TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO, BANCARIO Y PROTECCION DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA
LA VICTORIA, DE DE 2015
205° Y 156°
EXPEDIENTE Nº: 24.297

DEMANDANTE: EVA JOSEFINA DELGADO PARRA, VENEZOLANA, MAYOR DE EDAD, TITULAR DE LA CÉDULA NRO 12.725.914
DEMANDADOS: FRANCISCO ISAAC CERMEÑO LOPEZ Y DEYANIRA BERROTERAN MARTINEZ, VENEZOLANOS, MAYORES DE EDAD, TITULARES DE LAS CEDULAS DE IDENTIDAD NROS V 10.362.217 Y V 14.829.734, RESPECTIVAMENTE
MOTIVO:
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA

En fecha 29 de Octubre de 2013, se recibió libelo demanda por Cumplimiento de contrato opción de compra venta, intentado por la ciudadana Eva Josefina Delgado Parra, Venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro V 12.725.914, asistida por el abogado en ejercicio, Jairo José Guilarte Marcano, Inpreabogado Nro V 14.830.483 en contra de los ciudadanos Francisco Isaac Cermeño López y Deyanira Berroteran Martínez, Venezolanos, mayores de edad y titulares de la cédulas de identidad Nros V 10.362.217 y 14.829.734, constante de tres (03) folios útiles y sus respectivos anexos.-
En fecha 06 de Noviembre de 2013, el Tribunal le da entrada y le asigna número para su control en el archivo.-
En fecha 11 de Noviembre de 2013, el Tribunal admitió la demanda ordenó emplazar a los demandados, se comisionó al Juzgado del Municipio Santiago Mariño del Estado Aragua, para la practica de la citación, se ordenó corregir foliatura de conformidad con el articulo 109 del Código de Procedimiento Civil.-
En fecha 05 de Diciembre de 2013, la parte actora asistido de abogado consignó la compulsa del libelo de la demanda, y solicitó la citación de los demandados.-
En fecha 05 de Diciembre de 2013, la parte actora asistida de abogado otorgó poder apud acta a los abogados en ejercicio Jairo Guilarte y Alejandro Puccini Inpreabogado Nos 126.242 y 15.105.-
Mediante auto de fecha 10 de Diciembre de 2013, el Tribunal acuerda y libra compulsa, despacho y oficio Nro 803 al Juzgado del Municipio Santiago Mariño del estado Aragua.-
En fecha 09 de Enero de 2014, el apoderado Judicial de la parte actora declaró que recibió oficio Nro 803 para gestionar la práctica de la citación ante el Juzgado del Municipio Santiago Mariño del Estado Aragua y 824 dirigido al Registrador del Municipio Santiago Mariño, Libertador y Francisco Linares Alcántara del Estado Aragua.-
En fecha 19 de Marzo de 2014, la parte actora asistida de abogado consignó las resultas de la comisión proveniente del Juzgado del Municipio Santiago Mariño.-
En fecha 25 de Marzo de 2014, el Tribunal agregó a los autos la comisión proveniente del Juzgado del Municipio Santiago Mariño del Estado Aragua, a los fines de que surta efectos legales, se ordenó corregir foliatura de conformidad con el artículo 109 del Código de Procedimiento Civil.-
En fecha 11 de Abril de 2014, los apoderados judiciales de la parte actora solicitaron mediante diligencia la citación por carteles.-
Mediante auto de fecha 25 de Abril de 2014, el Tribunal acordó de conformidad con el articulo 233 del Código de Procedimiento Civil la citación por carteles, que deberán ser publicados en los diarios el Periodiquito y El Aragüeño, se comisiono al Juzgado del Municipio Santiago Mariño del Estado Aragua para que fijé el cartel en la morada de los demandados.-Se libro cartel, despacho y oficio Nro 852.-
En fecha 15 de Mayo de 2014, el apoderado judicial de la parte actora solicitó se le designe correo especial para llevar el Despacho al Juzgado del Municipio Santiago Mariño del Estado Aragua.-
Mediante auto de fecha 15 de Mayo de 2014, el Tribunal acordó lo solicitado y lo designó correo especial, en la misma fecha se entregó el oficio.-
En fecha 18 de Junio de 2014, la parte actora asistida de abogado, consignó carteles y resultas de la comisión.-
En fecha 17 de Julio de 2014, el apoderado judicial de la parte actora solicitó se designe defensor de oficio.-
En fecha 23 de Julio de 2014, el Tribunal designó como defensor de oficio al abogado Ricardo Garban, Inpreabogado Nro 101.057, ordenando su notificación, se libró boleta de notificación.-
En fecha 30 de Julio de 2014, los ciudadanos Francisco Cermeño y Deyanira Berroteran asistidos de abogado se dieron por notificados en la presente causa.-
En fecha 24 de Octubre de 2014, los demandados presentaron escrito de contestación de la demanda y reconvención constante de trece (13) folios útiles y sus respectivos anexos.-
En fecha 24 de Octubre de 2014, los ciudadanos Francisco Cermeño y Deyanira Berroteran, asistidos de abogado otorgaron poder apud acta a la abogada Dayana Marcano Inpreabogado Nro 74.107, para que represente y defienda sus derechos.-
Mediante auto de fecha 30 de Octubre de 2014, el Tribunal admitió la reconvención, salvo su apreciación en la definitiva.-
En fecha 30 de Octubre de 2014, el Tribunal acordó corregir foliatura de conformidad con el artículo 109 del Código de Procedimiento Civil
En fecha 06 de Noviembre de 2014, el apoderado judicial de la parte actora presentó escrito de contestación de la reconvención.-
En fecha 19 de Noviembre de 2014, los apoderados judiciales de la parte actora presentaron diligencia solicitando cómputo de los días de despacho desde el 30 de Julio de 2014 al 24 de octubre de 2014, y solicitaron se dicte sentencia de conformidad con el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil.-
En fecha 19 de Noviembre de 2014, el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas.-
Mediante auto de fecha 28 de Noviembre de 2014, el Tribunal acordó y realizó cómputo de los días de despacho solicitados.-
En fecha 09 de Diciembre de 2014, los demandados presentaron escrito de promoción de pruebas.-
Mediante auto de fecha 15 de Diciembre de 2014, el Tribunal agregó a los autos los escritos de pruebas presentados por ambas partes.-
En fecha 17 de Diciembre de 2014, los apoderados judiciales de la parte actora solicitaron se decrete la extemporaneidad del escrito de pruebas consignados por los codemandados.-
Mediante auto de fecha 08 de Enero de 2015, el Tribunal admitió todas las pruebas promovidas por la parte actora a excepción del merito favorable de autos, y por la parte demandada admite salvo su apreciación en la definitiva y acuerda librar oficio al Banco Bicentenario Agencia San Mateo, para que informe lo solicitado.-
En fecha 08 de Enero de 2015, el Tribunal instó a la parte actora a que revise minuciosamente las actas procesales que conforman el expediente.-
En fecha 12 de Enero de 2015, los apoderados judiciales de la parte actora presentaron diligencia insistiendo en la espontaneidad de las pruebas.-
Mediante auto de fecha 13 de Enero de 2015, el Tribunal ordenó hacer cómputo de los días de despacho transcurridos desde el día 24 de Octubre de 2014 hasta el 15 de Diciembre de 2014.-
En fecha 13 de Enero de 2015, el Tribunal declaró improcedente la solicitud de espontaneidad de las pruebas requerida por la parte actora, en virtud de que las pruebas promovidas por la parte demandada se presentaron de manera tempestiva.-
En fecha 16 de Enero de 2015, la parte demandada asistida de abogado presentó escrito realizando una serie de consideraciones.-
Mediante diligencia de fecha 23 de Enero de 2015, la parte demandada asistida de abogado consignó copia del escrito de informes para la prueba de informe.-
En fecha 26 de Enero de 2015, El Tribunal acuerda y libra oficio Nro 036, al Banco Bicentenario sede San Mateo, de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 04 de Febrero de 2015 el Alguacil del Tribunal consignó acuse de recibo de oficio Nro 036, dirigido al Banco Bicentenario.-
En fecha 09 de Febrero de 2015 se recibió proveniente del Banco Bicentenario respuesta del oficio Nro 036.-
Mediante diligencia de fecha 20 de Febrero de 2015, la parte demandada asistida de abogado solicitó se oficie nuevamente al Banco Bicentenario, requiriendo la información contenida en el particular primero de la prueba de informe.-
En fecha 25 de Febrero de 2015, el Tribunal acordó oficiar nuevamente al Banco Bicentenario transcribiendo el particular primero y segundo, se libró oficio Nro 184.-
Mediante auto de fecha 04 de Marzo de 2015, el Tribunal informa que fijara lapso para presentar informe una vez que llegue a los autos la resulta proveniente del Banco Bicentenario.-
En fecha 10 de Marzo de 2015, el Alguacil del Tribunal consignó acuse de oficio Nro 184, dirigido al Banco Bicentenario.-
En fecha 24 de Marzo de 2015, se recibió proveniente del Banco Bicentenario, respuestas del oficio Nro 184.-
En fecha 25 de Marzo de 2015, el Tribunal fija la oportunidad para presentar informes siendo el décimo quinto día de despacho siguiente.-
En fecha 08 de Abril de 2015, la parte demandada se dio por notificado del auto y solicitó la notificación de la otra parte.-
En fecha 13 de Abril de 2015, el Tribunal acuerda notificar a la parte actora y libró boleta de notificación.-
En fecha 21 de Abril de 2015, la parte demandada asistido de abogado solicito se notifique en el domicilio procesal de la parte actora.-
Mediante auto de fecha 08 de Mayo de 2015, el Tribunal acordó notificar a la parte actora en su domicilio procesal, se libró boleta de notificación.-
En fecha 15 de Mayo de 2015, la codemandada ciudadana Deyanira Berroteran se dio por notificada del auto de fecha 25 de Marzo de 2015.-
En fecha 20 de Marzo de 2015, el Alguacil del Tribunal consignó boleta de notificación debidamente suscrita por el apoderado judicial de la parte actora.-
En fecha 11 de Junio de 2015, el apoderado judicial de la parte actora presentó escrito de informes constante de dos folios útiles.-
En fecha 11 de Junio de 2015, los codemandados asistidos de abogados presentaron escrito de informes constante de cuatro (04) folios útiles.-
En fecha 26 de Junio de 2015, los codemandados asistidos de abogado presentaron observaciones escritas sobres los informes de la parte contraria.-
ACTUACIONES REALIZADAS EN EL CUADERNO DE MEDIDAS
En fecha 11 de Noviembre de 2013, el Tribunal apertura el cuaderno de medidas.
En fecha 05 de Diciembre de 2015, la parte actora asistida de abogado solicitó al Tribunal se decrete medida de prohibición de enajenar y gravar.-
En fecha 18 de Diciembre de 2013, el Tribunal decreta la medida de prohibición de enajenar y gravar y libró oficio Nro 824, al Registro Público del Municipio Santiago Mariño, Libertador y Francisco Linares Alcántara del Estado Aragua.-

ALEGATOS EXPUESTOS POR LA PARTE ACTORA EN EL LIBELO DE LA DEMANDA.-

Alega la parte actora, que celebró contrato de opción de compra venta con los ciudadanos Francisco Cermeño y Deyanira Berroteran ante la Notaria Publica de La Victoria, del Estado Aragua de fecha 15 de Enero de 2013, para la compra de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nro 7-4, con código catastral Nro 005—011-001-U03-004-008-003-003-P7-311, ubicada en la planta séptima del edificio denominado Nro 09, Pico Guirigay, el cual forma parte del desarrollo Habitacional multifamiliar llamado Parque Residencial La Montaña, situado en la calle Negro Primero, Del Municipio Santiago Mariño del Estado Aragua, el inmueble pertenece a los vendedores según documento protocolizado ante la Oficina del Registro Inmobiliario de los Municipios Santiago Mariño, Libertador y Francisco Linares Alcántara del Estado Aragua, bajo el Nro 2009-2262, asiento Registral Nro 01 del inmueble matriculado con el Nro 274.4.2.1.1193 correspondiente al libro de folio real del año 2009, de fecha 18 de Julio de 2009.-
Expreso que, como compradora cumplió religiosamente con el precio del pago pactado contractualmente establecido en Quinientos Veinte mil Bolívares ( Bs. 520.000,00) para lo cual se estableció el precio de la negociación se cumpliría la cantidad de Doscientos Veinte Mil Bolívares ( Bs. 220.000,00), que fue cancelado a través del cheque de gerencia Nro 67124558, de Banco Mercantil, con fecha 28 de Diciembre de 2012, y la cantidad restante Trescientos Mil Bolívares ( Bs. 300.000,00), que seria tramitada a través de entidad bancaria por crédito hipotecario con recurso del FAOV y cancelara al momento del otorgamiento definitivo del documento; De igual forma manifiesta que cumplió con su obligación como comprador que es la de pagar el precio de la venta, quedando pendiente el cumplimiento por parte de los vendedores toda vez que el ciudadano Francisco Cermeño en su condición de Gerente de la Entidad Financiera Banco Bicentenario, agencia San mateo le pidió los documentos relativos a la preparación de la carpeta para la solicitud del crédito y los recaudos le fueron entregados personalmente pero manifiesta que dolosamente el ciudadano Francisco Cermeño, a pesar de las correcciones que oportunamente señalo el banco, el ciudadano antes mencionado lo engaveto, para no comprometerse a realizar la venta.-
Por otra parte, también destacó que los ciudadanos Francisco Cermeño y Deyanira Berroteran, se rehusaron a tramitar el crédito por el banco, así como cancelar el saldo del precio pendiente que siempre ha estado dispuesta a cancelar.-
Que fueron inútiles sus esfuerzos para lograr que los vendedores cumplan con la firma del documento de venta.-

DEFENSAS ALEGADAS POR LOS DEMANDANTES EN LA CONTESTACION DE LA DEMANDA.-

Aceptan que celebraron contrato de opción de compra venta, por ante la Notaria Pública de la Victoria Estado Aragua, de fecha 15 de Marzo de 2013, anotado bajo el Nro 41, del tomo 05 de los Libros de autenticación llevados por la Notaria, con la ciudadana Eva Delgado antes identificada, sobre un inmueble propiedad de los codemandados, que fijaron la venta por la cantidad de Quinientos veinte mil Bolívares ( Bs 520.000,00) y como consecuencia del contrato le entrego la cantidad de Doscientos veinte mil Bolívares ( Bs 220.000,00) adeudando la cantidad de Trescientos Mil Bolívares ( Bs 300.000,00), la cual debe ser cancelado al momento de la firma de la venta definitiva que tendría lugar dentro del lapso de duración del contrato .-
Niegan rechazan y contradicen la demanda en todos sus términos, de igual forma que la actora haya cumplido con el pago del precio contractual, que la parte actora haya cumplido en pagar el precio de la venta convenido, de igual forma que falte por su parte el otorgamiento de la firma, que el ciudadano Francisco Cermeño sea Gerente del Banco Bicentenario sede San Mateo Estado Aragua, y que el mismo haya perdido alguna documentación para la solicitud del crédito.-
Del igual forma, niegan rechazan y contradicen que la ciudadana Eva Delgado halla entregado al ciudadano Francisco Cermeño, los documentos para la tramitación del crédito que en ningún momento el ciudadano Francisco Cermeño haya tomado dolosamente los documento, los presentara en el banco y luego los engavetara, así mismo que se rehusaran a tramitar el crédito, y niegan que se hayan negado a recibir el precio que acordaron en su oportunidad.-
Niegan, rechazan y contradicen que por su supuesto incumplimiento la ciudadana Eva Delgado haya tenido que pagar alquileres, canon de arrendamiento, así como pago de transporte y servicios en general, que tengan que pagar costas y costos procesales y que hayan ofrecido el inmueble en venta a otra persona.-
Asimismo señalan que, el contenido de la cláusula tercera del contrato de opción de compra venta, que la duración del mismo fue de Noventa (90) días continuos mas la prorroga de treinta días continuos, los cuales comenzaron a correr desde el día 15 de Enero de 2013 hasta el 15 de Mayo de 2013, incluida la prorroga, en el cual la promitente compradora, debió realizar todas las gestiones necesarias, para la tramitación del crédito hipotecario lo cual incumplió y se venció el plazo convenido.-
Por cuanto la parte actora no cumplió con sus obligaciones pactadas en el contrato de opción de compra venta, ya que no pago el precio convenido, por tanto su pedimento debe ser negado.-

DEFENSAS ALEGADAS A LA RECONVENCION PROPUESTA.-

La parte actora reconvenida rechazó negó y contradijo los alegatos exclamados por los demandados reconvenientes en primer lugar los mismos aceptaron la relación contractual celebrada entre las partes, expone textualmente…….” Como colatorio de tales aceptaciones por parte de tales aceptaciones por parte de los codemandados, el cual desiderátum de este proceso, Ciudadana Juez, radica en lo sucesivo, a la probanza sobre el incumplimiento que se le indilga, en nuestra demanda, a la parte demandada en tanto y en cuanto, no deje de deducirse la presencio Juris Tantum, de quien paga el precio de una cosa, aspara que la titularidad sobre el bien adquirido le sea transmitida por el propietario vendedor y no al revés, como pareciera insinuar los co-demandados vendedores……”

CONSIDERACIONES SOBRE LA ADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA Y LA RECONVENCION DE LA MISMA.-

Para realizar las consideraciones para decidir sobre la admisibilidad de la presente demanda, se deben analizar las causales de inadmisibilidad de la acción, conforme a lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, observándose en el presente caso que: Lo pretendido por la parte actora EVA JOSEFINA DELGADO PARRA, antes identificada, es la EL CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA de un inmueble para vivienda Apartamento el cual forma parte integrante de un Desarrollo Habitacional Multifamiliar llamado Parque Residencia “La Montaña”, situado en la Población de Turmero, Municipio Mariño, Estado Aragua, y en el cual se planteó en la contestación de la demanda la reconvención de la parte demandante ciudadano FRANCISCO ISAAC CERMEÑO LOPEZ y DEYANIRA BERROTERAN MARTINEZ la pretensión de RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA del mismo inmueble ya identificado. En los casos como el presente, en el eventual supuesto de declararse con lugar la pretensión una vez sentenciado el fondo del presente juicio, la consecuencia jurídica sería que la entrega del inmueble del ocupante del mismo, con lo cual, tendría que materializarse una entrega del inmueble.
Ahora bien, debe tomarse en consideración el derecho social y familiar a una vivienda adecuada, segura, cómoda, higiénica, con servicios básicos esenciales siendo una obligación compartida entre las ciudadanas, ciudadanos y el Estado en todos sus ámbitos, conforme a lo instituido por el artículo 82 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que sirvió de marco para la promulgación del Decreto número 8.190 con fuerza, rango y valor de Ley contra el Desalojos y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en Gaceta Oficial número 39.668, del seis (6) de mayo del año 2011, el cual tiene como una de sus finalidades u objeto la protección de las arrendatarias(os), comodatarias(os) y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados como vivienda principal, contra medidas administrativas o judiciales que pretendan interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercen, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda (artículo 1).
El artículo 5 del Decreto número 8190 con fuerza, rango y valor de Ley contra el Desalojos y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, indica que:
“Artículo 5. Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la perdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por el presente Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes”.
Asimismo los artículos 6 al 9 eisdem, se establece la forma en que debe plantearse la solicitud del interesado ante el Ministerio competente y el trámite de dicho procedimiento, siendo posible luego de tramitado el mismo que la parte interesada acuda ante los órganos jurisdiccionales, tal como lo precisa el artículo 10 del texto legal en esta materia, que indica:

“Artículo 10. Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones. No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes”.
Respecto a la obligatoriedad de estas normas, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia vinculante número 1317, de fecha tres (3) de agosto del año 2011, con ponencia del magistrado Dr. Arcadio Delgado Rosales, expediente número 2010-1298 (Caso: Mirelia Espinoza Díaz), publicada en la Gaceta Judicial Extraordinaria número 2 de fecha doce (12) de agosto del presente año, dictó un Obiter Dictum en materia de juicios que impliquen el desalojo o desahucio de inmuebles destinados como vivienda principal, ordenando: “OBITER DICTUM”.
La Sala estimó pertinente, con ocasión a los casos como el presente, hacer referencia al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.668 del 5 de mayo de 2011”.
De allí pues que, como primer paso –desde el punto de vista jurídico- de esa obligación jurídica, el mismo haya sido incluido en el catálogo de derechos constitucionales enunciados en el Texto Fundamental –aunque también estaba previsto en la Constitución de 1961 como un derecho familiar-, en el artículo 82, cuyo texto reza lo siguiente:

“Toda persona tiene derecho a una vivienda adecuada, segura, cómoda, higiénica, con servicios básicos esenciales que incluyan un hábitat que humanice las relaciones familiares, vecinales y comunitarias. La satisfacción progresiva de este derecho es obligación compartida entre los ciudadanos y el Estado en todos sus ámbitos”.

Con el reconocimiento del derecho a una vivienda digna o adecuada, lo que se pretende es dar satisfacción a la necesidad que tiene toda persona de disponer de un lugar para vivir inherente a su dignidad humana, pues no se trata solamente de un derecho para que cada persona pueda tener un lugar “para estar” o “para dormir”, sino de una condición esencial para que puedan realizarse otros derechos.
Así las cosas, correspondió al Tribunal Supremo de Justicia el afirmarnos que el derecho a una vivienda adecuada –o digna- no puede ser un derecho retórico, el cual, en efecto, aun cuando dispone de un amplio marco jurídico en nuestro país, debe propenderse a su efectiva concreción, evitando en lo posible que sea desplazado al evanescente mundo de las aspiraciones éticas.
Por tal razón, Nuestro máximo Tribunal ordenó a los órganos jurisdiccionales llamados a intervenir en la solución de los conflictos intersubjetivos que impliquen desahucio, hostigamiento u otras amenazas de aquellos inmuebles ocupados como vivienda principal, que deberán cumplir los procedimientos previstos en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, tanto el previo a la acción judicial o administrativa, como el contemplado para la ejecución de los desalojos.
Seguidamente, en sentencia con PONENCIA CONJUNTA de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 17 de abril de 2013, caso Jesús Sierra Añon, se estableció:
“…Por las razones antes expuestas, el Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara que:
1. El ámbito subjetivo de aplicación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Viviendas comprende no sólo a las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda familiar, inclusive los adquirientes de viviendas nuevas o adquiridas en el mercado secundario sobre las cuales pesare alguna garantía real.
2. El Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Viviendas tiene por objeto la protección de los sujetos antes mencionados frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión o tenencia sólo de inmuebles destinados a vivienda familiar.
3. La posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión, tenencia u ocupación lícita”, es decir, tutelada por el derecho. Por el contrario, los sujetos que hayan adquirido la posesión por causas no tuteladas por el derecho, de ninguna manera podrán invocar la protección que extiende el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
4. Los artículos 5 al 11 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas configuran sin duda un requisito de admisibilidad de impretermitible cumplimiento, para acudir a la vía jurisdiccional, para aquellas demandas que pudieran derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión de los sujetos amparados por la Ley.
5. Es una obligación para los jueces aplicar el procedimiento que corresponda, por cuanto lo que está en juego es un valor fundamental de rango constitucional y legal protegido por el Estado como es el derecho humano a la vivienda, de modo que debe garantizarse que los procesos judiciales sobre la materia cumplan con las normas de protección otorgadas a los sujetos y su grupo familiar amparados por el nuevo marco legal, todo ello en resguardo del debido equilibrio que debe existir entre los sujetos involucrados y bajo una visión social y real de las relaciones conforme a los principios fundamentales contenidos en el artículo 2° de la Carta Fundamental.
6. El Decreto con Fuerza de Ley, en cuanto a su objeto resulta aplicable no sólo a las relaciones arrendaticias, sino a los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, entre otros, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda familiar.
7. El artículo 12 eiusdem, resulta de aplicación especial para los procesos en curso a la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, por tanto sólo en el supuesto de que obre una medida judicial -bien sea a través de una medida cautelar o en fase de ejecución de sentencia definitiva y firme- que implique la desposesión material del inmueble es que dicho procedimiento debe ser cumplido en forma previa y preferente, con el fin de impedir la materialización de un desalojo o desocupación injusta o arbitraria en desmedro de las garantías constitucionales de los sujetos protegidos por el mencionado Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley.
8. En consecuencia, los procedimientos especiales establecidos en el nuevo marco legal están dispuestos para garantizar que los arrendatarios, arrendatarias, comodatarios, ocupantes o adquirentes de viviendas nuevas o secundarias sobre las que pesare garantía real no sean víctimas de desalojos forzosos y arbitrarias, sin la debida protección conforme a la garantía del derecho a la defensa y de acceso a una vivienda familiar, como parte de una política de protección de las familias y las personas a tener una vivienda digna…”

Así las cosas, se constata de la redacción del artículo 341 de nuestro vigente Código de Procedimiento Civil que:

“Artículo 341. Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá sino es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos”.

De allí que, las partes intervinientes en el presente proceso deben agotar el procedimiento administrativo previo ante el Ministerio correspondiente de vivienda y hábitat, en la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), establecido en los artículos 6 al 9 eiusdem, ya que el único aparte del artículo 10 transcrito, expresamente prohíbe el uso de la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en dicha Ley.
Cabe destacar que esta Juzgadora observa que la demandante no acompañó en su libelo, prueba alguna que demuestre haber agotado el procedimiento administrativo previo a que se ha hecho referencia anteriormente, ni la parte demandada junto a su reconvención tampoco trajo a los autos constancia alguna de haber agotado la vía administrativa, motivo por el cual es forzoso para este Tribunal declarar inadmisible la presente demanda. Y así se establece.
Por tanto, existiendo un requisito previo a la introducción de la demanda, se ha debido presentar junto a esta, la constancia de haber agotado la via administrativa en materia de vivienda, so pena de declararse la inadmisibilidad de la misma, por estar expresamente contemplado en la ley, conforme a los artículos 5 y 10 del Decreto número 8.190 con fuerza, rango y valor de Ley contra el Desalojos y la Desocupación Arbitraria de Viviendas en concordancia con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, y en razón de lo antes expuesto esta juzgadora no pasa a revisar el fondo de la controversia, y valora las pruebas aportadas por las partes, en el sentido que las mismas demuestran que estamos frente a una controversia en materia de vivienda, es decir: Por la parte actora, se promovió copia certificada del documento de opción de compra venta autenticado ante la Notaria Pública de La Victoria del Estado Aragua de fecha 15 de Enero de 2013, que por ser copia certificada de un documento Público tiene valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, además fue ratificado por la parte demandada reconviniente y se aplica en Él, el principio de la comunidad de la prueba; y por la parte demandada además se promovió prueba de informes al Banco Bicentenario, sede en San Mateo, todas las pruebas de las partes demuestran que estamos en presencia de un acción ejercida sobre un inmueble constituido por una vivienda familiar, y que al no haber prueba alguna que demuestre el agotamiento de la vía administrativa, es por lo que, esta acción de cumplimiento de contrato de opción de compra venta y su reconvención, es decir, la pretensión de la demandada en reconvenir la resolución del mismo contrato de compra venta del inmueble debe forzosamente debe ser declarado en ambos casos inadmisible. Y Así se decide.

DISPOSITIVA
Por todo lo antes expuesto, este Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito Bancario y para la Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en la ciudad de La Victoria administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda por cumplimiento de opción de compra venta intentada por la ciudadana EVA JOSEFINA DELGADO PARRA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro V 12.725.914 contra los ciudadanos FRANCISCO ISAAC CERMEÑO LÓPEZ Y DEYANIRA BERROTERAN MARTINEZ, Venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nros V 10.362.217 y 14.829.734.; SEGUNDO: SIN LUGAR LA RECONVENCION, intentada por los ciudadanos FRANCISCO ISAAC CERMEÑO LÓPEZ Y DEYANIRA BERROTERAN MARTINEZ, Venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nros V 10.362.217 y 14.829.734 en contra de la ciudadana EVA JOSEFINA DELGADO PARRA, Venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro V 12.725.914. TERCERO: No hay condenatoria en costas en la presente causa.-
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.
Dada, Firmada y sellada en esta Sala de Despacho de Primera Instancia en Lo Civil Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en la ciudad de La Victoria, a los Dos (02) días del mes de Octubre de 2015. Años 205º de la Independencia y 156º de la Federación.
LA JUEZA PROVISORIA

ABG. RAQUEL RODRIGUEZ SUAREZ
LA SECRETARA

ABG. EGLEE ROJAS
La anterior sentencia fue publicada en esta misma fecha siendo las 02:45 p.m.
LA SECRETARA

ABG. EGLEE ROJAS
Exp. N°.24.297