TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
JUZGADO SÉPTIMO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Año 205º y 155º
ASUNTO NUEVO: 00821-12
ASUNTO ANTIGUO: AH11-V-2009-000492
MATERIA: RESOLUCIÓN DE CONTRATO

DE LA IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
DEMANDANTE: Sociedad Mercantil INMOBILIARIA HECMAR S.R.L., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 09 de enero de 1997, bajo el No. 40, Tomo 4-A Sgdo.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos LUIS MANUEL CANACHE TRIANA e INGRID BORREGO LEÓN, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo los números: 47.342 y 55.638, respectivamente.
DEMANDADO: Instituto Bancario BANCO DE VENEZUELA, S.A., BANCO UNIVERSAL, constituido originalmente por ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil del Distrito Federal, en el tercer trimestre de 1890, bajo el Nº 33, folio 36 vto., del Libro Protocolo Duplicado, inscrito en el Registro de Comercio del Distrito Federal, el día 02 de septiembre de 1890, bajo el Nº 56, modificados sus Estatutos Sociales en diversas oportunidades, siendo su última reforma inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 13 de octubre de 2003, bajo el Nº 5, tomo 146-A Segundo.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos GONZALO GARCÍA MENA y JOSÉ EFRAÍN MUÑOZ, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números: 4.825 y 9.023, respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

-I-
SÍNTESIS DEL PROCESO

Mediante Oficio Nº 0567, de fecha 15 de febrero de 2012, el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, remitió el presente expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de dichos Juzgados a los fines que procediera a su distribución, en virtud de lo establecido en la Resolución Nº 2011-0062 dictada el 30 de noviembre de 2011, por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, a través de la cual se resolvió en el Artículo 1 atribuir competencia como Itinerante correspondiéndole previo sorteo de Ley conocer del presente asunto (f. 119 al 120).
En fecha 11 de abril de 2012, este Tribunal dio entrada a esta causa y, ordenó hacer las anotaciones en los libros respectivos (f. 121).
Por auto dictado en fecha 03 de diciembre de 2012, la Juez conforme a lo establecido en el artículo 5 de dicha Resolución, se abocó de oficio al conocimiento de esta causa (f. 122).
En fecha 20 de octubre de 2014, se dictó auto a los fines de dar cumplimiento a la Resolución Nº 2012-0033 de fecha 28 de noviembre de 2012, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, ordenó agregar al expediente, una copia del Cartel de Notificación librado en fecha 10 de diciembre del 2012, una copia del Cartel publicado en el Diario Ultimas Noticias el día 10 de enero del 2013, realizó su publicación en la pagina Web del Tribunal Supremo de Justicia, asimismo ordenó que el Secretario de este Tribunal dejara constancia de haberse cumplido con las formalidades señaladas, a los fines de proceder a dictar sentencia en esta causa (f. 131 al 149).
Ahora bien examinadas como fueron las actas de este expediente, se dio inicio al presente juicio mediante libelo de demanda presentado el 15 de enero de 2009, por los ciudadanos LUIS MANUEL CANACHE TRIANA e INGRID BORREGO LEÓN, actuando en su carácter de apoderados judiciales de INMOBILIARIA HECMAR, S.R.L., ante el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (f. 07 al 11).
En fecha 16 de enero de 2009, el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la demanda y ordenó la citación de la parte demandada (f. 26).
En fecha 20 de enero de 2009, el mencionado Juzgado libró compulsa de citación a la parte demandada (f. 29).
En fecha 04 de febrero de 2009, el alguacil del Juzgado Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, consignó compulsa librada a la parte demandada sin firmar (f. 32).
Mediante auto de fecha 18 de febrero de 2009, el Juzgado precitado acordó a petición de la parte actora, la citación por correo certificado de conformidad con lo establecido en el artículo 219 del Código de Procedimiento Civil (f. 35).
En fecha 26 de marzo de 2009, el Juzgado Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial recibió el Aviso de Citaciones y Notificaciones Judiciales Nº 179243, de fecha 13 de marzo de 2009, proveniente del Instituto de Postal Telegráfico de Venezuela con sello húmedo de recibido por la Institución Bancaria Banco de Venezuela, S.A., Banco Universal (f. 41 al 43).
En fecha 31 de marzo de 2009, el representante judicial de la parte demandada consignó Escrito de Cuestiones Previas y Contestación al Fondo de la Demanda (f. 44 al 48).
En fecha 2 de abril de 2009, mediante diligencia la parte actora solicitó se citara al Procurador General de la República y la reposición de la causa al estado de nueva admisión (f. 52).
En esa misma fecha el Juzgado Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial declaró improcedente tanto la reposición de la causa al estado de nueva admisión, como la citación a la Procuraduría General de la República, en esa misma oportunidad, declaró procedente la cuestión previa promovida por la parte demandada, en consecuencia el Juzgado in comento declinó la competencia en razón de la cuantía (f. 53 al 59).
En fecha 17 de abril de 2009, el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, remitió mediante oficio Nº 115-09 el presente expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de los Tribunales de Primera Instancia del Área Metropolitana de Caracas (f. 64).
En fecha 29 de abril de 2009, se recibió la presente causa en el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (f. 65).
En fecha 04 de junio de 2009, el Juzgado Décimo de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial, declinó la competencia por la cuantía (f. 66 al 69).
En fecha 09 de julio de 2009, el precitado Juzgado ordenó la remisión del presente expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Municipio del Área Metropolitana de Caracas (f. 72 al 73).
En fecha 04 de agosto de 2009, se recibió la presente causa en el Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (f. 74).
En fecha 11 de agosto de 2009, el Tribunal Décimo Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, se declaró incompetente para conocer de la presente causa en razón de la cuantía, por lo que solicitó la regulación de la competencia de conformidad con lo establecido en el artículo 70 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia ordenó la remisión del presente expediente a los Juzgados Superiores en materia Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (f. 75 al 85)
En fecha 16 de septiembre de 2009, se recibió la presente causa en el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (f. 86).
En fecha 23 de septiembre de 2009, el Juez del Tribunal Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se abocó al conocimiento del presente juicio (f. 87)
En fecha 16 de octubre de 2009, el Juzgado Superior Décimo de esta Circunscripción Judicial, declaró inadmisible el conflicto de competencia planteado por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, firme la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, revocó los fallos emitidos en la presente causa por los Juzgados Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y Décimo Octavo de Municipio de la misma Circunscripción Judicial, en consecuencia se declaró competente para conocer de la presente causa al Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (f. 88 al 92).
En fecha 28 de octubre de 2009, el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial de Área Metropolitana de Caracas, ordenó la remisión del presente expediente al Tribunal Décimo de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial (f. 95 al 98),
En fecha 2 de noviembre de 2009, el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas recibió la presente causa (f. 99 al 100).
Mediante diligencia, en reiteradas oportunidades la parte actora solicita el abocamiento del Juez a la presente causa (f. 103 al 108), por lo que en fecha 26 de octubre de 2010, el Juez Luís Ernesto Gómez Sáez, se abocó al conocimiento de la presente causa, ordenó la notificación de dicho abocamiento a la parte demandada y en esa misma fecha se libraron boletas de notificación (f. 109 al 111).
Mediante diligencia de fecha 16 de diciembre de 2010, el alguacil del Tribunal de la causa, dejó constancia de la notificación realizada al Banco de Venezuela (f. 114 al 116).
En fecha 30 de enero de 2012, la parte actora consignó diligencia en la cual solicitó se dictara sentencia en el presente juicio (f. 117 al 118).
Mediante Oficio Nº 0567, de fecha 15 de febrero de 2012, el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, remitió el presente expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de dichos Juzgados a los fines que procediera a su distribución, en virtud de lo establecido en la Resolución Nº 2011-0062 dictada el 30 de noviembre de 2011, por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, a través de la cual se resolvió en el Artículo 1 atribuir competencia como Itinerante correspondiéndole previo sorteo de Ley conocer del presente asunto (F. 119 al 120).
En fecha 11 de abril de 2012, este Tribunal dio entrada a esta causa y, ordenó hacer las anotaciones en los libros respectivos (f. 121).
Por auto dictado en fecha 03 de diciembre de 2012, la Juez conforme a lo establecido en el artículo 5 de dicha Resolución, se abocó de oficio al conocimiento de esta causa (f. 122).
Mediante diligencia de fecha 31 de julio de 2013, la representación judicial de la parte actora, solicitó al Tribunal pronunciarse al fondo de la presente demanda (f. 123).
Por auto de fecha 15 de octubre de 2013, se ordenó la notificación de la Procuraduría General de la República, la suspensión de la causa por un lapso de noventa (90) días, luego que conste en autos las resultas de la notificación ordenada en este misma fecha, en ese misma oportunidad se ordenó se libraran los oficios correspondientes (f. 124 al 125.)
En fecha 13 de noviembre de 2013, el alguacil del Tribunal dejó constancia de haber practicado la citación a la Procuraduría General de la República (f. 126 al 127).
En fecha 14 de enero de 2014, se recibió oficio proveniente de la Procuraduría General de la República (f. 128 al 129).
Mediante diligencia de fecha 13 de marzo de 2014, la representación judicial de la parte actora, solicitó al Tribunal se pronuncie al fondo de la presente causa (f. 130).
En fecha 20 de octubre de 2014, se dictó auto a los fines de dar cumplimiento a la Resolución Nº 2012-0033 de fecha 28 de noviembre de 2012, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, ordenó agregar al expediente, una copia del Cartel de Notificación librado en fecha 10 de diciembre del 2012, una copia del Cartel publicado en el Diario Ultimas Noticias el día 10 de enero del 2013, realizó su publicación en la pagina Web del Tribunal Supremo de Justicia, asimismo ordenó que el Secretario de este Tribunal dejara constancia de haberse cumplido con las formalidades señaladas, a los fines de proceder a dictar sentencia en esta causa (f. 131 al 149).
Por auto de fecha 12 de noviembre de 2014, se dejó sin efecto el auto dictado en fecha 20 de octubre de 2014, así como la nota de secretaría (f. 150).
En fecha 13 de noviembre de 2014, se dictó auto mediante el cual se ordenó la notificación de la parte demandada en el presente juicio, en esa misma fecha se libró Boleta de Notificación (f. 151 al 154).
-II-
DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
1.- Que su representada dio en arrendamiento al Banco de Venezuela S. A. Banco Universal, un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la Avenida Baralt, esquina Cuartel Viejo, específicamente en la planta baja del Edificio Astro, distinguido con el Nº 5, Parroquia Altagracia, Caracas; a través de un contrato suscrito por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 21 de diciembre de 2004, el cual quedó anotado bajo el N° 36, Tomo 104 de los libros llevados ante esa Notaría.
2.- Que se convino un canon mensual de arrendamiento por la cantidad de tres mil ochocientos once bolívares con sesenta céntimos (Bs.3.811, 60).
3.- Que a partir del 15 de noviembre de 2007 empezó a transcurrir de pleno derecho la prórroga legal de tres (3) años.
4.- Que durante el transcurso del primer año de la prórroga legal, el arrendatario no ha cumplido con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento generadas durante los meses comprendidos entre el 15 de abril al 14 de mayo, 15 de mayo al 14 de junio, 15 de julio al 14 de agosto, 15 de agosto al 14 de septiembre, 15 de septiembre al 14 de octubre, 15 de octubre al 14 de noviembre y del 15 de noviembre al 14 de diciembre, todos del año 2008, los que a razón de tres mil ochocientos once bolívares con sesenta céntimos (Bs. 3.811,60) cada uno, acumulando un total de treinta mil cuatrocientos noventa y dos bolívares con ochenta céntimos (Bs. 30.492,80) de pensiones insolutas.
5.- Que siendo infructuosas todas las gestiones realizadas por su representada, para que el arrendatario (Banco de Venezuela S.A., Banco Universal.) cumpliese con sus obligaciones contractuales durante la prórroga legal, ésta tiene derecho a pedir la Resolución del Contrato conforme a lo establecido en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
6.- Que a los efectos de la obtención de los cánones de arrendamientos insolutos se ve en la obligación de demandar, como en efecto demanda a la Institución Bancaria BANCO DE VENEZUELA S.A., BANCO UNIVERSAL., para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal a lo siguiente:
A.- La Resolución del Contrato de Arrendamiento suscrito por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 21 de noviembre de 2004, bajo el Nº 51, Tomo 175 de los libros llevados ante esa notaría, por haber dejado de cumplir su obligación de pagar ocho (8) cánones de arrendamiento, transcurridos durante la prórroga legal, en consecuencia sea decretada la entrega material del inmueble antes identificado, libre de personas y de bienes y en el mismo estado de conservación en que lo recibieron.
B.- Las costas, costos y los honorarios profesionales.
Solicitaron de acuerdo con los artículos 585 y 588 del Código de Procedimiento Civil, se decretara Medida de Secuestro sobre el bien inmueble arrendado.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
La parte demandada presentó Escrito de Cuestiones Previas y a su vez Contestación al fondo de la demanda, alegando lo siguiente:
1.- Opuso la Cuestión Previa contenida en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por la incompetencia del Juez en razón del valor de la demanda.
2.- Negó, rechazó y contradijo la presente demanda por ser falsa en los hechos narrados.
3.- Negó, rechazó y contradijo que en el transcurso del primer año de la prórroga legal su representado no hubiere cumplido con la obligación de pagar las pensiones de arrendamiento comprendidas entre el 15 de abril y el 14 de diciembre de 2008, a pesar de las gestiones de la arrendadora y que las mismas hayan resultado infructuosas, por el contrario su representada fue objeto de incumplimiento por parte de la arrendadora, en su obligación de presentarle al Banco de Venezuela S. A., Banco Universal la correspondiente factura con todos los requisitos fiscales exigidos por la normativa tributaria, lo cual llevó a su representado a la imposibilidad de cumplir con su obligación de pago de los cánones de arrendamiento establecidos en el referido contrato.
5.- Solicitó sea declarada SIN LUGAR la presente demanda, se ordene a la parte actora al cumplimento de su obligación fiscal, para que así su representado pueda hacerle el correspondiente pago de los cánones de arrendamiento, sea declarada la continuación de la prórroga legal a favor de su representado hasta el 14 de noviembre de 2010 y se imponga a la parte actora el pago de las costas procesales.
-III-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Ahora bien, en vista del mérito de la presente controversia, el Tribunal pasa a resolver, y consecuencialmente, realizará las siguientes consideraciones de orden lógico y jurídico:
Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda, y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia, atenerse a sus dichos para decidir conforme el ordinal 5° del artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos, no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
A tales efectos establece el Código Civil, lo que textualmente se transcribe a continuación:
Artículo 4: “A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador”.
Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”.
Artículo 1.354: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

Así tenemos que, en materia de arrendamiento, el Juez debe examinar primeramente, la naturaleza del contrato cuya ejecución o resolución se demanda, para determinar las normas de derecho aplicables al caso sometido a su consideración, pues una vez iniciado el proceso, su desarrollo no constituye asunto exclusivo de las partes, puesto que al requerirse el ejercicio de la función jurisdiccional entra en juego el interés público, en lo relativo a la justa y pronta administración de justicia, y que a su vez sirve de preámbulo a este Tribunal para dilucidar, si estamos en presencia no sólo de la vía procesal apropiada, sino de la acción pertinente, que es diferente al derecho mismo que se reclama, con lo cual se estarían quebrantando principios fundamentales revestidos de orden público, que ni el consentimiento de las partes, ni el quehacer del Juez pueden quebrantar, como bien lo dispone el artículo 6 del Código Civil.
Planteada así la controversia, pasa quien aquí suscribe a analizar la naturaleza del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, a los fines de determinar si estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado o indeterminado; puesto que, cuando se trata de un contrato de arrendamiento lo primero que debe hacer el Juez es verificar la naturaleza de los mismos tal y como lo estableció la Sala Político-Administrativa de la extinta Corte Suprema de Justicia, hoy Tribunal Supremo de Justicia; caso del ciudadano LUIS PARRA LA GRAVE contra el ciudadano MICHEL UGUETO; mediante la cual señaló lo siguiente:
“...No cabe duda, que cuando el órgano judicial recibe una acción, ya sea de cumplimiento, de resolución, de desocupación o desalojo o lo que fuere, lo primero que debe hacer, es examinar la naturaleza del contrato, en orden a la DETERMINACIÓN o INDETERMINACIÓN del plazo. Así, lo primero es establecer, si es un contrato a tiempo determinado o un contrato a tiempo indeterminado.” (HARTING, Hermes D. El Arrendamiento, Doctrina y Jurisprudencia. Segunda Edición. Publicidad Gráfica León, S.R.L. Caracas, 1.999. Pág. 96. PP. 452.)…”.

En este sentido, aduce la representación judicial de la parte actora en el escrito libelar, lo siguiente:
“que las partes convinieron como plazo de duración del contrato tres (3) años fijos contados desde el 15 de noviembre de 2004 al 14 de noviembre de 2007, pudiendo prorrogarse el contrato siempre y cuando la prórroga se firmara por escrito, la que nunca se suscribió, por lo que a partir del 15 de noviembre de 2007 empezó a transcurrir de pleno derecho la prórroga legal, la que para el caso de marras es de tres (3) años, pues tal y como se evidencia de la misma cláusula tercera, el arrendatario tiene mas de diez (10) años en posesión precaria del inmueble”

Sin embargo, de una revisión exhaustiva del contrato de arrendamiento, traído a los autos por la parte accionante, se evidencia en su cláusula tercera, lo siguiente: “LA ARRENDADORA, declara y reconoce, que “LA ARRENDATARIA”, viene ocupando el inmueble objeto de este contrato, desde el día 30 de agosto de 1989”, por lo que resulta pertinente para esta Juzgadora, citar lo establecido en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, los cuales señalan que:
Artículo 1.600: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.

Artículo 1.614: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.”

Así las cosas tenemos que, estando el arrendador en posesión del inmueble desde el año 1989 de forma continua e ininterrumpida, se debe proceder conforme a lo establecido en la ley que rige la materia, la cual dispone lo siguiente:

Artículo 34: “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b. En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, O EL HIJO ADOPTIVO. DECLARADO COMO INCONSTITUCIONAL POR SENTENCIA DE LA SALA CONSTITUCIONAL DE FECHA 28 DE JUNIO DE 2.005. PONENTE: ARCADIO DELGADO ROSALES.-
c. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d. En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f. Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b) y c) de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.”

Ante lo expuesto precedentemente, éste Tribunal pasa a hacer las siguientes consideraciones, con respecto a la procedencia de la acción por Resolución de Contrato a tiempo indeterminado, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 834, de fecha 24 de abril de 2002, con ponencia del Magistrado Dr. Pedro Rondón Haaz, estableció el siguiente criterio:
“…esta sala observa que la actividad probatoria de la parte demandada estuvo enfocada a demostrar que el contrato de arrendamiento que lo relacionaba con el demandante no era a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, distinción importante para definir cual era la acción procedente a incoar por parte del arrendador.” (Subrayado y negrillas de este Tribunal”

De lo anterior se desprende que, es necesario dilucidar el tipo de contrato con respecto al tiempo, a los fines de definir cual es la acción ajustada a derecho, debido a que la Acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento en los convenios a tiempo indeterminado no tiene ningún sustento en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento, cuando el contrato objeto de resolución es a tiempo indeterminado.
En efecto, en el caso de marras, la acción escogida por la demandante no resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado, lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de resolución de contrato.
De igual manera, el tratadista Gilberto Guerrero Quintero, en su obra (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario- Volumen 1 – Pág. 184.), al interpretar el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sostiene que “…El contrato a tiempo indeterminado no puede ser objeto de resolución por incumplimiento, cuando se trata de cualesquiera de las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…”
Asimismo, el Doctrinario Patrio, el Dr. HERMES HARTING (Curso de Derecho Inquilinario-Ponencias-UCAV, 2000), ha manifestado de manera categórica que cuando se trata de contratos de arrendamientos a tiempo indeterminado o verbal, no existe la posibilidad de resolución de contrato por falta de pago, sino, la acción de desalojo por vía judicial, o lo que es lo mismo no existe en el universo jurídico ninguna “Acción de Resolución de Contrato” que se fundamente en una de las causales especiales de desalojo; pues el ordenamiento jurídico venezolano solo contempla la resolución de contrato de arrendamiento por tiempo fijo con basamento en el artículo 1167 del Código Civil; caso diferente, en los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, que es una acción de desalojo con fundamento en una de las causales taxativas previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
En base al criterio jurisprudencial y doctrinario antes citado, para esta Juzgadora resulta forzoso declarar, SIN LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO ha incoado la representación judicial de la sociedad mercantil INMOBILIARIA HECMAR, S.R.L., en contra de la sociedad mercantil BANCO DE VENEZUELA, S.A., BANCO UNIVERSAL, ambas partes identificadas en el encabezado del fallo, con los pronunciamientos que serán determinados en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.
- IV -
DISPOSITIVA
Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este JUZGADO SÉPTIMO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la pretensión contenida en la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ha incoado la representación judicial de la sociedad mercantil INMOBILIARIA HECMAR S.R.L, contra la sociedad mercantil BANCO DE VENEZUELA, S.A., BANCO UNIVERSAL., plenamente identificadas en la narrativa de este fallo. SEGUNDO: SE CONDENA en costas a la parte demandante en virtud que resultó totalmente vencida en la controversia, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. TERCERO: En razón de que la presente decisión se publica fuera de su lapso legal, se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo previsto en los Artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFÍQUESE Y DÉJESE COPIA.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SÉPTIMO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, en Caracas, el 28 de mayo de 2015. Años 205º de la Independencia y 155º de la Federación.
LA JUEZ TITULAR

MILENA MÁRQUEZ CAICAGUARE
LA SECRETARIA TITULAR

ARELYS DEPABLOS ROJAS
En esta misma fecha siendo las 09:00 a.m., se publicó, registró y dejó copia certificada de esta decisión en el copiador respectivo.

LA SECRETARIA TITULAR

ARELYS DEPABLOS ROJAS

Exp. Nº 00821-12
Exp. Antiguo Nº AP11-V-2009-000492
MMC/AD/05.