TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 205° y 156°

DEMANDANTES: JOSÉ GREGORIO JIMÉNEZ RONDÓN, JOEDYS RIGUEID JIMÉNEZ PORTILLO y EDUARDO JOSÉ JIMÉNEZ PORTILLO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 6.323.813, 19.086.399 y 19.510.540, respectivamente.
APODERADA
JUDICIAL: MARÍA DEL VALLE HERNÁNDEZ PEÑALVER, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 30.590.

DEMANDADO: JONATHAN NAEL MONSALVE ROJAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 12.014.322.
APODERADO
JUDICIAL: SALVADOR GIORDANO, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 50.515.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA

SENTENCIA: DEFINITIVA

MATERIA: CIVIL

EXPEDIENTE: AP71-R-2014-000271

I
ANTECEDENTES

Corresponde a esta Alzada conocer de la apelación interpuesta en fecha 3 de febrero del 2014, por el apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada en fecha 30 de enero del 2014 por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda que por resolución de contrato de opción de compra-venta incoaran en su contra los ciudadanos JOSÉ GREGORIO JIMÉNEZ RONDÓN, JOEDYS RIGUEID JIMÉNEZ PORTILLO y EDUARDO JOSÉ JIMÉNEZ PORTILLO, declarando resuelto el contrato suscrito y ordenando a la parte actora a restituir la cantidad de doscientos quince mil ochocientos bolívares (Bs. 215.800,00), recibida de la parte demandada.

El referido medio recursivo fue oído en ambos efectos por el juzgado de a quo, mediante auto fechado 25 de febrero del 2014, ordenándose la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial.

Verificada la insaculación de causas, en fecha 12 de marzo de 2014, fue asignado el conocimiento y decisión de la referida apelación a este Juzgado Superior, recibiendo las actuaciones en esa misma fecha; asimismo, por auto dictado el 13 de marzo del 2014, se fijó el vigésimo (20mo.) día de despacho siguiente a esa fecha, exclusive, para que las partes presentaran informes, con la advertencia de que una vez ejercido ese derecho comenzaría a transcurrir un lapso de ocho (8) días de despacho siguientes para la presentación de las observaciones a dichos informes y vencido el lapso anterior se dictaría sentencia dentro de los sesenta (60) días consecutivos siguientes, todo de conformidad con lo establecido en los artículos 517 y 519 del Código de Procedimiento Civil.

En la oportunidad fijada para la presentación de informes, esto es, el día 21 de abril del 2014, compareció el apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano Jonathan Monsalve Rojas, y consignó escrito mediante el cual hizo una breve reseña del juicio de marras y adujo lo siguiente: 1) Que “[su] apoderado solicito (sic) prorroga (sic) de treinta días tal como lo establece el mencionado contrato, le hizo llegar tal solicitud, primero vía telefónica, posteriormente vía mensaje de texto y finalmente a través del representante de la Administradora Branmar, c.a., el ciudadano Roberto Brancaleoni, a través de email y múltiples llamadas telefónicas”; 2) Que “Los Vendedores tenían el conocimiento de esta prórroga, ya que El Comprador le manifestó que estaba en proceso la aprobación del préstamo Bancario y este fue aprobado dentro del lapso legal, cabe destacar que en el mencionado contrato no se estableció dentro de sus cláusulas, ni dirección, ni email, o cualquier otro medio para realizar la siguiente notificación, por lo tanto se utilizaron todos los medios que tenía en conocimiento por parte de [su] asistido”; 3) Que “Los vendedores actuaron de mala fe y aprovechándose de la escasez de viviendas que existe a nivel Nacional, Que [asevera] la falta de intención por parte de ellos de vender su inmueble, fundado en ello en el hecho de que después de la sentencia de primera instancia si se comunicaron con [su] cliente, y le informaron que si le interesaba en comprar el inmueble, deberían de pagar la cantidad de Un Millón Ochocientos Mil Bolívares Bs. 1.800.000, ya que ellos tenían esa misma oferta por otro interesado, se da por entendido que la parte vendedora no le interesaba ya hacer la venta a [su] apoderado ya que habían conseguido una mejor oferta y tomaron la decisión de no contestar ni llamada ni mensajes, causándole un daño terrible a nivel emocional y económico a [su] apoderado, pudiendo los vendedores informarnos que ya no estaban interesado (sic) en vender y simplemente pagar el dinero dado en garantía y su cláusula penal respectiva”; 4) Que “Por eso no se presentaron en el juicio pruebas de los requisitos necesarios para el proceso de protocolización del Documento de Compra Venta, los cuales no fueron entregados en ningún momento por los vendedores a la Administradora o al Comprador. En este caso, que nos ocupa no está en discusión la existencia del contrato de opción de compra-venta, pues ambas partes han manifestado categóricamente que el mismo existe, con ello está cumplido ese requisito. En cuanto al incumplimiento, es uno de los requisitos más importantes que hace posible la resolución del contrato. Nuestro Código Civil, no hace distinción de modalidad, tipo o gravedad de la inejecución de la obligación respectiva, por lo tanto [su] asistido cumplió con su obligación dentro de los términos legales, y cumplió a cabalidad con sus obligaciones como optante comprador”; 5) Que “es injusto a todo evento, ya que la intención de [su] asistido era la de comprar puesto que se realizo (sic) todo lo necesario para que se lograra la aprobación del crédito hipotecario, antes del vencimiento de la fecha pactada en el contrato de opción de compra-venta, caso contrario de la parte Vendedora que incumplió con los requisitos exigidos para la venta del inmueble”

En esa misma data la representación judicial de la parte demandante, ciudadanos José Gregorio Jiménez Rondón, Joedys Rigueid Jiménez Portillo y Eduardo José Jiménez Portillo, presentó escrito de informes alegando lo siguiente: 1) Que “El prenombrado ciudadano en este caso denominado EL COMPRADOR “NO CUMPLIO” con su obligación de solicitar en principio la PRORROGA OBLIGATORIA DE LOS TREINTA DÍAS que debió haber pedido en su debida oportunidad, al igual que “NO CUMPLIO” con su OBLIGACIÓN DE COMPRAR el indicado inmueble dentro del plazo establecido, el cual se encuentra vencido, por lo que la obligación está vencida y se hace exigible. Hasta la presente fecha EL COMPRADOR incumplió con esta cláusula (sic) ya que no realizo (sic) ningún GASTOS (sic) DE TRAMITACIÓN Y ELABORACIÓN DE LOS DOCUMENTOS, HONORARIOS DE ABOGADOS, DERECHO DE NOTARIAS Y REGISTROS, TRASLADO Y HABILITACIONES, necesarios para la firma y cancelación definitiva de la venta, las cuales han sido plenamente comprobados en el curso del proceso sobre su incumplimiento”; 2) Que “En el escrito de contestación de la demanda, el demandado el (sic) ciudadano JONATHAN NAEL MONSALVE ROJAS, niega y contradice la demanda, pero sin aporte alguno que la contravenga, son solamente pretensiones de requerimientos exigidos por su condición de comprador, mas porque no tubo (sic) como (sic) fundamentar tal negativa y contradicción alegada en su contestación respectiva. En el mismo escrito la contraparte demandada afirma haber solicitado la prorroga (sic) mediante llamadas y mensajes telefónicos y haber obtenido oportunamente un crédito bancario para cancelar el saldo del precio de venta por lo cual afirma que no existe la situación de incumplimiento, cuestión esta que nunca probo (sic), ya que no presento (sic) prueba alguna que demostrara sobre tal solicitud de prueba, por lo tanto es incierto lo por el (sic) expuesto en su escrito de contestación de demanda , manifestando algo que no obtuvo elementos que pudieran haber sido aportado (sic) por el (sic) mismo”; 3) Que “[sus] representados cumplieron con todos los requisitos necesarios para los tramites (sic) del crédito de acuerdo a lo argumentado en el contrato de Opción de Compra Venta aquí referido los cuales fueron probados presentados en la respectiva Audiencia Preliminar sobre los cuales no hubo controversia y fueron aceptados como ciertos por el demandado representado en este acto por su apoderado judicial. Se puede evidenciar que las mismas no incurrieron en contradicción alguna en sus presentaciones, así como también se observa que de ellas no surge elemento alguno que invalide dicha demanda”.

Igualmente, en fecha 5 de mayo del 2014, la mencionada abogada en ejercicio, actuando como representante judicial de la parte demandante, presentó escrito de observaciones, en el cual expuso lo siguiente: 1) Que la parte demandada no acompañó al escrito de contestación de la demanda las instrumentales necesarias, así como tampoco hizo mención alguna a los testigos a presentar, en virtud de lo cual, tal como fue decidido por el a quo, mal podrían ser admitidas con posterioridad de conformidad con lo previsto en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil. En lo referente a la promoción de pruebas, expuso que el demandado no demostró sus afirmaciones, siendo tarea del juez decidir conforme a lo establecido en el artículo 506 eiusdem; 2) Respecto a los demás argumentos esgrimidos en el escrito de informes de la parte demandada, la representación judicial de la parte actora no hizo más que ratificar lo esgrimido en su propio escrito de informes.

De esta manera quedó agotada la sustanciación del presente juicio según el procedimiento en segunda instancia para sentencias definitivas, de seguidas se procede con el resumen de las actuaciones procesales que conforman la causa de marras.

II
SÍNTESIS DE LOS HECHOS

Se inició este juicio mediante demanda de resolución de contrato de opción de compra-venta, interpuesta en fecha 26 de septiembre del 2013, por la abogada en ejercicio MARÍA DEL VALLE HERNÁNDEZ, texto libelar que contiene los siguientes alegatos: 1) Que “en fecha catorce (14) de Mayo del año dos mil Trece (2013), celebraron [sus] representados un Contrato de Opción de Compra Venta con el ciudadano JONATHAN NAEL MONSALVE ROJAS, en el cual [sus] poderdantes se comprometieron en vender al prenombrado ciudadano y este a su vez se obligó a comprar, un inmueble de única y exclusiva propiedad de [sus] representados, consistente en un (1) apartamento que forma parte del Edificio CAMILA, distinguido con el Nro. 20 ubicado hacia el Este de la parte posterior de la quinta (5ta.) planta, el cual se encuentra ubicado en la calle Oeste 16, entre las esquinas de Pepe Alemán y Cochera, en Jurisdicción de la Parroquia San Juan, del Municipio Libertador del Distrito Capital”; 2) Que “el precio pactado para la venta sería de Ochocientos Treinta Mil Bolívares (Bs. 830.000,00), la cual sería cancelada de la siguiente manera: Cinco Mil Bolívares (Bs. 5.000,00) mediante cheque personal entregado en fecha 6 de abril del 2013, Doscientos Diez Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 210.800,00) mediante cheque de gerencia y la cantidad de Quinientos Ochenta y Un Mil Bolívares (Bs. 581.000,00) al momento de la firma de la venta definitiva del inmueble; asimismo, se estableció que la opción de compra venta tendría una duración de noventa (90) días continuos a partir de la Autenticación del documento y podría ser prorrogado por una única vez, por un lapso de treinta 30 días continuos, la cual debería ser solicitada oportunamente”; 3) Que “El prenombrado ciudadano en este caso denominado EL COMPRADOR “NO CUMPLIO” con su obligación de solicitar en principio la PRORROGA OBLIGATORIA DE LOS TREINTA DÍAS que debió haber pedido en su debida oportunidad, al igual que “NO CUMPLIO” con su OBLIGACIÓN DE COMPRAR el indicado inmueble dentro del plazo establecido, el cual se encuentra vencido, por lo que la obligación está vencida y se hace exigible. Hasta la presente fecha EL COMPRADOR incumplió con esta cláusula (sic) ya que no realizo (sic) ningún GASTOS (sic) DE TRAMITACIÓN Y ELABORACIÓN DE LOS DOCUMENTOS, HONORARIOS DE ABOGADOS, DERECHO DE NOTARIAS Y REGISTROS, TRASLADO Y HABILITACIONES, necesarios para la firma y cancelación definitiva de la venta, las cuales han sido plenamente comprobados en el curso del proceso sobre su incumplimiento”; 4) Que “en vista de las razones expuestas es por lo que [demanda] como en efecto [hizo] a el (sic) ciudadano JONATHAN NAEL MONSALVE ROJAS para que convenga o en su defecto sea condenado por el tribunal en la Resolución del Contrato de Opción de Compra venta suscrito”.

A los efectos de ser admitida la demanda incoada, la parte actora consignó los recaudos siguientes:

• Original del instrumento poder otorgado por los ciudadanos actores a la profesional del derecho María Del Valle Hernández Peñalver, debidamente autenticado ante la Notaría Pública de Pampatar de la Jurisdicción del estado Nueva Esparta, bajo el No. 38, Tomo 168 de los libros llevados por dicha Notaría, marcado “A”.

• Original de contrato de opción de compra-venta suscrito entre las partes aquí interesadas, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 14 de mayo del 2013, bajo el No. 41, Tomo 19 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, así como declaración sucesoral emitida por las autoridades competentes y cheques emitidos presuntamente por el comprador a favor de los vendedores por las cantidades señaladas en el escrito libelar, marcados “B”.

Esta demanda quedó admitida por el procedimiento oral previsto en el Código de Procedimiento Civil, mediante auto de fecha 1º de octubre del 2013, por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ordenando el emplazamiento de la parte demandada, para que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de haberse verificado su citación para que contestara la demanda (f. 21 y 22).

Realizadas las diligencias necesarias para llevar a cabo la citación de la parte demandada, consta de autos que en fecha 6 de noviembre del 2013, compareció el ciudadano Jonathan Nael Monsalve Rojas, debidamente asistido por los abogados en ejercicio Salvador Giordano y Manuel De Abreu y, mediante diligencia otorgó poder. De igual forma, en esa misma fecha, dieron contestación a la demanda en los siguientes términos: 1) Que “[Negó], [rechazó] y [contradijo] tanto en los hechos en el derecho todos los alegatos esgrimidos por los demandantes por no ser ciertos en sus afirmaciones por cuanto la parte actora en su libelo de demanda (…) expresa que EL COMPRADOR NO CUMPLIO con solicitar prorroga (sic) de treinta días tal como lo establece el mencionado contrato, esta aseveración es falsa de toda falsedad ya que EL COMPRADOR le hizo llegar tal solicitud, primero vía telefónica, posteriormente vía mensaje de texto y finalmente a través de los representantes de la Administradora Branmar, c.a. (sic), esta persona jurídica es la Administradora del edificio donde se encuentra el prenombrado inmueble, a través de emails y múltiples llamadas telefónicas. Los Vendedores tenían el conocimiento de esta prórroga, ya que El Comprador le manifestó que estaba en proceso la aprobación del préstamo Bancario y este fue aprobado dentro del lapso legal, cabe destacar que en el mencionado contrato no se estableció dentro de sus cláusulas, ni dirección, ni email, o cualquier otro medio para realizar la siguiente notificación”; 2) Que “Los vendedores actuaron de mala fe y aprovechándose de la escasez de vivienda que existe a nivel Nacional, colocaron cláusulas penales excesivas. También en reiteradas oportunidades se les pidió a los Vendedores, los requisitos necesarios para el proceso de protocolización del Documento de Compra Venta (…). Estos requisitos no fueron entregados en ningún momento por los Vendedores a la Administradora o a El Comprador. Cabe de destacar que los requisitos de procedencia de la resolución del contrato son especialmente los siguientes: Que el contrato jurídicamente exista, que la obligación esta (sic) incumplida, que la partes (sic) haya cumplido (…). En este caso que nos ocupa no está en discusión la existencia del contrato de opción de compra-venta, pues ambas partes han manifestado categóricamente que el mismo existe, con esto está cumplido ese requisito. En cuanto al incumplimiento, es uno de los requisitos más importantes que hace posible la resolución del contrato. Aunque el incumplimiento no está regulado de manera determinante por nuestro legislador (…). Nuestro Código Civil, no hace distinción de modalidad, tipo o gravedad de la inejecución de la obligación respectiva, por lo tanto nuestro asistido cumplió con su obligación dentro de los términos legales, y cumplió a cabalidad con sus obligaciones como optante comprador, es injusto a todo evento ya que la intención de nuestro asistido era la de comprar”
Siendo la oportunidad fijada para que tuviera lugar la audiencia preliminar, esto es, en fecha 2 de diciembre del 2013, mediante acta emitida por el tribunal de la causa se dejó constancia de la comparecencia de la representación de ambas partes, estando ellas de acuerdo con la existencia jurídica del contrato de opción compra-venta, que no existe controversia respecto a la entrega por parte del demandado a los demandantes de la cantidad de Doscientos Cuarenta y Nueve Mil Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 249.000,00), así como tampoco existe controversia respecto a la adquisición del inmueble en cuestión mediante sucesión ni acerca de la cédula catastral del inmueble (f. 41). Luego, en fecha 6 de diciembre de 2013 el tribunal procedió a fijar los hechos controvertidos (f.42).

Así, en fecha 17 de diciembre del 2013, compareció ante el a quo el abogado en ejercicio Salvador Giordano, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, y presentó escrito de promoción de pruebas constante de dos (2) folios útiles, en el cual promovió los siguientes medios probatorios:

• Contrato definitivo de compra-venta y resolución de comité de aprobación de crédito hipotecario emitidos por la entidad financiera Banco Bicentenario, Banco Universal, C.A., en fecha 23 de agosto del 2013, en la cual se otorgó crédito por la cantidad de quinientos ochenta y un mil bolívares con cero céntimos (Bs. 581.000,00), esto a los fines de demostrar que el crédito solicitado para adquirir el bien in commento fue aprobado dentro del lapso establecido, marcado “A”.

• Formato impreso de sentencia emitida por el Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, con sede en Guatire, en la cual se contiene diversos criterios jurisprudenciales y doctrinales que establecen que no es causa imputable al comprador el retardo causado en la aprobación del crédito bancario, ello a los fines de demostrar el cumplimiento cabal de su representado, marcada “B”.

• Copia fotostática de la Gaceta Oficial No. 40.115 del 21 de febrero del 2013, a los fines de demostrar que los demandantes rescindieron el contrato ilegalmente, marcada “C”.

Dichas instrumentales se observan admitidas por el juzgado de la causa, mediante auto de fecha 19 de diciembre del 2013 (f. 67), salvo su apreciación en la definitiva y por auto separado de esa misma fecha, se fijó el décimo quinto (15º) día de despacho siguientes, para que tuviera lugar la audiencia de juicio oral y público a las nueve (9:00 a.m.)

Posteriormente, en fecha 29 de enero del 2014, siendo la oportunidad legal para que tuviera lugar la audiencia de juicio, se dejó constancia de la comparecencia de la representación judicial de la parte actora, quien ratificó en todas sus partes los alegatos contenidos en el escrito libelar, así como ratificó el valor probatorio de las documentales consignadas conjuntamente con dicho escrito. Realizadas dichas consideraciones, procedió el juez a quo a retirarse con el objeto de emitir pronunciamiento respecto al caso de marras, declarando con lugar la acción intentada (f. 69-72).

Finalmente, en fecha 30 de enero del 2014, el mencionado Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial procedió a publicar en forma extensiva del fallo emitido dentro del lapso legal correspondiente (f. 74-81).

III
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Procede este Tribunal a dictar sentencia, lo cual hace con sujeción a los razonamientos y consideraciones que a continuación se exponen:

Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en razón del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 3 de febrero del 2014 por el apoderado judicial de la parte demandada, abogado en ejercicio SALVADOR GIORDANO, en contra de la decisión dictada en fecha 30 de enero del 2014 por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda que por resolución de contrato de opción de compra-venta que en su contra interpuso la parte actora, ciudadanos JOSÉ GREGORIO JIMÉNEZ RONDÓN, JOEDYS RIGUEID JIMÉNEZ PORTILLO y EDUARDO JOSÉ JIMÉNEZ PORTILLO, declarando resuelto el mencionado contrato y ordenando a la parte actora a restituir la cantidad de doscientos quince mil ochocientos bolívares (Bs. 215.800,00), recibida de la parte demandada.

Dicho fallo es, en su parte pertinente, como sigue:

“…en el presente caso estamos ante el ejercicio de la acción resolutoria cuya precedencia supone demostrar que la parte demandada no ha cumplido con las obligaciones que para ella derivan del contrato, concretamente producir el pago del saldo del precio de venta en el momento del otorgamiento de la escritura que sería dentro de los noventa (90) días siguientes que vencieron el 12 de agosto del 2013. En el caso que nos ocupa estamos ante un hecho complejo pues el comprador podía, antes de esa fecha solicitar por escrito una prórroga de treinta (30) días, lo cual alega haber hecho, pero no demostró que así fuera o podía hacer el pago en el momento del otorgamiento lo que tampoco ocurrió.

Conforme a la norma del artículo 1354 del Código Civil quien pide la ejecución de una obligación debe probar su existencia mientras que quien se pretende liberado debe probar el pago u otro hecho capaz de liberarlo. Conforme a esta norma la actora demuestra la existencia del acuerdo conforme al cual dentro de los noventa días siguientes debía producirse el otorgamiento y pago del saldo del precio de venta mientras la demandada no demostró ni haber efectuado la solicitud por escrito de la prórroga, ni el pago del saldo del precio de venta, de modo que debe considerársele en situación de incumplimiento respecto a sus obligaciones derivadas del contrato cuya resolución se pide en esta causa (…).

Nuestra doctrina judicial exige el carácter bilateral del contrato como requisito de procedencia de la acción resolutoria, de modo que se excluyen a los llamados unilaterales (…). El contrato que nos ocupa es carácter (sic) bilateral.

La segunda exigencia es el incumplimiento de una de las partes, debe significarse que tal incumplimiento debe entenderse en el marco de la estructura ideológica de nuestro Código (…) así es una noción amplia que engloba tanto el incumplimiento definitivo como el retardo en el cumplimiento.- Tal incumplimiento debe ser imputable al deudor de la prestación que se colocará en la posición de accionado en el juicio.- En el caso que nos ocupa el incumplimiento está referido al pago del saldo del precio de venta cuyo incumpliendo (sic) fue establecido antes.

La última exigencia es que la otra parte, o sea la accionante, haya cumplido sus obligaciones, en este caso específico ello deriva de la inexistencia de ningún elemento que permita establecer que la operación no se verificó por una causa imputable a los vendedores…”

Expuesto lo anterior, debe determinar previamente este juzgador los límites en que ha quedado planteada la controversia, o thema decidendum, el cual se circunscribe a la pretensión de la parte actora de que se declare la resolución del contrato, fundamentando la misma en que la parte demandada no cumplió con su deber de notificar de forma oportuna y por escrito la solicitud de prórroga para el pago del saldo pactado para la adquisición del inmueble de marras, así como tampoco canceló el saldo mencionado. A esta pretensión se opuso la parte demandada alegando que en el contrato no se pactó forma alguna en específico para llevar a cabo la notificación debida, siendo el caso que la misma fue realizada de forma telefónica, a través de mensajes de texto y por medio de la Administradora encargada del edificio en el que se encuentra el inmueble, ello en virtud de la aprobación del crédito por parte de la entidad financiera Banco Bicentenario, Banco Universal, C.A., no siendo esto una causa imputable a esa representación, lo cual no motiva la rescisión unilateral del contrato.

Determinado lo anterior, antes de resolver el mérito de la causa, pasa este sentenciador a realizar un examen exhaustivo de los medios probatorios aportados por las partes, lo cual se hace en el orden que sigue:

PARTE ACTORA:

• Contrato de opción de compra-venta suscrito entre las partes aquí interesadas, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 14 de mayo del 2013, bajo el No. 41, Tomo 19 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, por cuanto este documento fue reconocido expresamente por ambas partes, es por lo que se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.363 del Código Civil y 444 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrada plenamente la existencia del vínculo jurídico entre las partes, y así se establece.

• Formulario de autoliquidación del impuesto sobre sucesiones y certificado de solvencia de sucesiones. Respecto a dicha instrumental, se evidencia que la misma constituye el llamado documento público administrativo; de esta manera, se observa que la misma no fue impugnada en forma alguna por la parte demandada por lo que se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, y evidencia la propiedad de la actora sobre el inmueble objeto de opción, y así se establece.

• Copia de cheque de gerencia No. 00000049, emitido a favor de los vendedores, por la cantidad de doscientos diez mil ochocientos bolívares (Bs. 210.800,00); copia de cheque personal No. 27529786, emitido a favor de los vendedores, por la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00); copia de cheque personal No. 14529785, emitido a favor de los vendedores, por la cantidad de treinta y tres mil doscientos bolívares (Bs. 33.200,00). Por cuanto dichos instrumentos no fueron impugnados por la parte demandada y reconocidos en juicio, evidenciando el pago total de (Bs. 249.000,oo), es por lo que se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, y así se establece.

PARTE DEMANDADA:

• Contrato definitivo de compra-venta y copia fotostática de la resolución del comité de aprobación de crédito hipotecario emitidos por la entidad financiera Banco Bicentenario, Banco Universal, C.A., de fecha 23 de agosto del 2013, en la cual se informa que se otorgó un crédito por la cantidad de quinientos ochenta y un mil bolívares (Bs. 581.000,00). Respecto a dichas instrumentales, se observa que las mismas fueron emitidas por un tercero ajeno al presente procedimiento, sin que las mismas fueran ratificadas mediante la prueba testimonial ex artículo 431 del Código de Procedimiento Civil o a través de la prueba de informes, en virtud de lo anterior no puede este juzgador otorgarle valor probatorio a dichas documentales, aunado a que no compareció la parte demandada a la audiencia fijada por el debate oral, por lo que no se ordenó la evacuación de nuevas pruebas conforme al artículo 871 eiusdem, y así se establece.

• Copias de la sentencia emitida por el Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, con sede en Guatire y copia fotostática de la Gaceta Oficial No. 40.115 del 21 de febrero del 2013. En relación a estas documentales, materialmente este juzgador observa que las mismas son promovidas a fin de demostrar el contenido de un precepto normativo y su aplicación en la sentencia aportada, lo cual resulta inadmisible por impertinente, dado que en virtud del principio iura novit curia, esto es, el juez conoce el Derecho, el juzgador debe conocer las normas de derecho positivo vigentes en el ordenamiento jurídico, no siendo objeto de prueba en derecho interno. No obstante, su aplicación se tomará en cuanta a los fines decisorios, y así se establece.

Realizada como fue la tarea valoradora en el caso que nos ocupa, procede esta Alzada a emitir pronunciamiento respecto al fondo de la controversia, ello con los razonamientos que de seguida se exponen:

Se observa del escrito libelar que la presente demanda consiste en la resolución del contrato de opción de compraventa suscrito entre los aquí interesados. Así, se observa que dicha acción está prevista en nuestro Código Civil únicamente en su artículo 1.167, el cual establece lo siguiente:

“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Doctrinaria y jurisprudencialmente, se ha establecido la existencia de los contratos preparatorios como contratos atípicos en nuestro ordenamiento jurídico. Al respecto, el Dr. Luciano Lupini Bianchi, en su trabajo de incorporación a la Academia de Ciencias Políticas y Sociales de Venezuela “La Responsabilidad Precontractual en el Derecho Comparado Moderno y en Venezuela”, año 2014, páginas 163 y 164, señaló lo siguiente:

“…Dentro del contexto de las actividades y conductas precontractuales, cabe señalar que entre las partes, antes de advenir a la conclusión de un contrato definitivo, pueden celebrar un contrato preliminar (o ante contrato) cuyo propósito u objeto es el de obligar a ambos contratantes, o a uno solo de ellos, a concluir el contrato especificado en el preliminar, en un segundo momento.
En el Código Civil venezolano, no existe mención de la figura en análisis. Dado que el contrato en cuestión debe ser considerado, entre nosotros, como atípico (en el sentido que adquiere este adverbio en la doctrina general del contrato) nosotros consideramos preferible emplear la expresión de contrato preliminar, antes que la de ante contrato, precontrato o contrato preparatorio (categoría esta última que engloba otras figuras).
En nuestra jurisprudencia se suele encontrar el término de promesa de contrato, pero a veces aplicado a figuras que no se identifican propiamente con el contrato preliminar...OMISSISS…
En estos casos mayor utilidad puede presentar la suscripción de un contrato preliminar, antes que asumir las consecuencias de la suscripción de un contrato definitivo de compraventa, que surte efectos traslativos de la propiedad (efectos reales) de inmediato, por virtud de la aplicación del principio consensual al cual se refiere en nuestro derecho el artículo 1161 del Código Civil…” .

Por su parte, la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal, en sentencia No. 198 de fecha 12 de mayo del 2011, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, ratificando el criterio de la mencionada Sala en sentencia N° 358 de fecha 9 de julio de 2009, estableció lo siguiente en cuanto a los requisitos que deben concurrir en los contratos preparatorios:

“…Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes:
- Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.
- Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.
- Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro.
- Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato.
- Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195)…”

En razón de ello, este juzgador observa que el contrato de opción compraventa cuya resolución es el objeto de la acción incoada en el presente juicio, se encuentra comprendido entre los llamados contratos preparatorios por cumplir con los requisitos anteriormente citados, dado que 1) es un precontrato, por cuanto se celebró con miras a celebrar una contratación de compraventa definitiva; 2) es autónomo, ya que cada parte debía cumplir una prestación, esto es, la parte demandada debía pagar el precio de la opción compraventa en el lapso establecido o en la prórroga de haber sido solicitada, caso en el cual la parte demandante se obligaba a suscribir el contrato de compraventa definitivo; 3) es principal, pues no es un contrato accesorio a ningún otro; 4) produce efectos personales, ya que como se estableció anteriormente la parte demandante se obligaba a contratar una compraventa, de cumplir la parte demandada su prestación en el tiempo estipulado y 5) es bilateral, por cuanto ambas partes estaban obligadas a realizar una prestación.

Una vez delimitada la naturaleza jurídica del contrato objeto del juicio de marras, es atinado recalcar lo establecido por la doctrina y por la jurisprudencia en cuanto a los requisitos necesarios para la procedencia de las acciones de resolución contrato. De esta manera, el maestro patrio José Mélich-Orsini, en su obra “Doctrina General del Contrato. Quinta Edición”, página 722, señala lo siguiente:

“…La resolución de que habla el artículo 1167 C.C. está sujeta a los requisitos que en él se enuncian, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes está obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra y en que esas recíprocas obligaciones se encuentran en una relación de interdependencia entre sí (supram Nos. 29 y 32); b) la no ejecución de su obligación por parte de aquél contra quien se dirige la acción, sin que éste pueda justificarlo por una causa extraña que no le sea imputable o por una conducta culposa del propio demandante de la resolución; y c) la necesidad de acudir a la autoridad judicial para que sea ésta quien verifique la concurrencia de ambos precedentes presupuestos y pronuncie o deseche la pretensión del demandante…” (Resaltado de esta Alzada).

Al respecto, la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal, en sentencia No. 53 de fecha 8 de febrero del 2012, con ponencia del Magistrado Luís Antonio Ortiz Hernández, se explanó lo siguiente:

“…Esta es la doctrina de la Sala, al respecto de la correcta interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, que no deja lugar a dudas, sobre la existencia de un incumplimiento culposo de la parte demandada, para que nazca el derecho a reclamar judicialmente el cumplimiento o la Resolución del Contrato. Más no es extensible al hecho de la verificación de un eximente de responsabilidad, como el hecho de un tercero, el caso fortuito, la fuerza mayor o hecho del príncipe, o cualquier otra circunstancia que constituya una de las formas, bajo las cuales puede verificarse una causa extraña no imputable, cuyo acaecimiento da lugar al incumplimiento involuntario de aquella o aquellas prestaciones a cargo del deudor.

Ahora bien los supuestos de la norma in comento son los siguientes:

I.- Que se contraiga a un contrato bilateral.
II.- Que haya incumplimiento culposo de la parte demandada. Siendo esta la exigencia más importante que hace posible la Resolución del Contrato, sin que el legislador concrete que entiende por incumplimiento, hablando de él, como inejecución.
III.- Que el incumplimiento comprenda actos u omisiones de cualquiera de los contratantes.
IV.- Que el incumplimiento sea grave y afecte marcadamente el interés de los contratantes.
V.- Que el incumplimiento no sea generado por una causa extraña no imputable;
VI.- Que el incumplimiento se refiera a lo principal del contrato y no a sus modalidades accesorias,
VII.- que el demandante haya cumplido u ofrezca cumplir. En el entendido de que el demandante no puede prevalerse de su propio incumplimiento para exigir la Resolución del Contrato.
VIII.- La existencia de la buena fe del demandante en la resolución contractual, y
IX.- Que sea mediante resolución judicial por sentencia. Dado que no se permite que una parte y sin el requerimiento del órgano jurisdiccional resuelva de pleno derecho el contrato.

Ahora bien, en el presente caso, la juez de alzada no realizó una errónea interpretación de la norma contenida en el artículo 1.167 del Código Civil, sino que, como una consecuencia lógica de la determinación de la imposibilidad de ejecución y cumplimiento del contrato, acordó la resolución del mismo con la devolución de las arras dadas en garantía, y esto, para este órgano jurisdiccional, es conforme a derecho, dado que se ha dicho, que el derecho es ante todo lógica, o sea, un consecuente ejercicio del sentido común, el cual es, a juicio de esta Sala de Casación Civil, la mejor doctrina que pueda existir, y esta, ligada a la hermenéutica jurídica, nos lleva a concluir en este caso, que la Resolución del Contrato declarada por la recurrida, es lo más sensato y justo, dado que conlleva consigo a una serie de efectos jurídicos, y entre tales efectos, se destaca principalmente el carácter retroactivo y liberatorio de la sentencia que declara la Resolución del Contrato, colocándose las partes contratantes en la misma situación jurídica que tenían antes de contratar, como si el convenio jamás se hubiese celebrado.

De igual forma, si una de las partes contratantes pagó parte de un precio de venta, a través de uno o varios abonos, la sentencia que declara la Resolución del Contrato debe indicar qué monto debe ser restituido al comprador y ordenar tal restitución...” (Subrayado de esta Alzada)

En consecuencia, puede concluirse que a los fines de la procedencia de la acción por resolución del contrato deben cumplirse una serie de requisitos que, en forma sucinta, son los que de seguidas se explanan:

1. La existencia de un contrato bilateral entre las partes.
2. Incumplimiento total o parcial y grave por parte del demandado de sus obligaciones principales, ello por causa no imputable a su persona y causando perjuicio a los intereses de su contraparte.
3. Cumplimiento o promesa válida de cumplimiento por parte del demandante.

Pues bien, respecto al primero de los requisitos, observa este juzgador que ambas partes reconocieron de forma expresa la existencia del negocio jurídico, tanto en los escritos correspondientes como en la audiencia preliminar. En virtud de ello, se tiene por cumplido el primero de los requisitos exigidos por la Ley, y así se decide.

Referente al segundo de los requisitos, debe tomarse en cuenta que la parte actora fundamentó su pretensión en el contenido de la cláusula tercera del contrato de opción de compraventa, en la cual las partes pactaron lo siguiente:

“…TERCERA: La presente Opción de Compra Venta tendrá una duración de NOVENTA (90) DÍAS CONTINUOS, a partir de la Autenticación del presente Documento y podrá ser prorrogado por una única vez, por un lapso de TREINTA (30) DÍAS CONTINUOS. Dicha prórroga deberá ser solicitada oportunamente por EL COMPRADOR A LOS VENDEDORES POR ESCRITO…” (Resaltado de la cita).

Observa quien aquí decide que al ser este negocio jurídico ampliamente reconocido por las partes, la cláusula transcrita hace pleno valor frente a ellas. Conforme a ello, es evidente que si el comprador requería una prórroga a los fines de cumplir total y eficazmente con las obligaciones que contrajo debía hacer la notificación respectiva en forma escrita antes de que culminaran los noventa (90) días pactados para el vencimiento del contrato suscrito; siendo el caso, que no se desprende de autos que el ciudadano demandado aportara elemento alguno que diera la convicción a este juzgador acerca del cumplimiento de dicho requisito, simplemente se limitó a afirmar que comunicó a los vendedores del inmueble por vía telefónica y por medio de un tercero acerca de la solicitud de la prórroga mencionada, no siendo ninguno de estos medios los pautados por ambas partes al obligarse mediante el contrato que nos ocupa. Conforme a lo anterior, no puede considerar este Juzgado como cumplido el deber de notificación oportuna sobre la solicitud de prórroga para el pago del saldo restante adeudado, y así se declara.

En este mismo orden de ideas, se evidencia que la parte demandada cumplió con los pagos requeridos al momento de la autenticación del contrato de opción de compraventa, ello a través de dos cheques personales y un cheque de gerencia. No obstante ello, resulta obvio que esto no es más que un pago parcial, siendo un deber de las partes contratantes el cumplir con lo que se obligaron tal y como fue pactado al suscribir el negocio jurídico, principio este que se encuentra consagrado en los artículos 1.159 y 1.160 de nuestra Ley Sustantiva Civil vigente, los cuales siguen así:

“Artículo 1.159. Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

“Artículo 1.160. Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.” (Resaltados de este juzgador).

De conformidad con los anteriores preceptos normativos, debió el ciudadano demandado cumplir con la obligación contraída tal y como estaba prevista, es decir, el pago total de la cantidad de ochocientos treinta mil bolívares (Bs. 830.000,00), habiendo pagado el mencionado ciudadano únicamente la cantidad de doscientos cuarenta y nueve mil bolívares (Bs. 249.000,00), la cual al resultar procedente la acción resolutoria impetrada y por el efecto de la misma de retrotraer la situación jurídica al punto de partida de la negociación, dicha cantidad debe ser reintegrada quedando modificado en este aspecto en el fallo recurrido, que ordenó restituir una cantidad menor de bolívares doscientos quince mil ochocientos (Bs. 215.800,00), adeudando un total de quinientos ochenta y un mil bolívares (Bs. 581.000,00).

En consecuencia, la obligación contraída no fue cumplida tal y como fue pactada, adeudándose a la fecha más del cincuenta por ciento (50%) del valor del inmueble objeto del contrato y causándose así un grave daño al patrimonio de los vendedores. Finalmente, la parte demandada no trajo a los autos medio probatorio alguno que le diera convicción a este sentenciador acerca de la inimputabilidad a su persona del incumplimiento del contrato suscrito, no siendo aplicable al caso de marras lo previsto en la Resolución del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitad, publicada en la gaceta oficial Nº 40.115, por cuanto el incumplimiento es imputable a la parte demandada, ni se aplican penalidades que ceden lo previsto en dicha normativa, en virtud de ello resulta más que cumplido el segundo de los requisitos de procedibilidad de la acción interpuesta, y así se decide.

Por último, el tercer requisito establece que debe haber un cumplimiento o promesa fehaciente de cumplimiento por parte de quien demande la resolución. A los efectos, correspondía a la parte demandada demostrar el incumplimiento de su contraparte –ello en virtud de que fue esa representación quien lo alegó- siendo repetida la circunstancia acaecida respecto al segundo de los requisitos en lo referente a la inimputabilidad del incumplimiento, esto es, que no se trajo a los autos medio probatorio alguno que diera certeza a quien aquí decide acerca de dicho alegato, en consecuencia, se encuentra cumplido el tercer y último de los requisitos, y así se declara.

De todos los razonamiento expuestos, es más que claro, que se encuentran llenas las exigencias previstas en el artículo 1.167 de la ley in commento, habiéndole correspondido a la parte demandada la carga probatoria en virtud de que fue esa representación quien esgrimió la defensa de la causa no imputable a su persona y del no cumplimiento de la parte accionante, no obstante, no consta en el expediente elemento alguno que apoyara las afirmaciones de hecho expuestas por la parte demandada; a este respecto establece el artículo 1.354 eiusdem y 506 del Código de Procedimiento Civil, los cuales prevén lo siguiente:

“Artículo 1.354 del Código Civil. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

“Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.” (Resaltados de esta Juzgado).

En virtud de todo lo anteriormente expuesto, y cumplidos como se encuentran los extremos de ley, es por lo que resulta forzoso para este sentenciador declarar con lugar la presente demanda que por resolución de contrato de compraventa interpuesta por los ciudadanos José Gregorio Jiménez Rondón, Joedys Rigueid Jiménez Portillo y Eduardo José Jiménez Portillo, y parcialmente ha lugar el recurso ordinario de apelación ejercido dada a la modificación de la cantidad ordenada a reintegrar en la recurrida, y así será expuesto en forma positiva y precisa en la parte dispositiva del presente fallo. Y ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

IV
DISPOSITIVA

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley, declara:

PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada, abogado SALVADOR GIORDANO, en fecha 3 de febrero del 2014, contra la decisión de fecha 30 de enero 2014, proferida por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda modificada.

SEGUNDO: CON LUGAR la demanda que por resolución de contrato de opción de compraventa interpusieron los ciudadanos JOSÉ GREGORIO JIMÉNEZ RONDÓN, JOEDYS RIGUEID JIMÉNEZ PORTILLO y EDUARDO JOSÉ JIMÉNEZ PORTILLO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 6.323.813, 19.086.399 y 19.510.540, respectivamente, en consecuencia, se declara resuelto el contrato de opción de compraventa alusivo a un inmueble constituido por un apartamento que forma parte del Edificio CAMILA, distinguido con el Nro. 20 ubicado hacia el Este de la parte posterior de la quinta (5ta.) planta, el cual se encuentra ubicado en la calle Oeste 16, entre las esquinas de Pepe Alemán y Cochera, en Jurisdicción de la Parroquia San Juan, del Municipio Libertador del Distrito Capital, en consecuencia, se condena a la parte actora, ciudadanos José Gregorio Jiménez Rondón, Joedys Rigueid Jiménez Portillo y Eduardo José Jiménez Portillo, a restituir la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 249.000,00), a los demandantes por el ciudadano Jonathan Nael Monsalve Rojas, como se desprende del contrato autenticado de compra venta.

TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida en el presente procedimiento, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Por cuanto la presente decisión es dictada fuera del lapso legal para ello, se ordena la notificación de las partes conforme a lo previsto en los artículos 233 y 251 eiusdem.

Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias definitivas, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 ibídem.

PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la sede del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación, a los dieciocho (18) días del mes de mayo de dos mil quince (2015).
EL JUEZ,

ARTURO MARTÍNEZ JIMENEZ EL SECRETARIO ACC.,

ABG. RODOLFO MEJÍA G.
En esta misma data, siendo las doce con veinte minutos de la tarde (12:20 p.m.), se público, registró y agregó al expediente la anterior decisión, constante de trece (13) folios útiles. EL SECRETARIO ACC.,

ABG. RODOLFO MEJÍA G.
Expediente N° AP71-R-2014-000271
AMJ/MCP