TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

-I-
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

Parte actora: Ciudadano JOEL SOUSA MÉNDEZ, venezolano, mayor de edad de este domicilio titular de la cédula de identidad Nº V- 9.959.098.
Representación judicial de la parte demandante: Ciudadano GIUSEPPE BRANDI CESARINO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, abogado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO), bajo el Nro. 32.447.
Parte demandada: Ciudadanos IRMA MARÍA MAVARES DE RODRÍGUEZ, MARÍA VILORIA MARTÍNEZ DE RODRÍGUEZ, ELÍAS ANTONIO ASAPCHI DRAYER y LUS BEATRIZ VILLALOBOS DE ASAPCHI, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 715.307, V- 266.453, V- 648.125 y V- 3.968.097, respectivamente.
Representación judicial de la parte demandada: Ciudadanos LILIAN ASAPCHI DRAYER, MAURICE NAIM MOUKHALLALEH HASKOUR y VICTOR EDUARDO RIOS SANCHEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO), bajo los Nros. 44.533, 113.231 y 124.621, respectivamente.-
Motivo: PREFERENCIA OFERTIVA.
Expediente: Nº 14.433.-
-II-
En auto de fecha veinticinco (25) de marzo de dos mil quince (2015), este Tribunal Superior recibió las actuaciones provenientes del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; relacionados con la apelación ejercida por el abogado GIUSEPPE BRANDI CESARINO, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada en fecha cinco (5) de marzo de dos mil quince (2015), por el referido Juzgado, con motivo del juicio que por PREFERENCIA OFERTIVA interpusiera el ciudadano JOEL DE SOUSA MENDEZ contra los ciudadanos IRMA MARÍA MAVAREZ DE RODRÍGUEZ, MARÍA VICTORIA MARTÍNEZ DE RODRÍGUEZ, ELÍAS ANTONIO ASAPCHI DRAYER Y LUS BEATRIZ VILLALOBOS DE ASAPCHI, anteriormente identificados.
En dicho auto, esta alzada fijó oportunidad para que las partes presentaran sus informes por escrito; derecho este ejercido por ambas partes el cuatro (04) de mayo del mismo año. Posteriormente el once (11) de mayo de dos mil quince (2015), la parte actora presentó escrito de observaciones; e igualmente el día catorce (14) del mismo mes y año lo hizo la parte demandada.
El día dieciocho (18) de mayo de dos mil quince (2015), este Juzgado Superior dictó auto para mejor proveer, como consecuencia de ello, el día veintidós (22) de mayo de dos mil quince (2015), este Juzgado ordenó oficiar al Servicio de Notarias y Registros del Ministerio de Poder Popular para Relaciones Interiores y Justicia, solicitando remitir copia certificada de la circular Nº 0230-262-CJ-000171, a petición de la parte demandante.
Cumplidas las formalidades de Ley, este Tribunal pasa a decidir, bajo las siguientes consideraciones.
-III-
DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES
En fecha veintinueve (29) de abril de dos mil catorce (2014), el Juzgado Tercero de Primera instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la demanda que por PREFERENCIA OFERTIVA, interpusiera el ciudadano JOEL DE SOUSA MÉNDEZ, contra los ciudadanos IRMA MARÍA MAVAREZ DE RODRÍGUEZ, MARÍA VICTORIA MARTÍNEZ DE RODRÍGUEZ, ELÍAS ANTONIO ASAPCHI FRAYER Y LUS BEATRIZ VILLALOBOS DE ASAPCHI.
Expone la parte actora en su libelo de demanda, los siguientes hechos y peticiones:
Que su representado venía ocupando en calidad de arrendatario desde hacía más de ocho (8) años, exactamente desde el primero (1º) de marzo de dos mil seis (2006), dos (2) locales comerciales, ubicados en la jurisdicción de la Parroquia el Paraíso, del Departamento Libertador, hoy Distrito Capital, los cuales formaban parte de la Urbanización Vista Alegre, señalada con el Nº 1 del bloque 22, denominado posteriormente, edificio MIRAMBROM, de la ciudad de Caracas, cuyas propietarios eran las ciudadanas IRMA MARÍA MAVAREZ DE RODRÍGUEZ Y MARÍA VICTORIA MARTÍNEZ DE RODRÍGUEZ.
Indicó que en fecha nueve (09) de diciembre del año dos mil diez (2010), las propietarias del mencionado edificio, habían procedido a dar en venta los inmuebles identificados en autos, los cuales venía ocupando como arrendatario desde la fecha antes señalada, a los ciudadanos, ELÍAS ASAPCHI DRAYER y LUS BEATRIZ VILLALOBOS de ASAPCHI.
Que la relación contractual siempre se había desarrollado en armonía con las obligaciones contraídas, de acuerdo a lo establecido en los artículos 1.579 y siguientes del Código Civil, especialmente en lo relacionado al pago de los cánones de arrendamiento, las cuales había realizado su poderdante de manera regula y tempestiva ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial; y, que a raíz de cierre del mencionado Juzgado lo había continuado haciendo los depósitos en la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios.
Manifestó que las propietarias, habían procedido a vender el inmueble y su poderdante se había enterado mediante una notificación Judicial, que había sido practicada por el Tribunal Vigésimo Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, la cual había sido solicitada por los ciudadanos ELÍAS ASAPCHI DRAYER y LUS BEATRIZ VILLALOBOS de ASAPCHI, de fecha primero (1º) de abril de dos mil once (2011), donde le habían indicado que en cumplimiento de la cláusula segunda y sexta del contrato de arrendamiento, el cual vencía el primero (1º) de marzo de dos mil doce (2012), era la voluntad de los nuevos propietarios de no renovar el contrato a la fecha de su vencimiento; y que por tal motivo debía hacer entrega de los locales arrendados, para esa fecha totalmente solventes y en perfectas condiciones de mantenimiento; y, que igualmente le habían participado a su poderdante que a partir de esa fecha los cánones de arrendamiento de los locales debían realizarse a favor de los nuevos adquirientes del inmueble, así como cualquier otra obligación relacionada con el contrato de arrendamiento.
Que se evidenciaba de la mencionada comunicación, que la misma había tenido como finalidad participarle a su mandante, la dirección de quien en lo sucesivo debía realizar el pago de los cánones de arrendamiento, con un aumento exagerado del mismo; y de los respectivos depósitos, pero en ningún momento había sido para notificarle de la venta que tenían proyectada; irrespetando el derecho de preferencia que le asistía a su poderdante de adquirir los locales arrendados.
Alegó que esa negociación se había realizado y consumado por las propietarias del inmueble, sin notificar a su representado de ningún modo, así como a ninguno de los inquilinos; sin tomar en consideración el derecho especial de preferencia del inquilino para adquirir los locales comérciales, que utilizaban dentro del marco de la ley.
Que su poderdante y los demás inquilinos del mencionado edificio, se habían visto impedidos de ejercer el llamado tanteo inquilinario, era decir, la especificada manifestación que adoptaba el derecho de adquisición preferente, del cual era titular el arrendatario con relación al inmueble arrendado, en la hipótesis de una enajenación proyectada.
Invocó que así era como las propietarias del inmueble no habían cumplido con el requisito esencial de la notificación previa, a pesar de estar obligadas a ello, antes de que se perfeccionara la venta proyectada, mediante la formulación de una oferta coincidente en sus elementos esenciales, con el tercero que pretendía adquirir dicho inmueble, tales como: el precio, forma de pago, etc.
Que dicha actuación daba de pleno derecho para la interposición de la nulidad de venta de los mencionados inmuebles en su totalidad, dado que el mencionado edificio o inmueble MIRAMBROM, carecía de la figura de propiedad horizontal, como consecuencia jurídica del lesionado derecho de preferencia para adquirir el inmueble que ocupaba como arrendatario su representado; y en su defecto la totalidad del bien ante un tercero que lo había adquirido sin cumplir con todos los pasos legales.
Señaló que conforme al documento de compra venta que había sido registrado a los nuevos propietarios en fecha nueve (09) de diciembre de dos mil diez (2010), y la data de relación contractual arrendaticia, se encontraba evidentemente probada que durante esta, su representado y los anteriores propietarios, habían mantenido dicha relación contractual, toda vez que la misma se había iniciado el primero (1º) de marzo de dos mil seis (2006) hasta la fecha que se había producido la presente demanda transcurriendo ocho (8) años; lo cual, indicaba a las claras que no se había dado cumplimiento a la obligación de dar aviso o notificar a su representado de la compra-venta tanto del inmueble como de los locales comerciales, para que éste pudiera ejercer su derecho preferencial.
Que de lo anteriormente expuesto, se evidenciaba que las propietarias del inmueble estaban obligadas a dar aviso como lo establecían los artículos 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y 1547 del Código Civil, que este aviso no poseía ser tácito, sino expreso como lo exigía dicho artículo.
Argumentó que la condición o cualidad de arrendatario que ostentaba su representado devenía del intercambio contractual de las obligaciones, que había mantenido durante muchos años con sus arrendadoras; del pago del precio de la cosa arrendada; de parte de las propietarias al garantizarle el uso, goce y disfrute de la misma, y así era como se había suscrito a lo largo la trayectoria arrendaticia.
Que en vista de la compra del edificio violando todos los derechos preferenciales, se habían programado varias reuniones entre los inquilinos, tanto viviendas como locales comerciales; y se había concluido en elaborar un Acta Constitutiva y Estatutos de la Asociación Civil Organizada Comunitaria de Vivienda EDIFICIO MIRAMBRON 2012, con la finalidad de adquirir dicho edificio en su totalidad para salvaguardar a los inquilinos de vivienda y locales comerciales. Que dicha acta había quedado debidamente registrada en fecha cuatro (04) de abril de dos mil doce (2012).
Que estando dentro del tiempo útil para interponer en nombre de su representado la acción de NULIDAD DE VENTA del mencionado inmueble asistiéndole el legitimo derecho en base a los hechos anteriormente narrados, era por lo que, acudía ante su competente autoridad para demandar como en efecto lo hacia en ese acto, a los ciudadanos IRMA MARÍA NAVAREZ DE RODRÍGUEZ y MARÍA VICTORIA MARTÍNEZ DE RODRÍGUEZ, en su carácter de vendedoras del inmueble, Edificio MIRAMBRON, y a los ciudadanos: ELÍAS ANTONIO ASAPCHI DRAYER y LUS BEATRIZ VILLALOBOS DE ASAPCHI, en su carácter de compradores del inmueble arrendado, para que convinieran o en su defecto fuesen condenados por este Tribunal, en lo siguiente:
“…PRIMERO: En que mi representado plenamente identificado en el encabezado de este escrito se subrogue en calidad de comprador, al contrato de Compra-Venta, suscrito para el cual tuvo por objeto la venta del edificio, ubicado en la jurisdicción de la Parroquia La Vega, ahora Parroquia el Paraíso, del Departamento Libertador, hoy Distrito Capital, que forma parte de La Urbanización Vista Alegre, que esta señalada con el Nº 1 del bloque 22, (Denominado posteriormente, Edificio MIRAMBRON), de esta ciudad de Caracas, cuyo documento queda protocolizado por ante la oficina de Registro Público del Sexto Circuito Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 2010.8801 y correspondientes, de fecha (9) de diciembre de 2010, y que se da por reproducido íntegramente en este acto, cuyo precio fue fijado en la suma de: DOS MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.2.200.000,oo), en las mismas formas allí pactadas.---------------------------------------------------------------------------------------------------
SEGUNDO: Que como consecuencia de la subrogación de mi mandatario al documento de venta aquí señalado, la compradora, acepte el precio de la misma forma y condiciones en que se pacto en el referido Documento de Venta, junto con los demás gastos en que se incurrieron como consecuencia de su protocolización en la Oficina de Registro respectiva.
TERCERO: Que sea condenada al pago de las costas que se ocasionaron como consecuencia de la presente acción.------------------------------------------------------------------…”

Fundamentó su demanda en el contenido de los artículos 42 y 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en los artículos 1346 y 1618 del Código Civil; y la estimó en la suma de DOS MILLONES DSOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.200.000,00).
Por otro lado, se observa que en fecha dieciséis (16) de enero de dos mil quince (2015), la abogado LILIAN ASAPCHI DRAYER, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, compareció ante el a-quo y presentó escrito de contestación a la demanda, en el cual, señaló lo siguiente:
En el primer punto alegó la nulidad de todo lo actuado por error en la citación, para lo cual solicitó la reposición de la causa al estado de citación del codemandado ELIAS ANTONIO ASAPCHI DRAYER.
Como segundo punto alegó la cuestión previa contenida en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la caducidad de la acción.
Al dar contestación al fondo de la demanda indicó que convenía que en fecha nueve (09) de diciembre de dos mil diez (2010), los ciudadanos ELÍAS ANTONIO ASAPCHI DRAYER y LUS BEATRIZ VILLALOBOS DE ASAPCHI, habían adquirido de buena fe y las ciudadanas IRMA MARÍA MAVAREZ DE RODRÍGUEZ y MARÍA VICTORIA MARTÍNEZ VIANA, habían vendido ajustadas a derecho, y de buena fe, por documento debidamente protocolizado, el inmueble en bloque, constituido por el edificio MIRAMBROM, ubicado en la Jurisdicción del Paraíso, de Departamento Libertador Distrito Capital, Urbanización Vista Alegre.
Negó, rechazó y contradijo en todas y cada unas de sus partes, tanto en los hechos como en derecho se refería, la demanda interpuesta por el ciudadano JOEL SOUSA MENDEZ, contra sus representados ciudadanos ELÍAS ANTONIO ASAPCHI DRAYER, LUS BEATRIZ VILLALOBOS DE ASAPCHI, MARÍA VICTORIA MARTÍNEZ VIANA e IRMA MARÍA MAVAREZ DE RODRÍGUEZ.
Negó, rechazó y contradijo que la parte actora se hubiese enterado de la venta del edificio MIRAMBROM por la notificación judicial evacuada por el Tribunal Vigésimo Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, de fecha primero de abril (1º) de abril de dos mil once (2011), con la que sus representados ciudadanos ELÍAS ANTONIO ASAPCHI DRAYER y LUS BEATRIZ VILLALOBOS DE ASAPCHI, una vez más le había notificado que desde el trece (13) de diciembre de dos mil diez (2010), eran los nuevos propietarios del edificio y que además, no tenía la voluntad de prorrogarle a partir de su fecha de vencimiento, el contrato de arrendamiento que tenía suscrito.
Manifestó que, como ya lo había mencionado anteriormente, el conocimiento de la negación de la venta lo tenia el actor, desde el trece (13) de diciembre de dos mil diez (2010), cuando el ciudadano ELÍAS ANTONIO ASAPCHI DRAYER, mediante misiva que le había entregado en esa fecha y en reunión que habían sostenido, ya que se lo había manifestado, lo que se confirmaba con copia certificada del documento de compra-venta, acompañado por el actor junto su libelo de demanda, solicitado al Registrador Inmobiliario, el día veinte (20) de diciembre de dos mil diez (2010), y con la anterior demanda de Retracto Legal Arrendaticio, que el día dieciocho (18) de enero de dos mil once (2011), era decir, antes de la fecha de la notificación judicial a la que aludía el demandante, el actor junto a otros arrendatarios, habían intentado demanda contra sus representados ante el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, en fecha doce (12) de noviembre de dos mil trece (2013), la cual, había sido declarada perimida la instancia.
Que en tal caso, si se considerara cierta la afirmación del actor, de que fue mediante la notificación judicial que sus representados le hicieran el primero (1º) de abril de dos mil once (2011), que se había enterado de la negociación de compra-venta del edificio MIRAMBROM, resaltaba que la demanda que los ocupaba, había sido incoada el veintitrés (23) de abril de dos mil catorce (2014), era decir, cuando ya había caducado, el lapso de cuarenta (40) días calendarios que otorgaba el artículo 47 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para ejercerla la acción.
Indicó que, para afianzar su razonamiento, y para demostrar la mala fe de la parte actora, desde la fecha once (11) de febrero de dos mil once (2011), el ciudadano JOEL SOUSA MENDEZ, había comenzado a depositar los cánones de arrendamiento a nombre de su representado el ciudadano ELÍAS ANTONIO ASAPCHI DRAYER, ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta circunscripción Judicial, lo cual, demostraba que la parte actora, ya estaba enterada de quienes eran los nuevos propietarios del edificio MIRAMBROM.
Negó que el actor hubiese realizado el pago de los cánones de arrendamiento de manera regular y tempestiva y rechazó que el recibo de consignación del mes de abril de dos mil catorce (2014), demostrara solvencia del actor.
Negó, rechazó y contradijo que la notificación judicial evacuada por el Tribunal Vigésimo Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, realizada el primero (1º) de abril de dos mil once (2011), tuviese como finalidad participarle un aumento del canon de arrendamiento y mucho menos exagerado, como lo había dicho la parte actora en su libelo.
Negó, rechazó y contradijo, que la negociación se hubiese realizado y consumado por las vendedoras del inmueble, sin notificar en ningún modo al ciudadano JOEL SOUSA MENDEZ, y a ninguno de los inquilinos del inmueble; y que aún cuando no estaban obligadas a ello, las antiguas propietarias, en su necesidad de vender el edificio, habían notificado verbalmente a todos y cada uno de los inquilinos, su deseo de vender en bloque como unidad global el inmueble identificado como edificio MIRAMBROM, el precio y la forma de pago, que estrictamente de contado con moneda nacional de la República Bolivariana de Venezuela; y ninguno había aceptado, y por ello, su representado ciudadano ELÍAS ANTONIO ASAPCHI DRAYER, quien estaba enterado del deseo de vender el inmueble, había aceptado la oferta que le habían hecho las antiguas propietarias, por el precio ofertado y en estricto pago de contado, en la moneda antes mencionada, como se reflejaba en el documento de compra-venta.
Insistió que aún cuando las vendedoras habían notificado verbalmente a los arrendatarios de la negociación y sus términos, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que estaba vigente para ese momento, no obligaba a los vendedores; y mucho menos, a los compradores a que notificaran a los inquilinos de la venta, mediante documento auténtico, debido a que la enajenación del inmueble objeto del presente litigio había sido en bloque, ya que era la venta de todo el inmueble y no de un local o unidad de vivienda por separado, de acuerdo al artículo 49 de mencionada ley, el Retracto Legal Arrendaticio, no procedía y no aplicaba la notificación de los inquilinos.
Que por ello, rechazaba que las vendedoras o los compradores estuvieran obligados a cumplir con los extremos del artículo 44 de la ley en cuestión, esto era, que los mismos no estaban obligados a notificar mediante documento auténtico al actor o a cualquier inquilino su voluntad de vender el edificio en bloque. Igualmente rechazó que actor o cualquier otro inquilino tuviesen derecho a la preferencia ofertiva.
Negó, rechazó y contradijo, que el demandante se viera impedido a ejercer el derecho de tanteo inquilinario, era decir, la manifestación que adopta el derecho de adquisición preferente; puesto que a pesar de que no era beneficiario de ese derecho, lo había ejercido el dieciocho (18) de enero de dos mil once (2011), por la demanda intentada por él y otros arrendatarios, la cual había sido declarada permitida.
Negó, rechazó y contradijo que el actor tuviera derecho a interponer la nulidad de venta del edificio MIRAMBROM, por no habérsele notificado de la compra-venta, del edificio de los locales comerciales, ya que el no formaba parte de esa negociación de venta; que la misma había sido realizada conforme a todas las normas legales; y, con ella, no se le había afectado ningún derecho.
Rechazó que el Acta Constitutiva y Estatutos de la Asociación Civil Organizada Comunitaria de Vivienda EDIFICIO MIRANBROM 2012, diera derecho a los inquilinos del edificio MIRAMBROM, para adquirir el inmueble, ya que ese documento lo que demostraba, era que para la fecha que había sido constituida la asociación, el cuatro (04) de abril de dos mil doce (2012), constituido dos (2) años y cuatro (4) meses después de la operación de la enajenación del inmueble, el actor estaba en conocimiento de la negociación de compra-venta del edificio MIRAMBROM; y que en todo caso, a partir de esta fecha debió haber ejercido su supuesto derecho de preferencia ofertiva; y no lo había hecho; por lo que, para el momento que había interpuesto la demanda ya había caducado.
Negó, rechazó y contradijo, que sus representados, estuvieran obligados al pago de las costa que se ocasionen como consecuencia de la presente acción e hizo valer a favor de sus poderdantes, el artículo 49 del Decreto de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que el retracto legal era aplicable en los casos en que se daba en venta una sola unidad, esto era una casa-quinta, apartamento, oficina o local comercial, bajo el sistema de propiedad horizontal, pero no daba derecho preferente al inquilino, cuando el inmueble objeto de arrendamiento, era porción de un inmueble mayor, como por ejemplo una habitación, los llamados cubículos, apartamentos, locales u oficinas que formen parte del todo de un edificio.
Indicó que en consecuencia estas situaciones, cuando el propietario enajenaba la totalidad del inmueble de manera integra o en bloque no procedía el derecho de preferencia ofertiva, ni el retracto legal arrendaticio, y que por ello, se evidenciaba que el arrendatario demandante no era acreedor de la preferencia ofertiva ya que el inmueble objeto de ese procedimiento era un edificio que había sido vendido de forma global, en un sólo bloque, como un todo.
Que igualmente, al haber vendido en bloque el edificio, las señoras IRMA MARÍA MAVAREZ DE RODRÍGUEZ y MARÍA VICTORIA MARTÍNEZ VIANA, no estaban obligadas a ofrecerle al actor, en forma auténtica, con preferencia a los compradores, la venta del mismo, de acuerdo a lo pautado en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Invocó la extemporaneidad de la acción, según el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que había quedado demostrado que el demandante estaba en conocimiento de la negociación de compra-venta desde el día trece (13) de diciembre de dos mil diez (2010); y en virtud de ello, el actor y otros arrendatarios habían incoado el dieciocho (18) de enero de dos mil once (2011), un primer juicio de derecho de preferencia, que había dejado perimir por falta de impulso procesal.
Solicitó se declarara con lugar la cuestión previa opuesta; u en su defecto, sin lugar la demanda interpuesta por el ciudadano JOEL SOUSA MENDEZ, en contra de ELIAS ANTONIO ASAPCHI DRAYER, LUS BEATRIZ VILLALOBOS DE ASAPCHI, IRMA MAVAREZ DE RODRÍGUEZ y MARÍA VICTORIA MARTÍNEZ VIANA, imponiendo a la parte actora, el pago de las costas procesales, así como los Honorarios Profesionales de abogado.
-IV-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
PUNTO PREVIO
Planteada como quedó la controversia, en lo términos antes señalados, este sentenciador antes de proceder a pronunciarse sobre el fondo de lo debatido; pasa a examinar el siguiente punto previo.
-a-
DE LA INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA
Consta de las actas procesales, que el presente proceso se inició por demanda de PREFERENCIA OFERTIVA y NULIDAD DE VENTA interpuesta por el ciudadano JOEL DE SOUSA MENDEZ, en contra de las ciudadanas IRMA MARÍA NAVAREZ DE RODRÍGUEZ y MARÍA VICTORIA MARTÍNEZ DE RODRÍGUEZ, en su carácter de vendedoras del inmueble, Edificio MIRAMBRON, y los ciudadanos: ELÍAS ANTONIO ASAPCHI DRAYER y LUS BEATRIZ VILLALOBOS DE ASAPCHI, en su carácter de compradores del inmueble arrendado, para que convinieran o en su defecto fuesen condenados por este Tribunal en lo siguiente:
“…PRIMERO: En que mi representado plenamente identificado en el encabezado de este escrito se subrogue en calidad de comprador, al contrato de Compra-Venta, suscrito para el cual tuvo por objeto la venta del edificio, ubicado en la jurisdicción de la Parroquia La Vega, ahora Parroquia el Paraíso, del Departamento Libertador, hoy Distrito Capital, que forma parte de La Urbanización Vista Alegre, que esta señalada con el Nº 1 del bloque 22, (Denominado posteriormente, Edificio MIRAMBRON), de esta ciudad de Caracas, cuyo documento queda protocolizado por ante la oficina de Registro Público del Sexto Circuito Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 2010.8801 y correspondientes, de fecha (9) de diciembre de 2010, y que se da por reproducido íntegramente en este acto, cuyo precio fue fijado en la suma de: DOS MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.2.200.000,oo), en las mismas formas allí pactadas.---------------------------------------------------------------------------------------------------
SEGUNDO: Que como consecuencia de la subrogación de mi mandatario al documento de venta aquí señalado, la compradora, acepte el precio de la misma forma y condiciones en que se pacto en el referido Documento de Venta, junto con los demás gastos en que se incurrieron como consecuencia de su protocolización en la Oficina de Registro respectiva.
TERCERO: Que sea condenada al pago de las costas que se ocasionaron como consecuencia de la presente acción.------------------------------------------------------------------…”

Ante ello, el Tribunal observa:
Señala el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
“artículo 341. Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediata en ambos efectos.”.

La norma anteriormente transcrita faculta al Juez, para negar la admisión cuando aparezca contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición contraria a la ley.
En este mismo sentido, el principio constitucional de la tutela judicial efectiva que consagra el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, a título de excepción permite la inadmisión de las demandas bien por razones de fondo, cuando su objeto sea imposible jurídicamente, tales como el reclamo judicial de deudas de azar; o por cuestiones formales, cuando no se acompañen los documentos que la ley exige expresamente para su admisión o que las leyes especiales señalen que deban preexistir a los fines de darse la consecuencia jurídica contemplada en sus normas. Muy importante resulta lo anterior, a los fines de admitir o no una demanda, sin necesidad de tener que tocar el fondo de los asuntos planteados por los demandantes.
Los jueces tienen el deber de revisar la admisibilidad de la acción propuesta, con el objeto de evitar un caos posterior y dentro de los límites establecidos en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil.
En el presente caso, se hace necesario para este sentenciador antes de pronunciarse sobre el fondo de la demanda verificar los supuestos de inadmisión de la presente causa, en este sentido señala el artículo el artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente:
“…Artículo 49: El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado…”.

La disposición transcrita establece en su redacción, expresamente, que no procede el retracto legal arrendaticio en los supuestos en que el inmueble enajenado constituya parte de un todo y la venta se esté produciendo en relación a ese todo; por lo que, pasa este Tribunal, analizar si la venta cuyo retracto se demanda fue una venta global o por el contrario fue realizada únicamente y exclusivamente al edificio de vivienda; y no por los locales comerciales 3 y 4 de los cuales el demandante es arrendatario, al no estar registrados los mismos para el momento en que se produjo dicha venta, ni posteriormente, tal como fue señalado por la parte actora.
En este sentido, observa este sentenciador que cursa a los folios veintiuno (21) al veinticuatro (24), copia simple de documento de compra venta suscrito por las ciudadanas MARÍA VICTORIA MARTÍNEZ VIANA Y IRMA MARÍA MAVAREZ DE RODRÍGUEZ con los ciudadanos ELIAS ANTONIO ASAPCHI DRAYER Y LUS BEATRIZ VILLALOBOS DE ASAPCHI, por un inmueble constituido por un edificio y la parcela de terreno donde está construida, ubicado en la Jurisdicción de la Parroquia La Vega, ahora Parroquia El Paraíso, del Distrito Capital, que forma parte de la Urbanización Vista Alegre; y que esta con el Nº 1, del bloque Nº 22, en el plano de dicha urbanización, protocolizado ante la Oficina de Registro Público Sexto del Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha nueve (9) de diciembre de dos mil diez (2010), bajo el Nº 2010.8801, asiento registra 3 del inmueble matriculado con el Nº 219.1.1.22.818, y correspondiente al libro del folio real del año 2010; sobre el cual, la parte demandante solicitó su subrogación, en el cual, se puede leer entre otros aspecto, lo siguiente:
“…Nosotras, MARÍA VICTORIA MARTÍNEZ VIANA, venezolana, mayor de edad, divorciada, titular de la cédula de identidad Nº V-266.453, RIF Nº-00266453-0, e IRMA MARÍA MAVAREZ DE RODRÍGUEZ, venezolana, mayor de edad, viuda, titular de la cédula de identidad Nº V-715.307, RIF Nº V-00715307-0, por medio del presente documento declaramos: Que damos en venta, pura y simple, perfecta e irrevocable a los señores ELIAS ANTONIO ASAPCHI DRAYER Y LUS BEATRIZ VILLALOBOS DE ASAPCHI, cónyuges, mayores de edad, de ese domicilio, venezolanos y titulares de las cédulas de identidad Nros V-648.125, RIF Nº V-00648125-2 y V-3.968.097 RIF Nº V-03968097-8, respectivamente, un inmueble que está constituido por un edificio y la parcela de terreno donde está construido, la cual tiene una superficie aproximada de SEISCIENTOS CINCUENTA SEIS METROS CUADRADOS CON VEINTICINCO Céntimos (656,25 m2) ubicada en Jurisdicción de la Parroquia La Vega, ahora Parroquia El Paraíso, del Departamento Libertador, hoy Distrito Capital, que forma parte de la Urbanización Vista Alegre y que está señalada con el Nº 1 del bloque Nº 22 en el plano de dicha urbanización, con la cédula catastral asignada por la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador Gestión Genera de Infraestructura Dirección de Documento, Información Catastral y Asentamientos Urbanos Populares Nº 01-01-08-U01-005-027-006-000-000-000 de fecha 07-01-2010…”.

De la redacción de dicho documento se puede apreciar que si bien, en el mismo no existe ninguna especificación sobre la distribución del edificio dado en venta, no es menos cierto, que también se puede constatar que la venta realizada fue por un inmueble constituido por un edificio y la parcela en el construido ubicada en Jurisdicción de la Parroquia La Vega, ahora Parroquia El Paraíso, del Departamento Libertador, hoy Distrito Capital, que forma parte de la Urbanización Vista Alegre y que está señalada con el Nº 1 del bloque Nº 22 del plano de dicha urbanización. Así se establece.
Por otro lado, se desprende igualmente de las actas procesales que el demandante al momento de interponer su demanda, señaló ser arrendatario de dos (2) locales comerciales ubicados en la primera calle del edificio Mirambrón, planta baja, distinguido con los números 3 y 4 del Urbanización Vista Alegra, Caracas, para lo cual consignó copia simple del contrato de arrendamiento; de donde se evidencia que los locales comerciales que el hoy demandante ocupa como arrendatario, se encuentran ubicados en la planta baja del edificio Mirambrón, formando parte del edificio, desprendiéndose igualmente, que el actor no es arrendatario de la totalidad del edificio, sino de una fracción del mismo, es decir, los locales comerciales números 3 y 4; considera quien aquí decide, que al no estar regido tal inmueble por la Ley de Propiedad Horizontal, el mismo es un bien proindiviso que no puede venderse individualmente; por lo que, mal puede la parte demandante alegar que dichos locales comerciales no conforman un todo indivisible del edificio Mirambrón, al no estar registrados los locales comerciales, cuando de acuerdo con el contrato de arrendamiento, éstos estas ubicados en la planta baja del edificio, y forman parte de dicho inmueble que fue vendido de manera global. Así se decide.
Determinado lo anterior, y de acuerdo con la norma citada no procede el retrato legal arrendaticio en los supuestos en que el inmueble enajenado constituya parte de un todo y la venta se esté produciendo en relación a ese todo. En ese sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha nueve (9) de diciembre de dos mil once (2011), estableció lo siguiente:
“…La norma delatada como falsamente aplicada, prevé:
“…Artículo 49: El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado…”.
Por su parte, el artículo 4 del Código Civil establece:
“A la ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador.
Cuando no hubiere disposición precisa de la ley, se tendrán en consideración las disposiciones que regulan casos semejantes o materias análogas; y, si hubiere todavía dudas, se aplicaran los principios generales del derecho…”.
La disposición transcrita del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resulta de una claridad meridiana tal que su interpretación no deja lugar a dudas sobre lo que ella establece; su redacción es tajante, no procede el retracto legal arrendaticio en los supuestos en que el inmueble enajenado constituya parte de un todo y la venta se esté produciendo en relación a ese todo.
En el caso de autos quedó establecido que el inmueble denominado “Edificio Las Goajiras”, está constituido por locales comerciales y que los mismos integran un todo proindiviso, vale decir, tal inmueble al no estar regido por la ley de Propiedad Horizontal, permite su enajenación en forma global; ante estas circunstancias, siendo que los inmuebles arrendados por los demandantes son parte de una globalidad, no nace para ellos derecho alguno de retracto legal, así como tampoco nace para el propietario la obligación de ofrecerles en venta el inmueble constituido por la totalidad de los locales comerciales.
Así lo ha interpretado la Sala Constitucional de esta Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 1.310 del 16/10/09 en la solicitud de revisión interpuesta por el ciudadano Ahmad Ali, contra la sentencia emitida por el Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Región de Los Andes, que declaró con lugar la demanda por retracto legal arrendaticio, donde se expresó: “…De la confrontación de la normativa previa con la decisión que se sometió a revisión, la Sala encuentra que existe una errónea aplicación del precepto legal, por cuanto pese a que existe una precisión expresa del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que consiste en que el retracto arrendaticio no opera en los casos en que la venta corresponda a la totalidad del inmueble del cual una de sus partes o divisiones está arrendada…”
La interpretación del artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios conlleva a entender que si se produce la venta global de la propiedad o del inmueble del cual forme parte el local arrendado, no procede el retracto legal arrendaticio; ya que este derecho de preferencia, nace únicamente, cuando son vendidos en forma individual los locales, casas o apartamentos propiedad del enajenante, y que los mismos se encuentren arrendados. En el caso que nos ocupa, y según lo estableció el juez de la causa en el auto mediante el cual declaró inadmisible la demanda. “…En este orden de idea se observa del documento otorgado por ante la oficina de Registro Público del segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara en fecha 29/12/2010 anotado bajo el N° 2010.13340, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 363.11.2.2.3397 y correspondiente al libro del folio real del año 2010 que la propietaria vendió el terreno propio y el edificio sobre el enclavado denominado edificio LAS GOAJIRAS…”
En razón de que el inmueble en controversia fue vendido como un todo, en forma global, resulta evidente que los arrendatarios no ostentan el derecho que reclaman, lo que, por vía de consecuencia, conlleva a la improcedencia de la presente denuncia de infracción del artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.
En atención a la parte de la denuncia que acusa la violación del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, observa la Sala que los recurrentes no explican satisfactoriamente de que manera infringió el ad quem la referida norma, ya que, no es a él a quien corresponde la admisión de la demanda; no obstante esta Máxima Jurisdicción Civil extremando sus deberes, señala a los formalizantes que, al no poseer la cualidad para ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio, por prohibición expresa de la Ley, no tendrían los accionantes base legal para demandar su cumplimiento y que les fuera admitida su pretensión. Así se decide.

En el presente caso, la norma jurídica que rige la materia no otorga cualidad activa para el ejercicio del retracto legal arrendaticio al arrendatario que no lo es de la totalidad del inmueble, cuando la enajenación o transferencia de la propiedad del inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado se haya realizado en forma global, lo cual quedó claramente evidenciado en el presente caso, en contravención a lo dispuesto en el artículo 49 citado, configurándose el supuesto de inadmisibilidad conforme a disposición expresa de ley. Así se establece.
En consecuencia, de acuerdo con el principio de legalidad de las formas procesales que garantizan el debido proceso y el derecho a la defensa de las partes, y conforme a lo previsto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil que solamente faculta a los jueces a negar la admisión de la demanda cuando ésta sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa a la ley, declara inadmisible la presente acción. Así se decide.
DISPOSITIVO
Por las razones antes expuestas, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y, por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado GIUSEPPE BRANDI CESARINO, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora ciudadano JOEL DE SOUSA MENDEZ contra la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; en fecha cinco (5) de marzo de dos mil quince (2015). QUEDA MODIFICADO el fallo apelado con la motivación expuesta en el presente fallo.
SEGUNDO: INADMISIBLE la demanda que por PREFERENCIA OFERTIVA intentada por el ciudadano JOEL DE SOUSA MENDEZ contra los ciudadanos IRMA MARÍA NAVAREZ DE RODRÍGUEZ y MARÍA VICTORIA MARTÍNEZ DE RODRÍGUEZ, ELÍAS ANTONIO ASAPCHI DRAYER y LUS BEATRIZ VILLALOBOS DE ASAPCHI, de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.
Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias de este Tribunal.
Remítase el presente expediente en su oportunidad legal al Tribunal de origen.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los quince (15) días del mes de julio de dos mil quince (2015). Años 205º de la Independencia y 154º de la Federación.-
EL JUEZ,

Dr. OMAR ANTONIO RODRÍGUEZ AGUÈRO.

LA SECRETARIA,

MARÍA CORINA CASTILLO PÉREZ.
En esta misma fecha, siendo las once y media de la mañana (11:30 a.m.) se publicó y se registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA,

MARÍA CORINA CASTILLO PÉREZ