TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, BANCARIO Y DE PROTECCIÓN DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS.

206° y 157°

A los fines de dar cumplimiento con lo establecido en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, se establece que en el presente juicio intervienen como partes y apoderados las siguientes personas:

PARTE DEMANDANTE: ciudadana JUANA BERARDI PRIORE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-14.729.223 y de este domicilio.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: ciudadanos YAJAIRA COROMOTO SANCHEZ BRITO, JUAN AGUSTIN BELLO MALAVE y JOSEFINA LUPO ITALIANO, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-9.291.802, V-3.698.950 y V-10.486.222, en este mismo orden, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 165.348, 90.930 y 166.288, respectivamente, carácter que se desprende de instrumento poder cursante en los folios noventa y ocho (98) y noventa y nueve (99) de la primera pieza del presente expediente.-

PARTE DEMANDADA: ciudadana MARIA TERESA BARRIOS AZOCAR, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-16.063.166 y de este domicilio.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadanos MARIA SOLEDAD MARCANO DE GONZALEZ y GERMAN RAFAEL SALAZAR LEON, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-11.343.215 y V-14.620.614, en el mismo orden, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 76.039 y 106.736, respectivamente, según instrumento poder cursante del folio ciento veinte (120) al ciento veintidós (122) de la primera pieza del presente expediente.-

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA.-
EXPEDIENTE Nº 012361.-

Conoce este Tribunal con motivo de la apelación ejercida en fecha 15 de febrero de 2016, por la abogada en ejercicio YAJAIRA COROMOTO SANCHEZ BRITO, en su carácter de co-apoderada judicial de la parte demandante contra la sentencia de fecha 14 de enero de 2016, proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, que en extracto se copia:

“(…) -III-MOTIVA. La Constitución Nacional Vigente y el Código de Procedimiento Civil exigen una justicia completa y exhaustiva, para lograr dicho fin es necesario la no omisión de algún elemento calificador del proceso, es por ello la gran responsabilidad que tenemos los Jueces de analizar cada una de las pruebas producidas en el proceso. Nuestro sistema de Justicia es Constitucional y a tal efecto nos señala que todos los Jueces de la República están en la obligación de garantizar la Integridad de la Constitución en el ámbito de su competencia y conforme a lo previsto en las leyes. Es importante traer acotación que nuestra Constitución Bolivariana establece en su artículo 2: “Venezuela se constituye en un Estado democrático y social de Derecho y de Justicia, que propugna como valores superiores de su ordenamiento jurídico y de su actuación, la vida, la libertad, la justicia, la igualdad, la solidaridad, la democracia, la responsabilidad social y, en general, la preeminencia de los derechos humanos, la ética y el pluralismo político”.Asimismo consagra en su artículo 26, que: “Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de Justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso colectivos o difusos; a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente. El Estado garantizara una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismo o reposiciones inútiles.” En este sentido se observa que los principios constitucionales antes señalados además de insistir en la naturaleza instrumental, simple, uniforme y eficaz, con sentido social que debe observar todo proceso judicial llevado ante los Tribunales de la República deben establecer que el fin primordial de este, no es más que garantizar que las decisiones que se dicten a los efectos de resolver las controversias entre las partes no sólo estén fundadas en derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterio de Justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legitima pretensión en el asunto a resolver. Desde esta óptica deviene una verdadera obligación del poder judicial de la búsqueda de los medios para pretender armonizar en el marco de un debido proceso, los distintos componentes que conforman la sociedad, a los fines de lograr un justo equilibrio entre los intereses que se debaten en un determinado caso. En este sentido el Tribunal entra a decidir el fondo de la demanda y al respecto observa: Una vez que las pruebas son incorporadas al proceso, dejan de pertenecer a la parte que la produjo y son adquiridas para el proceso. Cada parte puede aprovecharse de ellas. Entonces una vez evacuada la prueba de cada litigante, su resultado no pertenece ya a la parte que la promovió, sino al proceso mismo, por virtud del principio de adquisición procesal, y corresponde por tanto al Juez tenerlas en cuenta a fin de determinar la existencia del hecho a que se refieren, independientemente de cual de ellas haya sido la promovente de la prueba. Con relación a las partes, el Código de Procedimiento Civil, dispone en su artículo 506, como anteriormente se expresó, que estas deben probar los hechos de los cuales sostienen que se derive su derecho, por ello la importancia de las pruebas, ya que mediante ellas se van a demostrar los hechos que se alegan y permiten al Juez pueda pronunciar su decisión de conformidad con las pruebas verificadas dentro del procedimiento. Es decir, corresponde a la parte demandante la prueba de los hechos alegados en su libelo de la demanda a los fines de que su acción pueda prosperar, razón por la cual el Tribunal hurga el material aportado y le da pleno valor probatorio a las pruebas documentales consignadas, sobre todo la del instrumento de opción Compra-Venta del inmueble constituido por una parcela de terreno y la vivienda sobre ella constituida distinguida con el N° 14, Calle 1, de la Urbanización Las Palmeras I de la Avenida Alirio Ugarte Pelayo, Adyacente a la Urbanización La Arboleda del Municipio Maturín del Estado Monagas. La mencionada parcela de terreno tiene un área de terreno de CIENTO TREINTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CONH NOVENTA Y DOS CENTIMETROS (139,92 M2), y la vivienda pareada sobre ella construida posee un área de construcción aproximada de SETENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (75,00 M2)con las siguientes características: sala-comedor, cocina con lavandero, dos (02) habitaciones y dos (02) baños; y le corresponde una alícuota vendible de 0,689333, y se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos de la siguiente forma: NORTE: con parcela N° 13, SUR: con parcela N° 15, ESTE: con calle 0; y OESTE: con cercado perimetral. Debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Maturín del Estado Monagas, en fecha diecisiete (17) de abril del año dos mil trece (2013; quedando inserto bajo el N° 13, Tomo 68, Folios del 50 al 54, del Libro de Autenticaciones llevados por esa Notaria. Dicho documento no fue desconocido ni tachado durante el proceso, la cual se tiene como reconocido, por ende este Tribunal le da pleno valor probatorio; resultó plenamente comprobado el incumplimiento de la parte demandante en proceder a realizar todos los medios necesarios para pagar el precio de venta el cual quedo estipulado en la Opción a Compra Venta supra mencionada, el cual era la cantidad de QUINIENTOS QUINCE MIL BOLVARES EXACTOS (515.000,00), para lo cual ella solo tramito la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (350.000,00) mediante crédito bancario, aun cuando en la Opción a Compra Venta firmada por ambas partes no se establecía como cláusula, que el pago de dinero se encontraba sujeto a aprobación de Crédito Bancario, quedo plenamente demostrado que no se pactó ninguna cláusula para que la parte demandante tramitara crédito bancario alguno; por lo que los plazos estipulados debieron cumplirse, aun así queda un restante por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (150.000,00) los cuales debía la demandante pagar con dinero de su propio peculio para alcanzar de esa manera la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (500.000,00) lo que se traduce a la cantidad restante por saldar estipulada en la cláusula TERCERA de la Opción a compra Venta de fecha 17/04/2013, acordada entre ambas partes, y es claro acotar por quien aquí Juzga, que en revisión minuciosa del presente expediente no consta en auto cheque de gerencia, ni transferencia bancaria en la cual se haya pagado a la parte demandada la cantidad restante para de esa manera demostrar su interés de pago, y un cumplimiento en la obligación de pagar un precio, aunado a ello la vigencia de la ya mencionada tantas veces Opción a Compra Venta, la cual tenia una vigencia de NOVENTA (90) días continuos mas TREINTA (30) días de prórroga, para un total de CIENTO VEINTE (120) días continuos, a los cual se le informó a la demandada que tenía que firmar documento de compra-Venta definitivo en fecha 17/10/2013, es decir SESENTA Y TRES (63) días después de fenecida la Opción a Compra Venta firmada entre ambas, sin que mediara notificación escrita de aprobación bancaria, por lo cual resulta un incumplimiento por parte de la demandante, lo que hace concluir a este sentenciador que la presente acción no debe prosperar por el incumplimiento contractual de la demandante. Y así se decide…” (Folio 196 al 219 de la segunda pieza).-

Llegado el expediente a esta instancia, por auto de fecha 03 de marzo de 2016, se le dio entrada y se fijó el vigésimo (20) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus conclusiones escritas de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, siendo presentadas por ambas partes. Llegada la oportunidad para que las partes presentaran sus observaciones escritas a la contraria siendo presentada por ambas partes, este Tribunal se reservó el lapso de sesenta (60) días para dictar sentencia, siendo diferida por treinta (30) días más, y estando en la oportunidad legal correspondiente procede a hacerlo en base a los siguientes fundamentos:

NARRATIVA

La ciudadana JUANA BERARDI PRIORE, debidamente asistida por los abogados YAJAIRA COROMOTO SANCHEZ BRITO, JUAN AGUSTIN BELLO MALAVE y JOSEFINA LUPO ITALIANO, interpuso la presente acción con motivo de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra venta, exponiendo al efecto en su escrito libelar:

“(…) DE LOS HECHOS: En inicios del mes de Abril del año DOS MIL TRECE (2013), realicé las gestiones para la compra de un inmueble constituido en una parcela de terreno y la vivienda sobre ella construida, por medio de una conocida que estaba vendiendo su casa, que luego se tradujo en sendo contrato celebrado y debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Maturín del Estado Monagas, en fecha diecisiete (17) de Abril del año dos mil trece (2013); quedando inserto bajo el Nº 13; Tomo: 68, Folios del 50 al 54; de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; el cual anexo al presente libelo con fines probatorios con ocho (08) folios útiles y sus vueltos, marcado con la letra “A”; de OPCION DE COMPRA VENTA, que suscribí con la ciudadana: MARIA TERESA BARRIOS AZÓCAR (…) donde pactamos la venta por la cantidad de QUINIENTOS QUINCE BOLIVARES (Bs. 515.000,00), de un inmueble propiedad de ésta, constituido por la parcela de terreno unifamiliar distinguida con el Nº 14 y la vivienda tipo pareada sobre ella construida, situada en la Calle 1, de la Urbanización Las Palmeras I, ubicado en Avenida Alirio Ugarte Pelayo, adyacente a la Urbanización La Arboleda de la ciudad de Maturín del estado Monagas; la referida parcela tiene un área de terreno de CIENTO TREINTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON NOVENTA DOS CENTÍMETROS (139,92 M²), y la vivienda pareada sobre ella construida posee un área de construcción aproximada de SETENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (75,00 M²) con las siguientes características: sala-comedor, cocina con lavandero, dos (02) habitaciones y dos (02) baños; y le corresponde una alícuota vendible de 0,689333, y se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos de la siguiente forma: NORTE: con parcela Nº 13, SUR: con parcela Nº 15; ESTE: con calle 01; y OESTE: con cercado perimetral. (…) Se estipulo en la Cláusula SEGUNDA del citado instrumento de Opción de Compra-Venta, que establecimos el precio de venta del Inmueble, en la cantidad de QUINIENTOS QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 515.000,00), basado dicho precio en el Informe de Avalúo, emitido por el Ingeniero Freddy F. Rondón C. (…) de dicho monto entregue a LA OFERENTE la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,00), tal lo establecido en La Cláusula Tercera de dicha Opción de Compra Venta, al momento de la autenticación del descrito documento de Opción de Compra-Venta, en dinero efectivo y en moneda de curso legal en el país, en Calidad de Arras, a la entera y cabal satisfacción de EL OFERENTE, LA VENDEDORA antes mencionada, también se estableció en dicha Cláusula Tercera Que: “EL SALDO RESTANTE DEL VALOR TOTAL DEL INMUEBLE AQUÍ DESCITO Y SERÁN CANCELADOS EN EL MOMENTO DE LA PROTOCOLIZACIÓN DEL DOCUMENTO DE VENTA DEFINITIVO LA CUAL SE ESTIPULA EN UN PLAZO MÁXIMO DE CANCELACIÓN TOTAL DEL INMUEBLE PARA LA PROTOCOLIZACIÓN DE 90 DÍAS, MÁS 30 DÍAS DE PRORROGA CONTADOS A PARTIR DE LA UATENTICACION DE ESTE DOCUMENTO”; y como establecimos en la CLAUSULA CUARTA del citado documento de Opción de Compra-Venta, que dice: “LA SUMA DE DINERO ENTREGADA EN ESTE ACTO TIENE POR FINALIDAD SUSPENDER LA VENTA A TERCEROS INTERESADOS QUE PUDIESEN PRETENDER EL INMUEBLE”. Así mismo, como quedo establecido en la CLAUSULA TERCERA, convenimos que: “…..EL SALDO RESTANTE DEL VALOR TOTAL DEL INMUEBLE AQUÍ DESCRITO SERÁN CANCELADOS EN EL MOMENTO DE LA PROTOCOLIZACIÓN DEL DOCUMENTO DE VENTA DEFINITIVO LA CUAL SE ESTIPULA UN PLAZO MÁXIMO DE CANCELACIÓN TOTAL DEL INMUEBLE PARA LA PROTOCOLIZACIÓN DE 90 DIAS, MAS 30 DIAS DE PRORROGA CONTADOS A PARTIR DE LA AUTENTICACION DE ESTE DOCUMENTO”, y de esa manera fue convenido. Pero es el caso ciudadano Juez, que a pesar de haber dado estricto cumplimiento a lo convenido y pactado en la OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, con LA PROPIETARIA OFERENTE, lo que se evidencia con la Aprobación por parte del Banco Banesco del Informe de Resolución: “con Nº de Solicitud 0459A- 135107, de fecha 25/06/2013, Estatus del Documento: Completa- esperando documentación, Tipo de decisión: APROBADO en las condiciones Solicitadas por el Analista”, del crédito correspondiente EN TIEMPO UTIL (…) de todo lo expuesto LA PROPIETARIA OFERENTE, MARÍA TERESA BARRIOS AZÓCAR, a pesar de estar al tanto de la tramitación y la aprobación crediticia, me ha manifestado verbalmente, su decisión de no venderme el inmueble descrito up-supra, alegando entre otras cosas el supuesto vencimiento de la OPCIÓN DE COMPRA-VENTA. Debo señalar ciudadano Juez, que según se evidencia de la APROBACIÓN del Crédito por parte del Banco Banesco que acompañe marcada “D”, esta se produjo en fecha: Veinticinco (25) de Junio del año dos mil trece (2013), por lo tanto esta dentro del término pactado en la Cláusula TERCERA, lo cual aquí determinen tiempo útil de lo pactado y acordado en la ya aludido OPCION DE COMPRA VENTA (…) en tal sentido, no me es imputable, el supuesto vencimiento del plazo a que se refiere lo establecido en la reseñada Cláusula del Contrato de OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, en caso que el mismo hubiere transcurrido. Así mismo, y en virtud de la supuesta amistad que existía entre nosotras LA OFERENTE, me entregó la llave de la casa para que realizara OBRAS DE ACONDICIONAMIENTO EN HABITABILIDAD EN LA VIVIENDA, YA QUE EL ANIMO DE ELLA SIEMPRE FUE LA DE SE CONVALIDARA LA OPCION DE COMPRA VENTA, CON LA VENTA DEFINITIVA DEL INMUEBLE, LO QUE SE CONSIDERAVA COMO UN HECHO POR LA NEGOCIACION QUE HABIAMOS ACORDADO, por cuanto se encontraba toda en obras gris, y cuyos gastos de material y mano de obra en SUMINISTROS Y DOTACIONES lo cual fue costeado por la única y exclusiva cuenta de mi persona, con la anuencia de LA PROPIETARIA OFERENTE (…) BASAMENTOS LEGALES PARA PROCEDER. En conclusión es más que evidente el hecho que con los instrumentos que he aportado, queda demostrado que he cumplido con mis obligaciones convenidas y pactadas en el instrumento que hoy demando su cumplimiento. De allí el hecho, que acuda a la vía judicial, para que se me ordene el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA DE INMUEBLE, y por ende la venta definitiva a mi favor (…) DEL PETITORIO: Basados en cada uno de los anteriores razonamientos, demandamos formalmente a la ciudadana: MARÍA TERESA BARRIOS AZÓCAR (…) el Cumplimiento del Contrato de OPCIÓN DE COMPRA-VENTA DEL INMUEBLE, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil (…) y en consecuencia, para que convenga a ello, sean condenados por el tribunal, a lo siguiente: 1. En darle cumplimiento al contrato de OPCIÓN DE COMPRA-VENTA DE INMUEBLE; y por lo consiguiente realizar a mi favor la venta definitiva, la tradición legal y la entrega material del inmueble objeto del contrato, libre de personas. 2. Las costas y costos que se causen en el presente juicio de conformidad con la ley. 3. La indemnización de los daños y perjuicios ha lugar…” (Folio 01 al 10 de la primera pieza).-

En fecha 30 de octubre de 2013, el Tribunal de la causa admitió la presente acción y ordenó la citación de la ciudadana MARIA TERESA BARRIOS AZOCAR, cuyo apoderado judicial GERMAN RAFAEL SALAZAR LEON, se dio por citado en fecha 18 de marzo de 2014 y procedió a contestar la demanda en los términos que a continuación parcialmente se transcriben:

“(…) Como se evidencia del libelo de demanda, la parte actora alega que suscribió con nuestra mandante un Contrato de OPCION A COMPRA VENTA; el cual fue autenticado en fecha diecisiete (17) de Abril de 2013, por ante la Notaria Publica Segunda de Maturín del Estado Monagas, quedando inserto bajo el Nº 13, tomo 68, folios del 50 al 54, de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria el cual anexo al libelo de demanda, celebrándose en esa oportunidad un contrato de OPCION A COMPRA VENTA por la cantidad de QUINIENTOS QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 515.000,00), de un inmueble de única y exclusiva propiedad de nuestra mandante, constituida por una parcela de terreno unifamiliar distinguida con el Nº 14 y la vivienda tipo pareada sobre ella construida, situada en la calle 1, de la Urbanización Las Palmeras I, ubicado en la Avenida Alirio Ugarte Pelayo adyacentes a la Urbanización La Arboleda de la ciudad de Maturín del Estado Monagas; la referida parcela tiene un área de terreno de CIENTO TREINTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y DOS CENTIMETROS (139, 92 Mts 2) y la vivienda pareada sobre ella construida posee un área de construcción aproximadamente de SETENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (75 Mts2) (…) Contradecimos y Rechazamos formalmente la presente demanda, pues en la clausula TERCERA del Contrato de opción compra venta: se establece que le fue entregado a la oferente, en este caso a nuestra mandante, en calidad de arras la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (BS15.000,00), en dinero efectivo y de curso legal. Ciudadano Juez rechazamos la referida cláusula ya que para el momento de suscribir el Contrato de Opción a Compra-Venta, nuestra mandante sostenía una relación de amistad con la ciudadana JUANA BERARDI PRIORE hoy parte demandante del presente expediente y por esa amistad fue que se pacto en el documento la referida cantidad de dinero, dinero este que jamás le fue entregado a nuestra mandante alegando la ciudadana JUANA BERARDI PRIORE que el dinero en referencia se lo entregaría posteriormente ya que le daba temor andar con dinero en efectivo del Banco, hacia la notaria Publica lo cual comprendió nuestra mandante, dado la amistad que existente entre las partes (…) POR TODO LO ANTERIORMENTE EXPUESTO ES QUE EN NOMBRE DE NUESTRA MANDANTE CONTRADECIMOS Y RECHAZAMOS FORMALMENTE EN TODAS Y CADA UNA DE SUS PARTES LA PRESENTE DEMANDA, y lo sustentamos ciudadanos Juez ya que no se estableció en ninguna cláusula, ni se estipulo que la ciudadana JUANA BERARDI PRIORI, tramitaría el crédito por recursos propios, ni por recursos del estado BANAVIH, FAOV-SUBSIDIO, simplemente se estableció el lapso legal de ley para cumplir con lo pactado (…) si bien es cierto que el crédito fue aprobado en fecha veintisiete (27) de Junio de 2013,es el caso ciudadano Juez que han transcurridos ocho meses desde dicha aprobación hasta la presente que me realizaron la entrega del borrador lo cual no es imputable a mi persona en tal sentido EN NOMBRE DE NUESTRA MANDANTE CONTRADECIMOS Y RECHAZAMOS FORMALMENTE EN TODAS Y CADA UNA DE SUS PARTES LA PRESENTE DEMANDA (…) ya que no se le notifico en ningún momento sobre la aprobación del crédito y si bien es cierto que se aprobó y los recursos fueron bajados para realizar dicha operación y supuestamente nuestra mandante se negó a firmar lo pactado alegando que no era ya su intención de vender, la ciudadana JUANA BERARDI, debió realizarme una notificación formal por las vías regulares o presentarle a nuestra mandante una formal real de pago ya que se evidencia que hay un restante el cual cancela ella para completar la operación y tramitación del crédito, mas aun sabiendo y estando las partes involucradas en claro que se recibió un borrador del documento definitivo lo cual no se le hizo a nuestra mandante notificación alguna ni por parte de JUANA BERARDI, ni por el Banco Banesco, la cantidad restante a favor de nuestra mandante, cantidad esta que vendría siendo CIENTO SIETE MIL NOVECIENTOS BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs107.900,00) que debía cancelar con si propio peculio dando un total de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES EXCATOS (Bs450.000,00) y la opción a compra venta fue pactada por el monto de QUINIENTOS QUINCE MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs 515.000,00) (…)” (Folio 124 al 134 de la primera pieza).-

De autos consta, que durante el lapso probatorio, tanto la parte demandante como la parte demandada hicieron uso de su derecho a promover las pruebas que consideraron pertinentes a los fines de demostrar sus afirmaciones de hecho en la presente causa, tal y como consta del folio ciento cuarenta y uno (141) al doscientos veintiuno (221) de la primera pieza del presente expediente. En este orden de idea, este Juzgador en estricto acatamiento al Principio de Exhaustividad preceptuado en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil pasa a analizar el caudal probatorio cursante en autos de la manera siguiente:

A).- Pruebas aportadas por la parte Demandante:

1).- La parte demandante ratificó instrumento marcado con la letra “A” acompañado a su escrito libelar cursante del folio once (11) al dieciséis (16) de la primera pieza del presente expediente. Dicho instrumento consiste en copia certificada de Opción Compra Venta autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Maturín del Estado Monagas, de fecha 17 de abril de 2013, anotado bajo el Nº 13, Tomo 68 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria. Al respecto, observa este Tribunal que el mismo consiste en contrato de opción compra venta sobre el inmueble objeto de la presente controversia del cual se desprende lo siguiente: 1) Que ambas partes aquí contendientes suscribieron el contrato. 2) Que el precio de la venta fue por la cantidad de QUINIENTOS QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 515.000,00). 3) Que la OPTANTE entregó a la OFERENTE la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,00) en calidad de arras. 4) Que la cantidad restante sería cancelada al momento de la protocolización del documento definitivo de venta. 5) Que estipularon un plazo máximo de cancelación de 90 días, más 30 días de prórroga contados a partir de la protocolización de la opción compra venta que nos ocupa. 6) Que si la OPTANTE desiste de la venta se le devolverá la cantidad entregada en calidad de arras, menos el 5% de penalización; y si por el contrario la OFERENTE desiste de la venta deberá devolver la cantidad de dinero entregada en calidad de arras, más el 5% como penalización. El documento bajo análisis, no fue desconocido ni tachado de falso por la contraparte en la oportunidad legal correspondiente (Art. 429 del Código de Procedimiento Civil); en tal sentido, se le otorga de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil, pleno valor probatorio, quedando evidenciado el vínculo jurídico existente entre ambas partes contendientes, así como las reciprocas concesiones efectuadas entre ellas. Y así se decide.-

2).- Promovió la prueba de Informes de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil en los términos siguientes: A. Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Municipio Maturín del Estado Monagas a los fines de que remita copia certificada del documento de propiedad de la ciudadana MARIA TERESA BARRIOS AZOCAR, sobre el inmueble de marras. Tales resultas corren insertas del folio cinco (05) al veinte (20) de la segunda pieza del presente expediente y de ellas se desprende copia certificada del documento de propiedad de la demandada sobre el inmueble objeto de litigio, quedando demostrada su cualidad de propietaria. Y así se decide. B. Notario Público Segundo del Estado Monagas. Las resultas las ubicamos del folio treinta y dos (32) al cuarenta y dos (42) de la segunda pieza, versando en copia certificada del documento de opción compra venta suscrito por ambas partes contendientes y que hoy es motivo de estudio, siendo valorado oportunamente por esta Alzada. Y así se decide. C. Consejo Nacional Electoral. Comisión de Registro Civil Electoral del Estado Monagas a los fines de que remita registro de nacimiento. Las resultas se encuentra insertas del folio cuarenta y seis (46) al cuarenta y ocho (48) de la segunda pieza del presente expediente y en ellas se aprecia un acta de nacimiento, lo cual no aporta nada a la solución de la controversia que nos ocupa por tratarse de un cumplimiento de contrato no de estado civil. Y así se decide. D. Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maturín, Estado Monagas, cuyas resultas constan del folio veintiuno (21) al treinta y uno (31) de la segunda pieza del presente expediente y el cual trata de un documento de compra venta entre INVERSIONES 10-2-53, C.A. y el ciudadano CARLOS LUIS FERMIN RODRIGUEZ, sobre un inmueble ubicado en la Urbanización Lomas del Viento. Ahora bien, observa esta Alzada que el referido instrumento nada aporta a los autos, toda vez que en el mismo no figuran ni las partes ni versa sobre el mismo objeto, por tanto, no le merece valor probatorio. Y así se decide.-

3).- Promovió instrumental marcada con la letra “A”, cursante del folio ciento cuarenta y cinco (145) al ciento sesenta y nueve (169) de la primera pieza del presente expediente. El mismo consiste en instrumento emanado de terceros que de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, deberán ser ratificados mediante la prueba testimonial, siendo ratificado en fecha 26 de septiembre de 2014, pudiendo evidenciarse tanto del instrumento como de su deposición que ambas partes expresaron su consentimiento de vender y comprar el inmueble de marras. Y así se decide.-

4).- Promovió Inspección Judicial. Del acta cursante en los folios cincuenta y cinco (55) y cincuenta y seis (56) de la segunda pieza de desprende que el inmueble de marras se encuentra en condiciones de habitabilidad. En ese sentido, considera quien suscribe le merece valor probatorio. Y así se decide.-

5).- Promovió Justificativo de Testigo adminiculado a su escrito libelar, marcado “G”, cursante del folio ochenta y uno (81) al ochenta y cinco (85) de la primera pieza del presente expediente. Se denota que en el justificativo de testigos participaron los ciudadanos JOSE RAMIRO BAEZ INCIARTE, ANIBAL JOSE SALAZAR y EDY MARGARITA POLANCO REYES, los cuales fueron llamados a ratificar sus dichos por el Tribunal de la causa, compareciendo sólo el ciudadano JOSE RAMIRO BAEZ INCIARTE, en fecha 26 de septiembre de 2014, manifestando que las obras y mejoras efectuadas en el inmueble siempre fueron dirigidas por la demandante JUANA BERARDI PRIORE. Así las cosas, si bien el justificativo solo fue ratificado por uno de los testigos, este Tribunal le otorga valor probatorio. Y así se decide.-

6).- Adminículo a su escrito libelar las documentales siguientes:

a. Copia certificada de contrato de opción de compra venta, inserto del folio once (11) al dieciséis (16) de la primera pieza del presente expediente. Al mismo ya le fue otorgado valor probatorio.-
b. Copia fotostática de documento de propiedad del inmueble de marras, signado bajo la letra “B”, cursante del folio diecinueve (19) al veintinueve (29) de la misma pieza. Tal instrumento no fue impugnado por el adversario en la oportunidad legal correspondiente de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ende se le otorga valor probatorio, quedando acreditada la cualidad de propietaria que posee la demandada MARIA TERESA BARRIOS AZOCAR, sobre el inmueble en litigio. Y así se decide.-
c. Informe de avalúo efectuado por el Ingeniero Freddy Rondón, marcado con la letra “C” y riela del folio treinta (30) al sesenta y uno (61) de la primera pieza. Dicho informe fue producido a los fines de sustentar el precio de venta del inmueble cuyo cumplimiento se persigue, en tal sentido, quien suscribe le merece valor probatorio. Y así se decide.-
d. Copias fotostáticas de informe de resolución emitido por la entidad bancaria Banesco, Banco Universal, de informe de documentación de crédito comercial, de borrador de liberación de hipoteca y notificación de firma, marcadas “D”, “D-1”, “D-2” y “E” respectivamente, insertas del folio sesenta y dos (62) al setenta y uno (71) de la primera pieza de la presente causa. De todos los instrumentos arriba identificados se desprenden las gestiones efectuadas por la demandante JUANA BERARDI PRIORE tendientes a obtener el crédito bancario para adquirir el inmueble de marras, no obstante, de una revisión detallada se evidencia que el monto aprobado fue por la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y DOS MIL CIEN BOLIVARES (Bs. 342.100,00), restando la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y SIETE MIL NOVECIENTOS BOLIVARES (Bs. 157.900,00), para de esta forma completar el monto pautado en el contrato de opción de compra venta, en razón de ello, solo puede apreciar esta Alzada la tramitación y aprobación de un crédito bancario solicitado por la actora JUANA BERARDI PRIORE a favor de la demandada MARIA TERESA BARRIOS AZOCAR, sobre el inmueble objeto de venta, más no se evidencia que tal monto correspondiera a la cantidad exacta adeudada ni que el mismo haya sido entregado efectivamente a la vendedora. En consecuencia, de las documentales bajo estudio no se evidencia el cumplimiento total de la obligación contraída por la compradora y hoy demandante. Y así se decide.-
e. Copia fotostática de constitución de hipoteca, marcada “F”, inserta del folio setenta y dos (72) al ochenta (80) de la primera pieza del presente expediente. El instrumento contiene el crédito aprobado por el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat a la ciudadana JUANA BERARDI PRIORE a favor de la demandada MARIA TERESA BARRIOS AZOCAR, para la adquisición del inmueble debatido, no obstante como se indicó supra la cantidad otorgada resulta insuficiente para cancelar la totalidad del monto estipulado. En consecuencia, no se evidencia el cumplimiento total de la obligación contraída por la compradora y hoy demandante. Y así se decide.-
f. Copia certificada de justificativo de testigo evacuado por ante la Notaria Pública Segunda de Maturín del Estado Monagas, en fecha 15 de octubre de 2013, signado “G”, inserto del folio ochenta y uno (81) al ochenta y cinco (85) de la primera pieza. Al respecto, se observa que tal instrumento ya se le otorgó el valor probatorio respectivo. Y así se decide.-
g. Facturas de adquisición de materiales de construcción, marcadas “H”, “H-1”, “H-2”, “H-3”, “H-4”, “H-5”, “H-6”, “H-7” y “H-8”, cursante del folio ochenta y seis (86) al noventa y uno (91) de la primera pieza del presente expediente. Las referidas facturas recaen sobre materiales de construcción adquiridos por la demandante a los fines de mejorar el inmueble de marras, no obstante, el presente litigio versa sobre un cumplimiento de contrato y lo que se pretende dilucidar es si efectivamente el pago se realizado en el plazo pactado por las partes, en tal sentido, tales instrumentos nada aportan a la solución de la controversia toda vez que no contribuyen a constatar el pago de la cantidad adeudada por la demandante. Y así se decide.-
h. Copia fotostática de gaceta oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 40.115, de fecha 21 de febrero de 2013, signada “I”, inserta en los folios noventa y dos (92) y noventa y tres (93) de la primera pieza del presente expediente. Al respecto, las leyes allí contenidas las aplicará el Juez siempre que guarden relación con el caso concreto sometido a su conocimiento.-

B).- Pruebas aportadas por la parte Demandada:

1).- Reprodujo el mérito favorable en autos. En relación a tal alegato se considera que el mérito de los autos resulta de la revisión que el Juez necesariamente hace de las actas y pruebas que conforman el presente expediente para dictar Sentencia y que pudieran favorecer o no a alguna de las parte contendientes en juicio; no constituyendo el mérito favorable de los autos prueba de las legalmente establecidas.-

2).- Promovió contrato de opción compra venta. El mismo consiste en el instrumento fundamental de la demanda el cual fue revisado detalladamente y le fue atribuido el correspondiente valor probatorio. Y así se decide.-

3).- Promovió Posiciones Juradas. Siendo que el referido medio probatorio no fue admitido por el a quo, no hay nada que valorar por esta Alzada. Y así se decide.-

4).- Promovió Certificado de Solvencia y Ficha catastral, cursantes del folio doscientos once (211) al doscientos dieciséis (216) de la primera pieza del presente expediente. Al respecto, considera esta Alzada que tales instrumentales nada aportan a la solución de la causa, toda vez que lo que el thema decidendum radica el cumplimiento de las cláusulas del contrato de opción compra venta suscrito por las partes contendientes. Y así se decide.-

5).- Promovió las Testimoniales de los ciudadanos: CARLOS FERMIN, NAIRIS CARIPE y RAIZA ROMERO. De autos consta que las declaraciones de los mencionados ciudadanos en dos oportunidades fueron declarados desiertos (Folios 162 al 164 y del 168 al 170 de la segunda pieza), no teniendo nada que valorar por parte de este Juzgado. Y así se decide.-

6).- Promovió la prueba de Informes de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil en los términos siguientes: A. Banesco, Banco Universal. De la revisión de las actas no se evidencia que las resultas hayan sido recibidas, en tal sentido no hay nada que valorar. Y así se decide.-

7).- Adminículo a su escrito libelar las documentales siguientes:

a. Escrito de contestación de la demanda, inserto del folio ciento noventa (190) al doscientos (200) de la primera pieza del presente expediente. La cual contiene los alegatos esgrimidos por la demandada en abono a su defensa, siendo este escrito necesariamente revisado por el Juez sin necesidad de que sea promovido como elemento probatorio. Y así se decide.-
b. Copia fotostática de justificativo de testigo, Gaceta oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 40.115 é Informe de resolución emitida por Banesco, Banco Universal, cursantes del folio doscientos uno (201) al doscientos cinco (205) y del doscientos diecisiete (217) al doscientos veintiuno (221) de la primera pieza. A las aludidas copias ya les fue otorgado valor probatorio. Y así se decide.-
c. Copia fotostática de certificación de gravamen expedido por la Oficina de registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maturín del Estado Monagas, cursante del folio doscientos ocho (208) al doscientos diez (210) de la primera pieza de la presente causa. Del mismo se desprende que la propietaria actual del inmueble objeto de demanda es la ciudadana MARIA TERESA BARRIOS AZOCAR. Ahora bien, siendo que el instrumento no fue impugnado por el adversario en la oportunidad legal correspondiente de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga valor probatorio. Y así se decide.-

MOTIVA

El Tribunal antes de decidir el fondo de la controversia, considera menester hacer las siguientes reflexiones:

El contrato es un acuerdo de voluntades mediante el cual una parte se obliga para con la otra a dar, hacer o no hacer, vale decir a entregarle bienes o prestarle servicios o a abstenerse de hacer algo. Este crea obligaciones, pero también puede modificar o extinguir las anteriormente establecidas. Siguiendo este orden de ideas, observa esta Alzada que la norma contenida en el artículo 1.167 del Código Civil, dispone: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Igualmente, de manera expresa el artículo 1.160 ejusdem, señala: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”. Tal y como se puede observar, éste dispositivo legal determina, que las partes están en la obligación de cumplir y acatar lo contenido en dicho contrato, así como asumir las consecuencias jurídicas que se deriven del mismo.-

En el caso especifico de marras, se persigue el cumplimiento de un contrato de opción de compra el cual constituye un negocio jurídico atípico o innominado que no aparece expresamente regulado en el Código Civil. Castán, citado por Vegas Rolando, lo define así: “es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”.

A mayor abundamiento, el Tribunal Supremo de Justicia ha expresado claramente los elementos pertenecientes a la opción de compra; es más, en la mayoría de las ocasiones, ha descrito la opción de compra con base en sus elementos. Así, una jurisprudencia unánime afirma; que debe entenderse como tal, aquel convenio por virtud del cual, una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no de otro contrato principal de compra venta, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. Asimismo, ha señalado en reiteradas ocasiones cuales son los elementos esenciales que lo caracterizan, considerando que las promesas u opciones de compra venta, no constituyen una venta sino que otorgan un plazo al opcionado-comprador para que manifieste su consentimiento mediante la adquisición del bien objeto de la negociación. Y entonces, si quien incumple es el opcionado-comprador, éste deberá consentir en que el opcionante-vendedor retenga las arras y por otra parte, si es el opcionante-vendedor quien no cumple con su obligación de vender el bien, éste deberá regresar la totalidad de arras recibidas.-

En el caso concreto, se observa que en fecha 17 de abril de 2013, la ciudadana JUANA BERARDI PRIORE suscribió contrato de opción de compra venta con la ciudadana MARIA TERESA BARRIOS AZOCAR, para la adquisición de un inmueble situado en la Calle 1, de la Urbanización Las Palmeras I, ubicado en la Avenida Alirio Ugarte Pelayo, adyacente a la Urbanización La Arboleda de esta ciudad de Maturín, distinguida con el Nº 14, estipulando como precio de venta la cantidad de QUINIENTOS QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 515.000,00), pagaderos de la siguiente forma: a) QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00) a la firma de la opción. b) QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00) en un plazo no mayor de ciento veinte días.-

Así las cosas, arguye la demandante que habiendo efectuado todos los trámites para la obtención de un crédito hipotecario y siendo aprobado el mismo dentro del plazo fijado en el contrato, la demandada le manifestó su voluntad de desistir de la venta por haberse vencido dicho lapso. Por su parte, la demandada en su escrito de contestación rechazó y contradijo los hechos, alegando que en ningún momento recibió cantidad de dinero alguna, ni los QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,00) en calidad de arras, ni los QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00) restantes, y que para el momento que recibió el borrador de liberación de hipoteca ya habían transcurrido 08 meses desde la referida aprobación crediticia, asimismo indicó que en ninguna cláusula del contrato se estableció que el pago se materializaría a través de crédito bancario.-

Es esa sintonía, sopesado lo esgrimido por ambas partes, así como de la valoración íntegra del caudal probatorio, esta Superioridad considera que la demandante JUANA BERARDI PRIORE, demostró el vínculo jurídico existente entre ella y la ciudadana MARIA TERESA BARRIOS AZOCAR, aportando a los autos original de contrato de opción de compra venta y copias fotostáticas de documentación bancaria, desprendiéndose tramitación y aprobación de crédito hipotecario por la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y DOS MIL CIEN BOLÍVARES (Bs. 342.100,00), siendo apreciadas por esta Alzada en todo su valor probatorio. Además, solicitó oficiar a diferentes organismos a fines de remitir copias certificadas de documento de propiedad del inmueble, opción compra venta, partida de nacimiento del hijo de la demandada, aunado a inspección judicial y facturas de adquisición de materiales de construcción a los fines de constatar las mejoras perpetradas sobre el aludido inmueble, escapando estos últimos del thema decidendum, toda vez que se discute el cumplimiento de un contrato y no las mejoras efectuadas sobre el inmueble, por tanto no fueron apreciados por quien decide pues en nada colaboran a determinar si hubo o no cumplimiento en el pago estipulado por ambas partes específicamente en su cláusula segunda.-

Todo lo anterior, conllevan a quien decide a colegir que la demandante si bien fue diligente en la tramitación del crédito requerido para la adquisición del bien inmueble, no es menos cierto que de autos no se desprende que haya cancelado la totalidad del monto, es decir, si se acordó un precio de venta de QUINIENTOS QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 515.000,00), pagándose QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00) a la firma de la opción, toda vez que a pesar de que la demandada aseguró que no recibió las arras, suscribió el contrato en donde afirma haberlas recibido a su entera satisfacción, restando la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00) pactándose que los mismos se cancelarían en un plazo de ciento veinte días, sin que se previera el método de pago. Así, aún habiendo la demandante acompañado su pretensión de toda la documentación bancaria de donde se desprende la aprobación de un crédito por la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y DOS MIL CIEN BOLÍVARES (Bs. 342.100,00), dentro de la oportunidad prefijada, sólo demostró con ello el pago parcial, contraviniendo lo pactado en el contrato de opción de compra venta, mal podría entonces atribuir un incumplimiento a la demandada, si ella no cumplió su obligación principal, como lo es el pago, por tal motivo resulta paradójico que la actora reclame judicialmente un cumplimiento, más que pida que se constriña a la demandada a vender un inmueble de su propiedad cuando no canceló el montó pactado ni en la forma ni en el tiempo previsto, por tal motivo, este Sentenciador compartiendo el criterio del Tribunal de cognición considera que la presente acción no debe prosperar al igual que el recurso incoado. Y así se decide.-

Finalmente y tomando en consideración lo arriba expuesto, el recurso de apelación no ha de prosperar, así como la demanda que nos ocupa, quedando de esta manera confirmada en todas sus partes la sentencia proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. Y ASÍ SE DECLARARÁ EN LA DISPOSITIVA.-

DISPOSITIVA

Por los razonamientos que anteceden, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 242 del Código de Procedimiento Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 15 de febrero de 2016, por la abogada en ejercicio YAJAIRA COROMOTO SANCHEZ BRITO, en su carácter de co-apoderada judicial de la parte demandante contra la sentencia de fecha 14 de enero de 2016, proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. Asimismo, se DECLARA SIN LUGAR la presente demanda con motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, incoada por la ciudadana JUANA BERARDI PRIORE, en contra de la ciudadana MARIA TERESA BARRIOS AZOCAR. En consecuencia se CONFIRMA en todas sus partes la sentencia recurrida.-

Se condena en costas a la parte recurrente de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.-

Publíquese, regístrese, déjese copia y cúmplase.-

Dado, firmado y sellado en la sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. Año 206° de la Independencia y 157° de la Federación. Maturín, Primero (1°) de agosto del año dos mil dieciséis (2016).-
EL JUEZ,

ABG. PEDRO JIMÉNEZ FLORES.-

LA SECRETARIA,

ABG. NEYBIS RAMONCINI RUIZ.-

En esta misma fecha siendo las 03:28 P.M se publicó la anterior decisión. Conste:

LA SECRETARIA

ABG. NEYBIS RAMONCINI RUIZ

PJF/NRR/$$$
Exp. Nº 012361.-