TSJ Regiones - Decisión

EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA

Expediente No. 10999.
Demandante: Sociedad Mercantil L’ UNION C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 12 de febrero de 1999, bajo el N° 49, tomo 941-A, siendo su última modificación ante el mismo Registro en fecha 11 de agosto de 2009, bajo el No. 32, Tomo 52-A, representada por el ciudadano BRUNO CILIENTO, titular de la cedula de identidad No. E- 84.406.812.
Apoderado Judicial: Abogado JORGE ANTONIO ADOUMIEH COCONAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 120.074.
Demandado: VICENTE DELVALLE RIVAS SALAZAR y MARITZA ELENA CASTILLO de RIVAS, venezolanos, mayores de edad y titulares de la cédula de identidad No. V-3.696.530 y V- 3.998.536, respectivamente -esta última integrada por este Tribunal-.
Apoderados Judiciales: MANUEL ALFONSO LAYA HIDALGO, RENATA ALFONSINA LAYA GARBOZA y VERONY AMARANTHA LAYA GARBOZA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 14.292, 113.285 y 78.653, respectivamente.
Motivo: Resolución de Contrato.
Capítulo I
ANTECEDENTES

Se inicia el presente procedimiento mediante escrito presentado ante este Tribunal el 13 de agosto de 2013, por el abogado JORGE ANTONIO ADOUMIEH COCONAS en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil L’UNION C.A., contra el ciudadano VICENTE DELVALLE RIVAS SALAZAR, por RESOLUCION DE CONTRATO.
Admitida la demanda por auto de fecha 25 de septiembre de 2013, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada, para que dentro de los veinte días de despacho siguiente a su citación, diera contestación a la demanda.

En fecha 29 de octubre de 2013, el Alguacil del Tribunal dejó constancia de haber practicado la citación personal del demandado, a cuyo efecto consignó el respectivo recibo de citación.

En fecha 27 de noviembre de 2013, la parte demandada, dio contestación a la demanda.

Abierto el procedimiento a pruebas ambas partes hicieron uso de este derecho, siendo las mismas sustanciadas en la oportunidad legal correspondientes.

En fecha 01 de abril de 2014, ambas partes presentaron escritos de informes.

En fecha 14 de abril de 2014, de conformidad con lo establecido en el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil, se fijó oportunidad para dictar sentencia.

En fecha 30 de junio de 2014, el Juez Provisorio, se abocó al conocimiento de la presente causa, ordenándose la notificación de la parte demandada.

En fecha 14 de enero de 2015, se dictó decisión mediante la cual se ordenó el llamamiento de la ciudadana MARITZA ELENA CASTILLO de RIVAS, a los fines de que expusiera lo que considerara pertinente con relación a la presente demanda, dentro de los tres (3) días de despacho siguientes a la constancia en autos de haberse practicado su notificación.

En fecha 06 de febrero de 2015, la abogada VERONY AMARANTHA LAYA GARBOZA, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana MARITZA ELENA CASTILLO de RIVAS, presentó escrito.

Capítulo II
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

LIBELO DE DEMANDA
- Arguye el actor en su escrito inicial que consta de documento autenticado en fecha 30 de marzo de 2012, bajo el No. 43, tomo 45 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaría Pública Segunda de Maracay, Estado Aragua, que su representada, la sociedad mercantil L’Unión C.A, le otorgó en opción de compra venta al ciudadano VICENTE DEL VALLE RIVAS SALAZAR, un inmueble constituido por un (1) apartamento que formará parte del Centro Comercial y Residencial denominado TORRE IMPERIAL ubicado en el cruce de la Calle Boyacá entre las calles Carabobo y Pichicha No. 97, Jurisdicción del Municipio Girardot del Estado Aragua, el cual estaría identificado como el apartamento No. B-1, ubicado en la Planta uno del edificio, con un área de construcción aproximada de ciento cuatro metros cuadrados (104 M2) y poseerá un puesto de estacionamiento y un maletero.
- Que el precio total de la venta del inmueble objeto del presente contrato fue pactado de mutuo acuerdo en la cantidad de UN MILLON CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 1.004.000,00); que serían cancelados por El Optante a La Propietaria de la siguiente forma: Al momento de la autenticación del contrato de opción a compra y para garantizar el cumplimiento de las obligaciones asumidas en el presente contrato la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,oo) y la parte restante, sería pagada por “EL OPTANTE” a "LA PROPIETARIA" de la siguiente manera: Seis (06) Cuotas mensuales y consecutivas a partir del día 15/03/2012 por la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000, oo) cada una, Una (01) Cuota Especial para el día 15/06/2012 por la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y UN MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 151.200, oo) cada una y la cantidad de QUINIENTOS VEINTIDÓS MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 522.800, oo) para el día 15 de Julio de 2012.
- Que en fecha 29 de Febrero de 2012 el ciudadano VICENTE DEL VALLE RIVAS SALAZAR cancela la suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs 150.000.00) por concepto de pago de la inicial 1/7, en fecha 15 de Marzo de 2012 cancela a mi representada la suma de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs 30.000,00), por concepto de pago de 2do giro de la inicial 2/7; en fecha 17 de Abril de 2012 cancela a mi representada la suma de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs 30.000,00), por concepto de abono a la inicial correspondiente al mes de abril de 2012; en fecha 25 de Mayo de 2012 cancela a mi representada la suma de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs 30.000,00), por concepto de abono a la inicial correspondiente al mes de mayo de 2012; en fecha 03 de Julio de 2012 cancela a mi representada la suma de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs 30.000,00), por concepto de abono a la inicial; en fecha 01 de Agosto de 2012 cancela a mi representada la suma de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs 30.000,00), por concepto de abono a la inicial; en fecha 01 de Septiembre de 2012 cancela a mi representada la suma de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs 30.000,00), por concepto de abono a la inicial; en fecha 12 de Noviembre de 2012 cancela a mi representada la suma de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs 30.000,00), por concepto de abono a la cuota especial; en fecha 11 de Enero de 2013 cancela a mi representada la suma de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs 120.000,00), por concepto de pago abono a la cuota mensual; en fecha 05 de Marzo de 2013 cancela a mi representada la suma de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs 30.000,00), por concepto de pago abono al monto pendiente por cancelar en fecha 15-07-2012.
- Que el ciudadano VICENTE DEL VALLE RIVAS SALAZAR incumplió el contrato de opción compra venta que fue debidamente autenticado con su representada, y tiene una INSOLVENCIA que arroja un monto de CUATROCIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (494.000,oo) los cuales debió cancelar hasta el 15 de Julio de 2012.
- Fundamentó la presente demanda en la disposición general contenida en los artículos 1159, 1.167, 1168 y siguientes del Código Civil, así como los artículos 1.264 y 1.527 del mismo Código.
- Que en virtud del contenido de las cláusulas sétima y octava del contrato de autos y siendo que el ciudadano VICENTE DEL VALLE RIVAS SALAZAR no ha dado cumplimiento a su obligación de pago pues no ha cancelado lo que se obligó cancelar en su debido momento, ello le da derecho a su representada a considerar las obligaciones establecidas en el pago antes expresado como de plazo vencido, y a resolver tal contrato de opción compra venta tal como quedo establecido en el mismo.
- Que en cuanto a la violación a lo expresado en el contrato de opción compra venta atinente a los pagos establecidos es por lo que procede a demandar al ciudadano VICENTE DEL VALLE RIVAS SALAZAR, para que convenga o en su defecto a ello le condene este tribunal en lo siguiente: PRIMERO: En la Resolución del contrato de opción compra venta debidamente autenticado entre las partes. Tal como lo prevé el artículo 1.167 del Código Civil. SEGUNDO: En retener a favor de mi representada la suma del 50% de lo pagado por el ciudadano VICENTE DEL VALLE RIVAS SALAZAR ya identificado tal como se estableció al momento de la firma del contrato, es decir, la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 255.000,oo). TERCERO: En el pago de las costas procesales y en el pago de Honorarios Profesiones del abogado.

CONTESTACION A LA DEMANDA:
- Negó, rechazó y contradijo en todos y cada una de sus partes la demanda incoada contra su representado, puesto que dicha demanda no se ajusta a la realidad de los hechos ni al derecho al cual se contrae por las siguientes razones:
- Que la parte actora no ha expuesto los hechos conforme a la verdad , por lo cual ha incurrido en una falta de lealtad y probidad.
- Que su representado pagó la cantidad mencionada por el actor, por lo que procedió a detallar desde los inicios de la negociación cada uno de los pagos efectuados.
- Que el actor en el libelo de demanda reconoce de manera clara y simple, que su patrocinado había cancelado casi la totalidad del inmueble que le vendiera y para ello hace falta una discriminación cronológica de dichos pagos, que al sumarlos alcanzan la totalidad de UN MILLON CUATRO MIL BOLIVARES (1.004.000,00), añadiendo luego que su representado se encontraba insolvente porque no había pagado la cantidad de CUATROCIENTOS MOVENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (494.000,00), siendo que esta última cantidad de dinero fue pagada bajo las circunstancias de modo, lugar y tiempo allí narrado, todo lo cual significa que su representado dejó de estar en la condición de insolvente, como lo afirma el apoderado judicial de la parte actora.
- Que el pago mediante la entrega de un cheque de gerencia, es una forma de pago válida, es decir, que de recibo obligatorio por parte del acreedor, quedando extinguida la obligación desde el momento en que el monto se ha acreditado en la cuenta del acreedor, que en el presente asunto es la parte actora.
- Que en el contrato de opción compra venta, se estableció de común y mutuo acuerdo en la cláusula quinta del contrato el precio de la venta y que aparte de establecerse el precio definitivo de la venta, también se establecieron las modalidades de pago, al efecto procedió a transcribir en forma parcial la cláusula en referencia.
- Que no se estableció sanción alguna contra el deudor por no pagar dichas cuotas especiales, o si se pagaban posteriormente a la fecha fijada para el pago, por ello con rigor dice que la resolución del contrato de opción de compra venta es improcedente, máxime, cuando en la parte in fine de la cláusula quinta, le colocan la siguiente locución (sic): “Queda entendido que dichos pagos se realizaran en un lapso máximo dentro de los primeros cinco días cada uno a su vencimiento”.
- Que conforme a la interpretación extensiva de dicha locución, pues a las palabras que conforman la mima debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de dichas cuotas sean pagadas dentro de los cinco días cada uno a su vencimiento, si la fecha fijada para el pago de ambas cuotas especiales fue a mediado de los meses junio y julio del año 2012, como se le puede exigir al deudor que pago los primeros cinco días del mes o del año, o de un bienio o un quinquenio.
- A su decir, no se estableció sanción contractual o legal para el caso que hubiere retardo en el pago de alguna de las cuotas especiales, además, de que su mandante se encontraba dentro del lapso establecido en la cláusula sexta del contrato la cual procedió a citar.
- Que del contenido de la transcripción, la referida cláusula tiene un término o plazo establecido a favor de la parte actora y de su representado, el cual comenzó a correr a partir de la fecha 30 de marzo de 2012, por tanto haciendo un simple computo a partir de la fecha indicada hasta la fecha transcurrió el año para la realización de la venta definitiva del inmueble y la entrega del mismo, mas la prórroga de los seis meses.
- Que transcurrieron más de 18 meses, de lo cual se colige que en el contrato se opción compra venta se establecieron dos términos o plazos: 1) Uno para el pago de sus precios y modalidades; 2) Otro para el otorgamiento del documento definitivo del contrato de opción compra venta y la entrega material del inmueble vendido, lo cual a su decir, configura una desigualdad para su representado, tal y como consta en la cláusula quinta, que esa desventaja fue superada por su representado cuando en fecha 06 de septiembre de 2012 deposita en la cuenta corriente de la parte actora de la entidad financiera BANESCO BANCA UNIVERSAL de esta ciudad, el predicho cheque de gerencia, la cual se ha convertido en utilidad para la parte actora acreedora, con lo cual terminó de pagar el precio de la venta del inmueble, quedando de esta forma saldado el pago del precio del inmueble.
- Que el pago especial de Bs. 494.000,00 o excepcional establecido en la cláusula quinta del contrato de marras, viene a ser una cuota excepcional ilícita, írrita y violatoria del numeral 6 del artículo 14 de la Ley especial contra la Estafa Inmobiliaria cuyo encabezamiento procedió a citar.
- Que la conducta de su representado no puede ser subsumida en ninguno de los supuestos de hecho fundamentados por el actor, puesto que, su poderdante al depositar el cheque de gerencia en la cuenta corriente de la cual es titular la parte actora de este proceso, terminó de cancelar la totalidad del precio del inmueble vendido.
- Que su conferente no ha incumplido con otra obligación contractual, puesto que, dicho cumplimiento no se encuentra señalado ni tácita ni expresamente en el libelo de demanda, en tal sentido ninguna de las dos causales, contractuales mencionadas, constituyen motivo alguno para demandar la resolución del contrato porque la única sanción que se estableció fue la contenida en la cláusula novena la cual procedió a transcribir, de cuya cláusula se infiere que se requería que su representado dejara de pagar el monto total del precio del inmueble vendido.
- Que por las razones de hecho y de derecho que anteceden solicita que se declare sin lugar la demanda.
Contestación de la co-demandada, MARITZA ELENA CASTILLO DE RIVAS:
- Ratificó en todas y cada una de sus partes el escrito de contestación de demandada realizado en fecha 27 de noviembre de 2013.
- Afirma que ella y su cónyuge suscribieron contrato de opción compra venta con la sociedad Mercantil L’Unión C.A., autenticado en fecha 30 de marzo de 2012, bajo el No. 43, Tomo 45, en la Notaría Pública Segunda de Maracay.
- Aduce que la parte actora no expusieron los hechos conforme a la verdad.-
- Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la aseveración de la parte actora en lo que respecta a la insolvencia, por lo que procedió a citar el contenido del artículo 1.270 del Código Civil así como doctrina del autor Maduro Luyando.
- Afirma que el cronograma de pago fue cumplido a cabalidad por su cónyuge de la forma como lo especificó en su escrito, por lo que sostiene que el cónyuge de su mandante pagó la totalidad de dicho precio del objeto principal del contrato opción a compra dentro del término establecida en la mencionada convención en la cláusula sexta.
- Alegó en su defensa el contenido del artículo 1.214 del Código Civil, por lo que consideró que se está en presencia de un término convencional establecido por las partes de común y mutuo acuerdo son libres para fijar esta modalidad, término que a su vez es cierto, es aquel acontecimiento del que se sabe su ocurrencia y cuando va a ocurrir. Que al efecto tienen que el término comienza a partir del 30 de marzo de 2012, que fue la fecha en que se autenticó el documento y la primera parte de este término se cumplía fatalmente en fecha 30 de marzo de 2013, pero como fue acordada una prórroga automática de seis meses, puesto que las partes que establecieron el mencionado término no le impusieron a la prórroga el cumplimiento de alguna formalidad, como el de la notificación, debía entenderse que el término de un año establecido en la cláusula sexta se prorrogaba automáticamente a partir del día 30 de marzo de 2013 y precluía faltamente el día 30 de septiembre de 2013, ello ajustándose a la interpretación literal de la referida cláusula sexta, término este dentro del cual su cónyuge procedió a realizar el depósito en la cuenta corriente de la sociedad mercantil actora de autos por la cantidad de cuatrocientos noventa y cuatro mil bolívares (bs. 494.000,00).
- Que si bien es cierto que este pago lo hace una persona jurídica distinta a la persona del optante, ciudadano VICENTE DELVALLE RIVAS SALAZAR, no es menos verdaderos que la persona jurídica en mención, tiene como representante legal a dicho ciudadano, y que además el pago mencionado es un pago permitido por la ley tal y como lo dispone el ordinal 2º del artículo 1.299 del Código Civil que de seguidas procedió a citar.
- Más adelante indica que su esposo ejecutó la obligación al pagar la última cuota del precio del inmueble objeto del contrato en la prórroga del término contractual establecido por ambas partes.
- Que al estar extinguida la obligación del pago del precio por parte de su esposo la demanda interpuesta en contra de ambos por la parte actora debe ser declarada sin lugar, puesto que se dio cumplimiento al pago total del precio del inmueble objeto del contrato de opción de compra venta.

Capítulo III
PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
Junto con el escrito de demanda:
(F- 6-8) Copia del Instrumento poder autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Maracay, de fecha 07 de octubre de 2009 anotado bajo el número 40, tomo 113,delos libros de autenticaciones llevados por la referida Notaría, mediante el cual el ciudadano BRUNO CILIENTO en su carácter de representante de la sociedad mercantil L’UNION C.A., confiere poder a los abogados JOSE ANTONIO ADOUMIEH COCONAS y MAURICE NAIM MOUKHALLALEH HASKOUR, inscritos en el Inrpeabogado bajo el número 120.074 y 113.231, respectivamente, este Tribunal por cuanto observa que el referido instrumento poder no fue tachado, ni impugnado por la parte a quien le fue opuesto, le confiere todo el valor probatorio que de él emana de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Dicha documental sirve para demostrar la facultad conferida a los mencionados abogados para proceder a ejercer su representación en el presente juicio y así se establece.

(F 9 al 26) Inspección Judicial evacuada por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en la cual se dejó constancia de los siguientes hechos:
“Al Particular Primero: Este Juzgado deja constancia que efectivamente el inmueble se encuentra libre de personas de bienes muebles; en buen estado de conservación e higiene, con sus terminados; Al Particular Segundo: Este Juzgado tuvo ante su vista constancia de Recepción de terminación total de la Obra; de fecha: Veintiséis de Junio de 2012, expedida por el Ente Municipal Alcaldía del Municipio Girardot; Estado Aragua; la cual se anexa a esta solicitud formando parte integrante de esta actuaciones…”
Precisado lo anterior quien decide verifica que la inspección en cuestión fue practicada por este Tribunal, y aun cuando la probanza en cuestión es extrajudicial, hecho éste que impide el control de la contraparte con respecto a su evacuación, y siendo que la presunción de ella por ser de jurisdicción voluntaria resulta desvirtuable de conformidad con lo establecido en el artículo 898 del Código de Procedimiento Civil, quien aquí decide la aprecia como indicio en virtud que de su contenido, se infiere que el inmueble objeto del presente procedimiento se encuentra libre de personas y bienes y que la obra se encuentra terminada, por consiguiente, siendo que a diferencia de las fuentes de prueba, las fuentes de presunciones o indicios no se prestan a análisis ni clasificaciones, debido a que de la naturaleza propia de éstas últimas adminiculadas con otras pruebas, puede el Juez deducir mediante la regla de experiencia el hecho a probar, quien aquí suscribe aprecia la inspección extrajudicial promovida como indicio de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 509 y 510 eiusdem, siendo que la misma crea la convicción de quien suscribe que ciertamente fue construido el inmueble objeto del presente proceso y para la fecha se encontraba habitable. Así se establece.
(F-11 al 17) Copia certificada del Contrato de Opción a Compra, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Segundo de Maracay, anotado bajo el número 43, Tomo 45 de los Libros de Autenticaciones llevados por la referida Notaría, y por cuanto se observa que el mismo constituye documento público emanado de funcionarios competentes, el cual no fue tachado por la parte a quien le fue opuesto, este Tribunal le confiere al mismo todo el valor probatorio que de él emana de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
De dicha documental se observa que la Sociedad Mercantil L’Unión en la condición de propietaria, y el ciudadano Vicente del Valle Rivas Salazar, en la condición de optante suscribieron un contrato mediante el cual convinieron, entre otras cosas la venta del inmueble allí identificado, cuya modalidad de pago quedó convenida en la cláusula quinta, de igual modo quedó establecido el pago por concepto de daños y perjuicios en caso de incumplimiento por cualquiera de las partes, asimismo establecieron cuáles serían esas causas imputables a cada una de las partes; de igual modo quedó establecido cual sería la consecuencia por la falta de pago por parte del optante. Así se establece.
(F-27 al 46) Copia simple de recibos de pago, discriminados de la siguiente manera:
No. 000340, de fecha 29 de febrero de 2012, por la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares (150.000,00), correspondiente al pago de inicial No. 1 de pagos y al cual se hace referencia en la cláusula quinta del contrato objeto del presente procedimiento.
No. 000341, de fecha 15 de marzo de 2012, por la cantidad de treinta mil bolívares (30.000,00), correspondiente al pago del segundo giro y al cual se hace referencia en la cláusula quinta del contrato objeto del presente procedimiento
No. 000350, de fecha 17 de abril de 2012, por la cantidad de treinta mil bolívares (30.000), por concepto de abono del pago de inicial correspondiente al mes de abril de 2012.
No. 000356, de fecha 25 de mayo de 2012, por la cantidad de treinta mil bolívares (30.000,00), por concepto de abono del pago de inicial correspondiente al mes de mayo de 2012.
No. 000362, de fecha 03 de julio de 2012, por la cantidad de treinta mil bolívares (30.000,00), por concepto de abono del pago de inicial.
No. 000370, de fecha 01 de agosto de 2012, por la cantidad de treinta mil bolívares (30.000,00), por concepto de abono del pago de inicial
No. 000374, de fecha 01 de septiembre de 2012, por la cantidad de treinta mil bolívares (30.000,00), por concepto de abono del pago de inicial
No. 000386, de fecha 12 de noviembre de 2012, por la cantidad de treinta mil bolívares (30.000,00), por concepto de abono del pago de inicial
No. 000401, de fecha 11 de enero de 2013, por la cantidad de ciento veinte mil bolívares (120.000,00), por concepto de abono del pago de inicial
No. 000419, de fecha 05 de marzo de 2013, por la cantidad de treinta mil bolívares (30.000,00), por concepto de abono al monto pendiente por cancelar en fecha 15 de julio de 2012.

Las anteriores documentales bajo examen son valoradas por quien aquí sentencia como un indicio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, el cual es adminiculado al documento de opción de compra venta específicamente en su clausula quinta donde se deja constancia de las modalidades de pago así como de las fechas en las cuales deben realizarse los mismos, por lo que se tiene por probado que el demandado entregó a la parte demandante la cantidad de QUINIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs.510.000,00) , de lo cual se infiere que el demandado quedó restando la cantidad de CUATROCIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 494.000,00).

Durante la fase probatoria:

Reprodujo el mérito favorable de los autos que favorezcan a su representada, y en especial hizo valer el contrato de opción Compra-Venta, autenticado en fecha, Treinta (30) de Marzo de 2012, bajo el Nro. 43, Tomo 45 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaria Publica Segunda de Maracay, Estado Aragua, así como los demás instrumentales que rielan a los folios del 6 al 46, ambos inclusive, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que los mismos no fueron desconocidos, impugnados, ni tachados por el demandado en su contestación a la demanda. Sobre este punto quién suscribe observa: Al reproducir el mérito favorable de los autos que se encuentran en el expediente, no se está promoviendo prueba alguna, toda vez que el Juez siempre tendrá que analizar el contenido del expediente y por tanto no tienen que ser objeto de un pronunciamiento expreso por parte del Órgano Jurisdiccional, tal y como así lo ha sostenido en diversas oportunidades nuestro Máximo Tribunal. De modo que, según pacífica y reiterada jurisprudencia, en numerosos fallos se ha dejado establecido que estas expresiones (reproducir el mérito favorable de los autos) usualmente empleadas por las partes, son expresiones de estilo, en todos los escritos de promoción de pruebas, intrascendentes, en virtud de que la obligación de examinar la totalidad de los alegatos e instrumentos traídos a los autos existe por mandato del legislador. Por tal razón, ese merito favorable de los autos, invocado por la parte actora en su escrito de promoción de pruebas, no tiene que ser objeto de un pronunciamiento expreso en relación con la admisibilidad y así se declara.

Se opuso a las aseveraciones realizadas por el demandado en virtud de que es cierto que su representada L’UNION C.A, suscribió un contrato de opción de Compra-Venta con el ciudadano VICENTE DEL VALLE RIVAS SALAZAR, quien es Venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-3.696.530; por un inmueble constituido por Un (01) Apartamento identificado con el Nro. B-1, que forma parte del Centro Comercial y Residencial “TORRE IMPERIAL”, ubicado en el cruce de la Calle Boyacá entre las Calles Carabobo y Pichincha Nro. 97, Municipio Girardot del Estado Aragua; por un precio total de UN MILLÓN CUATRO MIL BOLÏVARES (Bs. 1.004.000,oo); que serian cancelados de conformidad con lo establecido en la clausula quinta del referido contrato.

Con relación a “las exposiciones que emiten [las partes] para apoyar sus defensas, no constituyen medio probatorio, pues en estos casos lo que se trata es de fijar el alcance y límite de la relación procesal”; en consecuencia, se desestima lo promovido por la parte actora. Así se precisa.

Que consta en los instrumentos anexos al escrito libelar (recibos de pago) que el ciudadano Vicente del Valle Rivas Salazar efectuó los pagos allí indicados a partir del 29 de Febrero de 2012 hasta el 05 de Marzo de 2013, totalizando la cantidad de QUINIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (BS.510.000,oo), que el saldo deudor de la cantidad de CUATROCIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs.494.000,oo), debía cancelarlos en su totalidad en fecha 15 de julio de 2012, tal como se estipulo en la clausula contractual quinta, lo cual fue incumplido por el demandado de autos, antes identificado, por lo que siguiendo instrucciones de su representada procedí a demandar la resolución del contrato de opción de compra venta antes señalado con fundamento en los artículos 1.159, 1.167, 1.168, 1.264 y 1.527 del Código Civil y en el incumplimiento contractual por parte del optante-demandado de autos en las cláusulas quinta, séptima y octava.

Con relación a “las exposiciones que emiten [las partes] para apoyar sus defensas, no constituyen medio probatorio, pues en estos casos lo que se trata es de fijar el alcance y límite de la relación procesal”; en consecuencia, se desestima lo promovido por la parte actora. Así se precisa.

En cuanto al hecho manifestado por la apoderada de la parte accionada de que su representada canceló la totalidad del precio de la venta del inmueble mediante un deposito de un cheque de gerencia en fecha 06 de septiembre de 2013, adquirido en la entidad financiera Banco Exterior por la sociedad de comercio “DISTRIBUIDORA GELATO CREAM C.A.”, por la cantidad de CUATROCIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL BOLIVAR (Bs. 494.000,oo) en la cuenta cliente Nº 0134-0986-279861002382, perteneciente a la sociedad mercantil “CONSTRUCTORA L’UNION C.A.”, se opuso al mismo en virtud que su representada demandante de auto no suscribió contrato alguno con la persona jurídica “DISTRIBUIDORA GELATO CREAM C.A.”, menos aun estaba en conocimiento que su representante legal es el ciudadano VICENTE RIVAS. Igualmente hago saber a este tribunal que al percatarse mi representada que aparecía un deposito en su cuenta corriente que lleva con la entidad bancaria Banesco en dicha fecha, esta se abstuvo de retirarla por cuanto desconocía su procedencia, pero como es costumbre la cuenta corriente es movilizada diariamente por pertenecer a una sociedad mercantil con una cartera de clientes numerosa pero siempre conservando esa cantidad, por lo que no puede demostrar la apoderada de la parte demandada que su representado se encuentra solvente, menos aun cuando manifiesta que su representado deposito el día 06 de Septiembre de 2012, ya que según consta en copia simple al folio 91 el referido cheque de gerencia con su respectivo deposito efectuado en fecha 06 de Septiembre de 2013, evidenciándose a todas luces que dicho pago extemporáneo, por cuanto el mismo debió realizarlo en fecha 15 de Julio de 2012, amén de que dicho pago fue efectuado por una persona jurídica distinta a la persona natural con quien mi representa suscribió el referido contrato de acción Compra-Venta.

Con relación a “las exposiciones que emiten [las partes] para apoyar sus defensas, no constituyen medio probatorio, pues en estos casos lo que se trata es de fijar el alcance y límite de la relación procesal”; en consecuencia, se desestima lo promovido por la parte actora. Así se precisa.

Promovió e hizo valer a favor de su representada la Inspección judicial efectuada por este Juzgado en fecha 08-08-2013, mediante la cual se constata que el apartamento identificado con el Nro. B-1, que forma parte del Centro Comercial y Residencial TORRE IMPERIAL, ubicado en la calle Boyacá entre las Calles Carabobo y Pichincha Nro. 97, Municipio Girardot, del Estado Aragua, se encuentra libre de personas y bienes muebles y en buen estado de conservación e higiene; así mismo se constató que dicho apartamento se encuentra en plena habitabilidad desde el 26 de junio del año 2012, según consta de la constancia de Recepción de terminación total de la obra, expedida por la Alcaldía del Municipio Girardot, Estado Aragua, la cual riela al folio 26, en virtud de que dichos instrumentos no fueron desconocidos, ni impugnados en la oportunidad legal correspondiente, tal como lo estipula el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

En lo que respecta a la referida probanza este Tribunal deja constancia que la misma fue valorada precedentemente.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
Junto con su escrito de contestación a la demanda:
(F- 71 al 90) Copia simple de recibos de pago, discriminados de la siguiente manera:
No. 000340, de fecha 29 de febrero de 2012, por la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares (150.000,00), correspondiente al pago de inicial No. 1 de pagos y al cual se hace referencia en la cláusula quinta del contrato objeto del presente procedimiento.-
No. 000341, de fecha 15 de marzo de 2012, por la cantidad de treinta mil bolívares (30.000,00), correspondiente al pago del segundo giro y al cual se hace referencia en la cláusula quinta del contrato objeto del presente procedimiento
No. 000350, de fecha 17 de abril de 2012, por la cantidad de treinta mil bolívares (30.000), por concepto de abono del pago de inicial correspondiente al mes de abril de 2012.
No. 000356, de fecha 25 de mayo de 2012, por la cantidad de treinta mil bolívares (30.000,00), por concepto de abono del pago de inicial correspondiente al mes de mayol de 2012.
No. 000362, de fecha 03 de julio de 2012, por la cantidad de treinta mil bolívares (30.000,00), por concepto de abono del pago de inicial .
No. 000370, de fecha 01 de agosto de 2012, por la cantidad de treinta mil bolívares (30.000,00), por concepto de abono del pago de inicial
No. 000374, de fecha 01 de septiembre de 2012, por la cantidad de treinta mil bolívares (30.000,00), por concepto de abono del pago de inicial
No. 000386, de fecha 12 de noviembre de 2012, por la cantidad de treinta mil bolívares (30.000,00), por concepto de abono del pago de inicial
No. 000401, de fecha 11 de enero de 2013, por la cantidad de ciento veinte mil bolívares (120.000,00), por concepto de abono del pago de inicial
No. 000419, de fecha 05 de marzo de 2013, por la cantidad de treinta mil bolívares (30.000,00), por concepto de abono al monto pendiente por cancelar en fecha 15 de julio de 2012.

Con respecto a las referidas documentales, las mismas fueron valoradas precedentemente.

(F- 91) Copia simple del comprobante de cheque de gerencia signado con el número 10903009, en el cual aparece como beneficiario CONSTRUCTORA L’ UNION C.A., y como comprador DISTRIBUIDORA GELATO CREAM, C, por la cantidad de (494.000,00), emitido por el Banco Exterior; así como copia simple de planilla de depósito signada con el número 1516350641, donde aparece como titular de la cuenta CONSTRUCTORA L’ UNION C.A., el Tribunal por cuanto observa que el comprador del cheque es un tercero ajeno al presente proceso, razón por la cual no realiza valoración alguna. Así se precisa.

(F-92 al 122) Copia simple del Acta de Asamblea Ordinaria de Accionistas con sus respectivas modificaciones y Acta Constitutiva pertenecientes a la empresa DISTRIBUIDORA GELATO CREAM C.A., inscrita en el Registro Mercantil del Estado Apure bajo el No. 25, Tomo 10-A. Estas copias constituyen un documento privado tenido legalmente por reconocido a tenor de lo señalado en el artículo 1.363 del Código Civil y tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones y hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones. De dichas copias simples, queda demostrado entre otras cosas que el ciudadano VICENTE RIVAS, detenta el cargo de Presidente de la misma, no obstante en virtud de que la mencionada empresa es un tercero ajeno al presente proceso se desechan las referidas documentales y así se decide.

Durante el lapso probatorio:
De conformidad con lo establecido en los artículos 429 y 435 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:
Copia simple del instrumento de opción a compra suscrito entre su representado y la actora Sociedad Mercantil L’UNION C.A., debidamente autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Maracay, estado Aragua, anotado bajo el No. 43, Tomo 45, de fecha 30 de marzo de 2012, se deja expresa constancia que dicha documental fue analizada previamente.
Copia simple de los recibos de pago emitidos con los respectivos vauchers de depósito, copia simple de cheque de gerencia 109033009, de igual modo se deja constancia que las referidas documentales fueron analizadas previamente.
Copia simple del Acta Constitutiva de la Sociedad Mercantil DISTRIBUIDORA GELATO CREAM C.A., inscrita en el Registro Mercantil del estado Apure, bajo el No. 16, Tomo 3-A, de fecha 15 de febrero de 2011. Dicha documental fue analizada previamente.

Copia simple del Documento de Condominio del Centro Empresarial y Residencial Torre Imperial debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito de los Municipios Girardot, Mario Briceño Iragorry y Costa de Oro del Estado Aragua, de fecha 08 de noviembre de 2012, inscrito bajo el No. 27, folio 264, Tomo 18 del Protocolo de Transcripción de esa fecha, y por cuanto se observa que el mismo constituye documento público emanado de funcionarios competentes, el cual no fue tachado por la parte a quien le fue opuesto, este Tribunal le confiere al mismo todo el valor probatorio que de él emana de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide

Copia simple de diligencia presentada ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en el expediente No. 48860-13 de fecha 27 de noviembre de 2013, el Tribunal por cuanto observa que la referida documental no guarda relación con el hecho controvertido no realiza valoración alguna. Así se decide.

Promovió a favor de su representado la inspección judicial por este Juzgado, acompañada al libelo de demanda, el Tribunal deja constancia que la misma fue valorada precedentemente.

Promovió de conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil inspección judicial con el objeto de que este Tribunal se traslade y constituya a la sede de la entidad financiera BANESCO, ubicada en el Centro Comercial Galería Plaza, ubicado en la Avenida Bolívar de esta ciudad de Maracay, estado Aragua a los fines de dejar constancia de los particulares allí contenidos, cuya evacuación se realizó en fecha 11 de febrero de 2014, tal y como consta del acta levantada al efecto, la cual cursa a los folios 239 y 240 del expediente, dejándose constancia de lo siguiente:

“Al Particular Primero: Sí efectivamente; manifiesta la sub-gerente; la cuenta bancaria Nro. 0134-0986-27-9861002382; pertenece a la Sociedad Mercantil “L’Unión” Cuenta corriente; Al Particular Segundo: si efectivamente en fecha; 06 de septiembre de 2013, Referencia: 32493041 (Bs. 494.000); Al Particular Tercero; No tiene conocimiento la Entidad Bancaria; Al Particular Cuarto: Manifiesta la notificada; que la cuenta bancaria; es activa; Al Particular Quinto: Existe en el visor de la Entidad Bancaria; Referencia de depósito: Nro.32493041; de seis (6) de septiembre de 2013; Al Particular Sexto; No se hace uso a reserva; por el artículo 49 Constitucional…”

En este sentido quien aquí suscribe pasa a realizar las siguientes consideraciones:

La inspección judicial o reconocimiento judicial, consiste en un medio de prueba a través del cual el operador de justicia puede verificar o esclarecer hechos controvertidos en el proceso mediante el reconocimiento de lugares, personas, cosas o documentos, con la finalidad de dejar constancia de hechos con relevancia probatoria; es el caso que, en nuestro sistema legal la materia de la prueba de inspección judicial se encuentra regulada tanto en el Código Civil como en el Código de Procedimiento Civil, el primero en su artículo 1.428, del cual se desprende lo siguiente:

Artículo 1.428: “El reconocimiento o inspección ocular puede promoverse como prueba en juicio, para hacer constar las circunstancias o el estado de los lugares o cosas que no se pueda o no sea fácil acreditar de otra manera, sin extenderse a apreciaciones que necesiten conocimientos periciales”.

Por su parte, el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil expresa:
Artículo 472.- “El Juez a pedimento de cualquiera de las partes o cuando lo juzgue oportuno, acordará la inspección judicial de personas, cosas, lugares o documentos, a objeto de verificar o esclarecer aquellos hechos que interesen para la intención de la causa o el contenido de documentos”.

En este sentido, partiendo de las normas antes transcritas y revisadas las resultas de la inspección judicial en cuestión, quien aquí decide considera que la misma reúne todos los requisitos necesarios para devengar eficacia probatoria por cuanto es el medio de prueba conducente o idóneo para demostrar los hechos referidos por la promovente en su escrito de promoción de pruebas; por tales razones, se le concede pleno valor probatorio y se tiene como demostrativa de que la cuenta bancaria Nro. 0134-0986-27-9861002382; pertenece a la Sociedad Mercantil “L’Unión” Cuenta corriente y que en fecha 06 de septiembre de 2013, fue realizado un depósito por la cantidad de Cuatrocientos Noventa y Cuatro Mil Bolívares (Bs.494.000,00) según referencia: 32493041 (Bs. 494.000); que se desconoce que se haya retirado una cantidad similar de dinero en cheque de gerencia a favor del ciudadano VICENTE DEL VALLE RIVAS; que la cuenta bancaria está activa; que en el visor de la Entidad Bancaria aparece como referencia de depósito de fecha 06 de septiembre de 2013 el signado con el Nro.32493041.
Ahora bien, no obstante al evidenciarse que en la cuenta corriente Nro. 0134-0986-27-9861002382; perteneciente a la Sociedad Mercantil “L’Unión”, existe un depósito por la cantidad de CUATROCIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 494.000,00), no se logró demostrar el cumplimiento de la obligación por parte del hoy demandado, ciudadano VICENTE DEL VALLE RIVAS, toda vez que de acuerdo a la copia simple del comprobante del cheque de gerencia así como la inspección judicial practicada a la entidad financiera BANESCO BANCA UNIVERSAL, el mismo deviene de un tercero ajeno a la litis, por lo que considera quien aquí suscribe que la referida probanza nada aporta a los fines de dilucidar el tema debatido, esto es, la procedencia o no de la resolución del contrato peticionada; en virtud de lo cual queda desechada del debate probatorio. Así se precisa.

Promovió de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, prueba de informes a la entidad bancaria BANESCO BANCO UNIVERSAL, donde tiene la cuenta corriente y donde se depositó el mencionado cheque de gerencia a fin de que informe acerca de los particulares allí contenidos, cuyas resultas no constan en autos razón por la cual este Tribunal no realiza valoración alguna.
Capítulo IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Versa el presente asunto sobre una demanda de resolución de contrato de opción de compra incoada por la Sociedad Mercantil L’UNION C.A., contra el ciudadano VICENTE DEL VALLE RIVAS, en resumen, según las afirmaciones de hecho realizadas por la parte demandante en su escrito libelar dicha parte procede a demandar la resolución del contrato de opción de compra-venta suscrito con el demandado en fecha 30 de marzo de 2012 ante la Notaría Pública Segunda de Maracay del estado Aragua, bajo el No. 43, Tomo 45 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, debido a que el optante comprador-demandado no dio cumplimiento a su obligación de pagar en fecha 15 de julio de 2012, la cantidad de CUATROCIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 494.000,00), lo que a su entender da lugar no sólo a pedir la resolución del contrato sino la ejecución de la clausula penal prevista en la clausula séptima del mismo.

Mientras que el demandado afirmó en su escrito de contestación de la demanda que él sí cumplió con todas las previsiones del contrato, al punto que entregó todas las cantidades pactadas previstas en el contrato incluso la cantidad por la que hoy se le demanda.

Así las cosas, en el sub exámine nos encontramos frente a una controversia contractual suscitada en el marco de la suscripción de un contrato de opción de compra-venta sobre un inmueble destinado a vivienda, por lo que considera prudente quien aquí sentencia citar las normas que regulan sus efectos, y en tal sentido disponen los artículos 1.159 y 1.167 del Código Civil lo siguiente:

Artículo 1.159 “… Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley…”
Artículo 1.167: “… En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”

En éste orden de ideas, tal como fue establecido en el capítulo referido a los límites de la controversia conforme a los términos de la demanda y la contestación, fue admitido por ambas partes la suscripción de un contrato de opción de compra venta sobre un inmueble constituido por Un (01) Apartamento que formará parte del Centro Comercial y Residencial denominado “TORRE IMPERIAL”, ubicado en el cruce de la Calle Boyacá entre las Calles Carabobo y Pichincha Nro. 97, Jurisdicción del Municipio Girardot del Estado Aragua, el cual quedó autenticado en fecha 30 de marzo de 2012, ante la Notaría Pública Segunda de Maracay del Estado Aragua, bajo el No. 43, Tomo 45 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría.

Siendo ello así, se pasa de seguidas a la revisión pormenorizada del contenido de las cláusulas del contrato que vincula a las partes, a los fines de constatar las obligaciones contraídas por las mismas, y en tal sentido se aprecia:

“PRIMERA: "LA PROPIETARIA" se obliga a dar en venta a "EL OPTANTE" y éste a su vez se obliga a adquirir en compra un inmueble constituido por Un (01) Apartamento que formará parte del Centro Comercial y Residencial denominado “TORRE IMPERIAL”, ubicado en el cruce de la Calle Boyacá entre las Calles Carabobo y Pichincha Nro. 97, Jurisdicción del Municipio Girardot del Estado Aragua, y le pertenece el Terreno a LA PROPIETARIA según como se evidencia de documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua; en fecha veintitrés (23) de Agosto del año Mil Novecientos Noventa y Nueve (1999), bajo el Nro. 37, Protocolo Primero, Tomo 07. SEGUNDA: “L’ UNION C.A” ha comenzado a ejecutar la construcción de todo el edificio destinado a apartamentos unifamiliares y locales comerciales, el cual se denominará Centro Comercial y Residencial “TORRE IMPERIAL” que en lo adelante y a los efectos de este contrato se denominará “EL DESARROLLO”. El inmueble aquí ofrecido está identificado como el Apartamento Nro. 1-B ubicado en la planta uno del edificio, tiene un área de construcción aproximadamente de CIENTO CUATRO METROS CUADRADOS (104 M2) y poseerá un puesto de estacionamiento y un maletero. Solo será entregado con pisos en porcelanato en todo el apartamento, baños terminados con sus piezas sanitarias y paredes frisadas y pintadas. Las partes dejan constancia de que aún para la presente fecha “EL DESARROLLO” está en proceso de construcción, y “EL OPTANTE”, ha sido suficientemente informado a su cabal satisfacción, a las características generales de “EL DESARROLLO”, así como de las particularidades del inmueble cuya adquisición se compromete y se obliga a realizar en virtud del presente contrato, de los tipos de materiales que se emplearán y todas aquellas circunstancias y hechos de “EL DESARROLLO” que exigió conocer. “EL OPTANTE” declarará que aceptará en todas sus partes el Documento de Condominio, Reglamentos y demás instrumentos que regulen “EL DESARROLLO”. Durante la construcción de “EL DESARROLLO”, la obra podrá sufrir las modificaciones que exijan u ordenen las autoridades competentes y las que "LA PROPIETARIA" considere necesarias o convenientes, solicitando, si así fuere necesario, las correspondientes autorizaciones ante dicha autoridad. En todo caso "LA PROPIETARIA" procurará no alterar las condiciones objeto de la presente negociación. TERCERA: Queda entendido que para el momento de firmar el documento definitivo de Compra Venta por ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente LA PROPIETARIA deberá entregar el inmueble solvente de impuestos municipales, estadales y nacionales. CUARTA: "LA PROPIETARIA" se compromete en este acto a efectuar todos los trámites legales pertinentes a fin de que dicho inmueble pase a ser propiedad legitima de “EL OPTANTE”; luego de que ambas partes estén de acuerdo en cumplir con todas las condiciones establecidas en este contrato, en cuanto a la identificación del Inmueble y del Precio total del mismo que se establece en este mismo documento y sin ningún otro tipo de indemnización o desembolso por parte de “EL OPTANTE”; salvo los gastos de toda la Documentación, Registro y Honorarios Profesionales que correrán por cuenta de “EL OPTANTE” en su totalidad. Queda establecido entre las partes que el documento definitivo de venta del Inmueble objeto del presente contrato será realizado por el abogado que designe la sociedad mercantil L’UNION C.A ya identificada y “EL OPTANTE” en este mismo acto declaran estar de acuerdo sin tener objeción alguna al respecto. QUINTA: El precio total de la venta del Inmueble objeto del presente contrato han sido pactadas de mutuo acuerdo entre las partes en la cantidad de UN MILLON CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 1.004.000,oo); que serán cancelados por “EL OPTANTE” a "LA PROPIETARIA" de la siguiente forma: en este acto "LA PROPIETARIA" recibe de “EL OPTANTE” para garantizar el cumplimiento de las obligaciones asumidas en el presente contrato la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,oo) y los cuales declara recibir "LA PROPIETARIA" de manos de "EL OPTANTE" a su entera y cabal satisfacción, según depósitos bancarios, del Banco Banesco Nro. 151205074 y 037239979 de fechas 29/02/2012 respectivamente y la parte restante, será pagada por “EL OPTANTE” a "LA PROPIETARIA" de la siguiente manera: Seis (06) Cuotas mensuales y consecutivas a partir del día 15/03/2012 por la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000, oo) cada una, Una (01) Cuota Especial para el día 15/06/2012 por la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y UN MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 151.200, oo) cada una y la cantidad de QUINIENTOS VEINTIDOS MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 522.800, oo) para el día 15 de Julio de 2012. Queda entendido que dichos pagos se realizaran en un lapso máximo dentro de los primeros cinco días cada uno a su vencimiento. SEXTA: Ambas partes en este mismo documento establecen de mutuo acuerdo que el tiempo máximo para realizar la Venta Definitiva del Inmueble objeto del presente contrato y la entregar material del inmueble ya mencionado, es de Un (01) Año contado a partir de la firma del presente documento, pudiendo prorrogarse dicho termino en Seis (06) meses más, debido a la terminación de la obra o a los efectos de obtener los permisos de habitabilidad y proceder a la protocolización del documento de Condominio. SEPTIMA: En caso de que la negociación aquí pactada no se llegare a realizar entre las partes en este contrato por incumplimiento imputable de parte de "EL PROPIETARIO" éste deberá reintegrarle a “EL OPTANTE” toda de la cantidad de dinero que de él hubiere recibido hasta el momento de la fecha de su incumplimiento e indemnizarle con una cantidad de dinero que equivale al cincuenta por ciento (50%) a la recibida por concepto de daños y perjuicios derivados de su incumplimiento; y en caso contrario, es decir, si la negociación aquí pactada no se llegara a realizar entre las partes en este contrato por incumplimiento imputable de parte de “EL OPTANTE” ésta perderá el cincuenta por ciento (50%) de la cantidad de dinero que hubiere entregado hasta el momento de la fecha de su incumplimiento a "EL PROPIETARIO" con motivo de esta negociación y quedando la misma íntegramente en beneficio de "EL PROPIETARIO" por concepto de indemnización por daños y perjuicios derivados del incumplimiento de “EL OPTANTE” sin que ésta puedan reclamar dinero alguno, así mismo es entendido que el tiempo estipulado para la devolución del cincuenta por ciento (50%) ya mencionado en caso que se produjera, es de 90 días calendario para ambas partes. OCTAVA: Serán causas imputables a "LA PROPIETARIA": 1) Desistir de la Venta definitiva del Inmueble objeto del presente contrato; 2) El no efectuar todos los trámites legales pertinentes (Pagos de Impuestos que le correspondan, Solvencias y Permisologías en General) a fin de que dicho Inmueble pase a ser propiedad legítima de “EL OPTANTE”; 3) El incumplimiento de cualquiera de las obligaciones que contrae en el presente contrato; y serán causas imputables a “EL OPTANTE”: 1) Desistir de la Compra definitiva del Inmueble objeto del presente contrato; 2) La falta de cualquier PAGO del monto indicado en este contrato.; 3) El incumplimiento de cualquiera de las obligaciones que contrae en el presente contrato. NOVENA: Queda establecido entre las partes que si “EL OPTANTE” incumple con el pago del monto indicado en este contrato dentro del tiempo máximo establecido; "LA PROPIETARIA" podrá a partir de ese momento disponer del Inmueble objeto del presente contrato, sin tener la obligación de notificarle bajo ningún medio de comunicación a “EL OPTANTE”; y así mismo podrá venderlo a cualquier otra persona interesada en el mismo…”

Del contenido del contrato previamente enunciado se puede extraer que: (i) la propietaria -hoy demandante- suscribió con el optante -hoy demandado- una opción de compra sobre un inmueble constituido por Un (01) Apartamento que formará parte del Centro Comercial y Residencial denominado “TORRE IMPERIAL”, ubicado en el cruce de la Calle Boyacá entre las Calles Carabobo y Pichincha Nro. 97, Jurisdicción del Municipio Girardot del Estado Aragua; (ii) que el precio total de la venta del Inmueble objeto del presente contrato fue pactada de mutuo acuerdo en la cantidad de UN MILLON CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 1.004.000,oo); que serían cancelados por “EL OPTANTE” a "LA PROPIETARIA" de la siguiente forma: en este acto, es decir, al momento de la autenticación "LA PROPIETARIA" recibe de “EL OPTANTE” para garantizar el cumplimiento de las obligaciones asumidas en el presente contrato la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,oo) y los cuales declara recibir "LA PROPIETARIA" de manos de "EL OPTANTE" a su entera y cabal satisfacción, según depósitos bancarios, del Banco Banesco Nro. 151205074 y 037239979 de fechas 29/02/2012 respectivamente y la parte restante, sería pagada por “EL OPTANTE” a "LA PROPIETARIA" de la siguiente manera: Seis (06) Cuotas mensuales y consecutivas a partir del día 15/03/2012 por la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,oo) cada una, Una (01) Cuota Especial para el día 15/06/2012 por la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y UN MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 151.200,oo) cada una y la cantidad de QUINIENTOS VEINTIDOS MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 522.800, oo) para el día 15 de Julio de 2012.,lo cual puede constatarse del contenido de la clausula quinta del contrato adminiculada con las copias simples de los recibos acompañados tanto por el actor en su libelo y por el demandado al momento de la contestación; (iii) que en la clausula sexta del contrato de marras se estableció que “…la Venta Definitiva del Inmueble objeto del presente contrato y la entregar material del inmueble ya mencionado, es de Un (01) Año contado a partir de la firma del presente documento, pudiendo prorrogarse dicho termino en Seis (06) meses más,…”. (iv) Asimismo, se desprende de la clausula séptima del contrato de marras que lo convencionalmente pactado como penalidad: “… si la negociación aquí pactada no se llegara a realizar entre las partes en este contrato por incumplimiento imputable de parte de “EL OPTANTE” ésta perderá el cincuenta por ciento (50%) de la cantidad de dinero que hubiere entregado hasta el momento de la fecha de su incumplimiento a "EL PROPIETARIO" con motivo de esta negociación y quedando la misma íntegramente en beneficio de "EL PROPIETARIO" por concepto de indemnización por daños y perjuicios derivados del incumplimiento de “EL OPTANTE” sin que ésta puedan reclamar dinero alguno, así mismo es entendido que el tiempo estipulado para la devolución del cincuenta por ciento (50%) ya mencionado en caso que se produjera, es de 90 días calendario para ambas partes…”. En este mismo orden de ideas, se observa que en la misma clausula octava del contrato ambas partes establecieron como causas imputables al optante que:“… El incumplimiento de cualquiera de las obligaciones que contrae en el presente contrato; y serán causas imputables a “EL OPTANTE”: 1) Desistir de la Compra definitiva del Inmueble objeto del presente contrato; 2) La falta de cualquier PAGO del monto indicado en este contrato.; 3) El incumplimiento de cualquiera de las obligaciones que contrae en el presente contrato.…”

Así las cosas, en el presente asunto han reconocido ambas partes la existencia del contrato que las vincula; el precio de venta así como la modalidad y fechas de pago, pero manifiestan controversia en cuanto al incumplimiento de las cláusulas contractuales, toda vez que la demandante señala que la venta no se ha efectuado por incumplimiento del demandado quien se encuentra insolvente por un monto de CUATROCIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 494.000,00), que debió haber cancelado en fecha 15 de julio de 2012, término éste establecido en el contrato; mientras que por su parte el demandado sostiene que ha cumplido con su obligación, en virtud de que éste realizó el pago demandado en fecha 06 de septiembre de 2013, a través de un tercero.

Ahora bien, del material probatorio cursante en autos se desprende lo siguiente: (i) Que efectivamente el contrato de opción que vincula a las partes inició en fecha 30 de marzo de 2012; (ii) que el precio pactado por las partes para la venta del inmueble fue la cantidad de UN MILLON CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs.1.004.000,00); -; (iii) que de conformidad con lo señalado en el contrato –clausula quinta- la demandante recibió del optante para garantizar el cumplimiento de las obligaciones la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) mediante los depósitos bancarios allí identificados (iv); que el demandado canceló la cantidad de QUINIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 510.000,00), tal y como se evidencia en los recibos cursantes en autos; (v) que de conformidad con la clausula séptima se estableció la penalidad en caso de incumplimiento por los contratantes (vi) que en la cláusula octava se establecieron las causas imputables al optante, entre ellas la falta de cualquier pago del monto indicado en este contrato“.

De igual forma se observa que con las defensas de la parte demandada y los medios probatorios traídos a los autos, ésta última sólo logró demostrar la cantidad entregada y reconocida por el actor como parte del pago del precio del inmueble objeto de juicio, esto es, la cantidad de QUINIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 510.000,00), quedando un saldo restante sobre el precio total de venta de CUATROCIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs.494.000,00), saldo éste que según lo estipulado contractualmente -clausula quinta- debía pagar el demandado en fecha 15 de julio de 2012, aunado al hecho de que como se indicara supra la propia cláusula quinta del contrato establecía que el hoy demandado se comprometió a pagar las cuotas allí en la forma, modalidad y en las fechas allí indicadas, siendo ello así, en el caso concreto se tiene que la parte demandada no cumplió con su carga probatoria a los efectos de demostrar los hechos extintivos, modificativos o impeditivos de la obligación que se le demandó, en razón de lo cual, resulta forzoso para quien aquí sentencia establecer que al haberse extinguido la duración del contrato de opción de compra sin observarse el pago total del precio por parte del optante, éste último incumplió con las obligaciones contraídas en el contrato de marras -específicamente en sus clausulas quinta, séptima y octava-, lo que habilita a dar por resuelto el contrato de opción de compra, con la consecuente aplicación de la clausula séptima según la cual la propietaria tiene derecho a retener el cincuenta por ciento (50%) de la cantidad de dinero que hubiere entregado hasta el momento de la fecha de su incumplimiento, vale decir, la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES CON 00/100 cts. (Bs. 255.000,00) por concepto de indemnización por daños y perjuicios y reintegrar al optante la diferencia de restar éste monto a la cantidad recibida a la fecha, es decir a la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 255.000,00), en el lapso de noventa (90) días calendario –tal y como se desprende del propio documento opción a compra el cual fue valorado en el capítulo relativo a las pruebas-; por lo que la propietaria deberá reintegrar al optante la cantidad de BOLÍVARES DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 255.000,00). Así se decide.

Capítulo V
DISPOSITIVO

En fuerza de las consideraciones anteriormente expuestas, este JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
Primero: CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoara la Sociedad Mercantil L’UNION C.A., contra VICENTE DELVALLE RIVAS SALAZAR y MARITZA ELENA CASTILLO de RIVAS, venezolanos, mayores de edad y titulares de la cédula de identidad No. V-3.696.530 y V- 3.998.536, respectivamente -esta última integrada por este Tribunal-.
Segundo: Como consecuencia de lo anterior, se declara resuelto el contrato de opción de compra suscrito en fecha 30 de marzo de 2012, autenticado ante la Notaría Segunda de Maracay del estado Aragua anotado bajo el número 43, Tomo 45 de los Libros de autenticaciones llevados por la referida Notaría, con la consecuente aplicación de la clausula séptima, según la cual la propietaria tiene derecho a retener el cincuenta por ciento (50%) de la cantidad de dinero que hubiere entregado hasta el momento de la fecha de su incumplimiento, vale decir, la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 255.000,oo) por concepto de indemnización por daños y perjuicios y reintegrar al optante la diferencia de restar éste monto a la cantidad recibida a la fecha, es decir a la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 255.000,oo), en el término establecido en el contrato.
Tercero: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.
Cuarto: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 eiusdem se ordena la notificación de las partes, por haberse proferido el presente fallo fuera de su oportunidad legal.
Quinto: Regístrese, publíquese y déjese copia de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA. Maracay, diecinueve (19) de marzo de dos mil quince (2015). Años 204° de la Independencia y 156° de la Federación.
EL JUEZ PROVISORIO
RAUL ALEJANDRO COLOMBANI
LA SECRETARIA
MARITZA ROJAS DE BOLIVAR
En la misma fecha, se publicó y registró la anterior sentencia siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.).
LA SECRETARIA
MARITZA ROJAS DE BOLIVAR

RAC/un*
Exp. No. 10999