TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA
EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION
JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA
Maracay, 11 de Agosto de 2016
206° y 156°
PARTE DEMANDANTE: YURIBY DEL MAR MIRANDA DE GARCIA, mayor de edad, de nacionalidad venezolana, titular de la cédula de identidad N° V-12.568.742, de este domicilio, y el ciudadano OTONIEL JOSE GARCIA, venezolano titular de la cédula de identidad N° V-4.071.035.-
ABOGADO ASISTENTE: RUBEN HENRIQUEZ, Abogado en ejercicio debidamente inscrito en el Inpreabogado N° 16.159.
PARTE DEMANDADA: Inmobiliaria DESARROLLO PARK MALL C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 19 de mayo de 1997, bajo el N° 54, Tomo 839-A, modificada el veintinueve (29) de agosto de 1997, bajo el N° 98, Tomo 857-A, y por ultimo modificada el seis (06) de julio del año 2004, quedando el bajo el N° 52, Tomo 36-A, en la persona de su representante legal ciudadano BAHDJAT AHMAR CAUAM, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.936.536.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados en ejercicio WILFREDO LOPEZ ALZURUT y JORGE ANTONIO ADOUMIEH COCONAS, inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 34.844 y 120.074, respectivamente y de este domicilio.-
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
EXPEDIENTE N° 7922.
I
NARRATIVA
Se inician las presentes actuaciones por demanda presentada ante el Juzgado distribuidor Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 21 de mayo de 2015, por la ciudadana YURIBY DEL MAR MIRANDA DE GARCIA, mayor de edad, de nacionalidad venezolana, titular de la cédula de identidad N° V-12.568.742, y representante legal del ciudadano OTONIEL JOSE GARCIA, titular de la cédula de identidad N° V-4.071.035, y de este domicilio, debidamente asistida por el Abogado JOSE PALENCIA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 155.669, quedando por sorteo conocer al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, folio N° (01 al 13), seguidamente en fecha 09 de junio de 2015, el Tribunal admite la presente demanda, y ordena el emplazamiento de la parte demandada Inmobiliaria DESARROLLO PARK MALL C.A, en la persona de su representante legal ciudadano BAHDJAT AHMAR CAUAM, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.936.536, y de este domicilio, folio N° (68), seguidamente en fecha 08 de julio de 2015, el Juzgado libra boleta de citación de la parte demandada. Folio N° (71) y (72), seguidamente en fecha 17 de julio de 2015, el Alguacil del Tribunal consigna compulsa y boleta de citación sin firmar de la parte demandada, folio N° (73 al 87), luego en fecha 28 de julio de 2015, la parte demandante, presenta diligencia solicitando la citación de la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, y en fecha 30 de julio de 2015, el Tribunal acuerda lo antes solicitado por la parte demandante, librando el respectivo cartel de citación conforme al artículo 223 Ejusdem, Folio N° (89 y 90), y en fecha 07 y 10 de agosto de 2015, la parte demandante consigna mediante diligencia los carteles de citación de la parte demandada debidamente publicados, Folio (92 al 96), seguidamente en fecha 22 de septiembre de 2015, el Secretario del Tribunal deja constancia de haber publicado en el domicilio de la parte demandada el cartel de citación, Folio N° (98).
En fecha 30 de septiembre de 2015, comparece por ante el Tribunal el Abogado WILFREDO LOPEZ ALZURUT, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 34.844, quien actúa con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada Sociedad Mercantil DESARROLLO PARK MALL C.A, a los fines de darse por citado en la presente causa, y consignar Poder Especial que lo faculta como apoderado de la misma, Folio N° (99 al 105), luego en fecha 02 de noviembre de 2015, la ciudadana YURIBY DEL MAR MIRANDA, titular de la cédula de identidad N° V-12.568.742, en su carácter de parte demandante, debidamente asistida por el Abogado RUBEN HUMBERTO HENRIQUEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 16.159, consigna mediante diligencia Poder General Amplio, otorgado por el ciudadano OTONIEL JOSE GARCIA, titular de la cédula de identidad N° V-4.071.035, donde le confiere Poder a la ciudadana antes mencionada, Folio N° (111 al 114), seguidamente en fecha 04 de noviembre del año 2015, comparecen los Abogados WILFREDO LOPEZ ALZURUT y JORGE ANTONIO ADOUMIEH COCONAS, identificados en autos, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, a los fines de presentar escrito de cuestiones previas, donde promueve las cuestiones previas de los numerales 2°, 4° y 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el ultimo antes mencionado, en sus numerales 2°, 4°, 5° y 6°, del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el articulo 340 Ejusdem, con los numerales, 2, 3, 4, 5, 6 y 9. Folios (115 al 129), posteriormente en fecha 16 de noviembre del año 2015, comparece la ciudadana YURIBY DEL MAR MIRANDA, en su carácter de parte demandante, ya identificada, debidamente asistida por el Abogado RUBEN HUMBERTO HENRIQUEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 16.159, a los fines de presentar escrito de contestación de cuestiones previas, folios (135 al 172). En fecha 22 de Enero de 2016, el Tribunal declaró decisión interlocutoria declarando subsanadas las cuestiones previas de lo Ordinales 2º y 4º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y sin lugar los ordinales 2º, 3º, 4º, 5º, 6º y 9º del artículo 340 Eiusdem. En fecha 01 de Febrero de 2016 compareció el ciudadano WILFREDO LOPEZ ALZURUT, en su carácter de apoderado de la parte demandada y presentó escrito constante de dos (02) folios útiles de contestación de demanda (folio 188). En fecha 04 de Febrero de 2016, el Tribunal dictó auto declarando Inadmisible la reconvención propuesta por la parte demandada. (Folios 191 al 193). En fecha 26 de Febrero de 2016, compareció el ciudadano WILFREDO LOPEZ ALZURUT, en su carácter de apoderado de la parte demandada y presentó escrito constante de cuatro (04) folios útiles de pruebas. La parte actora no promovió prueba alguna. En fecha 08 de Marzo de 2016, el Tribunal dictó auto declarando sin lugar la oposición a las pruebas presentadas por la parte demandada (folios 231 y 232) y en la misma fecha se admitieron las pruebas presentadas por la parte demandada. En fecha 22 de Junio de 2016, los ciudadanos YURIBI DEL MAR MIRANDA DE GARCIA, en su carácter de parte actora, debidamente asistida por el ciudadano RUBEN HUMBERTO HENRIQUEZ RODRIGUEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 16.159, y los ciudadanos WILFREDO LOPEZ ANZURUTT y JORGE ANTONIO ADOUMIET COCONAS, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 34.844 y 120.074, respectivamente, en sus carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, consignaron ambas partes escritos contentivo de informes. (Folios 239 al 245). En fecha 08 de Julio de 2016, compareció la ciudadana: YURIBI DEL MAR MIRANDA DE GARCIA, en su carácter de parte actora, debidamente asistida por el ciudadano RUBEN HUMBERTO HENRIQUEZ RODRIGUEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 16.159 y presentó escrito de observaciones. (Folios 248 al 250). Siendo la oportunidad para dictar sentencia en fecha 15 de Julio 2016 (Folio 253) se dicto auto para fijar el término. Y Estando dentro de la oportunidad pasa este sentenciador de seguidas-
II
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA
En fecha 21 de Mayo de 2015, el juzgado distribuidor de Primera Instancia en lo Civil del Estado Aragua, distribuyo la presente demanda quedando distribuida por sorteo de Ley al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Aragua, siendo admitida previa la consignación de los recaudos fundamentales por auto dictado en fecha 09 de Junio de 2015, mediante el cual se ordeno el emplazamiento de la parte demandada para que diera contestación a la demanda; librándose la respectiva compulsa de citación en fecha 08 de Julio de 2015 (F.68 al 72). En fecha 09 de Junio de 2015, mediante auto se admitió la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada, para que compareciera dentro de los veinte (20) días de Despacho siguientes a su citación a fin de dar contestación a la demanda.
Dice la parte actora en su libelo que:
1º) En fecha 26 de Septiembre de 2007, suscribió contrato de opción de compra venta con la inmobiliaria DESARROLLO PARK MALL, C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 19 de mayo de 1997, bajo el N° 54, Tomo 839-A, modificada el veintinueve (29) de agosto de 1997, bajo el N° 98, Tomo 857-A, y por ultimo modificada el seis (06) de julio del año 2004, quedando el bajo el N° 52, Tomo 36-A, a través de su representante legal ciudadano BAHDJAT AHMAR CAUAM, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.936.536, sobre un inmueble ubicado en el Centro Comercial Residencial “Centro Colonial” identificado como apartamento 4-D, Maracay, estado Aragua, estableciendo como precio la cantidad de DOSCIENTOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 200.000.000,00), equivalente en la actualidad por la reconversión monetaria en la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs 200.000,00), los cuales serían cancelados de la siguiente manera: La cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 40.000.000,00), equivalente en la actualidad en la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 40.000,00), como cuota inicial en la transacción, dinero éste que venía ahorrando producto de sus reservas personales y cancelados en efectivo y a su cabal satisfacción al momento de la firma del documento, el cual fue debidamente autenticado por la Notaría Tercera de Maracay, estado Aragua, bajo el Nº 15, Tomo 193 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría el cual acompañó marcado con la letra “A”.
2º) Con el objeto de finiquitar la negociación del resto adeudado por la compra del inmueble antes mencionado, el cual ascendía a la cantidad de CIENTO SESENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 160.000.000,00) siendo la cantidad actua CIENTO SESENTA MIL DE BOLIVARES (Bs. 160.000,00) el cual debía ser cancelado en un plazo se ciento ochenta (180) días, mediante crédito hipotecario por la entidad Bancaria Banco Mercantil y que en el presente caso no existe un contrato de opción de compra, sino una compra a plazo, ya que entre ambos hubo acuerdo sobre la cosa y el precio y como prueba de ello es la entrega de una suma determinada de dinero como cuota inicial.
3º) Muy a pesar de haberle manifestado al ciudadano BAHDJAT AHMAR CAUAM en representación de la Inmobiliaria DESARROLLO PARK MALL, C.A., su voluntad de querer pagar la totalidad del saldo del precio en la forma pactada, pues el crédito solicitado por ante el Banco Mercantil les fue aprobado, conforme se evidencia de notificación que el mismo fue aprobado en fecha 18 de Febrero de 2008, por el mencionado ente financiero y este por su parte se ha negado a proceder de manera inmediata a la formalización de la negociación en virtud de que se encontraba fuera del país cumpliendo con otros compromisos (información esta aportada por su secretaria). Cuando aparece el ciudadano BAHDJAT AHMAR CAUAM nos informó que el monto ya no era ese sino que tendría un incremento a lo pautado en el documento de compra venta, es decir exigiendo un pago adicional por el monto de DOSCIENTOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 200.000.000,00), es decir por el tiempo transcurrido en la negociación, resultando infructuosas las gestiones que se han realizado para que el promitente propietario depusiera de su obstinada posición. En fecha 11 de Mayo de 2008, envió escrito al Banco Mercantil, C.A., solicitando que pudiesen postergar hasta finales de ese mes el crédito con la posibilidad de que El Promitente apareciera con la intención de finiquitar la operación, obteniendo respuesta positiva por parte de la entidad bancaria y luego el 15 de Julio nuevamente se envió carta a la entidad bancaria Banco Mercantil, donde desistían del crédito solicitado en virtud de que el Promitente no aparecía, alejándose de esta manera la posibilidad de adquirir la vivienda dentro del marco económico de sus posibilidades, teniendo que continuar como arrendatarios del inmueble, ya que además de haber cancelado una cuota inicial para la compra-venta se encontraban en condición de inquilinos cancelando una cuota de TRES MIL BOLIVARES MENSUALES (Bs. 3.000,00) y que es importante señalar que se realizó una Oferta Real de Pago en el expediente Nº 7835 (nomenclatura de este Tribunal).
Concluye demandando al ciudadano BAHDJAT AHMAR CAUAM, para que convenga o sea condenado por el Tribunal en lo siguiente: 1º) Que son ciertos los hechos narrados; 2º) Que cumpla con su obligación consagrada en el artículo 1488 del Código Civil, mediante el otorgamiento del correspondiente instrumento de venta del inmueble identificado ut supra, objeto del contrato de marras por ante la correspondiente Oficina de Registro Inmobiliario de Girardot, Mario Briceño Irragorit y Costa de Oro de Maracay, estado Aragua por el precio y costo convenido en dicho contrato, cuyo saldo ofrecen pagar; 3º) Que la sentencia sea protocolizada en caso de que sea necesario y ante la eventual falta de convenimiento y 4º) El pago de las costas y costos del presente juicio. Fundamentando su acción judicial en los artículos 1359 1360 1363, 1161, 1137, 1474,1141, del Código Civil y 12 y 507 del Código de Procedimiento Civil.
DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA:
En fecha 01 de Febrero de 2016, oportunidad fijada para que tenga lugar el acto de contestación de demanda, compareció el ciudadano WILFREDO LOPEZ ALZURUT, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 34.844, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada y presentó escrito constante de dos (02) folios útiles contentivo de contestación de la demanda. (folio 188 y 189), en la cual, negó, rechazó y contradijo el hecho de la patente necesidad de adquirir una vivienda y de fomentar la familia, adminiculado con su escasa capacidad económica y por lo que decidieron aceptar una proposición que para tal fin, les ofreció la inmobiliaria DESARROLLO PARK MALL, C.A., a través de su otorgante BAHDJAT AHMAR CAUAM, pues que estaban vendiendo apartamentos y locales en el edificio, mientras que la parte accionante una inquilina de uno de los apartamentos, acudió ante la Oficina de su mandante con promesa de adquirir el inmueble que ocupaban como arrendatarios y fue así como se otorgó contrato de Promesa Bilateral de Compra-venta del inmueble, fijándose un valor de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00), los cuales serían cancelados de la siguiente manera: Por concepto de marras la cantidad de CUARENTA MILLONES (Bs. 40.000.000,00), como cuota inicial en la transacción, como lo señala la accionada y así quedarían adeudando la cantidad específica de CIENTO SESENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 160.000.000,00), para ser cancelados en un plazo de ciento ochenta (180) días. Continua alegando la representación judicial de la parte demandada, que la demandante procedió a solicitar un crédito hipotecario para que les permitiese financiar el referido saldo deudor ante la Oficina del Banco Mercantil con el fin de cubrir el monto restante de la negociación. Negó, rechazó y contradijo, que el saldo deudor hubiere de ser cancelado a BAHDJAT AHMAR CAUAM, ya que si bien fue el otorgante del contrato en representación de DESARROLLO PARK MALL, C.A., el pago de la deuda sería a favor de esa empresa y no a nombre de la persona natural y por ende no necesariamente debe recibir dicha suma el ciudadano antes mencionado, pues podría recibirlo cualquiera de los otros representantes de DESARROLLO PARK MALL por estar facultado para ello o bien hacer la cancelación donde el beneficiario no fuese alguno de los tres (03) representantes sino significativamente DESARROLLO PARK MALL, C.A. Negó rechazó y contradijo que el contrato celebrado con la accionante sea un contrato de compra-venta sino un contrato preparatorio de los denominados de Promesa Bilateral de compra-venta. Que la parte accionante para la aprobación del crédito trascurrieron doscientos setenta días (270) y no se canceló el saldo restante de CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 160.000,00) y los Prominentes compradores continuaron ocupando el inmueble como arrendatarios a tenor del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 16 de Marzo de 2007. Negó rechazó y contradijo lo expresado por la accionante cuando manifiesta: “…pues el crédito solicitado por ante el Banco Mercantil les fue aprobado, conforme se evidencia de notificación que el mismo fue aprobado en fecha 18 de Febrero de 2008 por el mencionado ente financiero…” El contrato preparatorio celebrado con la accionante fue en fecha 26 de Septiembre de 2007 (hace 8 años), llegando a su término según el lapso establecido por las partes en fecha 25 de Marzo de 2008, mas sin embargo no fue celebrado el contrato definitivo, lo cual no consta en el expediente que haya expuesto la necesidad y convenida la prórroga entre las partes, no obstante si hace el computo de la prórroga estas llego el 13 de Mayo de 2008, lo cual es un hecho notorio y es el caso que no cursa al expediente algún elemento que haga suponer o evidenciar que la señora Yuribi Del Mar Miranda de García y Otoniel José García Pérez se hayan comunicado con su representada en procura de que fuere celebrado el contrato definitivo y ninguno de los viajes realizados por los representantes de la demandada impedían que se otorgara dicho documento. No consta en el expediente que el Proyecto de Compra venta haya sido presentado por ante el Registro para la debida revisión, es de hacer notar que mi mandante jamás conoció el crédito aprobado. No consta en el expediente elemento alguno que demuestre la forma como se haría el pago “con recursos de nuestro propio peculio” por parte de Yuribi Del Mar Miranda de García y Otoniel José García Pérez, tampoco consta que los prenombrados hayan hecho que desde el 2008 hasta la fecha, alguna actuación efectiva en procura de que se cumpliera las obligaciones contraídas y se otorgara el documento definitivo. En virtud de lo señalado se evidencia que los mencionados ciudadanos al no cumplir con el pago estipulado en la oportunidad convenida y fijada por las partes, no se evidencia prueba alguna en procura del pago quedando claro y expresamente determinado que este es un contrato preparatorio de promesa bilateral de compra venta y que el mismo tenía una duración por un término de 180 días contados a partir de la fecha de autenticación del contrato, mas una prórroga si fuera necesario de noventa días. Finaliza reconviniendo a la parte actora por Resolución de Contrato Preparatorio de promesa Bilateral de compra-venta.
El Tribunal mediante decisión de fecha 04 de Febrero de 2016 declaro Inadmisible la reconvención propuesta por la parte demandada reconviniente.
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES:
Acompaño la parte actora junto a su libelo de demanda:
1º) Cursa al folio: 15 al 20 DOCUMETAL, copia simple Contrato Preparatorio de los denominados PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA, el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaría Tercera de Maracay, en fecha 26 de Septiembre de 2007, el cual fue anotado bajo el Nº 15, Tomo 193 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria, suscrito por los ciudadanos BAHDJAT AHMAR CAUAM, en su condición de Vice-presidente de la Sociedad Mercantil DESARROLLO PARK MALL, C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 19 de mayo de 1997, bajo el N° 54, Tomo 839-A, modificada el veintinueve (29) de agosto de 1997, bajo el N° 98, Tomo 857-A, y por ultimo modificada el seis (06) de julio del año 2004, quedando el bajo el N° 52, Tomo 36-A, en su carácter de PROPIETARIO y los ciudadanos YURIBI DEL MAR MIRANDA HERNANDEZ y OTONIEL JOSE GARCIA PEREZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, portadores de las Cédulas de Identidad Nos. V-12.568.742 y V-4.071.035, respectivamente, en sus carácter de PROMITENTES COMPRADORES, sobre un inmueble constituido por un apartamento ubicado en el Centro Comercial y Residencial “Centro Colonial”, identificado como apartamento 4D, Maracay, estado Aragua. tiene el carácter de documento público de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil y hace plena prueba de los hechos en el descritos y suscritos por las partes de conformidad con el articulo 1359 ejusdem, y artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual se da por ciento la existencia del contrato. Y ASI SE VALORA.
2º) Cursa al folio: 22 al 27 DOCUMENTAL, Copia simple de documento de venta, el cual carece de firma de los otorgantes referido a la venta del inmueble constituido por un apartamento ubicado en el Centro Comercial y Residencial “Centro Colonial”, identificado como apartamento 4D, Maracay, estado Aragua. Por cuanto el mismo no se encuentra suscrito por ninguna de las partes, resulta inoficiosa su valoración y el mismo se desecha conforme al artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECLARA.
3º) Cursa al folio: 28, DOCUMENTAL, Copia simple de COMUNICACIÓN PRIVADA de fecha 11 de Mayo de 2008, dirigida al Banco Mercantil, suscrita por la ciudadana YURIBY DE GARCIA, en la cual solicita le sea concedido un plazo de prórroga para poder cristalizar el otorgamiento del crédito. El mismo es valorado como un indicio de la solicitud del crédito tramitado por la parte actora ante el Banco mercantil, conforme al artículo 510 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE VALORA
4º) Cursa al folio: 29, DOCUMENTAL Copia simple de COMUNICACIÓN PRIVADA de fecha 11 de Mayo de 2008, dirigida al Banco Mercantil, suscrita por la ciudadana YURIBY DEL MAR MIRANDA DE GARCIA y OTONIEL GARCIA, en la cual rescinden del crédito hipotecario otorgado por dicha entidad bancaria a través del Régimen de Política Habitacional en fecha 18 de Febrero de 2008. El mismo es valorado como un indicio de la solicitud del crédito tramitado por la parte actora ante el Banco mercantil, conforme al artículo 510 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE VALORA.
5º) Cursa al folio: 30 AL 42 DOCUMENTALES Sendos Contratos de arrendamiento, el primero debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracay en fecha 28 de Noviembre de 2003, bajo el Nº 40, Tomo 172 de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, el segundo debidamente autenticado por ante la Notaría Tercera de Maracay en fecha 13 de Marzo de 2005, bajo el Nº 08, Tomo 82 y el tercero debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracay, en fecha 16 de Marzo de 2007, bajo el Nº 65, Tomo 53, suscrito entre la Sociedad Mercantil DESARROLLO PARK MALL, C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 19 de mayo de 1997, bajo el N° 54, Tomo 839-A, modificada el veintinueve (29) de agosto de 1997, bajo el N° 98, Tomo 857-A, y por ultimo modificada el seis (06) de julio del año 2004, quedando el bajo el N° 52, Tomo 36-A, en su carácter de “ARRENDADOR” y el ciudadano OTONIEL JOSE GARCIA PEREZ, venezolano mayor de edad, portador de la Cédula de Identidad Nº V-4.071.035, en su carácter de “ARRENDATARIO”, el cual el primero da en arrendamiento al segundo un inmueble constituido por un apartamento ubicado en el Centro Comercial y Residencial “Centro Colonial”, identificado como apartamento 4D, Maracay, estado Aragua. Dado que su contenido no es controvertido en la presente causa, resulta inoficiosa su valoración y los mismos se desechan conforme al artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
6º) Cursa al folio: 43, DOCUMENTALES, Copia simple de una COMUNICACIÓN PRIVADA de fecha 27 de Septiembre de 2007 en donde la Sociedad Mercantil DESARROLLOS PARK-MALL,C.A., entrega al ciudadano OTONIEL GARCIA documentos a los fines de gestionar el crédito hipotecario. El mismo es valorado como un indicio de la documentación requerida por la parte actora a los fines del trámite del crédito hipotecario ante el Banco Mercantil, conforme al artículo 510 del Código de Procedimiento Civil.. ASI SE VALORA.
7º) Cursa al folio: 44 al 64, DOCUMENTAL, DOCUMENTO DE CONDOMINIO, Copia simple, de un inmueble denominado CENTRO COMERCIAL Y RESIDENCIAL “CENTRO COLONIAL” el cual se encuentra registrado por ante la Oficina Inmobiliaria del Segundo Circuito de Registro Público de Los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del estado Aragua, en fecha 07 de Enero de 2005, bajo el Nº 20, folios 156 al 238. Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y por cuanto no ha sido objeto de tacha o impugnación de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE VALORA.
8º) Cursa al folio: 65 al 67, DOCUMENTAL, Copia simple, Instrumento PODER otorgado por el ciudadano: OTONIEL JOSE GARCIA PEREZ, portador de la Cédula de Identidad Nº V-4.071.035 a la ciudadana YURIBI DEL MAR MIRANDA DE GARCIA, portadora de la Cédula de Identidad Nº V-12.568.742, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracay, en fecha 13 de Febrero de 2015, bajo el Nº 17, Tomo 15, folios 53 hasta el 55 de los Libros de autenticaciones llevados por dicha notaría. Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y por cuanto no ha sido objeto de tacha o impugnación de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE VALORA.
Acompaño la parte demandada junto a su libelo de demanda:
9º) Cursa al folio: 122 al 129, DOCUMETAL, copia certificada DOCUMENTO DE LIBERACION DE HIPOTECA a favor LA CAJA DE AHORRO Y PREVISION SOCIAL DE LOS TRABAJADORES DE LA UCV, del ciudadano OTONIEL JOSE GARCIA PEREZ, sobre un inmueble constituido por una apartamento nº 2-B, de piso 2, del Edificio Res Tamanaco, ubicado en la calle santos Michelena, Oeste 98, Maracay Estado Aragua. Dado que su contenido no es controvertido en la presente causa, resulta inoficiosa su valoración y los mismos se desechan conforme al artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

DE LAS PRUEBAS DE MERITO:
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
Durante el lapso de promoción de pruebas, la parte actora no promovió prueba alguna.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
Durante el lapso de promoción de pruebas la parte demandada promovió
1º) Reprodujo el merito favorable de los autos.
2º) Promovió Documento de Condominio del Centro Comercial y Residencial Centro Colonial, Maracay, estado Aragua, ya analizado y valorados anteriormente.
MOTIVA
Antes de analizar lo referente a las obligaciones contraídas por las partes, es menester señalar lo preceptuado en los artículos correspondiente al Código Civil, que a continuación se transcriben:
Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Artículo 1.133: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.

Artículo 1.134: “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente”
De la normativa antes transcrita, específicamente del artículo 1.167, se evidencian dos requisitos para que resulte procedente la acción de cumplimiento del contrato, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral; y b) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones. Por lo que, a los fines de determinar la procedencia o no de la acción propuesta en el presente caso, debe éste Órgano Jurisdiccional revisar la verificación o no de los referidos elemento, al primer requisito, la existencia de un contrato bilateral, ambas partes reconocen el contrato autenticado ante la Notaría Tercera de Maracay, en fecha 26 de Septiembre de 2007, el cual fue anotado bajo el Nº 15, Tomo 193 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria, el cual tiene como característica el ser una opción de compraventa. Existen notorias diferencias entre la opción y la venta, debido a que la primera es un contrato preparatorio que da lugar al nacimiento de una obligación de hacer o celebrar un futuro contrato, mientras que la segunda configura es un contrato definitivo, que genera una obligación de dar.
La Legislación Venezolana, ha sostenido que la opción de compraventa es un contrato consensual, en el cual se encuentra involucrada la libre voluntad de las partes; siendo atípico, pues no está expresamente regulado en el Código Civil, sino por vía jurisprudencial. Constituyendo entonces, citando al autor Vegas Rolando (2002), “el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”.
Entonces se tiene que, la opción de compraventa, es aquel acuerdo mediante el cual las partes tienen la potestad de decidir sobre la celebración o no de un contrato de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. De lo cual coligen ciertos elementos, a saber: a) la concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente respecto a la realización de la compra; b) la determinación del objeto; c) el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición; y d)la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción; siendo fundamental, por muy breve que sea éste; y su finalidad tiene que ver con la naturaleza propia del contrato, pues mediante a él, la vinculación del concedente no es temporalmente ilimitada, pues sería el tiempo hábil durante el cual se puede ejercitar el derecho de opción.
En conclusión de lo antes escrito, se tiene que ambas partes, coincidieron en definir la negociación celebrada entre ellas como una pre-venta, la cual implica un contrato que precede a una venta definitiva, mediante la cual se establecen las condiciones que regulan la negociación, y que, cumplidas en la forma pactada conducen a su terminación, con el otorgamiento de la escritura definitiva y la entrega del inmueble pre-vendido. En el caso bajo análisis, se observa que en el referido contrato, hubo acuerdo de voluntades en el objeto de la venta, en el precio y finalmente en la oportunidad de la tradición o entrega de lo vendido.
En virtud de lo anterior, se tiene que la actora tenía la obligación de pagar la cantidad de CIENTO SESENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 160.000.000,00), equivalente en la actualidad en la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 160.000,00), es decir, la diferencia del monto pactado en la cláusula tercera del contrato in comento sobre el bien inmueble objeto del litigio, y el demandado debía por su parte, traspasar la propiedad del mismo mediante la elaboración y registro del documento definitivo de compraventa.
En tal sentido, cuando las partes celebran un contrato sinalagmático como es la promesa bilateral de compra-venta, pueden regular el orden en que cumplirán sus prestaciones recíprocas. Pero si los contratantes, no han determinado el orden del cumplimiento de sus obligaciones, este cumplimiento debe ser recíproco y simultáneo. Esta simultaneidad es, en efecto, conforme a la naturaleza misma del contrato sinalagmático. Cada contratante, como solo consiente en obligarse para obtener la prestación con que cuenta, vería burlada sus esperanzas si estuviese obligado a entregar lo que a prometido, sin recibir al mismo tiempo aquello que se le prometió a cambio.
En el caso bajo estudio, en la cláusula Cuarta del contrato de opción de compra-venta, fue convenido entre las partes un lapso de duración preclusivo, de CIENTO OCHENTA (180) días más una prórroga si fuese necesario de NOVENTA (90) días, por lo que a juicio de este Tribunal aplica el contenido del artículo 1.211 del Código Civil, que reza:
“El termino estipulado en las obligaciones difiere de la condición en que no se suspende la obligación, y sólo fija el momento de la ejecución o de la extinción de la misma.”
De lo antes transcrito, se verifica que el término estipulado en la cláusula cuarta del contrato celebrado por las partes, la cual fijó el momento de la extinción de la obligación asumida por éstas. Ambas partes convinieron expresamente que, en el caso de que vencido el plazo estipulado en el referido contrato, no se hubiese materializado la protocolización del documento de venta definitivo, bien sea por razones inherentes a la actora, o imputables al demandado, se optaría por lo establecido en la cláusula Sexta del mismo, la cual fungiría como cláusula penal por indemnización. Dicho esto, y evidenciándose del instrumento fundamental de la pretensión, que transcurrió íntegramente el plazo fijado para el cumplimiento de la obligación, sin que se evidenciara el pago por parte de la prominente compradora del precio estipulado por el bien objeto del litigio, o la solicitud de la prorroga a la que hace referencia la clausula cuarte del contrato y al no haberse manifestado la voluntad de las partes en el lapso establecido para la aplicación del disfrute de la prórroga pactada, se debe tener como cierta la finalización del contrato para la fecha 27 de Enero de 2008. ASÍ SE DECIDE.-
El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil establece:
“Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer en el limite de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas de derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.”...
El artículo 506 Eiusdem:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”
Es doctrina pacífica y reiterada, que las partes tienen la carga de la prueba de los hechos que la favorecen. Las diversas posiciones doctrinarias y legislativas adoptadas para la distribución entre las partes de la prueba se reduce a la fórmula: “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”.
El Código de Procedimiento Civil, distribuye las pruebas entre las partes como una carga procesal cuya intensidad depende del respectivo interés, y donde el Juez tiene la obligación de decidir conforme a lo alegado y probado por las partes, sin poder sacar elementos de convicción fuera de los autos, ni suplir excepciones ni argumentos de hecho no alegados ni probados. Al respecto, Henríquez La Roche, en su obra Teoría General de la Prueba, señala:
“… El peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción, puede prosperar si no se demuestra…” “…La doctrina más exacta sobre la carga de la prueba es esta: Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable; o, expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que se sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal, o como dice el artículo 177 del Código de Procedimiento Civil colombiano: (DEVIS ECHANDÍA). Esta regla es tan cabal y amplia que obvia todo distingo entre prueba de obligaciones (Art. 1.354 CC) y prueba de hechos en general, cuyas normas ha juntado el legislador en el artículo 506”.

Observa este Sentenciador, que la parte actora haya no probo el hecho de haber cumplido con la obligación de pagar la cantidad de CIENTO SESENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 160.000.000,00) hoy equivalentes a CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 160.000,00), por concepto de diferencia del precio pactado entre las partes, y de lo antes expuesto, y siguiendo lo estipulado en el artículo 1.160 del Código Civil, que señala que “los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan, no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas sus consecuencias”, es por lo que forzosamente debe concluir este Juzgador que el incumplimiento de la obligación debe ser imputado a la parte demandante y que en consecuencia, resulta forzoso declarar SIN LUGAR la demanda propuesta. ASÍ SE DECIDE.
En el escrito libelar menciona la parte actora “…que es importante señalar que se realizó una Oferta Real de Pago en el expediente Nº 7835…” OBSERVA EL SENTENCIADOR: De una revisión minuciosa de las actas procesales que conforman el expediente 7835 (nomenclatura del Tribunal), se desprende que el mismo es contentivo de una OFERTA REAL incoada por los ciudadanos YURIBI DEL MAR MIRANDA DE GARCIA y OTONIEL JOSE GARCIA PEREZ, portadores de las Cédulas de Identidad Nos. V-12.568.742 y V-4.071.036, respectivamente, debidamente asistidos por la ciudadana SORAIMA MERCEDES RODRIGUEZ AGUIRRE, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 74.165, a favor de la Inmobiliaria DESARROLLO PARK MALL, C.A., la cual fue admitida en fecha 12 de Febrero de 2015, siendo su última actuación una expedición de certificación de copias de fecha 29 de Abril de 2015, evidenciándose de esta manera una falta de impulso procesal de un (1) año y tres (03) meses, no aportando nada para el proceso. ASI SE DECLARA.
DISPOSITIVA
Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE OPCION A COMPRA incoada por YURIBY DEL MAR MIRANDA DE GARCIA, mayor de edad, de nacionalidad venezolana, titular de la cédula de identidad N° V-12.568.742, de este domicilio, y el ciudadano OTONIEL JOSE GARCIA, titular de la cédula de identidad N° V-4.071.035, contra Inmobiliaria DESARROLLO PARK MALL C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 19 de mayo de 1997, bajo el N° 54, Tomo 839-A, modificada el veintinueve (29) de agosto de 1997, bajo el N° 98, Tomo 857-A, y por ultimo modificada el seis (06) de julio del año 2004, quedando el bajo el N° 52, Tomo 36-A, representada por el ciudadano BAHDJAT AHMAR CAUAM, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.936.536. sobre un inmueble ubicado en el Centro Comercial Residencial “Centro Colonial” identificado como apartamento 4-D, Maracay, estado Aragua, , el cual fue debidamente autenticado por la Notaría Tercera de Maracay, estado Aragua, bajo el Nº 15, Tomo 193 de los libros de autenticaciones.
SEGUNDA: Hay condenatoria en costas para la parte perdidosa de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese diaricese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay, a los once (11) días del mes de Agosto del dos mil dieciséis (2016). Años 206º de la Independencia y 156º de la Federación.
EL JUEZ PROVISORIO (FDO Y SELLO)
ABG. MAZZEI RODRIGUEZ RAMIREZ
EL SECRETARIO TITULAR (FDO)
ABG. RICHARD APICELLA
En esta misma fecha, siendo las 2:20 pm, se publicó la anterior decisión.-
EL SECRETARIO TITULAR (FDO Y SELLO)

Exp 7922 Mmrr/ap