REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL Y CONTENCIOSO
ADMINISTRATIVO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DE LA
REGIÓN CAPITAL
Exp. Nº 007440.-
En fecha 03 de diciembre de 2013, la ciudadana FELIX VICTORIA FLORES, de nacionalidad extranjera, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº E- 81.518.106, asistida por la Abg. LESBIA LOPEZ NACCARATI, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 82.467, interpuso recurso contencioso administrativo de nulidad contra el acto administrativo contenido en la Resolución Nº CPR/CJ/000005, de fecha 16 de julio de 2013 dictado por la SUPERINTENDECIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA DEL MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA VIVIENDA Y HÁBITAT en el cual se fijó el cánon máximo de arrendamiento de los apartamentos distinguidos con las letras y números C-1 y C-2 del inmueble denominado CASA DE LOS TROCONIS, ubicada en la Avenida El Rosario con 10ma transversal, Urbanización Los Chorros, Municipio Sucre del Estado Miranda.
En fecha 17 de diciembre de 2013, se admitió el recurso de nulidad interpuesto y se ordenó notificar de acuerdo con el artículo 78 de la Ley de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, a los ciudadanos Superintendente Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, Procurador General de la República y Fiscal General de la República, requiriéndosele a la Superintendencia la remisión del expediente administrativo correspondiente. Asimismo, se ordenó notificar a los inquilinos que ocupaban las viviendas signadas con las letras y números A-1, A-2, A-3, B-1, B-2, B-3, C-1, C-2, C-3, PB-A, PB-B, PH-1, y PH-2; del inmueble denominado CASA DE LOS TROCONIS, ubicado en la Avenida El Rosario con 10ma transversal, Urbanización Los Chorros, Municipio Sucre del Estado Miranda. Igualmente se ordenó librar cartel al cual hace referencia el único aparte del artículo 80 de la Ley de la Jurisdicción Contencioso Administrativa.
En fecha 1º de abril de 2014, fue librado el respectivo Cartel de emplazamiento, el cual fue consignado su publicación en prensa por la parte recurrente en fecha 08 de abril de 2014.
En fecha 05 de mayo de 2014, verificadas las notificaciones ordenadas en el auto de admisión, se fijó el décimo quinto (15to) día de despacho siguiente las 10:00 a.m. para que tenga lugar la audiencia de juicio.
En fecha 10 de junio de 2014, en la oportunidad fijada para que tuviera lugar la audiencia de juicio, prevista en los artículos 82 y 83 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, comparecieron los abogados LESBIA LOPEZ, antes identificada y la abogada AUGUSTA PATRICIA RANIOLO SANGINO, en su condición de Fiscal Auxiliar Trigésima Tercera del Ministerio Público a Nivel Nacional con Competencia en Materia Contencioso Administrativo y Contencioso Especial Inquilinario y se dejó constancia de la no comparecencia de la parte recurrida por si ni por medio de apoderado. Seguidamente la apoderada de la parte recurrente consignó escrito de pruebas e inspección judicial en original. Asimismo, la representante del Ministerio Público manifestó que consignaría su escrito de Opinión Fiscal en su debida oportunidad.
En fecha 18 de junio de 2014, este Juzgado admitió las pruebas promovidas por la abogada Lesbia López Naccarati, antes identificada, fijándose la oportunidad para la evacuación de la prueba de experticia e inspección judicial.
En fecha 16 de octubre de 2014, este Juzgado fijó el lapso para presentar informes de conformidad con lo previsto en el artículo 85 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa.
En fecha 27 de octubre de 2014, la abogada Lesbia López Naccarati presentó su escrito de informes de conformidad con el artículo 85 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa.
En fecha 28 de octubre de 2014, vencido el lapso para presentar informes, pasó la causa a estado de sentencia, de conformidad con lo previsto en el artículo 86 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa.
En fecha 24 de noviembre de 2014, la Fiscal Trigésima Tercera del Ministerio Público a Nivel Nacional con Competencia en Materia Contencioso Administrativo y Contencioso Especial Inquilinario consignó escrito de Opinión del Ministerio Público en la presente causa.
En fecha 18 de mayo de 2015, en virtud de de la designación por parte de la Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 20 de abril de 2015 y su posterior juramentación el día 29 de abril de 2015, del abogado Eleazar Alberto Guevara Carrillo como Juez Provisorio de este Juzgado, se aboca al conocimiento de la presente causa. Asimismo, se ordenó la notificación de las partes.
Mediante diligencia de fecha 22 de junio de 2015 la ciudadana Félix Victoria Flores, en su carácter de parte recurrente en el presente caso, asistida por el abogado Carlos Martín Meza inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 49.428, solicitó a este Juzgado dictar sentencia en la presente causa.
Revisado el contenido de las actas, este Tribunal pasa a dictar sentencia, previo a las consideraciones siguientes:
I
ALEGATOS DE LA PARTE RECURRENTE
En su escrito libelar, la representación judicial de la parte recurrente expuso sus alegatos en la forma siguiente:
Denunció que solicitaron la nulidad del acto administrativo en cuestión, en la cual se fijó cánon de arrendamiento máximo para el inmueble denominado Casa Los Troconis, ubicado en la Urbanización Los Chorros del Municipio Sucre del Estado Miranda, pero que en dicha resolución sólo se involucró dos dependencias de las trece que conforman la edificación. Dichas dependencias se encuentras signadas con los números y letras C-1 y C-2, con un cánon de cuatrocientos ochenta y cuatro bolívares con ochenta y tres céntimos (Bs. 484,83) y trescientos cincuenta y tres bolívares con sesenta y nueve céntimos (Bs. 353,69), respectivamente. Además de fijar una renta máxima para el inmueble de seis mil ciento treinta y ocho bolívares con cincuenta y ocho céntimos (Bs. 6.138,58).
Denunció la violación de los artículos 9 y 18 de la Ley de Procedimientos Administrativos “…por falta de aplicación de los mismos, por cuanto a pesar que en el resuelto CPR/CJ/000005, de fecha 16 de julio de 2013, emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, se les atribuye un valor total al inmueble, al distribuirlo, no señala cuáles fueron los factores o razones que llevaron a tal determinación de los valores asignados, en la referida resolución violan varios de los requisitos formales del acto administrativo, así tenemos que no se encuentra contenido en dicho acto “…[e]xpresión sucinta de los hechos, de las razones que hubieren sido alegadas y de los fundamentos legales pertinentes…”. El resuelto en cuestión tampoco menciona a la persona a quien va dirigido, todo lo cual se exige según el artículo 18 de la Ley Orgánica de procedimientos Administrativos”.
Afirmó que, “… arbitrariamente la administración fija los valores rentables de los inmuebles siendo que la ley determina muy claramente los patrones que se deben seguir a los fines de la fijación, es decir, se excede en su poder discrecional y el procedimiento seguido para la determinación del valor, así como los factores considerados para ellos, deben constar en el contenido del acto definitivo”.
Expuso que el acto administrativo que se recurre “… t[uvo] su origen en otro trámite, el cual es fundamental para la toma de decisión por parte de la Administración, como ya antes se ha señalado, este es el Informe Técnico, el cual prepara la propia administración a los efectos de corroborar o averiguar las condiciones, valores y demás datos del inmueble que se pretende regular según los parámetros exigidos por la Ley especial, pero estos actos administrativos, se encuentran totalmente viciados de ilegalidad, representada ésta en vicios flagrantes de disposiciones legales”.
Invocó el contenido del artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para enunciar los elementos que debe considerar la administración para determinar el valor del inmueble y así fijar el cánon máximo de arrendamiento mensual.
Denunció que en el Informe Técnico “…no se determin[ó] el uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar su justo valor, las cuales no se especifican razonadamente; no se consideró el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario ni el valor establecido en los actos de transmisión del propiedad, realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de la solicitud de regulación…”.
Acotó que “… no se tomó en cuenta la contribución que h[izo] [su] mandante para el pago de los gastos comunes causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes así mismo no consta en respectivo expediente DOCUMENTO DE CONDOMINIO, documental fundamental en la valoración Condominial, lo que evidencia, omisión relevante, pues siendo que los inmuebles son partes indivisibles que integran de una totalidad del bien y no pueden ser determinados en su justo valor”.
Precisó además, que en el referido acto solo “… se mencionan las cifras sin interrelacionarlas para utilizar así algún sistema económico matemático a los efectos de fijación de valores, no suple el funcionario que suscribe e[se] acto administrativo los elementos que lo llevaron a fijar un valor determinado…” y “… además cómo puede un administrado refutar un argumento sin que éste haya sido fundamentado ni probado, violando así el principio de motivación de los actos administrativos”.
En virtud de las consideraciones anteriores, catalogó como infringida por falta de aplicación el artículo 30 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y solicita a este Juzgado declare nulo el acto administrativo, así como el informe técnico sobre el cual se fundamenta la decisión administrativa definitiva de la Dirección de Inquilinato.
Denunció como transgredido el contenido del artículo 12 de la Ley de Procedimiento Administrativos, por cuando la Administración no se ajustó a lo alegado y probado en autos, al dar por probado un hecho con pruebas inexistentes. Así entonces, la administración dio por probados los valores del inmueble en una valoración fiscal improcedente la cual no concuerda con el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en ocasión a ello, consideró tal conducta enmarcada dentro del vicio de falso supuesto.
Solicitó que a fin de subsanar la situación jurídica infringida, la cual lesiona a su representada, se fije el nuevo cánon máximo mensual del inmueble en cuestión, con la aplicación de la debida corrección monetaria.
Así también solicitó que al momento de la fijación del cánon mensual del inmueble con todas sus dependencias, sea aplicada la unidad tributaria vigente para al fecha.
Finalmente solicitó a este Juzgado se declare la desaplicación del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por colidir ésta con el artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, la nulidad del acto administrativo recurrido y en consecuencia se fije nuevo cánon máximo mensual, además se admita y sustancie el expediente conforme a derecho.
II OPINION DEL MINISTERIO PÚBLICO
En fecha 24 de noviembre de 2014, la abogada Aura Castro Carrasquel, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 75.676, en su carácter de Fiscal Trigésima Tercera del Ministerio Público a Nivel Nacional con Competencia en Materia Contencioso Administrativo y Contencioso Especial Inquilinario, presentó escrito contentivo de la Opinión del Ministerio Público en los términos siguientes:
Acotó esa representación que en virtud de la audiencia de juicio celebrada el 10 de junio de 2014, en la cual fue promovida por la parte recurrente y evacuada posteriormente prueba de experticia pericial realizada por expertos que a bien tuvo designar este Juzgado de conformidad con lo establecido en el artículo 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil; quedó establecida la renta máxima mensual para el inmueble identificado con la letra y número C-1 con un área de 85,44 M2, en un total de ocho mil novecientos cincuenta y un bolívares con noventa céntimos (Bs. 8.951,90) y para la dependencia signada con la letra y número C-2 con un área total de 62,33 M2, la cantidad de tres mil setecientos setenta y cinco bolívares con noventa y cinco céntimos (Bs. 3.775,95). Afirmó que la misma fue efectuada cumpliendo con todos los factores de obligatorio cumplimiento y arrojó como resultado un monto que en nada se compara con el establecido por el avalúo realizado por la administración.
Acotó que, “… la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas al tomar su decisión la fundament[ó] en el Informe de Avalúo, realizado por sus peritos para fijar el valor del inmueble objeto de regulación, por lo que efectivamente se puede afirmar que la Administración tom[ó] en cuenta el resultado del precitado Informe para fijar el cánon máximo de arrendamiento, y por ende constituye el documento esencial sobre el cual toma su decisión”.
Destacó que “… si [se] analiza la experticia evacuada en sede judicial (Omisis) [se] observa que para su realización se tomaron en cuenta los factores de obligatorio cumplimiento establecidos en el artículo 84 y 85 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y su Reglamento, en los artículos 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, y 25, sin los cuales no se pudiera obtener el justo valor del inmueble que se esté regulando, sin menoscabar los derechos que asisten tanto a los inquilinos como a los propietarios que deseen dar en arrendamiento sus inmuebles, ofreciendo seguridad a ambos a través de un procedimiento apegado a la legalidad cónsono con el principio constitucional de un Estado Social de Derecho y de Justicia para todos”.
Hizo referencia a la decisión Nº 01117 de fecha de fecha 19 de septiembre de 2002, de la Sala Político Administrativa suscrita por el Magistrado Levis Ignacio Zerpa, y la sentencia Nº 00123 de fecha 04 de febrero de 2014, en relación a los requisitos necesarios para la configuración de los vicios de falso supuesto de hecho y derecho.
Así también manifestó que, “… si tomamos en cuenta que el informe de avalúo constituye el documento esencial sobre el cual la administración tomó su decisión, debemos concluir forzosamente en que la Administración autora del acto, incurrió en el vicio de falso supuesto, por silencio de prueba, al no haber analizado la misma a fondo, al no valorarla en su justa medida, es decir, dio por probado un hecho con pruebas cuya inexactitud y generalidad resultan del informe de avalúo practicado por la administración, carece de algunos datos necesarios para fijar el valor del inmueble”.
Citó fragmento de la sentencia Nº 1290 de fecha 23 de agosto de 2000, emanada de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo en relación al vicio de falso supuesto de hecho, destacando que éste se materializa, “… cuando el juez da por probado un hecho con pruebas cuya inexactitud resulta de actas e instrumentos del expediente mismo”.
En virtud de los alegatos anteriores, la representación del Ministerio Público asevera que “… no aparecen determinadas las razones esgrimidas por la Administración para el establecimiento de los valores asignados, sin referencia alguna a los elementos legales de obligatorio cumplimiento como contenido del acto administrativo pertinente”.
Consideró que “… el acto administrativo dictado por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, adolece del vicio de falso supuesto en el avalúo practicado por ella, y por consiguiente del carecimiento de causa del acto de fijación de cánon arrendaticio del inmueble, siendo posible su anulabilidad conforme a lo dispuesto por el artículo 20 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos”.
Finalmente sugiere que el recurrido acto administrativo debe ser anulado y solicita a este Juzgado, se declare con lugar el presente recurso administrativo de nulidad.
III
DE LA COMPETENCIA
Previo a cualquier pronunciamiento procede este Órgano Jurisdiccional a verificar su competencia para conocer de la presente recurso y, en tal sentido observa que en virtud de que el artículo 25 de la Ley de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, le atribuye la competencia, en primera instancia, a los Juzgados Superiores Nacionales para conocer y decidir de todas las controversias derivadas de las demandas de nulidad contra los actos administrativos de efectos generales o particulares, dictados por las autoridades estadales o municipales de su jurisdicción y por cuanto el presente caso versa sobre un recurso contencioso administrativo de nulidad contra el acto administrativo contenido en la Resolución Nº CPR/CJ/000005, de fecha 16 de julio de 2013 dictado por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, en el cual se fijó el cánon máximo de arrendamiento de los apartamentos distinguidos con las letras y números C-1 y C-2 de un inmueble ubicado en la Urbanización Los Chorros, Municipio Sucre del Estado Miranda; en consecuencia este Juzgado declara su COMPETENCIA para conocer, en primera instancia, del recurso de nulidad interpuesto. Así se decide.
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Como punto previo corresponde a este Juzgado en primer lugar, pronunciarse en cuanto a la petición del recurrente de desaplicación por control difuso de la constitucionalidad del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por colidir supuestamente ésta con el contenido del artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y en tal sentido, es necesario recordar que según el artículo 94 de las disposiciones finales de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios publicada en Gaceta Oficial Nº 36.845 de fecha 07 de diciembre de 1999, su entrada en vigencia fue a partir del 1º de enero del año 2000, no obstante, el 12 de noviembre de 2011, fue publicada en Gaceta Oficial Nº 6.053 la Ley de para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, así pues y en virtud de que ésta última deroga todas las disposiciones establecidas en la ley anterior en lo que al arrendamiento de viviendas se refiere y no está contemplado en la ley vigente el mismo supuesto contenido en la norma cuya desaplicación se solicita, mal podría este juzgado desaplicar una norma inexistente, por lo que se desestima dicha solicitud planteada por la parte recurrente. Así se decide.
Visto lo anterior, con fundamento en los alegatos presentados y las pruebas contenidas en el expediente, este Tribunal pasa a dictar sentencia en los siguientes términos:
Al analizar el fondo de la presente controversia, se evidencia que la misma gira en torno a la pretendida declaratoria de nulidad del Acto Administrativo contenido en la Resolución Nº CPR/CJ/000005, de fecha 16 de julio de 2013, dictado por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, mediante la cual culminó el procedimiento de fijación de cánon máximo de arrendamiento de los apartamentos signados con los alfanuméricos C-1 y C-2, del inmueble denominado Los Troconis, ubicado en la Urbanización Los Chorros, avenida El Rosario con décima transversal, Municipio Sucre del Estado Miranda, interpuesto por la ciudadana Félix Victoria Flores, ya identificada; de conformidad con el numeral 1 del artículo 9 y los artículos 25, 29, 31 y 76 de la Ley de la Jurisdicción Contencioso Administrativa.
Visto lo anterior, pasa este Juzgado a pronunciarse en primer lugar, en cuanto a la denuncia realizada por el recurrente en relación a la falta de requisitos esenciales del acto administrativo por no identificar a la persona a la cual va dirigido el mismo y por ende, incumplir con lo establecido en el artículo 9 y 18 de la Ley de Procedimientos Administrativos, y en tal sentido es necesario destacar el hecho que, si bien es cierto la Ley de Procedimientos Administrativos contempla los requisitos que debe contener todo acto, incluyendo en el numeral 4 del artículo 18, la identificación de la persona u órgano a quien va dirigido el acto; por otra parte señala el artículo 20 de la mencionada ley lo siguiente:
“Los vicios de los actos administrativos que no llegaren a producir la nulidad de conformidad con el artículo anterior, los harán anulables”.
De lo anterior se infiere que los actos administrativos que omitan algunos de los requisitos que no se encuentran enmarcados dentro de los vicios que acarreen la nulidad absoluta, pueden posteriormente ser anulables, tal como es el presente caso, en virtud de que en el acto administrativo no se evidencia ciertamente la persona a la que va dirigido el mismo, sin embargo, se observa que el objetivo principal del acto fue alcanzado cuando la administración hizo saber a la hoy recurrente el contenido del acto dictado mediante notificación y así pues, en virtud de ese conocimiento primero interpuso recurso de reconsideración ante el órgano que lo dictó y posteriormente activó el aparato jurisdiccional a fin de hacer valer sus pretensiones a través del presente recurso de nulidad; en consecuencia este Juzgado desestima los alegatos de la accionante en relación a la falta de requisitos formales del acto administrativo. Así se decide.
En relación a la denuncia realizada por la parte recurrente sobre el vicio de falso supuesto de hecho, es necesario destacar que el vicio invocado se configura cuando la administración fundamenta su decisión en hechos inexistentes, cuando se asume como cierto un hecho que no ocurrió, cuando se aprecian erróneamente o cuando los mismos se valoran equivocadamente.
Visto lo anterior y en virtud de que del acto administrativo se desprende que “… en fecha 26 de noviembre de 2012, se dictó Acto de Inicio del citado Procedimiento para la Fijación del Cánon indicado en los artículos 79 al 83 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y los artículos 25 al 31 del Reglamento de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, solicitado por los ciudadanos: MILBIA PEREZ y FRANCISCO OLIVARES RODRIGUEZ, titulares de las cédulas de identidad Nos V- 5.911 .882 y V- 14.890.974, respectivamente, en virtud que requiere la fijación del cánon de arrendamiento sobre unos inmuebles consistentes en unos apartamentos que ocupan como arrendatarios…”; además que “… en fecha 09 de abril de 2013, la sucesión de GREGORIO SUAREZ REYES, se notificó por carteles y posteriormente fue consignado dicho cartel a los autos del expediente en esa misma fecha por lo que se inició el lapso de descargos y pruebas el cual se dejó transcurrir íntegramente, descargando y promoviendo prueba que le favoreciera o tendiera a desvirtuar la solicitud”; es que considera este Juzgado que en relación a los hechos que dieron origen al acto administrativo impugnado, los mismos estuvieron determinados durante todo el procedimiento y por ende, no se configuró ninguno de los supuestos requeridos para la presencia del vicio de falso supuesto hecho; por lo que este Juzgador debe desestimar dicho alegato. Así se decide.
Ahora bien, luego de la revisión de las actas y el expediente administrativo que conforman la presente causa, se observa que la administración ciertamente tomó como base para la fijación del cánon máximo de arrendamiento, el informe técnico realizado en sede administrativa el 20 de mayo de 2013, el cual cursa inserto al expediente administrativo.
Así las cosas, se evidencia en autos que estando en la oportunidad de este Juicio correspondiente para que las partes promovieran y evacuaran las pruebas que consideraran pertinentes, la parte recurrente consignó escrito de pruebas en la audiencia de juicio celebrada en fecha 10 de junio de 2014, en la cual, entre otros medios de pruebas promovidos, solicitó la realización de una experticia sobre el inmueble en cuestión, a fin de determinar las reformas y mejoras realizadas para luego determinar el cánon de arrendamiento; prueba la cual fue admitida y evacuada conforme a lo establecido en el artículo 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y que cursa en los folios ciento treinta y cinco (135) al ciento sesenta y seis (166), ambos inclusive, del expediente principal.
No obstante lo anterior, la valoración de dicha prueba está sujeta a la apreciación del juez en la sentencia definitiva y siendo así, se observa que de la revisión exhaustiva del informe pericial evacuado durante el juicio así como el informe técnico realizado en sede administrativa, se pudo observar una disparidad determinante en relación a los montos arrojados para establecer los cánones de arrendamientos objetos del procedimiento administrativo iniciado, estableciendo la administración para los apartamentos C-1 y C-2 del inmueble, un total de CUATROCIENTOS OCHENTA Y CUATRO BOLIVARES CON OCHENTA Y TRES CENTIMOS (Bs. 484,83) y TRECIENTOS CINCUENTA Y TRES BOLIVARES CON SESENTA Y NUEVE CENTIMOS (Bs. 353,69), respectivamente; por otra parte, la experticia evacuada en sede judicial estableció como cánones para los mismos inmuebles las cantidades de CINCO MIL CIENTO SETENTA Y CINCO BOLIVARES CON NOVENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 5.175,95) y TRES MIL SETECIENTOS SETENTA Y CINCO BOLIVARES CON NOVENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 3.775,95), respectivamente.
Tomando en consideración que dicha prueba resulta trascendental para la toma de esta decisión, es pertinente destacar el contenido de los artículos 77 y 78 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, en los cuales se establece la fórmula fijada para determinar el valor exacto del cánon de arrendamiento y la banda de porcentajes sobre los cuales se determina la fijación del mismo, entendiéndose ésta, entre 3% y 5% de la rentabilidad anual sobre el valor del inmueble determinable según el tipo de arrendador y, asimismo los artículos 18 al 25 del Reglamento de la referida Ley detallan claramente el procedimiento a seguir, las fórmulas exactas y las tablas que debe aplicar la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda al momento de la fijación del justo valor del inmueble y posteriormente, el canon de arrendamiento que se solicita.
Visto lo anterior, es necesario resaltar que si bien es cierto la experticia evacuada en sede judicial cumplió con las normas establecidas por el Código de Procedimiento Civil para su evacuación, este Juzgado observa que en la página 13 del referido informe pericial, se ilustra mediante una tabla los valores analizados en dicho avalúo, evidenciándose en el último de los cuadros en el cual se establece los cánones de arrendamiento el porcentaje de rentabilidad anual de cinco por ciento (5%), dato éste necesario para la aplicación de la fórmula para el cálculo del cánon.
En este estado, es necesario hacer referencia al contenido del artículo 23 del Reglamento de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el cual es del siguiente tenor:
“La fijación de los cánones de arrendamiento de los inmuebles indicaos en el artículo 1º de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, estará basada en el siguiente porcentaje de rentabilidad:
3% de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble establecido de acuerdo a la formulación del artículo anterior para los inmuebles pertenecientes a un multi arrendador.
5% de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble establecido de acuerdo a la formulación del artículo anterior para los inmuebles pertenecientes a un pequeño arrendador…”
Asimismo es importante traer a colación lo que establece la mencionada Ley en su artículo 7:
“Para todos los efectos de la presente ley, debe entenderse como…
Multi arrendador: Persona natural o jurídica que, a título persona o a través de terceros, se dedica al arrendamiento de tres o más viviendas.
Pequeño arrendador: Es aquella persona natural o jurídica dedicada al arrendamiento de una o dos viviendas”.
De las normas transcritas se refleja la distinción entre el arrendador de una (1) o dos (2) viviendas como “…Pequeño Arrendador…” y la persona natural o jurídica que arriende tres (3) o más inmuebles como “…Multi arrendador…”, correspondiéndole al primero el 5% de rentabilidad anual y al segundo el 3%.
Tomando en cuenta esas premisas y en virtud de constar en autos la declaración sucesoral de fecha 13 de diciembre del año 2012 (folio 10 del expediente principal), según la cual la ciudadana Félix Victoria Flores es heredera y propietaria del inmueble CASA DE LOS TROCONIS, ubicada en la Urbanización Los Chorros del Municipio Sucre del Estado Miranda; además de constar que el referido inmueble comprende trece (13) dependencias, lo que la convierte según lo estatuido en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en multi arrendadora, correspondiéndole en consecuencia un porcentaje de rentabilidad anual del 3%.
En virtud de lo analizado anteriormente y visto que el avalúo evacuado en sede judicial incurrió en una errónea aplicación de la norma establecida en el Reglamento de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; es por lo que este Juzgador debe desestimar dicha prueba de experticia para la toma de decisión del presente recurso. Así se decide.
Precisado lo anterior, se observa que la administración tomó como base para dictar el acto administrativo un informe técnico de fecha 20 de mayo de 2013 (cursante en el expediente administrativo) y del mismo se desprende en primer lugar que detalló los aspectos generales del inmueble, entre los que se puede verificar el tipo de vivienda, propietario, tipo de arrendador, uso del inmueble y ubicación; seguidamente especificó aspectos legales como linderos, dirección exacta e información de registro; luego procedió a individualizar los elementos técnicos, tales como total de viviendas, número de pisos, condición del mismo, antigüedad, depreciación, coeficiente de vulnerabilidad sísmica, coeficiente de ubicación geográfica y valor del metro cuadrado según la resolución Nº 203 de fecha 20 de noviembre de 2012, emanada del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat; pasó luego a describir las áreas del inmueble y los metros cuadrados de áreas vendibles; finalmente se evidencia la fórmula para el cálculo de valor del costo actual y el valor de reposición del inmueble, el justo valor del mismo y por último, el canon máximo de arrendamiento mensual.
Luego de los aspectos anteriormente detallados, se puede verificar que el informe técnico realizado por la Administración estuvo en estricto apego a las tablas y fórmulas matemáticas contempladas en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y su Reglamento, por lo que este Jugado mal pudiera declarar la nulidad de dicho avalúo sin que exista una causal que acarree esa consecuencia fatal o algún elemento de naturaleza técnica que al contrastar arrojare un resultado distinto o debilidades en cuanto a la aplicación de la normativa pertinente; así pues y en virtud de que no cursa en el expediente otros instrumentos probatorios que desvirtúen fehacientemente los montos derivados del informe técnico realizado en sede administrativa y posteriormente proceder a la fijación de un nuevo cánon máximo mensual de arrendamiento; en consecuencia, procede este Juzgado a declarar SIN LUGAR el presente recurso contencioso administrativo de nulidad. Así se decide.
V
DECISIÓN
Por las razones antes expuestas, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto por la ciudadana Félix Victoria Flores de nacionalidad extranjera, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº E- 81.518.106, asistida por la abogada Abg. LESBIA LOPEZ NACCARATI, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 82.467, contra el Acto Administrativo contenido en la Resolución Nº CPR/CJ/000005, de fecha 16 de julio de 2013 dictado por la SUPERINTENDECIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA DEL MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA VIVIENDA Y HÁBITAT.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital. En Caracas, a los dos (2) días del mes de julio del año dos mil quince (2015). Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
EL JUEZ PROVISORIO,
DR. ELEAZAR A. GUEVARA CARRILLO.
LA SECRETARIA Acc.,
ABG. BELITZA MARCANO
En la misma fecha, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.) se publicó y se registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA Acc.,
ABG. BELITZA MARCANO
Exp.007440
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