TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA

Maracay, 17 de noviembre de 2015
205° y 156°

PARTE DEMANDANTE: Ciudadano JOSÉ DANIEL BRICEÑO MONRO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-12.570.687 y de este domicilio. Apoderado Judicial: Abogado Rubén Darío Carrero Núñez, Inpreabogado No. 142.215.
PARTE DEMANDADA: Ciudadanos JOSÉ AGUSTÍN MAGDALENO RODRÍGUEZ y LUCY VISLEIDY CABEZA TORREALBA, venezolanos, solteros, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nos. V- 5.292.774 y V-13.517.986 y este domicilio. Apoderado Judicial: Abogado Giuseppe Paolo Atria Martorana, Inpreabogado No. 94.009.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO e INDEMNIZACIÓN
DE DAÑOS Y PERJUICIOS.
EXPEDIENTE: 15.051
DECISIÓN: DEFINITIVA
I
ANTECEDENTES
En fecha 08 de enero de 2015 este Tribunal admitió la demanda interpuesta por el Abogado Rubén Darío Carrero Núñez, Inpreabogado No. 142.215, en su carácter de apoderado judicial del actor José Daniel Briceño Monro y ordenó el emplazamiento de los ciudadanos José Agustín Magdaleno Rodríguez y Lucy Visleidy Cabeza (folio 21).
En fechas 30 de enero y 05 de febrero de 2015 el Abogado Rubén Darío Carrero, Inpreabogado No. 142.215 dejó constancia de haber consignado los fotostatos necesarios para la elaboración de la compulsa y de haber entregado los emolumentos al Alguacil de este Tribunal (folios 22 y 23).
En fecha 09 de febrero de 2015 la Alguacil de este Tribunal, ciudadana Nury Contreras, consignó recibos de citación firmados por los demandados José Agustín Magdaleno Rodríguez y Lucy Visleidy Cabeza (folio 24).
En fecha 10 de marzo de 2015 compareció los demandados Lucy Cabeza y José Magdaleno y confirieron poder apud acta al Abogado Giuseppe Paolo Atria Martorana, Inpreabogado No. 94.009 (folio 27).
En fecha 12 de marzo de 2015 el apoderado judicial de los demandados, Abogado Giuseppe Atria, Inpreabogado No. 94.009, opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 1º y 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil (folios 28 al 31).
En fecha 23 de marzo de 2015 este Tribunal declaró sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de procedimiento Civil y en consecuencia competente por el territorio (folios 32 al 34).
En fecha 26 de marzo de 2015 el Abogado Giuseppe Atria, en su carácter de apoderado judicial de los demandados, consignó escrito de promoción de pruebas en la incidencia de cuestiones previas (folios 35 y 36).
En fecha 31 de marzo de 2015 este Tribunal admitió las pruebas promovidas por la parte demandada (folio 45).
En fecha 09 de abril de 2015 este Tribunal declaró sin lugar la cuestión previa del ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil (folios 46 al 49).
En fecha 16 de abril de 2015 compareció por ante este Tribunal el Abogado Giuseppe Atria, Inpreabogado No. 94.009 y consignó escrito de contestación de la demanda y planteó reconvención (folios 50 al 52).
En fecha 21 de abril de 2015 este Tribunal admitió la reconvención planteada por la parte demandada (folio 53).
En fecha 28 de abril de 2015 el Abogado Rubén Darío Carrero, Inpreabogado No. 142.215, en su carácter de apoderado judicial del actor, consignó escrito de contestación a la reconvención propuesta por la parte demandada (folios 54 al 59).
En fecha 19 y 21 de mayo de 2015 el Abogado Giuseppe Atria, en su carácter de apoderado judicial de los demandados y el Abogado Rubén Darío Carrero, en su condición de apoderado judicial del actor, consignaron escritos de promoción de pruebas (folios 78 y 79).
En fecha 22 de mayo de 2015 este Tribunal agregó a los autos los escritos de promoción de pruebas presentados por las partes (folio 80).
En fecha 25 de mayo de 2015 compareció por ante este Tribunal el apoderado judicial de los demandados, Abogado Giuseppe Atria y se opuso a la admisión de la prueba de informe promovida por el actor (folio 84).
En fecha 02 de junio de 2015 este Tribunal admitió las pruebas promovidas por el actor en el capítulo I, declaró procedente la oposición efectuada por la parte demandada e inadmisible la prueba de informes.
En esta misma fecha admitió las pruebas promovidas por la parte demandada (folios 85 y 86).
En fecha 07 de agosto de 2015 el Abogado Giuseppe Paolo Atria, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de informes (folios 87 al 89).
Ahora bien, visto el escrito de informes y siendo la oportunidad legal para emitir el debido pronunciamiento sobre el mérito de la causa conforme al artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal lo hace en los términos siguientes:

II
MOTIVA

1. Síntesis de la controversia:

La parte actora pretende el cumplimiento del contrato privado que califica de opción de compra-venta de un apartamento distinguido con el No. 102, piso 1, del Edificio “Residencias Galil III”, ubicado en la calle Los Caobos cruce con calle Vargas Sur, del Municipio Girardot del Estado Aragua; propiedad exclusiva de los demandados José Agustín Magdaleno Rodríguez y Lucy Visleidy Cabeza, quienes convinieron que el precio para adquirir dicho inmueble era la cantidad de Setecientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs.750.000,00), documento suscrito en fecha 26 de marzo de 2013.

Afirma también que les entregó a los demandados en el momento de la celebración del contrato la cantidad de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 250.000,00), mediante cheque de gerencia No. 05605644 del Banco Exterior y que posteriormente, en fecha 05 de abril de 2013, entregó Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00), quedando por pagar el saldo de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,00), para el día del otorgamiento del documento definitivo de compra-venta.

Sostiene además que los demandados-vendedores se comprometieron a otorgar el documento en la oficina de registro en un plazo de 120 días contados a partir de la firma del documento cuyo cumplimiento pide, sin que hasta la fecha hayan cumplido con su obligación, a pesar de las múltiples diligencias y requerimiento de su parte. Asimismo, estimó los daños y perjuicios en la cantidad de Setecientos Sesenta y Dos Mil Bolívares.

Por su parte, el representante judicial de los demandados, Abogado Giuseppe Paolo Atria Martorana, admitió la existencia del contrato privado que también califica de opción de compra-venta y el contenido del mismo, así como el objeto de dicha opción; pero negó que el actor haya realizado las diligencias necesarias para que se llevase a cabo la venta definitiva, ya que “…NUNCA, en ningún momento, ni en los ciento veinte -120- días pactados en el instrumento contentivo de Opción de Compraventa ni aún después fueron llamados por el pretendiente comprador a comparecer al debido otorgamiento del documento definitivo de compraventa…”.

Además señaló –contradiciéndose en su afirmación respecto a la naturaleza del negocio jurídico- que el contrato es bilateral y a plazo fijo, con obligaciones de hacer y dar para ambas partes contratantes; motivo por el cual opone como defensa de fondo la excepción de non adimpleti contractus, debido a que el actor no ejecutó su obligación, en consecuencia mal podría cumplir sus representados con la suya.

2. Thaema Decidendum y distribución de la carga probatoria.

Las reglas sobre la carga de la prueba están previstas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil. Ambas normas establecen el deber que tienen las partes de demostrar cada una sus respectivas afirmaciones de hecho.

Conforme a los principios generales del derecho esta carga de probar no es una obligación impuesta caprichosamente por la ley o el juzgador a cualquiera de las partes. La misma responde a la posición del litigante en la litis. Así, mientras al demandante toca demostrar los hechos afirmativos o constitutivos que alega conforme al aforismo latino “incumbi probatio qui dicit, no qui negat” (incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho; no a quien lo niega), el demandado debe probar los hechos constitutivos, modificativos o impeditivos en que basa su excepción o su defensa; llegando al punto de devenir en un verdadero “actor” cuando opone excepciones, según otro aforismo: “reus in excipiendo fit actor”, armonizando ambos principios cuando el demandado no solo se limita a negar y contradecir la demanda sino que alega hechos nuevos, caso en el cual le corresponde su pertinente prueba.

Ahora bien, conforme a los alegatos expuestos por las partes quien decide observa que son hechos admitidos por los demandados en su contestación, y en consecuencia exentos de prueba: la existencia del negocio jurídico, la descripción del inmueble objeto del mismo y la fecha de la negociación (26 de marzo de 2013).

Por el contrario, los hechos controvertidos que conforman la presente litis son los siguientes: la naturaleza jurídica del contrato privado celebrado el 26 de marzo de 2013, ya que el actor lo califica de opción de compra-venta, mientras que el demandado si bien conviene en lo mismo, más adelante se contradice afirmando que se trata de un contrato bilateral con obligaciones reciprocas para las partes contratantes; el incumplimiento contractual del actor en virtud de la oposición por los demandados de la exceptio non adimpleti contractus, lo que a su decir, justifica la inejecución de su prestación de otorgar el documento definitivo de venta y, por último si los demandados ha ocasionado o no daños y perjuicios al actor y si están obligados a indemnizar por tales conceptos la cantidad de SETECIENTOS SESENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 762.000,00).

2.1 De la naturaleza del contrato examinado.

Antes de ahondar en lo referente a las obligaciones contraídas por las partes mediante el convenio celebrado y sus consecuencias; es necesario señalar lo que la normativa que rige los contratos en nuestro país contempla en materia de contratos en general, específicamente en el Código Civil:

Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Artículo 1.133: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.

Artículo 1.134: “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente”

Del artículo 1.167 transcrito se evidencian los dos (2) requisitos para que resulte procedente la acción de cumplimiento de contrato, a saber: a) Que el contrato sea bilateral y b) Que una de las partes incumpla sus obligaciones allí acordadas. Por ello, a fin de poder determinar si procede o no la acción propuesta en el presente caso este órgano judicial debe comprobar ambos extremos. Así, con relación al primer requisito y en este estado del análisis, resulta muy importante determinar si el contrato cuyo cumplimiento se demanda es o no es una opción de compra venta, como sostiene la parte demandante; o si por el contrario se trata de un contrato de compra-venta. En el primer caso se trataría de un contrato unilateral; en el segundo, de uno bilateral, que, como ya quedó dicho, es al que puede aplicársele la excepción de contrato no cumplido según lo dispuesto por el artículo 1.168 del Código Civil, que reza:

Artículo 1.168: “-En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.”

Al respecto el comentarista patrio Emilio Calvo Baca sostiene que la exceptio non adimpleti contractus es una expresión con que se designa la oposición formulada por el demandado frente al actor que le exige el cumplimiento de la obligación o prestación nacida de un contrato bilateral perfecto. Afirma que no es una verdadera excepción porque el demandante ha de probar que cumplió o está dispuesto a cumplir.

La doctrina venezolana sostiene que la opción de compraventa es un contrato consensual, atípico puesto que no está expresamente regulado en el Código Civil, sino que su estudio ha sido desarrollado por vía jurisprudencial. En el acertado criterio del autor patrio Nicolás Vegas Rolando es “el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal” (VEGAS ROLANDO, Nicolás. Contratos preparatorios. Vadell hermanos, Caracas, Venezuela). De ello es fácil colegir que semejante convenio es unilateral puesto que sólo genera obligaciones para el promitente, quien se compromete a mantener frente al optante las condiciones del negocio durante un tiempo determinado.

Por otra parte, y a diferencia de la institución anterior, la venta es aquel contrato bilateral en el que una de las partes (vendedora) se obliga a la entrega de una cosa determinada y la otra (compradora) a pagar por ella un cierto precio, tal como lo dispone el artículo 1.474 del Código Civil. Es un contrato consensual porque se perfecciona por el mero consentimiento de las partes.

Ahora bien, la existencia del contrato privado celebrado en fecha 26 de marzo de 2013, cuyo cumplimiento exige la parte actora, es un hecho admitido por la parte demandada, por lo que está exento de prueba conforme al artículo 397 del Código de Procedimiento Civil. En dicho contrato existen obligaciones recíprocas para ambas partes, contempladas en las cláusulas segunda y tercera, en las que ambas partes pactaron lo siguiente:

“…SEGUNDA: EL COMPRADOR, se compromete a adquirir el inmueble antes citado, por el precio de SIETE CIENTOS (Sic) CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 750.000,00), de los cuales reciben en este acto LOS VENDEDORES, la cantidad de DOS CIENTOS (Sic) CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 250.000,00) según se evidencia de cheque de gerencia No. 05605644, del BANCO EXTERIOR de fecha 26 de Marzo de 2013, y LOS VENDEDORES recibirán la cantidad de DOS CIENTOS (Sic) MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 200.000,00) el día Cinco de Abril de 2013, también recibirán la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 100.000,00) y el saldo restante de DOS CIENTOS (Sic) MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 200.000,00) serán pagados por EL COMPRADOR el día del otorgamiento del documento definitivo de Compra-Venta del referido inmueble por ante la oficina Inmobiliaria respectiva mediante crédito hipotecario que será otorgado a EL COMPRADOR, dentro del plazo de ciento veinte (120) días contados a partir de la presente fecha. TERCERA: LOS VENDEDORES, se comprometen a entregar a EL COMPRADOR, todos los recaudos y solvencias del inmueble...”.

De las cláusulas antes transcritas se desprenden las obligaciones que se deben los contratantes. En efecto, por una parte, el comprador se obligó a pagar el precio del inmueble en tres oportunidades distintas: 1) en el momento de la celebración del negocio jurídico pagó la cantidad de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 250.000,00), el 05/04/2013 debía pagar la suma de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00) y el saldo de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,00) el día del otorgamiento del documento definitivo de venta, monto éste que pagaría mediante crédito hipotecario dentro de los 120 días siguientes contados a partir de 26/03/2013; y por otro lado, los vendedores se comprometieron a entregar al comprador todos los recaudos y solvencias del inmueble.

De allí se evidencia, a pesar de la notoria ambigüedad en la redacción del referido contrato, que en él se contemplan prestaciones recíprocas, situación esta que resulta por completo ajena al convenio de opción de compra-venta, el cual como ya quedó dicho en párrafos anteriores, es un contrato unilateral que obliga únicamente al oferente del bien y jamás al optante. En este orden de ideas quien aquí decide invoca la buena fe como criterio de interpretación del contrato; aplicando al presente caso, además, el principio iuri novit curia, bajo el cual los jueces pueden, sin suplir hechos no alegados por las partes, elaborar argumentos de derecho que fundamenten su decisión atendiendo a su ineludible deber de administrar justicia. En tal sentido, este Juzgador hace suyo el criterio que en esta materia ha expresado el máximo Tribunal de la República, en la Sentencia No. 270, del 31 de mayo de 2005, emanada de la Sala de Casación Civil, en la que indica:

“…es menester señalar, que el sentenciador con base en los principios dispositivos, el iura novit curia y debido a su deber jurisdiccional, debe aplicar e interpretar el derecho alegado o no por las partes a los hechos presentados y probados por éstas para elaborar los argumentos de derecho que sustentan su decisión. Ahora bien, la calificación de la acción es una cuestión de derecho que determina el juez mediante la subsunción de los hechos alegados por las partes a las normas jurídicas, la cual puede diferir de la calificación dada por las partes a la demanda, en virtud de lo dispuesto por el principio iura novit curia. (…) Según Chiovenda, lo que la regla prohíbe es la sustitución de hechos constitutivos, tales que individualicen una nueva acción o una nueva excepción a aquellos que se hacen valer por las partes, porque tanto la acción como la excepción, se individualizan por el hecho y no por la norma. Por consiguiente, si un mismo hecho cae bajo diversas normas, el cambio del punto de vista jurídico está permitido al juez, pero los hechos deben haber sido correctamente alegados”

Del criterio citado se desprende que el Juez es soberano con relación a la calificación jurídica de la acción judicial intentada. Indudablemente que la subsunción debe efectuarse de los hechos alegados por las partes a la norma. En este orden de ideas, resulta evidente de lo actuado que el convenio bajo examen es un contrato bilateral que engendró obligaciones recíprocas para ambas partes, a saber: para el promitente comprador, pagar el precio del apartamento vendido en las condiciones estipuladas en el contrato; mientras que para las promitentes vendedores se consagró la obligación de entregarle a aquél los recaudos y solvencias del inmueble.

Hecha la distinción anterior, toca ahora pronunciarse respecto de la naturaleza jurídica del contrato de marras, y para ello este Juzgador recurre a la doctrina establecida por nuestro máximo Tribunal referida a los casos dudosos en materia de opciones de compraventa y compraventas a plazos, expresada por órgano de su Sala Civil, en la forma siguiente:

“Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:

“…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…”.

El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.

Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.

Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.

Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A., pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma.

Con base a los razonamientos expuestos y a la jurisprudencia señalada, es concluyente afirmar que en el caso bajo decisión, el ad quem negó esa posibilidad, expresando que el controvertido era sólo un contrato preparatorio de opción de compra-venta, razón por la que infringió el artículo 1.474 del Código Civil por falta de aplicación, por lo que se declara procedente esta parte de la denuncia. Así se decide.” (Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia. Magistrada Ponente Yraima Zapata Lara. Sentencia del 22 de marzo de 2013. Exp. 2012-000274. Subrayado de este Sentenciador)

En este orden de ideas, y aplicando la doctrina citada al presente caso, advierte quien aquí decide que en el asunto examinado la demanda fue presentada el 09 de diciembre de 2014 y admitida el 08 de enero de 2015; es decir, que lo fue bajo la vigencia del actual criterio de la Sala de Casación Civil respecto de los aparentes contratos de opción de compra venta que en realidad son ventas puras y simples. Resulta claro entonces que la parte actora debió adecuar al mismo su pretensión; por lo que este Juzgador considera que en el presente proceso, al establecer que el negocio celebrado por las partes es una venta y no una opción de compraventa, no se están lesionando los intereses de los litigantes, ni tampoco la garantía de expectativa plausible, ya que está debidamente probado en autos que el referido convenio expresó el consentimiento de las partes en cuanto a la identidad del inmueble negociado, así como también el precio del mismo; por lo que le resulta aplicable la ya señalada interpretación doctrinaria de la Sala de Casación Civil, vigente desde el 22 de marzo de 2013. Así las cosas, con relación a la naturaleza jurídica del contrato bajo examen, este Juzgador determina que el mismo es un contrato de venta a plazo y no un convenio de opción de compra venta según lo alegado por la parte demandante, con todas las consecuencias de ley. Así se decide.

Ahora bien, retomando el tema de la prueba en el presente asunto, tenemos que el alegato de incumplimiento contractual se refiere a un hecho simplemente negativo e indefinido, representado en la idea “mi contraparte contratante no cumplió su obligación”, por lo que su demostración es de imposible práctica para quien lo alega; correspondiéndole entonces a su adversario la carga de demostrar lo contrario, a saber: que sí cumplió con lo pactado en el contrato. Así, de acuerdo a las reglas de la distribución de la carga de la prueba y por tratarse en el presente caso de un contrato bilateral en el que el demandado opuso como defensa la excepción de contrato no cumplido con base en el artículo 1.168 del Código Civil, entonces le corresponde al actor demostrar que sí cumplió su correspondiente prestación contenida en el contrato, referida al pago del saldo de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00, mediante crédito hipotecario dentro de los 120 días siguientes a la celebración del negocio y que producto del incumplimiento de los demandados se le ocasionó daños y perjuicios. Así se decide.

3. De la valoración de las pruebas aportadas al proceso.

De las pruebas promovidas por el actor:

- Original del poder judicial conferido por el actor José Daniel Briceño Monro al Abogado Rubén Darío Carrero Núñez, Inpreabogado No. 142.215, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maracay e inserta en los respectivo libro bajo el No. 46, tomo 88 de fecha 14 de mayo de 2014 (folios 07); este Juzgador observa que se trata de un documento privado reconocido, el cual no fue impugnado en forma alguna de derecho por la contraparte conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que le otorga valor probatorio para demostrar el carácter con que actúa el mencionado Abogado. Así se decide.

- Copia simple del contrato celebrado entre los ciudadanos José Agustín Magdaleno Rodríguez y Lucy Visleidy Cabeza y el ciudadano José Daniel Briceño Monro, quienes actualmente son la parte demandada y demandante respectivamente en la causa, con lo que se pretende probar las circunstancias de modo, tiempo y lugar de dicho convenio, así como la identidad de sus firmantes y la determinación de las prestaciones asumidas con ocasión del mismo, la cuales se desechan del proceso ya que tales circunstancias fueron admitidas por los demandados en su contestación y en consecuencia están exentas de pruebas conforme al artículo 397 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

- Copia simple de la constancia de inscripción catastral sobre un inmueble situado en el Edificio “Residencias GALIL III”, planta 1, apartamento 102, ubicado en la Parroquia Andrés Eloy Blanco, sector Centro Sur Oeste III, calle Los Caobos, emitida por la Alcaldía del Municipio Girardot del Estado Aragua, de fecha 20 de marzo de 2013; este Juzgador observa que se trata de un documento público administrativo, cuyo contenido no guarda relación con la obligación del actor de pagar el precio en los términos convenidos ni con la indemnización de daños y perjuicios, razón suficiente para desecharlo del proceso. Así se decide.

- Copia simple de los comprobantes de los cheques de gerencia No. 05605644 de fecha 26/03/2013 del Banco Exterior por la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTAL MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00), No. 85193-57 de fecha 08/04/2013 de Banesco, Banco Universal, por la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) y No. 09309161 de fecha 29/04/2013 del Banco Exterior, por la suma de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), todos a favor del ciudadano José Agustín Magdaleno Rodríguez; este Juzgador observa que se trata de documentos privados consignados en copia simple que carecen de valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se desechan del presente proceso. Así se decide.

- Copia simple del documento inscrito bajo el Sistema de Folio Personal ubicado en el Primero, Trimestre no especificado, tomo 05, No. 14, emitida por el Registrador Público del Segundo Circuito de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua en fecha 24 de abril de 2015, donde consta nota marginal en la que el Registrador deja constancia de que los ciudadanos Antonio Isturiz Rondón y Jenny Margarita Ramírez de Isturiz, venden el apartamento No. 102, planta 1, del Edificio “Residencias Galil III”, a los ciudadanos José Magdaleno y Lucy Visleidy Cabeza y que sobre dicho inmueble se constituyó hipoteca de primer grado a favor de BANAVIH, según documento registrado bajo el No. 1, tomo 22, protocolo primero de fecha 05/12/2007; este Juzgador observa que se trata de un documento público promovido conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual no fue impugnado ni tachado en forma alguna de derecho por la contraparte, por lo que le otorga valor probatorio para demostrar que el inmueble descrito en el contrato cuyo cumplimiento pide el actor pesa hipoteca de primer grado a favor del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat. Así se decide.

- Copias simple del registro de la solicitud de borrador de liberación de hipoteca presentada por ante el Banesco, Banco Universal de fecha 20/05/2013 y del borrador de liberación de hipoteca sobre el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento pide la parte actora (folios 74 al 76); este Juzgador observa que se trata de copias simples de documentos privados que carecen valor probatorio, por no encontrarse en los supuestos contemplados en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, razón suficiente para desecharlos del proceso. Así se decide.

-Copia simple del certificado de solvencia municipal sobre el inmueble, tipo apartamento identificado con el No. 102, ubicado en la planta 1 del Edificio “Residencias Galil III”, emitido por la Alcaldía del Municipio Girardot del Estado Aragua en fecha 02 de diciembre de 2013; quien decide observa que se trata de documento público administrativo cuyo contenido no guarda relación con el controvertido en la presente causa. Por tal motivo se desecha del proceso. Así se decide.

De las pruebas promovidas por la parte demandada:

- Copia simple del documento de venta celebrado entre los ciudadanos Jenny Margarita Ramírez de Isturiz, actuando en su propio nombre y en representación de su cónyuge Antonio Isturiz Rondón y los ciudadanos José Agustín Magdaleno Rodríguez y Lucy Visleidy Cabeza Torrealba, sobre un apartamento distinguido con el No. 102, de la planta No. 1, del Edificio Residencias Galil III, ubicado en la calle Los Caobos cruce con calle Vargas, Municipio Girardot del Estado Aragua, el cual se encuentra registrado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público de los Municipios Girardot, Mario Briceño Iragorry y Costa de Oro, Estado Aragua, bajo el No. 1, folio 1 al 11, protocolo primero, tomo 22 del 05 de diciembre de 2007 (folios 37 al 44); este Juzgador observa que se trata de un documento público promovido conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual no fue impugnado en forma alguna de derecho por la contraparte, por lo que se le otorga valor probatorio para demostrar que los demandados adquirieron el descrito inmueble –que posteriormente fue vendido al actor- y que una parte del precio fue pagado mediante crédito hipotecario, por lo que se constituyó hipoteca de primer grado sobre dicho inmueble, a favor del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat. Asimismo se evidencia que conforme al Parágrafo Único, los deudores hipotecario no podían enajenar el inmueble sin la autorización previa de BANAVIH dada por escrito mientras el préstamo a interés otorgado no haya sido cancelado y que se considerarán de plazo vencido todas las obligaciones en el supuesto de que los deudores hipotecarios “…enajenaren el inmueble anteriormente descrito sin haber cancelado totalmente el préstamo a interés recibido, salvo lo previsto en el artículo 212 de la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, o si “LOS DEUDORES HIPOTECARIOS” gravaren nuevamente el inmueble hipotecado sin la previa autorización de “EL BANAVIH” dada por escrito…”, tal como se evidencia de la cláusula décima quinta, literal “d”. Así se decide.

Ahora bien, en orden a verificar si se demostraron o no los alegatos de las partes en el curso del proceso, quien decide hace las consideraciones siguientes:

Conforme al artículo 1.159 del Código Civil “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. De ello se infiere que los convenios deben cumplirse tal como fueron acordados. En este sentido, y conforme a lo convenido libremente por las partes en la Cláusula Segunda del contrato privado de fecha 26 de marzo de 2013: “EL COMPRADOR se compromete a adquirir el inmueble antes citado, por el precio de SIETE CIENTOS (Sic) CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 750.000,00), de los cuales reciben en este acto LOS VENDEDORES, la cantidad de DOS CIENTOS (Sic) CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 250.000,00) según se evidencia del cheque de gerencia No. 056056644, del Banco Exterior de fecha 26 de Marzo de 2013, y LOS VENDEDORES recibirán la cantidad de DOS CIENTOS (Sic) MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 200.000,00) el día Cinco de Abril de 2013, también recibirán la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 100.000,00) y el saldo restante de DOS CIENTOS (Sic) MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 200.000,00) serán Pagados por EL COMPRADOR el día del otorgamiento definitivo de Compra-Venta del referido inmueble por ante la oficina Inmobiliaria respectiva mediante crédito hipotecario que será otorgado a EL COMPRADOR, dentro del plazo de ciento veinte (120) días contados a partir de la presente fecha”(Subrayado del Sentenciador), es claro que el comprador, hoy actor, se obligó a tramitar el crédito hipotecario dentro de los 120 días siguientes a la celebración del negocio jurídico, de manera de pagar el saldo del precio el día del otorgamiento definitivo de compra-venta. Sin embargo, advierte este Sentenciador que en el curso de la causa no fue demostrado por ningún medio de prueba, ni aun indiciaria, el cumplimiento de dicha obligación, simplemente se evidencia que el actor alegó que “la operación de venta no se ha verificado, pese a las múltiples diligencias y requerimiento de [su] parte”, sin probar tal afirmación. En este sentido la excepción de contrato no cumplido justifica la posición del demandado en no cumplir con su prestación de otorgar el documento definitivo de venta, en virtud del incumplimiento primigenio del actor. Asimismo, se evidencia que el actor tampoco probó que se le ocasionó algún daño o perjuicio.

De esta manera, y por cuanto de las pruebas aportadas al proceso y valoradas con apego al ordenamiento jurídico se evidencia que la parte demandante no logró traer a los autos en las oportunidades legales correspondientes (con el libelo y en el lapso de promoción) las pruebas idóneas para demostrar la verdad de sus afirmaciones, es que con base en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil que ordena, en su primer párrafo, que “-Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma”, debe declararse sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato e indemnización de daños y perjuicios, tal como se hará en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.

III
DE LA RECONVENCIÓN PROPUESTA

El Abogado Giuseppe Atria, en su carácter de apoderado judicial de los demandados, en la oportunidad de contestar la demanda, reconvino por resolución del contrato privado suficientemente descrito en párrafos anteriores, alegando que constituía obligaciones del comprador pagar el saldo del precio del inmueble por la suma de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,00), así como la “…redacción del correspondiente documento definitivo de compraventa sobre la base de documentos de propiedad y condominio, cédula catastral del inmueble, solvencias de impuestos municipales y servicios públicos oportunamente recibidos de manos de los promitentes vendedores, presentación del documento redactado y recaudos de soportes en la Oficina de registro Público Inmobiliario, para revisión y convocatoria a firmar la tradición de venta, solicitando pertinente Constancia de Recepción de Documento como instruye el artículo 49 de la Ley de Registro Público y del Notariado; y tener a disposición de los Promitentes Vendedores el saldo del precio pactado: DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00)…”; prestaciones éstas que debía cumplir –según su decir- en el plazo fijo de 120 días contados a partir de la celebración del negocio, vale decir, el 26 de marzo de 2013, tal como fue convenido.

Sostiene además que el plazo indicado venció el 26 de julio de 2013 y en vista de que el comprador no honró la carga arancelaria y de servicio público para la venta, no puede lo vendedores cumplir con su obligación de hacer la tradición de otorgar el instrumento de propiedad. Asimismo, solicitaron que se condenase al actor al pago de las costas procesales e estimaron la reconvención en la cantidad de UN MILLÓN DOSCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.260.000,00).

Por su parte, el actor reconvenido rechazó, negó y contradijo los alegatos de los demandados reconvinientes y afirmó que en el contrato no se condicionó el cumplimiento del saldo de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,00) a un plazo fijo; sino por el contrario, se estableció que debía pagarse el día del otorgamiento definitivo de compra-venta por ante la oficina inmobiliario respectiva y que el lapso de 120 días correspondía al crédito hipotecario para pagar dicho monto restante, según la cláusula tercera.

De igual modo señaló, que el ciudadano José Agustín Magdaleno aceptó que una parte del precio se pagaría mediante crédito hipotecario de banca privada con recursos propios y que para ello se requería toda la documentación del inmueble (solvencias y demás recaudos) , antes del término del segundo trimestre del año 2013, especialmente la certificación de gravamen, requisito indispensable para adquirir dicho crédito hipotecario; pero transcurrió los 120 días y nunca le entregó ninguna documentación.

Sostiene que en octubre de 2013 el ciudadano José Magdaleno le confesó que el inmueble estaba hipotecado, por lo que no pudo tramitar el crédito hipotecario, debido a que aquél no liberó la hipoteca anterior. Además, afirmó que los vendedores estaban obligados a entregar toda la documentación correspondiente conforme a la cláusula tercera del contrato y que solo recibió en diciembre de 2013 un borrador de liberación de hipoteca y un certificado de solvencia municipal, todos estos documentos con fechas posterior a los 120 días pactado en el contrato para la tramitación de la hipoteca.

Asimismo alegó que a pesar que no pudo tramitar el crédito hipotecario porque las entidades bancarias privadas solo emiten esos créditos hasta el segundo trimestre del año, estaba en disposición de pagar el saldo del precio, siempre que se liberase definitivamente la hipoteca; pero el ciudadano José Magdaleno se negó a llegar a un acuerdo. Igualmente, señaló que cumplió con el pago en los términos establecidos en el contrato y que el saldo de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,00) no lo ha podido cumplir debido a la hipoteca que pesa actualmente sobre el inmueble vendido, lo que le impidió realizar las diligencias necesarias para obtener el crédito hipotecario, tal como fue pactado en la cláusula segunda del contrato.

En tal sentido, vistos los alegatos contenidos en la reconvención y contestación de la reconvención, este Juzgador conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, establece que le corresponde probar a los demandados reconvinientes que cumplieron con su obligación de entregar al comprador, hoy actor, todos los recaudos y solvencias del inmueble, tal como fue convenido en la cláusula tercera del contrato de venta privado, todo ello en virtud de que el actor reconvenido afirmó que no pagó el saldo del precio porque los vendedores no le entregó los documentos pertinentes para tramitar el crédito hipotecario. Así se decide.

Ahora bien, de las pruebas valoradas anteriormente y consistente en: poder original conferido por el actor reconvenido al Abogado Rubén Darío Carrero, Inpreabogado No. 142.215 (folio 04 al 07); copia simple del documento inscrito bajo el Sistema de Folio Personal ubicado en el Primero, Trimestre no especificado, tomo 05, No. 14, emitida por el Registrador Público del Segundo Circuito de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua en fecha 24 de abril de 2015 (folios 63 al 73) y copia simple del documento de venta celebrado entre los ciudadanos Jenny Margarita Ramírez de Isturiz, actuando en su propio nombre y en representación de su cónyuge Antonio Isturiz Rondón y los ciudadanos José Agustín Magdaleno Rodríguez y Lucy Visleidy Cabeza Torrealba, registrado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público de los Municipios Girardot, Mario Briceño Iragorry y Costa de Oro, Estado Aragua, bajo el No. 1, folio 1 al 11, protocolo primero, tomo 22 del 05 de diciembre de 2007 (folios 37 al 44), toda vez que las demás documentales fueron desechas del proceso, según consta en párrafos anteriores, quien decide observa que para la fecha en que se celebró el contrato cuya resolución pide los demandados reconvinientes, pesaba sobre el inmueble vendido hipoteca de primer grado a favor del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat. Además se evidencia que los vendedores, hoy demandados reconvinientes, no podían enajenar dicho inmueble sin la autorización de BANAVIH, hasta que no se haya cancelado el préstamo a interés otorgado a los mismos, conforme se desprende del Parágrafo Único del último documento descrito.

De allí que, este Sentenciador concluye que los demandados reconvinientes no probaron que cumplieron con su obligación de entregar los documentos necesarios del inmueble para que el actor reconvenido tramitara el crédito hipotecario dentro del plazo convenido, conforme lo pactaron libremente las partes en la cláusula segunda y tercera del contrato celebrado en fecha 26 de marzo de 2013. Peor aún, los demandados reconvinientes no podían enajenar el inmueble descrito en dicho contrato, en virtud de la hipoteca de primer grado que pesa sobre el mismo, sin la autorización por escrito de BANAVIH, según lo previsto en el Parágrafo Único del documento de propiedad, anteriormente descrito, o con la liberación de hipoteca; documento éste imprescindibles para gestionar el crédito hipotecario, lo que demuestra la posición del actor reconvenido para negar los hechos en que se fundamenta la pretensión de resolución de contrato. Así se decide.

Por todos los razonamientos expuestos y en vista de que los demandados reconvinientes tampoco probaron por ningún medio de prueba que cumplieron con su obligación contractual, quien decide considera conforme a derecho declarar SIN LUGAR la reconvención planteada por la parte demandada, tal como se hará en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.
IV
DISPOSITIVA

Por las razones anteriormente expuestas este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato e indemnización de daños y perjuicios, incoado por el ciudadano JOSÉ DANIEL BRICEÑO MONRO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-12.570.687, representado judicialmente por el Abogado Rubén Darío Carrero Núñez, Inpreabogado No. 142.215, contra los ciudadanos JOSÉ AGUSTÍN MAGDALENO RODRÍGUEZ y LUCY VISLEIDY CABEZA TORREALBA, venezolanos, solteros, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nos. V- 5.292.774 y V-13.517.986, representado judicialmente por el Abogado Giuseppe Paolo Atria Martorana, Inpreabogado No. 94.009.

SEGUNDO: SIN LUGAR la reconvención por resolución de contrato planteada por la parte demandada, ciudadanos JOSÉ AGUSTÍN MAGDALENO RODRÍGUEZ y LUCY VISLEIDY CABEZA TORREALBA, venezolanos, solteros, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nos. V- 5.292.774 y V-13.517.986, representado judicialmente por el Abogado Giuseppe Paolo Atria Martorana, Inpreabogado No. 94.009.

TERCERO: Se condenan a las partes al pago de las costas procesales de su adversario, en razón de que existe vencimiento recíproco conforme al artículo 275 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y déjese copia de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario del estado Aragua, a los diecisiete (17) días del mes de noviembre de 2015. Años 204° de la Independencia y 156° de la Federación.
EL JUEZ TITULAR

RAMÓN CAMACARO PARRA
EL SECRETARIO

ABG. ANTONIO HENÁNDEZ
En la misma fecha se dictó, publicó y registró la anterior sentencia, siendo las 03:00 p.m.
El Secretario

RCP/AH/María.
EXP. Nº 15.051