TSJ Regiones - Decisión

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 204º y 156º

DEMANDANTE: INVERSIONES G.P. 09, C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda en fecha 6 de marzo de 2009, bajo el Nº 16, Tomo 30-A-Cto.

APODERADO
JUDICIAL: GONZALO CEDEÑO NAVARRETE, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 8.567.

DEMANDADA: COLISEO SUB, C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 10 de enero de 2012, anotado bajo el Nº 7, Tomo 2-A VII.
APODERADO
JUDICIAL: JESUS ALBERTO CHACON CONTRERAS, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 77.242.

JUICIO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

SENTENCIA: DEFINITIVA

MATERIA: MERCANTIL

EXPEDIENTE: AP71-R-2013-000949

I
ANTECEDENTES

Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en virtud del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 13 de agosto de 2013 por el abogado JESUS ALBERTO CHACON, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada sociedad mercantil COLISEO SUB, C.A., contra la decisión proferida en fecha 24 de mayo de 2013, por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda por resolución de contrato de arrendamiento incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES G.P. 09, C.A.; en el expediente Nº AP31-V-2013-000285 (nomenclatura del aludido juzgado).

El referido medio recursivo fue oído en ambos efectos por el a quo mediante auto fechado 16 de septiembre de 2013, ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, para el sorteo de ley.

Verificada la insaculación de causas en fecha 8 de octubre de 2013, fue asignado el conocimiento y decisión de la preindicada apelación a este Juzgado Superior, recibiendo las actuaciones el día 8 de octubre de 2013. Por auto dictado en fecha 9 de octubre del referido año, se le dió entrada al expediente fijando el lapso establecido en los artículos 517 y 519 del Código de Procedimiento Civil, el cual fue revocado parcialmente por contrario imperio el auto de fecha 8 de noviembre de ese mismo año, fijando el décimo día de despacho siguiente a esa data dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 893 eiusdem.

En fecha 13 de noviembre de 2013, la representación judicial de la parte actora, consignó escrito de conclusiones, constante de tres (3) folios útiles donde señaló lo siguiente: i) Que en el presente proceso judicial se ha configurado una INVERSIÓN DE LA CARGA DE LA PRUEBA, ya que le correspondía a la parte demandada demostrar con los recibos y comprobantes, el hecho de que ha efectuado los pagos demandados, lo cual resulta imposible, ya que desde la ocupación de los locales arrendados hasta el presente fecha. ii) la parte demandada no ha pagado o abonado suma de dinero alguna. Por ende, al invertirse la carga de la prueba y quedar por inacción de la empresa demandada, demostrada la mora en que esta incurrió respecto a las mensualidades reclamadas en el libelo de demanda, justo es concluir en la procedencia de la acción de resolución de la relación arrendaticia objeto de la presente demanda. iii) Por último, solicitó a esta Alzada, confirmar la sentencia dictada por el Tribunal Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 24 de mayo de 2013, declarando sin lugar la apelación interpuesta y decretando la resolución del contrato de alquiler suscrito entre las partes.

Asimismo, en fecha 13 de noviembre de 2013 la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de conclusiones, constante de siete (7) folios útiles alegando lo siguiente: 1) Que la parte actora en su escrito libelar ejerció de manera conjunta las acciones de resolución de contrato y el cobro de los cánones de arrendamiento, lo que equivale a cumplimiento de contrato, por lo que opuso la cuestión previa consagrada en el numeral 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la inepta acumulación de pretensiones, la cual fue declarada sin lugar por el a quo, por lo que considera que la recurrida incurrió en una errónea o mala aplicación de la jurisprudencia que rige la materia, por lo que la sentencia apelada adolece de nulidad. 2) Que al momento de contestar el fondo del presente asunto, alegó la procedencia de la excepción de no cumplimiento, al incumplir el arrendador con lo establecido en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, lo que ocasionó a la arrendataria una poca facturación en las ventas. Asimismo, alegó que la recurrida sobre este punto, incurrió en el vicio de inmotivacion de la sentencia, por estar (la decisión) carente de fundamentos, conllevando así a la infracción del ordinal 4º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. 3) Que la parte actora promovió pruebas de forma extemporánea, por lo que la parte demandada solicitó cómputo de los días de despacho transcurrido desde el 11 de abril de 2013 al 8 de mayo de 2013, el cuál no se realizó, lo que ocasiona un retardo ilegal. Por último, solicitó que este Juzgado declare la nulidad de la sentencia recurrida, en virtud de los alegatos antes esgrimidos.

II
SÍNTESIS DE LOS HECHOS

La presente controversia se inició mediante escrito libelar interpuesto en fecha 26 de febrero de 2013 por el abogado GONZALO CEDEÑO NAVARRETE actuando en su carácter de apoderado judicial de la demandante sociedad mercantil INVERSIONES G.P. 09, C.A., con fundamento en los siguientes hechos: 1) Que su representada es arrendadora de múltiples locales del Centro Comercial, GALERIAS PERICO, localizado con su fachada principal en la Avenida Universidad, entre las esquinas de Corazón de Jesús y Perico y una fachada lateral ubicada en la calle Sur 9, entre las esquinas de Perico y Puente Yanez, Caracas, Parroquia La Candelaria del Municipio Libertador del Distrito Capital. Asimismo, señaló que la compañía INVERSIONES G.P. 09, C.A., fue promotora de ese condominio y que ejecutó todas las obras de construcción del centro comercial, terminando las mismas en el mes de agosto de 2011, según consta del Oficio de Culminación de Obra, Nº 04934, de fecha 18 de agosto de 2011, emanado de la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador. 2) Que en fecha 7 de febrero de 2011, suscribió un pre-contrato de arrendamiento con el ciudadano HAROLD ALONSO MARCANO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 11.412.450, quien manifestó su voluntad de arrendar los locales identificados con los números N2-10 y N2-11. 3) Que en aplicación del contenido del pre-contrato de arrendamiento antes indicado y una vez culminados todos los trabajos relacionados con las área comunes, se procedió a la inauguración del centro comercial, en fecha 1 de febrero de 2012 a las once con treinta minutos de la mañana (11:30 A.M.) tal y como fue constatado por intermedio de la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Distrito Metropolitano de Caracas. Asimismo, indicó que de conformidad a lo convenido en la Cláusula Décima del pre contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, se le notificó al ciudadano HAROLD ALONSO MARCANO, de la inauguración del centro comercial según consta de aviso remitido por intermedio de la empresa de correos MRW, con guía de envío Nº 101404508-1. 4) Que en cumplimiento con lo establecido en el pre-contrato de arrendamiento antes indicado, se suscribió un contrato definitivo de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 20 de enero de 2012, bajo el Nº 15, Tomo 156 de los Libros de Autenticaciones respectivos, entre la sociedad mercantil INVERSIONES G.P. 09, C.A., con una empresa vinculada con el ciudadano HAROLD ALONSO MARCANO, denominada COLISEO SUB, C.A., ya identificada; el cuál tendría una duración de tres (3) años, contados a partir de la fecha de inauguración del CENTRO COMERCIAL GALERIAS PERICO. 5) Que la empresa COLISEO SUB, C.A., ha venido operando su negocio de venta de comida desde hace varios meses, presentando a la fecha un abultado retraso en el pago de las mensualidades de alquiler, contraviniendo expresas normas legales y contractuales. Indicó la actora de que en resumen, la empresa demandada nada adeuda por los primeros noventa días de vigencia contractual y nada adeuda por lo que respecta al mes de abril de 2012, adeudando si, la suma de CINCO MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y UN BOLÍVARES CON TREINTA CENTIMOS (Bs. 5.481,30) por el saldo de alquiler pendiente del mes de mayo de 2012. Asimismo, indicó que la empresa demandada debe en principio las mensualidades de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2012; enero y febrero de 2013; todas a razón de CATORCE MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON DIEZ CENTIMOS (Bs. 14.949,10), dando un total de CIENTO TREINTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS CUARENTA Y UN BOLÍVARES CON NOVENTA CÉNTIMOS (Bs. 134.541,90). 6) Que la empresa demandada solo ha realizado los siguientes abonos a la arrendadora, a saber: a) En el mes de marzo de 2012, la suma de DOCE MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y UN BOLÍVARES CON VEINTISEIS CENTIMOS (Bs. 12.951,26); b) En el mes de junio de 2012, la suma de VEINTE MIL CUATROCIENTOS VEINTISEIS BOLÍVARES CON CINCUENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 20.426,56) y por último; c) En el mes de octubre de 2012, la suma de VEINTE MIL CUATROCIENTOS VEINTISEIS BOLÍVARES CON CINCUENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 20.426,56); siendo estos pagos realizados con gran atraso y de forma errática, con varios meses de diferencia entre cada uno de estos pagos, con relación a las mensualidades atrasadas. Indicó que en resumen, la empresa arrendataria, durante el tiempo de vigencia de su contrato de alquiler, solo ha abonado a cuenta de la deuda de alquiler, la suma de CINCUENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS CUATRO BOLÍVARES CON TREINTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 53.804,38); por lo que sigue adeudando la cantidad de OCHENTA MIL SETECIENTOS TREINTA Y SIETE BOLÍVARES CON CINCUENTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 80.737,52), correspondiente a cinco (5) meses vencidos a saber: octubre, noviembre, diciembre de 2012 y enero y febrero de 2013, mas un saldo remanente adeudado equivalentes a doce (12) días de alquiler correspondiente a la mensualidad de septiembre de 2012. 7) Que la empresa arrendataria ha incumplido su principal obligación relacionada con el pago oportuno de las mensualidades de alquiler, a tenor de lo previsto en su contrato de alquiler definitivo de fecha 20 de enero de 2012, concretamente en su Cláusula Quinta, que dispone que la falta de pago de dos o mas cánones de arrendamiento por parte de la arrendataria, dará lugar a la resolución contractual e igualmente de acuerdo a lo establecido en la Cláusula Segunda de dicho contrato, que establece como causal de resolución anticipada del mismo, el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones asumidas. 8) Fundamentó su acción en los artículos 1.133, 1.134, 1.135, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.579, 1.592 y 1.594 del Código Civil; en los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Asimismo, señaló que por todo lo anteriormente expuesto que demanda a la empresa COLISEO SUB, C.A., representada por su Director General, ciudadano HAROLD ALONSO MARCANO, ya identificado, para que convenga o en su defecto sea condenado por este Tribunal a lo siguiente: a) En la resolución del contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes en fecha 20 de enero de 2012, ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del estado Miranda, anotado bajo el Nº 15, Tomo 156 de los Libros de Autenticaciones respectivos; b) En pagar a su representada la suma de OCHENTA MIL SETECIENTOS TREINTA Y SIETE BOLÍVARES CON CINCUENTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 80.737,52) que corresponden a los meses insolventes de octubre, noviembre, diciembre de 2012 y enero, febrero de 2013, así como doce (12) días de alquiler, imputados como parte de la mensualidad de septiembre de 2012; c) En que la demandada haga entrega del inmueble arrendado, a saber, los locales comerciales distinguidos con los Nros. N2-10 y N2-11, localizados en el segundo nivel o nivel feria de comida del Centro Comercial GALERIAS PERICO, los cuáles deben estar completamente desocupados y libres de personas; d) El pago de costas y costos judiciales derivados de la presente demanda. 9) Solicitó a los fines de garantizar las resultas del presente proceso judicial, que se decrete y ejecute medida de Secuestro sobre los inmueble objeto de la presente demanda, de conformidad con lo establecido en el artículo 599, ordinal 7mo del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, estimó el valor de la presente demanda en SETECIENTAS CINCUENTA Y CINCO UNIDADES TRIBUTARIAS (755 U.T.). Por último, solicitó que la misma sea declarada con lugar en la definitiva.

Junto con el escrito libelar, la representación judicial de la actora consignó los siguientes recaudos:

• Marcado con la letra “A”, instrumento poder en la que consta su representación judicial de la parte actora, conferida por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 19 de noviembre de 2012, anotado bajo el Nº 16, Tomo 139.

• Marcado con la letra “B”, copia del oficio de culminación de obra emanado por la Alcaldía de Caracas, librado en fecha 16 de agosto de 2011, signado con el Nº 04934.

• Marcado con la letra “C”, original del pre-contrato de arrendamiento de fecha 7 de febrero de 2011, suscrito por la sociedad mercantil INVERSIONES G.P. 09, C.A. y el ciudadano HAROLD ALONZO MARCANO, (f. 16 al 23).

• Marcado con la letra “D”, inspección ocular realizada por la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del estado Miranda en fecha 1 de febrero de 2012, en el Centro Comercial Galerías Perico, ubicado en la esquina de Perico a Corazón de Jesús, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador. (f. 24 al 43).

• Marcados con la letra “E”, copia simple de avisos de prensa publicados en el diario El Universal, de fechas 15 de septiembre, 12 de diciembre de 2011 y 13 de enero de 2012, con motivo de la inauguración del Centro Comercial Galerías Perico, (f. 44.al 46).

• Marcado con la letra “F”, original de la guía de envío emanada por la empresa de correos MRW, identificada con el número de guía 0127000-00239119, donde la empresa INVERSIONES GP 09, C.A., notifica al ciudadano HAROLD ARMANDO ALONSO MARCANO en su carácter de Director General de la sociedad mercantil COLISEO SUB, C.A., con respecto a la inauguración del Centro Comercial Galerías Perico. (f. 47 al 49).

• Marcado con la letra “G”, original de contrato definitivo de arrendamiento suscrito por las sociedades mercantiles INVERSIONES G.P. 09, C.A. y COLISEO SUB, C.A., en fecha 20 de enero de 2012, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Interina Sexta del Municipio Sucre del estado Miranda, anotado bajo el Nº 15, Tomo 156, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría. (f. 50 al 58).

La demanda in commento aparece admitida por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante auto de fecha 5 de marzo de 2013, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, sociedad mercantil COLISEO SUB, C.A., en la persona de su Director General, ciudadano HAROLD ALONSO MARCANO, ya identificados en autos, para que compareciera al segundo (2do.) día de despacho siguiente a la practica de la citación, a fin de dar contestación a la demanda. (f. 59 al 60).

Cumplidos los tramites de citación de la parte demandada tal como consta en los folios 66 y 67 de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, la sociedad mercantil accionada procedió a dar contestación a la presente demanda en fecha 10 de abril de 2013, mediante escrito interpuesto constante de seis (6) folios útiles, donde señaló lo siguiente: 1) Opuso cuestión previa contenida en el ordinal 6to del artículo 346 del Código de Procedimiento civil, por considerar que la accionante incurrió en acumulación prohibida que indica el artículo 78 eiusdem, en virtud de haber ejercido de manera conjunta la acción de resolución y de cumplimiento de contrato, ya que pretende demandar tanto la resolución del contrato definitivo de arrendamiento y el pago de alquileres adeudados, sin apuntar que lo hace de manera subsidiaria o diferenciar que lo hace por concepto de daños y perjuicios. 2) Alegó como defensa de fondo la Excepción Non Adimpleti Contractus, establecida en el artículo 1.168 del Código Civil, por considerar que la arrendadora mediante una serie de incumplimientos de carácter doloso ha impedido el buen funcionamiento de la cosa arrendada, entre las cuáles está la no creación de la Gerencia de Operaciones, de conformidad con lo acordado en la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento, la cual estaría encargada de realizar todo lo necesario para el buen funcionamiento del Centro Comercial, así como hechos que no han permitido que dicho centro comercial sea atractivo al público, y en consecuencia haya incidido en la baja facturación, lo cual “…no ha permitido los ingresos necesarios de la empresa que representamos para cubrir sus gastos de operaciones, por lo que consideramos que en el presente caso se encuentran llenos todos los requisitos de procedencia de la Excepción Non Adimpleti Contractus…”. Asimismo, indicó que no ha habido una promoción para la variedad de ventas y servicios, así como tampoco se ha realizado publicidad del Centro Comercial, siendo esta una obligación que recae en el arrendador. Indicó que es por todo lo antes expuesto, que solicita que la presente demanda sea declarada sin lugar, como consecuencia de la inepta acumulación o en su defecto por la excepción de incumplimiento.

En la oportunidad procesal para la promoción de pruebas, en fecha 16 de abril de 2013 la representación judicial de la parte demandada consignó escrito constante de tres (3) folios útiles, y promovió pruebas de la siguiente forma:

• Promovió copia simple de contrato de arrendamiento celebrado entre su representada y la sociedad mercantil INVERSIONES G.P 09, C.A., sobre dos (2) locales comerciales identificados con los Nos. N2-10 y N2-11, marcada con la letra “A”, con el fin de demostrar que las obligaciones contraídas por las partes, se encuentra establecida en la Cláusula Segunda, referente a la creación de la Gerencia de Operaciones, la cual no fue cumplida por la arrendadora, ocasionando poca afluencia de público en el Centro Comercial y déficit de ventas en los locales que allí funcionan, operando de este modo la Excepción Non Adimpleti Contractus.

• Promovió marcada con la letra “B”, copia simple del oficio Nº 04934 de fecha 16 de agosto de 2011, emanado de la Alcaldía de Caracas donde declara que se ejecutó en su totalidad la modificación solicitada de conformidad con las variables urbanas y en consecuencia culminada la obra, con el objeto de demostrar que el referido organismo público no realizó alguna inspección técnica para aseverar que se había culminado la obra en ese momento.

• De conformidad con el Principio de Comunidad de la Prueba, promovió la Inspección Ocular efectuada en fecha 1 de febrero de 2012, por la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Distrito Metropolitano de Caracas en el Centro Comercial Galerías Perico, la cuál fue consignada por la parte actora junto su escrito libelar marcada con la letra “D”; con lo que pretende demostrar que del registro fotográfico ahí plasmado, se observa que todos los locales comerciales se encuentran cerrados y mucho menos con público, no observándose publicidad de inauguración.

• Promovió los avisos de prensa publicados en el diario El Universal en fechas 15 de septiembre, 12 de diciembre de 2011 y el 13 de enero de 2012, consignados por la actora junto al escrito libelar de conformidad con el Principio de la Comunidad de la Prueba, marcada con la letra “E”; a los fines de demostrar que la parte actora indicó la fecha de inauguración y que comenzarían a ser generadas las obligaciones inherentes a cada local, sin que el centro comercial estuviese operativo.

• Promovió y opuso al reconocimiento y aceptación de su contenido y firma del informe técnico con registro fotográfico elaborado por la Junta de Condominio del Centro Comercial Galerías Perico, de fecha 23 de agosto de 2012, especificando una serie de fallas estructurales del centro comercial y solicitan la culminación de la obra en un 100%; con en fin de demostrar que el mismo presentaba irregularidades en su infraestructura después de inaugurado y que dichas fallas perturbaban su el buen funcionamiento, lo que mermaba la visita de público e incidía en las bajas ventas de su representada, marcada con la letra “C”.

• Promovió y opuso al reconocimiento y aceptación de su contenido y firma de la copia certificada del Acta de Asamblea contenida en el Libro de Actas de Asambleas de la Junta de Condominio del Centro Comercial Perico llevada por la administradora DANORAL, de fecha 23 de agosto de 2012, donde la Junta de Condominio del Centro Comercial expone a la representante de Inversiones G.P. 09, C.A., un informe completo de irregularidades en la infraestructura que impide el correcto funcionamiento del Centro Comercial; con el objeto de demostrar que mediante Asamblea de Condominio la Junta de Condominio fueron ratificadas las fallas estructurales del Centro Comercial, lo cual incide en su buen funcionamiento, marcada con letra “D”.

• Solicitó que se oficie a la administradora DANORAL, ubicada en la Avenida Urdaneta, Esquina Fuerzas Armadas, Edificio Fondo Común, Torre Sur, Mezzanina 1, Oficina 1, Municipio Libertador del Distrito Capital, a los fines que informe si en el Libro de la Junta de Condominio del Centro Comercial Galerías Perico, se encuentra el Acta de Asamblea de fecha 23 de agosto de 2012 y si es cierto su contenido y firmas de conformidad con lo establecido en el artículo en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.

• Promovió informe suscrito por la Junta de Condominio del Centro Comercial Galerías Perico, indicando las fallas estructurales del Centro Comercial, presentado el día 23 de agosto de 2012 y recibido en la misma fecha por la demandante, con la finalidad que ratifiquen mediante prueba testimonial el contenido de dicho informe de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

• Solicitaron a la parte actora la exhibición del original del permiso o cédula de habitabilidad del Centro Comercial Perico expedido por el organismo competente, por cuanto su representada no ha tenido acceso a dicho documento a pesar de habérselo solicitado en varias oportunidades a la demandante; en virtud de no tener certeza sobre dicho permiso de habitabilidad del referido Centro Comercial de conformidad con el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil.

• De conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, solicitó que se traslade y constituya el tribunal en el Centro Comercial Galerías Perico, Nivel Feria, ubicado en la Avenida Este 4 o Avenida Universidad, entre las esquinas Corazón de Jesús y Perico, Parroquia Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital, a los fines de dejar constancia de lo siguiente: PRIMERO: La inexistencia de la GERENCIA DE OPERACIONES del Centro Comercial Galerías Perico, establecido en el Contrato de Arrendamiento. SEGUNDO: La situación en que se encuentra el Nivel Feria del Centro Comercial, en cuanto a negocios cerrados y la poca afluencia de público motivado a la falta de publicidad del Centro Comercial por parte de la demandante, que por obligación contractual le corresponde. TERCERO: Igualmente se reservó el derecho de señalar nuevos hechos en el momento que se practique la inspección judicial. Por último, solicitó que el escrito de promoción de pruebas fuera admitido.

Por auto de fecha 22 de abril de 2013, el a quo se pronunció respecto a la admisibilidad de las pruebas promovidas por la parte demandada en fecha 16 abril de 2013, inadmitiendo la prueba de informes a la Administradora Damoral, la prueba testimoniales del capitulo III y la prueba de exhibición del capitulo IV admitiendo la prueba documental y la inspección judicial promovida.

Mediante auto de fecha 8 de mayo de 2013, el a quo difirió el lapso para dictar sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, en esa misma fecha, la representación judicial de la parte actora, consignó escrito de pruebas ratificando las documentales aportadas con el libelo fue impugnado por la representación judicial de la parte demandada en fecha 14 de mayo de 2013, por resultar extemporánea.

El Tribunal de la causa, en fecha 24 de mayo de 2013, dictó sentencia mediante la cual declaró con lugar la demanda por resolución de contrato de arrendamiento incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES G.P. 09, C.A., en contra de la sociedad mercantil COLISEO SUB, C.A., y como consecuencia de lo anterior, declaró resuelto el contrato suscrito entre las partes en fecha 20 de enero de 2012, condenando al pago requerido.

Cumplido el trámite procesal de sustanciación conforme al procedimiento de segunda instancia, pasa este Tribunal a decidir el recurso de apelación impetrado.

III
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Procede este Juzgado Superior a dictar sentencia, lo cual hace con sujeción en los razonamientos y consideraciones que de seguida se exponen:

Se defieren las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en razón del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 13 de agosto de 2013 por el abogado JESUS CHACON, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada sociedad mercantil COLISEO SUB, C.A., contra la decisión proferida en fecha 24 de mayo 2013 por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda incoada en su contra por la sociedad mercantil INVERSIONES G.P. 09, C.A., en los siguientes términos:

“...A los fines de la resolución de la cuestión previa planteada, se hace necesario citar la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 21 de septiembre de 2006, No. 686, expediente No 2006-84, con Ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, en la cual se señaló:
…Omissis…
Criterio jurisprudencial que es ampliamente compartido por este Tribunal, y en consecuencia, aplicando el mismo al presente caso, debemos concluir que la parte actora no ha incurrido en la acumulación prohibida de pretensiones, y en consecuencia se declara sin lugar la cuestión previa opuesta por el demandado relativa a la acumulación prohibida consagrada en el numeral 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
…Omissis…
En el presente caso, el demandado ha alegado como obligación incumplida por el actor el hecho de no haberse constituido la Gerencia de Operaciones a la que se refiere la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento, y por lo cual, se hace necesario determinar si esta obligación contractual junto con la obligación incumplida por el demandado son obligación de ejecución o cumplimiento simultáneo, es decir, que las obligaciones de una de las partes no se encuentren sometidas a término o condición, requisito indispensable para la procedencia de la excepción de no cumplimiento.
En este sentido, la obligación del demandado (arrendatario) que ha incumplido es la relativa al pago de los cánones de arrendamiento mensuales la cual, para su cumplimiento, no se encontraba sometida a la materialización de lo consagrado en la cláusula segunda del contrato, esto es, a la constitución de la Gerencia de Operaciones, la cual se encargaría de propender a la realización de una serie de enunciados en pro de la buena marcha de la actividad comercial del Centro Comercial.
Por otra parte se observa que el contrato de arrendamiento no estableció un lapso o término para la creación de la Gerencia de Operaciones, por lo tanto, en el supuesto en que la arrendataria se sintiese afectada por su falta de constitución ella tenía el derecho de exigir su creación a través de la vía judicial pretendiendo el cumplimiento del contrato de arrendamiento y los posibles daños y perjuicios, pero ello (la falta de constitución de la Gerencia de Operaciones) no se constituye en una excepción para el cumplimiento de su obligación principal como arrendatario como lo es el pago de los cánones de arrendamiento; excepción que si sería admisible en el caso en que el arrendador no mantuviese al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada durante el tiempo del contrato (artículo 1.585, 3º del Código Civil)
Consecuencia de lo anterior es que, al existir plena prueba de los hechos alegados por el actor como causal para la resolución del contrato, como lo es la falta de pago del canon de arrendamiento, (…) obligaciones legales (artículo 1.592, 2º del Código Civil)…”

Corresponde a este Juzgado Superior determinar el thema decidendum en la presente controversia, el cual viene claramente señalado en el escrito libelar interpuesto por la demandante y está circunscrito a la resolución del contrato de arrendamiento de dos (2) locales comerciales, ya identificados, en virtud del incumplimiento del arrendatario en el pago de las mensualidades correspondiente a doce (12) días de la mensualidad del mes de septiembre de 2012 y las vencidas correspondientes los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2012 y los meses de enero y febrero de 2013.

Dicha pretensión fue rebatida por la parte demandada en la contestación, donde mediante escrito, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuánto –a su decir- la demanda debía ser declarada sin lugar en la definitiva por haber sido interpuesta de manera incorrecta, ya que existe inepta acumulación de pretensiones, en virtud de que la accionante demandó la resolución de contrato y el cumplimiento de contrato de manera simultánea, ya que solicitó el pago de meses insolutos sin especificar que eran a título de daños y perjuicios, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil. Ahora bien, como defensa de fondo alegó la Excepción Non Adimpleti Contractus, por cuanto –señala el demandado-, el actor incumplió con la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento, al no constituir la Gerencia de Operaciones, lo que ocasionó la disminución de público en el Centro Comercial Galerías Perico, causando la disminución significativa de su facturación y por ende, el no poder cubrir con sus gastos de operaciones.

Establecida la forma como quedó trabada la litis, pasa este sentenciador a resolver la cuestión previa propuesta por la parte demandada, para luego, en caso de ser declarada sin lugar, proceder a realizar el trabajo valorativo de la pruebas aportadas por las partes intervinientes en la presente causa, con la finalidad de resolver el fondo del asunto.

PUNTO PREVIO: La parte demandada en la contestación, alegó como cuestión previa la contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por considerar que la accionante incurrió en la acumulación prohibida indicada en el artículo 78 eiusdem, en virtud de haber ejercido de manera conjunta la acción de resolución y el cumplimiento de contrato, ya que a su decir, el actor pretende demandar tanto la resolución del contrato definitivo de arrendamiento y el pago de alquileres adeudados sin apuntar que lo hace de manera subsidiaria o diferenciar que lo hace por concepto de daños y perjuicios.

Al respecto, a pesar que dicha cuestión `previa no tiene apelación, resulta ineludible hacer referencia al contenido del artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, que dispone:

“...No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.
Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí…”

La norma anteriormente transcrita, consagra una prohibición expresa por la ley, la cual consiste en no acumular en el escrito libelar pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí, siendo evidente, que tal prohibición normativa debe ser observada por cualquier justiciable que pretenda el acceso a los órganos de administración de justicia mediante demanda.

Ahora bien, en el presente caso, señala el demandado que el actor tácitamente demanda el cumplimiento de contrato, junto a la resolución del contrato por cuanto demandó el pago de alquileres insolutos, sin indicar que lo hace bajo la figura de daños y perjuicios, tal y como lo establece el artículo 1.167 del Código Civil, que establece:

“...En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”

Sobre este punto, se pronunció la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 669 de fecha 4 de abril de 2003, con ponencia del Magistrado Dr. Jesús Eduardo Cabrera Romero, donde dejó establecido lo siguiente:

“…Conforme a la jurisprudencia en la materia, si se pide la resolución de un contrato de arrendamiento, no puede pedirse a la vez el cumplimiento del contrato y el pago de las pensiones adeudadas simplemente, y para solventar tal situación, el cobro se pide por concepto de daños y perjuicios que generalmente equivalen al monto adeudado por concepto de pensiones no pagadas durante la vigencia del contrato.

La Sala, de la lectura del petitorio del libelo que transcribe la decisión, considera que la demandante no está pidiendo el cumplimiento del contrato, sino la resolución del mismo, y además solicita que se le pague lo ya causado y lo que se cause mientras dure el procedimiento, como justa indemnización por el uso del inmueble cuyo contrato pide quede resuelto.

El artículo 1167 del Código Civil, reza: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Para la Sala es indudable que no se pueden acumular en una misma demanda pretensiones de cumplimiento y resolución, ya que son antinómicas, pero el acreedor demandante puede pedir la ejecución o la resolución, mas los daños y perjuicios.

Quien pide la resolución, a fin que finalice el contrato y las cosas refieren al estado en que se encontraban al momento de la convención, y pide que se le indemnice por el uso de la cosa, está demandando resolución, más daños y perjuicios, lo que se ajusta a la letra del artículo 1167 del Código Civil.

No existe entonces, una acumulación prohibida, ya que la demandante pidió la resolución del contrato, y como resultado de la resolución que se pagara lo adeudado y lo que se causare por el uso del inmueble hasta la decisión definitiva, pero el argumento que expone el tribunal para declarar sin lugar la petición de la demandante, coloca a las partes en desigualdad procesal, puesto que no está ateniéndose a lo alegado y probado en autos…” (Resaltado de esta Alzada).

En este orden de ideas, es necesario transcribir parcialmente el petitorio contenido en el escrito libelar presentado ante el a quo por la demandante, el cual contiene lo siguiente:

“…ocurro ante su competente autoridad para DEMANDAR, como en efecto formalmente demando a la empresa denominada COLISEO SUB COMPAÑÍA ANONIMA, para que convenga o en su defecto sea condenada por este Tribunal en los siguientes pedimentos:
1.-) En la RESOLUCIÓN del contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes, en virtud del incumplimiento de la principal obligación de dicha empresa arrendataria…
…2.-) En pagar a mi representada la suma de OCHENTA MIL SETECIENTOS TREINTA Y SIETE BOLIVARES CON CINCUENTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 80.737,52), que corresponde al saldo de alquileres adeudados…” (Resaltado de la cita).

En el caso bajo estudio, en aplicación directa del criterio jurisprudencial, luego de un examen exhaustivo del escrito libelar, se desprende con claridad que la parte demandante únicamente exigió el pago de las cantidades que ya se habían causado con anterioridad a la interposición de la demanda, sin reclamar el pago de mensualidades futuras, las cuales pueden ser reclamadas bajo la figura de indemnización por uso del inmueble; siendo esto así, resulta obvio que el pago de las cantidades causadas antes de la interposición de la demanda –sólo en caso de ser favorable la demanda- no es más que una consecuencia lógica de la resolución del contrato, puesto que de no ordenarse el pago de dichas cantidades se incurriría en un enriquecimiento sin causa, expresamente prohibido por nuestra ley sustantiva civil vigente en su artículo 1.184, en virtud de lo cual es menester para este sentenciador declarar improcedente la acumulación prohibida alegada por la parte recurrente de conformidad con el numeral 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el artículo 78 eiusdem. Así se decide.

Resuelto como fue el punto anterior, pasa este juzgador a analizar el material probatorio aportado por las partes en el presente asunto, para luego resolver el mérito de la causa.

PARTE ACTORA:

Con el escrito libelar acompañó:

• Marcado con la letra “B”, copia del oficio de culminación de obra emanado de la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía de Caracas, librada en fecha 16 de agosto de 2011, signada con el Nº 04934. Dicha documental, debe ser considerada un documento público administrativo, el cual constituye una tercera categoría documental -intermedia entre los instrumentos públicos y privados- de conformidad con jurisprudencia reiterada del Tribunal Supremo de Justicia, cuyo contenido se tiene como fidedigno salvo prueba en contrario. Ahora bien, visto que se desprende de autos que dicha instrumental fue ratificada por la parte demandada en la lapso de promoción de pruebas, es por lo que el mismo posee pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de lo cual se desprende que el Centro Comercial Galerías Perico cumplió con dicho requisito en la fecha indicada. Así se declara.

• Marcado con la letra “C”, original del pre-contrato de arrendamiento en fecha 7 de febrero de 2011, suscrito por la sociedad mercantil INVERSIONES G.P. 09, C.A. y el ciudadano HAROLD ALONZO MARCANO, (f. 16 al 23), no se desprende de autos que dicho documento fuera impugnado o desconocido en forma alguna, en virtud de lo cual posee pleno valor probatorio, de conformidad con lo previsto en los artículos 1.363 del Código Civil y 444 del Código de Procedimiento Civil, en sus Cláusulas Segunda y Tercera se establece que los locales se restituya para condicionarlos dentro de los noventa (90) días de antelación de la inauguración del Centro Comercial, y así se establece.

• Marcado con la letra “D”, inspección ocular realizada por la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del estado Miranda en fecha 1 de febrero de 2012, en el Centro Comercial Galerías Perico, ubicado en la esquina de Perico a Corazón de Jesús, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador. (f. 24 al 43). Respecto este medio probatorio, se desprende de autos que ambas partes la hicieron valer en juicio, en virtud de lo cual posee pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.430 del Código Civil, demostrándose de esta manera que el Centro Comercial fue inaugurado en esa misma fecha, así como también se evidencia la publicidad realizada en la cartelera del mismo a los fines de notificar a los propietarios e inquilinos de los locales comerciales ubicados en dicho inmueble y los horarios dentro de los cuales están permitidas las remodelaciones, así como el horario laboral. Igualmente, se evidencia de las fotos que algunos los locales se encontraban cerrados. Así se declara.

• Marcados con la letra “E”, copia simple de avisos de prensa publicados en el diario El Universal, de fechas 15 de septiembre, 12 de diciembre de 2011 y 13 de enero de 2012, con motivo de la inauguración del Centro Comercial Galerías Perico, (f. 44.al 46). En los mismos se reitera la fecha de apertura e inauguración del Centro Comercial para el día 1.2.2012, expresando que a partir de dicha fecha comienzan a generarse las obligaciones inherentes al local. Respecto a esta instrumental, considera menester este sentenciador mencionar que en el caso que nos ocupa nos encontramos ante un hecho admitido en el juicio estando de ser un aspecto contyrovertido, siendo el caso que estos hechos no son susceptibles de tarea probatoria. Ahora bien, visto que ambas partes hicieron valer la prueba in commento, es por lo que este Juzgado los tiene por válidos, de los cuales se desprende la publicidad y debida notificación realizada en cuanto a la apertura del Centro Comercial Galerías Perico. Así se declara.

• Marcado con la letra “F”, original del recibo emanado por la empresa de correos MRW, identificada con el número de guía 0127000-00239119, y comunicación anexa, mediante la cual la empresa INVERSIONES GP 09, C.A., notifica al ciudadano HAROLD ARMANDO ALONSO MARCANO en su carácter de Director General de la sociedad mercantil COLISEO SUB, C.A., que a partir del día 30.9.2011 se da inicio al lapso de noventa (90) días para la aprobación de proyectos y entrega de los locales para su remodelación para la inauguración del Centro Comercial Galerías Perico. (f. 47 al 49). Respecto a la guía de entrega la misma constituye un documento privado emitido por un tercero, el cual debe ser ratificado por el emisor a través de la prueba de testimonial en su defecto, con la prueba de informes por tratarse de una persona jurídica; en virtud de lo anterior y visto que no se complementó dicha documental a plenitud, es por lo que ésta no posee valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

• Marcado con la letra “G”, original de contrato de arrendamiento suscrito por las sociedades mercantiles INVERSIONES G.P. 09, C.A., y COLISEO SUB, C.A., en fecha 20 de enero de 2012, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Interina Sexta del Municipio Sucre del estado Miranda, anotado bajo el Nº 15, Tomo 156, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría, (f. 50 al 58), instrumento igualmente promovido por la parte accionada y que se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil y 444 del Código de Procedimiento Civil, demostrándose así la existencia de la relación arrendaticia existente entre las partes confrontadas en el presente juicio, cuya duración es a tiempo determinado conforme a la Cláusula Segunda se establece que el Centro Comercial estará manejado por una Gerencia de Operación, y en la Cláusula Quinta se indica lo referente al canon de arrendamiento, así: “Queda acordado que el canon de arrendamiento que LA ARRENDADORA, será Canon de Arrendamiento integral que estará compuesto por un canon base de CATORCE MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y NUEVE BOLIVARES FUERTES CON DIEZ CENTIMOS (Bs. F. 14.949,10), y dentro de los cinco (5) primeros días del mes siguiente, en caso que el Diez Por Ciento (10%) Sobre las ventas brutas descontando el Impuesto al Valor Agregado (IVA), sea mayor que el canon base, deberá LA ARRENDATARIA pagar la diferencia que resultare entre el porcentaje sobre las ventas y el canon base antes señalado.” y sus efectos en el proceso serán analizados mas adelante y así se establece.

PARTE DEMANDADA:

Pruebas aportadas al juicio en el lapso de promoción de pruebas:

• Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil Inversiones G.P. 09, C.A. y la sociedad mercantil Coliseo Sub, C.A., en fecha 20 de enero del 2012, marcada con la letra “A”; en relación a este instrumento ya este Juzgado emitió pronunciamiento y sus efectos en el proceso serán analizados mas adelantes, y así se establece.

• Copia simple de oficio No. 04934 emitido en fecha 16 de agosto de 2011 por la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía de Caracas, marcado con la letra “B”, en relación a este documento, ya este sentenciador emitió pronunciamiento precedentemente, por lo que no hay nada más que analizar al respecto, y así se establece.

• Marcado con la letra “C”, comunicación de fecha 23.8.2012, dirigida a la parte actora, mediante la cual se remite Informe Técnico con registro fotográfico elaborado por la Junta de Condominio del Centro Comercial Galerías Perico, copia del Acta de Asamblea de fecha 23.8.2012 realizada por la Junta de Condominio del Centro Comercial Galerías Perico, emitida por la Administración Danoral, C.A. marcada con la letra “D. Respecto a dicho informe técnico, el cual carece de firma, este Juzgado Superior considera necesario aclarar en este punto que dicha comunicación emanada de terceros extraños o ajenos a la presente causa, al igual que el Acta de Asamblea debió ser ratificada mediante prueba testimonial, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 de nuestra Ley Adjetiva Civil vigente. Ahora bien, se desprende de autos que debido a la inapropiada promoción de las testimoniales, el juzgado de la causa negó su admisión mediante auto de fecha 22 de abril de 2013, lo cual conlleva a que la presente instrumental no posea valor probatorio alguno, de conformidad con el precepto normativo supra mencionado. Así se declara.

• Hizo valer la inspección ocular realizada por la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del estado Miranda. Con respecto este medio probatorio ya este jurisdicente emitió pronunciamiento, y así se establece.

• Hizo valer los avisos de prensa publicados en el diario El Universal, promovidos por la parte actora. Sobre a este medio de prueba ya se pronuncio este sentenciador por lo que nada hay que añadir al respecto, y así se establece.

• Acta levantada con ocasión a la inspección judicial practicada por el a quo en fecha 6 de mayo de 2013, (f. 152 al 153) a la cual se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. A través de este medio probatorio se evidencia que en el Centro Comercial in commento únicamente funciona una oficina administrativa encargada del mismo y no la Gerencia de Operaciones. En cuanto al punto segundo, se dejó constancia que en el nivel feria del mencionado inmueble existen trece (13) negocios, de los cuales para el momento únicamente funcionan dos (2) locales, siendo la hora de verificación las doce del medio día (12:00 m.). Así se declara.

Valoradas las pruebas aportadas por las partes en juicio, esta Alzada pasará a resolver el fondo de la presente controversia referida a la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil INVERSIONES G.P. 09, C.A., en su carácter de arrendadora, y la sociedad mercantil COLISEO SUB, C.A., en su carácter de arrendataria; que tienen suscrito un contrato por tiempo determinado lo cual resultó reconocido y admitido en el juicio, sobre dos (2) locales siglas N2-10 y N2-11, del Nivel Feria del Centro Comercial Perico, esto por cuanto, -a decir de la parte actora- la demandada adeuda luego de deducir del total original debido de Bs. 134.0541, 90, el monto abonado por la arrendataria de Bs. 53.804,34 los cánones de arrendamiento correspondiente a doce (12) días del mes de septiembre de 2012, aunado a los meses vencidos de octubre, noviembre y diciembre de ese mismo año y enero y febrero de 2013, por una cantidad de OCHENTA MIL SETECIENTOS TREINTA Y SIETE BOLÍVARES CON CINCUENTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 80.737,52), a razón de CATORCE MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON DIEZ CÉNTIMOS (Bs. 14.949,10) por cada mes; por lo que solicitó la resolución contractual que vincula a las partes, en virtud de lo dispuesto en la Cláusula Quinta del contrato de arrendamiento, que establece como causal de resolución la falta de pago de dos (2) cánones de arrendamiento.

Por su parte, la demandada alegó como defensa de fondo la “exceptio non adimpleti contractus”, establecida en el artículo 1.168 del Código Civil, por considerar que la arrendadora mediante una serie de incumplimientos de carácter doloso ha impedido el buen funcionamiento de la cosa arrendada, entre las cuales está la no creación de la Gerencia de Operaciones, de conformidad con lo acordado en la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento, la cual estaría encargada de realizar todo lo necesario para el buen funcionamiento del centro comercial, así como otros hechos que no han permitido que dicho Centro Comercial sea atractivo al público, y en consecuencia haya incidido en la baja facturación de los locales que están en funcionamiento, lo cual “…no ha permitido los ingresos necesarios de la empresa que representamos para cubrir sus gastos de operaciones, por lo que consideramos que en el presente caso se encuentran llenos todos los requisitos de procedencia de la Excepción Non Adimpleti Contractus…”; asimismo, indicó que no ha habido una promoción adecuada para la variedad de ventas y servicios, así como tampoco se ha realizado publicidad al Centro Comercial, siendo esta una obligación que recae en el arrendador.

Ahora bien, trabada la litis en el presente asunto en dichos términos, es menester para esta Alzada citar lo establecido en el artículo 1.133 del Código Civil, disposición que establece lo siguiente:

“El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vínculo jurídico.”

En base a lo expuesto, debe establecerse previamente que el arrendamiento es un contrato consensual, sinalagmático perfecto, de buena fe y oneroso, en virtud del cual una persona llamada arrendador se obliga a mantener en la posesión pacífica y útil de una cosa mueble o inmueble, durante cierto tiempo, a otra persona llamada arrendatario, mediante el pago de un canon locativo. Es decir, que la obligación principal en la relación arrendaticia es el pago del precio acordado por el arrendador y éste a su vez se compromete a que el arrendatario haga uso pacifico y útil del inmueble arrendado.

El caso de marras trata sobre el arrendamiento de dos (2) locales comerciales, que para el momento se regían por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 36.687 de fecha 26 de abril de 1999. Dicho contrato de arrendamiento, fue suscrito por tiempo determinado, en fecha 20 de enero de 2012 ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del estado Miranda, cuyo objeto versa sobre locales comerciales identificados con los Nros. N2-10 y N2-11, que forman parte del Centro Comercial Galerías Perico, situado en la Avenida Universidad, entre Calle Sur 9 y Avenida Fuerzas Armadas, Municipio Libertador, Caracas; mediante el cual el arrendador se comprometió a dar en posesión a la arrendataria los inmuebles señalado, y éste a su vez se comprometió a pagar al arrendador como mínimo la cantidad de CATORCE MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON DIEZ CÉNTIMOS (Bs. 14.949,10), o el diez por ciento (10%) sobre las ventas brutas por mensualidades adelantadas, los primeros cinco (5) días de cada mes, tal como consta en la Cláusula Cuarta del mencionado contrato de arrendamiento.

En el sub iudice, la parte demanda reconoció haber incumplido con el pago del canon locativo, desde el incumplimiento del actor de las obligaciones acordadas.

Ahora bien, el artículo 1.168 del Código Civil textualmente expresa lo siguiente:

“…En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones…”.

Sobre este punto, la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal, en sentencia de fecha 12 de abril de 2005, expediente Nº 2004-000109, con ponencia del Magistrado ANTONIO RAMÍREZ JIMÉNEZ, estableció:

“…El artículo 1.167 del Código Civil, textualmente señala: “...En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…” Esta norma prevé la facultad y el derecho de las partes contratantes, de reclamar judicialmente, a su elección, el cumplimiento o ejecución del contrato o la resolución de éste, cuando el otro involucrado no ejecuta su obligación… Para decidir, la Sala observa: Arguye el formalizante que al constatar el juzgador de la recurrida que los actores no habían cumplido con su obligación de pagar el precio tal como se desprende del dispositivo y, alegada por su representada la excepción “non adimpleti contractus”, lo ajustado a derecho era declarar procedente la defensa opuesta y aplicar el contenido del artículo 1.168 del Código Civil. Dicho artículo establece: “...En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones...”. La norma legal transcrita prevé la excepción “non adimpleti contractus”, la cual determina que celebrado un contrato bilateral, una de las partes puede negarse a cumplir con el compromiso asumido, en el supuesto en que el otro contratante no ejecute el suyo. De la lectura de la recurrida se evidencia que la obligación derivada del contrato consistió en que los compradores actores cancelaban una parte del precio y la tradición quedaba diferida hasta el momento de obtenerse el crédito para el pago del saldo del importe convenido y la vendedora demandada se obligaba a otorgar el documento definitivo de propiedad sobre el inmueble objeto de la convención por ante la oficina de registro correspondiente, no quedando las partes desvinculadas jurídicamente por la expiración del plazo inicial, no siendo viable que la vendedora revocara en forma unilateral la convención celebrada…”.

Así, respecto al alegato esgrimido por la parte demanda, en donde señala que su incumplimiento deriva de la no constitución de la Gerencia de Operaciones, de conformidad con lo acordado en la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento, circunstancia que no ha permitido que dicho Centro Comercial Galerías Perico sea atractivo al público y, en consecuencia, haya incidido en la baja facturación, obliga a este sentenciador a dilucidar la reciprocidad contractual, por lo que al respecto se observa:

La bilateralidad de un determinado contrato no se deriva sólo de la circunstancia de que el mismo haga nacer obligaciones para ambas partes contratantes, sino que estas obligaciones sean recíprocas. Ahora bien, la reciprocidad significa correspondencia o mutuo cambio de una acción con otra, lo que traducido al ámbito de un contrato que obliga a ambas partes, debe entenderse en el doble sentido de que la asunción de la obligación por una de las partes, corresponda la asunción de la obligación de la otra parte y que el deber de cumplimiento de la obligación de cada parte esté, asimismo, en estricta correspondencia con el modo según el cual la otra parte satisfaga, a su vez, el deber de cumplimiento de su respectiva obligación.

Al respecto, los artículos 1.159 y 1.264 del Código Civil disponen:

Articulo 1.159. “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizada por la ley”.

Articulo 1.264. “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención…”

Es de consecuencia contractual, que ambas partes deben cumplir lo estipulado o las obligaciones convenidas, por lo que la ausencia de la posibilidad de cumplir genera un plazo que suspende el vínculo contractual hasta tanto las partes puedan satisfacer los intereses involucrados. En este mismo orden de ideas, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada el 13 de febrero de 2012, dispuso:

“…En relación a la excepción non adimpleti contractus contenida en el artículo 1.168 del Código Civil, la Sala en decisión de fecha 20 de julio de 2009, caso: CARMELA FERRI DE ARNONE y MICHELE ARNONE ZORZOLA, contra GERARDO ZARRIELLO PORCIELLO, sentencia N° 401, expresa lo siguiente:

“…Argumenta el recurrente que, contrariamente a lo aseverado por la recurrida, el haber sido acogida la excepción non adimpleti contractus, no le arrebata al contratante de buena fe su legítimo derecho de pedir, con base en el incumplimiento que le da soporte a la excepción, la resolución del contrato, caso contrario, el contratante que ha cumplido quedaría absurdamente atado a ejecutar su obligación de manera indefinida en el tiempo, una vez que su co-contratante ejecute la suya. Que la excepción non adimpleti contractus contenida en el artículo 1.168 del Código Civil, lo que persigue es “…desactivar o inhibir la correlativa obligación del contratante de buena fe, precisamente por el incumplimiento previo de la otra parte, pero a fin de que no se le condene a ejecutar dicha obligación, y no –como lo estableció la recurrida- a conminarlo en definitiva a cumplir su obligación indefinidamente en el tiempo, una vez que la otra parte cumpla la suya…” y que por tal motivo, interpretó erróneamente el artículo 1.168 del Código Civil.
…Omissis…
Como se ha señalado, frente al incumplimiento contractual que el demandante imputó al demandado, este último opuso la excepción non adimpleti contractus, estipulada en el artículo 1.168 del Código Civil, el cual señala lo siguiente:
Art. 1.168: En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.”
Tal excepción de contrato no cumplido, al ser declarada procedente, justificó la posición del demandado en no cumplir con su prestación de hacer el otorgamiento ante el Registro del documento de compra venta, en virtud del incumplimiento primigenio del demandante en pagar las cuotas cuarta y quinta del precio de venta, cada una por la cantidad de $26.000,oo.
De esta forma, la excepción non adimpleti contractus, suspendió la obligación del demandado en cumplir su prestación, hasta tanto el demandante no cumpla con la suya. Es una justificación a la posición jurídica del demandado, en no dar cumplimiento a su prestación, encontrando apoyo en un primigenio incumplimiento de su co-contrantante. Como efecto de esta situación, donde el Juez de Alzada determinó el orden de las obligaciones contractuales, la situación temporal de cada prestación y del análisis de las pruebas, consideró que la pretensión del demandante por cumplimiento de contrato no podía prosperar…”.

Sobre el particular se ha pronunciado el autor José Melich Orsini, en su obra “Doctrina General del Contrato”, Caracas 2006, págs. 772 al 782, el cual en relación a las condiciones de aplicación de la excepción non adimpleti contractus expresa lo siguiente: “… ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA EXCEPCIÓN. La exigencia de la bilateralidad del contrato. El artículo 1.168 del C.C. nos señala explícitamente que la excepción non adimpleti contractus “sólo se da en los contratos bilaterales”. El contrato bilateral lo define 1.134 C.C. como aquél contrato en que las partes se obligan “recíprocamente”… la nota caracterizante es la correspectividad de las obligaciones;…

La excepción non adimpleti contractus implica mas que la correspectividad de las obligaciones surgidas del mismo contrato, pues la excepción, lo mismo que la resolución, postulan el llamado sinalagma (sic) funcional, esto es, que las obligaciones surgidas de la relación contractual sean dependientes la una de la otra no sólo en la fase de su nacimiento, sino en la fase de su ejecución, de modo que si la obligación de una de las partes llegare a faltar (voluntaria o involuntariamente) la otra parte tendría el derecho a pretenderse liberada de su obligación (resolución) o de rehusar el cumplimiento de la misma hasta tanto que la otra parte no cumpla a su vez con la suya (exceptio) …debe, pues, rechazarse que uno de los contratantes pretenda justificar su propio incumplimiento cuando la relación cronológica evidencia que el ha sido el primero en incumplir (inaddimpleti non est adimplendum) , pero además de la comprobación del incumplimiento del excepcionado es la verdadera causa que ha determinado al excipiens a oponer la excepción, comprobación que exige obviamente una adecuación causal entre el propio incumplimiento del excipiens y aquel de su contraparte con el cual él pretende justificarlo…”.

Al concluir el ad quem, que no se podía accionar la excepción non adimpleti contractus en el caso bajo autos lo hizo conforme a derecho, pues efectivamente, al quedar comprobado que la parte demandada estaba en posesión pacífica del inmueble, en su extensión de los SEIS MIL CIENTO CINCUENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON NUEVE DECIMETROS CUADRADOS (6.153,09 M2), en ese instante se perdió la correspectividad, (supra comentada) pues una de las partes ya había cumplido con poner en posesión a la otra del bien inmueble vendido.”

Con respecto a lo anterior, la doctrina patria se ha pronunciado en el siguiente sentido:

“…El incumplimiento que motive la oposición de la excepción debe ser un incumplimiento de importancia, en el sentido de que no es suficiente para justificar la excepción, el incumplimiento de obligaciones secundarias de un contrato. Sin embargo, en la doctrina se ha discutido mucho, cuáles de las obligaciones surgidas de un contrato pueden ser consideradas como principales y cuáles como secundarias. En principio, se ha adoptado como criterio provisional aquél que establece que obligaciones principales son aquellas cuyo incumplimiento sería de tal gravedad que justificaría oponer la excepción, como las obligaciones que fueron determinantes en el consentimiento de la otra parte. También se considera como obligaciones principales, aquéllas que han sido convenidas expresamente como tales por las partes, y cuyo incumplimiento ha sido calificado como grave por ellas. En cambio, se consideran obligaciones secundarias, aquéllas no determinantes del consentimiento de la otra parte, y cuyo incumplimiento no ha sido calificado como tal por ellas. (…)
En todo caso, la apreciación de la magnitud y gravedad del incumplimiento corresponderá al juez, trátese de un incumplimiento total o de uno parcial, y la calificación del juzgador dependerá de las circunstancias que rodean el caso en concreto. Si en el ejemplo propuesto, la reparación no efectuada por el arrendador, es de tal trascendencia que priva al arrendatario del goce y disfrute de la cosa arrendada, el juez puede considerar justificada la excepción non adimpleti contractus, opuesta por el arrendatario.
En materia de incumplimiento parcial, corresponde al juez apreciar y estimar la magnitud del incumplimiento, salvo en determinadas obligaciones, cuyo incumplimiento parcial es regulado en sus efectos expresamente por el legislador. Así ocurre en el artículo 1.291 del Código Civil, el cual dispone: que el deudor no puede constreñir al acreedor a recibir en parte el pago de la deuda, aunque ésta fuere divisible. En consecuencia, el acreedor puede negarse a recibir el pago parcial del deudor y podrá alegar tal incumplimiento como fuente de la excepción non adimpleti…” (Maduro Luyando, Eloy. Curso de obligaciones. Derecho Civil III 3 ed. Caracas. Universidad Católica Andrés Bello.)

La exceptio non adimpleti contractus implica más que la correspectividad de las obligaciones surgidas del mismo contrato, pues la excepción, lo mismo que la resolución, postulan el llamado “sinalagma funcional”, esto es, que las obligaciones surgidas de la relación contractual sean dependientes la una de la otra no sólo en la fase de su nacimiento, sino en la fase de su ejecución, de modo que si la obligación de una de las partes llegare a faltar (voluntaria o involuntariamente) la otra parte tendría el derecho a pretenderse liberada de su obligación (resolución) o de rehusar el cumplimiento de la misma hasta tanto la otra parte no cumpla a su vez con la suya (exceptio).

La doctrina y la jurisprudencia como ya se indico, ha admitido la posibilidad de que el demandado alegue como defensa ante una demanda en su contra la referida excepción del contrato no cumplido conforme el artículo 1.168 del Código Civil, en virtud del incumplimiento del propio demandante, correspondiéndole en este caso al demandado la carga de la prueba del incumplimiento del actor, el cual opera como un hecho impeditivo del presupuesto de la demanda, pues, conforme al principio procesal de la carga de la prueba consagrado en nuestro ordenamiento jurídico, quien se excepciona debe probar los hechos en los cuales la fundamenta en virtud de la máxima latina “reus in excepcione fit actor”, el demandado excepcionante se coloca en su excepción en la misma posición que el actor en cuanto a la prueba de los hechos que sirven de base a su demanda, porque el hecho nuevo alegado en este caso, implica el reconocimiento de la existencia de la obligación, del acto o convenio celebrado por las partes que obligaría al cumplimiento de la misma.

Así, en cuanto a las condiciones necesarias para que pueda prosperar la exceptio non adimpleti contractus, la mayor parte de la doctrina, así como la jurisprudencia nacional coinciden en afirmar que son las siguientes:

1. Que se trate de un contrato bilateral.

2. Que las obligaciones recíprocas deban satisfacerse en forma simultánea.

3. Que el incumplimiento atribuido por el excepcionante a la otra parte sea de tal importancia, que incida sobre lo principal del contrato suscrito.

4. Que la parte que oponga la excepción no haya motivado, a su vez el incumplimiento de la otra parte.

5. Que se trate de un incumplimiento culposo, es decir, que la conducta ilícita del demandante sea la causa y justificación para que el demandado no cumpla o se niegue a cumplir con las obligaciones a su cargo.

Ahora bien, realizado el estudio respectivo a los medios probatorios promovidos por las partes se desprende que, efectivamente, existe una relación contractual admitida entre la parte demandante y la parte demandada, la cual versa sobre una relación arrendaticia, cuyo objeto son unos locales comerciales identificados con los números N2-10 y N2-11. Pues bien, como se explicó anteriormente, la obligación principal en el arrendamiento es el pago del canon acordado por el arrendador y éste a su vez se compromete a que el arrendatario haga uso pacífico y útil del inmueble arrendado, por lo que en atención a lo anterior, consta que la parte actora una vez celebrado el contrato de arrendamiento cumplió con su obligación de poner en disposición los inmuebles acordados al arrendatario para que éste haga uso pacífico y útil del mismo; por lo que la obligación recíproca y simultánea a cumplir por parte del inquilino es el pago del precio estipulado por el arrendador, puesto que ya está en posesión del inmueble arrendado y no como lo aduce el demandado donde señala que el incumplimiento deriva de la no constitución de la Gerencia de Operaciones, alegato que luego de analizado por este Juzgador, no es más que una obligación secundaria, la cual no produce el efecto que arguye la accionada.

A este respecto, considera el autor patrio Enrique Urdaneta Fontiveros, en su obra “Régimen Jurídico de la Exceptio Non Adimpleti Contractus”, páginas 132 y 133, lo siguiente:

“…La oposición de la exceptio non adimpleti contractus, se afirma, es contraria a las exigencias de la buena fe cuando se basa en el incumplimiento de obligaciones accesorias…
…omissis…
…En el contrato de arrendamiento, la simple inejecución por el arrendador o por el arrendatario de una cláusula accesoria del contrato de arrendamiento tampoco autoriza a la otra parte a denegar el cumplimiento de su propia prestación…”

Es por lo anterior, que este Juzgado considera que el alegato de excepción de incumplimiento esgrimido por la parte demandada no debe prosperar, ya que la obligación principal del arrendador -hacer entrega de los inmuebles acordados en arrendamiento- se encuentra cumplida, de conformidad con el precontrato analizado, el contrato definitivo y con la ley que rige la materia.

Por otra parte, alegó la parte demandada que otro de los incumplimientos al contrato en los que incurriría la arrendadora fue la de no llevar a cabo la correspondiente publicidad necesaria para ofrecer los servicios que se prestarían en el inmueble, ello con el objeto de beneficiar tanto como a los propietarios e inquilinos de inmuebles, como a ella misma. Al respecto, observa este sentenciador que fue ampliamente demostrado que la arrendadora cumplió con su deber de publicitar el centro comercial, tanto por los medios de prensa –los cuales ambas partes reconocieron-, como quedó explanado en el acta de inspección ocular realizada por la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del estado Miranda, quedando por parte de los propietarios e inquilinos la puesta en funcionamiento de cada uno de los locales, por constituir esto interés de quien se beneficiará con la actividad que pudiere prestar el correspondiente local comercial y no, como lo pretende hacer ver la parte demandada, responsabilidad única de la arrendadora.

En virtud de todo lo anterior, es por lo que resulta a todas luces improcedente la excepción de incumplimiento esgrimida por la parte demandada, quedando de esta manera sobre su cabeza el deber de demostrar que sí cumplió con su obligación de pago de los cánones de arrendamiento aquí demandados, y así se decide.

Dicho lo anterior, tenemos que corresponde a la parte demandada demostrar haber cumplido con su obligación referida al pago de la pensión arrendaticia demandada como insoluta, de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el artículo 1.354 del Código Civil, los cuales señalan lo siguiente:

“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”

“Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación…”

Así, tenemos que la demandada durante el desarrollo del proceso debió demostrar que había cumplido con su obligación contractual, sobre lo cual al momento de contestar la demanda se limitó en señalar, palabras más palabras menos, que su incumplimiento era en virtud de la no constitución de la Gerencia de Operaciones, alegato el cual fue desechado ut supra, por lo que le corresponde demostrar el pago, circunstancia esta que no se desprende en forma alguna de autos.

En este sentido, las partes contratantes estipularon en la Cláusula Quinta del negocio jurídico, lo siguiente:

“…La falta de pago de dos (02) o más cánones de arrendamiento por parte de EL ARRENDATARIO darán motivo a la resolución del presente contrato…” (Resaltado de la cita).

En conclusión, dado que la parte demandada no promovió pruebas que demostrarían el cumplimiento de su obligación principal la cual corresponde al pago de los cánones de arrendamiento, a criterio de quien aquí decide se encuentra insolvente en el pago de los cánones demandados, correspondientes a los últimos doce (12) días del mes de septiembre de 2012, así como de las mensualidades correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2012 y de los meses de enero y febrero del año 2013, en contravención con lo estipulado en la Cláusula Quinta del contrato de arrendamiento, y de acuerdo a lo establecido en los artículos 1.167 del Código Civil, por lo resulta ha lugar la pretensión ejercida de resolución y el pago reclamado, y así se decide.

En virtud de los razonamientos de hecho y de derecho plasmados en el presente fallo, es por lo que resulta forzoso para este sentenciador declarar sin lugar la apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandada, así como ha lugar la demanda que por resolución de contrato interpusiera la sociedad mercantil Inversiones G.P. 09, C.A. contra la sociedad mercantil Coliseo Sub, C.A., quedando así confirmado el fallo recurrido, con la motivación aquí expuesta y así se dispondrá en forma expresa y positiva en la parte dispositiva de este fallo judicial. ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

IV
DISPOSITIVO

En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 13 de agosto de 2013 por el abogado Jesús Alberto Chacón, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil Coliseo Sub, C.A., contra la decisión proferida en fecha 24 de mayo de 2013 por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda confirmada.

SEGUNDO: CON LUGAR la demanda que por resolución de contrato de arrendamiento interpusiera la sociedad mercantil Inversiones G.P. 09, C.A., contra la sociedad mercantil Coliseo Sub, C.A., antes identificados, en consecuencia, se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 20.1.2012, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Interna Sexta del Municipio Sucre del estado Miranda, que tenía por objeto dos (2) locales comerciales identificado como N2-10 y N2-11, que forma parte del Centro Comercial Galerías Perico, Avenida Universidad, entre calle Sur 9 y Avenida Fuerzas Armadas, Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas. Se condena a los codemandados a pagar a la actora las cantidades siguientes: i) OCHENTA MIL SETECIENTOS TREINTA Y SIETE BOLÍVARES CON CINCUENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 80.737,52) por concepto de pago de los cánones insolventes, causados por los últimos doce (12) días del mes de septiembre de 2012, así como por los meses de octubre, noviembre y diciembre de ese mismo año y los meses de enero y febrero de 2013. ii) A la entrega libre de bienes y personas de los locales identificados con los Nros. N2-10 y N2-11, ubicados en el Centro Comercial denominado Galerías Perico, Avenida Universidad entre Calle Sur 9 y Avenida Fuerzas Armadas, Municipio Libertador del Distrito Capital a la parte actora ut supra identificada.

TERCERO: De conformidad con lo establecido en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado completamente vencida en el presente procedimiento.

Por cuanto la presente decisión se publica fuera de la oportunidad prevista en la ley, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 233 y 251 eiusdem, se ordena notificar a las partes.

Expídase por Secretaría copia certificada del presente fallo, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias definitivas que lleva este juzgado, tal y como lo dispone el artículo 248 íbidem.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años: 204º de la Independencia y 156° de la Federación. En la ciudad de Caracas, a los once (11) días del mes de marzo de dos mil quince (2015).

El JUEZ,

ARTURO MARTÍNEZ JIMÉNEZ LA SECRETARIA,

Abg. MARICEL CARRERO PÉREZ

En esta misma data, siendo las tres y veinte minutos de la tarde (3:20 p.m.), se publicó, registró y agregó al presente expediente la anterior sentencia, constante de veintiuno (21) folios útiles.

LA SECRETARIA,

Abg. MARICEL CARRERO PÉREZ

Expediente Nº AP71-R-2013-000949
AMJ/MCP/ds