TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

-I-
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
Parte actora: Sociedad mercantil VALIO REALTY, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha quince (15) de octubre de dos mil tres (2003), bajo el Nro. 41, Tomo 822-A-Qto; y cuya última modificación fue realizada en fecha treinta (30) de octubre de dos mil ocho (2008), bajo el Nº 3, Tomo 1919-A-Qto.
Apoderados judiciales de la parte actora: Ciudadanos ODALYS ANAHIR LOPEZ GIMENEZ, OSWALDO JOSÉ CONFORTTI DI GIACOMO y CARLOS MARTINI MEZA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los Nros. 69.569, 20.424 y 49.428, respectivamente.
Parte demandada: Ciudadano EURO IBAN FOUCAULT SANOJA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V.- 3.418.079.
Representantes judiciales de la parte demandada: Ciudadanas MARINA I. ROMERO P., y MARIELYS CARRASCO, Defensoras Públicas Primera (1º) Provisoria y Auxiliar con Competencia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda del Área Metropolitana de Caracas; abogadas en ejercicio, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los Nros. 123.507 y 117.258, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO.
EXPEDIENTE Nº 14.485.-
- II -
Por auto de fecha diecisiete (17) de julio de dos mil quince (2015), este Tribunal Superior recibió las actuaciones provenientes del Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, relacionada con la apelación ejercida el día quince (15) de junio de dos mil quince (2015), por las abogadas MARINA ROMERO y MARIELYS CARRASCO, en su condición de Defensora Pública Primera (1º) Provisoria y Auxiliar con Competencia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda, respectivamente, de la parte demandada ciudadano EURO IBAN FOUCAULT SANOJA, contra la sentencia pronunciada el ocho (8) de junio de dos mil quince (2015), por el referido Juzgado, en el juicio que por DESALOJO, sigue la sociedad mercantil VALIO REALTY, C.A., contra el ciudadano EURO IBAN FOUCAULT SANOJA, todos anteriormente identificados.
En dicho auto, este Tribunal fijó el tercer (3er) día de despacho siguiente, a las nueve de la mañana (9:00 a.m.), para la celebración de la audiencia oral, y decidir el asunto sometido a su conocimiento, de conformidad con lo establecido en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda.
El día y la hora fijados, tuvo lugar la audiencia oral, a la cual compareció la abogada ANTHGLORIS JOSEFINA DÍAZ MEZA, apoderada judicial de la parte actora; el Tribunal dejó constancia que la parte apelante no compareció, ni por si, ni por medio de apoderado judicial alguno; igualmente se dejó constancia que hizo acto de presencia la abogada ROXANA FERNANDEZ en su condición de defensora pública Auxiliar, quienes efectuaron sus respectivas exposiciones, que serán analizadas más adelante.
Cumplidas las formalidades de la Ley, este Tribunal pasa a decidir bajo las siguientes consideraciones.
-III-
ALEGATOS DE LAS PARTES
EN LA OPORTUNIDAD DE LA CELEBRACIÓN DE LA AUDIENCIA
ORAL
Como fue indicado, en la fecha y hora fijadas para la celebración de la audiencia oral de conformidad con el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, las partes, afirmaron lo siguiente:
La apoderada judicial de la parte demandante, fundamentó su apelación así:
“… señalo a este Tribunal que insistimos en la demanda que efectivamente te queremos hacer valer, que efectivamente hay causales para el desalojo en virtud de que el demandado dejo de cumplir unos de los deberes, que es el pago de los cánones de arrendamiento, por ello, solicito al Tribunal ratifique la sentencia dictada y ordene el desalojo del bien. Es todo.

Por su parte la defensora pública auxiliar señaló lo siguiente:
“…esta apelación se solicito ya que esta demanda fue interpuesta en fecha 21 de febrero de 2011, y admitida en fecha 23 de febrero de 2011, encontrándose en vigencia la antigua ley de arrendamiento inmobiliario, pero en fecha 05/05/2011, entra en vigencia, el decreto 8190 contra los desalojos arbitrarios, y se paralizan todas las demandas en materia de vivienda hasta agotar la vía administrativa, en este caso, no se agoto esa vía, por lo que solicitamos al tribunal, dejar sin lugar la sentencia definitiva hasta agotar la vía administrativa tal como lo establece el referido decreto, si bien hay una sentencia de la sala de casación civil, que para agotar la anarquía existente en Tribunal, esa decisión la tenía que tomar la superintendencia nacional de viviendas, eso es todo…”

-IV-
En fecha veintitrés (23) de febrero de dos mil once (2011), el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la demanda que por DESALOJO, interpusiera la sociedad mercantil VALIO REALTY, C.A., contra el ciudadano EURO IBAN FOUCAULT SANOJA.
Expone la parte actora representada por los abogados OSWALDO JOSÉ CONFORTTI DI GIANCOMO Y ODALYS ANAHIR LOPÉZ GIMENEZ, en su libelo de demanda, los siguientes hechos y peticiones:
Que en fecha primero (1º) de junio de dos mil seis (2006), su representada había celebrado un contrato de arrendamiento, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el Nro. 18, Tomo 31 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con los números y letras PENT HOUSE RAYA TRES “B” (PH-3B), situado en la planta o piso Pent House (PH), del Edificio Residencias Nadar, ubicado en la Terraza “G”, calle Panamá, Urbanización Terrazas del Club Hípico, Municipio Autónomo Baruta del Estado Miranda, con el ciudadano EURO IBAN FOUCAULT SANOJA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-3.481.079.
Que dicho contrato tenía una duración de seis (6) meses fijos, contados a partir del primero (1º) de junio de dos mil seis (2006). No obstante lo anterior, el arrendatario había continuado ocupando el inmueble, sin haberse producido renovación alguna del contrato luego de vencido el lapso acordado en el mismo, por lo que, el contrato se había convertido a tiempo indeterminado.
Argumentaron que se había establecido en la cláusula segunda del contrato como canon de arrendamiento de la suma de UN MILLÓN SETECIENTOS NOVENTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 1.799.000,00), moneda vigente para esa; hoy, MIL SETECIENTOS NOVENTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 1.799,00), el cual debía ser cancelado durante los primeros cinco (5) días de cada mes.
Que el arrendatario había dejado de pagar los meses de diciembre de dos mil seis (2006), enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de dos mil siete (2007); enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de dos mil ocho (2008); enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de dos mil nueve (2009); enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de dos mil diez (2010); y enero de dos mil once (2011), tal y como se evidenciaba de las copias certificadas de expediente Nro. 2006-1684, expedida por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial.
Señalaron que en reiteradas oportunidades, había tratado de solventar la situación de incumplimiento del pago por parte del arrendatario, pero habían resultado infructuosas todas las gestiones realizadas para tal fin.
Que el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su literal “a” permitía al arrendador solicitar el desalojo del inmueble cuando el arrendatario hubiera dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas, siendo por consiguiente viable demandar el desalojo del inmueble arrendado en base a lo dispuesto en el citado artículo.
Indicó que es por todo lo expuesto, que habían acudido en nombre de su representada para demandar a el ciudadano EURO IBAN FOUCAULT SANOJA, anteriormente identificado, en su carácter de arrendatario, por DESALOJO debido al incumplimiento de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, a fin de que conviniera o en su defecto fuese condenada por el Tribunal en lo siguiente:
“…PRIMERO: En DESALOJAR y entregar libre de bienes y personas a nuestra representada, el inmueble constituido por un apartamento distinguido con los números y letras PENT HOUSE RAYA TRES “B” (PH-3B), situado en la planta o piso Pent House (PH), del Edificio Residencias Nadar, ubicado en la Terraza “G”, calle Panamá, Urbanización Terrazas del Club Hípico, Municipio Autónomo Baruta del Estado Miranda, debido al incumplimiento de la cláusula Segunda del contrato de arrendamiento, al dejar de cancelar los cánones de arrendamientos correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
SEGUNDO: Que el citado contrato de arrendamiento suscrito, fecha 1 de junio de 2006, autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 18, Tomo 31,de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, quede sin efecto alguno en virtud de haber dejado de cancelar el canon de arrendamiento.
TERCERO: A cancelar a nuestra representada la cantidad de OCHENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 89.950,oo), por concepto de indemnización por daños y perjuicios derivados por el uso y el disfrute que ilegalmente ha hecho del inmueble la parte demandada, determinada dicha cantidad a razón de UN MILLON SETECIENTOS NOVENTA Y NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 1.799.000,oo) hoy MIL SETECIENTOS NOVENTA Y NUEVE BOLIVARES (Bs. 1.799,oo), mensuales, por cincuenta (50) meses, es decir, desde Diciembre de 2006 hasta enero de 2011, ambos inclusive.
CUARTO: Que se imponga a la parte demandada el pago de las costas y costos del presente juicio…”

Fundamentaron su demanda en el artículo 34 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendatarios de Vivienda, artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil; y estimaron en la cantidad de OCHENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 89.950,00).
Por otro lado, se observa que en fecha seis (6) de marzo de dos mil quince (2015), las abogadas MARINA ROMERO y MARIELYS CARRASCO, en su condición de Defensora Pública Primera en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria para la Defensa del Derecho a la Vivienda de la parte demandada, ciudadano EURO IBAN FOUCAULT SANOJA, comparecieron ante el a-quo y presentaron escrito de contestación a la demanda, en el cual señalaron lo siguiente:
Que el auto de admisión de la demanda que daba inicio a estas actuaciones, de fecha veinte (20) de abril de dos mil doce (2012), era posterior a la entrada en vigencia de la presente ley, por lo que, se había admitido la misma por que cumplía los requisitos establecidos en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, sin tomar en consideración que de conformidad con lo establecido en el artículo 96 de la referida Ley, debía sustanciarse el procedimiento previo a la demanda ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda de haberse encontrado el inquilino incurso en uno de los supuestos establecidos en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Indicaron que no era el caso por cuanto nunca se les había notificado de tal procedimiento y por consiguiente no se había habilitado la vía judicial para proceder a solicitar el desalojo de la vivienda y no burlar el sistema legal vigente con base en una ley derogada para la fecha de la admisión de la demanda, tratando a todas luces de evadir la normativa de orden público legalmente establecida.
Invocaron el artículo 82 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, para señalar que el mismo resultaba de gran trascendencia, por su contenido social, por ser la vivienda un derecho humano consagrado.
Negaron, rechazaron y contradijeron tanto los hechos como el derecho alegado por la parte actora en su libelo de demanda, ya que el juicio se había iniciado en virtud de la demanda interpuesta por la sociedad mercantil VALIO REALTY, C.A., plenamente identificada, por DESALOJO contra su asistido, referente a un inmueble ubicado en Penth House signado 3-B, del edificio Residencias Nadar, ubicado en la Terraza “G”, calle Panamá, Urbanización Terrazas del Club Hípico, Municipio Autónomo Baruta del Estado Miranda; donde se había alegado la falta de pago del canon de arrendamiento correspondiente a mensualidades consecutivas; y en virtud de ello, había requerido el desalojo del referido inmueble, así como el pago correspondiente a los canon vencidos y no pagados correspondientes a cincuenta (50) meses de los canon desde diciembre de dos mil seis (2006) a enero de dos mil once (2011), indicando que los cánones correspondientes debían ser en razón de un canon mensual de MIL SETECIENTOS NOVENTA Y NUEVE BOLÍVARES (Bs. 1.799,00).
Argumentaron que en lo relativo a la solicitud de desalojo fundamentada en la falta de pago, era importante señalar que la misma no había sido imputable al inquilino, por cuanto el había ofrecido al propietario de manera directa realizarle el pago, el cual, se encontraba guardado en su totalidad en una cuenta bancaria a nombre de su asistido, para cumplir con tal obligación de manera inmediata cuando así lo considere el Tribunal; por lo que, consideraban que no se había configurado en el presente caso, tal insolvencia por cuanto no era imputable al arrendatario ya que existía una causa justificada para no materializar el cumplimiento de su obligación.
Igualmente indicaron que virtud que habían solicitado el pago de cincuenta mensualidades vencidas a razón de un canon mensual por la cantidad de MIL SETECIENTOS NOVENTA Y NUEVE BOLÍVARES (Bs. 1.799,00), era por lo que, consignaban copia simple de la denuncia número DEN-003695-2006-0101, realizada en fecha veinte (20) de junio de dos mi seis (2006), ante el Instituto para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario (INDECU), porque se había efectuado un aumento del canon de arrendamiento, sin tomar en consideración el Decreto Presidencial vigente para la fecha que estipulaba que los alquileres se encontraban congelados, procediendo el referido Organismo a pronunciarse respecto a lo solicitado indicando que el aumento de canon no era procedente e imponiendo una multa de seiscientas unidades tributarias (600 U.T.) a la hoy demandante sociedad mercantil VALIO REALTY, C.A.; que los cánones de arrendamiento debían ser pagados por el valor previamente establecidos en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes por la cantidad de MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.300,00); y, no de MIL SETECIENTOS NOVENTA Y NUEVE BOLÍVARES (Bs. 1.799,00).
Que por todos los razonamientos antes expuestos, es por lo que, ocurrieron a solicitar lo siguiente:
“…PRIMERO: Se DESESTIME, o se DECLARE SIN LUGAR la presente demanda por ser contraria a derecho y las buenas costumbres con fundamentos en los artículos 25 y 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, los artículos 6 y Disposición Transitoria Primera de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en los artículos 1.160 y 1.166 del Código Civil Venezolano, en los artículos 12, 243 ordinal 5, y 361 del Código de Procedimiento Civil.
SEGUNDO: Se oficie a la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (SUNAVI) solicitando informe respecto si la SOCIEDAD MERCANTIL VALIO REALTY C.A, plenamente identificada en autos; cumplo con la normativa legal vigente por lo que procedió a inscribirse como arrendador del ciudadano EURO IBAN FOUCAULT. Igualmente se le requiera si consta el cumplimiento del procedimiento previo a la demanda de solicitud de desalojo interpuesto por la demandada en contra del demandado ciudadano EURO IBAN FOUCAULT y le habilitaron la vía judicial…”

-V-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
PUNTO PREVIO
Planteada como quedó la controversia, en los términos antes señalados, este sentenciador, pasa a examinar el punto previo que se indica a continuación:
-a-
DE LA FALTA DE HABILITACIÓN
DE LA VÍA JUDICIAL
Tal como fue señalado anteriormente, las abogadas MARINA ROMERO y MARIELYS CARRASCO, en su condición de Defensora Pública Primera en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria para la Defensa del Derecho a la Vivienda de la parte demandada, ciudadano EURO IBAN FOUCAULT SANOJA, en su escrito de contestación a la demanda señalaron lo siguiente: “…PRIMERO: consideramos importante señalar que el auto de admisión de la presente demanda de fecha 20 de abril de 2012, es posterior a la entrada en vigencia de la presente ley, por lo que se admitió por cuanto la misma cumplía los requisitos establecidos en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, sin tomar en consideración que de conformidad con lo establecido en el artículo 96 de la referida Ley; debe sustanciarse el procedimiento previo a la demanda ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas de encontrarse el inquilino incurso en uno de los supuestos establecidos en el 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamiento de Vivienda, que no es el caso por cuanto nunca se nos ha notificado de tal procedimiento y por consiguiente no se habilitado la vía judicial para proceder a solicitar el desalojo de la vivienda y no burlar el sistema legal vigente alegando un ley derogada para la fecha de la admisión de la demanda, tratando a todas luces de evadir la normativa de orden público legalmente establecida… omissis…Por ser la vivienda un derecho humano consagrado en nuestra Carta Magna, en la Ley especial sobre la materia Inquilinaria y Tratados Internacionales y protegiendo el valor social de la vivienda como un derecho humano, es que ha establecido un serie de requisitos para la interposición de la solicitud de desalojo, que en la presente demanda no se ha cumplido…”.
Sobre este punto el Juzgado de la causa, al momento de dictar el fallo recurrido, señaló lo siguiente:
“…La presente demanda fue interpuesta en fecha 21 de febrero de 2011, anterior a que entrara en vigencia la Nueva Ley para la Regularización y Control de los arrendamientos de Vivienda, por lo que la parte actora fundamento su demanda en una de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sin embargo la nueva ley en comento establece en su artículo 91, que solo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: 1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo de los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento.-
Ahora bien los hechos que origina la presente demanda, se determinó que el tema controvertido es 1.-) si procedía en el presente caso la sustanciación del procedimiento previo a la demanda ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda; 2.-) La solvencia del pago de los cánones de arrendamientos imputados como insolutos y si la misma ha sido imputable al inquilino; 3.-) si hubo un procedimiento por el presunto aumento del canon de arrendamiento; en consecuencia a los fines de resolver los dichos puntos este Tribunal lo hace de la siguiente manera:
1.-) En atención si el presente caso procedía o no a la sustanciación del procedimiento previo, este Tribunal señala que si bien es cierto como dice la defensa de la parte demandada, que la demanda fue admitida en fecha 20 de abril de 2012, no es menos cierto que el presente juicio fue iniciado en fecha 21 de febrero de 2011, y admitido previamente en fecha 23 de febrero de 2011, donde aún se encontraba vigente para el caso en concreto la ley de arrendamiento inmobiliario, posteriormente entra en vigencia la ley contra el desalojo arbitrario de vivienda, donde fue público y notorio la suspensión de todos los juicios donde se pudiera materializar un desalojo, pocos meses después la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, dictó sentencia Nº RC-502, de fecha primero (1º) de noviembre de dos mil once (2011), con ponencia conjunta, a través de la cual delimitó el ámbito de aplicación de la ley contra el desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda en los siguientes términos:
“… Obsérvese que en esta norma, se reitera que el procedimiento tiene lugar frente al afectado por el desalojo, y el propósito es conseguir un lugar de vivienda para el afectado antes de preceder a la ejecución forzosa.
De esta forma, se observa que el norte y propósito del cuerpo legal es el de impedir la materialización de un desalojo o desocupación injusta o arbitraria, bien sea a través de una medida cautelar de secuestro o en fase de 5ejecución de sentencia definitiva. La interpretación del conjunto normativo no se opone al examen de la primera fase del proceso, es decir, a la etapa cognoscitiva por parte de los jueces de la República Bolivariana de Venezuela, sino a la ejecutiva que provoque el desalojo injusto de la vivienda o a una medida cautelar de secuestro que genere iguales resultados.
Por ello, entiende la Sala que no es la intención del Decreto Ley una paralización arbitraria de todos los procesos judiciales iniciados con anterioridad al Decreto, lo cual generaría una situación de anarquía judicial tan peligrosa como el mal que se pretende evitar a través de desalojos arbitrarios, sino más bien la correcta prosecución de los juicios hasta llegar a la fase de ejecución de sentencia, donde deberán suspenderse hasta tanto se apliquen y verifiquen los mecanismos procedimentales que establece el Decreto Ley. Se reitera que la intención clara del Decreto, de acuerdo a las normas citadas, es la suspensión de la ejecución material del desalojo o desocupación, y no impedir a los órganos de administración de justicia la aplicación de la Ley.
Por lo tanto, considera esta Sala de Casación Civil, que el presente recurso de casación debe continuar en su trámite y así conocerlo, pues la suspensión del presente proceso sólo puede producirse en la oportunidad de una eventual ejecución de sentencia definitiva que provoque el desalojo del ocupante de la vivienda principal, hasta tanto no se genere y agote el procedimiento previo que indica el Decreto en referencia. Así se decide.
Adicionalmente fue publicada en gaceta oficial en fecha 12/11/2011, y entra en vigencia la ley para la regularización y control de los arrendamientos de vivienda, donde señala en la Disposiciones transitorias, (primera) que los procedimientos administrativos o judiciales que estén en curso, continuaran hasta su culminación definitiva por las disposiciones establecidas en la presente ley; por lo tanto en fecha 20 de abril de 2012, el Tribunal adecuó el procedimiento de la nueva ley al presente juicio; considerando quien aquí decide que no procede para el momento de la nueva admisión en este caso especifico la sustanciación del procedimiento previo.- Y así se decide.-

Ante ello, el Tribunal observa:
El presente caso, se trata de una demanda de DESALOJO de un inmueble destinado a vivienda, interpuesta por la sociedad mercantil VALIO REALTY C.A., contra el ciudadano EURO IBAN FOUCAULT SANOJA, quien es el arrendatario de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con los números y letras PENT HOUSE RAYA TRES “B”, situado en la planta o piso PENT HOUSE (PH), del edificio residenciar Nadar, ubicado en la Terraza “G”, calle Panamá, urbanización Terrazas del Club Hípico, Municipio Autónomo Baruta del Estado Miranda, la cual, fue interpuesta en fecha veintiuno (21) de febrero de dos mil once (2011).
En fecha veintitrés (23) de febrero de dos mil once (2011), el Juzgado Sexto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, admitió la demanda y ordenó la citación de la parte demandada, para que el segundo (2º), día despacho siguiente a la constancia en autos de su citación diera contestación a la demanda interpuesta en su contra.
En auto de fecha veintitrés (23) de mayo de dos mil once (2011), el a-quo, suspendió la causa hasta que constara en autos la tramitación por ante el Ministerio con competencia en Materia de Hábitat y Vivienda el procedimiento correspondiente.
El día veinte (20) de abril de dos mil doce (2012), el Juzgado de la causa, ordenó la reposición de la causa al estado de su admisión con el objeto de sustanciar por los trámites contenidos en la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda la causa.
Mediante auto de fecha veinte (20) de abril de dos mil doce (2012), se admitió la demanda, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada a los efectos de que compareciera por ante el a-quo el quinto (5º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación a fin que tuviera lugar la audiencia de mediación.
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada en fecha veintisiete (27) de enero de dos mil once (2011), en el expediente Nº 2011-000146, con ponencia Conjunta, en relación al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, señaló lo siguiente:
“…Obsérvese que en esta norma, se reitera que el procedimiento tiene lugar frente al afectado por el desalojo, y el propósito es conseguir un lugar de vivienda para el afectado antes de proceder a la ejecución forzosa.
De esta forma, se observa que el norte y propósito del cuerpo legal es el de impedir la materialización de un desalojo o desocupación injusta o arbitraria, bien sea a través de una medida cautelar de secuestro o en fase de ejecución de sentencia definitiva. La interpretación del conjunto normativo no se opone al examen de la primera fase del proceso, es decir, a la etapa cognoscitiva por parte de los jueces de la República Bolivariana de Venezuela, sino a la ejecutiva que provoque el desalojo injusto de la vivienda o a una medida cautelar de secuestro que genere iguales resultados.
Por ello, entiende la Sala que no es la intención del Decreto Ley una paralización arbitraria de todos los procesos judiciales iniciados con anterioridad al Decreto, lo cual generaría una situación de anarquía judicial tan peligrosa como el mal que se pretende evitar a través de desalojos arbitrarios, sino más bien la correcta prosecución de los juicios hasta llegar a la fase de ejecución de sentencia, donde deberán suspenderse hasta tanto se apliquen y verifiquen los mecanismos procedimentales que establece el Decreto Ley. Se reitera que la intención clara del Decreto, de acuerdo a las normas citadas, es la suspensión de la ejecución material del desalojo o desocupación, y no impedir a los órganos de administración de justicia la aplicación de la Ley...”

Del criterio jurisprudencial anteriormente transcrito, se puede colegir que las causas que están en curso, deben continuar su trámite hasta la sentencia definitiva, ya que la suspensión sólo se produce en ejecución que provoque el desalojo.
Por otro lado, se observa con respecto a este punto que, la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, entró en vigencia el catorce (14) de noviembre de dos mil once (2011), que en su Disposición Transitoria Primera dispone que:
“Los procedimientos administrativos o judiciales que estén en curso, continuarán hasta su culminación definitiva por las disposiciones establecidas en la presente Ley.”

De modo pues, que de la lectura de la referida disposición transitoria, se desprende que la Ley Especial ordena continuar las causas ya iniciadas por el procedimiento establecido en la misma.
En el caso se autos, observa esta Alzada, que la demanda fue interpuesta como ya se dijo en fecha veintiuno (21) de febrero de dos mil once (2011), que fue admitida por primera vez; el día veintitrés (23) de febrero de dos mil once (2011); por segunda vez, luego de haber sido suspendida la causa; y acordada su reposición al estado de nueva admisión el veinte (20) de abril de dos mil doce (2012); lo cual, evidencia que la causa se encontraba en curso antes de la publicación del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley Contra Desalojo y Desocupación Arbitraria de Vivienda de fecha seis (6) de mayo de dos mil once (2011), y antes de la entrada en vigencia de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, del catorce (14) de noviembre de dos mil once (2011); por lo que, es forzoso para este sentenciador declarar improcedente el alegato de la parte demandada en ese sentido. Así se establece.
-VI-
DEL FONDO DE DEBATIDO
Resuelto como han sido el punto previo antes indicado, el Tribunal, observa:
Como fue señalado, en la parte narrativa de esta decisión, el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha ocho (8) de junio de dos mil quince (2015), dictó sentencia la cual fue objeto de apelación, donde estableció lo siguiente:
“… 2.-) En referencia a la solvencia de pago de los cánones de arrendamiento se establece:
El pago de cánones de arrendamiento es una de las dos obligaciones principales legales a cargo de el arrendatario, conforme se desprende del Artículo 1.592 del Código Civil, que señala: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos
En ese sentido, alegada por la parte actora la falta de pago de los cánones de arrendamiento, debe señalar este Juzgador que, el autor HERNANDO DEVIS ECHANDIA, en su obra Teoría General de la Prueba Judicial, Tomo 2, indica:
“Las presunciones legales son reglas jurídicas sustanciales para la aplicación del derecho objetivo a ciertos casos concretos, cuyos efectos sustanciales se producen fuera del proceso y son reconocidos en éste, donde además influyen en la carga de la prueba…(omissis)….pero una vez que el hecho presumido se discute en el proceso, tales presunciones producen el efecto procesal de limitar el presupuesto fáctico, que la norma sustancial contempla para que surtan sus efectos jurídicos; sacando del mismo el hecho presumido, por lo cual el favorecido por ello no necesita demostrarlo, bastándole con probar los otros hechos que sirven de base a tal presunción”. (Página 697)..”.
Con relación a los hechos que sirven de base a la presunción legal, el mismo autor señala:
“… quien alega una presunción legal iuris tantum o iuris et de iure, debe probar plenamente y por los medios conducentes, los hechos que sirven de base a la presunción, es decir, aquellos que son el presupuesto para su aplicación. En principio esa prueba es libre y por lo tanto, puede consistir en indicios o testimonios que den al Juez la plena convicción; salvo que una norma legal exija un medio determinado o excluya alguno.” (Página 703)…”
En ese orden de ideas, alegada por la parte actora la falta de pago de los cánones de arrendamiento, y como quiera que el hecho generador y sustento legal de esa obligación constituido por el contrato de arrendamiento, celebrado en fecha 25 de mayo de 2006, entre la empresa VALIO REALTY C.A (arrendador) y el ciudadano EURO IBAN FOUCAULT, (arrendataria), quedó demostrado en el debate judicial, que el alegato en referencia constituye una presunción legal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1395 el alegato en referencia I Código Civil, ordinal 2, que establece:
Artículo 1.395 La presunción legal es la que una disposición especial de la Ley atribuye a ciertos actos o a ciertos hechos.
Tales son:
2º. Los casos en que la Ley declara que la propiedad o la liberación resultan de algunas circunstancias determinadas.
La parte demandante queda dispensada de aportar pruebas, por constituir el alegato de la falta de pago referido una presunción legal, conforme a lo establecido en el artículo 1397 del Código Civil, el cual expresa:
Artículo 1.397 La presunción legal dispensa de toda prueba a quien la tiene en su favor.
En consecuencia constituye carga probatoria de la parte demandada destruir la presunción legal sobre la falta de pago de los cánones de arrendamiento imputados como insolutos, y para ello debe aportar en el debate probatorio el o los instrumentos que demuestren el pago que se le imputa como insoluto.
En tal sentando los hechos que origina la presente demanda, se trata de desalojo por falta de pago de un contrato que se convirtió a tiempo indeterminado, habiendo escuchado a ambas partes en la audiencia de juicio celebrada en fecha 03 de Junio de 2015; y en atención a que la parte demandada tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hechos, se observa que la parte demandada manifiesta que en ningún momento se ha negado a cancelar el canon de arrendamiento, igualmente señala que ha pagado en el Tribunal 25 de Municipio, y que no ha seguido efectuando los pagos en virtud de la rebeldía de la parte actora de no abrir una cuenta bancaria y por haber cerrado el Tribunal 25 de Municipio; sobre este particular, se evidencia que de las documentales que cursa a los autos no consta consignación alguna del Tribunal 25 de Municipio tríada por la parte demandada, solo las documentales consignadas por la parte actora conjuntamente con el libelo de demanda, (f. 16 al 18)., donde se evidencia la cancelación de los meses junio, julio y agosto de 2006, en fecha 14/11/2006 y los meses septiembre, octubre noviembre y diciembre 2006, cancelados en fecha 05/02/2007; en consecuencia no esta demostrado la cancelación de los canon de arrendamiento subsiguientes a las fechas señalada, teniéndose los mismos como insolutos; este Tribunal deja constancia que la parte actora en su libelo de demanda señala que uno de los meses insolutos, es el mes de diciembre de 2006, sin embargo la misma parte trae como prueba las consignaciones realizadas entre el Tribunal de consignaciones (25 de Municipio) y se evidencia que el mes en referencia (diciembre de 2006) fue consignado, por lo tanto a darle valor probatoria a dicha documental, se excluye dicho mes de los meses reclamados por el actor.- Y así se establece.-
3.-) En relación a si hubo un procedimiento por el presunto aumento del canon de arrendamiento, se observa que consta en autos Recepción de denuncias ante el Indecu, donde este Tribunal le dio pleno valor probatorio, por no haber prueba en contrario; de dicha documental se evidencia que efectivamente hubo una decisión de fecha 14 de abril de 2008, que sanciona con multa a la empresa Valio Realty, por la trasgresión del artículo 92 de la ley de Protección al consumidor y al Usuario; en la denuncia realizada por el ciudadano EURO IBAN FOUCAULT SANOJA, donde manifiesta haber realizado un contrato de alquiler sobre el inmueble objeto de la controversia con la empresa VALIO REALTY C.A., que efectuó un primer contrato a nombre de su esposa, que al vencerse procedió a realizar un nuevo contrato bajo las mismas condiciones pero a nombre del denunciante, en dicho contrato realizo un aumento sumamente elevado, violando así el decreto presidencial en el que se estipula que los alquileres se encuentran congelados; por consiguiente al haber tal procedimiento, los canos de arrendamiento del inmueble objeto de la presente controversia, se determina en la cantidad de Mil Trescientos bolívares con cero céntimos (Bs. 1.300,oo), canon que estaba estipulado en el contrato de arrendamiento anterior y no en la cantidad de mil setecientos noventa y nueve bolívares (Bs. 1.799,oo), del contrato de fecha 25 de mayo de 2006.- Por lo tanto la cantidad que debe pagar la parte demandada por concepto de indemnización de daños y perjuicios la cantidad de Sesenta y Tres mil Setecientos, (Bs. 63.700,00) derivados por el uso y el disfrute que ha hecho del inmueble, cantidad que se determinó por cuarenta y nueve (49) meses, en virtud de que la mensualidad de diciembre de 2006, fue consignada ante el Tribunal de consignaciones, a razón de Mil Trescientos Bolívares con cero céntimos (Bs. 1.300,oo), cada uno Y así se decide.-
En consecuencia, visto que no consta en autos la solvencia de los pagos de canon de arrendamiento, la parte demandada esta incursa en el artículo 91 numeral 1º de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por consiguiente procede el desalojo del inmueble objeto de la presente controversia; igualmente se señala que al estar demostrado la denuncia interpuesta en el Indecu hoy Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS), es forzoso para este Tribunal declara Parcialmente con lugar la demanda de desalojo, propuesta por la parte actora VALIO REALTY C.A., contra el ciudadano EURO IBAN FOUCAULT SANOJA.- Y ASI SE DECIDE.-
V
DECISIÓN
Por las razones y fundamentos expuestos, este Tribunal Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas actuando en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Se ordena a la parte demandada entregar libre de bienes y personas el inmueble constituido por un apartamento distinguido con los números y letra PENT HOUSE RAYA TRES “B” (ph-3b), situado en la planta o piso Pent House (PH) , del Edificio Residencias Nadar, ubicado en la Terraza “G”, calle Panamá, Urbanización Terrazas del Club Hípico, Municipio Autónomo Baruta del Estado Miranda, previo cumplimiento a lo establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, contra el desalojo y la desocupación Arbitraria de Vivienda.-
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a cancelar por concepto de indemnización por daños y perjuicios la cantidad de Sesenta y Tres mil Setecientos, (Bs. 63.700,00) derivados por el uso y el disfrute que ha hecho del inmueble, cantidad que se determinó por cuarenta y nueve (49) meses, a razón de Mil Trescientos Bolívares con cero céntimos (Bs. 1.300,oo)-
TERCERO: Vista la naturaleza del fallo no hay condenatoria en costas, en virtud de que la parte actora no resulto totalmente vencida…”

Sobre la base de ello, tenemos:
El arrendamiento es un contrato por el cual, una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo; y, mediante un precio determinado, que esta última se obliga a pagar a aquélla, de acuerdo con el artículo 1579 del Código Civil.
Es así, como el pago del canon de arrendamiento se convierte en una de las obligaciones principales del arrendatario, al punto de que si no se cumple con esta obligación, la ley autoriza el desalojo del inmueble.
Este desalojo, como se dijo antes, es procedente en el caso de que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a cuatro (4) mensualidades sin causa justificada, según lo preceptuado en el numeral “1” del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el cual señala lo siguiente:
“Artículo 91. Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquier de las siguientes causales:
1.-En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin…”.

De la norma antes transcrita, se desprende que como presupuestos generales indispensables para que proceda la acción de desalojo en ella contemplada, por cualquier de las causales indicadas, se requiere la existencia de un contrato de arrendamiento y por supuesto, que el arrendatario, como ya se dijo, hubiera dejado de pagar cuatro (4) cánones de arrendamientos sin causa justificada.
El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil Venezolano dispone que: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”, por lo tanto, según la teoría de la carga de la prueba, corresponderá al actor probar los hechos constitutivos de su pretensión; y, a la parte demandada, probar los hechos modificativos, impeditivos o de extinción de la obligación demandada.
La noción de carga de la prueba, se encuentra vinculada a los principios mencionados, la cual tiene justificación filosófica en la necesidad práctica ante la cual se encuentra una parte para poder obtener el efecto jurídico deseado y evitar el daño de perderlo, de probar el nacimiento del derecho reclamado, si quiere que le sea reconocido por el Juez, o su extinción, si se defiende alegándola; más no tiene la obligación de llevar esa prueba al proceso, ya que, esta necesidad no posee efectos coercitivos significativos de las obligaciones sino que constituyen cargas procesales.-
Por lo que pasa el Tribunal a examinar si las partes probaron en el proceso sus respectivas afirmaciones; y a ese respecto, observa:
En el presente caso se aprecia que la demandante, a los efectos de fundamentar sus alegatos, acompañó a su libelo, los siguientes documentos:
1.- Copia certificada de contrato de arrendamiento suscrito entre la empresa VALIO REALTY C.A., en su condición de arrendadora y el ciudadano EURO IBAN FOUCAULT, en su condición de arrendatario; debidamente autenticado ante la Notaria Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha primero (1º) de junio de dos mil seis (2006); a los efectos de demostrar la existencia de la relación contractual.
El referido documento es un documento público, conforme a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que fue otorgado por los funcionarios capaces de otorgarles fe pública y con las solemnidades establecidas para este tipo de instrumentos, y por cuanto el mismo no fue tachado de falso, este Tribunal le atribuye valor probatorio, a tenor de los previsto en los artículo 1359 y 1360 del Código Civil. Así se establece.
Dicho medio probatorio es demostrativo de que entre la sociedad mercantil VALIO REALTY C.A., y, el ciudadano EURO IBAN FOUCAULT SAJONA, fue suscrito un contrato de arrendamiento por un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número y letra PENT HOUSE RAYA TRES “B” (PH-3B), situado en la planta o piso Pent House (PH) de la torre “B” del edificio RESIDENCIAS NADAR, edificio en la terraza “G”, calle Panamá, urbanización Terrazas de Club Hípico, del Municipio Autónomo Baruta de Estado Miranda.
Es demostrativo de que, las partes, tal como se desprende de la cláusula segunda, establecieron como canon de arrendamiento por el inmueble identificado en autos una suma de UN MIL SETENCIENTOS NOVENTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 1.799,oo), a ser canceladas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes; y que, en la cláusula tercera establecieron un lapso de duración del contrato de seis (6) meses fijos, el cual regiría a partir del primero (1º) de junio de dos mil seis (2006) hasta el primero (1º) de diciembre del año dos mil seis (2006); que a partir del primero (1º) de diciembre del año dos mil seis (2006), se contaría seis (6) meses más que terminaban el primero (1º) de junio de dos mil siete (2007), como disfrute de la prorroga legal consagrada en el artículo 38, literal a) de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. Así se decide.
2.- Copia certificada de expediente Nº 2006-1684, llevado por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a solicitud de la ciudadana CELINA PAYARES DE FOUCAULT y a favor de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA VALIO REALTY C.A., a los efectos de demostrar que la parte demandada había dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de diciembre 2006; enero a diciembre de 2007; enero a diciembre de 2008; enero a diciembre de 2009; enero a diciembre de 2010; y enero 2011.
Este Tribunal siendo que tales actuaciones son asimilables a los documentos públicos, les otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil; y por cuanto no fueron objeto de tacha por la contra parte, se les considera demostrativos de que de que en fecha catorce (14) de noviembre de dos mil seis (2006), la ciudadana CELINA JOSEFINA PAYARES DE FOUCAULT, procedió a consignar ante el citado Juzgado, la suma de TRES MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.900.000,00), moneda vigente para esa fecha; hoy, TRES MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.900,00); correspondientes a los meses de junio, julio y agosto del año dos mil seis (2006); que el día cinco (5) de febrero de dos mil siete (2007), consignó la suma de CINCO MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 5.200.000,00); hoy CINCO MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.200,00); correspondiente a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año dos mil seis (2006). Así se decide.
En la oportunidad del lapso de pruebas, la parte actora promovió la confesión de la parte demandada, cuando señaló que no había pagado los cánones de arrendamiento; y que no estaba insolvente porque el dinero estaba en su Cuenta Personal con lo que los cánones demandados como insolutos no fueron pagados o consignados en su oportunidad por el demandado de ninguna manera.
A este respecto, se observa:
El artículo 1.401 del Código Civil, dispone:
“La confesión hecha por la parte, o por su apoderado dentro de los límites del mandato, ante un Juez, aunque éste sea incompetente, hace contra ella plena prueba.”

Según el jurista Sanojo al referirse a la confesión prevista en el artículo 1.400 del Código Civil, afirma: «la confesión es la declaración con que una de las partes reconoce por cierto el hecho alegado por el otro, en apoyo de su demanda o su excepción. Nótese que no se trata de la confesión que consta en un documento destinado a contenerla. Este documento constituye otra especie de prueba, la literal…La confesión de que aquí se trata es la que hace el deudor en una conversación o en presencia de los jueces o que se encuentra escrita en un acto que no se ha formado expresamente para contenerla como una carta» (V. III, Pág. 221)
Ahora bien, observa quien aquí sentencia, que en este asunto específico, la parte demandada, en su escrito de contestación a la demanda de fecha seis (6) de marzo de dos mil quince (2015), que cursa a los folios ciento veintitrés (123) al ciento veintiséis (126), ambos inclusive; concretamente, en el folio ciento veinticinco (125), señaló lo siguiente: “… Es el caso ciudadana Juez, que en lo relativo a la solicitud de desalojo fundamentada en la falta de pago, es importante señalar que la misma no ha sido imputable al inquilino, por cuanto el ha ofrecido al propietario de manera directa realizarle el pago, el cual se encuentra guardado en su totalidad en una cuenta bancaria a nombre de mi asistido, para cumplir con tal obligación de manera inmediata cuando así lo considere este Digno Tribunal, por lo que consideramos que no se configura en el presente caso, tal insolvencia por cuanto no es imputable al arrendatario ya que existía una causa justificada para no materializar el cumplimiento de su obligación…”
En opinión de este sentenciador la confesión de la parte demandada del texto parcialmente transcrito, es una afirmación de hecho, donde se evidencia que ciertamente el demandado no dio cumplimiento a su obligación de cancelar los cánones de arrendamiento, en el tiempo oportuno. Así se establece.-
Por otro lado, se observa que la parte demandada en la oportunidad del lapso probatorio promovió lo siguiente:
a.- Reprodujo el mérito y valor probatorio de cada una de las actas y autos que conforman la causa. En cuanto este medio de prueba, debe resaltar este Tribunal, que el mismo no constituye un medio de prueba, por cuanto es obligación del Juez analizar y valor todos los medios de pruebas promovidos en el proceso por la partes, conforme a lo establece el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
b.- Prueba de informes de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a los efectos de que se oficiara, a los siguientes organismos.
1) A la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA; a los efectos de que informara si constaba procedimiento previo a la demanda, iniciado en contra del ciudadano EURO IBAN FOUCAULT.
2) A la SUPERINTENDENCIA DE PRECIOS JUSTOS, a los efectos de que informara sobre la denuncia número DEN-003695-2006-0101, realizada en fecha veinte (20) de junio de dos mil seis (2006).
3) Al JUZGADO VIGÉSIMO QUINTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS; a los efectos de solicitar copia certificada del expediente Nº 2006-1684, iniciado por el ciudadano EURO IBAN FOUCAULT.
Ahora bien, en relación a las pruebas de informes, marcadas con los números 1 y 2; se aprecia que las mismas fueron admitidas por el Juzgado de la causa, pero no constan en autos sus resultas; por lo que, este Tribunal no tiene pronunciamiento alguno al respecto. Así se decide.
En relación a la prueba de informes, marcada con el número 3, este Tribunal observa, que si bien fueron recibidas sus resultas antes el Juzgado de la causa, la misma no aporta elemento probatorio alguno pertinente con la presente causa, razón por la cual se desechan del proceso. Así se declara.
b.- Copias simples de denuncia Nº Den-003695-2006-0101, de fecha veinte (20) de junio de dos mil seis (2006), interpuesta por el ciudadano EURO IBAN FOUCAULT SANOJA contra la sociedad mercantil VALIO REALTY C.A., ante el Instituto para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario (INDECU); en la cual, consta decisión dictada en fecha catorce (14) de abril de dos mil ocho (2008), por el organismo antes mencionado; boleta de notificación dirigida al denunciante; boleta de notificación de multa y del auto de revisión de la causa; a los efectos de demostrar que el canon de arrendamiento a ser pagado era la suma de UN MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.300,00); y, no de MIL SETECIENTOS NOVENTA Y NUEVE BOLÍVARES (Bs. 1.799,00), tal como constaba de la multa impuesta a la demandante.
El anterior documento, fue expedido por un órgano administrativo con competencia para ello, el cual es asimilable a documento público; razón por la cual este Tribunal, le atribuye valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil; y, lo considera demostrativo de que el hoy demandado en fecha veinte (20) de junio de dos mil seis (2006), interpuso denuncia contra la sociedad mercantil VALIO REALTY C.A., ante el Instituto para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario; por aumento de canon de arrendamiento; que dicho organismo dictó decisión, en la cual, multó a la sociedad mercantil antes mencionada, por la cantidad de SEISCIENTAS (600) UNIDADES TRIBUTARIAS, al contravenir el ordenamiento jurídico y no dar cumplimiento a la medida de congelación de alquileres independientemente del año de emisión de la cédula de habitalibilidad del inmueble. Así se decide.
Analizados los medios probatorios aportados a los autos por las partes intervinientes, este Juzgador observa:
El artículo 1.159 del Código Civil vigente establece que: “Los contratos tiene fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causales autorizadas por la Ley”. Este artículo es; y, constituye el eje de la fuerza obligatoria del contrato.
En este orden de ideas, se mantiene que los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la Ley, vale decir, es el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones. En efecto, ordena el artículo 1.264 del Código Civil: “…Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”; lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma muy acentuada. El Juez, en caso de controversia condenará ineludiblemente al deudor a ejecutar la prestación, prescindiendo de criterios subjetivos que atemperen o mediaticen la ejecución de la obligación.
En el presente caso, como ya se dijo, la parte actora demanda el desalojo de un inmueble dado en arrendamiento, para lo cual alegó el incumplimiento de la parte demandada, al dejar de pagar más de cincuenta (50) mensualidades por concepto de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre 2006; enero a diciembre de 2007; enero a diciembre 2008; enero a diciembre 2009; enero a diciembre 2010; y, enero 2011.
Por su parte, el demandado rechazó que se le fuera imputable la falta de pago de los cánones de arrendamientos, por cuanto había ofrecido al propietario el pago de manera directa, para cumplir con su obligación.
Observa este sentenciador, que bien es cierto, no forma parte de los hechos controvertidos por la representación judicial de la parte demandada, el incumplimiento de la obligación de pago de los cánones de arrendamientos demandados, ya que tal circunstancia fue aceptada expresamente por la parte demandada en la contestación de la demanda, cuando señaló lo siguiente: “… Es el caso ciudadana Juez, que en lo relativo a la solicitud de desalojo fundamentada en la falta de pago, es importante señalar que la misma no ha sido imputable al inquilino, por cuanto el ha ofrecido al propietario de manera directa realizarle el pago, el cual se encuentra guardado en su totalidad en una cuenta bancaria a nombre de mi asistido, para cumplir con tal obligación de manera inmediata cuando así lo considere este Digno Tribunal, por lo que consideramos que no se configura en el presente caso, tal insolvencia por cuanto no es imputable al arrendatario ya que existía una causa justificada para no materializar el cumplimiento de su obligación…”; no es menos, cierto, que la misma, no trajo a los autos medios probatorios alguno, a los efectos de demostrar su alegato de que dicha falta de pago no le era imputable; por lo que, a criterio de esta Alzada, han quedado demostrado el incumplimiento de la parte demandada en el pago de su obligación principal de pagar los cánones de arrendamientos, configurando la procedencia de la causal de desalojo contenida en el numeral 1º del artículo 91 Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas. Así se establece.

DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS
En ese sentido, se aprecia que la parte actora solicitó en el particular tercero del petitorio, lo siguiente: “…TERCERO: A cancelar a nuestra representada la cantidad de OCHENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 89.950,oo), por concepto de indemnización por daños y perjuicios derivados por el uso y el disfrute que ilegalmente ha hecho del inmueble la parte demandada, determinada dicha cantidad a razón de UN MILLON SETECIENTOS NOVENTA Y NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 1.799.000,oo); hoy, MIL SETECIENTOS NOVENTA Y NUEVE BOLIVARES (Bs. 1.799,oo), mensuales, por cincuenta (50) meses, es decir, desde Diciembre de 2006 hasta enero de 2011, ambos inclusive.
Ante ello, tenemos:
Señaló la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda que el monto del canon de arrendamiento era la suma de UN MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.300,00); y no la suma de UN MIL SETECIENTOS NOVENTA Y NUEVE (Bs. 1799,00) como lo había demandado la parte actora.
Pasa este Tribunal, como primer punto a determinar, cual era, el canon de arrendamiento que debía ser cancelado por el demandante, en virtud del alegato de la parte demandada. En este sentido, se observa lo siguiente:
Consta de las actas procesales, que la parte demandante, consignó como documento fundamental de su acción, contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, el cual fue debidamente, analizado en el cuerpo de este fallo, donde tal como fue señalado por la actora, el canon de arrendamiento fue fijado por las partes en la cláusula segunda en la cantidad de UN MIL SETECIENTOS NOVENTA Y NUEVE (Bs. 1799,00); observándose igualmente que la parte demandada interpuso denuncia ante el Instituto para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario (INDECU); al haber aumentado el canon de arrendamiento de UN MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.300,00), establecido inicialmente en el primer contrato de arrendamiento suscrito entre su esposa la ciudadana CELINA PAYARES DE FOUCAULT, y la demandante, sin tomar en cuenta el Decreto Presidencial de congelación de alquileres; organismo este que le impuso multa a la demandante por el incumplimiento de dicho decreto; por lo que, siendo así, considera quien aquí decide que el monto a ser pagado por el demandado como canon de arrendamiento en el contrato de arrendamiento sobre el cual, se solicitó el desalojo, es la suma de UN MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.300,00), mensuales. Así se establece.
Determinado lo anterior, se observa que la parte demandante junto a su libelo de demanda trajo a los autos, copia certificada de expediente de consignación, llevando ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial; donde tal, como fue señalado al momento de otorgarle valor probatorio, quedó demostrado el pago de los meses correspondiente a junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año dos mil seis (2006); por lo que, habiendo sido cancelado el mes de diciembre de 2006, por la parte demandada, el mismo queda excluido de los meses demandados como insolutos. Así se establece.
Ahora bien, habiendo quedado demostrado a los autos, el incumplimiento de la parte demandada; en el pago de su obligación principal de pagar los cánones de arrendamiento, considera quien aquí decide, que es procedente el derecho que tiene la actora de que se le indemnice la suma de cuarenta (49) mensualidades a razón cada una de UN MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.300,oo), lo cual hace un monto total de SESENTA Y TRES MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 63.700,00); correspondientes a los meses enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de dos mil siete (2007); enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de dos mil ocho (2008); enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de dos mil nueve (2009); enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de dos mil diez (2010); y enero de dos mil once (2011), por concepto de daños y perjuicios, derivado del uso y el disfrute del inmueble identificado en autos, por lo que, es forzoso para este sentenciador declarar PROCEDENTES los daños y perjuicios, solicitados por la parte actora, en los términos antes resueltos. Así se decide.
Como consecuencia de lo anterior, considera este Tribunal, que el Juez de la recurrida actuó ajustado a derecho, en razón de lo cual, la sentencia impugnada debe ser confirmada en todas sus partes; la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada debe ser declarada SIN LUGAR, con expresa condenatoria en costas tanto del proceso como del recurso; y, la demanda por desalojo que da inicio a estas actuaciones debe ser declarada PARCIALMENTE CON LUGAR. Así se establece.
DISPOSITIVO
Por las razones y consideraciones antes expuestas, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por escrito de fecha quince (15) de junio de dos mil quince (2015), por las abogadas MARINA ROMERO Y MARIELYS CARRASCO, en su carácter de Defensora Pública Primera (1º) Provisoria y Auxiliar con Competencia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y Para la Defensa del Derecho a la Vivienda, procediendo en representación del ciudadano EURO IBAN FOUCAULT SANOJA, en contra de la sentencia dictada el ocho (8) de junio de dos mil quince (2015), por el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En consecuencia QUEDA CONFIRMADA la sentencia apelada, en todas y cada una de sus partes.
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por DESALOJO interpuesta por la sociedad mercantil VALIO REALTY, C.A., contra del ciudadano EURO IBAN FOUCAULT SANOJA.
TERCERO: Se ordena a la parte demandada ciudadano EURO IBAN FOUCAULT SANOJA, a hacer entrega a la parte actora del inmueble arrendado, constituido por un apartamento distinguido con los números y letras PENT HOUSE RAYA TRES “B”, situado en la planta o piso PENT HOUSE (PH), del edificio residenciar Nadar, ubicado en la Terraza “G”, calle Panamá, urbanización Terrazas del Club Hípico, Municipio Autónomo Baruta del Estado Miranda.
CUARTO: PROCEDENTE la indemnización de daños y perjuicios solicitada por la parte actora, en los términos acordados en este fallo.
En consecuencia, se condena a la parte demandada ciudadano EURO IBAN FOUCAULT SANOJA, a pagar a la parte actora la cantidad de SESENTA Y TRES MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 63.700,00), monto correspondiente a cuarenta y nueve (49) mensualidades vencidas, calculados sobre la base de un canon de arrendamiento mensual de UN MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.300,00) por concepto de daños y perjuicios, derivados por el uso y el disfrute del inmueble identificado en autos.
QUINTO: Se condena en costas del recurso, a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias de este Tribunal.
Remítase el presente expediente en su oportunidad legal al Tribunal de origen.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiocho (28) días del mes de julio de dos mil quince (2015). AÑOS: 204º de la Independencia y 155° de la Federación.-
EL JUEZ.

Dr. OMAR ANTONIO RODRÍGUEZ AGÜERO.
LA SECRETARIA,

MARÍA CORINA CASTILLO PÉREZ
En esta misma fecha, a la una de la tarde (1:00 p.m.), se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA,

MARÍA CORINA CASTILLO PÉREZ