TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, BANCARIO Y DE PROTECCIÓN DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS

205° y 156°

A los fines de dar cumplimiento con lo establecido en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, se establece que en el presente juicio intervienen como partes y apoderados las siguientes personas:

PARTE DEMANDANTE: ciudadana SOILA DEL VALLE LÓPEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-4.612.793, domiciliada en Lecherías, estado Anzoátegui.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: ciudadanos RAMÓN RAMÍREZ GONZÁLEZ y SORAYA HERNÁNDEZ, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-4.013.136 y V-8.351.533 e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 10.328 y 22.822, respectivamente, carácter que se desprende de instrumento poder cursante del folio sesenta y ocho (68) al setenta (70) de la primera pieza del presente expediente.-

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil MONAGAS PLAZA, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, en fecha 21 de agosto de 1996, bajo el Nº 59, Tomo 435-A Segundo, representada por el ciudadano CARLOS TERMINI BELLONE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-5.590.721 y de este domicilio.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadanos MIGUEL MOLANO ANTONINI, LOURDES ASAPCHI, MARIELA ASAPCHI, ANA CECILIA SILVA ESTABA, RAFAEL DOMÍNGUEZ, EVA VELÁSQUEZ y CARLOS MARTÍNEZ, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.347.413, V-6.921.494, V-11.781.948, V-8.978.068, V-12.013.250, V-12.795.275 y V-10.107.754 e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 7.724, 31.059, 71.334, 36.086, 71.191, 72.853 y 57.926, respectivamente, carácter que se desprende de instrumento poder cursante del folio ciento cuarenta (140) al ciento cuarenta y cuatro (144) de la primera pieza del presente expediente. Asimismo, la abogada CARMEN CAROLINA SALANDY, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-9.298.449, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 36.865, conforme a sustitución de poder inserta al folio treinta y uno (31) de la segunda pieza de presente expediente.-

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.-

EXPEDIENTE Nº 012137.-

Conoce este Tribunal con motivo de la apelación ejercida en fecha 23 de octubre de 2014, por el abogado en ejercicio RAMÓN RAMÍREZ GONZÁLEZ, en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandante, en contra de la sentencia de fecha 12 de febrero de 2014, proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, actualmente denominado Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, que en extracto se copia:

“(…) DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA. Este Tribunal luego del examen minucioso de la presente controversia y plasmada como quedó la narrativa que antecede, pasa de seguidas a emitir el fallo correspondiente, en base a las siguientes consideraciones: La Constitución Nacional Vigente y el Código de Procedimiento Civil exigen una justicia completa y exhaustiva, para lograr dicho fin, es necesario la no omisión de algún elemento calificador del proceso, es por ello la gran responsabilidad que tenemos los Jueces de analizar cada una de las pruebas producidas en el proceso. Nuestro sistema de Justicia es Constitucional y a tal efecto nos señala que todos los Jueces de la República están en la obligación de garantizar la Integridad de la Constitución en el ámbito de su competencia y conforme a lo previsto en las leyes, con el fin d e garantizar la real y efectiva Tutela Judicial. En este sentido el Tribunal entra a decidir el fondo de la demanda y al respecto observa: El contrato es el instrumento por excelencia para que el hombre en sociedad pueda satisfacer sus necesidades. Constituye el acto jurídico de mayor aplicación hasta el punto de que sin su uso no se podría concebir la realización de la vida económica en las comunidades organizadas. Es por ello que el contrato es el acto jurídico de contenido más diverso. Las circunstancias anotadas explican suficientemente el auge que en la vida moderna tiene el contrato innominado, única figura capaz de contener y abarcar la diversidad de composiciones voluntarias que caracterizan a la vida moderna.- El contrato constituye una de las principales fuentes de obligaciones, quizás la que engendra mayor número de relaciones obligatorias. No hay duda de que es una figura desencadenante de derechos y deberes, de comportamientos y conductas. El artículo 1.159 del Código Civil reza: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.- De igual manera el artículo 1.160 ejusdem, establece: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley” En este orden de ideas, conforme a los principios establecidos en el Código Civil, los contratos bilaterales se forman cuando se presta el consentimiento de las partes, manifestado por el concurso de la oferta y la aceptación, por lo que considera este Tribunal que en el contrato de opción de compra venta o promesa bilateral de compraventa, se perfecciona inmediatamente la venta por existir en ese momento la aceptación de la oferta o el consentimiento reciproco de las partes en el objeto y el precio, es decir, que nace el compromiso para ambas partes, una de las cuales se obliga a vender y la otra a comprar, sin necesidad de la manifestación de nuevos consentimientos. Así, el efecto normal, ordinario y típico de una obligación es originar su cumplimiento; entendiéndose por cumplimiento de una obligación la correcta materialización de su ejecución, como imperativamente impone el artículo 1.264 del Código Civil, que establece: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…” En sintonía con lo anterior, tenemos que la norma rectora de la acción de resolución o cumplimiento de cualquier contrato, está prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, que es del tenor siguiente: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” En este sentido, el Tribunal para entrar a decidir el fondo de la demanda observa, que en todo proceso se debe revisar los hechos alegados en autos con las pruebas consignadas por las partes, en este sentido hay que destacar que en el proceso civil las partes persiguen un fin determinado, que no es otro que la sentencia le sea favorable. Pero en el sistema dispositivo que lo rige, el Juez no puede llegar a la convicción sobre el asunto litigioso por sus propios medios, sino que debe atenerse a lo alegado y probado en autos, tal como lo establece el Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente, en su artículo 12. De ahí que las partes tengan la obligación, desde el punto de vista de sus intereses, de no solo afirmar los hechos en que se fundan sus pretensiones, sino también probarlos para no correr el riesgo de que por no haber convencido al Juez de la verdad por ellas sostenidas, sus hechos alegados no sean tenidos como verdaderos en la sentencia y sufran el perjuicio de ser declarados perdedores. Esta necesidad de probar para vencer es lo que se llama la carga de la pruebas. Este principio de la carga de la prueba, se encuentra expresamente consagrado no solo en el Código sustantivo general civil sino también en nuestro ordenamiento Jurídico Procesal Civil general, estableciendo lo siguiente: Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente, por su parte establece: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación...” Ahora bien, una vez que las pruebas son incorporadas al proceso, dejan de pertenecer a la parte que la produjo y son adquiridas para el proceso. Cada parte puede aprovecharse de ellas. Entonces una vez evacuada la prueba de cada litigante, su resultado no pertenece ya a la parte que la promovió, sino al proceso mismo, por virtud del principio de adquisición procesal, y corresponde por tanto al Juez tenerlas en cuenta a fin de determinar la existencia del hecho a que se refieren, independientemente de cual de ellas haya sido la promovente de la prueba. El artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente: “Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto a ellas” Es por tal motivo que la ley impone al Juez el deber de sentenciar conforme a lo alegado y probado por las partes y le prohíbe actuar de oficio, a menos que la propia ley lo autorice, y le impide, también, sacar elementos de convicción fuera del proceso. Es claro el establecer que si una de las partes no ha cumplido con su obligación, la otra puede pedir la terminación del contrato, y pueden volver a la situación que se encontraban antes de celebrar el contrato; pues esta es la llamada acción resolutoria. Según el derecho común, el deudor está obligado a cumplir con su obligación. Sin embargo, la idea acogida por el legislador es la de que el incumplimiento de una de las partes, hace posible que la otra no deba cumplir con la parte de su compromiso, lo que le asigna el contrato a su cargo. Las condiciones para que dicha acción prospere son: a) el contrato debe ser bilateral; b) incumplimiento del contrato, de la obligación; c) que el incumplimiento se origine en la culpa del deudor, puesto que si el contrato se incumple por causa no imputable, no habrá lugar intentar la acción; d) que el demandante, por su parte, haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación. El cumplimiento o ejecución de las obligaciones es el efecto básico y fundamental de las mismas. Por cumplimiento de una obligación se entiende su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída. En la norma transcrita el legislador contempla las dos formas básicas del cumplimiento de una obligación, el cumplimiento en especie que consiste en la ejecución de la obligación tal como fue contraída; el cumplimiento por equivalente o mediante equivalente, que consiste en el pago de los daños y perjuicios causados al acreedor por el no cumplimiento en especie de la obligación. En otras palabras, el deudor de la obligación siempre queda obligado a cumplirla, ejecutando la obligación tal como fue asumida, o pagando los daños y perjuicios por la no ejecución de aquélla. Según lo establecido en el artículo 1.133 del Código Civil, el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.- El principio de la Carga de la Prueba, se encuentra expresamente consagrado no solo en el Código Sustantivo General Civil sino también en nuestro ordenamiento Jurídico Procesal Civil General, estableciendo lo siguiente: Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente, por su parte establece: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación...” En el caso de marras, observa este Operador de Justicia, que la parte accionante suscribió un Contrato De Opción de Compra-Venta Sociedad Mercantil MONAGAS PLAZA C.A, el cual tenia por objeto la adquisición de un local comercial, distinguido con el nro 162, ubicado en la planta baja del Centro Comercial Monagas Plaza C.A, de la ciudad de Maturín, Estado Monagas. Conforme la expresada reserva, el precio del inmueble se estableció en la cantidad de VEINTITRÉS MILLONES TRESCIENTOS VEINTITRÉS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 23.323.500,00) que sería pagado como sigue: a) un 30% del precio como inicial de la firma del contrato de opción de compra venta, descontando de este monto la cantidad de de SEISCIENTOS NOVENTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS CINCO BOLÍVARES CON 00/CÉNTIMOS (Bs. 699.705,00) que recibió la empresa MONAGAS PLAZA, C.A., con la firma de la Reserva; b) Un 20% pagaderos en 6 cuotas mensuales y consecutivas, contados a partir de la firma del contrato de opción de compra venta; y un 50% a la entrega del inmueble.- Continua la parte accionante expresando en su escrito libelar que de comunicación de fecha 10 de septiembre del año 2001, la cual fue emanada de la empresa M & T MERCADEO INMOBILIARIO; representada por la ciudadana ANA MARÍA TERMINI; que la misma es propietaria del local comercial signado con el número y letra PB-162, ubicado en la Avenida Alirio Ugarte Pelayo del Centro Comercial MONAGAS PLAZA C.A; ., conforme documento autenticado el 23 de abril de 1998, bajo el N° 10, Tomo 73 de los Libros de Autenticaciones de la Notaría Pública Primera de Maturín, dejando de manifiesto de igual manera que la deuda pendiente por la cantidad de ONCE MILLONES SEISCIENTOS SESENTA Y UN MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 11.661.750,00) y el correspondiente ajuste inflacionario, referidos en el contrato de opción de compra-venta autenticado, a favor de la sociedad mercantil MONAGAS PLAZA C.A., quedó totalmente saldado y por tanto nada le adeudaba a MONAGAS PLAZA C.A. (…) Ahora bien, valoradas como han sido las pruebas que rielan insertas a los folios del expediente bajo estudio, observa quien aquí juzga, que la parte demandante, demanda a la sociedad mercantil MONAGAS PLAZA C.A, a los fines de que la misma de cumplimiento al contrato suscrito en fecha 23 de marzo de 1998, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maturín, Estado Monagas, bajo el N° 10, Tomo 73 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa oficina.- Observa con detenimiento este Operador de Justicia que ciertamente existe un contrato de opción de compra venta suscrito con la sociedad mercantil MONAGAS PLAZA C.A, tal y como se evidencia del folio catorce (14) al folio diecisiete (17) del presente expediente, de dicho documento se puede constatar que la ciudadana SOILA DEL VALLE LÓPEZ, suscribió dicho contrato con la sociedad mercantil MONAGAS PLAZA C.A; quien para aquel entonces se encontraba representada por el ciudadano Pietro Greco Marino, no siendo menos cierto que el carácter con el cual actuó el referido ciudadano para realizar el documento de compra-venta del cual hoy se debate su cumplimiento no fue debidamente demostrado, mas aun cuando de las pruebas promovidas por la parte accionante pudo constatar este juzgador que el ciudadano Pietro Greco, no forma parte de la junta directiva de la sociedad mercantil MONAGAS PLAZA. C.A.- Por otra parte, aunado lo anteriormente expuesto al hecho de que la parte demandante trajo a juicio ciertos documentos en los cual hace valer el derecho que reclama, documentos estos que carecen de total eficacia jurídica y no pueden demostrar lo alegado por ella, de igual manera se observa del estudio del caso debatido, que la parte demandada en tiempo hábil desconoció una serie de documentos, llamando la atención de este juzgador el hecho de que la parte actora no insistiera en hacer valer los mismos, ni solicitara la prueba de cotejo respectiva tal y como lo establece la norma.- En este estado, se precisa quien aquí se pronuncia contemplar lo previsto en el artículo 1.168 del Código Civil, señala: “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones”. La norma en comento contempla la conocida excepción de contrato no cumplido o también “non adimpletis contractus”. El fundamento de la acción depende del enfoque causalista o anticausalista; para aquéllos, la obligación de cada parte tiene su causa en el incumplimiento de la obligación recíproca, si está no ha sido cumplida, no es posible exigir el cumplimiento de la otra. Para los anticausalistas, la acción nace de un contrato bilateral por la reciprocidad inherente a las obligaciones de cada parte. La parte que tiene derecho a esta acción, puede pedir la resolución del contrato, pero puede conformarse con solicitar se le permita no cumplir con su obligación, que se le libre de la carga contractual, hasta tanto su co-contratante cumpla con su encargo. El efecto fundamental de la excepción es el suspender la fuerza obligatoria de las respectivas obligaciones. El Tribunal Supremo de Justicia, en decisión de fecha 6 de febrero de 2003, deja sentado: La Excepción non adimpleti contractus, según el tratadista patrio Eloy Maduro Luyando, es: “La excepción non adimpleti contractus (excepción de contrato no cumplido), llamada también excepción de incumplimiento, es la facultad que tiene la parte de un contrato bilateral a negarse a cumplir sus obligaciones cuando su contraparte le exige el cumplimiento sin a su vez haber cumplido con su propia obligación”... Es decir, la excepción de contrato no cumplido, es como su nombre lo indica, una excepción que posee una de las partes contratantes de no cumplir con su obligación, si la otra parte inmersa en el mismo, no ha cumplido con la suya, lo cual le permite entonces excepcionarse de cumplir con lo pactado. Amen de lo antes expresado, es necesario destacar que cuando el deudor incumple la obligación a su cargo, no sólo priva al acreedor de la prestación, sino que simultáneamente le acarrea las pérdidas consiguientes al sacrificio de la ventaja que podría esperar de la obtención de la prestación. En este orden de ideas, se constata claramente el incumplimiento o bien el cumplimiento tardío o defectuoso que ha frustrado el fin del contrato, dando cabida a la excepción plasmada, y más aún cuando en las actas procesales que conforman el presente expediente no riela ningún otro convenio entre las partes que prorrogara el lapso para el finiquito de la venta del descrito inmueble. Y así se decide.- En ese sentido la parte demandante, al no aportar al proceso ningún medio probatorio que demostrara lo alegado por ella a lo largo de la presente litis; y visto los hechos y las pruebas aportadas por la parte demandante, considera quién suscribe el presente fallo que la demandante no logró demostrar, en virtud de las pruebas promovidas por ella el incumplimiento por parte de la Sociedad Mercantil MONAGAS PLAZA C.A, razones por las cuales es lógico concluir que la presente acción de Resolución de Contrato de Compra-Venta no debe prosperar y así se decide…” (Folio 176 al 197 de la segunda pieza).-

Llegado el expediente a esta instancia, por auto de fecha 05 de noviembre de 2014, se le dio entrada y se fijó el vigésimo (20) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus conclusiones escritas de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, siendo presentadas por ambas partes. Llegada la oportunidad para que las partes presentaran sus observaciones escritas a la contraria siendo presentadas por ambas partes, este Tribunal se reservó el lapso de sesenta (60) días para dictar sentencia.-

Ahora bien, por cuanto fui designado Juez Provisorio de este Juzgado por la Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia, mediante oficio Nº CJ-15-1794, de fecha 03 de junio de 2015, emanado de la Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia, siendo debidamente juramentado en fecha 08 de julio del año en curso por ante la Sala Plena del Máximo Tribunal de la República, tomando posesión del mismo en fecha 10 de julio del año que discurre, es por lo que me ABOQUE, al conocimiento de la presente causa en el estado en que se encontraba, librándose las respectivas boletas de notificación. (Folio 247 al 251 de la segunda pieza). En razón de ello, estando en la oportunidad legal correspondiente procedo dictar sentencia a en base a los siguientes fundamentos:

NARRATIVA

La ciudadana SOILA DEL VALLE LÓPEZ, debidamente asistida por los abogados RAMÓN RAMÍREZ GONZÁLEZ y SORAYA HERNÁNDEZ, interpuso la presente acción con motivo de cumplimiento de contrato, exponiendo al efecto en su escrito libelar:

“(…) I. LOS HECHOS. En fecha 10 de marzo de 1998, celebré Contrato de Reserva con la empresa MONAGAS PLAZA, C.A., para la adquisición de un local comercial, distinguido con el No. 162, con un área aproximada de catorce metros con sesenta centímetros cuadrados (14,60 m2), ubicado en la Planta Baja del Centro Comercial Monagas Plaza, de la ciudad de Maturín, Estado Monagas. Conforme la expresada reserva, el precio del inmueble se estableció en la cantidad de VEINTITRES MILLONES TRESCIENTOS VEINITRES MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 23.323.500,00), que sería pagado como sigue: a) un 30% del precio como inicial a la firma del contrato de opción de compra venta, descontando de ese monto la cantidad de SEISCIENTOS NOVENTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS CINCO BOLIVARES CON 00/CENTIMOS (Bs.699.705,00), que recibió la empresa MONAGAS PLAZA, C.A., con la firma de la Reserva; b) Un 20% pagaderos en 6 cuotas mensuales y consecutivas, contados a partir de la firma del contrato de opción de compra venta; y c) un 50% a la entrega del inmueble (…) 2.- En fecha 23 de marzo de 1998, celebré con la sociedad mercantil MONAGAS PLAZA, C.A., (…) representada para ese acto por el ciudadano PIETRO GRECO MARINO, contrato de opción de compra sobre el inmueble (Local Comercial) No. PB-162, que en realidad constituyó operación de compra venta, que sería construido en el inmueble propiedad de la citada sociedad mercantil, denominado “CENTRO COMERCIAL MONAGAS PLAZA”, ubicado en el nivel planta baja del mismo. El expresado Centro Comercial está ubicado en la Avenida Dr. Alirio Ugarte Pelayo, dentro del sitio denominado “Tipuro y Caruno” en jurisdicción del antes Municipio San Simón, Distrito Maturín, hoy Municipio Maturín, del Estado Monagas. (…) 3.- Se estableció que el referido Local Comercial No. 162 tendría una superficie de CATORCE METROS CUADRADOS CON SESENTA CENTIMETROS (14,60 m2), con una altura de DOS METROS CON CINCUENTA CENTIMETROS (2,50 m), aproximadamente, con mezzanina, instalaciones telefónicas, instalaciones eléctricas, instalación para aire acondicionado, piso de cemento requemado, con paredes frisadas sin pintura. Esta área era conocida como el sector de “MINITIENDAS”. (…) 4.- En el expresado documento se estableció (CLAUSULA TERCERA) que el precio de venta convenido era la cantidad de VEINTITRES MILLONES TRESCIENTOS VEINTITRES MIL QUINIENTOS BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 23.323.500,00), el cual sería cancelado de la siguiente manera: a) La cantidad de SEIS MILLONES NOVECIENTOS NOVENTA Y SIETE MIL CINCUENTA BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 6.997.050,00) en el momento de la firma del documento de opción de compra venta; b) La cantidad de CUATRO MILLONES SEISCIENTOS SESENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 4.664.700,00), en seis cuotas mensuales y consecutivas cada una por la cantidad de SETECIENTOS SETENTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 777.450,00), contados a partir de la firma del documento de opción de compra venta; y c) La cantidad de ONCE MILLONES SEISCIENTOS SESENTA Y UN MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 11.661.750,00), en un solo pago al momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta, ante la Oficina de Registro Público Competente.- (…) 6.- En el expresado contrato se estableció igualmente que la sociedad mercantil MONAGAS PLAZA, C.A., se comprometía (CLAUSULA SEPTIMA) a perfeccionar la venta y otorgar el documento definitivo de compra-venta, ante la Oficina Subalterna de Registro Público competente, en el transcurso del mes de agosto de 1998; o una vez que las autoridades competentes le otorgaran el respectivo “Permiso de Habitabilidad” de los inmuebles. (Resaltado nuestro). Sin embargo, la obra no fue terminada en su oportunidad, situación que generó un grave incumplimiento a obligación fundamental por parte de MONAGAS PLAZA, A.C., y determinante para el posterior desarrollo de la relación contractual. 7.- Transcurrido el tiempo y ante los requerimientos constante para la protocolización del documento definitivo de venta, conforme lo pactado, los representantes de la empresa mercantil MONAGAS PLAZA, C.A, dispusieron de manera unilateral y sin consulta alguna con los propietarios de esos locales; y procedieron a derribar los locales ubicados en el sector de las “MINITIENDAS” y procedieron a construir en ese espacio un nuevo establecimiento conocido como “BINGO MONAGAS PLAZA” (…) 8.- Ante la arbitraria decisión, hice varia gestiones ante los representantes de la empresa, exigiendo explicación porque el local comercial que había adquirido por documento autenticado, había sido demolido sin su consentimiento y autorización por la vendedora MONAGAS PLAZA, C.A. (…) 10.- En fecha 11 de septiembre de 2001, pasados tres (03) meses sin recibir respuesta, me dirigí con la ciudadana LIC. ANA MARIA TERMINI -Hija del Sr. Carlos Termini, Presidente de MONAGAS PLAZA, C.A.-, quien actuaba para ese entonces en nombre y representación de la empresa MONAGAS PLAZA, C.A. a través de la empresa M&T, Mercadeo Inmobiliario, creada por la misma para manejar las relaciones con los compradores, le exigí la solución al problema, y con el propósito de no verme mas perjudicada en la relación contractual que había celebrado de buena fe; celebré acuerdo con la referida ciudadana LIC. ANA MARÍA TERMINI (…) 12.- A pesar que el nuevo local ubicado en el “CENTRO JOYERO”, que había aceptado tenía solo ONCE METROS CUADRADOS (11,00 m2), y no tenía las instalaciones de aire acondicionado y otros servicios del inmueble anterior del sector “MINITIENDAS”, procedí a acondicionarlo con una inversión de mas de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,00), incorporando piso, friso en paredes, instalaciones eléctricas. Aire acondicionado, puertas de vidrio para la vitrina, puerta de seguridad en vidrio y aluminio, escalera de madera, mezzanina, lámparas etc. En fecha 01 de octubre de 2002, una vez que lo acondicioné, procedí a cederlo en alquiler a la ciudadana MARÍA C. COLMENARES, para el funcionamiento del establecimiento denominado TRUFAS, por la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 280.000,00) mensuales más la cuota parte del condominio que me había asignado la Gerencia del Centro Comercial. (…) Durante todos esos años no se pudo protocolizar el documento de compraventa correspondiente, aduciendo la vendedora excusas, teniendo entendido que la realidad y razón lo ha sido la exitencia de litigios judiciales sobre en relación a la propiedad del Centro Comercial y a medidas de prohibición de enajenar y gravar. Es decir por hecho imputable a MONAGAS PLAZA C.A., (…) 14.- El 18 de marzo de 2005, pedí reunión con el ciudadano CARLOS TERMINI, Gerente de MONAGAS PLAZA, C.A., quien me informó que la empresa había decidido cerrar el área del “CENTRO JOYERO” y por ende, los locales comerciales que allí se encontraban, debían ser demolidos, incluido el local de mi propiedad; con el argumento que “comercialmente no era rentable” y a cambio me ofreció un local de NUEVE METROS CUADRADOS (09,00 m2), sin posibilidad de mezzanina, pero “ubicado en un pasillo de alto tráfico”. (…) 15.-En fecha 24 de marzo de 2004, por instrucciones de la Gerencia General del Centro Comercial MONAGAS PLAZA, procedieron unilateralmente a cerrar el paso hacía el área conocida como CENTRO JOYERO, y demolieron mi local, sin considerar mi opinión y sin ninguna explicación; (…) 17.- Ciudadano Juez, la empresa mercantil MONAGAS PLAZA, C.A, ha incumplido con sus obligaciones fundamentales en perjuicio de los compradores, orientada solo por el fin de lucro, y en mi caso en particular a tener como causa de las reubicaciones unilaterales, disposición de espacios que no le pertenecen, para su provecho, como lo fue en el primer local (del área de “MINITIENDAS”) demolido para darle paso al BINGO MONAGAS PLAZA, el cual funciona como una empresa del Grupo MONAGAS PLAZA, C.A , y más recientemente con el nuevo local (área del “CENTRO JOYERO”) que le había sido liberado, demolido igualmente para darle paso a otro establecimiento comercial conocido como LIBRERÍA NACHO. Señor Juez, los acuerdos que me impuso y a que me ví forzada con la empresa MONAGAS PLAZA C.A. tuvieron como causa unica y directa los hechos y circunstancias narrados de incumplimientosy litigios entre la relación a la propiedad del Centro Comercial, así como obligaciones financieras, solo imputables a la referida empresa, y que tuvieron como objetivos para aquello obtener mayores beneficio, sin importarles los derechos de los compradores, y que en modo alguno implican renuncia al ejercicio de las acciones ante la conducta señalada de los representantes de la citada empresa, por lo que he debido acudir a esta vía para demandar el cumplimiento de las obligaciones contraídas y exigir el respeto por mis derechos ante el manejo discrecional y arbitrario por parte de MONAGAS PLAZA, C.A., en relación a la disposición y ubicación de los inmuebles. (…) 19.-Con motivo del incumplimiento por parte de MONAGAS PLAZA, C.A., se me causó, y continúan causando, daños y perjuicios que está obligado a resarcir la citada empresa, y que tiene como causa única y directa la negativa de protocolización del documento definitivo de venta. (…) II CONCLUSION. De los hechos y circunstancias señalados se demuestra la celebración del contratp de compraventa realizado, la cancelación del precio, con la consecuente obligación fundamental para la sociedad mercantil MONAGAS PLAZA, C.A. de cumplir con sus obligaciones, entre ellas, la entrega material del local comercial cedido en venta, y el otorgamiento de documento de compraventa debidamente protocolizado. (…)”. (Folio 01 al 12 de la primera pieza).-

En fecha 22 de marzo de 2007, el Tribunal de la causa admitió la presente acción y ordenó la citación de la parte demandada Sociedad Mercantil MONAGAS PLAZA, C.A., en la persona del ciudadano CARLOS TERMINI BELLONE, quien compareció a través de apoderado judicial en fecha 30 de abril de 2009 y en vez de contestar la demanda opuso la cuestión previa contenida en el numeral 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. (Folio 149 al 151 de la primera pieza).-

En fecha 25 de mayo de 2009, el Tribunal de la causa emitió decisión declarando sin lugar la cuestión previa opuesta, en los términos contenidos del folio ciento sesenta y cuatro (164) al ciento sesenta y ocho (168) de la primera pieza del presente expediente.-

Seguidamente, el 14 de julio de 2009, compareció la abogada EVA VELASQUEZ, en su condición de co-apoderada judicial de la parte demandada y procedió a darle contestación a la demanda señalando al efecto lo que parcialmente se transcriben:

“(…) I. CONTRADICCIÓN DE LA DEMANDA. En primer lugar, en nombre de mi representada, rechazamos, negamos y contradecimos, tanto en los hechos, como en el derecho, la contradictoria demanda que presentara la parte actora, negando igualmente cualquier consecuencia jurídica que de tales hechos pretenda derivarse en contra de mi mandante. En forma específica, y sin que ello implique ningún límite conceptual, pues la contradicción es general, señalamos que: 1) Negamos y rechazamos que mí representada, la sociedad mercantil MONAGAS PLAZA C.A., hubiere celebrado contrato alguno en fecha 10 de septiembre de 2001, con la ciudadana SOILA LÓPEZ. En este sentido, formalmente una vez más desconocemos los siguientes documentos acompañados por la parte demandante a su demanda: a) Comunicación de fecha 1 de junio de 2001, acompañada marcada “E” y que cursa al folio 30 de este expediente, la cual no emana de mi representada, la sociedad mercantil MONAGAS PLAZA C.A.; b) Comunicación de fecha 10 de septiembre de 2001, acompañada marcada “F” y que cusa al folio 31 del este expediente, la cual no emana de mi representada la sociedad mercantil “MONAGAS PLAZA, C.A.; sino que emana de la sociedad mercantil M&T, MERCADEO INMOBILIARIO, C.A. c) Documento acompañado marcada “G” y que cursa al folio 32 de este expediente, el cual no emana de mi representada.; d) Recibos acompañados marcados “I” en un solo legajo, y que cursan del folio 35 al 41 de este expediente, los cuales no emanan de la sociedad mercantil MONAGAS PLAZA, C.A. 2) Negamos y rechazamos que la ciudadana ANA MARIA TERMINI, actuara en representación de la sociedad mercantil MONAGAS PLAZA, C.A., en la misiva acompañada “F” y a la que se le atribuye efectos contractuales. Es más, dicha misiva, la cual emana de la sociedad mercantil M&T, MERCADEO INMOBILIARIA, C.A., lejos de ser un contrato es una carta suscrita por un tercero que no es parte de este proceso. 3) Negamos y rechazamos que la Lic. Adays Alonzo tuviera representación de la sociedad mercantil MONAGAS PLAZA, C.A, que le permitiera ratificar compromisos y/o comprometer a la empresa de forma alguna; 4) Consecuencia de los tres puntos anteriores, negamos y rechazamos la procedencia del particular PRIMERO del petitorio, pues mal puede reconocerse la existencia y cumplimiento de contrato que no fue suscrito por mi representada la sociedad mercantil MONAGAS PLAZA C.A.; 5) Negamos y rechazamos que la sociedad mercantil MONAGAS PLAZA C.A.; hubiere adquirido alguna obligación alternativa con la parte actora, mucho menos que esté en la obligación de asignarle un “nuevo local” a dicha persona. Por tanto, mal puede reconocerse la procedencia del punto SEGUNDO del petitorio del libelo de demanda; (…) 4) Negamos y rechazamos que mi representada adeude a la ciudadana SOILA LÓPEZ monto alguno por concepto de lucro cesante dejado de percibir con motivo de contrato de arrendamiento marcado “H” (…) II DE LA REALIDAD DE LOS HECHOS: La sociedad mercantil MONAGAS PLAZA C.A, empresa dirigida por el Dr. CARLOS TERMINI BELLONE, emprendió hacia mediados del año 1996, la construcción de un ambicioso proyecto –hoy realidad- constituido por un Centro Comercial denominado “MONAGAS PLAZA”, ubicado en la ciudad de Maturín, Estado Monagas. Luego de concluido el proyecto, se procedió a elaborar y protocolizar el documento de condominio, hecho éste que permitiría la posibilidad de concretar las ventas a terceros que se habrían pactado antes de la concreción de dicho acto. Fue entonces cuando, por divergencias ajenas a la voluntad de los Órganos Administrativos de MONAGAS PLAZA C.A., el ciudadano PIETRO GRECO MARINO, por sí mismo, y a través de terceras personas, inicia una serie de juicios en contra de MONAGAS PLAZA, C.A., cuya característica común fue la de procurar -y lograr- medidas de prohibición de enajenar y gravar sobre el bien inmueble sobre el cual se construiría el CENTRO COMERCIAL MONAGAS PLAZA, hecho éste que ha obligado a nuestra mandante no sólo a litigar, sino a ejercer, incluso acciones de amparo constitucional, ello con miras a procurar que dichas medidas preventivas fueran suspendidas, y, de esa forma, cumplir con sus obligaciones de pago. Por tanto, para el supuesto y negado caso que se entienda que en fecha 10 de Septiembre de 2001 se suscribió algún contrato entre MONAGAS PLAZA, C.A. y la parte actora (hecho que negamos enfáticamente) (…) En consecuencia, para el supuesto y negado caso de que se entienda que existe alguna obligación de vender o protocolizar documento alguno con base a un inexistente contrato de fecha 10 de Septiembre de 2001, se configura en el caso de autos, el supuesto de hecho previsto en el artículo 1271 del Código Civil, esto es, la existencia de una causa extraña no imputable a MONAGAS PLAZA, C.A., la cual consiste en la existencia de distintas medidas preventivas de prohibición de enajenar y gravar que afectan a todos y cada uno de los locales del CENTRO COMERCIAL MONAGAS PLAZA, que han impedido, DIEZ (10) años, la transmisión efectiva de los inmuebles de dicho centro comercial. (…) Se trata, en consecuencia, de una causa extraña que no le es imputable ni atribuible a MONAGAS PLAZA, C.A., y por tanto, razón suficiente para permitir la interposición de tal excepción que, a través del presente escrito se presenta. (…)” (Folio 171 al 176 de la primera pieza).-

De autos consta, que durante el lapso probatorio, tanto la parte demandante como la parte demandada hicieron uso de su derecho a promover las pruebas que consideraron pertinentes a los fines de demostrar sus afirmaciones de hecho en la presente causa, tal y como consta del folio dos (02) al diez (10) de la segunda pieza del presente expediente.-
MOTIVA

En este orden de idea, este Juzgador en estricto acatamiento al Principio de Exhaustividad preceptuado en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil pasa a analizar el caudal probatorio cursante en autos de la manera siguiente:

A).- Pruebas aportadas por la parte Demandada:

1).- Reprodujo el mérito favorable que se desprende especialmente del escrito de contestación de la demanda. En relación a ello, esta Alzada considera que tales observaciones son necesariamente revisadas por el Juez y en caso de ser necesario se pronunciará sobre ellas en el fallo a dictar, en tal sentido se desestima tal alegato. Y así se decide.-

B).- Pruebas aportadas por la parte Demandante:

1).- Promovió las Documentales siguientes:

a).- Recibo de reserva de local comercial de fecha 10 de marzo de 1998, acompañado al escrito libelar, marcado con la letra “A”, inserto al folio trece (13) de la primera pieza del presente expediente. De dicho recibo se desprende el monto pactado entre las partes contendientes, como reserva para la adquisición de un local comercial ubicado en la planta baja del Centro Comercial Monagas Plaza, C.A., distinguido bajo el Nº 162, con un área aproximada de 14,60 metros cuadrados, el cual asciende a la cantidad de SEISCIENTOS NOVENTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS CINCO CON 00/ CENTIMOS (Bs. 699.705,00). Tal instrumento privado no fue desconocido por la contraparte, en la oportunidad señalada en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, es por lo que queda reconocido con la misma fuerza probatoria que los instrumentos públicos de conformidad con los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, quedando demostrada para esta Alzada la cantidad consignada por el demandante a la demandada de autos como reserva del inmueble de marras. Y así se decide.-

b).- Copia certificada del contrato de opción compra-venta celebrado entre ambas partes, acompañado al escrito libelar, marcado con la letra “B”, inserto del folio catorce (14) al diecisiete (17) de la primera pieza del presente expediente. Tal elemento probatorio consiste en documento privado de opción compra-venta celebrado entre ambas partes contendientes, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Maturín del Estado Monagas, en fecha 23 de abril de 1998, quedando anotado bajo el Nº 10, Tomo 73 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, el cual recae sobre el local comercial ubicado en la planta baja del Centro Comercial Monagas Plaza, C.A., distinguido bajo el Nº 162, por la cantidad de VEINTITRES MILLLONES TRESCIENTOS VEINTITRES MIL QUINIENTOS BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 23.323.500,00), actualmente equivalente a VEINTITRES MIL TRESCIENTOS VEINTITRES BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 23.323,50). Al respecto, observa este Juzgador que el referido instrumento no fue desconocido ni tachado de falso por la contraparte en la oportunidad legal correspondiente (Art. 429 del Código de Procedimiento Civil); en tal sentido, se le otorga de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil, pleno valor probatorio, quedando evidenciado el vínculo jurídico existente entre ambas partes contendientes, así como las reciprocas concesiones efectuadas entre ellas. Y así se decide.-

c).- Plano de la planta baja del centro comercial Monagas Plaza, marcado “C”, inserto al folio dieciocho (18) de la primera pieza del presente expediente. El mismo consiste en plano o calco de la planta baja del centro comercial Monagas Plaza, del cual se observa marcado con una “X” el local comercial que en principio le fue asignado a la demandante SOILA DEL VALLE LÓPEZ, asimismo se denota en amarillo que el referido local fue asignado al Bingo de Monagas Plaza. De tal instrumento se evidencia el membrete de la demandada de autos, por tal motivo se le otorga valor probatorio, quedando demostrado la ubicación inicial de local asignado así como el mismo fue reubicado cediéndole el espacio al Bingo Monagas Plaza. Y así se decide.-

d).- Promovió recibos de gastos y copias de bauches de pago, acompañados al escrito de demanda, distinguidos con los Nº 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 y 11, que rielan del folio diecinueve (19) al veintiocho (28) de la primera pieza del presente expediente. De tales recibos se desprenden los pagos efectuados por la demandante SOILA DEL VALLE LÓPEZ, por concepto de gastos legales y administrativos, como inicial y las seis (06) cuotas pactadas en la opción de compra venta suscrito entre las partes sobre el local comercial de marras, todo ello acompañado de las copias fotostáticas de los respetivos depósitos bancarios, que si bien es cierto algunos fueron recibidos por la empresa MOYA & TERMINI MERCADEO INMOBLIARIO, quien no figura como parte en el presente juicio, no es menos cierto que tales cantidades de dinero fueron depositadas en la cuenta bancaria cuyo titular es la sociedad demandada MONAGAS PLAZA, C.A. Aunado a ello, los documentos privados en análisis no fueron desconocidos por la contraparte, en la oportunidad señalada en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, es por lo que quedan reconocidos con la misma fuerza probatoria que los instrumentos públicos de conformidad con los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, evidenciándose todos los pagos efectuados por la demandante a los fines de adquirir el mentando local comercial. Y así se decide.-

e).- Comunicación de fecha 09 de marzo de 2000, acompañada al escrito libelar, marcada con la letra “D”, inserto al folio veintinueve (29) de la primera pieza del presente expediente. El mismo consiste en instrumento emanado de terceros que de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, deberán ser ratificados mediante la prueba testimonial y siendo que de autos no consta que el referido instrumento fue ratificado en juicio, este Tribunal no le otorga valor probatorio. Y así se decide.-

f).- Comunicación de fecha 01 de junio de 2001, acompañada al escrito libelar, marcada con la letra “E”, inserto al folio treinta (30) de la primera pieza del presente expediente. La prueba bajo estudio consiste en comunicación emitida por la empresa MOYA & TERMINI MERCADEO INMOBLIARIO, dirigida a la demandante de autos informándole que no presenta ninguna deuda por pagar a la sociedad mercantil MONAGAS PLAZA, C.A. Tal instrumento fue desconocido por la demandada tanto en la oportunidad de oposición de cuestiones previas tanto en la oportunidad de contestación al fondo, no obstante, mal puede la sociedad mercantil demandada desconocer un instrumento que no fue emanado de ella, vale decir, que no fue suscrito por ella, toda vez que del mismo se desprende la firma de la gerente de MOYA & TERMINI MERCADEO INMOBLIARIO, quien no figura como parte en el presente litigio, todo ello a la luz de lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en tal sentido, se tiene como no efectuado el referido desconocimiento. Y así se decide. Ahora bien, como se indicó en la valoración de los recibos de pago (literal d) resulta evidente que MOYA & TERMINI MERCADEO INMOBLIARIO no es parte en el proceso, sino un tercero que a tenor de lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, deberá ser llamado a juicio para que ratifique la instrumental, no constando en autos que la misma haya sido ratificada, por tal motivo este Tribunal no le otorga valor probatorio, sin embargo en aplicación del artículo 1.394 del Código Civil, se tiene como presunción el cumplimiento del pago pactado entre las partes contendientes en el contrato de opción de compra venta del local comercial de marras. Y así se decide.-

g).- Comunicación de fecha 10 de septiembre de 2001, acompañada al escrito libelar, marcada con la letra “F”, inserto al folio treinta y uno (31) de la primera pieza del presente expediente. La prueba bajo estudio consiste en comunicación emitida por la empresa MOYA & TERMINI MERCADEO INMOBLIARIO, dirigida a la demandante de autos informándole que no presenta ninguna deuda por pagar a la sociedad mercantil MONAGAS PLAZA, C.A. y la autorización a tomar posesión de su local comercial, quedando pendiente la protocolización del documento de propiedad definitivo. Tal instrumento igualmente fue desconocido por la demandada tanto en la oportunidad de oposición de cuestiones previas tanto en la oportunidad de contestación al fondo, no obstante y tal como se indicó supra, mal puede la sociedad mercantil demandada desconocer un instrumento que no fue emanado de ella, vale decir, que no fue suscrito por ella, toda vez que del mismo se desprende la firma de una representante de MOYA & TERMINI MERCADEO INMOBLIARIO, empresa que no figura como parte en el presente litigio, todo ello a la luz de lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en tal sentido, se tiene como no efectuado el referido desconocimiento. Y así se decide. Ahora bien, resulta evidente que MOYA & TERMINI MERCADEO INMOBLIARIO, no es parte en el proceso, sino un tercero que a tenor de lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, deberá ser llamado a juicio para que ratifique la instrumental, no constando en autos que la misma haya sido ratificada, por tal motivo este Tribunal no le otorga valor probatorio, sin embargo en aplicación del artículo 1.394 del Código Civil se tiene como presunción el contenido de la aludida comunicación lo cual coincide con lo alegado por la demandante en su escrito libelar. Y así se decide.-

h).- Plano de la planta baja del centro comercial Monagas Plaza, marcado “G”, inserto al folio treinta y dos (32) de la primera pieza del presente expediente. El mismo consiste en plano o calco de la planta baja del centro comercial Monagas Plaza, del cual se observa en amarillo el local comercial asignado a la demandante SOILA DEL VALLE LÓPEZ. El aludido documento fue desconocido por la demandada tanto en la oportunidad de oposición de cuestiones previas tanto en la oportunidad de contestación al fondo, no obstante y tal como se indicó supra, mal puede la sociedad mercantil demandada desconocer un instrumento que no fue emanado de ella, vale decir, que no fue suscrito por ella, todo a la luz de lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en tal sentido, se tiene como no efectuado el referido desconocimiento. Y así se decide. Ahora bien, de la revisión del referido instrumento no se denota quien lo elaboró, por tal motivo a quien decide no le merece valor probatorio. Y así se decide.-

i).- Contrato de arrendamiento y acuerdo de renovación de contrato marcados con la letra “H”, cursante en los folios treinta y tres (33) y su vuelto y treinta y cuatro (34) de la primera pieza del presente expediente. Estos instrumentos versan sobre un contrato de arrendamiento suscrito entre la demandante con la ciudadana MARIA CAROLINA COLMENARES, así como la renovación del mismo, debiendo valorarse como instrumento emanado de terceros a tenor de lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y siendo que de autos no consta que los referidos documentos fueron ratificados en juicio, este Tribunal no les otorga valor probatorio. Y así se decide. Sin embargo, en aplicación del artículo 1.394 del Código Civil se toma como presunción la existencia de una relación arrendaticia entre SOILA DEL VALLE LÓPEZ y MARIA CAROLINA COLMENARES, sobre el local comercial de marras todo lo cual coincide con lo alegado por la demandante en su escrito libelar. Y así se decide.-

j).- Recibos de cobro de condominio marcados con la letra “I”, cursante del folio treinta y cinco (35) al cincuenta y uno (51) de la primera pieza del presente expediente. Los mismos consisten en aviso de cobro de condominio del centro comercial Monagas Plaza al local comercial ubicado Nº PB-162. Tal instrumento también fue desconocido por la accionada, tanto en la oportunidad de oposición de cuestiones previas tanto en la oportunidad de contestación al fondo. Ahora bien, la parte actora debía insistir en hacerlos valer y demostrar su autenticidad a través del cotejo o en su defecto mediante la prueba testimonial, todo de conformidad con los artículos 444 y 445 del Código de Procedimiento Civil, lo cual no ocurrió en el presente litigio, por tal motivo, quedan desechado dichos recibos. Y así se declara.-

k).- Acompañó a su escrito libelar inspección extrajudicial, marcada con la letra “J”, inserta del folio cincuenta y dos (52) al sesenta y cuatro (64) de la primera pieza del presente expediente. El elemento probatorio promovido consiste en inspección judicial pre-constituida efectuada por el Juzgado Segundo de los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara y Ezequiel Zamora de esta Circunscripción Judicial, evidenciándose con ello, que en el lugar donde se encontraba ubicado el local comercial de marras, se estaban realizando trabajos de remodelación y construcción que impedían el acceso al local, todo lo cual coincide con lo alegado por la actora en su demanda, mereciéndole valor probatorio a esta Alzada. Y así se decide.-

2).- Promovió las Testimoniales de los ciudadanos: ARABELLYS BELLO, YESIKA RENAUD, CARMELO GUEVARA y MARIA CAROLINA COLMENARES. De las deposiciones prestadas por los ciudadanos ARABELLYS BELLO, YESIKA RENAUD y CARMELO GUEVARA, cursantes en los folios veintisiete (27) y del treinta y cuatro (34) al treinta y seis (36) de la segunda pieza, se desprende que los mismos fueron contestes al afirmar que la demandante SOILA DEL VALLE LÓPEZ ocupaba un local comercial ubicado en la planta baja del centro comercial Monagas Plaza, en el área denominada centro joyero, que en tal local funcionaba una tienda de ropa llamada trufas y que posteriormente fue asignado a librerías Nacho, asimismo, fueron contestes al afirmar que la demandante efectuó una remodelación y mejoras a dicho local, en tal sentido, a quien decide le merecen valor probatorio de acuerdo a lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide. En cuanto a la declaración de la ciudadana MARIA CAROLINA COLMENARES, se evidencia que en dos oportunidades fue declarado desierto (Folios 30 y 37 segunda pieza), no teniendo nada que valorar por parte de este Juzgado. Y así se decide.-

3).- Promovió Informes de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil a los siguientes organismos: a) Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda. No consta en autos dichas resultas, por tal motivo, no hay nada que valorar. Y así se decide.- b) Banco Industrial de Venezuela, S.A. No consta en autos dichas resultas, por tal motivo, no hay nada que valorar. Y así se decide.- c) Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT). No consta en autos dichas resultas, por tal motivo, no hay nada que valorar. Y así se decide.- d) Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda. Dichas resultas cursan del folio cuarenta y siete (47) al ochenta y cinco (85) de la segunda pieza del presente expediente, desprendiéndose los datos registrales de la demandada así como sus socios, lo cual nada aporta a la solución de la presente controversia. Y así se decide.- e) Oficina Inmobiliaria del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Maturín del Estado Monagas. No consta en autos dichas resultas, por tal motivo, no hay nada que valorar. Y así se decide.-

4).- Promovió la exhibición de documentos. Al respecto, observa esta Alzada que dicha prueba no fue admitida por el a quo, no tendiendo nada que valorar. Y así se decide.-

Valorado como ha sido el caudal probatorio, este Tribunal entra a conocer el fondo de la controversia, esbozando las reflexiones siguientes:

Contempla el artículo 1.133 del Código Civil, que el contrato es “Una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellas un vinculo jurídico”. Por su parte, señala el autor Eloy Maduro Luyando (1993), en el texto titulado Curso de Obligaciones Derecho Civil III que “El contrato constituye una especie de convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o mas personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que puede consistir en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vinculo jurídico. Siendo una convención, no hay duda de que el contrato pertenece a los negocios jurídicos bilaterales, caracterizados por la concurrencia de dos o mas manifestaciones de voluntad que al conjugarse producen determinados efectos para todas las partes. Dentro del negocio jurídico, el contrato es el instrumento mas apto y frecuente utilizado por las personas para reglamentar sus relaciones económicas y pecuniarias. Es obvio que sea de obligatorio cumplimiento para las partes, quienes así lo han querido y consentido en limitar sus respectivas voluntades. El contrato genera obligaciones y la doctrina admite que en algunas situaciones y en determinados aspectos, se superponen ambas nociones.”

Igualmente, de manera expresa el artículo 1.160 ejusdem, señala: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”. Tal y como se puede observar, éste dispositivo legal determina, que las partes están en la obligación de cumplir y acatar lo contenido en dicho contrato, así como asumir las consecuencias jurídicas que se deriven del mismo.-

En el caso concreto, se observa que en fecha 23 de abril de 1998, la ciudadana SOILA DEL VALLE LÓPEZ suscribió contrato de opción de compra venta con la sociedad mercantil MONAGAS PLAZA, C.A., para la adquisición de un local comercial ubicado en el nivel planta baja (PB) del centro comercial Monagas Plaza, distinguido con el Nº 162, el cual contaría con una superficie aproximada de CATORCE METROS CUADRADOS CON SESENTA CENTIMETROS (14,60 mts2) y una altura de DOS METROS CON CINCUENTA CENTIMETROS (2,50 mts), estipulando como precio de venta la cantidad de VEINTITRES MILLLONES TRESCIENTOS VEINTITRES MIL QUINIENTOS BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 23.323.500,00), pagaderos de la siguiente forma: a) SEIS MILLONES NOVECIENTOS NOVENTA Y SIETE MIL CINCUENTA BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 6.997.050,00) a la firma de la opción. b) CUATRO MILLONES SEISCIENTOS SESENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 4.674.700,00), en seis cuotas mensuales y consecutivas por la cantidad de SETECIENTOS SETENTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 777.450,00). c) ONCE MILLONES SEISCIENTOS SESENTA Y UN MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 11.661.750,00) en un solo pago al momento de la protocolización de la venta definitiva.-

Así las cosas, arguye la demandante que el referido local comercial estaría ubicado en el sector “MINITIENDAS”, siendo que la empresa demandada transcurrido cierto tiempo, de manera unilateral y arbitraria derrumbó los locales ubicados en el referido sector y procedió a construir lo que sería el Bingo Monagas Plaza. Asimismo, alegó que en fecha 10 de septiembre de 2001, recibió comunicación que riela al folio treinta y uno (31) de la primera pieza, en la cual no sólo reconocían que no adeudaba nada a Monagas Plaza, sino también la facultaban a tomar posesión de su local comercial que seria reubicado en el área “CENTRO JOYERO”, manifestó además que el nuevo local comercial mediría tan sólo ONCE METROS CUADRADOS (11,00 mts 2), que una vez acondicionado lo arrendó a la ciudadana María Carolina Colmenares, siendo que en noviembre de 2004, los representantes de la empresa demandada le informaron sobre la demolición del “CENTRO JOYERO” y posterior reubicación, instalándose en dicha área la librería Nacho, ofreciéndole a cambio otro local de NUEVE METROS CUADRADOS (09,00 mts 2).-

Por su parte, la sociedad mercantil MONAGAS PLAZA, C.A., en su escrito de contestación se limitó a rechazar y contradecir los hechos, expresando que no ha podido concretar las ventas por existir varias medidas preventivas de prohibición de enajenar y gravar que han impedido la transmisión efectiva de los inmuebles que integran dicho centro comercial, alegando que tal situación constituye lo denominado por el artículo 1.271 del Código Civil, como causas extrañas no imputables a Monagas Plaza.-

Es esa sintonía, sopesado lo esgrimido por ambas partes, así como de la valoración íntegra del caudal probatorio, esta Superioridad considera que la demandante SOILA DEL VALLE LÓPEZ, demostró el vínculo jurídico existente entre ella y la sociedad mercantil MONAGAS PLAZA, C.A., así como también demostró los pagos sucesivos pactados en la opción de compra venta, correspondiéndole a la demandada conforme a la cláusula séptima perfeccionar la venta, lo cual no ocurrió, toda vez que procedió a efectuar una serie de demoliciones y reubicaciones unilaterales y arbitrarias en provecho propio, pero en detrimento de la demandante, quien fue reubicada en dos (02) oportunidades siendo cada vez más pequeño el local comercial, lo cual no fue lo acordado y pactado por las partes en el contrato original de opción de compra venta, que fue apreciado por esta Alzada en todo su valor probatorio.-

Todo lo anterior, conllevan a quien decide a colegir que efectivamente la sociedad mercantil MONAGAS PLAZA, C.A., incumplió franca y abiertamente el contrato de opción de compra venta al derrumbar no sólo una sino dos veces el local comercial que se obligó a vender a la ciudadana SOILA DEL VALLE LÓPEZ, sin importar los gastos de acondicionamiento realizados y la pérdida económica que podría sufrir el patrimonio de la referida ciudadana, otorgándole cada vez un local comercial con dimensiones más pequeñas, inobservando con ello cada una de las cláusulas que integran la convención suscrita por ella misma. Aunado a que no aportó elemento de prueba alguno que justificara su proceder limitándose a rechazar y contradecir los hechos, mientras que la demandante acompañó a los autos suficiente material probatorio que permitieron establecer la relación jurídica, las obligaciones contraídas, su cumplimiento en el pago y el reiterado incumplimiento en que incurrió la demandada, en virtud de todo lo expresado, a criterio de este Sentenciador queda indubitablemente comprobado el incumplimiento por parte de la sociedad mercantil MONAGAS PLAZA, C.A., parte demandada de autos. Y así se decide.-

Aclarado lo anterior, del petitorio de la demanda se observa que la actora reclama la cantidad de ONCE MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 11.200.000,00), actualmente equivalente a ONCE MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 11.200,00), por concepto de lucro cesante, sustentado en la relación arrendaticia que mantuvo con la ciudadana MARIA CAROLINA COLMENARES, no obstante, dicho contrato de arrendamiento cursante al folio treinta y tres (33) de la primera pieza, por tratarse de un instrumento emanado de tercero debía ser ratificado en juicio a tenor de lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, lo cual no sucedió, mereciéndole sólo valor de presunción a quien decide, pero no de plena prueba, en tal sentido, mal podría este Sentenciador acordar la cantidad reclamada sin su respectiva probanza, no resultando procedente el lucro cesante reclamado. Y así se decide.-

Cabe agregar, que actualmente resultaría forzoso ordenar a la demandada la entrega del local comercial signado bajo el Nº PB-162, pues el mismo fue demolido y sobre él se construyó la Librería Nacho, tal como quedo evidenciado de autos, en atención a ello, en aplicación del artículo 21 adjetivo civil y procurando que el presente fallo no sea inejecutable o de difícil ejecución, la demandada sociedad mercantil MONAGAS PLAZA, C.A., en aras de cumplir con la obligación contraída, deberá entregar a la demandante SOILA DEL VALLE LÓPEZ un local comercial con iguales o mejores características a las prefijadas en el contrato de opción de compra venta o en su defecto, una cantidad de dinero que sea equivalente al precio actual del referido local comercial. Y así se decide.-

Finalmente y tomando en consideración lo supra expuesto, el recurso de apelación ha de prosperar parcialmente, así como la demanda que nos ocupa, quedando de esta manera revocada en todas sus partes la sentencia proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. Y ASÍ SE DECLARARÁ EN LA DISPOSITIVA.-

DISPOSITIVA

Por los razonamientos que anteceden, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 242 del Código de Procedimiento Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 23 de octubre de 2014, por el abogado en ejercicio RAMÓN RAMÍREZ GONZÁLEZ, en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandante, en contra de la sentencia de fecha 12 de febrero de 2014, proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, actualmente denominado Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial. Asimismo, se DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la presente demanda con motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoado por la ciudadana SOILA DEL VALLE LÓPEZ, en contra de la sociedad mercantil MONAGAS PLAZA, C.A., quedando REVOCADA en todas sus partes la sentencia recurrida. En consecuencia:

PRIMERO: Queda reconocido el vínculo jurídico existente entre la ciudadana SOILA DEL VALLE LÓPEZ y la sociedad mercantil MONAGAS PLAZA, C.A., el cual recae sobre el local comercial de marras.-

SEGUNDO: Se ordena a la sociedad mercantil MONAGAS PLAZA, C.A., hacer entrega a la demandante SOILA DEL VALLE LÓPEZ de un local comercial con iguales o mejores características a las prefijadas en el contrato de opción de compra venta o en su defecto, una cantidad de dinero que sea equivalente al precio actual del referido local comercial, lo cual será calculado mediante experticia complementaria del fallo de conformidad con el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.-

TERCERO: Dada la naturaleza del fallo no hay condenatoria en costas.-

Publíquese, regístrese, déjese copia y cúmplase.-

Dado, firmado y sellado en la sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. Año 205° de la Independencia y 156° de la Federación. Maturín, a los dieciocho (18) días del mes de noviembre del año dos mil quince (2015).-
EL JUEZ PROVISORIO,

ABG. PEDRO JIMÉNEZ FLORES.-

LA SECRETARIA,

ABG. NEYBIS RAMONCINI RUÍZ.-

En esta misma fecha siendo las 11:30 A.M se publicó la anterior decisión. Conste:

LA SECRETARIA

ABG. NEYBIS RAMONCINI RUÍZ

PJF/NRR/ “(&)”
Exp. Nº 012137.-