TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, veinticinco (25) de noviembre de 2015
205º y 156º

Parte demandante: Centro Comercial Plaza Las Américas I Etapa, constituido según documento de condominio inscrito en la entonces Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito del Distrito Sucre del estado Miranda, en fecha 15 de marzo de 1978, bajo el nº 1, folio 1, tomo 18 adicional, protocolo primero; representado judicialmente por: Frank Petit Da Costa y Solmerys Cares Rengifo; inscritos en el Inpreabogado con las matriculas números 7.276 y 98.403, en su orden; con domicilio procesal en: Oficina de Administración del Centro Comercial Plaza Las Américas, Nivel Mirador, Final Avenida Raúl Leoni, El Cafetal, Municipio Baruta del estado Miranda.

Parte demandada: María Elena Savignano Díaz, Ana María Savignano Díaz y Luís Antonio Savignano Díaz, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números 10.338.212, 11.311.253 y 13.112.360, respectivamente; representados judicialmente por: Pellegrino Cioffi Delgado, inscrito en el Inpreabogado con la matriculas nº 185.403; sin domicilio procesal acreditado en autos.

Motivo: Resolución de Contrato

Sentencia: Definitiva

Caso: AP31-V-2014-001175
I
Corresponde extender por escrito el fallo dictado en el juicio que inició en fecha 31 de julio de 2014, mediante escrito de demanda presentado por la abogada Solmerys Cares Rengifo, procediendo con el carácter de mandataria judicial del Centro Comercial Plaza Las Américas I Etapa, contra los ciudadanos María Elena Savignano Díaz, Ana María Savignano Díaz y Luís Antonio Savignano Díaz, ambas partes ut supra identificadas, pretendiendo la “resolución” del contrato de arrendamiento que tiene por objeto un inmueble que forma parte del conocido Centro Comercial Plaza Las Américas, distinguido C-18, ubicado en el estacionamiento de la mezzanina, a un lado de la rampla de subida del estacionamiento cubierto de la primera planta, Urbanización El Cafetal, Municipio Baruta del estado Miranda.
Por auto de fecha 4 de agosto de 2014, el Tribunal admitió la demanda conforme lo previsto en el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, ordenando el emplazamiento de la parte demandada para comparecer dentro de los veinte (20) días de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.
Los trámites tendientes a la citación personal de la parte demandada fueron infructuosos; por lo que se cumplieron las formalidades del artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, conforme consta en la nota de Secretaría estampada en el expediente en fecha 22 de mayo de 2015.
En fecha 30 de junio de 2015, el abogado defensor ad litem designado a la parte demandada, aceptó el cargo recaído en su persona y prestó el debido juramento de Ley.
En este estado, en fecha 17 de septiembre de 2015, se recibió escrito de contestación a la demanda.
Por auto de fecha 24 de septiembre de 2015, el Tribunal fijó la oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar; la cual tuvo lugar en fecha 30 del mismo mes y año con la sola presencia de la representación judicial de la parte actora.
Como consecuencia de ello, por auto de fecha 8 de octubre de 2015, el Tribunal fijó los límites de la controversia.
Durante la fase probatoria ex artículo 868 del Texto Adjetivo Civil, la representación judicial de la parte demandante promovió las probanzas que a su juicio consideró pertinentes y conducentes para la demostración de sus alegatos.
En fecha 26 de octubre de 2015, el Tribunal fijó la oportunidad para la celebración del juicio o debate oral; la cual se llevó a cabo en fecha 10 de noviembre de 2015, y una vez concluida, se dictó el dispositivo del fallo declarándose procedente en derecho la pretensión de resolución de contrato incoada por la parte accionante, con los demás pronunciamientos de Ley.
Por lo tanto, estando dentro de la oportunidad legal, el Tribunal procede conforme lo dispuesto en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, a extender por escrito el fallo completo, previa las siguientes consideraciones.
II
Es importante señalar, conforme dispone el artículo 1.133 del Código Civil, que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. De allí que la mejor doctrina jurídica afirme, que los contratos constituyen en su conjunto una amplia categoría, la más amplia, sin duda, de los hechos constitutivos de obligaciones y de relaciones jurídicas en general; aquélla a través de la cual se desarrolla comúnmente la vida de los negocios.
En este sentido, puede observarse que en el presente caso particular, de acuerdo con el análisis del material probatorio diligenciado en la audiencia oral, quedó demostrado que entre las partes de la relación procesal existe un contrato de arrendamiento que se celebró en fecha 1º de agosto de 1982, inicialmente entre el Centro Comercial Plaza Las Américas, en condición de arrendador, y el ciudadano Luigi Savignano, en condición de arrendatario; instrumento contractual que se reputa legalmente por reconocido y tiene por objeto el inmueble que forma parte del mencionado Centro Comercial, distinguido con la letra y número C-18, ubicado en el estacionamiento de la mezzanina, a un lado de la rampla de subida del estacionamiento cubierto de la primera planta, situado en la Urbanización El Cafetal, Municipio Baruta del estado Miranda.
Según lo establecido en la cláusula tercera –pacta sunt servanda- del citado instrumento contractual, las partes manifestaron relacionarse jurídicamente bajo la especial circunstancia de que el arrendatario es propietario de varios locales en el Centro Comercial Plaza Las Américas, y que dicha relación contractual cesaría en la misma ocasión en que el arrendatario dejase de ser propietario de los referidos locales. Asimismo, en la cláusula novena las partes estipularon que sería causal de “resolución” del contrato, el incumplimiento por parte del arrendatario de cualquiera de las obligaciones asumidas, siempre que avisado por escrito de tal incumplimiento no procediere a remediarlo dentro los sesenta (60) días continuos al recibo del aviso correspondiente.
Las citadas disposiciones contractuales encuentran apoyo en la mejor doctrina jurídica venezolana; así pues, el egregio Dr. Eloy Maduro Luyando, en su obra Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, página 514, al referirse a los presupuestos de la acción resolutoria expone, que “…cuando el incumplimiento ha sido expresamente previsto por las partes como causa específica de resolución, ésta opera sin necesidad de valorar o calificarlo de total o parcial y aunque la obligación a que se refiere sea secundaria o no determinante…”.
En el mismo orden de ideas, advierte el Tribunal que no siendo una materia en la cual está interesado el orden público, las partes pueden estipular libremente las causas de resolución y sus consecuencias, salvo en ciertos contratos en que la ley limita, restringe o regula la acción resolutoria. Las partes pueden limitarse a determinar causas específicas de incumplimiento (falta de cumplimiento dentro de cierto término, incumplimiento defectuoso determinado por un tercero designado por las partes, retraso en la ejecución de una obra); por lo que el papel del juez, cuya intervención es entonces necesaria, se limita a determinar si efectivamente se produjo o no la causa de resolución; pero no podrá calificar si el incumplimiento es o no es suficiente para declarar la resolución del contrato.
Por otra parte, cabe mencionarse al respecto de la acción resolutoria que la misma encuentra su base legal en el artículo 1167 del Código Civil, el cual dispone que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecu¬ción del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.
El egregio Dr. Eloy Maduro Luyando, parte de la noción de que la acción resolutoria “es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en conse¬cuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya”. (Curso de obligaciones, Derecho Civil III. Fondo Editorial Luís Sanojo, Caracas, Venezuela, 1987).
Por otro lado, Manuel Osorio sostiene que esta acción en estudio “es la ejercida para que se proceda a la resolución forzosa de un contrato u obligación al que no se accede extrajudicialmente”. (Manuel Osorio. Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales. Buenos Aires, Argentina: Editorial Heliasta, 2006. p. 40).
Se desprende entonces, que la resolución no es más que la terminación de un contrato bilateral moti¬vada por el incumplimiento culposo de una de las partes. Ello equivale a lo que el vigente Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial denomina desalojo.
Pues bien, sobre la base de esa relación arrendaticia, la parte accionante interpone la demanda afirmando –causa petendi- que las “herederas” del fallecido arrendatario Luigi Savignano vendieron la única propiedad que tenía en el Centro Comercial, según consta en documento debidamente protocolizado, razón por la cual la condición o modalidad especial bajo la que se arrendó el local arrendado se extinguió y consecuencialmente cesó o se resolvió el contrato de arrendamiento, quedando su representado en el derecho a reclamar la resolución del contrato. Causal que además fue notificada a la sucesión de Luigi Savignano por intermedio del Tribunal Octavo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial.
Frente a tal aseveración, la representación judicial ad litem de la parte demandada, negó, rechazó y contradijo los hechos constitutivos de la pretensión libelada.
Dentro de este contexto, resalta que el juez debe tener por norte de sus actos la verdad, que procurará conocer en los límites de su oficio; y asimismo, debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. Tanto es así, que la responsabilidad del resultado del proceso civil recae sobre las partes, de manera tal que ninguna demanda o excepción podrá tener éxito si no se demuestra.
Se tiene entonces, que la parte actora promovió suficiente prueba documental que se tiene por fidedigna conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y en criterio de quien aquí juzga, resulta idónea y pertinente para establecer los siguientes hechos: que en el contrato accionado se previó una causal específica de resolución; que se notificó a la ciudadana María Elena Savignano Díaz, coheredera del fallecido Luigi Savignano, respecto a la materialización del evento que constituye causal de resolución; y que los demandados, en su condición de coherederos del fallecido Luigi Savignano, vendieron un inmueble que era propiedad de su causante.
En atención a ello, forzoso es concluir que la parte demandante cumplió con su correspondiente carga de demostrar el supuesto de hecho de la norma jurídica que invoca, en armonía con la máxima romana “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y de esta manera se hace acreedora de las consecuencias jurídicas que el artículo 1.167 del Código Civil contempla. En efecto, quedó demostrado no solamente la existencia de las obligación que se afirma incumplida, sino además la materialización del evento que produce la necesidad de un pronunciamiento judicial respecto a la pretensión de resolución del contrato en que se apoya la demanda, para lo cual debe considerarse además el mandato contenido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil.
En cambio, la parte demandada no alegó ni probó hechos extintivos, modificativos o impeditivos para enervar la pretensión postulada en su contra, por lo que necesariamente debe sucumbir en la contienda judicial pues en todo caso, colige este sentenciador que ante la afirmación esgrimida en el libelo de la demanda en cuanto a que “los causahabientes del finado Luigi Savignano vendieron la única propiedad que tenía en el Centro Comercial”, siendo un hecho negativo definido, la tarea probatoria correspondía a dicha parte demandada para enervar esa argumentación y producir prueba en contrario, pero no lo hizo; así se establece.-
Corolario de todo lo antes expresado, se determina que es procedente la pretensión de resolución de contrato bajo examen, como será establecido en la parte dispositiva del presente fallo, así igualmente se declara.-
III
Sobre la base de los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: Primero: Procedente en Derecho la pretensión de resolución de contrato contenida en la demanda incoada por el Centro Comercial Plaza Las Ameritas I Etapa, contra los ciudadanos María Elena Savignano Díaz, Ana María Savignano Díaz y Luís Antonio Savignano Díaz, ambas partes identificadas en el presente fallo. Segundo: como consecuencia de tal determinación, se declara resuelto el contrato de arrendamiento accionado, y se condena a la parte demandada a entregar el inmueble objeto de la demanda que forma parte del mencionado Centro Comercial Plaza Las Ameritas I Etapa, distinguido con la letra y número C-18, ubicado en el estacionamiento de la mezzanina, a un lado de la rampla de subida del estacionamiento cubierto de la primera planta, situado al Final Avenida Raúl Leoni, en la Urbanización El Cafetal, Municipio Baruta del estado Miranda. Tercero: se condena a la parte demandada al pago de las costas conforme lo previsto en el artículo 274 del Texto Adjetivo Civil.
Regístrese y Publíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinticinco (25) días del mes de noviembre de 2015; años: 205º de la Independencia y 156° de la Federación.
El Juez

Abg. Richard Rodríguez Blaise
La Secretaria

Abg. Damaris Ivone García

En la misma fecha, siendo las 3:04 de la tarde se registró y publicó la anterior decisión.

La Secretaria

Abg. Damaris Ivone García