REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS. Exp. No.AC71-R-2009-000069 (No. Antiguo CB-09-0970.). PARTE DEMANDANTE: ciudadanos NORMA EDITH DE LA CRUZ Y RAMON JOSE FUSTER LORENZO, venezolanos, mayores de edad, cónyuges entre sí, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nº V-8.509.125 y V-6.153.589, respectivamente. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: ISMAEL FERNANDEZ DE ABREU, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 35.714. PARTE DEMANDADA: ciudadanos LINA ALZURO DE CALDERA, CARMEN GUZMÁN DE ALZURO, CIRO ALFREDO CALDERA SALAZAR Y JESÚS ALZURO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédula de identidad Nº V-5.303.230, V-944.794, V-5.008.199 y V-936.287, respectivamente. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: LUIS GÓMEZ MALDONADO, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 7.043. MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA (Apelación. Materia Civil Bienes. Sentencia Definitiva). ANTECEDENTES EN ALZADA Conoce esta alzada de la presente causa, con motivo del recurso de apelación (f.478, pz.1/2) ejercido en fecha 24 de marzo de 2009, por la abogada en ejercicio Lucía Casañas, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 13 de junio de 2008 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (f. 462 al 472 y vto de la pieza 1/2), que declaró sin lugar la acción que por resolución de contrato interpusieron los ciudadanos Norma Edith De la Cruz y Ramón José Fuster Lorenzo contra los ciudadanos Lina Alzuro de Caldera, Carmen Guzmán de Alzuro, Ciro Alfredo Caldera Salazar y Jesús Alzuro; apelación que fuera oída en ambos efectos mediante auto de fecha 31 de marzo de 2009 (f.479, pz.1/2). Luego del trámite de distribución respectivo, por auto de fecha 27 de abril de 2013, se recibió el expediente en esta alzada, ordenándose su devolución al tribunal de la causa para corrección de foliatura (f.483 al 484, pz.1/2); y siendo cumplida por el tribunal la enmendadura pertinente, por auto de fecha 20 de mayo de 2009, se le dio entrada a la presente causa y se fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente a esa fecha para la presentación de informes, por tratarse la presente causa de una sentencia definitiva (f.490, pz.1/2). En fecha 12 de agosto de 2.009, siendo la oportunidad procesal para presentar informes, compareció el abogado Ismael Fernández, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora apelante, y mediante diligencia consignó escrito de informes, suscrito por su persona y por la abogada Lucía Casañas (f.491 al 523, pz.1/2). En fecha 25 de septiembre de 2.009, estando dentro del lapso procesal correspondiente, compareció el abogado en ejercicio Luís Gómez Maldonado, actuando como apoderado judicial de la parte demandada, y presentó escrito de observaciones a los informes de su contraparte (f.524 al 531, pz. 1/2). En fecha 09 de Octubre de 2.009, se dictó auto en el cual se dijo “vistos” y se dejó constancia que en el presente asunto, la causa había entrado en lapso de sesenta (60) días continuos para dictar sentencia, a partir del día 08-10-2009 inclusive, de conformidad con lo establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil (f.532, pz.1/2). Por auto de fecha 02 de diciembre de 2009, este Tribunal difirió el pronunciamiento de la sentencia para que tuviera lugar dentro del lapso de treinta (30) días continuos siguientes a esa fecha (f.07, pz.2/2). Mediante diligencia de fecha 20 de diciembre de 2010, presentada por los ciudadanos Norma Edith De la Cruz y Ramón José Fuster Lorenzo, parte actora en la presente causa, asistidos por el abogado José Miguel Carvajal González, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro.39.218, consignaron instrumento en copia fotostática simple, contentivo de revocatoria del poder que le fue conferido a los abogados Lucía Beatriz Casañas y Joel Alfredo Albornoz, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 31.630 y 31.433, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 25 de agosto de 2009, y anotado bajo el Nro.05, Tomo 80 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría (f.11 al 14, pz.2/2). Por auto de fecha 30 de mayo de 2011, este Tribunal ordenó la suspensión del presente procedimiento, en virtud de la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela en fecha 06 de mayo de 2011, bajo el Nro.39.668, hasta que constara que se produjo la tramitación por ante el Ministerio de Vivienda y Hábitat, el procedimiento administrativo previo a las demandas judiciales (f.15 al 16, pz.2/2). Por auto de fecha 11 de noviembre de 2011, se levantó la suspensión decretada, con motivo de la decisión No.RC000502 de fecha 01-11-2011, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, expediente Nro.2011-000146, caso Dhyneira María Barón Mejías contra Virginia Andrea Tovar (en el que se interpretó el aludido Decreto, estableciéndose que en casos como el de autos, lo correcto era la prosecución de los juicios hasta llegar a la fase de ejecución de sentencia, y allí si debían suspenderse), y en consecuencia, se ordenó la prosecución de la causa en el estado en que se encontraba, el cual era para dictar sentencia, dejándose constancia que una vez se emitiera el fallo correspondiente, se ordenaría la notificación de las partes (f.18 al 19, pz.2/2). Ahora bien, en esta oportunidad, estando fuera del lapso legal para emitir pronunciamiento, toda vez que el análisis del asunto ameritó mayor tiempo, se pasa a dictar sentencia, previo las siguientes consideraciones: DE LA SENTENCIA RECURRIDA En fecha trece (13) de junio del año 2008, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó decisión declarando sin lugar la acción que por resolución de contrato interpusieron los ciudadanos Norma Edith De la Cruz y Ramón José Fuster Lorenzo contra los ciudadanos Lina Alzuro de Caldera, Carmen Guzmán de Alzuro, Ciro Alfredo Caldera Salazar y Jesús Alzuro. La referida decisión se fundamentó de la manera siguiente: (…Omissis…) -IV- Motivación para Decidir “...Llegado el momento para decidir la presente causa, este Tribunal lo hace, atendiendo a las siguientes consideraciones: A los fines de resolver el fondo de la controversia fijada en los términos resumidos en el punto anterior, observa este Tribunal que la norma rectora de la acción de resolución de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente: (…Omissis…) Del texto de la norma precedente, se evidencia claramente los dos (2) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción resolutoria, a saber: 1. La existencia de un contrato bilateral; y, 2. El incumplimiento de la parte demandada respecto de sus obligaciones. De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción resolutoria incoada en este caso, debe este Juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados. En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que la parte actora ha traído a los autos copias simples no impugnada del contrato de opción de compraventa, la cual cursa a los folios veinte y cinco (25) y veinte y siete (27) de este expediente; así mismo se observa que la parte demandada convino en la existencia de dicho contrato. A los fines de determinar la naturaleza del contrato de opción de compraventa traído a las actas del presente expediente, este juzgador considera adecuado observar el criterio jurisprudencial del Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, de fecha 18 de diciembre de 2006, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Velez, el cual dice así: “En este sentido, la promesa bilateral u opción de compraventa, es un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas a través de las cuales se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. En las cláusulas de estos contratos se identifican las personas que intervienen –naturales o jurídicas-; el bien o bienes objetos de dicho contrato; la duración del mismo; el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para la aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal” la cual constituye –se repite- una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas.” (Resaltado de este Tribunal) De una lectura del citado criterio jurisprudencial se desprende la naturaleza bilateral del contrato de opción de compraventa, la cual es determinada por la existencia de prestaciones recíprocas en la cabeza del promitente vendedor y comprador. En consecuencia, este juzgador tiene por demostrado el primero de los requisitos necesarios para declarar la procedencia de la acción resolutoria, es decir, la existencia de un contrato bilateral, representado en la presente causa bajo la forma de un contrato de opción de compraventa. Así se decide.- En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción resolutoria, es decir, el incumplimiento de la parte demandada, observa este Tribunal que a decir de la actora, dicho incumplimiento se circunscribe a las siguientes obligaciones: 1. La falta de otorgamiento del documento definitivo de compraventa en el plazo de ciento ochenta días, contados desde el 30 de marzo de 2004, vencidos el 10 de diciembre de 2004. 2. La falta de pago de las cuotas de la hipoteca que pesaba sobre el inmueble objeto de la opción de compraventa. 3. La falta de pago del precio de la venta, esto es, la cantidad de CUARENTA Y CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 44.000.000,oo). Dichas obligaciones, según lo alegado por la parte actora, fueron pactadas por las partes al momento de suscribir el contrato de opción de compraventa. Por su parte, la parte demandada niega que dichas prestaciones estén a cargo de las compradoras, por cuanto su cumplimiento debía ser presentado por los vendedores del inmueble en cuestión. A los fines de decidir la procedencia de la presente acción de resolución de contrato, este Tribunal pasa a examinar dichas obligaciones, a fin de determinar el titular de cada una de ellas, de la siguiente forma: PRIMERO: En primer lugar este juzgador analiza la obligación de otorgamiento del documento de compraventa definitivo ante el Registrador Subalterno, haciendo especial énfasis en la parte obligada a ello. Por cuanto nada se establece en las cláusulas del contrato cuya resolución se dirime en este proceso en cuanto a la obligación de otorgamiento del documento definitivo de compraventa, este Tribunal debe observar lo dispuesto por el legislador venezolano en el Código Civil, en los artículos 1488 y 1491, los cuales se transcriben a continuación: “Artículo 1.488.- El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad. Artículo 1.491.- Los gastos de la tradición son de cuenta del vendedor, salvo los de escritura y demás accesorios de la venta que son de cargo del comprador. También son de cargo de éste los gastos de transporte, si no hay convención en contrario.” De lo anterior, el afamado autor patrio Luis Aguilar Gorrondona, hace referencia en su obra “Contratos y Garantías, Derecho Civil IV”, en la cual señala lo siguiente: “2° Tradición de inmuebles (…) En todo caso el vendedor cumple con otorgar una escritura susceptible de ser registrada por el comprador, si es que no otorga directamente el documento público registrado. (…) OBLIGACIÓN DE PAGAR GASTOS En principio, corresponde al comprador pagar los gastos de escritura y demás accesorios de la venta, así como los gastos de transporte (C.C. art. 1.491), lo que puede sintetizarse diciendo que debe pagar los gastos de venta y los gastos de transporte. I. Entre los gastos de venta se encuentran, en su caso, los honorarios profesionales causados por la redacción del contrato, los derechos de autenticación y registro del mismo, y el papel sellado requerido…” (Resaltado de este Tribunal) Asimismo, el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, con ponencia del magistrado Tulio Álvarez Ledo, ha establecido lo siguiente: “Como se evidencia de la anterior trascripción, el tribunal de alzada declaró que en virtud del artículo 1.488 del Código Civil, la obligación de hacer la tradición de la cosa vendida supone la presentación del documento de compra venta por parte del vendedor en la respectiva oficina de Registro, a los efectos de su otorgamiento, pronunciamiento que está acorde con dicha regla, la cual expresa que “El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad”. Ello permite concluir que la recurrida no la interpretó erróneamente, sino que por el contrario, la desarrolló de acuerdo a su alcance y contenido.” (Resaltado de este Tribunal) Del anterior criterio jurisprudencial, concatenada con la opinión doctrinaria transcrita parcialmente, se desprende que el vendedor de un inmueble determinado cumple con su obligación de realizar la tradición de la cosa mediante la presentación del documento definitivo de compraventa, mientras que el comprador está obligado a cancelar los gastos que de su registro se produzcan. De una revisión de autos, se desprende que no constan de dichas actas que la parte demandante, en su carácter de vendedores del inmueble objeto de este juicio, hayan consignado el documento definitivo de compraventa, susceptible de ser otorgado ante el Registro Subalterno a expensas de las compradoras, parte demandada en el presente juicio. En consecuencia, la parte demandante no ha probado en este juicio el cumplimiento de dicha obligación contractual. SEGUNDO: Habida cuenta de lo anterior, este juzgador procede a analizar la segunda prestación, cuyo incumplimiento demanda la parte demandante, es decir, la falta de pago de las cuotas hipotecarias, correspondientes al gravamen que se había constituido sobre el inmueble objeto de este juicio. Respecto de ello, el contrato de opción de compraventa, objeto de esta acción resolutoria, establece en su cláusula quinta lo siguiente: “QUINTA: LAS COMPRADORAS saben y conocen que sobre el inmueble objeto de este contrato pesa una Hipoteca con PRO-VIVIENDA, Entidad de Ahorro y Préstamo, la cual será liberada en el momento de la Protocolización del Documento definitivo de Venta por ante el Registro respectivo.” (Resaltado de este Tribunal) Visto lo anterior, resulta pertinente al análisis de dicha cláusula contractual el dictamen doctrinario emanado del autor Luís Aguilar Gorrondona, quien en su obra “Contratos y Garantías, Derecho Civil IV”, señala lo siguiente: “En cambio, no corresponde al comprador pagar el impuesto sobre la ganancia obtenida por el vendedor ni los gastos que ocasione por culpa del vendedor ni los gastos de cancelación de hipoteca que existiera sobre el inmueble vendido. El pago de éstos corresponde a la persona a favor de quien se hace la cancelación” Se desprende de la lectura que antecede que el pago de las cuotas hipotecarias, a los fines de la liberación del gravamen que pesa sobre el inmueble objeto del contrato de opción de compraventa, es una obligación cuyo cumplimiento queda a cargo del vendedor del bien. En el caso que nos ocupa, la parte actora demanda a las compradoras del incumplimiento de una obligación cuya observancia no era el deber de estas últimas. En consecuencia, este Tribunal no puede declarar el incumplimiento de la parte demandada por falta de pago de las cuotas hipotecarias, por cuanto estas no estaban en la obligación de realizar alguna cancelación bajo dicho concepto. TERCERO: En último lugar, este sentenciador pasa a analizar la obligación de pago del precio de venta, cuyo incumplimiento por parte de las compradoras, denuncia la parte actora. Dicha prestación se encuentra establecida en el contrato objeto de esta causa, en la cláusula tercera, la cual es del tenor siguiente: “TERCERA: El precio convenido para esta Opción a Compra es por la cantidad de CUARENTA Y CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 44.000.000,00) que cancelaran LAS COMPRADORAS de la siguiente manera: A.-) La cantidad de CATORCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 14.000.000,00) en el momento de la firma auténtica de este contrato y que LOS VENDEDORES declaran recibir en este acto a su entera y cabal satisfacción, cantidad que de verificarse la operación se imputara al precio definitivo de venta y B.-) La cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,00) que deberán cancelar LAS COMPRADORAS en el momento de la protocolización del documento definitivo de venta que contenga la operación por ante el Registro respectivo.” De una lectura de la anterior cláusula contractual, se desprende que la compradora está obligada a pagar el precio de la venta convenido en el contrato de opción de compraventa, el cual es igual a la cantidad de CUARENTA Y CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 44.000.000,oo). Según el mencionado contrato de opción de compraventa, los vendedores manifiestan haber recibido de las compradoras, al momento de suscribir dicho acuerdo, la cantidad de CATORCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 14.000.000,oo), quedando un saldo equivalente a la suma de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,oo), cuya cancelación será exigible al momento de protocolizar el documento definitivo de compraventa. En el caso de marras, los vendedores no han presentado el documento definitivo de compraventa, a los fines de que sea registrado ante la autoridad competente, lo cual constituye la condición suspensiva a la cual se encuentra sujeta la obligación de cancelar el saldo del precio de la venta. En consecuencia, este Tribunal no puede considerar que la parte demandada haya incurrido en incumplimiento alguno, por cuanto su prestación se encuentra subordinada al otorgamiento del documento definitivo de compraventa ante el Registrador Subalterno. Ahora bien, en vista de los razonamientos anteriores, y por cuanto no quedó demostrado el incumplimiento por parte de las codemandadas de sus obligaciones contractuales, debe este juzgador declarar improcedente la presente demanda de resolución de contrato incoada por los ciudadanos NORMA EDITH DE LA CRUZ y RAMÒN JOSÈ FUSTER LORENZO en contra de los ciudadanos LINA ALZURO DE CALDERA, CARMEN GUZMÀN DE ALZURO, CIRO ALFREDO CALDERA SALAZAR y JESÙS ALZURO. Así se decide. Dirimido lo anterior, debe este juzgador considerar el pedimento de la parte actora referente al pago de las siguientes cantidades por concepto de daños y perjuicios: 1. La cantidad de SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 7.000.000,oo), como indemnización de daños y perjuicios, monto equivalente a la cláusula penal consagrada en la cláusula cuarta del contrato objeto de esta causa 2. La cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,oo) mensuales, contados a partir del 10 de diciembre de 2004, equivalentes al canon de arrendamiento, en virtud del incumplimiento al que incurrió la parte demandada. 3. Los daños y perjuicios que han ocasionará el uso ilegítimo del inmueble objeto de este fallo. 4. La cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,oo), por concepto de daños y perjuicios morales, causados al ánimo y la salud de los demandantes. Siendo que en la presente causa no se demostró el incumplimiento de la parte demandada en sus obligaciones contractuales, este Tribunal debe declarar improcedente el pedimento de la demandante, referente a la indemnización de daños y perjuicios, por cuanto no fue probado el hecho generador de los supuestos daños. Así se decide. -V- DISPOSITIVA En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la demanda por resolución de contrato de opción de compraventa e indemnización de daños y perjuicios materiales y morales, incoada por los ciudadanos NORMA EDITH DE LA CRUZ y RAMÒN JOSÈ FUSTER LORENZO en contra de los ciudadanos LINA ALZURO DE CALDERA, CARMEN GUZMÀN DE ALZURO, CIRO ALFREDO CALDERA SALAZAR y JESÙS ALZURO, todos suficientemente identificados en el encabezado de esta decisión. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante. REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE Y NOTIFÍQUESE de la decisión, por haber sido pronunciada fuera del lapso de Ley…”. (Fin de la cita. Las negrillas y el subrayado son del texto transcrito). Contra esta decisión, se alzó la parte actora en fecha 24 de marzo de 2009, siendo oído en ambos efectos el recurso de apelación por auto de fecha 31 de marzo de 2009. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN En fecha 12 de agosto de 2009, siendo la oportunidad legal establecida en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil para presentar informes por ante esta alzada, compareció el abogado Ismael Fernández De Abreu, en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos Norma Edith De la Cruz y Ramón José Fuster Lorenzo, parte actora y apelante en el presente juicio, y mediante diligencia consignó escrito suscrito por él y por la abogada Lucía Casañas, mediante el cual fundamentaron el recurso de apelación ejercido, en los siguientes términos: Alegaron que la sentencia definitiva (hoy recurrida) dictada por el Tribunal a quo el 13 de junio de 2008, que declaró sin lugar la demanda que por resolución de contrato de opción de compra venta e indemnización de daños y perjuicios intentaron Norma Edith De la Cruz y Ramón José Fuster Lorenzo contra Lina Alzuro de Caldera, Carmen Guzmán de Alzuro, Ciro Alfredo Caldera Salazar y Jesús Alzuro, contiene una enumeración objetiva de las pruebas promovidas y evacuadas en autos por la parte actora, producto de una responsable actividad probatoria acorde con su respectiva carga de alegación, discriminada en diecinueve (19) ítems entre pruebas documentales (documentos públicos y privados), prueba de informes y prueba testimonial, a las que el Tribunal de procedencia otorgó pleno valor probatorio, salvo por una (1) prueba que desechó y otra prueba a la que atribuyó menor valor indiciario. Indicaron que, la parte demandada, en cambio, cumplió con una escasa actividad probatoria que, en la oportunidad de la sentencia, dio cabida exclusivamente al anuncio de valoración de dos (2) pruebas documentales, que igualmente fueron promovidas por la parte actora, de modo que, por aplicación del principio de comunidad de la prueba, a decir de la actora, lo mismo habría dado que no hubiere sido promovido por la parte demandada. Expresaron que, la comentada “enumeración objetiva” -salvo en lo relativo a la prueba testimonial referida en el punto 17 (página 10 de la sentencia)- se limitó a establecer: a. La naturaleza del medio promovido, esto es, si se trataba de una prueba documental; si era referente a documento público o privado; documento emanado de tercero; prueba de informes o testigo, entre otros, y b. La valoración del medio, esto es, atribuir a cada medio probatorio el valor o tarifa legal contemplada en la Ley (la prueba documental pública, a la que atribuyó pleno valor conforme a lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil; o la documental emanada de tercero, ratificada en juicio a la que atribuyó la cualidad de dar fe de su contenido, conforme a lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, o por ejemplo, las confesiones judiciales espontáneas, a las que atribuyó la tarifa legal prevista en el artículo 1401 del mismo Código). Adujo el informante que, salvo contadas excepciones, el Juez del Tribunal a quo no mencionó ni analizó, en el capítulo atinente a las Pruebas y su valoración (página 5 de la sentencia), cuáles hechos alegados por la parte actora dio por probados y cuáles, a su modo de ver, no habían sido probados. Los hechos que expresamente dio por probados, no los mencionó y claro esta, tampoco los valoró en la oportunidad de expresar sus motivaciones para decidir. Agregó que, lo cierto era que, no obstante que (el juez a quo) anunció en el fallo que les atribuiría pleno valor probatorio –prácticamente a todas ellas-, posteriormente, en la oportunidad de expresar las motivaciones, se apartó visiblemente de la valoración de las pruebas cuya valoración, en capítulo previo, había anunciado; obvió el análisis de las pruebas vinculadas a los hechos alegados particularmente por la parte actora y por si fuera poco, también silenció los motivos por lo que las pruebas, en la oportunidad de decidir, no fueron ni siquiera mencionadas. Y que en consecuencia, el fallo apelado adolece de tal “inmotivación” que las razones dadas por el sentenciador al momento de decidir, no guardaron relación alguna con la pretensión deducida en juicio y las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, de modo que una lectura meramente superficial de los Capítulos III y IV del fallo, harían procedente, según los dichos de la parte actora, de ipso facto, la nulidad de la sentencia. Que el Tribunal a quo le concedió pleno valor probatorio a la confesión judicial espontánea, hecha valer por la parte actora, estableciendo que efectivamente existía confesión de la demandada Lina Alzuro de Caldera acerca del “…incumplimiento de la parte demandada de las obligaciones de registro y el pago de la deuda hipotecaria….”. Que adicionalmente, concedió valor probatorio a la confesión espontánea de los apoderados de los demandados “relativa al pago que efectivamente realizaron las demandadas de las cuotas hipotecarias”, de modo que, si el Tribunal a quo, había establecido las mencionadas confesiones, ha debido valorarlas a los fines de fijar cabalmente la cuestión de hecho de la controversia, cual era que “la demandada, al momento de suscribir la opción de compra venta, estaba obligada a realizar todos los trámites correspondientes, al registro del documento de compra venta definitivo; estaba obligada a pagar, por su única y exclusiva cuenta, el crédito hipotecario que gravaba el inmueble y además, los gastos correspondientes al condominio del inmueble eran de su única y exclusiva cuenta desde que tomó posesión del inmueble.”. (Negrillas del apelante). Que no obstante el establecimiento de las mencionadas confesiones, el Tribunal a quo no las valoró en la oportunidad de establecer sus motivaciones para decidir y desechó la demanda declarando que, en su concepto, tales obligaciones eran de cargo de la vendedora. Expusieron que, el sentenciador de instancia, no solamente omitió valorar las mencionadas confesiones espontáneas, sino que además: 1. Omitió valorar las demás pruebas relacionadas con el pago que efectivamente realizó la demandada de las cuotas hipotecarias y cuotas de condominio; 2. Omitió valor las pruebas relacionadas con la ocupación inmediata del inmueble por parte de los demandados, consentida por sus representados precisamente habida cuenta de las obligaciones de pago que habían asumido; 3. Omitió valor el instrumento poder otorgado el 02 de abril de 2004, mediante el cual acreditó la parte actora que las demandadas, habían obligado a sus representados otorgarles un poder general de administración y disposición conforme al cual habían otorgado amplios y absolutos poderes a quienes eran solamente los promitentes compradores del inmueble, precisamente para que, en uso de ese poder, pudieran ejercer los derechos relativos a la hipoteca, a las cuotas de condominio y además, realizar todos los actos conducentes a la subrogación en los derechos relativos al crédito hipotecario y a la posterior venta, incluida la presentación del documento de compra venta en el registro. Indicando al respecto, que esas pruebas no fueron ni siquiera mencionadas en la oportunidad de expresar las motivaciones para decidir, de manera pues que, al haber omitido la recurrida la valoración de las pruebas promovidas por la parte actora, infringió el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, lo que provoca indiscutiblemente el vicio de inmotivación en los hechos, infringiéndose también lo dispuesto en el ordinal 4° del artículo 243 del mismo Código, deviniendo en nula la sentencia apelada. Indicó que la denunciada inmotivación, viola otros principios de cumplimiento obligatorio para el Juez, tales como el principio de exhaustividad, no se establecieron los hechos que cada prueba perseguía probar y cuando se establecieron, y se omitió su valoración, negándoles el mérito probatorio que merecían, y solicitan que se declare la nulidad del fallo recurrido. Posteriormente, los apelantes pasaron a realizar una síntesis de los hechos, indicando que por documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito (hoy Municipio) Plaza del Estado Miranda (Guarenas), el 29 de enero de 1.998, sus representados adquirieron para la comunidad conyugal, un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, ubicado en el Conjunto Residencial “Residencias El Alambique”, cuyo precio fue de Bs.13.500.000,00 –hoy Bs.F.13.500,00-, y que para el pago del saldo del precio, los actores recibieron en calidad de préstamo de la empresa Pro-Vivienda, Entidad de Ahorro y Préstamo, la cantidad de Bs. 9.750.000,00 –hoy Bs. 9.750,00-, que se obligaron a pagar en el plazo de veinte años. Que para garantizar el préstamo concedido en el año 1998, los compradores constituyeron a favor de su acreedor Pro-Vivienda Entidad de Ahorro y Préstamo, hipoteca legal de primer grado, conviniendo en el pago de sucesivas cuotas hipotecarias que, resultaron ser el producto de créditos indexados. Alegaron que, entre el 28 de febrero de 1998 y el 18 de marzo de 2001, las cuotas hipotecarias habían sufrido un escandaloso incremento, y que para el mes de abril de 2001, se habían incrementado en un sesenta y cuatro por ciento (64%); que la última cuota pagada por sus representados, lo fue el 09 de abril de 2001, y alcanzó la suma de Bs. 249.559,37, -hoy Bs.F.249,56-. Que el incremento sucesivo de las cuotas hipotecarias, a consecuencia de una ilícita indexación del crédito, erosionó gravemente el patrimonio de sus representados, hasta el punto de que, a finales del año 2003, dejaron de pagar las cuotas de la hipoteca a su acreedor hipotecario. Que a principios del año 2004, los actores resolvieron “desesperadamente” vender el inmueble, como mecanismo frente a una inminente ejecución del acreedor hipotecario, y para recuperar la inversión, y planteada la difícil situación por la que atravesaban, la ciudadana Lina Alzuro ofreció adquirir el inmueble, con las siguientes condiciones: 1. Que sus representados debían convenir en entregar, de inmediato, el inmueble de su propiedad, para que fuera ocupado por su madre, la ciudadana Carmen Guzmán de Alzuro. El cumplimiento de dicha obligación a cargo de los demandantes, quedó plenamente probado en autos, no solamente en la oportunidad de practicar la medida de secuestro decretada, puesto que efectivamente, el inmueble se encontraba en posesión de la demandada Carmen Guzmán de Alzuro, sino que, también había quedado plenamente probado por confesión judicial espontánea, hecha valer por la parte actora, mencionada por el a quo en la sentencia y omitida su valoración al dictar el fallo. 2. Lina Alzuro y su madre Carmen Guzmán de Alzuro, convendrían en adquirir el inmueble en un plazo de ciento ochenta (180) días hábiles, lo cual efectivamente sucedió, según consta del documento que acompañaron marcado “B” al libelo de la demanda otorgado el 30 de marzo de 2004 ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, promovido por ambas partes y al que el Tribunal a quo otorgó pleno valor probatorio; de acuerdo al mismo documento, las adquirientes del inmueble, pagarían a favor de sus representados la suma de Cuarenta y Cuatro Millones de Bolívares (Bs. 44.000.000,00) en la oportunidad del otorgamiento del documento definitivo de compra venta, previa deducción de la suma de Bs. 14.000,00 que convino haber recibido en calidad de arras, cual resultó ser un hecho admitido por ambas partes, conforme al mismo contrato; además: a. El documento definitivo de compra venta se otorgaría ante la Oficina Subalterna de Registro, en el lapso de “…Ciento Ochenta Días (180) hábiles, contados a partir de la fecha cierta del documento….”, es decir, a partir del 30 de marzo de 2004. b. El gravamen hipotecario que pesaba sobre el inmueble, a favor de Pro-Vivienda, Entidad de Ahorro y Préstamo sería liberado en la fecha del otorgamiento del documento definitivo de compra venta, sin que se estableciera a quien correspondería la obligación de pagar el saldo del crédito, toda vez que el saldo del crédito hipotecario sería pagado por la mencionada Lina Alzuro, salvo que previamente al otorgamiento del documento definitivo de compra venta, lograra subrogarse en los derechos de crédito de sus representados, razón por la cual les exigió que le otorgaran además un poder general de administración y disposición. C. Que los actores, no se obligaron a vender libre de pasivos ni gravámenes, y claro está, tampoco se obligaron personalmente a liberar la hipoteca que pesaba sobre el inmueble. 3. Que sus representados recibieron en calidad de arras y en la oportunidad del otorgamiento del documento de 30 de marzo de 2004, la suma de Bs. 14.000.000,00 -hoy Bs. 14.000,00-, conviniendo con las promitentes compradoras en que, de la mencionada suma de dinero, retendrían la suma de Bs. 2.000.000,00 –hoy Bs. 2.000,00-, que se destinarían al pago de las cuotas hipotecarias insolutas hasta el 30 de marzo de 2004, así como los correspondientes gastos de condominio no pagados hasta esa fecha. Que los demandados, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, negaron fraudulentamente y de manera por demás desleal, haber retenido la mencionada cantidad de dinero, que exigió la demandada Lina Alzuro retener, en justo derecho, puesto que los acuerdos entre las partes no incluían la responsabilidad personal, para las promitentes compradoras, de asumir como propias las obligaciones de pago de las cuotas insolutas a favor del acreedor hipotecario ni los gastos de condominio causados hasta la firma de la opción de compra venta. 4. La parte actora, además probó sus alegatos así: a. Del informe rendido por Banesco Banco Universal, el 12 de agosto de 2005, comprueba que sus representados recibieron de los hoy demandados exclusivamente la suma de Doce Millones de Bolívares (Bs. 12.000.000,00) –hoy Bs. 12.000,00- y que dicha suma de dinero, fue entregada por la ciudadana Lina Alzuro de Caldera en dos cheques, de nueve y tres millones, respectivamente. Que el remanente, no fue entregado por las promitentes porque sería destinado al pago, a cuenta y orden de los demandantes, de las cuotas insolutas bancarias y gastos de condominio vencidos a la fecha, lo cual quedó plenamente probado en autos, puesto que efectivamente la ciudadana Lina Alzuro de Caldera, no solamente hizo uso del poder de sus representados, sino que además, pagó los gastos judiciales causados. b. Que conforme a prueba promovida y evacuada por la parte actora, Banco Pro-Vivienda, Banco Universal (Banpro), informó que el 06 de abril de 2004, se había verificado el primer pago desde que sus representados habían dejado de pagar el crédito; informó el acreedor hipotecario, además, que dicho pago lo había efectuado la co-demandada Lina Alzuro de Caldera y que el importe del depósito que realizó por Bs. 1.533.000,00, resultó aplicado al pago de las cuotas insolutas a la fecha; pago parcial de fondo de garantía; crédito causados y no pagados y gastos judiciales. C. También promovió y evacuó la parte actora prueba de informes a la empresa Administradora San Nicolás de Bari C.A., administradora del Condominio, así como copia de las facturas de condominio correspondientes al inmueble, de cuya resultas consta que, la codemandada Lina Alzuro de Caldera, pagó las cuotas de condominio pendientes de pago al 30 de marzo de 2004, equivalente a la suma de Bs. 484.812,00, que resultó pagada por los demandados también el 06 de abril de 2004. 5. Que las promitentes compradoras, ya solvente el inmueble al 30 de marzo de 2004 y ocupándolo, como se encontraban, se proponían gestionar ante la entidad bancaria, una subrogación en el crédito hipotecario, de manera que exigieron el otorgamiento a su favor de un poder general de administración y disposición. Asumieron además las promitentes compradoras, de inmediato, la responsabilidad de solventar las sucesivas cuotas hipotecarias que resultaran causadas, lo cual quedó plenamente probado así: a. Informe emanado del Banco Provivienda Banco Universal –Banpro- (antes Provivienda Entidad de Ahorro y Préstamo C.A) así como del Estado de Cuenta recalculado al 18 de marzo de 2005, evacuados por la parte actora, cuyas resultas constituyen plena prueba de los hechos a que se contrae el informe rendido, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, conforme al cual las cuotas hipotecarias sucesivas, habían sido pagadas por la codemandada Lina Alzuro de Caldera. B. Confesión espontánea de sus apoderados, hecha valer por esta representación. C. Informe emanado del Banco Provivienda Banco Universal –Banpro- (antes Provivienda Entidad de Ahorro y Préstamo C.A) conforme al cual Ciro Caldera, realizó el último depósito en la cuenta el 02 de febrero de 2005, por la suma de Bs. 164.750,00; que fue el último depósito que realizaron los codemandados a cuenta del crédito, cuando fueron notificados por sus representados que no tolerarían la ocupación ilegítima del inmueble y que la opción estaba manifiestamente vencida, por lo que era procedente su resolución. 6. Convinieron las partes contratantes en que sus representados, otorgarían un Poder General de Administración y Disposición, a favor de la hoy demandada Lina Alzuro, para que pudiera con mandato suficiente, realizar todos los trámites para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta y todo cuanto estimara necesario o que le fueran requeridos, para que el acreedor hipotecario permitiera la subrogación de las promitentes compradoras del inmueble como deudoras hipotecarias, de manera que quedaran formalmente subrogadas en el crédito del que gozaban sus representados para pagar el inmueble en el lapso de más de trece (13) años adicionales. Plena prueba de la obligación que así dejaron contraída, la constituyó el otorgamiento el 02 de abril de 2004, ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda (Los Ruices), del poder general de administración y disposición que redactó igualmente la abogado que visó la mencionada opción de compra venta, anexo al libelo de la demanda, que tampoco fue desconocido ni impugnado por los demandados y al que el Tribunal a quo anunció atribuir pleno valor probatorio en el punto tres de la sentencia recurrida. Que corre plena prueba en autos de que, la parte actora se obligó a transferir la propiedad de un inmueble a la parte demandada, la cual se obligó a pagar a la parte actora el precio, esto es, la suma de Cuarenta y Cuatro mil bolívares (Bs. 44.000,00). Que también corre plena prueba en autos, además, de que en el contrato opción de compra venta, la parte actora no se obligó a transferir la propiedad del inmueble libre de pasivos o gravámenes y que la parte actora tampoco asumió para si la obligación de pagar el gravamen hipotecario que sobre el inmueble pesaba. Que corre plena prueba de que la parte demandada, una vez suscrita la opción de compra venta cuya resolución se demanda, fue puesta en posesión del inmueble, y asumió para si las obligaciones relativas al pago de las cuotas hipotecarias que se causaron con posterioridad a la celebración del contrato de opción de compra venta, así como de gastos de condominio. Que a la parte demandada, los actores le otorgaron un poder general de administración y disposición, cuyo propósito e intención (a decir de la parte actora) era la de cumplir cabalmente con las obligaciones que eran a cargo de los vendedores, y que la mandataria cumplió pero en su propio interés, obviando cumplir aquellas que, a consecuencia de la celebración del contrato de compra venta le eran personalmente exigibles, y que el juez debió valorar que “la parte demandada reunía la condición de parte interesada y mandatario facultado para cumplir en nombre de nuestros representados y en el propio interés de los demandados, los actos necesarios para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta y en igual sentido pedimos a esta Juzgadora que lo declare.”. (Negrillas del apelante). Que en la sentencia recurrida, el Tribunal de procedencia dio por probado el primer requisito de toda acción resolutoria, a saber, la existencia de un contrato bilateral entre las partes. Sin embargo, discrimina el segundo requisito de procedencia de la acción resolutoria, es decir, el incumplimiento de la obligación asumida por la demandada, que circunscribió o limitó el Tribunal a quo a tres (3) obligaciones cuyo incumplimiento denunció la parte actora: 1. La falta de otorgamiento del documento definitivo de compra venta. 2. La falta de pago de las cuotas de la hipoteca que pesaban sobre el inmueble y 3. La falta de pago del precio de la venta. Respecto a la falta de otorgamiento del documento definitivo de venta, alegó la parte actora en sus informes, que el Juez de la sentencia recurrida, para el establecimiento de los hechos que involucraban la “…falta de otorgamiento del documento definitivo de compra venta”, no analizó ni valoró prueba alguna de las promovidas y evacuadas por la parte actora, y que la recurrida adujo que el contrato celebrado no contemplaba la obligación de presentación del documento a cargo de alguna de las partes, y sin embargo, consideró que la obligación de presentar el documento de compra venta en la respectiva oficina de Registro era a cargo de los vendedores. Que omitió el tribunal de la causa valorar que la tradición del inmueble se había verificado una vez otorgada la opción de compra venta, pues los demandados habían entrado en posesión del inmueble, y que ello estaba demostrado en autos (art.1.487 Código Civil); que la codemandada Lina Alzuro de Caldera, había quedado constituida como apoderada general de los vendedores, “lo que la suponía facultada plenamente para realizar, en su propio interés, todos los actos necesarios para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta.”. Que el tribunal de la causa omitió valorar que el poder que le había sido conferido a la codemandada, había aceptado por la mandataria, quien lo había hecho valer en todos los actos relativos al pago de las cuotas de crédito hipotecario causadas con posterioridad al otorgamiento del documento definitivo de compra venta; que el poder había sido insertado en un registro público; que los demandados no alegaron ni probaron haber pagado u ofrecido el precio dentro del plazo establecido en el contrato de opción a compra; y que además, la demandada Lina Alzuro de Caldera se encontraba plenamente facultada por los propios vendedores para realizar todos los actos relativos al otorgamiento del contrato de compra venta definitivo, “a tal extremo de que, la propia promitente compradora, estaba facultada por mandato general para “disponer” del inmueble.”. Así pues, los actores expresaron que los codemandados incumplieron con sus respectivas obligaciones y la falta de otorgamiento del documento definitivo de compra venta, en el plazo de 180 días, vencidos el 10/12/2004, fue el resultado del incumplimiento doloso de la parte demandada, pues estaban facultados por mandato general para representar los derechos, acciones e intereses de los vendedores, y han debido ejercer el mandato que les fue conferido en protección de un interés que les resultaba propio, lo cual no hicieron en fraude de los derechos e intereses de la parte actora, y así piden que sea declarado. Respecto a la falta de pago de las cuotas de la hipoteca que pesaba sobre el inmueble, alegó la parte actora que, si bien es cierto en el contrato suscrito las compradoras tampoco declararon expresamente que se encargarían de liberar esa hipoteca, existen dos circunstancias que crean la convicción –según sus dichos- de que, efectivamente las compradoras se arrogaron esa obligación; la primera, es la declaración contenida en la cláusula tercera del contrato, es decir, que se obligaban a pagar la cantidad de Bs.30.000.000,00 –hoy Bs.F.30.000,00- al momento de la protocolización del documento definitivo de venta, sin reservas de que al señalado saldo le deducirían el saldo de la hipoteca; que los vendedores no se obligaron a transferir la propiedad libre de pasivos o de gravámenes ni existe estipulación de Ley alguna que la obligue a transferirla libre de pasivos y gravámenes, de modo que no existe previsión en el contrato de opción de compra venta que permita suponer que los vendedores se habían obligado a pagar el saldo de la hipoteca que pesaba sobre el inmueble, que por el contrario, el precio pactado por el inmueble y su valor de mercado para el momento, comprobaban –a su decir- que los demandados asumirían para si las obligaciones relativas al pago del crédito hipotecario; y la segunda, es la aceptación y el ejercicio del poder de administración y disposición general otorgado por los vendedores a la codemandada Lina Alzuro. Indica la parte actora en sus informes, que conforme a los hechos alegados y probados en autos, los codemandados asumieron para sí la obligación de pagar el saldo del crédito hipotecario, toda vez que pagaron efectivamente, por su exclusiva cuenta, las cuotas hipotecarias que resultaron causadas con posterioridad a la celebración del contrato de opción de compra venta y los promitentes vendedores, no se obligaron en el mencionado contrato ni fue promovida prueba alguna que permita suponer que se obligaron a transferir la propiedad libre de pasivo o gravamen, y así piden que sea declarado. Respecto a la falta de pago del precio de la venta, alega la parte actora en sus informes, que en materia civil, el simple vencimiento del plazo, aunado a la reclamación judicial presentada por la parte que demanda la resolución (art. 1.167 Código Civil), es generador de consecuencias para el demandado que no cumpla con la carga probatoria tendiente a enervar la pretensión del actor, y que los demandados en este proceso, no cumplieron. Que los demandados enfocaron su defensa en demostrar que en la oportunidad de firmar el contrato de opción de compra preventa habían entregado Bs.14.000,00 en calidad de arras, pero no formularon defensa ni alegato alguno respecto a los motivos por los cuales exigieron el otorgamiento de un poder general de administración y disposición, o los motivos por los cuales la codemandada aceptó el mandato, lo ejerció pero no lo utilizó para dar cumplimiento a sus obligaciones específicas frente a la parte actora, y que tampoco demostraron que estaban preparados con los requisitos mínimos registrales, para cumplir con sus obligaciones de comprador, no obstante, haber vivido en el inmueble objeto de litigio por casi un año. Que en este caso, correspondería determinar con vista a la falta de regulación contractual de las obligaciones de las partes para otorgar el documento definitivo de venta; si la falta de otorgamiento del documento definitivo de compra venta en el amplio plazo acordado de nueve (9) meses, constituye el incumplimiento culposo suficiente para que se acuerde la resolución contractual, teniendo presente la alta inflación en Venezuela, aunada a la volatilidad de los precios inmobiliarios, de altos referentes mensuales, precisamente, por el constante aumento de los materiales de construcción, a lo que se suma la alta demanda de viviendas. Que el Tribunal de procedencia ha debido estar penetrado de severas dudas sobre la justeza de considerar que, con vista a las variables económicas arriba señaladas -decisivas en el mercado mobiliario- se autorice el cumplimiento de la opción de compra venta por el mismo precio pactado en un contrato evidentemente incumplido por los demandados, a su absoluta y deshonesta conveniencia, cuando es evidente que el valor del dinero ha disminuido notoriamente, y el vendedor se vería impedido hasta de comprar un inmueble de la misma categoría que esta vendiendo, resulta más ajustado a la realidad, considerar resulto el contrato, partiendo del principio de que no haber cumplido las gestiones encomendadas en el poder otorgadas, en el amplio término pactado, debía considerarse como causa única de la resolución contractual, en virtud del inmenso desequilibrio patrimonial que afectaría a los vendedores y la mala fe, temeridad y carácter fraudulento que caracterizó la conducta de los demandados. Expresaron que en este caso, el término de la opción fue, prácticamente, la modalidad principal del contrato, pues, el resto de las cláusulas solo se refirieron a hacer una larga descripción del inmueble; a sintetizar la cláusula penal, y a la selección de competencia territorial judicial; que su vencimiento, tiene la entidad suficiente para considerarlo como fuente de incumplimiento, dado que el retardo no se limitó solamente a dejar transcurrir los ciento ochenta días hábiles, que se acordaron para hacer la venta definitiva, sino que, vencido, los promitentes compradores no alegaron ni probaron haber hecho manifestación alguna en orden a cumplir con sus respectivas obligaciones; que bajo esas consideraciones, debe el sentenciador de alzada declarar procedente el alegado incumplimiento, por efecto de la mora del deudor, originada por el vencimiento del plazo, y por no haber el saldo del precio durante su vigencia, lo cual es suficiente para considerar resuelto el contrato, y por ello, se debe revocar el fallo apelado, declarar nula la recurrida, declarar ha lugar la resolución del contrato de opción de compra venta, y procedente los daños reclamados por la parte actora. La actora peticionó en su reforma de demanda que se condenara al pago de la cláusula penal, que ambas partes establecieron en Siete Millones de Bolívares, equivalentes a Siete Mil Bolívares (Bs. 7.000,00). Resultando la resolución de contrato, por la inejecución de la obligación de los compradores de pagar el precio, hace aplicable, por remisión del único aparte del artículo 1263 del Código Civil, la estipulación cuarta de la opción de compra venta suscrita por las partes, donde pactaron que: “Si por causas imputables a las Compradoras, la venta no llegare a realizarse, la cantidad de siete millones de bolívares (Bs. 7.000.000,00) quedará en provecho de Los Vendedores….”. En tal virtud, solicitan que declare procedente el petitorio cuarto de la demanda reformada y, en consecuencia, procedente que la actora retenga para sí, la cantidad de siete mil bolívares (Bs. 7.000,00) convenidos en la cláusula penal. Que del mismo modo, la actora demandó los siguientes conceptos: “Pagar Los Daños y Perjuicios que ha ocasionado la inejecución dolosa de las obligaciones que dejaron asumidas en el contrato de 30 de marzo de 2004, daños y perjuicios estos que devienen de la ocupación ilegítima del inmueble, de cuyo uso y disfrute fueron ilegítimamente privados desde el día 10 de diciembre de 2004 hasta que tanga lugar la restitución del inmueble. Estiman dichos daños y perjuicios en la cantidad de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 350.000,00) mensuales, contados a partir del 10 de diciembre de 2004, suma ésta de dinero que constituye el canon de arrendamiento que se han visto obligados a pagar por un inmueble ubicado en el Edificio Montecristo, Piso 5, Apartamento 505, Cuarta con Quinta Transversal de Montecristo, Urbanización Montecristo.”. Que consta en autos plena prueba de que los demandantes se han visto forzados a permanecer arrendados en un inmueble, cuando pudieron haber ocupado su propio inmueble una vez vencido el plazo previsto en la opción de compra venta para el otorgamiento del documento definitivo. Que existió una deficiente alegación en el acto de la contestación de la demanda respecto al cumplimiento de las obligaciones a cargo de los codemandados, puesto que resulta incontrovertible y plenamente probado en autos, que los demandados no redactaron el documento de compra venta; no presentaron el documento definitivo de compra venta en la Oficina Subalterna de Registro; no pagaron los gastos de registro correspondiente y ciertamente, tampoco pagaron el precio del inmueble a sus representados, ni lo ofrecieron y que tales obligaciones, no habiendo pactado en contrario, eran del exclusivo cargo de los compradores, por expreso mandato de lo previsto en el artículo 1491 del Código Civil. Que los demandados, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, sostuvieron que no tenían obligación alguna de pagar el precio, porque supuestamente la sumatoria de las arras y del saldo del crédito hipotecario lo constituía, alegato éste desleal y fraudulento, desvirtuado íntegramente por ésta representación al promover y evacuar las pruebas cuya valoración omitió el Tribunal a quo, pues conforme al informe emanado del Banco Provivienda Banco Universal –Banpro- (antes Provivienda Entidad de Ahorro y Préstamo C.A) así como el Estado de Cuenta recalculado al 18 de marzo de 2005, el saldo histórico del crédito antes del recálculo efectuado el |8 de marzo de 2005, era de Bs. 9.451.323,74 –hoy 9.541,32- y para la fecha del otorgamiento de la opción de compra venta, que no había sido aún calificado como “crédito indexado” y el saldo alcanzaba la suma de Bs. 12.446.581, 20; -hoy, Bs. 12.446,58-. Que si bien es cierto que, a propósito de la calificación del crédito como “indexado” a comienzos del año 2005, la deuda quedó reducida a 2/3 de la que existía al celebrar la opción, también es cierto que, si el saldo del crédito era de Bs. 12.446,58 y los demandados habían entregado en calidad de arras, Bs. 14.000,00, la sumatoria de ambas cantidades tampoco justificaba la fraudulenta defensa conforme a la cual pretendían sostener que no había lugar el pago del precio, porque existían la hipoteca, lo cual comprueba el carácter falso y deshonesto de las defensas de los demandados, y pone de bulto la temeridad y mala fe de sus afirmaciones quienes, en justo derecho, deben ser condenados al pago de los daños y perjuicios tanto materiales como morales sufridos o experimentados por sus representados y así piden muy respetuosamente que se declare por esta alzada con su condena en costas. DE LAS OBSERVACIONES A LOS INFORMES: Por su parte, en fecha 25 de septiembre de 2009, el abogado Luís Gómez Maldonado, actuando en su carácter de apoderado de la parte demandada, presentó escrito de observaciones a los informes presentados por la parte actora, exponiendo lo siguiente: Que el presente juicio se inició, a raíz de que sus representados tenían demandada a la parte actora, por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, para que le dieran cumplimiento al contrato que es objeto de la presente demanda. Que en efecto a los folios 113 y 120 del Cuaderno Principal, corre copia certificada de las deposiciones testimoniales en el juicio que por Cumplimiento de Contrato intentaron sus representados contra los demandantes por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial. Que dichas copias certificadas fueron producidas por la demandantes y demuestran que efectivamente sus representadas habían demandado el cumplimiento de contrato, objeto de la presente demanda, con anterioridad a la fecha en que la actora intentó la misma. Tanto que hay una solicitud del anterior apoderado de sus representadas, al comienzo del presente juicio, pidiendo la acumulación de esta demanda al juicio de cumplimiento de contrato en comento. Que se trata de la promoción de un documento público con declaraciones de terceros que estos no corroboraron en el juicio. No obstante, sin entrar a discutir si de esta forma hubo o no traslado de prueba, pasó a señalar que las declaraciones contenidas en dicha copia certificada se refieren a hechos que nada tienen que ver con el cumplimiento o incumplimiento de la obligación contraída en el contrato accionado; que si alguien conviene en transmitirle la propiedad de un inmueble a otra persona, está admitiendo que esta persona podrá disponer de la cosa vendida, y que es absurdo –según la parte demandada- pretender que el comprador no podrá disponer libremente de la cosa vendida. Por lo cual, quien se compromete a vender, se compromete a trasmitir el derecho de propiedad, cuya naturaleza es la de usar, gozar y disponer de la cosa vendida; que “por ello no tiene sentido esa pintoresca y peluqueril prueba de testigos que se evacuó en el juicio de cumplimiento de contrato llevado entre las mismas partes por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, traído como documento público, sin la corroboración de los terceros que participaron en su formación, y que si se considerase bajo la figura de traslado de prueba, no tiene ninguna relevancia en el presente juicio por las razones aducidas ut supra.”. Se preguntó la demandada, ¿cuál es el significado del hecho comprobado de que mis representados habían demandado inicialmente a la parte actora para que cumpliese con la obligación de hacerle la tradición del inmueble objeto de la compraventa, tal como lo evidencia de esta prueba promovida por dicha parte en el presente juicio? Y al efecto, respondió, que no es otro sino el de que los demandados querían que le hicieran la tradición del inmueble, con el otorgamiento del documento definitivo de compraventa por parte de los vendedores (parte actora en el presente juicio), para así poder cumplir con la obligación que asumieron al pagar en esa oportunidad el saldo del precio pactado. Y ¿por qué intentaron mis representados la demanda de cumplimiento de contrato? Simplemente porque los vendedores (parte actora en el presente juicio) no cumplieron con su obligación de hacer la Tradición del inmueble vendido en la oportunidad acordada en el contrato accionado y por consiguiente le impedían a mis apoderadas pagar el saldo del precio pactado, ya que al momento en que éstos se obligaron a hacer dicho pago, fue en la del otorgamiento del documento definitivo de compra venta o título de propiedad. Que sus representados quieren cumplir con el contrato suscrito, pero los vendedores (demandante) no quieren cumplir con su obligación de hacer la tradición del inmueble vendido otorgando el documento definitivo en la Oficina de Registro, y como es lógico, sus representados necesitan una seguridad para pagar el saldo del precio, esa seguridad no es otra que la tradición del inmueble vendido, además que la oportunidad que se estableció como condición para el cumplimiento de la obligación de pagar el saldo del precio, fue precisamente la del cumplimiento, por parte de los demandantes, de la obligación de hacerles la tradición del inmueble vendido otorgando el documento definitivo de compra venta, obligación que estos se niegan a cumplir. Que por tal motivo fue por lo cuál sus representados demandaron a los vendedores (demandantes en el presente juicio), intentando la acción de cumplimiento de contrato prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, iniciando el juicio respectivo con anterioridad a la fecha en que los actores interpusieron la presente demanda, que no fue sino su forma de evadir la acción de cumplimiento propuesta inicialmente por sus representados, tal como consta en actas. Que ese hecho innegable, pone en tela de juicio toda la argumentación del libelo de demanda, porque si sus representados habían demandado el cumplimiento del contrato, era porque querían cumplir con su obligación de pagar el saldo del precio pactado, pero para ello necesitaban que los vendedores (demandantes) otorgasen el documento definitivo de compraventa, tal como se obligaron en el contrato accionado, cuál se negaban a hacer. La parte actora en este juicio inventó esta demanda de resolución, cuando se vio en el trance de la acción de cumplimiento de contrato intentada por sus poderdantes, debido a la negativa de dichos vendedores de cumplir con la obligación de otorgar el documento definitivo de compraventa. Este hecho histórico desmiente toda la postura de víctima asumida por los actores y desmiente su repetido cacareo de la negada mala fe de sus poderdantes, porque tal hecho es mas bien un serio indicio de mala fe de su parte. La prueba de testigos evacuada en el presente juicio por la actora, se concreta a tratar de probar que éstas no pudieron vender el inmueble, y que por ello están muy deprimidas. Tal prueba se destruye con la demanda de cumplimiento de contrato, que sus representadas, previamente a la presente demanda, habían intentado por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, para obligar a la demandante a cumplir con su obligación de hacerles la tradición del inmueble vendido, otorgando el documento definitivo en la Oficina de Registro, copia de cuyas actuaciones fueron promovidas por la actora en el presente juicio, tal como consta en autos. Además indica que, las declaraciones de las testigos, promovidas por los vendedores, con la pretensión de probar el incumplimiento de la obligación demandada, en el mencionado juicio de cumplimiento de contrato, y trasladadas a este juicio, y que versaban sobre unas conversaciones sostenidas en una peluquería, en la cuál las testigos afirmaban que habían oído decir a una de mis representadas que ya tenían vendido el inmueble, son absurdas como tal prueba, ya que si sus poderdantes se obligaron a comprar el inmueble, objeto de la presente demanda, se obligaron a adquirir el derecho de disponer libremente del mismo, por lo cuál si lo quieren volver a vender, más bien están demostrando síntomas de su deseo de cumplir con la obligación que asumieron de adquirir dicho inmueble, y por consiguiente de pagar su precio, ya que la propiedad es el derecho de usar, gozar y disponer de una cosa de manera exclusiva, de acuerdo a la definición del artículo 545 del Código Civil. Por otra parte, quien se obliga a vender no puede objetar que el comprador venda posteriormente el inmueble adquirido, ya que es de la naturaleza misma del derecho de propiedad la posibilidad de disponer libremente, de manera exclusiva, del bien adquirido. Por consiguiente, dicha prueba de testigos, trasladada del juicio de cumplimiento de contrato, que, previamente a la presente demanda, habían intentado mis poderdantes contra los demandantes, resulta inoficiosa para probar el invocado incumplimiento de las demandadas y son mas bien prueba de su voluntad de cumplir con la obligación de pagar el precio del inmueble objeto del contrato accionado en el presente juicio. Ahora bien, la actora trajo al presente juicio, copia certificada de los interrogatorios a los testigos, que promovieron y evacuaron en el juicio de cumplimiento de contrato que las demandadas intentaron contra ellos por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial. Consta de dichas certificaciones, que la aludida demanda de cumplimiento de contrato se intentó con anterioridad a la presente demanda por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, lo cuál establece una presunción iuris et de iure, de dicha demanda de cumplimiento de contrato, fue intentada por mis representadas, ante negativa los vendedores de otorgar el documento definitivo de compra venta en la Oficina de Registro, a fin de ellas poder cumplir con la obligación de pagar el saldo del precio convenido en el contrato objeto de la presente demanda, ya que, tal como se pactó en el contrato accionado, la oportunidad que se fijó, en el mismo, para el pago del saldo del precio, fue la del otorgamiento del documento definitivo de compra venta, que es la forma prevista en el Código Civil en sus artículos 1488, 1917 y 1920, para que el vendedor le de cumplimiento a su obligación de hacer la Tradición del inmueble vendido, por lo cual, si los vendedores hubiesen querido cumplir con las obligaciones legales derivadas de la venta pactada, pudieron haber convenido en la demanda de cumplimiento de contrato procediendo inmediatamente a hacer el otorgamiento en cuestión, o hubiese bastado que le hubiesen dado cumplimiento a su obligación de otorgar el documento de propiedad en la Oficina de Registro respectiva, para que dicha demanda de cumplimiento hubiese sido declarada sin lugar, ante el hecho del cumplimiento efectuado. Es por ello que el hecho de una vez citados los vendedores en el mencionado juicio de cumplimiento de contrato, y cuando éste había ya superado la etapa probatoria, hayan intentado la presente demanda de resolución, arroja dudas sobre su buena fe. Que la accionante promovió las partidas de nacimiento de sus menores hijos, y pruebas de Informes que permitieron comprobar que los mismos cursaban estudios. Las pruebas que promovió de contratos de arrendamiento suscritos con terceros, no demuestran el incumplimiento alegado, ya que la obligación de pagar el saldo del precio, de acuerdo al contrato accionado, se sometió a la condición del otorgamiento del documento de propiedad, que es precisamente la forma como el vendedor cumple con su obligación de hacer la tradición del inmueble vendido, de acuerdo a lo establecido en el artículo 1488 del Código Civil, por lo cual, sólo probando que en la oportunidad fijada para el otorgamiento de dicho documento, la demandada no pagó el saldo del precio, es como puede obtener un pronunciamiento favorable, en el presente juicio. El hecho de que sus representadas hubiesen demandado el cumplimiento del Contrato, tal como se evidencia de las copias certificadas aportadas por las accionantes, contentivas de las pruebas de testigos evacuadas en el juicio de cumplimiento de contrato que habían intentado contra la actora por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, que cursan en los autos, demuestra que las demandadas querían cumplir con las obligaciones pactadas en el contrato, por una parte, y que para ello necesitaban, por otra parte, que los vendedores, parte actora en el presente juicio, procediesen a cumplir con su obligación de hacerles la tradición del inmueble vendido, la cuál deberán haber ejecutado en el término de ciento ochenta días, establecido en el contrato, lo cuál la actora no hizo, puesto que de lo contrario no se justificaba el que las compradoras hubiesen demandado el cumplimiento del contrato. Tal como se desprende del texto del documento fundamental de la presente demanda, el término de ciento ochenta días se estableció para que ambas partes cumpliesen con sus obligaciones contractuales, pero debe observarse, que la obligación del pago del saldo del precio estaba condicionada al otorgamiento del documento definitivo de compra venta, esto es, al cumplimiento, por parte de la actora, de la obligación de hacer la tradición del inmueble vendido. Es decir, que la obligación de las Compradoras de pagar el saldo del precio se sometió al cumplimiento de una condición suspensiva y potestativa de acuerdo a las previsiones de los artículos 1197, 1198 y 1199 del Código Civil, que establecen que es condicional la obligación cuya exigibilidad hasta que se produzca dicho acontecimiento, realización que puede depender de la voluntad de una de las partes, en cuyo caso esta condición suspensiva es potestativa. En el presente caso, la obligación del pago del saldo del precio se sometió a la condición suspensiva de que se otorgase el documento de propiedad, cuyo otorgamiento depende de la voluntad de las partes. Expresó la parte demandada que, “Debe tenerse en cuenta que de conformidad con el artículo 1.488 del Código Civil, el vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad; y de acuerdo a lo pautado en los artículos 1.917 y 1.920 Ejusdem, dicho instrumento debe registrarse.”. (Negritas del texto transcrito). Que de todas las pruebas aportadas al presente juicio no existe demostración alguna de que los vendedores, dentro del término establecido en el contrato, hubiesen dado inicio al cumplimiento de su obligación de hacer la tradición del inmueble, sino que al contrario, de las mismas afirmaciones libelares se evidencia la confesión de dicha parte de pretender que las gestiones y diligencias dirigidas a la realización de la tradición correspondían a las compradoras, lo cuál demuestra su inercia en lo relativo al cumplimiento de su obligación fundamental como vendedores. Que en efecto: “En su libelo, la accionante sostiene, en el capítulo titulado “LOS HECHOS,” lo siguiente: Habiendo quedado documentada toda la operación que nos fue exigida por la ciudadana LINA ALZURO y su abogada, el paso de los meses comenzó a tornarse preocupante y, a nuestros requerimientos de que se procediera al pago del saldo del precio debido, ésta aducía que los trámites con el Banco se habían dificultado. Además, nada se nos informaba sobre las supuestas gestiones ante la Alcaldía de Guarenas para el pago del derecho de frente y todo lo relacionado con el Aseo Urbano. Lo mas que nos pudo informar la ciudadana ALZURO fue que había hecho un abono al Banco PROVIVIENDA de la deuda hipotecaria, según consta del comprobante de depósito N° 005358003 que, en copia fotostática y haciendo uso de la facultad que nos confiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, promovemos y oponemos marcado “G”, así, como la copia de la libreta de Ahorro Preactiva, Pro vivienda Entidad de Ahorro y Préstamo, correspondiente a la Cuenta N° 10-010-000173-7, así como del pago de los servicios de que gozaba el inmueble (agua, luz, etc.), desde 30 de marzo de 2004; M la cuota al Condominio, que fueron igualmente sufragadas por ella…”. (Negrillas del texto transcrito). Ahora bien, continúa la parte demandada, de un análisis detenido del contrato accionado no se desprende evidencia alguna de que alguna de las demandadas hubiesen asumido la obligación de pagar las cuotas hipotecarias relativas al crédito que Los Vendedores recibieron para la adquisición del inmueble, y que eran una obligación de ellos para con la entidad crediticia y no de mis representadas. Es por ello que de estas afirmaciones se desprende la confesión de dicha accionante, de que la demandada pagó las cuotas de la deuda hipotecaria, mencionadas, así como las cuotas de condominio, a que hace referencia dicho escrito que, teniendo en cuenta el texto íntegro del contrato, no fue una obligación asumida por dicha parte demandada. Por otra parte, se deduce, de las mismas afirmaciones en comento, que la demandante pretende trasladar a las demandadas obligaciones, que en su condición de vendedora le corresponden, conforme a la Ley, como es la de solventar el inmueble objeto de la compra venta, teniendo en cuenta que la obligación principal del vendedor, es hacer la Tradición del inmueble vendido, la cual se cumple otorgando en la oficina de Registro competente, el documento de propiedad, que o es otra cosa que el documento de compra venta. Siendo el otorgamiento del documento de compraventa la obligación principal del vendedor, cuando se trata de la venta de inmuebles, como se ha visto, todas las gestiones dirigidas al cumplimiento de la misma son de cargo suyo. Que las afirmaciones hechas por la parte actora en su escrito libelar, demuestran que ella pretendía que su obligación fuese ejecutada por la comprador, lo cual es prueba inequívoca de su incumplimiento respecto a la misma. Que mal puede invocar el incumplimiento de la contraparte, quién no cumple con la suya. Mucho más, cuando ha traído a juicio pruebas de que la compradora, parte demandada en el presente juicio, la había demandado previamente para que cumpliese con la obligación de hacerle tradición del inmueble vendido, a fin de poder ella cumplir con su obligación de pagar el saldo del precio, teniendo en cuenta que ambas obligaciones estaban interconectadas de acuerdo a lo expresamente pactado en el contrato accionado, de que el saldo del precio sería pagado en la oportunidad del otorgamiento del documento de compraventa, dentro de un término de ciento ochenta días continuos, mucho más si se obsesa que dicho término estaba fijado especialmente para que dentro del mismo los vendedores otorgasen el documento de compraventa, ya que esta fue la condición a la cuál fue sometida la del pago del precio por parte de las demandadas. Que si se analiza detenidamente el literal B de la Cláusula Tercera del Contrato accionado que reza: B.-) La cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (B. 30.000,00) que deberán cancelar LAS COMPRADORAS en el momento de la protocolización del documento de venta que contenga la operación ante el Registro respectivo, se evidencia que la obligación de Las Compradoras, parte demandada en el presente juicio, de pagar el saldo del precio, realmente se sometió a una condición: “la protocolización del documento de venta ante la Oficina de Registro respectiva”. Es por ello que la conclusión del análisis en cuestión es que tenía que cumplirse la condición de que llegase al momento de protocolizar el documento de compraventa, para que surgiese para las demandadas la obligación de pagar el precio. Si cumplida la condición, Las Compradoras no pagaban referido saldo de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 30.000.000,00) incurrirían en incumplimiento, y por ende, darían nacimiento a la respectiva acción resolutoria intentada en el presente juicio. Por otra parte, esta condición suspensiva, pactada expresamente en el citado literal B de la Cláusula Tercera del contrato, tenía un término de ciento ochenta días fijado en la Cláusula Segunda del Contrato, para que se produjese. Que siendo así que la obligación de hacer la tradición de los inmuebles, la cumple el vendedor con el otorgamiento del título de propiedad en la Oficina de Registro competente, ya que de conformidad con el artículo 1.488 del Código Civil, el vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad; y de acuerdo en lo pautado en los artículos 1.917 y 1.920 Ejusdem, dicho instrumento debe registrarse, es obvio, que quien tenía que hacer todas las gestiones para cumplir con esta obligación eran los vendedores, para lo cuál contaban con un término de ciento ochenta días. Que del contenido del contrato no puede deducirse que el término del mismo se fijó para las compradoras, puesto que su obligación de pagar el saldo del precio estaba condicionada a la realización de un hecho: la protocolización del documento definitivo o título de propiedad, en la Oficina de Registro respectiva, condición que debía darse en el término fijado, pero que es realmente la obligación de hacer la tradición del inmueble vendido, la cuál es una obligación del vendedor, por lo cual, en el presente caso, el término fijado se estableció para que los vendedores cumpliesen con su obligación de hacer la tradición del inmueble objeto del contrato, otorgando el documento de compraventa en la oficina de Registro toda vez, que ese momento del otorgamiento fue la condición establecida para que fuese exigible la obligación de las compradoras de pagar el saldo del precio. Que los demandantes no han probado este incumplimiento, puesto que no han demostrado que se produjo el momento para la protocolización del documento definitivo en la Oficina de Registro respectiva, y que en esa oportunidad de la protocolización del título de propiedad, las compradoras no pagaron el saldo del precio. El hecho de haber dejado transcurrir todo el término del contrato sin haber hecho las gestiones ante el Registro respectivo par cumplir con la obligación de hacer la tradición del inmueble vendido, es mas bien un incumplimiento de los vendedores, puesto que mientras no se diese la condición suspensiva de esta protocolización, no se hacía exigible la obligación de las compradoras de pagar el saldo del precio, de acuerdo a lo establecido en el literal B de la Cláusula Tercera del Contrato accionado. Que las demandadas opusieron en su contestación la excepción prevista en el artículo 1161 del Código Civil, fundamentándola en el hecho de que el cumplimiento de la obligación que asumieron del pago del saldo del precio estaba condicionada al cumplimiento por parte de la actora de su obligación de hacerles la tradición del inmueble vendido, dentro del término estipulado de ciento ochenta días, por lo que al no darle la vendedora cumplimiento a esta obligación, no se hacía exigible el pago de dicho saldo en el término establecido. Esta excepción debe prosperar en derecho, por todas las consideraciones hechas en base a las confesiones libelares y a las probanzas del juicio, como hemos visto, lo cual se traduce en la declaración de que no se configura el incumplimiento de las demandadas de su obligación del pago del saldo del precio, como una causal que permita declarar con lugar la acción intentada. Además, consta de autos y de las mismas afirmaciones de los demandantes, que por encima de lo pactado, las demandadas pagaron cuotas del crédito que tenían los vendedores para la adquisición del apartamento, que sin todavía haberlo cancelado aún, le prometieron venta, así como las cuotas de condominio que los vendedores no habían pagado para el momento en que se otorgó el documento objeto de la presente demanda, tal como consta en autos y lo han confesado los mismos demandantes en el presente juicio. Que por otra parte, reiteran que es obvio que generalmente las personas que venden tienen hijos, y sería contrario a derecho pretender que si alguien con hijos vende, como ocurre en la generalidad de los casos, luego se adujese que por tener hijos menores, el comprador ha incumplido sus obligaciones. El hecho de que un vendedor tenga hijos menores, en principio, no es una prueba del pretendido incumplimiento del comprador, puesto que en la mayoría de los casos, los vendedores tienen hijos menores bajo su custodia, y la obligación del Vendedor es hacer la tradición del inmueble vendido, de acuerdo a lo establecido en el artículo 1488 del Código Civil, y la del comprador es pagar el precio pactado, indistintamente de que el vendedor tenga o no hijos menores. En este punto trae a colación criterio contenido en la decisión de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia con ponencia del Magistrado: Pedro Rafael Rondón Haaz, del 03 del mes de Agosto de dos mil siete, que ratifica criterio en relación con las obligaciones del vendedor. Con respecto a la pretensión de la actora, de que contrariamente a lo declarado en el documento fundamental de la demanda, en el cual afirman recibir las demandadas la cantidad de “CATORCE MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 14.000.000,00) equivalente a CATORCE MIL BOLÍVARES FUERTES (BS.F. 14.000,00), recibieron sólo DOCE MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 12.000.000,00), porque las demandadas retuvieron DOS MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 2.000.000,00)” para las gestiones del registro del documento definitivo de compraventa, la única forma en que pudo controvertirse la afirmación contenida en dicho documento habría sido a través de la tacha de falsedad, porque tratándose de un documento autenticado por ante un Notario que no fue desconocido ni tachado de falsedad, mientras no sea declarado falso hace fe pública entre las partes de la verdad de las declaraciones hechas por sus otorgantes, respecto al acto al cual el documento se contrae, de acuerdo a los artículos 1357 y 1360 del Código Civil. Frente a la propia afirmación de los demandantes contenida en dicho documento, no tiene ningún valor probatorio, para demostrar lo contrario de las mismas, las pruebas de los depósitos bancarios y de los cheques recibidos de las compradoras, porque la cantidad de CATORCE MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 14.000.000,00) que declararon haber recibido ellas, se pagó con cheques y en efectivo, toda vez que en el documento no se hace distinción alguna al respecto, sino que sólo se declara haber recibido dicha cantidad a entera cabal satisfacción. Por todas estas razones de hecho y de derecho analizadas en el presente fallo, alega la parte demandada que debe ser confirmada la decisión apelada. DE LA TRAMITACIÓN EN PRIMERA INSTANCIA Se inició el presente juicio de resolución de contrato de opción de compra venta e indemnización por daños y perjuicios, por demanda presentada en fecha 13 de mayo de 2005, por los ciudadanos Norma Edith De La Cruz y Ramón José Fuster Lorenzo contra las ciudadanas Lina Alzuro de Caldera y Carmen Guzmán de Alzuro, por ante el Juzgado distribuidor de turno, correspondiéndole conocer al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (f.1 al 9, pz.1/2); siendo admitida en fecha 03 de junio de 2005 por los trámites del procedimiento ordinario (f.43, pz.1/2). En fecha 25 de octubre de 2005, la parte actora presentó escrito de reforma de la demanda (f.53 al 57, pz.1/2), la cual fue admitida por el Tribunal de la causa mediante auto de fecha 27 de octubre de 2005 (f.58, pz.1/2). En fecha 01 de noviembre de 2005, compareció el abogado en ejercicio José Jesús Navarro Dona, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 24.637, actuando como apoderado judicial de la parte demandada, y mediante diligencia solicitó por ante el Tribunal de la causa la acumulación por litispendencia, de conformidad con el artículo 61 del Código de Procedimiento Civil, la suspensión de la medida de secuestro decretada, y apeló de la reforma de la demanda, alegando que “la parte actora no tiene nada más que solicitar hasta tanto se decrete la ACUMULACIÓN.” (f.60, pz.1/2). En fecha 17 de noviembre de 2005, el abogado Luís Gómez Maldonado, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación a la demanda (f. 61 al 65, pz.1/2). En fecha 21 de noviembre de 2005, los apoderados judiciales de la parte actora presentaron escrito de alegatos, solicitando al tribunal de origen que se declare improcedente la oposición formulada por la parte demandada a la medida de secuestro decretada en este juicio (f. 66 al 72, pz.1/2). En fecha 23 de enero de 2006, compareció el abogado en ejercicio Luís Gómez Maldonado, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, y mediante diligencia presentó escrito de pruebas por ante el tribunal a quo (f. 79 al 81, pz.1/2). Y en fecha 30 de enero de 2006, los abogados Lucía Beatriz Casañas y Joel Alfredo Albornoz, actuando como apoderados judiciales de la parte actora, presentaron escrito de promoción de pruebas y anexos (f.82 al 252, pz.1/2). Estos escritos de pruebas fueron agregados a los autos por el Tribunal de la causa en fecha 03 de febrero de 2006 (f.78, pz.1/2). Mediante diligencia de fecha 07 de febrero de 2006, la parte demandada impugnó las copias fotostáticas promovidas en los numerales: décimo cuarto, décimo quinto y décimo sexto del escrito de promoción de pruebas de la actora, por ser copias fotostáticas (f.253, pz.1/2). En fecha 13 de marzo de 2006, el apoderado de la parte demandada solicitó al Tribunal de la causa, que llame una conciliación entre las partes (f.254, pz.1/); por lo que el Tribunal A quo en fecha 15 de marzo de 2006, dictó auto acordando el acto conciliatorio (f. 256, pz.1/2). En fecha 22 de marzo de 2006, se abrió el acto de conciliación y se declaró cerrado por cuanto la parte demandada no compareció, y sólo estuvo presente la apoderada judicial de la parte actora, abogada Lucía Casañas (f. 257, pz.1/2). En fecha 04 de noviembre de 2006, el Tribunal de la causa dictó auto admitiendo los medios de pruebas promovidos por ambas partes a partir del 13 de febrero de 2006, fecha en la cual se cumplió el término señalado por el artículo 398 del Código de Procedimiento Civil, para la admisión de los medios probatorios promovidos en la presente causa, sin necesidad de providencia de admisión por parte del Tribunal A quo (f.264 al 265, pz.1/2). Mediante diligencia de fecha 17 de noviembre de 2006, la parte actora apeló del auto de admisión de pruebas (f.266, pz.1/2); apelación que fue admitida en un solo efecto por auto de fecha 23 de noviembre de 2006 (f.267, pz.1/2). En fecha 14 de mayo de 2007, el Juzgado a quo dio por recibidas las resultas de la apelación ejercida por la parte actora, provenientes del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (f.277 al 364, pz.1/2). Por auto de fecha 22 de mayo de 2007, el Tribunal A quo, fijó un plazo de veinte (20) días de despacho siguientes a esa fecha para evacuar las pruebas de informes y testimoniales promovidas por la representación judicial de la parte actora (f.366 al 370, pz.1/2). En fecha 13 de julio de 2007, los apoderados judiciales de la parte demandada y de la parte actora presentaron escritos de informes por ante el Juzgado A quo (f.430 al 443, pz.1/2). En fecha 26 de julio de 2007, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de observaciones a los informes de la demandada (f.459 al461, pz.1/2). En fecha 13 de Junio de 2008, el Tribunal A quo dictó sentencia definitiva declarando sin lugar la demanda por resolución de contrato de opción compraventa e indemnización de daños y perjuicios materiales y morales, que incoaran los ciudadanos Norma Edith De la Cruz y Ramón José Fuster Lorenzo contra los ciudadanos Lina Alzuro de Caldera, Carmen Guzmán de Alzuro, Ciro Alfredo Caldera Salazar y Jesús Alzuro; condenó en costas del juicio a la parte actora, y ordenó la notificación de las partes por cuanto la decisión se pronunció fuera del lapso de Ley (f. 462 al 472 y vto., pz.1/2). En fecha 08 de octubre de 2008, se dio por notificado la parte demandada (f.473, pz.1/2), y mediante diligencia de fecha 24 de marzo de 2009, la parte actora se dio por notificada de la sentencia y apeló de la misma (f.478, pz.1/2). Dicha apelación fue oída en ambos efectos por auto de fecha 31 de marzo de 2009 (f.479, pz.1/2); y luego de la distribución de rigor, le correspondió conocer a este Juzgado Superior, dando por recibida la causa por auto de fecha 27 de abril de 2009 (f.482 y 483, pz.1/2. LÍMITES DE LA CONTROVERSIA DEL LIBELO Y SU REFORMA: En fecha 13 de mayo de 2005, los ciudadanos Norma Edith De la Cruz y Ramón José Fuster Lorenzo, asistidos por los abogados en ejercicio Lucía Casañas y Joel Alfredo Albornoz, presentaron escrito de demanda (f.01 al 09 y su vto., pz.1/2) por resolución de contrato e indemnización por daños y perjuicios contra las ciudadanas Lina Alzuro de Caldera y Carmen Guzmán de Alzuro, la cual fue admitida por el Tribunal de la causa por auto de fecha 03 de junio de 2005 (f.43, pz.1/2), mediante el cual indicaron lo siguiente: Que consta de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito (hoy Municipio) Plaza del Estado Miranda (Guarenas), el 29 de enero de 1998, registrado bajo el Nro. 28, Tomo 10, Protocolo Primero, que adquirieron para la comunidad conyugal, como contribuyentes del Programa Ahorro Habitacional, un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número y la letra “5A-32” ubicado en el piso 3 del Edificio A, Quinta Etapa del Conjunto Residencial “Residencias El Alambique”, Parcela A-4 de la Urbanización Nueva Casarapa, en jurisdicción del Municipio Plaza del Estado Miranda, cuyos linderos, medidas y demás especificaciones constan en el documento de Condominio que fue protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito (hoy Municipio) Plaza del Estado Miranda, el 28 de marzo de 1.996 bajo el Nro. 49, Tomo 24, Protocolo Primero y su aclaratoria protocolizada ante la misma oficina el 3 de junio de 1997, Nro. 24, Tomo 24, Protocolo Tercero. El referido inmueble tiene un área aproximada de Setenta y cuatro metros cuadrados con cuarenta y nueve decímetros cuadrados (74,49 mts2) y esta comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: Con apartamento 5B-33; Sur: Apartamento 4A-34; Este: Fachada este; y Oeste: Con fachada interna. Consta de las siguientes dependencias: Una habitación principal con su vestier incorporado; un baño; una habitación auxiliar; un estudio; cocina, lavadero, salón comedor y un puesto de estacionamiento distinguido con el nro. 269, en el área de estacionamiento del Conjunto. El apartamento lleva consigo un porcentaje de Condominio de 6.250% sobre las cosas de uso común y las cargas del Edificio, todo según consta del documento de condominio. Que el precio del inmueble fue de Trece Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 13.500.000,00) y que para el pago del saldo del precio, recibieron en calidad de préstamo de manos de Pro-Vivienda, Entidad de Ahorro y Préstamo, la cantidad de Nueve Millones Setecientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 9.750.000,00), que se obligaron a pagar en el plazo de veinte (20) años mediante el pago de cuotas mensuales y consecutivas, en la oportunidad, forma y condiciones que quedaron descritas en dicho documento de préstamo. Que para garantizar el préstamo concedido, así como el cumplimiento de las obligaciones que dejan contraídas, constituyeron a favor del acreedor Pro-Vivienda Entidad de Ahorro y Préstamo, hipoteca legal de primer grado. Que desde que adquirieron el citado inmueble, hicieron sobradísimos esfuerzos, en el ejercicio de sus respectivas profesiones, para el cumplimiento en el pago del crédito concedido, que pronto se convirtió en la exorbitante suma de casi Veinticinco Millones de Bolívares (Bs. 25.000.000,00) producto de la aplicación de abusivos intereses bancarios por su acreedor hipotecario Pro-Vivienda Entidad de Ahorro y Préstamo Sociedad Civil y la aplicación de la indexación monetaria al capital; lo cual motivó que, habiendo recibido, poco más de nueve millones de bolívares en préstamo, cinco años después de haber pagado puntualmente las cuotas, en vez de rebajar, se debía tres veces el capital, no obstante que lo adquirieron como contribuyentes del programa de Ahorro Habitacional. El incremento sucesivo de las cuotas hipotecarias, comenzó a comprometer su solvencia patrimonial, hasta el punto de que, a finales del año 2003, comenzaron a sufrir serias dificultades para cumplir con el pago de las cuotas, incurriendo en una situación de mora, que se volvió desesperante al ver comprometida su propiedad en manos del acreedor hipotecario, no solo por el enorme esfuerzo que significaba el pago de las elevadísimas cuotas hipotecarias, sino también el seguimiento de denuncias ante los organismos correspondientes, que dejan constancias de sus delaciones ante de los atropellos financieros de su acreedor ante el Indecu. Que a principios del año 2004, resolvieron desesperadamente vender el inmueble, pues estimaron que la venta sería el único mecanismo que les permitiría rescatar la importante inversión que el inmueble había exigido durante seis (6) años y que era la manera de salvaguardar su patrimonio, impidiendo que una mora prolongada, justificara que el acreedor hipotecario adelantara una ejecución de la garantía. Que la ciudadana Lina Alzuro de Caldera (vecina del Edificio donde actualmente residen) tuvo conocimiento de que deseaban vender el inmueble, razón por la cual los contactó con el propósito de informarse acerca de las condiciones de venta. Que le comentaron a la ciudadana Alzuro que se encontraban en una situación desesperada; que no querían perder el inmueble en manos del acreedor hipotecario, y que adquirirlo les había exigido grandes sacrificios hasta la fecha. Que con una negociación razonable podrían obtener una cantidad de dinero que les permitiera en corto plazo, invertir en un inmueble en la ciudad de Caracas, que sirviera de vivienda para sus hijas. Que la ciudadana Alzuro, consideró que sería una estupenda oportunidad de hacer un negocio que le permitiera obtener una vivienda para su madre, Carmen Guzmán de Alzuro, de manera que ofreció adquirir el inmueble pactándose las siguientes condiciones: 1.- Debían convenir en entregar, de inmediato, el inmueble de su propiedad, para que fuera ocupado por la ciudadana Carmen Guzmán de Alzuro. 2.- Que Lina Alzuro y su madre, Carmen Guzmán de Alzuro, convendrían en adquirir el inmueble, pagando a su favor la suma de Cuarenta y Cuatro Millones de Bolívares (Bs. 44.000.000,00) y asumirían de inmediato, la responsabilidad de solventar las cuotas vendidas y pagar las sucesivas cuotas de amortización del crédito hipotecario. 3.- Pagar las cuotas de condominio, en tanto sería ellas quienes ocuparían el inmueble de inmediato. 4.- Que debían otorgarle un poder general de administración y disposición a favor de Lina Alzuro, para que el acreedor hipotecario permitiera la subrogación de las adquirientes como deudoras hipotecarias, de manera que quedaran formalmente subrogadas en el crédito del que gozaban para terminarlo de pagar el inmueble en el holgado lapso de más de trece (13) años. 5.- Convendrían en otorgar un plazo largo (ciento ochenta días hábiles, casi nueve meses) para que la ciudadana Lina Alzuro pudiera realizar cómodamente, las gestiones que le permitieran subrogarse en la posición del deudor hipotecario. Que procedieron a otorgar el 30 de marzo de 2004 ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda (Los Ruices), bajo el Nro. 02, Tomo 27 de los Libros de Autenticaciones llevados por la citada notaría, el documento de compraventa donde las ciudadanas LINA ALZURO DE CALDERA Y CARMEN GUZMAN DE ALZURO, venezolanas, mayores de edad, casadas, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-5.303.230 y V-944.794 respectivamente, pactaron efectivamente la compra del inmueble de su exclusiva propiedad, constituido por el apartamento ya descrito. Que según se desprende del citado instrumento público, las compradoras se obligaron efectivamente a pagar la suma de Cuarenta y Cuatro Millones de Bolívares (Bs. 44.000.000,00) a su favor y convinieron en que otorgarían el documento definitivo de compra venta, ante la Oficina Subalterna de Registro, en el lapso de ciento ochenta días (180) hábiles, contados a partir de la fecha cierta del documento, es decir, a partir del 30 de marzo de 2004. Que a pesar de constar en las tantas veces el mencionado documento de 30 de marzo de 2004, que recibieron la cantidad de Catorce Millones de Bolívares (Bs. 14.000.000,00) como parte del precio, “las compradoras” adujeron que habían unos gastos relativos a la venta que, por ley, debían ser sufragados por ellos, tales como el pago de los impuestos municipales en Guarenas, las cuotas de condominio vencidas y la solvencia del aseo urbano, razón por la cual retuvieron la suma de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00) para sufragar dichos gastos y realizar los trámites correspondientes por su cuenta, que debían quedar cumplidos para la presentación y posterior registro del documento definitivo de compra venta. Es por ese motivo, que al momento de otorgar el citado instrumento notariado, se recibieron dos cheques a favor de Ramón José Fuster, uno por la suma de Nueve Millones de Bolívares (Bs. 9.000.000,00) y tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,00) para un total de Doce Millones de Bolívares (Bs. 12.000.000,00) que depositaron en Banesco Banco Universal y consignaron copia del comprobante. Que también se les obligó convenir en que, para el caso de que no se verificara la operación de compra venta dentro de los ciento ochenta días (180) hábiles siguientes, tendrían el derecho exclusivamente a retener, como indemnización por los daños y perjuicios que se les ocasionaría, a título de cláusula penal, la suma de Siete Millones de Bolívares (Bs. 7.000.000,00) de los Doce Millones de Bolívares (Bs. 12.000.000,00). Que ese mismo día, creyeron en la buena fe de la ciudadana Lina Alzuro, y les entregaron las llaves de su apartamento a “las compradoras”, quedando verificado el despojo del inmueble de su propiedad. Que habiendo quedado documentada toda la operación que les fue exigida por la ciudadana Lina Alzuro y su abogada, el paso de los meses comenzó a tornarse preocupante y a sus requerimientos de que se procediera al pago del saldo del precio debido, ésta aducía que los trámites con el Banco se habían dificultado. Además, nada se les informaba sobre las supuestas gestiones ante la Alcaldía de Guarenas para el pago del derecho de frente y todo lo relacionado con el Aseo urbano. Alegó que, lo más que les pudo informar la ciudadana Alzuro fue que había hecho un abono al Banco Provivienda de la deuda hipotecaria, más las cuotas de condominio, que fueron igualmente sufragadas por ella, habida cuenta de que una de las compradoras Carmen Guzmán de Alzuro, se encuentra ocupando el inmueble. Que en ese ínterin, un hecho absolutamente fortuito generó una situación muy ventajosa para las compradoras, ya que, consecuencia de la Sentencia del Tribunal Supremo de Justicia que anuló los Créditos Hipotecarios Indexados y la sanción y puesta en vigencia de la Ley de Protección del Deudor Hipotecario, obligó a los acreedores hipotecarios a recalcular los intereses, reduciendo prácticamente a la mitad el capital cuyo pago pretendían y rebajando las cuotas mensuales del préstamo y las ventajas que les ofrecía a las adquirientes del inmueble disfrutar de un crédito mucho más reducido, obviaron por completo las obligaciones para con los vendedores, absteniéndose no solamente de pagarles el precio, sino de pagar las ya rebajadas cuotas hipotecarias. Que vencido con holgura el plazo de más de nueve meses y ante la falta de respuesta a sus continuos requerimientos, pudieron constatar que la ciudadana Lina Alzuro nunca presentó el documento en el Registro Subalterno para su otorgamiento, no obstante que había recibido de sus manos la constancia original de inscripción del inmueble como su vivienda principal y tampoco había tramitado las solvencias del inmueble, con cargo a las sumas de dinero que retuvo supra citadas para el fin. Que la demandada Carmen Guzmán de Alzuro, comentó de manera inadvertida frente a terceros, que su hija Lina Alzuro, tenía un comprador para el inmueble y que se proponía a venderlo por setenta y cinco millones de bolívares (Bs.75.000.000,00), cuando ni siquiera les habían pagado a los actores, y que para esa fecha ya la opción a compra se encontraba ampliamente vencida. Que preocupados por el destino de su patrimonio e indignados por las constantes evasivas de la ciudadana Lina Alzuro, procedieron a revocar el poder general de administración y disposición que le habían conferido, mediante documento otorgado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, el 31 de Enero de 2005, anotado bajo el Nro. 24, Tomo 08 de los Libros de Autenticaciones. Que adicionalmente le enviaron una comunicación, en la que además de notificarle la revocatoria del poder, exigían la entrega inmediata del inmueble de su propiedad, quien no solamente se rehusaron a recibir la comunicación, sino que los amenazó con intentar acciones penales en su contra; adujo que si querían el inmueble, tendrían que pagarle unas supuestas refacciones que hizo en el inmueble (y que sin autorización de ellos); que de ningún modo accedería a entregar el inmueble y que se reservaba las acciones que considerara pertinente a ejercer a su contra. Expresan los actores que, las ciudadanas Lina Alzuro y Carmen Guzmán de Alzuro, tomaron el 30 de marzo de 2004 deliberada ventaja de la situación desesperada de los actores, les entregaron apenas Bs.12.000.000,00 –hoy Bs.F.12.000,00-; se obligaron a otorgar un documento definitivo de compra venta 180 días hábiles después (lo cual no hicieron); mantienen la posesión del inmueble y nunca pagaron el precio de la venta, y que también dejaron de pagar las cuotas hipotecarias); que eso es una “colosal” injusticia, que acabó con todos sus proyectos; que se vieron obligados a habitar en un inmueble arrendado (incurriendo en el pago de cánones de arrendamiento y de condominio, en lugar de poder usar y disfrutar de inmueble de su propiedad); que se constituyó en un despojo doloso, fraudulento y temerario de su única vivienda propia; que la celebración de contrato de 30 de marzo de 2004, que “dolosamente” les hizo suscribir la ciudadana Lina Alzuro “dizque con la promesa de adquirir el inmueble”, no solo dio lugar al despojo fraudulento y la necesaria discusión de sus derechos en juicios, sino que ello configura –a su decir- una causal de ejecución inmediata de la garantía hipotecaria habitacional y pérdida de los derechos establecidos en la Ley de Protección al Deudor Hipotecario, con todo y la reducción abismal del saldo del préstamo y la significativa reducción de las cuotas hipotecarias, producto de la sentencia de nulidad dictada por el Tribunal Supremo de Justicia. Invocaron los artículos 1.527 y 1.491 del Código Civil, alegando que la obligación del comprador es pagar el precio en el día y en lugar determinados por el contrato, y que las compradores quedaron obligadas a pagar los gastos de “…escritura y demás accesorios de la venta…”, esto es, los gastos de redacción del documento definitivo de compraventa y los derechos de autenticación y registro de dicho documento, agregándole a ello las condiciones particulares del contrato que suscribieron, y que sería pagados por cuenta de ellos las sumas de dinero requeridas para obtener la solvencia de derecho de frente y aseo urbano, todo ello, con cargo a las sumas de dinero que fueron retenidas por las compradoras con tal pretexto. Adujeron los actores, que nada de eso hicieron las demandadas, pues nunca se les notificó de cuando se haría el otorgamiento definitivo del contrato de compraventa; mucho menos les pagaron el precio convenido y tampoco liberaron el gravamen que pesa sobre el inmueble (lo que harían –según los actores- en la oportunidad del otorgamiento del documento definitivo de compra venta, para el caso de que no lograran la subrogación en el crédito concedido por el acreedor hipotecario). Indicaron que las obligaciones de los vendedores, según el artículo 1.486 del Código Civil son la tradición y el saneamiento de la cosa vendida; y que en el presente caso, a pesar de no haber recibido el precio pactado, las compradoras ejercen los derechos de posesión sobre el inmueble desde más de un año, y que prolongada la posesión no ha lugar a reclamo de vicios ocultos, y que en definitiva, no existe obligación alguna a cargo de los vendedores que haya resultado incumplida o inejecutada. Que los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil establecen la forma de cumplimiento de las obligaciones, y fundamentan su acción en el artículo 1.167 ejusdem. Y concluyen alegando que, las compradoras conforme a las disposiciones transcritas estaban legalmente obligadas a cumplir con la obligación de pagar el precio pactado por la venta del inmueble, conforme a lo establecido en el citado artículo 1.167, y que por ello, tiene derecho, como en efecto lo ejercen, de reclamar judicialmente la resolución del contrato y la indemnización de los daños y perjuicios causados. Respecto a los daños y perjuicios causados, se fundamenta la parte actora en los artículos 1.185 y 1.196 del Código Civil, y alega, que es evidente que la ciudadana Lina Alzuro y su señora madre, se aprovecharon dolosamente de su situación desesperada, para despojarlos de un inmueble de su propiedad, haciéndose deliberadamente de los derechos de posesión con el indiscutible objetivo de no pagar jamás su precio y obligarlos a reclamar judicialmente sus derechos. Que lo denunciado, truncó además sus esperanzas de adquirir a corto plazo un inmueble, cuyos precios, en lo que va de año, han aumentado más de un 30%. Que además, generó sentimientos de ansiedad y zozobra en su familia, especialmente en sus hijas, ocasionándoles un sufrimiento injustificado que los priva de la posibilidad de salvaguardar su patrimonio, cuando las demandadas se han negado rotundamente a restituir el inmueble de su propiedad, no obstante, haber transcurrido más de un año sin que se hubiere celebrado la operación definitiva de compra venta. Respecto a los daños y perjuicios exigibles a consecuencia de la inejecución dolosa de las obligaciones que asumieron las compradoras, invocaron los actores los artículos 1.274 y 1.275 del Código Civil, argumentando que las compradoras, y en particular, la ciudadana Lina Alzuro, que procedieron “dolosamente” a despojarlos de un inmueble de su propiedad; que deliberadamente dejaron transcurrir el lapso que quedó convenido para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta (que venció –según aducen- el 10 de diciembre de 2004); que se hicieron de la posesión del inmueble, abusando de su buena fe y de la desesperación que los animaba para el momento en que suscribieron el contrato -30 de marzo de 2004-; que han usado y disfrutado el inmueble sin derecho legítimo alguno, puesto que su propósito nunca fue adquirirlo sino despojarlos de la propiedad, o en el mejor de los casos, según ellos, negociarlo con terceras personas para obtener ventada en su detrimento; razón por la cual, además de ser procedente la resolución del contrato, deben ser condenadas al pago de los daños y perjuicios tanto morales como materiales que les han ocasionado. En su petitorio la parte actora expresó que, con fundamento en las razones de hecho y derecho expuestas, habiéndose agotado inútilmente todas las gestiones amistosas para obtener el cumplimiento de las obligaciones de las compradoras, es que ejercen su derecho a demanda, como formalmente demandan por Resolución de Contrato a Lina Alzuro de Caldera y Carmen Guzmán de Alzuro, para que convengan o a ello sean condenadas por el Tribunal en: i) Que incumplieron la obligación principal de pago del precio pactado por la venta del inmueble; ii) en resolver el contrato de opción de compra venta suscrito el 30 de marzo de 2004, y en consecuencia, se declare terminada la relación jurídica que los vincula; iii) por efecto de la resolución, restituir a la parte actora el apartamento de maras; iv) pagar los daños y perjuicios que les ocasionaron por la inejecución de las obligaciones pactadas, como cláusula penal en la suma de Bs.7.000.000,00; v) pagar los daños y perjuicios, que les ocasionaron por la inejecución “dolosa” de las obligaciones, en virtud de la ocupación ilegitima del inmueble, estimados en la cantidad de Bs.350.000,00 –hoy Bs.F.350,00- mensuales, contados a partir del 22-12-2004, que constituye el canon de arrendamiento que han tenido que pagar; vi) pagar los daños morales, calculados en la suma de Bs.30.000.000,00; vii) imputar al pago de los daños y perjuicios que ocasionaron, la cantidad de Bs.5.000.000,00, que recibieron según consta en la cláusula cuarta del contrato del 30 de marzo de 2004. Solicitaron como medidas preventivas el secuestro del inmueble, y prohibición de enajenar y gravar sobre un inmueble propiedad de la codemandada Lina Alzuro; y estimaron la demanda en la cantidad de Bs.44.000.000,00 –hoy Bs.F. 44.000,00-. En la reforma de demanda presentada en fecha 25-10-2005, que riela a los folios 53 al 57 de la pieza 1/2, y admitida por el a quo en fecha 27 de octubre de 2005, la parte actora señaló que limitaba dicha reforma al “PETITORIO, ESTIMACION Y PEDIMENTOS FINALES, relativos a la citación”, y a tal efecto sostuvo: “…PETITORIO Ciudadano Juez, es con fundamento en las razones de hecho y de derecho hasta aquí expuestas, habiéndose agotado inútilmente todas las gestiones amistosas para obtener el cumplimiento de las obligaciones de las compradoras, que ejercemos nuestro derecho a demandar, como en efecto, formalmente demandamos por RESOLUCION DE CONTRATO a LINA ALZURO DE CALDERA Y CARMEN GUZMAN DE ALZURO, identificadas en el libelo que encabeza éstos autos y a los Ciudadanos CIRO ALFREDO CALDERA SALAZAR Y JESUS ALZURO, venezolanos, mayores de edad, de ese domicilio y portadores de las cédulas de identidad Nos. V-5.008.199 y V-936.287, cónyuges de las demandadas, respectivamente, para que convengan expresamente o en su defecto, a ello sean condenados por este Tribunal en: PRIMERO: Que incumplieron la obligación principal de pago del precio pactado por la venta del inmueble, esto es, la cantidad de Cuarenta y Cuatro Millones de Bolívares (Bs. 44.000.000,00), en el plazo convenido de 180 días hábiles, contados a partir del 30 de marzo de 2004 y que vencieron el 10 de diciembre de 2004. SEGUNDO: RESOLVER el contrato opción de compra que dejaron suscrito el 30 de marzo de 2004 y en consecuencia, se declare terminada la relación jurídica que les vincula con nuestros representados. TERCERO: Como consecuencia de la resolución del contrato, RESTITUIR a nuestros mandantes el apartamento distinguido con el número y la letra “5A-32” ubicado en el piso 3 del Edificio A, Quinta Etapa del Conjunto Residencial “Residencias El Alambique”, Parcela A-4, de la Urbanización Nueva Casarapa, en Jurisdicción del Municipio Plaza del Estado Miranda, cuyos linderos, medidas y demás especificaciones constan en el cuerpo de la demanda que encabeza los autos y en consecuencia, ENTREGAR a la parte actora el inmueble, libre de bienes y de personas, totalmente solvente en el pago de los servicios de que haya disfrutado, incluyendo el pago del condominio, en las perfectas condiciones en las que lo recibieron al momento de celebrarse el contrato de 30 de marzo de 2004. CUARTO: PAGAR LOS DAÑOS Y PERJUICIOS que ha ocasionado a nuestros mandantes la inejecución de las obligaciones que dejaron pactadas en el contrato de 30 de marzo de 2004, daños y perjuicios éstos que fueron fijados, como Cláusula Penal, en la suma de SIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 7.000.000,00). Que los codemandados convengan en que, dicha suma de dinero se tendrá por enterada, a favor de la parte actora, conforme a lo previsto en la Cláusula CUARTA del contrato de 30 de marzo de 2004. QUINTO: PAGAR LOS DAÑOS Y PERJUICIOS que ha ocasionado la inejecución dolosa de las obligaciones que dejaron asumidas en el contrato de 30 de marzo de 2004, daños y perjuicios éstos devinientes de la ocupación ilegítima del inmueble propiedad de nuestros mandantes, de cuyo uso y disfrute fueron ilegítimamente privados desde el día 10 de diciembre de 2004 hasta que tenga lugar la restitución del inmueble. Estimamos dichos daños y perjuicios en la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,00) mensuales, contados a partir del 10 de diciembre de 2004, suma ésta de dinero que constituye el canon de arrendamiento que se han visto obligados a pagar a nuestros mandantes por un inmueble ubicado en el Edificio Montecristo, Piso 5, Apartamento 505, Cuarta con Quinta Transversal de Montecristo, Urbanización Montecristo, Caracas y que ocupan como arrendatarios al resultar privados de la posesión del inmueble que les resulta propio. SEXTO: PAGAR LOS DAÑOS Y PERJUICIOS que han ocasionado y ocasionará la inejecución dolosa de las obligaciones que dejaron asumidas en el contrato de 30 de marzo de 2004, dalos y perjuicios éstos devinientes del uso ilegitimo del inmueble y que comprende el pago de los servicios de que hubiere disfrutado el inmueble, así como las cuotas de Condominio desde el 30 de marzo de 2004 hasta que tenga lugar la restitución reclamada. Solicitamos que tales daños y perjuicios se establezcan mediante experticia complementaria que se ordene practicar en la sentencia que recaiga. SEPTIMO: Que convengan las demandadas en que han causado a los demandantes, graves perjuicios a su ánimo y salud, por la situación impropia y dolosa que han originado, ocasionándoles graves daños morales y convengan en PAGAR LOS DAÑOS Y PERJUICIOS MORALES que han ocasionado con su proceder y que estimamos prudencialmente en la suma de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 30.000.000,00) sin perjuicio de que tal facultad corresponde al Juez de mérito, conforme a Derecho. OCTAVO: IMPUTAR como parte de pago de los daños y perjuicios que resulten haber sido ocasionados por los demandantes y que resulten declarados y/o fijados en la sentencia definitiva de este proceso, la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,00) que tienen recibida nuestros mandantes según consta de la Cláusula CUARTA del contrato de 30 de marzo de 204 y que constituye la diferencia entre lo estipulado por concepto de cláusula penal y la suma de Bs. 12.000.000,00 entregados en calidad de arras al tiempo de la celebración de la opción de compra venta. NOVENO: IMPUTAR como parte de pago de los daños y perjuicios que resulten haber sido ocasionados por los demandados y que resulten declarados por la sentencia definitiva de este proceso, las sumas de dinero que, por concepto de cuotas hipotecarias, hubieren resultado causadas desde el 30 de marzo de 2004 en adelante y que resulten haber sido pagadas por los demandados y/o uno cualesquiera de los demandados. Pedimos que la fijación de tales daños, se practique mediante experticia complementaria del fallo que establezca el monto de las cuotas hipotecarias que resultaron causadas a partir del día 30 de marzo de 2004 que hubieren sido pagadas por los demandados…” Estimaron la demanda en la cantidad de SESENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (BS. 65.000.000,00), hoy Bs.F.65.000,00. En dicha reforma fueron incluidos además como demandados, los ciudadanos JESUS ALZURO Y CIRO ALFREDO CALDERA. DE LA CONTESTACIÓN En fecha 17 de noviembre de 2005, siendo la oportunidad procesal para dar contestación a la demanda, el abogado Luís Gómez Maldonado, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito (f.61 al 65, pz.1/2) mediante el cual adujo lo siguiente: Que en la presente causa están en presencia de un litis consorcio activo y pasivo. Que el último de los litis consortes pasivos Ciro Caldera, quedó citado tácitamente en fecha 14 de noviembre, cuando le confirió poder apud-acta. Que niega y rechaza la demanda tanto en los hechos como en el derecho invocado, por las siguientes razones: Que no es cierto que exista un pacto mediante el cual sus representadas i) se obligarían a pagarles a las demandantes la suma de Cuarenta y Cuatro Millones de Bolívares (Bs. 44.000.000,00), y además ii) las cuotas vencidas del crédito que éstas tenían con la entidad bancaria y las que se siguieran venciendo; iii) que tampoco se obligaron a pagar las cuotas de condominio; iv) niegan que las demandantes debían otorgarles un poder general de administración para que el acreedor hipotecario permitiera la subrogación de las adquirientes como deudoras hipotecarias, de manera que quedaran formalmente subrogadas en el crédito del que gozaban, para terminar de pagar el inmueble en trece años. Que la razón por la cual tal pacto no existe, es porque no hay ningún pacto escrito en el que conste que sus poderdantes asumieron la obligación de pagar las cuotas del condominio. Que respecto a la afirmación hecha en el punto 2 del capítulo denominado “LOS ANTECEDENTES” del libelo, la misma es de una falsedad notoria, a decir de la parte demandada, ya que contradice la declaración de la misma actora en uno de los instrumentos fundamentales de su demanda, como lo es el contrato que acompañaron marcado “D”, autenticado por ante la Notaría Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 30 de marzo de 2004, bajo el Nro.02, del Tomo 27 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, del cual se evidencia –según sus alegatos- que la parte demandada “sólo asumieron la obligación de pagar el saldo de Treinta Millones de Bolívares (Bs.30.000.000,00) del precio convenido por la compra venta del inmueble a que se refiere la presente demanda, estipulado en CUARENTA Y CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.44.000.000,00), ya que del mismo documento consta que en la fecha de su otorgamiento, ellas le entregaron, en moneda de curso legal a la entera y cabal satisfacción de las demandantes, la cantidad de CATORCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.14.000.000,00, imputables al precio pactado de la compraventa, que éstas declararon recibir. Pero en ninguna cláusula del referido contrato consta que mis representadas hayan asumido además la obligación de pagar las cuotas vencidas del débito que las accionantes tenían con la entidad bancaria, a consecuencia del crédito que ésta le concedió para la adquisición del inmueble y las que se siguieran venciendo.”. Aduce también la parte demandada, que “no existe ningún pacto escrito en el que conste que mis poderdantes asumieron la obligación de pagar las cuotas de condominio. Si ellas pagaron las cuotas del condominio vencidas, era por haber adquirido la propiedad del inmueble, en razón de la venta efectuada del mismo por las demandantes, pagando la deuda de éstas, anterior a la venta. Porque como demostraremos oportunamente para la fecha de otorgamiento del contrato, las vendedoras eran deudoras de una cuantiosa suma de cuotas de condominio vencidas, que mis representadas pagaron por ellas, y que por ende se compensan con la obligación de pagar el saldo del precio, en la forma ya explicada, en el monto de la referida cantidad de cuotas vencidas de condominio, que mis poderdantes pagaron por las vendedoras.”. Alegaron que, lo sostenido en el punto 4 del capítulo antecedentes del libelo, es falso y absurdo, ya que ninguna subrogación en un crédito se hace mediante el otorgamiento de un poder general de administración, sino con un documento de cesión del crédito. Que en el contrato accionado, contenido en el documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, en fecha 30 de marzo de 2004, bajo el Nro. 02, del Tomo 27 de los Libros de Autenticaciones, los actores –a decir de la parte demandada- declaran haber recibido de sus representadas en moneda de curso legal, a su entera y cabal satisfacción, la cantidad de Catorce Millones de Bolívares (Bs. 14.000.000,00), y les asombra que pretendan con la promoción de un comprobante de depósito bancario y la copia de un cheque de gerencia, desvirtuar la verdad de las afirmaciones contenidas en el referido documento público. Aduce, que es totalmente falso que los demandantes sólo hayan recibido de sus poderdantes, en la fecha del otorgamiento del contrato la cantidad de Doce Millones de Bolívares (Bs. 12.000.000,00). Que los demandantes están probando que sus representadas pagaron, por ellos, cuotas vencidas del crédito hipotecario que los mismos habían recibido de la banca, por lo cual sus representadas pueden compensar dichos pagos con la obligación que ellas si asumieron en el contrato accionado, de pagar el saldo de Treinta Millones de Bolívares (Bs.30.000.000,00) del precio de la compra venta objeto de la demanda. Que sus representadas han pagado ya casi la mitad del precio de la venta puesto que entregaron Bs. 14.000.000,00 en la oportunidad del otorgamiento del documento objeto de la presente acción y han pagado por los demandantes deudas de ellos, relativas al inmueble objeto del contrato, por un monto superior a los seis millones de bolívares, es obvio que pueden compensar esta cantidad con la obligación de pagarles el precio. Que en el presente juicio, los demandantes fundamentaron su acción, precisamente en el contrato de opción de compra venta suscrito el 30 de marzo de 2004, por lo cual al ratificar la verdad de las afirmaciones formuladas por sus otorgantes en el mismo, no pueden afirmar (los actores) que no recibieron, como declaran haber recibido de las demandadas, a su total y cabal satisfacción, la cantidad de Bs.14.000.000,00, imputables al precio de la compraventa. Que los demandantes han promovido copia de dos abonos hechos por las demandadas, que reconocen, y que esos abonos no están pactados en el contrato accionado como una obligación asumida por ellos, pero que demuestran que aparte de haberles pagado a cuenta del precio la suma de Bs.14.000.000,00, y de haber pagado por ellos más de Bs.3.000.000,00 en cuotas de condominio, que los accionantes adeudaban para la fecha en que se otorgó el documento objeto de la presente demanda, también han pagado cuotas vencidas del crédito hipotecario que les concedió la entidad bancaria a los actores, para la adquisición del apartamento, objeto de la venta a que se contrae la presente demanda. Aducen que, los mismos demandantes, están probando que las demandadas pagaron por ellos, cuotas vencidas del crédito hipotecario que habían recibido de la Banca, por lo cual los demandados pueden compensar dichos pagos con la obligación que ellas si asumieron en el contrato accionado, de pagar el saldo de treinta millones de bolívares (Bs.30.000.000,00) del precio de la compra venta objeto de esta demanda, en el momento del otorgamiento del documento definitivo de compra venta, por lo cual, no es cierto que (las demandadas) han incumplido con la obligación del pago del precio pactado, puesto que ya han pagado casi la mitad del mismo, sin que los demandantes hayan cumplido con su obligación de otorgar el documento en cuestión. Indican que, el vendedor es quien debe otorgar el documento de propiedad, es a él a quien le corresponde hacer redactar el documento, aunque los gastos de escritura sean una obligación del comprador; que la obligación de otorgar el documento de propiedad es del vendedor, y es a él a quien le corresponde hacer los trámites registrales para el otorgamiento de la escritura, y llama al comprador para la firma del mismo, ya que la obligación de hacer la tradición es del vendedor, y luego al comprador se le cobran los gastos de escritura, lo que muchas veces, se suman al precio. Expresaron que, si las demandadas han pagado ya casi la mitad del precio de la venta, puesto que entregaron Bs.14.000.000,00 en la oportunidad del otorgamiento definitivo y han pagado por las demandantes deudas de ellos, relativas al inmueble objeto del contrato, por un monto superior a los Bs.6.000.000,00, es obvio que pueden compensar esta cantidad con la obligación de pagarles el precio. Que los demandantes no han cumplido con la obligación de otorgar el instrumento de propiedad, oportunidad para la cual fue cuando sus representadas quedaron obligadas a pagar el saldo de treinta millones de bolívares (Bs. 30.000.000,00) del precio pactado, de cuyo saldo pueden compensar la cantidad de seis millones de bolívares (Bs. 6.000.000,00) que han pagado por cuenta de los demandantes, como ellos mismos lo han confesado en el libelo, al afirmar los pagos de cuotas vencidas de condominio y de cuotas vencidas del crédito hipotecario que las demandadas pagaron por ellos. Que en el contrato se pactó una cláusula penal, que hace totalmente improcedente toda la reclamación “fabulosa” de daños y perjuicios que pretenden los demandantes. Que los actores aceptan que le dieron la posesión física del inmueble vendido a la parte demandada, inmediatamente después de haber otorgado el contrato accionado en la Notaría Pública, y de haber recibido en dicha fecha el pago de Bs.14.000.000,00, imputables al precio de la venta, lo cual no es otra cosa que confirmar la venta del inmueble a los demandados. Alegaron que, la obligación asumida por los demandados de pagar el saldo de Bs.30.000.000,00, es una obligación condicionada al otorgamiento del documento definitivo de compra venta, pero que no obstante, los demandados han pagado la cantidad de Bs.6.000.000,00, que invocando la compensación, se convierten en pago de parte del saldo, por lo cual no es cierto que pese a que los actores no han cumplido con su obligación de otorgar el documento definitivo de compra venta, las demandadas no hayan cumplido con las obligaciones que asumieron en el contrato accionado, puesto que el pago del mencionado saldo se condicionó al otorgamiento del instrumento de propiedad, que es una obligación del vendedor, incumplida, y pueden compensar aproximadamente Bs.6.000.000,00 que han pagado por los vendedores, aún antes de que ellos cumplan con su obligación de otorgar el documento definitivo de compraventa, aparte del adelanto de Bs.14.000.000,00 a cuenta del precio que consta documentalmente haberles pagado. Que niegan y rechazan en nombre de sus representadas los daños y perjuicios demandados así como los daños morales. Conforme la demanda y su contestación se tiene que cada parte tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Así, entonces, ante la acción de resolución de contrato incoada, corresponde a la parte actora demostrar la existencia de un contrato bilateral; así como el incumplimiento de la parte demandada respecto las obligaciones contractuales. Por cuanto la demandada señaló que, sólo asumió la obligación de pagar el saldo de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,00) del precio convenido por la compraventa del inmueble objeto de esta causa, y que ya entregaron a los vendedores la cantidad de CATORCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 14.000.000,00); se trata éste de un hecho no controvertido por lo que no será objeto de prueba Respecto el alegato de la demandada referido a que pagaron cuotas vencidas del crédito hipotecario por cuenta de los vendedores, los cuales – según lo aduce - pueden compensarse con la obligación de pagar el saldo de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,oo); se tiene por admitido el hecho de haber pagado la parte demandada cuotas del crédito hipotecario que pesaba sobre el inmueble objeto del contrato suscrito; no obstante, la controversia surge en virtud de que, la actora señala que los demandados se comprometieron a que asumirían de inmediato la responsabilidad de solventar las cuotas vencidas y pagar las sucesivas cuotas de amortización del crédito hipotecario para poder materializar la venta; mientras que, la demandada negó haber asumido tal obligación. Ahora bien, no obstante que la demandada ha señalado que no existe pacto alguno en el que conste la obligación de las compradoras de pagar las cuotas de condominio, por lo que negó haber asumido tal obligación; el pago de cuotas de condominio por parte de la demandada se tiene por admitido en virtud de haber señalado expresamente ésta que “…Si ellas pagaron las cuotas de condominio vencidas, era por haber adquirido la propiedad del inmueble…”. Por lo que, en definitiva, se trata éste de un hecho no controvertido, el que la parte demandada pagó cuotas vencidas del crédito hipotecario por cuenta de los vendedores. Así se establece. También ha señalado la demandada, que han pagado aproximadamente seis millones de bolívares (Bs. 6.000.000,oo) por cuenta de los demandantes, haciendo pagos de cuotas vencidas de condominio y de cuotas vencidas del crédito hipotecario, manifestación ésta con la cual, se tiene por admitido el hecho de que los demandados pagaron cuotas de condominio por la parte actora; no obstante, en este punto, la demandada invocó la compensación, a los fines de que se convierta en pago de parte del saldo del precio. En consecuencia, corresponde entonces determinar la procedencia de la alegada compensación; y así se declara. PRUEBAS DE LAS PARTES Ahora bien, explanados los términos en que ha quedado delimitada la controversia, esta alzada pasa a examinar el material probatorio aportado por las partes al presente juicio, y al respecto, observa: DE LA PARTE ACTORA: A. De los medios de prueba consignados junto a la demanda: 1. Riela a los folios 11 y 12, instrumento en original contentivo de poder autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda en fecha 12 de mayo de 2.005, anotado bajo el No.60, Tomo 41 de los Libros de Autenticaciones respectivos. Se trata este de un instrumento público de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, al cual se le concede valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar por demostrado que los ciudadanos Norma Edith De La Cruz y Ramón José Fuster Lorenzo (parte actora en la causa bajo estudio) otorgaron poder a los abogados Lucia Beatriz Casañas Calcines y Joel Alfredo Albornoz, para que defendieran sus derechos e intereses en el presente juicio. Y así se declara. 2. Marcado con la letra “A”, riela a los folios 15 al 21 de la pieza 1/2, instrumento en copia fotostática certificada de documento de venta protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Distrito (hoy Municipio) Plaza del Estado Miranda (Guarenas), el 29 de enero de 1998, registrado bajo el Nro. 28, Tomo 10, Protocolo Primero. Al referido instrumento, se le otorga valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Del mismo se desprende que la ciudadana Ana María Ramírez Velásquez, en representación de la empresa Desarrollos Urbanos El Alambique, C.A. le dio en venta pura y simple a los ciudadanos Norma Edith De la Cruz y Ramón José Fuster Lorenzo, un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el número y letra 5A-32, del Edificio A, Quinta Etapa, del Conjunto Residencial Residencias El Alambique, parcela A-04, de la Urbanización Nueva Casarapa, ubicado en el Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda; por lo que se da por demostrado que los ciudadanos Norma Edith De la Cruz y Ramón José Fuster Lorenzo son los legítimos propietarios del bien inmueble descrito, y que sobre el mismo pesa una hipoteca de primer grado. Y así se declara. 3. Marcado con la letra “B”, riela al folio 22 de la pieza 1/2, instrumento en copia fotostática simple, que a decir del promovente, contiene estado de cuenta de fecha 28 de febrero de 2003 del crédito hipotecario concedido a los actores. De dicho instrumento se evidencia que los actores estaban en mora respecto al pago de las cuotas del crédito hipotecario. Así se establece. 4. Marcado con la letra “C”, riela al folio 23 de la pieza 1/2, documento intitulado “Citación Al Denunciante”, donde aparece lo siguiente: “Instituto para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario INDECU. Servicio Nacional de Atención Al Consumidor y al Usuario S.N.A.C.U.”; aparece como denunciante la ciudadana Norma Edith De la Cruz, y como denunciado la empresa Desarrollos Urbanos El Alambique fechado el 16/05/2000, y fecha de citación: 26/05/2000; este instrumento no posee sellos ni firmas. Asimismo, riela al folio 24 de la pieza 1/2, marcado con la letra y número “C1”, documento intitulado “Citación Al Denunciante”, donde aparece lo siguiente: “Instituto para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario INDECU. Servicio Nacional de Atención Al Consumidor y al Usuario S.N.A.C.U.”; aparece como denunciante la ciudadana Norma Edith De la Cruz, y como denunciado la empresa Pro-Vivienda, de fecha 19/03/2002, este instrumento posee una firma ilegible donde se lee “Nombre del Receptor” y un sello húmedo en el que se lee lo siguiente: “República de Venezuela Ministerio de Producción y Comercio. INDECU. Dirección de Inspección, Seguimiento y Control. Instituto para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario”. Respecto a estos instrumentos, se aprecia, que los mismos no guardan relación con el tema controvertido en la presente causa, y por tal motivo se desechan del proceso por impertinentes. Así se establece. 5. Marcado con la letra “D”, riela a los folios 25 al 27 de la pieza 1/2, instrumento en copia fotostática simple, contentivo de contrato de opción de compra venta que fue autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 30 de marzo de 2004, inserto bajo el Nro.02, Tomo 27 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual es del siguiente tenor: “Entre NORMA EDITH DE LA CRUZ Y RAMOS JOSE FUSTER LORENZO, venezolanos, mayores de edad, casados, titulares de las cédulas de identidad Nos.8.509.125 y 6.153.589, respectivamente, en lo adelante “LOS VENDEDORES” por una parte, y por la otra LINA ALZURO DE CALDERA Y CARMEN GUZMAN DE ALZURO, venezolanas, mayores de edad, casadas, titulares de las cedías de identidad Nos. 5.303.230 Y 944.794, respectivamente, quienes a los mismos efectos de este contrato, se denominaran “LAS COMPRADORAS”, se ha convenido en celebrar, como en efecto se celebra el presente un (sic) contrato de OPCION COMPRA-VENTA, contenido en las siguientes cláusulas: - PRIMERA: LOS VENDEDORES se comprometen a enajenar y LAS COMPRADORAS a su vez se obligan a adquirir de éstos, un inmueble de su propiedad, según se evidencia en documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Plaza del Estado Miranda, Guarenas, anotado bajo el No.28, Folios 223 al 229, protocolo 1, tomo 10, en fecha 29 de Enero de 1.998. El inmueble objeto de este contrato se encuentra constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el No y Letra 5A-32, del Edificio A, Quinta Etapa, del Conjunto Residencial RESIDENCIAS EL ALAMBIQUE, Parcela A-04, de la Urbanización Nueva Casarapa, ubicada en el Municipio Autónomo Plaza, del Estado Miranda. El apartamento objeto de esta negociación está situado en el Tercer Piso del Edificio, tiene una superficie de SETENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y NUEVE DECIMETROS CUADRADOS (74,49 m2) y está comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Apartamento 5B-33; SUR: Apartamento 4A-34; ESTE: Fachada Este; y OESTE: Fachada Interna; y consta de las siguientes dependencias: Una (01) habitación principal con su vestier incorporado, un (01) baño, una (01) habitación auxiliar, un (01) estudio, una (01) cocina, un (01) lavadero, un (01) salón comedor, además forma parte integral de esta venta, un (01) puesto de estacionamiento distinguido con el No. Doscientos Sesenta y Nueve (269); ubicado en el área de estacionamiento del Conjunto destinado para tal fin, el cual forma un todo indivisible con el apartamento. Al inmueble objeto de este contrato le corresponde un porcentaje sobre propiedad del mismo, sobre las cosas y cargas comunes del Edificio respecto al valor atribuido al Conjunto Residencial RESIDENCIAS EL ALAMBIQUE, de SEIS ENTEROS CON DISCIENTOS CINCUENTA MILESIMAS POR CIENTO (6,250%); en relación al apartamento respecto al valor atribuido al Conjunto Residencial RESIDENCIAS EL ALAMBIQUE de CIENTO DOS MILLONES CUATROCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE MIL DIECISEIS MIL MILLONESIMAS POR CIENTO (1,562.500.000 %); y un porcentaje respecto al valor de su correspondiente Etapa de UN ENTERO CON QUINIENTOS SESENTA Y DOS MILLONES QUINIENTAS MIL MILLONESIMAS POR CIENTO (1,562.500.000%). SEGUNDA: Las partes han convenido en estipular un lapso de CIENTO OCHENTA DÍAS (180) hábiles, contados a partir de la fecha cierta de este documento. TERCERA: El precio convenido para esta Opción a Compra es por la cantidad de CUARENTA Y CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs.44.000.000,00) que cancelaran LAS COMPRADORAS de la siguiente manera: A.-) La cantidad de CATORCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs.14.000.000,00) en el momento de la firma autentica de este contrato y que LOS VENDEDORES declaran recibir en este acto a su entera y cabal satisfacción, cantidad que de verificarse la operación se imputara al precio definitivo de venta y B.-) La cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs.30.000.000,00) que deberán cancelar LAS COMPRADORAS en el momento de la protocolización del documento definitivo de venta que contenga la operación por ante el Registro respectivo. CUARTA: Si por causas imputables a LAS COMPRADORAS, la venta no llegare a realizarse, la cantidad de SIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs.7.000.000,00) quedará en provecho de LOS VENDEDORES a título de cláusula penal por concepto de indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento. Ahora bien, si el incumplimiento se debiera a causas imputables a LOS VENDEDORES éstos deberán reintegrar a LAS COMPRADORAS, la suma recibida con ocasión del presente contrato, más una cantidad adicional de SIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs.7.000.000,00) a título de cláusula penal por concepto de indemnización por los daños y perjuicios ocasionados. QUINTA: LAS COMPRADORAS saben y conocen que sobre el inmueble objeto de este contrato pesa una Hipoteca con PRO-VIVIENDA, Entidad de Ahorro y Préstamo, la cual será liberada en el momento de la Protocolización del Documento definitivo de Venta por ante el Registro respectivo. SEXTA: Para todos los efectos derivados del presente contrato ambas partes eligen como domicilio especial a la ciudad de Caracas, a cuyos tribunales declaran someterse…”. (Fin de la cita. Negrillas, subrayados y mayúsculas del texto transcrito). Ahora bien, observa esta juzgadora, que el instrumento bajo análisis es una copia fotostática simple que contiene un contrato de opción de compra venta que fue autenticado, el cual fue promovido por ambas partes, en virtud de lo cual se le confiere valor probatorio según lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. En tal virtud, le merece plena prueba a esta sentenciadora, en consecuencia, con dicho medio de prueba quedó plenamente demostrada: La validez y existencia de la relación contractual cuya resolución se demanda. En dicho instrumento aparece especificado el inmueble ofrecido en venta; se determinó el precio, la forma y oportunidad del pago inicial y definitivo; quedó establecido el tiempo de vigencia del contrato; y se establecieron las obligaciones que cada uno de los contratantes asumió para la protocolización del documento definitivo de venta en la Oficina Registral competente. Así se declara. 6. Marcado con la letra “E”, riela al folio 28 de la pieza 1/2, copia fotostática simple de comprobante de depósito bancario signado con el Nro.52310908, de Banesco Banco Universal, aparece como código cuenta cliente el No. 0134-0315-56-3154000746, como titular de la cuenta y como depositante aparece el ciudadano Ramón Fuster (parte co-actora), consignando como depósito dos cheques identificados con los números 42015132 por un monto de Bs.9.000.000,00, y 00000588 por la cantidad de Bs.3.000.000,00, para un total a depositar de Bs.12.000.000,00, en fecha 05 de abril de 2004, en la Agencia Boleíta Center del mencionado Banco. Respecto a este instrumento, observa esta juzgadora que se trata de una copia fotostática simple de un instrumento privado constituido por una planilla de depósito bancario, siendo criterio reiterado del Tribunal Supremo de Justicia, que las planillas de depósitos bancarios no constituyen documentos emanados de terceros, sino tarjas, y su eficacia probatoria no depende de la ratificación a que se contrae el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se ha establecido, entre otras, en sentencia No.RC-00877 emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 20 de diciembre de 2005, en el expediente Nro.2005-000418, caso: MANUEL ALBERTO GRATERÓN vs. ENVASES OCCIDENTE C.A., en la cual se dejó sentado lo siguiente: “…Es preciso destacar igualmente, que los depósitos bancarios vistos como documentos-tarjas no puede considerarse documentos públicos, por cuanto en su formación no interviene ab initio, un funcionario público o particular facultado para dar fe pública por ley. Este documento nace privado y en su contenido constan los símbolos probatorios capaces de demostrar su autoría y, por ende, su autenticidad. Una característica particular de las tarjas y de los depósitos bancarios, es que los mismos carecen de la firma de su autor, recordemos que se trata de un documento que se forma por la intervención de dos personas, por una parte el banco y por la otra el depositante, lo que podría dificultar la determinación de su autoría, pues el banco se limita a imprimir electrónicamente la validación, mediante un grupo de números, signos y señas, por otro lado, le imprime a la tarja un sello húmedo con el símbolo y nombre del banco, no impide que ello ocurra, por cuanto los símbolos probatorios que constan en su contenido, son capaces de permitir la determinación de su autoría. En la obra citada supra, contenida en la Revista de Derecho Probatorio N°V 9, la autora interpretando el valor probatorio de las notas de consumo de servicio eléctrico, vistas como tarjas igualmente, hace la siguiente afirmación: “…El caso de las notas de consumo (…) es muy peculiar, debido a que las mismas carecen de firmas, lo que hace un tanto difícil determinar su autoría (autenticidad en sentido estricto), por lo que se hace necesario indagar dentro de su contenido para ubicar rasgos, señas o símbolos que permitan identificar la fuente de quien emanaron. Entramos aquí en el mundo de los Símbolos Probatorios. “…el símbolo probatorio no indica un hecho, lo representa, y ante el signo, quien lo ve, por fuerza directa o indirecta de la ley, debe creer que un hecho en particular ha sucedido, el cual está representado (vuelto a presentar) por el símbolo…Del símbolo nace una presunción…No es puridad un medio de prueba, el no es un vehículo de transporte de hechos al proceso, él aparece grabado o estampado en un bien y es transportado a la causa junto con ese bien, por los medios capaces de hacer el traslado; pero, cuando ingresa al expediente, como una abstracción hace presumir iuris tantum un cúmulo de situaciones que se comprendían en él sin que exista una razón lógica o natural fuera del mandato legal, entre el signo y todo lo que representa…Pero, los símbolos probatorios, al revés de los hechos que hacen presumir, no está dirigidos al Juez para que fije un hecho desconocido, sino que tiene como destinatarios al público, ya que ellos producen como otro efecto jurídico, al ser garantía, información o identificación de alto nivel masivo. Esta característica hace que los símbolos de por sí sean autenticantes…” (Cabrera Romero.Oc.II.122.) . “En relación con lo anteriormente expuesto, las notas de consumo de los servicios de energía eléctrica y teléfono, poseen un símbolo probatorio, representado, a través de un logotipo en el primer caso y de las siglas identificadoras al segundo caso, los cuales son reconocidos comúnmente por todas las personas por cuanto el mismo se ha incorporado a nuestro quehacer diario, lo que quiere decir que no hace falta demostrar su autoría por medio de la firma, sino la misma la vamos a demostrar con la autenticidad que emana de un hecho público y notorio como lo son los símbolos representativos característicos de estas empresas.”. Las consideraciones expuestas permiten concluir que los depósitos bancarios no constituyen documentos emanados de terceros, sino tarjas, lo cual evidencia que el formalizante no tiene razón al haber afirmado que era necesaria su ratificación mediante prueba testimonial, la cual ha debido ser promovida en el juicio. Si bien es cierto que las planillas de depósito no constituyen un medio de prueba libre, por ser asimilable a las tarjas y, por ende, ser un medio de prueba consagrado en forma particular en la ley, respecto del cual existe regla legal expresa que regula su eficacia probatoria, como es el artículo 1.383 del Código Civil, lo cierto es que ello no fue alegado por el formalizante ni forma parte de esta denuncia, y en todo caso, el error cometido por el juez de alzada respecto de la calificación jurídica de la prueba y su eficacia no sería determinante en el dispositivo del fallo, pues de haber aplicado el juez el artículo 1.383 del Código Civil, en lugar de los artículos 1.363 y 1.364 del mismo Código, la conclusión sería la misma: se trata de un medio eficaz capaz de dar fe de su contenido…”. (Fin de la cita. Destacados del texto transcrito). Ahora bien, en virtud de esa doctrina jurisprudencial que acoge este Tribunal Superior, concluye quien aquí se pronuncia, que los depósitos bancarios deben ser apreciados como tarjas de conformidad con el artículo 1383 del Código Civil; sin embargo, el referido depósito fue promovido por la parte actora en copia fotostática simple, por lo que este Tribunal se pronunciará Infra sobre su incidencia en el presente proceso. Así se establece. 7. Marcado con la letra “F” riela a los folios 29 y 30 de la pieza 1/2, copia fotostática certificada de instrumento que fue autenticado por ante la Notaría Cuarta del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, Los Ruices, en fecha 02 de abril de 2004, inserto bajo el No.01, Tomo 27 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. El presente instrumento es del siguiente tenor: “Nosotros, NORMA EDITH DE LA CRUZ y RAMON JOSE FUSTER LORENZO, (…omissis…), por el presente documento declaramos: Conferimos Poder General de Administración y Disposición amplio y suficiente en cuanto derecho se requiere, a la ciudadana LINA ALZURO DE CALDERA, (…Omissis…), para que nos represente y sostenga nuestros derechos y en especial los relativos a un inmueble de nuestra propiedad el cual se encuentra ubicado en la Urbanización Nueva Casarapa, Residencias El Alambique, Parcela A-04, tercer piso, signado con el No. y Letra 5A-32 del Edificio A, Quinta Etapa, en jurisdicción del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda. El inmueble antes mencionado nos pertenece según se evidencia en Documento Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Plaza del Estado Miranda anotado bajo el No. 28, Folios 223 al 229, Protocolo Primero, Tomo 10, de fecha 29 de Enero de 1.998. En el ejercicio de este poder, queda facultada nuestra Apoderada para vender, permutar, gravar, pagar y recibir al contado o a plazos las cantidades respectivas, fijar plazos e intereses y forma de pago con las cláusulas o condiciones que tenga a bien sin limitación alguna o haciendo las reservas que estime conveniente, firmar cuantos documentos públicos o privados sean necesarios, aceptar, constituir o liberar hipotecas, abrir, movilizar y cancelar cuentas bancarias, cobrar las cantidades que me adeuden por cualquier título, con ocasión del departamento antes descrito. Celebrar arrendamientos, demandar, contestar demandas, oponer y contestar excepciones, conciliar, convenir, transigir, desistir de la acción, reconvenir y evacuar pruebas, darse por citado, intimado o notificado en nuestro nombre, solicitar medidas preventivas y ejecutivas, en general hacer uso de todos los recursos ordinarios y extraordinarios que nos conceden las Leyes de la República Bolivariana de Venezuela, sustituir total o parcialmente en persona de su confianza las facultades aquí concedidas, reservándose su ejercicio, y en fin para que efectúe en nuestro nombre y representación, lo que nosotros pudiéramos hacer con referencia al inmueble antes descrito, sin ninguna limitación, ya que las facultades aquí conferidas son a título enunciativo y por ningún respecto taxativas o limitativas…”. (Fin de la cita. Negritas del texto transcrito). Al respecto, se observa que el presente instrumento es una copia certificada de un instrumento autenticado, en virtud de lo cual se le confiere valor probatorio según lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil; y en consecuencia, se tiene por probado que los ciudadanos Norma Edith De La Cruz y Ramón José Fuster Lorenzo (parte actora en la causa bajo estudio) otorgaron poder general de administración y disposición con amplias facultades a la ciudadana Lina Alzuro de Caldera, parte codemandada en la presente causa, sobre un inmueble constituido por un apartamento ubicado en la Urbanización Nueva Casarapa, Residencias El Alambique, Parcela A-04, tercer piso, signado con el No. y Letra 5A-32 del Edificio A, Quinta Etapa, en jurisdicción del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda, que coincide con el inmueble objeto de la presente controversia, y se desprende que la referida Lina Alzuro de Caldera, asumió obligaciones respecto a la administración y disposición del citado inmueble. Así se declara. 8. Marcado con la letra “G”, riela al folio 32 de la pieza 1/2, documento en copia fotostática simple, que contiene una planilla de depósito bancario del Banco PROVIVIENDA, Entidad de Ahorro y Préstamo, C.A., de fecha 06/04/2004, signada con el Nro.005358003, aparece como número de cuenta: 10010000173-7, ahorro, como nombre del titular aparece: Norma De la Cruz, como nombre del depositante aparece: Lina de Caldera, aparece lo siguiente: “Efectivo: 1.533.000”; “Total General: 1.533.000 son: Un millón Quinientos Treinta y Tres con 00/100 Bolívares”; aparece una firma ilegible, y un sello que dice “CAJERO 1 06 ABR 2004 PROVIVIENDA AGENCIA LOS PALOS GRANDES”; y seguido de esa planilla, aparece una copia fotostática simple de un instrumento en el cual se lee lo siguiente: “SOLAMENTE SERAN VALIDAS LAS ANOTACIONES HECHAS EN ESTA LIBRETA POR NUESTROS TERMINALES Y FIRMADAS POR EL CAJERO A JUICIO DE LA ENTIDAD. SI POR CIRCUNSTANCIAS ESPECIALES HUBIERE DE HACERSE EN OTRA FORMA, LAS MISMAS TENDRÁN QUE SER VALIDAS POR DOS FUNCIONARIOS AUTORIZADOS. PROVIVIENDA Entidad de Ahorro y Préstamo, C.A.”; y aparece una relación de fechas, depósitos y saldos. Respecto a este instrumento, se aprecia que la parte demandada en su escrito de promoción de pruebas indicó que “Dicho comprobante que corre al folio 32, Cuaderno Principal, comprueba que mi poderdante pagó a nombre de Norma de La Cruz (parte co-actora) la cantidad de Bs.1.533.000,00 (Un millón quinientos treinta y tres mil) cantidad ésta que oponemos en compensación a cuenta del pago del precio pactado al aceptar la veracidad del comprobante promovido y opuesto por la demandante)…”. En consecuencia, si bien los instrumentos que rielan en este folio 32 son copias fotostáticas simples de instrumentos de carácter privado –depósito bancario-, se evidencia, que la parte demandada expresamente aceptó la veracidad del documento promovido por la parte actora marcado “G”, por lo que se le otorga valor probatorio, de conformidad con los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, y se tiene por demostrado que la ciudadana Lina Alzuro de Caldera (co-demandada) realizó un depósito bancario a nombre de la ciudadana Norma Edith De la Cruz (parte co-actora) por la cantidad de Un millón Quinientos Treinta y Tres con 00/100 Bolívares (Bs.1.533.000,00) –hoy Bs.F.1.533,00-. Así se establece. 9. Marcado con la letra “H”, riela a los folios 33 al 37 de la pieza 1/2, documento privado en original, que fue autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, Los Ruices, en fecha 31 de enero de 2.005, anotado bajo el Nro.24, Tomo 08, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. El referido instrumento es del siguiente tenor: “Nosotros, NORMA EDITH DE LA CRUZ y RAMON JOSE FUSTER LORENZO, (…omissis…), por el presente documento declaramos: Que haciendo uso de la facultad conferida por el ordinal 1º del Artículo 165 del Código de Procedimiento Civil, REVOCAMOS el poder general de Administración y Disposición otorgado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, Los Ruices, el 02 de abril de 2004, anotado bajo el No.01, Tomo 27 de los Libros de Autenticaciones llevados por la citada Notaría a favor de LINA ALZURO DE CALDERA, quien es venezolana, mayor de edad, de estado civil casada y titular de la Cédula de Identidad No. V-5.303.230. Por efecto de la revocatoria, en efecto declarada, cesa la mandataria constituida en el ejercicio de las facultades que, en el instrumento poder citado, le fueran conferidas. Pedimos al Ciudadano Notario que autorice este acto, estampe la Nota Marginal correspondiente en el documento poder aquí revocado. En Caracas a la fecha de su autenticación…”. (Fin de la cita. Negrillas y subrayados del texto transcrito). Al respecto, se observa que el presente instrumento es un documento privado tenido legalmente por reconocido, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil, al cual se le concede valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y en consecuencia, se tiene por probado que los ciudadanos Norma Edith De La Cruz y Ramón José Fuster Lorenzo (parte actora en la causa bajo estudio) revocaron el poder general de administración y disposición que le habían conferido a la ciudadana Lina Alzuro de Caldera (parte codemandada en la presente causa). Así se establece. 6. Riela al folio 38 y su vuelto, de la pieza 1/2, marcado con la letra “I”, comunicación en original de fecha 07 de febrero de 2005, dirigida a las señoras LINA ALZURO DE CALDERA/CARMEN GUZMAN DE ALZURO (parte demandada), suscrita por los ciudadanos NORMA EDITH DE LA CRUZ y RAMÓN JOSÉ FUSTER LORENZO (parte actora) pero no consta que la misma haya sido recibida por sus destinatarias. La referida documental, se constituye en una carta misiva dirigida por una de las partes en litigio a la otra, y en virtud de que la misma no fue objeto de impugnación se valora conforme lo dispone el artículo 1.371 del Código Civil, para dar por acreditado que la parte actora le notificó a las ciudadanas Lina Alzuro de Caldera y Carmen Guzmán de Alzuro, que debían reintegrar el inmueble objeto del contrato de opción de compra venta, por cuanto transcurrió el lapso de 180 días estipulados para el otorgamiento definitivo del documento de venta, sin que ello se verificara; y que le fue revocado el poder general de administración que le fue conferido a la ciudadana Lina Alzuro. 7. Marcado con la letra “J”, riela a los folios 39 al 42, documento en copia fotostática simple de un título de propiedad de un inmueble a nombre de la ciudadana Lina Mercedes Alzuro Guzmán, registrado en la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, Los Dos Caminos, de fecha 16/02/1.996, registrado bajo el Nro.25, Tomo 6, Protocolo 1º. Respecto al presente documento, se aprecia, que es una copia fotostática simple de un instrumento público de los señalados en el artículo 1.357 del Código Civil, y por cuanto no fue impugnado en su oportunidad por la contraparte, tiene valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; no obstante, por cuanto dicho instrumento nada tiene que ver con el tema debatido, se desecha por impertinente. Así se establece. B. De los medios de prueba consignados en la etapa probatoria: En fecha 30/01/2006, la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas, que fue agregado al expediente por auto de fecha 03/02/2006, las cuales fueron admitidas por el Tribunal de la causa el 14/11/2006, mediante el cual promovió lo siguiente: 1. Promueven y hacen valer “el documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito (hoy Municipio) Plaza del Estado Miranda (Guarenas), el 29 de Enero de 1998, registrado bajo el No.28, Tomo 10, Protocolo Primero, anexo marcado “A” al libelo de demanda…” (f.15 al 21, pz.1/2). Respecto a este instrumento, se aprecia, que el mismo ya fue objeto de valoración por este Tribunal en acápites anteriores, y se le otorgó valor probatorio, quedando como cierto que los ciudadanos Norma Edith De la Cruz y Ramón José Fuster Lorenzo son los legítimos propietarios del bien inmueble objeto de controversia en el presente juicio, y que sobre el mismo pesa una hipoteca de primer grado. Así se establece. 2. Promueven y hacen valer “el documento anexo marcado “D” al libelo de demanda, otorgado el 30 de marzo de 2004 ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda (Los Ruices), bajo el Nro. 02, Tomo 27 de los Libros de Autenticaciones llevados por la citada Notaría…” (f.25 al 27, pz.1/2). Respecto a este instrumento, se aprecia, que el mismo ya fue objeto de valoración por este Tribunal en acápites anteriores, y se le otorgó valor probatorio, quedando como cierta la existencia de un contrato de opción de compra venta celebrado en fecha 30 de marzo de 2004, en el cual aparece especificado el inmueble ofrecido en venta; se determinó el precio, la forma y oportunidad del pago inicial y definitivo; quedó establecido el tiempo de vigencia del contrato; y se establecieron las obligaciones que cada uno de los contratantes asumió para la protocolización del documento definitivo de venta en la Oficina Registral competente. Así se declara. 3. Promueven y hacen valer “el instrumento poder otorgado el 02 de abril de 2004, ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda (Los Ruices), anotado bajo el No. 01, Tomo 27 de los Libros de Autenticaciones llevados por la citada Notaría; posteriormente registrado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Plaza del Estado Miranda (Guarenas), el 14 de septiembre de 2004, bajo el Nro. 40, Protocolo Tercero Adicional…” (f.29 al 31). Respecto a este instrumento, se aprecia, que el mismo ya fue objeto de valoración por este Tribunal en acápites anteriores, y se le otorgó valor probatorio, y se tiene por probado que los ciudadanos Norma Edith De La Cruz y Ramón José Fuster Lorenzo (parte actora en la causa bajo estudio) otorgaron poder general de administración y disposición con amplias facultades a la ciudadana Lina Alzuro de Caldera(parte codemandada), sobre el inmueble en controversia, y se desprende que la referida Lina Alzuro de Caldera, asumió obligaciones respecto a la administración y disposición del citado inmueble. Así se declara. 4. Promueven y hacen valer “el mérito probatorio de la misiva enviada por nuestros representados a las demandadas Lina Alzuro y Carmen Guzmán, el 07 de febrero de 2005, que corre al folio 38 del Cuaderno Principal, anexo “I”…” (f.38, pz.1/2). Respecto a este instrumento, se aprecia, que el mismo ya fue objeto de valoración por este Tribunal en acápites anteriores, y se le otorgó valor probatorio por no haber sido impugnado o rechazado por la contraparte, y se dio por acreditado que la parte actora le notificó a las ciudadanas Lina Alzuro de Caldera y Carmen Guzmán de Alzuro, que debían reintegrar el inmueble objeto del contrato de opción de compra venta, por cuanto transcurrió el lapso de 180 días estipulados para el otorgamiento definitivo del documento de venta, sin que ello se verificara; y que le fue revocado el poder general de administración que le fue conferido a la ciudadana Lina Alzuro. 5. Indicaron los apoderados judiciales de la parte actora en su escrito de promoción de pruebas lo siguiente: “…promovemos y oponemos a las demandadas, anexo “A”, legajo de copias certificadas expedidas por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de actuaciones que corren insertas en el juicio que sigue LINA ALZURO DE CALDERA contra nuestros representados. En dicha instrumental, corre inserto especialmente Informe emanado del BANCO PROVIVIENDA BANCO UNIVERSAL –BANPRO- (antes Provivienda Entidad de Ahorro y Préstamo, C.A.), así como del Estado de Cuenta recalculado al 18 de marzo de 2005...”. Asimismo, promueven en ese legajo de copias certificadas “…el informe rendido por BANESCO BANCO UNIVERSAL el 12 de agosto de 2005…” (f.102 al 130, pz.1/2). Respecto a estos medios probatorios, este Tribunal observa que son copias fotostáticas de actuaciones judiciales que corren insertas en el expediente No.41.650 (nomenclatura del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil de esta Circunscripción Judicial) contentivo del juicio que por cumplimiento de contrato de opción de compra venta incoara Lina Mercedes Alzuro de Caldera contra Norma Edith De la Cruz y Ramón José Fuster Lorenzo, que fueron certificadas por la Secretaría del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 111 y 112 del Código de Procedimiento Civil, por lo que tienen valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que las mismas no fueron tachadas ni impugnadas por la contraparte. De estas actuaciones se evidencia que, en fecha 26 de septiembre de 2006, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, dio por recibido oficio de fecha 12/08/2005 y su anexo, procedente de Banesco, Banco Universal, en dicho oficio de Banesco, se aprecia, que esa institución le informó al Tribunal, que en sus archivos constaba que la cuenta de ahorros No.0134-0315-56-3154000746, aparece registrada a nombre del cliente Ramón José Fuster, C.I. V-6.153.589; que en fecha 05/04/2004, se realizó un crédito por la cantidad de Bs.12.000.000,00, a través de la planilla de depósito serial 52310908, contentiva de un cheque serial 00000588 por Bs.3.000.000,00 y girado contra una cuenta del Banco Provincial y el otro de un cheque de gerencia serial 42015132 del Banco Mercantil por la cantidad de Bs.9.000.000,00. Es importante destacar, que este oficio del Banco Banesco, Banco Universal, y la información suministrada por dicha entidad financiera, debe ser adminiculado con el documento que riela al folio 28 de la pieza 1/2, marcado con la letra “E”, contentivo de copia fotostática simple de comprobante de depósito bancario, al cual se le otorga valor probatorio, y se tiene como cierto que, el ciudadano Ramón Fuster (parte co-actora en la presente causa) realizó un depósito bancario por la cantidad de Bs.12.000.000,00 (constituido por dos cheques por las sumas de Bs.9.000.000,00 y Bs.3.000.000,00, respectivamente) en fecha 05/04/2004, en su cuenta registrada en el Banco Banesco, Banco Universal, cantidad que se corresponde con lo alegado por la parte actora como recibido en calidad de parte del precio pactado. Asimismo, se aprecia de las copias certificadas que aquí se analizan, auto de fecha 27/09/2005 emanado del precitado Tribunal, en el que se ordenó agregar oficio de fecha 12/08/2005 y anexos, procedente de BANPRO (f.105 al 110); de ese oficio se observa que, el mismo fue suscrito por el ciudadano Ignacio Sosa Branger, en su condición de Presidente del Banco Provivienda, C.A. Banco Universal (Banpro), en el cual le informó al tribunal de primera instancia que, los ciudadanos Norma Edith De la Cruz y Ramón Fuster adquirieron como contribuyentes del programa de ahorro habitacional, un bien inmueble constituido por un apartamento ubicado en la Urbanización Nueva Casarapa, Residencias El Alambique, Parcela A-04, tercer piso, signado con el No. y Letra 5A-32 del Edificio A, Quinta Etapa, en jurisdicción del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda, que coincide con el inmueble objeto de la presente controversia, y que así consta de documento de préstamo que le fue otorgado; que dichos ciudadanos son deudores hipotecarios de Banco PROVIVIENDA, C.A., Banco Universal (BANPRO); que son los titulares de la cuenta Nro.10-010-000173-7 llevada por esa entidad bancaria, y es a cargo de esa cuenta que son pagadas las cuotas hipotecarias que gravan a la propiedad; que la ciudadana Lina Alzuro de Caldera utilizó un poder general para retirar información relacionada con el crédito de los ciudadanos Norma Edith De la Cruz y Ramón Fuster, pero que en ningún momento ha gestionado o cumplido actuaciones requeridas para realizar la subrogación como deudor hipotecario; que el comprobante de depósito Nro.005358003 emitido por Banco ProVivienda, corresponde efectivamente a la numeración de depósitos de sus archivos, que el monto de depósito fue la cantidad de un millón quinientos treinta y tres bolívares (Bs.1.533.000,00) y la persona depositante fue la ciudadana Lina de Caldera, y que el depósito indicado, fue aplicado para cancelar los siguientes conceptos del crédito (distinguido con el Nro.60155016660 0) perteneciente a los ciudadanos Norma Edith De la Cruz y Ramón José Fuster Lorenzo, tal y como se indican a continuación: a) Bs.553.466,79 imputado al pago parcial del Fondo de Garantía incluido como parte del saldo deudor causado y no pagado; b) Bs.279.738,72 por la cuota No.73 vencida el 29/02/2004; c) Bs.279.102,48 por la cuota No.74 vencida el 29/03/2004; d) Bs.413.000,00 imputado al saldo deudor por la suma de Bs.5.561,66 al Fondo de Garantía, la cantidad de Bs.48.866,10 al Fondo de Rescate, la suma de Bs.15.561,62 a intereses de mora, y Bs.343.010,62 por gastos judiciales, ya que todos esos conceptos estaban pendientes de pago en el préstamo otorgado; en el informe que se reseña, el Banco anexó estado de cuenta del crédito hipotecario desde su aprobación con descripción de las cuotas causadas, las cuotas pagadas, los ajustes mensuales y el saldo a la fecha de su emisión; y por último, el Banco dejó constancia que a partir de enero de 2005, se han efectuado 5 depósitos en la cuenta No.10-010-000173-7 perteneciente a los actores, los cuales son: a) el 03/01/2005, por Lina de Caldera, por la suma de Bs.163.000,00, b) el 02/02/2005, depositó Ciro Caldera, por la suma de Bs.164.750,00, c) el 20/06/2005, depositó Norma De la Cruz, la cantidad de Bs.97.000,00, d) y el 26/07/2005 hubo dos depósitos por la cantidad de Bs. 100.000,00, depositados por la ciudadana Norma De la Cruz. Seguidamente, constan resultas de comisión procedente del Juzgado Noveno de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, agregadas al expediente No.41.650 en fecha 09/10/2005, contentivo de las declaraciones testimoniales de las ciudadanas Yannet Carolina Viamonte, Tatiana Zambrano Bheres, Liliana Albornoz y Zulema Arellano (folios 111 al 123 de la primera pieza), que fueron promovidas por los ciudadanos Norma De la Cruz y Ramón Fuster Lorenzo, como demandados en el juicio que siguió Lina Alzuro de Caldera en su contra por cumplimiento de contrato de opción de compra venta. Asimismo, consta de esas resultas, que las ciudadanas Zulema Arellano y Yannet Carolina Viamonte no comparecieron al acto de declaración de testigos, razón por la cual se declaró desierto el acto; y constan las declaraciones de las ciudadanas Tatiana Zambrano y Liliana Albornoz Bello, realizadas en fecha 12/08/2005. 6. Invocan “…con el carácter de confesiones espontáneas el propio dicho de los abogados JOSÉ NAVARRO DONA, SANDY GUEVARA y ALEJANDRO TINEO, vaciado en escrito consignado el 7 de junio de 2005, ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y que promovemos y oponemos a los codemandados marcado “anexo B”, quienes en nombre de la codemandada en esta causa CARMEN GUZMÁN DE ALZURO, expresan que realizaron sucesivos pagos a PRO-VIVIENDA ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO; que los pagos realizados ascendieron exclusivamente a la cantidad de “3.722.289,90” y que el primer pago, lo fue de Bs.1.533.000,00, el 06 de abril de 2004 (días después de firmar la opción de compra venta).” (folios 131 al 142 de la pieza 1/2). Al respecto, aprecia este Juzgado Superior, que dichos documentos son copias fotostáticas de actuaciones judiciales que corren insertas en el expediente No.41.650 (nomenclatura del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil de esta Circunscripción Judicial) contentivo del juicio que por cumplimiento de contrato de opción de compra venta incoara Lina Mercedes Alzuro de Caldera contra Norma Edith De la Cruz y Ramón José Fuster Lorenzo, que fueron certificadas por la Secretaría del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 111 y 112 del Código de Procedimiento Civil, por lo que tienen valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que las mismas no fueron tachadas ni impugnadas por la contraparte. En dicho escrito, se aprecia que los ciudadanos José Navarro Dona, Sandy Guevara y Alejandro Tineo Salas, actuando como apoderados de la ciudadana Carmen Guzmán de Alzuro, presentaron una serie de alegatos por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, aduciendo que la referida ciudadana junto a su hija Lina Alzuro, realizaron abonos a capital a la empresa Provivienda Entidad de Ahorro y Préstamo como acreedora hipotecaria del inmueble objeto del contrato la suma de Bs.3.722.289,90, y por concepto de condominio la suma de Bs.770.629,33. Ahora bien, con relación a la invocada confesión espontánea; cabe resaltar, que los alegatos y defensas hechos por las partes en el libelo de demanda, contestación y excepcionalmente en los informes, no pueden ser considerados como confesiones espontáneas, pues solamente delimitan la controversia y quedan relevados de prueba, si alguno de ellos supone una admisión de los hechos de la contraparte. Así, lo ha señalado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha tres (3) de Agosto de dos mil cuatro, en el Exp. Nº AA20-C-2003- 000668: “…Ahora bien, en relación a los alegatos y defensas hechos por las partes en el libelo de demanda, contestación y excepcionalmente en los informes, los mismos no pueden ser considerados como confesiones espontáneas, pues solamente delimitan la controversia y quedan relevados de prueba, si alguno de ellos supone una admisión de los hechos de la contraparte. En efecto, la confesión considerada como prueba es el testimonio que una de las partes hace contra sí mismo, es decir, el reconocimiento que uno de los litigantes hace de la verdad de un hecho susceptible de producir consecuencias jurídicas en su contra. En una sentencia de vieja data (21 de junio de 1984, caso: Inversora Barrialito C.A. c/ F. Giudice) pero apropiada al caso que se estudia, la Sala expresó que en muchas oportunidades las exposiciones de las partes en el transcurso del proceso, y especialmente, las exposiciones que emiten para apoyar sus defensas, no constituyen una “confesión como medio de prueba”, pues en estos casos lo que se trata es de fijar el alcance y límite de la relación procesal. Así, pues, el demandado en un juicio, el opositor en una querella interdictal o el ejecutado en el procedimiento de ejecución de hipoteca, no comparecen como “confesantes” sino para defenderse de las pretensiones de sus contrapartes y tratar de enervarlas. Dicho de otra manera, cuando las partes concurren al proceso y alegan ciertos hechos, no lo hacen con “animus confitendi”…”. (Fin de la cita). En consecuencia, dada la ausencia del “animus confitendi” en los alegatos rendidos por la parte actora en el juicio que por cumplimiento de contrato conoció el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, se desestiman las alegadas confesiones que invocó la parte actora en este juicio de resolución de contrato; y así se declara. 7. Promueven y oponen a los co-demandados “…marcados “C”, copias de las Facturas emanadas de Administradora San Nicolás de Bari C.A., a saber: recibos Nros. 630.926, 640.253, 648.634, 659.779, 671.358, 681.752, 689.730, 711.314, 722.172 y 748.730, correspondientes a los pagos por concepto de alícuota de Condominio a cargo de nuestros representados y correspondientes a los medes (sic) de Marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y enero de 2.005. igualmente, promovemos y oponemos a los demandados copia al carbón original del recibo No.864.505 correspondiente al mes de septiembre de 2005, marcado C-1.”. Se aprecia de los autos, que a los folios 143 al 152 de la primera pieza, rielan copias fotostáticas simples de facturas de cobro por concepto de condominio, emanados de la empresa Administradora San Nicolás de Bari, C.A. a nombre de la ciudadana Norma E. De la Cruz, y al folio 153 de la primera pieza, riela en original factura de condominio emanada de la mencionada empresa de fecha septiembre de 2005, a nombre de Norma E. De la Cruz. Respecto a estos instrumentos, se aprecia, que son copias fotostáticas simples de instrumentos privados constituidos por facturas emanadas de un tercero (Administradora San Nicolás de Bari, C.A.) distinto a las partes formalmente constituidas en este proceso, en razón de lo cual, para que tengan valor probatorio, deben ser ratificas en autos por los firmantes, bien por la prueba testimonial o por la prueba de informes, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 431 y 433 del Código de Procedimiento Civil. En tal sentido, se aprecia, que la parte actora en su escrito de promoción de pruebas (específicamente al folio 98) promovió prueba de informes para ser rendido por la empresa Administradora San Nicolás de Bari, C.A., a los fines de la ratificación de las copias fotostáticas de las facturas promovidas, constando en actas que el tribunal de la causa admitió dicha prueba informativa en fecha 14/11/2006, y en fecha 22 de mayo de 2007 fue librado el oficio correspondiente, no constando en autos que la empresa Administradora San Nicolás de Bari, C.A. haya rendido sus informes respecto a las facturas promovidas; en consecuencia, se desechan del debate probatorio por no constar en autos que las mismas hayan sido ratificadas en juicio. Así se establece. 8. Promueven y oponen a los demandados marcado “D” el estado de cuenta “recalculado” al 30 de septiembre de 2002, ajustado por la sentencia del Tribunal Supremo de Justicia de 24 de enero de 2002, correspondiente al crédito indexado otorgado a Norma De la Cruz, para la adquisición del inmueble objeto de la opción de compra venta y emanado de Pro-vivienda Entidad de Ahorro y Préstamo. Se aprecia que dicho instrumento corre inserto a los folios 154 al 156 de la primera pieza, es una copia fotostática simple de un documento emanado de Provivienda E.A.P., C.A., intitulado “Estado de Cuenta Recalculado al 30/09/2002, ajustado a la sentencia del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 24/01/2002 aplicado al préstamo Nro.60155016660”, aparece como nombre del cliente: De La Cruz Norma Edith (co-actora), fecha de otorgamiento: 29/01/1998, plazo original: 20 años/240 cuotas; y como tipo de crédito dice: “Indexado dentro de Área III LPH”; y seguidamente, aparece una relación de fechas y saldos referidos al préstamo concedido; dicho instrumento no fue impugnado por la parte demandada, en virtud de lo cual se le otorga valor probatorio, y se tiene como cierto su contenido, para dar por demostrado que la entidad financiera Provivienda Entidad de Ahorro y Préstamo, C.A., recalculó el saldo deudor del crédito hipotecario que le fue concedido a la ciudadana Norma Edith De la Cruz, evidenciándose que para el 30/09/2002 existía un saldo deudor de Bs.20.265.078,22, y que desde el 09/04/2001 la deudora hipotecaria (Norma Edith De la Cruz) dejó de pagar las cuotas del crédito concedido; aunado al hecho, que la parte actora promovió prueba de informes dirigido al Banco Provivienda Entidad de Ahorro y Préstamo, C.A., y éste ratificó los estados de cuenta. 9. Invocan con el carácter de confesiones espontáneas lo siguiente: “…el propio dicho de los abogados JOSÉ NAVARRO DONA y SANDY GUEVARA, vaciado en el libelo de demanda que encabeza los autos del expediente que se tramita ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y que promovemos y oponemos a los codemandados marcado “anexo E”, cuando en nombre de la codemandada en esta causa LINA MERCEDES ALZURO DE CALDERA, señalan que “…en fecha 30 de marzo de dos mil cuatro (30/03/2004), nuestra representada comenzó a ocupar el inmueble una vez que le hicieron la entrega de la llave…”. Dicha confesión espontánea, adminiculada a la actuación practicada por el Juzgado Ejecutor de Medidas de los Municipio Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda al tiempo de practicar el secuestro decretado por este Juzgado, cuyas resultas corren anexas al Cuaderno de Medidas y que, a todo evento, promovemos y oponemos a los demandados marcado “anexo F”, prueba que: 1. El inmueble fue ocupado por los demandados desde 30 de marzo de 2004 hasta 04 de octubre de 2005. 2. El contrato que dio lugar a la posesión, lo fue una opción de compra venta, mediante la cual los hoy demandados pactaron adquirir el inmueble en un plazo máximo de ciento ochenta (180) días hábiles contados a partir del 30 de marzo de 2004, vencida el 10 de diciembre de 2004. 3. Es evidente que los derechos de posesión ejercidos y devinientes de un contrato, ocasionan en cabeza del poseedor la obligación de cubrir los gastos ocasionados por servicios de que disfrutó el inmueble y cuotas de condominio generadas durante el período de disfrute. DÉCIMO SEGUNDO: Invocamos con el carácter de confesiones espontáneas y oponemos a los demandados, el dicho de la demandada LINA ALZURO DE CALDERA por intermedio de sus apoderados judiciales quienes expresaron que: 1. El contrato de 30 de marzo de 2004, fue una “opción de compraventa” (no de compra perfecta) (véase página 2, Capítulo de los hechos). 2. Que “…al momento de la firma del documento definitivo de venta… sería cancelada la cantidad de treinta millones de bolívares (Bs.30.000.000,00)…” No habla de deducciones ni alegan que la redacción o presentación del documento de compraventa fuera una obligación de los demandados. Es claro que, si en el lapso probatorio de este proceso no acreditan haber presentado en el registro el documento definitivo de venta; haber liquidado los derechos de registro correspondiente y haber pactado y notificado la firma para fecha anterior al vencimiento del plazo límite contemplado en la opción, las obligaciones fueron inejecutadas de manera definitiva por los demandados y por causas imputables a ellos. 3. Dice que “…canceló cuotas hipotecarias, que demuestran su ánimo de adquisición del inmueble…”. Lo que también es una confesión de que los hoy demandados asumieron el pago de la deuda hipotecaria, que dejaron de pagar en febrero de 2005, cuando tuvieron certeza de que nuestros representados escogerían la resolución del contrato celebrado por manifiesto incumplimiento.”. (Fin de la cita. Negrillas del texto transcrito). Al respecto, se aprecia, que riela a los folios 157 al 175 de la primera pieza, marcado “E”, copias fotostáticas certificadas de actuaciones judiciales que corren insertas en el expediente No.41.650 (nomenclatura del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil de esta Circunscripción Judicial) contentivo del juicio que por cumplimiento de contrato de opción de compra venta incoara Lina Mercedes Alzuro de Caldera contra Norma Edith De la Cruz y Ramón José Fuster Lorenzo, que fueron certificadas por la Secretaría del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 111 y 112 del Código de Procedimiento Civil, por lo que tienen valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que las mismas no fueron tachadas ni impugnadas por la contraparte, y se aprecia que del contenido de dichas actuaciones fueron promovidas las nombradas confesiones espontáneas. De estas actuaciones se evidencia, escrito de demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra venta que fue presentado por los abogados Sandy Guevara y José J. Navarro Dona, actuando como apoderados judiciales de la ciudadana Lina Mercedes Alzuro de Caldera, contra los ciudadanos Norma Edith De la Cruz y Ramón José Fuster Lorenzo, y consta un escrito presentado en fecha 07/06/2005 por ante el referido Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, suscrito por los abogados José Navarro Dona, Sandy Guevara y Alejandro Tineo Salas, actuando en nombre de la ciudadana Carmen Guzmán de Alzuro, ratificando en todas sus partes la gestión de su hija Lina Mercedes Alzuro de Caldera, en su nombre y en el suyo, al proponer la demanda de cumplimiento de contrato. En el escrito libelar, en el Capítulo Primero, intitulado “LOS HECHOS”, textualmente se expresa lo siguiente: “…Consta de documento que acompañamos a la presente demanda marcado con la letra “B”, el cual se encuentra debidamente notariado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el Nº02, Tomo: 27, de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaría, en donde se evidencia que los ciudadanos NORMA EDITH DE LA CRUZ Y RAMOS JOSE FUSTER LORENZO, (…), dieron en opción a compra-venta a nuestra representada un apartamento destinado a vivienda de su exclusiva propiedad distinguido con el número y letra 5ª-32 (sic), del edificio A 3º piso, de la quinta Etapa del Conjunto Residencial Residencias El Alambique, parcela A-04 de la Urbanización Nueva Casarapa, ubicado en el Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda, dicho inmueble se encuentra ubicado dentro de los siguientes linderos particulares: (…omissis…), y le pertenece a los demandados según documento de propiedad registrado por ante el Registrador Inmobiliario del Municipio Plaza del Estado Miranda, con sede en Guarenas, (…omissis…), siendo acordada la referida venta por la cantidad de CUARENTA Y CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs.44.000.000,00). Asimismo, se estableció en la Cláusula Segunda de dicho contrato de opción de compra, un lapso de ciento ochenta días hábiles (180) contados a partir de la fecha cierta de este documento, la cual no es otra que desde el 30/3/2004 al 10/12/2004. Dicho lapso empezó a correr a partir del 30/03/2004, y el día 10 de diciembre del mismo año sería la fecha en la cual se debía efectuar la firma del documento definitivo de compra venta sin más dilación, y ante el Registro correspondiente. Es importante señalar que en fecha treinta (30) de marzo de dos mil cuatro (30/03/2004), nuestra representada comenzó a ocupar el inmueble una vez que los vendedores le hicieron entrega de la llave y ésta les canceló la suma de CATORCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.14.000.000,00) de acuerdo a lo previsto en la Cláusula Tercera del referido contrato y que Los Vendedores, recibieron a su entera y cabal satisfacción, el saldo deudor, es decir, la suma de treinta (30) millones de bolívares (Bs.30.000.000,00) sería cancelada al momento de la firma del documento definitivo de venta. Vale señalar expresamente que desde esa fecha en que mi representada ocupa el inmueble a (sic) cancelado servicios de condominio y a (sic) efectuado los pagos a nombre de los vendedores por un acto de extrema confianza entre las partes y correspondientes a las cuotas mensuales del crédito hipotecario, debido por los vendedores ante la Entidad Provivienda Entidad de Ahorro y Préstamo, lo cual demuestra que el ánimo de nuestra patrocinada ha sido siempre la adquisición del inmueble más allá de las condiciones establecidas en el ya citado tantas veces contrato de opción de compra y cuyos recibos anexamos marcados “D”…”. (Fin de la cita. Negrillas del texto transcrito). Ahora bien, con relación a la invocada confesión espontánea; cabe resaltar, que los alegatos y defensas hechos por las partes en el libelo de demanda, contestación y excepcionalmente en los informes, no pueden ser considerados como confesiones espontáneas, pues solamente delimitan la controversia y quedan relevados de prueba, si alguno de ellos supone una admisión de los hechos de la contraparte. Así, lo ha señalado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha tres (3) de Agosto de dos mil cuatro, en el Exp. Nº AA20-C-2003- 000668: “…Ahora bien, en relación a los alegatos y defensas hechos por las partes en el libelo de demanda, contestación y excepcionalmente en los informes, los mismos no pueden ser considerados como confesiones espontáneas, pues solamente delimitan la controversia y quedan relevados de prueba, si alguno de ellos supone una admisión de los hechos de la contraparte. En efecto, la confesión considerada como prueba es el testimonio que una de las partes hace contra sí mismo, es decir, el reconocimiento que uno de los litigantes hace de la verdad de un hecho susceptible de producir consecuencias jurídicas en su contra. En una sentencia de vieja data (21 de junio de 1984, caso: Inversora Barrialito C.A. c/ F. Giudice) pero apropiada al caso que se estudia, la Sala expresó que en muchas oportunidades las exposiciones de las partes en el transcurso del proceso, y especialmente, las exposiciones que emiten para apoyar sus defensas, no constituyen una “confesión como medio de prueba”, pues en estos casos lo que se trata es de fijar el alcance y límite de la relación procesal. Así, pues, el demandado en un juicio, el opositor en una querella interdictal o el ejecutado en el procedimiento de ejecución de hipoteca, no comparecen como “confesantes” sino para defenderse de las pretensiones de sus contrapartes y tratar de enervarlas. Dicho de otra manera, cuando las partes concurren al proceso y alegan ciertos hechos, no lo hacen con “animus confitendi”…”. (Fin de la cita). En consecuencia, dada la ausencia del “animus confitendi” en los alegatos rendidos por la parte actora en su libelo en aquel juicio de cumplimiento de contrato seguido por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil de esta misma Circunscripción Judicial, se desestiman las alegadas confesiones que invocó la parte actora en este juicio de resolución de contrato; y así se declara. 10. Promueven y oponen a los demandados, Oficio Nro. RCA/DT/AG/2005/005859 emanado del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria SENIAT el 07 de Octubre de 2005, así como del Registro de Vivienda Principal Nro. 0157544725, expedido el 18 de abril de 2002, y que corre inserto marcado “A” en el legajo de copias certificadas expedidas por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (f.125 y 126, pz.1/2). Respecto a estos instrumentos, se aprecia que fueron certificados por la Secretaría del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 111 y 112 del Código de Procedimiento Civil, por lo que tienen valor probatorio según lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que las mismas no fueron tachadas ni impugnadas por la contraparte. De dicho instrumento se desprende, que el inmueble objeto de la controversia está registrado en el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria como vivienda principal de los ciudadano Norma Edith De la Cruz y Ramón José Fuster Lorenzo. 11. Promueven y oponen a los demandados copias fotostáticas de las siguientes documentales: 1.- Partida de Nacimiento de la niña Fabiana, expedida por la Jefe Civil del Municipio Foráneo Leoncio Martínez del Estado Miranda bajo el Nro. 296, folios 296 del año 2000. 2.- Partida de nacimiento de Andreina Elizabeth, expedida por la Primera Autoridad Civil de la Parroquia Santa Rosalía del Departamento Libertador del Distrito Federal el 3 de junio de 1986. 3.- Partida de nacimiento de la adolescente Melina Carolina, expedida por la Jefe Civil del Municipio Foráneo Leoncio Martínez del Estado Miranda bajo el Nro. 154, folio 154 del año 1992. Consta que estas documentales, fueron impugnadas por la parte demandada en fecha 07/02/2006, por haber sido consignadas en copia fotostáticas simples; sin embargo, se aprecia de las actas, que la parte actora mediante diligencia de fecha 20 de junio de 2007 (f.396 al 401, pz.1/2), consignó copias certificadas de las referidas actas de nacimiento, insistiendo en hacerlas valer, en virtud de lo cual, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de las mismas se aprecia, que los ciudadanos Norma Edith De la Cruz y Ramón José Fuster son padres de Fabiana y Melina, y que Norma Edith De la Cruz es madre de Andreina. 12. Promueven y oponen a los demandados marcado “H”, copia fotostática simple de contrato de arrendamiento otorgado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda el 28 de julio de 2004, bajo el Nro. 10, Tomo 86, a los fines de demostrar la relación arrendaticia que mantiene Norma De la Cruz con los ciudadanos Félix Manuel González y Atencia Bordones, sobre una anexo a la Quinta Maja, ubicada en la Urbanización Montecristo, Cuarta Transversal, Municipio Sucre del Estado Miranda, en el que se desempeña como peluquera. Dicho instrumento riela a los folios 226 al 229, el cual fue impugnado por la representación judicial de la parte demandada en fecha 07/02/2006, y se observa, que la parte actora mediante diligencia de fecha 20 de junio de 2007 (f.396 al 401, pz.1/2), consignó documento en original contentivo del contrato de arrendamiento impugnado, haciéndolo valer, en virtud de lo cual, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, aunado a ello, se observa que la parte actora promovió de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, los testimonios de los ciudadanos Félix Manuel González y Atencia Ramona Bordones de González, a los fines de ratificar el documento consignado marcado “H”, por lo que se tiene como cierta la celebración del precitado contrato de arrendamiento. 13. Promueven y oponen a los demandados marcado “I” copia simple de contrato de arrendamiento privado suscrito el 25 de mayo de 2001 y que mantiene, suscrito por el ciudadano Ramón Fuster con la ciudadana Clara Coromoto Fricano, sobre un apartamento, ubicado en el piso 5, apartamento Nro. 505 del Edificio Montecristo, Cuarta Transversal, Municipio Autónomo sucre del Estado Miranda, destinado a vivienda de su grupo familiar. Dicho instrumento riela a los folios 230 al 231, pz.1/2, el cual fue impugnado por la representación judicial de la parte demandada en fecha 07/02/2006, y se observa, que la parte actora mediante diligencia de fecha 20 de junio de 2007 (f.396 al 401, pz.1/2), consignó documento en original contentivo del contrato de arrendamiento impugnado, haciéndolo valer, en virtud de lo cual, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se tiene como cierta la fecha en que se suscribió el precitado contrato de arrendamiento. Asimismo, se aprecia que la parte actora promovió de conformidad con el artículo 431 ejusdem, prueba testimonial de la ciudadana Clara Coromoto Fricano, la cual dejó constancia que la firma que aparece en el contrato es la suya, y que le arrendó un apartamento como vivienda principal al ciudadano Ramón Fuster. 14. Promueven y oponen a los demandados las resultas de las declaraciones testimoniales que rindieron las ciudadanas Tatiana Zambrano, Yannet Carolina Viamonte, Liliana Albornoz Bello y Zulema Arellano, ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, toda vez que declararon sobre hechos de este proceso. Dichas testimoniales fueron promovidas –según la parte actora- con el objeto de demostrar que la demandada Carmen Guzmán, delante de testigos manifestó que su hija Lina Alzuro tenía negociado el apartamento, y que ello refuerza el alegato de que la demandada nunca estuvo interesada en comprar el inmueble, sino en su reventa. El promovente hizo constar que las testimoniales de Tatiana Zambrano y Liliana Albornoz Bello cursan anexas en copia certificada al legajo anexo marcado “A”, y que las testimoniales de las ciudadanas Yannet Carolina Viamonte y Zulema Arellano, cursan marcado “J”. Se observa del legajo marcado “A”, que constan resultas de comisión procedente del Juzgado Noveno de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, agregadas al expediente No.41.650 en fecha 09/10/2005, contentivo de las declaraciones testimoniales de las ciudadanas Yannet Carolina Viamonte, Tatiana Zambrano Bheres, Liliana Albornoz y Zulema Arellano (folios 111 al 123 de la primera pieza), que fueron promovidas por los ciudadanos Norma De la Cruz y Ramón Fuster Lorenzo, como demandados en el juicio que siguió Lina Alzuro de Caldera en su contra por cumplimiento de contrato de opción de compra venta. Asimismo, consta de esas resultas, que las ciudadanas Zulema Arellano y Yannet Carolina Viamonte no comparecieron al acto de declaración de testigos, razón por la cual se declaró desierto el acto; y constan las declaraciones de las ciudadanas Tatiana Zambrano y Liliana Albornoz Bello, realizadas en fecha 12/08/2005, en las cuales expresaron lo siguiente: De la declaración testimonial de Tatiana Zambrano, ésta dejó constancia que: i) que conoce de vista y trato a los ciudadanos Norma Edith De la Cruz y Ramón Fuster Lorenzo, y de vista a las ciudadanas Lina Alzuro de Caldera y Carmen Guzmán de Alzuro; ii) que no estaba unida a estas personas por vínculos de amistad, enemistad o parentesco; iii) indicó que ella estaba presente en la Peluquería “Normi”, ubicada en la Cuarta Transversal de Montecristo, Boleíta, Caracas, cuando la ciudadana Norma Edith de la Cruz preguntó a Carmen Guzmán de Alzuro (madre de Lina Alzuro) sobre el apartamento de Nueva Casarapa en Guarenas, y cuando le pagarían lo que le debían; iv) indicó que la señora Carmen Guzmán de Alzuro le dijo a la señora Norma, que ya su hija Lina “tenía negociado ese apartamento por setenta y cinco millones de bolívares (Bs.75.000.000,00)”; y v) finalmente, expresó que le consta lo declarado porque presenció los hechos que narró, los vio, lo oyó, estaba presente y que conoce a Norma de trato y a Carmen de vista. Respecto a la declaración testimonial de la ciudadana Liliana Albornoz Bello, se aprecia, que la ciudadana referida dejó constancia de lo siguiente: i) que conoce de vista y trato a los ciudadanos Norma Edith De la Cruz y Ramón Fuster Lorenzo, y de vista a las ciudadanas Lina Alzuro de Caldera y Carmen Guzmán de Alzuro; ii) que estaba unida a las primeras personas nombradas por vínculos de amistad, y de los últimos solo de vista; iii) indicó que ella estaba presente en la Peluquería “Normi”, ubicada en la Cuarta Transversal de Montecristo, Boleíta, Caracas, cuando la ciudadana Norma Edith de la Cruz preguntó a Carmen Guzmán de Alzuro (madre de Lina Alzuro) sobre el apartamento de Nueva Casarapa en Guarenas, y cuando le pagarían lo que le debían; iv) indicó que la señora Carmen Guzmán de Alzuro le dijo a la señora Norma, que ya su hija Lina “tenía negociado ese apartamento por setenta y cinco millones de bolívares (Bs.75.000.000,00)”; y v) finalmente, expresó que le consta lo declarado porque estaba presente, los vio, los oyó, y que conoce a las personas mencionadas. A los folios 247 al 250 de la pieza 1/2, constan las evacuaciones testimoniales de las ciudadanas Zuleima Arellano y Jannet Carolina Viamonte, evacuadas en fecha 22 de septiembre de 2005, por ante el Juzgado Noveno de Municipio del Área Metropolitana de Caracas. Respecto a la testigo Zuleima Arellano, ésta dejó constancia de lo siguiente: i) que conoce de vista y trato a los ciudadanos Norma Edith De la Cruz y Ramón Fuster Lorenzo, y a las ciudadanas Lina Alzuro de Caldera y Carmen Guzmán de Alzuro; ii) que no está unida a ningún vínculo con las personas mencionadas; iii) indicó que ella estaba presente en la Peluquería “Normi”, ubicada en la Cuarta Transversal de Montecristo, Boleíta, Caracas, cuando la ciudadana Norma Edith de la Cruz preguntó a Carmen Guzmán de Alzuro (madre de Lina Alzuro) sobre el apartamento de Nueva Casarapa en Guarenas, y cuando le pagarían lo que le debían, porque se estaba haciendo unas “mechitas”; iv) indicó que estaba presente y oyó que la señora Carmen Guzmán de Alzuro le dijo a la señora Norma, que ya su hija Lina “tenía negociado ese apartamento por setenta y cinco millones de bolívares (Bs.75.000.000,00)”, y agregó que “Si es verdad, la señora inclusive me lo ofreció a mí y me dio un número de teléfono para llamarla e ir a ver el apartamento, pero llamé varias veces y nadie me contestaba en ese número”; y v) finalmente, expresó que le consta lo declarado porque ella es cliente fija de la peluquería. En cuanto a la declaración testimonial de la ciudadana Jannet Carolina Viamonte, se observa que se dejó constancia de lo siguiente: i) que conoce de vista y trato a los ciudadanos Norma Edith De la Cruz y Ramón Fuster Lorenzo, y de vista a las ciudadanas Lina Alzuro de Caldera y Carmen Guzmán de Alzuro; ii) que mantiene un vínculo de amistad con las personas nombradas; iii) indicó que ella estaba presente en la Peluquería “Normi”, ubicada en la Cuarta Transversal de Montecristo, Boleíta, Caracas, cuando la ciudadana Norma Edith de la Cruz preguntó a Carmen Guzmán de Alzuro (madre de Lina Alzuro) sobre el apartamento de Nueva Casarapa en Guarenas, y cuando le pagarían lo que le debían, porque ella es quien hace “la pedicure y la manicure”; iv) indicó que la señora Carmen Guzmán de Alzuro le dijo a la señora Norma, que ya su hija Lina “tenía negociado ese apartamento por setenta y cinco millones de bolívares (Bs.75.000.000,00)”; y v) finalmente, expresó que le consta lo declarado porque estaba presente, porque ella es quien hace “la pedicure y la manicure”. En estas declaraciones testimoniales estuvo presente sólo la representación judicial de la parte demandada (en aquel juicio de cumplimiento y promovente de la prueba), por cuanto la parte actora (hoy demandada) no se hizo presente ni por sí ni por apoderado alguno. 15. La parte actora promovió pruebas de informes: a. A Banpro Banco Provivienda, B.U., con sede en la calle Londres, entre Orinoco y Nueva York, Edificio Provivienda de la Urbanización Las Mercedes, a los fines de que informe al Tribunal si el estado de cuenta recalculado al 30 de septiembre de 2002, corresponde efectivamente a la información que cursara en los archivos de la entidad bancaria requerida para el día 30 de septiembre de 2002. Respecto a esta prueba, se observa que en fecha 15 de junio de 2007, el alguacil del tribunal de la causa dejó constancia de haber hecho entrega del oficio. Asimismo, se aprecia que en fecha 17 de julio de 2007 fueron agregadas al expediente las resultas de la prueba informativa procedente del Banco Provivienda, C.A., Banco Universal (BanPro), las cuales rielan a los folios 444 al 458, en virtud de lo cual se le concede valor probatorio a esta prueba, por haberse evacuado de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. En el mencionado informe la entidad financiera dejó constancia que el recálculo del 30 de septiembre de 2002 fue sustituido por el recálculo realizado el 18 de marzo de 2005, en virtud del recálculo de la cartera de créditos hipotecarios indexados vigentes al 24/01/2002 en el que se encontraba el crédito de la señora Norma Edith De la Cruz y anexó cronograma de pagos del préstamo hipotecario No.60-155-016660; que el monto de las cuotas mensuales pagadas durante el período comprendido desde el 30/03/2002 hasta el 02/02/2005 asciende a la cantidad de Bs.6.991.818,73; informaron que el monto de las cuotas mensuales pagadas durante el período comprendido entre el 30/03/2002 hasta el 02/02/2005, asciende a la suma de Bs.3.706.797,33, y acotaron que desconocían si los pagos efectuados los hizo la ciudadana Lina Alzuro, debido a que la cuenta de ahorros Nro.10-010-000173-7, es la cuenta autorizada para debitar el monto de la cuota mensual y consecutiva del crédito, pertenece a la señora Norma Edith De la Cruz. Y así se declara. b. A la sociedad mercantil ADMINISTRADORA SAN NICOLAS DE BARI C.A., con sede en la Urbanización Nueva Casarapa, Av. Intercomunal, Guarenas, Estado Miranda, quien funge como administradora del Condominio del que forma parte el inmueble propiedad de sus representados, para que informe sobre el saldo deudor por concepto de alícuota de condominio correspondiente al inmueble objeto del presente juicio, los cargos generados entre el 30/03/2004 al 04/10/2005, si conserva registro de la persona que realiza el pago de las cuotas de condominio, y que certifique que los documentos “C” y “C-1” anexos al escrito de pruebas, corresponden a la información que reposa en sus archivos. Consta en las actas, que en fecha 15/06/2007 el alguacil del tribunal de la causa, mediante diligencia dejó constancia que remitió el oficio por MRW, consignando copia del recibo. No consta en autos, que se hayan recibidos resultas de la prueba informativa promovida. Por lo tanto, no hay materia sobre la cual pronunciarse. c. A la Escuela Básica Estatal “Eleazar López Contreras”, ubicada en la Urbanización Montecristo, Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, para que informe al Tribunal si la niña Fabiana Fuster de la Cruz y la adolescente Melina Carolina Fuster de la Cruz, cursan estudios regulares en dicho plantel educativo, quienes son sus representantes e informe sobre los demás años escolares que han cursado allí sus estudios regulares; y a la Escuela Básica Nacional “José Félix Ribas”, ubicada en la Urbanización Sebucán, Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, para que informe a este Tribunal sobre si la adolescente Andreina Torres de la Cruz, cursó estudios regulares en dicho plantel educativo, que informe quienes aparecen como sus representantes legales o informe los años escolares que cursó allí sus estudios regulares. Consta en las actas, que en fecha 15/06/2007 el alguacil del tribunal de la causa dejó constancia que entregó los oficios respectivos en las mencionadas instituciones. Se observa que las resultas de las pruebas informativas, fueron agregadas el 18 de junio de 2007, y rielan a los folios 391 al 395, en virtud de lo cual se les concede valor probatorio a estas pruebas, por haberse evacuado de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Se aprecia en la comunicación de fecha 01/06/2007 suscrita por la Licenciada Nelly Valladares de Díaz en su carácter de directora de la Escuela Básica Estatal “Eleazar López Contreras”, que la niña Fabiana Fuster La Cruz cursaba estudios en esa institución, y de la ex alumna Melina Carolina Fuster La Cruz, siendo su representante legal la ciudadana Norma De la Cruz, y se anexó constancias de estudios de las niñas mencionadas; y consta comunicación de fecha 12/06/2007 suscrita por la Profesora Horeiva Caraballo en su carácter de directora de la Escuela Básica Nacional José Félix Ribas, en la cual informó que la niña Andreina Torres De la Cruz, cursó el 9º grado sección “F”, durante el período escolar 2002-2003, y que su representante legal era la ciudadana Norma De la Cruz. 16. La parte actora promovió las testimoniales de los ciudadanos CLARA COROMOTO FRICANO, FELIX MANUEL GONZALEZ, ATENCIA BORBONES DE CONZALEZ, FELIX BELLO Y ELKIN SIERRA, todos mayores de edad y de este domicilio, para que mediante la prueba testimonial, ratifiquen los documentos anexos marcado “H” e “I”. Se aprecia de los autos, que estas testimoniales fueron admitidas el 22 de mayo de 2007, siendo evacuadas en fecha 06 de junio de 2007, sólo las testimoniales de los ciudadanos Clara Coromoto Fricano Tantillo, Félix Manuel González y Atencia Ramona Bordones de González, sin la comparecencia de la parte demandada ni por sí ni por apoderado alguno. Respecto a la testimonial de la ciudadana Clara Coromoto Fricano Tantillo, se observa que ésta dejó constancia que es propietaria del apartamento No.505, piso 05, Edificio Montecristo, ubicado en la cuarta transversal de Monte Cristo, Municipio Sucre del Estado Miranda, donde actualmente se encuentran alquilados los ciudadanos Norma Edith De la Cruz y Ramón José Fuster; que el documento que riela a los folios 227 y 228 de la pieza 1/2, es el contrato de arrendamiento que suscribió con los citados ciudadanos, indicando que esa es su firma; que hace aproximadamente cuatro años antes le había ofrecido en venta el apartamento identificado a los ciudadanos Norma Edith De la Cruz y Ramón José Fuster. Respecto a la testimonial del ciudadano Félix Manuel González, se aprecia, que éste dejó constancia que es propietario de la Quinta Maja, frente al Colegio Eleazar López Contreras, ubicado en la Cuarta Transversal de Montecristo, Municipio Sucre del Estado Miranda, donde actualmente en un local anexo se encuentra alquilada la ciudadana Norma Edith De la Cruz; que el documento que riela a los folios 223 al 226 de la pieza 1/2 es el contrato de arrendamiento que suscribió con la referida ciudadana, e indicó que esa era su firma, además indicó el testigo, que la señora Norma Edith De la Cruz era una mujer honesta y trabajadora, y que sufrió una terrible tristeza al no concretar la venta de su apartamento ubicado en Guarenas, para poder comprar el apartamento de Montecristo, donde se encuentra alquilada, y que ella estaba muy deprimida. Respecto a la testimonial de la ciudadana Atencia Ramona Bordones de González, se aprecia, que ésta dejó constancia que es co-propietaria junto con su esposo de la Quinta Maja, frente al Colegio Eleazar López Contreras, ubicado en la Cuarta Transversal de Montecristo, Municipio Sucre del Estado Miranda, donde actualmente en un local anexo se encuentra alquilada la ciudadana Norma Edith De la Cruz; que el documento que riela a los folios 223 al 226 de la pieza 1/2 es el contrato de arrendamiento que suscribió con la referida ciudadana, e indicó que esa era su firma, además indicó la testigo que conoce desde hace más de 20 años a la señora Norma Edith De la Cruz, y por ese tiempo le consta que es una mujer trabajadora y honesta, y que sufrió una terrible tristeza al no concretar la venta de su apartamento ubicado en Guarenas, para poder comprar el apartamento de Montecristo, donde se encuentra alquilada, y que ella estaba muy deprimida. A estas testimoniales se les otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto fueron promovidas para ratificar los instrumentos que rielan marcado “H” e “I” a los folios que van desde el 226 al 231, ambos inclusive, pero sobre su incidencia en el proceso se volverá Infra en la parte motiva de esta decisión. DE LA PARTE DEMANDADA: A. De los medios de prueba consignados junto al escrito de contestación a la demanda: Se deja constancia que la parte demandada, no presentó medio probatorio alguno junto al escrito de contestación a la demanda. B. De los medios de prueba consignados en la etapa probatoria: En fecha 23/01/2006, la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas, que fue agregado al expediente por auto de fecha 03/02/2006, las cuales fueron admitidas por el Tribunal de la causa el 14/11/2006, mediante el cual promovió lo siguiente: 1. Promovió e invocó el mérito probatorio contenido en autos a favor de sus representadas. Al respecto, es menester señalar que ha sido criterio del Tribunal Supremo de Justicia, que la apreciación del mérito favorable de los autos no constituye medio de prueba, sino la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba, el cual rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte; razón por la cual, al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, se considera improcedente otorgarle valor a tales alegaciones. 2. Como pruebas instrumentales, la parte demandada promovió “el documento notariado en la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, en fecha 30 de marzo del 2.004, bajo el No.02 del Tomo 27, que corre a los folios 27, 25, 26 del Expediente (Cuaderno Principal) en cuya Cláusula Tercera hay una confesión de los demandantes de haber recibido de mis representados, en moneda de curso legal a su entera y cabal satisfacción la cantidad de Catorce Millones de Bolívares (Bs.14.000.000,00) a cuenta del precio de venta, convenido en dicha Cláusula de CUARENTA Y CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs.44.000.000,00). De esta forma pruebo que mis representadas le pagaron a los vendedores, parte actora en el presente juicio, la cantidad de CATORCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs.14.000.000,00), a cuenta del precio pactado en CUARENTA Y CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs.44.000.000,00) en la fecha de autenticación del documento objeto de la presente demanda, 30 de marzo del 2.004.”. Respecto a este instrumento, se aprecia, que el mismo ya fue objeto de valoración por este Tribunal en acápites anteriores, y se le otorgó valor probatorio, quedando como cierta la validez y existencia de la relación contractual existente entre las partes cuya resolución se demanda. Así se establece. 3. La parte demandada promovió textualmente lo siguiente: “Prueba Instrumental contentiva de Confesión de la demandante: Promuevo el mismo libelo de demanda, únicamente en lo relativo a las siguientes confesiones de la actora contenidas en el mismo: a) “Por lo expuesto, Ciudadano Juez, a principios del año 2004, resolvimos desesperadamente vender el inmueble…” (folio 2, Cuaderno Principal, último párrafo). b) “Con este escenario, procedimos a otorgar el 30 de marzo de 2004, ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el Nº 02, Tomo 27 de los Libros de Autenticaciones, llevados en la citada Notaría (que acompañamos en copia simple marcado “D”) el documento de compra venta, donde las ciudadanas LINA ALZURO DE CALDERA y CARMEN GUZMÁN DE ALZURO… (omissis), pactaron efectivamente la compra del inmueble de nuestra exclusiva propiedad constituido por un apartamento distinguido con el número y letra “54-32”…” (folio 3, Cuaderno Principal, último párrafo). Con estas confesiones contenidas en el libelo, queda probado que las demandantes le vendieron a mis representados el inmueble, objeto de la presente demanda, por el precio de Bs.44.000.000,00 del cual recibieron en moneda contante y sonante a su entera y cabal satisfacción, la cantidad de CATORCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs.14.000.000,00). c) “Lo más que nos pudo informar la ciudadana ALZURO, fue que había hecho un abono al Banco PROVIVIENDA de la deuda hipotecaria, según consta de comprobante de depósito Nº005358003, que en copia fotostática simple y haciendo uso de la facultad que nos confiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, promovemos y oponemos marcado “G”, así como la copia de la Libreta Cuenta de Ahorro Pro Activa, Providencia –sic- Entidad de Ahorro y Préstamo, C.A…” (folio 4, final del último párrafo y folio 5, comienzo del párrafo). Dicho comprobante que corre al folio 32, Cuaderno Principal, comprueba que mi poderdante pagó a nombre de Norma de La Cruz (parte co-actora) la cantidad de Bs.1.533.000,00 (Un millón quinientos treinta y tres mil) cantidad ésta que oponemos en compensación a cuenta del pago del precio pactado al aceptar la veracidad del comprobante promovido y opuesto por la demandante). De esta forma, queda probado que mis representados le han pagado a la demandante, a cuenta del precio de compraventa pactado, la cantidad al menos, de QUINCE MILLONES QUINIENTOS TREINTA Y TRES MIL BOLIVARES (Bs.15.533.000,00). (Fin de la cita). Con relación a la invocada confesión espontánea; cabe resaltar, que los alegatos y defensas hechos por las partes en el libelo de demanda, contestación y excepcionalmente en los informes, no pueden ser considerados como confesiones espontáneas, pues solamente delimitan la controversia y quedan relevados de prueba, si alguno de ellos supone una admisión de los hechos de la contraparte. Así, lo ha señalado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha tres (3) de Agosto de dos mil cuatro, en el Exp. Nº AA20-C-2003- 000668: “…Ahora bien, en relación a los alegatos y defensas hechos por las partes en el libelo de demanda, contestación y excepcionalmente en los informes, los mismos no pueden ser considerados como confesiones espontáneas, pues solamente delimitan la controversia y quedan relevados de prueba, si alguno de ellos supone una admisión de los hechos de la contraparte. En efecto, la confesión considerada como prueba es el testimonio que una de las partes hace contra sí mismo, es decir, el reconocimiento que uno de los litigantes hace de la verdad de un hecho susceptible de producir consecuencias jurídicas en su contra. En una sentencia de vieja data (21 de junio de 1984, caso: Inversora Barrialito C.A. c/ F. Giudice) pero apropiada al caso que se estudia, la Sala expresó que en muchas oportunidades las exposiciones de las partes en el transcurso del proceso, y especialmente, las exposiciones que emiten para apoyar sus defensas, no constituyen una “confesión como medio de prueba”, pues en estos casos lo que se trata es de fijar el alcance y límite de la relación procesal. Así, pues, el demandado en un juicio, el opositor en una querella interdictal o el ejecutado en el procedimiento de ejecución de hipoteca, no comparecen como “confesantes” sino para defenderse de las pretensiones de sus contrapartes y tratar de enervarlas. Dicho de otra manera, cuando las partes concurren al proceso y alegan ciertos hechos, no lo hacen con “animus confitendi”…”. (Fin de la cita). En consecuencia, dada la ausencia del “animus confitendi” en los alegatos rendidos por la parte actora en su libelo, se desestiman las alegadas confesiones que invocó la parte demandada; y así se declara. 4. La parte demandada promovió “el valor probatorio de la letra B de la Cláusula TERCERA del documento fundamental de la demanda, de que el saldo del precio lo pagarían mis representadas, al protocolizarse en el Registro respectivo el documento definitivo de compra-venta.”. Se aprecia de las actas, que el literal B de la cláusula tercera que fue invocada por la parte demandada fue estipulada en el contrato de opción de compra venta suscrito por las partes intervinientes en el presente proceso en fecha 30 de marzo de 2004, en el cual se estableció lo siguiente: “TERCERA: (…omissis…) B.-) La cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs.30.000.000,00) que deberán cancelar LAS COMPRADORAS en el momento de la protocolización del documento definitivo de venta que contenga la operación por ante el Registro respectivo…”. A dicho instrumento, en virtud de haber sido promovido por ambas partes, se le confiere valor probatorio según lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar por demostrado que las partes convinieron que el saldo del precio pactado sería entregado al protocolizarse el documento definitivo de venta. Así se establece. MOTIVACIÓN El presente juicio versa sobre demanda por resolución de contrato de opción de compra venta interpuesta por los ciudadanos Norma Edith De la Cruz y Ramón José Fuster Lorenzo contra los ciudadanos Lina Alzuro de Caldera, Carmen Guzmán de Alzuro, Ciro Caldera y Jesús Alzuro. PUNTOS PREVIOS Previo a cualquier otro pronunciamiento, considera necesario este Tribunal examinar una serie de señalamientos importantes de determinar, que fueron expresados por la parte demandada en los informes de alzada (folios 524 al 531, pz.1/2); por lo que se pasa a su análisis en los siguientes términos: DE LA ACUMULACION Señaló el apoderado judicial de la parte demandada, que existe una solicitud del anterior apoderado de sus representadas, al comienzo del presente juicio, pidiendo la acumulación de la demanda planteada en el caso bajo análisis al juicio de cumplimiento de contrato que intentara Lina Alzuro de Caldera y Carmen Guzmán de Alzuro contra los ciudadanos Norma Edith De la Cruz y Ramón José Fuster Lorenzo por cumplimiento de contrato de opción de compra venta. Tal omisión del tribunal de la causa, de no pronunciarse sobre la acumulación solicitada, en caso de que efectivamente se den los supuestos para la acumulación, pudiera constituir vulneración de un derecho y la consecuente reposición de la causa. Por ello, se pasa a analizar este punto, y a tal efecto, se aprecia: Consta de las actas que, ciertamente, la parte demandada mediante diligencia presentada en fecha 01 de noviembre de 2005, solicitó por ante el Tribunal de la causa la acumulación por litispendencia, de conformidad con el artículo 61 del Código de Procedimiento Civil (f.60, pz.1/2); evidenciándose que dicha solicitud, no recibió respuesta por parte del a quo. Sin embargo, por notoriedad judicial, se pudo constatar en el portal web del Tribunal Supremo de Justicia, a saber, “www.tsj.gov.ve”, que el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (Tribunal que conoció de la referida causa de cumplimiento de contrato), en fecha 11 de octubre del año 2006, dictó sentencia definitiva mediante la cual declaró “PRIMERO: CON LUGAR la falta de cualidad de la parta actora para sostener el presente juicio alegada por la parte demandada, y como consecuencia de ello, SIN LUGAR la demanda, que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, intentó la ciudadana LINA MERCEDES ALZURO DE CALDERA, contra los ciudadanos NORMA EDITH DE LA CRUZ y RAMOS JOSE FUSTER LORENZO. SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora, al haber resultado vencida en la presente litis.”. De igual manera, se constató que contra esa decisión fue ejercido recurso de apelación por la parte actora (ciudadanas Lina Alzuro de Caldera y Carmen Guzmán de Alzuro), y le correspondió conocer en alzada al Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, el cual dictó sentencia en fecha 05 de octubre de 2007, y declaró sin lugar el recurso procesal de apelación interpuesto por la demandante, contra la decisión del tribunal a quo dictada en fecha 11 de octubre de 2006, que declaró a su vez, con lugar la falta de cualidad de la parte actora para sostener el juicio opuesta y sin lugar la demanda propuesta, quedando así confirmada en todas y cada una de sus partes la decisión apelada, y siendo condenada la parte demandante al pago de las costas del proceso. Se evidencia también, por notoriedad judicial, que contra esa decisión la parte demandante, anunció recurso de casación, que fue negado por el Juzgado Superior por auto de fecha 13 de noviembre de 2007 por no cumplir con el requisito de la cuantía, motivo por el cual, la parte actora en esa causa ejerció recurso de hecho, siendo recibido el expediente en la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 19 de febrero de 2008. Así pues, se evidencia que, la Sala de Casación Civil en sentencia Nro. RH-00278 de fecha 15 de mayo de 2008, en el expediente signado con el Nro. AA20-C-2008-000079, declaró “SIN LUGAR el recurso de hecho propuesto contra el auto de fecha 13 de noviembre de 2007, dictado por el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, denegatorio del recurso de casación anunciado contra la sentencia de fecha 5 de octubre del mismo año, dictada por el referido juzgado superior.”; y ordenó la remisión del expediente al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; por lo que la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, que declaró la falta de cualidad de la parte actora para sostener el juicio, y sin lugar la demanda, quedó definitivamente firme, motivo por el cual no puede ser acumulado ese juicio terminado a la presente causa que se encuentra en curso; en consideración a ello, no se hace necesaria la reposición de la causa, dado además, que la misma parte que adujo la existencia de otro proceso, nada trajo a los autos a los fines de comprobar ese hecho; en virtud de lo cual, es improcedente la solicitud de acumulación de la causa. Así se declara. DEL LITISCONCORCIO PASIVO ALEGADO POR LA DEMANDADA Señala la demandada en su contestación, que en la presente causa están en presencia de un litis consorcio “activo y pasivo”, y que el último de los litis consortes pasivos, ciudadano Ciro Caldera, quedó citado tácitamente en fecha 14 de noviembre, cuando le confirió poder apud-acta a los abogados . Respecto de tal señalamiento, no se evidencia de las actas que la parte demandada, haya delatado concretamente un vicio en la citación o respecto a los demandados. Por el contrario, se aprecia de las actas, que en la reforma de la demanda fueron señalados como demandados los ciudadanos Lina Alzuro de Caldera, Carmen Guzmán de Alzuro, Ciro Caldera y Jesús Alzuro, por lo que en la admisión de la reforma de demanda que se llevó a cabo por auto de fecha 27 de octubre de 2005 (f.58, pz.1/2), se ordenó su citación, y consta también en las actas que en fecha 01 de noviembre de 2005, compareció el abogado José Jesús Navarro Dona, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 24.637, actuando como apoderado judicial de la parte demandada (f.60, pz.1/2), y en fecha 17 de noviembre de 2005, el abogado Luís Gómez Maldonado, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, constituida por los ciudadanos Lina Alzuro de Caldera, Carmen Guzmán de Alzuro, Ciro Caldera y Jesús Alzuro, dio contestación a la demanda (f. 61 al 65, pz.1/2); por lo que no se evidencia que se haya violado el derecho de defensa de alguno de los codemandados, o que haya habido un vicio en la citación. Así se establece. DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA En el presente caso, tal como se dijo ut supra, se ha planteado la pretensión por resolución de contrato de opción a compra venta que fue celebrado en fecha 30 de marzo de 2004, en el cual se ofreció en venta un bien inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número y la letra “5A-32” ubicado en el piso 3 del Edificio A, Quinta Etapa del Conjunto Residencial “Residencias El Alambique”, Parcela A-4 de la Urbanización Nueva Casarapa, en jurisdicción del Municipio Plaza del Estado Miranda, alegando la parte actora que es la legítima propietaria del bien según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito (hoy Municipio) Plaza del Estado Miranda (Guarenas), el 29 de enero de 1998, registrado bajo el Nro. 28, Tomo 10, Protocolo Primero. Que a principios del año 2004, resolvieron desesperadamente vender el inmueble, pues estimaron que la venta sería el único mecanismo que les permitiría rescatar la importante inversión que el inmueble había exigido durante seis (6) años y que era la manera de salvaguardar su patrimonio. Que la ciudadana Lina Alzuro de Caldera (vecina del Edificio donde actualmente residen) tuvo conocimiento de que deseaban vender el inmueble, razón por la cual los contactó con el propósito de informarse acerca de las condiciones de venta. Que la ciudadana Alzuro, consideró que sería una estupenda oportunidad de hacer un negocio que le permitiera obtener una vivienda para su madre, Carmen Guzmán de Alzuro, de manera que ofreció adquirir el inmueble pactándose las siguientes condiciones: 1.- Debían convenir en entregar de inmediato, el inmueble de su propiedad para que fuera ocupado por la ciudadana Carmen Guzmán de Alzuro. 2.- Que Lina Alzuro y su madre, Carmen Guzmán de Alzuro, convendrían en adquirir el inmueble, pagando a su favor la suma de Cuarenta y Cuatro Millones de Bolívares (Bs. 44.000.000,00) y asumirían de inmediato, la responsabilidad de solventar las cuotas vencidas y pagar las sucesivas cuotas de amortización del crédito hipotecario. 3.- Pagar las cuotas de condominio, en tanto sería ellas quienes ocuparían el inmueble de inmediato. 4.- Que debían otorgarle un poder general de administración y disposición a favor de Lina Alzuro, para que el acreedor hipotecario permitiera la subrogación de las adquirientes como deudoras hipotecarias, de manera que quedaran formalmente subrogadas en el crédito del que gozaban para terminarlo de pagar el inmueble en el holgado lapso de más de trece (13) años. 5.- Convendrían en otorgar un plazo largo (ciento ochenta días hábiles, casi nueve meses) para que la ciudadana Lina Alzuro pudiera realizar cómodamente, las gestiones que le permitieran subrogarse en la posición del deudor hipotecario. Que procedieron a otorgar el 30 de marzo de 2004 ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda (Los Ruices), bajo el Nro. 02, Tomo 27 de los Libros de Autenticaciones llevados por la citada notaría, el documento de compraventa donde las ciudadanas LINA ALZURO DE CALDERA Y CARMEN GUZMAN DE ALZURO, pactaron efectivamente la compra del inmueble. Que según se desprende del citado instrumento público, las compradoras se obligaron efectivamente a pagar la suma de Cuarenta y Cuatro Millones de Bolívares (Bs. 44.000.000,00) a su favor y convinieron en que otorgarían el documento definitivo de compra venta, ante la Oficina Subalterna de Registro, en el lapso de ciento ochenta días (180) hábiles, contados a partir de la fecha cierta del documento, es decir, a partir del 30 de marzo de 2004. Que a pesar de constar en las tantas veces el mencionado documento de 30 de marzo de 2004, que recibieron la cantidad de Catorce Millones de Bolívares (Bs. 14.000.000,00) como parte del precio, “las compradoras” adujeron que habían unos gastos relativos a la venta que, por ley, debían ser sufragados por ellos, tales como el pago de los impuestos municipales en Guarenas, las cuotas de condominio vencidas y la solvencia del aseo urbano, razón por la cual retuvieron la suma de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00) para sufragar dichos gastos y realizar los trámites correspondientes por su cuenta, que debían quedar cumplidos para la presentación y posterior registro del documento definitivo de compra venta. Es por ese motivo, que al momento de otorgar el citado instrumento notariado, se recibieron dos cheques a favor de Ramón José Fuster, uno por la suma de Nueve Millones de Bolívares (Bs. 9.000.000,00) y tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,00) para un total de Doce Millones de Bolívares (Bs. 12.000.000,00) que depositaron en Banesco Banco Universal y consignaron copia del comprobante. Que también se les obligó convenir en que, para el caso de que no se verificara la operación de compra venta dentro de los ciento ochenta días (180) hábiles siguientes, tendrían el derecho exclusivamente a retener, como indemnización por los daños y perjuicios que se les ocasionaría, a título de cláusula penal, la suma de Siete Millones de Bolívares (Bs. 7.000.000,00) de los Doce Millones de Bolívares (Bs. 12.000.000,00). Que ese mismo día, creyeron en la buena fe de la ciudadana Lina Alzuro, y les entregaron las llaves de su apartamento a “las compradoras”, quedando verificado el despojo del inmueble de su propiedad. Respecto a los daños y perjuicios exigibles a consecuencia de la inejecución dolosa de las obligaciones que asumieron las compradoras, invocaron los actores los artículos 1.274 y 1.275 del Código Civil, argumentando que las compradoras, y en particular, la ciudadana Lina Alzuro, que procedieron “dolosamente” a despojarlos de un inmueble de su propiedad; que deliberadamente dejaron transcurrir el lapso que quedó convenido para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta (que venció –según aducen- el 10 de diciembre de 2004); que se hicieron de la posesión del inmueble, abusando de su buena fe y de la desesperación que los animaba para el momento en que suscribieron el contrato -30 de marzo de 2004-; que han usado y disfrutado el inmueble sin derecho legítimo alguno, puesto que su propósito nunca fue adquirirlo sino despojarlos de la propiedad, o en el mejor de los casos, según ellos, negociarlo con terceras personas para obtener ventada en su detrimento; razón por la cual, además de ser procedente la resolución del contrato, deben ser condenadas al pago de los daños y perjuicios tanto morales como materiales que les han ocasionado. Y en su petitorio, la parte actora solicitó: “…PETITORIO Ciudadano Juez, es con fundamento en las razones de hecho y de derecho hasta aquí expuestas, habiéndose agotado inútilmente todas las gestiones amistosas para obtener el cumplimiento de las obligaciones de las compradoras, que ejercemos nuestro derecho a demandar, como en efecto, formalmente demandamos por RESOLUCION DE CONTRATO a LINA ALZURO DE CALDERA Y CARMEN GUZMAN DE ALZURO, identificadas en el libelo que encabeza éstos autos y a los Ciudadanos CIRO ALFREDO CALDERA SALAZAR Y JESUS ALZURO, venezolanos, mayores de edad, de ese domicilio y portadores de las cédulas de identidad Nos. V-5.008.199 y V-936.287, cónyuges de las demandadas, respectivamente, para que convengan expresamente o en su defecto, a ello sean condenados por este Tribunal en: PRIMERO: Que incumplieron la obligación principal de pago del precio pactado por la venta del inmueble, esto es, la cantidad de Cuarenta y Cuatro Millones de Bolívares (Bs. 44.000.000,00), en el plazo convenido de 180 días hábiles, contados a partir del 30 de marzo de 2004 y que vencieron el 10 de diciembre de 2004. SEGUNDO: RESOLVER el contrato opción de compra que dejaron suscrito el 30 de marzo de 2004 y en consecuencia, se declare terminada la relación jurídica que les vincula con nuestros representados. TERCERO: Como consecuencia de la resolución del contrato, RESTITUIR a nuestros mandantes el apartamento distinguido con el número y la letra “5A-32” ubicado en el piso 3 del Edificio A, Quinta Etapa del Conjunto Residencial “Residencias El Alambique”, Parcela A-4, de la Urbanización Nueva Casarapa, en Jurisdicción del Municipio Plaza del Estado Miranda, cuyos linderos, medidas y demás especificaciones constan en el cuerpo de la demanda que encabeza los autos y en consecuencia, ENTREGAR a la parte actora el inmueble, libre de bienes y de personas, totalmente solvente en el pago de los servicios de que haya disfrutado, incluyendo el pago del condominio, en las perfectas condiciones en las que lo recibieron al momento de celebrarse el contrato de 30 de marzo de 2004. CUARTO: PAGAR LOS DAÑOS Y PERJUICIOS que ha ocasionado a nuestros mandantes la inejecución de las obligaciones que dejaron pactadas en el contrato de 30 de marzo de 2004, daños y perjuicios éstos que fueron fijados, como Cláusula Penal, en la suma de SIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 7.000.000,00). Que los codemandados convengan en que, dicha suma de dinero se tendrá por enterada, a favor de la parte actora, conforme a lo previsto en la Cláusula CUARTA del contrato de 30 de marzo de 2004. QUINTO: PAGAR LOS DAÑOS Y PERJUICIOS que ha ocasionado la inejecución dolosa de las obligaciones que dejaron asumidas en el contrato de 30 de marzo de 2004, daños y perjuicios éstos devinientes de la ocupación ilegítima del inmueble propiedad de nuestros mandantes, de cuyo uso y disfrute fueron ilegítimamente privados desde el día 10 de diciembre de 2004 hasta que tenga lugar la restitución del inmueble. Estimamos dichos daños y perjuicios en la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,00) mensuales, contados a partir del 10 de diciembre de 2004, suma ésta de dinero que constituye el canon de arrendamiento que se han visto obligados a pagar a nuestros mandantes por un inmueble ubicado en el Edificio Montecristo, Piso 5, Apartamento 505, Cuarta con Quinta Transversal de Montecristo, Urbanización Montecristo, Caracas y que ocupan como arrendatarios al resultar privados de la posesión del inmueble que les resulta propio. SEXTO: PAGAR LOS DAÑOS Y PERJUICIOS que han ocasionado y ocasionará la inejecución dolosa de las obligaciones que dejaron asumidas en el contrato de 30 de marzo de 2004, dalos y perjuicios éstos devinientes del uso ilegitimo del inmueble y que comprende el pago de los servicios de que hubiere disfrutado el inmueble, así como las cuotas de Condominio desde el 30 de marzo de 2004 hasta que tenga lugar la restitución reclamada. Solicitamos que tales daños y perjuicios se establezcan mediante experticia complementaria que se ordene practicar en la sentencia que recaiga. SEPTIMO: Que convengan las demandadas en que han causado a los demandantes, graves perjuicios a su ánimo y salud, por la situación impropia y dolosa que han originado, ocasionándoles graves daños morales y convengan en PAGAR LOS DAÑOS Y PERJUICIOS MORALES que han ocasionado con su proceder y que estimamos prudencialmente en la suma de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 30.000.000,00) sin perjuicio de que tal facultad corresponde al Juez de mérito, conforme a Derecho. OCTAVO: IMPUTAR como parte de pago de los daños y perjuicios que resulten haber sido ocasionados por los demandantes y que resulten declarados y/o fijados en la sentencia definitiva de este proceso, la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,00) que tienen recibida nuestros mandantes según consta de la Cláusula CUARTA del contrato de 30 de marzo de 204 y que constituye la diferencia entre lo estipulado por concepto de cláusula penal y la suma de Bs. 12.000.000,00 entregados en calidad de arras al tiempo de la celebración de la opción de compra venta. NOVENO: IMPUTAR como parte de pago de los daños y perjuicios que resulten haber sido ocasionados por los demandados y que resulten declarados por la sentencia definitiva de este proceso, las sumas de dinero que, por concepto de cuotas hipotecarias, hubieren resultado causadas desde el 30 de marzo de 2004 en adelante y que resulten haber sido pagadas por los demandados y/o uno cualesquiera de los demandados. Pedimos que la fijación de tales daños, se practique mediante experticia complementaria del fallo que establezca el monto de las cuotas hipotecarias que resultaron causadas a partir del día 30 de marzo de 2004 que hubieren sido pagadas por los demandados…” Ahora bien, con relación al contrato cuya resolución se demanda, se aprecia que se ha incoado una acción resolutoria de un contrato de opción de compraventa. Así, se observa, que según la doctrina más reconocida en esta materia, ha establecido que los contratos de promesa bilateral de compra-venta no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes, ya sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objetos del mismo, la duración de éste, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor, y la denominada “Cláusula Penal” en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato. En el contrato cuya resolución se demanda, las partes calificaron el mismo de opción de compra; en dicho contrato están identificadas las personas naturales que intervienen; el inmueble objeto de dicho contrato; la duración del mismo; el precio del referido inmueble; la cantidad de dinero que como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado comprador al opcionante vendedor y, la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato. La acción resolutoria que se ha incoado contra el contrato de opción, está regulada por el artículo 1.167 del Código Civil, al disponer: “En un contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”. La doctrina distingue diversas condiciones para la procedencia de la acción, a saber: 1) Es necesario que se trate de un contrato bilateral; 2) Es necesario el incumplimiento culposo de la obligación, ello es evidente, porque de lo contrario, si el incumplimiento es debido a una causa extraña no imputable a las partes, se aplicarán las normas de la teoría de los riesgos y no las relativas a la resolución. Así las cosas, tenemos en el caso bajo análisis, que cuando el incumplimiento ha sido expresamente previsto por las partes como causa específica de la resolución, esta se manifiesta sin necesidad de valorar o calificarlo de total o parcial, y aunque la obligación a que se refiere sea secundaria o no determinante. También es necesario, que la parte que intente la acción por resolución, haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación. Dicho esto, se hace necesario precisar que el contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes; esto significa, que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en las correspondientes responsabilidades civiles por su incumplimiento, y en diversas consecuencias que acarrean para las partes las variadas situaciones que pueden presentarse con motivo de dicho cumplimiento. Los contratantes están obligados a cumplir el contrato, del mismo modo que, están obligados a cumplir con la Ley. Es por ello, que la doctrina ha distinguido dos situaciones muy claras y perfectamente determinadas que se presentan en todo contrato, a saber: aquellas estipulaciones contempladas en el texto del contrato, claras y explícitas por sí mismas y cuya interpretación no se presta a duda alguna, que son denominadas estipulaciones expresas; y las estipulaciones que deben suponerse formando parte del contrato, pero que no han sido formalmente expresadas, o que si lo fueron, son susceptibles de interpretación en su significado y alcance, y que se denominan estipulaciones tácitas. Así las cosas, en el caso bajo análisis, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción resolutoria incoada, debe esta Juzgadora pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente señalados. Respecto a la existencia de un contrato bilateral, se observa que la parte actora ha traído a los autos marcado con la letra “D” en copias fotostáticas simples del contrato de opción de compraventa, que cursa a los folios 25 al 27 de la pieza 1/2, que fue autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 30 de marzo de 2004, inserto bajo el Nro.02, Tomo 27 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual no fue impugnado, y por el contrario, fue promovido por la parte demandada, en virtud de lo cual se le confirió valor probatorio según lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil; quedando de esa forma demostrada la existencia y validez del contrato cuya resolución se demanda, evidenciándose que, respecto a su naturaleza no hubo controversia. Dicho contrato preparatorio, tenía por objeto un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número y la letra “5A-32” ubicado en el piso 3 del Edificio A, Quinta Etapa del Conjunto Residencial “Residencias El Alambique”, Parcela A-4, de la Urbanización Nueva Casarapa, en Jurisdicción del Municipio Plaza del Estado Miranda, con una superficie de 74,49 m2 y comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Apartamento 5B-33; SUR: Apartamento 4A-34; ESTE: Fachada Este; y OESTE: Fachada Interna; y consta de las siguientes dependencias: Una (01) habitación principal con su vestier incorporado, un (01) baño, una (01) habitación auxiliar, un (01) estudio, una (01) cocina, un (01) lavadero, un (01) salón comedor, además forma parte integral de esta venta, un (01) puesto de estacionamiento distinguido con el No. Doscientos Sesenta y Nueve (269). Siendo así, en el caso bajo análisis está probada la naturaleza bilateral del contrato de opción de compraventa, la cual es determinada por la existencia de prestaciones recíprocas en cabeza del promitente vendedor y comprador. En consecuencia, para quien aquí decide, en efecto, se tiene por cumplido el requisito referido a la existencia de un contrato bilateral, representado en la presente causa bajo la forma de un contrato de opción de compraventa. Así se declara. Respecto al otro requisito de procedencia de la acción resolutoria, es decir, el incumplimiento de la parte demandada, se observa que el mismo –según lo aduce la parte actora- está referido al presunto incumplimiento de las obligaciones que a continuación se señalan: 1. Que incumplieron la obligación principal de pago del precio pactado por la venta del inmueble, esto es, la cantidad de Cuarenta y Cuatro Millones de Bolívares (Bs. 44.000.000,00), en el plazo convenido de 180 días hábiles, contados a partir del 30 de marzo de 2004 y que vencieron el 10 de diciembre de 2004. 2.- La falta de otorgamiento del documento definitivo de compraventa en el plazo de ciento ochenta días, contados desde el 30 de marzo de 2004, vencidos el 10 de diciembre de 2004. 3.- La falta de pago de las cuotas de la hipoteca que pesaba sobre el inmueble objeto de la opción de compraventa. 4. La falta de pago del precio de la venta, esto es, la cantidad de CUARENTA Y CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 44.000.000,oo). Dichas obligaciones, según lo alegado por la actora, fueron pactadas por las partes al momento de suscribir el contrato de opción de compraventa habiendo exigido los compradores la entrega inmediata del inmueble para que fuera ocupado por la ciudadana Carmen Guzmán de Alzuro; en que Lina Alzuro y su madre, Carmen Guzmán de Alzuro asumirían de inmediato, la responsabilidad de solventar las cuotas vencidas y pagar las sucesivas cuotas de amortización del crédito hipotecario; en pagar además las cuotas de condominio, en tanto serían ellas, quienes ocuparían el inmueble de inmediato; que para todo ello, debían otorgarles un poder general de administración y disposición a favor de Lina Alzuro, para que el acreedor hipotecario permitiera la subrogación de las adquirientes como deudoras hipotecarias. Por su parte, la demandada niega que dichas prestaciones estén a cargo de las compradoras, por cuanto su cumplimiento debía ser presentado por los vendedores del inmueble en cuestión. A los fines de decidir la procedencia de la presente acción de resolución de contrato, este Tribunal pasa a examinar dichas obligaciones, y a tal efecto se aprecia: Se observa en el caso bajo análisis que, en efecto, existe un contrato de opción de compraventa en el que se establecieron las siguientes obligaciones para el comprador (ciudadanas Lina Alzuro de Caldera y Carmen Guzmán de Alzuro) y para el vendedor (ciudadanos Norma Edith De la Cruz y Ramón José Fuster Lorenzo): “Entre NORMA EDITH DE LA CRUZ Y RAMOS JOSE FUSTER LORENZO, venezolanos, mayores de edad, casados, titulares de las cédulas de identidad Nos.8.509.125 y 6.153.589, respectivamente, en lo adelante “LOS VENDEDORES” por una parte, y por la otra LINA ALZURO DE CALDERA Y CARMEN GUZMAN DE ALZURO, venezolanas, mayores de edad, casadas, titulares de las cedías de identidad Nos. 5.303.230 Y 944.794, respectivamente, quienes a los mismos efectos de este contrato, se denominaran “LAS COMPRADORAS”, se ha convenido en celebrar, como en efecto se celebra el presente un (sic) contrato de OPCION COMPRA-VENTA, contenido en las siguientes cláusulas: (…Omissis…) SEGUNDA: Las partes han convenido en estipular un lapso de CIENTO OCHENTA DÍAS (180) hábiles, contados a partir de la fecha cierta de este documento. TERCERA: El precio convenido para esta Opción a Compra es por la cantidad de CUARENTA Y CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs.44.000.000,00) que cancelaran LAS COMPRADORAS de la siguiente manera: A.-) La cantidad de CATORCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs.14.000.000,00) en el momento de la firma autentica de este contrato y que LOS VENDEDORES declaran recibir en este acto a su entera y cabal satisfacción, cantidad que de verificarse la operación se imputara al precio definitivo de venta y B.-) La cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs.30.000.000,00) que deberán cancelar LAS COMPRADORAS en el momento de la protocolización del documento definitivo de venta que contenga la operación por ante el Registro respectivo. CUARTA: Si por causas imputables a LAS COMPRADORAS, la venta no llegare a realizarse, la cantidad de SIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs.7.000.000,00) quedará en provecho de LOS VENDEDORES a título de cláusula penal por concepto de indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento. Ahora bien, si el incumplimiento se debiera a causas imputables a LOS VENDEDORES éstos deberán reintegrar a LAS COMPRADORAS, la suma recibida con ocasión del presente contrato, más una cantidad adicional de SIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs.7.000.000,00) a título de cláusula penal por concepto de indemnización por los daños y perjuicios ocasionados. QUINTA: LAS COMPRADORAS saben y conocen que sobre el inmueble objeto de este contrato pesa una Hipoteca con PRO-VIVIENDA, Entidad de Ahorro y Préstamo, la cual será liberada en el momento de la Protocolización del Documento definitivo de Venta por ante el Registro respectivo. SEXTA: Para todos los efectos derivados del presente contrato ambas partes eligen como domicilio especial a la ciudad de Caracas, a cuyos tribunales declaran someterse…”. (Fin de la cita. Negrillas, subrayados y mayúsculas del texto transcrito). Además de las obligaciones contractuales previstas, no puede dejar pasar por alto esta juzgadora, la existencia en autos de un poder general de administración y disposición, que fue otorgado por los vendedores, ciudadanos Norma Edith De la Cruz y Ramón José Fuster Lorenzo, a la ciudadana Lina Alzuro de Caldera (compradora), el cual riela a los folios 29 y 30 de la pieza 1/2, en copia fotostática certificada, y fue autenticado por ante la Notaría Cuarta del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, Los Ruices, en fecha 02 de abril de 2004, inserto bajo el No.01, Tomo 27 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, es decir, unos días posteriores a la fecha en que se produjo la celebración del contrato de opción a compra venta en fecha 30 de marzo de 2004; y cuyo contenido se cita a continuación: “Nosotros, NORMA EDITH DE LA CRUZ y RAMON JOSE FUSTER LORENZO, (…omissis…), por el presente documento declaramos: Conferimos Poder General de Administración y Disposición amplio y suficiente en cuanto derecho se requiere, a la ciudadana LINA ALZURO DE CALDERA, (…Omissis…), para que nos represente y sostenga nuestros derechos y en especial los relativos a un inmueble de nuestra propiedad el cual se encuentra ubicado en la Urbanización Nueva Casarapa, Residencias El Alambique, Parcela A-04, tercer piso, signado con el No. y Letra 5A-32 del Edificio A, Quinta Etapa, en jurisdicción del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda. El inmueble antes mencionado nos pertenece según se evidencia en Documento Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Plaza del Estado Miranda anotado bajo el No. 28, Folios 223 al 229, Protocolo Primero, Tomo 10, de fecha 29 de Enero de 1.998. En el ejercicio de este poder, queda facultada nuestra Apoderada para vender, permutar, gravar, pagar y recibir al contado o a plazos las cantidades respectivas, fijar plazos e intereses y forma de pago con las cláusulas o condiciones que tenga a bien sin limitación alguna o haciendo las reservas que estime conveniente, firmar cuantos documentos públicos o privados sean necesarios, aceptar, constituir o liberar hipotecas, abrir, movilizar y cancelar cuentas bancarias, cobrar las cantidades que me adeuden por cualquier título, con ocasión del departamento antes descrito. Celebrar arrendamientos, demandar, contestar demandas, oponer y contestar excepciones, conciliar, convenir, transigir, desistir de la acción, reconvenir y evacuar pruebas, darse por citado, intimado o notificado en nuestro nombre, solicitar medidas preventivas y ejecutivas, en general hacer uso de todos los recursos ordinarios y extraordinarios que nos conceden las Leyes de la República Bolivariana de Venezuela, sustituir total o parcialmente en persona de su confianza las facultades aquí concedidas, reservándose su ejercicio, y en fin para que efectúe en nuestro nombre y representación, lo que nosotros pudiéramos hacer con referencia al inmueble antes descrito, sin ninguna limitación, ya que las facultades aquí conferidas son a título enunciativo y por ningún respecto taxativas o limitativas…”. (Fin de la cita. Negritas del texto transcrito). La existencia del referido poder no fue controvertida por la parte demandada, en virtud de lo cual se le confirió valor probatorio según lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil; quedando demostrado que los ciudadanos Norma Edith De La Cruz y Ramón José Fuster Lorenzo (parte actora en la causa bajo estudio) otorgaron poder general de administración y disposición con amplias facultades a la ciudadana Lina Alzuro de Caldera, parte codemandada en la presente causa, sobre un inmueble constituido por un apartamento ubicado en la Urbanización Nueva Casarapa, Residencias El Alambique, Parcela A-04, tercer piso, signado con el No. y Letra 5A-32 del Edificio A, Quinta Etapa, en jurisdicción del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda, que coincide con el inmueble objeto de la presente controversia, y se desprende que la referida Lina Alzuro de Caldera, asumió obligaciones respecto a la administración y disposición del citado inmueble. Así se declara. También se aprecia de autos, un instrumento que fue consignado por la parte actora marcado “G” al folio 32 de la pieza 1/2, y respecto a ese documento la parte demandada en su escrito de promoción de pruebas indicó que “Dicho comprobante que corre al folio 32, Cuaderno Principal, comprueba que mi poderdante pagó a nombre de Norma de La Cruz (parte co-actora) la cantidad de Bs.1.533.000,00 (Un millón quinientos treinta y tres mil) cantidad ésta que oponemos en compensación a cuenta del pago del precio pactado al aceptar la veracidad del comprobante promovido y opuesto por la demandante)…”. En consecuencia, si bien los instrumentos que rielan en este folio 32 –que se encuentra reseñado en acápites anteriores cuando se valoraron los medios probatorios- son copias fotostáticas simples de instrumentos de carácter privado (constituido por un depósito bancario), se evidencia, que la parte demandada expresamente aceptó la veracidad del documento promovido por la parte actora marcado “G”, por lo que se le otorgó valor probatorio, de conformidad con los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, y se tiene por demostrado que la ciudadana Lina Alzuro de Caldera (co-demandada) realizó un depósito bancario a nombre de la ciudadana Norma Edith De la Cruz (parte co-actora) por la cantidad de Un millón Quinientos Treinta y Tres con 00/100 Bolívares (Bs.1.533.000,00) –hoy Bs.F.1.533,00-, toda vez que la cuenta en la cual se realizó el depósito, es la que aparece registrada en el Banco Provivienda Entidad de Ahorro y Préstamos, C.A., autorizada para efectuar los débitos por las cuotas del crédito hipotecario; por lo que se tiene como cierto el pago por parte de los demandados de la cantidad de Un millón Quinientos Treinta y Tres con 00/100 Bolívares (Bs.1.533.000,00) –hoy Bs.F.1.533,00- por concepto de cuotas del crédito hipotecario existente con el Banco Provivienda; aunado a ello, se adminicula a este instrumento probatorio, el contenido del informe del Banco Provivienda, que fue anexado en el legajo de copias marcado “A”, que fue consignado junto al escrito de promoción de pruebas de la parte actora, cuyo oficio está fechado del 12/08/2005 con anexos, procedente de BANPRO (f.105 al 110); de ese oficio se observa que, el mismo fue suscrito por el ciudadano Ignacio Sosa Branger, en su condición de Presidente del Banco Provivienda, C.A. Banco Universal (Banpro), en el cual le informó entre otras cosas que los ciudadanos Norma Edith De la Cruz y Ramón Fuster Lorenzo son deudores hipotecarios de Banco PROVIVIENDA, C.A., Banco Universal (BANPRO); que son los titulares de la cuenta Nro.10-010-000173-7 llevada por esa entidad bancaria, y es a cargo de esa cuenta que son pagadas las cuotas hipotecarias que gravan a la propiedad; que la ciudadana Lina Alzuro de Caldera utilizó un poder general para retirar información relacionada con el crédito de los ciudadanos Norma Edith De la Cruz y Ramón Fuster, pero que en ningún momento ha gestionado o cumplido actuaciones requeridas para realizar la subrogación como deudor hipotecario; que el comprobante de depósito Nro.005358003 emitido por Banco ProVivienda, corresponde efectivamente a la numeración de depósitos de sus archivos, que el monto de depósito fue la cantidad de un millón quinientos treinta y tres bolívares (Bs.1.533.000,00) y la persona depositante fue la ciudadana Lina de Caldera, y que el depósito indicado, fue aplicado para cancelar los siguientes conceptos del crédito (distinguido con el Nro.60155016660 0) perteneciente a los ciudadanos Norma Edith De la Cruz y Ramón José Fuster Lorenzo, tal y como se indican a continuación: a) Bs.553.466,79 imputado al pago parcial del Fondo de Garantía incluido como parte del saldo deudor causado y no pagado; b) Bs.279.738,72 por la cuota No.73 vencida el 29/02/2004; c) Bs.279.102,48 por la cuota No.74 vencida el 29/03/2004; d) Bs.413.000,00 imputado al saldo deudor por la suma de Bs.5.561,66 al Fondo de Garantía, la cantidad de Bs.48.866,10 al Fondo de Rescate, la suma de Bs.15.561,62 a intereses de mora, y Bs.343.010,62 por gastos judiciales, ya que todos esos conceptos estaban pendientes de pago en el préstamo otorgado; en el informe que se reseña, el Banco anexó estado de cuenta del crédito hipotecario desde su aprobación con descripción de las cuotas causadas, las cuotas pagadas, los ajustes mensuales y el saldo a la fecha de su emisión; y por último, el Banco dejó constancia que a partir de enero de 2005, se han efectuado 5 depósitos en la cuenta No.10-010-000173-7 perteneciente a los actores, los cuales son: a) el 03/01/2005, por Lina de Caldera, por la suma de Bs.163.000,00, b) el 02/02/2005, depositó Ciro Caldera, por la suma de Bs.164.750,00, c) el 20/06/2005, depositó Norma De la Cruz, la cantidad de Bs.97.000,00, d) y el 26/07/2005 hubo dos depósitos por la cantidad de Bs. 100.000,00, depositados por la ciudadana Norma De la Cruz. Respecto al pago de las cuotas de condominio, no obstante que no fue evacuada la prueba informativa de la empresa encargada de la administración del edificio donde se encuentra ubicado el bien objeto del presente litigio, responsable de la facturación del cobro de condominio; sin embargo, este hecho se tiene por admitido tal como se estableció en los límites de la controversia. También se desprende de autos, que los vendedores hicieron entrega de las llaves al comprador y además está probada la posesión por parte de los demandados del citado inmueble. Ello se desprende de lo expresado por la parte demandada en su contestación, cuando adujo que los actores le dieron la posesión física del inmueble vendido inmediatamente después de haber otorgado el contrato accionado en la Notaría Pública, y de haber recibido en dicha fecha el pago de Bs.14.000.000,00, imputables al precio de la venta; que si bien la obligación asumida por los demandados de pagar el saldo de Bs.30.000.000,00, es una obligación condicionada al otorgamiento del documento definitivo de compra venta, pero que no obstante, los demandados han pagado la cantidad de Bs.6.000.000,00, que invocando la compensación, se convierten en pago de parte del saldo. De igual manera consta en autos, carta misiva de fecha 07 de febrero de 2005, dirigida a las señoras LINA ALZURO DE CALDERA/CARMEN GUZMAN DE ALZURO (parte demandada), suscrita por los ciudadanos NORMA EDITH DE LA CRUZ y RAMÓN JOSÉ FUSTER LORENZO (parte actora), que riela al folio 38 y su vuelto de la pieza 1/2, a la cual se le otorgó valor probatorio por no haber sido impugnada por la contraparte, para dar por acreditado que la parte actora le notificó a las ciudadanas Lina Alzuro de Caldera y Carmen Guzmán de Alzuro, que debían reintegrar el inmueble objeto del contrato de opción de compra venta, por cuanto transcurrió el lapso de 180 días estipulados para el otorgamiento definitivo del documento de venta, sin que ello se verificara; y que le fue revocado el poder general de administración que le fue conferido a la ciudadana Lina Alzuro. Ahora bien, estos elementos integrados por el contrato de opción, el poder general de administración y disposición otorgado por los vendedores a la compradora Lina Alzuro de Caldera, y los pagos de cuotas hipotecarias, así como la posesión del inmueble por parte de las demandadas, constituyen indicios que adminiculados entre sí llevan a la convicción de esta juzgadora que, en efecto, los compradores mediante el ejercicio de ese poder debían realizar todo lo relacionado con la obtención de las solvencias a los fines del registro del documento definitivo de venta, dado que tales obligaciones derivaban del poder general de administración y disposición otorgado por parte de los vendedores a la compradora Lina Alzuro de Caldera; quien al no gestionar ni pagar las cuotas restantes del crédito a los fines de liberar la hipoteca, evidentemente incumplieron el contrato, porque en definitiva, ese poder de administración y disposición se otorgó con la finalidad de que los compradores –en virtud de la situación económica de los vendedores- quienes, como lo manifestaron en la demanda, se encontraban frente a la necesidad de entregar el inmueble en posesión a los demandados, con la finalidad de que ellos (los compradores) a cambio, gestionaran todo lo necesario para que se materializara la venta. Así, los compradores, en ejercicio del poder otorgado debían realizar todas las gestiones que correspondían a los vendedores para la efectiva materialización de la venta; toda vez que, con el otorgamiento del poder general de administración y disposición, los vendedores pusieron en cabeza de los compradores el cumplimiento de todas las obligaciones previas a la venta. Así se establece. Se tiene entonces, que la finalidad de ese poder general de administración y disposición se hizo con la intención de que los compradores liberaran la hipoteca, para que realizaran en nombre de los vendedores todo lo que ellos mismos pudieran hacer con relación al inmueble, tales como, la obtención de solvencias, liberación de la hipoteca, la elaboración del documento definitivo de venta, etc.; fueron así facultados expresamente para “liberar hipotecas” y de hecho los compradores pagaron varias cuotas hipotecarias en ejercicio de ese poder, tal como se desprende de sus propias manifestaciones, así como de las constancias de pago de cuotas de condominio y del crédito hipotecario antes señaladas. Ahora bien, en el contrato de opción no se dijo nada expresamente respecto a las obligaciones del vendedor. Sin embargo, en principio -conforme a lo dispuesto en los artículos 1.486 y 1.488 del Código Civil- correspondía al vendedor el otorgamiento del título de propiedad (tradición) y el saneamiento de la cosa vendida (las solvencias y liberación de hipotecas); sin embargo, con el otorgamiento del poder general de administración y disposición, estas obligaciones debían ser ejecutadas por el comprador, a los fines de obtener la liberación de la hipoteca y obtención de todas las solvencias para el otorgamiento del documento definitivo de venta, que harían los vendedores, pero una vez que los compradores hubieran realizado todas las gestiones necesarias para la obtención de todas las solvencias que se requerían para el otorgamiento ante el registro correspondiente. Así, entonces, si bien, conforme con el artículo 1.488 del Código Civil, la obligación de hacer la tradición de la cosa vendida supone la presentación del documento de compra venta por parte del vendedor en la respectiva oficina de Registro, a los efectos de su otorgamiento, toda vez que “El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad”; ello no obsta para que -como ocurrió en este caso- habiéndose obligado los compradores mediante el poder otorgado, a realizar todo lo relacionado con el inmueble ubicado en la Urbanización Nueva Casarapa, Residencias El Alambique, Parcela A-04, tercer piso, signado con el No. y Letra 5A-32 del Edificio A, Quinta Etapa, en jurisdicción del Municipio Autónomo Plaza del Estado Miranda; y expresamente establecido que con el “ejercicio de este poder, queda facultada nuestra Apoderada para vender, permutar, gravar, pagar y recibir al contado o a plazos las cantidades respectivas, fijar plazos e intereses y forma de pago con las cláusulas o condiciones que tenga a bien sin limitación alguna o haciendo las reservas que estime conveniente, firmar cuantos documentos públicos o privados sean necesarios, aceptar, constituir o liberar hipotecas, abrir, movilizar y cancelar cuentas bancarias, cobrar las cantidades que me adeuden por cualquier título, con ocasión del departamento antes descrito…”; debían los mismos, luego de cancelar la hipoteca, las cuotas de condominio y obtenidos todas las solvencias correspondientes, proceder a la elaboración del documento de venta para el otorgamiento por parte de los vendedores en el registro respectivo; o que una vez obtenidas todas las solvencias, se lo comunicaran a los vendedores para proceder a la elaboración del documento y su presentación ante el registro. En consecuencia, para esta juzgadora ha resultado probado en el curso del proceso, que a la parte actora no correspondía obligación directa alguna, en virtud de que con el poder otorgado, todas las obligaciones para que se produjera la venta recaía sobre los compradores; mientras que, la demandada, en efecto, incumplió con las obligaciones contraídas con la parte actora y para lo cual se le otorgó poder general de administración y disposición; como son no haber pagado todas las cuotas vencidas y las sucesivas de amortización del crédito hipotecario a que se obligaron, y que en efecto, pagaron algunas de ellas tal como resultó admitido por la parte demandada. En consecuencia, es debido a ese incumplimiento que no se produjo la venta del inmueble, por lo que la acción de resolución incoada debe prosperar; y así se declara. DE LA INDEMNIZACION DE DAÑOS Y PERJUICIOS Y DE LA EJECUCION DE LA CLÁUSULA PENAL La parte actora demandó los daños y perjuicios, que a su decir, se le causaron por la inejecución de las obligaciones pactadas en el contrato de opción de compra venta celebrado el 30 de marzo de 2004, daños y perjuicios que fueron fijados, como Cláusula Penal, en la suma de siete millones de bolívares (Bs. 7.000.000,00), hoy Bs.F.7.000,00, y pretende que los codemandados convengan en que, dicha suma de dinero se tendrá por enterada, a favor de la parte actora, conforme a lo previsto en la cláusula cuarta del referido contrato. En tal sentido, es preciso citar el contenido de la cláusula cuarta del contrato: “…CUARTA: Si por causas imputables a LAS COMPRADORAS, la venta no llegare a realizarse, la cantidad de SIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs.7.000.000,00) quedará en provecho de LOS VENDEDORES a título de cláusula penal por concepto de indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento. Ahora bien, si el incumplimiento se debiera a causas imputables a LOS VENDEDORES éstos deberán reintegrar a LAS COMPRADORAS, la suma recibida con ocasión del presente contrato, más una cantidad adicional de SIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs.7.000.000,00) a título de cláusula penal por concepto de indemnización por los daños y perjuicios ocasionados. El artículo 1.258 del Código Civil establece que: “La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal. El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiere estipulado por simple retardo.”. Respecto a la pretensión antes referida, se observa que, en efecto, al haberse declarado en párrafo anterior de esta sentencia, que fueron los compradores quienes incumplieron, por cuanto con el poder otorgado, todas las obligaciones para que se produjera la venta recaía sobre los compradores; incumpliendo la demandada con las obligaciones contraídas con la parte actora y para lo cual se le otorgó poder general de administración y disposición, como son, no haber pagado todas las cuotas vencidas y las sucesivas de amortización del crédito hipotecario a que se obligaron, y que en efecto pagaron algunas de ellas tal como resultó admitido por la parte demandada, y que debido a ese incumplimiento fue que no se produjo la venta del inmueble; en consecuencia, en ejecución de la cláusula penal establecida por las partes y procedente en el caso bajo análisis; la parte actora retendrá la cantidad de siete millones de bolívares (Bs. 7.000.000,00), hoy Bs.F.7.000,00, conforme lo establecieron contractualmente las partes, por concepto de indemnización de daños y perjuicios a causa del incumplimiento del contrato que aquí se resuelve. Así se establece. También pretende la actora el pago de los daños y perjuicios, que según lo aduce, ha ocasionado la inejecución dolosa de las obligaciones que dejaron asumidas en el contrato de 30 de marzo de 2004, daños y perjuicios éstos que devienen de la ocupación ilegítima del inmueble de su propiedad y de cuyo uso y disfrute fueron ilegítimamente privados desde el día 10 de diciembre de 2004 hasta que tenga lugar la restitución del inmueble; estimando dichos daños y perjuicios en la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,00) mensuales, contados a partir del 10 de diciembre de 2004, suma ésta de dinero que constituye el canon de arrendamiento que se han visto obligados a pagar la parte actora por un inmueble ubicado en el Edificio Montecristo, Piso 5, Apartamento 505, Cuarta con Quinta Transversal de Montecristo, Urbanización Montecristi, Caracas y que ocupan como arrendatarios al resultar privados de la posesión del inmueble que les resulta propio. Para demostrar estos alegatos, la parte actora trajo a los autos un contrato de arrendamiento marcado con la letra “I”, en copia fotostática simple, suscrito el 25 de mayo de 2001 entre el ciudadano Ramón Fuster con la ciudadana Clara Coromoto Fricano, sobre un apartamento, ubicado en el piso 5, apartamento Nro. 505 del Edificio Montecristo, Cuarta Transversal, Municipio Autónomo sucre del Estado Miranda, destinado a vivienda de su grupo familiar. Dicho instrumento riela a los folios 230 al 231, pz.1/2, el cual fue impugnado por la representación judicial de la parte demandada en fecha 07/02/2006, y se observa, que la parte actora mediante diligencia de fecha 20 de junio de 2007 (f.396 al 401, pz.1/2), consignó documento en original contentivo del contrato de arrendamiento impugnado, haciéndolo valer, en virtud de lo cual, se le otorgó valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se tiene como cierta la fecha en que se suscribió el precitado contrato de arrendamiento. Asimismo, se aprecia que la parte actora promovió de conformidad con el artículo 431 ejusdem, prueba testimonial de la ciudadana Clara Coromoto Fricano, la cual dejó constancia que es propietaria del apartamento No.505, piso 05, Edificio Montecristo, ubicado en la cuarta transversal de Monte Cristo, Municipio Sucre del Estado Miranda, donde actualmente se encuentran alquilados los ciudadanos Norma Edith De la Cruz y Ramón José Fuster; que el documento que riela a los folios 227 y 228 de la pieza 1/2, es el contrato de arrendamiento que suscribió con los citados ciudadanos, indicando que esa es su firma; y que hace aproximadamente cuatro años antes le había ofrecido en venta el apartamento identificado a los ciudadanos Norma Edith De la Cruz y Ramón José Fuster. Asimismo, promovió marcado con la letra “H” en copia fotostática simple, un contrato de arrendamiento otorgado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda el 28 de julio de 2004, bajo el Nro. 10, Tomo 86, a los fines de demostrar la relación arrendaticia que mantiene Norma De la Cruz con los ciudadanos Félix Manuel González y Atencia Bordones, sobre un anexo a la Quinta Maja, ubicada en la Urbanización Montecristo, Cuarta Transversal, Municipio Sucre del Estado Miranda, en el que se desempeña como peluquera. Dicho instrumento riela a los folios 226 al 229, el cual fue impugnado por la representación judicial de la parte demandada en fecha 07/02/2006, y se observa, que la parte actora mediante diligencia de fecha 20 de junio de 2007 (f.396 al 401, pz.1/2), consignó documento en original contentivo del contrato de arrendamiento impugnado, haciéndolo valer; aunado a ello, se observa que la parte actora promovió de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, los testimonios de los ciudadanos Félix Manuel González y Atencia Ramona Bordones de González, a los fines de ratificar el documento consignado marcado “H”. Ambos declarantes, expresaron ser los propietarios de la Quinta Maja frente al Colegio Eleazar López Contreras, ubicado en la Cuarta Transversal de Montecristo, Municipio Sucre del Estado Miranda, donde actualmente en un local anexo se encuentra alquilada la ciudadana Norma Edith De la Cruz; que el documento que riela a los folios 223 al 226 de la pieza 1/2 es el contrato de arrendamiento que suscribieron con la referida ciudadana, e indicaron que la firma que aparecía en dicho documento era la de ellos, además indicaron los testigos, que la señora Norma Edith De la Cruz era una mujer honesta y trabajadora, y que sufrió una terrible tristeza al no concretar la venta de su apartamento ubicado en Guarenas, para poder comprar el apartamento de Montecristo, donde se encuentra alquilada, y que ella estaba muy deprimida. A estas testimoniales se les otorgó valor probatorio de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. También promovió prueba informativa dirigida a la Escuela Básica Estatal “Eleazar López Contreras”, ubicada en la Urbanización Montecristo, Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, y a la Escuela Básica Nacional “José Félix Ribas”, ubicada en la Urbanización Sebucán, Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda. Se observa que las resultas de las pruebas informativas, fueron agregadas a los autos el 18 de junio de 2007, y rielan a los folios 391 al 395, en virtud de lo cual se les concede valor probatorio a estas pruebas, por haberse evacuado de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Se aprecia en la comunicación de fecha 01/06/2007 suscrita por la Licenciada Nelly Valladares de Díaz en su carácter de directora de la Escuela Básica Estatal “Eleazar López Contreras”, que la niña Fabiana Fuster La Cruz cursaba estudios en esa institución, y de la ex alumna Melina Carolina Fuster La Cruz, siendo su representante legal la ciudadana Norma De la Cruz, y se anexó constancias de estudios de las niñas mencionadas; y consta comunicación de fecha 12/06/2007 suscrita por la Profesora Horeiva Caraballo en su carácter de directora de la Escuela Básica Nacional José Félix Ribas, en la cual informó que la niña Andreina Torres De la Cruz, cursó el 9º grado sección “F”, durante el período escolar 2002-2003, y que su representante legal era la ciudadana Norma De la Cruz. Con todos estos medios probatorios, la parte actora pretende demostrar que tiene derecho al pago de los daños y perjuicios, ocasionados por la inejecución dolosa de las obligaciones contraídas en el contrato del 30 de marzo de 2004, estimando dichos daños y perjuicios en la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,00) mensuales, contados a partir del 10 de diciembre de 2004, suma ésta de dinero que constituye el canon de arrendamiento que se han visto obligados a pagar la parte actora por un inmueble ubicado en el Edificio Montecristo, Piso 5, Apartamento 505, Cuarta con Quinta Transversal de Montecristo, Urbanización Montecristi, Caracas y que ocupan como arrendatarios al resultar privados de la posesión del inmueble que les resulta propio. Ahora bien, quedó demostrado –tal como se dijo supra- que la parte demandada fue quien incumplió con el contrato suscrito el 30 de marzo de 2004; se evidencia del contrato de arrendamiento marcado con la letra “H”, que fue ratificado en juicio, que el mismo fue suscrito el 25 de mayo de 2001 entre el ciudadano Ramón Fuster con la ciudadana Clara Coromoto Fricano, sobre un apartamento, ubicado en el piso 5, apartamento Nro. 505 del Edificio Montecristo, Cuarta Transversal, Municipio Autónomo sucre del Estado Miranda, destinado a vivienda de su grupo familiar; por lo que antes de suscribir el contrato cuya resolución se pretende, la parte actora ya vivía arrendada en el apartamento ubicado en el piso 5, Nro. 505 del Edificio Montecristo, Cuarta Transversal, Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda; por lo que no existe relación de causalidad entre el hecho dañoso (incumplimiento del contrato de opción de compra venta por parte de los demandados) y el hecho de que los actores hayan tenido que vivir alquilados; aunado al hecho de que el lugar de trabajo de la ciudadana Norma Edith De la Cruz estaba ubicado en un local anexo ubicado en la Quinta Maja frente al Colegio Eleazar López Contreras, en la Cuarta Transversal de Montecristo, Municipio Sucre del Estado Miranda, en el cual funcionaba su peluquería; y las hijas de la parte actora, estudiaban en la Escuela Básica Estatal “Eleazar López Contreras” (la niña Fabiana Fuster La Cruz y la ex alumna Melina Carolina Fuster La Cruz), y en la Escuela Básica Nacional José Félix Ribas (donde la niña Andreina Torres De la Cruz, cursó el 9º grado sección “F”, durante el período escolar 2002-2003). Con relación al uso ilegítimo del inmueble que aduce la actora, de las actas se evidencia que la misma parte actora hizo entrega del inmueble a la parte demandada en fecha 30 de marzo de 2004, cuando celebraron el contrato de opción de compra venta, tal como lo aduce la parte actora en su demanda, cuando expresó “Que ese mismo día, creyeron en la buena fe de la ciudadana Lina Alzuro, y les entregaron las llaves de su apartamento a “las compradoras”…”, por lo que la parte actora consintió el uso del inmueble, razón por lo cual no está demostrada la desposesión ilegítima que aduce la actora. En consideración a lo antes señalado, se evidencia, que no existe relación de causalidad entre el hecho dañoso (incumplimiento del contrato de opción de compra venta por parte de los demandados), y la ocupación del inmueble por parte de los demandados, toda vez que la parte actora consintió voluntariamente en la entrega del inmueble; en virtud de lo cual, resultan improcedentes los daños y perjuicios reclamados. Así se establece. DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS POR CONCEPTO DE CUOTAS HIPOTECARIAS Solicitó la parte actora que se imputara “como parte de pago de los daños y perjuicios que resulten haber sido ocasionados por los demandados y que resulten declarados por la sentencia definitiva de este proceso, las sumas de dinero que, por concepto de cuotas hipotecarias, hubieren resultado causadas desde el 30 de marzo de 2004 en adelante y que resulten haber sido pagadas por los demandados y/o uno cualesquiera de los demandados. Pedimos que la fijación de tales daños, se practique mediante experticia complementaria del fallo que establezca el monto de las cuotas hipotecarias que resultaron causadas a partir del día 30 de marzo de 2004 que hubieren sido pagadas por los demandados…” Respecto la pretensión antes referida, se observa que en efecto, al haberse declarado en párrafo anterior de esta sentencia, que fueron los compradores quienes incumplieron, por cuanto con el poder otorgado, todas las obligaciones para que se produjera la venta recaían sobre los compradores; incumpliendo la demandada con las obligaciones contraídas con la parte actora y para lo cual se le otorgó poder general de administración y disposición, como son, no haber pagado todas las cuotas vencidas y las sucesivas de amortización del crédito hipotecario a que se obligaron, y que en efecto pagaron algunas de ellas tal como resultó admitido por la parte demandada, y que debido a ese incumplimiento fue que no se produjo la venta del inmueble, se ordena realizar experticia complementaria del fallo que establezca el monto de las cuotas hipotecarias que resultaron causadas a partir del día 30 de marzo de 2004 y que hubieren sido pagadas por los demandados, las cuales deberán imputarse como parte de pago de los daños y perjuicios que resulten haber sido ocasionados por estos con su incumplimiento y a los que se condene en la presente sentencia. DE LOS DAÑOS MORALES También adujo la actora, que la parte demandada le ha causado graves perjuicios a su ánimo y salud por la situación impropia y dolosa que han originado, por lo que deben pagar los daños y perjuicios morales que han ocasionado con su proceder y que estimaron prudencialmente en la suma de treinta millones de bolívares (Bs. 30.000.000,00). Para probar la pretendida indemnización por daño moral ocasionado a su ánimo con el incumplimiento alegado, la parte actora promovió los testimonios de los ciudadanos Félix Manuel González y Atencia Ramona Bordones de González, a los fines de ratificar el documento consignado marcado “H”. Ambos declarantes, expresaron ser los propietarios de la Quinta Maja frente al Colegio Eleazar López Contreras, ubicado en la Cuarta Transversal de Montecristo, Municipio Sucre del Estado Miranda, donde actualmente en un local anexo se encuentra alquilada la ciudadana Norma Edith De la Cruz; que el documento que riela a los folios 223 al 226 de la pieza 1/2 es el contrato de arrendamiento que suscribieron con la referida ciudadana, e indicaron que la firma que aparecía en dicho documento era la de ellos, quienes además manifestaron, que la señora Norma Edith De la Cruz era una mujer honesta y trabajadora, y que sufrió una terrible tristeza al no concretar la venta de su apartamento ubicado en Guarenas, para poder comprar el apartamento de Montecristo, donde se encuentra alquilada, y que ella estaba muy deprimida. Ahora bien, en este caso, por cuanto las partes están vinculadas mediante un contrato, y siendo que en principio, el daño moral no es de los considerados como previsibles para el momento de la celebración del contrato; se hace necesario, en consecuencia, traer a colación el criterio establecido en Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, sobre la concurrencia de la responsabilidad contractual con la extracontractual respecto a la indemnización de daño moral derivada del incumplimiento de un contrato, y a tal efecto, se cita la sentencia de fecha 27 de abril de 2004, en el juicio seguido por el ciudadano Juan Pedro Pereira Meléndez, contra los ciudadanos Christian Herman Klager Bischoef y Gerhardt Otto Klaeger Ritter, sentencia N° 0324, exp. N° 2002-000472; en la cual se estableció lo siguiente: “Para decidir, se observa: El juez de alzada negó la pretensión de indemnización de daño moral, con base en que “... comparte el criterio que el mismo sólo es procedente en materia extracontractual y así dispone el artículo 1.196 del Código Civil...”, luego de lo cual dejó sentado: “...Dicha norma establece como supuesto jurídico para dar lugar al nacimiento de la obligación de reparar el daño, la ilicitud del acto que lo causa. En el caso del daño moral, éste debe atentar contra los intereses de afección: el honor, la honestidad, la libertad de acción, la autoridad paterna, la fidelidad conyugal, afecciones legítimas, pero en la responsabilidad contractual por ser fundamentalmente de orden patrimonial, dicho daño no es de los considerados como previsto o previsibles, para el momento de la celebración del contrato, a tenor de lo preceptuado en el Art. 1.274 del Código Civil, “...”. El caso que nos ocupa es el de la acción por cumplimiento de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, donde quedó entablada una relación contractual entre las partes, razón por la cual el pedimento referente al daño moral no debe prosperar y así se establece...”. La precedente trascripción pone de manifiesto que de acuerdo con lo expuesto por el juez de alzada, la existencia de un contrato de arrendamiento, excluye de forma definitiva la responsabilidad extracontractual, sin posibilidad de que ésta coexista con la responsabilidad contractual, criterio este que la Sala estima no es ajustado a derecho. El daño moral está conformado por el sufrimiento de un individuo en la esfera íntima de su personalidad, que determina su degradación de valor como persona humana, respecto de otros en la sociedad en que se desenvuelve o frente a sí mismo, causado injustamente por otra persona. Por esa razón, su naturaleza es extracontractual, y tiene por causa el hecho ilícito o el abuso de derecho, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.185 del Código Civil, el cual dispone: “El que con intención o por negligencia, o por imprudencia, ha causado un daño a otro, está obligado a repararlo. Debe igualmente reparación quien haya causado un daño a otro, excediendo, en el ejercicio de su derecho, los límites fijados por la buena fe o por el objeto en vista del cual le ha sido conferido ese derecho”. De acuerdo con la norma citada, el hecho ilícito y el abuso de derecho son capaces de producir daños, los cuales no son tolerados ni consentidos por el ordenamiento jurídico, motivo por el cual generan responsabilidad civil, en las que están comprendidos tanto los daños materiales como los morales, por disposición del artículo 1.196 del Código Civil, el cual prevé: “La obligación de reparación se extiende a todo daño material o moral causado por el acto ilícito. El juez puede, especialmente, acordar una indemnización a la víctima en caso de lesión corporal, de atentado a su honor, a su reputación o a los de su familia, o a su libertad personal, como también en el caso de violación de su domicilio o de un secreto concerniente a la parte lesionada. El Juez puede igualmente conceder una indemnización a los parientes, afines o cónyuges, como reparación del dolor sufrido en caso de muerte de la víctima”. Ahora bien, la Sala ha indicado que no obstante la existencia de una relación contractual entre las partes, puede surgir colateralmente un hecho ilícito, con ocasión o en relación con dicho contrato que origine daños materiales y morales y, ha precisado, que la concurrencia de la responsabilidad contractual con la extracontractual puede darse, entre otros supuestos, cuando el deudor contrae una obligación imposible y ocultó o disimuló esta imposibilidad al acreedor, o el contrato es inútil o inválido debido a otras especies de vicios objetivos o subjetivos que puedan afectarle, siempre que ello sea imputable a la mala fe u ocultación del deudor, o el contrato resulte nulo, o cuando una culpa dañosa distinta se junta a aquella que consiste en la mera violación de la obligación contractual, hipótesis esta última que supone el cumplimiento de dos presupuestos necesarios: 1) el hecho debe implicar la violación de un deber legal independiente del contrato y 2) el daño causado por dicho hecho debe consistir en la privación de un bien patrimonial o moral distinto del beneficio mismo que asegura el contrato. En ese sentido, la Sala en decisión de fecha 5 de febrero de 2002, caso: 23-21 Oficina Técnica de Construcciones C.A. c/ Banco Unión S.A.C.A y otro, dejó sentado: “…El tratadista venezolano José Melich Orsini, -citado también por el formalizante,- enfoca el asunto desde otro ángulo. En efecto, para que la concurrencia de la responsabilidad contractual con la extracontractual pueda darse sería necesario que una culpa dañosa distinta se juntara a aquella que consiste en la mera violación de la obligación contractual. Esto supondría dos condiciones: 1) que el hecho implique la violación de un deber legal independiente del contrato y 2) que el daño causado por dicho hecho consista en la privación de un bien patrimonial o moral distinto del beneficio mismo que asegura el contrato. La primera condición excluye toda idea del concurso de acciones (por actividad contractual y por hecho ilícito), cuando el demandado no ha violado ningún deber distinto de sus deberes contractuales, aunque tales deberes violados no sean de los expresamente pactados sino de los que se refutan implícitos de acuerdo con el texto del artículo 1.160 del Código Civil, y esto aunque la violación sea dolosa. La segunda idea excluye toda aplicación de las normas que regulan la responsabilidad extracontractual, cuando el daño sufrido por la víctima se limita a la pérdida de las ventajas derivadas del contrato (Responsabilidad Contractual. Edición Marzo de 1975. pág 276 y ss)... …La Sala, en relación con la figura jurídica que los autores denominan indistintamente “cúmulo de responsabilidades”, "acumulación de responsabilidades” o “concurso acumulativo de responsabilidades”, ha expresado lo siguiente: no obstante la existencia de una relación contractual entre las partes, puede surgir colateralmente un hecho ilícito que origine daños materiales y morales, concurrentes o exclusivos (SCC. 25-6-1981. GF N° 112. 3° etapa. Vol. II. pp. 1.765 y ss). Consecuente con esta posición doctrinaria, ha estimado como ilícito el hecho de que un banco, en el cual el actor abrió una cuenta corriente bancaria, haya devuelto cheques girados por su titular librador a pesar de existir suficiente provisión de fondos, debido dicha conducta culposa a “errores internos de dicho instituto bancario, tanto a nivel de su agencia en Valencia como a nivel central” (SCC. 19-9-1981. GF N° 113. 3° etapa. Vol I. pp 1.162 y ss). Igualmente, en el caso de un contrato de aprendizaje, estimó como ilícita la conducta imprudente de un patrono al poner a manejar a un aprendiz una máquina troqueladora, a los pocos días de haber ingresado éste a la fábrica, lo cual ocasionó un accidente laboral en el cual perdió las falanges (SSC. 1-12-1983. GF N° 122. 3° etapa. Vol II. pp 1.267 y ss). En estos dos últimos casos, es evidente que no obstante la vinculación contractual entre las partes (contrato de cuenta corriente y de aprendizaje), surgió colateralmente un hecho ilícito, con ocasión o en relación con dicho contrato, que originó daños materiales y morales reclamados por uno de los contratantes en contra del otro. En ambos casos, coincidencialmente, la principal defensa de los demandados fue que la existencia del contrato excluía la responsabilidad extracontractual. La recurrida comienza el desarrollo de su tesis sobre los actos ilícitos en el presente asunto haciéndose las siguientes preguntas: ¿qué sucede cuando el contrato se utiliza como arma para obtener un fin distinto al del contrato; cuando se usa para causar daño a una de las partes del mismo o un tercero? ¿Los incumplimientos de quién así actúa deberán considerarse de naturaleza contractual o extracontractual? Y a renglón seguido continúa el desarrollo de su tesis de la manera siguiente: “.... quién utiliza los contratos con el fin premeditado de estafar, cuando logra su fin no está incumpliendo el contrato, sino que está cometiendo un delito y por ende un hecho ilícito... Los incumplimientos al contrato tienen que ser apreciados en cuanto al fin que con ellos se persigue, si la voluntad que existe es la de dañar a la otra parte o a un tercero, caso en el cual el negocio no es sino un instrumento para causar daño...”. Penetrado de esta tesis, infiere los presuntos “actos ilícitos”, sin excepción alguna, de prestaciones contractuales; unas, emanadas del contrato de fideicomiso; otras, derivadas del contrato de servicio celebrado entre los bancos demandados; y las restantes, provenientes del contrato de préstamo, con garantía hipotecaria y anticresis, suscrito entre la empresa actora y el Banco Hipotecario Unido. En consecuencia, la culpa, el daño y la relación de causalidad derivan todas ellas de incumplimientos contractuales. La culpa contractual supone un contrato válido anterior. La culpa extra contractual, como antes se expresó, constituye una variedad de la culpa. Puede verificarse esta variedad, según Giorgi, cuando el deudor contrae una obligación imposible y ocultó o disimuló esta imposibilidad al acreedor. La imposibilidad de cumplimiento ha impedido que se forme el contrato, y por consiguiente, en este caso no se puede hablar de culpa contractual, para el caso de que surgiera la obligación de indemnizar, sino de una obligación fundada sobre culpa no contractual. Puede existir también culpa in contrahemdo, cuando el contrato sea inútil o inválido debido a otras especies de vicios objetivos o subjetivos que puedan afectarle; pero que, en todo caso, sean imputables a mala fe u ocultación del deudor. Finalmente, si el contrato es nulo, como no se puede hablar de una obligación contractual que no ha surgido, o se anula o rescinde, tampoco se puede decir que haya incumplimiento imputable de la obligación misma, porque cualquiera que sea la responsabilidad que recaiga sobre el pretendido deudor en razón de su comportamiento, será siempre una culpa de naturaleza extracontractual. (ibib. p. 57). A estos casos, bien podríamos agregar las dos hipótesis aludidas precedentemente por Melich Orsini, para comprobar lo delicado y complejo del asunto. (Subrayado y negritas de la Sala). La Sala reitera el precedente jurisprudencial y considera que el juez de alzada infringió el artículo 1.196 del Código Civil, al declarar improcedente el daño moral, con el erróneo razonamiento de que no es posible la concurrencia de la responsabilidad contractual y la extracontractual. La Sala estima que esta conclusión del juez de alzada no es ajustada a derecho, pues hay casos en los cuales a pesar de mediar un vínculo contractual entre las partes, puede existir colateralmente un hecho ilícito con ocasión o en relación con dicho contrato, que haya causado daños morales…”. (Fin de la cita). Conforme la citada doctrina, hay casos en los cuales, a pesar de mediar un vínculo contractual entre las partes, puede existir colateralmente un hecho ilícito con ocasión o en relación con dicho contrato, que haya causado daños morales. En el caso bajo análisis, si bien -no obstante existir un vinculo contractual entre las partes- ciertamente es procedente que surja colateralmente un hecho ilícito, con ocasión a ese contrato que origine daños morales, ante la existencia de una culpa dañosa distinta se juntara a aquella que consiste en la mera violación de la obligación contractual. Sin embargo, ello supone que se cumplan dos condiciones: 1) que el hecho implique la violación de un deber legal independiente del contrato y 2) que el daño causado por dicho hecho consista en la privación de un bien patrimonial o moral distinto del beneficio mismo que asegura el contrato. En razón de lo anterior, por cuanto en el caso de autos no ha demostrado la actora la existencia de esa culpa dañosa distinta al incumplimiento del contrato; la pretensión de daño moral demandada no puede prosperar. Así se decide. DE LA COMPENSACIÓN SOLICITADA POR LA PARTE DEMANDADA Respecto a la compensación solicitada por la demandada, quien alega que debido a que pagaron la suma de seis millones de bolívares (Bs.6.000.000,00), hoy Bs.F. 6.000,00, por cuotas vencidas del crédito hipotecario por cuenta de los vendedores, estas pueden compensarse con la obligación de pagar el saldo de treinta millones de bolívares (Bs. 30.000.000,oo) hoy Bs.F.30.000,00; cabe aquí señalar, que declarada con lugar la acción de resolución de contrato de opción de compraventa, en la que procede entonces la resolución del contrato; resulta improcedente la compensación opuesta por la parte demandada; y así se decide. En conclusión, es forzoso para este Tribunal declarar con lugar el recurso de apelación ejercido, se revoca la sentencia apelada, se declara parcialmente con lugar la demanda de resolución de contrato de opción de compra venta, en consecuencia, se declara resuelto el contrato celebrado el 30 de marzo de 2004 entre los ciudadanos Norma Edith De la Cruz y Ramón Fuster Lorenzo (vendedores) y Lina Alzuro de Caldera y Carmen Guzmán de Alzuro (compradoras). Así se decide. DISPOSITIVA Por los motivos de hecho y de derecho, antes expresados, este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 24 de marzo de 2009, por la abogada en ejercicio Lucía Casañas, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 13 de junio de 2008 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la acción que por resolución de contrato interpusieron los ciudadanos Norma Edith De la Cruz y Ramón José Fuster Lorenzo contra los ciudadanos Lina Alzuro de Caldera, Carmen Guzmán de Alzuro, Ciro Alfredo Caldera Salazar y Jesús Alzuro. SEGUNDO: SE REVOCA la sentencia definitiva dictada en fecha 13 de junio de 2008 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda intentada por los ciudadanos Norma Edith De la Cruz y Ramón José Fuster Lorenzo contra los ciudadanos Lina Alzuro de Caldera, Carmen Guzmán de Alzuro, Ciro Alfredo Caldera Salazar y Jesús Alzuro; en consecuencia, se declara resuelto el contrato de opción de compra venta suscrito en fecha 30 de marzo de 2004, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, inserto bajo el Nro.02, Tomo 27 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. CUARTO: PROCEDENTE, la ejecución de la cláusula penal; por lo que la parte actora retendrá la cantidad de siete millones de bolívares (Bs. 7.000.000,00), hoy Bs.F.7.000,00, por concepto de indemnización de daños y perjuicios a causa del incumplimiento del contrato que aquí se resuelve. QUINTO: PROCEDENTE el pago por concepto de cuotas hipotecarias; para lo cual se ordena realizar experticia complementaria del fallo que establezca el monto de las cuotas hipotecarias que resultaron causadas a partir del día 30 de marzo de 2004 y que hubieren sido pagadas por los demandados, las cuales deberán imputarse como parte de pago de los daños y perjuicios que resulten haber sido ocasionados por estos con su incumplimiento hasta la fecha en que se dictó esta sentencia SEXTO: respecto a la pretensión de daño moral pretendida por la parte actora, se declara IMPROCEDENTE la pretensión. SÉPTIMO: IMPROCEDENTE la compensación opuesta por la parte demandada, respecto a la suma de seis millones de bolívares (Bs.6.000.000,00), hoy Bs.F. 6.000,00, pagadas por cuotas vencidas del crédito hipotecario por cuenta de los vendedores, con la obligación de pagar el saldo de treinta millones de bolívares (Bs. 30.000.000,oo) hoy Bs.F.30.000,00. OCTAVO: Por cuanto el presente recurso de apelación fue declarado con lugar, no hay condenatoria en costas del recurso de conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Por cuanto la demanda prosperó parcialmente, no hay condenatoria en costas del juicio. Por cuanto el presente fallo se dictó fuera del lapso de ley se ordena la notificación de las partes. Publíquese, regístrese y devuélvase al Tribunal de la causa en su oportunidad legal. Déjese copia en el copiador de sentencias de este Tribunal, de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la Ciudad Capital de la República, a los treinta (30) días del mes de octubre del año dos mil quince (2.015). Años 205º de la Independencia y 156º de la Federación. LA JUEZA TITULAR, DRA. ROSA DA´SILVA GUERRA LA SECRETARIA, Abog. GLENDA SÁNCHEZ B. En la misma fecha (30/10/2015) se publicó la anterior decisión siendo las 3:20 p.m.; como está ordenado. LA SECRETARIA, Abog. GLENDA SÁNCHEZ B. EXP.No. AC71-R-2009-000069. Antiguo No. CB-09-0970 RDSG/GMSB.