TSJ Regiones - Decisión

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 205º y 156º

DEMANDANTE: MARIA ELIZABETH JIMENEZ DE LEÓN, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-2.933.549.

APODERADA
JUDICIAL: IVONNE CASELLAS JIMENEZ, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 33.274.

DEMANDADA: M.H.G. PROTECCIÓN INTEGRAL, C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, el 22 de septiembre de 1992, bajo el Nº 28, Tomo 132-A-Pro, en la persona de su representante legal, ciudadano JOSÉ ALBERTO PEÑARANDA PITA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-2.766.855.

APODERADO
JUDICIAL: JUAN CARLOS LAYA, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 142.546.

JUICIO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

SENTENCIA: DEFINITIVA

MATERIA: MERCANTIL

EXPEDIENTE: AP71-R-2014-001031

I
ANTECEDENTES

Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en virtud del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 6 de octubre de 2014, por el abogado Juan Carlos Laya, apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil M.H.G. PROTECCIÓN INTEGRAL, C.A., contra la decisión proferida en fecha 11 de agosto de 2014, por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento interpuso en su contra la ciudadana MARIA ELIZABETH JIMENEZ DE LEÓN. Asimismo, condenó en costas a la parte demandada por resultar vencida en el juicio. Expediente Nº AP31-V-2013-001933 (nomenclatura del aludido juzgado).

El referido medio recursivo fue oído en ambos efectos por el a quo mediante auto fechado 13 de octubre de 2014, ordenando la remisión del presente expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, para el sorteo de ley.

Verificada la insaculación de causas en fecha 16 de octubre de 2014, fue asignado el conocimiento y decisión de la preindicada apelación a este Juzgado Superior, recibiendo las actuaciones el día 17 del mismo mes y año. Por auto dictado el 17 de octubre de ese año, se le dio entrada al expediente y se fijó el vigésimo (20mo.) día de despacho siguiente a esa fecha, exclusive, para que las partes presentaran informes, con la advertencia que una vez ejercido ese derecho por alguna de las partes comenzaría a transcurrir un lapso de ocho (8) días de despacho siguientes para la presentación de las observaciones y vencido el lapso anterior se dictaría sentencia dentro de los sesenta (60) días consecutivos siguientes, de conformidad con lo establecido en el artículo 879 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

El 20 de octubre de 2014 y luego el 18 de noviembre de 2014, la parte demandada consignó escrito de formalización del recurso de apelación e informes, donde señaló: 1) Que el a quo en forma alguna decidió sus alegatos fundamentales referentes a la mora del acreedor, la disonancia de la cláusula del contrato primigenio respecto al contrato de prorroga legal y la ilegalidad de la cláusula penal propuestas en la contestación de la demanda y todas fueron excluidas del tema a decidir, infringiendo el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, ya que no decidió de acuerdo con lo alegado por las partes en el proceso, infringiendo igualmente el artículo 243, ordinal 5º eiusdem, dado que la sentencia apelada no se ajusta a las excepciones opuestas por la parte demandada, incurriendo en incongruencia negativa, 2) Que igualmente se había omitido la voluntad del demandado de entregar el inmueble objeto de litigio y acabar con ello de manera judicial con la mora del acreedor, y así no seguir acumulando la cláusula penal que solo beneficiaba a la demandante, tema que fue excluido de manera tácita del fondo del merito de la causa, 3) Así mismo señaló que, la entrega del inmueble se había efectuado luego de la segunda audiencia conciliatoria, momento en el cual hizo entrega igualmente de todas las facturas de servicios totalmente pagas, e igualmente había hecho una oferta de pago de los cánones de arrendamiento desde el momento de la interposición de la demanda hasta la fecha en que se entregó el local como indemnización por lucro no percibido, cuya oferta fue rechazada por la parte demandada, 4) Que el a quo había impuesto de costas a la parte demandada a pesar de que la accionante no resultó vencedora en todo lo peticionado, dado que la impugnación de la cuantía realizada por el accionado fue declarada con lugar, y por cuanto es parte integral de la sentencia se concluye que la parte accionante no resultó totalmente favorecida, por lo que no debió ocurrir la condenatoria en costas, 5) También manifestó que con relación a la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial para la época de interposición de la demanda no estaba en vigencia pero estaba en vigencia el decreto 602 de fecha 29 de noviembre de 2013, por lo que advirtió al a quo que la relación arrendaticia estaba amparada bajo las prerrogativas del decreto mencionado, lo cual tampoco fue tomado en cuenta en la sentencia, pues para la fecha del pronunciamiento definitivo ya estaba en vigencia la mencionada ley, por lo que se debió tomar en consideración el artículo 22, ordinal 3º, referente a que “Cuando el arrendatario se negare a desocupar el inmueble, a pesar del término del plazo de la relación arrendaticia, el arrendador tendrá derecho a percibir por cada día transcurrido, el precio diario del arrendamiento, más una cantidad adicional equivalente al cincuenta por ciento (50%) de dicho monto hasta la restitución definitiva del inmueble…”, de lo que se podía inferir que el cálculo para la cláusula penal sería el equivalente a un día de arrendamiento más un recargo de 50%, y dado que la ya mencionada ley se encontraba en vigencia para la fecha de emisión del fallo recurrido, el a quo debió aplicar con preferencia las disposiciones de dicha ley. Así mismo solicitó fuera descontado al monto resultante la cantidad de Bs. 28.000,00, cantidad ésta dada en garantía a la arrendadora, más los intereses que haya devengado durante la relación arrendaticia. Finalmente peticionó se declarara con lugar el recurso de apelación.

Por su parte, la accionante presentó escrito de observaciones en fecha 28 de noviembre de 2004, mediante el cual hizo un breve resumen de los hechos alegados en la demanda y del proceso en primera instancia, y solicitó a este juzgado ratificara la decisión del tribunal de la causa y en consecuencia ordenara a la demandada a pagar a la parte actora la cantidad de Bs. 190.190,00, los cuales representan la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal. Por último, solicitó fuera condenada en costas la parte demandada.

Posteriormente la parte demandada ratificó el contenido del escrito presentado en Alzada.

Por auto dictado en fecha 2 de diciembre de 2014, el tribunal dejó constancia que el lapso para dictar sentencia comenzó a transcurrir a partir de esa fecha inclusive, y el 20 de febrero de los corrientes, este Despacho, difirió el acto de dictar sentencia, para dentro de los treinta (30) días de despacho siguientes, ello de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

II
SÍNTESIS DE LOS HECHOS

Se inició la presente controversia mediante libelo de demanda interpuesto en fecha 6 de diciembre de 2013, consignado por la abogado en ejercicio YVONNE CASELLAS JIMENEZ, en su condición de apoderada judicial de la parte demandante, ciudadana MARÍA ELIZABETH JIMENEZ DE LEÓN, contra la sociedad mercantil M.H.G. PROTECCIÓN INTEGRAL, C.A., fundamentó su pretensión en lo siguiente: 1) Que su representada era propietaria de un inmueble constituido por un terreno y las construcciones en el existente, situado en la calle La Saleta o segunda calle intermedia del lugar llamado, antiguamente, El Rincón de El Valle, hoy Prado de María, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador. 2) Que desde el año 2010, el señalado local fue dado en arrendamiento a la sociedad mercantil M.H.G PROTECCION INTEGRAL, C.A., siendo el último de los contratos de arrendamiento celebrado el 28 de noviembre de 2011, autenticado por ante la Notaría Pública 24º del Municipio Libertador, bajo el No. 09, Tomo 53, cuyo vencimiento se verificó el 1º de octubre de 2012, siendo notificada previamente a la arrendataria, la voluntad de la arrendadora de no renovar el contrato. 3) Por cuanto implicaba la mudanza de una oficina y depósito, el 6 de noviembre de 2012, las partes suscribieron un acta contentiva de la prorroga de Ley. 4) Que la relación arrendaticia ha tenido una duración de dos años, con una prórroga legal de un año contada a partir del 1º de octubre de 2012, la cual venció el 1º de octubre de 2013, a tenor de lo previsto en el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. 5) Que la accionada no había cumplido con la entrega del inmueble, generándose la exigencia de la penalidad prevista en la cláusula décima primera del contrato, de SETECIENTOS SETENTA BOLÍVARES (Bs. 770,00), diarios, contados a partir del 1º de octubre de 2013 hasta la entrega efectiva del bien. 6) Que ante dicho incumplimiento, procedió en nombre de su mandante, a demandar a la empresa ya identificada, por cumplimiento del contrato por vencimiento del término, en lo que respecta a la entrega material del inmueble y al pago de la penalidad convenida. Por último solicitó se decretara medida de secuestro sobre el inmueble objeto del contrato. Estimó la demanda en Bs. 280.000, (2.616,82 U.T.)

Junto con el escrito libelar, la representación judicial de la actora abogada YVONNE CASELLAS JIMENEZ, consignó instrumento poder otorgado por la ciudadana MARÍA ELIZABETH JIMENEZ DE LEÓN, ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 15 de octubre de 2013, anotado bajo el Nº 24, Tomo 94, folios 109 al 111, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, (f. 22-24), el cual demuestra el carácter con el que actúa, e igualmente consignó recaudos inherentes a la pretensión.

El 10 de diciembre de 2013, el a quo admitió la demanda por el procedimiento breve y fijó el segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la citación de la parte demandada para que tuviera lugar la contestación de la demanda, ordenando la citación de la demandada.

Cumplidos los trámites de ley para la citación personal y por carteles de la parte demandada, resultando éstos infructuosos, el tribunal de la causa, a petición de la parte demandante, designó como defensor judicial al abogado Juan Freitas Ornelas, quien acepto el cargo y prestó juramento de ley.

Posteriormente, la parte demandada mediante su apoderado judicial abogado Juan Carlos Laya, en fecha 7 de mayo de 2014, consignó escrito de contestación a la demanda indiciando: 1) Como punto previo la impugnación de la cuantía, por no corresponder la estimación hecha por la demandante de Bs. 280.000,00, al equivalente de un (1) año de relación arrendaticia, calculando el canon en Bs. 8.211,00 mensuales conforme al último contrato celebrado, indicando que la misma debió establecerse en la cantidad de Bs. 98.532,00, así mismo fijo la cuantía en Bs. 42.266,00, cantidad ésta perteneciente a seis (6) cánones correspondientes desde el mes de diciembre hasta la fecha de interposición del escrito de contestación, debido a que el único daño causado a la demandante era la no cobranza del canon mensual, 2) Opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 8º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por prejudicialidad y la prohibición de admitir la acción propuesta, considerando respecto a la causal 8º que, su representada se encontraba entre los sujetos de regulación del Decreto Nº 602 de fecha 29 de noviembre de 2013, publicado en Gaceta Oficial Nº 40.305, con relación a la causal 11º, se amparó en el artículo 6 del Decreto Nº 602, que establece “…las controversias surgidas por aplicación del presente decreto será dirimidas a solicitud de parte interesada con intermediación del Ministerio con competencia en comercio…”. 3) Solicitó la regulación de competencia de conformidad con los artículos 50 y 60 del Código de Procedimiento Civil, considerando que la causa no debió admitirse debido a la falta de jurisdicción del juzgado ya que debía ser resuelta “con la inmediación del Ministerio con competencia en comercio”, 4) Como contestación al fondo de la demanda, expresó que la empresa se había mantenido sin necesidad en la ocupación del inmueble, debido a que la demandante se había negado a recibir el inmueble y otorgarle el respectivo finiquito, limitándose únicamente a enviar comunicados a la sede la empresa, constituyéndose con tal conducta “la mora del acreedor”, que tanto el contrato como en la prorroga se había establecido que el pago de los cánones de arrendamiento se harían en la residencia de la arrendadora, sin que hubiese establecido en algún momento el lugar de residencia, viéndose el demandado en la imposibilidad de entregar el inmueble, finalmente convino en la entrega del inmueble únicamente. 5) En el mismo acto reconvino por nulidad de cláusulas contractuales, basándose en el artículo 4º del Decreto Nº 602, de fecha 28 de noviembre de 2013, expresando que con relación a la cláusula penal del contrato, esta debía ser el equivalente a las pensiones de arrendamiento que se produzcan en razón de la ocupación que haga el arrendatario aún después de vencido el contrato, por tanto una fijación arbitraria de los mismos carecía de validez, basando su alegato en el artículo 1275 del Código Civil. Por último solicitó que se declarare parcialmente con lugar la demanda y con lugar la reconvención.

Conjuntamente con el escrito de contestación y oposición de cuestiones previas consignó instrumento poder otorgado por el ciudadano JOSÉ ALBERTO PEÑARANDA PITA, en su carácter de presidente de la sociedad mercantil MGH PROTECCIÓN INTEGRAL, C.A, al abogado JUAN CARLOS LAYA PEÑARANDA, ante la Notaría Pública Vigésima Cuarta del Municipio Sucre del estado Miranda, el 14 de septiembre de 2011, anotado bajo el Nº 01, Tomo 44, (f. 147-150), demostrando su representación, igualmente consignó copia simple de Gaceta Oficial Nº 40.305, de fecha 29 de noviembre de 2013, que publica Decreto Presidencial Nº 602, (f. 151-156).

En fecha 12 de mayo de 2014, el tribunal de la causa se pronunció declarando inadmisible la regulación de competencia ejercida por la parte demandada, toda vez que el mismo trata de un medio de impugnación contra la decisión del juez que declare su propia competencia, tal como se expresa en el artículo 67 del Código de Procedimiento Civil, y con relación a la reconvención propuesta fue declarada igualmente inadmisible, en virtud de que la pretensión en ella contenida correspondía a defensas o excepciones de fondo, que el demandado hizo valer en la contestación a la demanda.

Posteriormente el tribunal fijó día y hora para que tuviera lugar acto conciliatorio entre las partes, de conformidad con el artículo 257 del Código de Procedimiento Civil, dicho acto se celebró el día 20 de mayo de 2014, en el cual la representación judicial de la parte demandada expuso:“Reitero y manifiesto la voluntad de mi representada de entregar el inmueble objeto del presente juicio, tal como en ese aspecto, convine y señalé al dar contestación a la demanda”, la representación judicial de ambas partes concluyeron en suspender el juicio por un periodo, y así fue acordado por el tribunal con fin de que llegaran a un acuerdo y de no ser así la causa continuaría su curso legal. Posteriormente en fecha 6 de junio de 2014, tuvo lugar segundo acto conciliatorio, en donde la representación judicial manifestó: “Entrego en este acto al Tribunal y por tanto a disposición de la parte actora, un manojo de llaves que se corresponden al local objeto de la presente causa, con lo cual hago ENTREGA FORMAL en este acto, el inmueble arrendado, la cual pretendía la demandante, el cual fue pintado y al cual se le realizó labores de mantenimiento. Igualmente en nombre de mi representada, consigno en este acto, en once (11) folios útiles, recibos de pago de servicio eléctrico, servicio de agua (Hidrocapital y CANTV generados por el inmueble, cuyos servicios están solventes a la presente fecha.”, asimismo convino en el pago de la suma de Bs. 65.688 por los meses transcurridos desde 1º de octubre de 2013 a la fecha, sin consignar dicho pago en actas, y con relación a la cantidad de Bs. 189.420, por cláusula penal, sometió la procedencia o no de dicha petición a la decisión del tribunal; sobre la expuesto la parte actora dejó en la guarda del tribunal el manojo de llaves entregadas por el demandado manifestando no tener garantías del estado en que se encontraba el inmueble, (f. 160-163). Fueron consignados recibos de electricidad, CANTV, Hidrocapital, (f. 164-174).

Luego, en fecha 26 de junio de 2014, el tribunal hizo entrega del manojo de llaves que estaban bajo su guarda a la parte demandante, previa su solicitud. En fecha 11 de agosto de 2014, el a quo dictó sentencia declarando con lugar la demanda, declarando extinguido el contrato. (f. 182-188)

Notificadas las partes del fallo dictado, la parte demandada ejerció apelación contra la sentencia, y una vez oído en ambos efectos el recurso, el tribunal ordenó la remisión del expediente a la Unidad de Recepción de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Cumplido el trámite procesal de sustanciación en segunda instancia y encontrándonos en la fase decisoria, pasa esta superioridad a decidir el recurso de apelación impetrado.

III
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Procede este Juzgado Superior a dictar sentencia, lo cual hace con sujeción en los razonamientos y consideraciones que de seguida se exponen:

Se defieren las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en razón del recurso ordinario de apelación ejercido por el abogado Juan Carlos Laya, apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil M.H.G. PROTECCIÓN INTEGRAL, C.A., contra la decisión proferida en fecha 11 de agosto de 2014, por el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda intentada en por la ciudadana MARÍA ELIZABETH JIMENEZ DE LEÓN, en los siguientes términos:

“Centrándose por tanto, el tema debatido en juicio, de acuerdo a la defensa expuesta por la representación de la empresa accionada, en la procedencia en derecho de la sumas reclamadas por cláusula penal. Pretensión que sometió al pronunciamiento de este órgano.
En tal sentido, la pretensión de la demandante, discutida en autos, se contrae a su petición de que la parte demandada cumpla con el pago de SETECIENTOS SETENTA BOLIVARES (Bs. 770,00), por cada día de retraso en la entrega del inmuebles, a partir del día 1º de octubre de 2013, fecha en que de acuerdo a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, correspondía a la demandada entregar el inmueble arrendado; todo ello, atendiendo a lo contractualmente previsto en la cláusula décima primera, la cual es del tenor siguiente:
“LA ARRENDATARIA, se obliga a entregar el inmueble arrendado a la terminación del plazo fijado, así como en cualquier otra circunstancia en que deba hacer entrega éste, en el mismo buen estado de habitabilidad en que hoy declara recibirlo. Queda entendido que el incumplimiento en la fecha de entrega del inmueble, dará motivo para el cobro de la cantidad de SETECIENTOS SETENTA BOLIVARES (Bs. 770,00) diarios contados a partir de la expiración del presente contrato y hasta la entrega definitiva del mismo.”.
Reitera este Tribunal, que ante la admisión de la demandada, de la obligación de entrega, en autos no solo quedó reconocida la relación arrendaticia existente entre las partes, sino que ambas partes coinciden en que dicha relación venció –tanto contractual como legalmente- el 1º de octubre de 2013; y que efectivamente, las mismas suscribieron el contrato aportado conjuntamente con el libelo, en el cual se establecieron las condiciones bajo las cuales se desarrollaría la misma.
La doctrina ha señalado que la cláusula penal es “la estipulación añadida a un contrato, al tiempo de celebrarse o posteriormente, por la cual el deudor, para asegurarle al acreedor el cumplimiento de la obligación, se somete a pagar una multa o a realizar otra prestación de indemnización, por retardo o inejecución.”; y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.258 del Código Civil, es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal.
En tal sentido, no existiendo discusión entre las partes, en lo que respecta a que el día 1º de octubre de 2013, vencía desde el orden contractual y legal, la relación arrendaticia que los vincula; debe señalarse que, en dicha fecha, se impuso la obligación de la demandada a entregar a la actora el inmueble arrendado, y no habiéndose realizado la misma, a tenor de lo previsto en la cláusula décima primera del contrato, cuyo cumplimiento es exigido, se hace exigible la penalidad por el retardo en la entrega, de Setecientos Setenta Bolívares (Bs. 770,00) por cada día transcurrido desde el 1º de octubre de 2013, exclusive hasta el día 6 de junio de 2014, fecha en la que la parte demandada entregó el inmueble. Entre dichas fechas, transcurrieron doscientos cuarenta y siete (247) días que multiplicados por 770, arroja un total de Ciento Noventa Mil Ciento Noventa Bolívares (Bs. 190.190). Suma de dinero que por cláusula penal, está obligada la demandada a pagar a la actora, y así se establece.
No puede pasar por alto este Tribunal, que la parte demandada de las cantidades reclamadas asumió el pago de Sesenta y Cinco Mil Seiscientos Ochenta y Ocho Bolívares (Bs. 65.688,00), imputable –según su dicho- a “cánones indemnizatorio”; siendo importante resultar, que a tenor de lo previsto en el artículo 1.276 del Código Civil, “cuando en el contrato se hubiere estipulado que quien deje de ejecutarlo debe pagar una cantidad determinada por razón de daños y perjuicios, no puede el acreedor pedir una mayor, ni el obligado pretender que se le reciba una menor. Sucede lo mismo cuando la determinación de los daños y perjuicios se hace bajo la fórmula de cláusula penal o por medio de arras”.
Vale decir, que estando en presencia de un contrato, en el cual las partes establecieron la modalidad de cláusula penal, para indemnizarse ante el incumplimiento de una de los contratantes; incumplimiento que en este caso se corresponde con la entrega oportuna del inmueble arrendado, ante el vencimiento contractual y legal de la relación, la indemnización que procede conforme a derecho en el presente asunto, es la correspondiente a la penalidad y en los términos contractualmente”

Corresponde a este Juzgado Superior determinar el thema decidendum en la presente controversia, el cual viene claramente señalado en el escrito libelar interpuesto por la demandante y está circunscrito al cumplimiento de contrato de arrendamiento de un inmueble, ya identificado en autos, por incumplimiento por parte del arrendatario a la entrega del inmueble dado el vencimiento del periodo dado en arrendamiento como el de la prorroga celebrada entre las partes, así como el incumplimiento al pago de la penalidad por atraso en la entrega del galpón, establecida en el contrato por la cantidad de Bs. 770,00 diarios. Dicha pretensión fue rebatida por la parte demandada en la fase de contestación impugnando la cuantía y oponiendo como punto previo las cuestiones previas contenidas en los ordinales 8º, y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando como defensa al fondo de la causa que no se negaba a la entrega del inmueble ya que era su voluntad cumplir con dicho acto, sin embargo señaló no adeudar la cantidad señalada por penalidad en virtud de que el atraso en la entrega del inmueble se debía a que la demandante se había negado a recibirlo, aunado al hecho de la ilegalidad de la cláusula penal.

Fijados los hechos controvertidos, a continuación corresponde a esta Alzada establecer el orden decisorio, que en el caso particular está referido a dilucidar en primer lugar el vicio señalado por el demandado en que incurrió el a quo al dictar sentencia definitiva, posteriormente se conocerá sobre la impugnación de la cuantía, de resultar improcedente se analizará y se emitirá pronunciamiento sobre las cuestiones previas opuestas y luego con respecto al mérito de la pretensión deducida.

Primero: Señaló la parte demandada en Alzada que, la decisión apelada vulneró el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que el a quo no decidió en forma alguna la mora del acreedor, la disonancia de la cláusula del contrato primigenio respecto al contrato de prorroga legal y la ilegalidad de la cláusula penal, todas propuestas como defensa en la contestación de la demanda, por lo que no había decidido de acuerdo a lo alegado y probado en autos, infringiendo igualmente el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil que establece los requisitos que debe contener toda sentencia, al no existir demostración de la causal en que se fundamentó el fallo apelado, se debía concluir que el mismo dio por probado hechos que no existen en autos, al omitir las excepciones opuestas por el demandado.

Establece el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil:

Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experticia común o máximas de experiencia.
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.

En cuanto a la denuncia formulada respecto al incumplimiento del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, observa este juzgado que a los fines de llegar a una conclusión respecto al caso sometido a su conocimiento, el a quo en el texto de la sentencia se pronunció respecto a las defensas de la parte demandada, analizó las pruebas aportadas por las partes y subsumió los hechos con el derecho en que se fundamentó la demanda, emitiendo así un pronunciamiento congruente con elementos probatorios y alegatos presentados por las partes, sin que haya sacado conjeturas que no hubieren sido sometidas a su juicio, igualmente se desprende del contenido de la sentencia que fueron resueltas tanto las cuestiones previas, como la impugnación de la cuantía opuesta por la parte demandada, así como la regulación de competencia solicitada, por lo que mal puede alegar que se omitieron sus argumentos de defensa, por lo que la denuncia formulada carece de asidero legal, y por tanto resulta improcedente, razón por la cual considera quien decide que la sentencia recurrida cumple con las exigencias establecidas en el artículo 243 eiusdem. Así se establece.

Segundo: De conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil este juzgado pasa a decidir, la impugnación a la cuantía realizada por la parte demandada, por considerarla exagerada.

Al respecto el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, dispone:

“Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.
Cuando en virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente.”

Sobre este particular, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 2 de febrero del 2000, expediente Nº 99-417, con ponencia del Magistrado Dr. Carlos Oberto Vélez, caso CLAUDIA BEATRIZ RAMIREZ contra MARIA DE LOS ANGELES HERNÁNDEZ DE WOHLER y otro, estableció lo siguiente:

“…Esta Sala en fallo de fecha 5 de agosto de 1997 (caso Zadur Elías Bali Azapchi contra Italo González Russo), procedió a revisar su doctrina sobre el particular, dejando sentado que en los casos en que el demandado impugnase la cuantía, éste sólo podía proceder a hacerlo alegando al efecto lo exagerado o insuficiente de la estimación, por expresarlo así el propio texto del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. En función de ello, se dejó sentado que en los casos de impugnación de cuantía el demandado tenía la carga alegatoria de sostener lo exagerado o insuficiente de la estimación de la demanda, y por consiguiente la subsecuente carga de demostrar tal afirmación. Así, en el referido fallo se indicó:
‘Aclarado lo anterior conviene revisar si efectivamente la doctrina anotada supra es aplicable bajo la vigencia del actual Código de Procedimiento Civil, y para ello procederá la Sala a efectuar un análisis de cada uno de los supuestos de la doctrina en comento; así:
c) Si el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente.
En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación.
En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación.
Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía.
No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como lo es lo reducido o exagerado de la estimación, aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.
Por tanto el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.
Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor…”.

Ahora bien, se observa de las actas que conforman el presente expediente, que la representación judicial de la accionada, impugnó la cuantía de la demanda, por exagerada, indicando que no se correspondía al equivalente de un año de cánones arrendaticios, tal como lo establece la ley, señalando asimismo que la cuantía correcta era la de Bs. 42.266,oo, equivalente a 332,80 U.T., cantidad ésta que representaba el canon de arrendamiento “desde el mes de Diciembre hasta la fecha de interposición del escrito de contestación”, en virtud de que la parte actora demandó por cumplimiento de contrato de arrendamiento a la sociedad mercantil M.H.G PROTECCIÓN INTEGRAL, C.A., quien estimó en Bs. 280.000,00, equivalente a 2.616,82 U.T., se desprende del libelo de demanda que, la pretensión seguida por la parte demandante además del cumplimiento del contrato de arrendamiento y la correspondiente entrega del inmueble, se reduce “…al pago por concepto de cláusula penal de SETECIENTOS SETENTA BOLIVARES (Bs. 770,00), diarios desde la expiración del contrato que dio origen a la entrega del inmueble arrendado, es decir, 01 de octubre de 2013 hasta la fecha de su entrega definitiva y que meramente a título enunciativo a la fecha representa la cantidad de CUARENTA Y CUATRO MIL SEISCIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs. 44.600,00).”, y dado que no fue objeto de discusión en autos, lo relacionado a la entrega del inmueble, y del vencimiento del contrato y de la prorroga legal, debe tenerse que la fecha en que nace la obligación de la parte demandada a entregar el inmueble fue el día 1º de octubre de 2013, a partir de esa fecha hasta el día de la presentación de la demanda, 6.12.2013, habían transcurrido 66 días que multiplicados por Bs. 770,00, suma un total de Bs. 50.820,00, monto éste correspondiente a la estimación correcta de la demanda con la cual se dio inicio a las presentes actuaciones, resultando así procedente la impugnación de la misma por exagerada, por lo que este juzgado confirma el fallo apelado a lo que respecta la impugnación de la cuantía. Así se establece.

Tercero: Declarado lo anterior, pasa este sentenciador a pronunciarse respectos a las cuestiones de previas opuesta por la parte demandada:

Opuso el demandado las cuestiones previas contenidas en los artículos 8º y 11º del artículo 346 del Código de procedimiento Civil, por prejudicialidad y la prohibición de admitir la acción propuesta, las cuales fueron declaradas improcedentes por el tribunal en primera instancia.

Ahora bien, de acuerdo con lo establecido en el artículo 257 del Código de Procedimiento Civil, la decisión sobre el ordinal 8º no tiene apelación, correspondiendo en consecuencia a este juzgado conocer únicamente respecto a si la improcedencia declarada por el a quo referente a la causal 11º se encuentra o no ajustada a derecho.

Alegó el demando, que su representada se encontraba entre los sujetos de regulación del Decreto Nº 602 de fecha 29 de noviembre de 2013, publicado en Gaceta Oficial Nº 40.305, por lo que se encontraba bajo el amparó del artículo 6 del mencionado decreto, el cual establece: “…las controversias surgidas por aplicación del presente decreto será dirimidas a solicitud de parte interesada con intermediación del Ministerio con competencia en comercio…”.

Establece el artículo 346 eiusdem en su ordinal 11º lo siguiente:

“Artículo 346: Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
“…11. La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.”

Se refiere la causal citada a aquellas causas que por disposición expresa de la ley se encuentren prohibidas, como lo sería por ejemplo ejercer una acción por cobro de bolívares por juegos de azar, o en el segundo supuesto cuando la acción pretendida deba admitirse bajo una figura distinta a la alegada en demanda, es decir, que su admisión sea bajo un fundamento legal distinto al señalado en el escrito libelar como fundamento de la acción propuesta.

Ahora bien, el caso bajo estudio, trata la acción propuesta de un cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuya figura entra dentro del marco legal, sumado a que el fundamento legal de la demanda reposa en los artículos 1.133, 1159, 1.160, 1.167, 1.257 del Código Civil, todos ellos referentes a los contratos, naturaleza, bilateralidad, obligación, de manera que encuadrándose la demanda dentro del texto legal, mal puede pretender el demandado que existe prohibición de ley para su admisión.

Y por cuanto la solicitud de la accionante versa sobre la entrega de un inmueble dado en arrendamiento y el pago del monto a que se refiere la cláusula penal establecida en el contrato de marras, sin que lo pretendido nazca como consecuencia de alguna controversia surgida por aplicación del Decreto Nº 602, al que hace referencia el demandado, pues el cumplimiento que busca la demandante deviene de un contrato de arrendamiento celebrado entre las partes y no de ningún conflicto manado como consecuencia de la aplicación del referido decreto, por lo que lo deducido por el accionando como fundamento a la oposición de la cuestión previa bajo estudio, no se subsume al contenido en el ordinal 11, lo que hace improcedente su defensa refernte a este punto, en consecuencia se ratifica lo decidido por el tribunal a quo, en lo que respecta a la improcedencia de la causal 11 del artículo 346 del Código adjetivo. Así se establece.

Cuarto: Despejado lo anterior, pasa este sentenciador a resolver el mérito de la causa por lo que procede a realizar el trabajo valorativo de la pruebas aportadas por las partes intervinientes en la presente causa, con la finalidad de resolver el fondo del asunto.

PARTE ACTORA

La parte actora consignó junto con su escrito libelar los siguientes documentos:

• Contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana MARÍA ELIZABETH JIMENEZ DE LEÓN, arrendadora, y el ciudadano JOSÉ ALBERTO PEÑARANADA PITA, en su carácter de presidente de la sociedad mercantil M.H.G. PROTECCIÓN INTEGRAL, C.A., arrendataria, celebrado en fecha 28 de noviembre de 2011, sobre un inmueble constituido por un terreno y las construcciones en el existentes, situado en la calle La Saleta o segunda calle intermedia del lugar llamado antiguamente El Rincón de El Valle, hoy Prado de María, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador, autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Cuarta de Caracas, bajo el Nº 9, Tomo 53, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Marcado “B” (f. 26-29). Se le da pleno valor probatorio, por lo que tiene entre las partes y respecto a terceros, la misma fuerza probatoria que un instrumento público, en lo que se refiere al contenido que de ellos se desprende, se le otorgan pleno valor probatorio, conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, como prueba fundamental del derecho pretendido, pues de su contenido se desprende la existencia de la relación arrendaticia alegada por la parte demandante. Así se establece.

• Prorroga legal celebrada de conformidad con lo dispuesto en artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, entre la ciudadana MARÍA ELIZABETH JIMENEZ DE LEÓN, arrendadora, y el ciudadano JOSÉ ALBERTO PEÑARANDA PITA, en su carácter de presidente de la sociedad mercantil M.H.G. PROTECCIÓN INTEGRAL, C.A., arrendataria, por un (1) año, según el literal b) de la mencionada norma, señalando el inicio de la prórroga a partir del 1º de octubre de 2012, autenticado en fecha 6 de noviembre de 2012, ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del estado Miranda. Marcado “C” (f. 31-34). La misma fuerza probatoria que un instrumento público, en lo que se refiere al contenido que de ellos se desprende, se le otorgan pleno valor probatorio, conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, como prueba fundamental del derecho pretendido, pues de su contenido se desprende la existencia de la relación arrendaticia alegada por la parte demandante y la prorroga de duración de la relación arrendaticia. Así se establece.

• Copia de estatutos sociales de la empresa M.H.G. PROTECCIÓN INTEGRAL, C.A., de la que se desprende la correspondiente inscripción ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, en fecha 22 de septiembre de 1992, bajo el Nº 28, Tomo 132-A-Pro, cualidad de presidente del ciudadano JOSÉ ALBERTO PEÑARANDA PITA, Marcado “D” (f. 35-59), por cuanto se trata de un documento, el cual no fue tachado por la parte demandada, este tribunal lo valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

• Acta de liquidación y partición amistosa de herencia, protocolizada ante el Registro Subalterno del Tercer Circuito de Registro del departamento Libertados del Distrito Federal, en fecha 15 de abril de 1974, bajo el Nº 7, Protocolo 1º, Tomo 4, mediante el cual se le adjudica la propiedad del inmueble constituido por un terreno y las construcciones en el existentes, situado en la calle La Saleta o segunda calle intermedia del lugar llamado antiguamente El Rincón de El Valle, hoy Prado de María, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador, a la ciudadana MARÍA ELIZABETH JIMENEZ DE LEÓN. Marcado “E” (f. 60-65). Por cuanto se trata de un documento público, el cual no fue tachado por la parte demandada, este tribunal lo valora de conformidad con lo dispuesto en los artículos este tribunal lo valora de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.359, 1.360 y 1.384 del Código Civil, como evidencia de adquisición por parte de la demandante del inmueble objeto del litigio. Así se establece.

• Carta de fecha 18 de julio de 2012, emanada de la ciudadana MARÍA ELIZABETH JIMENEZ DE LEÓN y dirigida al ciudadano José Alberto Peñaranda Pita, M.H.G. PROTECCIÓN INTEGRAL, C.A., mediante la cual le manifiesta la conclusión del contrato celebrado el 28 de noviembre de 2011, y en virtud de ello solicita una reunión para realizar gestiones relativas a la entrega del inmueble, dicho documento contiene sello húmedo en su parte inferior derecha que se lee: “MHG PROTECCIÓN INTEGRAL, C.A. – SEDE ADMINISTRATIVA- 26 JUL 2012 –RECIBIDO – No aplica la aceptación de su contenido” firma ilegible “18-7-12”. Marcado “F” (f. 66).
• Misiva enviada vía e-mail por la ciudadana María Elizabeth Jiménez De León, al ciudadano José Alberto Peñaranda Pita, M.H.G. Protección Integral, C.A., mediante la cual hace de su conocimiento de la inspección realizada al galpón, y que en virtud de no recibir comunicación respecto a la renovación o no del contrato suponía no lo renovaría, recordándole el mecanismo de compensación por la demora de la entrega del local establecido en el contrato, donde se establece Bs. 770,00 diarios hasta la entrega definitiva del galpón. Marcado “G” (f. 67).
• Acta de Inspección Local 10 A, de fecha 17 de septiembre de 2013, mediante la cual, la ciudadana María Elizabeth Jiménez De León deja constancia del estado en que encontraba el inmueble, dicha acta es firmada por la demandante, coordinador técnico de MGH, y la abogada Ivonne Jiménez. Marcado “H” (f. 66-67).
• Carta de fecha 1º de octubre de 2013, emanada de la ciudadana MARÍA ELIZABETH JIMENEZ DE LEÓN y dirigida al ciudadano José Alberto Peñaranda Pita, M.H.G. PROTECCIÓN INTEGRAL, C.A., mediante la cual le notifica que la prórroga legal acordada se encontraba vencida a partir de esa fecha, reservándose las acciones legales, dicho documento contiene sello húmedo en su parte inferior derecha que se lee: “MHG PROTECCIÓN INTEGRAL, C.A. – SEDE ADMINISTRATIVA- 02 OCT 2013 –RECIBIDO – No aplica la aceptación de su contenido” firma ilegible “2:10 pm”. Marcado “I” (f. 72-73).
• Carta de fecha 15 de octubre de 2013, emanada de la ciudadana MARÍA ELIZABETH JIMENEZ DE LEÓN y dirigida al ciudadano José Alberto Peñaranda Pita, M.H.G. PROTECCIÓN INTEGRAL, C.A., mediante la cual le otorga un plazo de dos semanas contados a partir de esa fecha, para que hiciera entrega formal del local, dicho documento contiene sello húmedo en su parte inferior derecha que se lee: “MHG PROTECCIÓN INTEGRAL, C.A. – SEDE ADMINISTRATIVA- 8 OCT 2013 –RECIBIDO – No aplica la aceptación de su contenido” firma ilegible “11:19 am”. Marcado “J” (f. 74-75).

Por cuanto se trata de documentos privado emanado de la parte demandante recibidos por la accionada, los cuales no fueron desconocidos ni impugnados por ésta, el tribunal los aprecia de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, como evidencia de las distintas gestiones realizadas a fin de llegar a un acuerdo entre partes respecto a la entrega del inmueble arrendado como consecuencia del término de la relación arrendaticia de acuerdo con lo convenido entre los contratantes. Así se establece.

PARTE DEMANDADA

La accionada en la oportunidad de dar contestación a la demanda consignó:

• Copia simple de Gaceta Oficial Nº 40.305, de fecha 29 de noviembre de 2013, que publica Decreto Presidencial Nº 602. Marcado “B” (f. 151-156). Este tribunal lo aprecia con todo su valor probatorio de conformidad con el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil, de la cual se desprende las estipulaciones bajo las cuales se regularían las relaciones arrendaticias amparadas por el dicho decreto. Así se establece.

De conformidad con lo previsto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 506 del Código Procesal, le corresponde la carga de la prueba a quien alega, no a quien niega; más el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, ello ocurre sólo cuando el demandado alega en la contestación hechos nuevos, pues de ser así le correspondería a él la prueba correspondiente.

Planteada la controversia en los términos expresados, demostrada la relación arrendaticia así como el término de la misma, y establecido como fue la voluntad del demandado de hacer entrega formal del inmueble tal como lo hizo durante el segundo acto conciliatorio concedido a las partes, y dado que lo pretendido por la demandante abraza igualmente el cumplimiento de la prorroga legal establecido en el contrato de marras, en tal sentido corresponde a la parte demandada la prueba de demostrar haber cumplido dicho pago o no encontrarse incurso en el cumplimiento de éste.

Expuesto lo anterior pasa de seguidas este sentenciador a pronunciarse sobre la procedencia o no del cumplimiento de contrato de arrendamiento demandado:

Alegó la parte demandante, ciudadana Maria Elizabeth Jiménez de León que, la arrendataria, sociedad mercantil M.H.G. Protección Integral, C.A., ha incumplido con la cláusula penal establecida en el contrato de arrendamiento, celebrado el 28 de noviembre de 2011, dejando de cancelar lo correspondiente por penalidad sobre la entrega del inmueble desde el 1º de octubre de 2013, exclusive, fecha esta en que venció la prorroga legal celebrada, es decir cuando nació el deber de la arrendataria de hacer entrega del inmueble hasta el 6 de junio de 2014, fecha ésta en que la demandada hizo entrega formal del inmueble, por lo que le corresponde a la parte demandada cancelar la cantidad de Bs. 770,00, por cada día transcurrido en el período ya reseñado, monto que había sido contractualmente convenido entre partes.

Por otro lado, la parte demandada adujó que, se encontraba amparada por el Decreto N° 602, por lo que no le correspondía pagar dicha suma, pues la misma era ilegal, aunado al hecho de que era exagerada.

Se desprende del contrato de arrendamiento de marras, que quedo establecido entre las partes en sus cláusulas quinta y cláusula décima primera lo siguiente:

“QUINTA: La duración del presente contrato es de un (1) año contado a partir del 1 de octubre de 2011 al 1 de octubre de 2012, al término del cual no se operará la tácita reconducción y se dará por concluido el presente contrato”

(…) “DECIMA PRIMERA: LA ARRENDATARIA, se obliga a entregar el inmueble arrendado a la terminación del plazo fijado, así como en cualquier otra circunstancia en que deba hacer entrega de éste, en el mismo buen estado de habitabilidad en que hoy declara recibirlo. Queda entendido que el incumplimiento en la fecha de entrega del inmueble, dará motivo para el cobro de la cantidad de SETECIENTOS SETENTA BOLIVARES (Bs. 770,00) diarios, contados a partir de la expiración del presente contrato y hasta la entrega efectiva del mismo”

Igualmente se desprende de la prorroga celebrada entre las partes en fecha 6 de noviembre de 2012:

“PRIMERO: Toda vez que de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se otorga a favor del arrendatario una prorroga legal para que éste disponga de un tiempo suficiente para la entrega del inmueble objeto del contrato, el cual para el caso de la presente relación arrendaticia se encuentra estipulado para el lapso de un (1) año, según el literal b) de la misma norma, el cual inicia a partir del 01 de octubre de 2012, fechas en la que culmina el documento al se ha hecho mención contentivo de la relación arrendaticia y que concluirá el 01 de octubre de 2013, en tal sentido la referida Sociedad Mercantil podrá conforme a derecho hacer uso completo del plazo legal correspondiente, pudiendo restituir el bien en menos tiempo si así lo considera, pero en ningún caso excederse de dicho plazo legal, y así queda acordado.
SEGUNDO: Amas partes reconocen que tal como lo establece el ultimo aparte del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, durante el lapso de la presente prórroga legal, el contrato arrendaticio se entenderá a tiempo determinado y permanecen vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato de arrendamiento que fuere autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 28 de noviembre de 2012 (sic), anotado bajo el Nº 09, Tomo 53 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, a excepción del canon de arrendamiento arrendaticio, el cual queda fijado por lo que respecta al año de la prorroga legal…”

De lo anterior se evidencia que, de conformidad con lo acordado entre las partes en la cláusula décima primera del contrato de arrendamiento que para el caso de que el arrendatario no diera cumplimiento con la entrega del inmueble una vez vencido el contrato y en el caso que nos ocupa, al vencimiento de la prórroga legal, comenzaría a correr la cláusula penal donde se estableció que por cada día de atraso en la entrega del inmueble el arrendatario debería cancelar al arrendador la cantidad de Bs. 770,00.

Consta así mismo de las actas procesales: Carta de fecha 18 de julio de 2012, emanada de la ciudadana Elizabeth Jiménez De León y dirigida al ciudadano José Alberto Peñaranda Pita, M.H.G. Protección Integral,C.A., mediante la cual le manifiesta la conclusión del contrato celebrado el 28 de noviembre de 2011, y en virtud de ello solicita una reunión para realizar gestiones relativas a la entrega del inmueble, (f. 66), posteriormente, 10.10.2012, fue remitida misiva enviada vía e-mail por la ciudadana María Elizabeth Jiménez de León, al ciudadano José Alberto Peñaranda Pita, M.H.G. Protección Integral, C.A., mediante la cual hace de su conocimiento de la inspección realizada al galpón, y que en virtud de no recibir comunicación respecto a la renovación o no del contrato suponía no lo renovaría, recordándole el mecanismo de compensación por la demora de la entrega del local establecido en el contrato, donde se establece Bs. 770,00 diarios hasta la entrega definitiva del galpón. Así, en fecha 1º de octubre de 2013, la ciudadana María Elizabeth Jiménez de León dirige carta al ciudadano José Alberto Peñaranda Pita, M.H.G. Protección Integral, C.A., mediante la cual le notifica que la prórroga legal acordada se encontraba vencida a partir de esa fecha, reservándose las acciones legales; finalmente en fecha 15 de octubre de 2013, la ciudadana María Elizabeth Jiménez de León dirige nueva comunicación al ciudadano José Alberto Peñaranda Pita, M.H.G. Protección Integral, C.A., mediante la cual le otorga un plazo de dos semanas contados a partir de esa fecha, para que hiciera entrega formal del local, lo que hace apreciar que desde el vencimiento del contrato de arrendamiento, la parte demandada tenía conocimiento de la no renovación del contrato y que debía hacer entrega del inmueble, y para el caso en que no cumpliera con la entrega de éste en el tiempo acordado quedaba sujeto al pago de la cantidad establecida como penalidad en el contrato una vez vencida la prórroga del contrato, la cual, tal como quedo establecido en la prorroga celebrada, comenzaría a computarse a partir del 1º de octubre de 2013, exclusive, hasta la entrega definitiva del inmueble. Así se establece.

Se estable en el artículo 1.133 del Código Civil, lo siguiente:

“El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vínculo jurídico.”

El fin del contrato es siempre una obligación ya se trate de su creación, ya de reglarla, modificarla o extinguirla.

Los contratos pueden ser unilaterales, cuando una sola de las partes se obliga, como lo es el mutuo, el comodato, el depósito, y bilaterales o sinalagmáticos, cuando ambas partes se obligan recíprocamente, tal es el caso de la venta y el arrendamiento, por el ejemplo.

La bilateralidad de un determinado contrato no se deriva solo de la circunstancia de que el mismo contrato haga nacer obligaciones para ambas partes contratantes, sino que estas obligaciones sean recíprocas. Ahora bien, la reciprocidad significa correspondencia o mutuo cambio de una acción con otra, lo que traducido al ámbito de un contrato que obliga a ambas partes, debe entenderse en el doble sentido de que la asunción de la obligación por una de las partes, corresponda la asunción de la obligación de la otra parte, y que el deber de cumplimiento de la obligación de cada parte esté asimismo en estricta correspondencia con el modo según el cual la otra parte satisfaga, a su vez, el deber de cumplimiento de su respectiva obligación.

Al respecto, los artículos 1.159 y 1.264 del Código Civil disponen:

Artículo 1.159:

“Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizada por la ley”.

Artículo 1.264:

“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención…”

Quedando establecido en el contrato de arrendamiento que el monto por penalidad por la no entrega del inmueble sería la cantidad de Bs. 770,00 diarios y dado que el arrendatario hizo entrega del inmueble en fecha 6 de junio de 2014, habiendo vencido la prorroga legal el 1º de octubre de 2013, le corresponde en consecuencia la demandado cumplir con el pago correspondiente.

Ahora bien, alegó la parte demandada que la relación arrendaticia que hoy nos ocupa se encontraba amparada en el Decreto Presidencial Nº 602, publicada en Gaceta Oficial Nº 40.305, de fecha 29 de noviembre de 2013, por lo que la penalidad señalada por la parte actora era ilegal, al respecto se desprende del referido decreto:

“…Artículo 1º. Se establece un régimen transitorio de protección a los arrendatarios de inmuebles destinados al desempeño de actividades comerciales, industriales o de producción, regulado en el presente Decreto, hasta tanto se dicte un régimen definitivo…”
Artículo 4º. A partir de la fecha de publicación en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela del presente Decreto, quedaran sin efecto las cláusulas contenidas en los contratos de arrendamiento y documentos de condominio de inmuebles destinados a comercio, la industria o la producción, que establezcan:
…e) Penalidades, regalía o comisión contemplada en el contrato de arrendamiento, documento o reglamento de condominio, así como cualquier otro instrumento que imponga la erogación de pagos distintos al canon de arrendamiento.”

De acuerdo a lo establecido en el decreto parcialmente trascrito, desde la fecha de su publicación, es decir desde el 29 de noviembre de 2013, quedaron sin efecto las cláusulas contenidas en los contratos de arrendamiento que establezcan penalidades así como cualquier otro instrumento que imponga la erogación de pagos distintos al canon de arrendamiento, de lo que se colige que a partir de la fecha mencionada estaba vedado para los arrendadores el cobro por cláusula penal.

En lo que respecta a la validez de la cláusula penal, contenida en la Cláusula Décima Primera, lo que prevé es una indemnización por el retardo en la entrega del inmueble, y debe indicarse que la citada cláusula lejos de violentar norma alguna, se encuentra expresamente prevista y autorizada en la normativa especial inquilinaria vigente para el momento de la celebración del contrato, en el artículo 28 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:

“Artículo 28: Las partes podrán establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, referida a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo”.

Por lo que, en el caso de autos, dado que la obligación al pago de la cláusula penal nació el 1º de octubre de 2013, exclusive y el mencionado decreto entró en vigencia el 29 de noviembre de 2013, el demandado se encuentra obligado a pagar por penalidad contractual el monto correspondiente al periodo entre el vencimiento de la prorroga legal y la publicación en gaceta del decreto, lo que es igual desde el 2 de octubre hasta el 28 de noviembre de 2013, ambas fechas inclusive, lo que arroja la cantidad de Bs. 44.660, 00, monto resultante de los 59 días transcurridos por Bs. 770,00. Así se establece.

Por otra parte, el decreto in comento fue derogado en fecha 23 de mayo de 2014, con la publicación en Gaceta Oficial Nº 40.418 del Decreto Nº 929, con la entrada en vigencia de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo que la prohibición al pago de la penalidad en referencia quedo suprimida, quedando las partes ajustadas a lo establecido en el contrato inicial, al encontrase expresamente permitida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para el momento de la celebración del contrato de arrendamiento de marras, el establecimiento de cláusulas penales por el retardo en la entrega del inmueble, la cual resulta ser la ley aplicable al presente caso en virtud de la regla tempus regit actum, según la cual todos los actos y relaciones de la vida se regulan por la ley vigente al tiempo de su realización, es por ello que quien aquí se pronuncia considera que la citada cláusula se encuentra ajustada a derecho y no violenta norma de orden público alguna, razón por la cual el demandando debe cancelar por concepto de cláusula penal, desde la publicación del Decreto Nº 929, exclusive, es decir desde la derogación del Decreto Nº 602, hasta la entrega definitiva del inmueble, lo que es igual, desde el 24 de mayo hasta el 5 de junio de 2014, ambas fechas inclusive, lo que con una simple operación aritmética arroja la cantidad de Bs. 10.010, 00, monto resultante de los 13 días transcurridos a razón de Bs. 770,00, diarios. Así se establece.

En base a lo expuesto corresponde al demandado a cancelar por concepto de cláusula penal la cantidad de Bs. 54.670,00, como resultado de los 72 días transcurridos en el que la demandada incurrió en atraso en la entrega del inmueble encontrándose en vigencia la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en consecuencia el contrato de arrendamiento celebrado. Así se establece.

Observa igualmente quien decide, que el demandado alegó que en calidad de depósito había hecho entrega a la demandante la cantidad de Bs. 28.000,00, por lo que debía restarse de la suma adeudada a dicha cantidad más los intereses que ésta haya generado durante la vigencia del contrato.

Al respecto se observa que el contrato de arrendamiento en su cláusula décima cuarta establece:

“DECIMA CUARTA: LA ARRENDATARIA da en calidad de depósito a LA ARRENDADORA, la cantidad de VEINTIOCHO MIL Bs. (Bs. 28.000,00), que LA ARRENDADORA depositará e una cuenta de ahorros en una entidad bancaria por el lapso de duración del presente contrato. Los Intereses que se produzcan corresponderán a EL ARRENDATARIO y serán acumulados a la cantidad dada en depósito y se dan como garantía, para cubrir posibles daños que pudiesen ocasionarse al inmueble arrendado durante la vigencia del contrato. En caso de que los daños sobrepasaren esta cantidad, LA ARRENDATARIA cancelará el monto no cubierto por el mismo. La cantidad previamente indicada no podrá ser imputable al pago de los cánones arrendaticios.”

Por cuanto consta del contrato que la demandada colocó en manos de la demandante la cantidad de Bs. 28.000,00, en calidad de depósito para cubrir posibles daños ocasionados en el inmueble, y en virtud de que la parte demandante recibió el inmueble tal como se evidencia de las actas procesales, sin que manifestara disconformidad del estado en que este se encontraba, le corresponde en consecuencia, de conformidad con lo pautado por las partes en el contrato y en aplicación con lo dispuesto en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la devolución del mencionado depósito. Ahora bien, en virtud de que ambas partes se adeudan recíprocamente considera quien decide que, la cantidad dada en garantía deberá reducirse del monto que por cláusula penal esta obligado el demandado a cancelar, razón por la cual adeudando el accionado la cantidad de Bs. 54.670,00, menos el monto dado en calidad de depósito, Bs. 28.000,00, ello arroja como resultado Bs. 26.670,00. Así se decide.

Como corolario de lo expresado en párrafos anteriores, se declara parcialmente con lugar el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada, quedando así modificado el fallo apelado, en consecuencia se declara parcialmente con lugar la demanda, y se condena a la sociedad mercantil M.H.G. PROTECCIÓN INTEGRAL, C.A., a cancelar a la demandante, ciudadana MARIA ELIZABET JIMENEZ DE LEÓN, Bs. 26.670,00, monto que corresponde al pago en que por penalidad incurrió la demandada por atraso en la entrega del inmueble, y así se hará en forma expresa, positiva y precisa en la parte in fine del presente fallo.. ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

IV
DISPOSITIVO

En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara:

PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación ejercida por la parte demandante, sociedad mercantil M.H.G. PROTECCIÓN INTEGRAL, C.A., contra la sentencia proferida en fecha 11 de agosto de 2014, por el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quedando así modificada la decisión apelada.

SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, celebrado entre la ciudadana MARIA ELIZABET JIMENEZ DE LEÓN y la sociedad mercantil M.H.G. PROTECCIÓN INTEGRAL, C.A., en consecuencia se ordena a la sociedad mercantil demandada cumplir con el pago que por concepto de cláusula penal le corresponde a la ciudadana MARIA ELIZABET JIMENEZ DE LEÓN, cuyo pago corresponde a la cantidad de Bs. 26.670,00.

TERCERO: Dada la naturaleza de la decisión no hay especial condenatoria en costas.

Por cuanto la presente decisión se publica fuera de la oportunidad prevista en la ley, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 233 y 251 eiusdem, se ordena notificar a las partes.

Expídase por Secretaría copia certificada del presente fallo, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias definitivas que lleva este juzgado, tal y como lo dispone el artículo 248 íbidem.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años: 205º de la Independencia y 156° de la Federación. En la ciudad de Caracas, a los veintiocho (28) días del mes de mayo de dos mil quince (2015).
El JUEZ,

ARTURO MARTÍNEZ JIMÉNEZ
EL SECRETARIO ACC.,

Abg. RODOLFO MEJÍAS

En esta misma fecha, siendo las tres y veintiocho de la tarde (3:28 p.m.), se publicó, registró y agregó al presente expediente la anterior sentencia, constante de nueve (9) folios útiles.
EL SECRETARIO ACC.,

Abg. RODOLFO MEJÍAS

Expediente Nº AP71-R-2014-001031
AMJ/RM/Vmm.-