TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años 206° y 157°

DEMANDANTE: Sucesión LARIDA CASTILLO ROMERO (†), R.I.F. J-30299979-0 actuando como únicas y universales herederas las abogadas LARELY JOSE ELJURY CASTILLO y LARIHELY JOSE ELJURI CASTILLO, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. 8.343.430 y 8.343.429, respectivamente, e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 49.682 y 48.826, en ese mismo orden.

DEMANDADOS: JUNTA DE CONDOMINIO EDIFICIO TORRE OASIS, R.I.F. J-00331918-0, representada por los ciudadanos BEGOÑA DE VARELA y FRANCISCO ANDRÉS LOPEZ MORENO, la primera de nacionalidad española y el segundo venezolano, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. E-966.625 y 9.119.421, en su carácter de Presidente y Vicepresidente; y a la sociedad mercantil ADMINISTRADORA TERRANOVA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, en fecha 27 de noviembre de 1990, bajo el Nº 51, Tomo 64-Pro.
APODERADO
JUDICIAL: JULIO CESAR LOPEZ GALEA, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 33.897.

JUICIO: NULIDAD DE ASAMBLEA ORDINARIA DE PROPIETARIOS

SENTENCIA: DEFINITIVA

MATERIA: MERCANTIL

EXPEDIENTE: AP71-R-2015-001076

I
ANTECEDENTES

Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en razón del recurso ordinario de apelación interpuesto en fechas 26 y 29 de octubre de 2015 por la abogada LARIHELY ELJURY, actuando en su propio nombre y representación de la codemandante LARELY ELJURY, en contra de la decisión proferida el 20 de octubre de 2015 por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró la falta de cualidad de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO TORRE OASIS y de la compañía ADMINISTRADORA TERRANOVA, C.A., para sostener el presente juicio que por nulidad de asamblea incoaran las ciudadanas LARELY JOSÉ ELJURY CASTILLO y LARIHELY JOSE ELJURI CASTILLO; en el expediente Nº AP31-V-2015-000711 (Nomenclatura del aludido Juzgado).

Mediante auto fechado 29 de octubre de 2015, el juzgado a quo procedió a oír en ambos efectos el recurso de apelación ejercido por la parte actora y ordenó remitir el expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, para el sorteo de ley. Verificada en fecha 3 de noviembre de 2015 la insaculación de causas, resultó deferido el conocimiento y decisión de la apelación ejercida a este ad quem, quedando recibidas las actuaciones el día 4 de noviembre de 2015. Por auto fechado 5 de noviembre de 2015, se le dió entrada al expediente y se fijó como término el décimo (10mo) días de despacho siguiente a esa fecha, exclusive, para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 17 de noviembre de 2015, la parte accionante consignó escrito de alegatos constante de cinco (5) folios útiles. Asimismo, en fecha 23 de noviembre la representación judicial de la parte demandada, consignó escrito de alegatos constante de tres (3) folios útiles.

Por auto de fecha 24 de noviembre de 2015, se difirió la oportunidad para dictar sentencia dentro de los treinta (30) días consecutivos siguientes a esa data, exclusive.

Así quedó concluida la sustanciación en segunda instancia del expediente, por lo que de seguidas se procede con el resumen de los acontecimientos procesales trascendentes que se suscitaron en este juicio.

II
SÍNTESIS DE LOS HECHOS

Se inició la presente controversia mediante demanda interpuesta en fecha 29 de junio de 2015, por las ciudadanas abogadas LARELY JOSE ELJURY CASTILLO y LARIHELY JOSÉ ELJURI CASTILLO, en su carácter de herederos únicos y universales de la sucesión LARIDA CASTILLO ROMERO (†), en virtud del cual quedaron expuestos los siguientes alegatos: 1) Que son propietarias del cien (100%) por ciento de dos inmuebles adquiridos por la sucesión Larida Castillo Romero, identificados con los números cuarenta y tres (43) y ciento once (111). 2) Que el 26 de noviembre de 2014 se celebró una reunión en el salón de fiestas del edificio, donde se trataron cinco (5) puntos específicos, y se levantó un acta donde se dejó constancia de distintos puntos, los cuales de lo decidido en esa reunión, no se llevaron a cabo varios de los puntos tratados. 3) Que en fecha 23 de abril se celebró una segunda reunión en el salón de fiestas, estando convocados propietarios de locales comerciales y apartamentos donde se trataron dos puntos específicos, siendo que lo ahí acordado no se cumplió. 4) Que el 26 de mayo de 2015, se celebró la primera Asamblea Ordinaria de Propietarios, llevada a cabo en el salón de fiestas del edificio, donde se pretendía discutir tres (3) puntos específicos, pero en virtud de no haber quórum no se llevó a cabo la misma. 5) Que en fecha 2 de junio de 2015, se celebró la segunda Asamblea Ordinaria de Propietarios, llevada a cabo en el salón de fiestas del edificio tratándose tres (3) puntos específicos, a saber: a) elección de nueva junta de condominio. Período 2015-2016; b) seguridad del edificio (vigilancia); c) proposición contrato net uno; resultando de la misma que se decidiría los puntos por carta consulta por no estar presente el sesenta y seis con sesenta y seis (66,66%) por ciento del quórum. No obstante, el Vice-Presidente de la Junta de Condominio tomo la palabra y solicitó que se discutiera en esa reunión y bajo esas circunstancias: i) El nombramiento de la nueva Junta de Condominio, sin identificar con cédula ni cargos a desempeñar a los postulados, incumpliendo el Reglamento Interno de la Junta de Condominio, pues además postularon cinco (5) personas y no seis (6); ii) adoptó la posición de permitir la entrada de una nueva empresa de vigilancia al edificio, sin saber quien es el responsable de la empresa, que seguro responde y alcance del mismo, y sin quórum tomaron la decisión que afecta el presupuesto administrativo, y sin quórum rescindieron el contrato de trabajo de vigilancia con la sociedad mercantil Grupo Zuavo, C.A., siendo que la nueva contratación debía ser mediante licitación; iii) se aprobó la instalación de la Antena NETUNO, cambiando el destino del cuarto de basura y sin quórum tomaron la decisión que afecta el área del edificio; señalando la parte actora en este sentido que: “…en forma arbitraria y maliciosa se decidió tomar decisiones y ejecutarlas. Asimismo señalo que en acta no se indican cuantos de los asistentes votaron a favor y en contra. No bastando con la violación se autorizan en la misma acta como punto no anunciado: “…La junta de condominio electa queda facultada para designar a los firmantes en las cuentas bancarias del edificio…”; y hasta la fecha no se hizo carta consulta como fue prometido. 6) Fundamentaron la presente acción en los artículos 139, 509 del Código de Procedimiento Civil; en los artículos 23, 24 y 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, así como las normas relativas en el documento condominal; y el artículo 35 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, vigente desde el 24 de abril de 2014. 7) Alegaron que las convocatorias presentan vicios que acarrean la nulidad de las mismas por cuanto no fueron publicadas en ningún periódico de circulación nacional, haciendo énfasis en la nulidad del acta del 2 de junio de 2015. 8) Manifestaron que la junta no ha presentado soportes de gastos realizados en su gestión de los períodos 2013-2014 y primer período del 2015, siendo presentado solo una relación de actuaciones el 2015. 9) Solicitaron de conformidad con lo establecido en el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal medida preventiva enfocada en suspender el efecto de las decisiones tomadas en la segunda Asamblea Ordinaria de Propietarios de fecha 2 de junio de 2015. 10) Estimaron la presente acción en la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) y por último, solicitaron la nulidad del Acta de la Segunda Asamblea Ordinaria de Propietarios de fecha 2 de junio de 2015.

La demanda in comento resultó admitida por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante auto dictado en fecha 1 de julio de 2015, ordenando tramitar la misma por el procedimiento breve establecido en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, ordenó el emplazamiento de la parte demandada, Junta de Condominio del Edificio Torre Oasis, en la persona de su Presidente y Vicepresidente, ciudadanos Begoña de Varela y Francisco Andrés López Moreno, y a la sociedad de comercio Administradora Terranova, C.A. en la persona de su apoderado judicial Julio Cesar López Galea, todos ut supra identificados, a fin de dar contestación a la demanda conforme al procedimiento breve.

Agotados los tramites de citación de los codemandados, consta que por auto dictado por el a quo en fecha 16 de septiembre de 2015, tuvo lugar la oportunidad fijada para la contestación de la demanda, encontrándose presente el representante de la sociedad mercantil codemandada Administradora Terranova, debidamente asistido por abogado, quien opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 4º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por lo que el tribunal de la causa difirió la oportunidad para dictar sentencia en relación a la cuestión previa opuesta. Llegada la oportunidad antes fijada, esto es el mismo día 16 de septiembre de 2015, el a quo dictó decisión en relación a la cuestión previa opuesta, declarándola improcedente por considerar que la misma es una defensa de fondo.

Seguidamente, y conforme al artículo 885 del Código de Procedimiento Civil, aparece consignado en fecha 17 de septiembre de 2015, escrito presentado con el carácter de contestación a la demanda (Junta de Condominio y Administradora de Residencias Torre Oasis), interpuesta por su apoderado, contentiva de los siguientes alegatos y defensas: 1) Señaló que ha sido demandada una representante (la administradora) y no la parte que debió ser demandada, es decir, se debió demandar a los propietarios (Comunidad de Copropietario de Torre Oasis), en virtud de quererse impugnar una asamblea perteneciente a la comunidad de propietarios, pero se demanda es a sus mandatarios citándolos (junta o administradora), por lo que se debe declarar con lugar esta defensa. 2) Alegó la causal contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no puede admitirse una acción en contra de quien no tiene personalidad jurídica como lo es la junta de condominio, ni tampoco puede admitirse una acción en contra de la mandataria de una comunidad llámese administradora, cuando la acción es concerniente a una impugnación de acta de asamblea, ya que el acto en si mismo no proviene de la administradora, sino que es inherente y perteneciente a los actos propios de una comunidad de propietarios, siendo que no es a la administradora, ni a la junta a quienes afecta esta impugnación, sino a la comunidad de propietarios. 3) Que en todo caso o a todo evento, procede a contestar el fondo de la demanda, siendo que rechaza, niega y contradice en todas y cada una de sus partes el libelo de la demanda o la acción intentada. 4) Rechazó e impugnó todos y cada uno de sus anexos, alegatos, recaudos e instrumentos aportados para la presente acción, por considerar que la misma no es un juicio de rendición de cuentas, tampoco es una demanda de daños y perjuicios, y mucho menos es un procedimiento de responsabilidad civil en contra de los mandatarios. 5) Señaló que se impugna es la forma de celebrarse esa asamblea, es decir, lo que aprobó y acordó una comunidad de copropietarios gracias a una asamblea debidamente convocada y celebrada; pero esta acción impugna la validez o no de una asamblea, y llevada a los terrenos de resarcimientos civiles o acciones indemnizatorias que no es lo cabe en el presente procedimiento breve y expedito de conformidad con lo establecido en el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal. 6) No contradijo y aceptó formalmente los términos empleados en el libelo referidos a que se celebró, se llevó a cabo en el salón de fiestas la segunda asamblea ordinaria de propietarios, donde estuvieron convocados propietarios de locales comerciales y apartamentos; siendo que se cumplió con todas las formalidades ya que la asamblea fue debidamente convocada y celebrada, sin violar la ley ni al documento de condominio ni violarle los derechos a los propietarios. 7) Insistió que se hacen innecesarios entrar en los detalles administrativos reclamados, debido a que son materia de otro tipo de acción y de la presente, pues no se puede pretender convertir una impugnación de acta de asamblea en un juicio de rendición de cuentas.

Mediante escrito presentado en fecha 23 de septiembre de 2015, la parte accionante solicitó que sea declarada sin lugar las cuestiones previas alegadas por la parte demandada. Impugnó y desconoció el documento poder apud acta que riela a los folios 118 y 119 por no cumplir con las formalidades previstas en el artículo 154 y 155 del Código de Procedimiento Civil, por considerar que no se evidencia las facultades expresas ni que fuera exhibido el documento que le acredite el carácter de administradora, así como su registro mercantil. Asimismo, impugnó y desconoció las copias de las convocatorias que hacen valer los demandados como fijados al edificio (folios 129 y 130).

Abierta ope legis la fase probatoria, consta que en fecha 5 de octubre de 2015, la parte actora consigno escrito de promoción de pruebas constante de nueve (9) folios útiles, y anexos constantes de ciento un (101) folios útiles. Posteriormente, por auto de fecha 7 de octubre de 2015, el juzgado a quo se pronunció respecto a la admisibilidad de las pruebas promovidas, admitiendo las documentales aportados con el libelo, empero, negando la admisión de las documentales signadas con las letras “a, b, c, d, e, f, g,”; negando también las dos pruebas de informes promovidas y la inspección judicial.

Por auto de fecha 14 de octubre de 2015, el a quo defirió la oportunidad para dictar la decisión pertinente, para dentro de los cinco (5) días de despacho siguientes a esa fecha, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Seguidamente, aparece publicada la sentencia que en fecha 20 de octubre de 2015 profirió el juzgado a quo, en virtud del cual declaró la falta de cualidad de la Junta de Condominio del Edificio Torre Oasis y de la Administradora Terranova C.A., para sostener el presente juicio, condenando en constas a la parte accionante.

Cumplido de esta manera con el trámite de sustanciación conforme el procedimiento de segunda instancia para sentencias definitivas, se entró en la fase decisoria que nos ocupa.

III
MOTIVACION PARA DECIDIR

Procede este Juzgado Superior a dictar sentencia en la presente causa, lo cual hace con sujeción en los razonamientos y consideraciones que de seguida se exponen:

Se defieren las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en razón de los recursos ordinarios de apelación interpuestos en fechas 26 y 29 de octubre de 2015, por la abogada LARIHELY ELJURI, actuando en nombre propio y en representación de la ciudadana LARELY ELJURY, actuando como únicas y universales herederas de la sucesión LARIDA CASTILLO ROMERO, en contra de la decisión proferida el 20 de octubre de 2015 por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio Ordinario y ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró la falta de cualidad de los codemandados para sostener el juicio contra ellos incoado. La sentencia impugnada quedó así motivada:

“…De los alegatos expuestos en la cuestión previa se evidencia que el fondo de dicha defensa es alegar la falta de cualidad de las personas llamadas a juicio como demandados, y siendo que la cualidad en juicio es un asunto que afecta al orden público, esta se convierte en una materia a los jueces están obligados a revisar (sentencia de la Sala de Casación civil No 258 del 20 de junio de 2011), en consecuencia este Juzgador pasa a revisar la cualidad de los demandados para sostener el presente proceso, y a tales fines se observa:
(…)
En tal sentido, el artículo 20 literal e de la Ley de Propiedad Horizontal dispone que corresponde al administrador ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a las cosas comunes, de tal manera que la representación de los copropietarios de un edificio sometido a propiedad horizontal está atribuida por mandato expreso de la citada norma al administrador del condominio que es la persona legitimada para asumir la representación de los copropietarios.
De la misma manera el artículo 25 eiusdem señala: “Los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a los artículos precedentes serán obligatorios para todos los propietarios. Cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría por violación de la Ley, del documento de condominio o por abuso de derecho…”.
El vigente ordenamiento jurídico reconoce la existencia de determinadas comunidades que, sin tener personalidad jurídica propia son susceptibles, sin embargo de asumir derechos y obligaciones y como consecuencia de ello, pueden ser sujetos activos y pasivos de una determinada relación procesal.
En materia de propiedad horizontal, la máxima autoridad de un edificio la ejerce la Asamblea General de Propietarios.
En el caso de los Edificios sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal la legitimación activa para estar en juicio en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, le está atribuida de acuerdo a su campo específico de acción, al Administrador del Edificio, facultad ésta que para ser ejercida requiere de autorización previa de la Junta de condominio y además deberá constar en el Libro de Actas de la Junta.
Ahora bien, respecto a la legitimación pasiva en materia de propiedad horizontal se hace necesario que el Código de Procedimiento Civil, en su artículo 139 contempla la posibilidad de que aquellos entes que no tienen personalidad jurídica, puedan ser legitimados pasivos de una determinada relación procesal.
En lo que se refiere a la acción de nulidad prevista en el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, nos encontramos en presencia de un acuerdo tomado por la mayoría de los propietarios de un determinado edificio quienes componen, el litis consorcio pasivo necesario para sostener el juicio, todo ello en virtud de que mal puede imputarse a la Junta de condominio, o a la Administradora del Edificio, la nulidad de un determinado acuerdo que fue tomado por un grupo mayoritario de propietarios.
Situación fáctica distinta es que la citación de esa comunidad de copropietarios se realice en la persona de la Junta de Condominio, quien es que los va a representar en el proceso, o en la administradora.
En el presente caso la parte actora procede a impugnar una asamblea de propietarios del Edificio Torre Oasis (Avenida Francisco Solano López, Parroquia el Recreo, Municipio Libertador, Distrito Capital), celebrada en fecha 02 de junio de 2015 por las razones expresadas en la narrativa del presente fallo y en virtud de ello, demandó a: 1) La Junta de Condominio el Edificio Torre Oasis; y 2) El administrado del Edificio Torre Oasis, a saber, Administradora Terranova, C.A., quienes no son sujetos de la relación procesal, toda vez que el verdadero sujeto de la relación procesal, es todo el conjunto considerado como una sola entidad asociativa aunque sin personalidad jurídica, pues la ley en estos casos ha creado un litisconsorcio necesario con unidad de representación orgánica en juicio, de tal manera que la legitimación pasiva recae sobre la comunidad de propietarios y no sobre la junta de condominio ni sobre la administradora, teniendo esta última es la representación en juicio de toda la comunidad, pero nunca ser considerada como la parte misma, o el sujeto pasivo procesal. Así se establece…”.

Corresponde ahora determinar en el sub examine el thema decidendum con base a los alegatos expresados por las partes en los momentos preclusivos de la presentación de la demanda y contestación de la misma. Así, la pretensión de la parte actora está dirigida a que se declare la nulidad del acta correspondiente a la asamblea de fecha 2 de junio de 2015; indicando las accionantes que son propietarias de (2) inmuebles identificados con los Nros. (43) y (111) del edificio supra mencionado; y que en vista de que el 26 de noviembre de 2014, se celebró una reunión en el salón de fiestas del edificio, donde se trataron cinco (5) puntos específicos, siendo que lo decidido en dicha reunión, no se ha llevado a cabo; que luego en fecha 23 de abril de 2015 se celebró una segunda reunión en el salón de fiestas, estado convocados propietarios de locales comerciales y apartamentos donde se trataron dos puntos específicos, siendo que lo ahí acordado no se ha cumplido.

Posteriormente, en fecha 26 de mayo de 2015, se celebró la primera Asamblea Ordinaria de Propietarios, llevada a cabo también en el salón de fiestas del edificio, donde se pretendía discutir tres (3) puntos específicos, pero en virtud de no haber quórum no se llevó a cabo la misma; para que luego, en fecha 2 de junio de 2015, fuera celebrada la segunda Asamblea Ordinaria de Propietarios, en el salón de fiestas del edificio, tratándose tres (3) puntos a saber: a) la elección de la nueva junta de condominio. Período 2015-2016; b) la seguridad del edificio (vigilancia); c) proposición contrato con net uno; y resultando de dicha asamblea, que los puntos se decidirían por carta consulta por no estar presente el sesenta y seis con sesenta y seis (66,66%) por ciento del quórum.

No obstante, indicó la accionante que el Vice-Presidente del de la junta de condominio tomó la palabra y solicitó se discutiera en esa reunión y bajo esas circunstancias: a) El nombramiento de la nueva Junta de Condominio, empero, sin identificar con cédula ni cargos a desempeñar por los postulados, incumpliendo el Reglamento Interno de la Junta de Condominio, pues además postularon a (5) personas; b) Adoptó la posición de permitir la entrada de una nueva empresa de vigilancia el edificio, sin saber quien es el responsable de la empresa, que seguro responde y alcance del mismo; siendo que además, sin quórum, tomaron decisiones que afectan el presupuesto administrativo, y sin quórum, rescindieron el contrato de trabajo de vigilancia con la sociedad mercantil Grupo Zuavo, C.A., señalando además (la accionante), que la nueva contratación debía ser mediante licitación; c) Que se aprobó la instalación de la antena NETUNO, procediendo con ello, a cambiar el destino del cuarto de basura, tomando esta decisión, sin quórum, que afecta un área común del edificio. Señalo además la accionante, que en dicha reunión, se tomaron y ejecutaron decisiones de forma arbitraria y maliciosas, siendo que tampoco se indicó cuantos de los asistentes votaron a favor y en contra, aunado que autorizan en dicha reunión, un punto no anunciado, a saber que “…La junta de condominio electa queda facultada para designar a los firmantes en las cuentas bancarias del edificio…”; siendo que hasta la fecha no se hizo la carta consulta ahí prometida, por lo que solicitaron la nulidad del acta de la Segunda Asamblea Ordinaria de Propietarios de fecha 2 de junio de 2015.

Para finalizar, indicaron (la actora) que las convocatorias presentan vicios que acarrean la nulidad de las mismas ya que no fueron publicadas en ningún periódico de circulación nacional y que la Junta de Condominio no ha presentado soportes de gastos realizados en su gestión 2013-2014 y primer período 2015.

En la litis contestatio, la representación judicial de la parte demandada señaló que ha sido demandada una represéntate (administradora) y no la parte que debió ser demandada, a saber, la comunidad de copropietarios del edificio en cuestión, ya que pretende la impugnación de una asamblea perteneciente a la comunidad de propietarios, pero se demanda a los mandatarios (junta y administradora). Alegó la defensa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, fundamentado en que no puede admitirse una acción contra quien no tiene personalidad jurídica como lo es la junta de condominio, ni tampoco puede admitirse una acción contra la mandataria de una comunidad (administradora), cuando la acción es referida a la impugnación de un acta de asamblea, ya que el acto mismo no proviene de la administradora, sino propios de la comunidad de propietarios.

Indicó que en todo caso y a todo evento, contesta la demanda, rechaza, niega y contradice en todas y cada una de sus partes el libelo de demanda e impugnó todos y cada uno de los anexos, por considerar que la acción no es un juicio de rendición de cuentas, tampoco una demanda de daños y perjuicios, tampoco un procedimiento de responsabilidad civil en contra de los mandatarios. Señaló que lo que se impugna es la forma de celebrarse esa asamblea, es decir, lo que aprobó y acordó una comunidad de copropietarios, mediante una asamblea debidamente convocada y celebrada; pero que esta acción impugna es la validez de una asamblea, y llevada a los terrenos de resarcimientos civiles o acciones indemnizatorias, que no cabe en el presente procedimiento breve y expedito de conformidad con lo establecido en el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal. Por otro lado, la demandada aceptó los términos empleados en el libelo referidos a que se celebró en el salón de fiestas la segunda Asamblea Ordinaria de Propietarios, donde estuvieron convocados locales comerciales y apartamentos; siendo que se cumplió con todas las formalidades ya que la asamblea fue debidamente convocada y celebrada, sin incumplimiento de la ley, ni del Documento de Condominio.

En el escrito de alegatos presentado ante esta Alzada, la parte demandante alegó la confesión ficta en la que presuntamente se encuentra incursa la parte demandada, aduciendo que estando debidamente citadas ambos codemandados, ninguna compareció a la contestación de la demanda, ni presentaron escrito de promoción de pruebas, por no encontrarse debidamente representados por el abogado Julio Cesar López Galea, ya que en ningún momento comprobó su cualidad de representación, tanto el, como el representante de la empresa Administradora Terranova, C.A., ciudadano Carlos Alexis Salazar Martínez.

Fijado lo anterior, pasa este Juzgado Superior a determinar el orden decisorio, para lo cual, en primer lugar, corresponde emitir pronunciamiento con respecto al alegato de falta de cualidad por parte de los demandados para sostener la presente acción de nulidad. En segundo lugar, debe pronunciarse sobre la confesión ficta alegada ante esta Alzada; correspondiendo entonces emitir pronunciamiento respecto al mérito del asunto, tomando en cuenta los alegatos de las partes en el devenir del proceso, previa valoración de los distintos aportes probatorios ofertados por ambas partes.

RPIMERO: Corresponde a este Tribunal emitir pronunciamiento con respecto al alegato esgrimido por la representación judicial de la parte demandada, referida a la supuesta falta de cualidad en que se encuentra la parte demandada para sostener la presente acción de nulidad, en virtud de que, han sido demandadas los representantes y no la parte que debió ser demandada, a saber, la comunidad de copropietarios del Edificio Residencia Torre Oasis, ubicada en la Avenida Francisco Solano López, parroquia El Recreo, Municipio Libertador, Distrito Capital, en virtud de que la actora pretende es la impugnación de una asamblea con, por, para y perteneciente a la comunidad de propietarios, pero se demanda es a los mandatarios (Junta y Administradora).

En relación a este punto, considera oportuno indicar este juzgador que la cualidad e interés de un sujeto para sostener una relación jurídico procesal, es una condición para que pueda proferirse una sentencia de fondo y está íntimamente relacionada con la legitimación activa o pasiva de las partes, por cuanto la misma deviene de la relación de identidad lógica abstracta entre lo que se refiere en el supuesto de hecho de la norma jurídica aplicable y la persona concreta que ejercita o como se anuncia en este caso, contra quien se ejerce la acción. Tal legitimación ad causam o cualidad, si no existe, impide que el órgano jurisdiccional se pronuncie sobre el mérito de la litis. Ello deriva del hecho cierto que, fuera de los casos expresamente previstos en la ley, nadie puede hacer valer en el proceso en nombre propio un derecho de otro; y para que se configure la legitimación ad causam, es necesario que las partes afirmen ser titulares activos y pasivos de la relación material controvertida y soliciten de la jurisdicción contenciosa una decisión de mérito.

De ahí que debe determinarse el alcance y contenido del concepto de cualidad o legitimatio ad causam, el cual, citando al autor patrio Dr. Luis Loreto Hernández, la define como:

“…una cuestión de identidad lógica entre la persona a quién la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado…”.

Sobre este punto el Dr. Arístides Rengel Romberg, ha señalado sobre la falta cualidad, lo siguiente:

“…La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indefinidamente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquéllos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de “legítimos contradictores”, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: “La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de este interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)…”.

En cuanto a la falta de cualidad o legitimación ad causam, resulta oportuno traer a colación el criterio asentado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 1207 de fecha 30 de septiembre de 2009, expediente Nº 08-0883, con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, en estos términos:

“…Ahora bien, en cuanto a la cualidad y a la consecuencia jurídica por su falta, esta Sala Constitucional sostuvo:
La cualidad o legitimación a la causa ha sido, desde hace mucho tiempo, objeto de diversos estudios por parte de los más reconocidos estudiosos del Derecho Procesal, de donde surgió la brillante tesis del ilustre y reconocido jurista Luis Loreto “Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”, quien precisó la cualidad como la pura afirmación de la titularidad de un interés jurídico por parte de quien lo pretende hacer valer jurisdiccionalmente en su propio nombre (cualidad activa) y como la sola afirmación de la existencia de dicho interés contra quien se pretende hacerlo valer (cualidad pasiva), sin que sea necesaria, para la sola determinación de la existencia o no de la legitimación, la verificación de la efectiva titularidad del derecho subjetivo que se pretende hacer valer en juicio, por cuanto ello es una cuestión de fondo que debe resolverse, precisamente, luego de la determinación de la existencia de la cualidad, es decir, que la legitimación ad causam constituye un presupuesto procesal del acto jurisdiccional que resuelva el fondo o mérito de lo debatido, sin que ello desdiga de la vinculación evidente con el derecho de acción, de acceso a los órganos de administración de justicia o jurisdicción y, por tanto, con una clara fundamentación constitucional.
Tal vinculación estrecha de la cualidad a la causa con respecto al derecho constitucional a la jurisdicción obliga al órgano de la administración de justicia, en resguardo al orden público y a la propia constitución (ex artículo 11 del Código de Procedimiento Civil), a la declaración, aún de oficio, de la falta de cualidad a la causa, pues, de lo contrario, se permitiría que pretensiones contrarias a la ley tuviesen una indebida tutela jurídica en desmedro de todo el ordenamiento jurídico, lo que pudiese producir lo contrario al Derecho mismo, como lo es evitar el caos social…”.

Ahora bien, la parte accionante pretende la impugnación de una acta de asamblea de propietarios con fundamento a lo establecido en el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, norma que consagra en definitiva un derecho potestativo que permite el actuar de cualquier propietario ante los acuerdos tomados por la mayoría, pero por violación de la ley o del documento de condominio o por abuso de derecho. De ahí que, la legitimación activa se evidencia claramente, pero a la hora de identificar quien es el legitimado pasivo, debe indicar este juzgador que la impugnación versa contra un acuerdo presuntamente emanado por la mayoría de propietarios de una comunidad, por lo que en este sentido, la parte accionante en su escrito libelar, trajo a colación la sentencia Nº 36 de fecha 29 de abril de 1970, caso Juan Franco Farina y otros contra A. Campos y A. Da Costa Campos, el cual estableció lo siguiente:

“…Esta Sala encuentra correcto el anterior pronunciamiento de los sentenciadores. En efecto, aunque la Ley de Propiedad Horizontal no atribuye personería jurídica autónoma al conjunto de propietarios en las relaciones de derecho material, los ha considerado como una sola entidad asociativa en el ámbito de derecho formal, ya que dicha ley obliga al consorcio de propietarios a actuar en juicio, no en forma individual, sino en bloque y necesariamente por órgano del Administrador, designado por los copropietarios, en cuanto respecta a la administración de las cosas comunes, o en cualquier otro asunto sobre que hubiera recaído acuerdo previo, al tenor del artículo 18, aparte e) de la Ley de Propiedad Horizontal. De modo que el consorcio de propietarios, en todo lo concerniente al condominio, está procesalmente legitimado para actuar en juicio sólo por órgano del Administrador designado por dichos propietarios, quienes en realidad no son sujetos individuales de la relación procesal, sino que el verdadero sujeto es todo el conjunto considerado como una sola entidad asociativa, aunque sin personalidad jurídica como antes quedó expuesto. Puede afirmarse que la Ley ha creado en estos casos un Litis-consorcio necesario con obligatoria unidad de representación orgánica en juicio.

Pues bien, la jurisprudencia antes transcrita indica que en virtud de la falta de personalidad jurídica en el que se encuentra la comunidad de copropietarios de un inmueble regido por la Ley de Propiedad Horizontal al momento de determinar la legitimación, en especial la activa, pues afirma que la Ley ha creado para este caso, un litis consorcio necesario con obligatoria unidad de representación orgánica en juicio, afirmación el cual fundamenta de conformidad con el literal (e) del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal de 1958, ley especial aplicable en la oportunidad de ser dictada esa decisión, el cual es el mismo tenor del artículo 20, literal (e) de la vigente Ley de Propiedad Horizontal de 1983, norma el cual señala:

“…Corresponde al administrador
(…)
e) Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio…”

Ahora bien, en torno a este aspecto, este Juzgado considera que la representación por parte del Administrador conforme a la norma y jurisprudencia antes transcrita, es respecto a la posición activa y es aplicable solo cuando se trata de la administración de las cosas comunes y no de todo lo concerniente al condominio, siendo un ejemplo claro, en juicio cuando se trata de cobro de gastos comunes; siendo que el presente asunto se centra en la acción de nulidad contra un acuerdo tomado por un grupo de copropietarios reunidos en Asamblea, lo cual esta denominado por la doctrina como un acuerdo de la mayoría, en la que el Administrador, no tiene la unidad pasiva de representación en juicio, ya que esa unidad, solamente funciona desde el lado activo.

Resulta pertinente indicar a su vez, que el criterio anterior es aplicable cuando se trata de determinar la legitimación pasiva respecto a la Junta de Condominio, representación el cual también es designada mediante el acuerdo de la mayoría en Asamblea, y el cual también ejerce funciones de Administrador, cuando no fuese debidamente designado éste; por lo que, en efecto, si bien el Administrador o a falta de este la Junta de Condominio, ejerce la representación de los propietarios en los asuntos relacionados a la administración de las cosas comunes, debe ser entendida sólo en la cualidad activa, pero no la pasiva a los fines de la impugnación establecida en el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal. Dicha legitimación, en opinión de este juzgador, recae en la cabeza de todos y cada uno de los propietarios que intervinieron en la decisión impugnada.

Pues bien, dado que en el caso de marras se ha demandado a la Junta de Condominio del Edificio Torre Oasis y a la Administradora del mismo, sujetos que no componen la relación jurídico procesal cuando se trata de la impugnación de un acta de Asamblea de copropietarios, sino lo conforman la mayoría del acuerdo, quienes conforman un litis consorcio pasivo necesario, pues se requiere que sean demandados esa pluralidad de propietarios que formaron la mayoría del acuerdo y al no haberse hecho de esa forma, pues nos encontramos en presencia de una falta de cualidad pasiva la cual impide el pronunciamiento del mérito del asunto por parte de la Jurisdicción, debiendo ratificarse lo decidido por el a quo en cuanto a que los demandados en sub litis, no son sujetos de la relación procesal, siendo el legitimado pasivo lo era la comunidad de propietarios, que es considerado como una sola entidad asociativa aunque sin personalidad jurídica, motivo por el cual se hace innecesario entrar a analizar los aspectos relacionados a la confesión ficta alegada por la accionante, así como la cuestión de fondo, dada la falta de cualidad pasiva que se declara en el presente asunto. Así se decide.

Congruente con todo lo expuesto, pues le resulta forzoso a este Juzgado declarar sin lugar la apelación ejercida por la accionante, y confirmar la decisión del a quo que declaró la falta de cualidad pasiva en el sub iudice, lo cual se indicará en forma positiva y precisa en la parte dispositiva de este fallo. ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

IV
DISPOSITIVA

Por los razonamientos anteriormente esgrimidos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR las apelaciones ejercidas en fechas 26 y 29 de octubre de 2015 por la parte actora en el presente asunto, en contra de la decisión proferida el 20 de octubre de 2015 por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda confirmada.

SEGUNDO: Se declara la FALTA DE CUALIDAD de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO TORRE OASIS y de la compañía ADMINISTRADORA TERRANOVA, C.A., para sostener el presente juicio que por nulidad de asamblea, incoaran en su contra la sucesión LARIDA CASTILLO ROMERO R.I.F. J-30299979-0, actuando como únicas y universales herederas las abogadas LARELY JOSÉ ELJURY CASTILLO y LARIHELY JOSE ELJURY CASTILLO, todos ut supra identificados.

TERCERO: Se condena en costas a la parte accionante de conformidad con lo establecido en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.

Por cuanto el presente fallo se publica fuera de la oportunidad legal prevista para ello, de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 eiusdem, se ordena notificar a las partes.

Expídase por Secretaría copia certificada del presente fallo, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias definitivas que lleva este juzgado, tal y como lo dispone el artículo 248 ibídem.

PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 206° de la Independencia y 157° de la federación, a los diez (10) días del mes de agosto de dos mil dieciséis (2016).
EL JUEZ

ARTURO MARTÍNEZ JIMÉNEZ

LA SECRETARIA

Abg. MARICEL CARRERO PÉREZ
En esta misma fecha, siendo las dos y cincuenta minutos de la tarde (2:50 p.m.), se publicó, registró y agregó la anterior sentencia al expediente, constante de seis (6) folios útiles.
LA SECRETARIA.

Abg. MARICEL CARRERO PÉREZ

Exp.: Nº AP71-R-2015-001076
AMJ/MCP/ds.-