TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO VIGÉSIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
AÑOS 204º y 156º

PARTE ACTORA: SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES MAWAKA, C.A., de este domicilio, e inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 28 de Septiembre de 1987, bajo el Nº 103-A- Sdo.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: VITINA ARDIZZONE SALADINO y FABIO VOLPE LEON, Abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 56.384 y 30.349.

PARTE DEMANDADA: JACQUELINE PERNIA ROA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad V-8.003.085.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: JESUS OLLARVES IRAZABAL, ALEJANDRA RODRIGUEZ OROZCO, ADRIANA BETANCOURT KEY y ELOISA AVELLANEDA SISTO, Abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 36.019; 36.579; 78.121 y 111.457, respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO.

SENTENCIA: INTERLOCUTORIA (CUESTION PREVIA ORDINAL 1º).

-I-
DE LA NARRATIVA
En fecha 20 de Enero de 2014, previo sorteo, fue asignado a éste Juzgado el conocimiento de la presente acción que por RESOLUCION DE CONTRATO, ha intentado la SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES MAWAKA, C.A, contra la ciudadana JACQUELINE PERNIA ROA.

En fecha 11 de Febrero de 2014, éste Juzgado, mediante auto, admitió la presente demanda, así como su reforma, de conformidad con lo establecido en el artículo 340 y 343 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 06 de Marzo de 2014, la parte actora consigna dos (02) juegos de copias fotosticas, a los fines de aperturar cuaderno de medidas elaborar la respectiva compulsa de citación, así mismo consigna los emolumentos necesarios a los fines de que se practique la citación de Ley.
En fecha 25 de Abril de 2014, el Tribunal mediante auto y a solicitud de la parte actora, ordena aperturar cuaderno de medidas.
En fecha 22 de Mayo de 2014, compareció por ante éste Juzgado el ciudadano MIGUEL HERNANDEZ PINTO, Alguacil Titular de la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo de los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y mediante diligencia, deja constancia de haberse trasladado a la dirección indicada y no haber podido lograr la citación encomendada.
En fecha 10 de Julio de 2014, la parte actora solicita la citación de la parte demandada conformidad con el articulo 223 del Código de Procedimiento Civil, los cuales son librados en fecha 11 de Junio de 2014 y retirados en fecha 06 de Agosto de 2014.
En fecha 13 de Enero de 2015, la parte actora consigna los carteles publicados.
En fecha 03 de Febrero de 2015, la parte demandada por intermedio de apoderada judicial, consigna poder, se da por citada.
En fecha 04 de Febrero de 2015, la parte demandada, por intermedio de apoderado judicial, procede a interponer cuestiones previas, contenidas en el articulo 346 ordinales primero y octavo del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 16 de Marzo de 2015, la representación judicial de la parte actora, procede a dar contestación a las cuestiones previas opuestas por la parte demandada.
En fecha 19 de Marzo de 2015, comparece la representación judicial de la parte demandada y consigna escrito de contestación.
En fecha 23 de Marzo de 2015, el Tribunal mediante auto, difiere el dictado de la sentencia relativa a la cuestión previa, para los diez (10) siguientes al auto.

-II-
Siendo hoy la oportunidad fijada para decidir la cuestión previa, según auto de fecha 23 de Marzo de 2015, esta sentenciadora, hace las siguientes consideraciones:

DE LAS CUESTIONES PREVIAS OPUESTAS
En la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, la parte demandada opuso las cuestiones previas contenidas en el ordinal primero (1ero) y ordinal octavo (8vo) del Código de Procedimiento Civil, alegando lo siguiente:
Ordinal 1º del Articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, opone la Falta de Jurisdicción del Tribunal a favor de la Administración Publica, por cuanto de conformidad con el articulo 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, la solicitud de rescisión debe ser avalada por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat.
Que es derecho de la parte demandada, recibir en propiedad un apartamento, una vez terminada la construcción del Conjunto Residencial Lomas de Santa Fe.
Que la parte actora debió agotar el procedimiento consagrado en la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, por lo que carece de Jurisdicción este Tribunal de Municipio o cualquier otro.
Que el articulo 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, regula todo lo relativo a los contrato, cualquiera sea su denominación, relacionados con la venta, preventa y enajenación de viviendas en proceso de construcción o aun no construidas.
Articulo 8vo del Articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, que dicha cuestión es procedente en derecho, ya que existe en curso una investigación penal, usura y asociación para delinquir, entre otros, cuyas consecuencias hacen depender las del presente proceso.
Que se entiende por prejudicialidad, toda cuestión que requiera o exija resolución anterior y previa a la sentencia de lo principal por estar o hallarse este subordinada a aquella.
Que cursa por ante la Fiscalia Sexagésima Novena del Ministerio Publico de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, proceso penal contentivo en el expediente signado con la nomenclatura MP-488251-2013.

PARTE ACTORA
Alega la parte actora en su escrito de oposición a las cuestiones previas opuestas, lo siguiente:
En relación a la falta de jurisdicción de Juez, le tocara a este decidir, de conformidad con el artículo 349 del Código de Procedimiento Civil.
En relación a la cuestión previa opuesta contenida en el orinal 8vo del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Que en el presente juicio su objeto y fundamento es la resolución de un contrato suscrito por la parte actora sociedad mercantil INVERSIONES MAWAKA C.A., con la parte demandada JACQUELINE PERNIA ROA, cuyo objeto es la cesión del titulo Nro.

10 representativo de una cuota de participación tipo 2 (Etapa Loma Arriba), de la asociación civil LOMAS DE SANTA FE, en el cual la demandada dejo de pagar a INVERSIONES MAWAKA, C.A., las cuotas que se especifican en el libelo de la demanda.

-III-
DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Expuesto lo anterior, la parte demanda alega en su escrito la Falta de Jurisdicción del Juez, en virtud que existe un procedimiento administrativo de obligatorio cumplimiento previsto en el artículo 18 de la Ley Contra La estafa inmobiliaria.
En este mismo orden de ideas tenemos lo siguiente, el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Politico-Administrativa, en sentencia Nº. 01539, Exp. Nº. 6.278, de fecha 04/07/2000, con ponencia del Magistrado CARLOS ESCARRA MALAVE, señalo:
“(…) Ha sido suficiente la jurisprudencia de este Ato Tribunal en relación con las diferencias entre la jurisdicción y la competencia. En sentencia de fecha 26.7.97 (Sucesión de Pedro Vetencourt Lares vs. Quiterio Bacallado), la Sala afirmó:...la jurisdicción es la función pública, realizada por los órganos competentes del Estado, en virtud de la cual se administra justicia con el objeto de dirimir conflictos y controversias de relevancia jurídica mediante decisiones con autoridad de cosa juzgada; la competencia es la medida de esa jurisdicción asignada a los órganos jurisdiccionales del Estado de manera específica atendiendo a criterios de materia, cuantía y territorio. Por tanto, al tratarse de figuras distintas el legislador otorgó a cada una de ellas diferente tramitación en caso de ser cuestionadas durante el proceso. La regulación de jurisdicción suspende la causa y requiere la remisión de las actas originales a esta Sala Político-Administrativa; la regulación de la competencia, por su parte, somete el conocimiento de la solicitud al Tribunal Superior de la circunscripción del Juez cuya competencia se cuestiona, pero no suspende el curso del proceso sino hasta el momento de decidir sobre el fondo de la causa mientras se emita el fallo que regule la competencia...” El artículo 62 del Código de Procedimiento Civil, fundamento de la consulta elevada a esta Sala, prevé la misma respecto de las decisiones en que el Juez niegue su jurisdicción, no su competencia, frente a la Administración Pública o cuando la afirme o la niegue frente al Juez extranjero. En tal caso, cuando el Juez afirma o niega su jurisdicción, declara que el Poder Judicial en general y dentro de él el Tribunal competente, tiene o no potestad para resolver el asunto planteado. (…).
La presente controversia se circunscribe a determinar si el Poder Judicial tiene jurisdicción para conocer del caso de marras, para ello ha de observarse los límites y la naturaleza de la controversia, los derechos que pudieren hallarse involucrados con la misma, y si la resolución del contrato debía plantearse ante un ente u órgano de la Administración Pública.
A este respecto tenemos, que entre la Sociedad Mercantil INVERSIONES MAWAKA, C.A., y la ciudadana JACQUELINE PERNIA ROA, suscribieron en fecha 12 de Marzo del año 2013, por ante la Notaria Publica Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, un contrato de Cesión del Titulo Nº 10, representativo de una Cuota de Participación Tipo 2 (Etapa Loma Arriba) de la Asociación Civil Lomas de Santa Fe. La Asociación Civil Santa Fe, otorgo a favor de la demandada, el titulo Nº 10, mediante documento autenticado ante la Notaria Publica Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 12 de Marzo del año 2013, quedando anotado bajo el Nro. 37, Tomo 26, la parte demandada constituye a favor de la parte actora, prenda sobre el titulo Nº 10 representativo de una Cuota de Participación tipo 2 (Etapa Loma arriba), para garantizar el pago del saldo restante del precio de adquisición. La cantidad de DIEZ MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES, que serian pagados por la demandada, mediante nueve cuotas: Cuota 2: Bs. 244.549,00, con vencimiento Marzo 2013; Cuota 3: Bs. 244.549,00, con vencimiento Abril 2013; Cuota 4: Bs. 1.687.184,00, con vencimiento Mayo 2013; Cuota 5: Bs. 1.687.184,00, con vencimiento Junio 2013; Cuota 6: Bs. 1.793.358,00, con vencimiento Julio 2013; Cuota 7: Bs. 244.549,00, con vencimiento Agosto 2013; Cuota 8: Bs. 244.549,00, con vencimiento Septiembre 2013; Cuota 9: Bs. 1.630.325,00 y Cuota 10: Bs. 2.477.004,00, con vencimiento Noviembre 2013; Conforme a lo expresado por la demandante, la parte demandada, cancelo solo tres (03) cuotas de las nueve (09) arriba expresadas, 2, 3 y 4, sin haber dado cumplimiento a las cuotas restantes, 5, 6, 7, 8, 9 y 10, las cuales totalizan como deuda de la demandada la cantidad de OCHO MILLONES SETENTA Y SEIS MIL NOVECIENTOS SESENTA Y NUEVE BOLIVARES (Bs. 8.076.969,00), incumpliendo de esta con el contrato celebrado.
Indicó la parte demandada, que el demandante antes de ocurrir a la vía jurisdiccional ha debido agotar ciertos procedimientos consagrados en la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, por lo que carece de jurisdicción el Tribunal de Instancia.
La falta de jurisdicción del Juez comprende su imposibilidad para dictar sentencias y pasarla por autoridad de cosa juzgada, esencialmente por haber perdido su capacidad funcional en un ámbito concreto del ordenamiento jurídico, bien sea, por estar atribuido a un órgano o ente de la Administración Pública o una autoridad extranjera.

Por tal motivo, la obligación que tienen los jueces de dictar sentencias y resolver los conflictos que se le planteen, carece de sentido práctico en la medida que ésta no se tenga.
La empresa demandante intentó ante este Tribunal con competencia civil una demanda por resolución de contrato, contra la demandada, supra identificados, razón por la cual, en principio, nos hallamos en presencia de una elemental acción civil. Sin embargo, la demandada invoca un (1) instrumento legal para justificar la falta de jurisdicción del Juez, como lo es, la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, que a su criterio disponen una fórmula o procedimiento administrativo que inviste de autoridad a un órgano de la Administración Pública para resolver las controversias referentes a la materia de viviendas.
En ese sentido, la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, publicada en la Gaceta Oficial N° 39.912 de fecha 30 de abril de 2012, conforme al artículo 1, tal como se señalo ut-supra establece un conjunto de normas dirigidas a:
“(…) regular, controlar y sancionar la construcción, venta, preventa, permisología y protocolización de viviendas; considerando el proceso de la construcción y todos los convenios entre particulares, cualquiera sea su denominación contractual, mediante el empleo o artificio de engaño e incumplimiento, sancionado penalmente el delito de estafa inmobiliaria y otros fraudes afines, cumpliendo con el fin supremo y constitucional de defender, proteger y garantizar el derecho que tiene toda persona a una vivienda digna”.
Ello así, lo que pretende realizar la Ley, no es tanto, evitar que los compradores se vean sorprendidos en su buena fe y adquieran una vivienda bajo trámites fraudulentos, sino, impedir que los eventuales compradores como débiles jurídicos de la relación, suscriban contratos desprovistos de controles en los que se incorporen cláusulas leoninas, en condiciones asimétricas, que los hagan inejecutable y que en definitiva operen en detrimento del universo de adquirientes.
El Título III del referido instrumento normativo, relativo a la Preventa, Venta o Enajenación de Viviendas en Proceso de Construcción o aún no Construidas, en su artículo 9 establece que:
“La preventa, venta o enajenación de bienes inmuebles destinados a vivienda en proceso de construcción o aún no construidas, sólo podrá iniciarse cuando la empresa constructora haya obtenido toda la permisología exigida por los órganos y entes competentes en materia de viviendas y desarrollo urbano, sean nacionales, regionales o municipales debiendo ser aprobadas por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, la cual forma parte del Ministerio del Poder Popular con competencia en la materia”.
Por otra parte, el artículo 27 referente a las denuncias establece que:
“Los compradores podrán acudir ante la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, la cual forma parte del Ministerio del Poder Popular con competencia en la materia, para denunciar la vulneración de sus derechos, sin menoscabo de la competencia que, conforme a lo dispuesto en el Decreto N° 6072, con Rango Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, ostenta el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, de supervisar a los productores de vivienda y hábitat en su condición de sujetos del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, y aplicar las sanciones correspondientes, previa sustanciación del respectivo procedimiento administrativo”.
Y por último, el artículo 18 señalado ut-supra, regula lo concerniente a la rescisión de los contratos de la siguiente manera:
“No podrá, ni es válido que los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas en venta o preventa, decidan rescindir los contratos unilateralmente. Cualquier estipulación en contrario es nula, con la excepción que se produzca el incumplimiento o falta de pago por más de noventa días de cualquiera de las cuotas previstas en el contrato, por causas atribuibles al comprador. La solicitud de rescindir debe ser avalada por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat”.
Las normas arriba citadas, establecen una serie de mecanismos de protección a los adquirentes y compradores de viviendas, tendientes a proveerlos de herramientas para controlar todo el circuito que lleva consigo su construcción, vale decir, la preventa, venta o enajenación y evitar que sean víctimas de todo un sistema que funciona en condiciones desiguales. En materia de rescisión establece una situación especial, puesto que, muy a pesar que entendamos la terminación de un contrato bilateral como el producto del incumplimiento culposo de una de las partes, extinguiéndose todas las obligaciones nacidas del mismo, dicha facultad se halla sujeta a un procedimiento que impide que sean resueltos unilateralmente.

Para que “los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas” puedan ser liberados de su obligación, deben pedir ante la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat la terminación del mismo que deberá ser avalada por ésta. Ello supone, la inclusión en la norma de un trámite que exige la sustanciación de un procedimiento en sede administrativa para dar por finalizado un contrato por rescisión.
Ello así, cuando se trate de inmuebles en proceso de construcción o aún no construidas, y una de las partes pretenda rescindir el contrato, ha dispuesto la Ley, atribuirle dicha competencia a un órgano de la Administración Pública, por lo tanto, el poder judicial no tendría jurisdicción en hipótesis como la planteada. Así se declara.
Sin embargo, merece la pena destacar que, la demanda por resolución de contrato, incoada por ante este juzgado, lo es por falta de pago de la demandada, supuesto que esta contemplado en la norma in-comento que señala “...la excepción que se produzca el incumplimiento o falta de pago por más de noventa días de cualquiera de las cuotas previstas en el contrato, por causas atribuibles al comprador”, (negritas y subrayado Tribunal). Lo establecido en la norma excepciona, a los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas en venta o preventa, de la solicitud de resición establecida en la norma, siempre y cuando lo sea por falta de pago del comprador, el cual es el caso de marras. En consecuencia de lo expuesto esta juzgadora declara su jurisdicción para decidir la presente acción, por lo que se declara improcedente la cuestión previa alegada prevista en el artículo 346 ordinal 1º de la Falta de Jurisdicción. ASI SE DECIDE.-

-IV-
DE LA DECISIÓN
En fuerza de los razonamientos antes expuestos, éste Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la cuestión previa promovida por la parte demandada con fundamento en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en el presente juicio que por RESOLUCION DE CONTRATO sigue la Sociedad Mercantil INVERSIONAS MAWAKA, C.A., contra la ciudadana JACQUELINE PERNIA ROA, y como consecuencia de ello, ordena lo siguiente:

PRIMERO: De conformidad con lo establecido en el ordinal primero 1º del artículo 358 del Código de Procedimiento Civil, se fija oportunidad para que tenga lugar el acto de contestación de la demanda dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes al de hoy.

SEGUNDO: De conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, déjese copia certificada de la presente sentencia en el copiador de sentencias llevado por el Tribunal.

PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los Veintisiete (27) días del mes de Marzo del año Dos mil quince (2015). Años 204º de la Independencia y 156º de la Federación.-
LA JUEZ,
DRA. ANNA ALEJANDRA MORALES LANGE

LA SECRETARIA,
ABG. MARIA VIRGINIA. SOLORZANO P.

En la misma fecha, siendo las 02:30 m., se publicó y registró la anterior sentencia, previo el cumplimiento de las formalidades de ley.

LA SECRETARIA,
ABG. MARIA VIRIGINIA SOLORZANO PARRA

AAML/MVSP/Richard
Exp. Nº AP31-V-2014-000050.