TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL
JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
205° y 156°

EXPEDIENTE Nº AP71-R-2015-000238/6.819
PARTE DEMANDANTE:
Ciudadanos RAQUEL ODREMAN CRISTAKOS y JUAN JOSÉ GUEVARA RAMIREZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogada e ingeniero respectivamente y titulares de la cédula de identidad Nros. V-8.533.945 y V-4.588.405, asistidos judicialmente por la abogada ROSE MERIE CACERES DE GARCÍA, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 15.565.
PARTE DEMANDADA:
Ciudadanas EDYLIG MARÍA BORGES GALINDO y ÁNGELA MILANO BOZA, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros V-11.312339 y V-10.379.774, respectivamente, representadas judicialmente por los ciudadanos JUAN GONZALEZ BUSTAMANTE y MILAGRO ABDUL-HADI, abogados en ejercicio y debidamente inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros 42.607 y 36.829, respectivamente.
MOTIVO: Apelación contra la sentencia dictada en fecha 22 de octubre del 2014, por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en juicio de Resolución de Contrato.
Cumplido el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió a este tribunal superior conocer de la presente causa a los fines de decidir el recurso de apelación interpuesto en fecha 06 de marzo del 2015, por la abogada ROSE MARIE CACERES DE GARCÍA, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora ciudadanos RAQUEL ODREMAN CRISTAKOS y JUAN JOSÉ GUEVARA RAMIREZ, contra la sentencia dictada el 22 de octubre del 2014 por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró Sin Lugar la demanda que por Resolución de Contrato intentaran los ciudadanos Raquel Odreman Cristakos y Juan José Guevara Ramírez contra las ciudadanas Edylig María Borges Galindo y Ángela Milano Boza.
El recurso en mención fue oído en ambos efectos mediante providencia del 10 de marzo del 2015, razón por la que se remitió el expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En fecha 13 de marzo del 2015, se recibieron las actuaciones, procedentes de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de lo cual se dejó constancia en fecha 16 del mismo mes y año.
Por auto del 18 de marzo del 2015, se le dio entrada y se fijó el Vigésimo (20) día de despacho siguiente a dicha data, oportunidad para que las partes consignaran sus respectivos informes, los cuales solo fueron presentados por la parte actora.
En fecha 27 de abril de 2015, el Tribunal dictó auto fijando ocho (08) días de despacho contados a partir de dicha data para la presentación de las observaciones a los informes, las cuales no fueron presentados por ninguna de las partes.
En fecha 08 de mayo de 2015, el Tribunal dijo vistos y se reservó 60 días calendarios para decidir.
El 07 de julio del 2015, se difirió el pronunciamiento de la decisión por un lapso de treinta (30) días consecutivos siguientes a dicha data.
Se procede a decidir de seguidas, lo cual se hace con arreglo al resumen narrativo, consideraciones y razonamientos expuestos a continuación:

ANTECEDENTES
Se inició el presente juicio, en virtud del escrito libelar presentado en fecha 22 de junio de 2010, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, siguen los ciudadanos RAQUEL ODREMAN CRISTAKOS y JUAN JOSÉ GUEVARA RAMÍREZ contra las ciudadanas EDYLIG MARÍA BORGES GALINDO y ANGELA MILANO BOZA, correspondiéndole el conocimiento de la causa al juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
La apoderada judicial de la parte actora alegó en su escrito libelar los siguientes hechos relevantes:
-.Que en fecha 19 de agosto de 2009, la parte actora ciudadanos Raquel Odreman Cristakos y Juan José Guevara Ramírez, suscribieron un contrato de opción de compra-venta con la parte demandada ciudadanas Edylig María Borges Galindo y Ángela Milano Boza, para la adquisición de un inmueble constituido por una parcela de terreno y el Town House que sobre ella se construye dentro del conjunto Residencial La Estancia, el cual es identificado como TH-A, ubicado en la Calle Las Palmeras 2, Parcela M-23, de La Urbanización Loma Linda, en la Primera Etapa, sector Caicaguana, del Municipio El Hatillo, estado Miranda, según consta de documento autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao que quedo anotada bajo el N° 112, Tomo 158 de fecha 19 de agosto del 2009.
-.Que en dicho contrato se establecía que las ciudadanas Edylig María Borges Galindo y Ángela Milano Boza en su carácter de propietarias se obligaban en la cláusula tercera a vender a los compradores Juan José Guevara Ramírez y Raquel Odreman Cristakos y estos a comprar la parcela de terreno distinguida con las letras TH-A que tiene una superficie de DOSCIENTOS SESENTA Y OCHO METROS CUADRADOS CON SESENTA Y SIETE CENTIMETROS CUADRADOS (268,67 M2), y las bienhechurias constituidas por el TOWN HOUSE que sobre ella se construye que mide aproximadamente DOSCIENTOS SETENTA METROS CUADRADOS (270 M2), a la cual le corresponde el 20% aproximadamente sobre los bienes, derechos y cargas de la comunidad de copropietarios del Conjunto Residencial La Estancia.
-.Que procedieron a dar cumplimiento a su primera obligación para la compra, mediante cheque de gerencia a nombre de la ciudadana Edylig María Borges Galindo por la cantidad de Un Millón Diez Mil Bolívares (Bs. 1.010.000,00), y Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,00), que fueron entregados en dinero en efectivo y en calidad de reserva según documento firmado entre las partes.
-.Que igualmente quedo establecido en la cláusula cuarta del contrato de opción de compra-venta que las propietarias se obligaban a la protocolización del documento definitivo de venta por ante el Registro Inmobiliario correspondiente, lo cual se debía efectuar a más tardar el 31 de mayo de 2010, ocasión para la cual se estimaba estarían registrados los documentos de parcelamiento, sus modificaciones, documento de condominio y permisos correspondientes.
-.Que para la fecha ut supra señalada estarían culminadas las obras de construcción planificadas y ofrecidas en el contrato ya mencionado, y en la publicidad que anunciaba la obra, lo cual permitiría la protocolización del documento definitivo de venta del inmueble por ante el Registro Inmobiliario correspondiente.
-.Que en la cláusula séptima del mismo contrato se obligaron las propietarias a poner en posesión del inmueble a los compradores a más tardar en el mes de mayo del 2010.
-.Que para el momento de la demanda las obras de construcción que fueron prometidas, tanto en el Conjunto Residencial La Estancia, como un todo incluyendo sus áreas comunes y sus cinco Town Houses, donde se incluye el Town House TH-A, se encuentran inconclusas y paralizadas desde el mes de diciembre del año 2009, y no existe ninguna permisología, ni la documentación que permitiera el otorgamiento del documento definitivo de venta por ante el Registro Inmobiliario correspondiente.
-.Que, con el fin de llegar a un acuerdo sostuvieron con las propietarias y sus cónyuges ciudadanos IGNACIO ABDUL y CARLOS ORTIZ, quienes además son los constructores de las obras civiles en cuestión y promotores del conjunto residencial, varias reuniones en fechas anteriores al vencimiento del contrato de opción a compra ya señalado, planteándoles su disposición a otorgarles una prórroga para el cumplimiento de los compromisos contraídos, aun cuando estas no se lo solicitaron tal como lo permitía el documento mencionado en su cláusula cuarta.
-.Que para ello realizaron un planteamiento, el cual sin siquiera discutir su contenido se negaron a firmar.
-.Que a pesar de ello, insistieron en las conversaciones para acordar una prórroga pero ninguna de sus sugerencias y planteamientos fueron discutidas o aceptadas, ya que en ellas planteaban las reparaciones a la construcción existente en la actualidad, la cual no se corresponde con una construcción de primera tal como fuera ofrecida en la Cláusula Segunda del documento de opción de compra-venta y especificada en la publicidad que se encontraba instalada en el sitio donde se construye el conjunto residencial.
-.Que las propietarias le manifestaron delante de otras varias personas y por escrito en mensaje de texto telefónico, su voluntad de no proseguir con la negociación dado que realizarían una reestructuración de su negocio, aumentándoles el precio a cada uno de los town houses desde Dos Mil Novecientos bolívares (Bs. 2.900.000,00), hasta Tres Mil Quinientos Bolívares (Bs. 3.500.000,00).
-.Que por lo tanto para ellas la negociación con ellos la daban por terminada y por lo tanto pero sin especificar fecha alguna les devolverían las arras entregadas y pagarían las cantidades que se establecieron en la cláusula Novena del contrato de opción a compra supra mencionado donde se estipuló “que si por hechos imputables a LAS PROPIETARIAS no se otorgare el documento definitivo de compra venta ante la oficina de Registro Respectivo “LOS COMPRADORES podrán exigir: 1) la terminación del presente contrato 2) el reintegro de todas las cantidades entregadas por ellos, 3) el pago de una suma adicional como indemnización por daños y perjuicios, equivalentes al (20%) de las cantidades dadas por ellos”.
-.Que así mismo durante dicha reunión ocurrida el 04 de junio del 2010, en el Centro Comercial Lomas de La Lagunita, reconocieron el pago de Setenta Mil Bolívares (Bs. 70.000,00), por la instalación del mobiliario de cocina empotrada que efectuaron en el inmueble con autorización verbal de las propietarias y los constructores, quienes les colaboraron y asistieron en todos los momentos que acudieron los instaladores de dicho mobiliario al town house TH-A.
-.Que hasta los actuales momentos las propietarias, no les han devuelto, ni les han pagado cantidad alguna a pesar de las múltiples llamadas que les han realizado, las cuales ya optan por ignorar.
El petitum de la demanda reza lo siguiente:
“…Por todas las circunstancias de hecho y de derecho ya detalladas y en razón de que LAS PROPIETARIAS no han cumplido su obligaciones de DEVOLVER las cantidades Entregadas por LOS COMPRADORES y de PAGAR las debidas por concepto de indemnizaciones, es por lo que acudimos ante su competente autoridad para DEMANDAR como en efecto demandamos en base los artículo 1.159, 1.160, 1167, 1.211, del Código Civil por RESOLUCIÓN DE CONTRATO y Ejecución de Cláusula penal según los Artículos 1.257, 1.258, 1.264, 1.269, 1.271 en concordancia con los Artículos 338, 341 del Código De Procedimiento Civil a las ciudadanas EDYLIG MARIA BORGES DALINDO Y ANGELA MILANO BOZA ya identificadas en su carácter de PROPIETARIAS para que convengan o en su defecto a ello sean condenadas por este Tribunal a lo siguiente:
PRIMERO: A declarar RESUELTO el contrato de opción a compra-venta suscrito entre las partes en fecha 19 de agosto del 2009 por ante la Notaria Publica Octava del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano.
SEGONDO: A devolvernos las cantidades estipuladas en la cláusula CUARTA de la opción compra-venta que fueron entregadas en la calidad de arras por LOS COMPRADORES, las cuales ascienden a UN MILLON TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.030.000,00)
TERCERO: A pagarnos como indemnización las cantidades estipuladas como cláusula Penal en la cláusula Novena que corresponden a un veinte por ciento (20 %) adicional de las cantidades dadas en arras es decir la suma de DOSCIENTOS SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 206.000,00).
CUARTO: Apagarnos la Cantidad de SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 70.000,00) como reconocimiento de las bienechurias (sic.) consistentes en el mobiliario de cocina que fue instalada por nosotros en el inmueble, previa autorización verbal y colaboración en la apertura del inmueble para su instalación, por parte de LAS PROPIETARIAS y los constructores; es de hacer notar la imposibilidad de la extracción del mobiliario antes referido sin que se efectué la destrucción del mismo.
QUINTO: Solicitamos que con fundamento al Artículo 1.184 del Código Civil que establece “Aquel que se enriquece sin causa en perjuicio de otras personas, esta obligado a indemnizarla dentro de los limites de su propio enriquecimiento, de todo lo que aquella se haya empobrecido” se acuerde la indexación de los montos aquí reclamados desde el día que fueron entregados a LAS PROPIETARIAS hasta el día de la cancelación total de los montos citados por los múltiples cambios que todos los valores del signo económico se tienen en Venezuela como consecuencia de ser una sociedad netamente inflacionaria desde el punto de vista monetario lo cual deberá hacerse por medio de experticia complementaría del fallo.
QUINTO: A pagar las costos y costas procesales impuestas por este Tribunal.
SEXTO: Pedimos con todo respeto al Ciudadano Juez la celeridad de la causa ya que para adquirir este inmueble procedimos a la venta de nuestra vivienda Principal anexo marcado “V” copia del documento de venta, y debemos entregar la vivienda donde nos encontramos en los actuales momentos a mas tardar el 05 de agosto del 2.010, situación que nos pone en un estado de desamparo total conjuntamente con nuestro menor hijo, por no tener a donde trasladarnos y no contar con los recursos suficientes para adquirir por el momento otra vivienda.
MEDIDA CAUTELAR
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 585 y 588, ordinal 3°. Del Código de Procedimiento Civil, solicito que a fin de que no quede ilusoria la ejecución del fallo, dado que existen las condiciones requeridas por nuestro Ordenamiento Jurídico, fumus bonis iuris y periculum in mora, y supone el arco de tiempo que necesariamente transcurre desde la introducción de la demanda hasta la sentencia ejecutoriada; e igual supone los hechos del demandado durante ese tiempo para burlar o desmejorar la efectividad de la sentencia esperada; y en vista que las demandadas han manifestado no tener los recursos para honrar sus compromisos solicitamos se decrete Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble propiedad de las demandadas representado en una Parcela de terreno denominada parcela M-23, de Mil novecientos ochenta y Ocho metros cuadrados con Veinticinco Decímetros Cuadrados (1988.25 m2), ubicada en la Calle Las Palmeras 2 de La Urbanización Loma Linda, en la Primera Etapa, sector Caicaguana, del Municipio El Hatillo, Estado Miranda, cuyo documento quedo registrado por ante la Oficina de Registro Publico Inmobiliario del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, bajo el Nro. 39, Tomo 14, protocolo primero, ya que es el único bien conocido de las demandadas y que pudiera cubrir parte de al obligación…”
La estimación de la demanda fue por la cantidad de UN MILLON TRESCIENTOS SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 1.306.000,00), equivalentes a VEINTE MIL CIENTO DOCE CON CUARENTA unidades tributarías (20.112,40 UT).
Los apoderados judiciales de la parte actora consignaron junto al escrito libelar, marcado con las letras “A” y “B”, copia de cédulas de las demandadas.
Marcado con la letra “C”, copia certificada del contrato de opción de compra venta del inmueble objeto de la demanda.
Marcado con la letra “D”, copia de cheque de gerencia por la cantidad de UN MILLON DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 1.010.000,00).
Marcado con la letra “E”, documento privado firmado entre las partes donde los compradores entregan VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00), en efectivo en calidad de reserva.
Marcados con las letras “F”, “G” y “H”, fotos de las obras de construcción que se encuentran inconclusas y paralizadas desde el mes de diciembre 2009, donde se incluye el Town House TH-A.
Marcado con la letra “I”, planteamiento realizado por los compradores.
Marcado con la letra “J”, escrito de mensajes de textos telefónicos impresos.
Marcados con las letras “K” y “L”, fotos de la cocina una vez instalada.
Marcados con las letras “M” y “N”, planos del Town House.
Marcados con las letras “O”, “P”, “Q”, “R”, “S”, “T” y “U”, recibos de pago.
Marcado con la letra “V”, copia del documento de venta de la vivienda principal de los compradores.
Marcado con la letra “W”, copia certificada del documento del inmueble propiedad de las vendedoras.
Y marcado con la letra “X”, certificado de gravamen del nombrado inmueble.
En fecha 30 de junio de 2010, el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, dictó providencia mediante la cual admitió cuanto ha lugar en derecho la demanda incoada por la parte actora y ordenó el emplazamiento de las prenombradas demandadas.
En fecha 06 de julio de 2010, compareció la abogada, Raquel Odreman parte actora, y consignó escrito de reforma constante de seis (06), folios útiles. Asimismo, se recibió diligencia donde el ciudadano Juan José Guevara, parte actora, otorgó poder apud acta a las abogadas Rose Marie Cáceres y Raquel Odreman Cristakos.
En fecha 07 de julio de 2010, el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial dictó auto mediante el cual admitió la reforma de demanda y ordenó el emplazamiento de las demandadas.
En fecha 26 de julio de 2010, compareció la abogada Raquel Odreman apoderada judicial de la parte actora y consignó diligencia mediante la cual ratifica la solicitud de medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar.
En fecha 26 de noviembre de 2010, compareció el abogado Juan Enrique González, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada y consignó diligencia constante de cinco (05) folios útiles, poder que lo acredita como representante de la parte demandada y se dio por notificado en la presente causa.
En fecha 10 de enero de 2011, compareció el abogado Juan Enrique González en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada y consignó escrito de contestación a la demanda en la cual expresó lo siguiente:
-.Que rechazó y contradijo la demanda que por Resolución de Contrato siguen contra sus mandantes los ciudadanos Raquel Odreman Cristakos y Juan José Guevara Ramírez, por cuanto no reflejan la realidad de los hechos.
-.Que si bien es cierto, que la parte actora celebró contrato de opción de compra-venta con la parte demandada en fecha 19 de agosto del año 2009, ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo de Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, quedando anotado bajo el N°. 112, Tomo 158, del Libro de Autenticaciones llevados en esa Notaría.
-.Que negó y rechazó lo afirmado por los demandantes en su libelo de demanda, cuando al mencionar en la Cláusula Cuarta del contrato refieren que las Propietarias “se obligaban a la protocolización del documento definitivo de venta ante el registro correspondiente a más tardar el 31 de mayo del año 2.010”.
-.Que se estimaba estarían registrados los documentos de parcelamiento, sus modificaciones, documentos de condominio y permisos correspondientes.
-.Que para esa ocasión estarían culminadas las obras de construcción planificadas y ofrecidas en el contrato ya mencionado.
-.Que cuando afirman lo referente a la Cláusula Séptima, “se obligaron las propietarias a poner en posesión del inmueble a los compradores a mas tardar en el mes de mayo de 2010”, las mismas se encuentran inconclusas, paralizadas, desde el mes de diciembre del año 2009, ya que aun no ha salido del Organismo correspondiente, a pesar de haber cumplido con todos los recaudos y tramites pertinentes, ninguna permisología, ni documentación que permita el otorgamiento del documento definitivo de venta ante el Registro Inmobiliario correspondiente.
-.Que rechazó ambos aspectos por cuanto se dijo “a mas tardar el 31 de mayo del 2.010”, significa que es la fecha aproximada en que se supone se haya logrado toda la permisología respectiva con la Alcaldía del Municipio y toda la documentación para poder culminar con la protocolización del documento definitivo de venta.
Y por último, que negó y rechazó las cantidades señaladas por los actores en su libelo de demanda, toda vez que están fuera de la realidad.
Abierto el presente juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de ese derecho, para lo cual el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial en fecha 08 de Febrero de 2011, dictó providencia donde admitió las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte demandada, aperturándose el lapso de evacuación de pruebas. En esa misma fecha la parte actora solicitó se desestimara la impugnación a las pruebas realizadas por la parte demandada.
En fecha 10 de febrero de 2011, el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, dictó auto en el cual se indicó a la parte actora que se pronunciaría en la sentencia definitiva sobre la impugnación a las pruebas realizadas. En esa misma fecha se ordenó cerrar la primera pieza y la apertura de la pieza Nº 02.
En fecha 14 de febrero de 2011, la abogada Rose Marie de García, apoderada judicial de la parte actora, consignó diligencia mediante la cual dejó constancia que durante una semana no pudo tener acceso al expediente.
En fecha 15 de febrero de 2011, se declaró desierta la práctica de la Inspección Judicial, por la no comparecencia de las partes, en esta misma fecha se dejó constancia que la causa fue remitida al Archivo Sede en la oportunidad correspondiente, a saber en fecha 10 de febrero de 2011. Asimismo, la abogada Raquel Odreman, consignó diligencia dejando constancia de haber estado presente en la fecha indicada, en la dirección y a la hora pautada por el Tribunal para la realización de la inspección judicial fijada.
En fecha 23 de febrero de 2011, la abogada Raquel Odreman, en representación de la parte actora, solicitó se libraran los oficios solicitando los informes que fueron promovidos en la etapa de promoción de pruebas, consignando los fotostatos para su certificación.
En fecha 24 de febrero de 2011, el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial dejó constancia de haber librado Oficio Nº 128/2010 al jefe de Urbanismo Municipal de la Alcaldía del Municipio el Hatillo.
En fecha 28 de febrero de 2011, el abogado Juan González, en representación de la parte demandada solicitó se fijará oportunidad para la práctica de la inspección judicial. En esa misma fecha la parte actora consignó impresión constante de cuatro folios del aviso de venta Nº 28259253 de fecha 22 y 28 de febrero de 2011.
En fecha 01 de marzo de 2011, el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, dictó auto en el cual se fijó oportunidad para llevar a cabo la inspección judicial.
En fecha 02 de marzo de 2011, la secretaría del Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial dejó constancia de haber librado Oficios al Consultor del Banco Plaza, La Belle Cuisine Plus C.A., y Consultor Jurídico del Diario El Universal C.A.
En fecha 09 de marzo del 2011, se llevó a cabo la inspección judicial, la cual fue promovida por la parte demandante.
En fecha 11 de marzo de de 2011, el abogado Juan González, en representación de la parte demandada solicitó que la Juez del Juzgado Noveno de este Circuito judicial se inhibiera de seguir conociendo la causa.
En fecha 14 de marzo de 2011, la jueza del Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial dictó auto en el cual manifestó que no estaba incursa en alguna causal para dejar de conocer la causa.
En fecha 16 de marzo de 2011, el abogado Juan González, apoderado judicial de la parte demandada, consignó diligencia mediante la cual recusó a la ciudadana Juez del Juzgado Noveno de Primera instancia de esta misma Circunscripción Judicial, basándose en las causales contenidas en los numerales 15º y 18º del artículo 82 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 17 de marzo de ese mismo año la ciudadana Juez, elaboró su escrito de informe y esgrimió su disconformidad con la recusación planteada por el mencionado abogado; asimismo, ordenó la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de Primera Instancia, a los fines de su redistribución y remitió las copias, mediante oficio, al Juzgado Superior que habrá de conocer sobre la incidencia planteada.
En fecha 21 de marzo del 2011, el Juzgado Octavo de Primera en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial recibió el cuaderno de medida ejecutiva y en fecha y 22 de marzo de 2011, recibió la causa principal.
En fecha 23 de marzo de 2011, el abogado Juan González, apoderado judicial de la parte demandada consignó diligencia mediante la cual solicitó prórroga del lapso probatorio.
En fecha 24 de marzo de 2011, la ciudadana Gabriela Pocaterra, en su carácter de experta designada, consignó escrito de informe de inspección judicial, realizada el día 09 de marzo de 2011, en dos (02) folios útiles y dieciséis (16) anexos.
En fecha 14 de abril de 2011, el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial le dio entrada al expediente mediante auto y solicitó, mediante oficio, del Juzgado de origen un cómputo de los días de despacho transcurridos, a los fines de verificar el estado procesal en que se encontraba la presente causa a objeto de la prosecución del referido juicio.
En fecha 09 de mayo de 2.011, el Juzgado Noveno de esta misma Circunscripción Judicial, remitió el oficio concerniente al cómputo requerido, verificándose que la causa estaba en etapa de dictar sentencia.
En fecha 16 de mayo de 2011, la abogada Raquel Odreman, en representación de la parte actora consignó escrito de Informes constante de seis (06) folios útiles, donde manifestó que la accionada dio contestación de forma extemporánea a la presente demanda, razón por la cual invocó el dispositivo contenido en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil. En esa misma fecha el Juzgado Octavo de esta misma Circunscripción Judicial, dictó sentencia definitiva.
En fecha 19 de mayo de 2011, la abogada Raquel Odreman, en representación de la parte actora apeló de la sentencia dictada en fecha 16 de mayo de 2011, por el Juzgado Octavo de Primera Instancia de esta misma Circunscripción Judicial.
En fecha 25 de mayo de 2011, el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial dictó auto mediante el cual oyó la apelación interpuesta por la parte actora y se libró oficio Nº 2011-0449 remitiendo el expediente al Juzgado Distribuidor de Turno, el cual fue dejado sin efecto el 31 de mayo de 2011, por cuanto la apelación fue oída anticipadamente.
En fecha 02 de junio de 2011, la abogada Raquel Odreman, parte actora solicitó se remitiera el expediente a su tribunal de origen, por cuanto se había declarado sin lugar la recusación.
En fecha 07 de junio de 2011, el Juzgado Octavo de Primera Instancia de esta misma Circunscripción Judicial, remitió el expediente al Tribunal de la causa.
En fecha 14 de junio de 2011, el Tribunal de origen le dio entrada al expediente.
En fecha 16 de junio de 2011, el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial dictó auto en el cual se ordenó cerrar la pieza Nº 02 y aperturar la pieza Nº 03.
En fecha 17 de junio de 2011, el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial dictó auto donde ordenó oficiar al Juzgado Octavo de Primera Instancia de esta misma Circunscripción Judicial, solicitando cómputo, librando oficio respectivo.
En fecha 18 de julio de 2011, la abogada Rosmarie Cáceres de García, representación de la parte accionante apeló de la sentencia dictada en fecha 16 de mayo de 2011, por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial.
En fecha 19 de julio de 2011, el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial dictó auto donde se indicó a la parte actora que en virtud de que no consta en autos respuesta del oficio dirigido al Juzgado Octavo de Primera Instancia, ordenó librar nuevamente oficio solicitando con carácter de urgencia el computo de los días de despacho transcurridos desde el día que fue admitida la presente causa, hasta el día que remiten el expediente a ese juzgado, ambas fechas inclusive.
En fecha 26 de julio de 2011, el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial agregó a los autos las resultas del oficio proveniente del Juzgado Octavo de Primera Instancia de esta misma Circunscripción Judicial.
En fecha 02 de agosto de 2011, el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial dictó auto en el cual oyó en ambos efectos la apelación interpuesta por la parte demandada y remitió el expediente al Juzgado Superior Distribuidor de esta Circunscripción Judicial.
En fecha 25 de marzo de 2013, el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta Circunscripción Judicial, dictó sentencia en la cual declaró con lugar la apelación, declarando nula e inexistente por anticipada la sentencia de fecha 16 de mayo de 2011, dictada por el Juzgado Octavo de Primera Instancia de esta misma Circunscripción Judicial y repuso la causa al estado que se deje transcurrir íntegramente el lapso de los informes.
En fecha 03 de julio de 2013, el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, le dio entrada al expediente proveniente del superior.
En fecha 10 de julio de 2013, el abogado Juan González, representación de la parte demandada recusó a la ciudadana Juez del Juzgado Noveno de Primera instancia de esta misma Circunscripción Judicial; en tal sentido, en fecha 11 de julio de ese mismo año la ciudadana Juez, elaboró escrito de informes y esgrimió su disconformidad con la recusación planteada por el mencionado abogado; asimismo, ordenó la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de Primera Instancia, a los fines de su redistribución y remitió las copias, mediante oficio, al Juzgado Superior que habrá de conocer sobre la incidencia planteada.
Una vez realizada la distribución, le correspondió conocer al Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial la presente causa, en tal sentido, en fecha 16 de julio de 2013, el Juez del mencionado Tribunal, se abocó al conocimiento de la presente causa.
En fecha 21 de abril de 2014, el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial dictó auto en el cual repuso la causa al estado de dejar transcurrir íntegramente el lapso de Informes previa notificación de las partes.
Una vez notificadas las partes, en fecha 13 de junio de 2014, la abogada Rose Cáceres de García, representación de la parte actora consignó escrito de Informes.
El 22 de octubre del 2014 el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas dictó sentencia en los siguientes términos:
“…De lo que antecede, puede observar este Juzgador que la parte actora al promover dicho documento privado, estimo un lapso en el cual consideró según su juicio suficiente para lograr que la parte demandada obtuviera la permisología correspondiente que le permitiera la protocolización de la venta, lo que determina su pleno conocimiento y reconocimiento de la insuficiencia del lapso estimado contractualmente para la culminación de la obra, no obstante a ello y antes del vencimiento de la pretendida prorroga, esto era el 30 de noviembre de 2010, la accionante interpuso la demanda, es decir antes de la referida fecha, aun y cuando tenía estimado que dicha negociación se llevaría acabo en un plazo antes del 30 de noviembre de 2010, quedando en consecuencia claro y aceptado para la parte accionante que el vendedor no tenia posibilidad de cumplir con la obligación de otorgamiento del documento definitivo de venta en la oportunidad inicialmente pactada 31 de mayo de 2010, habiendo intentado la presente demanda en fecha 22 de junio de 2010, es decir antes de la nueva fecha otorgada por la parte actora como prorroga para el otorgamiento del documento definitivo de venta 30 de noviembre de 2010, fecha esta 22 de junio de 2010 muy anterior al vencimiento de la prorroga otorgada por la compradora, parte actora en el presente juicio; generando ello duda a este sentenciador en el sentido que mal pudo habérsele imputado a la parte demandada un incumplimiento de sus obligaciones contractuales al 31 de mayo de 2010, cuando para fecha de interposición de la presente demanda se encontraba transcurriendo el plazo de la prorroga otorgada por la misma parte actora hasta el 30 de noviembre de 2010, toda vez que quedó demostrado de las pruebas analizadas que la accionante estaba en pleno conocimiento que tanto la terminación de la obra como la obtención de la permisología necesaria para el otorgamiento del documento de condominio y posterior otorgamiento del documento definitivo de venta, estaba sometida a un lapso que no era fijo sino estimado, el cual requería de prórroga según la accionante para su culminación física y documental, por lo que mal podría este juzgador dar expresamente por comprobado el incumplimiento por parte de la accionada, con vista a la duda generada en este caso por la propia accionante y, así se declara.
En consecuencia, es forzoso para este Juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece que el Juez no podrá declarar con lugar la demanda sino cuando a su juicio exista plena prueba de los hechos alegados en ella, y que en caso de duda sentenciará a favor del demandado en igualdad de condiciones, siendo esta última circunstancia el caso de autos, razón por la cual se debe DECLARAR SIN LUGAR LA PRESENTE ACCIÓN, tal y como se hará en el dispositivo del presente fallo, y así se decide.
DISPOSITIVA
Por fuerza de los anteriores razonamientos, este Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO Intentada por los ciudadanos RAQUEL ODREMAN CRISTAKOS Y JUAN JOSÉ GUEVARA RAMÍREZ, en contra de las ciudadanas EDYLIG MARIA BORGES GALINDO Y ÁNGELA MILANO BOZA, conforme a los lineamientos explanados en el fallo.

SEGUNDO: SE CONDENA en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencido en el presente proceso.

TERCERO: SE ORDENA la notificación de las partes por cuanto el presente fallo se dicta fuera del lapso legal correspondiente.…” (Copia textual).

En virtud de dicha apelación, corresponde a esta superioridad analizar la providencia recurrida,
Lo anterior constituye, a criterio de quien decide, una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que quedó planteado el asunto incidental a resolver.
MOTIVOS PARA DECIDIR
DE LA COMPETENCIA.-
Previo el análisis de fondo del presente recurso de apelación, considera esta juzgadora oportuno pronunciarse sobre su competencia o no para conocer del mismo.
En este orden de ideas, el artículo 288 de nuestra norma adjetiva civil establece: “De toda sentencia definitiva dictada en primera instancia se da apelación, salvo disposición especial en contrario.” Asimismo, la Ley Orgánica del Poder Judicial en su articulo 63, numeral 2 a, establece: “Son deberes y atribuciones de las Cortes de Apelaciones, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones…2° a) Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo civil, y de los recursos de hecho…”.
De conformidad con lo anterior, observa esta Alzada, que la decisión contra la cual se ejerce el presente recurso de apelación, fue dictada por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por lo que resulta esta Superioridad, competente para conocer y decidir en apelación el presente recurso. ASI SE ESTABLECE.
PUNTO PREVIO.-
De la Confesión Ficta Alegada por la parte Demandante.-
Observa esta alzada, que la parte demandante, alegó la confesión ficta de la empresa demandada, en virtud que presuntamente la misma había contestado la demanda de manera extemporánea por tardía.
De acuerdo con el doctrinario Arístides Rengel-Romberg; la confesión ficta, se produce a raíz de la falta de contestación del demandado, presumiendo la confesión del demandado recaído sobre los hechos narrados en la demanda, más no sobre el derecho o las consecuencias jurídicas que conforme a la Ley deben aplicarse a los hechos establecidos.
En efecto, establece el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, respecto a la confesión, lo siguiente:
“Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca. En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demandado hubiese promovido alguna, el Tribunal procederá a sentenciar la causa, sin más dilación, dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquel lapso, ateniéndose a la confesión del demandado. En todo caso, a los fines de la apelación se dejará transcurrir íntegramente el mencionado lapso de ocho días si la sentencia fuere pronunciada antes de su vencimiento”.
A la luz del artículo anterior se pone en evidencia la ineludible concurrencia de tres requisitos fundamentales para la procedencia de la confesión, es decir, para la declaratoria con lugar de la confesión ficta, es necesaria la ausencia de la contestación a la demanda; que esta última no sea contraria a derecho y que el demandado nada pruebe que le favorezca.
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 1001, de fecha 17 de diciembre de 1998, dictada en el juicio de Haydeé Josefina Garrido Rivera contra Alfonso José Angulo González, expediente N° 97-424, señaló:
“...la falta de contestación de la demanda acarrea para el demandado una presunción iuris tantum de confesión ficta, y siempre que la demanda no sea contraria a derecho, a las buenas costumbres o atente contra el orden público, únicamente desvirtuable mediante la aportación de pruebas que contradigan las pretensiones del demandante, pero sin que le sea permitido consignar otros medios probatorios que él estime conducentes o la alegación de hechos nuevos.
Conforme con lo preceptuado en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, se requieren dos condiciones para que la confesión ficta sea declarada: que la petición del demandante no sea contraria a derecho y que en el término probatorio no pruebe el demandado algo que le favorezca.”
Para la doctrina de casación, es permitida la prueba que tienda a enervar o paralizar la acción intentada, hacer la contraprueba de los hechos alegados por el actor, demostrar que ellos son contrarios a derecho, pero no es permitida la prueba de aquellos hechos constitutivos de excepciones que han debido alegarse en la contestación de la demanda.
Nuestro proceso civil está dividido en fases determinadas, en orden consecutivo legal y preclusivas, una de las cuales se cierra, precisamente, con la contestación de la demanda, después de la cual ya no pueden alegarse hechos nuevos, ni proponerse reconvención o cita en garantía, ni llamamiento de terceros a la causa….”.
(Resaltado añadido).

En conclusión, cuando el contumaz no asiste a dar contestación o la realiza de manera extemporánea por tardía, la consecuencia es que se debe declarar la confesión ficta, lo que implica una aceptación (presunción iuris tantum) de los hechos expuestos en la demanda, siempre que la petición no sea contraria a derecho y que el demandado, se repite, nada probare que le favorezca. Así se decide.
En tal virtud, corresponde a esta superioridad analizar los tres supuestos ut supra señalados.
Con relación al primer supuesto “que el demandado no haya dado contestacíon a la demanda, dentro de los lapsos indicados en el Código de Procedimiento Civil”; de la revisión de las actas procesales que conforman el presente expediente se evidenció que a los folios 29 al 32, del cuaderno de medidas cursa escrito de oposición consignado por la parte demandada en fecha 24-11-2010, haciendo oposición a la medida cautelar decretada. Ahora bien visto, lo anterior esta alzada comparte el criterio que estableció el tribunal de la causa, ya que con esta actuación se configura la citación tácita de la parte demandada, visto que desde la fecha señalada es decir desde el 24-11-2010, exclusive y con vista al computo de fecha 10 de enero del 2011 realizado por la secretaría del tribunal de la causa, que cursa al folio 145 de la pieza I, transcurrieron desde el 25-11-2010 al 10-01-2011, un total de veintidós (22) días de despacho, observando esta alzada que el lapso para que la parte demandada diera contestación precluyó el día 07-01-2011, y la misma dio contestación a la demanda en fecha 10-01-2011, es decir un (01) día despue de haber fenecido dicho lapso, por lo que a criterio de esta Superioridad se cumple el primero de los supuestos exigidos en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE ESTABLECE.
Con respecto al segundo de los supuestos “que el demandado nada probare que le favorezca durante el lapso de promoción de pruebas”, esta alzada evidencia que la parte demandada efectivamente promovió de manera oportuna escrito de promoción de pruebas el cual cursa a los folios 219 al 230, por lo que a los fines de verificar si alguna de las pruebas favoreció a la parte demandada, es preciso entrar a valorarlas, y a cuyo fin se observa;
De las Pruebas Promovidas por la Parte Demandante junto con el libelo de demanda:
1.- Copia simple de la cédula de identidad de la ciudadana EDYLIG MARÍA BORGES GALINDO. Folio 08.
Esta alzada en relación a la presente prueba, encuentra bien valorada por el Tribunal de la causa, y que al no haber sido impugnada se tiene como fidedigna de conformidad con el artículo 429 en su segundo aparte del Código de Procedimiento Civil y corre en autos con todo su valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1. 359 y 1.360 del Código Civil y de la misma se demuestra que la ciudadana EDYLIG MARÍA BORGES GALINDO, nació en fecha 14-02-71, es portadora de la cédula de identidad Nº 10.379.774, de nacionalidad venezolana, y de estado civil soltera. ASÍ SE ESTABLECE.
2.- Copia simple de la cédula de identidad de la ciudadana ANGELA MILANO BOZA. Folio 09.
Esta alzada en relación a la presente prueba, encuentra bien valorada por el Tribunal de la Causa, y que al no haber sido impugnada se tiene como fidedigna de conformidad con el artículo 429 en su segundo aparte del Código de Procedimiento Civil y corre en autos con todo su valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1. 359 y 1.360 del Código Civil y de la misma se demuestra que la ciudadana ANGELA MILANO BOZA, nació en fecha 21-09-71, es portadora de la cédula de identidad Nº 11.312.339, de nacionalidad venezolana, y de estado civil soltera. ASÍ SE ESTABLECE.
3.- Original de contrato de opción de compra venta, autenticado en fecha 19 de agosto de 2009, por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao, el cual quedó anotado bajo el Nº 112, Tomo 158. Folios 10 al 14., las cuales se adminiculan al documento que cursa a los folios 15 al 18 y con el comprobante de elaboración de cheque, que cursa al folio 172, el cual fue consignado por la parte demandante en su etapa probatoria.
Con respecto a estos instrumentos, esta alzada los encuentra bien valorados por el Tribunal de la Causa, y que al no haber sido impugnados se tienen como fidedignos de conformidad con el encabezado del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y corre en autos con todo su valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1. 357 y 1.360 del Código Civil y de los mismos se desprende el vinculo jurídico que une a las partes, teniendose como ciertas las obligaciones contractuales contraidas reciprocamente y a las cuales se comprometieron, sobre el inmueble objeto del presente juicio. ASÍ SE ESTABLECE.
4.- Fotografías cursantes a los folios 19 al 21.
Con respecto a estas pruebas, esta superioridad comparte el criterio establecido por el tribunal de la causa las desecho, por cuanto las mismas debieron ser ratificadas en el presente juicio a traves de una inspección judicial, a fin de que se determinara la que la impresión fotografica corresponden a la construcción que alegó la parte actora. ASÍ SE ESTABLECE.
5.- Documento privado cursante al folio 22.
En relación a este instrumento, esta alzada comparte el criterio establecido por el tribunal de cognición, por cuanto el mismo nada aporta a la resolución de la presente controversia, razón por la cual es desechado. ASÍ SE ESTABLECE.
6.- Documento privado de fecha 20 de mayo del 2010, el cual fue suscrito por los ciudadanos Juan José Guevara Ramírez y Raquel Odreman Cristakos.
Referente a esta prueba, esta setenciadora observa que el tribunal de la causa lo valoró correctamente y que al no haber sido impugnada se tiene como fidedigna de conformidad con el encabezado del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y corre en autos con todo su valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.401 y 1. 404 del Código Civil y de la misma se desprende que la parte actora le otorgó una prorroga a la parte demandada para el cumplimiento de lo establecido en la cláusula cuarta del documento de opción de compra venta, desde el 01 de junio hasta el 30 de noviembre del 2010, en razón a que tenia conocimiento de que la obra no estaba culiminada para la fecha estimada en el contrato para así dar el otorgamiento del documento definitivo de la venta. ASÍ SE ESTABLECE.
7.- Impresión de correo electronico, cursante al folio 24.
En relación a este instrumento, esta alzada comparte el criterio establecido por el tribunal de cognición, por cuantola parte promovente debió ratificarlo mediante una experticia informática a fin de demostrar su autenticidad e integridad del mismo, razón por la cual es desechado. ASÍ SE ESTABLECE.
8.- Fotografías y facturas de elaboración e instalación de cocina, que dicho por la parte demandante fue instalada en el interior del inmueble objeto del presente juicio. Folios 25 al 35.
Con respecto a las impresiones fotográficas, esta alzada aprecia y comparte el criterio establecido parte del tribunal de la causa al desecharlas, ya que las mismas debieron ser ratificadas por la parte del promovente a tráves de una inspección judicial u otra prueba pertinente a fin de que determinara que las imágenes que allí se observan corresponden a la instalación de la cocina que la parte demandante alegó haber realizado en el inmueble objeto del presente juicio.
En relación a las facturas presentadas, tambien esta alzada comparte el criterio del a quo al desecharlas, ya que dichas facturas fueron emandadas de terceros, y que debieron ser ratificadas en juicio mediante prueba testimonial de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil,. ASÍ SE ESTABLECE.
9.- Copias simples de documento de venta suscrito entre la ciudadana Raquel Odreman Cristakos y los ciudadanos Alirezza Etessami y Tatiana Gimeno Ruiz. Folio 36 al 39.
Referente a esta prueba, esta alzada comparte el criterio establecido por el tribunal de la causa al desecharla, por cuanto la misma no guarda relación con el thema decidendum. ASÍ SE ESTABLECE.
10.- Copia simple de documento de Anulación de Registro de Vivienda Principal, emitido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Tributaria (SENIAT). Folio 40.
En relación a esta prueba, esta alzada comparte el criterio establecido por el tribunal de la causa al desecharla, por cuanto la misma no guarda relación con el thema decidendum. ASÍ SE ESTABLECE.
11.- Copia simple de documento de Venta suscrito entre el ciudadano Ricardo Padrón Domínguez y las ciudadanas Edylig Maria Borges Galindo y Ángela Milano Boza., que se adminicula con la Certificación de Gravamen los cuales cursan desde el Folio 41 al 45 y del folio 46 al 48.
Con respecto a este instrumento, esta alzada la encuentra bien valorada por el Tribunal de la Causa, y que al no haber sido impugnada se tiene como fidedigna de conformidad con el encabezado del artículo 429, 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil y corre en autos con todo su valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1. 357 y 1.359 del Código Civil y de la misma se desprende la titularidad que ostenta la parte demandada sobre el terreno donde se contruye el inmueble señalado objeto del presente juicio. ASÍ SE ESTABLECE.
12.- Por último, la parte demandante, en su escrito de promoción de pruebas presentado en su oportunidad, promovió el merito favorable de los autos.
Esta alzada observa que es menester señalar que el mérito favorable de los autos no es materia de prueba, ya que es deber del juez valorar todas y cada una de las pruebas promovidas en el juicio, aun aquellas que sean impertinentes, señalando en que consiste tal impertinencia, así como también es deber del sentenciador aplicar los principios probatorios, entre ellos el de la comunidad de la prueba, según el cual una vez que la prueba haya sido incorporada al proceso, deja de ser de la parte que la produjo y pasa a ser del proceso. ASÍ SE ESTABLECE.
Tal como lo señaló el tribunal de la causa, la parte demandante, promovió documentales que fueron impugnadas por la parte demandada, las cuales son las siguientes:
1.- Inspección Judicial, realizada en fecha 08 de julio del 2010, por el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Folios 173 al 210.
Con relación a dicha inspección judicial, comparte el criterio establecido por el tribunal de la causa al desecharlas, ya que se observó que dicha inspección fue impugnada por la parte contraria, tal y como lo estableció el a quo que por tratarse dicho instrumento es un documento público, la parte contraria debió ejercer la tacha, de lo que se evidencia en autos una vez hecha la revisión del presente expediente, la misma no fue ejercida, siendo así insuficiente la impugnación para desechar dicha prueba.
Asimismo el tribunal de cognición estableció que la inspección judicial supra señalada fue realizada de manera extrajudicial y que ésta debió ser ratificada en juicio mediante la evacuación de otra inspección a fin de que la parte contraria estuviera presente y ejerciera su derecho al control de la prueba; y que de los particulares evacuados son difícilmente de desaparecer con el tiempo, es por ello que no puede aplicarse la excepción de valoración de inspecciones extra litem, compartiendo y ratificando esta alzada el mismo criterio. ASÍ SE ESTABLECE.
2.- Con respecto a las fotografías, las mismas fueron desechadas del proceso, por lo que es inoficioso pronunciarse respecto a la impugnación efectuada. ASÍ SE ESTABLECE.
3.- Impresiones de los avisos de oferta de venta del inmueble objeto de la presente controversia, que se encuentra en el portal informático inmobiliario “Clasificadoseluniversal.com”, los cuales fueron impugnados por la parte contraria.
Con respecto a dichas impresiones, esta alzada comparte el criterio establecido por el tribunal de la causa, al desecharlas, ya que dichas impresiones debieron ser ratificadas mediante prueba de experticia informatica a fin de demonstrar su autenticidad e integridad. ASÍ SE ESTABLECE.
La parte demandante promovió la prueba de informes dirigida a la Alcaldía del Municipio El Hatillo Jefatura de Urbanismo Municipal, Banco Plaza, Belle Cusine Plus C.A., y al diario El Universal, las cuales fueron admitidas por el tribunal de la causa en su debida oportunidad ordenando su evacuación. Ahora bien de las actas procesales que conforman el presente expediente se pudo observar las respuestas de los diferentes oficios librados y se aprecia de su contenido lo siguiente:
1.- Prueba de Informes del Diario El Universal: Dio acuse de recibo a lo requerido por la representación judicial de la parte actora, y de su lectura se observa que la misma demuestra que el anuncio de publicidad, con el cual se promocionó el inmueble de autos, es totalmente fidedigno, e igualmente dicho diario corroboró las fechas en las cuales se publicó el anuncio, y de la duración del mismo.
Con respecto a dicha prueba de informes, esta alzada comparte el criterio del tribunal de la causa, al desechar dicha prueba, visto que la información suministrada por el diario El Universal, nada aporta para la resolución del presente juicio. ASÍ SE ESTABLECE.
2.- Prueba de Informes del Banco Plaza C.A: De dicha prueba de informes se evidencia que la misma fue promovida y admitida en tiempo oportuno, asimismo esta alzada la encuentra bien valorada por parte del tribunal de la causa de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y de la misma se desprende que la mencionada entidad bancaria ratificó en fecha 16 de marzo del 2011, que el cheque identificado con el Nº 00548281, por la cantidad de Un Millón Diez Mil Bolívares (Bs. 1.010.000,oo) fue adquirido en fecha 17 de agosto del 2009, y el cobro del mismo fue en fecha 20 de agosto del 2009, por la beneficiaria EDYLING MARÍA BORGES GALINDO. ASÍ SE ESTABLECE.
3.- Prueba de Informes de la Dirección de Desarrollo Urbano y Catastro de la Alcaldía del Municipio El Hatillo: Se observa que en fecha 05 de abril del 2011, fue agregado a los autos por parte de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos y Diligencias del Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial, oficio Nº 0461, emanado del Organismo antes señalado. Dicha prueba de informes, fue promovida y evacuada en tiempo oportuno por parte del tribunal de la causa; al respecto esta alzada la encuentra bien valorada por el a quo de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y de la misma se desprende que para la fecha 31 de mayo del 2010 la parcela de terreno Nº M-23 no contaba con la permisología referente a la solicitu de cumplimiento de variables urbanas fundamentales en edificaciones, por parte de la autoridad municipal. ASÍ SE ESTABLECE.

De las Pruebas Promovidas por la Parte Demandada:
1.- Original de poder autenticado en fecha 10 de de noviembre del 2010, por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del estado Miranda, bajo el Nº 48, Tomo 145, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.
Esta alzada en relación a la presente prueba, al no haber sido impugnada se tiene como fidedigna de conformidad con el enunciado del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y corre en autos con todo su valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil y de la misma se demuestra la representación que ostentan los abogados JUAN GONZALEZ BUSTAMANTE y MILAGRO ABDUL-HADI, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros: 42.607 y 36.829, respectivamente, en nombre de las ciudadanas RAQUEL ODREMAN CRISTAKOS y JUAN JOSÉ GUEVARA RAMÍREZ. ASÍ SE ESTABLECE.
2.- Promovió las documentales, que a continuación se detallan:
2.1.- Ficha catastral Nº 36695A, de fecha 27 de mayo del 2010 de la parcela de terreno A.
Con relación a esta prueba, se observa que se trata de un documento público administrativo, que al no haber sido impugnado ni tachado por la contraparte se tiene como fidedigno de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de la misma se desprende que dicha parcela tiene una ficha catastral signada bajo el Nº 36695A, de fecha 27de mayo del 2010, emitida por la Dirección de Desarrollo Urbano y Catastro, Oficina Municipal de Catastro, de la Alcaldía del Municipio El Hatillo. ASÍ SE ESTABLECE.
Tal y como lo señaló el a quo, junto a la ficha catastral señalada fue promovida pruebas de informes, sobre el trámite realizado, del cual se constata que la Dirección informó que la parcela de terreno Nº M-23 no contaba con la permisología referente a la solicitud de cumplimiento de variables urbanas fundamentales en edificaciones y adicionalmente que dicha solicitud fue consignada en fecha 23 de diciembre del 2010. ASÍ SE ESTABLECE.
2.2.- Comunicación de fecha 23 de abril del 2010: Dirigida por las ciudadanas EDYLIG MARIA BORGES GALINDO y ÁNGELA MILANO BOZA, al Director de Desarrrollo y Catastro de la Alcaldía del Municipio El Hatillo.
En relación a esta prueba, esta alzada comparte el criterio establecido por el a quo al desecharla, por cuanto la misma fue impugnada por la parte contraria por considerar que nada prueba al respecto con la obligación reclamada, es impertinente para demostrar las defensas y excepciones alegadas por su promovente. ASÍ SE ESTABLECE.
2.3.- Planilla de Pre-Liquidación por Obras, emanado de la Dirección de Desarrollo Urbano y Catastro.
Con relación a esta prueba, se observa que se trata de un documento público administrativo, que no fue tachado sino impugnado por la contraparte, y como bien lo señaló el a quo no es suficiente para ser desechado como medio probatorio, y en virtud de ello se desecha dicha impugnación y se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, 1.357 y 1.359 del Código Civil, desprendiendose de dicha prueba para la fecha 23 de noviembre del 2010, los pagos por tasas administrativas, ante la Alcaldía del Hatillo; Asimismo los demandados promovieron el estado de cuenta de pago de trimestres efectuados vía internet, de la parcela Nº M-23 de la primera etapa, Loma Linda, este último por ante el S.U.H.A.T de la Alcaldía El Hatillo. ASÍ SE ESTABLECE.
2.4.- Inspección Judicial, sobre el inmueble objeto de la presente controversia.
En relación a esta prueba esta alzada observa, que la misma fue practicada por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y compartiendo el criterio establecido por el a quo para desecharla, se observó que la inspección se realizó en presencia de las partes, quienes no objetaron en forma alguna la inspección, y que en la evacuación de dicha prueba el tribunal supra señalado se hizo acompañar de un práctico, como auxiliar de justicia, y que siendo los particulares objeto de la inspección hechos que se perciben simplemente a través de los sentidos, y que el auxilio que prestó el auxiliar de justicia designado, no podia exceder al objeto de la inspección promovida como lo es el auxilio al juez durante la práctica de la inspección. Asimismo de la lectura del informe del práctico presentado en dicha inspección esta alzada observó como bien lo aseveró el tribunal de la causa que el práctico hace apreciaciones, realiza opiniones y concluisiones que resultan propias de una prueba de experticia, la cual no es el objeto de la inspección, ni mucho menos la función del práctico, ya que en las experticias son evacuadas a través de los expertos calificados en la materia, siendo un medio probatorio diferente al que se pretendio evacuar. ASÍ SE ESTABLECE.
Precisado lo anterior, y valorado como ha sido el material probatorio traído a los autos, se puede colegir que el segundo de los supuestos de procedencia para la confesión ficta alegada por la parte actora, no se cumple en este caso, debido a que efectivamente el demandado promovió pruebas que le fueron valoradas y las mismas guardan relación con lo aquí debatido, por lo que no se cumple el segundo supuesto y en consecuencia se desecha la confesión ficta alegada. Y así se establece.
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA:
Estando el Tribunal en la oportunidad para decidir sobre la procedencia o no de la demanda de resolución de contrato de opción de compra venta interpuesta por la representación judicial de la parte demandante, quien aquí decide pasa a pronunciarse y lo hará revisando los requisitos de procedencia que se encuentran implícitos en el artículo 1.167 del Código Civil a saber:
“Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Del artículo bajo análisis se desprenden dos supuestos de procedencia, el primero, supone la existencia de un contrato bilateral, y el segundo, se refiere al incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.
Luego del análisis de los alegatos expuestos por la parte actora y de las defensas opuestas por la parte demandada, así como, del material probatorio traído a los autos por ambas partes, el thema decidendum se circunscribe a determinar si efectivamente procede la acción de cumplimiento de contrato de opción de compra venta que nos ocupa; en este sentido, ambas partes reconocen la existencia de dicho contrato, celebrado el 19 de agosto del 2009, por documento autenticado en dicha fecha ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao, anotado bajo el N° 112, Tomo 158 de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, con lo cual se cumple con el primer requisito de procedencia de la acción de cumplimiento de contrato de opción de compra venta; es decir, la existencia de un contrato bilateral. Y ASÍ SE ESTABLECE.-
De la revisión de dicho contrato se evidencia que el objeto lo constituye un inmueble constituido por una parcela de terreno y el Town House que sobre ella se construye dentro del Conjunto Residencial La Estancia, el cual es identificado como TH-A, ubicado en la calle La Palmeras 2, Parcela M-23, de la Urbanización Loma Linda, en la Primera Etapa, sector Caicaguana, del Municipio El Hatillo, estado Miranda.
Así las cosas, si bien las partes reconocen la existencia del referido contrato de opción de compra venta; se observa del escrito libelar que la parte actora alega que el contrato celebrado de opción de compra venta, establecía que las ciudadanas EDYLIG MARÍA BORGES GALINDO y ANGELA MILANO BOZA, en su carácter de propietarias se obligaban en la cláusula tercera a vender a los compradores JUAN JOSÉ GUEVARA RAMÍREZ y RAQUEL ODREMAN CRISTAKOS y estos a comprar la parcela de terreno distinguida con las letras TH-A, que tiene una superficie de Doscientos Sesenta y Ocho Metros Cuadrados Con Sesenta y Siete Centimetros Cuadrados (268, 67 Mts2), y las bienhechurias constituidas por el Town House, que sobre ella se construye que mide aproximadamente Doscientos Setenta Metros Cuadrados (270 Mts2), a la cual le corresponde el 20% por ciento aproximandamente sobre los bienes, derechos y cargas de la comunidad de coporpietarios del Conjunto Residencial La Estancia.
Que procedieron a dar cumplimiento a la primera obligación para la compra, mediante cheque de gerencia a nombre de la ciudadana Edylig María Borges Galindo, por la cantidad de Un Millón Diez Mil Bolívares (Bs. 1.010.000,oo), y Veinte Mil Bolívares entregados en dinero efectivo y en calidad de reserva según documento firmado entre las partes.
Que en la cláusula cuarta del contrato de opción de compra venta quedó establecido que las propietarias se obligaban a la protocolización del documento definitivo de venta ante el Registro Inmobiliario correspondiente, lo cual debía efectuarse a mas tardar el 31 de mayo del 2010, tiempo para lo cual se estimaba estarían registrados los documentos de parcelamiento, sus modificaciones, documento de condominio y permisos correspondientes, y que para esa data estarían culminadas las obras de construcción, entre otras cosas arriba señaladas.
Por su parte, el apoderado judicial de la parte demandada alegó en su contestación, que rechaza y contradice la demanda que por Resolución de Contrato siguen contra sus mandantes los ciudadanos Raquel Odreman Cristakos y Juan José Guevara Ramírez, por cuanto no reflejan la realidad de los hechos, que si bien es cierto, que la parte actora celebró contrato de opción de compra-venta con la parte demandada en fecha 19 de agosto del año 2009, ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo de Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, quedando anotado bajo el N° 112, Tomo 158, del Libro de Autenticaciones llevados en esa Notaría, negó y rechazó lo afirmado por los demandantes en su libelo de demanda, cuando al mencionar en la Cláusula Cuarta del contrato refieren que las Propietarias “se obligaban a la protocolización del documento definitivo de venta ante el registro correspondiente a más tardar el 31 de mayo del año 2.010”, que se estimaba estarían registrados los documentos de parcelamiento, sus modificaciones, documentos de condominio y permisos correspondientes, o que para esa ocasión estarían culminadas las obras de construcción planificadas y ofrecidas en el contrato ya mencionado, cuando la parte demandante afirma lo referente a la Cláusula Séptima, “se obligaron las propietarias a poner en posesión del inmueble a los compradores a mas tardar en el mes de mayo de 2010”, las mismas se encuentran inconclusas, paralizadas, desde el mes de diciembre del año 2009, ya que aun no ha salido del Organismo correspondiente, a pesar de haber cumplido con todos los recaudos y tramites pertinentes, ninguna permisología, ni documentación que permita el otorgamiento del documento definitivo de venta ante el Registro Inmobiliario correspondiente, rechazó ambos aspectos por cuanto se dijo “a mas tardar el 31 de mayo del 2.010”, significa que es la fecha aproximada en que se supone se haya logrado toda la permisología respectiva con la Alcaldía del Municipio y toda la documentación para poder culminar con la protocolización del documento definitivo de venta.
Ante esta situación encontrada de las partes, es necesario para quien decide, definir el contrato de opción de compra venta, siendo éste un contrato mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen acuerdos en los cuales se identifica el bien o bienes objeto de dicho contrato, la duración del mismo, el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor, se adquieren derechos y obligaciones recíprocas para el aseguramiento de la celebración del documento definitivo de compraventa; es decir, es un contrato preliminar al contrato de venta, que de acuerdo al artículo 1.474 del Código Civil, éste último es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.
Sin embargo, en el caso bajo estudio, es menester entrar a analizar si efectivamente cada parte cumplió con su carga de probar sus afirmaciones de hecho, a los fines de establecer que efectivamente la venta del inmueble de autos es procedente en derecho, en este sentido, es preciso revisar la duración del contrato de opción de compra venta, se observa que el mismo comenzó el 19 de agosto del 2009, cuestión que no discuten las partes, y según lo establecido en la cláusula séptima del referido contrato, las partes establecieron de mutuo acuerdo que las propietarias pondrían en posesión del inmueble a los compradores una vez concluidas las obras lo cual se estimaria que ocurriría a mas tardar en el mes de mayo del 2010.
Tal como se señaló en la parte narrativa, la actora señaló en su libelo de la demanda, entre otras cosas, el presunto incumplimiento de la parte demandada, al no otorgar el documento traslativo de la propiedad, por no contar para la fecha con toda la documentación necesaria para llevar a acabo la venta definitiva del inmueble objeto de la presente controversia de conformidad con la cláusula cuarta del contrato con la cual fundamentó esta demanda, en cuyas cláusulas las partes establecierón de mutuo acuerdo el precio de la venta, así como también que el documento definitivo debía otorgarse a más tardar el 31 de mayo del 2010, fecha en la cual se estimaba estarían los permisos de parcelamiento y sus modificaciones, pactaron que en la referida cláusula cuarta que se obligaban a registrar el documento de condominio correspondiente dentro de los noventa (90) días siguientes a la obtención de la Certificación de Recepción y Terminación de la Obra del Conjunto Resodencial La Estancia, a que se refiere la Ley Orgánica de Ordenación Urbanistica, y que dichos lapsos podían ser prorrogables por las partes de mutuo acuerdo si así lo requieren haciéndoselo saber por escrito recíprocamente.
En este orden de ideas, discuten las partes, con especial afán, sobre quién faltó a las obligaciones contraídas, esta actitud encontrada de las partes lleva a esta juzgadora a tener que hacer algunas reflexiones, para determinar a cuál de ellas, en definitiva, debe imputarse el incumplimiento, o lo que es lo mismo, cuál de ellas fue la causante que la formalización de la operación de compra-venta ante el Registro no se llevara a cabo.
Para decidir al respecto, se observa:
De la lectura efectuada al contrato de opción de compra venta objeto del presente juicio, el cual riela en copia certificada a los folios 10 al 14 de la pieza Nº 1, específicamente en su cláusula cuarta se establece lo siguiente:
“…CUARTO: El precio total de la compra-venta del inmueble es la cantidad de DOS MILLONES SEISCIENTOS VEINTIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 2.628.000,00) de los cuales Declaramos recibir en este acto de manos de LOS COMPRADORES la cantidad de UN MILLON TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.030.000.00), y la cantidad restante, es decir, UN MILLON QUINIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL Bolivares (Bs. 1.598.000.) se obligan LOS COMPRADORES a cancelarlos al momento de la protocolización del documento definitivo de venta por ante el Registro Inmobiliario correspondiente lo cual se deberá efectuar a mas tardar en 31 de mayo del 2.010, ocasión para la cual se estima estarán registrados los documentos de Parcelamiento, sus modificaciones, documento de condominio y permisos correspondientes, LAS PROPIETARIAS se obligan a registrar el documento de condominio correspondiente dentro de los noventa (90) días siguientes a la obtención de la certificación de Recepción y Terminación de obra del CONJUNTO RESIDENCIAL LA ESTANCIA, expedida por el Municipio El Hatillo del Estado Miranda, a que se refiere la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística. Estos lapsos podrán ser Prorrogados por las partes de mutuo acuerdo si así los requieren haciéndose lo (sic.) saber por escrito recíprocamente. Es convenido por las partes en este acto que las propietarias se obligan a aceptar un financiamiento de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000), si Los Compradores llegasen a requerirlo para el momento de la protocolización…”.
(Copia Textual, cursiva y negritas de esta Alzada)

En este sentido, como quiera que el contrato se celebró en fecha 19 de agosto del 2009, el mismo fenecia a mas tardar el 31 de agosto del 2010, sin embargo, la actora alegó en su libelo de demanda que “…con el fin de llegar a un acuerdo sostuvimos con LAS PROPIETARIAS y sus supuestos cónyuges Ciudadanos IGNACIO ABDUL y CARLOS ORTIZ, quienes además son los constructores del conjunto residencial,varias reuniones en fechas anteriores al vencimiento del contrato de opción a compra ya señalado, planteándoles nuestra disposición a otorgarles una prórroga para el cumplimiento de los compromisos contraídos, aun cuando estas no nos lo solicitaron tal y como lo permitía la cláusula CUARTA…”.
Así las cosas, no puede esta Superioridad pasar por alto el documento privado de fecha 20 de mayo del 2010, suscrito por la parte actora y promovido por ella junto con el libelo de demanda, que riela al folio 23 de la primera pieza, el cual fue valorado por esta alzada líneas arriba y en cuyo documento, la parte actora otorgó una prórroga a la parte demandada para el cumplimiento de lo establecido en la cláusula cuarta del documento de opción de compra venta, desde el 01 de junio hasta el 30 de noviembre del 2010, en razón a que tenía conocimiento de que la obra no estaba culiminada para la fecha estimada en el contrato para así dar el otorgamiento del documento definitivo de la venta, que al no haber sido impugnada por la parte contraria se tiene como reconocido y válido el mismo.
Ante esa circunstancia, la parte actora al promover el mencionado docuemento privado, como bien lo señaló el tribunal de la causa, ésta estimó un lapso en el cual consideró a su juicio que era suficiente para lograr que la parte demandada obtuviera toda la permisología correspondiente a fin de que procediera a la protocolización de la venta, por lo que a criterio de esta alzada la parte demandante tenía pleno conocimiento de que el lapso estimado en el contrato de opción de compra venta era insufienciente para la culminación de la obra. Y asi se establece.-
De la Fuerza obligatoria de los contratos:
El articulo 1.159 del Código Civil establece: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
El Dr. Alberto Miliani Balza, sostiene que la fuerza de Ley entre las partes significa que el deudor de una obligación contractual, está sujeto a cumplirla en la misma forma como está sujeto a cumplir la leyes. Esta fuerza obligatoria es no sólo entre las partes, sino que el juez encargado de resolver una controversia en torno a un contrato, debe acatar las disposiciones de los contratantes y en principio, no puede modificarlas; sin embargo el juez debe intervenir para modificar lo que las partes han pactado, basándose en los principios de equidad, lesión, imprevisión entre otros. Debe aclararse que el contrato obliga igual que la ley, pero ésta es abstracta y general, mientras que el contrato es la ley concreta y particular entre las partes.
El fundamento de la fuerza obligatoria del contrato deriva de la autonomía de la voluntad; sin embargo, el rigor de las obligaciones contractuales se encuentra atenuado por la intervención judicial ya señalada en protección del débil jurídico: la teoría del abuso del derecho, la teoría de la imprevisión, la teoría de la lesión, son instituciones creadas para moderar la aplicación del Artículo 1.159 de nuestra norma sustantiva civil.
El juez debe atenerse a lo estipulado por las partes, sin embargo la doctrina distingue dos situaciones que pueden presentarse en el cumplimiento del contrato; 1.- Las estipulaciones expresas del contrato, que se refiere a las estipulaciones claras y explicitas del texto del contrato, cuya interpretación no presenta ninguna duda, 2.- Las estipulaciones tácitas; que son aquellas que se suponen forman parte del contrato, pero que no se han expresado formalmente, o que aun siendo expresadas son susceptibles de interpretación, por presentarse dudas en su significado y alcance.
En lo que respecta a las estipulaciones expresas en un contrato, rige la regla del artículo 1.264 del Código Civil Venezolano “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”. El juez en caso de controversia condenará al deudor a cumplir las obligaciones fielmente, a ejecutar la prestación; prescindiendo de criterios subjetivos que atemperen o mediaticen la ejecución de la obligación, salvo en los casos de la lesión, de la imprevisión y del abuso del derecho, en los cuales éste puede acordar una solución diferente.
De la buena fe en la ejecución de los contratos:
Cada parte en la ejecución del contrato debe conducirse honestamente, sin pretender en base a la letra de éste, a las estipulaciones señaladas, obtener un beneficio injusto en detrimento de la otra parte, porque si lo hace obra de mala fe. Toda ventaja o beneficio a costa del sacrificio ajeno, que no haya sido concedida por la ley, la equidad, el uso o la intención común contenida en una de las cláusulas del contrato, se debe descartar por ir contra el principio de que los contratos deben ejecutarse de buena fe, tal como lo expresa el Código Civil en su artículo 1.160:

“…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley…”.

La buena fe obliga a la colaboración y consideración entre las partes; y se confunde con la equidad al imponer el equilibrio moral y económico de las prestaciones recíprocas.
La verdad debe ser considerada como una noción jurídica, que debe determinar, tanto por las declaraciones de voluntad de las partes contenidas en el contrato, como de la intención que racionalmente pueda atribuirles.
Así las cosas, el contrato produce obligaciones porque tanto el acreedor como el deudor han manifestado su voluntad de contratar, de crear esas obligaciones. La fuerza obligatoria del contrato reposa en la autonomía de la voluntad; el Derecho, el ordenamiento jurídico reconoce a esa manifestación de voluntad, la facultad de crear obligaciones, delega en la voluntad de las partes la facultad de crear obligaciones.
Como corolario de lo anterior, esta superioridad observa que con vista al documento privado suscrito en fecha 20 de mayo del 2010, por la parte demandante y visto que no fue desconocido por la parte demandada, teniendose como válido el mismo, la parte demandante le concedio a la parte demandada una prorroga única de seis meses antes del vencimiento del contrato inicial esto es 31 de mayo del 2010, y que dicha prórroga comenzaba a computarse “… a partir del 01 de junio hasta el 30 de noviembre del 2.010…”. No obstante lo anterior, observa esta alzada que la parte demandante antes del vencimiento de la referida prórroga es decir antes del 30 de noviembre del 2010, en fecha 22 de junio del 2010, interpuso la demanda que hoy nos ocupa de manera anticipada, sin dejar transcurrir integramente el lapso de la prórroga antes señalada, por lo que mal podría esta sentenciadora declarar el incumplimiento de la parte demandada, con respecto a las obligaciones contractuales, suscritas en el contrato de opción de compra venta, ya que como bien se señaló, la parte demandante tenía conocimiento que tanto la terminación de la obra como la obtención de toda la permisología correspondiente para el posterior otorgamiento del documento de condominio, para así finiquitar el contrato, con el otorgamiento del documento definitivo de la venta estaba sometido a un lapso que no era sino estimado, el cual requería de una prórroga, la cual fue concedida por la demandante en fecha 20 de mayo del 2010, mediante documento privado, es por ello que resulta forzoso para este ad quem, declarar sin lugar la demanda, que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, que incoaron los ciudadanos RAQUEL ODREMAN CRISTAKOS y JUAN JOSÉ GUEVARA RAMÍREZ, en contra de los ciudadanos EDYLIG MARÍA BORGES GALINDO y ÁNGELA MILANO BOZA, como en efecto se hará en la parte resolutoria del presente fallo. ASÍ SE ESTABLECE.
Como consecuencia de lo anterior, se declara sin lugar la apelación ejercida por la abogada ROSE MARIE CACERES, actuando en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos RAQUEL ODREMAN CRISTAKOS y JUAN JOSÉ GUEVARA RAMIREZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogada e ingeniero respectivamente y titulares de la cédula de identidad Nros. V-8.533.945 y V-4.588.405, parte demandante, en contra de la decisión dictada por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 22 de diciembre del 2014. ASÍ SE ESTABLECE.
DISPOSITIVO
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda, que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, incoaron los ciudadanos RAQUEL ODREMAN CRISTAKOS y JUAN JOSÉ GUEVARA RAMÍREZ, en contra de los ciudadanos EDYLIG MARÍA BORGES GALINDO y ÁNGELA MILANO BOZA. SEGUNDO: SIN LUGAR la apelación ejercida por la abogada ROSE MARIE CACERES, actuando en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos RAQUEL ODREMAN CRISTAKOS y JUAN JOSÉ GUEVARA RAMIREZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogada e ingeniero respectivamente y titulares de la cédula de identidad Nros. V-8.533.945 y V-4.588.405, parte demandante, en contra de la decisión dictada por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 22 de diciembre del 2014. TERCERO: Se condena en costas a la parte actora, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida.
Queda CONFIRMADA la apelada, con distinta motivación
Por cuanto la presente decisión se publicó fuera del lapso legal, se ordena la notificación de las partes mediante boletas, que a tal efecto se ordena librar.
Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia certificada de la presente sentencia. Remítase el expediente al Tribunal de origen, en su oportunidad procesal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los nueve (09) días del mes de noviembre del dos mil quince (2015). Años 205º de la Independencia y 156º de la Federación.
LA JUEZA,

DRA. MARÍA F. TORRES TORRES
EL SECRETARIO ACCIDENTAL

ABG. WLADIMIR SILVA C.
En la misma fecha 09/11/2015, se publicó y registró la anterior decisión constante de treinta y cinco (35) páginas, siendo las 12:30 p.m.
EL SECRETARIO ACCIDENTAL,

ABG. WLADIMIR SILVA C.

Exp. N° AP71-R-2015-00238/6.819.
MFTT//wladimirsilva.-
Sentencia definitiva.-