TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE PODER JUDICIAL
TRIBUNAL SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS.
Maturín, Veinticinco (25) de Abril de Dos Mil Dieciséis (2016).
206° y 157°

RESOLUCION Nº S2-CMTB-2016-00255
ASUNTO: S2-CMTB-2015-00241

PARTE DEMANDANTE:YANNY COROMOTO ANTUAREZ MENDOZA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-9.281.567 y de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: ANGELA J. MALAVE M., abogada en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 75.898.
PARTE DEMANDADA: AGUSTIN FELIPE SALGADO BLANCO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 12.429.263 y de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: LUISA MERCEDES DIAZ, Venezolana, mayor de edad, abogada en ejercicio, debidamente inscrita en el Inpreabogado bajo el número:83.897.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO OPCION COMPRA VENTA

DETERMINACION PRELIMINAR DE LA CAUSA

Se recibieron las presentes actuaciones provenientes de la distribución realizada en fecha diez (10) de diciembre de 2015, siendo asignada de acuerdo asunto Nº 02, Acta Nº 08, correspondiente al juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION COMPRA VENTA, que sigue el ciudadano Yanni Coromoto Antuarez Mendoza, antes identificada, en contra del ciudadano Agustín Felipe Salgo Blanco.-
Llegadas las actuaciones a esta alzada, mediante Oficio Nº 19.534, de fecha 10 de diciembre de 2015, proveniente del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Transito de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, correspondiente al expediente signado bajo el Nº 15.064 de la nomenclatura interna de ese Juzgado, en virtud del Recurso de Apelación interpuesta por el ciudadano Agustín Salgado, debidamente asistido por la abogada en ejercicio Luisa Mercedes Díaz, contra la sentencia dictada en fecha 08 de Julio de 2015, donde la Juez de la causa declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato y sin lugar la reconvención.-
Siendo en fecha 15 de diciembre de 2015, se le dio entrada y se fijó el lapso para solicitar la constitución del tribunal con asociados, en fecha 11 de enero del 2016, se dictó auto fijándose el vigésimo (20) día de despacho para que las partes presentaran sus informes, el día 04 de febrero de 2016, el apoderado judicial de la parte demandada presenta escrito de informes. El día 25 de Febrero de 2016, se dijo VISTOS con informes; y llegada la oportunidad para dictaminar se procede a hacerlo en base a los siguientes fundamentos:
DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA
De la revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente, se constata que el objeto del conocimiento por esta segunda instancia, se contrae a la apelación de fecha 28 de octubre de 2015, cursante al folio (332), mediante la cual el ciudadano Agustín Salgado con asistencia de la abogada Luisa Mercedes Díaz, apeló de la decisión proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Transito de esta Circunscripción Judicial, en fecha 08 de Julio de 2015, que declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato y sin lugar la reconvención.
DE LA DECISIÓN APELADA
La apelación se contrae a la sentencia de fecha 08 de Julio de 2015, mediante la cual el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Transito de esta Circunscripción Judicial, acordó lo siguiente:
“…omisis…Ahora bien, dispone el artículo 1.167 del Código Civil lo siguiente: Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” Dicha norma regula el comportamiento que en los contratos bilaterales puede asumir la parte que no vea satisfecho el cumplimiento de la obligación de su contraparte, quien puede optar entre solicitar judicialmente el cumplimiento o la resolución del contrato.
En el caso bajo estudio, la demanda principal versa sobre el cumplimiento del contrato, con la entrega del documento definitivo y el pago del saldo restante del precio de la venta, por no haber cumplido supuestamente el vendedor con su obligación dentro del lapso convenido. Por su parte la reconvención está dirigida a la Resolución del Contrato con fundamento en la cláusula cuarta del contrato que dispone que en caso de que alguna de las partes incumpla lo convenido en él o decidiera disolverlo unilateralmente sin justa causa, acuerdan que la parte que lo disuelva deberá pagarle a la otra la cantidad de Bs. 43.500,oo como cláusula penal. Además, excepcionó el demandado alegando lo que en doctrina se denomina exceptio non adimpleti contractus, es decir, la excepción de contrato no cumplido, manifestando que la parte actora no presentó ante la oficina de registro todos los requisitos exigidos para la protocolización del documento.
De los instrumentos fundamentales acompañados en apoyo de la demanda, destaca el contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes intervinientes en este juicio, en fecha 24/05/2.013, del cual el demandado también hace uso y lo admite expresamente, razón por la que queda fuera del debate probatorio los hechos jurídicos contenidos en el mismo, su naturaleza, la identidad de las partes, el objeto de la relación convencional, su vigencia y las obligaciones de las partes.
Precisado el valor probatorio que emana del aludido contrato, que por demás, constituye el instrumento fundamental de la demanda, es conveniente revisar la normativa que regula la celebración de los contratos.
Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
Así las cosas, revisado como fue el contrato en cuestión, se observa que en su texto consta expresamente la obligación por parte del vendedor de vender el inmueble de su propiedad y de entregar las solvencias de los servicios de electricidad, gas, aseo, condominio y solvencia municipal. Se evidencia igualmente que el contrato fue celebrado en fecha 24/05/2.013, habiendo transcurrido hasta la fecha de admisión de la demanda 4 meses aproximadamente, sin que las partes hayan concluido la negociación pactada.
En este sentido, el Código Civil en el capítulo IV, titulado “De las obligaciones del Vendedor”, “Sección I de la Tradición de la Cosa”, en su artículo 1.488 señala:
“El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento de los instrumentos de propiedad.”
Esta obligación de hacer entrega de la cosa vendida con el otorgamiento de la escritura, en el caso específico, comporta la realización previa de un conjunto de trámites tendientes al otorgamiento del documento definitivo de venta, como sería la tramitación y obtención de solvencias, pago de impuestos, entre otros. De tal manera que el optante vendedor, en el marco del contrato celebrado, debía dirigir sus esfuerzos a obtener los documentos y solvencias necesarias para finiquitar el contrato de opción a compra venta. Sin embargo, es la misma parte demandada la que afirma que no hizo entrega a la actora de los documentos necesarios para el otorgamiento de la escritura definitiva ante la Oficina de Registro correspondiente. Resultando por demás curioso para quien decide que sea el propio vendedor quien alegue tal incumplimiento a su favor. Ahora bien, durante el iter procesal probatorio quedó demostrada la suscripción del contrato por las partes involucradas en el presente procedimiento, correspondiendo establecer el lapso de su cumplimiento, el cual era de 90 días después de su firma, prorrogable por 30 días más, siendo que el referido documento fue suscrito en fecha 24/05/2.013, las partes convinieron en que el límite para el cumplimiento recíproco de las obligaciones venció el día 24/08/2.013, debiendo ser considerado como lapso y no como término. Establecieron las partes en la cláusula cuarta lo siguiente: “El plazo para protocolizar la venta ante la Oficina Subalterna de Registro de la jurisdicción donde se encuentre el deslindado inmueble es de 90 días después de la firma del presente Contrato, acto en el cual “LA OPCIONARIA” entregara la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 400.000,oo).” Del texto del contrato debe entenderse que la obligación del vendedor consistía en hacer entrega del inmueble vendido con el otorgamiento del documento definitivo de venta ante la oficina de Registro correspondiente, lo cual no fue cumplido según se evidencia de la copia de la Planilla de Recepción de documento emitida por el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maturín Estado Monagas, en fecha 23/08/2.013, donde se delata la incomparecencia del ciudadano AGUSTIN SALGADO al acto de protocolización del documento de venta, hecho éste que además fue aceptado por el mismo; aunado a ello, el propio demandado manifestó que fue informado el día 23/08/2.013 que el documento estaba listo para su firma, por lo que quedó demostrado igualmente que tenía conocimiento del acto.
Por su parte la compradora demostró haber dado cumplimiento a su obligación, por cuanto compareció ante la Oficina de Registro respectivo y consignó cheque a los fines de presentar el pago de la cantidad restante del precio de la venta. No logrando probar el demandado que dicho instrumento cambiario no contaba con fondos suficientes; así como tampoco demostró el incumplimiento de la hoy demandante, pues tal como el mismo lo expresó, la entrega de las solvencias de los servicios de electricidad, gas, aseo, condominio y solvencia municipal era su obligación y no de la compradora. Y así se decide. En mérito de los razonamientos supra expuestos, resulta forzoso para éste Tribunal declarar con lugar la demanda principal por Cumplimiento de Contrato, y sin lugar la reconvención por Resolución de Contrato propuesta. Correspondiéndole a la parte demandada realizar todos los trámites y gestiones pertinentes para hacer entrega del bien inmueble vendido, mediante el otorgamiento de la escritura ante la Oficina de Registro Público correspondiente, y a la parte actora hacer el pago de la cantidad restante del precio de la venta. Así se decide.
Por último, cabe destacar lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil que señala “Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.”
En tal virtud, en caso de que la parte demandada no de cumplimiento a lo dispuesto en la presente decisión, la sentencia firme servirá de título de propiedad, siempre y cuando conste en autos el pago del precio convenido por las partes. Así se decide…/… por Autoridad de la Ley declara;
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por la ciudadana YANNY COROMOTO ANTUAREZ MENDOZA, contra el ciudadano AGUSTIN FELIPE SALGADO BLANCO.
SEGUNDO: SIN LUGAR la Reconvención por RESOLUCION DE CONTRATO interpuesta por el ciudadano AGUSTIN FELIPE SALGADO BLANCO, contra la ciudadana YANNY COROMOTO ANTUAREZ MENDOZA.
TERCERO: Se ordena al ciudadano AGUSTIN FELIPE SALGADO BLANCO hacer entrega a la ciudadana YANNY COROMOTO ANTUAREZ MENDOZA del inmueble ubicado en el conjunto residencial Villa Merey, Edificio 01, torre B, piso 02, N° 06, diagonal al Centro Comercial Virgen del Valle, Sector Tipuro, vía Vivoral, Maturín Estado Monagas; a través del otorgamiento del documento definitivo de venta ante la oficina de registro correspondiente, debiendo gestionar o tramitar todos los recaudos, documentos, permisos y solvencias que sean necesarios para ello. CUARTO: Conforme a lo convenido por las partes en el Contrato de Opción de Compra Venta suscrito en fecha 24/05/2013, la ciudadana YANNY COROMOTO ANTUAREZ MENDOZA, deberá pagar al ciudadano AGUSTIN FELIPE SALGADO BLANCO, la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.00,oo) al momento del otorgamiento de la escritura ante el Registro Inmobiliario correspondiente, por concepto de pago del precio convenido.
QUINTO: En caso de incumplimiento de la presente sentencia, la misma servirá de título de propiedad, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
SEXTO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada, ciudadano AGUSTIN FELIPE SALGADO BLANCO.

DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Siendo la oportunidad de dictar sentencia en la presente causa, se observa que la parte demandada reconveniente, en el lapso procesal presentó Informe ante esta Alzada, solicitando lo siguiente:
./… " Los dos contratos privados de opción de compra venta están referidos los contratos en cuestión a una promesa bilateral no tiene efecto la entrega de la cosa objeto de convenio si no una vez que se consume tiene la obligación de exigirla…omisis… Del petitorio../... declarar con lugar el presente recurso de apelación. Anule sentencia definitiva de fecha 08 de Julio del 2015.../... Declarar con lugar la reconvención de resolución de contrato. Declarar sin lugar acción de cumplimiento de contrato de opción a compra venta. Ordene el levantamiento de medida innominada de ocupación y posesión.../... ordene el levantamiento de la medida cautelar .../...
Vista la forma en que quedó trabada la litis y las probanzas aportadas por las partes para demostrar sus afirmaciones pasa este Tribunal a dictar su fallo y para ello estima necesario hacer las siguientes consideraciones:
Se procede a dictar sentencia de conformidad con lo dispuesto en los artículos 2, 26, 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y los artículos 12, 15 y 243 del Código de Procedimiento Civil, y en atención a lo contenido en la norma sustantiva que rige la materia, en concordancia con los fundamentos de hecho y de derecho esgrimidos por las partes en el debate probatorio.
A fin de constatar lo decidido por el juzgado de la causa mediante sentencia de fecha 08 de Julio de 2015, esta alzada considera necesario analizar el acervo probatorio del cual hicieron uso las partes, en la presente causa:
Pruebas aportadas por la parte demandante:

• Consignó documento privado de reserva suscrito por ambas partes en la presente causa de fecha 17/05/2013. Dicho documento fue ratificado por ambas partes. Por lo que estima esta Juzgadora que tiene pleno valor probatorio. Así se declara.
• Consigno documento privado de Opción a Compra Venta, suscrito por las partes en fecha 24/05/2.013 y consignado como está marcado donde estipularon las condiciones y obligaciones para las partes quienes suscribieron el contrato, de igual manera el presente contrato fue reconocidos por ambas partes, en el iter procesal. Así se decide.
• Presentó Copia fotostática de la Planilla de Recepción de documento del Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maturín Estado Monagas, de fecha 23/08/2.013.
La consignación de la presente planilla se observa el dia en que sería protocolizada el documento definitivo. Donde se hace constancia la incomparecencia del demandado al acto de protocolización del documento de venta ante la Oficina de Registro concerniente. Se observa que este hecho fue reconocido por la parte demandada en el transcurso del proceso. Y así se decide.
• Copia fotostática de cheque N° 88832208 de la entidad financiera Banco Mercantil, Banco Universal, con cargo a la cuenta corriente N° 01050125361125062223, perteneciente a la ciudadana YANNY COROMOTO ANTUAREZ MENDOZA, emitido por la cantidad de Cuatrocientos Mil Bolívares Bs. 400.000,oo a favor del ciudadano hoy demandado AGUSTIN FELIPE SALGADO BLANCO.
• Consignación de cheque N° 64791450 de la entidad Bancaria Banco Mercantil, Banco Universal, con cargo a la cuenta corriente N° 01050125331125102942, perteneciente al ciudadano OMAR ALEX GONZALEZ COLMENARES, por la cantidad de Bs. 300.000,oo a favor del ciudadano AGUSTIN FELIPE SALGADO BLANCO.
• Oficios Nros. 17.291 y 17.314 emitidos por este Tribunal a los fines de comunicar las medidas de Prohibición de Enajenar y Gravar, y de Ocupación del Inmueble decretadas en esta causa.
• Oficio N° 1.360 y Acta de Comisión N° 06119, emanados del Juzgado Segundo Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, referidos a la práctica de la medida innominada de ocupación.
• Se constata Tres Certificaciones de Gravámenes de fechas 21/06/13, 11/10/13 y 19/11/13, expedidas por el Registrador Público del Segundo Circuito del Municipio Maturín Estado Monagas, respecto al inmueble objeto de este juicio.
Pruebas aportadas por la parte demandada:

• Consignó contrato privado de opción compra venta suscrito entre los ciudadanos YANNY COROMOTO ANTUAREZ MENDOZA y AGUSTIN FELIPE SALGADO BLANCO de fecha 24/05/2013 . Visto que la parte demandante en su oportunidad procesal no tacho dicho documento, y el referido documento es reconocido por partes y cuyo contrato se demanda se estima como elemento probatorio.
• Consigno escrito de Oferta Real de Pago presentado por el ciudadano AGUSTIN FELIPE SALGADO BLANCO ante el Juzgado de Municipio, a favor de la ciudadana YANNY ANTUAREZ, a través de dos cheques de gerencia, la cantidad de Bs. 478.500,oo que comprende el monto de la opción a compra y la indemnización contractual del 10%. Se evidencia que la presente consignación de oferta real de pago fue declarada inadmisible. Observa esta Juzgadora que a verificar la consignación del presente elemento probatorio considera esta Juzgadora tiene pleno valor probatorio.
• Consigno copia fotostática del cheque presentado por la compradora ciudadana YANNY ANTUAREZ, ante la Oficina de Registro correspondiente el día de la protocolización del documento definitivo. Dicho elemento se observa como elemento probatorio en cuanto a la obligación del demandante en cancelar el total del monto adeudado para la adquisición del bien inmueble.
Visto del estudio pormenorizado de la presente causa, esta Superioridad observa que considera necesario establecer la naturaleza del contrato celebrado en las partes en la presente causa. Ahora bien esta Juzgadora, quien decide en el presente caso, señala en cuanto la naturaleza del contrato suscrito entre los ciudadanos Yanny Coromoto Antuarez Mendoza Y Agustín Felipe Salgado Blanco, que de conformidad con el artículo 339 del Código de Procedimiento Civil, comienza la relación jurídico procesal entre los litigantes, desde ese momento en el actor reclama algún derecho y propone la demanda por ante el secretario, dicha recepción de libelo de demanda ante el secretario mediante la fecha de cognición establecerá los criterios imperantes jurisprudenciales adaptables para los casos que se discutan ante los órganos jurisdiccionales de la República. En este caso se observa que la demanda fue presentada en fecha 25/09/2013, siendo así en aplicación a la actividad jurisdiccional del principio de expectativa plausible como principio de la seguridad jurídica y confianza legitima de las partes y de conformidad con los artículos 321 y 12 ambos del Código de Procedimiento Civil, observa esta Juzgadora, que al momento de la interposición de la demanda imperaba para el momento la jurisprudencia dictada por la Sala de Casación Civil de fecha 22 de Marzo de 2013, exp 2012000274, en relación a los contratos de opción de compra venta el cual estableció lo siguiente:..

./… " ‘…Sobre el punto de si el contrato de opción de compraventa puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N° 04109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:
‘…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compraventa y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…’.
El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A., N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña. Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compraventa se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.
Como se observa de la citada sentencia, que la Sala retomó el criterio en el sentido de que las ofertas de ventas deben equipararse a la venta pura y simple, siempre y cuando concurran los elementos de ésta, consentimiento, precio y objeto.
Conforme a lo expuesto, esta alzada cita la siguiente jurisprudencia que ha sido reinterada en múltiples fallos (Vid. sentencia nº 3702/2003 del 19 de diciembre, caso: Salvador de Jesús González Hernández, entre otras), señalando que: ..." la aplicación retroactiva de un criterio jurisprudencial, iría en contra de la seguridad jurídica que debe procurarse en todo Estado de Derecho”. (Subrayado añadido)
Siendo así, considera esta Superioridad verificar los elementos requerido en el Contrato de Opción de Compra Venta suscrito por las partes intervinientes en la presente acción en fecha 24/05/2013 y presentada la demanda en fecha 25/09/2013, y con fundamento en la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil de fecha 22 de Marzo de 2013, exp 2012000274, advierte la Sala mediante dicha sentencia que en los casos sub iudice, que se encuentre efectivamente en la situación de los contratos de opción compraventa, en los cuales estan presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.
Como se observa de la citada sentencia, que la Sala de Casación Civil retomó el criterio en el sentido de que las ofertas de ventas deben equipararse a la venta pura y simple, siempre y cuando concurran los elementos de esta, consentimiento, precio y objeto. En el contrato de opción de compraventa de fecha 24/05/2013, realizado entre los ciudadanos Yanny Coromoto Antuarez Mendoza y Agustín Felipe Salgado Blanco, se observa que existen estos tres (3) elementos, el consentimiento libremente manifestado, un precio, cuyo pago fue estipulado en varias partes y el inmueble objeto de la oferta, por lo tanto el contrato de opción de compraventa no es un contrato preparatorio en virtud de lo antes expuesto y en aras de la seguridad jurídica y confianza legítima de las partes. Así se declara.-
Resuelto como ha sido el caso en cuanto a la consideración o valoración del instrumento fundamental de la demanda como es el contrato y como elemento probatorio para que sea procedente o no, la presente demanda por cumplimiento de contrato, entre las Yanny Coromoto Antuarez Mendoza Y Agustín Felipe Salgado Blanco, pasa ahora esta alzada a constatar los alegatos explanados por las partes en el caso de marras. Para que se efectué a cabalidad la materialización del contrato en el presente caso, aunado que este contrato sea considerado como un documento de venta en virtud de lo anteriormente expuesto, se debe cumplir las obligaciones contraídas en el contrato por ambas partes, todo ello conforme a lo preceptuado en el artículo 1134 del Código Civil.
En este orden de ideas, en consideración al contenido del artículo 1.167 del Código Civil, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 08 de febrero de 2.012, dictada en el expediente N° AA20-C- 2011-000503, con ponencia del Magistrado Luis Antonio Ortiz Hernández, expresó lo siguiente:
“…Ahora bien, establece la norma delatada como infringida: Artículo 1.167… Esta norma prevé la facultad y el derecho de las partes contratantes, de reclamar judicialmente, a su elección, el cumplimiento o ejecución del contrato o la resolución de éste, cuando el otro involucrado no ejecuta su obligación. Esta es la doctrina de la Sala, al respecto de la correcta interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, que no deja lugar a dudas, sobre la existencia de un incumplimiento culposo de la parte demandada, para que nazca el derecho a reclamar judicialmente el cumplimiento o la resolución del contrato. Más no es extensible al hecho de la verificación de un eximente de responsabilidad, como el hecho de un tercero, el caso fortuito, la fuerza mayor o hecho del príncipe, o cualquier otra circunstancia que constituya una de las formas, bajo las cuales puede verificarse una causa extraña no imputable, cuyo acaecimiento da lugar al incumplimiento involuntario de aquella o aquellas prestaciones a cargo del deudor. Ahora bien los supuestos de la norma in comento son los siguientes: I.- Que se contraiga a un contrato bilateral. II.- Que haya incumplimiento culposo de la parte demandada. Siendo esta la exigencia más importante que hace posible la resolución del contrato, sin que el legislador concrete que entiende por incumplimiento, hablando de él, como inejecución. III.- Que el incumplimiento comprenda actos u omisiones de cualquiera de los contratantes. IV.- Que el incumplimiento sea grave y afecte marcadamente el interés de los contratantes. V.- Que el incumplimiento no sea generado por una causa extraña no imputable; VI.- Que el incumplimiento se refiera a lo principal del contrato y no a sus modalidades accesorias, VII.- que el demandante haya cumplido u ofrezca cumplir. En el entendido de que el demandante no puede prevalerse de su propio incumplimiento para exigir la resolución del contrato. VIII.- La existencia de la buena fe del demandante en la resolución contractual, y IX.- Que sea mediante resolución judicial por sentencia. Dado que no se permite que una parte y sin el requerimiento del órgano jurisdiccional resuelva de pleno derecho el contrato…” (Negritas y Subrayado de esta sentenciadora).
Seguidamente se procede a analizar y valorar, de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, las pruebas consignadas por las partes, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.354 del Código Civil. Verificado lo anterior, resulta pertinente señalar que en cuanto a la distribución de la carga de la prueba, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada en fecha 17 de julio de 2007, en el Expediente N° 07-0733, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, fijó la siguiente posición:
"…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos (Vid. s.S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES, C.A.). En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”. (Vid. sentencia s.S.C.C. del 30 de noviembre de 2000, caso: Seguros la Paz). En aplicación de estas consideraciones al caso concreto, la Sala observa que de acuerdo con lo establecido en la sentencia objeto de amparo, el actor afirmó que el demandado no cumplió una obligación pactada en el contrato, lo cual fue negado en la contestación, motivo por el cual, el juez de alzada estableció que correspondía al actor la carga de demostrar que el demandado no pagó los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2005, lo cual resulta a todas luces inconsistente con los principios que rigen la materia probatoria, pues la parte actora al alegar un hecho negativo, no le corresponde a ella la carga de la prueba, sino que, es a la otra parte a quien le corresponde demostrar el hecho afirmativo y ello lo ha debido tomar en cuenta el tribunal que conoció el amparo...”.
En este orden de ideas el artículo 506 del Codigo de procedimiento Civil, es una norma imperante en cuanto a la distribución de la carga de la prueba que se encuentra en armonía con el artículo 1354 de Código Civil, criterios estos que guardan relación con el director del proceso al establecer los hechos. En virtud de ello, las reglas que sistematiza el establecimiento de los hechos son aquellas en la que requieren un preciso medio de prueba para establecer determinados hechos.
Es de observar de las actuaciones correspondientes en autos, el libelo de la demanda está basado sobre el cumplimiento del contrato suscrito en fecha 24/05/2013,con el propósito que el demandado realice la entrega del documento definitivo mediante la consignación pago del saldo restante del precio de la venta, en consecuencia que el vendedor no cumplido con su obligación en la firma de protocolización ante el registro respectivo en el día fijado por el registro. Por su parte en etapa de la contestación, el demandado reconvino por lo que considero la resolución del contrato con fundamento en la cláusula cuarta del contrato.
Ahora bien, se desprende de las actuaciones correspondientes en autos que cursa a los folios (10 al 13) contrato suscrito debidamente de fecha 24/05/2013 reconocido por ambas partes, donde se aprecia el consentimiento y aceptación de ambas partes de las obligaciones y condiciones del presente contrato, se observa en la clausula segunda el precio del inmueble por la cantidad de Ochocientos Treinta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 835.000,00) en dicho acto la compradora entrega la cantidad de Cuatrocientos Treinta y Cinco Mil Bolívares (Bs 435.000,00) a la vendedora; en su clausula cuarta se indica el plazo de noventa 90 días, después de la firma del contrato celebrado el 24/05/2013 para protocolizar la venta ante en registro correspondiente, acto en la cual la compradora entregara la cantidad de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,00) y el vendedor entregara a la comprador las solvencias de los servicios de electricidad, gas, aseo, condominio y solvencia municipal; por su parte la clausula octava, estipula que si pasados los noventas 90 días a partir de la firma del contrato de fecha 24/05/2013, no se lograse efectuar la venta por causas no imputables a las partes y se compruebe que ambas partes han sido diligentes, el plazo podrá extenderse mediante una prorroga por treinta 30 días más. En tales hechos configurados en el contrato de fecha 24/05/2013, pasa a verificar con base de los elementos probatorios consignados por las partes en la presente causa si cumplieron con las obligaciones que estipularon en el contrato.
Delimitada lo que ha sido la litis en la presente causa, de cumplimiento de contrato de venta de un bien inmueble, debemos entonces señalar que en el presente caso, dicho contrato para el momento en fue interpuesta la demanda se considera como documento de venta, pero dichos contratos están sujetos de obligaciones para que se origine su cumplimiento, entendiéndose por cumplimiento de una obligación la correcta materialización de su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída, como imperativamente le impone el artículo 1.264 del Código Civil.
Así, tenemos que el contrato se constituye en una convención, en la cual cumpliendo armónicamente las voluntades de dos o más personas unidas para la realización de un determinado acto jurídico, que puede consistir en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico tal como lo dispone el artículo 1.133 de Código Civil.
Ahora bien, la acción de cumplimiento, es la opción que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedirle a la otra el cumplimiento del mismo, si la otra parte no cumple a su vez con la suya, lo que significa la ejecución judicial del contrato bilateral, motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes.
Es importante destacar al respecto, que el incumplimiento del contrato viene siendo la consecuencia esencial de los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.
En este sentido dispone el Artículo 1.167 del Código Civil:
"…En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Por su parte, el artículo 1.264 del Código Civil estable:
“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.
De esta forma tenemos que el contrato tiene fuerza de ley entre las partes, significándose con ello la obligatoriedad de su cumplimiento para las mismas, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento;
De allí que los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir con la Ley.
Ahora bien en el presente caso ambas partes alegan el incumplimiento de las obligaciones que les correspondían en razón de la convención celebrada y recogida en el contrato de opción de compraventa, dicho contrato fue consignado por la parte accionante y reconocido por la parte demandada en su contestación, por lo cual se deja sentado que no existe controversia en torno a la existencia y validez del mismo, siendo que del aludido incumplimiento surge para cada una de las partes la comprobación de sus afirmaciones, carga que se deriva de las estipulaciones contempladas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, teniendo de este modo que el órgano jurisdiccional debe atenerse a lo alegado y probado en autos, estando privado de sacar elementos de convicción fuera de ellos o suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados, debiendo el juez decidir de acuerdo a la pretensión deducida y a las defensas y excepciones opuestas.
Siendo que en el presente caso, la parte demandada reconveniente alegó, la excepción de contrato no cumplido, para excusar el hecho de que no ha cumplido con su obligación de presentar los requisitos ante el registro correspondiente, de igual forma la demandante reconvenida opcionante, no ha cumplido con el pago del saldo restante, por cuanto no tenia fondos para cubrir el cheque que presentó al momento de la protocolización en fecha 28/08/2013, por el monto de Cuatrocientos Mil Bolívares (400.000,00 Bs.), se hace entonces necesario señalar, que la aludida excepción de contrato no cumplido, se encuentra prevista en el artículo 1.168 del Código Civil, que establece :
“En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones”.
Esta disposición legal concibe la llamada excepción non adimpleti contractus, es decir, la excepción de contrato no cumplido, la cual se da sólo en los contratos bilaterales como en el presente caso y que se vislumbra como una excepción que posee una de las partes contratantes de no cumplir con su obligación, si la otra parte inmersa en el mismo no ha cumplido con la suya, lo cual le permite entonces excepcionarse de cumplir con lo pactado.
Ahora, es necesario que estas obligaciones de las partes nazcan simultáneamente del contrato, es decir, deben coexistir desde su perfeccionamiento, aunado al hecho de que las obligaciones surgidas de la relación contractual sean dependientes la una de la otra no sólo en la fase de su nacimiento, sino en la fase de su ejecución, de modo que si la obligación de una de las partes llegare a faltar, la otra parte tendría el derecho a pretenderse liberada de su obligación o de rehusarse al cumplimiento de la misma, hasta tanto que la otra parte no cumpla a su vez con la suya, que es lo que produce en definitiva la aludida excepción.
Del contenido antes precedente se observa de los elementos probatorios cursante en autos que de acuerdo al lapso del cumplimiento del contrato, era de 90 días después de su firma, prorrogable por 30 días más, siendo evidenciado que el documento fue suscrito en fecha 24/05/2.013, por lo que las partes pactaron en que el límite para el cumplimiento mutuo de las obligaciones contractuales culminaba el día 24/08/2.013.
Por lo que se observa de las actas procesales que la ciudadana Yanny Antuarez siendo en fecha 23/08/2013, acudió ante la oficina del registro respectivo para la protocolización del documento definitivo de la venta del bien inmueble objeto de la presente causa ubicado, en el Edificio 01, torre B, piso 02, N° 06, del conjunto Residencial Villas Merey, diagonal al Centro Comercial Virgen del Valle, Sector Tipuro, vía Vivoral, Maturín Estado Monagas, lo cual el demandante realizo la debidas gestiones ante el registro competente dentro del lapso de los 90 días pactados por ambas partes en el contrato de fecha 24/05/2013 y siendo que el vendedor consignó cheque por el monto restante adeudado para cumplir con su obligación por la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00). Siendo el día y la hora para la firma del documento el ciudadano Agustín Salgado, no comparecio al acto de protocolización tal como se puede observar en la planilla de recepción del Registro Publico del Segundo Circuito del Municipio Maturín Estado Monagas, en fecha 23/08/2.013 cursante a los folio (14 y 15) de la presente causa. Siendo de esta manera el demandado hace plena aceptación en su contestación que tenia conocimiento de la firma de la protocolización. Aunado a ello, el demandado no logró probar la insolvencia de pago mediante el cheque consignado el día de la protocolización, así como tampoco demostró el incumplimiento de la hoy demandante, pues tal como el mismo lo expresó, la entrega de las solvencias de los servicios de electricidad, gas, aseo, condominio y solvencia municipal era su obligación y no de la compradora, tal como se observa en la clausula cuarta del contrato suscrito en fecha 24/05/2013. Y así se decide.
En consecuencia, al quedar establecido el cumplimiento de la obligación por el demandante, el hecho alegado por la parte demandada reconveniente para excepcionarse del cumplimiento de su obligación no se constituye. Es necesario establecer que conforme al principio dispositivo que rige nuestro sistema procesal civil, contenido en el artículo 11 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en los artículos 506 ejusdem y 1.354 del Código Civil, corresponde al actor demostrar que previamente a introducir la presente demanda, ya tenía que haber cumplido con su obligación de pagar la suma contenida en la cláusula Cuarta del referido contrato de opción de compra venta, esto es, la suma Cuatrocientos Mil Bolívares ( 400.000,00 Bs.), para que prospere su pretensión de obligar a la demandada reconveniente a otorgar la correspondiente escritura y la entrega del inmueble; por lo que la demandante cumplió con su obligación y el demandado está obligado a dar cumplimiento con la firma de protocolización del bien inmueble ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maturín Estado Monagas, así se declara
Así las cosas, se debe indicar que de las probanzas traídas a los autos por la parte actora, demostraron que durante el transcurso de los 90 días siguientes de la firma del contrato, esto es, desde (24/05/2013) hasta el (24-08-2013) fecha en la cual suman los días para vencer el contrato, cumplió con el pago a que está obligado según lo establecido por la cláusula cuarta de dicho contrato. En caso distinto el demandado no asumió sus obligaciones del contrato al no asistir a la firma de protocolización en fecha 23/08/2013, como tampoco a entregar las solvencias de los servicios de electricidad, gas, aseo, condominio y solvencia municipal, conforme a lo establecido en la clausula cuarta del contrato, es decir, está probado de esta manera el incumplimiento por parte del demandado reconveniente de su obligación contractual y así expresamente se decide.-
De esta manera quedó demostrado en el presente caso, las existencias concurrentes de las condiciones para que proceda el cumplimiento de la obligación contractual por parte del ciudadano Agustín Salgado, Titular de la cédula de identidad N° 12.429.263, En virtud de los razonamientos antes expresados, resulta forzoso para éste Juzgado Superior declarar sin lugar la apelación interpuesta por el ciudadano Agustín Salgado. En consecuencia se ratifica la decisión de fecha 08 de Julio del 2015, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Monagas. Siendo innecesario cualquier otro pronunciamiento de parte de esta Superioridad, la cual se confirma bajo las consideraciones expuestas, tal como se declarara de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de este fallo. Y ASÍ SE DECIDE.
DISPOSITIVO
Por los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por el ciudadano Agustín Salgado, Titular de la cedula de identidad N° 12.429.263, siendo debidamente asistido por la abogada Luisa Mercedes Diaz, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 83.897, actuando en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, en contra del fallo dictado por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, en fecha 08 de Julio del 2015, en virtud de no haber cumplido con su obligación de acudir a la firma de protocolización definitivo de la venta y por no consignar las solvencias correspondientes en el lapso de los 90 días establecidos en la clausula cuarta del contrato suscrito en fecha 24/05/2013. SEGUNDO: En consecuencia se CONFIRMA la sentencia de fecha 08 de Julio de 2015, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. TERCERO: En virtud de ello se ordena al ciudadano Agustín Salgado, Venezolano, titular de la cedula de identidad N° 12.429.263, darle cumplimiento al contrato y consecuencia a realizar la debida protocolización del documento definitivo ante el registro correspondiente, sobre el inmueble en venta objeto de la presente causa ubicado en el Edificio 01, torre B, piso 02, N° 06, del conjunto Residencial Villas Merey, diagonal al Centro Comercial Virgen del Valle, Sector Tipuro, vía Vivoral, Maturín Estado Monagas.CUARTO: Se condena en costas a la parte perdidosa por haber sido vencido totalmente, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Se ordena remitir el presente expediente a su Tribunal de origen en su debida oportunidad. Publíquese, regístrese, diaricese, y déjense copia. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. En Maturín a los Veinticinco (25) días del mes de Abril del año Dos Mil Dieciséis (2016). Años: 206º de la Independencia y 157º de la Federación.-
LA JUEZA PROVISORIA

ABG. MARISOL BAYEH BAYEH LA SECRETARIA

ABG. ANA DUARTE MENDOZA

En la misma fecha, siendo las dos de la tarde (02: 00 p.m.) horas de despacho, se publicó el presente fallo, se expidió copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias.

LA SECRETARIA
ABG. ANA DUARTE MENDOZA

MBB/ADM/Rg
Exp: S2-CMTB-2015-00241.-