TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS.
Maturín, 08 de Julio 2.015.
205° y 156°

PARTE DEMANDANTE- RECONVENIDA: YANNY COROMOTO ANTUAREZ MENDOZA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-9.281.567 y de este domicilio.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: ANGELA J. MALAVE M., abogada en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 75.898.

PARTE DEMANDADA- RECONVINIENTE: AGUSTIN FELIPE SALGADO BLANCO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 12.429.263 y de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: REINALDO JOSE NARVAEZ SUBERO y CIELO KARINA DEFENDINI CIANO, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 136.903 y 131.960 respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION COMPRA VENTA

EXP. N° 15.064

I
NARRATIVA

El presente procedimiento se inició con demanda interpuesta por la ciudadana COROMOTO ANTUAREZ MENDOZA debidamente asistida por la Abogada ANGELA J. MALAVE, en la cual manifestó que el día 17 de Mayo del año 2.013 inició las gestiones para la compra de un inmueble ubicado en el conjunto residencial Villa Merey, Edificio 01, torre B, piso 02, N° 06, diagonal al Centro Comercial Virgen del Valle, Sector Tipuro, vía Vivoral, Maturín Estado Monagas; firmando en fecha 24/05/2.013 documento privado de Reserva para la compra del Inmueble con el ciudadano AGUSTIN FELIPE SALGADO BLANCO, en presencia de cuatro testigos, y aportando la cantidad de Bs. 35.000,oo que debían ser imputados al monto total de la operación de compra venta; estableciéndose además en dicho contrato lo siguiente:
“…SEGUNDA: LA COMPRADORA se compromete a firmar los siguientes documentos en los términos y condiciones que se describen a continuación:
1. Opción de Compra: CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 400.000,oo) dentro de los siete (07) días hábiles a partir de la aceptación de este convenio, mediante un cheque de gerencia a nombre de “EL VENDEDOR” en moneda de curso legal.
2. Protocolización: CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 400.000,oo) a los sesenta (60) días hábiles contados a partir de la firma de la “Opción de Compra”, mediante un crédito hipotecario con recursos propios de la entidad bancaria de su preferencia.
TERCERA: “LA COMPRADORA” se compromete a suscribir el documento de opción a compra- venta, o a su protocolización ante el registro correspondiente, en la fecha de su convocatoria…”

Continúa explicando la actora que en el referido contrato de opción de compra pactaron la venta por el precio de Bs. 835.000,oo, de los cuales canceló:
La cantidad de Bs. 35.000,oo a través de cheque N° 00787991 del Banco Mercantil, cobrado por el vendedor en fecha 20/05/2.013.
Las cantidades de Bs. 35.000,oo y Bs. 65.000,oo mediante cheques Nros. 00787986 y 00787987 respectivamente, del Banco Mercantil, los cuales se hicieron efectivos el día 27/05/2.013.
La cantidad de Bs. 300.000,oo mediante cheque N° 00005791452 del Banco Mercantil, emitido a petición del vendedor, a nombre del ciudadano IVAN SALGADO, quien es su hermano; y el cual se hizo efectivo el día 27/05/2.013.
Siendo el caso que, habiéndose pactado la cancelación total del monto para la compra definitiva del inmueble un lapso de 90 días hábiles contados a partir de la fecha de la firma del contrato de opción compra venta, el día 24 de Agosto del año 2.013 momento de la protocolización en la Oficina de registro competente, el ciudadano AGUSTIN FELIPE SALGADO BLANCO no acudió a la firma del documento, manifestándole posteriormente su decisión unilateral de rescindir del contrato.
Por todos los razonamientos expuestos acudió ante esta autoridad para demandar al ciudadano AGUSTIN FELIPE SALGADO BLANCO por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, y en consecuencia convenga o sea condenado por este Tribunal en realizar la venta definitiva, la tradición legal y la entrega material del inmueble libre de personas o gravámenes, y en pagar las costas y costos del proceso. Estimó su demanda en la cantidad de Bs. 1.085.500,oo y solicitó se decretaran medida de Prohibición de Enajenar y Gravar y medida innominada de ocupación inmediata del inmueble.

Admitida como fue la demanda por auto de fecha 30/09/2.013, se ordenó la citación de la parte demandada y se aperturó cuaderno separado en el cual se decretó medida de Prohibición de Enajenar y gravar, y posteriormente en fecha 04/10/2.013 se decretó medida de ocupación inmediata del inmueble a favor de la actora.
En fecha 03/12/2013 compareció el Abogado REINALDO JOSE NARVAEZ SUBERO, con el carácter de Apoderado Judicial de la parte demandada ciudadano AGUSTIN FELIPE SALGADO BLANCO, y presentó escrito de contestación a la demanda en el cual:
- Convino en que su cliente celebró con la demandante en fecha 17/05/2.013 un contrato de reserva de compra venta del inmueble; haber recibido la cantidad de Bs. 35000,oo imputables al precio final de la compra venta del inmueble; haber celebrado de forma privada contrato bilateral de opción compra venta donde recibió la cantidad de Bs. 400.000,oo, que se compone: del pago recibido en fecha 17/05/2.013 por Bs. 35.000,oo, y tres cheques recibidos en fecha 24/05/2.013 por las cantidades de Bs. 65.000,oo, Bs. 35.000,oo y Bs. 300.000,oo.
- Convino igualmente en que el término del contrato de opción a compra fue estipulado en 90 días; que el límite máximo para la protocolización y el pago del dinero restante fue el día 24/08/2.013, y que la demandante realizó las gestiones de presentación del documento definitivo de venta en fecha 23/08/2.013.
- Negó, rechazó y contradijo que la demandante hubiera cumplido con todos los requisitos exigidos para la protocolización ya que no presentó al momento de introducir el documento: planilla de pago de anticipo de Impuesto Sobre la Renta, forma 33 del SENIAT, Solvencia de Aguas de Monagas o constancia de no suscripción, ni solvencia municipal, los cuales eran por cuenta de su patrocinado.
- Negó, rechazó y contradijo que su representado no se presentó a otorgar el documento ya que fue el día 23/08/2013 en horas de la tarde, que le informaron que estaba listo.
- Negó, rechazó y contradijo que la actora haya sido diligente al iniciar un trámite en forma temeraria, sin tener los recaudos y requisitos exigidos por la oficina de registro, más aún cuando no tenía los fondos para cubrir el cheque que presentó como comprobante del pago.
- Negó, rechazó y contradijo que su representado haya manifestado la decisión de rescindir del contrato.
- Negó, rechazó y contradijo la cuantía de la demanda, los daños alegados, la estimación en dinero y proyección en el tiempo sobre el daño emergente que pretende reclamar la demandante.
- Explicó que visto el ánimo manifiesto de la demandante de no comunicarse con su patrocinado, y con la incertidumbre de no tener noticia cierta y sincera sobre el destino del negocio jurídico, le manifestó el deseo de su cliente de disolver de forma unilateral el mismo, e indemnizarla en la forma prevista en el contrato, habiendo agotado todo intento amistoso de resolución, llamadas, mensajes y publicación en prensa. Razón por la cual acudió ante la jurisdicción a efectos de solicitar la tramitación de la Oferta Real de Pago, consignando por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara y Ezequiel Zamora de esta misma Circunscripción Judicial, la cantidad de Bs. 478.500,oo por concepto de devolución del monto de opción de compra más la indemnización por resolución unilateral del contrato.
- Reconvino a la parte actora por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO alegando en primer lugar, la excepción de contrato no cumplido, contemplada en el artículo 1.167, refiriendo que la demandante presentó ante la oficina de registro un documento sin haber cumplido con todos los requisitos exigidos para su protocolización, ya que no acompañó una serie de documentos o recaudos, limitándose a acompañar su documento de identidad y copia de cheque que carecía de fondos. En segundo lugar, alegó a su favor la cláusula cuarta del contrato, referida a la posibilidad de resolverlo de manera unilateral, entregando a la otra parte la indemnización acordada. Por tales razones solicitó la Resolución del Contrato, que la demandante se tenga por notificada y reciba la Oferta Real de Pago y reciba, y además sea condenada al pago de costas y costos del proceso.

A través de auto de fecha 20/01/2.014 el Tribunal admite la reconvención propuesta; posteriormente la apoderada de la actora da contestación a la misma, negando, rechazando, contradiciéndola y manifestando entre otras cosas: que de acuerdo al artículo 1527 del Código Civil su patrocinada cumplió desde el primer momento con las condiciones establecidas en el contrato; que a pesar de las múltiples gestiones realizadas a los fines de solicitarle la documentación respectiva, el demandado hizo caso omiso a ello, sin embargo para la supuesta venta realizada a su amigo CARLOS ENRIQUE D´AVOLA BRITA si cumplió rápida y expeditamente con todos los trámites requeridos; que es falso que el cheque no tenía fondos para cubrir la negociación y que su patrocinada mantuvo una conducta intachable, cumpliendo con todos y cada unos de los compromisos adquiridos
Encontrándose dentro de la oportunidad procesal correspondiente ambas partes presentaron escritos de pruebas, y sólo la actora presentó informes.

II
MOTIVA

En todo proceso civil las partes persiguen un fin determinado, que no es otro que la sentencia le sea favorable. Pero en el sistema dispositivo que lo rige, el Juez no puede llegar a la convicción sobre el asunto litigioso por sus propios medios, sino que debe atenerse a lo alegado y probado en autos, tal como lo establece el Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente, en su artículo 12. De ahí que las partes tengan la obligación, desde el punto de vista de sus intereses, de no solo afirmar los hechos en que se fundan sus pretensiones, sino también de probarlos para no correr el riesgo de que por no haber convencido al Juez de la verdad por ellas sostenidas, sus hechos alegados no sean tenidos como verdaderos en la sentencia y sufran el perjuicio de ser declarados perdedores.
Esta necesidad de probar para vencer es lo que se llama la carga de la prueba, dicho principio se encuentra expresamente consagrado no solo en el Código Sustantivo Civil sino también en nuestro ordenamiento Jurídico Procesal Civil, en el artículo 506 que dispone que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”.

Pruebas de la parte Demandante
Capitulos I y II: Documentales
1) Documento privado de Reserva suscrito por las partes en fecha 17/05/2.013 y consignado marcado “A”.
2) Contrato privado de Opción a Compra Venta, suscrito por las partes en fecha 24/05/2.013 y consignado marcado “B”.
Siendo objeto de ambos contratos un inmueble ubicado en el Edificio 01, torre B, piso 02, N° 06, del conjunto Residencial Villas Merey, diagonal al Centro Comercial Virgen del Valle, Sector Tipuro, vía Vivoral, Maturín Estado Monagas; fueron reconocidos por la contraparte, en consecuencia se tienen como fidedignos conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y hacen plena prueba en cuanto a su contenido y a la existencia de una relación contractual entre las partes demandante y demandada; regulada dicha relación por las cláusulas convenidas en ellos, así como por la ley. Y así se decide.

3) Copia simple de Planilla de Recepción de documento del Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maturín Estado Monagas, de fecha 23/08/2.013.
Promovida con el objeto de demostrar la incomparecencia del ciudadano AGUSTIN SALGADO al acto de protocolización del documento de venta ante la Oficina de Registro respectiva. Este hecho fue aceptado y convenido por la parte demandada en consecuencia se tiene como cierto. Y así se decide.

4) Documento de compra venta del un inmueble objeto del juicio, protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maturín Estado Monagas, bajo el N° 2012.2222, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 387.14.7.7.5824 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012.
Se trata de una copia simple de documento público, promovida con la intención de demostrar la propiedad que con respecto al inmueble en litigio tiene el ciudadano AGUSTIN FELIPE SALGADO BLANCO, lo cual fue aceptado por la contraparte y no forma parte de los hechos controvertidos, por lo tanto queda plenamente demostrado. Y así se decide.

5) Estado de cuenta del Banco Mercantil, de la cuenta corriente N° 1125062223 a nombre de la ciudadana YANNY ANTUAREZ.
Promovida con el objeto de demostrar la emisión de dinero por concepto de pago de la inicial del monto pactado en el contrato. Si bien se trata de documentos privados emanados de un tercero que no es parte en el juicio, se constata del escrito de contestación a la demanda, que el hecho que se pretende demostrar con dichos documentos fue aceptado y convenido por el demandado, en consecuencia se tiene como cierto. Y así se decide.

6) Copia de cheque N° 88832208 del Banco Mercantil, Banco Universal, con cargo a la cuenta corriente N° 01050125361125062223, perteneciente a la ciudadana YANNY COROMOTO ANTUAREZ MENDOZA, por la cantidad de Bs. 400.000,oo a favor del ciudadano AGUSTIN FELIPE SALGADO BLANCO.
7) Original de cheque N° 64791450 del Banco Mercantil, Banco Universal, con cargo a la cuenta corriente N° 01050125331125102942, perteneciente al ciudadano OMAR ALEX GONZALEZ COLMENARES, por la cantidad de Bs. 300.000,oo a favor del ciudadano AGUSTIN FELIPE SALGADO BLANCO.
Se trata de documentos (títulos valor) que si bien no demuestran por sí solos la disponibilidad de dichas cantidades de dinero, se valoran como presunción de la intención de la ciudadana YANNY ANTUAREZ MENDOZA, de cancelar al momento de la protocolización del documento definitivo de venta, el saldo pendiente por concepto de la compra del inmueble. Y así se decide.

8) Oficios Nros. 17.291 y 17.314 emitidos por este Tribunal a los fines de comunicar las medidas de Prohibición de Enajenar y Gravar, y de Ocupación del Inmueble decretadas en esta causa.
9) Oficio N° 1.360 y Acta de Comisión N° 06119, emanados del Juzgado Segundo Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, referidos a la práctica de la medida innominada de ocupación.
10) Tres Certificaciones de Gravámenes de fechas 21/06/13, 11/10/13 y 19/11/13, expedidas por el Registrador Público del Segundo Circuito del Municipio Maturín Estado Monagas, respecto al inmueble objeto de este juicio.
Respecto a las pruebas descritas en los numerales 8, 9 y 10, se evidencia que se tratan de documentos públicos administrativos y documentos públicos, los cuales no fueron tachados por la contraparte en consecuencia, se les concede pleno valor probatorio. Y así se decide.

Ahora bien, analizadas dichas pruebas, especialmente el contenido de las certificaciones de gravámenes se observa que:
- Para la fecha 21/06/2.013 no pesaba gravamen alguno sobre el inmueble objeto d este juicio, y figuraba como propietario del mismo el ciudadano AGUSTIN FELIPE SALGADO BLANCO.
- Para la fecha 11/10/2013, pesaba medida cautelar de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble objeto de este juicio, decretada por este Juzgado, y figuraba como propietario del mismo el ciudadano AGUSTIN FELIPE SALGADO BLANCO.
- Para la fecha 19/11/2.013, el registrador respectivo certifica que la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar por este Juzgado sobre el inmueble objeto d este juicio, no causó efecto en la propiedad del inmueble pues para la fecha de recepción del oficio (08/10/2.013) ya había sido vendido al ciudadano CARLOS ENRIQUE D´AVOLA BRITO, su actual propietario.
- Para el momento de la práctica de la medida innominada (24/10/2013) se hizo presente el demandado debidamente asistido de abogado, manifestando que el inmueble estaba destinado para su uso como habitación, que el inmueble había sido vendido sin ninguna prohibición, y que por cuanto el registro público correspondiente no había entregado el documento protocolizado señalaban como fecha de la firma del mismo en los asientos registrales, el día 22/10/2013.
- En fecha 21/11/2013 se recibió oficio emanado de la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maturín del Estado Monagas a través del cual se informa la imposibilidad de estampar la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar decretada por este Tribunal, en virtud de que el inmueble ya no pertenece al ciudadano AGUSTIN FELIPE SALGADO BLANCO por haber sido vendido el día 04/10/2.013.
Las anteriores observaciones denotan una serie de irregularidades en cuanto a la supuesta venta del inmueble al ciudadano CARLOS ENRIQUE D´AVOLA BRITO; evidenciándose graves contradicciones cuando a través de la Certificación de Gravamen (documento público) de fecha 11/10/2.013, se deja constancia de la existencia de una prohibición expresa de Enajenar y Gravar el referido inmueble, ordenada por este Juzgado; luego la declaración del propio vendedor propietario del inmueble, de que lo había vendido mediante documento protocolizado, y firmado el día 22/10/2.013; y lo declarado mediante oficio por el respectivo Registrador inmobiliario, en cuanto a que la venta realizada al ciudadano CARLOS ENRIQUE D´AVOLA BRITO había sido registrada en fecha 04/10/2.013.
Todo ello genera suspicacia en este sentenciador respecto a la legalidad y validez de la referida venta, en el sentido de que fue emitida una certificación de existencia de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble, cuando supuestamente el mismo ya había sido vendido a otra persona, es decir, era propiedad de un tercero. Además de ello el hecho de que el ciudadano AGUSTIN FELIPE SALGADO BLANCO alegara haber firmado el documento de venta el día 22/10/2.013, y contrariamente el Registrador indicara que la venta se protocolizó el día 04/10/2.013, es decir, 18 días antes; todas estas son razones suficientes para considerar como no hecha la venta inscrita ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maturín del Estado Monagas, bajo el N° 2012.2222, asiento registral 2 del inmueble matriculado con el No. 387.14.7.7.5824 y correspondiente al libro de Folio Real del año 2.012, conforme al artículo 600 del Código de Procedimiento Civil que dispone:
“Acordada la prohibición de enajenar y gravar, el Tribunal, sin pérdida de tiempo, oficiará al Registrador del lugar donde esté situado el inmueble o los inmuebles, para que no protocolice ningún documento en que de alguna manera se pretenda enajenarlos o gravarlos, insertando en su oficio los datos sobre situación y linderos que constaren en la petición.
Se considerarán radicalmente nulas y sin efecto la enajenación o el gravamen que se hubieren protocolizado después de decretada y comunicada al Registrador la prohibición de enajenar y gravar. El Registrador será responsable de los daños y perjuicios que ocasione la protocolización.”

En consecuencia la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar decretada por este Tribunal en fecha 30/09/2.013 tiene plena vigencia, con las consecuencias jurídicas que ello conlleva. Y así se declara expresamente.

11) Copia simple de Denuncia presentada ante el Registrador Público del Segundo Circuito del Municipio Maturín Estado Monagas, en fecha 14/11/2.013, por la ciudadana YANNY COROMOTO ANTUAREZ MENDOZA, por Desacato a una orden de un Tribunal, señalando que dicho Registrador permitió la venta del inmueble objeto de este juicio, a pesar de que sobre el mismo existe Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar.
Dicho documento denota la inconformidad y desacuerdo de la hoy demandante respecto a la venta que del inmueble hiciera el demandado, y que se informó de ello al ciudadano registrador. Y así se decide.

12) Referencia bancaria emitida por el Banco Mercantil, respecto a las cuentas de ahorro y corriente que la demandante mantiene en dicha entidad.
Se trata de un documento privado, emanado de un tercero que no es parte en la causa, en consecuencia se tiene sólo como una presunción de que dicha ciudadana para el mes de Enero del año 2.014 mantenía una cuenta corriente con un promedio mensual de cinco cifras bajas, y una cuenta de ahorro de seis cifras bajas. Y así se decide.

13) Referencia bancaria emitida por el Banco Mercantil, respecto a la cuenta corriente del ciudadano OMAR ALEXIS COLMENARES GONZALEZ, C.I 4.528.846, promovida con el objeto de demostrar la disponibilidad que de las cantidades de dinero tiene dicho ciudadano en condición de cónyuge de la actora.
Al respecto evidencia quien decide que no consta en autos prueba alguna que demuestre la condición de cónyuge que alega la actora. En consecuencia se desecha esta prueba en virtud de que nada aporta en la resolución de esta causa. Y así se decide.

14) Copia del libelo de demanda de NULIDAD DE VENTA interpuesta por ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia, en fecha 16/12/2.013, por la hoy demandante contra el ciudadano AGUSTIN FELIPE SALGADO BLANCO.
Con la cual se presume la inconformidad y desacuerdo de la hoy demandante respecto a la venta que del inmueble hiciera el demandado. Y así se decide.

15) Copia simple de contrato de Venta protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maturín Estado Monagas, a través del cual el ciudadano AGUSTIN FELIPE SALGADO BLANCO vende al ciudadano CARLOS ENRIQUE DAVOLA BRITO el inmueble objeto de este juicio.
Se trata de un documento reconocido por la contraparte y consignado posteriormente en copia certificada mediante oficio emanado de la oficina de registro correspondiente, y respecto del cual la actora, ciudadana YANNY ANTUAREZ demandó su nulidad y presentó denuncia ante el mismo registrador.
16) Copia Simple de Decisión emitida por el Juzgado Primero de los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara y Ezequiel Zamora de esta misma Circunscripción Judicial, a través de la cual declara Inadmisible la Oferta Real de Pago presentada por el ciudadano AGUSTIN FELIPE SALGADO BLANCO a favor de la ciudadana YANNY ANTUAREZ.
Se trata de la copia simple de un documento público administrativo, el cual no fue tachado por la contraparte, en consecuencia se le concede valor probatorio. Y así se decide.

Capitulo III: Testimoniales
Promovió el testimonio de las ciudadanas MARIA VALENTINA CAMPOS MARIN y MARIA FABIOLA GONZALEZ, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 18.652.963 y 13.093.486 respectivamente.
Llegada la oportunidad fijada por el Tribunal comisionado, sólo compareció la ciudadana MARIA VALENTINA CAMPOS MARIN quien expuso conocer de vista, trato y comunicación al ciudadano AGUSTIN FELIPE SALGADO BLANCO, el cual la contrató para la venta del inmueble objeto de este juicio, razón por la que ubicó a la señora YANNI ANTUAREZ como compradora, con quien se firmó contrato de opción a compra y para el momento de la firma del mismo entregó la cantidad de 435.000,oo. Manifestó además que es cierto que la compradora no logró o se obstaculizó la tramitación del crédito dentro del lapso pautado en razón de que el vendedor no proveyó a tiempo los documentos exigidos por la ley y que en fecha 06/08/2.013 el vendedor le expresó textualmente que por problemas familiares, personales y económicos no iba a continuar con la negociación.
Este Tribunal desestima la prueba testimonial antes referida en virtud de que la testigo fue preguntada sobre un hecho no reseñado en la demanda, como lo es la imposibilidad de la tramitación de un crédito bancario; lo cual además no fue demostrado en autos por la actora, en consecuencia dicha testimonial no le merece confianza a quien aquí decide. Y así se declara.

Capitulo IV: Posiciones Juradas.
Respecto a esta prueba consta al folio 171 diligencia mediante la cual la Apoderada accionante, Abogada ANGELA MALAVE manifiesta su voluntad de prescindir de esta prueba. En consecuencia no tiene valor probatorio alguno. Y así se decide.

De lo promovido por la parte Demandada
I. Documentales
- Ejemplar de Contrato privado de Opción a Compra Venta, suscrito por las partes en fecha 24/05/2.013.
Se trata del contrato cuyo cumplimiento se demanda y es promovido por el demandado reconviniente con la intención de acogerse al contenido del mismo, específicamente a la cláusula cuarta referida a las resoluciones e incumplimiento. Dicha documental fue previamente valorado como fidedigno y así se sostiene.

- Escrito de Oferta Real de Pago presentado por el ciudadano AGUSTIN FELIPE SALGADO BLANCO ante el Juzgado de Municipio, a favor de la ciudadana YANNY ANTUAREZ.
Dicho documento hace presumir la intención del ciudadano AGUSTIN FELIPE SALGADO BLANCO de pagar a la ciudadana YANNY ANTUAREZ, a través de dos cheques de gerencia, la cantidad de Bs. 478.500,oo que comprende el monto de la opción a compra y la indemnización contractual del 10%. Sin embargo tal como se dejó establecido anteriormente dicha oferta fue declarada inadmisible.

- Constancia de Recepción de trámite emanada del Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maturín Estado Monagas, de fecha 23/08/2.013.
Dicha documental la promovió con el objeto de demostrar que la actora presentó de forma temeraria el registro del documento definitivo de venta sin el cúmulo de recaudos necesarios. Este Tribunal mantiene la valoración otorgada anteriormente a esta prueba. Y así se decide.

- Impresión fotográfica del cheque consignado por la compradora ante la Oficina de Registro correspondiente.
Vista el objeto con el cual fue promovida la misma, considera quien aquí decide que dicho documento de ninguna manera demuestra que dicho título valor careciera de fondos para cubrir el pago de la cantidad en él contenida. En consecuencia se desecha del proceso. Y así se decide.

II. Informe
A los fines de que informaran respecto de ciertos particulares, el demandado solicitó a través de la prueba de informes, se oficiara a:
- Oficina de Registro Público Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Maturín Estado Monagas.
- Banco Mercantil, Banco Universal. Agencia San Simón.
- Juzgado Tercero de los Municipios maturín, Aguasay, Santa Bárbara y Ezequiel Zamora de esta Circunscripción Judicial.
Una vez admitida dicha prueba, se libraron oficios Nros. 17.766, 17.767 y 17.768 a los fines de su evacuación y posteriormente fueron ratificados, sin embargo no consta en autos que se haya recibido respuesta alguna, en consecuencia no tienen valor probatorio alguno. Y así se decide.
Ahora bien, dispone el artículo 1.167 del Código Civil lo siguiente:
Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
Dicha norma regula el comportamiento que en los contratos bilaterales puede asumir la parte que no vea satisfecho el cumplimiento de la obligación de su contraparte, quien puede optar entre solicitar judicialmente el cumplimiento o la resolución del contrato.
En el caso bajo estudio, la demanda principal versa sobre el cumplimiento del contrato, con la entrega del documento definitivo y el pago del saldo restante del precio de la venta, por no haber cumplido supuestamente el vendedor con su obligación dentro del lapso convenido. Por su parte la reconvención está dirigida a la Resolución del Contrato con fundamento en la cláusula cuarta del contrato que dispone que en caso de que alguna de las partes incumpla lo convenido en él o decidiera disolverlo unilateralmente sin justa causa, acuerdan que la parte que lo disuelva deberá pagarle a la otra la cantidad de Bs. 43.500,oo como cláusula penal. Además, excepcionó el demandado alegando lo que en doctrina se denomina exceptio non adimpleti contractus, es decir, la excepción de contrato no cumplido, manifestando que la parte actora no presentó ante la oficina de registro todos los requisitos exigidos para la protocolización del documento.
De los instrumentos fundamentales acompañados en apoyo de la demanda, destaca el contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes intervinientes en este juicio, en fecha 24/05/2.013, del cual el demandado también hace uso y lo admite expresamente, razón por la que queda fuera del debate probatorio los hechos jurídicos contenidos en el mismo, su naturaleza, la identidad de las partes, el objeto de la relación convencional, su vigencia y las obligaciones de las partes.
Precisado el valor probatorio que emana del aludido contrato, que por demás, constituye el instrumento fundamental de la demanda, es conveniente revisar la normativa que regula la celebración de los contratos.
Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
Así las cosas, revisado como fue el contrato en cuestión, se observa que en su texto consta expresamente la obligación por parte del vendedor de vender el inmueble de su propiedad y de entregar las solvencias de los servicios de electricidad, gas, aseo, condominio y solvencia municipal. Se evidencia igualmente que el contrato fue celebrado en fecha 24/05/2.013, habiendo transcurrido hasta la fecha de admisión de la demanda 4 meses aproximadamente, sin que las partes hayan concluido la negociación pactada.
En este sentido, el Código Civil en el capítulo IV, titulado “De las obligaciones del Vendedor”, “Sección I de la Tradición de la Cosa”, en su artículo 1.488 señala:
“El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento de los instrumentos de propiedad.”
Esta obligación de hacer entrega de la cosa vendida con el otorgamiento de la escritura, en el caso específico, comporta la realización previa de un conjunto de trámites tendientes al otorgamiento del documento definitivo de venta, como sería la tramitación y obtención de solvencias, pago de impuestos, entre otros. De tal manera que el optante vendedor, en el marco del contrato celebrado, debía dirigir sus esfuerzos a obtener los documentos y solvencias necesarias para finiquitar el contrato de opción a compra venta. Sin embargo, es la misma parte demandada la que afirma que no hizo entrega a la actora de los documentos necesarios para el otorgamiento de la escritura definitiva ante la Oficina de Registro correspondiente. Resultando por demás curioso para quien decide que sea el propio vendedor quien alegue tal incumplimiento a su favor.
Ahora bien, durante el iter procesal probatorio quedó demostrada la suscripción del contrato por las partes involucradas en el presente procedimiento, correspondiendo establecer el lapso de su cumplimiento, el cual era de 90 días después de su firma, prorrogable por 30 días más, siendo que el referido documento fue suscrito en fecha 24/05/2.013, las partes convinieron en que el límite para el cumplimiento recíproco de las obligaciones venció el día 24/08/2.013, debiendo ser considerado como lapso y no como término.
Establecieron las partes en la cláusula cuarta lo siguiente: “El plazo para protocolizar la venta ante la Oficina Subalterna de Registro de la jurisdicción donde se encuentre el deslindado inmueble es de 90 días después de la firma del presente Contrato, acto en el cual “LA OPCIONARIA” entregara la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 400.000,oo).”
Del texto del contrato debe entenderse que la obligación del vendedor consistía en hacer entrega del inmueble vendido con el otorgamiento del documento definitivo de venta ante la oficina de Registro correspondiente, lo cual no fue cumplido según se evidencia de la copia de la Planilla de Recepción de documento emitida por el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maturín Estado Monagas, en fecha 23/08/2.013, donde se delata la incomparecencia del ciudadano AGUSTIN SALGADO al acto de protocolización del documento de venta, hecho éste que además fue aceptado por el mismo; aunado a ello, el propio demandado manifestó que fue informado el día 23/08/2.013 que el documento estaba listo para su firma, por lo que quedó demostrado igualmente que tenía conocimiento del acto.
Por su parte la compradora demostró haber dado cumplimiento a su obligación, por cuanto compareció ante la Oficina de Registro respectivo y consignó cheque a los fines de presentar el pago de la cantidad restante del precio de la venta. No logrando probar el demandado que dicho instrumento cambiario no contaba con fondos suficientes; así como tampoco demostró el incumplimiento de la hoy demandante, pues tal como el mismo lo expresó, la entrega de las solvencias de los servicios de electricidad, gas, aseo, condominio y solvencia municipal era su obligación y no de la compradora. Y así se decide.
En mérito de los razonamientos supra expuestos, resulta forzoso para éste Tribunal declarar con lugar la demanda principal por Cumplimiento de Contrato, y sin lugar la reconvención por Resolución de Contrato propuesta. Correspondiéndole a la parte demandada realizar todos los trámites y gestiones pertinentes para hacer entrega del bien inmueble vendido, mediante el otorgamiento de la escritura ante la Oficina de Registro Público correspondiente, y a la parte actora hacer el pago de la cantidad restante del precio de la venta. Así se decide.
Por último, cabe destacar lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil que señala “Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.”
En tal virtud, en caso de que la parte demandada no de cumplimiento a lo dispuesto en la presente decisión, la sentencia firme servirá de título de propiedad, siempre y cuando conste en autos el pago del precio convenido por las partes. Así se decide.
III
DISPOSITIVA
Por los razonamientos que anteceden, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 242 del Código de Procedimiento Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara;
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por la ciudadana YANNY COROMOTO ANTUAREZ MENDOZA, contra el ciudadano AGUSTIN FELIPE SALGADO BLANCO.
SEGUNDO: SIN LUGAR la Reconvención por RESOLUCION DE CONTRATO interpuesta por el ciudadano AGUSTIN FELIPE SALGADO BLANCO, contra la ciudadana YANNY COROMOTO ANTUAREZ MENDOZA.
TERCERO: Se ordena al ciudadano AGUSTIN FELIPE SALGADO BLANCO hacer entrega a la ciudadana YANNY COROMOTO ANTUAREZ MENDOZA del inmueble ubicado en el conjunto residencial Villa Merey, Edificio 01, torre B, piso 02, N° 06, diagonal al Centro Comercial Virgen del Valle, Sector Tipuro, vía Vivoral, Maturín Estado Monagas; a través del otorgamiento del documento definitivo de venta ante la oficina de registro correspondiente, debiendo gestionar o tramitar todos los recaudos, documentos, permisos y solvencias que sean necesarios para ello.
CUARTO: Conforme a lo convenido por las partes en el Contrato de Opción de Compra Venta suscrito en fecha 24/05/2013, la ciudadana YANNY COROMOTO ANTUAREZ MENDOZA, deberá pagar al ciudadano AGUSTIN FELIPE SALGADO BLANCO, la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.00,oo) al momento del otorgamiento de la escritura ante el Registro Inmobiliario correspondiente, por concepto de pago del precio convenido.
QUINTO: En caso de incumplimiento de la presente sentencia, la misma servirá de título de propiedad, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
SEXTO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada, ciudadano AGUSTIN FELIPE SALGADO BLANCO.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA Y NOTIFÍQUESE.
Dado, firmado y sellado en la sala de despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. Año 205° de la Independencia y 156° de la Federación. En la ciudad de Maturín, a los Ocho (08) días del mes de Julio de 2015.
El Juez,

Abg. Gustavo Posada

La Secretaria,

Abg. Milagro Palma

En esta misma fecha, siendo las 02:30 de la tarde se dictó y publicó la anterior decisión. Conste:

La Secretaria,

Abg. Milagro Palma

GP/mjm
Exp. N° 15.064