TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MATURIN, SANTA BARBARA Y AGUASAY DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS

Maturín, veintiséis (26) de octubre del año dos mil quince (2015)

205° y 156°

EXPEDIENTE: Nº 00130

PARTE DEMANDANTE: ciudadana CLARA ALMEIDA VIUDA DE ROJAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.146.803; quien actúa en su propio nombre y representación de la sucesión ALMEIDA SHIAFFINO, carácter que consta en instrumento poder otorgado por ante la Notaria Publica Décima Quinta de Caracas, en fecha 14 de Diciembre del año 1989, anotado bajo el N° 8, Tomo 41 de la misma notaria.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: ciudadanos DIANA MARISOL DE ROJAS, JOSE GREGORIO ROJAS ALMEIDA, JUAN JOSE PINO PAREDES y JHON FREDDY RICO, abogados en ejercicios, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 51.267, 51.459, 25.407 y 112.944, tal como consta en poder notariado que riela en los folios veintitrés (23) y veinticuatro (24) de las actas que conforman el presente expediente.-

PARTE DEMANDADA: ciudadana CLAUDE HOMSI, extranjera, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-81.433.045.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadanos RAMON RAMIREZ GONZALEZ y MOUNIR WAKIL KAWAN, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-4.013.136 y V-8.212.930 e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 10.328 y 14.167 respectivamente, como consta en poder apud acta inserto al folio cuarenta y seis (46) del presente expediente.-

MOTIVO: DESALOJO.-
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA
Se recibió por distribución en fecha 13 de enero de 2015, previo sorteo de ley, demanda con motivo de DESALOJO, incoado por la ciudadana CLARA ALMEIDA VIUDA DE ROJAS en contra de la ciudadana CLAUDE HOMSI, se le dio entrada, siguiéndose el curso legal correspondiente, tal como se evidencia al folio diecisiete (17) del presente expediente.-

En tal sentido, expuso la demandante en su escrito libelar, entre otras cosas lo siguiente:
“(...) Consta de documento autenticado ante la Notaria Publica Primera de Puerto la Cruz del Estado Anzoátegui, que en fecha 20 de agosto de 2008, bajo el Nº 61, tomo 146, mi representada, sucesión ALMEIDA SHIAFFINO, cedió en arrendamiento a la ciudadana CLAUDE HOMSI, un local comercial de su propiedad, perteneciente a un inmueble mayor, situado en la calle Anzoátegui, de esta ciudad de Puerto la Cruz, Jurisdicción del Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui, tal como se estableció en la cláusula primera del contrato mencionado. Anexo en copia documento de arrendamiento, y la cual hago valor marcado con la letra “B”. Anexo marcado con la letra “C” documento de propiedad de la sucesión ALMEIDA SHIAFFINO debidamente registrado por ante el Registro Subalterno del Municipio Sotillo (Antes Distrito Sotillo) bajo el N° 36, Folio 61 al 64 vto, el Primer Trimestre del año 1.957, documento registrado bajo el N° 66, folios 119 vto del Primer Trimestre del mismo año y declaración del impuesto sucesoral de la sucesión ALMEIDA SHIAFFINO donde una parte de este inmueble se encuentra el local comercial arrendado. En la cláusula primera del contrato de arrendamiento, mencionado anteriormente, se señalo: La Arrendadora da en arrendamiento a la arrendataria y este así lo acepta y recibe expresamente un local comercial propiedad de la sucesión ALMEIDA SHIAFFINO, Ubicado en la calle Anzoátegui, de esta ciudad de Puerto la Cruz, Jurisdicción del Municipio Sotillo del estado Anzoátegui…, y en la cláusula segunda se acordó que el local seria para uso comercial. La duración del arrendamiento se pacto en la “cláusula tercera, del modo siguiente: el tiempo de duración del presente contrato será de un (1) año fijo, contado a partir del 30 de junio del 2008, hasta el 30 junio del año 2009. De acuerdo a ello, el tiempo de un (1) año de duración del contrato de arrendamiento, comenzó el 30 de junio del 2008 y venció el 30 de junio del 2009, posteriormente este contrato se transformo en contrato por tiempo indeterminado, manteniéndose las mismas condiciones contractuales pactadas entre las partes. En su cláusula CUARTA del contrato de arrendamiento, firmado por las partes se estableció: LA ARRENDATARIA pagara a la ARRENDADORA o a la persona que esta Indique, durante la vigencia de este contrato, un canon de arrendamiento de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 500,00) mensuales, dentro de los primeros cinco días de cada mes vencidos. Por su parte la cláusula DECIMA establece: El incumplimiento de dos (2) mensualidades continúas en el pago del canon de arrendamiento por la parte de la ARRENDATARIA, da derecho a la ARRENDADORA para demandar la resolución del contrato, el pago del canon de arrendamiento vencido y por vencerse hasta la fecha la desocupación definitiva del inmueble… Ciudadano juez, la arrendataria, no ha cancelado los cánones de arrendamiento desde el mes de Enero del año 2013 hasta diciembre del año 2013 y los correspondientes desde el mes de enero del año 2014, hasta diciembre del 2014. Ahora bien ciudadano juez, la falta de pago por parte de la arrendataria constituye un incumplimiento de la obligación principal como lo es el pago de los cánones de arrendamiento, naciendo el derecho de ejercer las acciones legales en beneficio de la arrendadora, como lo es la acción de desalojo prevista en la ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, hoy vigente, en el articulo 40 que establece: Son causales de desalojo a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos cuotas de condominio o gastos comunes. En este sentido ciudadano juez, señalo el incumplimiento del contrato por parte de la demandada, ya que como se estableció, esta, estaba en la obligación de cancelar los cánones de arrendamiento, lo cual se niega a realizar. (…)”

Junto a su libelo de demanda promovió las siguientes pruebas:

1.-Copia fotostática de instrumento poder, marcado con la letra “A”, cursante en los folios cuatro (04) y cinco (05) del presente expediente.-

2.- Copia fotostática del documento de arrendamiento protocolizado ante la Notaria Publica Primera de Puerto La Cruz del estado Anzoátegui de fecha 20 de agosto del año 2.008 bajo el N° 61, Tomo 146 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, marcado con la letra “B”, inserta del folio seis (06) al ocho (08) del presente expediente.-

3.-Copia fotostática de documento de propiedad de la sucesión Almeida Shiaffino y la respectiva declaración sucesoral, marcada con la letra “C”, cursante del folio nueve (09) al dieciséis (16) del presente expediente.-

Por auto de fecha 16 de enero de 2015, se admitió la presente demanda, ordenándose la citación de la ciudadana CLAUDE HOMSI, a tal efecto se comisionó al Juzgado Distribuidor de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Sotillo de la circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui todo lo cual consta al folio dieciocho (18).-

En fecha 21 de enero de 2015, estampó diligencia el abogado JOSE GREGORIO ROJAS ALMEIDA, consignando copia fotostática de poder Notariado en fecha 05 de junio del año 2007, por ante la Notaria Publica Segunda de Maturin del Estado conferido por la demandante CLARA ALMEIDA viuda de ROJAS y de la SUCESION ALMEIDA SHIAFFINO. (Folio 22 al 24).-

Consta al folio cuarenta y uno (41) que en fecha 23 de marzo del año que discurre, compareció el ciudadano JORGE ELIEZER GARCIA, en su carácter de alguacil adscrito al Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Urbaneja, Juan Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, consignando boleta de citación debidamente firmada por la parte demandada ciudadana CLAUDE HOMSI.-

Seguidamente en fecha 21 de abril de 2015, se recibió mediante oficio proveniente del Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Urbaneja, Juan Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, el cual remite exhorto de la citación de la parte demandada CLAUDE HOMSI, debidamente cumplida, agregándose a los autos. (Folio 45).-

En fecha 07 de mayo de 2015, compareció la demandada CLAUDE HOMSI, quien confirió poder apud acta a los abogados RAMON RAMIREZ GONZALEZ y MOUNIR WAKIL KAWAN. (Folio 46).-

Previa solicitud de parte, me aboque al conocimiento de la presente causa por cuanto fui designada por la comisión judicial del Tribunal Supremo de Justicia como Jueza Provisoria de este Despacho Judicial, evidenciándose en autos a los folios cuarenta y siete (47) y cuarenta y ocho (48).-

Estando dentro de la oportunidad legal para contestar la demanda, el apoderado judicial de la parte demandada lo hace en los términos que a continuación se circunscriben:

“(…) 1. Punto previo, En fecha 24 de abril de 2014 fue promulgada por la Presidencia de la Republica el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, publicado en la gaceta oficial N 40.418, de fecha 23 de mayo de 2014, que rige la materia del arrendamiento de inmuebles para uso comercial, que estableció un plazo para adecuar los contratos y disposiciones de las expresada ley sobre los requisitos obligatorios que debe contener el contrato de arrendamiento y los métodos para establecer de común acuerdo el canon de arrendamiento mensual, tal como lo disponen los artículos 24, 31, 32, y las disposiciones transitorias cimera, que en resumen obligan al arrendador a adecuar el contrato en el plazo de 6 meses luego de la publicación en la gaceta oficial del referido decreto, para sincerar el contrato y normalizar la relación, para buscar el equilibrio, que permita compensar diferencias, y de manera especial establecer la obligatoriedad de la entrega de la factura legal una vez efectuado el pago. Obligación que no han cumplido los arrendadores.La parte actora estaba obligada a adecuar el contrato antes de interponer la demanda en la fecha presentada por haber vencido el plazo para la adecuación, incumpliendo con lo establecido en las expresadas normas. Ante tal situación alego que la accionante debió acudir, como requisito previo a la vía administrativa ante la oficina correspondiente y/o a la superintendencia para la defensa de los derechos socio económicos (SUNDEE), para la adecuación del contrato y la determinación del canon de arrendamiento conforme a los parámetros del decreto en virtud de haber transcurrido con creces los seis meses establecidos para la adecuación del contrato a partir de la entrada en vigencia del referido decreto y así pido se declare. 2 Rechazo y contradicción de la demanda Niego, rechazo y contradigo la demanda en todas y cada una de sus partes, por ser falsos e inciertos los hechos afirmados por los accionantes en escrito de demanda siguientes: a) que mi representante haya incumplido con la obligación de los pagos de los cánones de arrendamiento de enero de 2013 a diciembre 2014; B) Que incumpliera con lo establecido en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento. Afirmaciones contenidas en el escrito de demanda que rechazamos por ser falsas e inciertas, por lo que de seguidas se expresa. 3 Alegatos y defensas. Alego como defensa lo siguiente: 1) En los primeros años de la relación arrendaticia hasta el año 2010, mi representada realizaba pagos de los cánones mediante depósito bancario realizados en el banco Venezuela S.A en la cuenta N 01020278780001029035 a nombre de Clara Almeida de Rojas. No obstante ese mecanismo de pago fue modificado por la ciudadana Clara Almeida de Rojas durante la relación arrendaticia al establecer, y requerir que el cobro lo realizara al trasladarse a puerto la cruz a cobrar varios cánones de arrendamiento acumulados, como oportunidad de pago establecida y aceptada. Posteriormente las partes de común acuerdo convinieron al establecer que el pago se hiciera directamente y en forma personal a la accionante Clara Almeida de Rojas en la oportunidad que esta se traslada a Puerto La Cruz, lo que hacia periódicamente para visitar familiares, revisar y cobrar canon de arrendamiento de otros locales. Bajo esas circunstancias, ante la presión de los cobros de municipio del pago de impuestos municipales y otros, la ciudadana Clara Almeida de Rojas, en nombre propio y como representante de la sucesión convino en que los impuestos municipales del local ocupado por mi representada los cancelara y se los descontara de los cánones de arrendamiento acumulados hasta la oportunidad en se trasladara a efectuar el cobro. Fue así como se estableció la nueva forma y oportunidad para el pago de los cánones de arrendamiento. Durante el año 2013 y 2014 la ciudadana Clara Almeida de Rojas no se presento ni requirió a mi representada el pago conforme a lo antes indicado, y no realizo la compensación correspondiente con las impuestos inmobiliarios, como oportunidad y forma de pago establecida. Los demandantes antes de proceder con la presente acción no requirieron ni reclamaron en forma alguna el pago de los cánones de arrendamiento vencidos ni la compensación establecida para poder proceder al pago, y así reintegrar a mi representada los impuestos cancelados por cuenta de estos durante el año 2013, 2014 y 2015, por lo que no esta determinado el saldo de deuda luego de la compensación acordada, y así pido se declare. 4 Ante la exigencia del Municipio del pago de los impuestos, derecho de frente o inmobiliario, la ciudadana, Clara Almeida, motivado a que no reside en la ciudad de puerto la cruz, por tener su domicilio en la ciudad de Maturin, requirió a nombre de los arrendadores que la arrendataria cancelara los impuestos municipales y restara de los cánones de arrendamiento acumulados en ese monto, razón por la cual mi representada antes y de manera periódica desde antes y particularmente desde el año 2012, producto de ese pago a la alcaldía era objeto de reembolso mediante compensación o abandono a los cánones de arrendamiento, de lo cual se deja constancia en los recibos correspondientes, tal como se evidencia del recibo que se anexa como medio de prueba. Forma y oportunidad del pago actual de los cánones con motivo de la modalidad establecida y convenida por las partes. Los pagos se realizaban al efectuarse la compensación con los cánones de arrendamiento acumulados de varios meses.5 promuevo como medios de prueba las siguientes prueba documental I acompaño en original planillas de deposito bancario de la cuenta N 0102-0506-960100009271 del banco Venezuela, realizada a la accionante Clara Almeida de Rojas, distinguidas 88634806, 49704656, 54812304, 57500181 y 12853324, II el original del otorgado y suscrito por la ciudadana Clara Almeida, de fecha 11 de agosto de 2008. El objeto de la prueba es demostrar la modificación de la forma del cobro y pagos de los cánones de arrendamiento causados III Acompaño en legajo planillas de pagos expedidos por la alcaldía socialista de Municipio Juan Antonio Sotillo del estado Anzoátegui de los montos pagados por mi representada por concepto del impuesto sobre inmuebles por cuenta de los arrendadores. El objeto de la prueba es demostrar los pagos efectuados por ese concepto por mi presentada. Prueba de informes. Promuevo prueba de informes para que se requiera del banco de Venezuela S.A en la oficina principal ubicada en esta Ciudad de Maturin informe al tribunal a) del estatus de la cuenta de ahorro numero 0102-0506-960100009271 b) si la referida cuenta se encuentra activa o no, o si la misma esta cancelada, así como la fecha de cierre de la misma, si fuera el caso, C) nombre del titular de la misma y 2) A la Alcaldía Socialista del Municipio Juan Antonio sotillo del estado Anzoátegui en el Edificio municipal, para que informe al Tribunal sobre a del estatus del estado actual del inmueble que aparece a nombre de Alfonzo Almeida Hernández Ubicado en la calle bolívar con calle Anzoátegui N° catastral 0301-1837, por concepto del impuesto inmobiliario para la presente fecha 25 de mayo de 2015 y b) quien realiza los referidos pagos durante los cuatro 4 últimos años . Objeto de la prueba es demostrar el pago del inmueble sobre inmueble del local arrendado a mi representado, y efectuado por esta. Por lo antes expuesto, pido se declare sin lugar la demanda con los demás pronunciamientos de la ley. Pido que el presente escrito se admita y tramite conforme a derecho…” (Folio 50 al 58).-

Y a tales efectos promovió en la oportunidad de la contestación de la demanda:

1.- Bauches de pago del Banco Venezuela. (Folio 53 y 54).-
2.- Planillas de pago emitidas por la Alcaldía Socialista del Municipio Juan Antonio Sotillo. (Folio 55 al 58).-

En fecha 05 de junio de 2015, se fijó la Audiencia Preliminar para el día 18 del mismo mes y año; siendo el día y hora fijados se materializó la aludida audiencia en la cual ocurrió lo siguiente:

“…En horas de despacho del día de hoy 18 de Junio de 2015, siendo las 9:30 a.m, fecha y hora fijada para que tenga lugar la Audiencia Preliminar en el presente procedimiento, se anuncio el acto a las puertas del Tribunal, haciéndose presente el abogado JOSE GREGORIO ROJAS ALMEIDA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 51.459, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante CLARA ALMEIDA VIUDA DE ROJAS, y el abogado LUIS OLIVEROS ALVAREZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 23.819, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada CLAUDE HOMSI, identificada en autos. Acto seguido la Juez Mary Vivenes, declara abierta la Audiencia, imponiendo a los asistentes al presente acto de la forma como se va llevar a cabo la celebración de la misma. Acto seguido se le concede el derecho de palabra a la parte demandante, quien expone: Mi mandante arrendó a la parte demandada un local comercial desde el año 2.008 y desde el año 2.013 hasta la presente la demandada dejo de cancelar su obligación principal que es el pago del canon de arrendamiento, por lo que se encuentra insolvente. 2.- Siendo causal de Desalojo según el artículo 40 de la Ley de Regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial literal a, por lo que insisto que debe declararse con lugar la demanda y declararse el desalojo del local comercial, libre de personas y cosas. 3. Con relación al punto previo planteado por la demandada pido que sea declarado improcedente por cuanto no se puede adecuar el contrato de arrendamiento que fue firmado el 20 de Agosto de 2.008, a una ley que fue publicada el 23/5/2014, ya que las leyes no son de carácter retroactivo, existió una renovación continua del contrato y no un nuevo contrato de arrendamiento. 4.- En cuanto a la forma de Pago rechazo y contradigo por ser falso los hechos afirmados en la contestación de la demanda por lo siguiente: La forma de pago esta contemplada en el contrato el cual quedo firme al no estar atacado de ninguna forma del derecho el cual establece el canon de arrendamiento lo pagara la arrendataria a la arrendadora dentro de los 5 días siguientes de vencido el mes, niego y rechazo que mi representada hay convenido a una forma de pago diferente a la del contrato, por lo expuesto no hay saldo que compensar sino insolvencia por parte de la demanda de los cánones de arrendamiento de los años 2.013, 2014 y 2.015. 5.-De las pruebas de la demandada: deposito bancario, con relación a los depósitos bancarios 2.008 y los recibos de ese mismo año, pido al Tribunal que los declare impertinente por cuanto lo que se discute en el presente proceso es la Falta de Pago de los años 2.013 y 2014 con relación a las supuestas planillas de pagos expedidas por la Alcaldía Socialista del Municipio Juan Antonio Sotillo del Estado Anzoátegui, solicito al Tribunal la desestime por ser copia simple. Con Relación a la prueba de informe solicitada al banco de Venezuela solicito que la misma sea declarada impertinente ya que el objeto de la misma en nada a conllevaría a demostrar que a parte esta insolvente o no con la su obligación de pago, no se estableció en la contestación de la demanda que la parte accionada intente depositar y no pudo, mas bien nunca fue a depositar porque pensó que no debía hacerlo y por ultimo ciudadana Juez con relación a la prueba de informe solicitada a la Alcaldía del Municipio Juan Antonio Sotillo del Estado Anzoátegui solicito que la misma no sea admitida por impertinente ya que la verificación del pago del derecho de frente, ya que lo que se esta discutiendo es la insolvencia por la falto de pago de los cánones de arrendamiento del local, es todo acompaño escrito contaste de (2) folios útiles, a los fines que sea agregada a la presente acta. Es todo. Acto seguido se le concede la palabra a la parte demandada a través del abogado Luís oliveros Álvarez, quien expone: La parte demandada ratifica que por disposición del decreto por Rango y Valor de Ley de arrendamiento para uso Comercial en su disposición transitoria primera dispone; que los arrendamientos celebrados con anterioridad al 23/05/2014 ley deberán ser adecuados al mencionado DECRETO; lo cual hasta la presente fecha no se ha hecho. 2.-Tal como se expreso en la contestación de la demanda el arrendatario no tiene ninguna deuda liquida ni pendiente con la arrendadora del local comercial. Es todo. El Tribunal oída sus exposiciones y levantada la presente acta de la Audiencia Preliminar fijada y realizada a las diez de la mañana del día de hoy 18/06/201, se reserva tres (3) días de despacho siguientes al día de hoy para fijar los limites de la controversia, el cual lo hará por auto motivado, de conformidad con el articulo 868 del Código de Procedimiento Civil.” (Folio 63 y 64).-

Cumplida la Audiencia, en fecha 25 de junio de 2015 se fijaron los límites de la controversia de la siguiente manera: -Demostrar el petitum de la accionante, específicamente cuando alega la insolvencia de la arrendataria de los cánones de arrendamiento correspondiente a los años 2013, 2014 y 2015, dada la contradicción observada entre ellas, con la finalidad de crear certeza en el razonamiento lógico del Juez sobre cada una de las circunstancias alegadas en el proceso.-

Fijados como fueron los límites de la controversia, se abrió la causa a pruebas y ambas partes ratificaron las pruebas acompañadas a sus respectivos escritos de demanda y contestación, así como otras que consideraron pertinentes a sus defensas, las mismas fueron agregadas y admitidas oportunamente, tal como se denota del folio sesenta y nueve (69) al ciento once (111) del presente expediente.-

En acatamiento al artículo 869 del Código de Procedimiento Civil, se fijó la Audiencia de Juicio, la cual se llevo a cabo el 08 de octubre del año en curso, contenido que se reproduce de seguidas:

“(…) En horas de despacho del día de hoy Jueves (8) de Octubre del año dos mil quince, siendo las 9: 30 a.m., día y hora fijada por este Tribunal, para que tenga lugar la AUDIENCIA ORAL PÚBLICA en el presente juicio de conformidad con lo establecido en la parte in fine del artículo 869 del Código de Procedimiento Civil, y anunciada como ha sido la misma conforme lo establece el artículo 870 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 872 Eiusdem, se anunció el acto con la debida formalidad de Ley en las puertas del Tribunal por la alguacil del mismo ciudadana Irene Luces, quien igualmente se encuentra presente en el acto y se hicieron presentes por la parte demandante el abogado JOSE GREGORIO ROJAS ALMEIDA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 51.459, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante CLARA ALMEIDA VIUDA DE ROJAS, quien actúa en representación de la SUCESION ALMEIDA SHIAFFINO. El Tribunal deja constancia que no se encuentra presente la parte demandada CLAUDE HOMSI, ni su representante legal, concediéndole en este acto (10) minutos de espera y no habiendo comparecido. Seguidamente la ciudadana Jueza del Tribunal, abogada Mary Rosa Vivenes, informa a la parte presente que la audiencia se declara abierta, y que el Juez dispondrá de todas las facultades disciplinarias y de orden para asegurar la mejor celebración de la misma; asimismo el Tribunal informó a la parte demandante que su exposición será breve concediéndosele un término de quince (15) minutos; procediéndose a recibir las pruebas y concluidas dicha exposición no se aceptarán nuevas exposición. En este estado se deja constancia que se levanta la presenta acta por no contarse con un medio de reproducción para el mismo, designándose para ello a la Secretaria del Tribunal, abogada Angelica Campos Aponte. En este estado se da inicio a la presente audiencia dándosele el derecho de palabra al abogado JOSE GREGORIO ROJAS ALMEIDA, supra identificado, y expone: Señalo que en fecha 30 de Junio de año 2.008 mi representada suscribió contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la demandada, de un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la calle Anzoátegui, de la Ciudad de Puerto la Cruz, jurisdicción del Municipio Sotillo del estado Anzoátegui. cuyo tiempo de duración era hasta el 30 de Junio del año 2.009, este contrato posteriormente se volvió a tiempo indeterminado, pero en la clausula cuarta del contrato de arrendamiento firmado entre las partes el cual quedo firme por no haber sido atacado por ninguna de las vías de impugnación establecidas en nuestro ordenamiento jurídico, estableció "..que la arrendataria pagara a la arrendadora un canon de arrendamiento de quinientos bolívares fuertes mensuales dentro de los primero cinco días de cada mes vencidos, por su parte la clausula decima estableció el incumplimiento de dos mensualidades continuas en el pago del canon de arrendamiento da derecho a la arrendadora para demandar la Resolución del Contrato, hoy, demanda de Desalojo por falta de pago de los canon de arrendamiento del inmueble ubicado en la calle Anzoátegui, de la Ciudad de Puerto la Cruz, jurisdicción del Municipio Sotillo del estado Anzoátegui, estando insolvente desde el mes de Enero del año 2.013 hasta la presente fecha , por lo que al interponer la demanda tenía más de dos años de insolvencia, en este sentido señala el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, la cual estable que son causales de Desalojo: Que el arrendatario haya dejado de pagar dos cánones de arrendamiento.." , a pesar de las diligencias para que le pagara los cánones vencidos, siendo infructuosa la gestión. Acto seguido, se procede a la evacuación de las pruebas documentales e interviene el apoderado judicial de la parte demandante y expone: Procedo como representante de la ciudadana CLARA ALMEIDA VIUDA DE ROJAS, en representación de la sucesión ALMEIDA SHIAFFINO para la evacuación de pruebas y señala que el contrato de arrendamiento el cual está marcado “B” folios 6 y 8 se indica en la segunda cláusula CUARTA: que la arrendataria pagara a la arrendadora un canon de arrendamiento de quinientos bolívares mensual, dentro de los primero cinco días de cada mes, el incumplimiento de esta clausula da derecho a mi representada de ejercer la acción legal en su beneficio como es el Desalojo. La siguiente prueba es copia certificada de la Solicitud N° 285 emanada del Tribunal Primero de Municipio Ordinario Y ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Barbará de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, de fecha 30 de Junio del año 2.015,riela desde los folios (83 al 87), copia certificada de la Solicitud N° 13914 emanada del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario Y ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Barbará de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, de fecha 30 de Junio del año 2.015, riela desde los folios (88 al 93), copia certificada de la Solicitud N° 8995-15 emanada del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Barbará de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, de fecha 02 de Julio del año 2.015, riela desde los folios (94 al 98), Copia certificada de la Solicitud N° 0554-15 emanada del Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Barbará de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, de fecha 30 de Junio del año 2.015, riela desde los folios (99 al 103), Copia certificada de la Solicitud N° 429 emanada del Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Barbará de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, de fecha 29 de Junio del año 2.015, riela desde los folios (104 al 108), contentiva de certificaciones de canon de arrendamiento, en las cual se verifico que no existe consignación alguna efectuada por la ciudadana CLAUDE HOMSI, a favor de la Sucesión ALMEIDA SHIAFFINO, por el arrendamiento del inmueble ubicado en la calle Anzoátegui, de la Ciudad de Puerto la Cruz, jurisdicción del Municipio Sotillo del estado Anzoátegui, lo que demuestra que el demandado incumplió con su obligación establecida en el artículo 1592 del Código Civil y 14 de la Ley para la Regulación de los Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, estando incurso en el literal A del artículo 40 de la prenombrada Ley. La siguiente prueba es la contestación de la demanda y consta desde los folios 50 al 52 donde el apoderado judicial de la parte demandada admite que su representada no ha pagado los cánones de arrendamientos de los meses indicados en el libelo, con esta prueba se busca demostrar la confesión por la parte demandada de la falta de pago de los cánones de arrendamiento. Es todo. Se da por terminada la evacuación de las pruebas. En este estado interviene la ciudadana Juez del Tribunal quien manifiesta a los presentes que una vez escuchada la exposición en este debate oral y vistas las pruebas presentadas en su oportunidad legal por la parte demandante, se informa a los mismos que de conformidad con lo establecido en el artículo 875 del Código de Procedimiento Civil el Tribunal se retirará por un lapso de treinta (30) minutos a los fines de deliberar sobre el dispositivo del fallo; lo cual hará en forma oral en síntesis, precisa y lacónica de los motivos de hecho y de derecho, retirándose las partes del despacho donde se realizó el presente acto, siendo las DIEZ Y VEINTE MINUTOS DE LA MAÑANA (10:20 a.m.)…Vencido como se encuentra el lapso estimado por el Tribunal, llama a la parte presente nuevamente a los fines de imponerle del fallo correspondiente. En este estado, el Tribunal habiendo estudiado minuciosamente todas las actas y documentales que conforman el presente expediente, así cómo lo alegado en los distintos actos del proceso, pudo evidenciar que efectivamente se desprende de la clausula cuarta del contrato de arrendamiento firmado entre las partes, la cual establece "..LA ARRENDATARIA pagará a "LA ARRENDADORA" o a la persona ésta que indique, durante la vigencia de este Contrato, un canon de arrendamiento de QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F.500) mensuales, dentro de los cinco días de cada mes vencido y la cláusula décima del contrato existente entre las partes lo cual establece que el incumplimiento de dos (2) mensualidades continuas en el pago del canon de arrendamiento por parte de la ARRENDATARIA, da derecho a la ARRENDADORA para demandar la Resolución del contrato, el pago de canon de arrendamiento vencidos y por vencerse hasta la desocupación definitiva del inmueble y la desocupación del mismo. De igual forma las certificaciones de canon de arrendamiento de los cinco juzgados de Municipios de esta Circunscripción Judicial del Estado Monagas, evidencia que no ha existido pago alguno a favor de la parte demandante con motivo del contrato de arrendamiento del inmueble objeto de la presente demanda, aunado a la confesión de la parte demandada en la contestación de la demanda al manifestar "...que los demandantes antes de proceder con la presente acción no requirieron ni reclamaron en forma alguna el pago de los cánones de arrendamiento vencidos ni la compensación establecida para proceder al pago..." Lo cual demuestra que no ha realizado ningún pago correspondiente a los cánones de arrendamiento desde el mes de enero del año 2.013 hasta la presente fecha. Es por lo antes expuesto que la presente demanda de Desalojo por el abogado en ejercicio JOSE GREGORIO ROJAS ALMEIDA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 51.459, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante CLARA ALMEIDA VIUDA DE ROJAS, quien actúa en representación de la SUCESION ALMEIDA SHIAFFINO, la cual encuadró en las causales previstas en el artículo 40 literal “A” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, así como también el artículo 14 ejusdem, referente a la oportunidad fijada en el contrato para honrar el pago de los cánones de arrendamiento, igualmente haciendo referencia al contenido de los artículos 1579 y 1592 del Código Civil Venezolano referidos dentro de nuestro ordenamiento jurídico referente a los términos convenidos en el contrato de los arrendamientos. En virtud de ellos es por lo que este Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas declara CON LUGAR la presente acción de Desalojo intentada por JOSE GREGORIO ROJAS ALMEIDA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 51.459, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante CLARA ALMEIDA VIUDA DE ROJAS, quien actúa en representación de la SUCESION ALMEIDA SHIAFFINO CONTRA CLAUDE HOMSI, ambos plenamente identificado en autos y así se declara. Seguidamente, de conformidad con lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, el fallo completo referido al presente juicio, se extenderá por escrito, previo el cumplimiento a los requisitos a que se contrae el artículo 243 eiusdem, dentro del lapso de diez (10) días de despacho siguientes al de hoy y así se establece.” (Folio 118 al 121).-

Estando en la oportunidad para dictar el fallo en extenso, esta Juzgadora pasa a valorar las pruebas en el orden en que fueron promovidas:

A.- Pruebas de la parte demandada:

1) Ratificó los depósitos bancarios acompañados a su escrito de contestación, cursantes en los folios cincuenta y tres (53) y cincuenta y cuatro (54) del presente expediente. El objeto de esta prueba era demostrar el acuerdo y aceptación de la arrendataria de realizar los pagos acumulados de varios meses de arrendamiento. En relación a este instrumento bancario, quien decide considera que si bien con el se demuestran los depósitos efectuados en la cuenta bancaria de la demandante CLARA ALMEIDA, de ello no se desprende lo pretendido por el demandado en relación al acuerdo y aceptación de la arrendataria de efectuar los pagos de los cánones en forma acumulativa. Y así se decide.-

2) Ratificó las planillas de pagos efectuados a la Alcaldía Socialista del Municipio Juan Antonio Sotillo, acompañados a su escrito de contestación, cursantes del folio cincuenta y cinco (55) al cincuenta y ocho (58) del presente expediente. De dichos instrumentos se evidencian los pagos del impuesto en relación al inmueble de marras, no obstante, lo que se persigue es demostrar la solvencia de la demandada de autos en el pago de los cánones de arrendamiento en la forma y tiempo pactados. Y así se decide.-

3) Promovió copias de planillas de pago, marcadas con la letra “C”, insertas del folio setenta y uno (71) al setenta y siete (77) del presente expediente. De dichos instrumentos se evidencian los pagos de aseo urbano en relación al inmueble de marras, no obstante, como se indico en la valoración anterior, lo que se persigue es demostrar la solvencia de la demandada de autos en el pago de los cánones de arrendamiento en la forma y tiempo pactados. Y así se decide.-

4) Promovió Informes de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil a los siguientes organismos: a) Banco de Venezuela, S.A. Cuyas resultas cursan al folio ciento quince (115) de la cual se desprende que la cuenta de ahorro Nº 0102-05-06-96-01-000009271 perteneciente a la demandante CLARA ALMEIDA se encuentra activa, lo cual nada aporta a la solución del presente conflicto. Y así se decide.- b) Alcaldía Socialista del Municipio Sotillo del estado Anzoátegui. En relación a dicha prueba la misma fue inadmitida en virtud de que escapa de los límites de la controversia, toda vez que el punto debatido es la insolvencia de la demandada de los cánones de arrendamiento. En tal sentido, no hay nada que valorar. Y así se decide.-

B.- Pruebas de la parte demandante:

1) Copia fotostática de instrumento poder, marcado con la letra “A”, cursante en los folios cuatro (04) y cinco (05) del presente expediente. Dicho instrumento en virtud de no haber sido desconocido, en la oportunidad legal correspondiente (Art. 429 del Código de Procedimiento Civil); se le otorga de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil, pleno valor probatorio, quedando demostrada la cualidad de la parte demandante. Y así se decide.-

2) Ratificó copia fotostática de documento de arrendamiento adminiculado al escrito libelar, marcado con la letra “B”, inserta del folio seis (06) al ocho (08) del presente expediente. El mismo fue autenticado por ante la Notaria Publica Primera de Puerto La Cruz del estado Anzoátegui de fecha 20 de agosto del año 2.008 bajo el Nº 61, Tomo 146 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria. Al respecto, observa este Tribunal que el mismo consiste en contrato de arrendamiento sobre el inmueble de marras y del cual se desprende lo siguiente: 1) Que fue celebrado entre ambas partes contendientes. 2) Que la duración del contrato era de un (1) año fijo, improrrogable. 3) Que se pacto un canon de arrendamiento por la cantidad de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 500,00) mensuales dentro de los cinco días de cada mes vencido. 4) Que el incumplimiento de dos (2) mensualidades continuas da derecho a la arrendadora a pedir la resolución del contrato. Dicho instrumento en virtud de no haber sido desconocido, en la oportunidad legal correspondiente (Art. 429 del Código de Procedimiento Civil); se le otorga de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil, pleno valor probatorio, quedando demostrada las tanto el monto pactado como canon de arrendamiento así como el lapso perentorio fijado para efectuar dichos pagos. Y así se decide.-

3) Copia fotostática de documento de propiedad de la sucesión Almeida Shiaffino y la respectiva declaración sucesoral, acompañado al escrito libelar, marcada con la letra “C”, cursante del folio nueve (09) al dieciséis (16) del presente expediente. Dicho instrumento en virtud de no haber sido desconocido, en la oportunidad legal correspondiente (Art. 429 del Código de Procedimiento Civil); se le otorga de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil, pleno valor probatorio, quedando evidenciada en primer lugar la titularidad del inmueble dado en arrendamiento así como su sucesión a favor de la ciudadana CLARA ALMEIDA y sus hermanos. Y en segundo lugar el pago de los impuestos sucesorales cancelados ante el Ministerio de Hacienda. Y así se decide.-

4) Promovió certificación de cánones de arrendamiento emitidas por los Juzgados Primero, Segundo, Tercero, Cuarto y Quinto de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, cursantes del folio ochenta y tres (83) al ciento ocho (108) del presente expediente. De tales instrumentos se evidencia que no cursa por los referidos juzgados consignación de cánones de arrendamientos efectuados por la demandada a favor de la demandante. En tal sentido, en virtud de no haber sido desconocidos, en la oportunidad legal correspondiente (Art. 429 del Código de Procedimiento Civil); se les otorga de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil, valor probatorio. Y así se decide.-

5) Promovió Informes de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil al siguiente organismo: a) Oficina Regional del Ministerio Popular para el Comercio. Tales resultas no constan en autos, en tal sentido no hay nada que valorar. Y así se decide.-

Revisadas las actas procesales y luego de haberse valorado íntegramente el caudal probatorio, considera esta Juzgadora necesario efectuar las consideraciones siguientes:

Señala la doctrina que el Arrendamiento, es un Contrato por el cual una de las partes contratantes, se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.-
El Arrendatario tiene dos (2) obligaciones principales: 1).- Debe servirse de la cosa arrendada como buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias; y 2).- Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.-

Por otro lado, el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial establece lo siguiente: “Son causales de desalojo: a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos…”

Ahora bien, versa el presente asunto en acción de desalojo de un local comercial ubicado en la calle Anzoátegui de la ciudad de Puerto La Cruz, jurisdicción del Municipio Sotillo del estado Anzoátegui, por la falta de pago de los cánones de arrendamiento que van desde el mes de enero al mes de diciembre de 2013 y del mes de enero al mes de diciembre del año 2014, a razón de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 500,00) mensuales. Por su parte, la demandada en su escrito de contestación arguyó que en principio los pagos de cánones se efectuaban mediante depósito bancario en la cuenta del Banco Venezuela a favor de la demandante CLARA ALMEIDA, que dicha forma de pago fue modificado por la accionante al establecer que los pagos se realizarían de forma acumulativa cuando ella se trasladara a Puerto La Cruz, asimismo señaló que ambas partes convinieron que la arrendataria y hoy demandada efectuaría los pagos de impuestos municipales los cuales serian descontados del monto fijado para el canon arrendaticio.-

Así las cosas, esta Juzgadora cita artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que prevé: ““Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…” y artículo 1.354 del Código Civil que establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. En aplicación de las reglas de distribución de la carga de la prueba, le corresponde en principio, a la parte actora, demostrar el hecho constitutivo de la obligación, y si la parte demandada opone una excepción de fondo que tienda a impedir, modificar o extinguir la obligación, la carga de la prueba se desplaza hacia ella. En ese sentido, la demandante aportó a los autos el contrato de arrendamiento, el cual tenía una duración de un (01) año, vale decir, del 30 de junio de 2008 al 30 de junio de 2009, vencido el mismo la arrendataria continuo ocupando el inmueble bajo la anuencia de la arrendadora, convirtiéndose en un contrato a tiempo indeterminado a la luz de los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, manteniéndose bajo las mismas condiciones, debiendo en razón de ello, la arrendataria cancelar la pensión arrendaticia a razón de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 500,00), los cinco (05) días de cada mes vencido, lo cual no fue debidamente probado, toda vez que la parte demandada no aporto a los autos suficientes elementos probatorios tendientes a desvirtuar la insolvencia que se le imputa, lo cual hacen que la presente demanda debe prosperar. Y así se decide.-

En atención a todo lo expuesto, habiendo este Tribunal fijados los limites de la controversia, específicamente en demostrar o desvirtuar la insolvencia de la arrendataria de los cánones de arrendamiento correspondiente a los años 2013, 2014 y 2015, no habiendo la demandada aportado los elementos probatorios que conllevaran a desvirtuar la insolvencia, la presente demanda debe declararse con lugar por encontrarse encuadrada dentro de la causal “a” del articulo 40 de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Y así se decide.-

DISPOSITIVA
En mérito de las razones de hecho y de derecho precedentemente expuestas, este Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Santa Bárbara y Aguasay de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, de conformidad con lo establecido en los artículos 12, 243 del Código de Procedimiento Civil y 185-A del Código Civil Vigente, DECLARA CON LUGAR la Demanda de Desalojo incoado por ciudadana CLARA ALMEIDA VIUDA DE ROJAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.146.803; quien actúa en su propio nombre y representación de la sucesión ALMEIDA SHIAFFINO, contra ciudadana CLARA HOMSI. En consecuencia:

PRIMERO: La parte demandada deberá desalojar el inmueble arrendado constituido por un local comercial, ubicado en la calle Anzoátegui, de la Ciudad de Puerto la Cruz, Jurisdicción del Municipio Sotillo, Estado Anzoátegui. –

SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil por resultar totalmente vencida.-

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en los archivos respectivos, de la presente decisión de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.-

Dada, firmada y sellada en la Sala del Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Santa Bárbara y Aguasay de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, a los Veintiséis (26) días del mes de Octubre del año Dos mil Quince (2015). Años 205º de la Independencia y 156º de la Federación.-
LA JUEZA,

ABG. MARY ROSA VIVENES.-
LA SECRETARIA,

ABG. ANGÉLICA CAMPOS.-

En la misma fecha, siendo las tres y veinte de la tarde (3:20 p.m.) se publicó y registró la anterior sentencia. Conste.

LA SECRETARIA,

ABG. ANGÉLICA CAMPOS.-

EXP. Nº 00246
MRV/Me