TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS
MATURIN, 05 DE NOVIEMBRE DEL AÑO 2.015

205° y 156°

Exp. 15.120

PARTES:
• DEMANDANTE:, ZULLY ALEJANDRA FARIAS ROJAS venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V- 12.537.102 y de este domicilio.

• APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: ALCDES GUATARAZMA LOPEZ, Abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 47.086y de este domicilio.

• DEMANDADA: ENILSE MATILDE RODRIGUEZ GONZALEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V- 14.448.409 y de este domicilio.

• ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: JOSE GREGORIO MARTINEZ SALAZAR, Abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 51.293 y de este domicilio.

• MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA-VENTA.

-I-
NARRATIVA

En fecha 14 de Noviembre del año 2.013, es recibido por este órgano Jurisdiccional escrito libelar contentivo de demanda de Cumplimiento de Contrato de Compra-Venta, que intentara el Ciudadana ZULLY ALEJANDRA FARIAS ROJAS, ampliamente identificada, debidamente asistida en este acto por el Abogado en ejercicio ALCDES GUATARAZMA LOPEZ, contra la Ciudadana ENILSE MATILDE RODRIGUEZ GONZALEZ, igualmente identificada supra. Expresando el accionante en dicho escrito lo que a continuación se sintetiza:
“…En fecha primero (1) de Marzo del año 2013, fue celebrado un contrato de opción a compra venta entre la ciudadana ZULLY ALEJANDRA FARIAS ROJAS y ENILSE MATILDE RODRIGUEZ GONZALEZ, dicho contrato fue debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Maturín, Estado Monagas, inserto bajo el N° 14, Tomo 37, folios 51 al 56, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría que tiene por objeto el inmueble y la parcela de terreno sobre la cual está construida, distinguido con el N D-12, en la calle D, conjunto residencial “Bello Campo”, Sector Tipuro, de esta ciudad de Maturín, Estado Monagas, al mencionado inmueble le corresponde un porcentaje de CERO ENTERO CON NOVENTA Y CUATRO MIL NOVECIENTOS VEINTICINCO DIEZMILESIMA (024925%), según se desprende del documento de parcelamiento cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan en documento debidamente registrado por ante la oficina Subalterna de Registro Público del entonces denominado Distrito Maturín, del Estado Monagas, en fecha 24 de febrero de 1995, anotado bajo el N° 45, Tomo 17, Protocolo Primero. Dicha vivienda consta de las siguientes dependencias: 3 habitaciones, 2 baños, 1 sala recibo, 1 cocina, 1 lavandero, 1 comedor, porche y garaje para 2 vehículos, la misma posee todos los servicios, disposición final para aguas servidas, toma de aguas blancas y puntos de electricidad y se encentra dentro de los siguientes linderos particulares NORTE: con la parcela D-14; SUR: con la parcela D-10; ESTE: con la calle D y OESTE: con la parcela C-13, el identificado inmueble objeto de la opción a compra venta, le pertenece a la demandada- reconvincente según documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Maturín del Estado Monagas, inscrito bajo el N° 49, Protocolo Primero, Tomo 7 de fecha 24 de Enero de Dos Mil Siete (2007). Sobre dicho inmueble pesa gravamen hipotecario de Primer Grado con BARIVEN, S.A., Filial de Petróleos de Venezuela, S.A.; Sociedad Mercantil (PDVSA). En la ya mencionada opción a compra venta se estipulaba el precio de la venta por un total de SETECIENTOS SESENTA Y CINCO MIL (765.000, 00) e incluso la forma de pago la cual seria de la siguiente manera: la cantidad de CIENTO SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES EXACTOS (165.000, 00) entregados en el mismo momento de la firma del contrato de opción a compra venta en calidad de arras y los SEISCIENTOS MIL BOLIVARES EXACTOS (600.000,00) serian cancelados al momento de la protocolización del documento definitivo.
En virtud de lo antes señalado y fundamentado en lo previsto en los artículos 585, 586, 588 Y 600 del Código de Procedimiento Civil, solicito a este digno Tribunal, se decrete medida de prohibición de enajenar y gravar con el propósito de evitar mayores lesiones o daños graves, de difícil reparación, sobe el inmueble constituido por un terreno y casa objeto de esta demanda.
Por todo lo antes expresado, es que ocurro ante su competente autoridad, en mi carácter de comprador del inmueble antes identificado, para demandar como en efecto demando a la Ciudadana ENILSE MATLDE RODRIGUEZ GONZALEZ, por Cumplimiento de Contrato, y en consecuencia convenga o sea condenado por este Tribunal a lo siguiente:

1° En convenir que el contrato suscrito con ZULLY ALEJANDRA FARIAS ROJAS, en fecha 01 de marzo del año 2013, por ante la Notaría Pública Segunda de Maturín, estado Monagas, inserto bajo en N° 14, Tomo 37, folios 51 al 55 de los libros de autenticación llevados por esa notaria, en esa fecha, y que se compaña el libelo de demanda identificado “II”, es una promesa bilateral de compraventa que equivale a un contrato de venta perfecta por haber existido el cruce de voluntades entre las partes en relación al bien objeto de la venta y al precio, y cumplidos otros requisitos esenciales que tipifican el mencionado contrato.-
2º) en cumplir el contrato de venta perfecta ya identificado y detalladamente examinado, que tiene por objeto el inmueble de su exclusiva propiedad constituido por una parcela de terreno que tiene un área aproximada de: doscientos ochenta y tres metros cuadrados con setenta y siete decímetros de cuadrado (283,77 m2), y la vivienda en ella construida con un área de construcción de noventa y cinco metros cuadrados (95,00 m2) aproximadamente, distinguido con el N D-12, en la calle D, conjunto residencial “Bello Campo”, Sector Tipuro, de esta ciudad de Maturín, Estado Monagas, al mencionado inmueble le corresponde un porcentaje de CERO ENTERO CON NOVENTA Y CUATRO MIL NOVECIENTOS VEINTICINCO DIEZMILESIMA (0,24925%), según se desprende del documento de parcelamiento cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan en documento debidamente registrado por ante la oficina Subalterna de Registro Público del entonces denominado Distrito Maturín, del Estado Monagas, en fecha 24 de febrero de 1995, anotado bajo el N° 45, Tomo 17, Protocolo Primero. Dicha vivienda consta de las siguientes dependencias: 3 habitaciones, 2 baños, 1 sala recibo, 1 cocina, 1 lavandero, 1 comedor, porche y garaje para 2 vehículos, la misma posee todos los servicios, disposición final para aguas servidas, toma de aguas blancas y puntos de electricidad y se encentra dentro de los siguientes linderos particulares NORTE: con la parcela D-14; SUR: con la parcela D-10; ESTE: con la calle D y OESTE: con la parcela C-13, el identificado inmueble objeto de la opción a compra venta, le pertenece a la demandada- reconvincente según documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Maturín del Estado Monagas, inscrito bajo el N° 49, Protocolo Primero, Tomo 7 de fecha 24 de Enero de Dos Mil Siete (2007).
3°)en caso de que la demandada no convenga en la demanda y en lo solicitado en el petitorio, y que resulte obligada por la sentencia a concluir y cumplir el contrato conforme lo estipulado en el articulo 531, del Código de Procedimiento Civil, solicito respetuosamente a este Tribunal, que la sentencia dictada produzca los efectos de contrato no cumplido y por tratarse de un contrato de venta, que implica la transferencia de la propiedad del inmueble, manifiesto la voluntad, disposición y obligación de mi mandante, como proponente de la demanda, a cumplir con la prestación debida en cuanto al pago del monto restante del valor del inmueble, establecido en el contrato aludido, (la suma de seiscientos mil Bolívares exactos (600.000,00)de cuyo monto debe deducirse lo que resulte pertinente para la liberación de la hipoteca que sobre él pesa, y para solventar el inmueble de las cargas fiscales, impuestos municipales, servicios públicos prestados y cualquier otro pago-requisito, para el registro del documento definitivo de compraventa, ante la Oficina de Registro inmobiliario que resulte pertinente y a lo cual se obligo la oferente vendedora propietaria, en la convención..-
4°) En cancelar las costas y costos del proceso, de acuerdo a las previsiones del Articulo 286, del Código de procedimiento Civil.-

En fecha 19 de Noviembre del 2.013, es admitida dicha demanda tal como consta en el folio sesenta y uno (61).-

En fecha 19 de Febrero de 2014, el apoderado judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda en los términos siguientes: Negó que el contrato de opción de compra-venta suscrito por las partes, sea un contrato de venta, negó que su mandante haya incumplido con las cláusulas contractuales, convino que u mandante en feche 01 d Marzo de 2013 celebró un contrato con la ciudadana ZULLY ALEJANDRA FARIAS ROJAS y que el mismo fue autenticado como contrato de opción de compra venta; que el mismo se refiere al inmueble de marras, convino que la oferida entregó en calidad de arras la cantidad de CIENTO SEENTA Y CINCO MIL BOLIVARES EXACTOS (165.000,00) y que se cancelaron a la firma del contrato y que la cantidad restante, es decir SEISCIENTOS ML BOLIVARES EXACTOS (600.000,00) serían cancelados dentro de los 120 días continuos a partir de la misma firma de la opción de compra venta, insistiendo que se trata de un contrato de opción de compra venta.
Arguye a u favor que el plazo de los 120 días se venció el 29 de Junio de 2013, plazo durante el cual su mandante cumplió con los tramite necesarios y posibles a los cuales esta obligada de acuerdo al contrato firmado y por el contrario la parte demandante no ejecuto la opción durante ese lapso, que bajo ningún concepto puede interpretarse que la parte demandante tenia 150 días para ejecutar la opción de compra venta, por cuanto el plazo de duración esta bien determinado en la cláusula tercera, que es de 120 días, los 30 días adicionales s establecieron con el señalamiento “de ser necesarios”, lo cual debe interpretarse si surgen circunstancias especiales que requieran un tiempo adicional a los 120 días pactados; las partes pueden de mutuo acuerdo acordar utilizar los 30 días adicionales y no puede interpretarse que corren automáticamente sin requerimiento alguno y anticipado por alguna de las partes.
Negó, rechazó y contradijo en nombre de su mandante, la doctrina que pretende alegar la parte demandante, definiendo el contrato como un contrato de venta definitiva o venta perfecta, doctrina que ha sido desplazada por nuevas doctrinas y jurisprudencias.
Insiste en señalar que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta como una verdadera venta, sino contratos preparatorios, aun cuando llenes los requisitos de consentimiento, objeto y precio; alegando que este es el criterio que esta vigente; insiste en la forma de interpretar el contrato. Que analizadas las cláusulas tercera, cuarta y quinta del contrato de opción se desprende el plazo establecido que es de 120 días continuos a partir de la firma del contrato, plazo que tenia para realizar el pago de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES EXACTOS (600.000,00). Que la parte demandada no presentó el documento para la revisión que estipula la cláusula sexta y en consecuencia no se entregaron los recaudos necesarios y esenciales para la protocolización.
Impugna los instrumentos privados acompañados con el libelo de demanda que rielan en los folios 26 al 30 ambos inclusive por tratarse de documentos prados.
Procede el demandada en esta oportunidad procesal para reconvenir en los términos siguientes: arguye que la oferente da en opción a compra a la oferida y esta acepta; sobre el mismo inmueble, donde invoca y trascribe las cláusulas segunda y tercera donde se estipula el recio y la forma de pago. El restante del pago serían cancelados en el momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta.
Alega el cumplimiento de la obligaron y estipulaciones contractuales por parte de la oferida y parte demandante, transcribe la cláusula sexta.
Alega que el contrato tuvo una duración de 120 días contados a partir de la firma del contrato de opción; dicho lapso culminó el 29 de Junio de 2013, que su mandante en dicho lapso ejecutó todos los actos necesarios para llevar a feliz término el negocio jurídico; que la oferida no realizó los actos para los que estaba obligada, según el contrato suscrito; debía pagar entre otras cosas los honorarios de abogado y a mandar a redactar el documento definitivo y estaba obligada a presentar a la oferente dicho documento para su revisión. Lo cual no cumplió; por otra parte l oferente había realizado dentro del plazo de los 120 días los actos necesario para cumplir con el negocio jurídico, gestiono la liberación de hipoteca y prueba de ello existe documento autenticado por ante la Notaria Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital de fecha 26 de Junio del año 2013, anotado bajo el N° 19, Tomo 79 de libros de autenticaciones llevados por esa Notaría y cuya copia anexa marcada con la letra “B”, donde consta que la sociedad Mercantil BARIVEN, S.A., filial de PDVSA declara extinguida la hipoteca, es decir libera el inmueble de dicho gravamen, la oferida no tuvo la intención de pagar el precio, ni tenia la disponibilidad económica para pagar el precio total de venta, por cuanto de manera inconsulta, después de vencidos los 120 días, presenta en fecha 4 de Junio de 2013, exigiéndole a la oferente que el contrato ya vencido sea prorrogado por un tiempo superior, prorroga que no fue discutida ni acordada de mutuo acuerdo, dicho documento fue anulado por la Notaria , por cuanto o fue otorgado, dentro de los 120 días no realizó actos necesarios para protocolizar el documento definitivo. Por lo tanto las cláusulas tercera y sexta fueron afectadas por el incumplimiento de la parte oferida, invoca los artículos 1159, 1160, 1167, 1264, 1263 y 1211 del Código Civil y los artículos 365 y 361 del Código de Procedimiento Civil.
La reconviene para que declare que el contrato suscrito por las partes es un contrato de opción de compra venta, y lo declare resuelto y en dejar en manos de la oferente la cantidad entregada en calidad de arras; en cancelar las costas; estimando la cuantía de la reconvención en la cantidad de SIETE MIL CIENTO CUARENTA Y NUEVE CON CINCO UNIDADES TRIBUTARIAS (7149,5 UT) y que la reconvención sea declarada con lugar.
En fecha 06/05/2014, la parte demandante reconvenida da contestación a la reconvención, negando y rechazando los argumentos de la oferente reconviniente; negó, rechazó y contradijo que la oferida reconvenida no haya realizado los actos a los que estaba obligada según el contrato, ni estaba obligada a mandar a redactar el documento de venta y presentar a la demandada reconviniente para su revisión y alega que la cláusula sexta no estipula tal aseveración , que las solvencias municipales son obligación y responsabilidad de la oferente-vendedora; la oferente se compromete a entregar a la oferida una carpeta con los recibos originales por concepto de los servicios públicos, agua, solvencias municipales, totalmente solventes a la fecha de la protocolización del documento definitivo de compra venta, aunque la liberación de la hipoteca no fue protocolizado con las consecuencias jurídicas que conlleva. Negó, rechazó y contradijo que no haya mostrado intención de pago, el precio n la disponibilidad económica para hacerlo y así culminar con el negocio jurídico y que constituye esa la causa por la cual demanda; las cláusulas tercera y sexta no fueron afectas por el incumplimiento de la parte demandante reconvenida, alega que la promesa bilateral de compra-venta equivale a una venta perfecta o definitiva; asevera que la resolución y el cumplimiento de contrato son pretensiones que se excluyen mutuamente; negó que deba cancelar costas y costos del proceso.

-II-
PRUEBAS

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE
PRIMERO: promueve y reproduce el merito favorable que surgen de los autos contentivos en el presente juicio, en especial la forma como fue realizada la contestación y reconvención, en donde la demandada-reconviniente, conviene de manea integra en las cláusulas del contrato de obra suscrito con mi representada, así como la manera inentendible, confusa e imprecisa, con que fue redactada tal contestación, que impide enervar sus alegatos y dificultan nuestro legitimo derecho de defensa.
Valoración: se trata de prueba documental constante en autos, específicamente en los folios ochenta y dos al ochenta y seis (82 al 86) y sus vueltos donde se evidencia la reconvención propuesta por la parte demandada fundamentada en el articulo 365 de Código de Procedimiento Civil, donde claramente se observa la aceptación por parte de la demandada reconviniente del contrato de opción a compra venta en todas sus cláusulas el cual se basa en un inmueble constituido por una parcela de terreno y la vivienda en ella construida, distinguida con el N° D-12, de la calle D, del conjunto residencial Bello Campo, sector Tipuro, Jurisdicción del Municipio Maturín, Estado Monagas. Dicho documento fue reconocido por los demandados. Es criterio reiterado que el mérito favorable de los autos no es un medio de prueba de los estipulados n el ordenamiento Jurídico Venezolano vigente. Y así se declara.-

SEGUNDO: poder otorgado al ciudadano ALCIDES GUATARASMA LOPEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V- 587.177, abogado en ejercicio, inpreabogado N° 47.086 por la ciudadana ZULY ALEJANDRA ARIAS ROJAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V- 12.537.102; por ante la Notaría Pública Segunda de Maturín, Estado Monagas, autenticado bajo el N° 06, Tomo 224, Folios 18 al 20 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria en fecha 12 de noviembre del año 2012
Valoración: se trata de documento Público Notariado ante la Notaria Publica Segunda del municipio Maturín Estado Monagas, donde la ciudadana ZULLY ALEJANDRA FARIAS ROJAS le otorga poder especial y amplio al los ciudadanos ALCIDES GUATARASMA LOPEZ, SONIA SARAGOZA DE GUATARASMA Y A DAVID GUATARASMA ZARAGOZA, el cual quedo inserto bajo el N° 06, del Tomo 224, folios 18 al 20 de los libros de autenticación llevados por esa Notaría. Dicho documento fue reconocido por los demandados. Se le da valor probatorio.-

TERCERO: contrato de compra venta, autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Maturín, Estado Monagas, inserto bajo el N° 14, Tomo 37, folios 51 al 55 de los libros de autenticación llevados por esa Notaria el 01 de marzo del 2013.
Valoración: se trata de documento Público autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Maturín, Estado Monagas, donde se evidencia una unión de voluntades entre la ciudadana ENILSE MATILDE RODRIGUEZ GONZALEZ y la ciudadana ZULLY ALEJNDRA FARIAS ROJAS, donde ambas convienen en que la primera da a la segunda en opción a compra venta un inmueble de su única y exclusiva propiedad, pero sobre el cual pesa un gravamen en primer grado a favor de BARIVEN, empresa filial de PDVSA, el cual ella misma se obliga a liberarlo para la fecha de autenticación de dicha opción y la segunda acepta la ya mencionada opción, y en muestra de su interés de llevar a cabo el contrato da un adelanto del 22% del precio total pautado. Dicho documento fue reconocido por los demandados. Se le da valor probatorio.-

CUARTA: transferencia del Banco Mercantil en Línea, N° 0025526681220, de fecha 05/03/2013, a las 7:04 a.m. realizada por la ciudadana ZULLY FARIAS a favor de la ciudadana ENILSE RODRIGUEZ, por la cantidad de ciento sesenta y cinco mil bolívares (165.000,00), que corresponde a la cuota inicial pactada para pagar el inmueble.
Valoración: se trata de documento corriente en los folios 26 al 30, donde se observa una operación bancaria en línea, en la cual se le transfiere a la cuenta personal de la ciudadana ENILSE RODRIGUEZ, la cantidad de ciento sesenta y cinco mil bolívares exactos (165.000,00). Dicho documento fue reconocido por los demandados. Tiene valor probatorio.-

QUINTA: solvencias del inmueble, tanto municipales, como de servicios de agua y aseo, expedidas por la Alcaldía Bolivariana de Maturín y por Aguas de Monagas C.A., respectivamente.
Valoración: se trata de facturas originales y copias emitidas por la Alcaldía Bolivariana de Maturín, donde se cancela los aranceles de Aseo municipal, así como solvencia municipal, y factura original de aguas de Monagas por solvencia del inmueble propiedad de ENILSE RODRIGUEZ, ubicado en la Urbanización Bello Campo, Calle D, Casa D-12. Dicho documento fue reconocido por los demandados. Tiene valor probatorio.-

SEXTO: documento registrado por ante la oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Maturín del Estado Monagas, inscrito bajo el N° 49, Protocolo Primero, Tomo 7, de fecha 24 de enero de 2007.
Valoración: se trata de copia simple de documento debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Maturín del Estado Monagas. Donde consta la propiedad de la ciudadana ENILSE RODRIGUEZ, sobre un inmueble ubicado en la urbanización Bello Campo, en la calle d, casa D-12, el cual se encuentra suficientemente identificado en autos, así como el gravamen que sobre él pesa en primer grado a favor de BARIVEN, filial de PDVSA. Dicho documento fue reconocido por los demandados. Se le da valor probatorio.-

SEPTIMO: Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 40.115, del 21 de febrero del 2013, que contiene la resolución N° 11 del Ministerio del Poder Pupilar para la Vivienda y Hábitat.
Valoración: Se trata de copia de Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 40.115, del 21 de febrero del 2013, que contiene la resolución N° 11 del Ministerio del Poder Pupilar para la Vivienda y Hábitat en la cual se estipula en su artículo 2 lo siguiente:
“…En los contratos de opción a compra venta, oferta de venta o cualquier otro que tenga como finalidad la adquisición de una vivienda principal, se consideran cláusulas excesivas o exorbitantes aquellas que prevean la retención, perdía o disposición de mas del 10% del monto otorgado por el adquiriente de vivienda, tampoco podrán aplicársele al oferente de la vivienda una penalidad que exceda un porcentaje superior al establecido en el presente artículo y solo será exigible en ambos casos cuando mediante responsabilidad comprobada por alguna de las partes en el retardo de la protocolización del documento definitivo de venta…”
La misma gaceta en su artículo quinto, establece lo siguiente:
“… los oferentes de vivienda se abstendrán de colocar estipulaciones en los contratos de opción a compra, oferta de venta o cualquier otro que tenga como finalidad la adquisición de una vivienda principal, que permitan su terminación unilateral o prevean la posibilidad de ellos inhibirse a protocolizar las ventas de inmuebles que hayan pactado con los sujetos del sistema, salvo que haya incumplimiento previo de parte de los compradores de lo dispuesto en los contratos suscritos…”
Dicho documento fue reconocido por los demandados. Tiene valor probatorio.-

OCTAVO: certificación de gravamen expedida por el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maturín del Estado Monagas de fecha 01/07/2013.
Valoración: Se trata de documento Público emanado de la oficina de Registro Publico del Segundo Circuito del Municipio Maturín del Estado Monagas de fecha 01/07/2013 donde se certifica el gravamen que pesa a favor de BARIVEN, filial de PDVSA, sobre una parcela de terreno y el inmueble sobre ella construida distinguida con el numero D-12, calle D de la urbanización Bello Campo, Sector Tipuro, Parroquia Boquerón, el cual es propiedad de la ciudadana ENILSE RODRIGUEZ, quien se encuentra suficientemente identificada en autos. Dicho documento fue reconocido por los demandados. Tiene valor probatorio.-

NOVENO: certificación de gravamen expedida por el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maturín del Estado Monagas de fecha 12/03/2014.
Valoración: Se trata de documento Público emanado de la oficina de Registro Publico del Segundo Circuito del Municipio Maturín del Estado Monagas de fecha 12/03/2014 donde se certifica el gravamen que pesa a favor de BARIVEN, filial de PDVSA, sobre una parcela de terreno y el inmueble sobre ella construida distinguida con el numero D-12, calle D de la urbanización Bello Campo, Sector Tipuro, Parroquia Boquerón, el cual es propiedad de la ciudadana ENILSE RODRIGUEZ, quien se encuentra suficientemente identificada en autos. Dicho documento fue reconocido por los demandados.-
DE LAS TESTIMONIALES
PRIMERO: se promovió las testimoniales de los ciudadanos ANTONIO JOSÉ BRITO, EDINSON ANTONIO PAYARES GARCIA, ALFREDO DEL CARMEN ESTEBAN ZAPATA Y EDWIN JOSE LUNECA BUTTO, todos venezolanos, mayores de edad, hábiles para testificar, titulares de las cedulas de identidad Nros. 14.338.205, 23.897.193, 4.718.087 y 16.809.486, respectivamente. Tiene valor probatorio.-
Valoración: se trata de comisión recibida del tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara en el cual constan los testimonios de los testigos supra identificados, los testigos coinciden en que conocen suficientemente de trato, vista y comunicación a la demandante y a la demandada, además tienen conocimiento de que la demandada estaba vendiéndole un inmueble de su exclusiva propiedad a la demandante y que esta le dio un adelanto a la primera por la cantidad de ciento sesenta y cinco mil bolívares (165.000,00) y que restaban por cancelar seiscientos mil bolívares exactos (600.000,00) que serian dados a la vendedora en el momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa. Dichos testimonios fueron reconocidos por los demandados. Se le da valor probatorio.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
PRIMERO: promoción y reproducción de merito favorable que arrojan las actas procesales.
Valoración: reproducción la cual no especifica cual de los autos corrientes en el expediente o al folio que se refiere, para solicitar el merito favorable de las actas procesales. El merito de los autos no es medio de prueba de los estipulados en el ordenamiento Jurídico Venezolano vigente.-

SEGUNDO: documento publico, emanado por la Notaria Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas, de fecha 26/06/2013, inserto bajo el N° 19, Tomo 79 de los libros de autenticación llevados por esa Notaria.
Valoración: se tata de documento publico emanado por la Notaria Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas, de fecha 26/06/2013, inserto bajo el N° 19, Tomo 79 de los libros de autenticación llevados por esa Notaria en el cual se observa que efectivamente BARIVEN da por liberada la hipoteca en primer grado que tenia a su favor sobre el bien inmueble del cual es objeto la presente causa. Dicho documento fue reconocido por los demandantes.-

TERCERO: documento digital de correo electrónico enviado a la demandante-reconvenida en fecha 18/06/2013 a las 7:30 a.m.
Valoración: se trata de documento digital impreso desde el correo electrónico de la demandada-reconviniente en el cual le hace participe a la demandante-reconvenida que aun no tiene información de la liberación de la hipoteca del bien sobre el cual versa esta causa. Dicho documento fue reconocido por los demandantes. Documento autenticado que para ser opuesto a terceros debe ser protocolizado.-

DE LAS PRUEBAS DE INFORMES
PRIMERO: oficio al banco Mercantil, con sede en la calle Monagas de esta ciudad Maturín Estado Monagas a los fines de que informe lo siguiente:
1) si la ciudadana ZULLY FARIAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 12.537.102, es titular de la cuenta corriente N° 001229009043, y si dicha cuenta corriente corresponde a entidad Bancaria.
2) Remitir, debidamente certificados por dicha Entidad Bancaria, los movimientos de cuenta y estados de cuentas de la cuenta corriente N° 0012290099043, descrita en el particular anterior, correspondiente a lapso comprendido desde el primero de Marzo del año 2013 hasta el 30 de agosto del año 2013, es decir, los movimientos de cuenta de los siguientes mese: marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto del año 2013.
Valoración: se trata de respuesta recibida del Banco Mercantil, en fecha 18/09/2014, donde se aluden los anteriores particulares, demostrando que efectivamente existe en esa entidad bancaria una cuenta propiedad de la demandante-reconvenida ciudadana ZULLY ALEJANDRA FARIAS ROJAS, además se evidencia de fecha 05/03/2013 la transferencia realizada a la cuenta de la demandada-reconviniente ciudadana ENILSE RODRIGUEZ por la cantidad de CIENTO SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (165.000,00), en los meses siguientes no se observó mucha actividad financiera.

SEGUNDO: ofíciese a la Notaria Publica Segunda de Maturín, Estado Monagas, número 156, ubicada en la calle 10, antigua Barreto, a 50 metros del Registro Inmobiliario Segundo, de esta ciudad de Maturín, a los fines de que:
1) Informe a su despacho, si en el departamento de Archivo de esa institución reposa documento tramitado a través de planilla N° 15600228130, de fecha 4/07/2013, insertado bajo el N° 10, Tomo 129, cuyas partes contratantes son las siguientes: ZULLY ALEJANDRA FRIAS ROJAS, titular de la Cedula de Identidad N° V-12.537.102 y ENILSE MATILDE RODRIGUEZ GONZALEZ, titular de la Cedula de identidad N° V-14.448.409.
2) De existir el mismo, sírvase remitir a este Tribunal una copia certificada del referido documento.
3) Remitir copia certificada, de la hoja del libro de presentaciones de documentos, donde aparece registrado la presentación del documento descrito en el particular primero.
Valoración: se trata de comisión recibida en fecha 29/07/2014 proveniente de la Notaria Pública Segunda de Maturín de la Circunscripción judicial del Estado Monagas en la cual participa la misma Notaría que el documento previamente mencionado, que se trataba de una modificación en la cláusula CUARTA de poción a compra venta celebrada entre las ciudadanas ZULLY FARIAS Y ENILSE RODRIGUEZ, el cual no fue autenticado, por cuanto sus otorgantes no fueron a firmarlo, aunado a ello no pueden remitir copias certificadas del mismo por no ser un documento autentico, ni pueden emitir copias certificadas de los libros de la Notaría porque no se encuentran autorizados para ello. En diligencia de la parte demandada-reconviniente donde solicita se reafirme la solicitud hecha a la Notaría Pública Segunda sobre los particulares segundo y tercero antes mencionado, este tribunal vuelve a oficiar a dicha Notaría, por cuanto la comisión no fue cumplida por completo, en fecha 25/09/2014 fue recibido de la Notaría Pública Segunda de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas comisión en la cual se anexa copia simple del documento al cual se refiere el particular primero con el sello de anulado en todas y cada una de sus partes.

DE LA INSPECCION JUDICIAL
PRIMERO: solicita la parte demandad-reconviniente que de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil el tribunal se constituya en la sede de la Notaría Pública Segunda de Maturín, Estado Monagas, en el departamento de Archivo de esta institución, a fin de que mediante inspección dejar constancia de los siguientes particulares:
1) de la existencia de Documento tramitado a través de planilla N° 15600228130, de fecha 4/07/2013, insertado bajo el N° 10, Tomo 129, cuyas partes contratantes son las siguientes: ZULLY ALEJANDRA FARIAS ROJAS, titular de la Cedula de Identidad N° V-12.537.102 y ENILSE MATILDE RODRIGUEZ GONZALES, titular de la Cedula de Identidad N° V- 14.448.409.
2) dejar constancia de que tipo de documento se trata, el documento descrito en el particular anterior.
3) Dejar constancia si el documento fue debidamente otorgado por las partes involucradas.
4) Dejar constancia de la fecha en que el documento fue presentado y la identificación de la persona que lo presentó.
Valoración: se trata de traslado del tribunal en calidad de inspección a la sede de la Notaría Pública Segunda de Maturín, Estado Monagas, en la que se deja constancia al primer particular que la Abg. Manolys García en su carácter de Notaria Pública deja constancia que tuvo a la vista y existe el referido documento según planilla N° 15600228130, al segundo particular el tribunal deja constancia que se trata de documento “contrato de opción de compraventa”, al tercer particular el tribunal deja constancia que no fue otorgado, por cuanto observa el tribunal que ni oferente ni oferida firmaron y que tiene sello legible que indica ANULADO y la nota de anulaciones suscrita por el Abg. Jun Pérez, quien era Notario Encargado para ese entonces, en cuanto al particular cuarto el tribunal deja constancia de que si fue anulado, al quinto particular el tribunal deja constancia que la fecha de presentación fue el día 04/07/2013 y fue presentado por ENILSE RODRIGUEZ, C.I: 14.448.409, el tribunal solicita a la ciudadana Notario copia certificada de dicho documento el cual consta en los folios ciento ochenta y cuatro al ciento ochenta y siete (184 al 187). Se le otorga valor probatorio.-

DE LA EXPERTICIA
PRIMERO: de conformidad con el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil y siguientes, la parte demandada-reconviniente promueve experticia Electrónica, a los fines de demostrar la autenticidad del correo electrónico y acuse de recibo promovido en el capitulo III, en tal sentido solicitó al tribunal se designe a los expertos especializados en el área. En tal sentido se deje constancia:
1) si el correo ENLSE/FARIAS/RODRIGUEZEMX/PDV/PDVSA__PDV corresponde al emisor ENILSE RODRIGUEZ.
2) Si el correo ZULLYFARIAS/FARIASZ/PDV/PDVSA__PDV corresponde a la ciudadana ZULLY FARIAS.
3) Dejar constancia si ese correo fue emitido el 18/06/2013 y si el mismo fue recibido por los destinatarios.
4) Dejar constancia de la autenticidad del contenido del mismo.
Valoración: no se le otorga valor probatorio, en vista de que la misma no fue evacuada.

Por auto dictado por este Tribunal en fecha 09 de Octubre del año 2.014, se fijó el decimoquinto día de Despacho siguiente a la fecha, a fin de que las partes presenten informes en el presente juicio.-

En fecha 10 de Febrero del año 2.015, este Tribunal dijo “VISTOS” y se reservó el lapso legal para dictar sentencia.-

MOTIVA

La Constitución Nacional Vigente y el Código de Procedimiento Civil exigen una justicia completa y exhaustiva, para lograr dicho fin es necesario la no omisión de algún elemento calificador del proceso, es por ello la gran responsabilidad que tenemos los Jueces de analizar cada una de las pruebas producidas en el proceso.

Nuestro sistema de Justicia es Constitucional y a tal efecto nos señala que todos los Jueces de la República están en la obligación de garantizar la Integridad de la Constitución en el ámbito de su competencia y conforme a lo previsto en las leyes.

Es importante traer acotación que nuestra Constitución Bolivariana establece en su artículo 2:
“Venezuela se constituye en un Estado democrático y social de Derecho y de Justicia, que propugna como valores superiores de su ordenamiento jurídico y de su actuación, la vida, la libertad, la justicia, la igualdad, la solidaridad, la democracia, la responsabilidad social y, en general, la preeminencia de los derechos humanos, la ética y el pluralismo político”.

Asimismo consagra en su artículo 26, que:
“Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de Justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso colectivos o difusos; a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente. El Estado garantizara una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismo o reposiciones inútiles.”

En este sentido se observa que los principios constitucionales antes señalados además de insistir en la naturaleza instrumental, simple, uniforme y eficaz, con sentido social que debe observar todo proceso judicial llevado ante los Tribunales de la República deben establecer que el fin primordial de este, no es más que garantizar que las decisiones que se dicten a los efectos de resolver las controversias entre las partes no sólo estén fundadas en derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterio de Justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legitima pretensión en el asunto a resolver.
Desde esta óptica deviene una verdadera obligación del poder judicial de la búsqueda de los medios para pretender armonizar en el marco de un debido proceso, los distintos componentes que conforman la sociedad, a los fines de lograr un justo equilibrio entre los intereses que se debaten en un determinado caso.

En este sentido el Tribunal entra a decidir el fondo de la demanda y al respecto observa:

Una vez que las pruebas son incorporadas al proceso, dejan de pertenecer a la parte que la produjo y son adquiridas para el proceso. Cada parte puede aprovecharse de ellas. Entonces una vez evacuada la prueba de cada litigante, su resultado no pertenece ya a la parte que la promovió, sino al proceso mismo, por virtud del principio de adquisición procesal, y corresponde por tanto al Juez tenerlas en cuenta a fin de determinar la existencia del hecho a que se refieren, independientemente de cual de ellas haya sido la promovente de la prueba.

Con relación a las partes, el Código de Procedimiento Civil, dispone en su artículo 506, como anteriormente se expresó, que estas deben probar los hechos de los cuales sostienen que se derive su derecho, por ello la importancia de las pruebas, ya que mediante ellas se van a demostrar los hechos que se alegan y permiten al Juez pueda pronunciar su decisión de conformidad con las pruebas verificadas dentro del procedimiento.

Es decir, corresponde a la parte demandante la prueba de los hechos alegados en su libelo de la demanda a los fines de que su acción pueda prosperar, razón por la cual el Tribunal hurga el material aportado por la parte demandante y le da pleno valor probatorio a las pruebas documentales consignadas por esta, sobre todo la del instrumento de opción Compra-Venta tiene por objeto el inmueble y la parcela de terreno sobra la cual está construida, distinguido con el N D-12, en la calle D, conjunto residencial “Bello Campo”, Sector Tipuro, de esta ciudad de Maturín, Estado Monagas, al mencionado inmueble le corresponde un porcentaje de CERO ENTERO CON NOVENTA Y CUATRO MIL NOVECIENTOS VEINTICINCO DIEZMILESIMA (0,24925%), según se desprende del documento de parcelamiento cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan en documento debidamente registrado por ante la oficina Subalterna de Registro Público del entonces denominado Distrito Maturín, del Estado Monagas, en fecha 24 de febrero de 1995, anotado bajo el N° 45, Tomo 17, Protocolo Primero. Dicha vivienda consta de las siguientes dependencias: 3 habitaciones, 2 baños, 1 sala recibo, 1 cocina, 1 lavandero, 1 comedor, porche y garaje para 2 vehículos, la misma posee todos los servicios, disposición final para aguas servidas, toma de aguas blancas y puntos de electricidad y se encentra dentro de los siguientes linderos particulares NORTE: con la parcela D-14; SUR: con la parcela D-10; ESTE: con la calle D y OESTE: con la parcela C-13, el identificado inmueble objeto de la opción a compra venta, le pertenece a la demandada- reconvincente según documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Maturín del Estado Monagas, inscrito bajo el N° 49, Protocolo Primero, Tomo 7 de fecha 24 de Enero de Dos Mil Siete (2007). Sobre dicho inmueble pesa gravamen hipotecario de Primer Grado con BARIVEN, S.A., Filial de Petróleos de Venezuela, S.A.; Sociedad Mercantil (PDVSA). En la ya mencionada opción a compra venta se estipulaba el precio de la venta por un total de SETECIENTOS SESENTA Y CINCO MIL (765.000, 00) dicho documento no fue desconocido ni tachado durante el proceso, la cual se tiene como reconocido, por ende este Tribunal le da pleno valor probatorio; resultó plenamente comprobado el incumplimiento de la parte demandada en proceder a materializar la venta ya que no procedió a Registrar la liberación del Gravamen que pesa sobre el inmueble objeto de la presente litis, tal como consta en el articulo 1.879 del Código Civil el cual expresa: “la hipoteca no tiene efecto si n se ha registrado con arreglo a lo dispuesto en el Titulo XXII de este Libro, ni puede subsistir sino sobre bienes especialmente designados, y por una cantidad determinada de dinero”. Igualmente en el articulo 1.920 ejusdem en su ordinal 1° establece que: “…además de los actos que por disposición especiales están sometidos a la formalidad de registro, deben registrarse: 1° todo acto entre vivos, sea a titulo gratuito, sea a titulo oneroso, traslativo de propiedad de inmueble, o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca…”
Ahora bien, la existencia del hecho controvertido sobre si el contrato de opción a compra-venta, constituye o no un contrato de veta definitiva o venta perfecta, observa este sentenciador que el contrato de compra-venta o promesa bilateral de compra-venta, la voluntad de las parte libremente expresada perfecciona la venta por coexistir en un momento determinado la aceptación de la oferta o el consentimiento reciproco de las partes en el objeto y precio, compromiso para ambas partes, una de las cuales se obliga a vender y la otra a comprar; pues es criterio reiterado de la Sala de Casación Civil, cuando existen sus dos elementos esenciales como son el objeto y el precio, del cual se da un anticipo que toma parte del precio definitivo de venta, como claramente se desprende del contrato de marras y surte efectos entre las partes como si se tratara de un contrato de venta en sentido Latu Sensu; requisitos de objeto y precio estipulados en los artículos 1474 del Código Civil, aunado al hecho cierto que se desprende del contrato y así lo expresan las partes que existe consentimiento objeto y causa, existe precio y obligaciones reciprocas que evidentemente la parte demanda no cumplió; es claro que la oferente reconviniente se comprometió a entregar a la oferida una carpeta con los recibos originales por concepto de los servicios públicos, agua, solventa Municipales, a la fecha de su protocolización, no existe prueba alguna sobre la no intención de pagar el precio, ni la no disponibilidad económica para hacerlo, alegada por la parte demandada en su reconvención.
En la cláusula sexta: “el pago de los derechos y aranceles de Notaria y Registro, timbres fiscales, copias, el pago por conceptos de habilitaciones, honorarios de abogados, etc., serán por cuenta de LA OFERIDA. Una vez redactado el documento definitivo de compra-venta, será revisado por LA OFERENTE, y si están conformes deberán devolverlo junto con los recaudos necesarios para programar su otorgamiento, tales como certificados de solvencias de impuestos municipales, cancelación de la planilla forma 02, expedida por el Ministerio de Finanzas, o en su defecto la planilla que acredite el Registro de Vivienda Principal, fotocopias de la cedula de identidad y Registro de información Fiscal (RIF) de ambos. Tal revisión y conformidad deberán efectuarla en un lapso máximo de cinco (05) días, a partir de cuando reciban el documento definitivo de Compra-venta señalado. Asimismo LA OFERENTE se compromete a entregar a LA OFERDA, una carpeta con los recibos originales por concepto de los servicios públicos: Agua, Solventas Municipales, totalmente solvente a la fecha de la protocolización del documento definitivo de compra-venta.”
De la misma se desprende que son recaudos necesarios las solvencias e impuestos municipales y la OFERENTE se compromete a entregar dicha carpeta con todos los recaudos y esto debe ser una vez liberada la hipoteca la cual debe constar en documento protocolizado.
Por lo que la parte demandante no podía redactar el documento definitivo de venta por cuanto no poseía las especificaciones de liberación de la hipoteca, aunque esto no fuese una de las obligaciones que ella adquirió en el momento de redactar el contrato de opción a compraventa, lo que hace concluir a este sentenciador que la presente acción debe prosperar. Y así se decide.-

DISPOSITIVA

Por los anteriores razonamientos y de conformidad con los artículos 12 del Código de Procedimiento Civil y 26 de nuestra Constitución Bolivariana, este tribunal Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley se declara “CON LUGAR” la presente acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA incoada por la Ciudadana ZULLY ALEJANDRA FARIAS ROJAS contra la Ciudadana ENILSE MATILDE RODRIGUEZ GONZALES, y “SIN LUGAR” la reconvención propuesta por la parte demandada.-

PRIMERO: Se ordena a la Ciudadana ENILSE MATILDE RODRIGUEZ GONZALES cumplimiento al contrato definitivo de venta y dar la propiedad del inmueble y la parcela de terreno sobra la cual está construida, distinguido con el N D-12, en la calle D, conjunto residencial “Bello Campo”, Sector Tipuro, de esta ciudad de Maturín, Estado Monagas, al mencionado inmueble le corresponde un porcentaje de CERO ENTERO CON NOVENTA Y CUATRO MIL NOVECIENTOS VEINTICINCO DIEZMILESIMA (024925%), según se desprende del documento de parcelamiento cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan en documento debidamente registrado por ante la oficina Subalterna de Registro Público del entonces denominado Distrito Maturín, del Estado Monagas, en fecha 24 de febrero de 1995, anotado bajo el N° 45, Tomo 17, Protocolo Primero. Dicha vivienda consta de las siguientes dependencias: 3 habitaciones, 2 baños, 1 sala recibo, 1 cocina, 1 lavandero, 1 comedor, porche y garaje para 2 vehículos, la misma posee todos los servicios, disposición final para aguas servidas, toma de aguas blancas y puntos de electricidad y se encentra dentro de los siguientes linderos particulares NORTE: con la parcela D-14; SUR: con la parcela D-10; ESTE: con la calle D y OESTE: con la parcela C-13, el identificado inmueble objeto de la opción a compra venta, le pertenece a la demandada- reconvincente según documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Maturín del Estado Monagas, inscrito bajo el N° 49, Protocolo Primero, Tomo 7 de fecha 24 de Enero de Dos Mil Siete (2007). Sobre dicho inmueble pesa gravamen hipotecario de Primer Grado con BARIVEN, S.A., Filial de Petróleos de Venezuela, S.A.; Sociedad Mercantil (PDVSA), así como hacer entrega del mismo a la Ciudadana LEYSLETH MAYURLETH ACOSTA DIAZ.

SEGUNDO: en caso de no cumplir voluntariamente, se tomara esta sentencia como contrato de compra venta entre las partes, de manera que la demandada hará las veces de vendedora y la demandante de compradora, ordenando la entrega de la cantidad de Seiscientos Mil Bolívares Exactos (600.000,00), a la demandada por concepto de compra del ya referido inmueble, los cuales se le entregaran en dinero corriente de curso legal en el país.

TERCERO: Se Condena en Costas procesales a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil .-

Por cuanto esta decisión se dictó fuera del lapso legal correspondiente, debido al volumen de causas que maneja, este Tribunal ordena notificar a las partes.

PUBLIQUESE, REGISTRESE, NOTIFIQUESE, DIARÍCESE Y DEJESE COPIA.

Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. Maturín, a los Cinco (05) días del mes de Noviembre de dos mil Quince. Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación.

El Juez,

Abg. Gustavo Posada La Secretaria,

Abg. Milagro Palma

En esta misma fecha siendo las 02:30 p.m., se dictó y publicó la anterior sentencia. Conste.
La Secretaria,

Abg. Milagro Palma.
GP/MP/Als
Exp. 15.120.-