TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

DISPOSITIVO

En horas de Despacho del día de hoy, jueves doce (12) de marzo del año dos mil quince (2015), siendo las tres y veinte de la tarde (03:20 p.m.) día y hora fijados por este Tribunal para que tenga lugar el DISPOSITIVO DEL FALLO, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL, sigue el ciudadano ANGEL BARTOLOME MAROTT CHACON contra los ciudadanos EDGAR JOSUE MOTTA HERRERA Y MIRNA MAGALLY MOTTA LIENDO, el cual conoce esta Superioridad en Alzada, en virtud de la apelación ejercida por la parte actora en fecha 22 de enero de 2015, contra la sentencia dictada el día 21 de enero de 2015, por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, que declaró Sin Lugar la demanda y condenó en costas a la parte demandante. Estando presentes la representación judicial de la parte demandante abogados PEDRO SEGUNDO PEREIRA FUENTES y ELEONOR ALEGRETT ARENAS, Inpreabogado Nos. 15.959 y 15.447, respectivamente, en sus carácter de apoderados judiciales de la parte demandante, así como los abogados RODRIGO S. TOVAR CASTILLO y JUAN PORTALINO RIVAS GARCIA, Inpreabogado Nos. 36.231 y 37.229, respectivamente, apoderados judiciales de la parte demandada. Seguidamente, pasa este Tribunal Superior a dictar el dispositivo, de conformidad con lo establecido en los artículos 91 y 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, bajo las siguientes consideraciones:
PRIMERO: Alegó la representación judicial de la parte actora en su libelo de demanda, que en nombre de su representado procede a demandar por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de Prórroga Legal, a los ciudadanos EDGAR JOSUE MOTTA HERRERA Y MIRNA MAGALLY MOTTA LIENDO, quienes son los arrendatarios de un inmueble propiedad de su mandante, sobre el cual fue celebrado contrato de arrendamiento entre ellos, en fecha 28 de marzo de 2008, y se encuentra constituido por el apartamento distinguido con el Nº 4-V, ubicado en el piso 4 del edificio denominado Venezuela, del Conjunto Residencial Las Repúblicas, situado entre la avenida Guaicaiputo y las Calles Paramacay, Guarani y Manaure, de la Urbanización El Llanito, Municipio Petare, Distrito Sucre del estado Miranda, en virtud del incumplimiento de los arrendatarios, de no haber entregado el inmueble arrendado a la parte actora, una vez terminada la duración del contrato de arrendamiento celebrado entre ellos, y vencida la correspondiente prórroga legal, por lo que procedieron a intentar la presente acción y pidieron se condene en costas a los demandados y sea declarada con lugar en la definitiva, la presente demanda.
Durante la Audiencia Oral celebrada ante ésta Alzada, la parte accionante, hizo valer como documentos fundamentales de la acción, el contrato de arrendamiento, así como el documento contentivo de la notificación que hizo el demandante a los demandados, notificándoles su voluntad de no continuar con el contrato y que a partir de la fecha de notificación, comenzaría a correr el lapso de la prórroga legal de conformidad con la Ley, la cual terminó el 01 de octubre de 2009, fecha en la que deberían entregar el inmueble libre de bienes y personas, que los inquilinos en ése documento manifestaron que al vencimiento de la prórroga legal, entregarían el bien libre de bienes y personas, igualmente señaló la parte accionante que al finalizar la prórroga legal no puede haber tácita reconducción porque sostienen algunos autores y Jueces Superiores, que con la prórroga legal se extingue el contrato, porque si el inquilino sigue depositando el cánon de arrendamiento una vez vencida la prórroga legal, desnaturaliza el contrato como tal, y esto traería como consecuencia, que no se podría intentar jamás demanda por cumplimiento de prórroga legal, por el simple hecho de que el inquilino deposita. Que el arrendador en ningún momento autorizó a los arrendatarios para que siguieran depositando en la cuenta de la señora Chacón, y en caso de que ellos siguieran depositando esa suma equivale a una indemnización por la mora en la entrega del inmueble una vez vencida la prórroga legal, el artículo 1.601 del Código Civil, por lo que era claro, que al establecer que si ha habido deshaucio, el arrendatario aún cuando haya continuado en el goce del inmueble, no puede oponer la tácita reconducción, pues la Ley no determina el tiempo que debe transcurrir sin oposición, para estimar reconducida la convención, sólo basta el deshaucio, y por todo ello, solicitaron al Tribunal se declare con lugar la apelación interpuesta, se revoque la sentencia apelada, declare con lugar la demanda y se condene a la parte demandada al cumplimiento del contrato y entrega del inmueble arrendado libre de bienes y personas.
En su derecho a contrarréplica la representación judicial de la parte actora indicó que no era cierto que hayan aceptado que los arrendatarios hubieren efectuados depósitos mensuales de los cánones de arrendamiento, al vencimiento de la prórroga legal, aparte, que no estaba probado que la señora María Chacón, haya hecho uso de del dinero proveniente de depósitos efectuados por los arrendatarios, y mucho menos el arrendador ciudadano BARTOLOME MAROTT CHACON.-
SEGUNDO: Que la parte demandada a través de su representación judicial, en su escrito de contestación a la demanda rechazó en todas y cada una de sus partes la demanda, alegó que el propietario no ha demostrado la necesidad justificada de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos, y que éste ha preferido seguir recibiendo los pagos correspondientes al arrendamiento, aún después de haberse vencido la prórroga, que como se ha dado el caso de la tácita reconducción el Tribunal debe declarar sin lugar la demanda.
Durante la Audiencia Oral y Pública celebrada ante ésta Alzada, , señalaron los apoderados de los co-demandados, que el contrato fue extendido hasta su prórroga, la cual fue agotada totalmente, y no podía desacreditar todo lo establecido, por que eran válidos aquellos procedimientos tendientes al rechazo de la parte actora, con respecto a la ejecución del contrato, y que si esto no fue así, como es posible suplir alegatos, ni defensas de la otra parte, más cuando, ratifican aunque contradictoriamente la tácita reconducción. Que cuando esa representación toma la figura de la tácita reconducción como defensa, es porque se están dando todos los elementos necesarios para que se perfeccione la misma, que son, la existencia de un contrato a tiempo determinado, la conclusión del mismo, la conclusión de la prórroga legal y la posesión del arrendatario, el uso y goce del inmueble dado en arrendamiento, la consignación de los cánones de arrendamiento después de concluida la prórroga legal y la disposición de esos cánones de arrendamiento por parte de la señora MARIA CHACON, usufructuaria de los cánones de arrendamiento tal como lo establece el contrato, aunado a esto, se estaba en presencia de una reconducción del contrato y que el elemento que varía simplemente es el tiempo, que de un contrato a tiempo determinado, se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, en lo que respecta a la prueba promovida por esa representación, ya que de los bauchers y la prueba de informes remitida por la Superintendencia de Bancos, se puede apreciar claramente las consignaciones de los cánones de arrendamiento y el uso que a tales efectos hizo la señora María Chacón de los mismos, igualmente, que aunque en el informe remitido por la Superintendencia de Bancos, no aparecen ciertos depósitos, los mismos, reposan en el expediente y se pueden evidenciar, con los bauchers que a tales efectos fueron consignados, por lo que pidieron al Tribunal se declare Sin Lugar la apelación de la parte actora en el juicio por cumplimiento de contrato por vencimiento de prórroga legal y se ratifique la sentencia de fecha 21 de enero del año 2015, emanada por el Tribunal Veintidós de Municipio, y como consecuencia, continúen en posesión del inmueble arrendado los ciudadanos EDGAR JOSUE MOTTA HERRERA y MIRNA MAGALLY MOTTA.
En su derecho a contrarréplica manifestaron que coincide el monto de las cuotas que aparecen estipuladas en el contrato, siendo indiscutible que fueron depositadas en la cuenta de la señora María Chacón, por lo demás hay que tomar en cuenta, que el dinero es un bien fungible, por lo que pidieron a este Tribunal se verificaran los bauchers que fueran consignados en su debida oportunidad, y que constan en los folios 145 al 151 del expediente
TERCERO: Que el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, dictó sentencia con fuerza definitiva en fecha 21 de enero de 2015, declarando SIN LUGAR la presente demanda, señalando que: “Analizados como fueron los estados de cuenta traídos a los autos a través de la prueba de Informes al Banco Mercantil, desde el 01-04-2008 hasta el 05-11-2014, de la cuenta de ahorros perteneciente a la ciudadana Maria Chacón de Marrott, independientemente que no se hayan remitido los estados de cuenta de los meses de septiembre y octubre de 2008, febrero, agosto, octubre, noviembre y diciembre de 2009; marzo, abril, mayo y agosto de 2010 y julio de 2012, se evidencia sin lugar a dudas, que los inquilinos-demandados, posteriormente a la fecha de vencimiento de la prórroga legal del contrato de arrendamiento, siguieron pagando el canon de arrendamiento en la cuenta de la persona autorizada para ello, ciudadana Maria Chacón de Marrott, y ésta hizo disposición del dinero depositado, pues, se desprende de los Estados de Cuenta, que hacia retiros de su cuenta, así como pagos con el dinero disponible en su cuenta, produciéndose a juicio de quien aquí decide la tácita reconducción por lo que la presente demanda no debe prosperar en derecho ya que al dejar a los inquilinos en posesión del inmueble y seguir recibiendo el pago del canon de arrendamiento, se produjo la tácita reconducción establecida en el artículo 1.600 del Código Civil (…)”
CUARTO: Corresponde a esta Sentenciadora, verificar la procedencia o no de la presente demanda, en tal sentido pasa a hacer las siguientes consideraciones:
DEL MERITO
La presente demanda fue intentada por cumplimiento de contrato por vencimiento de prórroga legal fundamentado en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en base a que habiendo vencido dicha prórroga los arrendatarios no hicieron entrega del inmueble arrendado libre de bienes y personas en la oportunidad que le correspondía.
Puede apreciar esta Juzgadora, y así quedó evidenciado, que antes del vencimiento del tiempo de duración del contrato de fecha 28 de marzo de 2010, la arrendadora le notificó a los arrendatarios, la fecha de vencimiento de dicho contrato, y su correspondiente prórroga legal, lo cual fue aceptado en el referido documento por los arrendatarios, de modo que, quedó expresada la voluntad tanto del arrendador, de no continuar con la relación arrendaticia que éstos venían sosteniendo, como la de los arrendatarios, comprometiéndose a entregar el inmueble totalmente desocupado, el día 01 de octubre de 2009, por lo que al producirse ésa circunstancia, no puede tenerse como indeterminado dicho contrato; y aunado a ello, de las pruebas cursantes en los autos específicamente de los estados de cuentas emanados del Banco Mercantil, que los meses de octubre de 2009 (mes en que vencía la prórroga legal) hasta abril de 2010 (mes en que la parte actora ejerció la presente acción) la parte demandada, según su decir, continuó consignando los cánones de arrendamiento en la cuenta de la ciudadana MARIA CHACON, lo cual no debió suceder debido a lo formalmente convenido por ellos, que era la entrega del inmueble y no la continuación de la relación arrendaticia, más aún cuando dichas consignaciones no le fueron notificadas a la parte actora, en franca violación con lo legalmente convenido tanto en el contrato de arrendamiento, como en el documento contentivo de la notificación de no prórroga del contrato, y por otra parte, también se puede apreciar de los referidos depósitos bancarios, contenidos en los estados de cuenta emanados del Banco Mercantil, que los mismos fueron realizados en forma irregular en varias oportunidades, específicamente los que corresponden a los meses de octubre de 2009 (mes en que vencía la prórroga legal) hasta abril de 2010 (mes en que la parte actora ejerció la presente acción) entre otros, de allí que, ha quedado suficientemente demostrado en autos, que la parte demandada incumplió con sus obligaciones contractuales al no hacer entrega del inmueble arrendado en la oportunidad que le correspondía, es decir, el 01 de octubre de 2009, y que la relación arrendaticia es a tiempo determinado, al no haber operado la tácita de reconducción, lo que hace forzoso considerar que las defensas de los co-demandados son impertinentes y en consecuencia, se desechan las mismas y ASI SE DECLARA.-
Por cuanto la parte demandada, no logró demostrar a tenor de lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.334 del Código Civil, que había cumplido con sus obligaciones contractuales, y específicamente, en la entrega del inmueble arrendado una vez terminado el contrato de arrendamiento de fecha 01 de abril de 2009 y concluida o vencida la prórroga legal de seis (6) meses que le fuera concedida, es decir desde el 01 de abril de 2009 hasta el 01 de octubre de 2010; ante tal incumplimiento, el arrendador tiene derecho a dar por resuelto de pleno derecho dicho contrato mediante la declaración de incumplimiento, a exigir la inmediata desocupación del inmueble y a ejercer las acciones legales a que hubiere lugar, pues a todas luces, la voluntad expresada en el referido contrato de arrendamiento, así como en el documento contentivo de la notificación realizada a los arrendatarios, está referida a un tiempo determinado y no puede desconocerse en ningún momento esa voluntad manifestada por la partes intervinientes. ASI SE DECIDE.-

De allí que, por cuanto la parte demandada, no logró desvirtuar durante la secuela del proceso, las pretensiones del demandante, esto es, que hubiere entregado el inmueble arrendado en la oportunidad que le correspondía, es por lo que considera esta Superioridad, que el reclamo que hace la parte accionante por intermedio de sus apoderados judiciales, para exigir el Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de Prórroga Legal, cumple con los extremos previstos en el artículo 38 literal “a”, y artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en consecuencia, es evidente que la acción escogida por la demandante resulta procedente dada la naturaleza jurídica del contrato, por tal motivo, y en virtud de la declaratoria anterior resulta forzoso para quien aquí suscribe, declarar PROCEDENTE la Apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandante contra la sentencia definitiva dictada el 21 de enero de 2015, por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. ASI SE DECIDE.-

- DISPOSITIVO.-
PRIMERO: En resumen de lo anteriormente expresado, considera ésta Juzgadora, que lo ajustado a derecho es declarar CON LUGAR la apelación interpuesta por la parte actora contra la sentencia de fecha 21 de enero de 2015, proferida por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, que declaró SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL, sigue el ciudadano ANGEL BARTOLOME MAROTT CHACON contra los ciudadanos EDGAR JOSUE MOTTA HERRERA Y MIRNA MAGALLY MOTTA LIENDO..
SEGUNDO: CON LUGAR la presente acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL, sigue el ciudadano ANGEL BARTOLOME MAROTT CHACON contra los ciudadanos EDGAR JOSUE MOTTA HERRERA Y MIRNA MAGALLY MOTTA LIENDO, fundada en los artículos 38 literal “a”, y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en consecuencia, se ordena a la parte demandada a entregar a la parte actora el siguiente bien inmueble: “apartamento distinguido con el Nº 4-V, ubicado en el piso 4 del edificio denominado Venezuela, del Conjunto Residencial Las Repúblicas, situado entre la avenida Guaicaiputo y las Calles Paramacay, Guarani y Manaure, de la Urbanización El Llanito, Municipio Petare, Distrito Sucre del estado Miranda” .
TERCERO: Queda REVOCADO el fallo apelado.
CUARTO: Se condena en las costas a la parte demandada, por haber sido modificado el fallo apelado de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Quinto: El Tribunal se reserva un lapso dentro de los cinco (5) días de Despacho, siguientes al de hoy, para publicar el presente fallo. Es todo. Terminó, se leyó y conformes firman.
LA JUEZ,

Dra. INDIRA PARIS BRUNI.
LA SECRETARIA,

ABG. MARIELA ARZOLA PADILLA.

IPB/MA/damaris
Exp. Nº AP71-R-2014-000114