TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO, BANCARIO Y PROTECCION DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA
LA VICTORIA, 23 DE NOVIEMBRE DE 2015
205° Y 156°

PARTE ACTORA: YORLLEN BELEN SILVA GAMEZ, VENEZOLANA, MAYOR DE EDAD, TITULAR DE LA CÉDULA DE IDENTIDAD NRO 16.012.375.-
PARTE DEMANDADA: JOSÉ ROBERTO GONZALEZ ALTUVE, VENEZOLANO, MAYOR DE EDAD, TITULAR DE LA CÉDULA DE IDENTIDAD NRO V 12.809.225
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA
EXPEDIENTE N° 24562

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA
En fecha 26 de Mayo de 2015, se recibió demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra venta intentada por la ciudadana Yorllen Belén Silva Gamez, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro V 16.012.375, en contra del ciudadano José Roberto González Altuve, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula Nro V 12.809.225
En fecha 04 de Junio de 2015, el Tribunal le dio entrada y le asignó número para su control en el archivo.-
En fecha 15 de Junio de 2015, se admitió la demanda y se ordenó citar a la parte demandada.-
En fecha 18 de Junio de 2015, la parte actora asistida de abogado consignó copias para librar compulsa.-
En fecha 25 de Junio de 2015, el Tribunal dicto aclaratoria del auto de admisión, se ordenó corregir foliatura de conformidad con el articulo 109 del Código de Procedimiento Civil.-
En fecha 07 de Agosto de 2015, la parte actora asistida de abogado presento escrito de reforma de la demanda.-
En fecha 12 de Agosto de 2015, el Tribunal admitió la reforma de la demanda y ordenó citar a la parte demandada.-
En fecha 23 de Septiembre de 2015, la parte actora asistida de abogado consigno la expensas necesarias para el fotocopiado del libelo .-
En fecha 23 de Septiembre de 2015, la parte actora asistida de abogado ratifico la solicitud de la medida de prohibición de enajenar y gravar.-
En fecha 25 de Septiembre de 2015, el Tribunal acordó y libró compulsa, acordó expedir las copias certificadas y ordenó corregir foliatura de conformidad con el artículo 109 del Código de Procedimiento Civil

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El Tribunal observa que se trata de un juicio en el que se pretende el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta que se encuentra constituido por un inmueble dedicado a la vivienda, destacando la parte actora que el prominente vendedor, se ha negado a dar cumplimiento, se ha cumplido la condición pactada entre la partes, que es la entrega del dinero, cincuenta por ciento ( 50%), tal cual como lo establece la cláusula tercera del contrato suscrito y ratificado por las partes y que una vez realizado el pago se realizaría la tradición del inmueble y el otorgamiento del documento definitivo de venta.-.-

Observa el Tribunal que a ese derecho de propiedad le son inherentes los atributos que la integran, a saber: el uso, goce y disfrute de la cosa, por lo que el traslado de la propiedad involucra, como regla general, la desposesión jurídica del bien cuya tradición legal se negocia, en la medida en que el mismo sea aprensible. Consecuencia de ello es que la existencia de la presente causa, en el estado actual de las cosas, compromete la ocupación del inmueble, ya que indefectiblemente la consecuencia de que sea declarado con lugar la demanda seria poner al propietario que de ellas resulte, en posesión del mismo, libre de personas y cosas.
Es así que determina este Tribunal, que el presente juicio es de aquellos que pudieran derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal; y más aun, que la ejecución del fallo comporta una inminente desposesión material del bien inmueble objeto del convenimiento, aunque no sea objeto de la pretensión.
Una vez ello, es importante puntualizar si la presente controversia es susceptible de verse afectada por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, motivo por el cual es oportuna la cita de determinados artículos del precitado Decreto, los cuales rezan de la siguiente manera:

Artículo 1°. El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de a posesión o tenencia de un inmueble destinado vivienda. (Negrillas de este Tribunal Superior)

Artículo 2°. Serán objeto de protección especial, mediante la aplicación del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, las personas naturales y sus grupos familiares, que ocupen inmuebles destinados a vivienda principal en calidad de arrendatarias o arrendatarios, comodatarias o comodatarios, así como aquellas personas que ocupen de manera legítima dichos inmuebles como vivienda principal Artículo 3°. El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley será de aplicación en todo el territorio de la República Bolivariana de Venezuela de manera preferente a todas aquellas situaciones en las cuales, por cualquier medio, actuación administrativa o decisión judicial, alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley sea susceptible de una medida cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal.
Artículo 5°. Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.

Ahora bien, debe tomarse en consideración el derecho social y familiar a una vivienda adecuada, segura, cómoda, higiénica, con servicios básicos esenciales siendo una obligación compartida entre las ciudadanas, ciudadanos y el Estado en todos sus ámbitos, conforme a lo instituido por el artículo 82 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que sirvió de marco para la promulgación del Decreto número 8.190 con fuerza, rango y valor de Ley contra el Desalojos y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en Gaceta Oficial número 39.668, del seis (6) de mayo del año 2011, el cual tiene como una de sus finalidades u objeto la protección de las arrendatarias(os), comodatarias(os) y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados como vivienda principal, contra medidas administrativas o judiciales que pretendan interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercen, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda (artículo 1).
El artículo 5 del Decreto número 8190 con fuerza, rango y valor de Ley contra el Desalojos y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, indica que:
“Artículo 5. Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la perdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por el presente Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes”.
Asimismo los artículos 6 al 9 eisdem, se establece la forma en que debe plantearse la solicitud del interesado ante el Ministerio competente y el trámite de dicho procedimiento, siendo posible luego de tramitado el mismo que la parte interesada acuda ante los órganos jurisdiccionales, tal como lo precisa el artículo 10 del texto legal en esta materia, que indica:

“Artículo 10. Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones. No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes”.
Respecto a la obligatoriedad de estas normas, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia vinculante número 1317, de fecha tres (3) de agosto del año 2011, con ponencia del magistrado Dr. Arcadio Delgado Rosales, expediente número 2010-1298 (Caso: Mirelia Espinoza Díaz), publicada en la Gaceta Judicial Extraordinaria número 2 de fecha doce (12) de agosto del presente año, dictó un Obiter Dictum en materia de juicios que impliquen el desalojo o desahucio de inmuebles destinados como vivienda principal, ordenando: “OBITER DICTUM”.
La Sala estimó pertinente, con ocasión a los casos como el presente, hacer referencia al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.668 del 5 de mayo de 2011”.
De allí pues que, como primer paso –desde el punto de vista jurídico- de esa obligación jurídica, el mismo haya sido incluido en el catálogo de derechos constitucionales enunciados en el Texto Fundamental –aunque también estaba previsto en la Constitución de 1961 como un derecho familiar-, en el artículo 82, cuyo texto reza lo siguiente:

“Toda persona tiene derecho a una vivienda adecuada, segura, cómoda, higiénica, con servicios básicos esenciales que incluyan un hábitat que humanice las relaciones familiares, vecinales y comunitarias. La satisfacción progresiva de este derecho es obligación compartida entre los ciudadanos y el Estado en todos sus ámbitos”.

Con el reconocimiento del derecho a una vivienda digna o adecuada, lo que se pretende es dar satisfacción a la necesidad que tiene toda persona de disponer de un lugar para vivir inherente a su dignidad humana, pues no se trata solamente de un derecho para que cada persona pueda tener un lugar “para estar” o “para dormir”, sino de una condición esencial para que puedan realizarse otros derechos.
Así las cosas, correspondió al Tribunal Supremo de Justicia el afirmarnos que el derecho a una vivienda adecuada –o digna- no puede ser un derecho retórico, el cual, en efecto, aun cuando dispone de un amplio marco jurídico en nuestro país, debe propenderse a su efectiva concreción, evitando en lo posible que sea desplazado al evanescente mundo de las aspiraciones éticas.
Por tal razón, Nuestro máximo Tribunal ordenó a los órganos jurisdiccionales llamados a intervenir en la solución de los conflictos intersubjetivos que impliquen desahucio, hostigamiento u otras amenazas de aquellos inmuebles ocupados como vivienda principal, que deberán cumplir los procedimientos previstos en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, tanto el previo a la acción judicial o administrativa, como el contemplado para la ejecución de los desalojos.
Seguidamente, en sentencia con PONENCIA CONJUNTA de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 17 de abril de 2013, caso Jesús Sierra Añon, se estableció:
“…Por las razones antes expuestas, el Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara que:
1. El ámbito subjetivo de aplicación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Viviendas comprende no sólo a las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda familiar, inclusive los adquirientes de viviendas nuevas o adquiridas en el mercado secundario sobre las cuales pesare alguna garantía real.
2. El Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Viviendas tiene por objeto la protección de los sujetos antes mencionados frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión o tenencia sólo de inmuebles destinados a vivienda familiar.
3. La posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión, tenencia u ocupación lícita”, es decir, tutelada por el derecho. Por el contrario, los sujetos que hayan adquirido la posesión por causas no tuteladas por el derecho, de ninguna manera podrán invocar la protección que extiende el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
4. Los artículos 5 al 11 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas configuran sin duda un requisito de admisibilidad de impretermitible cumplimiento, para acudir a la vía jurisdiccional, para aquellas demandas que pudieran derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión de los sujetos amparados por la Ley.
5. Es una obligación para los jueces aplicar el procedimiento que corresponda, por cuanto lo que está en juego es un valor fundamental de rango constitucional y legal protegido por el Estado como es el derecho humano a la vivienda, de modo que debe garantizarse que los procesos judiciales sobre la materia cumplan con las normas de protección otorgadas a los sujetos y su grupo familiar amparados por el nuevo marco legal, todo ello en resguardo del debido equilibrio que debe existir entre los sujetos involucrados y bajo una visión social y real de las relaciones conforme a los principios fundamentales contenidos en el artículo 2° de la Carta Fundamental.
6. El Decreto con Fuerza de Ley, en cuanto a su objeto resulta aplicable no sólo a las relaciones arrendaticias, sino a los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, entre otros, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda familiar.
7. El artículo 12 eiusdem, resulta de aplicación especial para los procesos en curso a la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, por tanto sólo en el supuesto de que obre una medida judicial -bien sea a través de una medida cautelar o en fase de ejecución de sentencia definitiva y firme- que implique la desposesión material del inmueble es que dicho procedimiento debe ser cumplido en forma previa y preferente, con el fin de impedir la materialización de un desalojo o desocupación injusta o arbitraria en desmedro de las garantías constitucionales de los sujetos protegidos por el mencionado Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley.
8. En consecuencia, los procedimientos especiales establecidos en el nuevo marco legal están dispuestos para garantizar que los arrendatarios, arrendatarias, comodatarios, ocupantes o adquirentes de viviendas nuevas o secundarias sobre las que pesare garantía real no sean víctimas de desalojos forzosos y arbitrarias, sin la debida protección conforme a la garantía del derecho a la defensa y de acceso a una vivienda familiar, como parte de una política de protección de las familias y las personas a tener una vivienda digna…”

Así las cosas, se constata de la redacción del artículo 341 de nuestro vigente Código de Procedimiento Civil que:

“Artículo 341. Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá sino es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos”.

De allí que, las partes intervinientes en el presente proceso deben agotar el procedimiento administrativo previo ante el Ministerio correspondiente de vivienda y hábitat, en la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), establecido en los artículos 6 al 9 eiusdem, ya que el único aparte del artículo 10 transcrito, expresamente prohíbe el uso de la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en dicha Ley.
Cabe destacar que esta Juzgadora observa que la demandante no acompañó en su libelo, en su reforma y durante el íter procesal, prueba alguna que demuestre haber agotado el procedimiento administrativo previo a que se ha hecho referencia anteriormente.
En el presente caso, el supuesto de hecho se compadece con la norma referida, por lo que este juicio es de los que precisa agotar la vía administrativa antes de su admisión. Sin embargo, es justo reconocer que al admitirse la presente causa, no se exigió el cumplimiento de ese requisito legal, el cual es el agotamiento de la vía administrativa, que como lo indica el artículo 5° ejusdem, debe ser previo al ejercicio de cualquier acción judicial, incluso de la acción de cumplimiento o resolución de contrato de compra venta.
Ello hace penetrar en serias dudas a este Tribunal, sobre la suerte del presente juicio, pues ya en el auto de admisión se declaró que la misma no es contraria al orden público, las buenas costumbres ni a disposición expresa de la ley, sin que ello sea cierto. En efecto, el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil establece que el juez sólo admitirá la demanda cuando no sea, inter alia, contraria a la ley. Contraria a la ley es la demanda que contraviene una disposición legislativa o que la incumple o la inobserva. Por su lado el mencionado artículo 5° del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, exige a los demandantes que agoten el procedimiento administrativo para iniciar las demandas que comprometan la ocupación de un inmueble que sirva como vivienda principal, por la cual la falta de cumplimiento de ese extremo legal, hace la que la demanda sea contraria a la ley, con lo cual en el auto de admisión el Tribunal incurre en un error que desde ya reconoce.
Sin embargo, percatado como está este Tribunal de la imprecisión, y siendo que ella es de orden público hay que una actitud inerte ante tan precisa previsión, el propósito al cual se adosa el referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, que busca garantizar a todos los y las habitantes el respeto y la protección del hogar, la familia, la seguridad personal, la salud física y mental, que implican el derecho a no ser desalojados arbitrariamente; y establecer procedimientos especiales para garantizar que los desalojos forzosos se hagan previa garantía del derecho a la defensa y acompañado de una política de protección de las familias y las personas en el acceso a la vivienda. Casos como el de autos, son los que han autorizado a que el juez revoque sus propios fallos, sin exclusión del auto de admisión, cuando ellos contravengan derechos constitucionales, siendo que en el de autos no sólo se pudiera transgredir la garantía del debido proceso, si no además se comprometería el derecho a la vivienda.
Lo anterior sugiere, para el caso de especie, la aplicación del criterio aparejado con el rol de esta Juzgadora de directora del proceso y que se encuentra patentada por la sentencia del 18 de agosto de 2003 de la Sala Constitucional del Máximo Tribunal, publicada bajo el Nº 2231, de cuyo texto de destaca:

“(…Omissis…) Observa la Sala, al respecto, que aun cuando las decisiones definitivas o interlocutorias sujetas a apelación no pueden modificarse ni revocarse por el tribunal que las haya pronunciado e, igualmente, la revocatoria por contrario imperio sólo es procedente contra aquellas actuaciones o providencias de mera sustanciación o mero trámite cuando atentan contra principios de orden constitucional, aunque no estén sometidas a apelación, si el propio juez advierte que ha incurrido en este tipo de violaciones está autorizado y obligado a revocar la actuación lesiva.
(…Omissis…)
De lo anterior se colige que, al ser la sentencia interlocutoria un acto procesal, la lesión que la misma origine al orden público, daría lugar a la declaratoria de nulidad aun por el mismo juez que la emitió, no obstante la inicialmente mencionada prohibición. …….”

En efecto, razones de economía procesal; la responsabilidad, idoneidad y celeridad que debe garantizar el Estado cuando imparte justicia se imponen para permitirle al Juez revocar una decisión no sólo írrita, desde el punto de vista legal, sino también constitucional. Desde este punto de vista el Juez se encuentra legitimado para revocar su propia sentencia al ser advertido de un error que conduzca a la lesión de un derecho constitucional que agreda a una de las partes o a un tercero, pues no tiene sentido que reconociendo su propio error con el que ha causado un daño y, en consecuencia, haya transgredido normas constitucionales, provoque un perjuicio al justiciable, cuando en sus manos tiene la posibilidad en aplicación inmediata y directa de la Constitución de asegurar la integridad de dicho texto.

Comparte esta jurisdicción la posición de la Sala, y hace de suyo el criterio para aplicarlo al caso concreto, en el cual se vislumbra la necesidad de revocar el auto de admisión de la demanda, y reponer la causa al estado de declararla inadmisible, con fundamento a la falta de agotamiento de la vía administrativa que ordena el artículo 5° del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, dejando advertido que no es suficiente la suspensión del juicio, pues esa condición sólo la tiene los procesos que se encontraban en curso para el momento de que fue publicado el referido Decreto-Ley (en Gaceta Oficial del 6 de mayo de 2011), y no para los que se interpongan luego de ese evento, como el caso en autos que el libelo fue presentado en fecha 26 de Mayo de 2015. Así expresamente se decide.
DISPOSITIVA

En mérito de las consideraciones que preceden, este Juzgado de primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito, bancario y Protección de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en La Victoria REPONE la presente causa al estado de emitir pronunciamiento referido a su admisibilidad y, en ese sentido, la declara INADMISIBLE, por no haber acreditado la parte actora el agotamiento de la vía administrativa prevista en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. En consecuencia, se revoca el auto de admisión dictado por este Tribunal de fecha 12 de Agosto de 2015.-
No se hace expresa condenatoria en costas, por la naturaleza de este fallo.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.
Dada, Firmada y sellada en esta Sala de Despacho de Primera Instancia en Lo Civil Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en la ciudad de La Victoria, a los veintitrés (23) días del mes de Noviembre de 2015. Años 205º de la Independencia y 156º de la Federación.
LA JUEZA PROVISORIA

ABOG. RAQUEL RODRIGUEZ SUAREZ
LA SECRETARIA

ABG. EGLEE ROJAS
La anterior sentencia fue publicada en esta misma fecha siendo las 11:30 a.m. de la mañana.
LA SECRETARIA

ABG. EGLEE ROJAS

RRS/ERC/ma
Exp. N°. 24.562