TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA.
Años 205° y 156°

PARTE ACTORA:
Sociedad Mercantil L’ UNION C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 12 de febrero de 1999, bajo el N° 49, tomo 941-A, siendo su última modificación ante el mismo Registro en fecha 11 de agosto de 2009, bajo el No. 32, Tomo 52-A, representada por el ciudadano BRUNO CILIENTO, titular de la cedula de identidad No. E- 84.406.812.

Apoderado Judicial:
Abogado JORGE ANTONIO ADOUMIEH COCONAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 120.074.

PARTE DEMANDADA:
Ciudadanos VICENTE DELVALLE RIVAS SALAZAR y MARITZA ELENA CASTILLO de RIVAS, venezolanos, mayores de edad y titulares de la cédula de identidad No. V-3.696.530 y V- 3.998.536, respectivamente –

Apoderados Judiciales:
Abogados MANUEL ALFONSO LAYA HIDALGO, RENATA ALFONSINA LAYA GARBOZA y VERONY AMARANTHA LAYA GARBOZA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 14.292, 113.285 y 78.653, respectivamente. .

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO
(Apelación)

Expediente Nº 745

DE LAS ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA SUPERIOR
Se recibió en esta Alzada expediente procedente del JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, constante de dos (02) piezas, la primera pieza con (246) folios útiles, la segunda pieza constante de (192) folios útiles, tal como se evidencia de la nota estampada por la secretaria, cursante al folio (193) de la segunda pieza, contentivo del juicio de RESOLUCION DE CONTRATO interpuesto por la sociedad mercantil L’UNION C.A, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 12 de febrero de 1999, bajo el N° 49, tomo 941-A, siendo su última modificación ante el mismo Registro en fecha 11 de agosto de 2009, bajo el No. 32, Tomo 52-A, representada por el ciudadano BRUNO CILIENTO, titular de la cedula de identidad No. E- 84.406.812, contra los ciudadanos VICENTE DELVALLE RIVAS SALAZAR y MARITZA ELENA CASTILLO de RIVAS, venezolanos, mayores de edad y titulares de la cédula de identidad No. V-3.696.530 y V- 3.998.536, respectivamente
Dicha remisión se efectuó, en virtud del Recurso de Apelación interpuesto por la representación Judicial de la parte demandada ciudadanos VICENTE DELVALLE RIVAS SALAZAR y MARITZA ELENA CASTILLO de RIVAS, contra la sentencia definitiva dictada en fecha19 de marzo de 2015 por el Juzgado Segundo de Municipio ordinario y ejecutor de medidas de los municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la circunscripción judicial del estado Aragua, mediante la cual declaró Con Lugar la demanda de Resolución de Contrato
En fecha 22 de mayo de 2015 se le dio entrada, se formó expediente y el curso de ley correspondiente, quedando anotada bajo el N° 745 (nomenclatura interna de este Juzgado).
En fecha 27 de mayo de 2015 el Tribunal de la causa fijó oportunidad para dictar sentencia, previo el cumplimiento del lapso previsto en los artículos 518, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil.
En fechas 13 y 28 de julio 2015, las partes presentaron ante la secretaria de este Órgano Jurisdiccional sus respectivos escritos de informe y observaciones.

DE LAS ACTUACIONES EN EL TRIBUNAL DE LA CAUSA
De las actas del actual proceso, encuentra esta Juzgadora que el presente juicio se inició en fecha 13 de agosto de 2013 mediante libelo de demanda por Resolución de contrato, interpuesta por el abogado JORGE ANTONIO ADOUMIEH COCONAS en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil L’UNION C.A., contra el ciudadano VICENTE DELVALLE RIVAS SALAZAR, ambas partes suficientemente identificadas en autos.
En fecha 25 de septiembre de 2013, el Juzgado Aquo, admitió la presente demanda y ordeno librar la boleta de citación a la parte demandada. (Folio 47 de la primera pieza).
Una vez notificada la parte demandada, sus Apoderados Judiciales presentaron el 27 de noviembre de 2013, escrito de contestación.
Vencido el lapso de pruebas y de informes, el Tribunal de la causa, ordenó el llamamiento de la ciudadana MARITZA ELENA CASTILLO de RIVAS, a los fines de que expusiera lo que considerara pertinente con relación a la demanda.
En fecha 06 de febrero de 2015, la abogada VERONY AMARANTHA LAYA GARBOZA, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana MARITZA ELENA CASTILLO de RIVAS, presentó escrito de contestación.
Seguidamente el Tribunal Aquo, en fecha 19 de marzo de 2015, dictó sentencia definitiva en la presente causa mediante la cual declaro con Lugar la demanda interpuesta (folios 156 al 181de la segunda pieza).
En razón de lo anterior, la parte demandada mediante diligencia de fecha 30 de marzo de 2015, apeló de la sentencia dictada en fecha 19 de marzo de 2015 (folio 182).

EXTRACTO DE LA DECISIÓN RECURRIDA
En fecha 19 de marzo de 2015, el Juzgado Segundo de Municipio ordinario y ejecutor de medidas de los municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la circunscripción judicial del estado Aragua, dictó sentencia definitiva en la presente causa mediante la cual declaró con lugar en los siguientes términos:
“(…)tenido del contrato previamente enunciado se puede extraer que: (i) la propietaria -hoy demandante- suscribió con el optante -hoy demandado- una opción de compra sobre un inmueble constituido por Un (01) Apartamento que formará parte del Centro Comercial y Residencial denominado “TORRE IMPERIAL”, ubicado en el cruce de la Calle Boyacá entre las Calles Carabobo y Pichincha Nro. 97, Jurisdicción del Municipio Girardot del Estado Aragua; (ii) que el precio total de la venta del Inmueble objeto del presente contrato fue pactada de mutuo acuerdo en la cantidad de UN MILLON CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 1.004.000,oo); que serían cancelados por “EL OPTANTE” a "LA PROPIETARIA" de la siguiente forma: en este acto, es decir, al momento de la autenticación "LA PROPIETARIA" recibe de “EL OPTANTE” para garantizar el cumplimiento de las obligaciones asumidas en el presente contrato la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,oo) y los cuales declara recibir "LA PROPIETARIA" de manos de "EL OPTANTE" a su entera y cabal satisfacción, según depósitos bancarios, del Banco Banesco Nro. 151205074 y 037239979 de fechas 29/02/2012 respectivamente y la parte restante, sería pagada por “EL OPTANTE” a "LA PROPIETARIA" de la siguiente manera: Seis (06) Cuotas mensuales y consecutivas a partir del día 15/03/2012 por la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,oo) cada una, Una (01) Cuota Especial para el día 15/06/2012 por la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y UN MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 151.200,oo) cada una y la cantidad de QUINIENTOS VEINTIDOS MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 522.800, oo) para el día 15 de Julio de 2012.,lo cual puede constatarse del contenido de la clausula quinta del contrato adminiculada con las copias simples de los recibos acompañados tanto por el actor en su libelo y por el demandado al momento de la contestación; (iii) que en la clausula sexta del contrato de marras se estableció que “…la Venta Definitiva del Inmueble objeto del presente contrato y la entregar material del inmueble ya mencionado, es de Un (01) Año contado a partir de la firma del presente documento, pudiendo prorrogarse dicho termino en Seis (06) meses más,…”. (iv) Asimismo, se desprende de la clausula séptima del contrato de marras que lo convencionalmente pactado como penalidad: “… si la negociación aquí pactada no se llegara a realizar entre las partes en este contrato por incumplimiento imputable de parte de “EL OPTANTE” ésta perderá el cincuenta por ciento (50%) de la cantidad de dinero que hubiere entregado hasta el momento de la fecha de su incumplimiento a "EL PROPIETARIO" con motivo de esta negociación y quedando la misma íntegramente en beneficio de "EL PROPIETARIO" por concepto de indemnización por daños y perjuicios derivados del incumplimiento de “EL OPTANTE” sin que ésta puedan reclamar dinero alguno, así mismo es entendido que el tiempo estipulado para la devolución del cincuenta por ciento (50%) ya mencionado en caso que se produjera, es de 90 días calendario para ambas partes…”. En este mismo orden de ideas, se observa que en la misma clausula octava del contrato ambas partes establecieron como causas imputables al optante que: “… El incumplimiento de cualquiera de las obligaciones que contrae en el presente contrato; y serán causas imputables a “EL OPTANTE”: 1) Desistir de la Compra definitiva del Inmueble objeto del presente contrato; 2) La falta de cualquier PAGO del monto indicado en este contrato.; 3) El incumplimiento de cualquiera de las obligaciones que contrae en el presente contrato.…”
Así las cosas, en el presente asunto han reconocido ambas partes la existencia del contrato que las vincula; el precio de venta así como la modalidad y fechas de pago, pero manifiestan controversia en cuanto al incumplimiento de las cláusulas contractuales, toda vez que la demandante señala que la venta no se ha efectuado por incumplimiento del demandado quien se encuentra insolvente por un monto de CUATROCIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 494.000,00), que debió haber cancelado en fecha 15 de julio de 2012, término éste establecido en el contrato; mientras que por su parte el demandado sostiene que ha cumplido con su obligación, en virtud de que éste realizó el pago demandado en fecha 06 de septiembre de 2013, a través de un tercero.
Ahora bien, del material probatorio cursante en autos se desprende lo siguiente: (i) Que efectivamente el contrato de opción que vincula a las partes inició en fecha 30 de marzo de 2012; (ii) que el precio pactado por las partes para la venta del inmueble fue la cantidad de UN MILLON CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs.1.004.000,00); -; (iii) que de conformidad con lo señalado en el contrato –clausula quinta- la demandante recibió del optante para garantizar el cumplimiento de las obligaciones la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) mediante los depósitos bancarios allí identificados (iv); que el demandado canceló la cantidad de QUINIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 510.000,00), tal y como se evidencia en los recibos cursantes en autos; (v) que de conformidad con la clausula séptima se estableció la penalidad en caso de incumplimiento por los contratantes (vi) que en la cláusula octava se establecieron las causas imputables al optante, entre ellas la falta de cualquier pago del monto indicado en este contrato“.
De igual forma se observa que con las defensas de la parte demandada y los medios probatorios traídos a los autos, ésta última sólo logró demostrar la cantidad entregada y reconocida por el actor como parte del pago del precio del inmueble objeto de juicio, esto es, la cantidad de QUINIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 510.000,00), quedando un saldo restante sobre el precio total de venta de CUATROCIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs.494.000,00), saldo éste que según lo estipulado contractualmente -clausula quinta- debía pagar el demandado en fecha 15 de julio de 2012, aunado al hecho de que como se indicara supra la propia cláusula quinta del contrato establecía que el hoy demandado se comprometió a pagar las cuotas allí en la forma, modalidad y en las fechas allí indicadas, siendo ello así, en el caso concreto se tiene que la parte demandada no cumplió con su carga probatoria a los efectos de demostrar los hechos extintivos, modificativos o impeditivos de la obligación que se le demandó, en razón de lo cual, resulta forzoso para quien aquí sentencia establecer que al haberse extinguido la duración del contrato de opción de compra sin observarse el pago total del precio por parte del optante, éste último incumplió con las obligaciones contraídas en el contrato de marras -específicamente en sus clausulas quinta, séptima y octava-, lo que habilita a dar por resuelto el contrato de opción de compra, con la consecuente aplicación de la clausula séptima según la cual la propietaria tiene derecho a retener el cincuenta por ciento (50%) de la cantidad de dinero que hubiere entregado hasta el momento de la fecha de su incumplimiento, vale decir, la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES CON 00/100 cts. (Bs. 255.000,00) por concepto de indemnización por daños y perjuicios y reintegrar al optante la diferencia de restar éste monto a la cantidad recibida a la fecha, es decir a la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 255.000,00), en el lapso de noventa (90) días calendario –tal y como se desprende del propio documento opción a compra el cual fue valorado en el capítulo relativo a las pruebas-; por lo que la propietaria deberá reintegrar al optante la cantidad de BOLÍVARES DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 255.000,00). Así se decide

DEL ESCRITO DE INFORME PRESENTADO POR LA PARTE ACTORA

Consta a los folios (195 al 198) de las presentes actuaciones, escrito de informe presentado en fecha 13 de julio de 2015 por la parte la representación Judicial de la parte actora, el cual expresa lo siguiente:
Que, la parte demandada no desconoció, impugnó ni tacho el contrato de opción a compra venta objeto de la controversia, -por lo que a su decir- quedó reconocido tácitamente por dicho demandado,
Que el saldo deudor debía ser pagado en su totalidad en fecha 15 de julio de 2012, tal como quedo establecido en la cláusula contractual quinta, lo cual fue incumplido y por lo que procedió a demandar en nombre de su representada.
Que para el momento de la interposición de la demanda esto es, al 13 de agosto de 2013, el demandado estaba insolvente, y que fue después de que se enteró de la demanda que procedió a realizar un depósito. Que es extemporáneo, amen que el depositante es un tercero que desconoce y con quien no suscribió contrato alguno.
Que la apelación debe ser declarada sin lugar con cuento la demanda incumplió con su obligación al no haber probado nada el pago o el hecho extintivo de la obligación.

DEL ESCRITO DE OBSERVACIONES PRESENTADO POR LA PARTE DEMANDADA hoy recurrente

Consta al folio (202 al 234) de la segunda pieza, escrito de observaciones presentado en fecha 28 de julio de 2014 por la representación de la parte demandada, mediante el cual entre otros señalamientos, argumenta que la sentencia recurrida no cumple con los requisitos establecido en los ordinales 4 y 5 del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y en este sentido manifestó que el Juez de la causa en la referida decisión no estableció los hechos debatidos, no señaló que fue lo vendido por el actor a sus representados, , no identificó el objeto del contrato, no señala el precio de la venta. Igualmente manifiestan que el Juez de la causa, en la referida decisión no señala de manera clara, especifica y concreta los hechos demostrados.
Igualmente arguyo, que el Juez Aquo, la sentencia bajo análisis, no tomo en consideración ni se pronunció sobre los alegatos expuesto por su representada en su escrito de contestación, referidos a: i) Pago del precio estipulado, ii) omisión de las normas especiales que favorecen a los optantes compradores Ley contra Estafa Inmobiliaria, iii) sobre la falta del aval de la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Viviendas, para la interposición de la demanda.
Finalmente solicita, que este Tribunal declara la nulidad del fallo recurrido de conformidad con lo establecido en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 30 de julio de 2015, la representación Judicial de la parte actora solicita se desestime el escrito de informe presentado por la parte demandada, aduciendo que la parte demandada no presento informes en su oportunidad

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
PUNTO PREVIO
FALTA DE JURISDICCION DEL PODER JUDICIAL.-

Como punto previo y antes de entrar al análisis el fondo del asunto controvertido, debe quien aquí decide en funciones de alzada revisar si se cumplieron con las instituciones jurídicas de orden público emanadas de nuestra Ley Adjetiva, en la instancia inferior en el presente juicio a los fines de mantener y resguardar el orden legal y/o constitucional establecido, evitando de esta manera posibles extralimitaciones, desigualdades o incumplimiento de formalidades esenciales. Lo antes expuesto queda sustentado en principios constitucionales, como los consagrados en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela que ratifican lo expuesto, al referirse al derecho de igualdad para acceder a la justicia, a la tutela de los derechos, a la justicia imparcial, equitativa, sin formalismos o reposiciones inútiles. Del mismo modo, el artículo 49 de la referida Carta Magna garantiza el debido proceso; y el artículo 257 eiusdem, el cual hace referencia al proceso como el instrumento fundamental para la realización de la justicia.
En el caso de autos, esta juzgadora observa que, la presente acción se trata de una demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA , de un bien inmueble destinado a vivienda, intentada por la sociedad mercantil L’UNION C.A, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 12 de febrero de 1999, bajo el N° 49, tomo 941-A, siendo su última modificación ante el mismo Registro en fecha 11 de agosto de 2009, bajo el No. 32, Tomo 52-A, representada por el ciudadano BRUNO CILIENTO, titular de la cedula de identidad No. E- 84.406.812, debidamente representada por sus abogados contra el ciudadano VICENTE DEL VALLE RIVAS SALAZAR venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-3.696.530–, en virtud del incumplimiento de dicho contrato por parte de éste último, quien, presuntamente, no realizó los pagos que fueron acordados.
Siendo ello así, y como quiera que la parte demandada invoca la existencia de las normas especiales que favorecen a los optantes compradores, previstas en la Ley Contra la estafa inmobiliaria y por ello solicita que se declare sin lugar la demanda por la falta de aplicación de la misma, debe este Juzgado Superior, analizar lo dispuesto en la referida Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.912 del 30 de abril de 2012.
En ese sentido la precitada Ley, en su artículo 1 establece un conjunto de normas dirigidas a:“(…) regular, controlar y sancionar la construcción, venta, preventa, permisología y protocolización de viviendas; considerando el proceso de la construcción y todos los convenios entre particulares, cualquiera sea su denominación contractual, mediante el empleo o artificio de engaño e incumplimiento, sancionado penalmente el delito de estafa inmobiliaria y otros fraudes afines, cumpliendo con el fin supremo y constitucional de defender, proteger y garantizar el derecho que tiene toda persona a una vivienda digna”.
Debe señalarse que, lo que pretende realizar la Ley, no es tanto, evitar que los compradores se vean sorprendidos en su buena fe y adquieran una vivienda bajo trámites fraudulentos, sino, impedir que los eventuales compradores como débiles jurídicos de la relación, suscriban contratos desprovistos de controles en los que se incorporen cláusulas leoninas, en condiciones asimétricas, que los hagan inejecutable y que en definitiva operen en detrimento del universo de adquirientes.
El Título III del referido instrumento normativo, relativo a la Preventa, Venta o Enajenación de Viviendas en Proceso de Construcción o aún no Construidas, en su artículo 9 establece que:
“La preventa, venta o enajenación de bienes inmuebles destinados a vivienda en proceso de construcción o aún no construidas, sólo podrá iniciarse cuando la empresa constructora haya obtenido toda la permisología exigida por los órganos y entes competentes en materia de viviendas y desarrollo urbano, sean nacionales, regionales o municipales debiendo ser aprobadas por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, la cual forma parte del Ministerio del Poder Popular con competencia en la materia”.
Por otra parte, el artículo 27 referente a las denuncias establece que:
“Los compradores podrán acudir ante la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, la cual forma parte del Ministerio del Poder Popular con competencia en la materia, para denunciar la vulneración de sus derechos, sin menoscabo de la competencia que, conforme a lo dispuesto en el Decreto N° 6072, con Rango Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, ostenta el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, de supervisar a los productores de vivienda y hábitat en su condición de sujetos del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, y aplicar las sanciones correspondientes, previa sustanciación del respectivo procedimiento administrativo”.
Y por último, el artículo 18 señalado ut-supra, regula lo concerniente a la rescisión de los contratos de la siguiente manera:
“No podrá, ni es válido que los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas en venta o preventa, decidan rescindir los contratos unilateralmente. Cualquier estipulación en contrario es nula, con la excepción que se produzca el incumplimiento o falta de pago por más de noventa días de cualquiera de las cuotas previstas en el contrato, por causas atribuibles al comprador. La solicitud de rescindir debe ser avalada por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat”.
En este sentido, quien decide observa que las normas arriba citadas, establecen una serie de mecanismos de protección a los adquirentes y compradores de viviendas, tendientes a proveerlos de herramientas para controlar todo el circuito que lleva consigo su construcción, vale decir, la preventa, venta o enajenación y evitar que sean víctimas de todo un sistema que funciona en condiciones desiguales, cuya finalidad es la protección social, como lo es el derecho a la vivienda; en este orden de ideas, en materia de rescisión de contratos el mencionado instrumento establece una situación especial, pues de las precitadas normas se colige que a los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas se le impone la carga de someter a revisión la terminación del contrato mediante un procedimiento previo ante el órgano administrativo, puesto que, muy a pesar que entendamos la terminación de un contrato bilateral como el producto del incumplimiento culposo de una de las partes, extinguiéndose todas las obligaciones nacidas del mismo, dicha facultad se halla sujeta a un procedimiento que impide que sean resueltos unilateralmente, es decir, que para que “los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas” puedan ser liberados de su obligación, deben pedir ante la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat la terminación del mismo que deberá ser avalada por ésta.

“PRIMERA: LA PROPIETARIA" se obliga a dar en venta a "EL OPTANTE" y éste a su vez se obliga a adquirir en compra un inmueble constituido por Un (01) Apartamento que formará parte del Centro Comercial y Residencial denominado “TORRE IMPERIAL”, ubicado en el cruce de la Calle Boyacá entre las Calles Carabobo y Pichincha Nro. 97, Jurisdicción del Municipio Girardot del Estado Aragua, y le pertenece el Terreno a LA PROPIETARIA según como se evidencia de documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua; en fecha veintitrés (23) de Agosto del año Mil Novecientos Noventa y Nueve (1999), bajo el Nro. 37, Protocolo Primero, Tomo 07. SEGUNDA: “L’ UNION C.A” ha comenzado a ejecutar la construcción de todo el edificio destinado a apartamentos unifamiliares y locales comerciales, el cual se denominará Centro Comercial y Residencial “TORRE IMPERIAL” que en lo adelante y a los efectos de este contrato se denominará “EL DESARROLLO”. El inmueble aquí ofrecido está identificado como el Apartamento Nro. 1-B ubicado en la planta uno del edificio, tiene un área de construcción aproximadamente de CIENTO CUATRO METROS CUADRADOS (104 M2) y poseerá un puesto de estacionamiento y un maletero. Solo será entregado con pisos en porcelanato en todo el apartamento, baños terminados con sus piezas sanitarias y paredes frisadas y pintadas. Las partes dejan constancia de que aún para la presente fecha “EL DESARROLLO” está en proceso de construcción, y “EL OPTANTE”, ha sido suficientemente informado a su cabal satisfacción, a las características generales de “EL DESARROLLO”, así como de las particularidades del inmueble cuya adquisición se compromete y se obliga a realizar en virtud del presente contrato (...) SEXTA: Ambas partes en este mismo documento establecen de mutuo acuerdo que el tiempo máximo para realizar la Venta Definitiva del Inmueble objeto del presente contrato y la entregar material del inmueble ya mencionado, es de Un (01) Año contado a partir de la firma del presente documento, pudiendo prorrogarse dicho termino en Seis (06) meses más, debido a la terminación de la obra o a los efectos de obtener los permisos de habitabilidad y proceder a la protocolización del documento de Condominio

Como se pudo verificar de lo transcrito, el objeto del indicado contrato es la venta de un bien inmueble en proceso de construcción destinado a vivienda, motivo por el cual en el caso bajo estudio es aplicable la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria. En tal sentido, la referida Ley dispone en sus artículos 6, 7 y 18 lo siguiente:
“Artículo 6. El Ejecutivo Nacional a través del Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, será el órgano rector y le corresponderá crear la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat (…)”.
“Artículo 7. Son atribuciones de la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, ejercer la regulación, administración, supervisión, inspección, control y sanción por parte del Estado, a las constructoras y sus representantes, promotoras de vivienda y sus representantes, productoras de vivienda y sus representantes (…)”.
Y por último, el artículo 18 señalado ut-supra, regula lo concerniente a la rescisión de los contratos de la siguiente manera:
“No podrá, ni es válido que los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas en venta o preventa, decidan rescindir los contratos unilateralmente. Cualquier estipulación en contrario es nula, con la excepción que se produzca el incumplimiento o falta de pago por más de noventa días de cualquiera de las cuotas previstas en el contrato, por causas atribuibles al comprador. La solicitud de rescindir debe ser avalada por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat”.
Conforme a lo previsto en la normativa citada, los contratos cuyo objeto sea la venta o preventa de inmuebles destinados a vivienda, que se encuentren en proceso de construcción o aún no construidos, no podrán ser rescindidos unilateralmente por los constructores, contratistas, productores o promotores, alegando incumplimiento o falta de pago del comprador; toda vez que, será la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat la encargada de decidir, a través de un procedimiento administrativo, sobre la terminación del contrato.
Es necesario destacar en este punto que la Sala Política Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 00761, publicada el 29.05.2014, caso: Promotora El Trapiche, C.A. ha señalado que de acuerdo con la norma contenida en el artículo 18 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria cuando se trate de inmuebles en proceso de construcción o aún no construidas, y una de las partes pretenda rescindir el contrato, la competencia le corresponde a un órgano de la Administración Pública, por lo tanto, el poder judicial no tendría jurisdicción en hipótesis como la planteada.
Con fundamento en las razones de hecho y de derecho anteriormente expuestas, visto que en el caso de autos se observa:
1)- Que el motivo de la demanda bajo estudio es la resolución de contrato de opción de compra venta de un bien inmueble destinado a vivienda, que para el momento de la celebración del indicado contrato se encontraba en proceso de construcción.
2)- Que dicha demanda fue interpuesta por la sociedad mercantil L’UNION C.A, quien funge como la propietaria y ejecutante de la obra, y quien como se dejo establecido supra solicita que se rescinda o se declare extinguido el contrato en virtud de que los ciudadanos VICENTE DELVALLE RIVAS SALAZAR y MARITZA ELENA CASTILLO de RIVAS, quienes fungen como compradores, no cumplieron – a su decir- con sus cargas contractuales, específicamente con el saldo deudor debía ser pagado en su totalidad en fecha 15 de julio de 2012, establecido en la cláusula contractual quinta, por lo que procedió a demandar en nombre de su representada.
3).- Que la demanda por resolución de contrato bajo estudio fue presentada en fecha, 13 de agosto de 2013, conforme se desprende de la constancia de distribución de causa que riela al folio (4) del expediente, es decir, que cuando fue presentada la demanda ya se encontraba vigente la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria.
4).-Que la Sala Política Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, ha venido aplicando de manera reiterada, el criterio mediante el cual establece que de acuerdo con la norma contenida en el artículo 18 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria en los casos en que se trate de inmuebles en proceso de construcción o aún no construidas, y alguna de las partes pretenda rescindir el contrato, o sea, extinguir su vigencia, la competencia para dirimir esa controversia le corresponde a un órgano de la Administración Pública, concretamente a la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, lo cual genera que el poder judicial carezca de jurisdicción para tramitar, y resolver dicho asunto.
Siendo ello así, es concluyente para quien decide, que en el caso bajo estudio en aplicación de las disposiciones legales contenidas en la tantas veces mencionada Ley contra la Estafa Inmobiliaria y del criterio establecido por la Sala del Tribunal Supremo de Justicia, resulta evidente que atendiendo a los planteamientos efectuados por la parte demandante quien como se dijo solicita que se rescinda o se declare, extinguido el contrato en virtud de que la compradora no cumplió con sus cargas contractuales; debió agotarse el procedimiento administrativo correspondiente, conforme a lo establecido en las normas contenidas en la precitada Ley, y no acudir directamente a la sede judicial para dirimir sus diferencias. Situación ésta que fue inadvertida por el Tribunal de la causa, quien procedió a pesar de todo lo expresado a tramitar el proceso, y a resolverlo estableciendo en el fallo apelado la resolución del contrato de opción de compra-venta suscrito entre las partes, sin tomar en cuenta la aplicación del criterio de la Sala del Tribunal Supremo de Justicia antes mencionado, ni las normas establecidas en la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria. Dicho lo anterior, se le hace forzoso para quien decide REVOCAR EL FALLO APELADO, y en su lugar, DECLARA su FALTA DE JURISDICCION frente la Administración Pública para conocer y decidir sobre el caso bajo examen, correspondiendo su conocimiento a la Administración Pública, por órgano de la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat. (Ver sentencia de la Sala Político Administrativa de Contensiosa Administrativa N° 00739 de fecha 27 de junio de 2013).
Se exhorta a las partes involucradas a que acudan a la vía administrativa a fin de que sean dilucidadas sus diferencias, y más aun, para que se dictamine sobre el incumplimiento contractual.. ASÍ SE DECLARA.
En este sentido, cabe mencionar el criterio sobre la falta de jurisdicción del Dr. Arístides Rengel Romberg, en su Tratado de Derecho Procesal Civil, pag. 299, quien señala que la misma se presenta: “… cuando el asunto sometido a la consideración del Juez, no corresponde a la esfera de sus poderes y deberes en su función de administrar justicia, (…), sino a la esfera de atribuciones (…) de otros órganos del poder público como son los órganos administrativos..”
Asimismo, el artículo 59 del Código de Procedimiento Civil en lo que respecta a la falta de jurisdicción establece: La falta de jurisdicción del Juez respecto a la administración pública, se declarará aún de oficio, en cualquier estado e instancia del proceso.
En el mismo contexto el artículo 62 del Código de Procedimiento Civil establece:
“…a los fines de la consulta ordenada en el artículo 59, el Tribunal remitirá inmediatamente los autos a la Corte Suprema de Justicia, en Sala Político-Administrativa, suspendiéndose el proceso desde la fecha de la decisión. La Corte procederá luego de recibidas las actuaciones, a decidir la cuestión, lo cual lo hará dentro de diez días, con preferencia a cualquier otro asunto…”
Con fundamento en la normativa legal y el criterio jurisprudencial anteriormente señalado, este Juzgado Superior, ordena remitir los autos a la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 59 y 62 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que la decisión tomada en los términos señalados constituye una declaratoria de falta de jurisdicción del juez frente a la Administración Pública, a los fines de la consulta obligatoria prevista en los mencionados artículos.
En vista de lo anteriormente decidido se estima innecesario que se emitan consideraciones sobre los otros aspectos que fueron invocados por ambas sujetos actuantes durante el desarrollo del proceso. Y así se decide.
DECISIÓN.
Por las razones antes expuestas, este Tribunal Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua., administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley,
PRIMERO: REVOCA la decisión proferida en fecha fecha19 de marzo de 2015 por el Juzgado Segundo de Municipio ordinario y ejecutor de medidas de los municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la circunscripción judicial del estado Aragua recaída en el juicio de RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA.
SEGUNDO: De conformidad con los artículos 1, 3 y 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, DECLARA: la FALTA DE JURISDICCIÓN DEL PODER JUDICIAL para tramitar y resolver la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, de un bien inmueble destinado a vivienda, interpuesto por la sociedad mercantil L’UNION C.A, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, siendo su última modificación ante el mismo Registro en fecha 11 de agosto de 2009, bajo el No. 32, Tomo 52-A, representada por el ciudadano BRUNO CILIENTO, titular de la cedula de identidad No. E- 84.406.812, contra los ciudadanos VICENTE DELVALLE RIVAS SALAZAR y MARITZA ELENA CASTILLO de RIVAS, venezolanos, mayores de edad y titulares de la cédula de identidad No. V-3.696.530 y V- 3.998.536, respectivamente
TERCERO: SE EXHORTA a las partes involucradas a que acudan a la vía administrativa a fin de que sean dilucidadas sus diferencias, y más aun, para que se dictamine sobre el incumplimiento contractual.
CUARTO: No hay condenatoria en costas en virtud de la naturaleza de la de la decisión.
QUINTO: ORDENA la remisión en su oportunidad legal del presente expediente a la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia.
Publíquese, regístrese, déjese copia del presente fallo.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, CON SEDE EN MARACAY, a los (12) días del mes de Noviembre del año dos mil quince (2015). Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
LA JUEZ PROVISORIA,
DRA. MAYRA ZIEMS.
LA SECRETARIA,
ABOG. JHEYSA ALFONZO.
En esta misma fecha, siendo las 2:32 post meridiem, se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA,
Exp.- 745
MZ/JA