) dormitorios, y dos baños, alinderada así: Norte: línea recta de 6,55mts, calle 4; Sur: línea recta de 6,55mts, con calle interna de la Urb Palma Real. Este: línea recta de 16,00mts con parcela Nro.11 y Oeste: línea recta de 16mts con parcela Nro. 9.
Segundo: Se condena a la parte demandada a pagar la penalización prevista en la cláusula décima, la cantidad de treinta y ocho mil novecientos setenta bolívares (Bs. 38.970,00), equivalente al 30% del monto pagado por concepto de inicial.
Tercero: Por haber salido totalmente vencido se condena en costas a la parte demandada.
PUBLIQUESE, REGISTRESE, DEJESE COPIA, y NOTIFIQUESE
Dado, Sellado y Firmado en la Sala de audiencia del Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, a los veinticinco (25) días del Mes de Febrero del año 2015. Años 204º de la Independencia y 155º de la Federación.

El Juez

Abg. Gustavo Posada La Secretaria,

Abg. Milagro Palma

En esta misma fecha se dictó y publico la anterior decisión, siendo las 10:30 a.m. Conste.

La Secretaria,

Abg. Milagro Palma
GP/Exp. 15.013