TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS.
Maturín, 01 de Abril de 2.016
205° y 156°

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE DEMANDANTE- RECONVENIDA: GLENDY DEL CARMEN CASTRO GOMEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-19.456.117 y de este domicilio.

ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDANTE: LUIS IGNACIO LEONETT, abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 106.774.

PARTE DEMANDADA- RECONVINIENTE: VICENTE GONZALEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 4.625.381 y de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: EDUARDO JOSE JIMENEZ HERRERA y LEOPOLDO ANTONIO DIEZ SOTO, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 132.525 y 100.690 respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION COMPRA VENTA

EXP. N° 15.072

I
NARRATIVA

El presente procedimiento se inició con demanda interpuesta por la ciudadana GLENDY DEL CARMEN CASTRO GOMEZ debidamente asistida por el Abogado LUIS IGNACIO LEONETT, ya identificados, en la cual manifestó que en el mes de Noviembre del año 2.012 inició la gestión para la compra de un inmueble a través de un crédito hipotecario del BANCO MERCANTIL BANCO UNIVERSAL, para lo cual entregó al ciudadano vendedor la cantidad de Bs. 40.000,oo mediante cheque N° 19532815 del Banco Banesco, del cual acompañó copia marcada “A”. Posteriormente, en fecha 04/12/2.012, firman contrato de Opción Compra Venta por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Maturín Estado Monagas, quedando inserto bajo el N° 5, Tomo 201, Folios 17 al 19, el cual acompañó marcado “B”, sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno y la vivienda sobre ella construida distinguida con el N° 01, de la manzana J-48, ubicada en la carrera 10 Sur, del Conjunto Residencial Juana la Avanzadora, situado en el Sector denominado “Las Cabeceras de la Puente”, vía San Jaime, al lado del Mercado de Mayoristas y entrada a la Urbanización “La Llovizna”; el cual le pertenece al ciudadano VICENTE GONZALEZ, según consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maturín, de fecha 29/08/2.007, bajo el N° 40, Protocolo Primero, Tomo 15, el cual acompañó marcado “C”. Indicó además que el precio pactado en el contrato de opción a compra fue de Bs. 340.000,oo de los cuales, Bs.300.000,oo serían pagados en un lapso de 120 días y una prórroga de 30 días contados a partir de la fecha de autenticación del mismo. Siendo el caso que una vez firmada la Opción a Compra Venta, habiéndosele aprobado la cantidad de Bs. 84.000,oo como préstamo, y la cantidad de Bs. 216.000,oo concedidos como beneficiaria del Subsidio Directo Habitacional; llegado el día y la hora para proceder a la venta definitiva de la vivienda, el ciudadano VICENTE GONZALEZ no acudió al Registro Subalterno para protocolizar y así materializar la venta definitiva de la vivienda, según consta de Documento de Recepción y Acta levantada, las cuales acompañó marcadas “F” y “G”. Agregó que por cuanto el demandado no dio la cara al momento de la firma del documento, procedió a realizarle llamadas telefónicas, y este le manifestó que ya no tenia intenciones de venderle la casa. Que si bien conviene en que el contrato Compra-venta está de plazo vencido, al momento de efectuarse la negociación se evidenció que sobre el bien pesaba un Hipoteca que ella desconocía, no siendo posible su liberación inmediata.
Por todos los razonamientos expuestos acudió ante esta autoridad para demandar al ciudadano VICENTE GONZALEZ por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO para que le realice la venta definitiva, la tradición legal y la entrega material del inmueble objeto del contrato, y pague las costas y costos que se causen en el presente juicio. Solicitó se decretara medida preventiva de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble.

Admitida como fue la demanda por auto de fecha 03/10/2.013, se ordenó la citación de la parte demandada y se aperturó cuaderno separado en el cual se acordó la medida preventiva solicitada.
Consta al folio (50) diligencia de fecha 01/11/2.013, mediante la cual el Alguacil del Tribunal consigna boleta de citación debidamente firmada por el demandado.
En fecha 04/11/2.013 compareció el ciudadano VICENTE GONZALEZ y otorgó poder apud acta a los Abogados EDUARDO JOSE JIMENEZ HERRERA y LEOPOLDO ANTONIO DIEZ SOTO. Y posteriormente en fecha 09/12/2.013 presenta escrito en el cual opone como cuestión previa la incompetencia del Tribunal, y la contenida en el ordinal 6°, las cuales fueron declaradas SIN LUGAR por sentencia de fecha 18/02/2.014.
Mediante escrito de fecha 02/05/2.014 la parte demandada dio contestación a la demanda en la cual:
- Aceptó haber suscrito contrato de Poción Compra Venta con la demandante, negando, rechazando y contradiciendo el resto de los alegatos.
- Negó, rechazó e impugnó la Constancia expedida por el Departamento de Coordinación de Crédito Hipotecario Región Sur, y el supuesto documento de venta definitiva realizado por Mercantil Banco Universal.
- Negó que le plazo pactado en el contrato de Opción Compra Venta fuera de 120 días y una prorroga de 30 días, ya que lo correcto según se evidencia de la cláusula TERCERA del mismo, es de 90 días continuos mas 30 días de prorroga.
- Impugnó igualmente el Documento de Recepción y el Acta levantada por el funcionario del registro y la apoderada del Banavih, y negó que de las mismas surja algún tipo de incumplimiento de su parte.
- Señaló a contradicción existente entre el documento “acta” cursante al folio 42, en el cual se dejó constancia que en fecha 27/08/2.013 se asignó firma de protocolización del documento, y la “Constancia de Recepción” se advierta que la fecha de otorgamiento del documento es el 09/08/2.013.
- Negó, rechazó y contradijo que la demandante desconociera que sobre el inmueble pesaba una hipoteca, pues así se estableció en el propio contrato.
- Refirió que el plazo del contrato se venció en fecha 04/04/2.013 sin que la optante ejerciera dicha opción, por lo cual su derecho para adquirir por compra el inmueble caduco.
- Reconvino a la ciudadana GLENDY DEL CARMEN CASTRO GOMEZ por Resolución de Contrato, para que la misma reconozca la extinción por vencimiento del plazo estipulado en el contrato, para que convenga en que no tiene ninguna obligación de cumplirle y para que pague as costas y costos del proceso.

Admitida como fue la reconvención, en fecha 02/06/2.014 la actora- reconvenida procedió a dar contestación a la misma, rechazándola, negándola y contradiciéndola en todas y cada una de sus partes.
Encontrándose dentro de la oportunidad procesal correspondiente ambas partes presentaron escritos de pruebas y de informes.

II
MOTIVA
En todo proceso civil las partes persiguen un fin determinado, que no es otro que la sentencia le sea favorable. Pero en el sistema dispositivo que lo rige, el Juez no puede llegar a la convicción sobre el asunto litigioso por sus propios medios, sino que debe atenerse a lo alegado y probado en autos, tal como lo establece el Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente, en su artículo 12. De ahí que las partes tengan la obligación, desde el punto de vista de sus intereses, de no solo afirmar los hechos en que se fundan sus pretensiones, sino también de probarlos para no correr el riesgo de que por no haber convencido al Juez de la verdad por ellas sostenidas, sus hechos alegados no sean tenidos como verdaderos en la sentencia y sufran el perjuicio de ser declarados perdedores.
Esta necesidad de probar para vencer es lo que se llama la carga de la prueba, dicho principio se encuentra expresamente consagrado no solo en el Código Sustantivo Civil sino también en nuestro ordenamiento Jurídico Procesal Civil, en el artículo 506 que dispone que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”.
En el caso específico, presentada la contestación y habiendo reconocido el accionado el contrato cuyo cumplimiento se demanda, se tienen como hechos aceptados por éste, y en consecuencia como ciertos, todas y cada una de las cláusulas contenidas en el contrato de Opción a Compra. Correspondiendo a este Tribunal, con vista a la reconvención propuesta, analizar las pruebas producidas a los fines de determinar a cual de las partes es atribuible el incumplimiento del contrato.

Pruebas de la parte Demandada
Capitulo I: Merito Favorable de los autos.
Este Juzgado comparte el criterio jurisprudencial que dejo sentado que este tipo de medio probatorio, no constituye prueba de las estipuladas en el ordenamiento jurídico venezolano vigente; pudiendo favorecer a cualquiera de las partes.

Capitulo II: Documentales
1) Contrato de Opción de Compra suscrito entre los ciudadanos VICENTE GONZALEZ y GLENDY DEL CARMEN CASTRO GOMEZ, en fecha 04/12/2.012, sobre el inmueble objeto del juicio.
Se trata de documento autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Maturín, bajo el N° 05, Tomo 201, folios 17 al 19 de los Libros de autenticaciones. Dicho documento fue reconocido por las partes que lo suscribieron, en consecuencia se tiene como fidedigno y hace plena prueba en cuanto a su contenido, conforme a lo dispuesto en el articuló 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

Capitulo III: Testigos
Promovió el testimonio de los ciudadanos LUIS FERNANDO FLORES, LOLIMAR MARGARITA ORTIZ y NELSON JOSE LIMPIO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 9.893.316, 8.969.735 y 10.302.319 respectivamente.
Establecida la oportunidad para la evacuación de esta prueba, no compareció persona alguna, en consecuencia no tiene valor probatorio. Y así se decide.

De lo promovido por la parte Demandante
Capitulo I: Documentales
1) Copia simple de cheque N° 19532815, del Banco Banesco, de fecha 16/11/2.012, por la cantidad de Bs. 40.000,oo, a la orden de VIECENTE GONZALEZ.
Con respecto a esta prueba la parte demandada no negó haber recibido dicha cantidad, aunado a ello del contrato suscrito por las partes en fecha 04/12/2.012, al cual este Tribunal le otorgó pleno valor probatorio, se desprende en la cláusula segunda, que la compradora convino en entregar al momento de la firma del contrato la cantidad de Bs. 40.000,oo al vendedor, en consecuencia se tiene como cumplida dicha cláusula en fundamento a estas pruebas. Y así se decide.
2) Contrato de Opción de Compra suscrito entre las partes en fecha 04/12/2.012. El cual ya fue valorado.
3) Documento de compra venta de un inmueble constituido por una parcela de terreno y la vivienda sobre ella construida distinguida con el N° 01, de la manzana J-48, ubicada en la carrera 10 Sur, del Conjunto Residencial Juana la Avanzadora, situado en el sitio denominado “Cabeceras de la Puente”, vía San Jaime, al lado del Mercado de Mayoristas y entrada a la Urbanización “La Llovizna”. Dicho documento fue protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maturín Estado Monagas, bajo el N° 12, folio 178 al 195, protocolo primero, tomo cuarto, segundo trimestre del año 2.010.
Se trata de una copia de documento público, promovida con la intención de demostrar la propiedad que con respecto al inmueble en litigio tiene el ciudadano VIECENTE GONZALEZ, la cual no fue impugnada ni atacada por la contraparte, por lo tanto se tiene como demostrado. Y así se decide.
4) Constancia expedida por el Departamento de Coordinación de Crédito Hipotecario Región Sur, del Banco Mercantil Banco Universal, de fecha 21/03/2.013, y Documento de Venta definitiva para Adquisición de Vivienda, Préstamo y Constitución de Garantía Hipotecaria, otorgados por la misma Institución Financiera a la ciudadana GLENDY DEL CARMEN CASTRO GOMEZ.
Se trata de documentales emanadas de un tercero, a las cuales este sentenciador, con fundamento en lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y en aplicación de los conocimientos que le da la experiencia común sobre este tipo de contratos, los cuales se acostumbran en las relaciones crediticias ante las entidades bancarias; les concede el valor de presunción, en cuanto a que de los mismos se describen los datos de una solicitud de crédito, el monto aprobado por la entidad financiera MERCANTIL C.A., BANCO UNIVERSAL, y donde figura como solicitante la ciudadana GLENDY DEL CARMEN CASTRO GOMEZ; así como también concatenado con lo establecido en la cláusula segunda del contrato de fecha 04/12/2.012, donde se convino que una parte del precio de la venta sería cancelado a través de crédito bancario; crean en quien decide la convicción de que efectivamente la posible compradora realizó las diligencias tendientes a la obtención del crédito bancario, y así ocurrió la aprobación, en consecuencia le concede pleno valor probatorio a dichas pruebas con fundamento en los razonamientos expuestos. Y así se decide.
5) Documento de recepción emitida por el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maturín Estado Monagas, de fecha 06/08/2.013, de cuyo contenido se lee entre otras cosas “Número de Trámite: 386.2013.3.727 Presentante: GLENDY DEL CARMEN CASTRO GOMEZ, nacionalidad VENEZOLANA, mayor de edad, domiciliado en Maturín, Monagas, de estado civil Soltero con documento de identidad CÉDULA N° V-19.456.117. Naturaleza del Acto Jurídico: Cancelación de Hipoteca 1er Grado, Venta y Hipoteca 1er Grado. Fecha de otorgamiento Viernes, 09 de Agosto de 2013, de 8 a 11 a.m (Abg. Jelice). Sin Traslado. Recaudos entregados Documento de Identidad, Certificado de Solvencia Municipal, Certificado de Solvencia de Agua y Registro de Vivienda Principal.”
6) Documento privado redactado por la ciudadana GLENDY DEL CARMEN CASTRO GOMEZ, en el cual deja constancia de haber comparecido ante la Oficina de Registro Público correspondiente para la firma del documento de venta signado con el Número de Trámite 386.2013.3.727, y donde aparece la supuesta firma del Apoderado del Banavih y un representante de la Oficina de Registro, acompañada de un sello.
Ambas documentales promovidas con el objeto de demostrar la incomparecencia del ciudadano VICENTE GEONZALEZ al acto de protocolización del documento de venta ante la Oficina de Registro respectiva.
Se trata de documentos emanados de un órgano administrativo, los cuales versan sobre una manifestación de voluntad del órgano que la suscribe, por lo que en consecuencia constituye una presunción del hecho en ellos contenido. Y así se decide.

Ahora bien, al respecto disponen los artículos 1.488, 1.159 y 1.167 del Código Civil lo siguiente:
Artículo 1.488: “El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento de los instrumentos de propiedad.”
Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Este último artículo regula el comportamiento que en los contratos bilaterales puede asumir la parte que no vea satisfecho el cumplimiento de la obligación de su contraparte, quien puede optar entre solicitar judicialmente el cumplimiento o la resolución del contrato.
En el caso bajo estudio, la demandante optó por el cumplimiento del contrato, con la entrega del documento definitivo y el pago del saldo restante del precio de la venta, por no haber cumplido el vendedor con su obligación dentro del lapso convenido, demandando igualmente el pago de las costas procesales.
Por su parte la reconvención está dirigida a la Resolución del Contrato, así como el pago de las costas procesales, con fundamento en la extinción por vencimiento del plazo estipulado en el contrato sin que la optante ejerciera la opción.
De los instrumentos fundamentales acompañados en apoyo de la demanda, destaca el contrato de “Opción a Compra Venta”, el cual fue aceptado por el demandado, razón por la cual quedan fuera del debate probatorio los hechos jurídicos contenidos en el, su naturaleza, la identidad de las partes, el objeto de la relación convencional, su vigencia y las obligaciones contraídas.
Ahora bien, durante el iter procesal probatorio quedó demostrada la suscripción del contrato por las partes involucradas, correspondiendo establecer el lapso de su cumplimiento, el cual era de 90 días continuos contados a partir de la firma del mismo ante la Notaría y no 120 días como lo expuso la actora, más 30 días de prórroga en caso de ser necesarios. Así pues, siendo que el referido documento fue suscrito en fecha 04/12/2.012, el límite para el cumplimiento recíproco de las obligaciones venció el día 04/04/2.013. Evidenciándose igualmente que sobre el bien objeto de la opción pesaba una Hipoteca de Primer Grado, y que se estableció para el pago del precio de la venta, la tramitación de un crédito por parte de la optante. Ambos trámites fueron realizados por la ciudadana GLENDY DEL CARMEN CASTRO GOMEZ, quedando evidenciado en autos que la aprobación del crédito ocurrió en fecha 28/01/2.013, es decir antes del vencimiento del plazo estipulado para el cumplimiento del contrato, cumpliendo de esta manera la optante con la tramitación y obtención del crédito, lo cual era su principal obligación. En cuanto al gravamen que pesa sobre el inmueble, no consta en el contrato suscrito por las partes, que los trámites para la liberación del mismo hayan sido endosados a la futura compradora, por lo que en principio tal obligación corresponde al vendedor. Todo ello crea en quien suscribe la convicción de que la optante realizó todas las diligencias necesarias a los fines de dar cumplimiento a su obligación, no siéndole imputable el retardo ocasionado por la entidad financiera en la liquidación del préstamo y liberación de hipoteca.
Por todas estas consideraciones, resulta forzoso para este Tribunal declarar que la acción de Cumplimento de Contrato debe prosperar en derecho, de conformidad con el artículo 1.264 del código Civil, tal como será declarado en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.
Por último, cabe destacar lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil que señala “Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.”
En tal virtud, en caso de que la parte demandada no de cumplimiento a lo dispuesto en la presente decisión, la sentencia firme servirá de título de propiedad, siempre y cuando conste en autos el pago del precio convenido por las partes. Así se decide.

III
DISPOSITIVA
Por los razonamientos que anteceden, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 242 del Código de Procedimiento Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara;
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por la ciudadana GLENDY DEL CARMEN CASTRO GOMEZ, contra el ciudadano VICENTE GONZALEZ.
SEGUNDO: SIN LUGAR la Reconvención por RESOLUCION DE CONTRATO interpuesta por el ciudadano VICENTE GONZALEZ, contra la ciudadana GLENDY DEL CARMEN CASTRO GOMEZ.
TERCERO: El ciudadano VICENTE GONZALEZ deberá realizar todos los trámites y gestiones pertinentes para hacer entrega del bien inmueble vendido, mediante el otorgamiento de la escritura ante la Oficina de Registro Público correspondiente, a la ciudadana GLENDY DEL CARMEN CASTRO GOMEZ, y esta deberá hacer el pago de restante del precio de la venta, es decir la cantidad de Bs. 300.000,oo.
CUARTO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas al ciudadano VICENTE GONZALEZ.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA Y NOTIFÍQUESE.
Dado, firmado y sellado en la sala de despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. Año 205° de la Independencia y 156° de la Federación. En la ciudad de Maturín, a la fecha 1 de Abril de 2.016.
El Juez,

Abg. Gustavo Posada

La Secretaria,

Abg. Milagro Palma

En esta misma fecha, siendo las 02:30 de la tarde se dictó y publicó la anterior decisión. Conste:

La Secretaria,

Abg. Milagro Palma

GP/mjm
Exp. N° 15.072