TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SUCRE Y JOSÉ ANGEL LAMAS DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA
Cagua, once (11) de Agosto de dos mil dieciséis (2016)
206º y 157º

EXPEDIENTE. Nº 16-6053
PARTE ACTORA: AGUSTIN FERNANDEZ, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-6.735.349.-
APODERADO JUDICIAL: ANGEL PEROZA JIMENEZ, inscrito en el Inpreabogado Nro. 194.893.-
PARTE DEMANDADA: LEOMARIS PERALES mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro V-9.281.293.-
DEFENSOR PUBLICO AUXILIAR SEGUNDO CON COMPETENCIA EN MATERIA CIVIL Y ADMINISTRATIVA ESPECIAL INQUILINARIA PARA LA DEFENSA DEL DERECHO A LA VIVIENDA: LUIS MALDONADO, inscrito en el Inpreabogado Nro. 196.494.
MOTIVO: DESALOJO DE VIVIENDA.-
SENTENCIA DEFINITIVA.
I

El presente procedimiento se inicia mediante libelo interpuesto en fecha 22 de Enero de 2016 por el ciudadano ANGEL PEROZA JIMENEZ, inscrito en el Inpreabogado Nro. 194.893 actuando en su carácter de Apoderado Judicial del ciudadano AGUSTIN FERNANDEZ, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-6.735.349, el cual demandó por DESALOJO DE VIVIENDA a la ciudadana LEOMARIS PERALES mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro V-9.281.293.-
En fecha 05 de Febrero de 2016 este Tribunal mediante auto admite cuanto lugar en derecho la demanda que por DESALOJO de VIVIENDA presento el ciudadano ANGEL PEROZA JIMENEZ, inscrito en el Inpreabogado Nro. 194.893 actuando en su carácter de Apoderado Judicial del ciudadano AGUSTIN FERNANDEZ, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-6.735.349, el cual demandó por DESALOJO DE VIVIENDA a la ciudadana LEOMARIS PERALES mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro V-9.281.293 se ordena a emplazar a la demandada para que comparezca al quinto (5to) día de despacho siguiente a que conste en autos su citación a las 10:00 am, para que tenga lugar la audiencia de mediación de conformidad con lo establecido en el artículo 101 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda..-
En fecha 11 de Febrero de 2016 comparece por ante este Tribunal la alguacil accidental del mismo ciudadana Mercedes Herrera, informando al ciudadano Juez que le hizo entrega de la boleta de citación correspondiente a la ciudadana LEOMARIS PERALES mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro V-9.281.293 la cual se encuentra firmada como recibida y por tal motivo se consigna la misma.-
En fecha 18 de Febrero de 2016, este Tribunal mediante auto ordena suspender la presente causa hasta tanto sea notificada la Defensoría Publica del Estado Aragua y esta a su vez designe un Defensor Publicó para que ejerza la asistencia y representación de la parte demandada.
En fecha 24 de Febrero de 2016 comparece por ante este Tribunal la alguacil accidental del mismo ciudadana Mercedes Herrera, informando al ciudadano Juez que le hizo entrega del oficio Nº 16-073, la cual se encuentra firmado como recibida y por tal motivo se consigna el misma.-
En fecha 08 de Marzo de 2016 este Tribunal mediante auto ordena agregar al presente expediente oficio Nº UR-AR-2016-336, de fecha 24 de febrero de 2016, emanado de la Coordinación Regional de la Defensa Pública del Estado Aragua.
En fecha 08 de Marzo de 2016 este Tribunal mediante auto ordena reanudar la presente causa y se ordena citar al Defensor Publico Luis Maldonado inscrito en el Inpreabogado Nro. 196.494, para que comparezca al quinto (5to) día de despacho siguiente a que conste en autos su citación a las 10:00 am a los fines de ejercer la correcta defensa de la parte demandada en la audiencia de mediación fijada por este Tribunal.
En fecha 09 de Marzo de 2016 comparece por ante este Tribunal el ciudadano ANGEL PEROZA JIMENEZ, inscrito en el Inpreabogado Nro. 194.893 actuando en su carácter de Apoderado Judicial del ciudadano AGUSTIN FERNANDEZ, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-6.735.349, mediante diligencia solicita a este Tribunal que el Defensor Publico comparezca el día y la hora que este Tribunal así lo estime como defensor de la arrendataria LEOMARIS PERALES mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro V-9.281.293.
En fecha 01 de Abril de 2016 comparece por ante Tribunal el ciudadano Luis Maldonado actuando en su carácter de Defensor Público y los fines de asumir y garantizar el derecho a la defensoría de la ciudadana LEOMARIS PERALES mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro V-9.281.293.
En fecha 01 de Abril de 2016 comparece por ante este Tribunal la alguacil accidental del mismo ciudadana Mercedes Herrera, informando al ciudadano Juez que le hizo entrega de la Boleta de Citación al abogado Luis Maldonado, Defensor Público, la cual se encuentra firmado como recibida y por tal motivo se consigna la misma.-
En fecha 11 de Abril de 2016, tiene lugar la Audiencia de Mediación en la presente causa, donde ambas partes de mutuo acuerdo solicitan a este Tribunal sea suspendido dicho ACTO por treinta días, a los fines de ubicar una solución habitacional temporal para la parte demandada, la cual se notificara por tal motivo se celebrara el 11 de mayo del 2016 a las 10:00 am.
En fecha 16 de Mayo de 2016 tiene lugar la Audiencia de Mediación en la presente causa, dejándose constancia que ambas partes expresan su voluntad de no llegar a un ACUERDO.-
En fecha 07 de Junio de 2016 comparece por ante este Tribunal el ciudadano Luis Maldonado, Defensor Publico de la ciudadana LEOMARIS PERALES mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro V-9.281.293 consignando escrito de contestación.
En fecha 20 de Junio de 2016 este Tribunal mediante auto procede a determinar lo hechos controvertidos y objeto de prueba, de igual forma este Juzgado apertura un lapso probatorio de ocho (08) días de despacho para promover pruebas sobre el merito de la causa, tres (03) días para la oposición y tres (03) días para la admisión.
En fecha 30 de Junio de 2016 comparece por ante este Tribunal el ciudadano ANGEL PEROZA JIMENEZ, inscrito en el Inpreabogado Nro. 194.893 actuando en su carácter de Apoderado Judicial del ciudadano AGUSTIN FERNANDEZ, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-6.735.349, consignando escrito de promoción de pruebas.
En fecha 01 de Julio de 2016 comparece por ante este Tribunal el abogado Luis Maldonado actuando en su carácter de Defensor Público de la parte demandada plenamente identificada consignando escrito de promoción de pruebas.
En fecha 07 de Julio de 2016 comparece por ante este Tribunal el ciudadano ANGEL PEROZA JIMENEZ, inscrito en el Inpreabogado Nro. 194.893 actuando en su carácter de Apoderado Judicial del ciudadano AGUSTIN FERNANDEZ, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-6.735.349 consignando escrito de Oposicion de Pruebas.
En fecha 13 de Julio de 2016 este Tribunal mediante auto declara Sin Lugar la oposición interpuesta el ciudadano ANGEL PEROZA JIMENEZ, inscrito en el Inpreabogado Nro. 194.893 actuando en su carácter de Apoderado Judicial del ciudadano AGUSTIN FERNANDEZ, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-6.735.349.
En fecha 13 de Julio de 2016 este Tribunal mediante auto admite el escrito de promoción de pruebas presentado el ciudadano ANGEL PEROZA JIMENEZ, inscrito en el Inpreabogado Nro. 194.893 actuando en su carácter de Apoderado Judicial del ciudadano AGUSTIN FERNANDEZ plenamente identificado, en cuanto a las pruebas sobrevenidas a la interposición de la demanda o su contestación, señaladas en el Capítulo III de las Instrumentales, se niegan las mismas, con relación al Capítulo cuarto en lo que respecta a la prueba testimonial se niega. Así mismo este Tribunal niega el escrito de promoción de pruebas presentado por el abogado Luis Maldonado actuando en su carácter de Defensor Público de la parte demandada.
En fecha 01 de Agosto de 2016, este Tribunal mediante auto fija la respectiva audiencia oral para el día ocho (08) de Agosto de 2016, a las nueve antes meridiem (9:00 am).
En fecha 08 de Agosto de 2016 siendo las 09:00 am, oportunidad fijada por este Tribunal para la celebración del DEBATE ORAL.

II
DE LA PRETENSIÓN DEDUCIDA Y DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS

Del análisis del Libelo de la demanda se concluye que la pretensión de la parte actora es el Desalojo de una casa, ubicada en la Vereda Nro. 8, casa Nro. 01, Sector Rómulo Gallegos en la Ciudad de Cagua del Estado Aragua, la cual se encuentran alinderada de la siguiente manera: NORTE: en línea recta de once metros con noventa y cinco centímetros (11.95 m) con la Vereda 08, que es su frente, SUR: en línea recta de quince metros con setenta centímetros (15,70 m) con inmueble bajo el numero catastral 101-50-14, ESTE: en línea recta de dieciséis metros con diez centímetros (16,10 m) con inmueble bajo el numero catastral 101-50-02 y OESTE: en línea recta de dieciséis metros con sesenta centímetros (16,60 m) con el estacionamiento que se encuentra arrendada por la ciudadana LEOMARIS PERALES mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro V-9.281.293, quedando plenamente demostrada con documentos privados suscritos en fechas 01 de enero de 2008, 01 de agosto de 2009 y 07 de agosto de 2010. Señala el actor que la demandada sigue ocupando el inmueble objeto de la presente demanda aun cuando ya venció su prórroga legal y que no ha querido desocupar el inmueble pese haber incumplido con sus obligaciones (falta de pago de los canon de arrendamientos y de los servicios públicos) fundamentando su demanda el articulo 91 Ord 1º de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda .- Así como también, se verifica que los hechos controvertidos y objetos de Prueba, en la presente causa quedaron limitados a demostrar. La parte demandante: todos y cada uno de los hechos alegados por la parte actora en el escrito libelar, como lo es que la demandada sigue ocupando el inmueble objeto de la presente demanda aun cuando ya venció su prórroga legal y que no ha querido desocupar el inmueble pese haber incumplido con sus obligaciones (falta de pago de los canon de arrendamientos y de los servicios públicos). Igualmente alega la necesidad del propietario de ocupar el inmueble.
Igualmente son hechos controvertidos los alegatos de la parte demandada relativos a que la parte Actora, no fundamentó la necesidad justificada de ocupar el inmueble, indica que canceló los cánones de arrendamiento hasta el mes de febrero de 2014, alegando la demandada que el ciudadano Agustín Fernández, le indicó que no se le continuara pagando el canon de arrendamiento y que destinara ese dinero a los fines de ubicar una solución habitacional. Igualmente arguye que se haya negado a cumplir con sus obligaciones contractuales.-
III
ANALISIS DEL MATERIAL PROBATORIO
Cursa a los folios (06 al 10) del presente expediente, copia a efectos videndi de documento autenticado por ante la Notaria Publica de Cagua, Municipio Sucre del Estado Aragua, en fecha 25 de Abril de 2013, anotado bajo el N° 49, tomo N° 67, que se valora de conformidad con lo pautado en el artículo 1357 y 1359 del Código Civil, como fidedigno de documento público, por medio del cual el ciudadano AGUSTIN FERNANDEZ, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-6.735.349 otorga poder especia al abogado ANGEL PEROZA JIMENEZ, inscrito en el Inpreabogado Nro. 194.893, no siendo esto en objeto de prueba. Y así se declara.
Cursa a los folios (11 al 16) del presente expediente, copia a efectos videndi de documento de adjudicación y venta debidamente protocolizado por ante el Registro Público de los Municipio Sucre y José Ángel Lamas del Estado de fechas 20 de Marzo de 1995 y 28 de Octubre de 2011, que se valora de conformidad con lo pautado en el artículo 1357 y 1359 del Código Civil, como de documento público, en el que consta el derecho de propiedad del ciudadano AGUSTIN FERNANDEZ, sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento. Y así se valora
Cursa a los folios (17, 18 y 19) del presente expediente, copias a efectos videndi de documentos privados suscritos en fechas 01 de enero de 2008, 01 de agosto de 2009 y 07 de agosto de 2010. En dichos contratos, el objeto arrendado es una casa, ubicada en la Vereda Nro. 8, casa Nro. 01, Sector Rómulo Gallegos en la Ciudad de Cagua del Estado Aragua, la cual se encuentran alinderada de la siguiente manera: NORTE: en línea recta de once metros con noventa y cinco centímetros (11.95 m) con la Vereda 08, que es su frente, SUR: en línea recta de quince metros con setenta centímetros (15,70 m) con inmueble bajo el numero catastral 101-50-14, ESTE: en línea recta de dieciséis metros con diez centímetros (16,10 m) con inmueble bajo el numero catastral 101-50-02 y OESTE: en línea recta de dieciséis metros con sesenta centímetros (16,60 m) con el estacionamiento. Que se valora de conformidad con lo pautado en los artículos 1363 y 1364 del Código Civil, en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido desconocidos, en la oportunidad legal correspondiente, por la parte a quien se le opuso, se valora como documentos legalmente reconocidos, teniendo entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones, con los cuales se demuestra: Que existen tres Contratos de Arrendamientos, que el ultimo suscrito fue en fecha 07.08.2010, por la parte Actora y Demandada, suficientemente identificados en autos, que tiene por objeto un inmueble antes ubicado y alinderado. De cuyo contenido se evidencia, según lo pautado en la cláusula CUARTA: la falta en el pago de dos o más mensualidades consecutivas, dará motivo suficiente a El ARRENDADOR, para considerar rescindido este contrato de arrendamiento, en forma automática y quedara facultado para solicitar la desocupación de la casa arrendada, bien sea por la vía judicial o extrajudicial. Y así se Valora.-
Cursa a los folios (20 y 21) notificaciones en copias simples dirigida a la ciudadana LEOMARIS PERALES parte demandada, emitida por el ciudadano ANGEL PEROZA JIMENEZ, inscrito en el Inpreabogado Nro. 194.893 actuando en su carácter de Apoderado Judicial del ciudadano AGUSTIN FERNANDEZ plenamente identificado de fecha 16 de septiembre de 2013 y 9 de Julio de 2013, la cuales constituyen copias de documentos privados suscritos por la persona de que emanan (parte demandante), en consecuencia sin valor probatorio en la presente causa. Y así se desechan.
Cursa a los folios (22 a la 29) copia simple a efectos videndi formato de facturas que posee el membrete de CORPOELEC de fechas 26/04/2013, 12/11/2013, 31/07/2013, 24/04/2014 y 25/01/2016, no suscritos por persona alguna sin firma y sello del órgano competente, en consecuencia sin valor probatorio en la presente causa. Y así se desecha.-
Cursa a los folios (30 al 33) copia certificada de Providencia Administrativa Nº 000250 de fecha 27/11/2014 de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas. Que se valora como documento administrativo que se asimila en sus efectos a un documento público, por emanar de una Institución del Estado y estar suscrito por funcionario competente para ello, que de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil, hace plena fe así entre las partes como respecto a terceros mientras no sea declarado falso, de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber efectuado, si tenía facultad para ello. Y así se valora.
Cursa que al folio (65) del presente expediente constancia de residencia, emitida por el Consejo Comunal LA CEIBA del Municipio Mene Mauroa del Estado Falcón, a la ciudadana VICTORIA DEL CARMEN FERNANDEZ, titular de la cedula de identidad Nro V-7.966.747, suscrita por los voceros del referido consejo comunal, en virtud del cual señala que la referida ciudadana reside en dicha comunidad. El Tribunal observa que tal documento, no fue impugnado por la parte demandada, es un documento administrativo emanado de la Administración Pública y como tal se valora de conformidad con el ordinal 10 del artículo 29 de la Ley Orgánica de los Consejos Comunales.
Cursa a los folios (66 y 67) impresiones fotografías en copias simples las cuales constituyen copias de documentos privados, en consecuencia sin valor probatorio en la presente causa. Y así se desechan
Cursa al folio (68) del presente expediente, corre la referida carta aval de fe de vida, emitida por el Consejo Comunal Mene Mauroa del Estado Falcón, a la ciudadana VICTORIA DEL CARMEN FERNANDEZ, titular de la cedula de identidad Nro V-7.966.747, suscrita por el vocero del referido consejo comunal, en virtud del cual señala que la referida ciudadana está Viva y habilita con sus hijos. El Tribunal observa que tal documento, no fue impugnado por la parte demandada, es un documento administrativo emanado de la Administración Pública y como tal se valora de conformidad con el ordinal 10 del artículo 29 de la Ley Orgánica de los Consejos Comunales.
Cursa al folio (69) impresión fotográfica en copia simple, la cual constituye copia de documento privado, en consecuencia sin valor probatorio en la presente causa. Y así se desecha.
Cursa al folio (70 al 72) del presente expediente, acta de defunción en copia certificada Nº 17, de fecha 18 de Marzo del año 2008 del ciudadano Anastacio Antonio Gomez, titular de la cedula de identidad Nro V-731.889 expedida por la Alcaldía del Municipio Mauroa del Estado Falcón. Que se valora como documento administrativo que se asimila en sus efectos a un documento público, por emanar de una Institución del Estado y estar suscrito por funcionario competente para ello, que de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil, hace plena fe así entre las partes como respecto a terceros mientras no sea declarado falso, de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber efectuado, si tenía facultad para ello, el cual no guarda relación con la presente causa. En consecuencia sin ningún valor probatorio. Y así se decide.
Cursa al folio (73) del presente expediente constancia de residencia, emitida por el Consejo Comunal Rómulo Gallegos de la ciudad de Cagua del Estado Aragua, al ciudadano AGUSTIN FERNANDEZ, titular de la cedula de identidad Nro V-6.735.348, suscrita por el vocero del referido consejo comunal, en virtud del cual señala que el referido ciudadano reside en dicha comunidad desde hace 35 años. El Tribunal observa que tal documento, no fue impugnado por la parte demandada, es un documento administrativo emanado de la Administración Pública y como tal se valora de conformidad con el ordinal 10 del artículo 29 de la Ley Orgánica de los Consejos Comunales.
Cursa al folio (74) del presente expediente reproducciones fotográficas, este juzgador desecha las mismas, por no haber sido acompañadas con su respectivo original, esto es con los negativos; en este sentido se ha reiterado que las fotografías de personas, actividades o de animales son un medio de prueba libre a los que se refiere el artículo 395 del Código de procedimiento Civil, cuando quieran valerse de ellas las partes, siempre que al momento de promoverlas las relacionen con los hechos litigiosos y las circunstancias en que fueron tomadas por terceros o por las partes, pero debe garantizarse la autenticidad, es decir, se debe manifestar quien la realizo, fecha hora y que la parte contraria pueda tener acceso al negativo, por ello junto con el escrito de pruebas debe promoverse además de la fotografía, su negativo, por ser este el verdadero original de la misma para que la contraparte pueda contradecir los hechos o convenir en ellos y también indicarse todos los datos necesarios para comprobar la autenticidad y la veracidad de la fotografía, tales como la fecha, nombre del fotógrafo, cámara utilizada, además, es necesario adminicularla con la prueba testimonial, por ejemplo del fotógrafo o de quienes presenciaron el hecho reproducido por la fotografía, en consecuencia a esta prueba no se le otorga valor probatorio. Y así se desechan.
Cursa a los folios (75 al 78) impresiones fotográficas en copia simple, la cual constituye copias de documentos privados, en consecuencia sin valor probatorio en la presente causa. Y así se desecha.
IV
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
En cuanto al asunto debatido tenemos que respecto a la relación arrendaticia, quedó plenamente demostrada con documentos privados suscritos en fechas 01 de enero de 2008, 01 de agosto de 2009 y 07 de agosto de 2010. En dichos contratos, el objeto arrendado es una casa, ubicada en la Vereda Nro. 8, casa Nro. 01, Sector Rómulo Gallegos en la Ciudad de Cagua del Estado Aragua, la cual se encuentran alinderada de la siguiente manera: NORTE: en línea recta de once metros con noventa y cinco centímetros (11.95 m) con la Vereda 08, que es su frente, SUR: en línea recta de quince metros con setenta centímetros (15,70 m) con inmueble bajo el numero catastral 101-50-14, ESTE: en línea recta de dieciséis metros con diez centímetros (16,10 m) con inmueble bajo el numero catastral 101-50-02 y OESTE: en línea recta de dieciséis metros con sesenta centímetros (16,60 m) con el estacionamiento. Que se valora de conformidad con lo pautado en los artículos 1363 y 1364 del Código Civil, en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido desconocidos, en la oportunidad legal correspondiente, por la parte a quien se le opuso, se valora como documentos legalmente reconocidos, teniendo entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones, con los cuales se demuestra: Que existen tres Contratos de Arrendamientos, que el ultimo suscrito fue en fecha 07.08.2010, por la parte Actora y Demandada, suficientemente identificados en autos, que tiene por objeto un inmueble antes ubicado y alinderado. De cuyo contenido se evidencia, según lo pautado en la cláusula CUARTA: la falta en el pago de dos o más mensualidades consecutivas, dará motivo suficiente a El ARRENDADOR, para considerar rescindido este contrato de arrendamiento, en forma automática y quedara facultado para solicitar la desocupación de la casa arrendada, bien sea por la vía judicial o extrajudicial. Y así se Valora.-
Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda establece:

Artículo 91. Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.
2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.
3. En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales, la comuna o el consejo comunal respectivos, o por el hecho de que el arrendatario o arrendataria haya cambiado el uso o destino que para el previó.
4. Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
5. Que el arrendatario o arrendataria haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones de la normativa que regule la convivencia ciudadana, dictada por las autoridades competentes y por el Comité Multifamiliar de Gestión.

Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble. Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común. Demanda por falta de pago

Así mismo, el articulo 92 reza lo siguiente (…) El arrendatario o arrendataria que sea demandado o demandada por la primera causal del artículo anterior, y que luego de agotada la vía administrativa y la judicial se determine que la causa de la falta de pago es enteramente imputable al arrendatario o arrendataria, perderá en forma inmediata todos los derechos consagrados en esta Ley. La demanda se hará conforme a lo establecido en la presente Ley, a tal efecto, probada la insolvencia del arrendatario o arrendataria, éste o ésta podrá llegar a una conciliación con el propietario o arrendador, mediante acta suscrita ante el órgano administrativo competente. Dicho pago no se tendrá como extemporáneo (…)
Ahora bien en el presente caso se aduce necesidad de ocupar el inmueble y falta de pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de febrero de 2014 hasta la fecha de interposición de la demanda, respecto a la cual la parte demandada en su escrito de contestación alego que el ciudadano Agustín Fernández, en su condición de parte actora, le indico a la parte demandada, que no le continuara pagando dicho canon y que destinara ese dinero a los fines de ubicar una solución habitacional.
De acuerdo con lo pautado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandada tenía la carga de probar su respectiva afirmación de hecho, siempre y cuando el demandante no hubiese realizado planteamientos modificativos, impeditivos o extintivos de la pretensión.
En este orden de ideas, la ciudadana LEOMARIS PERALES, a través de su Defensor Público, planteo una alegación, basada en su solvencia en los cánones de arrendamiento, en virtud de una supuesta conversación sostenida con el demandante de autos, en el cual señala: “…no he cierto que me he negado a cumplir con mis obligaciones contractuales, es necesario aclarar que una vez el ciudadano Agustín Fernández comenzó a solicitar el desalojo y a otorgarme el lapso correspondiente a la prorroga legal me indico que no le continuara pagando dicho canon y que destinara ese dinero a los fines de ubicar una solución habitacional…”. Por lo cual, corresponde a la demandada demostrar que existía un convenimiento entres ambas partes, donde se llegaba al acuerdo de que no se le continuara pagando al arrendador los canon de arrendamiento y que destinara ese dinero a los fines de ubicar una solución habitacional.
Ahora bien la citada norma regula la distribución de la carga de la prueba al establecer que todo aquél que afirma un hecho tiene que probarlo para que su alegato no se considere infundado. En tal sentido, esta Sala mediante sentencia N° 193 del 25 de abril de 2003 (caso: Dolores Morante Herrera c/ Domingo Antonio Solarte y Ángel Emiro Chourio), expresó:

“En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos:Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. a: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; b: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss)…”.

En este sentido nuestro Código Civil señala:
Artículo 1159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley…”
Artículo 1160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley…”
Estos artículos expresan con toda claridad las obligaciones contraídas por el arrendatario al suscribir la contratación arrendaticia, es decir, pagar el precio del arrendamiento por concepto del uso, goce y disfrute de la cosa arrendada en los términos y condiciones pactadas y de esta manera extinguir la obligación por él asumida, la cual le es reclamada, pago éste que es denominado por la doctrina nacional como “un deber jurídico”.
En efecto, en el presente caso observa este Juzgador que de las actas cursantes a los autos, no se desprende de modo alguno, que la demandada haya cumplido, con el pago de las mensualidades de los cánones de arrendamientos demandados, vale decir desde el mes de Febrero de 2014 la fecha de la interposición de la demanda, aunado a que no produjo elementos de convicción alguno que justificara el monto por el cual se retraso en el pago de los mismos, incumpliendo con el contrato de arrendamiento suscrito entres las partes y por lo establecido en el articulo 91 ordinal 1º de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas, al dejar de pagar cuatro (04) mensualidades sin causa justificada y dada que la causa de la falta de pago es enteramente imputable a la arrendataria, pierde en forma inmediata todos los derechos consagrados en la Ley, entre los que figura el contenido en el artículo 49 de la Ley para la regularización y control de arrendamientos de viviendas que reza: Al arrendatario o arrendataria y su grupo familiar, que tengan sentencia firme para desalojar la vivienda y manifestaren y comprobaren ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda no tener lugar donde habitar, el órgano competente en la materia de vivienda y hábitat se encargará de proveerle un refugio temporal o la adjudicación de una vivienda digna definitiva, en cualquier lugar del país, sin menoscabar las relaciones familiares, de trabajo y de estudio.
En efecto, si bien el inquilino ha sido calificado como el débil jurídico de la relación arrendaticia y en principio goza de una gran cantidad de derechos y privilegios, es clara la normativa al expresar la pérdida de los derechos previsto en la referida normativa, siendo igualmente patente que la obtención de una vivienda o refugio es un derecho único y exclusivo del inquilino, pero para aquellos que estén cumplimiento con su obligación principal, como es el pago del canon de arrendamiento, y así se declara.
Así mismo la sentencia del expediente Nº 10-8644 del JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DEL MUNICIPIO GUAICAIPURO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADOBOLIVARIANO DE MIRANDA, CON SEDE EN LA CIUDAD DE LOS TEQUES explana lo siguiente:
De una revisión del libelo de la demanda se evidencia que la parte actora pretende el Desalojo del inmueble arrendado por falta de pago, cuya acción fue interpuesta en fecha 28 de junio de 2010, bajo la vigencia de la hoy derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establecía en el artículo 34 literal A, como causal de desalojo la falta de pago de dos mensualidades consecutivas de arrendamiento, cuya causal también está prevista hoy en el numeral 1 del artículo 91 Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece que el arrendatario haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, en tal virtud por lo antes expuesto este Tribunal encuentra que las normas indicadas conceden tutela jurídica a la pretensión de la parte actora, interpuesta en el presente juicio, es decir, es procedente en derecho, y así se decide. Encuentra este Tribunal que ha quedando plenamente demostrada la relación contractual arrendaticia entre las partes contendientes en este juicio, cuyo contrato ha sido apreciado por este Tribunal, en virtud de que el mismo no fue desconocido ni impugnado, y ante la alegada falta de pago por parte de la actora, correspondía al demandado demostrar el pago, y de las actas procesales que cursan en autos, se evidencia que el demandado no demostró el pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de diciembre de 2009 hasta la presente fecha. Esta sentenciadora deja expresa constancia que el presente juicio se inició bajo la vigencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y encontrándose en estado de dictar sentencia entro en vigencia la nueva Ley Para la Regularización y Control De Los de Arrendamientos De Vivienda, publicado en Gaceta Oficial de la República de Venezuela No 6.053 Ext. del 12 de noviembre de 2011, y a partir de ese momento se aplica a la presente causa dicha ley, en concordancia con el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra El Desalojo y La Desocupación Arbitraría de Viviendas, todo de acuerdo a lo previsto en los artículos 24, 257 y 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, respecto a la aplicación de las leyes de procedimiento desde el momento de entrar en vigencia, y a la tutela judicial efectiva, analizadas a la luz de la Ponencia Conjunta de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 01 de noviembre de 2011, en la que reitera que la suspensión de los proceso sólo pueden producirse en la oportunidad de una eventual ejecución de sentencia definitiva que provoque el desalojo del ocupante de la vivienda principal, hasta tanto no se genere y agote el procedimiento previo que indica, al establecer lo que a continuación se transcribe: “… En aquellos casos sometidos a conocimiento de la Sala mediante el recurso de casación que pudiera resultar afectados la posesión legitima de una familia sobre un inmueble y que se encuentren comprendido dentro de la protección del Decreto ya indicado deben ser estudiados con acuciosidad y a la luz de los derechos fundamentales protegidos por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el cual si bien en principio involucra la afectación de un interés particular, lo cierto es que se trata de una situación de interés social que ha afectado a un sector importante de nuestra sociedad…”. Del extracto citado, la Sala ha considerado materia de orden público y de interés general o colectivo, todo lo concerniente a la protección de los derechos de las familias que son objeto de desocupación o desalojos de los inmuebles que ocupan o poseen en forma legítima, destinados a vivienda principal. Y bajo tales premisas este Tribunal encuentra que la sustanciación y decisión del presente juicio no involucra la desocupación arbitraria ni desalojo arbitrario del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, que ocupa la parte demandada en este juicio. Con fundamento a lo anteriormente expuesto, este Tribunal declara: 1) CON LUGAR, la demanda de DESALOJO, interpuesta por la ciudadana ALIDA GUERRERO contra el ciudadano MILT COELHO HENRY JOSÉ, ambos identificados en autos. En consecuencia, se condena a la parte demandada a: Entregar a la parte actora, el inmueble constituido por unas bienhechurías consistente en una casa tipo apartamento, constante de dos (02) habitaciones, sala-comedor, cocina, baño, ubicado el referido inmueble en el Sector Alberto Ravell, Calle Principal, frente a la fábrica de lijas, Municipio Autónomo Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, sin plazo alguno y totalmente desocupado de personas y de bienes. De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada. De conformidad con lo establecido en el Artículo 189 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 122 en su primer aparte de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos Vivienda se deja constancia de la imposibilidad de producir la audiencia en forma audiovisual, debido a la falta de los recursos necesarios para ello. De conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 117 eiusdem, se dicta la presente sentencia, la cual es agregada a los autos. De conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, déjese copia certificada de esta sentencia.

Ahora bien en cuanto a la petición de la parte actora de que se le paguen los servicio público convenidos en la cláusula séptima del contrato de fecha siete (07) de Agosto de dos mil diez (2010), este Juzgador observa que cursa a los folios (22 a la 29) copia simple a efectos videndi formato de facturas que posee el membrete de CORPOELEC de fechas 26/04/2013, 12/11/2013, 31/07/2013, 24/04/2014 y 25/01/2016, no suscritos por persona alguna sin firma y sello del órgano competente, en consecuencia sin valor probatorio en la presente causa. Por lo que este Juzgador declara sin lugar tal pedimento. Y así se decide.-
Así mismo este tribunal luego de la revisión exhaustiva del libelo de la demanda así como el escrito de promoción de pruebas y los recaudos consignados, observa que el accionante no fue manifiestamente específico en la relación de los hechos que narra en el mismo, siendo que debió demostrar por medio de prueba contundente la necesidad de ocupar el inmueble, incumpliendo con las exigencias previstas en el artículo 91 ordinal 2 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en concordancia con el artículo 100 eiusdem toda vez que de los documentos presentados de manera conjunta con el escrito libelar, anteriormente valorados, los cuales fueron destinados a probar dicha necesidad, sin embargo estos documentos no resultaron ser pruebas contundentes para ser enervar la presente acción y logra el convenimiento de los operadores de justicia, siendo de muy clara observancia que dichos medios probatorios no logran demostrar la necesidad invocada. En consecuencia forzoso es para quien Juzga declarar sin lugar la necesidad de ocupar el inmueble. Y así se decide.-
En cuanto a lo alegado por abogado Luis Maldonado, inscrito en el Inpreabogado Nro. 196.494 en su carácter de Defensor Publico de la parte demandada, en el debate oral de fecha 08 de Agosto de 2016, del defecto de forma establecido en el articulo 340 ord 3 del Código de Procedimiento Civil, igualmente lo alegado por el abogado Ángel Peroza inscrito en el Inpreabogado Nro. 194.893, relacionado a los daños y perjuicios y daños materiales alegados, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la parte Demandante, este Juzgador de acuerdo a lo preceptuado en el artículo 115 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda que establece: “En el día y la hora fijados para la realización de la audiencia de juicio, deberán concurrir las partes o sus apoderados o apoderadas, quienes expondrán oralmente los alegatos contenidos en la demanda y en su contestación, y no podrá ya admitirse la alegación de nuevos hechos. Si ninguna de las partes compareciere a la audiencia, el proceso se extinguirá y así lo hará constar el juez o jueza, en acta que inmediatamente levantará al efecto” advierte a las partes que no podrán admitirse alegación de nuevos hechos tal y como está señalado en el transcrito articulo. Y así se establece.-
En cuanto a lo alegado por el Defensor Público, que no se ajusto el contrato de arrendamiento conforme a lo establecido a la nueva Ley, este Tribunal observa, que el último contrato suscrito por las partes tuvo vigencia hasta el día primero (1ro) de Julio de dos mil diez (2010), encontrándose en vigencia para esa fecha la Ley de Arrendamientos Inmobiliario (1999), y por ser un contrato a tiempo determinado, una vez vencido comenzó a trascurrir la prorroga legal, por lo que a la fecha de finalización de la misma la arrendataria continuo ocupando el inmueble, produciéndose la taxita reconducción. Sin haber estipulación contraria, optando el arrendador en acudir a los órganos jurisdiccionales para demandar el desalojo de dicho inmueble.
v
DISPOSITIVA

Por los razonamientos de hecho y de derecho expuestos anteriormente este Tribunal Primero Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y José Ángel Lamas de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrado Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que intento el ciudadano ANGEL PEROZA JIMENEZ, inscrito en el Inpreabogado Nro. 194.893 actuando en su carácter de Apoderado Judicial del ciudadano AGUSTIN FERNANDEZ, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-6.735.349 en contra de la ciudadana LEOMARIS PERALES mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro V-9.281.293. SEGUNDO: CON LUGAR la demanda que por Desalojo de Vivienda por falta de pago intento el ciudadano ANGEL PEROZA JIMENEZ, inscrito en el Inpreabogado Nro. 194.893 actuando en su carácter de Apoderado Judicial del ciudadano AGUSTIN FERNANDEZ, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-6.735.349 en contra de la ciudadana LEOMARIS PERALES mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro V-9.281.293 TERCERO: en consecuencia del particular anterior se ordena a la ciudadana LEOMARIS PERALES mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro V-9.281.293, a entregar a la parte actora el ciudadano AGUSTIN FERNANDEZ, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-6.735.349 un inmueble ubicado en la Vereda Nro. 8, casa Nro. 01, Sector Rómulo Gallegos en la Ciudad de Cagua del Estado Aragua la cual se encuentran alinderada de la siguiente manera: NORTE: en línea recta de once metros con noventa y cinco centímetros (11.95 m) con la Vereda 08, que es su frente, SUR: en línea recta de quince metros con setenta centímetros (15,71 m) con inmueble bajo el numero catastral 101-50-14, ESTE: en línea recta de dieciséis metros con diez centímetros (16,10 m) con inmueble bajo el numero catastral 101-50-02 y OESTE: en línea recta de dieciséis metros con sesenta centímetros (16,60 m) con el estacionamiento, libre de personas y cosas. CUARTO: Se condena a la ciudadana LEOMARIS PERALES mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro V-9.281.293 al pago de los cánones de arrendamientos correspondientes desde el mes de Febrero de 2014 hasta la total y definitiva entrega del inmueble, por un monto de (700,°° c/u), según se evidencia en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento de fecha 07 de agosto de 2010. QUINTO: Se declara sin lugar el pago de los servicios públicos vencidos. SEXTO: Se declara SIN LUGAR la necesidad de ocupar el inmueble, incoada por el ciudadano AGUSTIN FERNANDEZ, en contra de la ciudadana LEOMARIS PERALES, ampliamente identificados. SÉPTIMO: No hay condenatoria en costas en virtud de la naturaleza del presente fallo. Terminó, se leyó y conformes firman:

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y José Ángel Lamas de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua. En Cagua, a los once (11) días del mes de Agosto de Dos mil Dieciséis (2.016). Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación.
EL JUEZ PROVISORIO,

ABG. WUILLIE GONCALVES

LA SECRETARIA,

ABG. BERLIX ARIAS

EXP. Nº 6053-16
WG/BA/yp