TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL
JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

EXPEDIENTE Nº AP71-R-2015-000210/6.814.
PARTE DEMANDANTE:
JENNIFER CAROLINA JAHN DE LOPEZ y CARLOS EDUARDO LOPEZ ALCALÁ, venezolanos, mayores de edad, y titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V-15.457.212 y V-12.543.989, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: LUIS ARMANDO GARCIA SANJUAN, FABIANA GARCIA MANDÉ, SILVIA OSIRIS VARGAS y VICENTE ARTURO DELGADO, abogados en ejercicio inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 10.851, 139.596, 27.738 y 48.528, respectivamente.

PARTE DEMANDADA:
RAFAEL IGNACIO BOGGIANO PERICCHI, venezolano mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-6.191.593.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: MAGALY ALBERTI DE SILVEIRA, JOAQUIN SILVEIRA ORTIZ, YRIS SOTO DE FIGUERA y ADRIANA SILVEIRA CALDERIN, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 4.448, 1.613, 98.329 y 39.342, respectivamente.

MOTIVO:
APELACIÓN CONTRA LA SENTENCIA DICTADA EN FECHA 19 DE ENERO DEL 2015 POR EL JUZGADO SEPTIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, EN JUICIO DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA.

Cumplido el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió a este tribunal superior conocer de la presente causa a los fines de decidir el recurso de apelación interpuesto en fecha 09 de febrero del 2015 por la abogada FABIANA GARCÍA MANDÉ, en su carácter de co-apoderada judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada el 19 de enero del 2015 por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
El recurso en mención fue oído en ambos efectos, mediante auto del 25 de febrero del 2015, razón por la cual se remitió el expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de su distribución.
En fecha 06 de marzo del 2015, se recibieron las actuaciones, procedentes de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de lo cual se dejó constancia por secretaría el 09 de marzo del mismo año.
Por auto del 12 de marzo del 2015, se le dio entrada al expediente, este ad quem se abocó al conocimiento del presente juicio, y se fijó el vigésimo (20) día de despacho siguiente a dicha data, la oportunidad para que las partes presentaran sus respectivos escritos de informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil; los cuales fueron presentados en fecha 15 de abril de 2015, de manera extemporánea por adelantada, por la abogada FABIANA GARCÍA, en su carácter de apoderada judicial de la parte actoraconstante de seis (06) folios útiles, y el día 17 de abril del 2015, por la abogada ADRIANA MARÍA SILVEIRA CALDERÍN, en su carácter de co-apoderada judicial de la parte demandada, ciudadano RAFAEL IGNACIO BOGGIANO PERICCHI, constate de siete (07) folios útiles, en donde expresó entre otras cosas lo siguiente:
“…El tribunal de la causa en la hoy recurrida por la parte actora, determinó que nuestro representado y los demandantes celebraron en fecha 9 de enero de 2013, por documento autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 07, Tomo 02 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría (en lo adelante el “Compromiso de Compra Venta”), un contrato de compromiso de compra venta sobre un inmueble de su propiedad, identificado con el Número PB-1, ubicado en la planta baja del Edificio Torre Norte, Edificio este que forma parte del Conjunto Residencial GREEN 9, construido sobre la parcela Nº 4, ubicada en la Calle Golf, en Sector Golf A, Fase 1 de la Urbanización Bosques de La Lagunita, Municipio El Hatillo del Estado Miranda (en lo adelante el “Inmueble”).
…Omissis…
…determinó la recurrida por la parte actora, que del Compromiso de Compra Venta, es perfectamente nítido y apreciable que las partes acordaron que:
“TERCERA: Las partes convienen en establecer un plazo de noventa (90) días continuos, para la firma del documento definitivo de compra-venta, contados a partir de la fecha de suscripción del presente documento, prorrogables por treinta (30) días más de mutuo acuerdo entre las partes”
Concluyendo que sin necesidad de realizar una ardua labor interpretativa, se evidencia que (i) las partes pactaron de común acuerdo el referido contrato de Compromiso de Compra Venta, (ii) que éste fue celebrado el 9 de enero de 2013, (iii) que la venta definitiva del inmueble debía realizarse en el término de (90) días continuos, prorrogables por treinta (30) días continuos de mutuo acuerdo entre las partes, iv) por ende, el fenecimiento del lapso aludido se materializó el día 9 de abril de 2013, (v) toda vez que NO obra en autos prueba alguna del mutuo acuerdo entre las partes para su prórroga por treinta (30) días más.
…la parte actora no cumplio con la carga procesal de probar su afirmación sobre el acuerdo de prórroga de la vigencia del contrato de opción de compra venta por treinta (30) días adicionales a los noventa (90) pactados, para sumar ciento veinte (120) días en total, razón por la cual quedó plenamente demostrado que la fecha de culminación de la vigencia del Compromiso de Compra Venta fue la de 9 de abril de 2013, y así pedimos se confirme.
…omissis…
…si como afirmaron los demandantes en su libelo, que fue el 3 de mayo de 2013 cuando presentaron ante el Registro respectivo “el resto de la documentación necesaria”, es decir, sobradamente vencido el lapso de vigencia del Compromiso de Compra Venta que culminaba el 9 de abril de 2013, lo que obligó a la recurrida a concluir que el “resto de la documentación” faltante, era responsabilidad consignarla a la parte actora ante el Registro en el plazo de vigencia referido, y al no hacerlo, evidencia su incumplimiento a las obligaciones asumidas en el Compromiso de Compra Venta por parte de los demandantes.
…omissis…
…al no haber dado cumplimiento la parte actora a las obligaciones contractuales fijadas en el Compromiso de Compra Venta, el mismo quedó resuelto de pleno derecho, y los demandantes deberán recibir la devolución de la cantidad de SEISICIENTOS (sic) TREINTA MIL BOLÍVALES (Bs.630.000,00) recibida por el demandado conforme a lo estipulado en la Cláusula Segunda del señalado contrato, haciendo deducción de la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) pactada como daños y perjuicios en la Cláusula Cuarta del mismo contrato, es decir, deben los demandantes recibir del demandado la suma total de QUINIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs.530.000,00), de manos del demandado, tal como lo determinó la recurrida…”

De igual manera fue presentado el escrito de informes por la abogada FABIANA GARCÍA MANDÉ, en fecha 17 de abril de 2015, en su carácter de co-apoderada judicial de la parte actora, ciudadanos JENNIFER CAROLINA JAHN DE LOPEZ y CARLOS EDUARDO LOPEZ ALCALÁ, constante de seis (06) folios útiles, en donde entre otras cosas alegó:
“…Conforme aparece de documento debidamente autenticado ante la Notaria Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 09 de enero de 2.013, anotado bajo el N° 07, Tomo 02, de los libros respectivos, en lo sucesivo denominado también como EL CONTRATO, que mis representados (LOS DEMANDANTES) celebraron con el ciudadano RAFAEL IGNACIO BOGGIANO PERICCHI (EL DEMANDADO), un contrato de Opción de Compra Venta, sobre un apartamento destinado a vivienda, en lo sucesivo se le denominará también como EL INMUEBLE, señalado con el Número PB-1, ubicado en la Planta Baja, del Edificio Torre Norte, Edificio este que forma parte del Conjunto Residencial GREEN 9, constituido sobre la parcela No. 4, ubicada en la Calle Golf, en Sector Golf A, fase 1 de la Urbanización Bosques de la Lagunita, Municipio El hatillo del Estado Miranda, cuyas medidas, linderos y demás especificaciones constan debidamente especificadas en el documento de condominio que se cita más adelante y se dan aquí por reproducidos.
Quien funge como vendedor el ciudadano RAFAEL IGNACIO BOGGIANO PERICCHI (EL DEMANDADO) se comprometió a venderle a mis representados los ciudadanos JENNIFER CAROLINA JAHN DE LÓPEZ y CARLOS EDUARDO LÓPEZ ALCALA (LOS DEMANDANTES) quienes fungen como compradores, y se comprometieron a comprar EL INMUEBLE. Esto ciudadano juez no es más que una VENTA.
El precio de venta fue de UN MILLÓN CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 1.100.000,00), que mis representados cancelarían al demandado de la siguiente manera: La suma de SEISCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 630.000,00), al momento de la firma de EL CONTRATO, como en efecto así sucedió mis representados entregaron dicha cantidad de dinero en aquella oportunidad suma que EL DEMANDADO declaró recibir a satisfacción y así consta de dicho contrato. El resto, es decir, la cantidad de CUATROCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 470.000,00) serían cancelados por mis representados al momento de firmar el documento definitivo de compra-venta. Es de mencionar que dicho cheque fue elaborado por el Banco del Tesoro y se consigno copia del mismo junto con la copia certificada de la inspección realizada en dicho Banco y a la que hago mención más adelante.
Una vez suscrito EL CONTRATO mis representados realizaron todas las gestiones para obtener la documentación del inmueble requerida por la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio El Hatillo del Estado Miranda para el otorgamiento del Documento de venta y de igual forma procedieron a tramitar ante el Banco del Tesoro C.A. Banco Universal, la obtención del crédito para cancelar la diferencia del precio de venta fijado en EL CONTRATO. Es importante destacar que toda la documentación y solvencias propias de EL INMUEBLE le correspondían a EL DEMNADADO quien efectivamente las hizo llegar a mis representados para los trámites legales y con ello ahora no puede negar que no tenía conocimiento de que se estaba tramitando un crédito hipotecario para vivienda ante la banca pública y de que se requería hacer uso de la prórroga, así como la de cualquier lapso adicional que fuere necesario pues mis representados siempre actuaron de buena fe y no como el demandado quien mantenía una agenda oculta y con oscuros propósitos para lucrarse a costa del esfuerzo sobre humano de mis representados quienes se vieron en una labor titánica para lograr su contentivo que era adquirir en propiedad el inmueble que hoy funge como su vivienda principal.
MIS REPRESENTADOS ACUDIERON A LA BANCA PÚBLICA PARA SOLICITAR UN CRÉDITO HIPOTECARIO PARA LA ADQUISICIÓN DE VIVIENDA ESPECIFICAMENTE A TRAVÉS DEL BANCO DEL TESORO C.A., QUIEN LES HIZO UN SIN NÚMERO DE REQUERIMIENTOS QUE FUERON CUMPLIDOS POR MIS REPRESENTADOS PUES SU INTENSIÓN SIEMPRE FUE DE HACERSE PROPIETARIO DEL INMUEBLE QUE HOY OCUPAN Y QUE CONSTITUYE SU VIVIENDAD PRINCIPAL.
Llegada la oportunidad fijada por la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, EL DEMANDADO se negó a efectuar el otorgamiento sin dar mayores explicaciones, solo les expreso a mis representados que quería más dinero por el inmueble.
Esta situación hizo necesaria la práctica de una Inspección que solicitada por uno de mis representados el ciudadano CARLOS EDUARDO LOPEZ ALCALA, antes identificado, y practicada por la Notaria Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha veintinueve (29) de mayo de 2013, siendo las 3:30 pm oportunidad en la cual se trasladó y constituyó el Funcionario HENRY BARRIOS, titular de la cédula de identidad N° V-14.755.052, debidamente autorizado para este acto, según artículo 29 de la Ley de Registro Público y Notariado, a la Avenida Francisco de Miranda, Torre Edicampo P8, Oficina de Créditos del Banco del Tesoro C.A. Banco Universal, Municipio Chacao Estado Miranda, a fin de dejar constancia de la actuaciones a que hace referencia la solicitud hecha por mi representado, recibida según Trámite No. 44.2013.2.2297 de fecha 29/05/2013. Todo de conformidad con los artículos 76 y 81 de la Ley de Registro Público y del Notariado. Ello así consta de copia certificada que dichas actuaciones fuere consignada junto con el libelo de la demanda.
En esta (sic) actuaciones consta que una vez constituido el funcionario en el citado lugar dejo constancia que efectivamente se encontraba pautada con el Registro Público de El Hatillo, con el Banco del Tesoro C.A. Banco Universal, y con el resto de las partes involucradas tanto LOS DEMANDANTES como EL DEMANDADO, la protocolización de un inmueble ubicado en la Planta Baja del Edificio Torre Norte distinguido con el No. PB-1, el cual forma parte del Conjunto Residencial GREEN 9, construido sobre la parcela No. 4 ubicada en al (Sic) Calle Golf en el Sector Golf A, Fase 1 de la Urbanización Bosque de la Lagunita, en jurisdicción de la parroquia El Hatillo del Estado Miranda, identificado con el Número de Catastro 330-19-10 y con los datos para su inscripción ante la debida Oficina de Registro Público bajo el No. 2012.2616, Asiento Registral 2 del Inmueble matriculado con el No. 243.13.19.1.8595 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012.
De igual forma se deja constancia de que no fue otorgado el referido contrato de compra venta del inmueble y que la razón por la cual no fue firmado el citado contrato, fue porque el ciudadano RAFAEL IGANCIO BOGGIANO PERICCHI (EL DEMANDADO), no se presentó en la Torre Edicampo P8, Oficina de Créditos del Banco del Tesoro, Municipio Chacao Estado Miranda. Se dejó constancia de que el resto de las partes se mantuvieron en el lugar hasta las 3:30 pm esperando por el Vendedor.
Puede este tribunal verificar que se anexo al acta levantada la cual y formo parte integrante de la resulta de la inspección, copia del Cheque de Gerencia girado de la Cuenta Corriente No. 01630911749112120210, con el No. 21018562, emitido a nombre de BOGGIANO PERICCHI RAFAEL IGNACIO, de fecha 26/05/2013, por la cantidad de BOLÍVARES CUATROCIENTOS SETENTA MIL EXACTOS (Bs. 470.000,00).
El demandado siempre tuvo conocimiento cierto e inequívoco de la fecha de la protocolización del documento de compra venta, ya que él había entregado toda la documentación que le correspondía la cual se presento ante el Registro Subalterno con el resto de la documentación necesaria en fecha 03 de mayo del 2.013, documentos que fueron revisados y aprobados fijándose como fecha de la firma el día 20 de mayo de 2.013 para la protocolización del documento de compra-venta, oportunidad a la que el demandado no se presentó.
En virtud del incumplimiento de parte de EL DEMANDADO, mis representados le demandan el Cumplimiento de EL CONTRATO celebrado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 09 de enero de 2.013, anotado bajo el N° 07, Tomo 02, el cual tiene por objeto la venta de el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 115, piso 4, del Edificio “Carolina”, ubicado en la Urbanización “Bello Campo”, Municipio Chacao, esta Miranda.
…Omissis…
Lo cierto ha sido en el tiempo que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta, como una verdadera venta.
…Omissis…
Pido en consecuencia que se revoque en todas y cada una de sus partes la sentencia dictada en fecha 19 de enero de 2015, por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y se declare con lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato incoada por mis representados los ciudadanos JENNIFER CAROLINA JAHN DE LOPEZ y CARLOS EDUARDO LOPEZ ALCALA (LOS DEMANDANTES) en contra del ciudadano RAFAEL IGNACIO BOGGIANO PERICCHI (EL DEMANDADO). En el supuesto de que EL DEMANDADO se negase voluntariamente al otorgamiento del documento de venta del inmueble se determine que la sentencia que al efecto se dicte sirva de documento de propiedad y sea remitida al Registro Subalterno del Municipio El Hatillo del Estado Miranda para su registro…”

En fecha 20 de abril del 2015, este ad-quem mediante auto fijó un lapso de ocho (08) días de despacho para la presentación de observaciones a los informes, las cuales fueron presentadas en fecha 30 de abril del 2015, por la abogada ADRIANA MARÍA SILVEIRA CALDERÍN, en su carácter de co-apoderada judicial de la parte demandada, constante de cinco (05) folios útiles; por la abogada FABIANA GARCÍA MANDÉ, en su carácter de co-apoderada judicial de la parte actora, constante de cinco (05) folios útiles y sus vueltos, y por la abogada MAGALY ALBERTI, en su carácter de co-apoderada judicial de la parte demandada, constante de cinco (05) folios útiles, respectivamente.
Por auto de fecha 04 de mayo del 2015, este tribunal dijo vistos y se reservó un lapso de sesenta (60) días calendarios para decidir.
Encontrándonos dentro de dicho plazo, se procede a decidir, con arreglo al resumen narrativo, consideraciones y razonamientos expresados seguidamente.
ANTECEDENTES
Se inició esta causa en virtud de la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra-venta presentada el 03 de julio del 2013 ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por LUIS ARMANDO GARCIA SANJUAN, FABIANA GARCIA MANDE, SILVIA OSIRIS VARGAS y VICENTE ARTURO DELGADO, actuando en su carácter de co-apoderados judiciales de los ciudadanos JENNIFER CAROLINA JAHN DE LOPEZ y CARLOS EDUARDO LOPEZ ALCALÁ, contra el ciudadano RAFAEL IGNACIO BOGGIANO PERICCHI, a los fines de su distribución y cuyo conocimiento correspondió al Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
La demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra venta versa sobre el apartamento N° PB-1, ubicado en la Planta Baja del Edificio Torre Norte, Edificio este que forma parte del Conjunto Residencial GREEN 9, construido sobre la parcela N° 4, ubicada en la Calle Golf, en Sector Golf A, Fase 1 de la Urbanización Bosques de La Lagunita, Municipio El Hatillo del Estado Miranda, celebrado con la hoy parte demandada ciudadano RAFAEL IGNACIO BOGGIANO PERICCHI, venezolano mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-6.191.593.
Los hechos relevantes expuestos por los apoderados judiciales de la parte actora como fundamento de la acción incoada, son los siguientes:
1.- Que el referido contrato de Opción de Compra Venta, el cual fue acompañado como documento fundamental de la demanda fue celebrado en fecha 9 de enero de 2013, por documento autenticado en dicha fecha ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 07, Tomo 02 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; en su Cláusula Primera el ciudadano RAFAEL IGNACIO BOGGIANO PERICCHI se comprometió a venderle a JENNIFER CAROLINA JAHN DE LOPEZ y CARLOS EDUARDO LOPEZ ALCALÁ, y éstos se comprometieron a su vez a comprarle, el inmueble antes identificado.
2.- Que en la Cláusula Segunda del señalado contrato se estableció que el precio de venta era de UN MILLON CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 1.100.000,00), a ser pagados de la siguiente manera: La cantidad de SEISCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 630.000,00) al momento de la firma del contrato de opción, y el saldo de CUATROCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 470.000,00) al ser firmado el documento definitivo de compra-venta; que en la Cláusula Tercera ambas partes convinieron en establecer un plazo de noventa (90) días continuos contados a partir de la suscripción del mismo para la firma del contrato definitivo de compra-venta, prorrogables por treinta (30) días más de mutuo acuerdo entre las partes.
3.- Que realizaron todas las gestiones para obtener la documentación del inmueble requerida por la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio El Hatillo del estado Miranda para el otorgamiento del documento de venta, e igualmente procedieron a tramitar ante el Banco del Tesoro C.A. Banco Universal, la obtención de un crédito para pagar la diferencia del precio de venta fijado en el señalado contrato de Opción, afirmando que toda la documentación y solvencias propias del inmueble identificado anteriormente, efectivamente fueron hechas llegar a la parte actora por el hoy demandado.
4.- Que llegada la oportunidad fijada por la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio El Hatillo del estado Miranda, el demandado se negó a efectuar el otorgamiento del documento definitivo de venta sin dar mayores explicaciones, expresando que quería más dinero por el inmueble, y que, esta situación, hizo necesaria que solicitaran la práctica de una inspección judicial (sic) practicada por la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital el 29 de mayo de 2013, siendo que a las 3:30 pm se trasladó y constituyó el funcionario Henry Barrios a la Avenida Francisco de Miranda, Torre Edicampo P8, Oficina de Créditos del Banco del Tesoro C.A. Banco Universal, Municipio Chacao del Estado Miranda, acompañando copia certificada de la misma a su libelo de demanda marcada con la letra “C”.
5.- Que en dicha inspección se dejó constancia que para el 29 de mayo de 2013 “…efectivamente se encontraba pautada con el Registro Público de El Hatillo, con el Banco del Tesoro C.A. Banco Universal, y con el resto de las partes involucradas tanto LOS DEMANDANTES como EL DEMANDADO, la protocolización (…). Igualmente se dejó constancia que la ciudadana MIRIAN HERNANDEZ DE GALBAN actúa en nombre del Banco del Tesoro C.A. Banco Universal, según poder exhibido; que el referido contrato de compra venta del inmueble antes identificado no fue otorgado; y que la razón de ello fue “…porque el ciudadano RAFAEL IGNACIO BOGGIANO PERICCHI (EL DEMANDADO), no se presentó en la Torre Edicampo P8, Oficina de Créditos del Banco del Tesoro C.A. Banco Universal, Municipio Chacao del Estado Miranda….”. Se anexó igualmente al cuerpo de la señalada inspección ocular copia del cheque de gerencia emitido a nombre de BOGGIANO PERICCHI RAFAEL IGNACIO por la suma de CUATROCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 470.000,00).
6.- Que el demandado tenía pleno conocimiento cierto e inequívoco de la fecha de la protocolización del documento de compra venta, ya que había entregado toda la documentación que le correspondía, la cual fue presentada ante el Registro Subalterno con el resto de la documentación el día 3 de mayo de 2013 para la protocolización de la venta; incumpliendo de esta manera el demandado con su obligación de otorgar el documento definitivo de venta, razón por la cual la parte actora inicio este juicio, para que el demandado dé cumplimiento al contrato de opción de compra venta antes mencionado celebrado el día 9 de enero de 2013.
7.- Que cumplieron con todas sus obligaciones dentro del lapso fijado en el Contrato de Opción, es decir, dentro del lapso de ciento veinte (120) días, y más que una opción a compra venta, el contrato celebrado es una verdadera venta, tomando para ello en consideración el criterio retomado por el Máximo Tribunal en sentencia dictada por la Sala de Casación Civil en fecha 22 de marzo de 2013, que dispone que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la cual, según el referido criterio, debería valorarse el contrato de opción de compra venta como una verdadera venta.
En cuanto a las razones de derecho, la parte actora hizo valer el contenido de los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.161 y 1.162 del Código Civil.
El petitorio de la demanda está formulado en los siguientes términos:
“…En consideración a todos y cada uno de los sustratos, razones y alegatos de hecho y derecho a que se contrae el presente libelo en nombre y representación de mis mandantes los ciudadanos JENNIFER CAROLINA JAHN DE LOPEZ y CARLOS EDUARDO LOPEZ ALCALA (LOS DEMANDANTES), se ocurre ante su competente autoridad para demandar por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, como en efecto se demanda al ciudadano RAFAEL IGNACIO BOGGIANO PERICCHI (EL DEMANDADO, para que cumpla con la obligación de otorgar el documento de venta de EL INMUEBLE ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio El Hatillo del Estado Miranda conforme se obligo en EL CONTRATO, demanda que se propone en los términos expresados en este libelo, para que convenga o en su defecto sea condenado por este Tribunal.
V.1. En el supuesto de que EL DEMANDADO se negase voluntariamente al otorgamiento del documento de venta del inmueble se determine que la sentencia que al efecto se dicte sirva de documento de propiedad y sea remitida al Registro Subalterno del Municipio El Hatillo del Estado Miranda para su registro.
V.2. Solicito de este Tribunal se condene a la parte demandada a pagar las costas y costos. Estimamos los honorarios profesionales de abogados en un 30% del valor total de la presente demanda, cuya determinación in-especifico sea hecha por vía del correspondiente cálculo in-todo respecto del monto abarcado por la condenatoria.
V.3. Solicito igualmente que la presente demanda sea admitida y sustanciada conforme a derecho, y declarada con lugar en la definitiva...” (Copia textual).

Finalmente, estimó la demanda en la suma de UN MILLON CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 1.100.000,00), cantidad correspondiente al precio de venta del inmueble, lo que equivale a DIEZ MIL DOSCIENTOS OCHENTA CON CUARENTA UNIDADES TRIBUTARIAS (10.280,40 U.T.).
Solicitó al juzgado a quo decretara medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble de marras.
Junto al escrito libelar la parte actora, consignó los siguientes instrumentos:
A.- Marcado con la letra ‘A’, poder autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 11 de junio del 2013, quedando inserto bajo el N° 09, Tomo 77, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria.
B.- Marcado con la letra ‘B’, copia certificada del contrato de opción de compra-venta celebrado entre la parte actora, ciudadanos Jennifer Carolina Jahn de López y Carlos Eduardo López Alcalá; y la parte demandada, ciudadano Rafael Ignacio Boggiano Pericchi, antes identificadas, sobre un inmueble señalado con el N° PB-1, ubicado en la Planta Baja del edificio Torre Norte, Edificio este que forma parte del Conjunto Residencial GREEN 9, construido sobre la parcela N° 4, ubicada en la calle Golf, en el sector A, Fase 1 de la Urbanización Bosques de la Lagunita, Municipio el Hatillo del Estado Miranda , el cual fue autenticado ante la Notaría Pública Novena Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 09 de enero del año 2013, quedando anotado bajo el Nº 07, Tomo 02 de los libros de autenticación llevados por esa notaría.
C.- Marcado con la letra ‘C’, copia del cheque emitido por el Banco del Tesoro por un monto de CUATROCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 470.000,00), a nombre del ciudadano RAFAEL IGNACIO BOGGIANO PERICCHI; y copia certificada de la inspección realizada en fecha 29 de mayo del 2013, en dicho banco.
D.- Marcado con la letra ‘D’, copia fotostática de la constancia de recepción de documentos emitida por el Registro Público del Municipio El Hatillo del Estado Miranda de fecha 03 de mayo del 2013 a nombre del ciudadano Carlos Eduardo López Alcalá.
Por auto de fecha 25 de noviembre de 2013, el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la demanda por el procedimiento ordinario de conformidad con los artículos 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y ordenó elaborar la compulsa para emplazar a la parte demandada.
Cumplidos los trámites de la citación, en fecha 29 de julio de 2013, compareció ante el a-quo el ciudadano RAFAEL IGNACIO BOGGIANO PERICCHI asistido de la abogada Magaly Alberti, se dio por citado en el presente juicio y otorgó poder apud acta a los abogados MAGALY ALBERTI DE SILVEIRA, JOAQUIN SILVEIRA ORTIZ, YRIS SOTO DE FIGUERA y ADRIANA SILVEIRA CALDERIN, arriba identificados.
El 30 de julio de 2013, compareció la parte demandada, por medio de su representación judicial, y procedió a dar contestación a la demanda de la siguiente manera:
1.- Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda por no ser ciertos los hechos alegados; reconoció que en efecto celebró con los demandantes en fecha 9 de enero de 2013 un compromiso de compra venta sobre el inmueble de su propiedad, el cual les tenía arrendado según contrato privado celebrado el 30 de mayo de 2012; que en el contrato preparatorio o de opción de compra venta se estableció en su Cláusula Tercera en forma pura y simple un plazo de 90 días continuos, no sometido a condición, ni modalidad alguna para la conclusión de la negociación de compra venta, contados a partir del 9 de enero de 2013, plazo que venció el 9 de abril de 2013, por no haber habido acuerdo de prórroga entre las partes.
2.- Alegó que vencido el plazo de vigencia de la opción de compra venta y sin acuerdo de prórroga, el día 10 de mayo de 2013 le hizo entrega al ciudadano CARLOS LOPEZ, formal comunicación conforme a lo establecido en la Cláusula Cuarta del Contrato de Opción, participándole del vencimiento del plazo acordado de 90 días sin que se hubiese suscrito la venta definitiva, quedando resuelta la opción de compra venta suscrita entre ellos.
3.- Negó, rechazó y contradijo que a la parte demandada se le haya notificado en forma alguna por los optantes su disposición de adquirir efectivamente el identificado inmueble, afirmando que lo cierto es que los demandantes dejaron transcurrir el plazo convenido sin proponer una solicitud de prórroga, haciendo evidente su desinterés y su incumplimiento, cuando en fecha 3 de mayo de 2013, extemporáneamente, dicen haber introducido ante la Oficina de Registro Subalterno el resto de la documentación necesaria; y que con ello se evidencia, según la afirmación del demandado, la extemporaneidad alegada.
4.- Negó y rechazó haber incumplido con las obligaciones convenidas en el contrato de opción de compra venta sobre el otorgamiento del documento definitivo de venta en la oportunidad fijada para ello.
5.-Alegó la demandada, que es falso que los demandantes hayan cumplido con todas sus obligaciones dentro del lapso señalado en el contrato de 90 días, por cuanto es falso que se haya acordado un plazo de 120 días, y que para que se diera la prórroga de 30 días ha debido haber un acuerdo expreso entre las partes, y que tal acuerdo no ocurrió. Además, indica el demandado que para la fecha en que dicen los demandantes haber introducido la documentación para el otorgamiento del contrato, ya habían transcurrido 140 días desde la fecha de celebración del contrato de opción de compra venta.
6.- Negó que la posesión que ostentan hoy día los demandantes sobre el inmueble, sea una posesión legítima, pues entre los demandantes y el demandado regía con anterioridad al contrato de opción de compra venta, un contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 30 de mayo de 2012, por lo que los demandantes lo que ejercen sobre el inmueble objeto de este juicio es una tenencia precaria.
7.- Afirmó que en el presente caso carece de trascendencia la calificación jurídica que corresponde dar al contrato celebrado entre las partes, cuando lo cierto es que la Cláusula que estableció un plazo de 90 días para el otorgamiento definitivo del documento de compra venta, rige con toda su fuerza y vigor y la misma no está en discusión dentro de la relación procesal, por lo que una vez cumplido el nonagésimo día siguiente a la fecha de suscripción del contrato sin que se haya efectuado la venta, las partes quedaron desligadas de la convención y así pide se declare.
8.- Alegó el demandado, que entre las partes se suscribió un compromiso contractual preparatorio, preliminar o de opción sobre el inmueble arrendado, con determinación de precio y el objeto, pero sometiendo la convención a un plazo de 90 días continuos para la realización definitiva y treinta días de prórroga eventual si así lo acordaban las partes, lo que nunca sucedió; que transcurrió el plazo convenido sin que se cumpliera lo estipulado por los promitentes compradores; que el incumplimiento alegado vuelve las cosas al estado en que se encontraban antes de la contratación; y que ponen a disposición de los demandantes la cantidad recibida de Bs. 630.000,00 con deducción de la cantidad tasada a título de cláusula penal, o sea la suma de Bs. 100.000,00.
9.- Finalmente, solicitó que la demanda intentada sea declarada sin lugar y se condene en costas a la parte actora.
El día 19 de enero del 2015, el juzgado de cognición profirió sentencia de la siguiente manera:
“…SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato intentada por los ciudadanos JENNIFER CAROLINA JAHN DE LOPEZ y CARLOS EDUARDO LOPEZ ALCALÁ, venezolanos, mayores de edad, y titulares de las cédulas de identidad números V-15.457.212 y V-12.543.989, respectivamente, en contra del ciudadano RAFAEL IGNACIO BOGGIANO PERICCHI, venezolano mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-6.191.593. En consecuencia, se ordena a la parte demandada a: PRIMERO: Devolver a la parte actora la cantidad recibida como arras de QUINIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 530.000,00), cantidad ésta resultante luego de hacer la deducción de la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) pactada como daños y perjuicios. SEGUNDO: Se condena en costas y costos a la parte actora dado su vencimiento total, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 ejusdem…” (Copia textual).

Vista la apelación interpuesta en fecha 09 de febrero del 2015, por la profesional del derecho; Fabiana García Mandé en su carácter de co-apoderada judicial de la parte actora, ciudadanos JENNIFER CAROLINA JAHN DE LOPEZ y CARLOS EDUARDO LOPEZ ALCALÁ, correspondió a este ad quem conocer de la cuestión de fondo controvertida.
Lo anterior constituye, a criterio de quien decide, una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que quedó planteado el asunto a resolver.
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
De la competencia.
Previo el análisis de fondo del presente recurso de apelación, considera esta juzgadora oportuno pronunciarse sobre su competencia o no para conocer del mismo.
En este orden de ideas, el artículo 288 de nuestra norma adjetiva civil establece: “De toda sentencia definitiva dictada en primera instancia se da apelación, salvo disposición especial en contrario.” Asimismo, la Ley Orgánica del Poder Judicial en su articulo 63, numeral 2 a, establece: “Son deberes y atribuciones de las Cortes de Apelaciones, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones…2° a) Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo civil, y de los recursos de hecho…”
De conformidad con lo anterior, observa esta alzada, que la decisión contra la cual se ejerce el presente recurso de apelación, fue dictada por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por lo que resulta esta superioridad, competente para conocer y decidir en apelación el presente recurso. Y así se establece.

De la adhesión a la apelación
Observa esta Superioridad que en el escrito de informes presentado ante esta alzada por la abogada; Adriana Silveira, en fecha 17 de abril de 2015, en su carácter co-apoderada judicial de la parte demandada, en nombre de su representada se adhirió a la apelación ejercida por la parte actora.
En este sentido, de acuerdo con el criterio emanado de la decisión de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 23 de mayo de 2012, expediente número 11-1215, que esta alzada acoge para sí, la adhesión es un mecanismo procesal por cuyo medio uno de los litigantes se asocia al recurso intentado por el otro con la finalidad de obtener el beneficio del nuevo fallo. Así, la parte que se adhiere al recurso de apelación ejercido por su contraria, ejerce un derecho legítimo, y hace nacer en el juez a quien corresponda conocer en alzada, la obligación de considerarla y razonarla.
Con relación a la adhesión a la apelación, el artículo 299 del Código de Procedimiento Civil prevé: “Cada parte puede adherirse a la apelación interpuesta por la contraria”.
En el mismo orden de ideas, los artículos 301 y 302 eiusdem, establecen: 301: “La adhesión a la apelación deberá formularse ante el Tribunal de alzada, desde el día en que éste reciba el expediente, hasta el acto de informes.” y el 302: “La adhesión se propondrá en la forma prevista en el artículo 187 de este Código, y deberán expresarse en ella, las cuestiones que tenga por objeto la adhesión, sin lo cual se tendrá por no interpuesta”.
Por su parte el artículo 297 del mismo Código Adjetivo señala; “No puede apelar ni recurrir de ninguna providencia la parte a quién en ella se hubiere concedido todo cuanto ha pedido”.
De los artículos in comento se colige que el legislador concede a la parte que no apela, el beneficio de adherirse al recurso ejercido en tiempo hábil por su contraria, sin embargo, no puede ejercer este mecanismo la parte a quien se le ha concedido todo lo que ha pedido.
Ahora bien, en el caso de marras, es menester precisar que efectivamente la parte demandada se adhirió a la apelación en tiempo hábil, esto es en el acto de presentación de informes ante esta alzada, y en cuanto a que no podrá apelar aquella parte a quien se le ha otorgado todo cuanto ha pedido, se observa que ciertamente quien plantea la adhesión a la apelación es la parte demandada gananciosa en primera instancia, sin embargo, los argumentos en los que funda dicha adhesión se refieren específicamente en lo siguiente;
“…nos adherimos al recurso de apelación interpuesto por la parte actora, pero con objeto diferente a la de éstos, por lo cual pasamos a expresar las cuestiones que son objeto de la presente adhesión, en los términos siguientes:
La recurrida, al momento de realizar el análisis y valoración de los medios de pruebas promovidos por la parte actora, señala:
“Por su parte la parte actora promovió la prueba de Inspección judicial (sic) practicada por la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital el 29 de mayo de 2013, la cual fue acompañada al libelo de demanda; instrumento éste que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal le otorga valor probatorio al no haber sido atacado a través de ningún medio procesal en la fase cognoscitiva del proceso.”
De lo indicado anteriormente por la recurrida, se evidencia que no tomó en cuenta lo ampliamente expuesto por esta representación en cuanto a los elementos de procedencia, pertinencia y legalidad que ha debido cumplir la misma, para poder ser valorada como tal, ya que la misma no es tal una inspección judicial, por no cumplir con los requisitos legales exigidos para su validez previstos en los artículos 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil; toda vez que no se indicó en forma expresa el objeto de la referida prueba, además que en su evacuación, esta representación no tuvo oportunidad de ejercer el control de los hechos evacuados en la misma y hacer las observaciones pertinentes, por lo que viola el principio al debido proceso y por lo tanto es ilegal e improcedente, por lo que la misma no debe ser valorada y así pedimos sea acordado por esta superior instancia.
En igual sentido, la recurrida le da tratamiento de “Prueba de Informe” a la supuesta promoción de la parte actora hecha para que el Banco del Tesoro Banco Universal y en el Registro Inmobiliario El Hatillo, dieran respuesta, cuando ha debido negar su trámite.
En efecto los Demandantes promovieron en el presente juicio unas pretendidas pruebas de Informes, en los capítulos II y III de su escrito de pruebas, para ser evacuadas en el Banco del Tesoro C.A. Banco Universal y en el Registro Inmobiliario El Hatillo, y esta representación se opuso a la admisión de las mismas, toda vez que en su promoción la parte actora no dio cumplimiento con los requisitos de validez para dicha prueba, ya que no indicó en ninguno de los dos casos, que los informes que pretendía rindiera cada una de dichas instituciones, reposaran, se hallen o consten en documentos, libros, archivos u otros papeles bajo el poder de tales entes.
En efecto, la forma en que fueron promovidas dichas pruebas de informes lo que hace es pretender veladamente que se evacuen pruebas testimoniales del funcionario que represente la institución, y no información que repose en documentos o archivos de tales entes, de tal forma que impediría el ejercicio del control de la prueba a esta representación, violentando el debido proceso, derecho a la defensa y por tal motivo tales pretendidas pruebas no deben ser apreciadas por ser ilegales e impertinentes.
El Tribunal en ambos casos les otorga valor probatorio, en contravención a las normas adjetivas citadas que regulan su promoción y evacuación, razón por la cual pedimos sean dichas pruebas así promovidas declaradas ilegales e impertinentes; siendo este el objeto de la presente adhesión a la apelación…”

De la lectura a los argumentos en que fundamentó la parte demandada su adhesión a la apelación, concluye esta Superioridad que si bien es cierto la demandada resultó gananciosa en primera instancia, sin embargo, como quiera que esa representación adujo que le fueron admitidas y valoradas a la actora una prueba de inspección judicial, así como una prueba de informes, no obstante que la demandada se opuso a su admisión, este tribunal debe admitir dicha adhesión a la apelación como consecuencia de no habérsele concedido todo cuanto solicitó, a tenor de lo estatuido en el artículo 297 supra transcrito, en virtud de lo cual se admite la adhesión a la apelación presentada por la parte demandada. Y así se establece.-
Precisado lo anterior, para emitir pronunciamiento acerca de la adhesión que nos ocupa, se observa;
En cuanto a la prueba de inspección judicial.-
La parte actora promovió la prueba de inspección judicial practicada por la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital el 29 de mayo de 2013, la cual fue acompañada al libelo de demanda; instrumento este que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal de la causa le otorgó valor probatorio, por cuanto a su decir, no fue atacado a través de ningún medio procesal en la fase cognoscitiva del proceso.
Ante esta circunstancia, la demandada aduce que la recurrida no tomó en cuenta lo ampliamente expuesto por esa representación en cuanto a los elementos de procedencia, pertinencia y legalidad que ha debido cumplir la misma, para poder ser valorada como tal, ya que dicha prueba, a decir de accionada, “no es tal una inspección judicial”, por no cumplir con los requisitos legales exigidos para su validez previstos en los artículos 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil; por cuanto no se indicó en forma expresa el objeto de la referida prueba, aunado al hecho en que al momento de su evacuación, no tuvo oportunidad la demandada de ejercer el control de los hechos evacuados en la misma y hacer las observaciones pertinentes, por lo que, según sus dichos, viola el principio al debido proceso y por lo tanto es ilegal e improcedente, concluyendo que dicha inspección no puede ser valorada en este juicio.
Establece el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil; “El Juez a pedimento de cualquiera de las partes o cuando lo juzgue oportuno, acordará la inspección judicial de personas, cosas, lugares o documentos, a objeto de verificar o esclarecer aquellos hechos que interesen para la decisión de la causa o el contenido de documentos…”
Con respecto a la prueba de inspección judicial, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en su sentencia del 20 de octubre de 2004, expediente número 03-563, estableció los requisitos para la validez de la prueba de inspección judicial preconstituida, a continuación se transcribe parcialmente dicho fallo;
“…Nuestra doctrina ha expresado en torno a la procedencia de la inspección judicial preconstituida, que la misma es válida sólo cuando se pretenda demostrar el estado o las circunstancias de hechos que podrían desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Entonces, el solicitante debe demostrar ante el órgano jurisdiccional la urgencia o perjuicio por el retardo que pudiera ocasionar su no evacuación inmediata.
Esta condición de procedencia debe ser alegada y probada ante el juez, para que éste previo análisis de las circunstancias, así lo acuerde.
Una vez cumplidos estos requisitos, la prueba debe considerarse promovida y evacuada válidamente, pues la inspección judicial preconstituida no necesita ser ratificada en el proceso para que surta efectos probatorios, por cuanto hubo inmediación del juez que aprecia por sus sentidos las circunstancias de una situación de hecho.
Si no se prueba la urgencia ello sí afectaría su legalidad, por cuanto esta prueba preconstituida sólo es posible evacuarla para dejar constancia de las circunstancias o estado de las cosas que puedan desaparecer o modificarse en el transcurso del tiempo. Si no está demostrado en el proceso donde ella sea producida, la prueba no puede ser apreciada...” (Negritas de la Sala).

Ahora bien, tal como se indicó líneas arriba, con respecto a la prueba de inspección judicial, el tribunal de la causa, si bien señaló que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorgó valor probatorio, por cuanto a su decir, no fue atacada a través de ningún medio procesal en la fase cognoscitiva del proceso, incurriendo en yerro pues nada concluyó con respecto a lo que de dicha inspección se demostró en el presente juicio, y aunado a esa circunstancia, sin siquiera verificar que el promovente de la prueba haya demostrado la urgencia o perjuicio por el retardo que pudiera ocasionar su no evacuación inmediata, máxime cuando la misma no fue evacuada por el órgano jurisdiccional, sino por la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, inobservando de esta manera lo estatuido por la norma y por la jurisprudencia, toda vez que debió solicitarse ante un tribunal debidamente constituido, para posteriormente, previa su demostración de la urgencia o perjuicio, la misma pudiera considerarse promovida y evacuada válidamente, pues la inspección judicial preconstituida no necesita ser ratificada en el proceso para que surta efectos probatorios, siempre y cuando haya inmediación del juez que aprecia por sus sentidos las circunstancias de una situación de hecho, cuestión que no ocurrió en el caso de marras, pues no fue válidamente promovida ni evacuada, aunado al hecho de que la parte demandada no tuvo el control de la mencionada inspección judicial, en consecuencia la misma debe ser desechada del proceso, y así se dispondrá en la sección resolutiva del presente fallo. Y así se establece.-
En cuanto a la prueba de informes.-
La parte actora promovió la prueba de informes al Banco del Tesoro C.A., Banco Universal, a los fines de que éste informara si los ciudadanos JENNIFER CAROLINA JAHN DE LOPEZ y CARLOS EDUARDO LOPEZ ALCALA, solicitaron y obtuvieron un crédito hipotecario; si efectivamente se encontraba pautado para el día 20 de mayo de 2013 el traslado a la sede del Banco del Tesoro C.A. Banco Universal; si en la oportunidad pautada para la protocolización del documento de compra venta las partes se identifican de la siguiente forma; si la ciudadana MIRIAN HERNADEZ DE GALBAN, actuaba en nombre y representación de BANCO DEL TESORO, BANCO UNIVERSAL C.A.; que no fue otorgado el referido contrato de compra venta del inmueble antes referido y que la razón de ello fue que efectivamente el ciudadano RAFAEL IGNACIO BOGGIANO PERICCHI, no se presentó; si efectivamente fue librado por parte del Banco del Tesoro C.A. Banco Universal, Cheque de Gerencia. En fecha 9 de enero de 2014, es recibida la respuesta a la prueba de Informes requerida al Banco del Tesoro.
Ahora bien, la parte demandada alega en su adhesión a la apelación que la recurrida le da tratamiento de “Prueba de Informe” a la supuesta promoción de la parte actora hecha para que el Banco del Tesoro Banco Universal y en el Registro Inmobiliario El Hatillo, dieran respuesta, cuando ha debido negar su trámite.
Igualmente alegó la accionada que los actores promovieron en el presente juicio unas pretendidas pruebas de Informes, en los capítulos II y III de su escrito de pruebas, para ser evacuadas en el Banco del Tesoro C.A. Banco Universal y en el Registro Inmobiliario El Hatillo, y esa representación se opuso a la admisión de las mismas, toda vez que en su promoción la parte actora no dio cumplimiento con los requisitos de validez para dicha prueba, ya que no indicó en ninguno de los dos casos, que los informes que pretendía rindiera cada una de dichas instituciones, reposaran, se hallen o consten en documentos, libros, archivos u otros papeles bajo el poder de tales entes.
Así las cosas aduce la demandada, que por la manera en que fueron promovidas dichas pruebas de informes, la actora lo que hace es pretender que se evacuen pruebas testimoniales del funcionario que representa la institución, y no información que repose en documentos o archivos de tales entes, impidiendo así el ejercicio del control de la prueba a esa representación, violentando el debido proceso, derecho a la defensa y por tal motivo solicitó que las mencionadas pruebas de informes, no deben ser apreciadas por ser ilegales e impertinentes.
Es menester traer a colación el contenido del artículo 433 del Código de Procedimiento Civil; “Cuando se trate de hechos que consten en documentos, libros, archivos u otros papeles que se hallen en oficinas públicas, Bancos, Asociaciones gremiales, Sociedades civiles o mercantiles, e instituciones similares, aunque éstas no sean parte en el juicio, el Tribunal, a solicitud de parte, requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan de dichos instrumentos, o copia de los mismos.”
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en su decisión de fecha 23 de mayo de 2006, expediente número 05-562, se pronunció con respecto a la manera y alcance de solicitar la prueba de informes, aduciendo que éstos deben ser requeridos sobre puntos concretos que consten en documentos que se encuentren en poder del requerido, así el promovente no tiene que acreditar prueba cierta y precisa de que el documento se encuentra en poder de la entidad que va a ser requerida.
En este orden de ideas, si bien la misma Sala de Casación Civil de nuestro máximo Tribunal en fecha 24 de octubre de 2007, expediente número; 06-119, señaló que en cuanto a la naturaleza de la prueba de informes, la doctrina considera esta prueba como la testimonial de las personas jurídicas colectivas, las cuales, como entes de ficción intangibles, no pueden declarar bajo juramento en juicio, pero sí pueden, como corporaciones, sujetas a responsabilidad patrimonial, dar testimonios escritos o informes a la Litis. Sin embargo, como quiera que al momento de promover dicha prueba, la actora solicitó se informara si los ciudadanos JENNIFER CAROLINA JAHN DE LOPEZ y CARLOS EDUARDO LOPEZ ALCALA, solicitaron y obtuvieron un crédito hipotecario; si efectivamente se encontraba pautado para el día 20 de mayo de 2013 el traslado a la sede del Banco del Tesoro C.A. Banco Universal; si en la oportunidad pautada para la protocolización del documento de compra venta las partes se identifican de la siguiente forma; si la ciudadana MIRIAN HERNADEZ DE GALBAN, actuaba en nombre y representación de BANCO DEL TESORO, BANCO UNIVERSAL C.A.; que no fue otorgado el referido contrato de compra venta del inmueble antes referido y que la razón de ello fue que efectivamente el ciudadano RAFAEL IGNACIO BOGGIANO PERICCHI, no se presentó; si efectivamente fue librado por parte del Banco del Tesoro C.A. Banco Universal, Cheque de Gerencia, ciertamente la accionante pretendió que se evacuara una suerte de testimoniales del funcionario que representa la institución, y no información que reposa en documentos o archivos de tales entes, cuyos documentos o archivos debió indicar la actora a los fines de que la parte demandada ejerciera el control de la prueba, en consecuencia dicha prueba de informes no puede ser apreciada en el presente juicio, debido a que su promoción es a todas luces ilegal, y la misma debe ser desechada del presente juicio, y así se dispondrá en el dispositivo del presente fallo. Y así también se establece.-
Dilucidado lo anterior, es forzoso para esta Superioridad declarar con lugar la adhesión a la apelación presentada por la parte demandada, en cuanto a los puntos supra desarrollados, y así se dispondrá en el dispositivo del presente fallo. Y así se decide.-
Del Fondo
Estando el Tribunal en la oportunidad para decidir sobre la procedencia o no de la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta interpuesta por la representación judicial de la parte demandante, quien aquí decide pasa a pronunciarse y lo hará revisando los requisitos de procedencia que se encuentran implícitos en el artículo 1.167 del Código Civil a saber:
Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
Del artículo bajo análisis se desprenden dos supuestos de procedencia, el primero, supone la existencia de un contrato bilateral, y el segundo, se refiere al incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones. En este sentido, pasa esta Superioridad a valorar el material probatorio traído a los autos por ambas partes, a los fines de emitir pronunciamiento de fondo. Así las cosas, tenemos:
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
1.- Promovió marcado “A”, el documento contentivo del contrato de opción de compra venta objeto de este juicio, celebrado en fecha 9 de enero de 2013, por documento autenticado en dicha fecha ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 07, Tomo 02 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría. Este tribunal le otorga pleno valor probatorio, ya que en ningún momento ha sido desconocido o impugnado por la vía de tacha durante el proceso, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 y siguientes del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y constituye plena prueba de la existente del mencionado contrato de la opción de compra venta, apreciándose, tal como lo señaló la recurrida, el negocio jurídico que vincula a las partes contendientes en el presente juicio. Y así se establece.-
2.- Al folio 76, consta marcado “B”, documento privado suscrito por la parte demandada y recibido por el demandante en fecha 10 de mayo de 2013, mediante el cual se le notificó a la parte demandada que en virtud de haber vencido el plazo de 90 días y no habiendo acuerdo entre las partes de prórroga alguna, quedaba resuelta la opción de compra venta. Este tribunal le otorga pleno valor probatorio, ya que en ningún momento ha sido desconocido o impugnado por la vía de tacha durante el proceso, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 y siguientes del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y constituye plena prueba que efectivamente la parte demandada notificó a la parte actora que por cuanto a la fecha del 10 de mayo de 2015, se encontraba vencido el plazo acordado de noventa días sin que se haya suscrito la venta definitiva de compra venta y no habiendo existido mutuo acuerdo entre las partes para prorrogar la opción de compra venta por 30 días adicionales, quedó resuelto el contrato de opción de compra venta suscrito entre ambas partes e igualmente notificó que quedaban a disposición de la actora, las cantidades de dinero que les correspondan, las cuales serian devueltas al momento de hacer la entrega material del inmueble de su propiedad, el cual ocupan los actores en calidad de arrendatarios. Y así se establece.-
3.- Al folio 77, consta marcado “C”, contrato de arrendamiento suscrito entre las partes que integran el presente litigio; el juzgado de la causa desechó el presente documento pues el mismo nada aporta para resolver el mérito de la controversia, encontrando éste Juzgado Superior que actuó ajustado a derecho el tribunal a-quo debido a que al estar en presencia de un juicio de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, resulta impertinente el mencionado contrato de arrendamiento. Y así se establece.-
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
1.- La parte demandada promovió la prueba de confesión de los demandantes, expresada en el libelo de demanda en el punto “II.8” cuando expresa que el resto de la documentación necesaria para el otorgamiento del documento definitivo de venta“…se presentó ante el Registro Subalterno con el resto de la documentación necesaria en fecha 3 de mayo de 2013…”, la cual a decir del demandado, comprueba el incumplimiento de las obligaciones convenidas para el otorgamiento definitivo del documento de venta. Con respecto a la prueba de confesión, esta alzada tiene a bien señalar que los argumentos y exposiciones que emiten las partes para apoyar sus defensas, no constituyen una confesión como medio de prueba, sin embargo su importancia radica en que sirven como sustento para fijar los límites de la controversia. Y Así se establece.-
2.- Documento privado suscrito por la parte demandada y recibido por el demandante en fecha 10 de mayo de 2013 (folio 76), con respecto a esta prueba, ya esta alzada se pronunció acerca de su valoración líneas arriba, por lo que se hace inoficiosa emitir nuevo pronunciamiento.

Luego del análisis de los alegatos expuestos por la parte actora y de las defensas opuestas por la parte demandada, así como, del material probatorio traído a los autos por ambas partes, el thema decidendum se circunscribe a determinar si efectivamente procede la acción de cumplimiento de contrato de opción de compra venta que nos ocupa; en este sentido, ambas partes reconocen la existencia de dicho contrato, celebrado el 9 de enero de 2013, por documento autenticado en dicha fecha ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 07, Tomo 02 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, con lo cual se cumple con el primer requisito de procedencia de la acción de cumplimiento de contrato de opción de compra venta; es decir, la existencia de un contrato bilateral. Y así se establece.-
De la revisión de dicho contrato se evidencia que el objeto lo constituye un inmueble constituido por el apartamento N° PB-1, ubicado en la Planta Baja del Edificio Torre Norte, Edificio este que forma parte del Conjunto Residencial GREEN 9, construido sobre la parcela N° 4, ubicada en la Calle Golf, en Sector Golf A, Fase 1 de la Urbanización Bosques de La Lagunita, Municipio El Hatillo del Estado Miranda.
Así las cosas, si bien las partes reconocen la existencia del referido contrato de opción de compra venta; se observa del escrito libelar que la parte actora alega que el contrato celebrado de opción de compra venta es una verdadera venta, tomando para ello en consideración el criterio retomado por el Máximo Tribunal en sentencia dictada por la Sala de Casación Civil en fecha 22 de marzo de 2013, que dispone que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la cual, según el referido criterio, debería valorarse el contrato de opción de compra venta como una verdadera venta. Por su parte, la demandada alegó en su contestación que en el presente caso carece de trascendencia la calificación jurídica que corresponde dar al contrato celebrado entre las partes, cuando, a su decir, lo cierto es que la cláusula que estableció un plazo de 90 días para el otorgamiento definitivo del documento de compra venta, rige con toda su fuerza y vigor y la misma no está en discusión dentro de la relación procesal, por lo que una vez cumplido el nonagésimo día siguiente a la fecha de suscripción del contrato sin que se haya efectuado la venta, las partes quedaron desligadas de la convención.
Ante esta situación encontrada de las partes, es necesario para quien decide, definir el contrato de opción de compra venta, siendo éste un contrato mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen acuerdos en los cuales se identifica el bien o bienes objeto de dicho contrato, la duración del mismo, el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor, se adquieren derechos y obligaciones recíprocas para el aseguramiento de la celebración del documento definitivo de compraventa; es decir, es un contrato preliminar al contrato de venta, que de acuerdo al artículo 1.474 del Código Civil, éste último es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.
Sobre el punto de si el contrato de opción de compra venta puede estimarse una venta, la Sala de Casación Civil ha sostenido, que efectivamente si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta; y así lo señaló en sentencia Nº 116 de fecha 12 de abril de 2005, expediente Nro. 04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutino, donde estableció;
“…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…” (Copia textual).

Ahora bien, ese criterio fue abandonado en las decisiones; Nº 358 de fecha 09 de julio de 2009, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A; Nº 460 del 27 de octubre de 2010, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y la Nº 198 del 12 de mayo de 2011, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña, en dichas sentencias se estableció lo contrario; es decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio.
Posteriormente, en fecha 22 de marzo de 2013, la misma Sala de Casación Civil, de nuestro máximo Tribunal de la República Bolivariana de Venezuela, Expediente Nro. 2012-000274, Magistrada Ponente: Yraima Zapata Lara, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, estimó pertinente retomar el criterio invetebrado que se había abandonado y por vía de consecuencia estableció que el contrato de opción de compra venta debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos de consentimiento, objeto y precio.
No obstante todo lo anterior, a los fines de aplicar el criterio reinante, es menester observar la fecha de la interposición de la demanda, así como la fecha de la admisión de la misma, pues la Sala ha sido clara al señalar que no se le puede exigir al demandante que adecué su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido, a continuación se transcribe un extracto de la sentencia que nos ocupa:
“…Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.
Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C: (Sic) A., (Sic) pues no puede exigírsele al demandante que adecúe (Sic) su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma…” (Negrillas y subrayados nuestros). (Copia textual).

Tomando en consideración que la presente demanda fue interpuesta en fecha 03 de julio de 2013 y admitida por el a quo en fecha 04 de julio de 2013, y el cambio de criterio lo efectuó la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 22 de marzo de 2013, esta alzada asume el actual criterio de la Sala de Casación Civil, de nuestro máximo Tribunal de la República Bolivariana de Venezuela, según el cual el contrato de opción de compra venta debe tenerse como una venta pura y simple; cuando reúna los elementos relativos al consentimiento, objeto y precio.
Ahora bien, aplicando el anterior criterio jurisprudencial al presente caso; si bien es cierto que el contrato celebrado entre los ciudadanos Jennifer Carolina Jahn de López y Carlos Eduardo López Alcalá con el ciudadano Rafael Ignacio Boggiano Perichi, todos identificadas en el encabezado del presente fallo, fue una opción de compra venta, no es menos cierto que al darse los elementos del consentimiento, objeto y precio, dándole un anticipo de este último, la naturaleza jurídica del contrato que nos ocupa es una verdadera venta; sólo que la tradición había quedado diferida para el resto del pago del precio que se materializaría para el momento de obtenerse el crédito solicitado por la accionante, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble a través del Registro respectivo.
Sin embargo, en el caso que se analiza, es menester entrar a analizar si efectivamente cada parte cumplió con su carga de probar sus afirmaciones de hecho, a los fines de establecer que efectivamente la venta del inmueble de autos es procedente en derecho, en este sentido, es preciso revisar la duración del contrato de opción de compra venta, se observa que el mismo comenzó el 09 de enero de 2013, cuestión que no discuten las partes, y según lo establecido en la cláusula tercera del referido contrato, las partes establecieron de mutuo acuerdo un plazo de noventa (90) días continuos, para la firma del documento definitivo de compra-venta, contados a partir de la fecha de suscripción del documento de compra venta, esto es, 09 de enero de 2013, prorrogables por 30 días más de mutuo acuerdo por las partes.
Tal como se señaló en la parte narrativa, la actora señaló en su libelo de la demanda, entre otras cosas, que el demandado tenía pleno conocimiento cierto e inequívoco de la fecha de la protocolización del documento de compra venta, ya que había entregado toda la documentación que le correspondía, la cual fue presentada ante el Registro Subalterno con el resto de la documentación el día 3 de mayo de 2013, para la protocolización de la venta; ahora bien, a decir de la actora, incumplió de esta manera el demandado con su obligación de otorgar el documento definitivo de venta, razón por la cual inicio este juicio, para que el demandado dé cumplimiento al contrato de opción de compra venta antes mencionado celebrado el día 9 de enero de 2013, por cuanto a su decir; cumplieron con todas sus obligaciones dentro del lapso fijado en el contrato de opción, es decir, dentro del lapso de ciento veinte (120) días.
Así las cosas, en la contestación de la demanda la parte demandada alegó entre otras defensas, que lo cierto es que la cláusula que estableció un plazo de 90 días para el otorgamiento definitivo del documento de compra venta, rige con toda su fuerza y vigor y la misma no está en discusión dentro de la relación procesal, por lo que una vez cumplido el nonagésimo día siguiente a la fecha de suscripción del contrato sin que se haya efectuado la venta, las partes quedaron desligadas de la convención y así solicita se declare.
En este orden de ideas, discuten las partes, con especial afán, sobre quién faltó a las obligaciones contraídas, esta actitud encontrada de las partes lleva a esta juzgadora a tener que hacer algunas reflexiones, para determinar a cuál de ellas, en definitiva, debe imputarse el incumplimiento, o lo que es lo mismo, cuál de ellas fue la causante que la formalización de la operación de compra-venta ante el Registro no se llevara a cabo.

Para decidir al respecto, se observa:
De la lectura efectuada al contrato de opción de compra venta objeto del presente juicio, el cual riela en copia certificada a los folios 19 al 22 de la presente pieza, específicamente en su cláusula tercera se establece lo siguiente: “Las partes convienen en establecer un plazo de noventa (90) días continuos, para la firma del documento definitivo de compra-venta, contados a partir de la fecha de suscripción del presente documento, prorrogables por treinta (30) días más de mutuo acuerdo entre las partes.”
En este sentido, como quiera el contrato se celebró en fecha 9 de enero de 2013, los noventa (90) días continuos fenecieron el día 9 de abril de 2013, sin embargo, la actora alegó que la firma del documento definitivo de compra venta se materializaría el día 03 de mayo de 2013, haciendo uso de la prórroga establecida en la transcrita supra cláusula tercera.
Así las cosas, no puede esta Superioridad pasar por alto el documento privado que riela al folio 76, el cual fue valorado por esta alzada líneas arriba y cuyo documento está suscrito por la parte demandada y recibido por el demandante en fecha 10 de mayo de 2013, mediante el cual se le notificó a la parte demandada que en virtud de haber vencido el plazo de 90 días y no habiendo acuerdo entre las partes de prórroga alguna, quedaba resuelta la opción de compra venta.
Ante esa circunstancia, la parte actora debió demostrar que ambas partes acordaron prorrogar por un plazo de treinta (30) días más, la firma del contrato definitivo de compra-venta, plazo éste a que hace referencia la mencionada cláusula tercera, sin embargo, no consta en autos prueba alguna que haga presumir a quien decide, que efectivamente el lapso concedido de noventa (90) días se prorrogó por treinta (30) días más, para un total de ciento veinte (120) días.
El civilista Rengel Romberg, en su tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, ha dejado establecido que la PRUEBA PROCESAL, es uno de los más discutidos en la doctrina, por los diversos sentidos y acepciones en que se le toma, así como por la diversa posición desde la cual se le contempla: ya desde la posición de las partes que las promueven, o bien desde la del juez que las recibe y valora.
Igualmente Dellepiane nos indica varias de esas acepciones: a) Como medio de prueba, es decir para designar los distintos elementos de juicio, producidos por las partes o recogidos por el juez, a fin de establecer la existencia de ciertos hechos en el proceso. b) Como la acción de probar, de hacer la prueba, como cuando se dice que el actor incumbe la prueba de los hechos por él afirmados. c) Como el fenómeno psicológico o estado de espíritu provocado en el juez por los elementos de juicio aportados por las partes, o sea como la convicción o la certeza acerca de ciertos hechos trascendentales para la decisión del juez.
También Couture menciona varias acepciones: 1. Todo aquello que sirve para averiguar un hecho. 2. Forma de verificación de la exactitud o error de una proposición. 3. Conjunto de actuaciones realizadas en juicio con el objeto de demostrar la verdad o falsedad de las manifestaciones formuladas en el mismo. Las pruebas son medios de evidencia (documentos, testigos, etc.) que crean al juez la convicción necesaria para admitir como ciertas o rechazar como falsas las proposiciones formuladas en el juicio.
Sin duda que todos estos elementos tienen relación con las pruebas, pero ellos tienden a destacar aspectos diferentes del fenómeno, que mal pueden unificarse en el concepto de la prueba como acto procesal de parte, si se considera que la prueba es una carga de la cual sólo pueden liberarse las partes. Es evidente que corresponde a las partes la promoción de las pruebas, como una carga fundamental de ellas. En cambio, la recepción y la apreciación o valoración de las pruebas, es una manifestación de los poderes y deberes del juez en las etapas de instrucción y de decisión de la causa. De allí que deba distinguirse la prueba como acto procesal de las partes, del medio que éstas emplean; de la forma de instrucción unos y de decisión de la causa otros, que se concatenan entre sí en busca del fin último a que todos tienden en el procedimiento.
La prueba puede definirse como la actividad de las partes dirigida a crear en el juez la convicción de la verdad o falsedad de los hechos alegados en la demanda o en la contestación.
La prueba es un acto de parte y no del juez. Las partes suministran el material probatorio al juez, del mismo modo que suministran los temas de las pruebas en sus alegatos. Esto es una manifestación del principio dispositivo, establecido en el articulo 12 de nuestra norma adjetiva civil, según el cual el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. De modo que corresponde exclusivamente a las partes no sólo determinar el alcance y contenido de la causa, sino también la carga de la alegación y de la prueba de los hechos.
Al momento de decidir la causa el juez se enfrenta a dos tipos de cuestiones; la quaestio iuris, que se refiere al derecho aplicable, y la quaestio facti, que se reduce a establecer la verdad o falsedad de los hechos alegados por las partes como fundamento de la pretensión y de la contestación o defensa, de tal modo que una simplificación de la génesis de la sentencia del juez, puede expresarse diciendo que el juez subsume en la norma jurídica general y abstracta los hechos concretos establecidos en el proceso, y extrae así la consecuencia jurídica que predispone la norma para ellos.
Así entendida la labor del juez, se percibe claramente que los datos de que se sirve el juez en su delicada labor de sentenciar, son fundamentalmente estos dos: el derecho, que le viene dado por las normas jurídicas sancionadas por los órganos competentes, y los hechos, cuyo conocimiento le es suministrado por las partes interesadas, mediante las pruebas que el juez debe examinar y valorar para formar su convicción acerca de la verdad o falsedad de ellos.
Por lo que, en virtud de lo anterior, es forzoso para esta Alzada concluir que la parte actora inobservó el principio de control de la prueba y en virtud que la carga de la prueba como hemos visto, se impone por la Ley y por la doctrina y además la ampara el interés de las partes, pues si quien esta obligado a probar no lo hace, su alegato será desestimado por el juez, como en efecto quien conoce de esto así lo hará en el dispositivo del presente fallo. Y ASI SE ESTABLECE.-
Es importante señalar, que efectivamente tal como lo señaló la recurrida, la actora en su libelo afirmó, que el demandado le hizo entrega de todos los documentos que le correspondía para que se pudiera solicitar al Registro la protocolización del documento definitivo de compra venta, en consecuencia, siendo el 3 de mayo de 2013 cuando la actora presentó ante el Registro respectivo el resto de la documentación necesaria para la protocolización respectiva, se colige entonces que para esa fecha ya había vencido el plazo de vigencia del contrato de opción de compra venta, es decir los noventa (90) días, pues éstos vencieron el día 9 de abril de 2013, lo que pone de manifiesto que la parte actora fue quien incumplió con sus obligaciones contraídas en el contrato de opción de compra venta de autos. Y así se establece.-
Establecido como quedo el incumplimiento de la parte demandante, se hace necesario esgrimir las siguientes consideraciones:
De la Fuerza obligatoria de los contratos:
El articulo 1.159 del Código Civil establece: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
El Dr. Alberto Miliani Balza, sostiene que la fuerza de Ley entre las partes significa que el deudor de una obligación contractual, está sujeto a cumplirla en la misma forma como está sujeto a cumplir la leyes. Esta fuerza obligatoria es no sólo entre las partes, sino que el juez encargado de resolver una controversia en torno a un contrato, debe acatar las disposiciones de los contratantes y en principio, no puede modificarlas; sin embargo el juez debe intervenir para modificar lo que las partes han pactado, basándose en los principios de equidad, lesión, imprevisión entre otros. Debe aclararse que el contrato obliga igual que la ley, pero ésta es abstracta y general, mientras que el contrato es la ley concreta y particular entre las partes.
El fundamento de la fuerza obligatoria del contrato deriva de la autonomía de la voluntad; sin embargo, el rigor de las obligaciones contractuales se encuentra atenuado por la intervención judicial ya señalada en protección del débil jurídico: la teoría del abuso del derecho, la teoría de la imprevisión, la teoría de la lesión, son instituciones creadas para moderar la aplicación del Artículo 1.159 de nuestra norma sustantiva civil.
El juez debe atenerse a lo estipulado por las partes, sin embargo la doctrina distingue dos situaciones que pueden presentarse en el cumplimiento del contrato; 1.- Las estipulaciones expresas del contrato, que se refiere a las estipulaciones claras y explicitas del texto del contrato, cuya interpretación no presenta ninguna duda, 2.- Las estipulaciones tácitas; que son aquellas que se suponen forman parte del contrato, pero que no se han expresado formalmente, o que aun siendo expresadas son susceptibles de interpretación, por presentarse dudas en su significado y alcance.
En lo que respecta a las estipulaciones expresas en un contrato, rige la regla del artículo 1.264 del Código Civil Venezolano “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”. El juez en caso de controversia condenará al deudor a cumplir las obligaciones fielmente, a ejecutar la prestación; prescindiendo de criterios subjetivos que atemperen o mediaticen la ejecución de la obligación, salvo en los casos de la lesión, de la imprevisión y del abuso del derecho, en los cuales éste puede acordar una solución diferente.
De la buena fe en la ejecución de los contratos:
Cada parte en la ejecución del contrato debe conducirse honestamente, sin pretender en base a la letra de éste, a las estipulaciones señaladas, obtener un beneficio injusto en detrimento de la otra parte, porque si lo hace obra de mala fe. Toda ventaja o beneficio a costa del sacrificio ajeno, que no haya sido concedida por la ley, la equidad, el uso o la intención común contenida en una de las cláusulas del contrato, se debe descartar por ir contra el principio de que los contratos deben ejecutarse de buena fe, tal como lo expresa el Código Civil en su artículo 1.160:
“…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley…”.

La buena fe obliga a la colaboración y consideración entre las partes; y se confunde con la equidad al imponer el equilibrio moral y económico de las prestaciones recíprocas.
La verdad debe ser considerada como una noción jurídica, que debe determinar, tanto por las declaraciones de voluntad de las partes contenidas en el contrato, como de la intención que racionalmente pueda atribuirles.
Así las cosas, el contrato produce obligaciones porque tanto el acreedor como el deudor han manifestado su voluntad de contratar, de crear esas obligaciones. La fuerza obligatoria del contrato reposa en la autonomía de la voluntad; el Derecho, el ordenamiento jurídico reconoce a esa manifestación de voluntad, la facultad de crear obligaciones, delega en la voluntad de las partes la facultad de crear obligaciones.
Como corolario de lo anterior, como quiera que el incumplimiento de las obligaciones contractuales establecidas en el contrato de opción de compra venta que nos ocupa, fueron imputadas a la parte actora, debe aplicarse la disposición contenida en la cláusula cuarte del referido contrato, en este sentido, debe la accionante recibir la devolución de la cantidad de SEISICIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 630.000,00) recibida por el demandado conforme a lo dispuesto en la Cláusula Segunda del señalado contrato, haciendo deducción de la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) pactada como daños y perjuicios en la Cláusula Cuarta del mismo contrato, es decir, deben los demandantes recibir del demandado la suma total de QUINIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 530.000,00), tal como lo señaló la sentencia recurrida. Y así se establece.
DISPOSITIVO
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 09 de febrero del 2015 por la abogada FABIANA GARCÍA MANDÉ, en su carácter de co-apoderada judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada el 19 de enero del 2015, por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra-venta intentada por los ciudadanos JENNIFER CAROLINA JAHN DE LOPEZ y CARLOS EDUARDO LOPEZ ALCALÁ, contra el ciudadano; RAFAEL IGNACIO BOGGIANO PERICCHI, ambas partes identificadas plenamente en el encabezado del presente fallo. TERCERO: Con lugar la adhesión a la apelación presentada por la parte demandada, y en consecuencia quedan desechadas del juicio la prueba de inspección judicial y la prueba de informes, ambas promovidas por la parte actora. Queda CONFIRMADA la apelada, con distinta motivación
Se condena en costas a la parte actora, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente sentencia. En su oportunidad procesal, remítase el expediente a su tribunal de origen.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los diecinueve (19) días del mes de junio del dos mil quince (2015). Años 205º de la Independencia y 156º de la Federación.
LA JUEZA,

DRA. MARÍA F. TORRES TORRES
LA SECRETARIA,

ABG. ELIANA M. LÓPEZ REYES
En la misma fecha 19/06/2015, se publicó y registró la anterior decisión constante de treinta y dos (32) páginas, siendo las 11:55 a.m.
LA SECRETARIA,

ABG. ELIANA M. LÓPEZ REYES
Exp. N° AP71-R-2015-000210/6.814.
MFTT/Emlr
Sentencia definitiva.