REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS -I- IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES PARTE ACTORA: Ciudadanos JOSÉ LUIS DURAN y KATTY NEITALY DELGADO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 10.632.107 y V- 13.321.936, respectivamente.- APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Ciudadano AMÉRICO BAUTISTA LORENZO, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo el Nº. 74.993.- PARTE DEMANDADA: Ciudadana NATHALY DE LOS ANGELES SUBERO ROJAS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 10.786.984.- APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos JESÚS RODRÍGUEZ ALBORNOZ y YOLEIDA ROJAS ROJAS, abogados en ejercicio de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los Nros. 64.027 y 34.303, respectivamente.- MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA.- EXPEDIENTE: Nº AP71-R-2016-000586/ 14.650.- -II- Por auto de fecha veintisiete (27) de junio de dos mil dieciséis (2016), este Tribunal Superior recibió las actuaciones provenientes del Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, relacionadas con la apelación ejercida el día once (11) de abril de dos mil dieciséis (2016), por el abogado AMÉRICO BAUTISTA LORENZO, en representación judicial de la parte actora contra la sentencia dictada en fecha dieciséis (16) de marzo de dos mil dieciséis (2016), por el referido Juzgado, con motivo del juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA siguen los ciudadanos JOSÉ LUIS DURAN y KATTY NEITALY DELGADO contra la ciudadana NATHALY DE LOS ANGELES SUBERO ROJAS, todos anteriormente identificados. En ese mismo auto, este Tribunal fijo el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para dicta sentencia sobre la presente causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 521 del código de Procedimiento Civil; derecho ejercido por ambas partes en fechas ocho (08) de agosto y diecinueve (19) de septiembre de dos mil dieciséis (2016); y, posteriormente en fecha veinte (20) de septiembre del mismo año, la parte actora presentó las respectivas observaciones a los escritos de informes. En auto de fecha dieciséis (16) de noviembre de dos mil dieciséis (2016), se excitó a las partes a un acto conciliatorio; siendo la oportunidad fijada el Tribunal dejó constancia solo de la comparecencia del representante judicial de la parte demandada. Cumplidas las formalidades de Ley este Tribunal, pasa a decidir con base en las siguientes consideraciones: -III- ALEGATOS DE LAS PARTES En fechas veintiocho (28) de mayo y diecinueve (19) de julio de dos mil diez (2010), el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la demanda y su posterior reforma en el juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA interpusieran los ciudadanos JOSÉ LUIS DURAN y KATTY NEITALY DELGADO contra la ciudadana NATHALY DE LOS ANGELES SUBERO ROJAS. Expone la representación judicial de la parte actora en el libelo de demanda y su posterior reforma, los siguientes hechos y peticiones: Que en fecha cinco (05) de febrero de dos mil nueve (2009), sus representados mediante contrato verbal habían arrendado con opción a compra venta, un inmueble ubicado en el Conjunto Residencial Villas del Camino, de la Urbanización El Castillejo, casa Nº 9-D, de la parcela B-17, ubicada en Guatire Estado Miranda, propiedad de la ciudadana NATHALY DE LOS ANGELES SUBERO ROJAS. Indicó que era el caso que en fecha treinta y uno (31) de julio de dos mil nueve (2009), sus representados habían suscrito contrato de opción de compra venta con la demandada, pactando como precio para la venta para ese momento por la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 340.000,00), de acuerdo con lo establecido en la cláusula tercera del contrato suscrito entre ambas partes; que la vendedora había recibido de la mano de su representada, con la firma del documento la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 130.000,00), los cuales habían pagado con la venta de su propiedad ubicado en Nueva Casarapa, el cual habían vendido de manera apresurada en vista de la presión de la vendedora, de que si no le daban la inicial y firmaban les iba a aumentar la casa. Que cuando ya estaban en la Notaría para firmar el documento, la vendedora les había dicho a sus representados que no tenía los recaudos del inmueble para que ellos pudieran procesar su crédito, que tenían que esperar que los tramitara; y, que de paso la casa tenía una hipoteca con el Banco Industrial de Venezuela y debía tramitar el borrador de liberación. Señaló que luego de haber pasado un mes la vendedora no había entregado los recaudos, que en vista de ello y con la preocupación sus representados habían decido sacar ellos mismos los recaudos y los que no podían sacar por falta de tiempo habían contratado a una gestora para que terminara de tramitarlos. Que había pasado un mes más hasta que habían obtenido los recaudos y había la necesidad de firmar una ampliación del tiempo, que sus representados habían llamado a la vendedora y la misma les había dicho que en vista de que habían pasado dos (2) meses su casa ahora valía más, lo cual ella sabía que era su culpa por su negligencia, que con mala fe había aumentado la casa y los demandantes por miedo a perder la cláusula penal y a pesar que no era justo ya que habían firmado una opción la cual obligaba a la vendedora a mantener el precio de venta, habían aceptado y habían hecho la ampliación suscrita ante la misma Notaría. Manifestó que se había aumentado el precio de la venta a TRESCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 380.000,00); y, había ampliado el plazo de treinta (30) días más, para un total de ciento cincuenta días (150) días, donde se había estipulado que le entregarían los recaudos a los compradores en el acto de la firma, lo cual no era así porque habían sido sus representados quienes habían tramitado y cancelado de su propio dinero los recaudos y no había recibido ningún resarcimiento de dichos gastos. Que el veinticuatro (24) de septiembre de dos mil nueve (2009), antes de la firma en la Notaría los demandantes se habían dirigido al banco y este les había informado que había cambiado nuevamente el plazo; y, que ahora obligatoriamente la opción debía decir ciento cincuenta (150) días, más treinta (30) días de prórroga, que sus representados habían llamado a la vendedora para informarle que en vista de que ella ya les había aumentado el inmueble que ahora se necesitaba que la opción tuviese treinta (30) días más por exigencias del banco. Indicaron que para no hacer más gastos habían sugerido realizar una opción de compra venta pero privada y la vendedora había accedido firmándola y colocando las huellas, pero que igual se había firmado la opción de compra venta en la Notaría puesto que había sido cancelada, pero la que se había introducido en el expediente del banco había sido la privada por lo del plazo adicional. Que en fecha primero (1º) de octubre de dos mil nueve (2009), había sido introducido el expediente al banco junto con los recaudos pertenecientes al inmueble; y, que el crédito le había sido aprobado el día veintidós (22) de enero de dos mil diez (2010), que el documento definitivo donde consta el otorgamiento del crédito lo habían entregado el siete (7) de febrero de dos mil diez (2010), en el cual el banco había transcrito la liberación de la hipoteca que pesaba sobre el inmueble que sería vendido. Señalaron que el anterior documento había sido llevado a banhavih para que ellos le dieran el visto bueno a la redacción, lo que tardaba de treinta (30) a cuarenta y cinco (45) días, que al ver los demandantes que estaba corriendo nuevamente el tiempo otra vez con un documento inherente al inmueble; y, que por la mala fe que había venido demostrando la vendedora, habían pagado nuevamente el trámite el diecinueve (19) de marzo de dos mil diez (2010). Que habían avisado a la vendedora y al Registro respectivo del Municipio Zamora del Estado Miranda, pero que cuando lo había ido a introducir les había exigido que debía cancelar un impuesto de 0,5 sobre el precio de la venta, ya que la vendedora no había declarado el inmueble como su vivienda principal, que aunado a eso presentaba una deuda de cinco (5) años de condominio sin pagar; y, que por esa razón los compradores no podían sacar la solvencia de condominio que exigía el Registro. Indicaron que a su representados les había tocado convenir con el abogado del condominio y cancelar una parte de sus honorarios y parte de la deuda para así poder obtener el papel, que lo había introducido en el Registro y habían obtenido la firma el veinticinco (25) de marzo de dos mil diez (2010), el mismo día que la opción de compra venta privada vencía, que se le había notificado a la vendedora sin que este confirmara su asistencia. Que pese a que la vendedora había firmado la opción de compra venta y habiendo estado al tanto todo lo antes expuesto; y que los primeros lapsos se habían consumido por documento inherentes a ella, había desconocido la compra venta privada aduciendo que no era su firma ni su huella; y, que la verdadera era la que había sido notariada, que si querían que ella firmara tenían que darle CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00), más porque su casa tenía más valor ahora; y, que el dinero que los demandantes le habían dado nunca había tenido valor para ella. Arguyeron que con engaños la vendedora había hecho que los actores firmaran sin haber tenido la documentación lista y siempre había buscado dilatar todo lo que le correspondía a ella y así podía aumentar cada vez más y más el inmueble y de esa manera fuera imposible la compra del inmueble, y había sido hasta entonces cuando había mandado una Notaria a la casa para que notificara que contrato de opción de compra venta que le convenía reconocer se había vencido. Que una vez notificada la demandada el día veinticinco (25) de marzo de dos mil diez (2010), fecha en la que debía culminar el plazo de la opción privada a las nueve de la mañana (9:00 a.m.), en el Centro Comercial Oasis Centro del Centro Comercial Oasis Center, piso 2, en la sede de la Oficina de Registro Subalterno del Municipio Zamora del Estado Miranda, habían estado presente el personal autorizado del Banco Banesco con los cheques para liberar la hipoteca con los representantes del Banco Industrial de Venezuela y Banhavih y con el cheque del monto restante para la ciudadana NATHALY SUBERO, y sus representados con el cheque de gerencia a favor de la referida ciudadana para completar el monto que le restaba, pero que la vendedora no se había hecho presente en dicha oficina, por lo que había sido infructuosa la firma del documento definitivo de compra venta. Que en virtud de lo antes expuesto en nombre de sus representadas demandaban a la ciudadana NATHALY DE LOS ANGELES SUBERO ROJAS, para que conviniera o fuera condenada a lo siguiente: “…PRIMERO: Vender en los términos establecidos en el Contrato de Opción a Compra Venta con el pago del precio y la liberación de la hipoteca que pesa sobre el inmueble y que tiene como acreedor hipotecario el Banco Industrial de Venezuela o en su defecto que la sentencia que emane de este Tribunal sustituya este requisito y me otorgue la titularidad paqra su respectivo registro ante la Oficina de Registro Subalterno del Municipio Zamora del Estado Miranda de acuerdo al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. SEGUNDO: La condenación en expresa de los costos y Honorarios Profesionales de Abogado que se generen en el presente juicio así como lo adeudado por los gastos de los tramites de los recaudos del Inmueble como por la morosidad de la deuda de condominio que tenía el inmueble. Solicito a este honorable Tribunal se aplique la indexación de acuerdo a previsiones legales…” Se observa que la apoderada judicial de la parte actora reformó de la demanda en fecha ocho (08) de junio de dos mil diez (2010), en los siguientes términos: Que se había hecho un error involuntario en la redacción del libelo de la demanda y procedía a corregirlo, en primer lugar: que cuando se había descrito el documento de propiedad del inmueble de objeto de la demanda, la descripción correcta era un documento notariado por ante la Notaría Interna Grupo Financiero Banco Industrial de Venezuela, C.A., Caracas Distrito Capital, en fecha veintinueve (29) de diciembre de dos mil ocho (2008), que había quedado inserto bajo el Nº 9, Tomo 34, de los libros que se llevaban ante dicha Notaría Interna; y, posteriormente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Autónomo Zamora, del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha veintitrés (23) de enero de dos mil nueve (2009), bajo el Nº 26, Tomo 04, del Protocolo Primero. Que en como segundo punto: cuando el Banco Banesco había cambiado nuevamente el plazo, había pedido que obligatoriamente la opción debía decir era ciento ochenta días (180) días más treinta (30) días de prórroga, por lo que la firma había logrado pautarse para el veinticinco (25) de marzo de dos mil diez (2010), fecha en la cual culminarían los ciento ochenta (180) días, pero que quedaban treinta (30) días más de prórroga; y, que finalmente solicitaba que la corrección de la demanda fuera admitida, tramitada y sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar la definitiva con todos los pronunciamientos de Ley. Fundamentó la demanda y su reforma en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.474, 1.479 y 1.920 del Código Civil; y, la estimó en la cantidad de TRESCIENTOS NOVENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 392.000,00). Por otro lado, la representación judicial de la parte demandada, en la oportunidad de dar contestación a la demanda y su reforma, señaló los siguientes argumentos: Que convenía en que había existido una relación arrendaticia verbal entre su mandante y los actores, por el inmueble descrito en autos, que convenía que entre las partes había sido suscrito un contrato de opción de compra venta, por la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 340.000,00), de los cuales la demandada había recibido CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 130.000,00); y, que la cantidad restante de DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.210.000,00), serían entregados el día de la firma definitiva, que el lapso para que se perfeccionara la venta era de noventa (90) días continuos, contados a partir de la fecha de dicho documento más treinta (30) días de prórroga. Que convenía en que las partes en fecha treinta y uno (31) de julio de dos mil nueve (2009), habían modificado el documento autenticado en lo respectivo a las cláusulas tercera y quinta, referidas al precio de la negociación y el lapso de duración de la misma; que el precio de la negociación había quedado establecido en TRESCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 380.000,00); y, que al plazo de la negociación le habían sido agregado treinta (30) días más, quedando establecido el lapso único y definitivo de ciento cincuenta días (150) consecutivos, que se contarían a partir de la firma de ese documento y que además había quedado previsto que su representada había entregado todos los recaudos necesarios para el trámite ante el Registro Inmobiliario. Indicó que convenía en que su representada había notificado a los demandantes el veintidós (22) de marzo de dos mil diez (2010), que el último día del mes de febrero del mismo año había vencido el plazo establecido en el contrato de fecha veintinueve (29) de septiembre de dos mil nueve (2009). Negó, rechazó y contradijo la demanda y su reforma en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho, salvo los hechos antes convenidos. Negó y rechazó que los demandantes hubiesen vendido algún inmueble de su propiedad de forma apresurada por presión de su mandante, que la misma no contara con los recaudos necesarios para que fuera tramitada la firma de la venta definitiva ante el Registro inmobiliario, que dichos recaudos habían sido entregados a los demandantes oportunamente como constaba en la declaración contenida en el documento de fecha veintinueve (29) de septiembre de dos mil nueve (2009). Negó y rechazó que los demandantes hubiesen tenido que contratar a un gestor para que tramitara los recaudos necesarios para la firma de la venta del inmueble, que su representada hubiese actuado con mala fe o negligencia ya que la actitud de la demandada siempre había sido apegada a las más elementales normas de cordialidad y respeto para con los actores; que su mandante siempre había sido una persona honesta y de irrefutable credibilidad, que había cumplido plenamente las obligaciones asumidas en el contrato de fecha treinta y uno (31) de julio de dos mil nueve (2009) y su prórroga de fecha veintinueve (29) de septiembre del mismo año. Negó y rechazó que los demandantes hubiesen solicitado a su mandante ni que ella hubiese dado su consentimiento para un plazo superior a ciento cincuenta (150) días consecutivos para concretar la firma de la venta ante el Registro. Que el plazo para la materialización de la compra venta había sido establecido en el contrato, que era de noventa (90) días, más treinta (30) días de prórroga, el cual posteriormente había sido prorrogado por treinta (30) días más, para un total de ciento cincuenta (150) días consecutivos contados a partir del veintinueve (29) de septiembre de dos mil nueve (2009). Negó, rechazó y contradijo que su representada hubiese dado su consentimiento a través de documento privado de fecha veinticinco (25) de septiembre de dos mil nueve (2009), para que fuera otorgado a los demandantes un plazo distinto a ciento cincuenta (150) días consecutivos, para que fuera concretad la venta. Que el único lapso previsto para que fuera concretada la venta había sido el de ciento veinte (120) días, con prórroga de treinta (30) días, que hacían un total de ciento cincuenta (150) días consecutivos. Negó y rechazó que en fecha primero (1º) de octubre hubiese sido introducido algún expediente en el Banco Banesco, que el veintidós (22) de enero de dos mil diez (2010); y, que el siete (07) de febrero de ese mismo año hubiese sido entregado documento de crédito. Negó y rechazó que los demandantes hubiesen llevado a Banhavih documento de crédito alguno para que le dieran el visto bueno a la redacción, ni que dicho ente demorara en devolver el supuesto documento treinta (30) a cuarenta y cinco (45) días; que los demandantes hubiesen informado a su representada de los supuestos trámites que estaban realizando. Negó y rechazó que los actores hubiesen hecho algún pago para apresurar el trámite de la firma del documento definitivo de compra venta; y menos que lo hubiesen realizado dentro del lapso contractual que se había establecido de ciento cincuenta (150) días; y, que avisaron a su mandante de cualquier hecho referido a la firma del documento definitivo y menos que hubiese ocurrido en dentro del referido lapso. Negó y rechazó que los demandantes pagaron algún impuesto, servicio o condominio del inmueble propiedad de su representada ni que hubiesen hecho ningún convenio de pago de alguna deuda; que la fecha de la firma del documento definitivo de compra venta, fuese pautada dentro del lapso contractual de ciento cincuenta (150) días, contados a partir del veintinueve (29) de septiembre de dos mil nueve (2009). Negó y rechazó que su representada hiciera alguna exigencia distinta a las obligaciones contractualmente impuestas a los demandantes; que la operación definitiva de compra venta no hubiese sido concretada por alguna causa imputable a su representada, ya que la misma había cumplido a cabalidad con todas y cada una de las obligaciones que habían sido asumidas en el contrato original de opción de compra venta y había hecho entrega oportuna de los documentos necesarios para que los compradores hicieran las gestiones correspondientes ante el Registro Inmobiliario. Que habían sido los demandantes quienes dentro del lapso previsto en el contrato de fecha veintinueve (29) de septiembre de dos mil nueve (2009), no había cumplido con las obligaciones contractuales para que se pudiese materializar la venta definitiva, lo cual había motivado a su representada a notificarles a través de la Notaría Pública del Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda en fecha veintidós (22) de marzo de dos mil diez (2010), que el último día del mes de febrero de dos mil diez (2010), se había vencido el lapso establecido en el contrato para el registro del documento de venta. Negó y rechazó que su representada debiese vender el inmueble de su propiedad a los demandantes, que la sentencia que recayera en el presente asunto, debiese servir como documento de propiedad de dicho inmueble a favor de los demandantes; y, que mucho menos debía pagar las costas, honorarios profesionales, gastos de trámite de recaudos, deuda de condominio alguna, ni debía ser indexados. Por último, la demandada reconvino a la parte demandante, en los siguientes términos: Que su representada era propietaria del inmueble descrito en autos, que por la amistad que había existido entre la madre de la actora demandada y por el aprecio a la amistad que había existido entre ellas como vecinas, había accedido a dar en arrendamiento verbal a la co-demandante y a su esposo el mencionado inmueble. Señaló que posteriormente estando los arrendatarios en posesión del inmueble, había sucrito un contrato de compra venta de fecha treinta y uno (31) de julio de dos mil nueve (2009). Que en la cláusula tercera su representada se había comprometido a vender a los demandados reconvenidos el inmueble descrito en autos, por un precio de TRESCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 340.000,00), que los demandantes para garantizar la opción de compra venta en ese acto, habían hecho entrega a su mandante de la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 130.000,00), lo cual iba a formar parte del precio de la venta total; y, que habían quedado restando la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 210.000,00), lo cual, sería cancelado al momento que se protocolizara el documento definitivo de compra venta. Manifestó que en la cláusula quinta las partes habían establecido un plazo máximo para completar la negociación de noventa (90) días adicionales a la prórroga, para que fuera perfeccionada la venta ante el Registro Inmobiliario correspondiente; y, que su representada se había comprometido a suministrar a los hoy demandantes reconvenidos los documentos necesarios para tramitar la firma del documento definitivo. Que en la cláusula séptima habían pactado que de no haberse llevado a efecto la operación de compra venta del inmueble, por causas imputables a los actores reconvenidos, de la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 130.000,00) que había cancelado a la demandada, esta solo devolvería SESENTA Y CINCO MIL (Bs. 65.000,00), y se quedaría con los otros SESENTA Y CINCO MIL (Bs. 65.000,00), por concepto de daños y perjuicios; y, que en caso de que no se concretara la venta por causas imputables a vendedora, la misma debía cancelar la cantidad de SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 65.000,00), por indemnización de daños y perjuicios. Indicó que posteriormente por petición de los demandantes reconvenidos, su representada actuando de buena fe había accedido a suscribir junto a ellos una prórroga de treinta (30) días más del lapso original que había sido previsto, por lo que el lapso único y definitivo para que fuera concretada la opción de compra venta era de ciento cincuenta (150) días consecutivos, lo cual había quedado plasmado en un documento privado de fecha veintinueve (29) de septiembre de dos mil nueve (2009). Que en la mencionada prórroga las partes habían dejado expresa constancia del cumplimiento de su mandante, con la obligación de haber suministrado los documentos necesarios a los demandantes reconvenidos para que se tramitara la firma del documento definitivo de compra venta. Arguyó que a pesar de que su representada había dado cumplimiento la obligación de entregar oportunamente a los demandantes reconvenidos los documentos necesarios para que tramitaran en un lapso de ciento cincuenta (150) días consecutivos, contados a partir de que se había autenticado la mencionada prórroga, los mismos no habían efectuado dentro de dicho lapso las diligencias correspondientes. Que una vez vencido el lapso que había sido previsto en la prórroga sin que los demandantes reconvenidos hubiesen dado razón a su representada, esta les había notificado a través de la Notaría Pública del Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda, el veintidós (22) de marzo de dos mil diez (2010), que el lapso para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta del inmueble había fenecido, por lo que, les entregaría la cantidad de dinero que la demandada estaba obligada a reembolsar la cantidad de SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 65.000,00), ya que habían sido infructuosas las diligencias realizadas para que los compradores recibieran la descrita suma, en virtud de que dicho convenio se encontraba contenido en el contrato antes señalado. Manifestó que era evidente que su mandante había cumplido con las obligaciones contractuales contenidas en el contrato de fecha treinta y uno (31) de julio de dos mil nueve (2009); y, que los demandantes reconvenidos pese a que le habían sido suministrados los recaudos necesarios dentro del plazo correspondiente, no habían cumplido con la realización de las diligencias pertinentes para materializar la firma. Que el incumplimiento de los demandantes reconvenidos por el cual no se había materializado la firma del documento definitivo de compra venta, había habilitado plenamente a su mandante para el ejercicio de la presente acción, a través de la cual convinieran en resolver o fueran declarado por el Tribunal resuelto el contrato de fecha treinta y uno (31) de julio de dos mil nueve (2009) y prorrogado el veintinueve (29) de septiembre de dos mil nueve (2009). Fundamentó la reconvención en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil; y, 1.159, 1.160 y 1.264 del Código Civil; y, la estimó en la cantidad de NOVECIENTOS CUATRO MIL SEISCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 904.650). “…Siendo que han sido infructuosas todas las gestiones extrajudiciales efectuadas por mi mandante a fin de logar la resolución del contrato opción de compra-venta, objeto de la presente acción, es por lo que en nombre de la señora NATHALY DE LOS ANGELES SUBERO ROJAS, procedo a RECONVENIR por RESOLUCIÓN DE CONTRATO a los señores JOSÉ LUIS DURAN y KATTY NEITALY DELGADO GONZÁLEZ antes identificados, para que convengan a RESOLVER o en su defecto sea declarado por este Tribunal RESUELTO el contrato de opción de compra-venta autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 31 de julio de 2009, bajo el No. 14, Tomo 93, y su prórroga autenticada ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 29 de septiembre de 2009, bajo el No. 27, Tomo 126. Solicito se condene en costas y costos procesales a la parte demandante-reconvenida…” -V- ALEGATOS ANTE ESTA ALZADA El abogado JESÚS RODRÍGUEZ, apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito de informes ante esta Alzada, en el cual señaló lo siguiente: Que en la sentencia definitiva de fecha dieciséis (16) de marzo de dos mil dieciséis (2016), dictada por el juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, la Juez había hecho una correcta y debida aplicación a sus facultades jurisdiccionales, ya que había establecido los hechos controvertidos y analizado el material probatorio promovidos y evacuados a tales efectos, apegándose al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. Manifestó que acertadamente el a-quo, había determinado que no existían en autos probanzas a través de las cuales pudiesen ser constatarse la veracidad de los alegatos que habían sido esgrimidos por la parte actora reconvenida en su escrito de demanda y reforma, por lo cual, había declarado la improcedencia en derecho de la acción de cumplimiento de contrato que se había ejercido; y, que en virtud de que había sido acreditado lo alegado por la parte demandada y el cumplimiento de la misma fue por lo que había sido declarada con lugar la reconvención propuesta. Que tomando en cuenta que la sentencia apelada había cumplido con todos los extremos que prevé el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, no adolecía de vicio alguno, ya que, la Juez a-quo había decidido en base a lo alegado y probado en autos y garantizando el debido proceso; y, que las partes habían ejercido sus derechos sin limitación alguna, por lo que, solicitaban fuera desechada la apelación ejercida por la representación judicial de la parte actora reconvenida y confirmada la decisión apelada en toda y cada una de sus partes. Por otro lado, el representante judicial de la parte actora abogado AMÉRICO BAUTISTA LORENZO, en la oportunidad de presentar informes, indicó lo siguiente: Que la demandada en su escrito de contestación, había señalado la existencia de una relación arrendaticia verbal sobre el inmueble identificado en autos, pero que en las actas no había actuación alguna que demostrara esa situación, por lo que, era importante hacer del conocimiento del Tribunal que la misma había sido interpuesta de manera infundada y sin prueba alguna que demostrara dicha aseveración; y, que por esa razón no debía haber sido valorado por la Juez de Primera Instancia, la cual de manera desmotivada había tomado esa decisión sin ajustarse a la realidad del proceso, razón por la cual, se había solicitado al Tribunal Superior revisar y valorar esa situación. Que la demandada había indicado que había notificado a través de una Oficina Notarial a los accionantes, el último día del mes de febrero de dos mil diez (2010), el vencimiento del plazo que se había establecido en el contrato de opción de compra venta, de fecha veintinueve (29) de septiembre de dos mil nueve (2009). Que de lo anterior y del escrito de pruebas que había sido presentado por la demandada, no se había indicado el tercer contrato, que había sido firmado de manera privada por las partes; y, que había pretendido confundir al Tribunal de la causa con el tiempo que se había establecido para la firma definitiva, como lo había sido el día veinticinco (25) de marzo de dos mil diez (2010), toda vez que de no haber sido así, los expertos no hubiesen indicado el consentimiento que había dado la vendedora en ese tercer contrato; y, que desde el principio del proceso los demandantes habían demostrado interés en realizar la prueba de cotejo como constaba a los autos. Señaló que la demandada había reconocido el tercer contrato toda vez que en la etapa procesal de primera instancia no había realizado ninguna observación, al escrito que había sido presentado por la parte accionante y en razón de ello, el a-quo no había tomado en consideración tal situación, por lo que, requerían fuera valorado el tercer contrato donde se había extendido la prórroga. Que en ese punto la vendedora si había tenido conocimiento cierto de que la firma para la venta definitiva se había fijado para el día veinticinco (25) de marzo de dos mil diez (2010), ya que llamaba la atención que la aparente notificación se había hecho tres (03) días antes de la citada data; y, que si fuera cierto lo que había mencionado la vendedora de que el último día del mes de febrero de dos mil diez (2010), se iba a vencer el tiempo estipulado sin haber establecido lo suscrito en el instrumento privado, la vendedora debió haber notificado en fecha anterior al vencimiento, que según ella sería el último y no cuando había llegado la fecha para la firma de la venta definitiva que había sido establecida por el Registro Público e incumpliendo igualmente con el tiempo suficiente para esos casos. Arguyó que la demandada había indicado en su contestación y demás actuaciones que los optantes a compradores no habían realizado la venta de su anterior inmueble para honrar el compromiso que habían adquirido con la vendedora en los tres (3) contratos, que eso era un caso incierto ya que el Juzgado podía constatar a los autos que había existido una negociación por parte de los accionantes compradores, por lo que, era de observar la imprecisión y mala fe con la que había actuado la demandada en ese proceso; y, que el Juzgado de la causa no había valorado, por lo que solicitaba a esta Alzada fuera, ya que, la decisión del a-quo había sido infundada y desmotivada en ese sentido. Que la demandada había indicado en el informe de primera instancia que había cumplido con la entrega de los documentos administrativos que se habían indicado en los dos (2) contratos autenticados ante la Notaría Segunda del Municipio Chacao del Estado Miranda, lo cual no había sido demostrado ya que no existía escritura alguna donde sus representados hubiesen dejado constancia por escrito de que hubiesen recibido tales documentos administrativos como se había establecido en los contratos de opción de compra venta. Indicó que si se podía inferir y aportar merito favorable de las facturas originales que habían sido emitidas por la gestora y testimonial de la misma, que había sido contratada por los accionantes para que fueran agilizados los trámites de documentos, como lo eran solvencia de condominio, cédula catastral y demás documentos que habían sido requeridos por el órgano registral, que la oportunidad procesal habían presentado documentos que identificaban a la gestora como la persona que había realizado los trámites administrativos necesarios para esos casos debido al incumplimiento de la vendedora y la necesidad que tenían sus representados de presentar los recaudos ante el Órgano Registral en tiempo hábil; y, que de no haber sido así cual era el interés de los compradores en haber hecho gastos innecesarios para adquirir esos documentos. Que en virtud de lo anterior, solicitaban a esta Alzada revisar y valorar tal situación, ya que, el a-quo no había analizado con certeza esa situación y en consecuencia estaba desmotivada la sentencia de fecha dieciséis (16) de marzo de dos mil dieciséis (2016). Manifestó que la demandada había indicado que no había dado consentimiento a través de documento privado para que se extendiera el tiempo, que se había indicado en los dos (02) contratos; y, que era importante observar que tal documento existía a los autos del expediente y eran tan así que en la etapa procesal se había manifestado el interés cuando se había solicitado y ratificado desde el comienzo del proceso una prueba de cotejo sobre dicho instrumento, ante lo cual había sido determinado su veracidad por los expertos. Que como consecuencia de lo anterior, se había extendido una prórroga hasta el veinticinco (25) de marzo de dos mil diez (2010), fecha en la que el órgano registral había fijado la oportunidad para la firma definitiva del inmueble y no se había podido realizar por una incomparecencia de la vendedora, por lo que consideraban que el Tribunal a-quo no había revisado minuciosamente la verdad procesal y solicitaban fuera revisada y valorada la situación, toda vez que, la decisión tomada en primera instancia había sido desmotivada. Indicó que la demandada en primera instancia había indicado que los demandantes no habían realizado ningún trámite de crédito hipotecario para la adquisición del inmueble objeto del asunto ante Banesco Banco Universal; y, que esa afirmación era inconsistente, ya que, en el expediente reposaban documentos suficientes que demostraban lo contrario, así como los originales que habían sido retirados en fecha cinco (05) de mayo de dos mil quince (2015), en el Registro Público de Guatire quien había fijado la firma definitiva de la venta para el veinticinco (25) de marzo de dos mil diez (2010), y agregados al expediente en diligencia de fecha once (11) del mismo mes y año, que adicional a ello en la prueba de informes que había sido remitida por el Registro Público al Juzgado se podía corroborar los dicho a ese respecto y en consecuencia debía ser desestimado lo manifestado por la demandada. Que la demandada había manifestado que los compradores nunca habían cancelado gastos de condominio e impuestos para adquirir la documentación administrativa necesaria para que fueran presentados ante el Registro Público; y, que se podía demostrar lo contrario ya que en las actas cursaban documentos originales de pagos de impuestos, certificación de gravámenes, facturas y pagos de condominio, tal como lo había aseverado la ciudadana ZULLY LÓPEZ, en su entrevista y su informe que había enviado al Tribunal por el escritorio jurídico Feo Ochoa Rodríguez & Asociados. Que había quedado demostrado con elementos probatorios que los compradores habían agilizado toda la parte administrativa que había incumplido la demandada; y, que no había sido valorado por el Tribunal a-quo, por lo que requería fuera analizado ese planteamiento y valorado en la dispositiva que fuera emitido por el Juzgado Superior. Señaló que la demandada había solicitado al Juzgado de la causa que fueran desechados los recaudos agregados a la demanda, porque no cumplían con el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil; y, que si se había dado cumplimiento a dicho artículo puesto que en el escrito de la demanda se había indicado la identificación y ubicación de cada uno de los documentos. Que la demanda había indicado la existencia de una supuesta amistad entre ella y los familiares de los demandantes, pero que no había probado absolutamente nada que le favoreciera sobre esa situación planteada, que solo había hecho un señalamiento genérico que no servía para que el Tribunal hubiese valorado como tal, que sin embargo había sido demostrado que había existido entre los litigantes una opción de compra venta incumplida por la vendedora y solicitó fuera reconsiderada por el Superior esa situación. Indicó que la demandada había señalado que no se había dado contestación a la reconvención propuesta, ni se había promovido prueba alguna que les favoreciera; y, que estaba demostrado a los autos que en su oportunidad procesal se habían presentado suficientes instrumentos originales probatorios que demostraban lo contrario, y el a-quo no había valorado como tal en su desmotivada decisión y solicitó fuera valorada y revisada tal situación ante el Juzgado Superior. Que el Tribunal de la causa, no había valorado adecuadamente los documentos que se le habían presentado con el escrito de demanda y que a su vez habían sido ratificados en las etapas procesales correspondientes desmotivando la decisión, sustentando únicamente los dichos de la vendedora; por lo que, solicitaba a esta Alzada fueran revisados todos los documentos presentados por la parte actora a los fines de que fueran valorados y tomados en cuenta en la dispositiva. Argumentó que el a-quo había desechado la prueba de cotejo que había sido realizada y que por otro lado no se había pronunciado sobre la solicitud de la parte actora en que fuera realizada la misma por los expertos del Cuerpo de Investigaciones Científicas Penales y Criminalísticas y con los peritos del Servicio de Administración de Identificación Migración y Extranjería (SAIME), sino que había designado a tres (3) peritos privados aún cuando se le había indicado en la solicitud que los accionantes eran de bajos recursos, que en ese sentido se había violado el derecho de petición y pronta respuesta que establecía el artículo 15 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; y, que no se había proveído oportunamente el requerimiento por auto debidamente motivado y fundamentado que negara tal situación. Que el a-quo había iniciado un procedimiento de tacha no solamente sin que la parte demandada hubiese cumplido con los numerales que establecía el artículo 1.381 del Código Civil, que había sido presentado de manera inusual al haber prendido la demanda desconocer tal documento privado únicamente la cláusula quinta que extendía el tiempo para la firma de la venta definitiva; y, que de la lectura del documento privado no existía ninguna variación sobre la forma en que había sido escrito tal instrumento y menos cuando los expertos habían determinado en la prueba de cotejo, ratificada en diversas ocasiones para demostrar el interés sobre el documento privado y cierto en el proceso. Manifestó que el a-quo se había apresurado al tomar la decisión de fecha dieciséis (16) de marzo de dos mil dieciséis (2016), y no había realizado una revisión cuidadosa en ese sentido y además no se había percatado de la manera tan inusual en que se había presentado la incidencia, ya que, si el documento privado era falso, debía haberse suprimido de manera íntegra como lo había indicado el Tribunal Supremo de Justicia y no se había hecho y solicitó a esta Alzada fuera tomado en cuenta y valorado al momento del fallo. Que solicitaba a este Juzgado Superior fuera revisada la decisión apelada, tomando en consideración todos los argumentos señalados, ya que, los mismos no habían sido revisados ni valorados por el a-quo, quien había realizado un fallo desmotivado y sin haber tomado en cuenta los elementos probatorios que se habían aportado al proceso, por parte de los accionantes. En su escrito de observaciones la parte actora indicó lo siguiente: Ratificó el escrito de solicitud de reposición de la causa, igualmente todos los argumentos debatidos a la parte demandada en su escrito de informes, solicitando por último al Tribunal, fundamentar su decisión en apego a lo que verdaderamente se había demostrado en el proceso. Igualmente pidió que respecto a la reconvención propuesta, el Tribunal la desechara en todas y cada una de sus partes, por cuanto la parte demandada no había cumplido con la carga procesal indicada, ya que no había aportado a los autos medio probatorio alguno del cual se pudiera constatar sus alegatos. -VI- MOTIVACIONES PARA DECIDIR PUNTO PREVIO Planteada como quedó la controversia, en los términos antes señalados, este sentenciador, antes de proceder a pronunciarse sobre el fondo de lo debatido; pasa a examinar el siguiente punto previo: -A- DE LA SOLICITUD DE REPOSICIÓN DE LA CAUSA Los ciudadanos JOSÉ LUIS DURAN y KATTY NEITALY DELGADO parte actora, asistidos por el abogado MARCOS COLAN PARRAGA, solicitaron la reposición de la causa en los siguientes términos: Que la demanda había sido admitida el veintiocho (28) de mayo de dos mil diez (2010), y se habían agotado los trámites de la citación personal de la parte demandada, la cual había sido imposible localizar; y que, en fecha trece (13) de agosto de dos mil diez (2010) se había solicitado la citación por carteles, la cual había sido acordada por el a-quo el día dieciséis (16) de septiembre de dos mil diez (2010), ordenado la publicación de los mismos en los diarios El Universal y El Nacional, de la ciudad de Caracas. Indicó que solo se había publicado un (1) solo cartel de citación en fecha cuatro (04) de noviembre de dos mil diez (2010); y que en la primera pieza del presente expediente a los folios ciento veintitrés (123), ciento veinticuatro (124), ciento veinticinco (125) y ciento veintiséis (126), cursaban diligencias consignando el cartel, constancia de secretaría de la fijación del mismo y constancia de haberse cumplido con las formalidades del artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, lo cual no era cierto. Que el veintiuno (21) de abril de dos mil diez (2010), la parte demandada había presentado escrito de reposición de la causa, alegando que el secretario no había fijado el cartel en el domicilio de la demandada; y, que existían normas de seguridad en la Residencia; y, que igualmente el Defensor Judicial había tenido una actuación ineficaz en su labor de ejercer la defensa y de esa manera había disminuido su derecho a la defensa. Argumentó que en fecha catorce (14) de mayo de dos mil quince (2015), el Tribunal de la causa dictó sentencia donde había señalado que la citación era el acto que materializaba la garantía constitucional de la defensa y la falta de citación afectaba la existencia del proceso, que la declaración del Secretario al haber fijado el cartel no concordaba con la del alguacil, razón por la cual, había sido una irregularidad en la citación, lo cual era un vicio de orden público y que la misma podía declararse nula de oficio o a petición de parte. Que igualmente el defensor judicial había realizado una contestación genérica, que no defendía los intereses de su defendida; y, que había concluido dictando sentencia en la cual ordenaba la reposición de la causa al estado de que la parte demandada diera contestación dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la fecha de la publicación de la sentencia. Indicó que en virtud de lo antes expuesto, en concordancia con el debido proceso y considerando que las nulidades de los actos procesales habían incorporados al derecho con el propósito de proteger bienes jurídicos, cuya omisión, desconocimiento o trasgresión exigía la reposición de la situación o acto procesal lo cual había omitido, el Estado Venezolano se interesaba en que se fuera alcanzado el más alto grado de justicia garantizando que los pronunciamientos judiciales fueran resueltos en procesos sin errores y con la debida garantía. Que solicitaban a esta Alzada la reposición de la causa, al estado de cumplir con las formalidades del artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, ya que de autos se desprendía que solo había sido publicado un (1) solo cartel y no dos (2) según lo ordenaba el mencionado artículo, situación que el Tribunal de la causa no se dio por enterado. Ante ello, el Tribunal observa: Conforme se evidencia de las revisión de las actas que integran el presente proceso, concretamente al folio ciento quince (115) de la primera pieza del expediente en fecha dieciséis (16) de septiembre de dos mil diez (2010), el Juzgado de la causa, a solicitud de la parte actora y ante la declaración rendida por el alguacil del Tribunal ordenó la citación de la ciudadana NATHALY DE LOS ANGELES SUBERO ROJAS, parte demandada en el juicio mediante cartel conforme a lo dispuesto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil; igualmente se evidencia que dicha oportunidad se ordenó la publicación de los respectivos carteles en los diarios el universal y el Nacional, y se advirtió que el lapso de comparecencia comenzaría a computarse a partir de la constancia dejada por el secretario del Tribunal de haberse cumplido con las formalidades exigidas con en la norma en mención. Ahora bien, tal como se evidencia a los folios ciento veintitrés (123) y ciento veinticuatro (124), de la misma pieza uno (1), en fecha cuatro (4) de noviembre de dos mil diez (2010), compareció la representación judicial de la parte actora y consignó dos (2) ejemplares de las publicación que del referido cartel hiciera en los diarios el Universal y el Nacional los días veintiocho (28) de octubre y primero (1) de noviembre ambos del dos mil diez (2010). Aunado a ello, se observa al folios ciento veinticinco (125) constancia dejada por el secretario titular del Juzgado de la causa, en la que hace del conocimiento haber fijado el respectivo cartel en el domicilio de la demandada, así como también constancia dejada por el mismos funcionario de que para el día veintinueve (29) de noviembre de dos mil diez se había cumplido las formalidades exigidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. De manera pues, que mal puede pretender la parte actora reconvenida solicitar la reposición de la causa, al estado de que sea librado nuevo cartel de citación por cuanto solo había sido publicado uno de ello, puesto que como ya se dijo la misma representación judicial consignó ambas publicaciones el día cuatro (4) de noviembre del año dos mil diez (2010); y máxime cuando no se omitió ninguna formalidad de las exigidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, y menos aún cuando se cumplió el fin de la citación ya que la parte demandada reconviniente a la cual se le hizo el llamamiento a través de carteles, compareció al proceso y ejerció sus defensas respectivas. Ante tal situación se niega la reposición de la causa solicitada por la parte actora reconvenida. Así se decide. -VII- DEL FONDO DE LO DEBATIDO Circunscrita como quedo la controversia, en los términos anteriormente señalados, pasa este Tribunal, a pronunciarse sobre el fondo del asunto para lo cual observa: Como fue señalado en la parte narrativa de esta decisión, el Juez Noveno de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA interpusieran los ciudadanos JOSÉ LUIS DURAN y KATTY NEITALY DELGADO GONZÁLEZ, en contra de la ciudadana NATHALY DE LOS ANGELES ROJAS VELÁZQUEZ. El Juez de la recurrida, fundamentó su decisión, en lo siguiente: “…En este sentido, establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. Bajo esta premisa, la parte actora tuvo la carga de acreditar ante este Tribunal que el lapso total de duración del contrato de opción de compra-venta fue 180 días más 30 de prórroga, contados a partir de la firma del documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 29 de septiembre de 2009, bajo el No. 27, Tomo 126, y que durante el lapso pactado dio cumplimiento a las diligencias para llevar a cabo la firma ante el Registro Inmobiliario de venta definitiva del contrato, como lo alegó en su escrito de demanda y reforma, sin embargo, no cumplió con dicha obligación, toda vez que si bien, de autos se desprende que el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta fue pactado para el día 25 de marzo de 2010, para esa fecha, ya el único lapso pactado que fue acreditado en autos, a saber, de 150 días contados a partir del en fecha 29 de septiembre de 2009, había fenecido, el cual el cual se computó desde el 29/09/09, exclusive, hasta el 26/02/10, inclusive. Así se establece. Por estas razones, tomando en cuenta que no existe en autos probanzas a través de la cuales esta Juzgadora constate la veracidad de los alegatos esgrimidos por la parte actora-reconvenida en su escrito de demanda y reforma, resulta forzoso declarar la improcedencia en derecho la acción de cumplimiento de contrato ejercida. Así se decide. En lo que respecta a la reconvención propuesta por la parte demandada-reconviniente, juzga quien suscribe, que fue acreditado el autos el cumplimiento por parte de ésta a su obligación de haber suministrado oportunamente a la parte demandante-reconvenida los documentos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compra-venta, y su intención de entregar a la los accionantes cantidad de dinero que la demandada-reconviniente estaba obligada a reembolsar, a saber, sesenta y cinco mil bolívares fuertes (Bs. F. 65.000). Por su parte, como anteriormente quedo establecido, los demandantes-reconvenidos, no aportaron medio probatorio alguno a través del cual se constatara que realizaron de las diligencias pertinentes para materializar la firma del documento definitivo de compra-venta ante el Registro Inmobiliario correspondiente, dentro del lapso de 150 días contados a partir del en fecha 29 de septiembre de 2009, el cual feneció el día 26 del mes de febrero del año 2010, aunado a la aceptación tácita por parte de demandantes-reconvenidos a los alegatos descritos en el escrito de reconvención, por no haber dado contestación a la misma. Así se establece. En este orden de ideas, es importante destacar que el cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de sus efectos internos y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino, también a las normas y principios que garantizan su aplicación. Asimismo, es necesario invocar el siguiente articulado del Código Civil: Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse sino de mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”. Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”. Estas normas constituyen el fundamento de la fuerza obligatoria de los contratos y revela la trascendencia del consentimiento y la vigencia del principio de autonomía de la voluntad de las partes en la materia contractual. En definitiva, los contratantes están obligados a cumplir con todas y cada una de las obligaciones que nacen del contrato de arrendamiento del mismo modo que están obligados a cumplir con la ley. En cuanto a la ejecución de los contratos el artículo 1.160 del Código Civil, expresa: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”. La facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral de pedir la terminación de éste y en consecuencia ser liberada de su obligación si la otra parte no cumple a su vez con la suya, tiene su base en la acción resolutoria que ésta consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”. Es pues, la acción resolutoria contenida en la reconvención propuesta un modo o forma de terminación típica de las convenciones bilaterales tal como lo es la contenida en el contrato autenticado Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 31 de julio de 2009, bajo el No. 14, Tomo 93, y en el contrato autenticado ante Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 29 de septiembre de 2009, bajo el No. 27, Tomo 126, de modo tal que para ejercer ésta acción es necesario que se trate de un contrato bilateral, como lo es el que hoy aquí se pretende resolver; que exista un incumplimiento, tal como en el que incurrió la parte actora-reconvenida, al no realizar en tiempo oportuno las diligencias pertinentes para materializar la firma del documento definitivo de compra-venta ante el Registro Inmobiliario correspondiente, dentro del lapso de 150 días contados a partir del en fecha 29 de septiembre de 2009, el cual feneció el día 26 del mes de febrero del año 2010, supuestos éstos que al ser concurrentes entre sí conllevan a esta sentenciadora a determinar y concluir en apego a lo preceptuado en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, que están dados los elementos de ley para la procedencia de la acción resolutoria propuesta por la demandada-reconviniente. Así se decide. - III – DECISIÓN Como consecuencia de los elementos de hecho y fundamentos de derecho precedentemente expuestos, este Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en la pretensión que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoaran los ciudadanos JOSE LUIS DURAN y KATTY NEITALY DELGADO GONZALEZ contra la ciudadana NATHALY DE LOS ANGELES SUBERO ROJAS, ampliamente identificados el inicio de esta decisión, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la pretensión que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA incoaran los ciudadanos JOSE LUIS DURAN y KATTY NEITALY DELGADO GONZALEZ contra la ciudadana NATHALY DE LOS ANGELES SUBERO ROJAS, ampliamente identificados el inicio de esta decisión. SEGUNDO: CON LUGAR la pretensión que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA incoara la ciudadana NATHALY DE LOS ANGELES SUBERO ROJAS, contra los ciudadanos JOSE LUIS DURAM y KATTY NEITALY DELGADO GONZALEZ, ampliamente identificados, y como consecuencia de ello se declara resuelto el contrato de opción de compra-venta autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 31 de julio de 2009, bajo el No. 14, Tomo 93, y su prórroga autenticada ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 29 de septiembre de 2009, bajo el No. 27, Tomo 126. Se condena en costas a los ciudadanos JOSE LUIS DURAM y KATTY NEITALY DELGADO GONZALEZ, por resultar vencidos en la acción principal y en la reconvención. …” Ante ello, el Tribunal observa: En materia contractual disponen los artículos 1.133, 1.159 y 1.160 del Código Civil, expresamente, lo siguiente: “Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buen fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”. El contrato es definido por nuestro Código Civil en el artículo 1.133 como una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir, entre ellas, un vínculo jurídico, constituyendo una especie de convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o más personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que podía constituir en la creación, regulación transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico; de allí, que el contrato regula relaciones o vínculos jurídicos de carácter patrimonial, susceptibles de ser valorados desde un punto de vista económico; produce efectos obligatorios para todas las partes; y, es fuente de obligaciones. En el presente caso tenemos que la parte actora ha demandado el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes, al no haber dado cumplimiento la parte demandada con su obligación de otorgar el documento definitivo de venta ante el Registro respectivo a la hora y dirección señalada, ni por sí, ni por medio de apoderado alguno, como consecuencia de ello, solicitó a la demandada vender en los términos establecidos en el contrato cuyo cumplimiento se pretende, con el pago del precio y la liberación de la hipoteca que pesaba sobre el inmueble, otorgándole la titularidad para su respectivo registro en la oficina correspondiente. El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil Venezolano dispone que: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”; por lo tanto, según la teoría de la carga de la prueba, corresponderá al actor probar los hechos constitutivos de su pretensión; y, a la parte demandada probar los hechos modificativos, impeditivos o de extinción de la obligación demandada. Igualmente, estatuye el artículo 1.354 del Código Civil, lo siguiente: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. La noción de carga de la prueba, se encuentra vinculada a los principios mencionados, la cual, tiene su justificación filosófica en la necesidad práctica ante la cual se encuentra una parte para poder obtener el efecto jurídico deseado; y, evitar el daño de perderlo, de probar el nacimiento del derecho reclamado, si quiere que le sea reconocido por el Juez; o su extinción, si se defiende alegándola, más no tiene la obligación de llevar esa prueba al proceso, ya que, esta necesidad no posee efectos coercitivos significativos de las obligaciones, sino que constituyen cargas procesales. A este respecto, el Tribunal observa: En el presente caso, se aprecia que los demandantes reconvenidos, a los efectos de fundamentar sus alegatos, acompañaron a su libelo y reforma, los siguientes documentos: 1.- Copia simple de documento de propiedad a nombre de la ciudadana NATHALY DE LOS ANGELES SUBERO ROJAS, autenticado ante la Notaría Interno del Grupo Financiero Banco Industrial de Venezuela, C.A., Caracas, Distrito Capital, en fecha veintinueve (29) de diciembre de dos mil ocho (2008), bajo el Nº 9, Tomo 34, y posteriormente protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Autónomo Zamora del estado Bolivariano de Miranda, Guatire, en fecha veintitrés (23) de enero de dos mil nueve (2009), bajo el Nº 26, Protocolo Primero, Tomo 4, a los efectos de demostrar que el inmueble identificado en autos le pertenecía a la parte demandada. La referida copia simple no fue impugnada por la parte demandada, en la oportunidad respectiva, razón por la cual, este Tribunal, por tratarse de la copia simple de instrumento público, la considera fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le atribuye valor probatorio conforme al artículo 1357, 1359 y 1360 del Código Civil; en cuanto a que la ciudadana NATHALY DE LOS ANGELES SUBERO ROJAS, es propietaria del inmueble ubicado en el Conjunto Residencial Villas del Camino de la Urbanización El Castillejo, casa Nº 9-D de la parcela B-17, ubicada en Guatire Estado Miranda, a pesar de no ser un hecho controvertido en la presente causa. Así se declara. 2.- Copia de documento de opción de compra venta suscrito entre la ciudadana NATHALY DE LOS ANGELES SUBERO ROJAS, y los ciudadanos JOSÉ LUIS DURAN y KATTY NEITALY DELGADO GONZÁLEZ, autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha treinta y uno (31) de julio de dos mil nueve (2009), bajo el No. 14, Tomo 93; a los efectos de demostrar la existencia de la obligación. Observa este Tribunal, que dicho medio probatorio fue consignado en copia certificada por la parte demandante en el lapso de pruebas. El referido documento es un documento público, conforme a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que fue otorgado por los funcionarios capaces de otorgarles fe pública y con las solemnidades establecidas para este tipo de instrumentos, y por cuanto el mismo no fue tachado de falso por la parte demandada en la oportunidad correspondiente, por el contrario fue igualmente consignado en copia certificada junto con la contestación a la demanda, este Tribunal le atribuye valor probatorio, a tenor de los previsto en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, sólo en cuanto al hecho que se refiere que la hoy demandada ciudadana NATHALY DE LOS ANGELES SUBERO ROJAS, suscribió contrato de opción de compra venta con los ciudadanos JOSÉ LUIS DURAN y KATTY NEITALY DELGADO GONZÁLEZ, por un inmueble constituido por la Villa distinguida con el Nº 9-D, la cual forma parte del modulo 9, del Conjunto Residencial Villa El Camino, situado en la parcela B-17 que forma parte de la Urbanización El Castillejo, ubicado en la jurisdicción del Municipio Guatire, Distrito Zamora del Estado Miranda; que la demandada se obligó a vender dicho inmueble por el precio de TRESCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 340.000,oo); el cual sería cancelado por los demandantes, de la siguiente manera: CIENTO TREINTA MIL BOLIVARES (bs. 130.000,00), como inicial al momento de suscribir la opción de compra venta; y el saldo restante de DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 210.000,00), al momento de la firma del documento definitivo de venta. Que se estableció como plazo para completar la negociación de noventa (90) días contados a partir de la fecha de suscripción del documento de compra venta, más treinta (30) días adicionales para perfeccionar la venta ante el registro, que dicho plazo comenzaría a regir una vez que la vendedora hiciera entrega por escrito a los compradores de los documentos necesarios; y que, fue establecido en la cláusula séptima como indemnización única y exclusiva por daños y perjuicios en caso de incumplimiento, tanto por parte de los optantes como de la propietaria la cantidad de SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 65.000,00). Así se decide. 3.- Copia de Ampliación de documento de compra venta suscrito entre la ciudadana NATHALY DE LOS ANGELES SUBERO ROJAS, y los ciudadanos JOSÉ LUIS DURAN y KATTY NEITALY DELGADO GONZÁLEZ, autenticado ante la Notaría Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, de fecha veintinueve (29) de septiembre de dos mil nueve (2009), bajo el Nº 27, Tomo 126, a los fines de demostrar que habían ampliado la clausula tercera del documento de opción de compra venta en relación al precio fijado, e igualmente habían modificado la clausula quinta relacionada con el plazo para completar la negociación. Observa este Tribunal, que dicho medio probatorio fue consignado en copia certificada por la parte demandante en el lapso de pruebas. El referido documento es un documento público, conforme a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que fue otorgado por los funcionarios capaces de otorgarles fe pública y con las solemnidades establecidas para este tipo de instrumentos, y si bien el mismo fue impugnado por la parte demandada en la contestación a la demanda, al haber sido traído en copia simple tal como fue señalado anteriormente la parte promovente lo trajo en el lapso probatorio en copia certificada, razón por la cual este Tribunal desecha dicha impugnación, y le atribuye valor probatorio, a tenor de los previsto en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, sólo en cuanto a los hechos que se refieren que las partes acordaron la modificación de la cláusula tercera del contrato de opción de compra venta suscrito en fecha treinta y uno (31) de julio de dos mil nueve (2009), estableciendo como precio por la venta del inmueble la suma de TRESCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 380.000,00) y que el saldo de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL (Bs. 250.000,00) sería cancelado al momento de protocolización del documento definitivo; así como acordaron modificar la clausula quinta extendiendo el plazo para completar la negociación entre treinta (30) días más, es decir, ciento cincuenta (150) días consecutivos, contados a partir de la autenticación del de dicho documento; y que comenzaba a regir una vez que se hiciera entrega de los documentos mencionado en la cláusula. Así se decide.- 4.- Copia de contrato de documento de opción de compra venta suscrito entre la ciudadana NATHALY DE LOS ANGELES SUBERO ROJAS, y los ciudadanos JOSÉ LUIS DURAN y KATTY NEITALY DELGADO GONZÁLEZ, de fecha veinticinco (25) de septiembre de dos mil nueve (2009), a los efectos de demostrar que la demandada le había concedido un lapso de ciento ochenta (180) días para perfeccionar la venta final, el cual fue consignado posteriormente en original; en la oportunidad del lapso probatorio, promoviendo prueba de cotejo de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, a los efectos de demostrar que la firma existente en dicho medio probatorio era la de la demandada; y que, el registro había fijado como fecha para el otorgamiento del documento definitivo el día veinticinco (25) de marzo de dos mil diez (2010), al estar vigente el contrato privado. Por otro lado, se observa que la parte demandada tacho de falso el medio probatorio antes señalado, de conformidad con el ordinal 3º del artículo 1381 del Código Civil y el artículo 439 del Código de Procedimiento Civil, para lo cual alegó haber sido alterada la clausula quinta, formalizando dicha tacha dentro del lapso establecido por la Ley. Ahora bien, observa este sentenciador que no consta a las actas procesales que luego de la formalización correspondiente de la tacha por parte de la demandada, los hoy demandantes hubiesen dado contestación a la tacha propuesta e insistir en valer el documento tachado, pues si bien promovieron prueba de cotejo a los efectos de determinar la autenticidad de la firma de la parte demandada estampada en dicho documento, la cual fue debidamente admitida y sustanciada por el Juzgado de la causa, consignando los expertos designados el informe correspondiente; y, como ya fue señalado era obligación de la parte actora dar contestación a la tacha a los efectos de verificar el forjamiento o no de documento tachado para hacer valer el mismo en el proceso, por lo que, al no haberse producido tales actuaciones, considera quien aquí decide, que tanto el documento tachado como la prueba de cotejo realizada deben ser desechado del proceso. Así se establece.- 5.- Copia de documento elaborado por la entidad bancaria BANCO BANESCO, de fecha veintiocho (28) de noviembre de dos mil siete (2007), a los efectos de demostrar que dicha entidad había elaborado instrumento liberando la hipoteca del Banco Industrial que pesaba sobre el inmueble identificado en autos, y luego había realizado la venta de la ciudadana NATHALY DE LOS ANGELES SUBERO ROJAS, a favor de los ciudadanos JOSÉ LUIS DURAN y KATTY NEITALY DELGADO GONZÁLEZ, con financiamiento del BANCO BANESCO. El medio probatorio antes señalado fue impugnado por la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, al haber sido promovido en copia simple. Este Tribunal desecha dicho medio probatorio por tratarse de la copia simple de un documento privado. Así se decide.- 5.- Copia de correo de notificación de fecha veintidós (22) de enero de dos mil diez (2010), emitido por el Banco Banesco a nombre de los ciudadanos JOSÉ LUIS DURAN y KATTY NEITALY DELGADO GONZÁLEZ; a los efectos de demostrar que les había sido aprobado el crédito solicitado para la compra del inmueble identificado en autos. El medio probatorio antes señalado fue impugnado por la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, al haber sido promovido en copia simple. Este Tribunal desecha dicho medio probatorio por tratarse de la copia simple de un documento privado. Así se decide.- 6.- Copia de planilla de pago forma 33, Nº 00012111 expedida por el Servicio Nacional Integrado de Administración Tributaria (SENIAT), a nombre de la ciudadana NATHALY DE LOS ANGELES SUBERO ROJAS, de fecha veintidós (22) de marzo de dos mil diez (2010), a los efectos de demostrar que la vendedora no tenía registrada la casa como su vivienda principal. En lo que respecta a dicha documentación, este Tribunal observa que el mismo fue impugnado por la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, al haber sido promovido en copia simple, sin embargo, por cuanto el mismo constituye la actuación administrativa de un funcionario competente, en ejercicio de sus funciones, la considera fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le atribuye valor probatorio conforme a lo señalado en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, en cuanto a lo que de su contenido se desprende. Así se establece. 7.- Copia de constancia de recepción de recaudos expedida presentada por el Registro Público del Municipio Zamora, Estado Miranda, de fecha veinticuatro (24) de marzo de dos mil diez (2010), presentada por la ciudadana KATTY NEITALY DELGADO GONZÁLEZ, a los efectos de demostrar que la mencionada ciudadana había presentado todos los recaudos necesarios para la firma definitiva de la venta del inmueble cuya fecha de otorgamiento era para el veinticinco (25) de marzo de dos mil diez (2010). En lo que respecta a dicha documentación, este Tribunal observa que el mismo fue impugnado por la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, al haber sido promovido en copia simple, sin embargo, por cuanto el mismo constituye la actuación administrativa de un funcionario competente, en ejercicio de sus funciones, la considera fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le atribuye valor probatorio conforme a lo señalado en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, en cuanto a que para el veinticuatro (24) de marzo de dos mil diez (2010), fueron presentados ante el registro los recaudos correspondiente la planilla forma 33, certificado de solvencia agua, registro de información fiscal, certificación de solvencia municipal, estableciéndose como firma veinticinco (25) de marzo de dos mil diez (2010). Así se establece. 8.- Copia de cheque de gerencia Nº 00800442 de fecha veinticuatro (24) de marzo de dos mil diez (2010), emitido por el Banco Exterior a nombre de la ciudadana NATHALY DE LOS ANGELES SUBERO ROJAS, por un monto de ONCE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 11.500,00), comprado por el ciudadano DURÁN JOSÉ, a los efectos de demostrar que contaba con el restante del precio de la venta del inmueble para cancelar en la oportunidad fijada para finiquitar la venta. Este Tribunal desecha dicho medio probatorio, por tratarse de una copia de documento privado. Así se establece.- 9.- Copia de cédula catastral del inmueble identificado en autos, de fecha tres (03) agosto de dos mil nueve (2009), emitido por la Alcaldía del Municipio Zamora Oficina Municipal de Catastro, a los efectos de demostrar que la cédula catastral del inmueble había sido tramitada por una gestora contratada por el ciudadano JOSÉ LUIS DURAN. En lo que respecta a dicha documentación, este Tribunal por cuanto el mismo constituye la actuación administrativa de un funcionario competente, en ejercicio de sus funciones, la considera fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le atribuye valor probatorio conforme a lo señalado en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, en cuanto a que para la fecha tres (03) de agosto de dos mil nueve (2009), fue librada cédula catastral del inmueble identificado en autos. Así se establece. 10.- Original de factura Nº 20100389144, de fecha diecinueve (19) de marzo de dos mil diez (2010), emitida por la Alcaldía del Municipio Zamora Guatire Estado Miranda, a nombre de la ciudadana NATHALY DE LOS ANGELES SUBERO ROJAS; a los efectos de demostrar que la cédula solvencia de derecho de frente del inmueble había sido tramitada por una gestora contratado por el ciudadano JOSÉ LUIS DURAN. En lo que respecta a dicha documentación, este Tribunal por cuanto el mismo constituye la actuación administrativa de un funcionario competente, en ejercicio de sus funciones, le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, en cuanto al hecho que se refiere que para la fecha veintidós (22) de marzo de dos mil diez (2010), fue expedida por dicho organismo la solvencia de derecho de frente del inmueble identificado en autos. Así se decide.- 11.- Copia de certificación de gravamen expedida por la oficina del Registro Público del Municipio Zamora del Estado Miranda, en fecha catorce (14) de septiembre de dos mil nueve (2009); a los efectos de demostrar que dicho documento había sido tramitado por una gestora contratado por el actor, ciudadano JOSÉ LUIS DURAN. Observa este Tribunal, que dicho medio probatorio fue consignado en copia certificada por la parte demandante en el lapso de pruebas. En lo que respecta a dicha documentación, este Tribunal por cuanto el mismo constituye la actuación administrativa de un funcionario competente, en ejercicio de sus funciones, le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, en cuanto al hecho que se refiere que para la fecha catorce (14) de septiembre de dos mil nueve (2009), fue expedida certificación de gravamen del inmueble identificado en autos. Así se decide.- 12.- Original de convenio, suscrito el ciudadano JOSÉ LUIS DURAN y las sociedades mercantiles JUNTA DE CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS DEL CAMINO y LA ADMINISTRADORA SASIL IX, C.A., de fecha cuatro (04) de mayo de dos mil diez (2010); a los efectos de demostrar que la demandante debía el condominio y dichos ciudadanos habían convenido en el pago del mismo. Este Tribunal desecha dicho medio probatorio, por cuanto los hechos que se pretende probar no están en discusión en la presente causa. Así se decide.- 13.- Originales de factura No. 0041, de fecha cuatro (04) de mayo de dos mil diez (2010); expedida por YDA ALEJANDRA FEO; y de factura Nº 0067 de fecha quince (15) de septiembre de dos mil nueve (2009), expedida por ZULLY LÓPEZ; copia simple de carta de notificación de firma de crédito expedida por Banesco y de corte de cuenta de la hipoteca expedida por el Banco Industrial de Venezuela; a los efectos de demostrar las gestiones realizadas por la gestora para el trámite de los recaudos del inmueble identificado en autos. En relación al primero de los documentos mencionados, observa este Tribunal que el mismo no fue ratificado mediante la prueba testimonial de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que siendo un documento privado emanado de un tercero sin ratificación se desecha del proceso. Así se decide.- En cuanto a la factura expedida por la ciudadana ZULLY LOPEZ, se observa que la misma fue ratificada mediante la prueba testimonial ante el Juzgado de la causa en fecha en fecha veintiuno (21) de Julio de dos mil catorce (2014), por lo que se le concede valor probatorios de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. En relación a las copias de carta de notificación y estado de cuenta este Tribunal las desecha del proceso por tratarse de la copia simple de documentos privados. Así se establece. 14.- Copia de documento de venta suscrito por el ciudadano PEDRO ANTONIO INFANTE con los ciudadanos JOSÉ LUIS DURAN y KATTY NEITALY DELGADO GONZÁLEZ, de fecha siete (07) de noviembre de dos mil seis (2006), protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Plaza del Estado Miranda, bajo el Nº 28, Tomo 23, Protocolo 1º; y copia de contrato de compra venta suscrito entre los ciudadanos JOSÉ LUIS DURAN y KATTY NEITALY DELGADO GONZÁLEZ y los ciudadanos YORFRE ALEXIS DÍAZ CAICEDO y AURI DYANA ROYIS OJEDA, de fecha veintiuno (21) de julio de dos mil nueve (2009), protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Plaza del Estado Miranda, bajo el Nº 05, Tomo 05, Protocolo 1º, a los efectos de demostrar que había vendido un inmueble de su propiedad para la compra del inmueble identificado en autos, este Tribunal, por tratarse de las copias simples de instrumentos públicos, la considera fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le atribuye valor probatorio conforme al artículo 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, sin embargo las desechas del proceso por cuanto no aportan ningún elemento de convicción con la presente causa. Así se declara. 15.- Copia de cheque de gerencia de fecha veintinueve (29) de julio de dos mil nueve (2009), emitido por el Banco Banesco a favor de la ciudadana NATHALY DE LOS ANGELES SUBERO ROJAS, por la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 130.000,00); a los efectos de demostrar que había cancelado la inicial del inmueble a la vendedora; este Tribunal desecha dicho medio de prueba por tratarse de un documento privado. Así se decide.- Abierto el lapso probatorio la parte actora reconvenida promovió los siguientes medios de pruebas: a.- Prueba de informes de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a los efectos de que se oficiara: a.1.- Al Departamento de Crédito y Protocolización del Banesco Banco Universal, C.A., a los fines de que informara para que fecha se había pautado el acto de protocolización de la opción de compra venta entre la ciudadana NATHALY DE LOS ANGELES SUBERO ROJAS y los ciudadanos KATTY DELGADO CONZÁLEZ y JOSÉ LUIS TERAN, así como el monto y la fecha del crédito aprobado a los demandantes. a.2.- A la Consultoría Jurídica del Banco Industrial de Venezuela y a la Consultoría Jurídica de Banavih, a los fines de que informara si esa entidad bancaria había ordenado el traslado de un (1) funcionario para el día veinticinco (25) de marzo de dos mil diez (2010), para que se constituyera en el Registro Público del Municipio Zamora Estado Miranda, a los fines de demostrar que el día veinticinco (25) de marzo de dos mil diez (2010) habían estado presente los funcionarios del Banco Industrial de Venezuela y Banavih en el registro. Juzgado Superior observa que los mismos fue admitido, evacuado, y recibidas sus resultas ante el Juzgado de la causa, en fechas diecisiete (17) de septiembre, dieciséis (16) de octubre, ocho (08) y dieciocho (18) de diciembre de dos mil quince (2015), por lo que se aprecia de conformidad con la reglas de la sana critica establecida en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil; y, le concede valor en cuanto a que: 1.- el sello húmedo y fecha cinco (05) de mayo de dos mil quince (2015), efectivamente correspondían al Registro Público del Municipio Zamora del Estado Miranda, que dichos documentos habían sido entregados por el funcionario JHONY DÍAZ; y, que el trámite Nº 237.2010.1.330P para la fecha del retiro del documento se encontraba vencido; 2.- que en cuanto al crédito otorgado a la ciudadana NATHALY DE LOS ANGELES SUBERO ROJAS, en el año dos mil nueve (2009), con recursos del FAOV, Nº 1095005154, no había sido pagado y se encontraba actualmente en situación de vencido, por lo que no había sido objeto de un acto de liberación de garantía; y, que ningún funcionario del Banco Industrial del Venezuela, C.A., se había trasladado en fecha veinticinco (25) de marzo de dos mil diez (2010), al Registro Público del Municipio Zamora del Estado Miranda para realizar la liberación de la garantía constituida a favor de esa institución financiera; 3.- que la Unidad de Consultoría cumplía con informar que para la fecha del veinticinco (25) de marzo de dos mil diez (2010), la ciudadana TIBEL PERNÍA, apoderada del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), correspondiente a la Zona Municipio Zamora, había procedido a pautar la agenda según la disponibilidad de las fechas, por lo que los usuarios se comunicaban vía telefónica y definían la fecha para la posible firma del documento de liberación de hipoteca y era por ello que no reposaba ningún trámite ante el área administrativa de esa Consultoría Jurídica; y, 4.- que no se había firmado el documento y aparecía anulado en fecha nueve (09) de abril de dos mil diez (2010); y, que previo a la venta y crédito con su constitución de garantía el documento tenía liberación con BANAVIH y Banco Industrial de Venezuela. Así se decide.- b.- Testimonial de la ciudadana ZULLY LÓPEZ, titular de la cédula de identidad Nº V- 7.067.657, a los efectos de demostrar que dicha ciudadana había sido contratado para gestionar los recaudos necesarios para la venta del inmueble, la cual rindió declaración ante el Juzgado de la causa, en fecha veintiuno (21) de Julio de dos mil catorce (2014). Dicha ciudadana al momento de rendir declaración señaló lo siguiente: Que si conocía de vista, trato y comunicación a los ciudadanos JOSÉ DURÁN Y KATTY DELGADO, que ellos la habían contratado para que tramitara la documentación requerida para poder hacer una solicitud de un crédito hipotecario, que había tramitado la cédula catastral, solvencia municipal, certificación de gravamen y se había trasladado al Banco Industrial a investigar si estaba listo el borrador de la liberación de la hipoteca, que si había cobrado honorarios por los trámites que había realizado, para lo cual había realizado facturas de los mismos, que si reconocía la factura identificada con el Nº 0067; y, que si recordaba el pago de los impuestos cuando había tramitado la solicitud de gravamen, ya que había realizado la solicitud ante el Registro Inmobiliario. El artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, dispone: “Para la apreciación de la prueba de testigos, el Juez examinará si las deposiciones de estos concuerdan entre sí y con las demás pruebas y estimará cuidadosamente los motivos de la declaraciones y la confianza que le merezcan los testigos, por su edad, por su vida y costumbre, por la profesión que ejerza y demás circunstancias, desechando en la sentencia la declaración del testigo inhábil o del que apareciere no haber dicho la verdad, ya por las contradicciones en que hubieren incurrido, o ya por otro motivo, aunque no hubiese sido tachado, expresándose el fundamento de tal determinación.”. De la norma antes transcrita, se establecen los aspectos que debe tomar en cuenta el juez a la hora de valor una prueba testimonial, así como que en el examen de los testigos debe determinarse si sus declaraciones concuerdan entre sí y con las demás pruebas que consten en autos, por lo que conforme a lo anterior observa que la testigo manifestó no tener impedimento alguno para declarar, a pesar de no haber señalado la profesión, ni ninguna otra circunstancia que ayudara a este Tribunal en el examen del mismo, a tenor de lo previsto en la norma comentada. No obstante a ello observa este sentenciador, que de los dichos de la misma no se evidencia que ésta haya incurrido en contradicciones o falsedad, sin embargo no se aprecia que tiene conocimiento cierto y directo de los hechos, toda vez que no se puede establecer ningún vínculo entre los dichos de la testigo con el inmueble identificado en autos, pues si bien señaló haber realizado diligencias y trámites administrativos solicitados por los demandantes, no se puede constatar que esta hayan sido con ocasión a trámites vinculados con el inmueble objeto del contrato que se demanda, razón por la cual, desechada del proceso. Así se decide. Por otro lado, se observa que la representación de la parte demandada junto a su contestación a la demanda, así como en el lapso probatorio acompañó los siguientes medios de pruebas, además de los ya descritos: 1.- Copia certificada de notificación judicial, a nombre de los ciudadanos KATTY DELGADO CONZÁLEZ y JOSÉ LUIS TERAN, practicada por la Notaría Pública del Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda, en fecha veintidós (22) de marzo de dos mil nueve (2009), en la siguiente dirección: Villa distinguida con el Nº 9-D, la cual forma parte del modulo 9, del Conjunto Residencial Villa el Camino, situado en la Urbanización El Castillejo, ubicada en la jurisdicción del Municipio Guatire, Distrito Zamora del Estado Miranda, a los fines de demostrar que había notificado a la parte actora del vencimiento del lapso establecido en el contrato de opción de compra venta y su posterior modificación, para la firma del documento definitivo. En lo que respecta a dicha documentación, este Tribunal siendo que los documentos antes señalados constituye la actuación administrativa de un funcionario competente, en ejercicio de sus funciones, le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, en cuanto al hecho que se refiere que la parte demandada gestionó notificación a los efectos de hacerle saber a la actora reconvenida que el lapso para el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta del inmueble identificado en autos había vencido, así como que debido a dicho vencimiento se encontraba a su disposición la cantidad de dinero prevista en la cláusula séptima del contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes.. Así se decide. 2.- La confesión espontánea de la parte actora de conformidad con lo establecido en el artículo 1401 del Código Civil, en cuanto al haber aceptado la suscripción del documento autenticado en echa veintinueve (29) de septiembre de dos mil nueve (2009), así como al no haber dado contestación a la reconvención propuesta en su contra. A este respecto, se observa: El artículo 1.401 del Código Civil, dispone: “La confesión hecha por la parte, o por su apoderado dentro de los límites del mandato, ante un Juez, aunque éste sea incompetente, hace contra ella plena prueba.” Según el jurista Sanojo al referirse a la confesión prevista en el artículo 1.400 del Código Civil, afirma: «la confesión es la declaración con que una de las partes reconoce por cierto el hecho alegado por el otro, en apoyo de su demanda o su excepción. Nótese que no se trata de la confesión que consta en un documento destinado a contenerla. Este documento constituye otra especie de prueba, la literal…La confesión de que aquí se trata es la que hace el deudor en una conversación o en presencia de los jueces o que se encuentra escrita en un acto que no se ha formado expresamente para contenerla como una carta» (V. III, Pág. 221). En opinión de este sentenciador, no puede arrancársele una confesión a la parte actora de cada una de las afirmaciones de hecho efectuadas en su escrito libelar cuando categóricamente, se evidencia que fueron alegatos realizados expresamente para la interposición de su demanda. Así se establece.- Analizados como han sido los medios de pruebas aportados al proceso, a juicio de quien aquí decide, han quedado demostrados los siguientes hechos: Que a pesar de no ser un hecho controvertido los ciudadanos JOSÉ LUIS DURAN y KATTY NEITALY DELGADO GONZALEZ con la ciudadana NATHALY DE LOS ANGELES SUBERO ROJAS, realizaron oferta formal de compra venta por el inmueble identificado en autos. Que la parte demandada se obligó a vender el bien inmueble identificado en los autos, y la parte demandante se obligó a adquirirlo por el precio de TRESCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 340.000,00), el cual sería cancelado por los demandantes de la siguiente forma la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES 00/100 (Bs. 130.000,oo), como inicial al momento de suscribir la opción de compra venta y el saldo restante DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES 00/100 (Bs. 210.000,00) al momento de la firma del documento definitivo de venta. Que posteriormente fue modificado el precio del bien inmueble por las partes mediante documento autenticado quedando establecido en la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 380.000,00), quedando un saldo restante de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00), el cual sería cancelado al momento de la protocolización del documento definitivo. Que igualmente se estableció extender el plazo para completar la negociación en treinta (30) días más consecutivos, contados a partir de la autenticación de dicho documento, comprometiéndose la vendedora hacer entrega de la fotocopia de la cédula de identidad, rif, documento de propiedad del inmueble, documento de condominio, documento de liberación de hipoteca y ficha catastral. Que fue establecido en el contrato una penalización en caso de incumplimiento de alguna de las partes. Ahora bien, en el presente caso la parte actora alegó la falta de cumplimiento de la parte demandada, al no haber acudido a la firma del documento definitivo de venta pactada para el veinticinco (25) de marzo de dos mil diez (2010), fecha de vencimiento de la prórroga de treinta (30) días pactada entre las partes a través de documento privado, lo cual había hecho infructuosa la firma del documento definitivo de compraventa, De la redacción del artículo 1.167 del Código Civil, se infiere que, para pedir el cumplimiento o la resolución del contrato celebrado entre las partes, ante el incumplimiento de las obligaciones por parte de una de éstas, aquella que acciona en uno u otro sentido, debe demostrar que dio cumplimiento, a su vez, a sus respectivas obligaciones. En este caso concreto, como ya fue apuntado, ha quedado demostrado, la existencia de la obligación; por lo que pasa este Tribunal a examinar la cláusula quinta del contrato cuya resolución se demanda, la cual es del tenor siguiente: “…QUINTA: De común acuerdo entre la “LA VENDEDORA” y “LOS COMPRADORES” se establece un plazo máximo para completar esta negociación de NOVENTA (90) días, contados a partir de la fecha de este documento más treinta (30) días, adicional para perfeccionar la venta ante la oficina subalterna de registro público correspondiente este plazo comienza a regir una vez que “LA VENDEDORA” le haga entrega por escrito a “LOS COMPRADORES” los siguientes documentos: • Fotocopia de la cedula de identidad de LA VENDEDORA • Fotocopia del RIF de la VENDEDORA • Fotocopia del Documento de Propiedad del Inmueble debidamente registrado. • Fotocopia del Documento de Condominio • Borrador Documento del Liberación de Hipoteca • Fotocopia de la Ficha Catastral…” Se observa igualmente que en el documento autenticado en fecha veintinueve (29) de septiembre de dos mil nueve (2009), las partes establecieron expresamente: “…Es el caso, que expresamente convenimos extender el plazo para completar la negociación en treinta (30) días más, es decir 150 días consecutivos contados a partir de la autenticación del presente documento…” Ahora bien, observa este sentenciador del análisis realizados a los medios de pruebas, como ya se dijo, quedó demostrado que el día veintinueve (29) de septiembre de dos mil nueve (2009), las partes suscribieron una prórroga de treinta (30) días más, es decir, quedando el lapso establecido para el perfeccionamiento de la venta definitiva en ciento cincuenta (150) días consecutivos, venciendo los mismos el veintinueve (29) de febrero de dos mil diez (2010). No obstante ello, debe destacarse que, también quedó demostrado en este caso, que el incumplimiento de los demandantes a lo previsto en la cláusula quinta del contrato de opción de compra venta, así como del contrato de prórroga, fue lo que dio origen a que el documento definitivo no pudiera otorgarse dentro del plazo convenido. En efecto, si bien es cierto, que la firma del documento definitivo de venta fue pactada ante el registro para el día veinticinco (25) de marzo de dos mil diez (2010), fecha en la cual vencía la supuesta prórroga acordada por la partes mediante documento privado, no es menos cierto, que la parte demandante no demostró la veracidad de dicho documento, puesto que luego de haber sido tachado dicho documento por la parte demandada, los hoy actores no lo hicieron valer, ya que no dieron contestación a la tacha propuesta, formalizada en su oportunidad correspondiente; siendo desechado el mismo en el cuerpo de este fallo, por lo que habiéndose fijado la fecha fuera del lapso establecido por las partes para llevar a efecto la protocolización del documento definitivo de venta, es decir, un (1) mes después de vencido el plazo de ciento cincuenta (150) días; tales circunstancias llevan a la convicción de quien aquí decide, que quien efectivamente incumplió los lapsos establecidos en el contrato, concretamente, en la cláusula quinta y en el contrato de prórroga fueron los demandante. En consecuencia, es forzoso para este sentenciador, declarar improcedente la pretensión que da inicio a estas actuaciones de cumplimiento de contrato de opción de compra venta. Así se decide. Por otro lado la parte demandada reconviniente demandó en su reconvención la resolución del contrato de opción de compra venta suscrito en fecha treinta y uno (31) de julio de dos mil nueve (2009) y la prórroga del veintinueve (29) de septiembre de ese mismo año; en virtud de que los demandantes habían incumplido con la realización de las diligencias pertinentes para materializar la firma del documento definitivo de compra venta ante el registro inmobiliario correspondiente dentro del plazo establecido de ciento cincuenta (150) días, a pesar de haber dado cumplimiento a la obligación de entregarle oportunamente a los demandantes los documentos necesarios para dicho trámite; dejando constancia que estaba a disposición la cantidad de SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 65.000,00) para ser entregada a los demandantes de acuerdo a lo contenido en la cláusula séptima del contrato. Ante ello, tenemos: En el presente caso, observa este sentenciador que la parte demandada reconviniente basó su demanda de reconvención en el alegato de que dicha operación no había sido posible dado el incumplimiento de los demandantes en la realización de las diligencias pertinentes para que se produjera la firma del documento definitivo, pese haber entregado las solvencias necesarias. Con respecto a lo anterior, se hace necesario resaltar lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual dispone: “Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” De manera pues que, conforme a lo expuesto en el artículo precedentemente citado, se infiere que para pedir el cumplimiento o la resolución del contrato celebrado entre las partes, ante el incumplimiento de las obligaciones por parte de una de éstas, aquella que acciona en uno u otro sentido, debe demostrar que dio cumplimiento, a su vez, a sus respectivas obligaciones. En este caso concreto, como ya fue establecido en el texto de la presente decisión, la demandada reconviniente, dio cumplimiento con las obligaciones previstas en el contrato de opción de compraventa suscrito por las partes, referidas específicamente al haber entregado las solvencias necesarias para que se produjera la firma del documento definitivo de venta; evidenciándose igualmente tal como se dejo asentado al momento de valorar y analizar las pruebas producidas en este juicio, que los demandantes reconvenidos, en modo alguno, probaron haber cumplido con la obligación de presentar ante el registro correspondiente el documento definitivo de venta dentro del tiempo establecido por las partes en el contrato de opción de compra venta y de prórroga, por lo cual, al haber incumplido la parte actora reconvenida con la obligación que se le impuso al momento de suscribirse los contratos a criterio de quien aquí decide, ello constituye y un hecho que genera la resolución del contrato que se solicita; motivo este por el cual, resulta forzoso para este sentenciador declarar con lugar la reconvención propuesta por la parte demandada reconviniente. Así se declara.- Por otra parte, observa este Juzgador que la demandada reconviniente señaló estar a la disposición de los demandantes reconvenidos la suma de SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 65.000,00), establecida en la cláusula séptima del contrato, en este sentido se observa, que las partes contratantes establecieron en el contrato de opción de compra venta, entre otros aspectos, en la cláusula séptima, lo siguiente: “…SEPTIMA: En el caso que no se lleve a efecto la operación de compra-venta del inmueble objeto de este documento por causas imputables a “LOS COMPRADORES” de la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES FUERTES (BSF. 130.000,00), entregada a “LA VENDEDORA” según lo establecido en la Cláusula Segunda de este documento, SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (BSF.65.000,00) quedaran en poder de estos últimos como indemnización por los daños y perjuicios que se les causan, debiendo devolver a “LOS COMPRADORES” el monto restante, o sea, la cantidad de SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (BSF.65.000,00). Si por el contrario, la venta del inmueble no se efectuara por causas imputables a “LA VENDEDORA” esta deberá devolver a “LOS COMPRADORES” la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES FUERTES (BSF. 130.000,00), recibida en calidad de arras, mas una cantidad de SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (BSF. 65.000,00) como indemnización única y exclusiva de daños y perjuicios. Esta indemnización deberá ser entregada en un lapso no mayor a ocho (8) días hábiles luego de vencido este documento…” Ahora bien, de acuerdo con el texto transcrito de la cláusula séptima del documento acompañado como fundamento de la acción, se estableció expresamente la indemnización por los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de alguna de la partes, estableciéndose específicamente, en el caso de incumplimiento de los compradores que la vendedora retendrían la suma de SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 65.000,00), del monto dado en arras, por concepto de daños y perjuicios; por lo que, considera, quien aquí decide, que habiendo quedado demostrado en los autos, el incumplimiento de la obligación principal, por parte de la actora reconvenida, es decir, habiendo vencido el término establecido por las partes, para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta, sin que los demandantes reconvenidos cumplieran con su obligación, es forzoso declarar PROCEDENTE la devolución del monto restante de la cantidad dada en arras a la parte demandante reconvenida, es decir, la suma de SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 65.000,00), de acuerdo con la cláusula séptima del contrato, solicitada por la parte demandada reconviniente. Así se decide.- En consecuencia, de lo antes expuesto, debe ser declarada sin lugar la apelación interpuesta por la parte demandante reconvenida; sin lugar la demanda que da inicio a estas actuaciones; con lugar la reconvención interpuesta por la parte demandada reconviniente; y confirmar el fallo apelado. Así se establece. DISPOSITIVO Por las razones y consideraciones antes expuestas, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida el día once (11) de abril de dos mil dieciséis (2016) por el abogado AMÉRICO BAUTISTA LORENZO, contra la sentencia dictada en fecha dieciséis (16) de marzo de dos mil dieciséis (2016), por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Queda CONFIRMADO el fallo apelado. SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, interpusieran los ciudadanos JOSÉ LUIS DURÁN y KATTY NEITALY DELGADO GONZÁLEZ contra el ciudadano NATHALY DE LOS ANGELES SUBERO ROJAS. TERCERO: CON LUGAR la reconvención interpuesta por la ciudadana NATHALY DE LOS ANGELES SUBERO ROJAS, contra los ciudadanos JOSÉ LUIS DURÁN y KATTY NEITALY DELGADO GONZÁLEZ por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA. En consecuencia, se declara RESUELTO el contrato de opción de compra-venta autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha treinta y uno (31) de julio de dos mil nueve (2009), bajo el No. 14, Tomo 93, y su prórroga autenticada ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha veintinueve (29) de septiembre de dos mil nueve (2009), bajo el No. 27, Tomo 126. CUARTO: Se condena en costas a la parte actora reconvenida de la demanda principal y de la reconvención de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Déjese copia certificada de la presente decisión, en el copiador de sentencia llevado por este Juzgado Superior. Remítase el presente expediente al Tribunal de origen en su oportunidad legal. PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiún (21) días del mes diciembre de dos mil dieciséis (2016). Años: 206° de la Independencia y 157° de la Federación.- EL JUEZ, JUAN PABLO TORRES DELGADO. LA SECRETARIA, YAJAIRA BRUZUAL En esta misma fecha, siendo las tres y veintiocho minutos de la tarde (3:28 p.m.) se publicó y se registró la anterior decisión. LA SECRETARIA, YAJAIRA BRUZUAL. JPTD/YB/Mairiuska.-