TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 18 de junio de 2015
205º y 156º

ASUNTO: AP11-V-2014-000882
PARTE ACTORA: Ciudadana MARIA ALEJANDRA OSORIO ZABALA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-12.910.369.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Abogados MARÍA SOLEDAD ZABALA, ÁNGEL VÁZQUEZ MÁRQUEZ y ALICIA MOYETONES SALAZAR, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 104.570, 85.026, y 198.606, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil PROMOTORA E.P. 3697, C.A, inscrita en el Registro Mercantil V de la Circunscripción judicial del Distrito Capital (antes Federal) y Estado Miranda, en fecha 13 de noviembre de 1997, bajo el Nº 8, Tomo 166-A-Qto., posteriormente modificado su estatuto social por documento inscrito en el mencionado registro mercantil, en fecha 28 de enero de 2000, bajo el Nº 78, Tomo 378-A-Qto.; sociedad mercantil INVERSIONES 100500, C.A, inscrita en el Registro Mercantil IV de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 23 de junio de 2000, bajo el Nº 2, Tomo 38-A Cto. y sociedad mercantil AGC TL, C.A, inscrita en el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 28 de mayo de 2007, bajo el Nº 61, Tomo 1581-A.

APODERADA JUDICIAL DE LA CO-DEMANDADA sociedad mercantil AGC TL, C.A: Abogada ADRIANA DÍAZ DE FARIAS, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 34.726.

DEFENSORA JUDICIAL DE LAS CO-DEMANDADAS sociedades mercantiles PROMOTORA E.P. 3697, C.A e INVERSIONES 100500, C.A: Abogada MILAGROS FALCÓN GÓMEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 46.785.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (Cuestión previa ordinal 1º, (Falta de jurisdicción)

- I -
SÍNTESIS DEL PROCESO

Se inició el presente proceso mediante libelo presentado en fecha 17 de julio de 2014, por los abogados ÁNGEL VÁZQUEZ MÁRQUEZ y ALICIA MOYETONES SALAZAR, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 85.026 y 198.606, respectivamente, en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana MARIA ALEJANDRA OSORIO ZABALA, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante el cual demandan por cumplimiento de contrato a la sociedad mercantil PROMOTORA E.P. 3697, sociedad mercantil INVERSIONES 100500, C.A y sociedad mercantil AGC TL, C.A. Dicha demanda correspondió ser conocida por este juzgado luego de haberse efectuado el sorteo correspondiente.
En fecha 23 de julio de 2014, el tribunal admitió la presente demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada, ello de conformidad con el procedimiento ordinario establecido en el Código de Procedimiento Civil.
En fecha 17 de noviembre de 2014, compareció un alguacil de este circuito judicial y consignó las compulsas de citación libradas a la parte demandada, por cuanto no pudo lograr la citación personal de los co-demandados.
En fecha 08 de diciembre de 2014, se ordeno librar cartel de citación a los co-demandados, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 25 de marzo de 2015, el secretario del tribunal dejó constancia de haber cumplido con las formalidades previstas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 15 de abril de 2015, se designó como defensora ad-lítem de la parte demandada a la abogada Milagros Coromoto Falcón, ordenándose su notificación mediante boleta librada en esa misma fecha, compareciendo por ante este tribunal, a los fines de darse por notificada en fecha 22 de abril de 2015.
En fecha 14 de mayo de 2015, la apoderada judicial de la co-demandada sociedad mercantil AGC TL, C.A, presento escrito mediante el cual opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 1º, a saber la falta de jurisdicción del juez, del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

- II -
ALEGATOS DE LAS PARTES

La parte demandante alega en su libelo de demanda lo siguiente:
1. Que en fecha 22 de octubre de 2008, fue celebrado contrato ante la Notaria Publica Primera del Municipio Chacao, Distrito Metropolitano de Caracas, anotado bajo el Nº 31, Tomo 170, mediante el cual las sociedades mercantiles PROMOTORA E.P. 3697, INVERSIONES 100500, C.A y AGC TL, C.A., se comprometieron a vender a la ciudadana MARIA ALEJANDRA OSORIO ZABALA, antes identificada, bajo el régimen de propiedad horizontal, un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, ubicado en la Urbanización el Solar del Hatillo, Conjunto Residencial Villa Ávila, piso 1, apartamento Nº C-11, Municipio el Hatillo del Estado Miranda.
2. Que consta en la cláusula cuarta del contrato de promesa bilateral de compraventa que el precio de venta convenido por las partes fue de UN MILLÓN DOSCIENTOS DIECINUEVE MIL NOVECIENTOS UN BOLÍVARES (Bs. 1.219.901,00) pagaderos tal y como se estableció en los puntos 4.2, 4.3 y 4.7 de la referida cláusula contractual de la siguiente forma: 1) SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs.70.000,00), por concepto de arras que incluyen los DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.10.000,00) entregados como reserva el día 17 de septiembre de 2008, pagados a la fecha de autenticación del contrato; 2) SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs.60.000,00) el 17 de noviembre de 2008; 3) TRESCIENTOS CINCUENTA Y SIETE MIL NOVECIENTOS SESENTA BOLÍVARES CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs.357.960,40) el 17 de diciembre de 2008; 4) CUATROCIENTOS OCHENTA Y SIETE MIL NOVECIENTOS SESENTA BOLÍVARES CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs. 487.960,40) a través de veinticuatro (24) cuotas iguales y consecutivas de DIECISÉIS MIL CUATROCIENTOS CATORCE BOLÍVARES (Bs.16.414,00) y cuatro (4) cuotas especiales de VEINTITRÉS MIL QUINIENTOS SEIS BOLÍVARES CON DIEZ CÉNTIMOS (Bs. 23.506,10), quedando pendiente el monto de DOSCIENTOS CUARENTA Y TRES MIL NOVECIENTOS OCHENTA BOLÍVARES CON VEINTE CÉNTIMOS (Bs.243.980,20), pagadero en la oportunidad de la protocolización del documento definitivo de compraventa del inmueble, lo cual esta referido en la cláusula 4.7.
3. Que la oportunidad prevista para el otorgamiento del documento definitivo de compraventa del inmueble, en la cláusula séptima estableció que el referido documento se otorgaría dentro de los 30 días siguientes a la fecha de obtención de la cédula de habitabilidad del conjunto Residencial Villa Ávila o del ultimo permiso requerido por las autoridades competentes para habitarlo, emitiendo en fecha 16 de marzo de 2009 y 25 de junio de 2012 la Dirección de Desarrollo Urbano y Catastro de la Alcaldía del Municipio El Hatillo del Estado Miranda constancia de cumplimiento de las variables urbanas fundamentales, así como en fecha 03 de julio de 2013 fue protocolizado el documento de condominio del mencionado conjunto residencial, quedando inscrito bajo el Nº 29, Folio 234, Tomo 21 del Protocolo Primero, con lo cual se cumpliría con el ultimo permiso requerido por las autoridades competentes para habitar el Conjunto Residencial, siendo que las promitentes vendedoras no dieron cumplimiento a la cláusula séptima del contrato relativa al otorgamiento del documento definitivo de compra venta dentro de los 30 días siguientes a la fecha del registro del documento de condominio.
4. Que el incumplimiento de las promitentes vendedoras ocasionó daños y perjuicios en la esfera de derechos subjetivos e intereses jurídicos de la ciudadana MARIA ALEJANDRA OSORIO ZABALA, los cuales son susceptibles de indemnización.

- II –
DE LA CUESTIÓN PREVIA.

La representación judicial de la parte co-demandada sociedad mercantil AGC TL, C.A, dentro de la oportunidad para dar contestación a la presente demanda de cumplimiento de contrato, promovió cuestión previa, lo cual hizo en los siguientes términos:
1. Opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 1º del artículo 346 Código de Procedimiento Civil, a saber, “...La falta de jurisdicción del Juez...”
2. Que en sentencia Nº 00634 dictada en fecha 30 de abril de 2014, por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, signada bajo el Nº de expediente 2014-0277, se señaló que la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, conforme a sus artículos 1 y 3, tiene como objeto regular todo lo relativo a los contratos, cualesquiera que sean su denominación, relacionados con la venta, pre-venta, enajenación de viviendas en proceso de construcción o aun no construidas, a fin de proteger al eventual comprador, para que como débil jurídico de la relación no se vea afectado por situaciones de fraude o estafa en virtud de la incorporación en dichos contratos de cláusulas abusivas que propicien el desequilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes contratantes y que menoscaben el derecho toda persona a una vivienda digna, como se encuentra consagrado en el articulo 8 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela.
3. Que el mencionado acuerdo de arbitraje se verificó mediante diversas comunicaciones, mantenidas por correo electrónico, entre los apoderados judiciales de las partes.
4. Que en el contenido de las cláusulas primera y segunda del contrato de opción de compraventa suscrito por las partes, se estableció que la promotora dio en opción de compraventa al promitente comprador un bien inmueble en proceso de construcción destinado a vivienda, motivo por el cual en el caso bajo estudio es aplicable la Ley Contra La Estafa Inmobiliaria en especifico lo contenido en los artículos 6, 7 y 18, donde se establece que las controversias derivadas de los contratos cuyo objeto sean los anteriormente expuestos, serán ventiladas ante la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, que será la encargada para decidir, mediante un procedimiento administrativo referente a la terminación de contratos.
5. Que las co-demandadas, en fecha 02 de marzo de 2014, interpusieron por ante el ente competente para dirimir el asunto el cual es la Dirección de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat formal solicitud de rescisión del contrato de opción compraventa suscrito en fecha 22 de octubre de 2008 con la ciudadana María Alejandra Osorio Zabala, basado en el incumplimiento en el pago de las obligaciones pactadas.
6. Que como consecuencia de la interposición de la solicitud de Rescisión de contrato, en fecha 07 de octubre de 2014, la Dirección de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, dictó formal auto de apertura de procedimiento administrativo signado bajo el N • DGG-28-R-2014, en el cual se da inicio al procedimiento administrativo contenido en el artículo 48 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, ordenándose notificar del a la ciudadana Maria Alejandra Osorio Zabala.
7. Que por cuanto el Poder Judicial carece de la jurisdicción frente a la Administración Pública para conocer del presente caso en virtud del objeto del contrato cuyo cumplimiento se reclama, solicitaron que se revocara por contrario imperio y por tratarse de normas de orden publico, la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada en fecha 14 de noviembre de 2014.

- III -
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Siendo la oportunidad procesal pertinente para resolver la incidencia suscitada en virtud de la cuestión previa contenida en el ordinal 1º del artículo 346 Código de Procedimiento Civil, a saber “La falta de jurisdicción del Juez”, el tribunal observa que la misma se encuentra consagrada legislativamente así:
“Artículo 346.- Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
1° La falta de jurisdicción del Juez, o la incompetencia de éste, o la litispendencia, o que el asunto deba acumularse a otro proceso por razones de accesoriedad, de conexión o de continencia. (...)
La presente incidencia se trata sobre la falta de jurisdicción del Juez de este tribunal, ya que la hoy demandada fundamenta su defensa en el ordinal 1° de la norma antes citada, específicamente la falta de jurisdicción, toda vez que la presente controversia debe dirimirse por ante la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, mediante un procedimiento administrativo, de conformidad con lo establecido en los artículos 6, 7 y 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, así como de la sentencia dictada en fecha 30 de abril de 2014 por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, quedando el conocimiento del presente asunto sometido a un procedimiento administrativo por ante la Dirección antes señalada.
A los fines indicados, este juzgado debe analizar lo dispuesto en el artículo 59 del Código de Procedimiento Civil, que textualmente señala:
“Artículo 59.- La falta de jurisdicción del Juez respecto de la administración pública, se declarará aun de oficio, en cualquier estado e instancia del proceso.
La falta de jurisdicción del Juez venezolano respecto del Juez extranjero, se declarará de oficio, en cualquier estado e instancia del proceso cuando se trate de causas que tienen por objeto bienes inmuebles situados en el extranjero.
En cualquier otro caso, mientras no se haya dictado sentencia sobre el fondo de la causa en primera instancia, la falta de jurisdicción sólo podrá declararse a solicitud de parte.
En todo caso, el pronunciamiento del Juez sobre la jurisdicción se consultará en la Corte Suprema de Justicia, en Sala Público-Administrativa, conforme a lo dispuesto en el Artículo 62.”
(Negrillas del Tribunal)

Hechas las anteriores consideraciones y vencido como se encuentra el lapso previsto en el artículo 349 del Código de Procedimiento Civil, este tribunal circunscribirá este pronunciamiento a la cuestión previa relativa a la jurisdicción alegada por la co-demandada.
Establecido lo anterior, este tribunal observa que ninguna disposición de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria somete al conocimiento y decisión de la Administración Pública las pretensiones de cumplimiento de contrato, lo cual constituye la materia a que se contrae el presente juicio, por cuanto dicha Ley prevé que tanto el constructor, contratista, productor y promotor de vivienda, así como el comprador, podrán “rescindir unilateralmente” el contrato, previo procedimiento administrativo ante la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, pero en ningún caso la legislación señala u obliga que el comprador debe acudir a la vía administrativa para exigir el “cumplimiento del contrato”, que es el caso que se ventila en la pretensión de la demanda.
Para mayor abundamiento, es necesario traer a colación el contenido de los artículos 18 y 19 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, que literalmente rezan:
“Articulo 18.
De las rescisiones
No podrá ni es válido que los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas en venta o preventa, decidan rescindir los contratos unilateralmente. Cualquiera estipulación en contrario es nula, con la excepción que se produzca el incumplimiento o falta de pago por más de noventa días de cualquiera de las cuotas previstas en el contrato, por causas atribuibles al comprador. La solicitud de rescisión debe ser avalada por la Dirección de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat”
“Articulo 19.
De la rescisión del comprador
En el supuesto que el comprador en venta o preventa de viviendas en proceso de construcción o aun no construidas, decida unilateralmente dar por terminado el contrato por causas no imputables al constructor, contratista, productor y promotor de viviendas, deberá realizar la notificación por escrito a este, así como a la Dirección de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, con un máximo de noventa días de anticipación”.
Sobre la base de los dispositivos legales antes transcritos, este juzgador observa que la ley claramente establece y regula la rescisión del contrato, más no su cumplimiento. Asimismo, las consideraciones contenidas en la sentencia citada por la parte co-demandada dictada por la sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 30 de abril de 2014, signada con bajo el Nº 634, no resultan aplicables al caso en concreto que se ventila en el presente juicio, por cuanto la misma versa sobre resolución de contrato, siendo que la pretensión contenida en la demanda se refiere al cumplimiento del contrato.
En virtud de todo lo antes expuesto, debe este juzgador darle preeminencia a la integridad de los principios constitucionales, y en consecuencia, este sentenciador en aplicación del artículo 253 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, considera que esta demanda de cumplimiento de contrato debe ser sometida al conocimiento de la jurisdicción ordinaria.
Finalmente, y por todas las consideraciones anteriormente realizadas, resulta forzoso declarar la improcedencia de la cuestión previa contenida en el ordinal 1º, a saber la falta de jurisdicción del juez, tipificada en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, promovida por la representación de la parte demandada. De igual manera, es necesario señalar que, una vez se declare definitivamente firme la declaratoria de competencia de este Tribunal -asunto que se planteara con motivo de la cuestión previa promovida por la parte demandada-, es que este Tribunal podrá conocer del fondo de la controversia, de conformidad con lo previsto en el numeral 1º del artículo 358 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
- IV -
DECISIÓN
De conformidad con los fundamentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR la cuestión previa establecida en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, promovida por la representación judicial de la parte demandada en este proceso.
Conforme a lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte demandada al haber resultado totalmente vencida en esta incidencia.
Por cuanto la presente decisión se publica fuera del lapso legalmente establecido para ello, conforme a lo establecido en el artículo 251 del código de procedimiento civil, notifíquese a las partes.
Regístrese, publíquese y notifíquese.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado 2º de 1era. Ins. C.M.T.B. En la ciudad de Caracas, a los 18 de junio de 2015. 205º y 156º.
El Juez,

Abg. Luis R. Herrera González
El Secretario

Abg. Jonathan Morales
En esta misma fecha, siendo las 2:41 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
El Secretario

Abg. Jonathan Morales
Asunto: AP11-V-2014-000882