TSJ Regiones - Decisión

caREPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL
JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

EXPEDIENTE Nº AP71-R-2014-001222/6.780.
PARTE DEMANDANTE:

RAFAEL GALLARDO GIL y ADRIANY DE LOS ANGELES ALVAREZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros V-12.248.832 y V-13.644.760 respectivamente; representados judicialmente por los abogados en ejercicio JESÚS ENRIQUE APONTE y MANUEL ORTIZ, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 21.986 y 139.749, respectivamente.
PARTE DEMANDADA:

AGNESA MARÍA PELLEGRINO FIGUEROA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-10.182.245, representada judicialmente por los abogados en ejercicio LUIS FERNANDO GARCÍA y CELIS MARCANO ANTUNEZ, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros 64.142 y 124.447, respectivamente.
MOTIVO:

APELACIÓN CONTRA LA SENTENCIA DICTADA EN FECHA 01 DE OCTUBRE DEL 2014, POR EL JUZGADO SÉPTIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, EN JUICIO DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA.

I
ANTECEDENTES
Cumplido el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió a este tribunal superior conocer de la presente causa a los fines de decidir el recurso de apelación interpuesto en fecha 21 de noviembre del 2014 por el abogado LUIS FERNANDO GARCÍA, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada el 1 de octubre del 2014 por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
El recurso en mención fue oído en ambos efectos, mediante auto del 01 de diciembre del 2014, razón por la cual se remitió el expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de su distribución.
En fecha 05 de diciembre del 2014, se recibieron las actuaciones, procedentes de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de lo cual se dejó constancia por secretaría el 08 de diciembre del mismo año.
Por auto del 16 de diciembre del 2014, se le dio entrada, este ad quem se abocó al conocimiento del presente juicio, y se fijó el vigésimo (20) día de despacho siguiente a dicha data para que las partes presentaran sus respectivos escritos de informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 12 de enero del 2015, comparecieron los abogados Luís Fernando García y Celis Armando Marcano Antunez, en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana Agnesa María Pellegrino Figueroa, parte demandada y presentaron diligencia solicitando que los ciudadanos Rafael Enrique Gallardo Gil y Adriany De Los Ángeles Álvarez Reyes, absolvieran posiciones juradas sobre todo lo relacionado con el contrato objeto de esta demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo manifestaron que su representada está dispuesta a comparecer al Tribunal a absolverlas recíprocamente en concordancia con el artículo 406 ejusdem.
En fecha 15 de enero del 2015, este Juzgado dictó auto admitiendo las posiciones juradas de conformidad con el artículo 403 del Código de Procedimiento Civil y siguientes y ordenó la citación de los ciudadanos Rafael Enrique Gallardo Gil y Adriany De Los Ángeles Álvarez Reyes para que comparecieran ante esta alzada el tercer (3er) día de despacho siguiente a que constara en autos su citación. Asimismo Ordenó la citación de la ciudadana Agnesa María Pellegrino Figueroa para que compareciera al tercer (3er) día de despacho siguiente a la celebración del acto de posiciones juradas de la accionante.
En fecha 21 de enero del 2015, mediante diligencia el abogado Celis A. Marcano A., apoderado judicial de la parte demandada solicitó la habilitación de este despacho por el tiempo que sea posible a fin de realizar la citación de la parte demandante en el domicilio que consta en autos.
En fecha 23 de enero del 2015, mediante auto este Juzgado acordó habilitar el tiempo que resultare necesario, para practicar las citaciones de los ciudadanos Rafael Gallardo Gil y Adriany De Los Ángeles Álvarez.
En fecha 29 de enero de 2015, mediante diligencia, los abogados Luís Fernando García y Celis Armando Marcano Antunez apoderados judiciales de la parte demandada, consignaron en seis (06) folios útiles, los certificados de solvencia relacionados con el inmueble involucrado en la presente demanda (Folios 261 al 266).
En fecha 29 de enero de 2015, mediante diligencia el ciudadano Luís Pérez, Alguacil de este Juzgado dejó constancia que se trasladó a la dirección que consta en autos y estando en el lugar se percató que no existe apartamento marcado o identificado “9H” retirándose del lugar, asimismo, se reservó la boleta de citación a la espera de que la parte interesada proporcionare una nueva dirección.
En fecha 04 de febrero del 2015, mediante diligencia el abogado Celis A. Marcano A., apoderado judicial de la para accionada, suministro nuevas direcciones de la parte demandante. Asimismo, solicitó una prorroga legal para que se verificara el acto en cuestión.
En fecha 04 de febrero del 2015, mediante auto este Juzgado admitió de conformidad con el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, cuanto ha lugar en derecho las pruebas documentales nombradas supra por ser documentos públicos administrativos.
En fecha 05 de febrero del 2015, fueron presentados los respectivos escritos de informes, por el abogado Manuel Antonio Ortiz Pereira, en su carácter de apoderado judicial de la parte de accionante constante de tres (03) folios útiles y por los abogados Luís Fernando García y Celis Armando Marcano Antunez, en su carácter de apoderados judiciales de la parte accionada, constante de doce (12) folios útiles.
En fecha 09 de febrero del 2015, mediante auto, esta superioridad acordó de conformidad con el pedimento realizado en fecha 04 de febrero del 2015 por el abogado Celis Marcano, co-apoderado judicial de la parte demandada, y en consecuencia se concedió un lapso de cinco (05) días de despacho contados a partir de esa fecha exclusive, a los fines de que se verificara el acto en cuestión solicitado por la parte demandada. Asimismo, visto los escritos presentados, por el abogado Manuel Antonio Ortiz Pereira, en su carácter de co-apoderado judicial de la parte actora, y por los abogados Luís Fernando García y Celis Armando Marcano Antunez, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, se acordó agregarlos a los autos previa lectura por Secretaría y se fijó un lapso de ocho (08) días de despacho contados a partir del 09 de febrero de 2015 inclusive para que las partes presentaran las observaciones a los informes.
En fecha 18 de febrero del 2015, fue presentado por el abogado Manuel Ortiz constante de un (01) folio útil escrito de observaciones. Asimismo, el ciudadano Alguacil de este Juzgado, Luís Pérez mediante diligencia dejo constancia que en fecha 10 de febrero del 2015 y en fecha 13 de febrero del mismo año le fue imposible citar a la parte actora por lo que consignó boletas de citación constante de cuatro (04) folios útiles, sin firmar. Seguidamente el abogado Luís Fernando García, en su carácter de co-apoderado judicial de la parte accionada, solicitó mediante diligencia que la ciudadana Secretaria de este Juzgado, cumpliera con la formalidad prevista en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 20 de febrero del 2015, mediante auto este Juzgado negó lo solicitado por el apoderado judicial de la parte demandada en la diligencia de fecha 18 de febrero del 2015, por cuanto no se había verificado la citación de los co-actores.
En fecha 23 de febrero del 2015, este ad quem dijo vistos y se reservó sesenta (60) días calendarios para decidir el recurso de apelación.
En fecha 24 de abril del 2015, se difirió el pronunciamiento de la decisión por un lapso de treinta (30) días continuos.
Este Juzgado pasa a sentenciar de acuerdo con el resumen, consideraciones y razonamientos seguidamente expuestos.
II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
Se inició esta causa en virtud de la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra-venta, presentada el 20 de marzo del 2013, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por el ciudadano MANUEL ORTIZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos RAFAEL GALLARDO GIL y ADRIANY DE LOS ANGELES ALVAREZ, titulares de la cédula de identidad Nros 12.248.832 y 13.644.760, contra la ciudadana AGNESA MARÍA PELLEGRINO FIGUEROA, titular de la cédula de identidad Nº 10.182.245, a los fines de su distribución y cuyo conocimiento correspondió al Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Los hechos más relevantes expuestos por el apoderado judicial de la parte actora como fundamento de la acción incoada, son los siguientes.
1.- Que su representado suscribió un CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, con la ciudadana AGNESA MARÍA PELLEGRINO FIGUEROA, ante la Notaria Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 30 de octubre del año 2012, quedando anotado bajo el Nº 37, tomo 139 de los libros de autenticación llevados por esa Notaría, sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el Nº 53, y código de catastro N° 5330420, situado en el 5to piso del edificio denominado Residencias El Universal, ubicado en la Avenida Sanz de El Marquez, Municipio Sucre. El inmueble antes mencionado es única y exclusiva propiedad de la vendedora ciudadana AGNESA MARÍA PELLEGRINO FIGUEROA, antes identificada, según consta en documento protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria del Primer (1) Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 15/09/2005, N° 2, Tomo: 38, Protocolo Primero.
2.- Que en el citado contrato de Opción de Compra Venta la ciudadana AGNESA MARÍA PELLEGRINO FIGUEROA, antes identificada, se comprometió a venderle a su representado, el antes citado inmueble en la cantidad de UN MILLON SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.650.000,oo), de los cuales se había pagado a los vendedores la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,oo) tal y como se evidencia de la cláusula segunda del contrato, cantidad esta que era imputada al pago del precio total del inmueble objeto de la negociación, con la finalidad de garantizarle a los vendedores las obligaciones, quedando un saldo deudor de UN MILLON CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 1.100.000,oo), pagadero únicamente al momento de la protocolización de la venta ante el registro inmobiliario respectivo.
3.- Que su representado posee un crédito hipotecario aprobado en el Banco de Venezuela, con anterioridad al vencimiento del plazo establecido en la cláusula tercera del contrato para la protocolización del documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro Inmobiliario y dicha aprobación fue informada a la vendedora, la cual insistió en la negativa a la protocolización del documento definitivo.
4.- Que llegada la fecha señalada en la cláusula tercera del contrato en cuestión, la cual establece de común acuerdo que el plazo para el otorgamiento del documento público de compra venta será de 90 días más una prórroga de 30 días adicionales de ser el caso, la vendedora, no cumplió con su obligación de vender el inmueble a su representado, inobservando con su actitud, las obligaciones contractuales, previamente establecidas entre las partes.
5.- Que su representada ante tales circunstancias se dirigió en innumerables ocasiones ante la vendedora a los fines de acordar la firma del registro del documento definitivo de venta en los términos convenidos, obteniendo como respuesta una presunta mención de aumento del precio originalmente pactado, así como la negativa rotunda y reiterada de protocolizar la venta.
6.- Que hasta el momento de presentar el documento libelar la vendedora no ha entregado los recaudos necesarios (léase Documento de Solvencia Hidrocapital, entre otros) para la firma del documento en la Oficina de Registro Inmobiliario respectivo, toda vez que el hoy demandante tiene en su poder y a la orden el monto del saldo deudor restante para la compra del inmueble (cláusula segunda), pues al establecer dicho contrato, la expresada obligación, era a cargo de la vendedora hoy demandada la carga de entregar los documentos necesarios para que se firmara el documento definitivo, lo cual hizo depender el cumplimiento del contrato de marras, por lo que se debe colegir que dicho incumplimiento aunado a los anteriormente destacado se ha debido a un hecho de la parte demandada.
En cuanto a las razones de derecho, el actor hizo valer el contenido de los artículos 1.159, 1.160, 1.161, 1.167 y 1.264 del Código Civil; asimismo, fundamento la acción en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
El petitorio de la demanda está formulado en los siguientes términos:
“…PRIMERO: EL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE COMPRA VENTA, autenticado ante la Notaria Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, el treinta (30) de octubre de dos mil doce (2012), N°37, Tomo 139, Anexo B, por parte de la hoy demanda, y que se le haga entrega inmediata del inmueble identificado, libre de bienes y personas a mi representado identificado Ut Supra.
SEGUNDO: El otorgamiento del documento definitivo de compra venta del inmueble, propiedad de la demandada según se evidencia de documento protocolizado por ante la oficina inmobiliaria del Primer (1) circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 15/09/2005, N°2, Tomo: 38, protocolo Primero, por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número cincuenta y tres (53), y código de catastro N° 5330420, situado en el quinto (5) piso, del edificio denominado Residencias El Universal, en la Avenida Sanz de El Marquez, Municipio Sucre del Estado Miranda, el referido apartamento tiene una superficie de ciento diecinueve metro cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (119,50 Mts2), y consta de tres (3) dependencias; el inmueble posee los siguientes linderos: NORTE: con el apartamento N° 54, sistema de recolección de basura y caja de los ascensores; SUR: Fachada sur y fachada interior sur del Edificio; ESTE: fachada interior del edificio, apartamento N° 52, sistema de recolección de basura y pasillo de distribución; OESTE: con fachada oeste del edificio. Al inmueble objeto de la presente opción de compra venta le corresponden igualmente dos (2) puestos de estacionamientos marcados con los N° E-20 y E-21, respectivamente, y tienen un área aproximada de quince metros cuadrados (15mts2) cada uno, ubicados en la planta semi sótano del mismo Edificio. Al apartamento le corresponde un porcentaje de un entero con siete mil trescientos noventa y nueve diez milésimas por ciento (1.7399%), y a los puestos de estacionamiento les corresponde individualmente un porcentaje de cero enteros con un mil trescientas noventa y dos diez milésimas por ciento (0,1392%) sobre las cosas comunes y las cargas de la comunidad de propietarios, según el Documento de Condominio.
TERCERO: El pago de costas y costos de éste proceso. Lo que comprende el pago de los HONORARIOS PROFESIONALES de la parte actora…” (Copia textual).

Finalmente, estimó la demanda en la suma de UN MILLON SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 1.650.000,oo), conforme al artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, lo que equivale a QUINCE MIL CUATROCIENTOS VEINTIÚN UNIDADES TRIBUTARIAS (15.421 UT), calculadas a 107 bolívares por unidad tributaria.
Solicitó al juzgado a quo decretara medida de PROHIBICIÓN DE ENAJENAR Y GRAVAR sobre el inmueble de marras.
Junto al escrito libelar la parte actora, consignó los siguientes instrumentos:
A.- Marcado con “A”, poder autenticado por ante la Notaria Pública Décima tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, el doce (12) de Marzo de dos mil trece (2013), quedando inserto bajo el N° 33, tomo 12, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria.
B.- Marcado con “B”,contrato de opción compra-venta autenticado ante la Notaria Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, el treinta (30) de octubre de dos mil doce (2012) N° 37, Tomo: 139, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, celebrado entre la parte actora los ciudadanos RAFAEL GALLARDO GIL Y ADRIANY DE LOS ANGELES ÁLVAREZ, y la parte demandada la ciudadana AGNESA MARÍA PELLEGRINO FIGUEROA, antes identificados, sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número cincuenta y tres (53), y código de catastro N° 5330420, situado en el quinto (5) piso, del edificio denominado Residencias El Universal, en la Avenida Sanz de El Márquez, Municipio Sucre del Estado Miranda.
C.- Marcado con “C”, crédito hipotecario aprobado por el Banco de Venezuela, con anterioridad al vencimiento del plazo establecido en la cláusula tercera del contrato para protocolización del documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro Inmobiliario.
Por auto de fecha 25 de marzo de 2013, el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas admitió la presente demanda, y ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que diera contestación a la demanda dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación.
En fecha 01 de abril de 2013, compareció el apoderado judicial de la parte actora, abogado Manuel Ortiz y mediante diligencia consignó los fotostatos necesarios para la elaboración de las compulsas para la práctica de citación y la apertura del cuaderno de medidas. Asimismo, en fecha 04 del mismo mes y año se libró la compulsa respectiva y se ordenó la apertura el cuaderno de medidas.
En fecha 12 de abril de 2013, mediante diligencia fueron consignados los emolumentos por el apoderado actor Manuel Ortiz, a los fines de la práctica de la citación.
En fecha 26 de abril de 2013, mediante diligencia el Alguacil del Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, dejó constancia de la imposibilidad de practicar la citación de la demandada y consignó la compulsa.
En fecha 29 de abril de 2013, compareció el apoderado actor Manuel Ortiz y mediante diligencia, solicitó la citación de la parte demandada a través de carteles. El Tribunal a quo libró cartel de citación en fecha 08 de mayo de 2013.
En fecha 19 de junio de 2013, la representación de la parte actora consignó dos (2) publicaciones de cartel de citación, y, al mismo tiempo consignó las expensas para la fijación de dicho cartel el 30 de julio del 2013.
En fecha 31 de julio de 2013, la Secretaria del Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, abogada Yamilet Rojas dejó constancia mediante diligencia que en esa misma fecha se trasladó a la dirección: “Avenida Sanz con Calle Convento III de la Urbanización El Marquez Residencias Universal, Piso 5, Apartamento 53, Municipio Sucre del Estado Miranda”, y fijó cartel de citación librado en fecha 08/05/2013.
En fecha 06 de agosto de 2013, la demandada AGNESA PELLEGRINO, confirió poder apud acta al abogado CELIS ARMANDO MARCANO. Asimismo, en fecha 13 del mismo mes y año confiere poder apud acta a los ciudadanos Luís Fernando García y Celis Marcano.
En fecha 14 de agosto de 2013, estando en la oportunidad para dar contestación a la demanda, comparecieron los abogados en ejercicio LUIS FERNANDO GARCIA y CELIS ARMANDO MARCANO, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros 64.142 Y 124.447, respectivamente, y mediante escrito procedieron a contestar de la siguiente manera:
1.- Negaron, rechazaron y contradijeron en todo su contenido el libelo de la demanda exponiendo que en fecha 30 de octubre de 2012, fue suscrita una opción de compra venta ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del estado Miranda, por la cantidad de Bs. 1.650.000,00, y en la cláusula segunda de la referida opción se estableció que los promitentes compradores entregaron a la vendedora la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00) por concepto de abono a la cantidad principal; aunque en fecha 01 de octubre de 2012, los potenciales compradores habían entregado a la vendedora la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000.oo) por concepto de reserva, totalizando la cantidad de quinientos cincuenta mil bolívares (Bs. 550.000,00), para formalizar la negociación del inmueble.
2.- Que al momento de la firma de la opción de compra venta en la precitada Notaría, es cuando la vendedora se entera en ese instante que los compradores no disponían de la totalidad de la inicial acordada de Bs. 500.000,00 y le hicieron entrega de dos (2) cheques de la cuenta corriente del Banco Mercantil, N° 1242017771 identificados con el N° 78687304 por Bs. 480.000,00 y 29687305 por Bs. 20.000,00, a nombre del ciudadano RAFAEL ENRIQUE GALLARDO GIL, mencionando en este punto como referencia la intencionalidad negativa del comprador para cumplir con la compra venta del inmueble, ya que su mandante no pudo hacer efectivo en forma inmediata el cheque contentivo de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00) ya que el comprador le solicitó que esperara su información sobre la disponibilidad de tal cantidad en la cuenta señalada ut supra.
3.- Que para la fecha 27/02/2013, habían transcurrido los 120 días entre la aprobación y redacción del documento que nunca fue entregado a la vendedora ya que el comprador solo informó que el crédito fue aprobado y el documento estaba en redacción.
4.- Que no recibió el documento definitivo de venta, por parte del comprador en consecuencia el Banco de Venezuela poseedor de la hipoteca de primer grado del inmueble no lo había revisado y conformado.
5.- Que las certificaciones de solvencia del inmueble, 27 y 28 de febrero de 2013, no fueron entregadas al comprador porque a la fecha no se había recibido el documento de venta definitiva y las mismas era necesarias sólo para ser presentadas ante el Registro correspondiente.
6.- Que se había tramitado en fecha 21/02/2013, la Solvencia de Condominio ante la Administradora ROXUL, C.A.
7.- Que desde el 27/02/2013, contaban con la Solvencia de Hidrocapital y no había sido entregada al comprador porque no se había recibido el documento de venta definitiva y la misma era necesaria solo para ser presentada ante el Registro correspondiente.
8.- Que en vista del incumplimiento de las cláusulas tercera y segunda establecidas en el contrato de opción de compra venta, referidas a la vigencia de los 120 días, y la no solicitud y formalización por parte del comprador de la prórroga para continuar con la negociación y la no protocolización del documento definitivo ante la oficina competente dentro del lapso establecido en la opción de compra venta, hizo que su poderdante tomara la decisión de no vender el inmueble al demandante.
9.- Que la vendedora le informó al comprador, vía telefónica, su decisión firme e irrevocable de no continuar con la negociación y la ejecución de la cláusula quinta del referido contrato, y que en consecuencia durante los días 28 de febrero, 04 y 05 de marzo de 2013, efectuó llamadas telefónicas a los dos celulares del ciudadano Rafael Gallardo y le envió correos electrónicos solicitando fotocopias de las cédulas de los compradores para proceder a notariar el documento a fin de entregarles el dinero en el tiempo establecido (5 días hábiles).
10.- Que en fecha 12/03/2013, su representada recibió una llamada en la oficina del ciudadano José Figuera, que decía ser abogado y le preguntó si mantenía la firmeza de la no venta, y el porqué de la decisión, a lo cual ésta le respondió y le señaló que en varias ocasiones llamó al ciudadano Rafael Gallardo y no fue atendida.
11.- Que su representada en fecha 27/02/2013, mediante una conversación telefónica con el demandante, le manifestó la firme decisión de no continuar con la venta del inmueble y que ejecutaría lo establecido en la Cláusula Quinta del referido contrato.
Como petitum solicitó lo siguiente:
“…PRIMERO: Se decrete SIN LUGAR la demanda por temeraria e infundada, intentada en fecha 20 de marzo de 2013, por los ciudadanos RAFAEL ENRIQUE GALLARDO GIL Y ADRIANY DE LOS ANGELES ALVAREZ REYES, ampliamente identificados ut supra.
SEGUNDO: Que se deje sin efecto la MEDIDA DE PROHIBICIÓN DE ENAJENAR Y GRAVAR que fuera dictada sobre el inmueble de nuestra mandante objeto de este litigio.
TERCERO: Que los precitados demandantes sean condenados en costas...” (Copia Textual).
En fecha 11 de octubre de 2013, tanto la representación de la parte demandada como la de la parte actora presentaron escrito de pruebas. Y en fechas 30 y 31 de octubre de 2013, el apoderado judicial actor, hizo oposición a las promovidas por la parte demandada e impugnó igualmente la prueba documental promovida por su antagonista.
En fecha 01 de noviembre de 2013, los apoderados judiciales de la parte demandada hicieron oposición a las pruebas presentadas por la contraparte.
En fecha 06 de noviembre de 2013, el Juzgado a quo mediante auto se pronunció con relación a la admisión de las pruebas presentadas por las partes, resolviendo consecuencialmente, las oposiciones planteadas.
En fecha 18 de noviembre del 2013, los apoderados judiciales de la parte demandada, mediante escrito, procedieron a evacuar pruebas.
En fecha 01 de octubre de 2014, el apoderado judicial de la parte actora, mediante diligencia solicitó se dictara sentencia.
En fecha 01 de octubre del 2014, el Tribunal Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia mediante la cual declaró lo siguiente:
“…CON LUGAR la pretensión de cumplimiento de contrato incoada por los ciudadanos ADRIANY DE LOS ANGELES ALVAREZ REYES y RAFAEL GALLARDO GIL contra la ciudadana MARIA AGNESA PELLEGRINO FIGUEROA. En consecuencia, se condena a la parte demandada a: PRIMERO: otorgar el documento definitivo de compra-venta del apartamento construido bajo el régimen de propiedad horizontal, distinguido con el número cincuenta y tres (53) y código de catastro Nro. 5330420, situado en el quinto (5) piso, del Edifico denominado Residencias El Universal, en la Avenida Sanz de El Marqués, Municipio Sucre, del Estado Miranda, registrado ante la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 15/09/2005, Nº 2, Tomo 38, Protocolo Primero, el referido inmueble tiene una superficie aproximada de ciento diecinueve metros cuadrados con cincuenta centímetros cuadrados (119,50 Mts2), y consta de las siguientes dependencias: recibo-comedor, balcón, tres (3) dormitorios , tres (3) clóset, cocina, lavadero, cuarto de servicio y tres (3) baños. Los linderos particulares del apartamento son los siguientes: Norte: Con el apartamento Nº 54, sistema de recolección de basura y caja de los ascensores; Sur: Fachada sur y fachada interior sur del edificio; Este: Fachada interior este del edificio, apartamento Nº 52, sistema de recolección de basura y pasillo de distribución; Oeste: Fachada oeste del Edificio. Al referido inmueble le corresponde igualmente dos (2) puestos de estacionamiento marcados con los Nos. E-20 y E-21 respectivamente, y tienen un área aproximada de quince metros cuadrados (15Mts2) cada uno, ubicados en la planta semi sótano del mismo edificio. A dicho apartamento le corresponde un porcentaje de un entero con siete mil trescientos noventa y nueve diez milésimas por cuento (1,7399%), y a los puesto de estacionamiento les corresponde individualmente un porcentaje de cero enteros con un mil trescientos noventa y dos diez milésimas por cuentos (0,1392%) sobre las cosas comunes y las cargas de comunidad de propietarios según lo establecido en el documento de condominio. En el entendido que si no cumple voluntariamente con dicha condena, se ordena protocolizar la presente sentencia en la referida Oficina Registral, para que, conforme al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, sirva de título de propiedad a favor de los demandantes ciudadanos ADRIANY DE LOS ANGELES ALVAREZ REYES y RAFAEL GALLARDO GIL. SEGUNDO: Se establece que el saldo deudor del precio establecido contractualmente, es decir, la cantidad de UN MILLON CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.100.000,00) deberá ser pagado por la parte actora al momento de protocolizar el documento definitivo de venta una vez quede firme la presente decisión; TERCERO: Una vez firme el presente fallo, siempre y cuando la parte actora haya pagado el saldo deudor de UN MILLON CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.100.000,00), si la parte demandada no diere cumplimiento a lo establecido en el presente dispositivo la presente decisión servirá de título suficiente de propiedad de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil tal como quedó establecido anteriormente; CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la presente incidencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 ejusdem...”
(Copia Textual)
Lo anterior constituye, a criterio de esta sentenciadora una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que quedó planteado el asunto a resolver.
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
De la competencia:
Previo el análisis de fondo del presente recurso de apelación, considera esta juzgadora oportuno pronunciarse sobre su competencia o no para conocer del mismo.
En este orden de ideas, el artículo 288 de nuestra norma adjetiva civil establece: “De toda sentencia definitiva dictada en primera instancia se da apelación, salvo disposición especial en contrario.” Asimismo, la Ley Orgánica del Poder Judicial en su articulo 63, numeral 2 a, establece: “Son deberes y atribuciones de las Cortes de Apelaciones, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones…2° a) Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo civil, y de los recursos de hecho…”.
De conformidad con lo anterior, observa esta Alzada, que la decisión contra la cual se ejerce el presente recurso de apelación, fue dictada por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por lo que resulta esta Superioridad, competente para conocer y decidir en apelación el presente recurso. ASÍ SE ESTABLECE.
Punto Previo:
De las pruebas promovidas ante esta alzada por la parte demandada.
Los apoderados judiciales de la parte demandada, en fecha 29 de enero del 2015, consignaron ante esta alzada constante de seis (06) folios útiles, certificados de solvencia relacionados con el inmueble objeto de la presente demanda, promovidos por ser considerados pertinentes y necesarios para desvirtuar las alegaciones de los compradores que temerariamente adujeron que su mandante no contaba con los documentos necesarios para la venta del inmueble.
Con respecto a los certificados de solvencia marcados con los números y letras: B-17639, B-17661, B-17560, B-11109, B-11108 y B-11110, emanados de la Alcaldía del Municipio Sucre del estado Miranda, Dirección de Rentas Municipales, promovidos por la parte demandada ante esta segunda instancia, esta sentenciadora se permite citar un extracto de la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 06-12-2006, expediente Nº 05-850, en relación a los documentos públicos administrativos.

“La asimilación del documento administrativo a un documento público es sólo respecto de los efectos probatorios, mas no en relación con su promoción en el juicio. No es posible permitir la producción de documentos administrativos en alzada, pues si bien este tipo de documentos goza de una presunción de veracidad y legalidad, por la circunstancia de haber sido dictados por funcionarios públicos facultados por la ley para cumplir con esa actividad, lo cierto es que esa presunción es desvirtuable mediante prueba en contrario. Y en alzada los medios de pruebas se reducen a: documento público, juramento decisorio y posiciones juradas, y ello implica una limitación importante del derecho del no promovente de controlar, contradecir e impugnar esa prueba. Es por esa razón, que si bien se asimilan a sus efectos probatorios a aquellos que son propios del documento público, esa asimilación sólo comprende la determinación de su mérito probatorio, no así respecto de las condiciones de modo, tiempo y lugar para que esa prueba sea incorporada y producida en el juicio. Es oportuno advertir que el propio Legislador ha reconocido la posibilidad de asimilar documentos de diferente naturaleza en cuanto a sus efectos probatorios, sin que ello implique una asimilación total ni desnaturalice la forma en que el documento se produce en el juicio, o es controlado o impugnado por las partes. En efecto, el art. 1.361 CC dispone que “Igual fuerza probatoria que la determinada en el artículo anterior producen el instrumento público y el instrumento privado, entre las partes, aun de las cosas que no han sido expresadas sino de una manera enunciativa, con tal que la enunciación tenga una relación directa con el acto”. No obstante, esa asimilación hecha por el Legislador en cuanto a los efectos probatorios entre el instrumento público y el instrumento privado, en modo alguno implica que este último pueda ser producido en alzada, pues ese es un aspecto tratado por el Legislador en otras normas que regulan precisamente su promoción y evacuación en el proceso. Igual sucede con los documentos administrativos, pues esa asimilación es en cuanto a sus efectos probatorios, mas no respecto de su correcta promoción y evacuación”. (Copia Textual).

En atención al criterio anteriormente transcrito, no obstante que los documentos públicos administrativos se haya admitido con anterioridad, cuanto ha lugar en derecho salvo su apreciación en la definitiva, este ad quem desecha los documentos administrativos cursantes a los folios 261 al 266, del expediente, en primer lugar, porque éstos no forman parte de las pruebas admisibles en alzada, contenidas en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, a saber: documentos públicos, juramento decisorio y posiciones juradas; y en segundo lugar, por cuanto los instrumentos administrativos son susceptibles de ser modificados mediante prueba en contrario. ASI SE ESTABLECE.

Del Fondo del Asunto.
Estando el Tribunal en la oportunidad para decidir sobre la procedencia o no del cumplimiento de contrato de opción de compra-venta propuesto por la representación judicial de la parte demandante, quien aquí decide pasa a pronunciarse y lo hará revisando los requisitos de procedencia que se encuentran implícitos en el artículo 1.167 del Código Civil a saber:
“Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Del artículo bajo análisis se desprenden dos supuestos de procedencia:
El primero, supone la existencia de un contrato bilateral, y el segundo, se refiere al incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.
En este sentido, pasa esta superioridad a valorar el material probatorio traído a los autos por ambas partes, a los fines de emitir pronunciamiento de fondo. Así las cosas, tenemos;

De las Pruebas:
La parte actora junto con el libelo de la demanda consignó;
1.- Copia simple de poder otorgado ante la Notaría Décimo Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 12 de marzo de 2013, anotado bajo el N° 33, Tomo 12 de los Libros respectivos. Folios 08 al 10.
Esta alzada en relación a la presente prueba, encuentra bien valorada por el tribunal de la causa, y que al no haber sido impugnada se tiene como fidedigna de conformidad con el enunciado del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y corre en autos con todo su valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil y de la misma se demuestra la representación que ostentan los abogados Jesús Enrique Aponte y/o Manuel Ortiz, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 21.986 y 139.749 respectivamente, en nombre de los ciudadanos RAFAEL E. GALLARDO GIL Y ADRIANY DE LOS ANGELES ALVAREZ REYES. ASI SE ESTABLECE.
2.- Original del Contrato de Compra-Venta, celebrado entre la ciudadana AGNESA MARIA PELLEGRINO FIGUEROA y los ciudadanos RAFAEL ENRIQUE GALLARDO GIL y ADRIANY DE LOS ANGELEZ REYES, sobre un inmueble constituido por un apartamento construido bajo el régimen de propiedad horizontal, distinguido con el número cincuenta y tres (53) y código de catastro Nro. 5330420, situado en el quinto (5) piso, del Edifico denominado Residencias El Universal, en la Avenida Sanz de El Marqués, Municipio Sucre, del Estado Miranda, registrado ante la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 15/09/2005, Nº 2, Tomo 38, Protocolo Primero, el referido inmueble tiene una superficie aproximada de ciento diecinueve metros cuadrados con cincuenta centímetros cuadrados (119,50 Mts2), y consta de las siguientes dependencias: recibo-comedor, balcón, tres (3) dormitorios , tres (3) clóset, cocina, lavadero, cuarto de servicio y tres (3) baños. Los linderos particulares del apartamento son los siguientes: Norte: Con el apartamento Nº 54, sistema de recolección de basura y caja de los ascensores; Sur: Fachada sur y fachada interior sur del edificio; Este: Fachada interior este del edificio, apartamento Nº 52, sistema de recolección de basura y pasillo de distribución; Oeste: Fachada oeste del Edificio. Al referido inmueble le corresponde igualmente dos (2) puestos de estacionamiento marcados con los Nos. E-20 y E-21 respectivamente, y tienen un área aproximada de quince metros cuadrados (15Mts2) cada uno, ubicados en la planta semi sótano del mismo edificio. A dicho apartamento le corresponde un porcentaje de un entero con siete mil trescientos noventa y nueve diez milésimas por cuento (1,7399%), y a los puesto de estacionamiento les corresponde individualmente un porcentaje de cero enteros con un mil trescientos noventa y dos diez milésimas por cuentos (0,1392%) sobre las cosas comunes y las cargas de comunidad de propietarios según lo establecido en el documento de condominio, debidamente autenticado en fecha 30 de octubre de 2012, por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del estado Miranda, inserto bajo el N° 37, Tomo 139, de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Folios 12 al 14.
Esta alzada en relación a la presente prueba, encuentra bien valorada por el tribunal de la causa, y que al no haber sido impugnada se tiene como fidedigna de conformidad con el enunciado del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y corre en autos con todo su valor probatorio, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, y de la misma se demuestra la relación contractual entre las partes, es decir la existencia de un contrato de opción de compra venta objeto de esta demanda. ASI SE ESTABLECE.
3.- Documento de crédito hipotecario, que guarda relación con los documentos cursantes a los folios 80 al 82, el cual fue aprobado por el Banco de Venezuela, específicamente por la Oficina Los Ruices, Avenida Rómulo Gallegos, al ciudadano RAFAEL ENRIQUE GALLARDO GIL, con fecha 12 de febrero de 2013, por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00), donde se describe que su destino es para la adquisición de vivienda, y la opción de compra venta es de 90 días, con 30 días de prórroga y con fecha de vencimiento al 28 de febrero de 2013. Folios 15, 80 al 82.
Esta alzada en relación a la presente prueba, se encuentra bien valorada por el tribunal de la causa, y que al no haber sido impugnadas se tienen como fidedignas de conformidad en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y corren en autos con todo su valor probatorio, y de las mismas se demuestra el crédito hipotecario aprobado por la institución bancaria Banco de Venezuela, a favor del ciudadano RAFAEL ENRIQUE GALLARDO GIL, por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 500.000,oo), para la adquisición del inmueble objeto del contrato de opción de compra venta. ASI SE ESTABLECE.
4.- Original de documento privado de reserva de fecha 01 de octubre de 2012, celebrado entre los ciudadanos ADRIANY DE LOS ANGELES ALVAREZ REYES Y RAFAEL GALLARDO GIL. Folio 16.
Esta alzada en relación a la presente prueba, encuentra bien valorada por el tribunal de la causa, y que al no haber sido impugnada se tiene como fidedigna de conformidad con el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y corre en autos con todo su valor probatorio, y de la misma se demuestra la intención de los ciudadanos ADRIANY DE LOS ANGELES ALVAREZ REYES Y RAFAEL GALLARDO GIL, de suscribir una opción de compra-venta a más tardar en los próximos 25 días continuos, un apartamento distinguido con el número cincuenta y tres (53) y código de catastro Nro. 5330420, situado en el quinto (5) piso, del edificio denominado Residencias El Universal, en la Avenida Sanz de El Marqués, Municipio Sucre, del Estado Miranda, con la propietaria, ciudadana AGNESA MARÍA PELLEGRINO FIGUEROA, cuyo valor del inmueble es de bolívares UN MILLÓN SEISCIENTOS CINCUENTA MIL (Bs. 1.650.000,00), dicha reserva fue por la cantidad de BOLÍVARES CINCUENTA MIL (Bs. 50.000,00), entregado con cheque Nro 55687284 del Banco Mercantil a nombre de la ciudadana AGNESA MARÍA PELLEGRINO FIGUEROA. ASI SE ESTABLECE.
5.- Copias fotostáticas de los cheques Nros. 55687284, 78687304 y 29687305, emitidos por el Banco Mercantil Banco Universal, por las siguientes cantidades: Cincuenta mil bolívares fuertes (Bs. 50.000,00); Cuatrocientos Ochenta mil bolívares fuertes (Bs. 480.000,00) y Veinte mil bolívares fuertes (Bs. 20.000,00), librados a nombre de la ciudadana MARÍA AGNESA PELLEGRINO FIGUEROA. Vuelto del folio 16, y folio 17.
Esta alzada en relación a las presentes pruebas, las encuentra bien valorada por el tribunal de la causa, y que al no haber sido impugnadas se tienen como fidedignas de conformidad con el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y corre en autos con todo su valor probatorio, y de la misma se demuestra el pago con el primer cheque para la reserva y los dos últimos para la protocolización del documento inicial de opción de compra-venta. ASI SE ESTABLECE.
6.- Copia simple de misiva y sus respectivos anexos –Facturas- realizado por la ciudadana Agnesa María Pellegrino, dirigido a la Alcaldía Municipal Autónomo de Sucre, tanto al Departamento de Conciliación Bancaria, como a la Dirección de Rentas Municipales. Folios 83 al 102.
Esta alzada en relación a la presente prueba, la encuentra bien valorada por el tribunal de la causa, y que al no haber sido impugnada se tiene como fidedigna de conformidad con el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y corre en autos con todo su valor probatorio, y de la misma se demuestra la solicitud hecha por parte de la ciudadana Agnesa María Pellegrino, a la Alcaldía Municipal Autónomo de Sucre, tanto al Departamento de Conciliación Bancaria, como a la Dirección de Rentas Municipales, de las respectivas solvencias hasta el 31-12-2012, del inmueble objeto de la presente controversia. ASI SE ESTABLECE.
De las pruebas promovidas por la parte demandada junto con el escrito de promoción de pruebas;
1.- Constante de 10 folios, impresiones de correos electrónicos, enviados por la parte demandada a la parte demandante. Folios 111 al 120.
Esta alzada en relación a la presente prueba, las encuentra bien valoradas por el tribunal de la causa, visto que se evidencia que fueron objeto de oposición por parte de la accionante, como bien lo señaló el a quo, la parte promovente no promovió como prueba libre el cotejo de dichas impresiones, siendo esto preciso para demostrar la autenticidad de los mismos, en este sentido, esta alzada los aprecia como indicios de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE ESTABLECE.
2.- Originales de la comunicación Nros SIB-CJ-PA-43554 y SIBF-CJ-PA-43555, ambas de fecha 18 de diciembre de 2013, emanadas de la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario (SUDEBAN), y dirigidas la primera de ellas al Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y la segunda al Banco Central de Venezuela. Folios 175 y 176.
Esta alzada en relación a las presentes pruebas documentales, las encuentra bien valorada por el tribunal de la causa, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 y 433 del Código de Procedimiento Civil, visto que las mismas se tratan de documentos públicos administrativo, y de la primera de ellas se desprende que la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario (SUDEBAN), informa al tribunal de la causa, que mediante oficio participó al Banco Central de Venezuela el contenido del requerimiento solicitado por el a quo, y la segunda le informa al Banco Central de Venezuela que el tribunal de la causa, solicita se le informe sobre los particulares que se mencionan en el capitulo IV, del escrito de promoción de pruebas. ASI SE ESTABLECE.
3.- Original de comunicación emanado de la CANTV, de fecha 06 de diciembre de 2013, y dirigido al Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Folio 178 al 180.
Esta alzada en relación a la presente prueba documental, la encuentra bien valorada por el tribunal de la causa, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 y 433 del Código de Procedimiento Civil, visto que la misma se trata de un documento público administrativo, y de la misma se desprende que CANTV envía información requerida por el tribunal de la causa. ASI SE ESTABLECE.
4.- Originales de comunicaciones números SIB-DSB-CJ-01306 y SIB-DSB-CJ-01307, de fechas 17 de enero de 2014, emanados de la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario y dirigidas al Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y al Banco de Venezuela S.A, Banco Universal. Folios 191 y 192.
Esta superioridad observa, que las mencionadas comunicaciones, no se les otorgó valor probatorio alguno por parte del tribunal de la causa, razón por la cual esta alzada se abstiene de valorarlas. ASI SE ESTABLECE.
5.- Original de comunicación Nº CJ/Cjaaa-AJAP-2014-0078, de fecha 30 de enero de 2014, emanada del Banco Central de Venezuela, y dirigido al Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Folio 97.
Esta alzada en relación a la presente prueba documental, la encuentra bien valorada por el tribunal de la causa, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 y 433 del Código de Procedimiento Civil, visto que la misma se trata de documento público administrativo, y de la misma se desprende que el Banco Central de Venezuela, le informó al tribunal de la causa, que la ciudadana Agnesa Pellegrino Figueroa, labora en la Gerencia de Auditoria, adscrita a la Vicepresidencia de Auditoria Interna del Banco Central de Venezuela. ASI SE ESTABLECE.
6.- Original de Comunicación sin Nº, de fecha 28 de enero de 2014, emanada del Banco de Venezuela y dirigida al Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Folio 199.
Esta alzada en relación a la presente prueba documental, la encuentra bien valorada por el tribunal de la causa, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 y 433 del Código de Procedimiento Civil, y de la misma se desprende que el Banco de Venezuela, le informó al tribunal de la causa, que indicara el número de cédula del ciudadano que le fue otorgado el crédito hipotecario para la adquisición de viviendas, a fin de dar una respuesta satisfactoria. ASI SE ESTABLECE.
7.- Original de Comunicación sin Nº, de fecha 12 de febrero de 2014, emanada del Banco de Venezuela y dirigida al Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Folio 199.
Esta alzada en relación a la presente prueba documental, la encuentra bien valorada por el tribunal de la causa, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 y 433 del Código de Procedimiento Civil, y de la misma se desprende que el Banco de Venezuela, le informa al tribunal de la causa, que los ciudadanos Rafael Gallardo y Adriany De Los Angeles Álvarez, son co solicitantes en una solicitud realizada en fecha 02-11-2012, de crédito hipotecario, y que para la fecha 10-12-2012, fue aprobado el mismo y así mismo notifica que para la fecha 27-02-2013, el documento de crédito hipotecario fue despachado a la oficina de Los Ruices, a la fecha se encuentra a la espera por parte del cliente notificar la habilitación por parte del registro público para protocolizar la solicitud de crédito. ASI SE ESTABLECE.
Del Fondo de la Controversia.
Luego del análisis de los alegatos expuestos por la parte actora y de las defensas opuestas por la parte demandada, así como del material probatorio traído a los autos por ambas partes, el thema decidendum se circunscribe a determinar si efectivamente procede la acción de cumplimiento de contrato de opción de compra venta que nos ocupa, en este sentido, ambas partes reconocen la existencia de dicho contrato, celebrado en fecha 30 de octubre de 2012, ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del estado Miranda, bajo el número 37, Tomo 139 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, con lo cual se cumple con el primer requisito de procedencia de la acción de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, es decir la existencia de un contrato bilateral. Y ASÍ SE ESTABLECE.
De la revisión de dicho contrato se evidencia que el objeto del mismo es un inmueble constituido por un apartamento, distinguido con el número cincuenta y tres (53) y código de catastro Nro. 5330420, destinado a vivienda, situado en el quinto (5) piso, del Edifico denominado Residencias El Universal, en la Avenida Sanz de El Marqués, Municipio Sucre, del Estado Miranda, el inmueble tiene una superficie aproximada de ciento diecinueve metros cuadrados con cincuenta centímetros cuadrados (119,50 Mts2), y consta de las siguientes dependencias: recibo-comedor, balcón, tres (3) dormitorios, tres (3) clóset, cocina, lavadero, cuarto de servicio y tres (3) baños. Los linderos particulares del apartamento son los siguientes: Norte: Con el apartamento Nº 54, sistema de recolección de basura y caja de los ascensores; Sur: fachada sur y fachada interior sur del edificio; Este: fachada interior este del edificio, apartamento Nº 52, sistema de recolección de basura y pasillo de distribución; Oeste: facha oeste del Edificio. Al referido inmueble le corresponde igualmente dos (2) puestos de estacionamiento marcados con los Nos. E-20 y E-21 respectivamente, y tienen un área aproximada de quince metros cuadrados (15Mts2) cada uno, ubicados en la planta semi sótano del mismo edificio. A dicho apartamento le corresponde un porcentaje de un entero con siete mil trescientos noventa y nueve diez milésimas por cuento (1,7399%), y a los puestos de estacionamiento les corresponde individualmente un porcentaje de cero enteros con un mil trescientos noventa y dos diez milésimas por ciento (0,1392%) sobre las cosas comunes y las cargas de comunidad de propietarios según lo establecido en el documento de condominio, debidamente autenticado en fecha 30 de octubre de 2012, por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del estado Miranda, inserto bajo el N° 37, Tomo 139, de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.
Así las cosas, si bien las partes reconocen la existencia del referido contrato de opción de compra venta, se observa del escrito libelar que la parte actora alega que la parte demandada no cumplió con su obligación de vender el inmueble.
Sin embargo, al definir el contrato de opción de compra venta, encontramos que el mismo es un contrato mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen acuerdos en los cuales se identifica el bien o bienes objeto de dicho contrato, la duración del mismo, el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor, se adquieren derechos y obligaciones recíprocas para el aseguramiento de la celebración del documento definitivo de compraventa, es decir; es un contrato preliminar al contrato de venta, que de acuerdo al artículo 1.474 del Código Civil, éste último es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.
Establecido lo anterior, en cuanto a la duración del contrato de opción de compra venta, ambas partes pactaron y que el mismo tendría vigencia a partir de la fecha de autenticación del documento de opción de compra venta, es decir el 30 de octubre del 2012, y que el vencimiento ocurrió el 28 de febrero de 2013, no obstante que la actora señaló que tenia una duración de 90 días continuos más 30 días de prórroga. Sin embargo, a la letra de lo estatuido en la cláusula tercera, el mismo se estableció por un lapso de tres (03) meses más un (01) mes de prórroga, con lo cual se reafirma y así lo reconocen las partes, que el mismo venció el 28 de febrero de 2013. Y ASÍ SE ESTABLECE.
En este orden de ideas, discuten las partes, con especial afán, sobre quién faltó a las obligaciones contraídas, ya que para la parte demandante el incumplimiento fue por parte de la demandada, al no poner a disposición en tiempo útil los requisitos necesarios para la elaboración del documento definitivo de compra venta, debido a que para la fecha del otorgamiento del documento definitivo de compra venta, es decir; el 27 de febrero de 2013, no había hecho entrega la accionada, de todas y cada una de las solvencias en la oficina registral respectiva, a los fines de protocolizar el documento definitivo de compra venta.
Por su parte, para la accionada quien faltó al compromiso contraído fue la parte accionante, al no cumplir con la pactada venta, por cuanto habían vencido los 120 días establecidos en la cláusula tercera del contrato de opción de compra venta, por lo cual la parte demandante incurrió en mora; aunado a esto señaló la demandada que quedó plenamente demostrado que el crédito había sido aprobado con más de 70 días de antelación, razón por la cual los compradores habían “desperdiciado” el tiempo, al no ser diligentes en la búsqueda de la información del crédito solicitado.
Esta actitud encontrada de las partes lleva a esta juzgadora a tener que hacer algunas reflexiones, para determinar a cuál de ellas, en definitiva, debe imputarse el incumplimiento, o lo que es lo mismo, cuál de ellas fue la causante de que la formalización de la operación de compraventa ante el Registro no se llevara a cabo.
Para decidir al respecto, se observa;
En cuanto al argumento de la actora, relativo a que el incumplimiento es imputable a la demandada al no poner a su disposición en tiempo útil los requisitos necesarios para la elaboración del documento definitivo de compra venta, debido a que para la fecha del otorgamiento del documento definitivo de compra venta, es decir; el 27 de febrero de 2013, la accionada no le había hecho entrega de todas y cada una de las solvencias de los servicios del inmueble objeto de la presente controversia, a los fines de protocolizar el documento definitivo de compra venta.
Ahora bien esta sentenciadora evidencia, que a la parte actora en fecha 10 de diciembre de 2012, la institución bancaria Banco de Venezuela, aprobó crédito hipotecario, el cual fue solicitado por los ciudadanos Rafael Gallardo Gil y Adriany Álvarez, asimismo se desprende de las actas y así lo reconocieron ambas partes, que el precio de la venta del inmueble de autos, lo establecieron de mutuo acuerdo en la suma de UN MILLÓN SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.F 1.650.000,00), de los cuales, según lo reconoció la parte demandada en la contestación, ésta recibió la suma de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. F 500.000.00), por concepto de abono a la cantidad principal y la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.F 50.000,00), por concepto de reserva, totalizando la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.F 550.000.00), tal como lo señaló la actora en el libelo de la demanda.
En cuanto a la diferencia del precio de la venta, es decir, la suma de UN MILLÓN CIEN MIL BOLÍVARES (Bs.F 1.100.000,00), quedó establecido que serían pagados al momento de la protocolización del documento definitivo, contentivo de la operación de compra venta ante la oficina subalterna de registro competente, según la cláusula segunda del contrato de opción de compra venta.
De acuerdo con lo narrado, esta alzada considera que la parte demandante dio cumplimiento a todas y cada una de las obligaciones pactadas en el contrato de opción de compra venta, de tal manera que se denota claramente que para el 27 de febrero del 2013, la vendedora no había entregado la documentación necesaria para que se efectuara la protocolización de la venta definitiva, es decir las respectivas solvencias del inmueble objeto de la venta, y en razón de ello para la fecha de vencimiento del contrato de opción de compra venta, la parte demandada había incumplido el mismo. Y ASÍ SE ESTABLECE.
Establecido como quedo el incumplimiento de la parte accionada, y cumpliéndose con ello el segundo supuesto de procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, se hace necesario esgrimir las siguientes consideraciones:
De la Fuerza obligatoria de los contratos.
El articulo 1.159 del Código Civil establece: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
El Dr. Alberto Miliani Balza, sostiene que la fuerza de Ley entre las partes significa que el deudor de una obligación contractual, está sujeto a cumplirla en la misma forma como está sujeto a cumplir la leyes. Esta fuerza obligatoria es no sólo entre las partes, sino que el juez encargado de resolver una controversia en torno a un contrato, debe acatar las disposiciones de los contratantes y en principio, no puede modificarlas; sin embargo el juez debe intervenir para modificar lo que las partes han pactado, basándose en los principios de equidad, lesión, imprevisión entre otros. Debe aclararse que el contrato obliga igual que la ley, pero ésta es abstracta y general, mientras que el contrato es la ley concreta y particular entre las partes.
El fundamento de la fuerza obligatoria del contrato deriva de la autonomía de la voluntad; sin embargo el rigor de las obligaciones contractuales se encuentra atenuado por la intervención judicial ya señalada en protección del débil jurídico: la teoría del abuso del derecho, la teoría de la imprevisión, la teoría de la lesión, son instituciones creadas para moderar la aplicación del Artículo 1.159 de nuestra norma sustantiva civil.
El juez debe atenerse a lo estipulado por las partes, sin embargo la doctrina distingue dos situaciones que pueden presentarse en el cumplimiento del contrato; 1.- Las estipulaciones expresas del contrato, que se refiere a las estipulaciones claras y explicitas del texto del contrato, cuya interpretación no presenta ninguna duda, 2.- Las estipulaciones tácitas; que son aquellas que se suponen forman parte del contrato, pero que no se han expresado formalmente, o que aun siendo expresadas son susceptibles de interpretación, por presentarse dudas en su significado y alcance.
En lo que respecta a las estipulaciones expresas en un contrato, rige la regla del articulo 1.264 del Código Civil Venezolano “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”. El juez en caso de controversia condenará al deudor a cumplir las obligaciones fielmente, a ejecutar la prestación; prescindiendo de criterios subjetivos que atemperen o mediaticen la ejecución de la obligación, salvo en los casos de la lesión, de la imprevisión y del abuso del derecho, en los cuales éste puede acordar una solución diferente.

De la buena fe en la ejecución de los contratos.
Cada parte en la ejecución del contrato debe conducirse honestamente, sin pretender en base a la letra de éste, a las estipulaciones señaladas, obtener un beneficio injusto en detrimento de la otra parte, porque si lo hace obra de mala fe. Toda ventaja o beneficio a costa del sacrificio ajeno, que no haya sido concedida por la ley, la equidad, el uso o la intención común contenida en una de las cláusulas del contrato, se debe descartar por ir contra el principio de que los contratos deben ejecutarse de buena fe, tal como lo expresa el Código Civil en su articulo 1.160: “ Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.
La buena fe obliga a la colaboración y consideración entre las partes; y se confunde con la equidad al imponer el equilibrio moral y económico de las prestaciones recíprocas.
La verdad debe ser considerada como una noción jurídica, que debe determinar, tanto por las declaraciones de voluntad de las partes contenidas en el contrato, como de la intención que racionalmente pueda atribuirles.
Así las cosas, el contrato produce obligaciones porque tanto el acreedor como el deudor han manifestado su voluntad de contratar, de crear esas obligaciones. La fuerza obligatoria del contrato reposa en la autonomía de la voluntad; el Derecho, el ordenamiento jurídico reconoce a esa manifestación de voluntad, la facultad de crear obligaciones, delega en la voluntad de las partes la facultad de crear obligaciones.
Como anteriormente se dijo, en el caso de marras, el planteamiento de la litis deriva del incumplimiento del contrato de opción de compra venta, celebrado en fecha 30 de octubre de 2012, por las partes integrantes del presente juicio (ambas ampliamente identificadas en el encabezado del presente fallo), y toda vez que ha quedado demostrado en autos el incumpliendo de la obligación contraída por la demandada, en lo que respecta a la entrega de las respectivas solvencias del inmueble objeto de la venta, es por lo que resulta forzoso para esta superioridad declarar con lugar la pretensión contenida en el libelo de la demanda como así se hará en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE ESTABLECE.
Por lo anteriormente expuesto, y visto que el incumplimiento es imputable a la demandada, la misma está obligada a otorgar voluntariamente el documento definitivo de compra venta y recibir la diferencia del precio pactado en la negociación, conforme a lo dispuesto en el Artículo 1.264 del Código Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE.

DISPOSITIVO
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA intentada por los ciudadanos; RAFAEL GALLARDO GIL y ADRIANY DE LOS ANGELES ÁLVAREZ, contra la ciudadana; AGNESA MARIA PELLEGRINO FIGUEROA, ambas partes identificadas plenamente en el encabezado de esta decisión. SEGUNDO: SE CONDENA a la parte demandada a que cumplan voluntariamente con el otorgamiento del documento definitivo de compra venta, en virtud del contrato de opción de compra venta celebrado en 30 de octubre de 2012, ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del estado Miranda, bajo el Nº 37, Tomo 139 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, del inmueble constituido por un apartamento construido bajo el régimen de propiedad horizontal, distinguido con el número cincuenta y tres (53) y código de catastro Nro. 5330420, situado en el quinto (5) piso, del Edifico denominado Residencias El Universal, en la Avenida Sanz de El Marqués, Municipio Sucre, del Estado Miranda, registrado ante la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 15/09/2005, Nº 2, Tomo 38, Protocolo Primero, el referido inmueble tiene una superficie aproximada de ciento diecinueve metros cuadrados con cincuenta centímetros cuadrados (119,50 Mts2), y consta de las siguientes dependencias: recibo-comedor, balcón, tres (3) dormitorios , tres (3) clóset, cocina, lavadero, cuarto de servicio y tres (3) baños. Los linderos particulares del apartamento son los siguientes: Norte: Con el apartamento Nº 54, sistema de recolección de basura y caja de los ascensores; Sur: Fachada sur y fachada interior sur del edificio; Este: Fachada interior este del edificio, apartamento Nº 52, sistema de recolección de basura y pasillo de distribución; Oeste: Fachada oeste del Edificio. Al referido inmueble le corresponde igualmente dos (2) puestos de estacionamiento marcados con los Nos. E-20 y E-21 respectivamente, y tienen un área aproximada de quince metros cuadrados (15Mts2) cada uno, ubicados en la planta semi sótano del mismo edificio. A dicho apartamento le corresponde un porcentaje de un entero con siete mil trescientos noventa y nueve diez milésimas por cuento (1,7399%), y a los puesto de estacionamiento les corresponde individualmente un porcentaje de cero enteros con un mil trescientos noventa y dos diez milésimas por cuentos (0,1392%) sobre las cosas comunes y las cargas de comunidad de propietarios según lo establecido en el documento de condominio; el cual pertenece en propiedad a la vendedora según documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda en fecha 15 de septiembre de 2005, quedando anotado bajo el Nº 2, Tomo 38, Protocolo Primero; previo el pago de la diferencia del precio de la venta pactada, a saber, Un Millón Cien Mil Bolívares (Bs.F 1.100.000,00). En el entendido que si no cumplen voluntariamente con dicha condena, se ordena protocolizar la presente sentencia en la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, para que, conforme al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, la cual sirve de título de propiedad a favor de los demandantes ciudadanos RAFAEL GALLARDO GIL y ADRIANY DE LOS ANGELES ÁLVAREZ, titulares de la cédula de identidad Nros: V-12.248.832 y 13.644.760 respectivamente. TERCERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 21 de noviembre de 2014, por el abogado LUIS FERNANDO GARCÍA, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada el 01 de octubre del 2014 por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Se confirma la apelada con diferente motivación.
Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida.
Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia certificada de la presente sentencia. En su oportunidad procesal, remítase el expediente a su tribunal de origen.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los doce (12) días del mes de mayo del dos mil quince (2015). Años 205º de la Independencia y 156º de la Federación.
LA JUEZA,

DRA. MARÍA F. TORRES TORRES.
LA SECRETARIA,

ABG. ELIANA M. LÓPEZ REYES
En la misma fecha 12/05/2015, se publicó y registró la anterior decisión constante de treinta (30) páginas, siendo las 10:30 a.m.-

LA SECRETARIA,

ABG. ELIANA M. LÓPEZ REYES

Exp. N° AP71-R-2014-001222/6.780.
MFTT/Eml/wladimir silva.
Sentencia definitiva.