REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR OCTAVO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÒN JUDICIAL DEL ÀREA METROPOLITANA DE CARACAS. Caracas, catorce (14) de abril de dos mil dieciséis (2016) 205º y 157º PARTE DEMANDANTE: María Fernanda Sánchez Salazar y José Antonio Ruiz Medina, venezolanos, mayores de edad, cónyuges, titulares de la cédulas de identidad números V- 16.285.055 y V- 12.392.012, respectivamente; representados judicialmente por los abogados Ciro Medina Mariano y Jaime Espinoza Aguirre, inscritos en el Inpreabogado con las matriculas números 101.813 y 47.700, respectivamente; con domicilio procesal constituido Centro Parque Boyacá, piso 11, oficina 111, situado en la Avenida Sucre de Los Dos Caminos del Municipio Sucre del estado Miranda. PARTE DEMANDADA: Leda Chacón Becerra mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad nº V-4.168.165; representada judicialmente por el abogado en ejercicio José Luís Perdomo Salcedo, inscrito en el Inpreabogado con la matricula nº 46.772; con domicilio procesal constituido en Edificio Suramérica, apartamento nº 11, piso 2, situado en la sección tercera, Calle Bethoven, Urbanización Bello Monte, Municipio Baruta del estado Miranda. MOTIVO: Cumplimiento de contrato (definitiva) CASO: AP71-R-2015-000726 I ANTECEDENTES Conoce esta Alzada de la apelación interpuesta en fecha 10 de junio de 2015, por el abogado José Perdomo Salcedo, inscrito en el Inpreabogado con la matricula nº 46.772, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra el fallo proferido por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 4 de junio de 2015, que declaró con lugar la pretensión de cumplimiento de contrato contenida en la demanda incoada por María Fernanda Sánchez Salazar y José Antonio Ruiz Medina, contra la ciudadana Leda Chacón Becerra. Cabe considerar, que el presente juicio inició en fecha 17 de abril de 2013, mediante escrito libelar presentado por los ciudadanos Maria Fernanda Sánchez Salazar y José Antonio Ruiz Medina, debidamente asistidos por el abogado Ciro L. Medina Mariano, pretendiendo el cumplimiento de contrato de opción de compraventa sobre un inmueble destinado a la vivienda, constituido por un (1) apartamento 11 del piso 2 del edificio Suramérica, ubicado sección tercera, calle Bethoven, de la Urbanización Bello Monte del Municipio Baruta del estado Miranda, celebrado con los ciudadanos Leda Chacón Becerra y Carlos Alberto Chacón Becerra, cuyo conocimiento del asunto correspondió al Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, el cual por auto del 23 de abril de 2013, admitió la demanda, y mas adelante, en fecha 18 de julio de 2013, admitió la reforma de la demanda, ordenando así, el emplazamiento del demandado conforme a las reglas del procedimiento ordinario. Mediante auto de fecha 16 de julio 2013, se libró la compulsa respectiva; quedando citada, la parte demandada, mediante constancia de citación debidamente firmada por la ciudadana Leda Chacón Becerra, presentada en fecha 16 de octubre de 2013, por el ciudadano Rosendo Henríquez M. en su carácter de alguacil adscrito al Circuito Judicial al cual pertenece el Tribunal a quo. Mediante escrito presentado en fecha 15 de noviembre de 2013, la parte demandada dio formal contestación a la demanda. En fecha 6 y 12 de diciembre de 2013, la parte demandada y la parte actora, en su orden consignaron escritos de promoción de pruebas. Mediante cómputo realizado en fecha 12 de diciembre de 2013, el a quo determinó que la parte actora presentó su escrito de pruebas de manera extemporánea por tardía. En fecha 17 de diciembre de 2013, se providenciaron las pruebas presentadas por la parte demandada. En fecha 5 y 12 de marzo de 2014, la parte actora y la parte demandada presentaron escritos de informes ante el a quo. El Juzgado de Primera Instancia, en fecha 4 de junio de 2015, profirió sentencia declarando con lugar la pretensión incoada; decisión esta que fuese apelada por la representación de la demandada en diligencia de fecha 10 de junio de 2015, y oída en ambos efectos por auto del 18 de julio del mismo año. Previo sorteo, esta Alzada le dio entrada al presente expediente por auto de fecha 15 de julio de 2015, otorgando los lapsos procesales correspondientes para la presentación de los informes, derecho éste ejercido por la parte demandada en fecha 13 de agosto de 2015. Por auto del 10 de noviembre de 2015, esta Alzada aperturó el lapso correspondiente a las observaciones, presentadas solamente por la parte actora en fecha 24 de septiembre de 2015, por lo que el 29 de septiembre de 2015, se fijó el lapso de sesenta (60) días para dictar sentencia; lapso que fuere diferido por treinta (30) días continuos, mediante auto de fecha 9 de diciembre de 2015. Estando en la oportunidad procesal para proferir sentencia esta Alzada lo hace en los términos siguientes: II SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA La representación judicial de la parte actora, dentro del elenco de afirmaciones de hecho en que basó la pretensión, alegó en el libelo de la demanda fundamentalmente los siguientes hechos: Que en fecha 28 de noviembre de 2012, entre los ciudadanos Maria Sánchez y José Ruiz, y los ciudadanos Leda Chacón y Carlos Chacón se suscribió un contrato de opción de compraventa por un inmueble destinado a vivienda, el cual fue distinguido con el número once (11), ubicado en la planta segunda, nivel dos (02), el cual forma parte del edificio denominado “Suramérica”, situado en la Urbanización Bello Monte, Sección Tercera, Calle Bethoven, Municipio Baruta del estado Miranda, construido sobre dos (02) parcelas de terreno distinguidas con los números Ciento Sesenta y Seis (166) y Ciento Sesenta y Siete (167) en el Plano de Parcelamiento de la referida urbanización, Código Catastral 15-3-1-11A-1040-13-115-0-2-5-11, con una superficie aproximada de sesenta y un metro cuadrado (61,00 m2); en el cual se estipuló un precio de un millón treinta mil Bolívares (Bs. 1.030.000,00), de los cuales se entregó a los promitentes vendedores, la cantidad de cuatrocientos veinte mil Bolívares (Bs. 420.000,00); asimismo, que en la cláusula segunda del contrato fue acordado un plazo de ciento veinte (120) días; y de conformidad con la cláusula cuarta una (1) prorroga adicional de treinta (30) días, para poder realizar todas las gestiones y trámites pertinentes; por lo cual la opción estará vigente hasta el 28 de abril de 2013. Que el inmueble en cuestión pertenecía inicialmente a ambos promitentes vendedores, pero posteriormente Carlos Chacón Becerra cedió sus derechos a Leda Chacón Becerra, resultando esta la única propietaria. Que luego de que fue firmada la opción de compraventa, se inició el trámite del crédito hipotecario ante el Banco de Venezuela, el cual fue aprobado en fecha 25 de febrero del 2013, por la cantidad de quinientos mil Bolívares (Bs. 500.000.00), y que el resto de la deuda seria cancelado a través de recursos propios; no obstante, en fechas 18 de marzo y 11 de abril de 2013, afirma que fueron enviados correos electrónicos a la ciudadana Leda Chacón, en los cuales se le informó sobre los recaudos necesarios para la protocolizar el documento de compraventa ante el Registro Inmobiliario. Y, que posteriormente, el 27 de marzo de 2013, se envió el documento al Banco Nacional de Vivienda y Hábitat a los fines de la autenticación de la Liberación de la Hipoteca del inmueble de de marras. Que al no recibir respuesta alguna sobre los correos enviados, se comunicaron vía telefónica con los promitentes vendedores, los cuales manifestaron que aún no habían conseguido un inmueble para mudarse, aduciendo además, que la moneda había sido devaluada y por lo tanto el inmueble en cuestión no podía venderse bajo las cláusulas establecidas en el contrato celebrado por ambas partes; sin embargo, en virtud de ello, solicitó mas tiempo para entregar el inmueble, pero sin precisar cuanto tiempo exactamente, dejando a los futuros compradores en estado de incertidumbre y de indefensión. Que más adelante, en fecha 13 de abril de 2013, sostuvieron una reunión con la inmobiliaria Coldwel Banker, la cual participó como intermediaria en la negociación, donde la promitente vendedora, en compañía de su abogado ratificó los motivos por los cuales no podía vender la propiedad, a pesar de la obligaciones contractuales asumidas, y manifestó de que poseía un cheque por la cantidad de cuatrocientos veinte mil Bolívares (Bs. 420.000,00) para ser devuelto, y que la penalidad que acordaron de mutuo acuerdo en el contrato de opción de compraventa, la reclamaran a través de la vía judicial de cobro de Bolívares. Por todo lo antes expuesto, procedieron a demandar por cumplimiento de contrato a la ciudadana Leda Chacón, y solicitaron que sea dictada medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar, sobre el inmueble objeto de la presente demanda; estipulando dicha demanda en la cantidad de un millón treinta mil bolívares (Bs. 1.030.000,00), equivalentes a nueve mil seiscientas veintiséis coma dieciséis unidades tributarias (9.626,16 U.T.). Por otro lado, a los fines de combatir los hechos constitutivos de la pretensión esgrimidos por la parte actora, dentro de la oportunidad para contestar la demanda, la representación judicial de la parte demandada alegó lo siguiente: Que si bien es cierto en fecha 28 de noviembre de 2012, la ciudadana Leda Chacón suscribió un contrato de opción a compraventa con los ciudadanos Maria Sánchez y José Ruiz, por un inmueble destinado a la vivienda; la propiedad anteriormente descrita le pertenecía conjuntamente con su hermano Carlos Chacón, quien posteriormente en fecha en fecha 11 de marzo de 2009, le cedió el 50% de sus derechos e intereses y acciones sobre el inmueble. En el referido contrato se estipuló un precio de un millón treinta mil Bolívares 00/100 (Bs. 1.030.000,00), de los cueles le fueron entregados a la ciudadana Leda Chacón la cantidad de cuatrocientos veinte mil Bolívares 00/100 (Bs. 420.000,00), acordándose un plazo de ciento veinte (120) días para la protocolización del documento de venta, de conformidad con lo establecido en la cláusula cuarta, asimismo se estableció un cláusula penal de conformidad con la cláusula tercera del contrato, por la cantidad de ciento veintiséis mil Bolívares 00/100 (Bs. 126.000,00), en caso de incumplimiento por causa alguna de las partes como indemnización por daños y perjuicios. Que en vista al gran impacto de la devaluación de la moneda su representada no pudo encontrar un lugar donde mudarse, y por lo tanto no podía vender el inmueble en cuestión; manifestando entonces, que en fecha 13 de abril de 2013, ella le propuso a los compradores la situación de reintegrarles la cantidad de cuatrocientos vente mil bolívares 00/100 ( Bs. 420.000,00), más el monto estipulado como cláusula penal por cinto veinte mil Bolívares 00/100 (Bs. 120.000,00), suma ésta que seria entregada en un lapso perentorio, siendo la propuesta rechazada por la parte actora a través de sus apoderados judiciales; por tal razón la parte demandada rechaza, niega y contradice lo invocado por la parte actora, asimismo rechaza la existencia de un temor en cuanto a la procedencia de los principios fumus boni iuris y Periculum in damni, para decretar la medida cautelar solicitada por la parte actora en su demanda. Finalmente, sostuvo que el criterio de la la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencias proferidas entre los años 2009 al 2011, es que los contratos de opción de compraventa no deben considerarse una verdadera venta, sino contratos preparatorios, aun cuando llene requisitos de consentimiento, objeto y precio; asimismo señala que en Resolución del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitat, publicada en Gaceta Oficial nº 40.115 de fecha 21 de febrero de 2013, que considera cláusulas abusivas aquellas que prevean la retención, perdida o disposicón de mas del 10% del monto otorgado por el adquirente de la vivienda, lo que tampoco podrá exigírsele al oferente de la misma. Dentro de esta perspectiva, llegada la oportunidad para decidir la controversia ante el Tribunal de primer grado, el mismo analizó los planteamientos expuestos por las partes, y en el fallo contra el cual se recurre proferido en fecha 4 de junio de 2015, hizo el siguiente pronunciamiento: “(…) En consecuencia, considera este Juzgador con lo antes expuesto, que la parte accionante cumplió con su carga de probar la existencia del contrato de opción a compra, del cual se deriva la obligación que se pretende ejecutar con la presente demanda, así como también, cumplió con las obligaciones inherentes a su condición, en lo que respecta al pago inicial, y a la tramitación del crédito para la cancelación del saldo deudor final. Sin embargo, no es menos cierto que, la parte demandada, no consignó en el expediente las solvencias de los servicios públicos relativas al inmueble objeto de la opción a compra, en otras palabras, no consta en las actas procesales algún medio probatorio del cual se infiera que la promitente vendedora haya gestionado lo concerniente a las solvencias municipales para suministrárselas a la parte demandante en aras de consumar la venta definitiva, de manera que no demostró en el iter procesal que durante el periodo de vigencia del referido contrato, haya ejecutado su obligación de entregar toda la documentación necesaria para la firma del documento definitivo de venta, tal como se pacto en la cláusula cuarta del convenio autenticado, o que su incumplimiento se debió a una causa extraña no imputable a ésta, si no que por el contrario afirma al contestar la demanda, que era imposible realizar la transacción, señalándoles que no podía vender por el impacto de la devaluación, que a su vez había incidido en un incremento en el mercado inmobiliario y que le era imposible conseguir un inmueble con el precio de la venta pactado en el señalado contrato, motivado a la devaluación, es decir reconoce su voluntad de no cumplir con las obligaciones contractuales que había asumido ante .los accionantes para la venta del inmueble de marras y así se declara. Por todo lo antes expuesto, una vez verificado en las actas que conforman el presente expediente que, la ciudadana LEDA CHACÓN BECERRA, en su cualidad de promitente vendedora, inejecutó su obligación de hacer, relativa a la entrega que debió efectuarle a la promitente compradora de todas las solvencias de los servicios públicos correspondientes al bien inmueble sobre el cual versa la opción de compra, y la consecuencia de ello es condenar a la parte demandada a que cumplan voluntariamente en hacer la entrega de los documentos que exige la Cláusula Cuarta de la Convención Obligacional, a saber, Solvencia de los Servicios Públicos del inmueble como son Agua Aseo Derecho de Frente, Fuerza Eléctrica, a fin que efectivamente se verifique el otorgamiento del instrumento definitivo de compra venta, una vez que reciban el remanente de pago del precio pactado para la época de la negociación, conforme los lineamientos expuestos en este fallo, puesto que de lo contrario, el otorgamiento de la escritura contentiva de la compra venta puede en este caso ser suplida con el registro de esta sentencia, en la cual se ha declarado la existencia del contrato, por ser aplicable lo dispuesto en el Artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, obviamente una vez consignada la citada diferencia del precio pactado a favor de la parte vendedora, y así finalmente se decide. DISPOSITIVA Por fuerza de los anteriores razonamientos, este Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, (…) declara: Primero: Con Lugar la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA intentada por los ciudadanos MARIA FERNANDA SÁNCHEZ SALAZAR Y JOSÉ ANTONIO RUIZ MEDINA, contra la ciudadana LEDA CHACÓN BECERRA, (…) ya que quedó demostrado en las actas procesales el incumplimiento de la parte demandada, conforme a los lineamientos explanados en el fallo. Segundo: SE CONDENA a la parte demandada en la persona de la ciudadana LEDA CHACÓN BECERRA, a que cumplan voluntariamente en realizar la entrega de la documentación requerida para el otorgamiento del documento definitivo de compraventa, del inmueble distinguido con el número Once (11), ubicado en la Planta Segunda, Nivel número dos (02), el cual forma parte del edificio denominado “Suramérica”, ubicado dicho inmueble en la Urbanización Bello Monte, Sección Tercera, Calle Bethoven, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, construido sobre dos (02) parcelas de terreno distinguidas con los números Ciento Sesenta y Seis (166) y Ciento Sesenta y Siete (167) en el Plano de Parcelamiento de la referida Urbanización, Código Catastral 15-3-1-11ª-1040-13-115-0-2-5-11. El Inmueble objeto de la venta tiene una superficie aproximada se sesenta y un metros cuadrados (61,00 m2) y consta de las siguientes dependencias: Dos (02) dormitorios, un (01) baño, un (01) salón comedor y cocina. Sus Linderos son: NORTE: Fachada Norte; SUR: Pasillo de distribución; ESTE: Apartamento número 12; OESTE: Apartamento número 10; POR ENCIMA: está el apartamento Nº 17 y POR DEBAJO: el apartamento Nº 5. Al apartamento descrito con anterioridad le corresponde un porcentaje de TRES ENTEROS CON CINCO MIL TRESCIENTAS OCHENTA Y CINCO DIEZ MILÉSIMAS POR CIENTO (3,5385%) sobre los derechos y obligaciones derivados del condominio; protocolizado dicho bien en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el Nº 29; Tomo 2, Protocolo Primero, de fecha 10 de julio de 2006. En el entendido que si no se cumple voluntariamente con dicha condena, se ordena protocolizar la presente Sentencia en la referida Oficina Registral, para que, conforme al Artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, sirva de título de propiedad a favor de los demandantes, ciudadanos Maria Fernanda Sánchez Salazar Y José Antonio Ruiz Medina, previa demostración de haber consignado el pago correspondiente, ya que de autos quedó demostrado que ésta última se comprometió a cumplir con esa prestación. TERCERO: SE CONDENA en costas a la parte demandada por haber resultado vencida en el presente proceso CUARTO: SE ORDENA la notificación de las partes, por cuento el presente fallo se dictó fuera del lapso legal correspondiente. (…)” Dicho fallo fue recurrido por la representación judicial de la parte demandada, quien en su escrito de informes presentado ante esta Alzada, sostuvo fundamentalmente que su representada nunca se negó a cumplir con lo establecido en la cláusula penal, y en los términos establecidos en la cláusula tercera del contrato de opción de compra-venta en caso de incumplimiento, lo cual –reitera- se debió por causas de fuerza mayor y notorias ajenas a su voluntad. Asimismo, alegó que su representada es una persona de avanzada edad, que se encuentra en un estado de salud delicado y que su único ingreso y sustento es su pensión de trabajo, y que además tiene bajo su cuidado un menor de doce (12) años de edad, por lo cual se le hace imposible adquirir una vivienda, y de ser ratificada la sentencia dictada por el a quo, se le estaría ocasionando a su representada un daño grave e irreparable. Pues bien, de acuerdo con todo lo antes expuesto, resulta evidente que el meollo del asunto se circunscribe a determinar la procedencia del cumplimiento de contrato de opción de compra-venta celebrado por las partes que conforman el presente asunto. En este contexto, el Tribunal observa: III DE LAS MOTIVACIONES PARA DECIDIR Es importante señalar, conforme la disposición jurídica contenida en el artículo 1.133 del Código Civil, que el contrato es una convención entre dos o más personas para reglar constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. Esto es, se trata de un acuerdo de voluntades reconocido por el Derecho, dirigido a crear obligaciones civilmente exigibles; donde al deudor de la obligación contractual se le exige comportarse como un buen padre de familia. La mejor doctrina sostiene, que los contratos constituyen en su conjunto una amplia categoría, la más amplia, sin duda, de los hechos constitutivos de obligaciones y de relaciones jurídicas en general; aquélla a través de la cual se desarrolla comúnmente la vida de los negocios. En este sentido, parafraseando al egregio Dr. José Melich-Orsini, quien en su obra Doctrina General del Contrato, 4ª edición, página 15 y siguiente, opina que nuestra doctrina del contrato está imbuida de la idea de que la razón de ser de la virtualidad que tiene el contrato para crear, modificar o extinguir vínculos jurídicos entre los sujetos que lo celebran deriva del poder de la voluntad de darse su propia ley, afirmamos de manera categórica, que la fuerza obligatoria del contrato se fundamenta en el acuerdo o consenso de voluntades (pacta sunt servanda). En el caso concreto de autos, de acuerdo con el análisis del material probatorio, quedó demostrado que entre las partes de la relación procesal existe un vinculo jurídico, un lazo de derecho, instrumentado en el contrato autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del estado Miranda en fecha 23 de noviembre de 2012, bajo el nº 23, tomo 193 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria, en que pactaron la compra venta de un inmueble distinguido con el número once (11), ubicado en la planta segunda, nivel número dos (2), el cual forma parte del edificio denominado “Suramérica”, situado en la Urbanización Bello Monte, Sección Tercera, Calle Bethoven, Municipio Baruta del estado Miranda; y cuyas características y demás determinaciones constan en el documento protocolizado ante por la Oficina de Registro Publico del Primer Circuito del Municipio Baruta del estado Miranda, bajo el nº 29, tomo 2, protocolo primero, folio 2017, de fecha 10 de julio de 2006; los cuales se aprecian conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se tienen fidedignos para demostrar tanto la titularidad que tiene la parte demandada sobre el inmueble en cuestión, así como el contenido y alcance de las obligaciones asumidas por ellas, y así se establece.- Dicho lo anterior, se debe puntualizar que la parte demandada al excepcionarse convino expresamente en la suscripción del contrato celebrado con su antagonista, por lo que no forma parte de los hechos controvertidos. El contenido de las cláusulas que integran dicho contrato accionado revela que las partes de la relación procesal, con le calificación de “opcionantes” y “opcionados”, pactaron la venta del inmueble ut supra identificado, por el precio de Bs. 1.030.000,00, los cuales serían pagados de la siguiente manera: 1) la cantidad de Bs. 420.000,00 desglosados así: a) Bs. 50.000,00 a inmobiliaria Coldwel Banker Sur Este I, por mandato de los opcionantes, mediante cheque nº 10001947 girado contra el Banco de Venezuela, que será imputable al precio de venta definitivo establecido del inmueble objeto de la negociación; b) la suma de Bs. 370.000,00, serán pagados por los opcionados al momento de la firma del contrato accionado, mediante cheque nº 14001948 de fecha 28 de noviembre de 2012, y 2) Bs. 610.000,00, al momento de la protocolización en el lapso establecido. Ahora bien, para el momento de interposición de la demanda, es decir 17 de abril de 2013, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia nº 0116 de fecha 22 de marzo de 2013, con ponencia de la Magistrado Dra. Yraima Zapata Lara, Caso: Diego Argüello Lastres contra María Isabel Gómez Del Río, había expresado lo siguiente: “…Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia n° 116 del 12/4/05, expediente n°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció: “…de la trascripción antes realizada, la sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral. Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…”. El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N° 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A, N° 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña. Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta máxima jurisdicción civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio. Advierte la sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta…” (Destacado nuestro) Del mismo modo, un sector de la doctrina considera que cuando en el instrumento de “opción de compra” se encuentran los elementos o requisitos indispensables para la existencia del contrato de compra-venta, de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.474 del Código Civil en concordancia con el artículo 1.141 eiusdem, y por ser la compra-venta un contrato consensual, la propiedad o derecho se transmite y se adquiere por efecto del consentimiento legítimamente manifestado a tenor de lo establecido en el artículo 1.161 del mismo Código Civil, toda vez que “...el otorgamiento de la escritura no es requisito esencial del contrato de compraventa, el cual, en ocasiones, puede suplirse con registro de la sentencia que declara la existencia del contrato...” (Vid. sentencia del 25 de febrero de 1930, M. 1931, de la antigua Corte Federal y de Casación, Código Civil, citada por Emilio Calvo Baca, Código Civil, p. 502). Sobre la base del citado criterio jurisprudencial, expectativa plausible y confianza legítima, estima quien aquí decide, que la voluntad expresada en el contrato accionado materializa un contrato de venta entre las partes, solo que el pago del saldo del precio quedó diferido para el momento del otorgamiento de la escritura registrada, y para esto, consta en autos prueba documental no impugnada respecto a que los compradores (opcionados), dentro del plazo convenido en la cláusula segunda, efectuaron las diligencias pertinentes para la obtención de un crédito hipotecario y así se lo hicieron saber a la vendedora (opcionante). En efecto, la venta es un contrato consensual mediante el cual una persona denominada vendedor se obliga a transferir a otra persona denominada comprador, la propiedad de una cosa mediante el pago de un precio. En el caso de marras, se deduce que la voluntad de las partes fue, la de Leda Chacón Becerra y Carlos Alberto Chacón Becerra, dar en venta, y la de María Fernanda Sánchez Salazar y José Antonio Ruíz Medina, comprar el inmueble suficientemente identificado en el contrato accionado, mediante el pago del precio fijado y convenido, que la vendedora recibió parcialmente al momento del firma del documento autenticado el día 28 de noviembre de 2012, tal como consta en la cláusula segunda ex ante citada, sobre este hecho jurídico no hay controversia; así se establece.- Pues bien, puede colegirse de las actas, que habiendo cumplido los compradores con la obligación contractual, la vendedora infringió la lealtad recíproca que se deben las partes en un contrato bilateral, de manera tal que transgredió el acuerdo al que supeditó su voluntad, al no otorgar el documento definitivo de compraventa susceptible de protocolización como era su obligación, previo pago claro está del saldo convenido. Por otra parte, es relevante precisar que la representación judicial de la parte demandada afirmó, en los informes ante esta Alzada, que hasta la fecha no había realizado las gestiones correspondientes para la protocolización del documento de venta, debido a la escasez de viviendas y al gran impacto de la devaluación de la moneda; así como también, que en todo caso, ella nunca se negó a cumplir con lo establecido en la cláusula penal, y en los términos convenidos en la cláusula tercera en caso de incumplimiento, el cual –reitera- se debió por causas de fuerza mayor y notorias ajenas a su voluntad. Al respecto, debe señalarse, en primer lugar, que en situaciones como las indicadas, aun cuando sean ciertas y luzcan comprensibles dentro del ámbito social y económico que vive el país, no puede sin embargo este juzgador inadvertir la actuación omisiva de la parte demandada, ya que esta supeditó su voluntad a cada una de las cláusulas contenidas en el contrato accionado, que tiene fuerza de ley entre las partes, y se obligó a entregar a la parte actora la documentación señalada, a fin de llevar a cabo la negociación estipulada, lo cual conlleva insoslayablemente a establecer que dicha falta fue materializada por la voluntad propia de la vendedora al no dar acatamiento a lo pactado y realizar las gestiones pertinentes a fin de llevar a feliz termino el contrato, conforme lo estipulado en la cláusula cuarta contractual. Por otra parte, es igualmente necesario indicar, que la cláusula penal es una simple indemnización sustitutiva de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento o por el retardo en el cumplimiento de la obligación; y claro está, es improcedente en los casos de que tal incumplimiento del deudor se deba a causa extraña no imputable, esto es caso fortuito o fuerza mayor. Pero también, tiene un carácter potestativo para el acreedor, quien puede pedir al deudor constituido en mora la ejecución de la obligación principal, en lugar de la pena estipulada. En tal sentido, el artículo 1257 del Código Civil, establece que: “Hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo”. Por otro lado, el artículo 1.258 eiusdem, define la cláusula penal de la siguiente manera: “La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal. El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiere estipulado por simple retardo”. Sobre este aspecto, el autor patrio Dr. Eloy Maduro Luyando, en su obra Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, del Fondo Editorial Sancho, paginas 565-566, sobre el presente punto expresó lo siguiente: “(1171) Es una estipulación mediante la cual las partes disponen que en aso de inejecución culposa de la obligación, o de retardo en la ejecución, el deudor se compromete a cumplir una determinada prestación de dar o de hacer. (Omisis) (1172)1º-La cláusula penal compensatoria, como su nombre lo indica, es aquella destinada a resarcir al acreedor por el incumplimiento definitivo, total o parcial , de la obligación, y por lo tanto, no puede pedirse su ejecución junto con el cumplimiento de la obligación principal, a menos que se hubiese estipulado por el simple retardo. Así lo dispone el artículo 1258 del Código Civil: “El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiere estipulado por el simple retardo” Asimismo, en opinión de José Luis Aguilar Gorrondona, (Derecho Civil IV, Contratos y Garantías, 10º edición, UCAB, 1996, p. 159), en el derecho positivo venezolano la parte que no ha incurrido en culpa puede elegir entre exigir el cumplimiento de la obligación principal, o retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado, lo que también permite sostener, a diferencia de lo que ocurre en otros sistemas de derecho, que en Venezuela una venta con arras no puede considerarse venta condicionada. Con base a lo anterior, se interpreta que la cláusula penal consiste en una simple indemnización sustitutiva de daños y perjuicios causados por el incumplimiento o por el retardo en el cumplimiento de alguna obligación; y tal indemnización sustitutiva es susceptible de ser garantizada mediante la entrega de una cosa por una de las partes a la otra, que se denomina arras, y que a falta de estipulación en contrario, de derecho al contratante a quien no se le ha cumplido la obligación, de retener su importe, o de exigir el doble de su valor, según el caso, a menos que prefiera pedir la ejecución del contrato. Entonces, en el caso de autos, aun cuando en la cláusula tercera las partes contratantes estipularon una cláusula penal, la vendedora (opcionante) se encontraba obligada a realizar la venta si los compradores (opcionados) cumplían con lo establecido para el ejercicio del acto de declaración de voluntad contenido en el contrato accionado, y estos, a tenor de lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, y los criterios doctrinarios ut supra expuestos, tenían a su elección la posibilidad de de reclamar judicialmente la ejecución del contrato en especie, como en efecto lo hicieron Por manera que, la compradora no puede pretender ser considerada liberada de su obligación de vender y otorgar el documento definitivo para la protocolización, por el hecho de haberse pactado una cláusula penal, y que es dicha penalidad lo único que podía exigirle los compradores en caso de incumplimiento; en otras palabras, que ante un incumplimiento de su parte, solo quedaba obligada a pagar la suma establecida en la cláusula tercera del contrato accionado. Interpretar lo contrario, conduciría a establecer que la vendedora se obligó a vender y al mismo tiempo a no hacerlo, lo cual además de ser contrario a derecho hace nugatorio el contrato mismo. En todo caso, lo que si podía y correspondía probar a la parte demandada es un caso fortuito o de fuerza mayor, para desvirtuar la presunción de incumplimiento culposo establecida en el artículo 1.271 del Código Civil; pero para esta Alzada, el hecho notorio de la inflación que hacen ahora más operaos o más difícil la situación de la vendedora para adquirir una vivienda con el precio fijado en el contrato accionado, ni califica dentro la figura jurídica de la causa extraña no imputable, ni siquiera dentro de la teoría de la imprevisión; así se establece.- Entonces, examinadas como han sido las pruebas cursantes en autos, considera quien suscribe la presente decisión, que el hecho generador del incumplimiento se materializó debido a la inactividad manifiesta de la parte demandada, al no cumplir con las obligaciones asumidas en el contrato accionado, en particular haber entregado la documentación necesaria para tal fin. Ante este hecho, resalta que la interrelación de las obligaciones asumidas por las partes de la relación procesal conlleva a presumir, que una es condicionante de la otra; es decir, no puede protocolizarse el documento definitivo de compraventa sin antes obtener toda la documentación (solvencias) necesaria, requerida para tal fin por el Registro Inmobiliario competente. En tal sentido, este juzgador sabe que en esta categoría de transacciones se requiere, a los fines del otorgamiento del documento definitivo de compraventa ante el Registro Inmobiliario correspondiente, que se presente en original el instrumento que acredite el pago de impuestos Municipales; la solvencia del derecho de frente emitida por la autoridad respectiva, a nombre de la persona que está vendiendo el inmueble; solvencia de Hidrocapital; solvencia de condominio; certificación de gravámenes de los últimos veinte (20) años; original del RIF tanto del vendedor como del comprador; cedula catastral emitida por la correspondiente Alcaldía, y cualquier otro recaudo que el Registrador correspondiente estime necesario. Como consecuencia de lo anterior, debe esta Alzada declarar sin lugar el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandada, contra el fallo proferido en fecha 4 de junio de 2015, por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en los términos expuestos en la parte dispositiva del presente fallo, así se decide.- IV DISPOSITIVO En virtud de las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: Primero: Sin lugar el recurso de apelación interpuesto en fecha 10 de junio de 2015, por el abogado José Perdomo, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra el fallo proferido en fecha 4 de junio de 2015, por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual queda confirmado en los términos expuestos en el presente fallo. Segundo: Con Lugar la pretensión de cumplimiento de contrato contenida en la demanda incoada por los ciudadanos Maria Fernanda Sánchez Salazar y José Antonio Ruiz Medina, contra la ciudadana Leda Chacón Becerra, ambas partes identificadas al inicio del presente fallo. Tercero: Se condena a la ciudadana Leda Chacón Becerra, a que cumpla con lo estipulado en el contrato suscrito por la Notaria Publica Tercera del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 28 de noviembre de 2012, quedando anotada bajo el nº 23, tomo 193 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria, y en consecuencia, realizar la entrega de la documentación requerida para el otorgamiento del documento definitivo de compraventa del inmueble distinguido con el número once (11), ubicado en la Planta segunda, nivel numero dos (02), el cual forma parte del edificio denominado “Suramérica”, situado dicho inmueble en la Urbanización Bello Monte, Sección Tercera, Calle Bethoven, Municipio Baruta del estado Miranda, construido sobre dos (02) parcelas de terreno distinguidas con los números ciento sesenta y seis (166) y ciento sesenta y siete (167) en el Plano de Parcelamiento de la referida Urbanización, Código Catastral 15-3-1-11A-1040-13-115-0-2-5-11; con una superficie aproximada se sesenta y un metros cuadrados (61,00 mts2) y consta de las siguientes dependencias: dos (02) dormitorios, un (01) baño, un (01) salón comedor y cocina. Sus Linderos son: NORTE: Fachada Norte; SUR: Pasillo de distribución; ESTE: Apartamento número 12; OESTE: Apartamento número 10; POR ENCIMA: está el apartamento Nº 17 y POR DEBAJO: el apartamento Nº 5. Al apartamento descrito con anterioridad le corresponde un porcentaje de TRES ENTEROS CON CINCO MIL TRESCIENTAS OCHENTA Y CINCO DIEZ MILÉSIMAS POR CIENTO (3,5385%) sobre los derechos y obligaciones derivados del condominio; protocolizado dicho bien en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el Nº 29; Tomo 2, Protocolo Primero, de fecha 10 de julio de 2006. Advirtiéndosele que en caso de cumplir con lo anterior, se ordena protocolizar la presente sentencia en la referida Oficina Registral, para que, conforme al Artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, sirva de título de propiedad a favor de los demandantes, ciudadanos Maria Fernanda Sánchez Salazar y José Antonio Ruiz Medina, previa demostración de haber consignado el pago correspondiente al saldo de precio, ya que de autos quedó demostrado que ésta última se comprometió a cumplir con esa prestación. Cuarto: Se condena en costas a la parte demandada 274 de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Déjese copia certificada de la presente decisión, para darle cumplimiento a lo establecido en el artículo 248 Código de Procedimiento Civil. En la oportunidad legal, remítase con oficio el presente expediente a su Tribunal de origen. PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFIQUESE. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los catorce (14) días del mes de abril de dos mil dieciséis (2016). Años 205º de la Independencia y 157º de la Federación. El Juez Abg. Richard Rodríguez Blaise La Secretaria Abg. Damaris Ivone García En esta misma fecha siendo las ____________________________ (__________) se registro y público la anterior sentencia. La Secretaria, Abg. Damaris Ivone García.