TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO ARAGUA
Maracay, 05 de junio de 2015.
205° y 156°

EXPEDIENTE N°: 736

PARTE DEMANDANTE: FLORALBA CHACÓN SUÁREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 15.473.692 y de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES: DAMARIEL RIVERA, CARLOS RODRÍGUEZ y GEORGETH RONAYK, Inpreabogados Nos. 113.797. 155.635 y 132.283, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: WILLIAMS DE ABREU GUTIÉRREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 6.442.666 y de este domicilio.
DEFENSORA JUDICIAL: YENNY MORALES, Inpreabogado No. 85.598.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. (Apelación)

I. ANTECEDENTES
En fecha 18 de mayo de 2014, se recibió en esta Alzada expediente procedente del Juzgado Primero Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, contentivo de la demanda por Cumplimiento de Contrato, interpuesta por la ciudadana FLORALBA CHACÓN SUÁREZ debidamente asistida en esa oportunidad por la abogada DAMARIEL RIVERA, contra el ciudadano WILLIAMS DE ABREU GUTIÉRREZ, todos supra identificados.
Dicha remisión se efectuó con ocasión al recurso de apelación ejercido en fecha 24 de abril de 2014 por la defensora judicial de la parte demandada, contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado a quo, en fecha 27 de marzo de 2015, la cual declaró con lugar la pretensión de la actora.
En fecha 20 de mayo de 2015, se le dio entrada al expediente y se le dio el curso de ley correspondiente, quedando anotado bajo el N° 893 (nomenclatura interna de este Juzgado), fijándose el décimo (10º) día para dictar sentencia conforme al artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

II. DE LA DECISIÓN APELADA
Cursa a los folios (106 al 124) del presente expediente, decisión recurrida de fecha 27 de marzo de 2015, dictada por el Juzgado Primero Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en donde expresó, entre otras cosas, lo siguiente:
“(…) Este Tribunal (…) DECLARA CON LUGAR la demanda por Cumplimiento de Contrato incoada por la ciudadana FLORALBA CHACÓN SUÁREZ, identificada en autos, contra el ciudadano WILLIAMS DE ABREU GUTIÉRREZ, identificado en autos. En consecuencia, se condena al demandado a: PRIMERO: Pagar y liberar la hipoteca de primer grado que pesa sobre el inmueble objeto de la presente demanda y cumplir con la tradición, mediante otorgamiento del documento definitivo de de venta a la ciudadana FLORALBA CHACÓN SUÁREZ (…) en los mismos términos y condiciones establecidos en el contrato de venta, el cual quedó perfeccionado en fecha 15 de junio de 2012, sobre un inmueble constituido por un apartamento residencial, distinguido con la letra No 7-A, piso 3, Edificio No 14, del tipo M6, que forma pare del Conjunto Residencial Los Naranjos, ubicado en la carretera nacional Maracay-Güigüe, entre La Pica y la Quinta, Palabro Negro, Municipio Libertador, Estado Aragua (…) SEGUNDO: En caso que la parte demandada, no dé cumplimiento voluntario a la presente decisión, una vez declarada definitivamente firme y conste igualmente la liberación de la hipoteca de primer grado que mantiene sobre el inmueble antes señalado, ésta servirá de titulo de propiedad, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, en cuyo caso, la parte actora consignará ante este Tribunal en Cheque de Gerencia, el saldo deudor de la cantidad acordada conforme a lo pautado en la negociación, es decir, la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 270.000.00), de cuyo monto será deducido los gastos relacionados con la deuda de la hipoteca de primer grado que mantiene aun vigente el inmueble arriba descrito, para su finiquito, así como cualquier otro pago relacionado con los impuestos, servicios públicos y privados necesarios para llevar a cabo la compra-venta definitiva; para lo cual autoriza amplia y suficientemente a la parte actora o a cualquiera de sus apoderados judiciales, para realizar todas las diligencias y gestiones tendientes al pago de la obligación que asumió la demandada relacionada con la hipoteca tantas veces mencionada; y una vez realizadas las diligencias pertinentes y cancelada la hipoteca, el saldo restante de esa operación será la que le corresponderá el demandado de autos.
Se condena en costas al demandado, por haber resultado totalmente vencido en el presente juicio (…)”

III. DE LA APELACIÓN DE LA PARTE DEMANDADA
La defensora de oficio de la parte demandada, mediante diligencia interpuesta en fecha 24 de abril de 2015, señaló lo siguiente: “(…) Vista como se encuentra la presente causa, sentenciada en fecha 27 de marzo de 2015, es por lo que me doy por notificada de la misma, de igual manera apelo de la decisión (…)” (Negrillas agregadas)

IV. CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Establecido lo anterior, este Tribunal de Alzada pasa a decidir la presente causa en los siguientes términos:
En fecha 31 de julio de 2013, la parte demandante interpuso la presente demanda por cumplimiento de contrato, correspondiéndole el conocimiento de la misma al Juzgado Primero Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del estado Aragua. (Folios 01 al 16)
En fecha 22 de octubre de 2013, el Juzgado a quo admitió la demanda y ordenó emplazar a la parte demandada. (Folio 31)
En fecha 25 de octubre de 2013, la parte actora otorgó poder apud acta a los abogados DAMARIEL RIVERA, CARLOS RODRÍGUEZ y GEORGETH RONAYK, Inpreabogado Nos. 113.797. 155.635 y 132.283, respectivamente. (Folio 44)
En esa misma fecha la abogada DAMARIEL RIVERA, en su carácter de apoderada judicial de parte actora, consignó las copias y emolumentos necesarios para la citación del demandado y ratificó la solicitud de medida preventiva realizada en el libelo de demanda. (Folios 45 al 48)
En fecha 05 de noviembre de 2013, el Tribunal a quo decretó medida de prohibición de enajenar y gravar. (Folio 1 y vuelto del Cuaderno de Medidas)
En fecha 25 de noviembre de 2013, la alguacil de el Juzgado a quo mediante diligencia indicó que se trasladó en dos oportunidades al domicilio del demandado y sin embargo no le fue posible conseguirlo. (Folio 51)
En fecha 10 de diciembre de 2013, la apoderada judicial de la parte actora solicitó la citación por carteles del demandado de autos, siendo acordada la misma en fecha 12 de diciembre de 2013. (Folios 69 y 70)
En fecha 22 de enero de 2014, la apoderada judicial de la parte actora consignó los carteles debidamente publicados en los diarios “El Siglo” y “El Aragüeño”. (Folios 74 al 76)
En fecha 03 de febrero de 2014, la secretaria del Juzgado a quo mediante diligencia señaló que se trasladó al domicilio del demandado y procedió a fijar el cartel de citación correspondiente. (Folio 78)
En fecha 26 de febrero de 2014, la apoderada judicial de la parte actora, mediante diligencia realizó solicitud del nombramiento de defensora oficio. (Folio 79)
En fecha 07 de marzo de 2014, el Tribunal a quo designó a la abogada YENNY ZULEIMA MORALES VERENZUELA, Inpreabogado No. 85.598, como defensora judicial del ciudadano demandado. (Folio 80)
En fecha 31 de marzo de 2014, la defensora de oficio designada aceptó el cargo que le había sigo asignado. (Folio 84)
En fecha 16 de mayo de 2014, la alguacil del Juzgado a quo consignó boleta de citación debidamente firmada por la defensora de oficio designada. (Folios 86 y 87)
En fecha 20 de mayo de 2014, la defensora ad litem consignó escrito de contestación a la demanda. (Folios 88 al 93 y vueltos)
En fecha 26 de mayo de 2014, la defensora de oficio consignó escrito de promoción de pruebas. (Folios 95 y 96)
En fecha 27 de mayo de 2014, el Tribunal a quo se pronunció respecto a la admisión de las pruebas promovidas por la defensora de oficio. (Folio 97)
En fecha 28 de mayo de 2014, la defensora ad litem consignó copia certificada del telegrama que le envío al demandado de autos. (Folios 98 y 99)
En fecha 03 de junio de 2014, la apoderada judicial de la parte demandante consignó escrito de promoción de pruebas. (Folios 10 al 104)
En fecha 04 de junio de 2014, el Tribunal a quo se pronunció respecto a la admisión de las pruebas promovidas por la parte actora. (Folio 105)
En fecha 27 de marzo de 2015 el Juzgado a quo dictó sentencia definitiva en la presente causa, ordenándose la notificación de las partes. (Folios 106 al 124)
En fecha 21 de abril de 2015 la apoderada judicial de la parte actora se dio por notificada del fallo dictado.
En fecha 24 de abril de 2015 la defensora de oficio de la parte demandada se dio por notificada de la sentencia definitiva dictada y apeló a la misma.
En fecha 06 de mayo de 2015 el Juzgado a quo oyó en ambos efectos la apelación interpuesta.
Descrito brevemente lo anterior, este Tribunal Superior observa que el núcleo de la presente apelación se circunscribe en verificar si la sentencia recurrida se encuentra o no ajustada a derecho, por lo que, quien decide considera oportuno hacer una exhaustiva revisión de todas las actuaciones que contemplan el presente expediente para analizar la procedencia o no de la pretensión contenida en la demanda interpuesta. En ese sentido, se pasa a realizar las siguientes consideraciones:
De los hechos controvertidos:
La parte demandante fundamentó su demanda en los hechos siguientes:
Que el “…quince (15) de junio de dos mil doce (2012), suscribí en carácter de compradora por ante la Notaría Pública Primera de esta ciudad de Maracay, Estado Aragua, contrato de compra venta con el ciudadano WILLIAMS DE ABREU GUTIÉRREZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-6.442.666, en su carácter de vendedor, quedando inserta tal negociación bajo el No. 18, Tomo 78 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina…”
Que el “…objeto de dicha transacción fue un inmueble constituido por un apartamento residencial, distinguido con la letra y No. 7-A, Piso 3, Edificio No. 14 del Tipo M6, que forma parte del Conjunto Residencial Los Naranjos, ubicado en la carretera nacional Maracay – Güigüe, entre La Pica y la Quinta, Palo Negro, Municipio Libertador, Estado Aragua, el cual tiene una superficie de OCHENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y TRES DECÍMETROS (82,43 Mts2), todo ello comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con pasillo de circulación, escaleras de entrada A y fachada norte del Edificio; SUR: fachada sur del Edificio; ESTE: Con fachada este del Edificio; y OESTE: Con pasillo de circulación y apartamento designado 8-A; correspondiéndole un porcentaje inseparable de la propiedad del mismo de CUATRO ENTEROS SETECIENTOS VEINTICINCO MIL DOSCIENTOS SETENTA Y CINCO MILLONÉSIMAS POR CIENTO (4,725.275 %), sobre las cosas y cargas comunes del Conjunto Residencial Los Naranjos. Así mismo, dicho inmueble está distribuido de la siguiente manera: Un (01) recibo – comedor, Una (01) cocina – lavadero, Un (01) baño de uso general, Un (01) dormitorio principal con baño incorporado, Dos (02) dormitorios secundarios y Tres (03) Closets, formando parte del mismo un (01) puesto de estacionamiento ubicado en el área de estacionamiento del referido Edificio No. 14, distinguido con el No. 7-A. Dicho inmueble se encuentra inscrito bajo el Código Catastral No. 05-07-02-U01-023-003-014-001-P03-00…”
Que el “…mencionado apartamento le pertenece al ciudadano WILLIAMS DE ABREU GUTIÉRREZ, ya identificado, tal como consta en el documento protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Santiago Mariño, Libertador y Linares Alcántara de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 06 de enero de 2009, inserto bajo el No. 2009.1, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el No. 274.4.9.1.316 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2009…”
Que “…mi obligación como compradora se limita a pagar el PRECIO FINAL acordado que alcanza la suma de TRESCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 385.000,00), del cual pagué la cantidad de CIENTO QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 115.000,00) como inicial y por ello procedimos a firmar y autenticar dicho contrato de venta, tal cual como se desprende en la cláusula TERCERA y, el resto, es decir, DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 270.000,00) que teniendo la voluntad de pagar no lo he podido hacer debido a que el vendedor NO HA CUMPLIDO CON SU OBLIGACIÓN ASUMIDA de liberar la hipoteca de primer grado que pesa sobre el inmueble para que así podamos suscribir el contrato definitivo, momento en cual me corresponde realizarle dicho pago…”
Que “…del contrato anexo marcado “A” el cual fue supra transcrito usted podrá evidenciar que el ciudadano WILLIAMS DE ABREU GUTIÉRREZ, suficientemente identificado, se comprometió a liberar la hipoteca que pesa sobre el inmueble objeto de la negociación ANTES DE LA FIRMA DEL DOCUMENTO DEFINITIVO y que UNA VEZ CANCELADO TAL GRAVAMEN él se comprometía a suscribir el documento final, tal y como lo establece la cláusula QUINTA arriba detallada. Igualmente, en la cláusula TERCERA se dispuso claramente que para yo poder pagar el dinero restante el inmueble debía estar TOTALMENTE LIBRE DE GRAVAMEN. No obstante, a pesar de estar claramente establecida tal obligación el ciudadano aquí demandado no la ha cumplido…”
Que “…resulta evidente que el ciudadano WILLIAMS DE ABREU GUTIÉRREZ, ha incumplido flagrantemente el contrato por nosotros suscrito, lo cual me ha generado grandes inconvenientes y problemas, toda vez que, soy madre soltera de una bebé de un (01) año y diez (10) meses sin un lugar propio donde vivir. Actualmente por culpa del aquí demandado me encuentro viviendo arrimada y pasando penurias que no quiero detallar por el simple hecho de que él no ha querido cumplir con lo voluntariamente pactado…”
Que “…además de pagar la inicial que se verifica con la firma del documento supra detallado, hice (como ya comenté) todos los trámites necesarios para la obtención del crédito bancario para proceder a pagar el monto restante que me corresponde. En ese sentido, consigno marcada “C” constancia de aprobación de crédito por la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 270.000,00) de donde se aprecia que desde el 09 de agosto de 2012, es decir, menos de dos (02) meses después de la firma del instrumento que fundamenta esta demanda, ya yo había cumplido con mi deber de hacer las diligencias pertinentes a fin de obtener el dinero correspondiente al monto restante a cancelar por concepto de la compra venta realizada. Tal documento, es emanado de la Oficina del Banco de Venezuela ubicada en el C.C. Las Américas, Maracay, Estado Aragua y siendo ésta una entidad financiera perteneciente al Estado, dicho instrumento debe considerarse administrativo, teniendo el mismo presunción de certeza sobre su contenido…”
Que “…por su parte, el señor WILLIAMS DE ABREU GUTIÉRREZ nunca procedió a pagar y liberar la hipoteca que pesa sobre el inmueble objeto de esta demanda en el tiempo establecido para ello, tal y como se evidencia de certificación de gravámenes emitida por el Registro Público de los Municipios Santiago Mariño, Libertador y Linares Alcántara del Estado Aragua en fecha 11 de Junio de 2013…”
Que “…en vista que yo cumplí con mi deber principal (pago de inicial) y estoy plenamente dispuesta a cumplir con el pago del dinero restante que fue acordado, el vendedor, aquí demandado, está obligado a cumplir lo que le corresponde, a saber: i) Liberar la hipoteca que pesa sobre el inmueble objeto de esta demanda; y, ii) Suscribir junto conmigo el contrato definitivo de compra venta, momento en el cual yo le haré el pago del dinero restante claramente establecido en la cláusula TERCERA del contrato de marras…”
Base jurídica invocada por la parte actora:
La demandante fundamentó su demanda en las cláusulas primera, segunda, tercera y quinta del presunto contrato de compra venta anexado marcado “A”. Así mismo, invocó como fundamento de su acción 1133, 1134, 1137, 1159, 1160, 1161, 1167 y 1474 del Código Civil.
Petitorio:
Como consecuencia de los hechos narrados, la actora demandó al ciudadano WILLIAMS DE ABREU GUTIÉRREZ con el objeto de que conviniera o en su defecto fuese condenado por el Tribunal a:
“…PRIMERO: Pagar y consecuentemente liberar la hipoteca de primer grado que pesa sobre el inmueble objeto de la presente demanda, así como todos los impuestos, servicios públicos y privados necesarios para que se pueda llevar a cabo la compra venta definitiva. En este sentido, le pido a este honorable Tribunal que establezca un tiempo perentorio dentro del cual el ciudadano demandado cumpla con esta obligación y en el supuesto de que éste no lo haga dentro de dicho lapso, le pido que me autorice a mí a solicitar los resúmenes de deuda pertinentes a fin de pagar la hipoteca y obtener la liberación, así como todo demás que se deba pagar, con la salvedad de que las cantidades que pague a tales efectos sean deducidas de los DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 270.000,00) que me restan por pagar del precio final acordado.
SEGUNDO: Una vez liberada la hipoteca y solvente como se encuentre el inmueble en el pago de todos los impuestos y servicios privados y públicos correspondientes, solicito a este Tribunal que también disponga un plazo perentorio para que el demandado, a fin de terminar de trasladarme la propiedad, suscriba junto conmigo el documento definitivo de compra venta del inmueble constituido por un apartamento residencial, distinguido con la letra y No. 7-A, Piso 3, Edificio No. 14 del Tipo M6, que forma parte del Conjunto Residencial Los Naranjos, ubicado en la carretera nacional Maracay – Güigüe, entre La Pica y la Quinta, Palo Negro, Municipio Libertador, Estado Aragua, cuyos datos y linderos se encuentran supra mencionados. Al momento de la firma de dicho documento yo me comprometo a consignar cheque de gerencia por la cantidad restante que me corresponde por pagar del precio final acordado, tal y como se acordó en el contrato que fundamenta esta demanda.
TERCERO: En el supuesto que el ciudadano demandado no cumpla voluntariamente con el otorgamiento del documento de compra venta definitivo, pido a este Tribunal que en conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil ordene la protocolización de la sentencia como documento de propiedad del inmueble tantas veces mencionado. A tal efecto, pido respetuosamente a este Tribunal, que oficie a la oficina del Banco de Venezuela, ubicada en el C.C. Las Américas de esta ciudad de Maracay, Estado Aragua y al Registro Público de los Municipios Santiago Mariño, Libertador y Linares Alcántara del Estado Aragua a fin de coordinar la protocolización de la sentencia junto con el documento de otorgamiento de préstamo hipotecario y subsidio directo habitacional que me fue aprobado por el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), a través del Banco de Venezuela, con la correspondiente constitución de hipoteca de primer grado a favor de dicho ente. No obstante a lo anterior, hago la salvedad, que si en el momento de ejecutar la sentencia favorable que este digno Tribunal muy probablemente dictará, yo cuento con los recursos necesarios para acreditar el pago que me corresponde sin necesidad de utilizar el crédito bancario que ya me fue aprobado, lo participaré mediante diligencia y consignaré el cheque de gerencia respectivo…”

Finalmente, solicitó que se decretara medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de la controversia, de conformidad con lo previsto en los artículos 585 y 600 del Código de Procedimiento Civil.
Por su parte, mediante escrito presentado en fecha 20 de mayo de 2014, inserto a los folios 88 al 93 del expediente, la abogada YENNY MORALES, inscrita en el IPSA bajo el No. 85.598, en su carácter de defensora de oficio del ciudadano demandado, contestó la demanda en los siguientes términos:
Que en “…fecha 28-04-2014, envié telegrama con acuse de recibo, a la parte demandada, ciudadano WILLIAMS DE ABREU GUTIERREZ, plenamente identificado por ante el instituto Postal telegráfico de Venezuela, tal y como se evidencia de acuse de recibo emitido por el Instituto postal telegráfico, de fecha 15-05-2014, acuse de recibo dirigido a mi nombre (…) a través del cual se constata, que el mismo, fue enviado a la dirección de la parte demandada, siendo Avenida Miranda Este 70, Piso 02, Oficina 03, Edificio Gran Vía, de esta ciudad de Maracay…”
Que “…me traslade hasta la mencionada dirección, en dos oportunidades, sin que persona alguna en la mencionada dirección, me atendiera, es por lo que, hasta la presente fecha, me ha sido imposible localizarlo…”
Que “…RECHAZO, NIEGO Y CONTRADIGO en cada una de sus partes tanto en los hechos como el derecho invocados en la demanda…”
Que “…Rechazo, niego y contradigo, que en fecha 15 de junio de 2.012, mi defendido haya suscrito contrato de Opción de Compra Venta por ante la Notaria Publica Primera de Maracay, Estado Aragua…”
Que “…Rechazo niego y contradigo que el objeto de dicha transacción fue un inmueble constituido por un apartamento residencial distinguido con la letra y No. 7-A, piso 03, Edificio No. 14 del tipo M-6 que forma parte del conjunto Residencial Los Naranjos, ubicado en carretera nacional Maracay, Guigue, Palo Negro, Municipio Libertador…”
Que “…Rechazo niego y contradigo que ambas partes voluntariamente asumieron las obligaciones al momento de suscribir el prenombrado contrato, ni que la obligación de la parte demandante se limita a pagar el precio final acordado…”
Que “…Rechazo niego y contradigo el documento marcado con la letra C, aportado por la parte demandante constante de aprobación de crédito donde se aprecia que desde el 09 de Agosto de 2012, ya la misma, había cumplido con su obligación de tramitar y obtener dicho crédito…”
Que “…Rechazo niego y contradigo que el ciudadano Williams de Abreu Gutierrez, parte demandada en el presente juicio nunca procedió a pagar y liberar la hipoteca que pesa sobre el inmueble objeto de esta demanda en el tiempo establecido para ello, conforme a la certificación de gravamen emanada por el registro público de los Municipios Santiago Mariño. Libertador y Linares Alcántara de Estado Aragua…”
Que “…Rechazo niego y contradigo que el VENDEDOR hoy demandado está obligado a cumplir, a saber: A) liberar la hipoteca que pesa sobre el inmueble objeto de esta demanda y B) Suscribir junto con la demandante el contrato definitivo de compra-venta…”
Que “…Rechazo niego y contradigo la presente acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoado contra del ciudadano WILLIAMS DE ABREU GUTIERREZ…”
Que “…RECHAZO NIEGO Y CONTRADIGO los fundamentos de derecho invocados para tal acción, a saber: 1.133, 1.134, 1.137, 1.159, 1.160, 1.161. 1.167, 1.474 todos del Código Civil…”
Que “…RECHAZO NIEGO Y CONTRADIGO que el demandado no haya dado cumplimiento al contrato de marras…”
Que “…NIEGO RECHAZO Y CONTRADIGO la estimación de la presente acción en la suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.150.000,00)…”
Que “…RECHAZO NIEGO Y CONTRADIGO que ambas partes de común acuerdo eligieron como domicilio especial único y excluyente para los efectos de este contrato la ciudad de Maracay…”
Que “…RECHAZO NIEGO Y CONTRADIGO conforme a lo estatuido en el artículo 585 y 600 del Código de Procedimiento Civil, se decrete MEDIDA DE PROHIBICIÓN DE ENAJENAR Y GRAVAR…”
Que “…RECHAZO NIEGO Y CONTRADIGO que la presente demanda sea admitida…”
Visto todo lo anterior, esta Juzgadora observa que el hecho controvertido en la presente causa se encuentra enmarcado en verificar el presunto incumplimiento por parte del demandado de autos de las obligaciones que había adquirido al suscribir el contrato “compra venta” que sirve como instrumento fundamental de la demanda. Así mismo, se deberá analizar el rechazo realizado por la defensora judicial de parte demandada a la estimación de la demanda y al domicilio que fija la competencia.
Del rechazo a la cuantía y al domicilio:
En primer término, esta Juzgadora debe hacer mención a que la defensora judicial en su escrito de contestación rechazó la estimación de la cuantía realizada por la parte actora en su demanda, no obstante, no indicó si consideraba la misma insuficiente o exagerada. En ese sentido, es menester señalar que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante fallo No. 1417 de fecha 14 de Diciembre de 2004, dispuso lo siguiente: “…cuando el demandado contradice pura y simplemente la estimación del actor, sin precisar si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición alguna, en razón de que el Código limita esa oposición y obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar…”
En consecuencia, en vista que dicho rechazo a la estimación de la demanda fue hecho pura y simplemente, resultará forzoso a esta Juzgadora declararlo IMPROCEDENTE, tal y como se hará en la dispositiva del presente fallo. Así se declara.
En segundo lugar, quien decide observa que la defensora de oficio también rechazó que esta ciudad de Maracay sea el domicilio único y excluyente a los fines de dilucidar todas las controversias respecto al contrato “compra venta” que sirve como instrumento fundamental de la demanda. Con relación a ello, este Tribunal señala que corre inserto a los folios 18 al 23 del presente expediente, documento autenticado suscrito por las partes por ante la Notaría Pública Primera de esta ciudad de Maracay, en fecha 15 de Junio de 2012, bajo el No. 18, Tomo 78, el cual no fue tachado a lo largo del procedimiento y por lo tanto, tiene pleno valor probatorio en conformidad con los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, donde en la cláusula octava, los aquí litigantes, dispusieron que: “…Ambas partes, de común acuerdo, eligen como domicilio especial, único y excluyente para todos los efectos de este contrato, sus derivados y consecuencia, a la ciudad de Maracay Estado Aragua, a la jurisdicción de cuyos tribunales declaran expresamente someterse, dejando constancia sus direcciones para cualquier notificación que haya de practicarse como de seguidas se enuncia: EL PROMINENTE VENDEDOR: Avenida Miranda Este 70, Piso 2, No 03, Edificio Gran Vía, Maracay, estado Aragua…”. Siendo así las cosas, resulta meridianamente claro que en dicho contrato, las partes voluntariamente acordaron que constituían a esta ciudad de Maracay como domicilio especial único y excluyente para todos los asuntos relacionados a él. Así mismo, es evidente que también el demandado de autos libremente fijó a la “Avenida Miranda Este 70, piso 2, No 03, Edificio Gran Vía, Maracay, estado Aragua” como la dirección a la cual debían ser remitidas todas las notificaciones y/o citaciones relativas al mismo.
En consecuencia, en vista del domicilio especial claramente establecido por las partes, el Juzgado a quo es plenamente competentes por el territorio para conocer y decidir el presente asunto. Así se declara.
Del fondo del asunto:
Ahora bien, con el objeto de dilucidar el fondo del asunto debatido, esta Juzgadora pasa a valorar las pruebas promovidas por las partes de la siguiente forma:
La parte demandante mediante escrito de fecha 03 de junio de 2014, promovió lo siguiente:
a. Contrato “compra venta” del inmueble objeto de la demanda inserto en los libros de autenticaciones de la Notaría Pública Primera de esta ciudad de Maracay, en fecha 15 de Junio de 2012, bajo el No. 18, Tomo 78. (Folios 18 al 23). En relación a esta documental, como ya se mencionó, quien aquí decide observa que se trata de un documento autenticado, el cual no fue tachado a lo largo del procedimiento, por lo tanto, tiene pleno valor probatorio en conformidad con los artículos 1357 y 1359 del Código Civil. En ese sentido, de dicha instrumental se desprenden todas las obligaciones asumidas por la partes en el negocio jurídico celebrado respecto a un inmueble constituido por un apartamento residencial, distinguido con la letra y No. 7-A, Piso 3, Edificio No. 14 del Tipo M6, que forma parte del Conjunto Residencial Los Naranjos, ubicado en la carretera nacional Maracay – Güigüe, entre La Pica y la Quinta, Palo Negro, Municipio Libertador, Estado Aragua, las cuales serán pormenorizadamente analizadas a seguidas en la presente decisión. Así se declara.
b. Contrato compra venta del inmueble objeto de la presente demanda, registrado por ante el Registro Público de los Municipios Santiago Mariño, Libertador y Linares Alcántara de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 06 de Enero de 2009, inserto bajo el No. 2009.1, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el No. 274.4.9.1.316 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2009. (Folios 33 al 43). Respecto a esta instrumental, este Tribunal observa que la misma se trata de un documento público, el cual no fue tachado a lo largo del procedimiento, por lo tanto, tiene pleno valor probatorio en conformidad con los artículos 1357 y 1359 del Código Civil. En consecuencia, del mismo se desprende que el ciudadano WILLIAMS DE ABREU GUTIÉRREZ, demandado de autos, adquirió la propiedad del inmueble objeto de la presente demanda, mediante venta real, pura, simple e irrevocable que le hiciera la ciudadana MARÍA ANTONIETA SUZZARINI BALOA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 2.107.408. Así se declara.
c. Constancias de aprobación de crédito. (Folios 24 y 104). Con relación a las anteriores documentales, esta Juzgadora estima que las mismas deben considerarse como documentos públicos administrativos, las cuales son capaces de generar presunción de certeza sobre su contenido, toda vez que, emanan del Banco de Venezuela, entidad bancaria ésta perteneciente al Estado venezolano. Ahora bien, de las mismas se desprende desde el mes de Agosto de 2012 la ciudadana demandante tiene aprobado un crédito por la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 270.000,00). Así se declara.
d. Certificación de gravámenes emitida por el Registro Público de los Municipios Santiago Mariño, Libertador y Linares Alcántara del Estado Aragua en fecha 11 de Junio de 2013. (Folios 25 al 29). Con relación a esta instrumental, este Tribunal observa que la misma se trata de un documento público, el cual no fue tachado a lo largo del procedimiento, por lo tanto, tiene pleno valor probatorio en conformidad con los artículos 1357 y 1359 del Código Civil. En ese sentido, de la misma se desprende que hasta el día de su expedición, vale decir, 11 de junio de 2013, pesaba sobre el inmueble objeto de la presente demanda, una hipoteca de primer grado a favor del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH).
e. Anuncio clasificado del diario “El Siglo”, publicado en fecha 23 de Julio de 2013. (Folio 30). Sobre esta instrumental quien decide observa que no fue impugnada por la parte demandada en su escrito de contestación, por lo tanto, se le debe otorgar valor probatorio, desprendiéndose de la misma que en fecha 23 de Julio de 2013 publicaron en el periódico anteriormente mencionado un anunció mediante el cual ofrecían en venta un inmueble con las mismas características del debatido en el presente asunto. Así se declara.
Por su parte, la defensora de oficio del demandado de autos, promovió lo siguiente:
a. El mérito favorable de los autos. Sobre dicha promoción, este Tribunal debe indicar que ha sostenido la doctrina jurisprudencial moderna que la reproducción del mérito favorable de autos constituye por si mismo una manifestación del principio de la comunidad de la prueba, conforme a la cual las pruebas no pertenecen al promovente, sino que, pertenecen al proceso y será el Juez quien las valorará o apreciará a favor de la parte a quien le beneficie, la cual puede ser o no, la parte que las trajo al proceso. En este sentido, el mérito favorable de los autos se traduce en que la parte solicita al Juez, que tome y valore a su favor todos los medios que no hayan sido promovidos por él y que le favorezcan. Por último, cuando la parte reproduce el mérito probatorio no invocando un medio de prueba en específico que lo favorezca y la forma como lo beneficia, el Juez no se encuentra obligado a tomar o valorar las pruebas a favor de alguna de las partes procesales.
De lo antes expuesto se concluye que reproducir como medio de prueba “el mérito favorable de los autos” sin indicar cuál es el o los autos que le beneficia y sin señalar el objeto de la prueba, no debe ser considerado como instrumento probatorio. Así se declara.
b. Copia certificada de telegrama redactado por la defensora de oficio y dirigido al ciudadano WILLIAMS DE ABREU GUTIÉRREZ, emitida del Instituto Postal Telegráfico de Venezuela (IPOSTEL). (Folio 99)
c. Acuse de recibo del anterior telegrama, emitido por IPOSTEL. (Folio 93)
En relación a las anteriores documentales, este Tribunal estima que al provenir del Instituto Postal Telegráfico del Estado Venezolano, las mismas gozan de presunción de certeza sobre su contenido. En consecuencia, de ellas se desprende que la defensora de oficio utilizó el telegrama como una de las vías para intentar informarle a su defendido sobre el juicio que se estaba llevando a cabo. Así se declara.
Valoradas como han sido el conjunto de pruebas promovidas por las partes en la presente causa, este Tribunal pasa a decidir el fondo del asunto debatido, señalando lo siguiente:
La pretensión de la parte actora es que el demandado de autos cumpla con lo estipulado en el contrato suscrito en fecha 15 de Junio de 2012 por ante la Notaría Pública Primera de esta ciudad de Maracay, bajo el No. 18, Tomo 78.
Al respecto, es menester en principio, analizar la naturaleza del contrato anteriormente identificado, con el objeto de identificar si el mismo se corresponde a un documento “compra venta” como lo señala la demandante o, en su defecto, se trata de un mero contrato preparatorio de “opción de compra venta”, especificación ésta que es de grandísima importancia al momento de dirimir la presente controversia. En ese sentido, se requiere citar algunas de las cláusulas establecidas en el mencionado instrumento, a saber:
“…PRIMERA: EL PROMINENTE VENDEDOR da en Opción Compra-Venta a LA PROMINENTE COMPRADORA, un inmueble de mi única y exclusiva propiedad constituido por un apartamento residencial destinado a vivienda , distinguido con la letra y No. 7-A, Piso 3, Edificio No. 14 del Tipo M6, que forma parte del Conjunto Residencial Los Naranjos, ubicado en la carretera nacional Maracay – Guigue, entre La Pica y la Quinta en la Jurisdicción del Municipio Palo Negro, hoy Municipio Libertador, estado Aragua …
El inmueble objeto de esta venta tiene una superficie de OCHENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y TRES DECÍMETROS (82,43 Mtrs2) … SEGUNDA: EL PROMINENTE VENDEDOR pacta en opción de Compra-Venta el mencionado inmueble y la PROMINENTE COMPRADORA se compromete a adquirirlo … TERCERA: Las partes, de común acuerdo, han convenido en que el precio final de venta es por la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 385.000,00), suma de dinero ésta que la PROMINENTE COMPRADORA pagará de la siguiente forma: 1. La cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00), en este acto de manos de la compradora en mediante Cheque de Gerencia Nº 00000418, del Banco Venezuela, de fecha 16/04/2012 y la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 35.000,00), en dinero, en efectivo y de curso legal en el país. Monto que suma la cantidad de CIENTO QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 115.000,00), al momento de la firma del presente Contrato de Opción de Compra-Venta. El saldo restante es decir la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 270.000,00), serán pagados por LA PROMINENTE COMPRADORA con Cheque de Gerencia producto Crédito Hipotecario con recurso provenientes del Fondo de Ahorro Obligatorio de Vivienda (FAOV), que tramitará ella ante el Banco de Venezuela, al momento del mismo de la firma y protocolización del documento definitivo de Compra-Venta … Las partes declaran que el inmueble se encuentra totalmente solvente en todos los servicios públicos y privados; y que EL PROMINENTE VENDEDOR, lo entrega en este acto a LA PROMINENTE COMPRADORA...” (Negritas de este Tribunal)

Se puede observar de la transcripción arriba realizada que las partes en el contrato que fundamenta la presente demanda, establecieron claramente el objeto (un inmueble), el precio definitivo (Bs. 385.000,00) y el consentimiento de vender y comprar respectivamente, características éstas que son vinculantes para identificar la naturaleza del mismo.
Respecto a lo anterior la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante fallo No 217 de fecha 30 de Abril de 2002, determinó que:
“…De la precedente transcripción del fallo recurrido se observa que el Juez de alzada se refiere a dicho documento como un contrato de compra-venta. Para determinar si se trata de un contrato de compra o de opción de compra-venta, es menester precisar qué se entiende por uno y por el otro. Al respecto, el autor Nicolás Vegas Rolando, en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa: “Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.” La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo. (Comentarios de Nicolás Vegas Rolando). Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”. (Ob. cit). Por su parte, Luis Aguilar Gorrondona, en su obra “Contratos y Garantías” Novena Edición, página 143, define la venta como “Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 5) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales. En aplicación de las anteriores consideraciones, se puede concluir que el contrato que originó el juicio es de compra-venta, y no de opción de compra, tal como concluyó el juzgador de alzada, pues aún cuando presente la apariencia de un contrato de opción de compra, la naturaleza de la convención objeto del presente juicio no es tal, pues hubo un acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble vendido, y el comprador de entregar el precio pactado; es decir, se verificó la venta por el cruce de voluntades o consentimiento.
Por los razonamientos precedentemente expuestos, el Juez de la recurrida no violó las reglas legales denunciadas, al calificar al contrato que sirvió de fundamento a la demanda, como un contrato de compra-venta. (Negritas de este Juzgado)

Igualmente, el 22 de Marzo de 2013, la misma Sala de Casación Civil mediante fallo No 000116, dejó establecido lo siguiente:
“…Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:
“…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…”.
El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.
Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta…” (Negritas de este Tribunal)

En vista a la jurisprudencia anteriormente citada, la cual este Tribunal comparte y acoge, resulta forzoso concluir que el contrato que sirve como instrumento fundamental de la presente demanda debe ser catalogado como una compra venta pura y simple, toda vez que, en el mismo las partes a pesar de denominarlo como “opción compra venta”, establecieron claramente los elementos de consentimiento, precio y objeto. Así se declara.
Una vez verificado lo anterior, pasa esta Juzgadora a analizar el cumplimiento o no de las cláusulas libremente pactadas por las partes en el contrato compra venta tantas veces mencionado. En ese sentido, el referido instrumento dispuso que:
“…Entre WILLIAMS DE ABREU GUTIERREZ … quien para los efectos de este contrato se denominará EL PROMINENTE VENDEDOR, por una parte y por la otra la ciudadana FLORALBA CHACON SUAREZ ... quien en lo adelante y a los efectos de este contrato se denominará LA PROMINENTE COMPRADORA, se ha convenido en realizar el presente contrato de OPCION COMPRA-VENTA, conforme a las cláusulas siguientes: PRIMERA: EL PROMINENTE VENDEDOR da en Opción Compra-Venta a LA PROMINENTE COMPRADORA, un inmueble de mi única y exclusiva propiedad constituido por un apartamento residencial destinado a vivienda , distinguido con la letra y No. 7-A, Piso 3, Edificio No. 14 del Tipo M6, que forma parte del Conjunto Residencial Los Naranjos, ubicado en la carretera nacional Maracay – Guigue, entre La Pica y la Quinta en la Jurisdicción del Municipio Palo Negro, hoy Municipio Libertador, estado Aragua … SEGUNDA: EL PROMINENTE VENDEDOR pacta en opción de Compra-Venta el mencionado inmueble y la PROMINENTE COMPRADORA se compromete a adquirirlo … TERCERA: Las partes, de común acuerdo, han convenido en que el precio final de venta es por la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 385.000,00), suma de dinero ésta que la PROMINENTE COMPRADORA pagará de la siguiente forma: 1. La cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00), en este acto de manos de la compradora en mediante Cheque de Gerencia Nº 00000418, del Banco Venezuela, de fecha 16/04/2012 y la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 35.000,00), en dinero, en efectivo y de curso legal en el país. Monto que suma la cantidad de CIENTO QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 115.000,00), al momento de la firma del presente Contrato de Opción de Compra-Venta. El saldo restante es decir la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 270.000,00), serán pagados por LA PROMINENTE COMPRADORA con Cheque de Gerencia producto Crédito Hipotecario con recurso provenientes del Fondo de Ahorro Obligatorio de Vivienda (FAOV), que tramitará ella ante el Banco de Venezuela, al momento del mismo de la firma y protocolización del documento definitivo de Compra-Venta del inmueble objeto de ésta negociación, el cual deberá estar totalmente libre de gravamen y de prohibiciones preventivas o ejecutivas, así como también totalmente solvente de impuestos nacionales, regionales, estadales, municipales, servicios públicos, privados y demás obligaciones inherentes al mismo para esa fecha … QUINTA: Sobre el inmueble objeto de la presente opción pesa una Hipoteca Habitacional Legal de Primer Grado a favor de la entidad financiera denominada Banesco, Banco Universal, gravamen éste que EL PROMINENTE VENDEDOR se compromete y obliga a pagar la obligación que le dio nacimiento, a realizar todos y cada uno de los trámites necesarios para que el acreedor cancele dicho gravamen y otorgue la respectiva Liberación de Hipoteca, la cual deberá ser protocolizada antes de la firma del documento definitivo de Compra-Venta … Una vez cancelada la Hipoteca EL PROMINENTE VENDEDOR se compromete a celebrar la venta definitiva por ante el Registro Público correspondiente … Las partes declaran que el inmueble se encuentra totalmente solvente en todos los servicios públicos y privados; y que EL PROMINENTE VENDEDOR, lo entrega en este acto a LA PROMINENTE COMPRADORA … SEPTIMA: Las partes, de común acuerdo, conviene en que el plazo para realizar todos y cada uno de los trámites ante el Registro Público competente y que éste fije la oportunidad para la firma y protocolización del documento definitivo de Compra-Venta de inmueble objeto de esta negociación, es de CIENTO VEINTE (120) días mas TREINTA (30) días contados a partir de la Firma del presente contrato, momento en el cual EL PROMINENTE VENDEDOR, deberá entregar todos los recaudos exigidos por el Registro Competente para su protocolización…”

Así se observa que la parte actora (compradora) asumió la obligación de pagar el precio fijado por la compra, divido en dos partes: La primera constante de la cantidad de CIENTO QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 115.000,00) la cual fue pagada al momento de suscribir el contrato que fundamenta la presente demanda y, la segunda, constante de la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 270.000,00), la cual debe ser pagada al momento de la firma y protocolización del documento definitivo de compra venta.
Por su parte, el demandado de autos asumió las siguientes obligaciones:
• Pagar y consecuentemente liberar la hipoteca que pesa sobre el inmueble objeto de la compra venta.
• Firmar y protocolizar el documento definitivo de compra venta.
• Entregar el inmueble totalmente libre de gravamen y de prohibiciones preventivas o ejecutivas, así como también totalmente solvente de impuestos nacionales, regionales, estadales, municipales, servicios públicos, privados y demás obligaciones inherentes al mismo.

Cabe destacar que de acuerdo a la cláusula séptima del contrato compra venta suscrito, el lapso fijado para realizar todos los trámites necesarios para la firma y protocolización del documento definitivo fue de ciento veinte (120) días más treinta (30) días desde la firma del mismo, es decir, desde el 15 de Junio de 2012, por lo tanto, las partes tenían hasta el día 02 de Noviembre de 2012 para cumplir con sus respectivas obligaciones.
Una vez explicado lo anterior, esta Juzgadora observa que de la certificación de gravámenes emitida por el Registro Público de los Municipios Santiago Mariño, Libertador y Linares Alcántara del Estado Aragua en fecha 11 de junio de 2013, inserta folios 25 al 29, supra valorada, se desprende que hasta dicha fecha aún pesaba hipoteca de primer grado a favor de el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), por lo tanto, se concluye que el demandado de autos no cumplió con el deber pactado de pagar y liberar dicho gravamen en el tiempo acordado para ello.
Así mismo, se observa que la defensora judicial en la oportunidad de la contestación, negó, contradijo y rechazó que su representado deba cumplir con la firma y protocolización del documento definitivo de venta, sin embargo, en autos no existe ningún elemento que permita al menos presumir a esta Juzgadora que el demandado deba quedar exento de cumplir con esa y las demás obligaciones libremente asumidas por él en el contrato de marras.
En ese sentido, conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; por lo que quien pide la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretende haber sido liberado del cumplimiento de la misma debe, por su parte, probar el pago o el hecho que la ha extinguido.
Este principio evidencia que la prueba constituye una necesidad práctica o como comúnmente se le llama también, una carga. El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil establece que el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera del proceso, ni suplir excepciones o argumentos de hecho que no hayan sido alegados ni probados. Asimismo, el encabezamiento del artículo 254 eiusdem, señala que el Juez no podrá declarar con lugar la demanda sino cuando a su juicio exista plena prueba de la acción deducida y que en caso de duda sentenciará a favor del demandado. O sea, que en nuestra legislación no hay lugar a la absolución de la instancia por la insuficiencia de las pruebas presentadas, por lo que resulta de capital importancia determinar a quién le incumbe probar.
En ese mismo orden de ideas, se afirma que la distribución de la carga de la prueba se basa en el principio de la igualdad de las partes ante la Ley en el proceso, consagrado en el artículo 15 eiusdem, por lo que puede decirse, en general, que la carga de la prueba corresponde a quien de una información propia pretenda hacer derivar consecuencias favorables para él. Por ello, y aplicando este principio, resulta que cualquiera que afirme tener un derecho (por vía de acción o de excepción) debe probar el hecho jurídico del cual deriva ese derecho. Precisamente, ese es el significado de la máxima romana “actori incumbit probatio”, la cual se complementa con la otra “reus in exipiendo fit actor”. Vale decir: que al actor incumbe la prueba y que el demandado cuando se excepciona se convierte en actor. Esto, por supuesto, con las pertinentes excepciones, como cuando se alega un hecho negativo indeterminado, el cual no amerita ser probado.
En consecuencia, en el presente caso la parte actora cumplió plenamente con su carga de probar la existencia de la obligación contenida en el contrato compra venta suscrito por las partes en fecha 15 de Junio de 2012 por ante la Notaría Pública Primera de esta ciudad de Maracay, bajo el No. 18, Tomo 78 y, así mismo, demostró haber cumplido con lo que le correspondía en el tiempo pactado para ello, vale decir, cumplió con el pago de la inicial acordada y cumplió con su deber de tramitar el crédito bancario necesario con el cual iba a realizar el resto del pago al momento de la firma y protocolización del documento definitivo. Por su parte, el demandado de autos a lo largo del proceso no logró demostrar que haya cumplido con las obligaciones que le correspondían arriba identificadas, ni por el contrario, probó algún hecho que lo eximiera de cumplirlas.
En virtud de todo lo anterior, le resultará forzoso a este Tribunal declarar SIN LUGAR la apelación interpuesta en la presente causa, tal como se hará y se especificará en la dispositiva del presente fallo. Así se declara.
V. DISPOSITIVA
Por todo lo anteriormente expuesto este Tribunal Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la abogada YENNY MORALES, Inpreabogado No. 85.598, en su carácter de defensora de oficio del ciudadano WILLIAMS DE ABREU GUTIÉRREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 6.442.666 y de este domicilio, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 27 de Marzo de 2015 por el Juzgado Primero Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de esta Circunscripción Judicial.
SEGUNDO: SE MODIFICA la decisión recurrida sólo en lo que respecta al pronunciamiento específico sobre el rechazo a la cuantía. En consecuencia:
TERCERO: IMPROCEDENTE el rechazo a la cuantía de la demanda realizado por la abogada YENNY MORALES, Inpreabogado No 85.598, en su carácter de defensora de oficio del ciudadano WILLIAMS DE ABREU GUTIÉRREZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No 6.442.666.
CUARTO: CON LUGAR la presente demanda interpuesta por la ciudadana FLORALBA CHACÓN SUÁREZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No 15.473.692, debidamente asistida por la abogada DAMARIEL RIVERA, inscrita en el IPSA bajo el No 113.797, contra el ciudadano WILLIAMS DE ABREU GUTIÉRREZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No 6.442.666. En consecuencia:
QUINTO: Conforme a las cláusulas tercera y quinta del contrato compra venta suscrito en fecha 15 de Junio de 2012 por ante la Notaría Pública Primera de esta ciudad de Maracay, bajo el No. 18, Tomo 78, se ordena que el ciudadano WILLIAMS DE ABREU GUTIÉRREZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No 6.442.666, pague dentro del lapso de cumplimiento voluntario que se le otorgue, todos los impuestos y montos correspondientes a servicios públicos y privados, así como la hipoteca de primer grado que pesa sobre el inmueble constituido por el apartamento residencial, distinguido con la letra y No. 7-A, Piso 3, Edificio No. 14 del Tipo M6, que forma parte del Conjunto Residencial Los Naranjos, ubicado en la carretera nacional Maracay – Güigüe, entre La Pica y la Quinta, Palo Negro, Municipio Libertador, Estado Aragua.
SEXTO: Una vez solvente en el pago de todos los impuestos, servicios públicos y privados, así como libre de todo gravamen como se encuentre el inmueble constituido por el apartamento residencial, distinguido con la letra y No. 7-A, Piso 3, Edificio No. 14 del Tipo M6, que forma parte del Conjunto Residencial Los Naranjos, ubicado en la carretera nacional Maracay – Güigüe, entre La Pica y la Quinta, Palo Negro, Municipio Libertador, Estado Aragua, se ordena que dentro del lapso de cumplimiento voluntario que se otorgue, el ciudadano WILLIAMS DE ABREU GUTIÉRREZ, ya identificado, suscriba junto con la ciudadana FLORALBA CHACÓN SUÁREZ, también ya identificada, el documento público definitivo de compra venta del inmueble anteriormente detallado con el objeto de que cumpla con la tradición legal del mismo.
SÉPTIMO: Si el demandado no cumple con las obligaciones señaladas en los particulares que anteceden, este Tribunal autoriza a la ciudadana FLORALBA CHACÓN SUÁREZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No 15.473.692, para que pague el monto correspondiente a los gravámenes que pesan sobre el inmueble arriba identificado y demás obligaciones concernientes a él, debiendo acreditar en autos dichos pagos mediante facturas legalmente emitidas con el objeto de que las cantidades pagadas sean deducidas a los DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 270.000,00) que le restan por cancelar para la compra del inmueble.
OCTAVO: Una vez acreditado en el expediente el pago mediante cheque de gerencia de la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 270.000,00), suma de dinero ésta que es la que le resta por pagar según la cláusula tercera del contrato suscrito en fecha 15 de Junio de 2012 por ante la Notaría Pública Primera de esta ciudad de Maracay, bajo el No. 18, Tomo 78, o de ser el caso, la cantidad correspondiente luego de deducidos los montos relativos al posible pago que pudiere hacer de las obligaciones concernientes al inmueble objeto de la presente demanda, esta sentencia conforme al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, servirá como documento de propiedad a favor de la demandante, garantizándole el uso, goce, disfrute y disposición establecido en el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, sobre el inmueble constituido por un apartamento residencial, distinguido con la letra y No. 7-A, Piso 3, Edificio No. 14 del Tipo M6, que forma parte del Conjunto Residencial Los Naranjos, ubicado en la carretera nacional Maracay – Güigüe, entre La Pica y la Quinta, Palo Negro, Municipio Libertador, Estado Aragua, el cual tiene una superficie de OCHENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y TRES DECÍMETROS (82,43 Mts2), todo ello comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con pasillo de circulación, escaleras de entrada A y fachada norte del Edificio; SUR: fachada sur del Edificio; ESTE: Con fachada este del Edificio; y OESTE: Con pasillo de circulación y apartamento designado 8-A; correspondiéndole un porcentaje inseparable de la propiedad del mismo de CUATRO ENTEROS SETECIENTOS VEINTICINCO MIL DOSCIENTOS SETENTA Y CINCO MILLONÉSIMAS POR CIENTO (4,725.275 %), sobre las cosas y cargas comunes del Conjunto Residencial Los Naranjos. Así mismo, dicho inmueble está distribuido de la siguiente manera: Un (01) recibo – comedor, Una (01) cocina – lavadero, Un (01) baño de uso general, Un (01) dormitorio principal con baño incorporado, Dos (02) dormitorios secundarios y Tres (03) Closets, formando parte del mismo un (01) puesto de estacionamiento ubicado en el área de estacionamiento del referido Edificio No. 14, distinguido con el No. 7-A. Dicho inmueble se encuentra inscrito bajo el Código Catastral No. 05-07-02-U01-023-003-014-001-P03-00 y está debidamente registrado por ante el Registro Público de los Municipios Santiago Mariño, Libertador y Linares Alcántara de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 06 de enero de 2009, inserto bajo el No. 2009.1, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el No. 274.4.9.1.316 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2009. De modo que, en el caso que se suscite lo indicado en este particular, se ordena protocolizar la presente decisión, por lo que, se oficiará lo conducente a la Oficina de Registro respectivo en la oportunidad legal correspondiente.
NOVENO: Se condena en costas a la parte demandada en conformidad con los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia del presente fallo.
Dada, Sellada y Firmada en la Sala de Despacho del Tribunal Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, a los Cinco (05) días del mes de junio del Año Dos Mil Quince (2015).- Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
LA JUEZ SUPERIOR,
DRA. MAIRA ZIEMS.
LA SECRETARIA,
ABG. JHEYSA ALFONZO.
En la misma fecha, se dio cumplimiento a la anterior decisión siendo las 11:00 de la mañana.
LA SECRETARIA,
ABG. JHEYSA ALFONZO.