REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE EL JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS EXPEDIENTE Nº AP71-R-2016-000271/6.991. PARTE DEMANDANTE: S.A. DE INVERSIONES ESCAR GUZMÁN “SANIVES”, sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, el 14 de mayo de 1.979, bajo el Nro.75, Tomo 16-A-Sgdo., registrada ante el Seniat con el RIF Nº J-0013013-1, representada legalmente por su Presidenta, ciudadana MILAGROS NARVÁEZ ESCAR, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-11.032.404; representados judicialmente por los profesionales del derecho BETTY PÉREZ AGUIRRE, LEONARDO URDANETA ABDELNOUR, JORGE ENRIQUE DICKSON URDANETA y JOSÉ RAFAEL POMPA GARCÍA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 19.980, 58.847, 64.595 y 178.147, respectivamente. PARTE DEMANDADA: ANTONIO FIGUEIRA FERRAZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-5.532.270; representado judicialmente por los profesionales del derecho PEDRO LUIS PIÑATEL MILLÁN y EDGAR ALEJANDRO FRIA TORRE, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 22.559 y 79.136, respectivamente. MOTIVO: DESALOJO. Verificado el trámite administrativo de sorteo de expedientes, correspondió a este Tribunal Superior conocer de la presente causa a los fines de decidir el recurso de apelación interpuesto el 1º de marzo del 2016, por el abogado Pedro Luís Piñatel Millán, en su condición de co-apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 25 de febrero del 2016, por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en los términos que parcialmente se copiarán más adelante. El recurso en mención fue oído en ambos efectos mediante auto del 4 de marzo del 2016, acordándose remitir a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, el expediente a los fines de la tramitación y resolución de dicho recurso. El 10 de marzo del 2016, se dejó constancia de haberse recibido el expediente en fecha 09 del mismo mes y año; y por providencia del 15 de marzo del 2016, este ad quem se abocó al conocimiento del presente juicio, y en virtud del error de foliatura se remitió a su tribunal de origen para la corrección del mismo; posteriormente, una vez subsanado dicho error de foliatura, mediante auto del 30 de mayo del 2016, se fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente a esa fecha para que las partes presentaran sus escritos de informes, conforme al artículo 517 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 08 de julio de 2016, la parte actora presentó escrito de informes en 2 folios útiles, el cual fue ratificado el 11 de julio de 2016; y la parte demandada presentó el escrito correspondiente en fecha 11 de julio de 2016 en 9 folios útiles. En fecha 12 de julio de 2016, el Tribunal dictó auto fijando ocho (08) días de despacho contados a partir a dicha data para la presentación de las observaciones a los informes, los cuales fueron presentados por la parte actora en fecha 21 de julio de 2016. En fecha 22 de julio de 2016, el Tribunal dijo vistos y se reservó 60 días calendarios para decidir. Estando dentro del lapso procesal para decidir, se procede a ello de seguidas, lo cual se hace con arreglo al resumen narrativo, consideraciones y razonamientos expuestos a continuación: SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA Se inició esta causa en virtud de la demanda de desalojo introducida el 10 de julio del 2014, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Municipio con sede en Los Cortijos del Área Metropolitana de Caracas, por los abogados JOSÉ RAFAEL POMPA GARCÍA y BETTY PÉREZ AGUIRRE, en su condición de co-apoderados judiciales de la sociedad de comercio S.A. DE INVERSIONES ESCAR GUZMÁN “SANIVES” contra el ciudadano ANTONIO FIGUEIRA FERRAZ. Los hechos relevantes expresados por la parte actora como fundamento de la demanda, son los siguientes: Argumentó que su representada es propietaria del inmueble constituido por las parcelas de terreno Nro.25 y 26 y del edificio construido en ellas, denominado “EDIFICIO ESCAR”, ubicados en la Sección Primera de la Ciudad Satélite La Trinidad, Urbanización La Trinidad, jurisdicción del Municipio Baruta del estado Miranda, entre las calles Bolívar y Sucre, con una superficie total de novecientos cuarenta y siete metros cuadrados con treinta y siete decímetros cuadrados (947,37 m2) representada en la sumatoria de la superficie de las dos referidas parcelas de terreno; que el Edificio ESCAR consta de cuatro (4) plantas, y los linderos, medidas y demás características, tanto de las parcelas como del edificio, constan en el documento de propiedad protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del estado Miranda, el 10 de julio de 1979, bajo el No.18, Tomo 3, Protocolo 3. Que en el ejercicio de su derecho de propiedad la actora celebró dos (2) contratos con el ciudadano ANTONIO FIGUEIRA FERRAZ, por el alquiler de los locales comerciales distinguidos con la letra y los números B-1 y B-3 que forman parte del Edificio ESCAR. Que dichos contratos constan en documento autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 20 de agosto de 2012, bajo el Nro.43, Tomo 80, folios 184 al 188, y bajo el Nro.44, Tomo 80, folios 189 al 193 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Que en los contratos mencionados, entre otras cosas se estableció, lo siguiente: “LOCAL B-1 “PRIMERA: “LA ARRENDADORA” del edificio denominado “ESCAR”, ubicado en la Urb. La Trinidad, Calle Bolívar, Intersección con Avenida Sucre, Parcelas 25 y 26, Jurisdicción del Municipio Baruta del Distrito Sucre del Estado Miranda, da en arrendamiento a EL ARRENDATARIO, un local identificado como local B-1.- El canon de arrendamiento mensual es la cantidad de TRES MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs.3.900,00). “SEGUNDA: El plazo de duración del presente contrato es de un (1) año fijo a partir del 1º de Agosto de 2012, sin prórroga.”. LOCAL B-3 “PRIMERA: “LA ARRENDADORA” del edificio denominado “ESCAR”, ubicado en la Urb. La Trinidad, Calle Bolívar, Intersección con Avenida Sucre, Parcelas 25 y 26, Jurisdicción del Municipio Baruta del Distrito Sucre del Estado Miranda, da en arrendamiento a EL ARRENDATARIO, un local identificado como local B-3.- El canon de arrendamiento mensual es la cantidad de TRES MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs.3.900,00). “SEGUNDA: El plazo de duración del presente contrato es de un (1) año fijo a partir del 1º de Agosto de 2012, sin prórroga.” (Copia textual). Que vencido el término de duración establecido en dichos contratos, así como también el término de la prórroga legal establecida en el literal “a” del artículo 34 del actualmente desaplicado Decreto Ley 427 del 25 de octubre de 1999, aplicable para la época del vencimiento, ni con posterioridad a dicho vencimiento, no se ha producido acuerdo entre las partes con respecto a la continuación de la relación arrendaticia, y que esa circunstancia encuadra dentro del supuesto de hecho contenido en el literal “g” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, No.929, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No.40.418 de fecha 23 de mayo de 2014. Como fundamentos de derecho invocó el artículo 1.579 del Código Civil, y el artículo 40 literal “g” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Que de los hechos narrados y del derecho invocado, resulta evidente el derecho que tiene la actora de accionar en sede jurisdiccional el desalojo de los referidos locales comerciales. Como acción subsidiaria, la parte actora expresó que, a la presente fecha, el arrendatario le adeuda los alquileres de dichos locales comerciales B-1 y B-3, correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2013 y enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2014, en total ocho (8) meses de alquiler por cada local, a razón de Bs.3.900,00 cada mes, lo cual asciende a la cantidad de Bs.62.400,00, por lo que igualmente surge el derecho que tiene la actora de accionar el desalojo de los locales comerciales referidos, con apoyo en los artículos 1.592 ordinal 2º del Código Civil, que establece la obligación del arrendatario de pagar el canon de arrendamiento en los términos convenidos, y el artículo 40 del citado Decreto-Ley 929, el cual en su literal “a” prevé como causal de desalojo el hecho que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) mensualidades consecutivas del canon de arrendamiento pactado. En su petitorio, la parte actora solicitó respecto a la acción principal de desalojo con fundamento en el literal “g” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, lo siguiente: “a).- Desalojar los locales comerciales B-1 y B-3 del Edificio denominado “ESCAR”, situado en la Urbanización La Trinidad, Calle Bolívar intersección con la Avenida Sucre, Parcelas 25 y 26, Municipio Baruta del Estado Miranda y hacer entrega material de los referidos locales comerciales a la arrendadora, en el mismo buen estado de aseo y mantenimiento en que los recibió al inicio de la contratación libre de personas y bienes de su propiedad. b).- Pagar las costas y costos que ocasione el presente procedimiento.” Y respecto a la acción subsidiaria, la parte actora pretende, con fundamento en el literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que el demandado sea condenado a lo siguiente: “a).- Desalojar los locales comerciales B-1 y B-3 del Edificio denominado “ESCAR”, situado en la Urbanización La Trinidad, Calle Bolívar intersección con la Avenida Sucre, Parcelas 25 y 26, Municipio Baruta del Estado Miranda y hacer entrega material de los referidos locales comerciales a la arrendadora, en el mismo buen estado de aseo y mantenimiento en que los recibió al inicio de la contratación libre de personas y bienes de su propiedad. b).- Pagar las costas y costos que ocasione el presente procedimiento.” La demanda fue estimada en la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), equivalentes –a decir de la actora- a SETECIENTAS OCHENTA Y SIETE UNIDADES TRIBUTARIAS CON CUARENTA CENTÉSIMAS (787,40 U.T.), en razón de ciento veintisiete bolívares (Bs.127,00) cada U.T. Asimismo, consignó junto con el escrito libelar los siguientes anexos: 1.- Marcado con la letra “A”, copia simple del poder conferido por la ciudadana MILAGROS NARVAEZ ESCAR, en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil S.A. DE INVERSIONES ESCAR GUZMAN “SANIVES” a los abogados BETTY PÉREZ AGUIRRE, LEONARDO URDANETA ABDELNOUR, JORGE ENRIQUE DICKSON URDANETA y JOSÉ RAFAEL POMPA GARCÍA (folios 06 al 09). 2.- Marcado con la letra “B”, copia simple de documento contentivo de cesión de derechos de propiedad del inmueble, celebrado entre el ciudadano Adolfo Escar J. y la sociedad mercantil S.A. DE INVERSIONES ESCAR GUZMAN “SANIVES”, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del estado Miranda, en fecha 10 de julio de 1979, bajo el Nº18, Tomo 3, Folio 256, Protocolo Tercero (folios 10 al 12). 3.- Marcado con la letra “C”, original de contrato de arrendamiento de un local comercial identificado como B-1 del Edificio ESCAR, celebrado entre la sociedad mercantil S.A. DE INVERSIONES ESCAR GUZMÁN “SANIVES” y el ciudadano ANTONIO FIGUEIRA FERRAZ (folio 13 al 17). 4.- Marcado con la letra “D”, original de contrato de arrendamiento de un local comercial identificado como B-3 del Edificio ESCAR, celebrado entre la sociedad mercantil S.A. DE INVERSIONES ESCAR GUZMÁN “SANIVES” y el ciudadano ANTONIO FIGUEIRA FERRAZ (folios 19 al 22). Admitida la demanda por el Tribunal Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 14 de julio del 2014, por los trámites del procedimiento oral conforme lo previsto en el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario, en concordancia con el artículo 859 del Código de Procedimiento Civil, se ordenó la citación del demandado. En fecha 14 de julio de 2014, los apoderados judiciales de la parte actora presentaron escrito de reforma de la demanda, reformando únicamente el monto establecido en la cuantía de la demanda, expresando lo siguiente: “…De conformidad con lo establecido en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, procedemos a estimar la presente demanda en la cantidad de SESENTA Y DOS MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs.62.400,00), monto éste que comprende la sumatoria de las pensiones dejadas de pagar por el demandado, correspondientes a los locales B-1 y B-3 y que equivalen a CUATROCIENTAS NOVENTA Y UNA UNIDADES TRIBUTARIAS CON TRESCIENTAS NOVENTA Y OCHO MILESIMAS DE U.T. (491.338) a razón de ciento veintisiete bolívares (Bs.127,00) cada U.T.”. Mediante auto de fecha 18 de julio de 2014, el Tribunal de la causa procedió a admitir la reforma de la demanda, por los trámites del procedimiento oral, conforme a lo previsto en el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario, en concordancia con el artículo 343 y 859 del Código de Procedimiento Civil, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada. Cumplidas las formalidades de citación, el apoderado judicial de la parte demandada en fecha 23 de octubre del 2014, consignó escrito de contestación a la demanda, en los siguientes términos: Primeramente solicitó la “Regulación de la Jurisdicción”, por cuanto a su decir, con la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Fuerza y Valor de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No.40.418 de fecha 23 de abril de 2014, decreto Nro.929, que establece en su exposición de motivos y en su artículo 5º, un órgano administrativo para ejercer la Rectoría en la aplicación de la Ley, así como entre otros, en el artículo 7, como también en el ordinal L del artículo 41; resulta evidente la intención del Legislador de someter de forma previa a cualquier acción judicial el conocimiento de la controversia al Órgano Administrativo establecido en la Ley, y que en el caso de esta demanda, la misma no tiene asidero legal, conforme a las disposiciones de dicho Decreto Ley; por lo que solicitó la regulación de la jurisdicción y que se aplique lo previsto en el artículo 59 en concordancia con el artículo 62 del Código de Procedimiento Civil. Seguidamente, propuso las siguientes cuestiones previas: i) cuestión previa establecida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en cuanto al defecto de forma de la demanda, por no haberse dado cumplimiento a lo establecido en el ordinal 4º del artículo 340 ejusdem, toda vez que al tratarse la demanda de dos inmuebles era imperativo para la actora determinarlos con claridad y precisión, respecto a su ubicación y a los linderos del terreno donde se erigió la edificación, y no determinó los linderos particulares de los locales arrendados; ii) cuestión previa establecida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en cuanto al defecto de forma de la demanda, por no haberse cumplido con lo estatuido en el ordinal 6º del artículo 340 ejusdem, en cuanto a que deben producirse en el libelo los instrumentos en que se fundamenta la pretensión, siendo que el documento que acredita la propiedad del inmueble se acompañó en copia fotostática; y iii) opuso la cuestión previa del ordinal 6º artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto al defecto de forma de la demanda, por no haber cumplido con lo estatuido en el ordinal 8º del artículo 340 ejusdem, por no consignar con el libelo el poder que acredite la representación de los mandatarios, y que ello fue omitido por cuanto se consignó copia fotostática del instrumento. En cuanto al fondo de la controversia, expresó el apoderado judicial de la parte demandada, que la acción era inadmisible por tratarse de locales de depósito, e indicó que negaba, rechazaba y contradecía que los locales dados en arrendamiento a su representado estén dentro del ámbito de aplicación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; que de los contratos de arrendamiento de ambos locales no se establece el uso comercial o no de los mismos, siendo que el uso que ha dado a dichos locales su representado es solo de depósitos de bienes muebles propiedad del mismo y que nada tienen que ver con actividad comercial alguna, conforme a los artículos 2 y 3 del referido Decreto Ley. Que en cuanto a la acción principal, niega, rechaza y contradice la demanda, por cuanto no se puede pretender incoar una demanda bajo el argumento de un contrato vencido, incluso en su prórroga legal, cuyo vencimiento de acuerdo a la pretensión de los “sedicentes” apoderados debe haber ocurrido en algún momento del año 2013, fecha cuando aún no estaba en vigencia el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado el 23 de mayo de 2014, por cuanto se estaría violentado el artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Que mal puede pretenderse incoar cualquier acción sin que se haya establecido en la demanda la fecha exacta de vencimiento tanto del contrato como de la supuesta prórroga legal, tal como lo prevé la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para la fecha de la contratación e incluso vigente hasta el día 22 de mayo de 2014. Respecto a la “acción subsidiaria” invocada por los apoderados de la demandante, el apoderado judicial de la demandada negó, rechazó y contradijo que su representada no haya pagado las mensualidades correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2013, y de enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2014. Alegó que la parte actora para justificar su supuesta mora en las pensiones de arrendamiento incluye en la pretendida reforma del escrito libelar la mora correspondiente a los meses de abril, mayo y junio de 2014, cuando lo cierto es –según el apoderado de la demandada- que por disposición expresa de la propia Ley para que se produzca la mora debe haberse dejado de pagar dos mensualidades consecutivas de arrendamiento conforme al literal a del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo que cualquier mora deberá contarse a partir “del 24 de julio de 2014 y resulta que la pretendida demanda se interpuso el día 14 de julio de 2014, cuando aún no había transcurrido siquiera dos meses de vigencia de la novísima Ley e incurriendo nuevamente en un pretendido efecto retroactivo de las Leyes, que como establecimos supra está constitucionalmente prohibido. Razón por la cual se hace inadmisible la demanda planteada.”. Que su representado en ningún momento ha dejado de pagar los montos correspondientes a los cánones de arrendamiento de los locales B-1 y B-3, tal como se demuestra de las consignaciones efectuadas por ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamiento Inmobiliario, expediente signados con los Nos.2013-0217 y 2013-0218 de los locales B-1 y B-3, respectivamente, correspondiente al pago de los meses de octubre, noviembre, diciembre del año 2013, y enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2014, y acompañó los comprobantes de consignación con el escrito de contestación; pagos que le opone formalmente a la demandante. Que su representado se vio en la necesidad de comenzar a efectuar dichas consignaciones por cuanto la actora venía recibiendo los pagos a través de la cuenta Nº 01020279590000032845 en el Banco de Venezuela, cuyo titular es S.A. DE INVERSIONES ESCAR GUZMAN “SANIVES” y cuya cuenta fue intempestivamente cerrada en el mes de septiembre de 2013; y que la parte actora no acompañó a su escrito libelar al menos un principio de prueba, que al menos haga presumir la supuesta mora que pretende reclamar, y en la cual fundamentó la acción subsidiaria, y que ello conlleva a su declaratoria sin lugar. Que en todo caso, siendo que la pretendida acción principal debe necesariamente ser declarada inadmisible, la misma suerte debe correr la acción subsidiaria, ya que su procedencia dependería de la viabilidad de la acción principal. Solicitó que sea declarada sin lugar la demanda, con expresa condenatoria en costas incluyendo honorarios profesionales de abogados. Asimismo, consignó los siguientes anexos: 1.- Marcado con la letra “A”, original del poder conferido por el ciudadano ANTONIO FIGUEIRA FERRAZ a los abogados PEDRO LUÍS PIÑATEL MILLÁN y EDGAR ALEJANDRO FRIA TORRE (folios 47 al 51). 2.- Marcado con las letras “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, “H”, “I”, “J”, “K”, “L”, “M”, “N” y “Ñ”, originales de comprobantes de ingreso de consignaciones en la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (folios 52 al 65). En fecha 29 de octubre de 2014, la parte actora presentó escrito de contradicción de las cuestiones previas opuestas, y de los alegatos respecto al fondo de la controversia. En fecha 06 de noviembre de 2014 el Tribunal Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia interlocutoria mediante la cual declaró sin lugar la falta de jurisdicción planteada por la parte demandada, y confirmó su jurisdicción para conocer de la demanda de desalojo incoada. En fecha 17 de noviembre de 2014, el apoderado de la parte demandada, solicitó al tribunal de cognición que remitiera el expediente a la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, conforme a los artículos 59 y 62 del Código de Procedimiento Civil; lo cual fue objetado por la parte actora mediante diligencia de fecha 20 de noviembre de 2014, y ratificado por escrito de fecha 24 del mismo mes y año; y el Tribunal de Municipio por auto de fecha 24 de noviembre de 2014, declaró que no procede la consulta de la decisión fechada el 06 de noviembre de 2014, por considerar que la consulta que preveía los artículos citados por la demandada era para el caso cuando el juez no confirmaba su jurisdicción, según la sentencia No.00732 dictada en fecha 19 de junio de 2008 de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, criterio que ha sido reiterado por la referida Sala en las sentencias Nros.00599 de fecha 23/06/2010 y 00267 de fecha 27/03/2012. En fecha 10 de abril de 2015 el Tribunal de la causa dictó sentencia interlocutoria mediante la cual declaró sin lugar las cuestiones previas contenidas en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los ordinales 4º, 6º y 8º del artículo 340 ejusdem, y condenó en costas de la incidencia a la parte demandada. Notificadas ambas partes de la anterior decisión, por auto de fecha 27 de mayo de 2015 el tribunal de la causa fijó el quinto (5º) día de despacho siguiente a esa fecha para la celebración de la audiencia preliminar; la cual fue efectuada el 04 de junio de 2015, y en las mismas ambas partes ratificaron sus correspondientes alegatos. Mediante auto del 08 de junio del 2015, el tribunal de cognición estableció la fijación de los hechos y los límites de la controversia, y abrió el lapso de promoción y evacuación de pruebas sobre el mérito de la causa. El 15 de junio del 2015, la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas, y la parte actora presentó el escrito correspondiente de pruebas en fecha 16 de junio de 2015. Mediante auto del 18 de junio del 2015, el tribunal de la causa admitió las pruebas promovidas, salvo su apreciación en la sentencia definitiva. El 15 de enero del 2016, el a quo fijó el tercer (3º) día de despacho siguiente a dicha data, para la celebración de la audiencia de juicio, ordenando notificar a las partes de dicho auto. Notificadas ambas partes, el 15 de febrero del 2016, tuvo lugar la audiencia de juicio en el a quo, dejándose constancia de la comparecencia de la parte actora y de la parte demandada; declarando con lugar la demanda. En fecha 25 de febrero de 2016, el a quo dictó la decisión recurrida en los siguientes términos: “…La representación judicial de la parte demanda como punto previo a la contestación alega la inadmisibilidad de la acción señalando que los inmuebles arrendados son locales de depósito, y, que conforme al artículo 2 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial de la Republica Bolivariana de Venezuela, Nro 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014, estos locales no están dentro del rango de aplicación, y que en el contrato de arrendamiento no se establece el uso comercial o no de ambos locales y, que el uso dado por su representado es de depósito de bienes muebles. El Tribunal a los fines de resolver observa: Señalan las Cláusulas Primera, Cuarta, Quinta y Sexta de los contratos de marras lo siguiente: (…Omissis…) Asimismo, señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente: (…Omissis…) Revisadas las cláusulas de los contratos de arrendamiento suscritos entre las partes, así como el artículo transcrito, se desprende claramente que la intención de las partes al celebrar los contratos era el arrendamiento de locales para comercio tal y como se desprende de las cláusulas arriba transcritas, independientemente del uso actual de depósito que le pueda estar dando el arrendatario-demandado tal y como lo señaló en sus contestación y como se desprende de la Inspección judicial realizada por esta sentenciadora, razón por la cual los inmuebles arrendados cuyo desalojo se pide son locales para el comercio, y con tal intención se alquilaron, pues si las partes lo hubiesen querido arrendar sólo para depósito lo hubiesen plasmado expresamente en los respectivos contratos, siéndole aplicable el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial de la Republica Bolivariana de Venezuela, Nro 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014, y el procedimiento oral establecido en el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil para su trámite, Y ASI SE DECIDE. La parte actora para demostrar sus alegatos, trajo a los autos los contratos de arrendamiento suscritos por ambas partes, valorados por este Tribunal, así como copia simple del documento de propiedad, dando así cumplimiento a su carga probatoria establecida en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil que señalan: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”, así como lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil vigente que señala: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”. Del análisis de los contratos suscritos traídos a los autos, se desprende que la relación arrendaticia establecida en el contrato es de un (01) año, que se inició el 1° de junio de 2012, y culminó en fecha 31 de mayo de 2013, tal y como se desprende de la cláusula segunda de los contratos sucritos y, de los cuales se pide su cumplimiento, que señala textualmente: “ El plazo de duración del presente contrato es de un (1) año fijo a partir del 1° de Junio de 2012, sin prórroga (...)”. Analizada la cláusula temporal de los contratos de marras y la fecha de inicio de la relación locativa bajo estudio se desprende, que le correspondía al arrendatario-demandado, seis (06) meses de prórroga legal que comenzó en fecha 01 de junio de 2013 y culminó el 31 de diciembre de 2013, pues la relación arrendaticia duró un (1) año fijo, tal y como lo establece el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece: “(…) Artículo 26: Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas: (…) Hasta un (1) año (…) prorroga máxima 6 meses (…)”. Establecido como ha quedado que el objeto de los contratos de arrendamiento de marras son locales para comercio, independientemente que el inquilino le haya dado un uso distinto luego de suscrito los contratos, que la relación arrendaticia que une a las partes es a tiempo determinada, que vencieron su término el 31 de mayo de 2013, los contratos de arrendamiento triados a los autos, toda vez que su duración se estableció por un año fijo, y, que venció la prórroga legal de seis (6) MESES conforme a la Ley especial que rige la materia. Siendo que la parte actora cumplió con su carga probatoria, cual era demostrar la existencia de la relación arrendaticia, y, siendo que la demandada no trajo a los autos prueba alguna que le favoreciera y enervara la acción instaurada, pues promovió Prueba de Inspección Judicial, la cual fue evacuada en fecha 05 de agosto de 2015, para demostrar que utilizaba los locales arrendados como depósitos, no habiendo sido esa la intención de las partes al suscribir los contratos, y, siendo que resulta evidente que fue superado con creces el tiempo de permanencia en el inmueble por parte del arrendatario, luego de vencida la prórroga legal, y, que además el arrendatario-demandado no trajo a los autos prueba alguna que demostrara que la arrendadora le recibiera sumas de dinero por concepto de cánones de arrendamiento posterior al vencimiento de la prórroga legal, vale decir, después del 31 de diciembre de 2013, resulta procedente en derecho la acción ejercida. De igual manera y siendo que, según lo dispuesto en el Artículo 1.159 del Código Civil el cual señala lo siguiente: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”, en concordancia con el Artículo 1.167 ejusdem, el cual señala: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo”, debiendo los arrendatarios al finalizar el arrendamiento la obligación de restituir a la arrendadora la cosa arrendada en las mismas condiciones que la recibió, tal y como lo dispone el “Artículo 1.594 que señala: “ El arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió de conformidad con la descripción hecha por él y el arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor”; encontrándose subsumida la presente acción, dentro del supuesto a que se refiere el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, en su literal “g”, que establece:“…Artículo 40: Son causales de desalojo: (…) literal g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes”, evidenciándose en consecuencia, que la demanda debe prosperar en derecho, y así se decide. Toda vez que es procedente en derecho la acción principal ejercida, resulta inoficioso que este Tribunal se pronuncie sobre la acción subsidiaria, Y ASI SE DECIDE. V PARTE DISPOSITIVA En mérito a los anteriores razonamientos, este Juzgado VIGÉSIMO SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR LA ACCIÓN PRINCIPAL DE DESALOJO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO DEL CONTRATO Y SU PRORROGA LEGAL que sigue la Sociedad de Comercio S.A de Inversiones Escar Guzman “SANIVES”, contra el ciudadano Antonio Figueira Ferraz, ya identificados. En consecuencia, se condena a la parte demandada a: PRIMERO: Entregar a la parte actora libre de bienes y personas los inmuebles que le fueron arrendados, constituido por los locales comerciales distinguidos con la letra y los números B-1 y B-3, que forman parte del Edificio Escar, situado en la sección primera de la Ciudad Satélite La Trinidad, Urbanización La Trinidad, jurisdicción del Municipio Baruta, Estado Miranda, entre las calles Bolívar y Sucre. Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. REGÍSTRESE y PUBLÍQUESE….” (Copia textual). En virtud de la apelación ejercida el 1º de marzo del 2016, por el apoderado judicial de la parte demandada, corresponde a esta juzgadora analizar la justeza de dicha decisión. Así las cosas, se evidencia de autos, que de conformidad con lo previsto en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, ambas partes admiten estar relacionadas mediante dos contratos de arrendamiento sobre unos inmuebles constituidos –a decir de la actora- por los locales comerciales “B-1 y B-3 del Edificio denominado “ESCAR”, situado en la Urbanización La Trinidad, Calle Bolívar intersección con la Avenida Sucre, Parcelas 25 y 26, Municipio Baruta del Estado Miranda”; lo cual fue discutido por la parte demandada, por cuanto a su decir, no se tratan de locales comerciales sino de “depósitos”, y que por esa razón no le es aplicable el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en virtud de lo cual la demanda es inadmisible; quien alegó como cuestión previa la falta de jurisdicción respecto al órgano administrativo, así como cuestiones previas de defectos de forma de la demanda por no haberse llenado los requisitos que indica el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Esta alzada aprecia de las aseveraciones hechas por las partes, que el motivo por el cual la parte demandante solicita el desalojo de los inmuebles supra identificados, es el vencimiento del término establecido en el contrato y de la prórroga legal, fundamentando su demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 34 de la antigua Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, literal a, y encuadrándola en el artículo 40 literal g del vigente Decreto Ley No.929 de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, debiendo demostrar el mencionado vencimiento. A su vez, la parte actora de manera subsidiaria pretende el desalojo de los inmuebles denominados por ella como locales comerciales, por falta de pago de los cánones de arrendamiento que van desde octubre, noviembre y diciembre de 2013, y de enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2014, fundamentando su pretensión en los artículos 1.592 del Código Civil ordinal 2º, y el artículo 40 del citado Decreto Ley en su literal a. Por su parte, la parte demandada, alega que los apoderados judiciales de la parte actora no establecieron con precisión en su demanda, la fecha exacta del vencimiento tanto del contrato como de la “supuesta” prórroga legal, tal como lo prevé la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para la fecha de la contratación, e incluso vigente hasta el día 22 de mayo de 2014. Y en cuanto a la acción subsidiaria, la parte demandada expresó que rechazaba, negaba y contradecía no haber pagado las mensualidades que se le imputan, por cuanto se vio obligado a consignar los pagos en la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamiento Inmobiliario, toda vez que la parte actora cerró “intempestivamente” la cuenta bancaria donde se venían haciendo los depósitos bancarios de los pagos de cánones de arrendamiento; por lo que la demandada debe demostrar sus alegatos. Queda de esta manera planteada la controversia judicial, haciéndose en opinión de quien sentencia, un recuento claro, preciso y lacónico de los términos de la misma, con lo que se da cumplimiento al segundo de los requisitos previsto en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, encontrándose este Juzgado Superior dentro del lapso procesal correspondiente para emitir su pronunciamiento de mérito pasa a hacerlo en los siguientes términos, previo análisis del material probatorio traído a los autos: DE LAS PRUEBAS De las pruebas aportadas por la parte actora junto con el escrito libelar: 1.- Copia simple del poder otorgado por la ciudadana MILAGROS NARVÁEZ ESCAR, en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil S.A. DE INVERSIONES ESCAR GUZMÁN “SANIVES”, parte demandante, a los abogados BETTY PÉREZ AGUIRRE, LEONARDO URDANETA ABDELNOUR, JORGE ENRIQUE DICKSON URDANETA y JOSÉ RAFAEL POMPA GARCÍA, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 19.980, 58.847, 64.595 y 178.147, respectivamente, otorgado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 30 de octubre de 2013, el cual corre inserto bajo el N° 035, Tomo 192 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, que consta a los folios 06 al 09 del expediente. Constituye este instrumento copia simple de un documento autentico que al no ser impugnado, se tiene como fidedigno de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que esta alzada le concede pleno valor probatorio de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil, y constituye plena prueba para demostrar la representación judicial que ejercen los abogados mencionados respecto a la compañía actora. Y ASÍ SE ESTABLECE. 2.- Copia simple de documento de propiedad del inmueble donde se encuentran los locales objeto del presente juicio, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del estado Miranda, en fecha 10 de julio de 1.979, quedando anotado bajo el Nº 18, Tomo 3, Folio 256, Protocolo Tercero, que cursa a los folios 10 al 12 del expediente. Esta prueba documental es copia simple de documento registrado, que por no haber sido impugnado, desconocido, ni tachado, se aprecia con todo su valor de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que esta alzada le concede pleno valor probatorio de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1357 del Código Civil, y constituye plena prueba de la propiedad que tiene la sociedad de comercio S.A. DE INVERSIONES ESCAR GUZMÁN “SANIVES”, sobre el inmueble objeto del presente juicio. Y ASÍ SE ESTABLECE. 3.- Original de contrato de arrendamiento sobre un local identificado como local B-1, autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 29 de agosto de 2012, anotado bajo el Nro.43, Tomo 80, folios 184 al 188 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, que riela a los folios 13 al 17 de este expediente. 4.- Original de contrato de arrendamiento sobre un local identificado como local B-3, autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 29 de agosto de 2012, anotado bajo el Nro.44, Tomo 80, folios 189 al 193, que riela a los folios 18 al 22 del presente expediente. Respecto a estos dos instrumentos de carácter privado signados con los numerales 3 y 4, este Tribunal aprecia, que la parte demandada reconoció la existencia de la relación contractual en su contestación a la demanda, en virtud de lo cual se dan por reconocidos de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y tienen pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil, y de ellos se desprende la relación contractual arrendaticia que une a la sociedad de comercio S.A. DE INVERSIONES ESCAR GUZMÁN “SANIVES” con el ciudadano ANTONIO FIGUEIRA FERRAZ; que en el primer contrato se dio en arrendamiento según la cláusula primera “un local identificado como local B-1”, ); y en el segundo contrato se dio en arrendamiento “un local identificado como local B-3”; que el canon de arrendamiento para ambos locales es por la cantidad de tres mil novecientos bolívares (Bs.3.900,00); que la duración de los contratos es de un (1) año fijo a partir del 1º de junio de 2012, sin prórroga; que será de exclusiva cuenta de el arrendatario el pago del consumo de energía eléctrica, teléfonos, servicio de aseo urbano, agua; se establecieron los términos para la conservación del inmueble; que el arrendatario se obliga a dejar los locales arrendados al final del contrato en las mismas condiciones que los recibió; que la pensión de arrendamiento sería cancelada el último día de cada mes vencido, y que la falta de pago de una mensualidad de arrendamiento así coma el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas del contrato daría lugar a la arrendadora de solicitar el cumplimiento del contrato o la resolución del mismo y los daños y perjuicios si los hubiere; y en ambos contratos se constituyó una “Cláusula de Fianza”, en la cual el ciudadano Antonio Figueira Ferraz, en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil Auto Repuestos Trini Europa 1930, C.A., constituyó a su representada en fiadora solidaria y principal pagadora de todas y cada una de las obligaciones asumidas por él en su condición de arrendatario de los locales arrendados. De las pruebas aportadas por la parte actora junto con el escrito de promoción de pruebas presentado en fecha 16 de junio de 2015.- 1. Reproducen y hacen valer en todo su valor probatorio los documentos aportados junto al escrito libelar, a saber: i) marcado con la letra “B”, el documento de propiedad del edificio donde se encuentran los inmuebles dados en arrendamiento; y ii) marcados con las letras “C” y “D”, los contratos de arrendamientos en original suscritos con la parte demandada. En cuanto a estos medios probatorios, esta alzada se exime de emitir nuevo pronunciamiento en virtud que en líneas anteriores ya fueron objeto de valoración, teniéndose como cierta la propiedad del edificio donde se encuentran los inmuebles arrendados, y cierta la relación arrendaticia existente entre la sociedad mercantil S.A. DE INVERSIONES ESCAR GUZMÁN “SANIVES” con el ciudadano ANTONIO FIGUEIRA FERRAZ. 2. Reproduce el mérito probatorio de las copias fotostáticas simples marcadas con las letras “B, C, D, E, F, G, H, I, J, K, L, M, N y Ñ” producidas por el abogado de la parte demandada junto a su escrito de fecha 23 de octubre de 2015, a los fines de demostrar que el demandado inició las consignaciones arrendaticias en fecha 26 de diciembre de 2013 ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), en los expedientes Nros. 2013-0217 y 2013-0218, por montos de Bs. 11.700,00 en cada expediente, mediante los cuales efectúa el pago del alquiler de los meses de octubre a diciembre de 2013, lo que evidencia la extemporaneidad de los pagos de los meses octubre, noviembre y diciembre de 2013, así como la extemporaneidad de los pagos de los meses abril y mayo de 2014, razones que hacen procedente el desalojo por la causal de insolvencia alegada en la acción subsidiaria. Respecto a estos medios probatorios, este Tribunal deja constancia que emitirá pronunciamiento respecto a los mismos en la oportunidad de valoración de las pruebas aportadas por la parte demandada junto a su contestación a la demanda. 3. Promueve la prueba de exhibición de documentos conforme al artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, a los fines que el demandado Antonio Figueira Ferraz exhiba el original de los recibos y/o facturas de pago del mes de octubre del 2012 hasta el mes de abril de 2013, ambos inclusive, a saber: a) Por el pago del alquiler del local B-1: i) factura No.2258 No. de Control 00-000758 fechada Caracas 01-11-2012, y aparece como forma de pago cheque Nro.00000773, Banco Bancrecer, cancelado el 23-11-12; ii) factura No. 2269 No. de control 00-000769, de fecha Caracas 01-12-2012 y aparece como forma de pago cheque Nro.62000806, Banco Bancrecer, cancelado el 14/12/12; iii) factura No. 2289 No. de control 00-000789 fechada Caracas 03-01-2013 y aparece como forma de pago cheque Nro.28000837, Banco Bancrecer, cancelado el 18-01-13; iv) factura No.2306 No. de Control 00-000806 fechada Caracas, 01-03-2013 y aparece como forma de pago cheque Nro.00000863, Banco Bancrecer, cancelado el 20/02/13; v) factura No.2322 No. de control 00-000822, fechada Caracas, 01-03-2013 y aparece como forma de pago cheque Nro.31000900, Banco Bancrecer, cancelado el 19-03-13; vi) factura No.2336 No. de control 00-000836, fechada Caracas, 01-04-2013 y aparece como forma de pago cheque Nro.10000932, Banco Bancrecer, cancelado el 11-04-13; vii) factura No.2352 No. de control 00-000852, fechada Caracas, 02-05-2013 y aparece como forma de pago cheque Nro.00000949, Banco Bancrecer, cancelado el 23-05-13. b) Por el pago del alquiler del local B-2: i) factura No.2259 No. de Control 00-000759 fechada Caracas 01-11-2012 y aparece como forma de pago cheque Nro.00000773, Banco Bancrecer, cancelado el 23-11-12; ii) factura No. 2270 No. de control 00-000770, de fecha Caracas 01-12-2012 y aparece como forma de pago cheque Nro.62000806, Banco Bancrecer, cancelado el 14-12-12; iii) factura No. 2290 No. de control 00-000790 fechada Caracas 03-01-2013 y aparece como forma de pago cheque Nro.28000837, Banco Bancrecer, cancelado el 18-01-13; iv) factura No.2307 No. de Control 00-000807 fechada Caracas, 01-02-2013 y aparece como forma de pago cheque Nro.00000863, Banco Bancrecer, cancelado el 20-02-13; v) factura No.2323 No. de control 00-000823, fechada Caracas, 01-03-2013 y aparece como forma de pago cheque Nro.31000900, Banco Bancrecer, cancelado el 19-03-13; vi) factura No.2337 No. de control 00-000837, fechada Caracas, 01-04-2013 y aparece como forma de pago cheque Nro.10000932, Banco Bancrecer, cancelado el 11-04-13; vii) factura No.2353 No. de control 00-000853, fechada Caracas, 02-05-2013 y aparece como forma de pago cheque Nro.00000949, Banco Bancrecer, cancelado el 23-05-13; cuyos originales le fueron entregados al inquilino en cada oportunidad de pago como prueba de haber cancelado el mes de alquiler señalado en dichos recibos, los cuales contienen la identificación del inquilino, su RIF o C.I., local por el cual paga la renta, monto que paga, monto del IVA, consumo de agua, No. del cheque y nombre del banco, acompañando los fotostatos de los recibos cuya exhibición se pretende, los cuales rielan a los folios 150 al 163. Respecto a este medio probatorio, se aprecia, que el mismo fue admitido por el Tribunal de la causa por auto de fecha 18-06-2015, intimándose al ciudadano Antonio Figueira Ferraz para que compareciera al acto de exhibición de documento, con la advertencia que de no exhibir los mismos en el plazo indicado, se tendría como exacto el texto del documento, tal como aparece en las copias presentadas por la representación judicial de la parte actora; y el acto de exhibición de documentos tuvo lugar el día 1º de julio de 2015 a las 10:00 a.m., compareciendo los apoderados judiciales de ambas partes, y concediéndole el derecho de palabra a la representación judicial de la parte demandada, expone: “…A todo evento, y siendo la oportunidad para que tenga lugar el acto de exhibición de los recibos solicitados por la parte actora, debo informarle al Tribunal que los mencionados recibos no se encuentran en poder de mi representado, en virtud de que los mismos no fueron emitidos, aceptados y firmados por mi representado. Es todo…”; seguidamente, se le concedió el derecho de palabra a la parte actora quien expuso: “Como quiera que estamos en presencia o trámite de un juicio oral, en acatamiento a las disposiciones del decreto Ley 929, del 23 de mayo de 2014, que ordenó armonizar o adecuar los procedimientos en curso, a los términos de esta Ley, nos reservamos expresamente el derecho de atacar, impugnar o valorar la negativa de exhibición del abogado de la contraparte y sus argumentos, en el debate de la audiencia oral o de juicio. Es todo…”. Ahora bien, siendo que la parte demandada se negó a exhibir los documentos opuestos por la parte actora, por cuanto a su decir “…los mencionados recibos no se encuentran en poder de mi representado, en virtud de que los mismos no fueron emitidos, aceptados y firmados por mi representado…”; este tribunal observa que de conformidad con el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, si el instrumento no fuere exhibido en el plazo indicado, y no apareciere de autos prueba alguna de no hallarse en poder del adversario, se tendrá como exacto el texto del documento, tal como aparece de la copia presentada por el solicitante, y en defecto de ésta, se tendrán como ciertos los datos afirmados por el solicitante acerca del contenido del documento; en virtud de lo cual se les otorga valor probatorio, y se tiene como exacto el texto de los documentos, teniéndose por demostrado el pago de los cánones de arrendamiento de los meses que van desde octubre del 2012 hasta el mes de abril de 2013, por el ciudadano ANTONIO FIGUEIRA FERRAZ a la sociedad de comercio S.A. DE INVERSIONES ESCAR GUZMÁN “SANIVES”. ASÍ SE ESTABLECE. 4. Promovió prueba de informes dirigida al Banco BANCRECER, para determinar el emisor de los cheques signados con los Nros. 00000773, 62000806, 28000837, 00000863, 31000900, 10000932 y 00000949, si pertenecen a la cuenta corriente Nro. 0168-0001-5251-0048-2142, y que en caso afirmativo que el Banco informe quien es el titular de esa cuenta bancaria y qué persona tiene firma autorizada en la misma, si estos fueron cobrados a través de la cámara de compensación para ser acreditados a la cuenta bancaria No. 0102-0279-59-0000032845 de la sociedad de comercio S.A. DE INVERSIONES ESCAR GUZMAN “SANIVES” en el Banco de Venezuela, y requirió copias certificadas de los cheques objeto de la prueba. Este Tribunal observa que la presente prueba informativa fue admitida por el tribunal de la causa por auto de fecha 18 de junio de 2015, siendo recibido el oficio No. BCC-CUMP-2015-2501 de fecha 03 de agosto de 2015 procedente de BANCRECER, S.A. Banco Microfinanciero en fecha 06 de agosto de 2015 suscrito por el ciudadano Rubén E. Loreto Hurtado, en su condición de Oficial de Cumplimiento del mencionado ente financiero, la cual riela a los folios 211 al 218, oficio signado con el No. BCC-CUMP-2015-2501 de fecha 03 de agosto de 2015 de BANCRECER, S.A. Banco Microfinanciero, en virtud de lo cual se le otorga valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Del mismo se evidencia, que –según lo informado por el Banco- BANCRECER emitió chequeras que contienen cheques signados con los Nros. 00000773, 62000806, 28000837, 00000863, 31000900, 10000932 y 00000949, para la cuenta corriente Nro. 0168-0001-5251-0048-2142, que pertenece a la empresa TRINIREPUESTOS C.A. R.I.F. Nº J-30723752-0 como cliente titular, y al ciudadano ANTONIO FIGUEIRA FERRAZ, cédula de identidad Nro. V-5.532.270, como única firma autorizada; e informó además que todos los cheques mencionados fueron cobrados a través de cámara de compensación, indicando en el endoso que se depositasen en la cuenta Nro. 01020279590000032845 de SANIVES en el Banco de Venezuela, y remitió copias certificadas de cada uno de los cheques mencionados; evidenciándose además, que los números de los cheques mencionados en la prueba informativa coinciden con los cheques anotados en los recibos opuestos por la parte actora en la prueba de exhibición de documentos, lo cual da más certeza del pago de los cánones de arrendamiento de los meses que van desde octubre del 2012 hasta el mes de abril de 2013, por el ciudadano ANTONIO FIGUEIRA FERRAZ a la sociedad de comercio S.A. DE INVERSIONES ESCAR GUZMÁN “SANIVES”, por el arrendamiento de los locales signados con los números y letras B-1 y B-3. ASÍ SE ESTABLECE. 5. Promovió prueba de informes de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, dirigida a la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), que funciona en el piso 3 del Edificio Centro Comercial Los Cortijos, a fin de que informe: i) si en los expedientes No.2013-0217 y 2013-0218, las partes son: Consignatario ANTONIO FIGUEIRA FERRAZ, y Beneficiario S.A. DE INVERSIONES ESCAR “SANIVES”; ii) que el referido ente informe los meses de alquiler que ha pagado el consignatario, así como la fecha de cada consignación y monto del alquiler consignado en cada oportunidad. Se aprecia que dicho medio probatorio fue admitido por el tribunal de cognición en fecha 18 de junio de 2015, siendo recibidas sus resultas en fecha 08 de julio de 2015 agregándose al expediente el oficio Nro.035-2015 de fecha 23 de junio de 2015, suscrito por el Dr. Juan Alberto Castro Espinel, en su carácter de Juez Coordinador del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, que riela a los folios 187 al 190; en virtud de lo cual se le otorga valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. De dicho informe se desprende lo siguiente: i) que actualmente cursan dos (2) expedientes signados con los números 20130217 y 20130218, cuyas aperturas se realizaron en fecha 12/12/2013, a solicitud del ciudadano ANTONIO FIGUEIRA FERRAZ, ambos inclusive. ii) que en el expediente No.20130217 cursan las siguientes consignaciones: a) En fecha 22/01/2014, depósito No.00009263, por cánones de arrendamientos correspondientes a los meses desde el 01/10/2013 hasta el 31/12/2013, por Bs.11.700,00. b) En fecha 22/01/2014, depósito Nro.00004227, por cánones de arrendamientos correspondientes a los meses desde el 01/01/2014 hasta el 31/01/2014, por Bs.3.900,00. c) En fecha 11/03/2014, depósito Nro.0000429 por canon de arrendamiento correspondiente al mes desde el 01/02/2014 al 28/02/2014, por Bs.3.900,00. d) En fecha 30/04/2014, depósito Nro.00001923 por canon de arrendamiento correspondiente al mes desde el 01/03/2014 al 31/03/2014. e) En fecha 08 de julio de 2014, depósito Nro.00008542 por canon de arrendamiento correspondiente al mes desde el 01/05/2014 al 31/05/2014, por Bs.3.900,00. f) En fecha 16/07/2014, depósito Nro. 00009195 por canon de arrendamiento correspondiente al mes desde el 01/06/2014 al 30/06/2014, por Bs.3.900,00. g) En fecha 13/08/2014, depósito Nro. 0000983 por canon de arrendamiento correspondiente al mes desde el 01/07/2014 al 31/07/2014, por Bs.3.900,00. h) En fecha 23/09/2014, depósito Nro.00009147 por canon de arrendamiento correspondiente al mes desde el 01/08/2014 al 31/08/2014, por Bs.3.900,00. i) En fecha 05/11/2014, depósito Nro. 00004125 por cánones de arrendamiento correspondientes a los meses desde el 01/09/2014 al 31/10/2014, por Bs.7.800,00. j) En fecha 18/12/2014, depósito Nro. 00004842 por canon de arrendamiento correspondiente al mes desde el 01/11/2014 al 30/11/2014, por Bs.3.900,00. k) En fecha 06/02/2015, depósito Nro. 00009294 por canon de arrendamiento correspondiente al mes desde el 01/12/2014 al 31/12/2014. iii) Que en el expediente Nro. 20130218 cursan las siguientes consignaciones: a) En fecha 22/01/2014, depósito No.00009265 por cánones de arrendamientos correspondientes a los meses desde el 01/10/2013 hasta el 31/12/2013, por Bs.11.700,00. b) En fecha 22/01/2014, depósito Nro.00004226 por cánones de arrendamientos correspondientes a los meses desde el 01/01/2014 hasta el 31/01/2014, por Bs.3.900,00. c) En fecha 11/03/2014, depósito Nro.0000430 por canon de arrendamiento correspondiente al mes desde el 01/02/2014 al 28/02/2014, por Bs.3.900,00. d) En fecha 30/04/2014, depósito Nro.00001924 por canon de arrendamiento correspondiente al mes desde el 01/03/2014 al 31/03/2014. e) En fecha 12/06/2014, depósito Nro.00004816, por canon de arrendamiento correspondiente al mes desde el 01/04/2014 al 30/04/2014, por Bs.3.900,00. f) En fecha 08/07/2014, depósito Nro.00008541 por canon de arrendamiento correspondiente al mes desde el 01/05/2014 al 31/05/2014, por Bs.3.900,00. g) En fecha 05/11/2014, depósito Nro. 00004126 por canon de arrendamiento correspondiente al mes desde el 01/09/2014 al 31/10/2014, por Bs.7.800,00. h) En fecha 18/12/2014, depósito Nro. 00004841 por canon de arrendamiento correspondiente al mes desde el 01/11/2014 al 30/11/2014, por Bs.3.900,00. k) En fecha 06/02/2015, depósito Nro. 00009295 por canon de arrendamiento correspondiente al mes desde el 01/12/2014 al 31/12/2014. Pruebas promovidas por la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda: 1. Promovió marcado con la letra “A”, instrumento poder en original autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 27 de agosto de 2014, anotado bajo el Nro. 010, Tomo 067, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría. Respecto a este instrumento se aprecia que es un documento autentico en original que al no ser tachado por la contraparte, se tiene como reconocido de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que esta alzada le concede pleno valor probatorio de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil, y constituye plena prueba para demostrar que el ciudadano ANTONIO FIGUEIRA FERRAZ tiene como apoderados judiciales a los abogados PEDRO LUIS PIÑATEL MILLÁN y EDGAR ALEJANDRO FRIA TORRE, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 22.559 y 79.136. Y ASÍ SE ESTABLECE. 2. Marcado con la letra “B”, consignó original de “Comprobante de Ingreso de Consignaciones” emanado de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), número de expediente 2013-0217, y aparece como nombre del consignante el ciudadano Antonio Figueira Ferraz, planilla de depósito 00009195, por un monto de Bs.3.900,00, fecha de depósito 15/07/2014, para el período 01/06/2014 al 30/06/2014, recibido el 16/07/2014. 3. Marcado con la letra “C”, consignó original de “Comprobante de Ingreso de Consignaciones” emanado de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), número de expediente 2013-0217, y aparece como nombre del consignante el ciudadano Antonio Figueira Ferraz, planilla de depósito 00008542, por un monto de Bs.3.900,00, fecha de depósito 08/07/2014, para el período 01/05/2014 al 31/05/2014, recibido el 08/07/2014. 4. Marcado con la letra “D”, consignó original de “Comprobante de Ingreso de Consignaciones” emanado de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), número de expediente 2013-0217, y aparece como nombre del consignante el ciudadano Antonio Figueira Ferraz, planilla de depósito 00004817, por un monto de Bs.3.900,00, fecha de depósito 27/05/2014, para el período 01/04/2014 al 30/04/2014, recibido el 12/06/2014. 5. Marcado con la letra “E”, consignó original de “Comprobante de Ingreso de Consignaciones” emanado de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), número de expediente 2013-0217, y aparece como nombre del consignante el ciudadano Antonio Figueira Ferraz, planilla de depósito 00001923, por un monto de Bs.3.900,00, fecha de depósito 25/03/2014, para el período 01/03/2014 al 31/03/2014, sin fecha de recibido. 6. Marcado con la letra “F”, consignó original de “Comprobante de Ingreso de Consignaciones” emanado de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), número de expediente 2013-0217, y aparece como nombre del consignante el ciudadano Antonio Figueira Ferraz, planilla de depósito 00000429, por un monto de Bs.3.900,00, fecha de depósito 11/03/2014, para el período 01/02/2014 al 28/02/2014, recibido el 01/03/2014. 7. Marcado con la letra “G”, consignó original de “Comprobante de Ingreso de Consignaciones” emanado de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), número de expediente 2013-0217, y aparece como nombre del consignante el ciudadano Antonio Figueira Ferraz, planilla de depósito 00004227, por un monto de Bs.3.900,00, fecha de depósito 22/01/2014, para el período 01/01/2014 al 31/01/2014, recibido el 22/01/2014. 8. Marcado con la letra “H”, consignó original de “Comprobante de Ingreso de Consignaciones” emanado de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), número de expediente 2013-0217, y aparece como nombre del consignante el ciudadano Antonio Figueira Ferraz, planilla de depósito 00009263, por un monto de Bs.3.900,00, fecha de depósito 26/12/2013, para el período 01/10/2013 al 31/12/2013, recibido el 22/01/2014. 9. Marcado con la letra “I”, consignó original de “Comprobante de Ingreso de Consignaciones” emanado de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), número de expediente 2013-0218, y aparece como nombre del consignante el ciudadano Antonio Figueira Ferraz, planilla de depósito 00009196, por un monto de Bs.3.900,00, fecha de depósito 15/07/2014, para el período 01/06/2014 al 30/06/2014, recibido el 16/07/2014. 10. Marcado con la letra “J”, consignó original de “Comprobante de Ingreso de Consignaciones” emanado de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), número de expediente 2013-0218, y aparece como nombre del consignante el ciudadano Antonio Figueira Ferraz, planilla de depósito 00008541, por un monto de Bs.3.900,00, fecha de depósito 08/07/2014, para el período 01/05/2014 al 31/05/2014, recibido el 08/07/2014. 11. Marcado con la letra “K”, consignó original de “Comprobante de Ingreso de Consignaciones” emanado de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), número de expediente 2013-0218, y aparece como nombre del consignante el ciudadano Antonio Figueira Ferraz, planilla de depósito 00004816, por un monto de Bs.3.900,00, fecha de depósito 27/05/2014, para el período 01/04/2014 al 30/04/2014, recibido el 12/06/2014. 12. Marcado con la letra “L”, consignó original de “Comprobante de Ingreso de Consignaciones” emanado de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), número de expediente 2013-0218, y aparece como nombre del consignante el ciudadano Antonio Figueira Ferraz, planilla de depósito 00001924, por un monto de Bs.3.900,00, fecha de depósito 25/03/2014, para el período 01/03/2014 al 31/03/2014, recibido el 30/04/2014. 13. Marcado con la letra “M”, consignó original de “Comprobante de Ingreso de Consignaciones” emanado de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), número de expediente 2013-0218, y aparece como nombre del consignante el ciudadano Antonio Figueira Ferraz, planilla de depósito 00000430, por un monto de Bs.3.900,00, fecha de depósito 11/03/2014, para el período 01/02/2014 al 28/02/2014, recibido el 11/03/2014. 14. Marcado con la letra “N”, consignó original de “Comprobante de Ingreso de Consignaciones” emanado de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), número de expediente 2013-0218, y aparece como nombre del consignante el ciudadano Antonio Figueira Ferraz, planilla de depósito 00004226, por un monto de Bs.3.900,00, fecha de depósito 22/01/2014, para el período 01/01/2014 al 31/01/2014, recibido el 22/01/2014. 15. Marcado con la letra “Ñ”, consignó original de “Comprobante de Ingreso de Consignaciones” emanado de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), número de expediente 2013-0218, y aparece como nombre del consignante el ciudadano Antonio Figueira Ferraz, planilla de depósito 00009265, por un monto de Bs.11.700,00, fecha de depósito 26/12/2013, para el período 01/10/2013 al 31/12/2013, recibido el 22/01/2014. Respecto a estos medios probatorios signados con las letras “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, “H”, “I”, “J”, “K”, “L”, “M”, “N” y “Ñ”, se aprecia que los mismos se constituyen en documentos en original de comprobantes de ingreso de consignaciones emanados de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios, que es un órgano administrativo, los cuales rielan a los folios 52 al 65 del presente expediente. En cuanto al valor probatorio de los documentos administrativos y la oportunidad en que los mismos deben producirse en el juicio, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No. RC.000274 dictada en fecha 30/05/2013, bajo la ponencia de la Magistrada YRAIMA ZAPATA LARA, caso ORIÓN REALTY C.A. vs. FRANKLIN DEL VALLE RODRIGUÉZ ROCA, en el expediente Nro. 2012-000594, ha expresado lo siguiente: “…Las documentales que denuncia el formalizante no fueron valoradas por la alzada y que, según su dicho, constituyen copias de autorizaciones de expendio de licores a favor de Frigorífico Canarias, S.R.L., tales instrumentos estarían ubicados dentro de la categoría de documentos administrativos y ellos a la luz de la jurisprudencia de esta Sala, invocada supra, tales instrumentos no se equiparan a los públicos, simplemente son una tercera categoría de documentos a los que puede atribuirse carácter de auténtico por el hecho de que hay certeza de quien es su autor: un funcionario público y, en consecuencia, se asemeja a los documentos privados reconocidos o tenidos por reconocidos contemplados en el artículo 1.363 del Código Civil pero sólo en lo atinente a su valor probatorio, ya que en ambos casos, se tiene por cierto su contenido, pero las declaraciones contenidas en los mismos pueden ser objeto de impugnación a través de cualquier medio probatorio capaz de desvirtuar su veracidad. Sobre la especie el autor Juan Montero Aroca ha dicho: “…Son los autorizados por funcionario de la Administración, de cualquier administración pública, siempre en el marco de su competencia y con las solemnidades legales...” (Montero Aroca, Juan. La prueba en el proceso civil. Editorial Civitas, Madrid, España. 1998, pags. 143 y ss).”. (Copia textual). En consecuencia, por cuanto los documentos administrativos no son considerados como documentos públicos, pues tan solo son una tercera categoría de documentos que se asemejan a los documentos privados reconocidos o tenidos por reconocidos contemplados en el artículo 1.363 del Código Civil pero sólo en lo atinente a su valor probatorio; este Tribunal observa que los documentos marcados con las letras “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, “H”, “I”, “J”, “K”, “L”, “M”, “N” y “Ñ”, los cuales se constituyen en comprobantes de ingreso de consignaciones emanados de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios, que es un órgano administrativo, se les otorga valor probatorio a dichos instrumentos de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, por cuanto se configuran como documentos administrativos, cuya autenticidad deviene del hecho de ser una declaración emanada de un funcionario público, que puede ser desvirtuada mediante prueba en contrario, situación que no ocurrió en este caso, por ninguna de las partes, motivo por el cual debe otorgársele valor probatorio. Así se establece. En la etapa de promoción de pruebas, la demandada promovió lo siguiente: 1. Promovió el mérito favorable de los autos a favor de su representado. En relación con esta práctica, este Tribunal observa que el mérito favorable de los autos constituye una simple invocación al principio de comunidad de la prueba, el cual debe ser aplicado por el Juez de oficio siempre, el cual no requiere pronunciamiento. 2. Promovió e hizo valer en todas y cada una de sus partes los pagos efectuados por la parte demandada, por ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, los cuales fueron acompañados al escrito de contestación, a través de comprobantes de ingreso de consignaciones de cánones de arrendamientos, expedientes signados con los números 2013-0217 y 2013-0218, correspondiente al pago de los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2013, y de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio del 2014; y el objeto de este medio probatorio es demostrar la total solvencia de la parte demandada en cuanto al pago que le correspondía, así como también que los mismos fueron realizados incluso con antelación a la reclamación judicial que pretende la parte actora hacer en el presente proceso. Respecto a estos instrumentos probatorios que fueron consignados por la parte demandada junto a su escrito de contestación a la demanda, constituidos en comprobantes de pago emanados de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas marcados con las letras “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, “H”, “I”, “J”, “K”, “L”, “M”, “N” y “Ñ”, fueron valorados en párrafos anteriores dándoles valor probatorio, en virtud de lo cual no es necesario emitir nuevo pronunciamiento. 3. Promovió prueba de informes de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a los fines que se oficie a la Unidad en Materia de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial adscrita a Gestión Comercial del Ministerio del Poder Popular para el Comercio, para que informe respecto a los siguientes particulares: i) si en dicha oficina cursa expediente relativo a la regulación de un inmueble constituido por una parcela de terreno No.25 y 26 y del inmueble sobre ellas construidas, denominado Edificio ESCAR, ubicado en la Sección Primera de la Ciudad Satélite La Trinidad, Urbanización La Trinidad, en Jurisdicción del Municipio Baruta del estado Miranda; ii) que si en el mencionado expediente aparece como propietario del inmueble la sociedad de comercio S.A. DE INVERSIONES ESCAR GUZMÁN “SANIVES”; iii) que informe sobre el contenido y los parámetros de la resolución que regula el mencionado bien inmueble; iv) que se informe sobre el valor del inmueble y los cánones de arrendamiento que deben pagar cada uno de los arrendatarios que ocupan los locales comerciales que integran el edificio ESCAR; y v) que envíen copia de la resolución que establece la regulación del mencionado bien inmueble. Se aprecia de las actas que este medio probatorio fue admitido por el Tribunal de la causa en auto de fecha 18 de junio de 2015, librando oficio Nro.292-2015 a la Unidad en Materia de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, adscrita al Viceministerio de Gestión Comercial del Ministerio del Poder Popular para el Comercio (f.169 al 170), recibido por dicho ente en fecha 07-07-2015, siendo ratificada la comunicación por el tribunal de la causa en fechas 29-10-2015 según oficio Nro.439-2015 y recibido por ese organismo en fecha 30-10-2015, 24-11-2015 según oficio Nro.508-2015 y recibido el 26-11-2015. Sin embargo, no consta que el ente público haya dado respuesta a la comunicación emitida por el tribunal de cognición, y siendo que no inciden sus resultas respecto a los límites de la controversia, por cuanto no está en discusión el monto del canon de arrendamiento; en consecuencia, este Juzgado Superior no tiene elemento probatorio que valorar. Así se establece. 4. Promueve prueba de informes conforme a lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a los fines que se oficie a la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario (SUDEBAN), institución adscrita al Ministerio del Poder Popular y Finanzas, para que informe respecto a los siguientes particulares: i) que si en esa institución bancaria está registrada una cuenta corriente del Banco de Venezuela distinguida con el Nro.0102-0279-59-0000032845; ii) que informe quien es y/o fue el titular de la cuenta; y iii) que informe si esa cuenta fue cerrada y en que fecha. Se aprecia de las actas que este medio probatorio fue admitido por el Tribunal de la causa en auto de fecha 18 de junio de 2015, librando oficio Nro.291-2015 al Superintendente de las Instituciones del Sector Bancario (SUDEBAN), recibido por dicho ente en fecha 01-07-2015, siendo recibida comunicación de SUDEBAN en fecha 06-08-2015, en el cual informa que giró instrucciones al Banco de Venezuela, S.A., Banco Universal a los fines de dar respuesta a la prueba informativa solicitada (f.207 al 209); y consta que en fecha 12-08-2015 se recibieron las resultas proveniente del Banco de Venezuela, según comunicación No. GRC-2015-55199 de fecha 10/08/2012 (f.221), a la cual se le otorga valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. De esa comunicación se aprecia que la entidad financiera mencionada informó lo siguiente: “Cumplimos con informarles que en revisión efectuada en sistema la cuenta corriente número 0102-0279-59-00-00032845, pertenece a la Sociedad Mercantil Inversiones Escar Guzmán Sanives, titular del número de Rif J-130132-1, y la misma se encuentra cancelada desde el 04 de octubre del año 2013…”. (Copia textual). 5. Promueve prueba de inspección judicial para que el Tribunal se traslade a la dirección donde se encuentran los inmuebles objeto del presente juicio de desalojo, a fin de que se deje constancia de los siguientes particulares: i) si en los mencionados locales se realiza alguna actividad comercial; ii) si en los locales mencionados se encuentran depositada variedad de mercancía; y iii) cualquier otra circunstancia que se presente al momento de realizar la inspección judicial. Se aprecia que la prueba de inspección judicial promovida por la parte demandada fue admitida por el tribunal de la causa en fecha 18 de junio de 2015, fijándose la oportunidad de su evacuación para el vigésimo (20º) día de despacho siguiente a esa fecha a las 10:00 a.m., y negó la evacuación del particular tercero por no estar determinado. Así las cosas, riela a los folios 204 al 206, resultas de la inspección judicial practicada por el Tribunal Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 05 de agosto de 2015 a las 10:00 a.m., contenida en acta levantada a tal efecto, en la cual se dejó constancia de la constitución del tribunal en el inmueble indicado con presencia del juez y del secretario, con la comparecencia de la representación judicial de la parte demandada y promovente de la prueba de inspección judicial, y de la representación judicial de la parte actora; en virtud de lo cual se le otorga valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.428 del Código Civil. En esa inspección judicial se aprecia que el tribunal de la causa dejó constancia de lo siguiente: “Primero: El tribunal deja constancia que encontrándose constituido en el edificio Escar, se hizo presente una persona que dijo ser y llamarse Juana González, titular de la cédula de identidad Nº 12.476.301, quien dijo ser encargada del depósito, a quien el tribunal impuso de su misión, y quien procedió a abrir el local B-1. Asimismo, el Tribunal deja constancia que el local se encontraba cerrado, con rejas, no observándose que se realice para el momento de la inspección actividad alguna. Segundo: El tribunal deja constancia que el local B-1 donde se encuentra constituido el tribunal se observa la existencia de gran cantidad en cajas y estantes de repuestos y materiales para vehículo, tales como: Aceite de motor, refrigerante, correas, filtros, pastillas de frenos, etc. Seguidamente el tribunal se constituyó en el local B-3, del edificio Escar, y la ciudadana Juana González, procedió a abrir los candados de la puerta de acceso del local, permitiendo el acceso al interior del mismo, dejando constancia por vía de inspección judicial de los siguientes particulares: Primero: El tribunal deja constancia que encontrándose constituido en el Edificio Escar, local B-3, no se observa que al momento de la inspección actividad comercial alguna. Segundo: el tribunal deja constancia que el local B-3 donde se encuentra constituido el Tribunal, se observa la existencia de gran cantidad de cajas y estantes de repuestos y materiales para vehículos, tales como: Amortiguadores, bujías, limpiaparabrisas, filtros de aire, aceite de motor, refrigerantes, correas, pastillas de frenos, etc. En este estado, el apoderado actor expone: “Solicito al Tribunal deje constancia que los dos locales ya identificados se encuentran a pie de calle. Es todo.” El tribunal vista la anterior exposición deja constancia que el local B-1 tiene dos accesos, o entradas, una interna dentro del edificio, Planta Baja, y la otra por la calle Sucre; el local B-3, tiene un solo acceso o entrada por la calle Sucre. Es todo…”. (Copia textual). MOTIVOS PARA DECIDIR DE LA COMPETENCIA. Previo al análisis de fondo del presente recurso de apelación, considera esta juzgadora oportuno pronunciarse sobre su competencia o no para conocer del mismo. Con la entrada en vigencia de la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152, se modificó la competencia de los Tribunales de Municipio y de Primera Instancia. Para ello, uno de los aspectos que consideró esa máxima Superioridad, fue el exceso de trabajo de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, en virtud de la falta de revisión y ajuste de la competencia por la cuantía desde hace muchos años, por el conocimiento de los asuntos de Familia en los que no intervengan niños, niñas y adolescentes, como consecuencia de la eliminación de los Juzgados de Parroquia, lo que incrementó su actuación como Juzgado de Alzada, y especialmente como consecuencia del gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria, lo que a criterio de la Sala, el cual compartimos; atenta contra la eficacia judicial, privando a los justiciables de la obtención de una verdadera tutela judicial efectiva que impone un Estado social de derecho y de justicia. El artículo 3 de la mencionada Resolución establece lo siguiente: “Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida” subrayado nuestro.”. (Resaltado de este Tribunal). En la parte final de la norma supra transcrita, se dejan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales, dentro de los cuales se encuentra la competencia atribuida en el artículo 69, literal B, numeral 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a los Tribunales de Primera Instancia para conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias decididas por los Juzgados de Municipio, por cuanto el espíritu, propósito y razón de la Sala al dictar dicha resolución, fue aligerar el exceso de trabajo existente en los Tribunales de Primera Instancia. Igualmente el máximo Tribunal Supremo de Justicia en su Sala de Casación Civil, Exp.: N° AA20-C-2008-000283, caso María Concepción Santana Machado, contra Edinver José Bolívar Santana, en fecha 10 de diciembre del 2009, con ocasión a un Juicio de Desalojo, intentado ante el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, estableció que las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las decisiones proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial a la que pertenece el Juzgado de Municipio. Así las cosas, con apego estricto a la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo del 2009, y a la decisión de fecha 10 de diciembre del mismo año, ésta última dictada por la Sala de Casación Civil de nuestro máximo Tribunal, considera quien suscribe, que son los Tribunales Superiores los competentes para conocer y decidir en alzada, aquellas causas que se tramitan en los Tribunales de Municipio, esto en virtud de la entrada en vigencia de la prenombrada Resolución. En el mismo orden de ideas y a tenor de lo que establece el artículo 4 de la predicha Resolución, estas modificaciones comenzarán a surtir sus efectos, a partir de su entrada en vigencia, no afectando el conocimiento y el trámite de los asuntos en curso, sino únicamente los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia. Por lo antes expuesto, y en virtud que la demanda que hoy nos ocupa fue admitida el 14 de julio del 2014, y su reforma fue admitida el 18 de julio del mismo año, posterior a la entrada en vigencia de la mencionada Resolución esta Juzgadora se considera competente para conocer y decidir de la misma. Y ASÍ SE ESTABLECE. DE LAS CUESTIONES PREVIAS OPUESTAS POR LA PARTE DEMANDADA. 1. DE LA FALTA DE JURISDICCIÓN. Se observa del escrito de contestación a la demanda, que la parte demandada opuso a la parte actora la cuestión previa prevista en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la falta de jurisdicción del Juez, alegando que la demanda debía ser conocida por los órganos de la Administración Pública, por cuanto con la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Fuerza y Valor de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No.40.418 de fecha 23 de abril de 2014, que establece en su artículo 5º un órgano administrativo para ejercer la rectoría en la aplicación de la ley, así como entre otros, el artículo 7 y en el ordinal L del artículo 41, resulta evidente –a decir de la parte demandada- la intención del legislador de someter de forma previa a cualquier acción judicial el conocimiento de la controversia al órgano administrativo establecido en la Ley. Respecto a esta cuestión previa, se aprecia, que el Tribunal de la causa mediante decisión de fecha 06 de noviembre de 2014, declaró sin lugar la cuestión previa opuesta, y confirmó su jurisdicción para conocer de la demanda interpuesta, por considerar que el Decreto Ley 929, en ninguno de sus postulados contempla que para admitir las demandas de desalojo de inmuebles destinados al comercio deba cumplirse algún procedimiento previo ante el órgano administrativo, pues ello es exigido por la Ley especial en materia de vivienda no para inmuebles de uso comercial, y por cuanto el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, prevé que los procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la jurisdicción civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, de la revisión de las actas que conforman el expediente bajo examen, se observa que a las partes los une dos (2) contratos de arrendamiento, sobre unos inmuebles constituidos por dos (2) locales signados con las letras y números B-1 y B-3, respectivamente, que según lo expresado por la parte actora son “locales comerciales” ubicado en el Edificio ESCAR, Urbanización La Trinidad, Calle Bolívar, intersección con Avenida Sucre, Parcelas 25 y 26, Jurisdicción del Municipio Baruta del estado Miranda. Se aprecia que la parte demandada, al momento de oponer la cuestión previa de falta de jurisdicción indicó que, en el caso de la presente demanda y con ocasión de la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, se establece en su exposición de motivos y en el artículo 5 un órgano administrativo para ejercer la rectoría en la aplicación de la ley, por lo que la intención del legislador –a decir de la parte demandada- es someter de forma previa a cualquier acción judicial el conocimiento de la controversia al órgano establecido en la Ley. En el caso bajo análisis, se observa que a los folios 10 al 12, riela en copias fotostáticas simples el documento de propiedad del Edificio ESCAR, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del estado Miranda, en fecha 10 de julio de 1.979, registrado bajo el Nro. 18, Tomo 3, Protocolo Tercero, al cual se le otorga valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, teniéndose como fidedigno su contenido, por haber sido autorizado con las solemnidades legales por un Registrador, funcionario público con facultad para darle fe pública, en el cual el ciudadano Adolfo Escar J., venezolano, mayor de edad, comerciante, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-453.893, le cedió en plena propiedad y posesión a la Sociedad Anónima de Inversiones Escar Guzmán “SANIVES”, la totalidad de sus derechos y acciones que le asisten como propietario de un inmueble integrado por una extensión de terreno ubicada en la sección primera de la Ciudad Satélite La Trinidad en jurisdicción del Municipio Baruta del estado Miranda, con una superficie total de 949,37 metros cuadrados, compuesta por las parcelas Nros. 25 y 26, así como el Edificio denominado “Edificio ESCAR”, constante de cuatro (4) plantas, en la primera planta tres locales comerciales con dos baños cada uno, y enumerados así: B3, B2 y B1. Así, del análisis del mencionado documento de propiedad, se puede concluir que las partes celebraron dos contratos de arrendamiento en fecha 01 de junio de 2012, y autenticado el 29 de agosto de 2012, sobre dos inmuebles constituidos por “Locales Comerciales” identificados como B1 y B3, ubicados en el Edificio ESCAR, en la sección primera de la Ciudad Satélite La Trinidad en jurisdicción del Municipio Baruta del estado Miranda, donde el ciudadano Antonio Figueira Ferraz, en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil Auto Repuestos Trini Europa 1930, C.A., suscribió los contratos arrendaticios y constituyó a la compañía que representa en fiadora solidaria y principal pagadora de todas y cada una de las obligaciones que asumió en su condición de arrendatario, hacen que los locales arrendados tengan que ver con la actividad comercial que desempeña el arrendatario. El Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece lo siguiente: “Artículo 1. El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, rige las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial.” “Artículo 5. El Ministerio con competencia en materia de Comercio, con asistencia de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE), ejercerá la rectoría en la aplicación de este Decreto Ley y en conjunto crearán las instancias necesarias para su aplicación. Corresponde al Ministerio con competencia en materia de Comercio la regulación sectorial del arrendamiento de inmuebles destinados al comercio, a partir de las disposiciones del presente Decreto Ley, y de los reglamentos que se dictaren en ejecución del mismo. Cuando alguna norma incida en la materia competencia de otra instancia o Ministerio del Poder Popular, podrá ser objeto de regulación conjunta. En ejercicio de la atribución otorgada en el presente artículo, el Ministerio con competencia en materia de comercio podrá dictar regulaciones especiales para ciertas categorías de inmuebles destinados al comercio, o bien para categorías de arrendatarios o arrendadores con características particulares. Dichas regulaciones no podrán contrariar lo establecido en el presente Decreto Ley y procurarán el desarrollo de éste, o de los reglamentos dictados con fundamento en el presente.”. En este sentido, cabe destacar que el artículo 27 del precitado Decreto Ley, establece en su parágrafo tercero, lo siguiente: “(…) Si el arrendatario no pudiese efectuar el pago por causas imputables al arrendador, a la entidad bancaria, o por fuerza mayor, podrá consignar los montos correspondientes en la cuenta que a tal efecto pondrá a disposición de los arrendatarios el organismo competente en materia de arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial (…)” (Resaltado de esta alzada). Conforme a lo precedentemente transcrito, considera quien suscribe, que corresponderá al organismo competente en materia de arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial y de acuerdo con lo previsto en los artículos 5 y 27 del referido cuerpo normativo, es decir, al Ministerio con competencia en materia de Comercio, con asistencia de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), regular el procedimiento para efectuar las consignaciones arrendaticias en aquellos casos en que el arrendatario no pudiese efectuar el pago del canon de arrendamiento por causas imputables al arrendador. Sin embargo, el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial señala: “En lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados del órgano rector en la materia, la competencia judicial en el Área Metropolitana de Caracas corresponde a los Tribunales Superiores en lo Contencioso Administrativo, y en el resto del país, la competencia corresponde a los Juzgados de Municipio, en cuyo caso, se les atribuye la competencia especial Contencioso Administrativo en materia de Arrendamientos Comerciales. El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión.”. (Negrillas de esta alzada). En este orden de ideas, por cuanto se aprecia que el objeto de la presente controversia está constituido por dos inmuebles cuyo uso guardan relación con la actividad comercial que realiza el arrendatario, en concordancia con el uso destinado al edificio donde se encuentran dichos locales, tal como se desprende del documento de propiedad del edificio, y dado que de las actas que conforman el presente juicio no se aportó prueba o evidencia alguna que demuestre que los mismos estén vinculados a un uso distinto, este Tribunal coincide con el criterio del a quo, respecto a que el Tribunal Vigésimo Segundo de Municipio tiene jurisdicción para conocer del presente caso que se contrae a una demanda de desalojo de unos locales comerciales por vencimiento del término convencional y de la prórroga legal, y por falta de pago de cánones de arrendamiento. Así se establece. 2. DE LOS DEFECTOS DE FORMA DE LA DEMANDA. La parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, opuso las cuestiones previas previstas en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por defecto de forma del libelo de demanda: i) conforme a lo estatuido en el ordinal 4º del artículo 340 ejusdem por no determinar con exactitud la ubicación y linderos del edificio, y mucho menos los linderos particulares de los locales arrendados; ii) conforme a lo estatuido en el ordinal 6º del artículo 340 por no haber consignado la parte actora junto a su libelo los instrumentos fundamentales de su pretensión, por cuanto presentó copia fotostática simple del documento de propiedad del inmueble donde se encuentran los locales; y iii) conforme a lo estatuido en el ordinal 6º del artículo 340 por no haber consignado la parte actora junto a su libelo el instrumento poder en original, sino copia fotostática del mencionado instrumento. Respecto a estas cuestiones previas, se aprecia, que el Tribunal de la causa mediante decisión de fecha 10 de abril de 2015, declaró sin lugar las cuestiones previas opuestas con la siguiente motivación: i) En cuanto a la cuestión previa del defecto de forma por no dar cumplimiento al ordinal 4º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil se estableció que la parte actora indicó perfectamente en su libelo el objeto de su pretensión, “pues pretende el desalojo de los locales identificados como: locales comerciales distinguidos con la letra y números B-1 y B-3 que forman parte del Edificio Escar, situado en la Urbanización La Trinidad, Municipio Baruta del estado Miranda, dados en arrendamiento al ciudadano ANTONIO FIGUEIRA FERRAZ, mediante contratos de arrendamiento autenticados por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del estado Miranda, el 29 de agosto de 2012, bajo el No.43, Tomo 80, folios 184 al 188, y bajo el Nro. 44, Tomo 80, folios 189 al 193 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría. Siendo reiterada la jurisprudencia de nuestro Máximo Tribunal, al señalar que al estar determinado el objeto de la pretensión que como quedó dicho, es el Desalojo de los locales arrendados, no debe prosperar la cuestión previa alegada…”; criterio que es compartido por este Tribunal Superior. ii) En cuanto a la cuestión previa del defecto de forma por no presentar los instrumentos fundamentales de la pretensión, por no haber cumplido con el ordinal 6º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, el tribunal de la causa señaló “que la falta de presentación de los documentos fundamentales, no acarrea la procedencia de la cuestión previa alegada, pues la sanción para dicha falta, tal como lo impuso el legislador en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, es la no admisión del instrumento esencial posteriormente, desprendiéndose de autos que la actora acompañó dichos instrumentos en copias fotostáticas, las cuales no fueron impugnadas por el adversario, y en corolario de lo anteriormente expuesto, debe declararse SIN LUGAR la cuestión previa del numeral 6º opuesta…”; criterio que también comparte esta jurisdicente, y además se aprecia –a criterio de este Juzgado Superior-, que el instrumento fundamental de la demanda lo constituyen los dos (2) contratos de arrendamiento suscritos por las partes, respecto a los locales mencionados, y cuyo desalojo se pretende, los cuales fueron presentados en original por la parte actora. Así se establece. iii) Y en cuanto a la cuestión previa de defecto de forma por no haber dado cumplimiento al ordinal 8º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, se aprecia que el a quo declaró que “…Junto con los recaudos acompañados al Libelo de la demanda, la representación judicial de la parte actora, acompañó copia simple de documento poder otorgado por la empresa Sociedad de Comercio S.A. DE INVERSIONES ESCAR GUZMAN “SANIVES”, a los abogados JOSE RAFAEL POMPA GARCÍA y BETTY PÉREZ AGUIRRE, debidamente notariado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 30 de octubre de 2013, anotada bajo el Nro. 035, Tomo 192, del cual se deriva su carácter de apoderados actores, copias fotostáticas que no fueron impugnadas por el adversario, por lo que debe declararse SIN LUGAR la cuestión previa del numeral 8º opuesta…”; criterio compartido por esta jurisdicente, quien considera además que la falta de consignación del original del instrumento poder no encuadra dentro de supuesto de hecho alguno capaz de producir el defecto de forma alegado, toda vez que el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil establece la posibilidad de presentar copias fotostáticas de instrumentos privados reconocidos, como en este caso, que se trata de una copia fotostática de un documento privado autenticado. Así se declara. DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA La acción incoada en el presente asunto por la parte actora, es el desalojo de conformidad con el artículo 40 literal “g” del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por vencimiento del término de los contratos de arrendamiento suscritos y de la prórroga legal; en ese sentido se hace necesario señalar que el artículo antes citado establece: “Artículo 40. Son causales de desalojo: (…Omissis…) … g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.”. La Ley especial de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es clara al señalar la acción de desalojo por la causal “g”, en el caso de los contratos a tiempo determinado, para lo cual se amerita que el mismo haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, supuesto de hecho que implica la prueba de la relación arrendaticia a tiempo determinado, el vencimiento del contrato de arrendamiento a tiempo determinado y la prórroga legal, y que no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes. En este orden de ideas, en principio, es necesario determinar el uso de los inmuebles arrendados y analizar la naturaleza de los contratos de arrendamiento objeto de la presente demanda, ello a los fines de dilucidar si estamos en presencia de locales comerciales, y si la relación contractual cambió a tiempo indeterminado operando la tácita reconducción. En cuanto al uso de los locales arrendados, este Tribunal aprecia que, si bien es cierto que en los contratos de arrendamiento suscritos por las partes, no se estableció el uso al cual serían destinados los locales arrendados, se aprecia, que de conformidad con el documento de propiedad del inmueble donde se encuentran los locales (folios 10 al 12), protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del estado Miranda, en fecha 10 de julio de 1.979, registrado bajo el Nro. 18, Tomo 3, Protocolo Tercero, al cual se le otorgó pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, teniéndose como fidedigno su contenido, por haber sido autorizado con las solemnidades legales por un Registrador, funcionario público con facultad para darle fe pública, se observa, que en el documento mencionado se estableció que el Edificio denominado “Edificio ESCAR”, contenía cuatro (4) plantas, y que en la primera planta existían tres locales comerciales con dos baños cada uno, y enumerados así: B3, B2 y B1. Así, tal como se dijo en párrafos anteriores, del análisis del mencionado documento de propiedad, se puede concluir que las partes celebraron dos contratos de arrendamiento en fecha 01 de junio de 2012, y autenticado el 29 de agosto de 2012, sobre dos inmuebles constituidos por “Locales Comerciales” identificados como B1 y B3, los cuales se encuentran ubicados en el Edificio ESCAR, en la sección primera de la Ciudad Satélite La Trinidad en jurisdicción del Municipio Baruta del estado Miranda, evidenciándose que dicho edificio está destinado para el uso comercial. La parte demandada, a los fines de demostrar su alegato respecto a que los locales arrendados son depósitos de mercancía de los bienes muebles propiedad del arrendatario, promovió prueba de inspección judicial a la cual se le otorgó valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.428 del Código Civil, apreciándose que, el a quo dejó constancia que en los locales arrendados no se evidenciaba –para el momento de la inspección- que se realizara actividad comercial alguna, y que en el local B-1 observó “…la existencia de gran cantidad en cajas y estantes de repuestos y materiales para vehículo, tales como: Aceite de motor, refrigerante, correas, filtros, pastillas de frenos, etc…”; y que en el local B-3 observó “…la existencia de gran cantidad de cajas y estantes de repuestos y materiales para vehículos, tales como: Amortiguadores, bujías, limpiaparabrisas, filtros de aire, aceite de motor, refrigerantes, correas, pastillas de frenos, etc…”. Así pues, este Tribunal observa que esa inspección judicial practicada por el tribunal de la causa, adminiculada con la cláusula de fianza inserta en los contratos de arrendamiento suscritos por las partes, en la cual el ciudadano Antonio Figueira Ferraz (demandado), en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil Auto Repuestos Trini Europa 1930, C.A., constituyó a la compañía que representa en fiadora solidaria y principal pagadora de todas y cada una de las obligaciones que asumió en su condición de arrendatario, hacen presumir a esta juzgadora que los dos contratantes son comerciantes, y que los locales arrendados (que se encuentran en un edificio cuyo uso es comercial) son usados por el arrendatario para la conservación de las mercancías que utiliza para la venta de repuestos para vehículos, que –se presume- es la actividad comercial que desempeña el arrendatario; motivo por el cual se establece que el uso de los locales arrendados es para el uso del comercio y de las actividades comerciales que realizan los contratantes, siendo aplicable el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; por lo resulta forzoso para esta juzgadora desechar el alegato de la parte demandada referido a que los locales arrendados son depósitos. Así se establece. Por su parte, el Decreto Ley de Arrendamiento para el uso comercial, establece en su artículo 26, que “Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario…”, y según las reglas que establece el artículo mencionado, en el caso de 06 meses hasta 1 año, le corresponde por prórroga legal 06 meses, y se establece también, que durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente; norma que era consagrada también en el artículo 38 literal a) de la antigua Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Del contenido de la cláusula contractual antes transcrita, indudablemente se evidencia que las partes celebraron un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por un (1) año, venciendo el 1º de junio del 2013, siendo reconocido por las partes la relación arrendaticia de los locales comerciales objeto de desalojo, no siendo un hecho controvertido en el presente juicio. Ahora bien, la parte demandada sostiene, que la demanda es inadmisible por cuanto la parte actora no estableció la fecha cierta del vencimiento de los contratos de arrendamiento suscritos ni la fecha cierta de sus prórrogas legales Sin embargo, de los contratos de arrendamiento suscritos, se aprecia que el lapso de duración de los contratos inició el 1º de junio del 2012, y si la duración es de un año, se deduce que el contrato vencía el 1º de junio del 2013, por lo que, a partir de ese momento comenzaría a correr la prórroga legal de seis (6) meses, prevista en el literal “a” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que regulaba para esa fecha, la cual concluía el 1º de diciembre del 2013, fecha en que el arrendatario debía entregar totalmente desocupado de personas y cosas el inmueble arrendado, alegando el demandante que el arrendatario no hizo la entrega del inmueble arrendado al vencimiento de la prórroga legal, y que posterior a esa fecha del vencimiento de la prórroga legal, no se ha celebrado acuerdo alguno entre las partes con respecto a la continuación de la relación arrendaticia. Ahora bien, la circunstancia que no se hayan previsto prórrogas automáticas implica que el contrato concluyó el día 1º de junio de 2013, sin necesidad de desahucio, por aplicación de la disposición contenida en el artículo 1.599 del Código Civil; sin embargo, con motivo de la disposición contenida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para el momento del vencimiento del contrato, la arrendadora estaba impedida de despedir al arrendatario sin que transcurriese un lapso de seis (6) meses siguientes a dicha fecha de terminación. En efecto, dicha norma señalaba: Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1 de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses. (…) Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación. (Resaltados añadidos) Del análisis anterior, y en concatenación de las indicadas normas, (Art. 1.599 del Código Civil y 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) se desprende, por una parte, que a menos que invocase el supuesto de hecho señalado en el artículo 40 de dicha Ley, el arrendador no tiene forma de evadir concederle al inquilino un lapso adicional computado a partir de la fecha de la terminación natural del contrato; es decir, con o sin el consentimiento del arrendador y sin necesidad de notificación previa, el arrendatario tiene el derecho de permanecer en el inmueble después de la terminación del contrato, al menos durante el tiempo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual depende de la duración de la relación arrendaticia, por cuanto el artículo 39 de la misma Ley señala que: “La prórroga legal opera de pleno derecho...”. Como en el caso de autos el contrato se había pactado para un año, con fecha de inicio el día 1º de junio de 2012, su vencimiento ocurrió el día 1º de junio de 2013, fecha exclusive a partir de la cual se inició ope legis el lapso de seis (6) meses de prórroga legal. Es decir, siendo el primer mes de prórroga legal el mes de julio de 2012, el sexto de vencimiento de la misma fue diciembre de 2012, ambos inclusive. Y así se establece.- Ahora bien, desde el 1º de enero de 2013 la arrendadora quedó habilitada para exigir a la arrendataria el cumplimiento del contrato, por cuanto, como dice la norma: “…vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado…” (Art, 39). Esta previsión no significa que el arrendador necesariamente deba exigir inmediatamente la devolución del inmueble, so pena de perder el derecho de hacerlo con base en el vencimiento del término. Sostener esa posición sería tanto como establecer un lapso de caducidad no previsto en norma alguna ni tampoco pactada contractualmente. Y así se establece.- De tal manera que salvo que existan hechos inequívocos que permitan concluir que el arrendador consintió la continuación de la relación contractual, siempre podrá despedir al inquilino basado en el vencimiento del término natural del contrato y de su prórroga legal. No puede considerarse un hecho inequívoco de la continuación de la relación contractual el hecho de que haya sido el 10 de julio de 2014, cuando la accionante interpuso su demanda judicial por desalojo, siete (07) meses después de vencida la prórroga legal. Tampoco la circunstancia de que el arrendatario haya efectuado pagos por ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, según los comprobantes de ingreso de consignaciones de cánones de arrendamientos, consignados a los autos como pruebas, los cuales fueron valorados supra, según expedientes signados con los números 2013-0217 y 2013-0218, correspondiente al pago de los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2013, y de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio del 2014, todo lo contrario, el hecho de haber acudido el arrendatario a la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, pareciera que la intención del arrendador no era que el arrendatario continuara en el arrendamiento de los locales de autos, aunado a que el arrendador había cancelado la cuenta bancaria en donde se efectuaban los pagos de los cánones de arrendamiento. Y así se establece.- En consecuencia, por cuanto de conformidad con el artículo 1.599 del Código Civil, en concordancia con lo que disponía el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (vigente para el momento del vencimiento del contrato y que reproduce en su artículo 26 el Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, vigente en la actualidad) la demandante no estaba obligada a notificar a la demandada la conclusión del contrato en la fecha prefijada y/o la fecha de inicio de la prórroga legal y por cuanto, salvo los depósitos efectuados en la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, no existe alguna prueba en autos que evidencie inequívocamente que la arrendadora consintió la continuación de la relación arrendaticia, por lo que es forzoso concluir que no se produjo la tácita reconducción y, por lo tanto, que el contrato objeto del presente juicio no se transformó en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado como lo alegó la demandada. Y así se decide.- Por las consideraciones anteriores, considera quien decide que la pretensión principal de desalojo fundamentada en el artículo 40 literal “g” del Decreto con Rango, Valor, y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, debe prosperar en derecho y así se dispondrá en la parte dispositiva del presente fallo. Y así se establece.- Siendo así, la demanda que por desalojo interpusiera la sociedad mercantil S.A. DE INVERSIONES ESCAR GUZMAN “SANIVES” contra el ciudadano ANTONIO FIGUEIRA FERRAZ, debe prosperar, toda vez que en la presente causa prosperó la pretensión principal de desalojo fundamentada en el artículo 40 literal “g”, y como consecuencia de ello, resulta inoficioso que este Juzgado se pronuncie sobre la acción subsidiaria. Y así se decide.- En consecuencia, en el dispositivo de esta decisión se ordenará al ciudadano ANTONIO FIGUEIRA FERRAZ, el desalojo de los inmuebles constituidos por dos locales comerciales distinguidos con las letras y números B-1 y B-3, que forman parte del Edificio ESCAR, ubicado en la Urbanización La Trinidad, Sección Primera de la Ciudad Satélite La Trinidad, Municipio Baruta del estado Miranda. Así se declara.- DECISIÓN Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR, el recurso de apelación ejercido el 1º de marzo de 2016, por el abogado Pedro Luís Piñatel Millán, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano ANTONIO FIGUEIRA FERRAZ, contra la decisión de fecha 25 de febrero de 2016 proferida por el Tribunal Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el juicio de desalojo incoado por la sociedad mercantil S.A. DE INVERSIONES ESCAR GUZMAN “SANIVES” contra el ciudadano ANTONIO FIGUEIRA FERRAZ. SEGUNDO: CON LUGAR la acción principal de desalojo fundamentada en el artículo 40 literal “g” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en consecuencia; i) Se ordena a la parte demandada a entregar libre de bienes y personas los inmuebles constituidos por dos locales comerciales identificados como B-1 y B-3, que forman parte del Edificio ESCAR, ubicado en la Urbanización La Trinidad, Sección Primera de la Ciudad Satélite La Trinidad, Municipio Baruta del estado Miranda, entre las calles Bolívar y Sucre. TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con los artículos 281 y 274 del Código de Procedimiento Civil. Queda CONFIRMADO el fallo apelado, con distinta motivación. Publíquese, regístrese, déjese copia certificada del presente fallo. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los once (11) días del mes de agosto del año dos mil dieciséis (2016). Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación. LA JUEZA, DRA. MARÍA F. TORRES TORRES LA SECRETARIA, ABG. ELIANA M. LÓPEZ REYES. En la misma fecha 11/08/2016, se publicó y registró la anterior decisión, constante de treinta y nueve (39) páginas, siendo las 3:05 p.m. LA SECRETARIA, ABG. ELIANA M. LÓPEZ REYES. Exp. Nº AP71-R-2016-000271/6.991. MFTT/EMLR/gs. Sentencia Definitiva.